首开股份:首开股份2025年度审计报告

一、审计报告………………………………………………………第1—6页

二、财务报表………………………………………………………第7—14页

（一）合并资产负债表……………………………………………第7页

（二）母公司资产负债表…………………………………………第8页

（三）合并利润表…………………………………………………第9页

（四）母公司利润表………………………………………………第10页

（五）合并现金流量表……………………………………………第11页

（六）母公司现金流量表…………………………………………第12页

（七）合并所有者权益变动表……………………………………第13页

（八）母公司所有者权益变动表…………………………………第14页

三、财务报表附注………………………………………………第15—210页

四、报告附件……………………………………………………第211—214页审计报告

天健审〔2026〕8760号

北京首都开发股份有限公司全体股东：

一、审计意见

我们审计了北京首都开发股份有限公司（以下简称首开股份）财务报表，包括2025年12月31日的合并及母公司资产负债表，2025年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司所有者权益变动表，以及相关财务报表附注。

我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了首开股份2025年12月31日的合并及母公司财务状况，以及2025年度的合并及母公司经营成果和现金流量。

二、形成审计意见的基础我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。

按照《中国注册会计师独立性准则第1号——财务报表审计和审阅业务对独立性的要求》和中国注册会计师职业道德守则，我们独立于首开股份，并履行了职业道德方面的其他责任。我们在审计中遵循了对公众利益实体审计的独立性要求。

我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。

三、关键审计事项

第1页共214页关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。

(一)收入确认

1.事项描述

相关信息披露详见财务报表附注三（二十七）和附注五（二）1。

首开股份的营业收入主要来自于房地产销售收入，属于在某一时点履行履约义务。2025年度，首开股份的营业收入为人民币3009709.53万元，其中房地产销售业务的营业收入为人民币2902193.32万元，占营业收入的96.43%。

由于营业收入是首开股份关键业绩指标之一，可能存在首开股份管理层（以下简称管理层）通过不恰当的收入确认以达到特定目标或预期的固有风险，因此，我们将收入确认确定为关键审计事项。

2.审计应对

针对收入确认，我们实施的审计程序主要包括：

(1)了解与房地产开发项目的收入确认相关的关键内部控制，评价这些控制的设计，确定其是否得到执行，并测试相关内部控制的运行有效性；

(2)对营业收入和毛利率实施分析程序，识别是否存在重大或异常波动，并查明原因；

(3)检查首开股份的房产销售合同条款，以评价首开股份有关房地产开发项目的收入确认政策是否符合相关会计准则的要求；

(4)就本年确认房产销售收入的项目，选取样本，检查销售合同的网签情况

及可以证明房产已达到交付条件的支持性文件，以评价相关房产销售收入是否已按照首开股份的收入确认政策确认；

(5)获取销售部门销售台账，检查已办理交付手续的房产账面收入确认情况，以评价房产销售收入被完整记录；

(6)对资产负债表日前后确认的营业收入实施截止测试，以评价营业收入是否在恰当期间确认；

(7)检查与营业收入相关的信息是否已在财务报表中作出恰当列报。

第2页共214页(二)存货可变现净值

1.事项描述

相关信息披露详见财务报表附注三（十三）和附注五（一）5。

截至2025年12月31日，首开股份存货账面余额为人民币9213761.51万元，跌价准备为人民币558886.82万元，账面价值为人民币8654874.69万元。

存货采用成本与可变现净值孰低计量。管理层按照估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额确定可变现净值。由于存货金额重大，且确定存货可变现净值涉及重大管理层判断，我们将存货可变现净值确定为关键审计事项。

2.审计应对

针对存货可变现净值，我们实施的审计程序主要包括：

(1)了解与存货可变现净值相关的关键内部控制，评价这些控制的设计，确

定其是否得到执行，并测试相关内部控制的运行有效性；

(2)对重要存货项目进行实地观察，并询问管理层这些存货项目的进度和各项目总开发成本预算及项目预售情况；

(3)选取项目评价存货估计售价的合理性，复核估计售价是否与历史数据、相同或类似产品的市场售价、期后预售价格等一致；

(4)选取样本，就首开股份以往年度可变现净值的评估与实际变现的价值进行比较，并评价管理层存货跌价准备估计的准确性；

(5)获取管理层编制的可变现净值计算表，重新计算可变现净值的准确性；

(6)对于聘请外部专家进行评估的项目，评价由管理层聘请的评估师的胜任

能力、专业素质和客观性；

(7)获取独立评估师出具的存货可变现净值评估报告，对评估方法、评估参

数和关键假设进行复核，检查可变现净值计算过程的准确性；

(8)对资产负债表日后已销售的部分开发产品，通过抽样方式对实际售价与

预计售价进行比较，对管理层估计的合理性进行评估；

(9)检查与存货可变现净值相关的信息是否已在财务报表中作出恰当列报。

第3页共214页四、其他信息

管理层对其他信息负责。其他信息包括年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。

我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。

结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。

基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。

五、管理层和治理层对财务报表的责任

管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。

在编制财务报表时，管理层负责评估首开股份的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非计划进行清算、终止运营或别无其他现实的选择。

首开股份治理层（以下简称治理层）负责监督首开股份的财务报告过程。

六、注册会计师对财务报表审计的责任我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报

获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。

在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀

第4页共214页疑。同时，我们也执行以下工作：

(一)识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实

施审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。

(二)了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。

(三)评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。

(四)对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对首开股份持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致首开股份不能持续经营。

(五)评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。

(六)就首开股份中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。

我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。

我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。

从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事

第5页共214页项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。

天健会计师事务所（特殊普通合伙）中国注册会计师：

（项目合伙人）

中国·杭州中国注册会计师：

二〇二六年四月二十一日

第6页共214页北京首都开发股份有限公司财务报表附注

2025年度

金额单位：人民币元

一、公司基本情况

北京首都开发股份有限公司（以下简称公司或本公司）系经北京市经济体制改革委员会

京体改字（93）第128号文及北京市经济体制改革委员会京体改委字（1993）第152号批准，由北京市房地产开发经营总公司（现北京首开天鸿集团有限公司）、北京华澳房产有限公司、

北京市房屋建筑设计院共同发起设立，于1993年12月29日在北京市工商行政管理局注册登记，总部位于北京市东城区。公司现持有统一社会信用代码为 91110000101309074C 的营业执照，注册资本2579565242元，股份总数2579565242股（每股面值1元），均为无限售条件的流通股份 A股。公司股票于 2001 年 3 月在上海证券交易所挂牌交易。

本公司及子公司所属行业为房地产行业，主要业务为房地产开发、商品房销售；房屋租赁；建筑工程咨询；室内外装饰装璜；技术开发、技术服务；销售自行开发的产品；购销建

筑材料、化工轻工材料、工艺美术品、家具、机械电器设备（汽车除外）、五金交电、纺织品、百货、计算机软硬件、日用杂品；经贸信息咨询；劳务服务（市场主体依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事国家和本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动）。

本财务报表业经公司2026年4月21日第十届董事会第六十一次董事会批准对外报出。

二、财务报表的编制基础

(一)编制基础本公司财务报表以持续经营为编制基础。

(二)持续经营能力评价本公司不存在导致对报告期末起12个月内的持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况。

三、重要会计政策及会计估计

第15页共214页(一)遵循企业会计准则的声明

本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、经营成果和现金流量等有关信息。

(二)会计期间会计年度自公历1月1日起至12月31日止。

(三)营业周期

房地产行业的营业周期从房产开发至销售变现，一般在12个月以上，具体周期根据开发项目情况确定，并以其营业周期作为资产和负债的流动性划分标准。

(四)记账本位币

本公司及境内子公司采用人民币为记账本位币，境外子公司从事境外经营，选择其经营所处的主要经济环境中的货币为记账本位币。

(五)重要性标准确定方法和选择依据

公司编制和披露财务报表遵循重要性原则，本财务报表附注中披露事项涉及重要性标准判断的事项及其重要性标准确定方法和选择依据如下：

涉及重要性标准判断重要性标准确定方法和选择依据的披露事项

单项收回或转回金额占各类应收款项总额的10%以转回或收回金额重要的坏账准备上且金额大于10000万元

单项预付款项占预付款项总额的10%以上且金额大账龄超过1年的重要预付款项于10000万元

单项应付账款占应付账款总额的10%以上且金额大账龄超过1年的重要应付账款于50000万元

单项账龄超过1年的预收款项占预收款项总额的10%账龄超过1年的重要预收款项以上且金额大于10000万元

单项账龄超过1年的合同负债占合同负债总额的10%账龄超过1年的重要合同负债以上且金额大于50000万元单项账龄超过1年的其他应付款占其他应付款总额账龄超过1年的重要其他应付款

的10%以上且金额大于50000万元单项投资活动占收到或支付投资活动相关的现金流重要的投资活动

入或流出总额的10%以上且金额大于100000万元

子公司总资产占合并总资产的5%以上或子公司资产重要的非全资子公司总额大于700000万元对合营企业或联营企业的长期股权投资账面价值占重要的合营企业或联营企业

合并报表资产总额1%以上

重要的承诺事项预计影响合并报表净资产总额1%以上的承诺事项

重要的或有事项预计影响合并报表净资产总额1%以上的或有事项

第16页共214页预计影响合并报表净资产总额1%以上的资产负债表重要的资产负债表日后事项日后事项

(六)同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法

1.同一控制下企业合并的会计处理方法

公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日被合并方在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。公司按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值份额与支付的合并对价账面价值或发行股份面值总额的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。

2.非同一控制下企业合并的会计处理方法

公司在购买日对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；如果合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，经复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。

(七)控制的判断标准和合并财务报表的编制方法

1.控制的判断

拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其可变回报金额的，认定为控制。

2.合并财务报表的编制方法

母公司将其控制的所有子公司纳入合并财务报表的合并范围。合并财务报表以母公司及其子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，由母公司按照《企业会计准则第33号——合并财务报表》编制。

(八)合营安排分类及共同经营会计处理方法

1.合营安排分为共同经营和合营企业。

2.当公司为共同经营的合营方时，确认与共同经营中利益份额相关的下列项目：

(1)确认单独所持有的资产，以及按持有份额确认共同持有的资产；

(2)确认单独所承担的负债，以及按持有份额确认共同承担的负债；

(3)确认出售公司享有的共同经营产出份额所产生的收入；

(4)按公司持有份额确认共同经营因出售资产所产生的收入；

(5)确认单独所发生的费用，以及按公司持有份额确认共同经营发生的费用。

第17页共214页(九)现金及现金等价物的确定标准列示于现金流量表中的现金是指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物是指企业持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。

(十)外币业务和外币报表折算

1.外币业务折算

外币交易在初始确认时，采用交易发生日的即期汇率折算为人民币金额。资产负债表日，外币货币性项目采用资产负债表日即期汇率折算，因汇率不同而产生的汇兑差额，除与购建符合资本化条件资产有关的外币专门借款本金及利息的汇兑差额外，计入当期损益；以历史成本计量的外币非货币性项目仍采用交易发生日的即期汇率/交易发生日即期汇率的近似汇率折算，不改变其人民币金额；以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，差额计入当期损益或其他综合收益。

2.外币财务报表折算

资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用交易发生日的即期汇率折算；利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率的近似汇率折算。按照上述折算产生的外币财务报表折算差额，计入其他综合收益。

(十一)金融工具

1.金融资产和金融负债的分类

金融资产在初始确认时划分为以下三类：(1)以摊余成本计量的金融资产；(2)以公允

价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产；(3)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

金融负债在初始确认时划分为以下四类：(1)以公允价值计量且其变动计入当期损益的

金融负债；(2)金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债；(3)不属于上述(1)或(2)的财务担保合同，以及不属于上述(1)并以低于市场利率贷款的贷款承诺；(4)以摊余成本计量的金融负债。

2.金融资产和金融负债的确认依据、计量方法和终止确认条件

(1)金融资产和金融负债的确认依据和初始计量方法

公司成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产或金融负债。初始确认金融资产或金融负债时，按照公允价值计量；对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产或金融负债，相关交

第18页共214页易费用计入初始确认金额。但是，公司初始确认的应收账款未包含重大融资成分或公司不考

虑未超过一年的合同中的融资成分的，按照《企业会计准则第14号——收入》所定义的交易价格进行初始计量。

(2)金融资产的后续计量方法

1)以摊余成本计量的金融资产

采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。以摊余成本计量且不属于任何套期关系的一部分的金融资产所产生的利得或损失，在终止确认、重分类、按照实际利率法摊销或确认减值时，计入当期损益。

2)以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资

采用公允价值进行后续计量。采用实际利率法计算的利息、减值损失或利得及汇兑损益计入当期损益，其他利得或损失计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。

3)以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资

采用公允价值进行后续计量。获得的股利（属于投资成本收回部分的除外）计入当期损益，其他利得或损失计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。

