核心观点：

3 月政策传递出将不断扩大REITs 发行范围的信号。3 月5 日，发改委提请25 年国民经济和社会发展计划中指出推动REITs 扩围扩容，表明REITs 发行行业范围将进一步扩大。基础设施行业政策方面， 3月2 日国务院办公厅指出要常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等项目发行REITs；3 月16 日，国务院办公厅印发《提振消费专项行动方案》，通知中提到支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域REITs。各地政策方面，3 月北京市、陕西省等地发改委先后面向社会公开征集基础设施REITs 意向储备项目；深圳市出台的政府工作报告中也明确提出，2025 年要完成100 亿元REITs 发行。

3 月C-REITs 综合收益指数上升，市场热度回落。根据Wind 数据，3月C-REITs 综合收益指数上升3.55%，日均换手率0.80%。截至3 月31 日，中国C-REITs 市场上市基金总数64 只，总规模达1860.36 亿元，环比上升77.35 亿元，增幅4.34%。3 月发行1 单项目，合计规模13.62 亿元。月末REITs 流通盘市值859.59 亿元，环比上升81.75亿元，增幅10.51%。3 月总交易量30.24 亿份，环比减少1.65 亿份，降幅4.93%，存续项目交易量下滑较多。3 月C-REITs 整体走势强于股债，走势上月初存在波动，月末行情上升。具体板块来看，3 月不动产板块综合收益上涨3.53%。其中四个子板块均实现上涨，其中保租房板块上涨5.36%，日均换手率1.16%，均位列第一，体现出在投资环境变化下的资金避险逻辑。特许经营权板块上涨3.57%，3 个子板块均上涨，其中新能源板块上涨最多，涨幅6.42%；水电环保板块最为活跃，日均换手率为1.09%。单个项目层面，新发行项目上地租赁房REIT 涨幅最高为29.39%，日均换手率也是最高的，为4.53%。存续项目中明阳新能源REIT 涨幅最高为14.65%；蒙能新能源REIT 日均换手率最高为2.42%。

3 月不动产和特许经营权分派率环比均下降，分别为4.10%和8.26%，降幅分别为0.19 pct 和0.29 pct。分板块看，新能源REITs 分派率环比下降最多（下降0.42 pct），系行情明显上涨，月末分派率6.54%。

不动产中产业园区、仓储物流和消费板块分派率差异相对较小，除中关村REIT 外分派率处于3.6%-5.0%的水平；保租房板块整体溢价较高，分派率处于2.7%-3.3%的范围内；高速公路板块分派率介于4.9%-11.5%，业绩承压或高溢价的项目分派率较低；水电公用介于5.9%-9.0%；新能源介于4.8%-9.4%，部分业绩存压的项目分派率较低。

风险提示。基金价格存在波动风险；基金管理人限于知识、经验或带来的管理风险；如政策发生变化，或导致基础设施收入降低的风险等。