广州政策再松动，当前为2010 年来历史政策最宽松时期。24 年1 月27 日，广州再次出台限购放松政策，建面120 平以上的取消限购，自有住房租赁或挂牌出售的不纳入家庭总套数，商服类物业不再限定转让对象。目前广州已处于2010 年出台限购政策后历史政策最宽松的时期，限购政策相当于仅对核心区域刚需房源的投机性需求加以限制。

顺应改善性需求提升趋势，释放购买力。根据中指院数据，广州23 年限购区120 平以上商品房成交面积占比46%，此次120 平以上住房取消限购政策影响限购区近一半成交房源。广州早年随着城镇化率的提升刚需占比提升、改善性需求占比下降，19 年之后改善性需求占比稳定回升，19 至23 年广州限购区120 平以上商品房成交占比提升12pct，此次限购放松政策将顺应改善性需求提升趋势，释放部分购买力。

此前政策效果偏向“维稳”，本次政策相对积极。据广州政府网站及新华网报道，此前广州3 次大力度政策松动分别为出现在23 年8 月30日的“认房不认贷”、9 月10 日的“二套首付及按揭利率下调”及9 月20 日的“限购区域缩小”，政策效果相对有限，排除异常值影响后，23年9 月后广州新房日均成交较1-8 月下滑7%，55 个样本城市下滑10%，中介二手房日均成交较此前提升11%，75 个样本城市下滑5%，广州新房及二手房市场表现均优于市场平均，但考虑广州本身市场基调较好，此前三次政策效果偏向“维稳”，且此前政策对房价并未有明显托底作用，广州新房及二手房房价环比趋势仍在走弱。本次限购放松政策影响范围相对较大，基本完全释放了改善性需求，对市场的限制缩小到了核心区刚需的投机性需求，对房价预期的修复有一定积极作用。

广州为本轮政策前瞻城市，关注其他一线跟进情况。广州在本轮政策放松中具备一定的政策前瞻性，首套“认房不认贷”松动后其他一线于2 天内跟进，二套首付及利率下调后其他一线于2-3 个月跟进，考虑到目前销售仍较低迷，房价增速仍未触底，后续其他一线城市的限购政策具备继续松动的可能性。

投资建议。目前房地产市场仍面临一定压力，近期供需两端政策持续发力，现阶段政策虽效果相对有限，但方向正确，频率提升，政策的持续反转可以预期。当前对房地产的估值处于低位，估值充分体现风险，企业价值被低估，推荐关注后续政策推进方向及对房价等核心指标的影响效果，关注基本面趋势及龙头央国企经营及估值弹性。

风险提示。基本面不及预期，包括行业政策面改善力度不及预期、政策效果不及预期等；低能级城市需求进一步下滑，库存结构恶化，累积速度快于预期；供给侧改革出清影响情绪，对于市场情绪产生扰动。