4)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

采用公允价值进行后续计量，产生的利得或损失（包括利息和股利收入）计入当期损益，除非该金融资产属于套期关系的一部分。

(3)金融负债的后续计量方法

1)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债

此类金融负债包括交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具）和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。对于此类金融负债以公允价值进行后续计量。因公司自身信用风险变动引起的指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的公

允价值变动金额计入其他综合收益，除非该处理会造成或扩大损益中的会计错配。此类金融负债产生的其他利得或损失（包括利息费用、除因公司自身信用风险变动引起的公允价值变动）计入当期损益，除非该金融负债属于套期关系的一部分。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。

2)金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债

按照《企业会计准则第23号——金融资产转移》相关规定进行计量。

第19页共214页3)不属于上述1)或2)的财务担保合同，以及不属于上述1)并以低于市场利率贷款的贷款承诺。

在初始确认后按照下列两项金额之中的较高者进行后续计量：*按照金融工具的减值

规定确定的损失准备金额；*初始确认金额扣除按照《企业会计准则第14号——收入》相关规定所确定的累计摊销额后的余额。

4)以摊余成本计量的金融负债

采用实际利率法以摊余成本计量。以摊余成本计量且不属于任何套期关系的一部分的金融负债所产生的利得或损失，在终止确认、按照实际利率法摊销时计入当期损益。

(4)金融资产和金融负债的终止确认

1)当满足下列条件之一时，终止确认金融资产：

*收取金融资产现金流量的合同权利已终止；

*金融资产已转移，且该转移满足《企业会计准则第23号——金融资产转移》关于金融资产终止确认的规定。

2)当金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除时，相应终止确认该金融负债（或该部分金融负债）。

3.金融资产转移的确认依据和计量方法

公司转移了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，终止确认该金融资产，并将转移中产生或保留的权利和义务单独确认为资产或负债；保留了金融资产所有权上几乎所有的

风险和报酬的，继续确认所转移的金融资产。公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处理：(1)未保留对该金融资产控制的，终止确认该金融资产，并将转移中产生或保留的权利和义务单独确认为资产或负债；(2)保留了对该金融资产控制的，按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。

金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：(1)所转移金融资产在终止确认日的账面价值；(2)因转移金融资产而收到的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资）之和。转移了金融资产的一部分，且该被转移部分整体满足终止确认条件的，将转移前金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和继续确认部分之间，按照转移日各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：(1)终止确认部分的账面价值；(2)终止确认部分的对价，与原直接计第20页共214页入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资）之和。

4.金融资产和金融负债的公允价值确定方法

公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术确定相

关金融资产和金融负债的公允价值。公司将估值技术使用的输入值分以下层级，并依次使用：

(1)第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；

(2)第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值，包括：活跃市场中类似资产或负债的报价；非活跃市场中相同或类似资产或负债的报价；

除报价以外的其他可观察输入值，如在正常报价间隔期间可观察的利率和收益率曲线等；市场验证的输入值等；

(3)第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值，包括不能直接观察或无法由

可观察市场数据验证的利率、股票波动率、企业合并中承担的弃置义务的未来现金流量、使用自身数据作出的财务预测等。

5.金融工具减值

公司以预期信用损失为基础，对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资、合同资产、租赁应收款、分类为以公允价值计量且其变

动计入当期损益的金融负债以外的贷款承诺、不属于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债或不属于金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债的财务担保合同进行减值处理并确认损失准备。

预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用损失，是指公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。其中，对于公司购买或源生的已发生信用减值的金融资产，按照该金融资产经信用调整的实际利率折现。

对于购买或源生的已发生信用减值的金融资产，公司在资产负债表日仅将自初始确认后整个存续期内预期信用损失的累计变动确认为损失准备。

对于租赁应收款、由《企业会计准则第14号——收入》规范的交易形成的应收款项及合同资产，公司运用简化计量方法，按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。

除上述计量方法以外的金融资产，公司在每个资产负债表日评估其信用风险自初始确认

第21页共214页后是否已经显著增加。如果信用风险自初始确认后已显著增加，公司按照整个存续期内预期

信用损失的金额计量损失准备；如果信用风险自初始确认后未显著增加，公司按照该金融工具未来12个月内预期信用损失的金额计量损失准备。

公司利用可获得的合理且有依据的信息，包括前瞻性信息，通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。

于资产负债表日，若公司判断金融工具只具有较低的信用风险，则假定该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。

公司以单项金融工具或金融工具组合为基础评估预期信用风险和计量预期信用损失。当以金融工具组合为基础时，公司以共同风险特征为依据，将金融工具划分为不同组合。

公司在每个资产负债表日重新计量预期信用损失，由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。对于以摊余成本计量的金融资产，损失准备抵减该金融资产在资产负债表中列示的账面价值；对于以公允价值计量且其变动计入其他综合收益

的债权投资，公司在其他综合收益中确认其损失准备，不抵减该金融资产的账面价值。

6.金融资产和金融负债的抵销

金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不相互抵销。但同时满足下列条件的，公司以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：(1)公司具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；(2)公司计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。

不满足终止确认条件的金融资产转移，公司不对已转移的金融资产和相关负债进行抵销。

(十二)应收款项和合同资产预期信用损失的确认标准和计提方法

1.按信用风险特征组合计提预期信用损失的应收款项和合同资产

确定组合的组合类别计量预期信用损失的方法依据

参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和未来应收账款——关联方组合款项性质

12个月内或整个存续期预期信用损失率，计算

预期信用损失

参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未应收账款——信用风险组

账龄来经济状况的预测，编制应收账款账龄与预期信合

用损失率对照表，计算预期信用损失其他应收款——应收押金、参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未款项性质

保证金及备用金组合来经济状况的预测，通过违约风险敞口和未来

第22页共214页确定组合的组合类别计量预期信用损失的方法依据

其他应收款——应收关联12个月内或整个存续期预期信用损失率，计算公司组合预期信用损失

其他应收款——应收少数股东款项组合

参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未其他应收款——其他信用

账龄来经济状况的预测，编制其他应收款账龄与预期风险组合

信用损失率对照表，计算预期信用损失合同资产——房地产销售

参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未合同资产——项目管理账龄来经济状况的预测，编制合同资产账龄与预期信用损失率对照表，计算预期信用损失合同资产——物业服务

2.按单项计提预期信用损失的应收款项和合同资产的认定标准

对信用风险与组合信用风险显著不同的应收款项和合同资产，公司按单项计提预期信用损失。

(十三)存货

1.存货的分类

存货包括在开发经营过程中为出售或耗用而持有的开发用土地、开发产品、意图出售而

暂时出租的开发产品、周转房、库存材料、库存设备和低值易耗品等，以及在开发过程中的开发成本。

2.发出存货的计价方法

(1)发出材料、设备采用月末一次加权平均法。

(2)项目开发时，开发用土地按开发产品占地面积计算分摊计入项目的开发成本。

(3)发出开发产品按建筑面积平均法核算。

(4)意图出售而暂时出租的开发产品和周转房按公司同类固定资产的预计使用年限分期平均摊销。

(5)如果公共配套设施早于有关开发产品完工的，在公共配套设施完工决算后，按有关开发项目的建筑面积分配计入有关开发项目的开发成本；如果公共配套设施晚于有关开发产

品完工的，则先由有关开发产品预提公共配套设施费，待公共配套设施完工决算后再按实际发生数与预提数之间的差额调整有关开发产品成本。

3.存货的盘存制度

存货的盘存制度为永续盘存制。

第23页共214页4.低值易耗品的摊销方法按照一次转销法进行摊销。

5.存货跌价准备

资产负债表日，存货采用成本与可变现净值孰低计量，按照成本高于可变现净值的差额计提存货跌价准备。直接用于出售的存货，在正常生产经营过程中以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；需要经过加工的存货，在正常生产经营过程中以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费

用和相关税费后的金额确定其可变现净值；资产负债表日，同一项存货中一部分有合同价格约定、其他部分不存在合同价格的，分别确定其可变现净值，并与其对应的成本进行比较，分别确定存货跌价准备的计提或转回的金额。

(十四)划分为持有待售的非流动资产或处置组、终止经营

1.持有待售的非流动资产或处置组的分类

公司将同时满足下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售类别：(1)根据类似交

易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；(2)出售极可能发生，即公司已经就出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计出售将在一年内完成。

公司专为转售而取得的非流动资产或处置组，在取得日满足“预计出售将在一年内完成”的条件，且短期（通常为3个月）内很可能满足持有待售类别的其他划分条件的，在取得日将其划分为持有待售类别。

因公司无法控制的下列原因之一，导致非关联方之间的交易未能在一年内完成，且公司仍然承诺出售非流动资产或处置组的，继续将非流动资产或处置组划分为持有待售类别：(1)买方或其他方意外设定导致出售延期的条件，公司针对这些条件已经及时采取行动，且预计能够自设定导致出售延期的条件起一年内顺利化解延期因素；(2)因发生罕见情况，导致持有待售的非流动资产或处置组未能在一年内完成出售，公司在最初一年内已经针对这些新情况采取必要措施且重新满足了持有待售类别的划分条件。

2.持有待售的非流动资产或处置组的会计处理

(1)初始计量和后续计量

初始计量和在资产负债表日重新计量持有待售的非流动资产或处置组时，其账面价值高于公允价值减去出售费用后的净额的，将账面价值减记至公允价值减去出售费用后的净额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。

对于取得日划分为持有待售类别的非流动资产或处置组，在初始计量时比较假定其不划

第24页共214页分为持有待售类别情况下的初始计量金额和公允价值减去出售费用后的净额，以两者孰低计量。除企业合并中取得的非流动资产或处置组外，由非流动资产或处置组以公允价值减去出售费用后的净额作为初始计量金额而产生的差额，计入当期损益。

对于持有待售的处置组确认的资产减值损失金额，先抵减处置组中商誉的账面价值，再根据处置组中的各项非流动资产账面价值所占比重，按比例抵减其账面价值。

持有待售的非流动资产或处置组中的非流动资产不计提折旧或摊销，持有待售的处置组中负债的利息和其他费用继续予以确认。

(2)资产减值损失转回的会计处理

后续资产负债表日持有待售的非流动资产公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记的金额予以恢复，并在划分为持有待售类别后确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不转回。

后续资产负债表日持有待售的处置组公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记的金额予以恢复，并在划分为持有待售类别后非流动资产确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。已抵减的商誉账面价值，以及非流动资产在划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不转回。

持有待售的处置组确认的资产减值损失后续转回金额，根据处置组中除商誉外各项非流动资产账面价值所占比重，按比例增加其账面价值。

(3)不再继续划分为持有待售类别以及终止确认的会计处理非流动资产或处置组因不再满足持有待售类别的划分条件而不再继续划分为持有待售

类别或非流动资产从持有待售的处置组中移除时，按照以下两者孰低计量：1)划分为持有待售类别前的账面价值，按照假定不划分为持有待售类别情况下本应确认的折旧、摊销或减值等进行调整后的金额；2)可收回金额。

终止确认持有待售的非流动资产或处置组时，将尚未确认的利得或损失计入当期损益。

3.终止经营的确认标准

满足下列条件之一的、已经被处置或划分为持有待售类别且能够单独区分的组成部分确

认为终止经营：

(1)该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区；

(2)该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相关联计划的一部分；

(3)该组成部分是专为转售而取得的子公司。

第25页共214页4.终止经营的列报方法公司在利润表中分别列示持续经营损益和终止经营损益。终止经营的减值损失和转回金额等经营损益及处置损益作为终止经营损益列报。对于当期列报的终止经营，在当期财务报表中将原来作为持续经营损益列报的信息重新作为可比期间的终止经营损益列报。终止经营不再满足持有待售类别划分条件的，在当期财务报表中将原来作为终止经营损益列报的信息重新作为可比期间的持续经营损益列报。

(十五)长期股权投资

1.共同控制、重大影响的判断

按照相关约定对某项安排存在共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策，认定为共同控制。对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定，认定为重大影响。

2.投资成本的确定

(1)同一控制下的企业合并形成的，合并方以支付现金、转让非现金资产、承担债务或

发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为其初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的合并对价的账面价值或发行股份的面值总额之间的差额调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。

公司通过多次交易分步实现同一控制下企业合并形成的长期股权投资，判断是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，把各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，在合并日，根据合并后应享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额确定初始投资成本。合并日长期股权投资的初始投资成本，与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。

(2)非同一控制下的企业合并形成的，在购买日按照支付的合并对价的公允价值作为其初始投资成本。

公司通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并形成的长期股权投资，区分个别财务报表和合并财务报表进行相关会计处理：

1)在个别财务报表中，按照原持有的股权投资的账面价值加上新增投资成本之和，作

为改按成本法核算的初始投资成本。

第26页共214页2)在合并财务报表中，判断是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，把各

项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其

他综合收益等的，与其相关的其他综合收益等转为购买日所属当期收益。但由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。

(3)除企业合并形成以外的：以支付现金取得的，按照实际支付的购买价款作为其初始

投资成本；以发行权益性证券取得的，按照发行权益性证券的公允价值作为其初始投资成本；

以债务重组方式取得的，按《企业会计准则第12号——债务重组》确定其初始投资成本；

以非货币性资产交换取得的，按《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》确定其初始投资成本。

3.后续计量及损益确认方法

对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算；对联营企业和合营企业的长期

股权投资，采用权益法核算。

4.通过多次交易分步处置对子公司投资至丧失控制权的处理方法

(1)是否属于“一揽子交易”的判断原则

通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，公司结合分步交易的各个步骤的交易协议条款、分别取得的处置对价、出售股权的对象、处置方式、处置时点等信息

来判断分步交易是否属于“一揽子交易”。各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明多次交易事项属于“一揽子交易”：

1)这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；

2)这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；

3)一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；

4)一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。

(2)不属于“一揽子交易”的会计处理

1)个别财务报表

对处置的股权，其账面价值与实际取得价款之间的差额，计入当期损益。对于剩余股权，对被投资单位仍具有重大影响或者与其他方一起实施共同控制的，转为权益法核算；不能再对被投资单位实施控制、共同控制或重大影响的，按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》的相关规定进行核算。

第27页共214页2)合并财务报表

在丧失控制权之前，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本公积（资本溢价），资本溢价不足冲减的，冲减留存收益。

丧失对原子公司控制权时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益等，应当在丧失控制权时转为当期投资收益。

(3)属于“一揽子交易”的会计处理

1)个别财务报表

将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理。但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的长期股权投资账面价值之间的差额，在个别财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。

2)合并财务报表

将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理。但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。

(十六)投资性房地产

1.投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。

2.投资性房地产按照成本进行初始计量，采用成本模式进行后续计量，并采用与固定

资产和无形资产相同的方法计提折旧或进行摊销。

(十七)固定资产

1.固定资产确认条件

固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一个会计年度的有形资产。固定资产在同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量时予以确认。

2.各类固定资产的折旧方法

本公司采用年限平均法计提折旧。固定资产自达到预定可使用状态时开始计提折旧，终

第28页共214页止确认时或划分为持有待售非流动资产时停止计提折旧。在不考虑减值准备的情况下，按固

定资产类别、预计使用寿命和预计残值，本公司确定各类固定资产的年折旧率如下：

类别折旧年限（年）残值率（%）年折旧率（%）

房屋及建筑物20-503-104.85-1.80

机器设备103-109.70-9.00

运输工具5-63-1019.40-15.00

其他设备5-103-1019.40-9.00

(十八)在建工程

1.在建工程同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量则予以确认。在建工程

按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的实际成本计量。

2.在建工程达到预定可使用状态时，按工程实际成本转入固定资产。已达到预定可使

用状态但尚未办理竣工决算的，先按估计价值转入固定资产，待办理竣工决算后再按实际成本调整原暂估价值，但不再调整原已计提的折旧。

(十九)借款费用

1.借款费用资本化的确认原则

公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时确认为费用，计入当期损益。

2.借款费用资本化期间

(1)当借款费用同时满足下列条件时，开始资本化：1)资产支出已经发生；2)借款费

用已经发生；3)为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。

(2)若符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，并且中断时间连

续超过3个月，暂停借款费用的资本化；中断期间发生的借款费用确认为当期费用，直至资产的购建或者生产活动重新开始。

(3)当所购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态时，借款费用停止资本化。

3.借款费用资本化率以及资本化金额

为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的利息费用（包括按照实际利率法确定的折价或溢价的摊销），减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，确定应予资本化的利息

第29页共214页金额；为购建或者生产符合资本化条件的资产占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专

门借款的资产支出加权平均数乘以占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。

(二十)无形资产

1.无形资产包括土地使用权、软件等。

2.使用寿命有限的无形资产，在使用寿命内按照与该项无形资产有关的经济利益的预

期实现方式系统合理地摊销，无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销。具体如下：

项目使用寿命及其确定依据摊销方法

土地使用权按产权登记期限确定使用寿命为40-70年直线法软件按预期受益期限确定使用寿命为10年直线法

使用寿命不确定的无形资产不摊销，公司在每个会计期间均对该无形资产的使用寿命进行复核。

(二十一)部分长期资产减值

对长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、采用成本

模式计量的生产性生物资产、油气资产、使用权资产、使用寿命有限的无形资产等长期资产，在资产负债表日有迹象表明发生减值的，估计其可收回金额。对因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年都进行减值测试。商誉结合与其相关的资产组或者资产组组合进行减值测试。

若上述长期资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额确认资产减值准备并计入当期损益。

(二十二)长期待摊费用

长期待摊费用核算已经支出，摊销期限在1年以上（不含1年）的各项费用。长期待摊费用按实际发生额入账，在受益期或规定的期限内分期平均摊销。如果长期待摊的费用项目不能使以后会计期间受益则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。

(二十三)职工薪酬

1.职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。

2.短期薪酬的会计处理方法

在职工为公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。

3.离职后福利的会计处理方法

第30页共214页离职后福利分为设定提存计划和设定受益计划。

(1)在职工为公司提供服务的会计期间，根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。

(2)对设定受益计划的会计处理通常包括下列步骤：

1)根据预期累计福利单位法，采用无偏且相互一致的精算假设对有关人口统计变量和

财务变量等作出估计，计量设定受益计划所产生的义务，并确定相关义务的所属期间。同时，对设定受益计划所产生的义务予以折现，以确定设定受益计划义务的现值和当期服务成本；

2)设定受益计划存在资产的，将设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价

值所形成的赤字或盈余确认为一项设定受益计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余的，以设定受益计划的盈余和资产上限两项的孰低者计量设定受益计划净资产；

3)期末，将设定受益计划产生的职工薪酬成本确认为服务成本、设定受益计划净负债

或净资产的利息净额以及重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动等三部分，其中服务成本和设定受益计划净负债或净资产的利息净额计入当期损益或相关资产成本，重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动计入其他综合收益，并且在后续会计期间不允许转回至损益，但可以在权益范围内转移这些在其他综合收益确认的金额。

4.辞退福利的会计处理方法

向职工提供的辞退福利，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：(1)公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；

(2)公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。

5.其他长期职工福利的会计处理方法

向职工提供的其他长期福利，符合设定提存计划条件的，按照设定提存计划的有关规定进行会计处理；除此之外的其他长期福利，按照设定受益计划的有关规定进行会计处理，为简化相关会计处理，将其产生的职工薪酬成本确认为服务成本、其他长期职工福利净负债或净资产的利息净额以及重新计量其他长期职工福利净负债或净资产所产生的变动等组成项目的总净额计入当期损益或相关资产成本。

(二十四)预计负债

1.因对外提供担保、诉讼事项、产品质量保证、亏损合同等或有事项形成的义务成为

公司承担的现时义务，履行该义务很可能导致经济利益流出公司，且该义务的金额能够可靠的计量时，公司将该项义务确认为预计负债。

2.公司按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行初始计量，并在

第31页共214页资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核。

(二十五)优先股、永续债等其他金融工具

根据金融工具相关准则和《永续债相关会计处理的规定》（财会〔2019〕2号），对发行的永续债等金融工具，公司依据所发行金融工具的合同条款及其所反映的经济实质而非仅以法律形式，结合金融资产、金融负债和权益工具的定义，在初始确认时将该等金融工具或其组成部分分类为金融资产、金融负债或权益工具。

在资产负债表日，对于归类为权益工具的金融工具，其利息支出或股利分配作为公司的利润分配，其回购、注销等作为权益的变动处理；对于归类为金融负债的金融工具，其利息支出或股利分配按照借款费用进行处理，其回购或赎回产生的利得或损失等计入当期损益。

(二十六)质量保证金核算方法质量保证金根据施工合同规定从施工单位工程款中预留。在开发产品保修期内发生的维修费，冲减质量保证金；在开发产品约定的保修期届满，质量保证金余额退还施工单位。

(二十七)收入

1.收入确认原则

于合同开始日，公司对合同进行评估，识别合同所包含的各单项履约义务，并确定各单项履约义务是在某一时段内履行，还是在某一时点履行。

满足下列条件之一时，属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行履约义务：(1)客户在公司履约的同时即取得并消耗公司履约所带来的经济利益；(2)客户能

够控制公司履约过程中在建商品；(3)公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且公司在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。

对于在某一时段内履行的履约义务，公司在该段时间内按照履约进度确认收入。履约进度不能合理确定时，已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。对于在某一时点履行的履约义务，在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。在判断客户是否已取得商品控制权时，公司考虑下列迹象：

(1)公司就该商品享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务；(2)公司已将该

商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权；(3)公司已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品；(4)公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬；(5)客户已接受该商品；(6)其他表明客户已取得商品控制权的迹象。

2.收入计量原则

第32页共214页(1)公司按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。交易价格是公司因向客户转

让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取的款项以及预期将退还给客户的款项。

(2)合同中存在可变对价的，公司按照期望值或最可能发生金额确定可变对价的最佳估计数，但包含可变对价的交易价格，不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额。

(3)合同中存在重大融资成分的，公司按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以现

金支付的应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法摊销。合同开始日，公司预计客户取得商品或服务控制权与客户支付价款间隔不超过一年的，不考虑合同中存在的重大融资成分

(4)合同中包含两项或多项履约义务的，公司于合同开始日，按照各单项履约义务所承

诺商品的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务。

3.收入确认的具体方法

本公司在进行房地产项目销售时，以该房产项目已达到买卖合同约定的交付条件并已向购买方办理交付手续或视同交付为时点，确认收入的实现。

本公司对自己拥有的划拨地进行一级土地开发后，由土地储备中心收储并进行公开挂牌交易，待收款金额确定后，比照销售商品确认收入。

(二十八)合同取得成本、合同履约成本

公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产。

如果合同取得成本的摊销期限不超过一年，在发生时直接计入当期损益。

公司为履行合同发生的成本，不适用存货、固定资产或无形资产等相关准则的规范范围且同时满足下列条件的，作为合同履约成本确认为一项资产：

1.该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用（或类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；

2.该成本增加了公司未来用于履行履约义务的资源；

3.该成本预期能够收回。

公司对于与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础

进行摊销，计入当期损益。

如果与合同成本有关的资产的账面价值高于因转让与该资产相关的商品或服务预期能

够取得的剩余对价减去估计将要发生的成本，公司对超出部分计提减值准备，并确认为资产

第33页共214页减值损失。以前期间减值的因素之后发生变化，使得转让该资产相关的商品或服务预期能够

取得的剩余对价减去估计将要发生的成本高于该资产账面价值的，转回原已计提的资产减值准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。

(二十九)合同资产、合同负债公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。公司将同一合同下的合同资产和合同负债相互抵销后以净额列示。

公司将拥有的、无条件(即，仅取决于时间流逝)向客户收取对价的权利作为应收款项列示，将已向客户转让商品而有权收取对价的权利（该权利取决于时间流逝之外的其他因素）作为合同资产列示。

公司将已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务作为合同负债列示。

(三十)政府补助

1.政府补助在同时满足下列条件时予以确认：(1)公司能够满足政府补助所附的条件；

(2)公司能够收到政府补助。政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府

补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。

2.与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法

政府文件规定用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助划分为与资产相关的政府补助。政府文件不明确的，以取得该补助必须具备的基本条件为基础进行判断，以购建或其他方式形成长期资产为基本条件的作为与资产相关的政府补助。与资产相关的政府补助，冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。与资产相关的政府补助确认为递延收益的，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，将尚未分配的相关递延收益余额转入资产处置当期的损益。

3.与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法

除与资产相关的政府补助之外的政府补助划分为与收益相关的政府补助。对于同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，难以区分与资产相关或与收益相关的，整体归类为与收益相关的政府补助。与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益或冲减相关成本；用于补偿已发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益或冲减相关成本。

4.与公司日常经营活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相

第34页共214页关成本费用。与公司日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。

(三十一)递延所得税资产、递延所得税负债1.根据资产、负债的账面价值与其计税基础之间的差额（未作为资产和负债确认的项目按照税法规定可以确定其计税基础的，该计税基础与其账面数之间的差额），按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计算确认递延所得税资产或递延所得税负债。

2.确认递延所得税资产以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。

资产负债表日，有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时性差异的，确认以前会计期间未确认的递延所得税资产。

3.资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来期间很可能无法

获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，转回减记的金额。

4.公司当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益，但不包括下列

情况产生的所得税：(1)企业合并；(2)直接在所有者权益中确认的交易或者事项。

5.同时满足下列条件时，公司将递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列

示：(1)拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；(2)递延所得税资产和递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者对不同

的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产和递延所得税负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债或是同时取得资产、清偿债务。

(三十二)租赁

1.公司作为承租人

在租赁期开始日，公司将租赁期不超过12个月，且不包含购买选择权的租赁认定为短期租赁；将单项租赁资产为全新资产时价值较低的租赁认定为低价值资产租赁。公司转租或预期转租租赁资产的，原租赁不认定为低价值资产租赁。

对于所有短期租赁和低价值资产租赁，公司在租赁期内各个期间按照直线法将租赁付款额计入相关资产成本或当期损益。

除上述采用简化处理的短期租赁和低价值资产租赁外，在租赁期开始日，公司对租赁确认使用权资产和租赁负债。

(1)使用权资产

使用权资产按照成本进行初始计量，该成本包括：1)租赁负债的初始计量金额；2)在

第35页共214页租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；

3)承租人发生的初始直接费用；4)承租人为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地

或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本。

公司按照直线法对使用权资产计提折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，公司在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，公司在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。

(2)租赁负债

在租赁期开始日，公司将尚未支付的租赁付款额的现值确认为租赁负债。计算租赁付款额现值时采用租赁内含利率作为折现率，无法确定租赁内含利率的，采用公司增量借款利率作为折现率。租赁付款额与其现值之间的差额作为未确认融资费用，在租赁期各个期间内按照确认租赁付款额现值的折现率确认利息费用，并计入当期损益。未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额于实际发生时计入当期损益。

租赁期开始日后，当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变化、用于确定租赁付款额的指数或比率发生变动、购买选择权、续租选择权或终止选择权的评估结

果或实际行权情况发生变化时，公司按照变动后的租赁付款额的现值重新计量租赁负债，并相应调整使用权资产的账面价值，如使用权资产账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，将剩余金额计入当期损益。

2.公司作为出租人

在租赁开始日，公司将实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁划分为融资租赁，除此之外的均为经营租赁。

(1)经营租赁

公司在租赁期内各个期间按照直线法将租赁收款额确认为租金收入，发生的初始直接费用予以资本化并按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。公司取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。

(2)融资租赁在租赁期开始日，公司按照租赁投资净额（未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和）确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。

在租赁期的各个期间，公司按照租赁内含利率计算并确认利息收入。

公司取得的未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。

3.售后租回

第36页共214页(1)公司作为承租人

公司按照《企业会计准则第14号——收入》的规定，评估确定售后租回交易中的资产转让是否属于销售。

售后租回交易中的资产转让属于销售的，公司按原资产账面价值中与租回获得的使用权有关的部分，计量售后租回所形成的使用权资产，并仅就转让至出租人的权利确认相关利得或损失。

售后租回交易中的资产转让不属于销售的，公司继续确认被转让资产，同时确认一项与转让收入等额的金融负债，并按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》对该金融负债进行会计处理。

(2)公司作为出租人

公司按照《企业会计准则第14号——收入》的规定，评估确定售后租回交易中的资产转让是否属于销售。

售后租回交易中的资产转让属于销售的，公司根据其他适用的企业会计准则对资产购买进行会计处理，并根据《企业会计准则第21号——租赁》对资产出租进行会计处理。

售后租回交易中的资产转让不属于销售的，公司不确认被转让资产，但确认一项与转让收入等额的金融资产，并按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》对该金融资产进行会计处理。

(三十三)使用权资产

1.使用权资产确认条件

使用权资产是指本公司作为承租人可在租赁期内使用租赁资产的权利。

在租赁期开始日，使用权资产按照成本进行初始计量。该成本包括：租赁负债的初始计量金额；在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；本公司作为承租人发生的初始直接费用；本公司作为承租人为拆卸及移除租赁

资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本。本公司作为承租人按照《企业会计准则第3号——或有事项》对拆除复原等成本进行确认和计量。后续就租赁负债的任何重新计量作出调整。

2.使用权资产的折旧方法

本公司采用直线法计提折旧，本公司作为承租人能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。

第37页共214页3.使用权资产的减值测试方法、减值准备计提方法见附注三(二十一)部分长期资产减值。

(三十四)维修基金

本公司按商品房销售款的一定比例向业主收取维修基金时，计入其他应付款核算；按规定将收取的维修基金交付给土地与房屋管理部门时，减少代收的维修基金。

(三十五)资产证券化业务

本公司将基础资产对应的收款权、债权等证券化，一般将这些资产出售给特定目的实体，然后再由该实体向投资者发行证券。证券化金融资产的权益以信用增级、次级债券或其他剩余权益（保留权益）的形式保留。保留权益在本公司的资产负债表内以公允价值入账。证券化的利得或损失取决于所转移金融资产的账面价值，并在终止确认的金融资产与保留权益之间按它们于转让当日的相关公允价值进行分配。证券化的利得或损失记入当期损益。

在应用证券化金融资产的政策时，本公司已考虑转移至另一实体的资产的风险和报酬转移程度，以及本公司对该实体行使控制权的程度：

*当本公司已转移该金融资产所有权上几乎全部风险和报酬时，本公司将终止确认该金融资产；

*当本公司保留该金融资产所有权上几乎全部风险和报酬时，本公司将继续确认该金融资产；

*如本公司并未转移或保留该金融资产所有权上几乎全部风险和报酬，本公司将考虑对该金融资产是否存在控制。如果本公司并未保留控制权，本公司将终止确认该金融资产，并把在转移中产生或保留的权利及义务分别确认为资产或负债。如本公司保留控制权，则根据对金融资产的继续涉入程度确认金融资产。

四、税项

(一)主要税种及税率税种计税依据税率以按税法规定计算的销售货物和应税劳务收

增值税入为基础计算销项税额，扣除当期允许抵扣5%、6%、9%、13%的进项税额后，差额部分为应交增值税按土地增值额的超有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他土地增值税率累进税率附着物产权产生的增值额

30%-60%

第38页共214页税种计税依据税率

城市维护建设税实际缴纳的流转税税额5%、7%

教育费附加实际缴纳的流转税税额3%

地方教育附加实际缴纳的流转税税额2%

企业所得税应纳税所得额16.5%、20%、25%

(二)税收优惠根据财政部、税务总局《关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》（财政部税务总局公告2023年第12号）的规定，对小型微利企业减按25%计算应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。子公司北京首开乐尚住房租赁有限公司本年度符合小型微利企业认定条件，其当期应纳税所得额适用上述优惠税率。

五、合并财务报表项目注释

(一)合并资产负债表项目注释

1.货币资金

(1)明细情况项目期末数期初数

库存现金468066.39746363.27

银行存款15063934428.5218560241037.88

其他货币资金36657963.33276381456.02

合计15101060458.2418837368857.17

(2)其他说明

本公司期末受限资金包括监管存款102425384.59元，冻结资金503593150.61元，保证金136333534.20元，共计742352069.40元。

2.应收账款

(1)账龄情况账龄期末数期初数

1年以内457818617.45111408671.54

1-2年14941051.68206165435.37

第39页共214页账龄期末数期初数

2-3年138460413.21372577225.07

3年以上627980416.98291541132.54

账面余额小计1239200499.32981692464.52

减：坏账准备393349262.84311855791.00

账面价值合计845851236.48669836673.52

(2)坏账准备计提情况

1)类别明细情况

期末数账面余额坏账准备种类计提账面价值

金额比例（%）金额比例（%）

单项计提坏账准备297363178.7624.00187501895.1363.05109861283.63

按组合计提坏账准备941837320.5676.00205847367.7121.86735989952.85

合计1239200499.32100.00393349262.8431.74845851236.48（续上表）期初数账面余额坏账准备种类计提账面价值

金额比例（%）金额比例（%）

单项计提坏账准备297398937.1230.29139377982.1546.87158020954.97

按组合计提坏账准备684293527.4069.71172477808.8525.21511815718.55

合计981692464.52100.00311855791.0031.77669836673.52

第40页共214页2)重要的单项计提坏账准备的应收账款期初数期末数单位名称

账面余额坏账准备账面余额坏账准备计提比例（%）计提依据

顺义区住房和城乡建设委220903393.3762882438.40219722567.27109861283.6450.00预期部分无法收回

北京市顺义区民政局31259663.9831259663.9831259663.9831259663.98100.00预期无法收回

北京顺义新城建设开发有限公司25350100.0025350100.0025350100.0025350100.00100.00预期无法收回

北京欧典投资管理有限公司9025040.009025040.009025040.009025040.00100.00预期无法收回

北京市西城区机关事务服务中心3985105.003985105.003985105.003985105.00100.00预期无法收回

厦门市万安堡文化传播有限公司2316100.082316100.082316100.082316100.08100.00预期无法收回

北京恒昌吉利物业管理有限公司1507727.421507727.421507727.421507727.42100.00预期无法收回

个人1404770.001404770.001404770.001404770.00100.00预期无法收回

北京造极体育有限公司629949.80629949.80100.00预期无法收回

北京欣鑫华文化传媒有限公司589839.99589839.99589839.99589839.99100.00预期无法收回

云南城投众和建设集团有限公司562429.30562429.30562429.30562429.30100.00预期无法收回

北京睿思捷教育咨询有限公司243842.00243842.00100.00预期无法收回

杭州锦衣玉食餐饮科技有限公司186598.21186598.21186598.21186598.21100.00预期无法收回

北京席艳众仁堂诊所有限公司181130.94181130.94100.00预期无法收回

北京宇鹏投资管理有限公司167059.63167059.63167059.63167059.63100.00预期无法收回

第41页共214页期初数期末数单位名称

账面余额坏账准备账面余额坏账准备计提比例（%）计提依据

北京华宝盛川餐饮管理有限公司92595.0092595.00100.00预期无法收回

北京金祥兄弟餐饮管理有限公司49729.0049729.00100.00预期无法收回

中科联创股份有限公司39121.2239121.2239121.2239121.22100.00预期无法收回新兴（北京）工程建筑房地产开发

32035.0032035.0032035.0032035.00100.00预期无法收回

公司

其他小额款项29953.9229953.9217774.9217774.92100.00预期无法收回国网江苏省电力有限公司苏州供电

40000.0040000.00预期无法收回

分公司

小计297398937.12139377982.15297363178.76187501895.1363.05

第42页共214页3)采用组合计提坏账准备的应收账款期末数项目

账面余额坏账准备计提比例（%）

信用风险组合926741036.07205847367.7122.21

合并范围外关联方组合15096284.49

小计941837320.56205847367.7121.86

4)采用信用风险组合计提坏账准备的应收账款

期末数账龄

账面余额坏账准备计提比例（%）

1年以内455628902.19

1-2年5704735.59570473.5610.00

2-3年137204083.6041161225.0830.00

3年以上328203314.69164115669.0750.00

小计926741036.07205847367.7122.21

(3)坏账准备变动情况本期变动金额项目期初数核期末数计提收回或转回其他销单项计提

139377982.1548176091.98-52179.00187501895.13

坏账准备按组合计

提坏账准172477808.8533369558.86205847367.71备

合计311855791.0081545650.84-52179.00393349262.84

(4)本期无实际核销的应收账款情况。

(5)应收账款和合同资产金额前5名情况占应收账期末账面余额款和合同应收账款坏账准资产期末单位名称备和合同资产减余额合计合同值准备应收账款小计数的比例资产

（%）北京午亭商业管理有限

320490100.00320490100.0025.86

公司北京市顺义区住房和城

219722567.27219722567.2717.73109861283.64

乡建设委员会

第43页共214页占应收账期末账面余额款和合同应收账款坏账准资产期末单位名称备和合同资产减余额合计合同值准备应收账款小计数的比例资产

（%）福州市鼓楼区建设投资

156433149.14156433149.1412.6278230586.30

管理中心温州市瓯海建设集团有

126537066.00126537066.0010.2137961119.80

限公司北京市丰台区住房和城

123837804.00123837804.009.9961918902.00

乡建设委员会

小计947020686.41947020686.4176.42287971891.74

3.预付款项

(1)账龄分析

1)明细情况

期末数期初数减减账比例值比例值龄账面余额账面价值账面余额账面价值

（%）准（%）准备备

1年以

60169933.1813.2360169933.1886603486.8721.0086603486.87

内

1-2年69315641.2715.2569315641.273459311.440.843459311.44

2-3年3120639.340.693120639.342689897.890.652689897.89

3年以

322044571.5270.83322044571.52319731234.7877.51319731234.78

上

合计454650785.31100.00454650785.31412483930.98100.00412483930.98

2)账龄1年以上重要的预付款项未及时结算的原因说明

单位名称期末数未结算原因

北京市密云区密云镇人民政府392727211.99项目未结算

小计392727211.99

(2)预付款项金额前5名情况占预付款项单位名称账面余额

余额的比例（%）

北京市密云区密云镇人民政府392727211.9986.38

第44页共214页占预付款项单位名称账面余额

余额的比例（%）

江苏江安集团有限公司12715492.322.80

北京首开鸿城实业有限公司10543657.852.32

北京阳光美景园林绿化工程有限公司3359184.100.74

福建麦田房产经纪有限公司2836427.150.62

小计422181973.4192.86

4.其他应收款

(1)明细情况项目期末数期初数

应收股利230049214.47217521877.54

其他应收款41497337812.7546547649704.61

合计41727387027.2246765171582.15

(2)应收股利

1)明细情况

项目期末数期初数

国奥投资发展有限公司430098428.79430098428.79

北京金旭开泰房地产开发有限公司15000000.00

首开文投（北京）文化科技有限公司2472663.07

小计445098428.79432571091.86

减：坏账准备215049214.32215049214.32

合计230049214.47217521877.54

2)账龄1年以上重要的应收股利

是否发生减值及项目期末数账龄未收回的原因其判断依据是，预计存在收国奥投资发展有限公司430098428.793年以上资金紧张回风险

3)坏账准备计提情况

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预整个存续期预期项目未来12个月合计期信用损失（未信用损失（已发预期信用损失发生信用减值）生信用减值）

第45页共214页第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预整个存续期预期项目未来12个月合计期信用损失（未信用损失（已发预期信用损失发生信用减值）生信用减值）

期初数215049214.32215049214.32

期初数在本期——————

--转入第二阶段

--转入第三阶段

--转回第二阶段

--转回第一阶段本期计提本期收回或转回本期核销其他变动

期末数215049214.32215049214.32期末坏账准备计提

48.3148.31比例（%）

(3)其他应收款

1)款项性质分类情况

款项性质期末数期初数

往来款42544862307.0746776192824.01

代收代付款296806215.48168577717.84

押金保证金、备用金794793178.511455948346.91

应收业务款17066711.6819865347.26

其他127729618.7320702846.29

账面余额小计43781258031.4748441287082.31

减：坏账准备2283920218.721893637377.70

账面价值合计41497337812.7546547649704.61

2)账龄情况

账龄期末数期初数

1年以内2233460450.756637226853.90

第46页共214页账龄期末数期初数

1-2年3098727900.793765034626.24

2-3年3594606833.318118238993.11

3年以上34854462846.6229920786609.06

账面余额小计43781258031.4748441287082.31

减：坏账准备2283920218.721893637377.70

账面价值合计41497337812.7546547649704.61

3)坏账准备计提情况

*类别明细情况期末数账面余额坏账准备种类计提比例账面价值金额金额比例

（%）

（%）单项计提

4698527646.8810.732078684782.2044.242619842864.68

坏账准备按组合计

提坏账准39082730384.5989.27205235436.520.5338877494948.07备

合计43781258031.47100.002283920218.725.2241497337812.75（续上表）期初数账面余额坏账准备种类计提比例账面价值金额金额比例

（%）

（%）单项计提坏

3558387657.387.351716043285.0648.231842344372.32

账准备按组合计提

44882899424.9392.65177594092.640.4044705305332.29

坏账准备

合计48441287082.31100.001893637377.703.9146547649704.61

第47页共214页*重要的单项计提坏账准备的其他应收款期初数期末数单位名称计提比账面余额坏账准备账面余额坏账准备计提依据例（%）

北京滨湖恒兴房地产开发有限公司912295496.58497613545.42842295496.58497613545.4259.08预期存在收回风险

厦门煊泰置业有限公司803498042.62545515944.98754498042.62545515944.9872.30预期存在收回风险

北京友泰房地产开发有限公司724818450.66122652845.8116.92预期存在收回风险

北京万龙华开房地产开发有限公司537138769.60219353307.9340.84预期存在收回风险

金科集团苏州房地产开发有限公司473211081.95141963324.59472379481.95141713844.5930.00预期存在收回风险

福州中泓盛实业有限公司426272000.00185423546.70418272000.00185423546.7044.33预期存在收回风险

顺义区李桥镇人民政府250000000.00250000000.00预期无损失

武汉明泰置业有限公司262738611.11106610635.02242738611.11126905825.6652.28预期存在收回风险

北京美驰建筑材料有限责任公司172691702.35205956438.83预期无损失

厦门跃泰置业有限公司95662585.8582399084.3387822585.8582399084.3393.82预期存在收回风险

京澳有限公司57825299.1957825299.1957825299.1957825299.19100.00预期无法收回

深圳市熙梁投资发展有限公司33128112.3027627179.4033128112.3027627179.4083.39预期存在收回风险

个人21347185.1321347185.1321808191.5621808191.56100.00预期无法收回

北京市通县城关镇杨庄装卸队15000000.0015000000.0015000000.0015000000.00100.00预期无法收回

第48页共214页期初数期末数单位名称计提比账面余额坏账准备账面余额坏账准备计提依据例（%）

北京北方泓泰投资集团有限公司14679724.0514679724.0514679724.0514679724.05100.00预期无法收回

文登市第二建筑工程有限公司8000000.008000000.008000000.008000000.00100.00预期无法收回

高豪企业有限公司2771471.172771471.172771471.172771471.17100.00预期无法收回

北京元培新民教育科技发展有限公司863327.59863327.59863327.59863327.59100.00预期无法收回

其他8403017.498403017.498531643.828531643.82100.00预期无法收回

小计3558387657.381716043285.064698527646.882078684782.2044.24

第49页共214页*采用组合计提坏账准备的其他应收款期末数组合名称

账面余额坏账准备计提比例（%）

应收押金、保证金及备用金795504931.72

应收关联公司款项13588802504.22

应收少数股东款项23982552844.87

其他信用风险组合715870103.78205235436.5228.67

小计39082730384.59205235436.520.53

4)坏账准备变动情况

*明细情况

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期整个存续期预期信项目未来12个月预期信用损合计用损失（已发生信预期信用损失失（未发生用减值）信用减值）

期初数177594092.641716043285.061893637377.70

期初数在本期——————

--转入第二阶段

--转入第三阶

-158829.75158829.75段

--转回第二阶段

--转回第一阶段

本期计提27838263.53362494274.88390332538.41本期收回或转

11607.4911607.49

回

本期核销38089.9038089.90其他变动

期末数205235436.522078684782.202283920218.72期末坏账准备

0.5344.245.22

计提比例（%）

第50页共214页5)其他应收款金额前5名情况占其他应款项性期末坏单位名称期末账面余额账龄收款余额质账准备

的比例（%）

1年以内、金茂投资管理（天往来款2741552514.981-2年、2-36.26

津）有限公司

年、3年以上

1年以内、北京祐泰通达房地

往来款1859462494.611-2年、2-34.25产开发有限公司

年、3年以上北京龙湖中佰置业

往来款1291942690.843年以上2.95有限公司北京保利营房地产

往来款1291678217.523年以上2.95开发有限公司深圳联新投资管理

往来款1291678217.513年以上2.95有限公司

小计8476314135.4619.36

第51页共214页5.存货

(1)明细情况期末数期初数项目账面余额跌价准备账面价值账面余额跌价准备账面价值

开发成本57992660223.041035690080.0356956970143.0176198234632.801215966998.8774982267633.93

开发产品34140077718.684553178151.2729586899567.4137974313347.003688704148.9234285609198.08

其他商品及耗材4877142.964877142.964968008.864968008.86

合计92137615084.685588868231.3086548746853.38114177515988.664904671147.79109272844840.87

(2)存货跌价准备及合同履约成本减值准备

1)明细情况

本期增加本期减少项目期初数期末数计提其他转销其他

开发成本1215966998.87397924474.09578201392.931035690080.03

开发产品3688704148.922464607281.38578201392.932178334671.964553178151.27

合计4904671147.792862531755.47578201392.932178334671.96578201392.935588868231.30

注：开发成本存货跌价准备本期其他减少，其中578201392.93元系开发成本完工转入开发产品。

第52页共214页2)确定可变现净值的具体依据、本期转回或转销存货跌价准备的原因说明确定可变现净值的本期转回本期转销项目具体依据存货跌价准备的原因存货跌价准备的原因开发产品预计未来现金流净值与成本孰低价格上涨实现销售可变现净值是依据该项目的估计总收入减去至完工时估计将要发生开发成本价格上涨实现销售

的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额确定

(3)借款费用资本化情况

存货中当期借款费用资本化金额为54222.58万元。

(4)其他说明

1)存货——开发成本

开工预计竣预计项目名称期初数期末数期末跌价准备时间工时间总投资分钟寺桥西北侧地区回迁安置房

2013年113亿元8722088882.598977094477.73

项目

万泉寺村 B、C 地块棚户区改造项

2016年2026年145.48亿元6844820555.617387053009.83

目

君礼家园2023年2026年49.28亿元4363737432.314694798380.39

梧桐星宸2023年2026年44.97亿元3894151722.394216060664.43

延庆下屯村棚改项目2019年2027年51.48亿元3013720593.573907298888.04

梧桐雅苑2023年2026年46亿元3320088790.823591790329.52

第53页共214页开工预计竣预计项目名称期初数期末数期末跌价准备时间工时间总投资

建国门外华侨村二期5号地2018年2027年56.19亿元2744812614.472881669761.06

首开紫郡2021年2026年83.22亿元2372613022.522511159903.3531131398.78

平湖如院2021年2026年42.76亿元3629364058.621987475393.55217675393.55云洲郡（B/C) 2021 年 2025 年 60.60 亿元 1781567305.42 1938758928.37首开国风海岸项目2013年2027年84.04亿元1587448648.481595557108.28

云启东方2023年2027年17.34亿元1422567682.591525543420.67243843420.67

时代上城2018年2025年65.12亿元1488176714.201488568231.83

东港 H10 地块 2021 年 2026 年 19.12 亿元 1301152082.12 1339629176.07 89128523.16密云区长安新村和南菜园新村旧

2016年2026年35.89亿元1159208005.411277728070.91

城改建

廊安土2017-4地块2020年2026年15亿元1101200765.861101764304.99189940000.00

臻礼著2024年2026年12.21亿元843906009.74933055084.29

时代紫芳（六区）2011年40.63亿元915380885.29930186823.08

首开·紫郡项目2020年2026年30.84亿元885461914.33898809738.99

通州区宋庄镇保障房项目未开工16.58亿元804534866.10804534866.10

首开仙海龙湾2012年40亿元558231955.38558231955.38

呼家楼项目2026年2029年446007649.06

第54页共214页开工预计竣预计项目名称期初数期末数期末跌价准备时间工时间总投资

回龙观项目未开工428279910.85427898438.25

熙悦晴翠2021年2026年90.52亿元404243845.67404243845.6770476227.37

端礼著2022年2025年64.43亿元5223866542.48

崔各庄奶西村项目（志茂嘉园）2022年2025年56.72亿元4994816145.94

首开第五大道2021年2025年40.82亿元3790094645.79

璞润嘉园2023年2025年40.83亿元2750381858.20

其他5852317176.052167741773.20193495116.50

小计76198234632.8057992660223.041035690080.03

2)存货——开发产品

竣工项目名称期初数本期增加本期减少期末数期末跌价准备时间

熙悦晴翠-熙悦晴

2024年4572645965.681334289213.143238356752.54524323973.36

翠

盈瑞家园2023年2973162665.90463012810.672510149855.23580445555.23

首开第五大道2025年4093595039.252036754109.232056840930.02499337530.58

尚城家园2023年1804755096.863543143.311801211953.55

第55页共214页竣工项目名称期初数本期增加本期减少期末数期末跌价准备时间

PM202104190072/H10 地块 A 区（大连 2024 年 1701103578.40 258181395.83 1442922182.57 79167933.52东港 H10 地块）

香开万里（商品房）2023年1721018162.20-16831985.99333795244.931370390931.28181699700.26

和锦薇棠2021年1372473829.5148751391.691323722437.82190107254.08

首开紫郡2023年1630674422.5450047629.90377192699.581303529352.86187782668.01

湖尚逸品花园2024年2125277206.56-9577873.02815393835.831300305497.71278433173.57

首开紫樾花园2023年1267246054.772308079.82267475807.041002078327.55379847150.82云洲郡（B/C) 2025 年 1362829992.73 2178357.00 394627209.17 970381140.56 310294016.52香开万里（酒店）2025年957858047.64957858047.64

首开国风海岸项目2019年949033310.375319658.80943713651.5723508205.26

璞润嘉园2025年3521785088.282604499435.82917285652.46

平湖如院2025年1992447354.351242757327.57749690026.78164978338.47

中晟新城2019年743291964.66980690.3014776302.43729496352.53

端礼著2025年5578515261.404959583428.49618931832.91

棠前如苑2023年613134991.8114255487.96598879503.85

熙悦观湖2022年582016080.2640258508.53541757571.73

第56页共214页竣工项目名称期初数本期增加本期减少期末数期末跌价准备时间

晟品景园2020年447163801.6410338097.06436825704.58102584425.97

安澜如院2024年667038391.22255638631.03411399760.19166673005.15

蠡湖金茂府2019年111082411.841250241973.62957768007.88403556377.58

杨柳郡2023年405241866.081156909.8932381271.21374017504.76

首开香颂花园2023年592824638.286436277.86282834913.05316426003.0965691342.27

时代上城2020年356051824.543082811.6746566646.71312567989.50

缇香郡2016年306469673.43306469673.43

时代紫芳-璞瑅2025年91244624.78340012868.98147733637.39283523856.37

首开熙江玥庭2025年1039142407.79766554432.29272587975.50150030504.73

首开国风尚城2023年350026178.0084945242.00265080936.0041079711.00

香开连天广场2020年261662523.412800493.574610170.60259852846.38

太原国风榔樾、国

2022年317605127.1470755883.27246849243.8782494039.26

风上官

云著2023年376503802.28-26090728.72111152812.29239260261.27

金悦郡2022年330835903.05102369598.01228466305.04

和悦华锦2020年227156436.694475934.614484427.82227147943.4842756342.55

首开仙海龙湾2020年278023944.94282987.7252698012.67225608919.99

第57页共214页竣工项目名称期初数本期增加本期减少期末数期末跌价准备时间

首开·紫郡项目2022年330415337.56-40255451.3564798941.58225360944.63

璀璨平江如苑2023年341723929.92120499197.21221224732.71

棠颂璟庐2020年217847764.23217847764.23

首开·领翔上郡2018年207936062.8318765427.94189170634.8952770723.37

金茂府2023年222277212.20-9769830.8937236439.38175270941.93

润雅苑2016年185273305.8330541537.79154731768.042039084.82

首开.如院2021年205949495.0058161934.00147787561.0018450852.01

首开·紫宸江湾2021年163462650.51-9072230.216792358.48147598061.822783085.86

缇香郡2021年145152083.145537193.55139614889.59

九珑岸2022年1110215851.90-12965245.95964793678.98132456926.9784181525.01

乐活小镇2021年169503826.3537720932.00131782894.3515817796.96

国樾天晟府2022年130099809.26130099809.26

白云天奕2020年122872729.76122872729.76

熙悦丽博2024年362436206.76142034.37244944936.70117633304.43

紫雲府2023年137985224.544656911.6134643325.77107998810.38

景粼原著2019年170241969.7866727560.15103514409.6329625551.26

第58页共214页竣工项目名称期初数本期增加本期减少期末数期末跌价准备时间

天青里合院2021年155052599.7052002319.99103050279.71

首开铂郡2017年40208238.7262701211.81257745.12102651705.419568751.41崔各庄奶西村项目

2025年5379304266.535276660985.53102643281.00（志茂嘉园）

中环云樾2023年454152477.04-40938824.46313022206.53100191446.05

毓润嘉园2022年113492602.8614837556.2998655046.57

中寰花园2020年90227543.221184483.3189043059.9129122967.54

香悦嘉园2023年173727534.982507252.0793667031.7582567755.3019387537.38

丰茂悦园2021年83372500.254976232.6778396267.5825896030.57

福州端礼著2024年279599718.14380150406.19584378742.4075371381.93

和悦华玺2021年73180224.232193969.8570986254.38

望京 A4 区 2001 年 68273439.90 68273439.90 21930639.90

花满庭2024年83160216.92838968.7616745831.0267253354.66

其他3598878321.9031824042.412181817403.841448884960.47190368734.57

小计37974313347.0024543971136.8128378206765.1334140077718.684553178151.27

第59页共214页3)存货——出租开发产品项目名称期初数本期增加本期减少期末数

智汇广场319280337.63218444553.1316590068.87521134821.89

华鼎世家25497568.31845293.2824652275.03

曙光乙区会所23610823.751180541.1922430282.56

回七期经适房10388656.2626719.1210361937.14回迁区底商

9341623.91353536.098988087.82

-1-1-39惠润园及惠生

7027765.72221279.936806485.79

园

小计395146775.58218444553.1319217438.48594373890.23

6.合同资产

期末数期初数项目账面余减值准账面账面余额减值准备账面价值额备价值

合同资产9688111.004844055.504844055.50建筑工程施

2764000.002764000.00

工

合计12452111.004844055.507608055.50

7.持有待售资产

期末数期初数项目账面余减值准账面价减值准账面余额账面价值额备值备持有待售的处置

组中的资产：

货币资金44799134.3844799134.38

固定资产23003.8923003.89

其他应收款2460.002460.00

其他流动资产547.62547.62

合计44825145.8944825145.89

8.其他流动资产

第60页共214页期末数期初数减减项目值值账面余额账面价值账面余额账面价值准准备备

预缴土地增值税1450130244.311450130244.311939623803.961939623803.96

进项税额1246761661.831246761661.831277358093.521277358093.52多缴或预缴的增

1157905854.241157905854.241510311609.171510311609.17

值税额

合同取得成本240213065.97240213065.97362134898.89362134898.89

预缴所得税72468084.5372468084.53305473779.52305473779.52

预缴其他税费33320781.7333320781.7334212981.2634212981.26

预付保险费、维

1102905.531102905.53947988.58947988.58

护费、修缮费等

其他1758835.151758835.159152409.359152409.35

合计4203661433.294203661433.295439215564.255439215564.25

9.长期应收款

(1)明细情况期末数期初数坏坏项目账账账面余额账面价值账面余额账面价值准准备备

往来款1901004400.061901004400.062204840410.732204840410.73

合计1901004400.061901004400.062204840410.732204840410.73

(2)坏账准备计提情况

1)类别明细情况

期末数账面余额坏账准备种类计提比例账面价值金额金额比例

（%）

按组合计提坏账准备1901004400.06100.001901004400.06

合计1901004400.06100.001901004400.06

第61页共214页（续上表）期初数账面余额坏账准备种类计提比例账面价值金额金额比例

（%）

按组合计提坏账准备2204840410.73100.002204840410.73

合计2204840410.73100.002204840410.73

2)采用组合计提坏账准备的长期应收款

期末数项目

账面余额坏账准备计提比例（%）

按组合计提坏账准备1901004400.06

小计1901004400.06

3)本期无实际核销的长期应收款情况。

第62页共214页10.长期股权投资

(1)分类情况期末数期初数项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

对合营企业投资1279239458.071279239458.071308194414.751308194414.75

对联营企业投资27191246977.6327191246977.6328602208454.2228602208454.22

合计28470486435.7028470486435.7029910402868.9729910402868.97

(2)明细情况期初数本期增减变动被投资单位权益法下确认的投资损其他综合账面价值减值准备追加投资减少投资益收益调整合营企业北京住总首开置业有限

677785830.1320218.48

公司北京润和信通房地产开

567935073.09-34759206.51

发有限公司北京首开野村不动产管

40739916.718260110.77

理有限公司北京俊泰房地产开发有

21733594.82-73756.92

限公司北京首开美驰房地产开

4480202.62

发有限公司

第63页共214页期初数本期增减变动被投资单位权益法下确认的投资损其他综合账面价值减值准备追加投资减少投资益收益调整

小计1308194414.75-22072431.56联营企业

常熟虞茂置业有限公司3443857239.89-300394931.30北京和信兴泰房地产开

1947613687.60-46163949.72

发有限公司北京首开旭泰房地产开

1414185366.98-14825729.15

发有限责任公司北京和信金泰房地产开

1428612387.32-35508263.73

发有限公司

开茂置业（杭州）有限公

1025977552.095249628.06

司

苏州隆泰置业有限公司1020562081.99855784.34北京知泰房地产开发有

1004846736.5445966.52

限责任公司

福州中泰投资有限公司999029279.84451977.64

北京怡和置业有限公司876899912.0148264671.04

北京怡城置业有限公司859880750.96410558.03北京首开龙湖盈泰置业

959767811.07-110812625.60

有限公司

第64页共214页期初数本期增减变动被投资单位权益法下确认的投资损其他综合账面价值减值准备追加投资减少投资益收益调整藏山新融壹号城市发展

股权投资基金（天津）合815594536.30-3481706.47

伙企业（有限合伙）北京朗泰房地产开发有

746779588.248124.51

限公司北京中海盈璟房地产开

488622057.49125280179.95

发有限公司北京碧和信泰置业有限

613273428.30-10948304.55

公司

厦门沧珩实业有限公司565324876.232013848.55北京和信丰泰置业有限

546567527.1519926958.75

公司台州兆裕恒企业管理有

559082682.81-34632106.68

限公司杭州浙行企业管理有限

507120180.981610148.06

公司北京卓华房地产开发有

484611562.74-8716340.12

限公司北京诺德兴泰置业有限

475094650.00-1900264.99

公司广州市君庭房地产有限

437279045.59-12960281.34

公司

第65页共214页期初数本期增减变动被投资单位权益法下确认的投资损其他综合账面价值减值准备追加投资减少投资益收益调整

苏州首龙置业有限公司449606942.35-26362350.60上海众承房地产开发有

371777737.194776857.75

限公司

北京怡畅置业有限公司355125724.19-7032045.48南京嘉泰筑茂置业有限

253478121.7187062692.90

公司

台州环茂置业有限公司370202786.74-44968443.00

北京城志置业有限公司390125631.58-79894748.29北京兴和航泰置业有限

285985715.661115392.48

公司北京和信仁泰置业有限

284563668.72195257.63

公司北京首开万科置业有限

264025159.42-738760.55

公司

苏州安茂置业有限公司235612338.835145091.91

无锡润泰置业有限公司253645634.01-34749312.99福建省大广汽车城发展

201933739.90-1206954.55

有限公司

北京金旭开泰房地产开474325491.13206000000.00-98000.56

第66页共214页期初数本期增减变动被投资单位权益法下确认的投资损其他综合账面价值减值准备追加投资减少投资益收益调整发有限公司常熟耀泰房地产有限公

180046137.88-1339782.53

司北京腾泰亿远置业有限

195523269.94-37744390.00

公司

北京首城置业有限公司303626333.82-150837141.18北京祥晟辉年置业有限

151782994.8421140.71

公司北京金良兴业房地产开

144801759.48-312902.64

发有限公司北京首开万科和泰置业

134358998.711205993.07

有限公司北京祥之源置业有限公

118050628.3116299885.81

司北京厚泰房地产开发有

118166297.159039524.98

限公司

国奥投资发展有限公司39565920.9829793508.00137624819.5976640392.63

厦门莹泰置业有限公司154307848.26-34485951.10台州兆汇禾企业管理有

115993202.032046253.67

限公司

第67页共214页期初数本期增减变动被投资单位权益法下确认的投资损其他综合账面价值减值准备追加投资减少投资益收益调整

北京祥鼎置业有限公司118099456.94-8792100.79

厦门兆淳置业有限公司110099161.10-17276871.25北京尚泰信华房地产开

91314086.70-87478.68

发有限公司

成都辰启置业有限公司84224872.59-606049.39

厦门琸泰置业有限公司70664141.151753221.86北京国家速滑馆经营有

77820948.31-15568821.58

限责任公司北京城安辉泰置业有限

61444825.99-5586840.88

公司宁波金郡房地产信息咨

48770314.262924263.18

询有限公司北京金谷创信置业有限

41353732.3711321.89

责任公司北京金开连泰房地产开

630387426.33560000025.00-29120491.14

发有限公司

天津海景实业有限公司81700484.78-42572448.36北京中开盈泰房地产开

36583076.022104454.02

发有限公司

第68页共214页期初数本期增减变动被投资单位权益法下确认的投资损其他综合账面价值减值准备追加投资减少投资益收益调整

北京毓锦置业有限公司29546491.2826039.52

成都辰华置业有限公司30621880.84-1450506.02成都龙湖锦祥置业有限

26720684.63-1927.74

公司南京筑浦振业房地产开

23432217.71253722.58

发有限公司

苏州侨仁置业有限公司94966459.8566000000.00-6293157.40北京龙万华开房地产开

26784820.92-4825019.82

发有限公司北京万城永辉置业有限

36766313.73-16882105.94

公司武汉首茂城置业有限公

98048721.39-79105744.38

司北京祐泰通达房地产开

57395219.19-44072708.00

发有限公司

首开文投（北京）文化科

12014902.71-1252036.58

技有限公司北京昌信硕泰置业有限

36145181.18-26151668.86

公司芜湖首开高和投资管理

5013867.61-2698.84

有限公司

第69页共214页期初数本期增减变动被投资单位权益法下确认的投资损其他综合账面价值减值准备追加投资减少投资益收益调整北京首开方庄物业服务

3525873.67-141254.07

有限公司苏州屿秀房地产开发有

65050135.7159085038.27-3385544.24

限公司

首开文投新华（北京）文

4639366.94-3565346.97

化发展有限公司北京首开万科物业服务

2786544.52-2410572.72

有限公司北京滨湖恒兴房地产开发有限公司

北京远和置业有限公司3729906.29-3729906.29

北京骏泰置业有限公司46000000.0046000000.00北京首开丝路企业管理

436964.56-7408.32中心（有限合伙）北京万龙华开房地产开发有限公司北京潭柘兴业房地产开发有限公司北京永安广盈置业有限公司北京首开新禾运营管理

第70页共214页期初数本期增减变动被投资单位权益法下确认的投资损其他综合账面价值减值准备追加投资减少投资益收益调整有限公司北京辉广企业管理有限公司北京友泰房地产开发有限公司北京开创金润置业有限公司北京房地钧洋房地产开发有限公司北京首开寸草养老服务有限公司深圳市熙梁投资发展有限公司常州悦府房地产开发有限公司厦门跃泰置业有限公司厦门煊泰置业有限公司武汉明泰置业有限公司福州中泓盛实业有限公司

第71页共214页期初数本期增减变动被投资单位权益法下确认的投资损其他综合账面价值减值准备追加投资减少投资益收益调整

小计28602208454.22550888158.001074709882.86-898264643.34

合计29910402868.97550888158.001074709882.86-920337074.90（续上表）本期增减变动期末数被投资单位其他权益变动宣告发放现金股利或利润计提减值准备其他账面价值减值准备合营企业北京住总首开置业有限

677806048.61

公司北京润和信通房地产开

533175866.58

发有限公司北京首开野村不动产管

6882525.1242117502.36

理有限公司北京俊泰房地产开发有

21659837.90

限公司北京首开美驰房地产开

4480202.62

发有限公司

小计6882525.121279239458.07联营企业

常熟虞茂置业有限公司3143462308.59

第72页共214页本期增减变动期末数被投资单位其他权益变动宣告发放现金股利或利润计提减值准备其他账面价值减值准备北京和信兴泰房地产开

1901449737.88

发有限公司北京首开旭泰房地产开

1399359637.83

发有限责任公司北京和信金泰房地产开

1393104123.59

发有限公司

开茂置业（杭州）有限公

1031227180.15

司

苏州隆泰置业有限公司14700000.001006717866.33北京知泰房地产开发有

1004892703.06

限责任公司

福州中泰投资有限公司999481257.48

北京怡和置业有限公司660000.00924504583.05

北京怡城置业有限公司860291308.99北京首开龙湖盈泰置业

848955185.47

有限公司藏山新融壹号城市发展

股权投资基金（天津）合812112829.83

伙企业（有限合伙）北京朗泰房地产开发有

746787712.75

限公司

第73页共214页本期增减变动期末数被投资单位其他权益变动宣告发放现金股利或利润计提减值准备其他账面价值减值准备北京中海盈璟房地产开

613902237.44

发有限公司北京碧和信泰置业有限

602325123.75

公司

厦门沧珩实业有限公司567338724.78北京和信丰泰置业有限

566494485.90

公司台州兆裕恒企业管理有

524450576.13

限公司杭州浙行企业管理有限

508730329.04

公司北京卓华房地产开发有

475895222.62

限公司北京诺德兴泰置业有限

473194385.01

公司广州市君庭房地产有限

424318764.25

公司

苏州首龙置业有限公司423244591.75上海众承房地产开发有

376554594.94

限公司

北京怡畅置业有限公司348093678.71

第74页共214页本期增减变动期末数被投资单位其他权益变动宣告发放现金股利或利润计提减值准备其他账面价值减值准备南京嘉泰筑茂置业有限

340540814.61

公司

台州环茂置业有限公司325234343.74

北京城志置业有限公司310230883.29北京兴和航泰置业有限

287101108.14

公司北京和信仁泰置业有限

284758926.35

公司北京首开万科置业有限

263286398.87

公司

苏州安茂置业有限公司240757430.74

无锡润泰置业有限公司218896321.02福建省大广汽车城发展

200726785.35

有限公司北京金旭开泰房地产开

74710688.73193516801.84

发有限公司常熟耀泰房地产有限公

178706355.35

司北京腾泰亿远置业有限

157778879.94

公司

北京首城置业有限公司152789192.64

第75页共214页本期增减变动期末数被投资单位其他权益变动宣告发放现金股利或利润计提减值准备其他账面价值减值准备北京祥晟辉年置业有限

151804135.55

公司北京金良兴业房地产开

144488856.84

发有限公司北京首开万科和泰置业

135564991.78

有限公司北京祥之源置业有限公

134350514.12

司北京厚泰房地产开发有

127205822.13

限公司

国奥投资发展有限公司107831311.58116206313.60

厦门莹泰置业有限公司119821897.16台州兆汇禾企业管理有

5786175.00112253280.70

限公司

北京祥鼎置业有限公司109307356.15

厦门兆淳置业有限公司92822289.85北京尚泰信华房地产开

91226608.02

发有限公司

成都辰启置业有限公司83618823.20

厦门琸泰置业有限公司72417363.01

第76页共214页本期增减变动期末数被投资单位其他权益变动宣告发放现金股利或利润计提减值准备其他账面价值减值准备北京国家速滑馆经营有

62252126.73

限责任公司北京城安辉泰置业有限

55857985.11

公司宁波金郡房地产信息咨

51694577.44

询有限公司北京金谷创信置业有限

41365054.26

责任公司北京金开连泰房地产开

41266910.19

发有限公司

天津海景实业有限公司39128036.42北京中开盈泰房地产开

38687530.04

发有限公司

北京毓锦置业有限公司29572530.80

成都辰华置业有限公司29171374.82成都龙湖锦祥置业有限

26718756.89

公司南京筑浦振业房地产开

23685940.29

发有限公司

苏州侨仁置业有限公司22673302.45

北京龙万华开房地产开21959801.10

第77页共214页本期增减变动期末数被投资单位其他权益变动宣告发放现金股利或利润计提减值准备其他账面价值减值准备发有限公司北京万城永辉置业有限

19884207.79

公司武汉首茂城置业有限公

18942977.01

司北京祐泰通达房地产开

13322511.19

发有限公司

首开文投（北京）文化科

420000.0010342866.13

技有限公司北京昌信硕泰置业有限

9993512.32

公司芜湖首开高和投资管理

5011168.77

有限公司北京首开方庄物业服务

3384619.60

有限公司苏州屿秀房地产开发有

2579553.20

限公司

首开文投新华（北京）文

1074019.97

化发展有限公司北京首开万科物业服务

375971.80

有限公司北京滨湖恒兴房地产开

第78页共214页本期增减变动期末数被投资单位其他权益变动宣告发放现金股利或利润计提减值准备其他账面价值减值准备发有限公司北京远和置业有限公司北京骏泰置业有限公司北京首开丝路企业管理

-429556.24中心（有限合伙）北京万龙华开房地产开发有限公司北京潭柘兴业房地产开发有限公司北京永安广盈置业有限公司北京首开新禾运营管理有限公司北京辉广企业管理有限公司北京友泰房地产开发有限公司北京开创金润置业有限公司北京房地钧洋房地产开发有限公司

第79页共214页本期增减变动期末数被投资单位其他权益变动宣告发放现金股利或利润计提减值准备其他账面价值减值准备北京首开寸草养老服务有限公司深圳市熙梁投资发展有限公司常州悦府房地产开发有限公司厦门跃泰置业有限公司厦门煊泰置业有限公司武汉明泰置业有限公司福州中泓盛实业有限公司

小计96276863.73107401755.3427191246977.63

合计103159388.85107401755.3428470486435.70

注1：北京友泰房地产开发有限公司、常州悦府房地产开发有限公司、北京滨湖恒兴房地产开发有限公司、北京潭柘兴业房地产开发有限公司、北京

房地钧洋房地产开发有限公司、北京首开寸草养老服务有限公司、深圳市熙梁投资发展有限公司、武汉明泰置业有限公司、福州中泓盛实业有限公司、

厦门跃泰置业有限公司、厦门煊泰置业有限公司，北京远和置业有限公司对被投资单位净投资的长期股权投资账面价值已冲减至零注2：北京城安辉泰置业有限公司、北京首开美驰房地产开发有限公司、北京万龙华开房地产开发有限公司、北京永安广盈置业有限公司、北京首开

新禾运营管理有限公司、北京辉广企业管理有限公司、北京开创金润置业有限公司和北京骏泰置业有限公司截至期末尚未实际出资

第80页共214页11.其他非流动金融资产项目期末数期初数分类为以公允价值计量且其变动计入当

1522532652.991928754376.77

期损益的金融资产

其中：非上市权益工具投资1522532652.991928754376.77

合计1522532652.991928754376.77

12.投资性房地产

项目房屋及建筑物合计账面原值

期初数9901663828.149901663828.14

本期增加金额63944900.2363944900.23

(1)外购5099415.525099415.52

(2)存货\在建工程转入58845484.7158845484.71

本期减少金额392393273.78392393273.78

(1)处置330045834.39330045834.39

(2)其他转出62347439.3962347439.39

期末数9573215454.599573215454.59累计折旧和累计摊销

期初数1109562134.201109562134.20

本期增加金额261688397.50261688397.50

(1)计提或摊销261688397.50261688397.50

本期减少金额66236191.2466236191.24

(1)处置62265460.4462265460.44

(2)其他转出3970730.803970730.80

期末数1305014340.461305014340.46减值准备

期初数3016894.043016894.04本期增加金额

(1)计提

第81页共214页项目房屋及建筑物合计本期减少金额

(1)处置

(2)其他转出

期末数3016894.043016894.04账面价值

期末账面价值8265184220.098265184220.09

期初账面价值8789084799.908789084799.90

13.固定资产

项目房屋及建筑物机器设备运输工具其他设备合计账面原值

期初数3278183791.9563557243.0830616739.95171401905.263543759680.24

本期增加金额22766387.7641880.47146575.294078075.3927032918.91

(1)购置22766387.7641880.47146575.294078075.3927032918.91

本期减少金额67815359.0873523.122959239.398261953.6079110075.19

处置或报废67815359.0873523.122959239.398261953.6079110075.19

期末数3233134820.6363525600.4327804075.85167218027.053491682523.96累计折旧

期初数926287817.7334688000.6426768075.99124518845.881112262740.24

本期增加金额85294413.183036744.24888804.3616699106.59105919068.37

(1)计提85294413.183036744.24888804.3616699106.59105919068.37

本期减少金额12285982.9169846.962840833.717838445.3223035108.90

处置或报废12285982.9169846.962840833.717838445.3223035108.90

期末数999296248.0037654897.9224816046.64133379507.151195146699.71减值准备

期初数8578612.39566865.379145477.76本期增加金额计提

第82页共214页项目房屋及建筑物机器设备运输工具其他设备合计本期减少金额处置或报废

期末数8578612.39566865.379145477.76账面价值

期末账面价值2225259960.2425303837.142988029.2133838519.902287390346.49

期初账面价值2343317361.8328302377.073848663.9646883059.382422351462.24

14.在建工程

(1)明细情况期末数期初数项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

装修改造工程14596373.7214596373.72

合计14596373.7214596373.72

(2)重要在建工程项目本期变动情况转入期末工程名称预算数期初数本期增加其他减少投资性房地产数

装修改造工程23046865.7814596373.726517066.4421113440.16

小计23046865.7814596373.726517066.4421113440.16（续上表）工程累计投入工程利息资本化本期利息本期利息资工程名称资金来源

占预算比例（%）进度（%）累计金额资本化金额本化率（%）

装修改造工程91.61100.00自有资金

15.使用权资产

项目房屋及建筑物土地合计账面原值

期初数752091632.281091552.00753183184.28

本期增加金额18089076.3518089076.35

(1)租入18089076.3518089076.35

本期减少金额109344725.531091552.00110436277.53

第83页共214页项目房屋及建筑物土地合计

(1)处置109344725.531091552.00110436277.53

期末数660835983.10660835983.10累计折旧

期初数330834304.78545776.00331380080.78

本期增加金额112348136.12545776.00112893912.12

(1)计提112348136.12545776.00112893912.12

本期减少金额97711056.381091552.0098802608.38

(1)处置97711056.381091552.0098802608.38

期末数345471384.52345471384.52减值准备期初数本期增加金额

(1)计提本期减少金额

(1)处置期末数账面价值

期末账面价值315364598.58315364598.58

期初账面价值421257327.50545776.00421803103.50

16.无形资产

项目软件土地使用权合计账面原值

期初数17575472.2818785694.3636361166.64

本期增加金额86964.6086964.60

(1)购置86964.6086964.60

本期减少金额3095402.913095402.91

(1)处置3095402.913095402.91

第84页共214页项目软件土地使用权合计

期末数14567033.9718785694.3633352728.33累计摊销

期初数14817981.326922966.4621740947.78

本期增加金额634864.56412361.981047226.54

(1)计提634864.56412361.981047226.54

本期减少金额3095402.913095402.91

(1)处置3095402.913095402.91

期末数12357442.977335328.4419692771.41减值准备期初数本期增加金额本期减少金额期末数账面价值

期末账面价值2209591.0011450365.9213659956.92

期初账面价值2757490.9611862727.9014620218.86

17.商誉

(1)明细情况期末数期初数被投资单位减减名称或形成值值商誉的事项账面余额账面价值账面余额账面价值准准备备广州市湖品

房地产有限9181088.609181088.609181088.609181088.60公司兴茂置业（杭

8714022.178714022.178714022.178714022.17

州）有限公司福州融城房

地产开发有444064.63444064.63444064.63444064.63限公司

第85页共214页期末数期初数被投资单位减减名称或形成值值商誉的事项账面余额账面价值账面余额账面价值准准备备苏州茂泰置

281494.41281494.41281494.41281494.41

业有限公司

合计18620669.8118620669.8118620669.8118620669.81

(2)商誉账面原值本期减少被投资单位名称或本期企业期初数其他减期末数形成商誉的事项合并形成处置少广州市湖品房地产

9181088.609181088.60

有限公司

兴茂置业（杭州）有

8714022.178714022.17

限公司福州融城房地产开

444064.63444064.63

发有限公司苏州茂泰置业有限

281494.41281494.41

公司

合计18620669.8118620669.81

18.长期待摊费用

项目期初数本期增加本期摊销其他减少期末数

装修、修理

255355251.3213114936.2468157374.734833432.59195479380.24

费

临时建筑、

28600543.85121833.9417775018.026370975.884576383.89

设施

其他5546590.70165165.673517303.142194453.23

合计289502385.8713401935.8589449695.8911204408.47202250217.36

注1：北京东银燕华置业有限公司将售楼处成本按合同约定金额计入长期待摊费用，鉴于实际结算金额与合同金额存在差异，现按实际结算金额对长期待摊费用的余额进行调整，故在25年做其他减少6370975.88元

注2：海南民生长流油气储运有限公司租赁海口市滨海大道189号比华利山庄独立别墅

11栋和23栋用于办公，期间发生的装修费用计入相关长期待摊费用，2025年因更换办公地址退租，故将账面长期待摊余额做其他减少1613870.73元一次性摊销

第86页共214页注3：北京惠信云锦商业管理有限公司因暂估入账比实际多计长期待摊费用，故在25年做其他减少3219561.86元

19.递延所得税资产、递延所得税负债

(1)未经抵销的递延所得税资产期末数期初数项目可抵扣递延可抵扣递延暂时性差异所得税资产暂时性差异所得税资产

应付未付款项2591829805.60647957451.422716182341.29679045585.33

预收款项预计利润2258850409.89564712602.473330196705.04832549176.30

可弥补亏损1184146126.95296036531.741200654859.13300163714.78

完工清算成本差异510100343.16127525085.79732588754.66183147188.65

坏账准备189265566.8647316391.73147709485.7236927371.44

存货跌价准备843168773.12210792193.30426302224.17106575556.04

三项期间费用64689318.4616172329.62125985746.6631496436.67

长期待摊费用摊销8057558.522014389.632881714.69720428.68

租赁负债697126813.39174281703.35463334597.91115833649.46

其他50333131.0812583282.7828288187.537072046.89

合计8397567847.032099391961.839174124616.802293531154.24

(2)未经抵销的递延所得税负债期末数期初数项目应纳税递延应纳税递延暂时性差异所得税负债暂时性差异所得税负债

存货税会差异238233354.9359558338.73541966936.91135491734.23

折旧税会差异124201.3831050.35

固定资产原值税会差异67677363.3616919340.8870122553.1617530638.32

合同取得成本163609795.9240902448.9992557526.2723139381.56

使用权资产605797349.77151449337.44403875362.31100968840.60

视同处置联营企业收益105084920.0026271230.00105084920.0026271230.00

预缴土增税279649250.7469912312.68324905417.6281226354.40

其他129008550.9632252137.74129094501.3332273625.33

第87页共214页期末数期初数项目应纳税递延应纳税递延暂时性差异所得税负债暂时性差异所得税负债

合计1589060585.68397265146.461667731418.98416932854.79

(3)以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债期末数期初数抵销后抵销后项目递延所得税资产和递延所得税资产和递延所得税资产或递延所得税资产或负债互抵金额负债互抵金额负债余额负债余额

递延所得税资产196676697.061902715264.77186856958.462106674195.78

递延所得税负债196676697.06200588449.40186856958.46230075896.33

(4)未确认递延所得税资产明细项目期末数期初数

可抵扣暂时性差异12688013054.5510951995418.16

可抵扣亏损20936409540.7518582860750.30

合计33624422595.3029534856168.46

(5)未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期年份期末数期初数备注

2025年1618854756.96

2026年2320705648.782389316274.82

2027年1557222876.711755380097.83

2028年5120732927.195176666740.62

2029年6972038855.957642642880.07

2030年4965709232.12

合计20936409540.7518582860750.30

第88页共214页20.其他非流动资产期末数期初数项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

固定资产预付款508145717.64508145717.64286976244.86286976244.86

曙光花园车位144297460.27133229888.0911067572.18144747666.63133229888.0911517778.54

土地售出款492521400.00492521400.00

合计1144964577.91133229888.091011734689.82431723911.49133229888.09298494023.40

第89页共214页21.所有权或使用权受到限制的资产

1)期末资产受限情况

项目期末账面余额期末账面价值受限类型受限原因详见本财务报表附注冻结或其

货币资金742352069.40742352069.40之现金流量表补充资他受限料的说明

存货13451631792.5312371876206.72抵押贷款抵押

应收账款489861.51489861.51质押贷款质押

固定资产1291513062.15974231942.93抵押贷款抵押长期股权

286040000.00286040000.00质押股权质押

投资投资性房

3964241201.452996911229.74抵押贷款抵押

地产

合计19736267987.0417371901310.30

2)期初资产受限情况

项目期初账面余额期初账面价值受限类型受限原因详见本财务报表附注冻结或其

货币资金631342312.27631342312.27之现金流量表补充资他受限料的说明

存货21742466965.5021714486165.25抵押贷款抵押

应收账款6781869.954950930.57质押贷款质押

固定资产907570303.47780137802.71抵押贷款抵押长期股权

286040000.00286040000.00质押股权质押

投资投资性房

4015977895.273140992363.11抵押贷款抵押

地产

合计27590179346.4626557949573.91

22.短期借款

项目期末数期初数

信用借款59023611.1159009166.67

合计59023611.1159009166.67

23.应付账款

第90页共214页项目期末数期初数

货款、工程款7373682527.868277116267.69

销售代理及服务费460861076.08398929108.73

其他136341889.9213081068.36

合计7970885493.868689126444.78

24.预收款项

项目期末数期初数

物业租金86987976.3568323923.27

合计86987976.3568323923.27

25.合同负债

(1)明细情况项目期末数期初数

售房款12178853658.1227777490834.32

预收委托管理费1839243100.00

工程装修款10334125.9230754356.62

酒店预收款5847787.407370068.32

其他38932597.014018402.81

合计14073211268.4527819633662.07

(2)重要预售房产收款情况

项目名称期末数期初数预计竣工时间预售比例（%）

梧桐星宸3066378506.552177703330.392026/3/3062.99

君礼家园2629168294.501924764882.572026/3/1658.35

梧桐雅苑2241074905.011484838673.582026/3/1345.58

小计7936621706.065587306886.54

26.应付职工薪酬

(1)明细情况

第91页共214页项目期初数本期增加本期减少期末数

短期薪酬34324341.11780371590.77782095727.4132600204.47

离职后福利—设定

2104319.8384101339.2383804144.982401514.08

提存计划

辞退福利268544.7631062547.0326838875.594492216.20

合计36697205.70895535477.03892738747.9839493934.75

(2)短期薪酬明细情况项目期初数本期增加本期减少期末数

工资、奖金、津贴

19637613.91483945713.82484468773.6119114554.12

和补贴

职工福利费43253.5333461677.4233493305.9511625.00

社会保险费3917711.8556835696.7456820156.193933252.40

其中：医疗保险费

3902294.6443717782.1943719992.113900084.72

及生育保险

工伤保险费15363.211695795.121677990.6533167.68补充医疗保

54.0011394769.4311394823.43

险

其他27350.0027350.00

住房公积金900975.8856629590.2657418719.26111846.88工会经费和职工教

5341048.648561755.918374268.255528536.30

育经费

其他短期薪酬4483737.30140937156.62141520504.153900389.77

小计34324341.11780371590.77782095727.4132600204.47

(3)设定提存计划明细情况项目期初数本期增加本期减少期末数

基本养老保险1499957.5174316718.7373904345.101912331.14

失业保险费187132.832248221.912246356.19188998.55

企业年金缴费417229.497536398.597653443.69300184.39

小计2104319.8384101339.2383804144.982401514.08

27.应交税费

项目期末数期初数

第92页共214页项目期末数期初数

企业所得税444972750.39337871759.64

增值税353590512.62146794400.18

土地增值税673222040.96356844788.27

个人所得税18139243.3023612630.63

城市维护建设税8006385.058286094.50

教育费附加及地方教育附加6480551.037359594.67

土地使用税2532268.163324115.50

房产税6229594.766626470.31

其他2731618.216788297.98

合计1515904964.48897508151.68

28.其他应付款

(1)明细情况项目期末数期初数

应付股利51354000.002544000.00

其他应付款17279740513.6618510017388.07

合计17331094513.6618512561388.07

(2)应付股利项目期末数期初数

普通股股利51354000.002544000.00

小计51354000.002544000.00

(3)其他应付款项目期末数期初数

资金往来款15449739370.5516395325012.58

购房订金771354273.521056126583.25

押金保证金425569374.78452124456.02

代收代付款399280276.33287961623.28

其他233797218.48318479712.94

第93页共214页项目期末数期初数

小计17279740513.6618510017388.07

29.持有待售负债

项目期末数期初数

持有待售的处置组中的负债：

应付账款213700.00

预计负债596021.37

应交税费213.84

其他应付款109312.76

合计919247.97

30.一年内到期的非流动负债

项目期末数期初数

一年内到期的应付债券15772797781.106426506200.65

一年内到期的长期应付款4126548437.502064050625.00

一年内到期的长期借款2360111307.177934643360.33

一年内到期的租赁负债132518653.0998096543.49

合计22391976178.8616523296729.47

31.其他流动负债

项目期末数期初数

预提工程成本653353140.14988274897.23

预提项目土地增值税1528109370.752059893095.84

待转销项税1046564685.762501417040.70

预计补偿款134540896.68134665696.68

预提费用（展销费、推广费、维护费等）211904163.30223324718.36

合计3574472256.635907575448.81

第94页共214页32.长期借款项目期末数期初数

保证借款12218499764.3521237222816.60

信用借款5777666152.426589520185.20

抵押借款4152932962.1010697551626.55

质押借款3537553286.831746534833.32

小计25686652165.7040270829461.67

减：一年内到期的长期借款2360111307.177934643360.33

合计23326540858.5332336186101.34

33.应付债券

(1)明细情况项目期末数期初数

2024 年度第三期中期票据（24 首开 MTN003）26 亿 2597569489.03 2595394815.04

2023年公司债券第一期（23首股01）25亿2499511115.462496043672.45

2022年公司债券第一期（22首股01）23.2亿2320838276.762319135542.86

2024 年度第一期中期票据（24 首开 MTN001）20 亿 1998461805.47 1996779798.63

2024 年度第二期中期票据（24 首开 MTN002）20 亿 1998375406.57 1996708714.80

2025 年度第一期资产支持票据（25 首开 CMBN）19.3 亿 1922877395.33

2022年公司债券第三期（22首股03）16.8亿1681477487.671679067861.372023 年度第四期中期票据（23 首开 MTN004)15 亿 1499682328.31 1498499505.852023 年度第三期中期票据（23 首开 MTN003)15 亿 1499655244.27 1498331668.69

2022年公司债券第四期（22首股04）22亿1499000000.002198316569.06

2023 年度第八期中期票据（23 首开 MTN008）15 亿 1498824806.56 1497618181.36

2024 年度第五期中期票据（24 首开 MTN005B）15 亿 1495779472.33 1494543526.852022 年度第三期中期票据（首开 MTN003)15 亿 1488827096.08 1499773854.012023 年度第六期中期票据（23 首开 MTN006)14 亿 1399567811.22 1398467049.842022 年度第二期中期票据（首开 MTN002)25.5 亿 1324228701.37 2549682688.64

2024 年度第七期中期票据（24 首开 MTN007A）13 亿 1299138229.05 1298065603.84

第95页共214页项目期末数期初数

2024 年度第六期中期票据（24 首开 MTN006）13 亿 1298258858.91 1297196830.142022 年度第五期中期票据（首开 MTN005)12.8 亿 1275065022.19 1279304132.812023 年度第五期中期票据（23 首开 MTN005)12 亿 1199725102.41 1198793487.89

2025年公司债券第三期（25首股03）12亿1197689809.32

2025 年度第三期中期票据（25 首开 MTN003B）11.7 亿 1167945534.25

2023年公司债券第二期（23首股03）11亿1099703147.401098240067.40

2024 年度第四期中期票据（24 首开 MTN004）10 亿 999699671.32 998913527.67

2025 年第五期中期票据（25 首开 MTN005A）10 亿 998725924.38

2025 年度第二期资产支持票据（25 首开 CMBN）9 亿 897611202.74

2025年公司债券第一期（25首股01）8.15亿813697563.28

2025 年第六期中期票据（25 首开 MTN006A）8 亿 798846760.00

2025 年度第二期中期票据（25 首开 MTN002B）8 亿 798616712.33

2025 年第六期中期票据（25 首开 MTN006B）8 亿 798211760.00

2025年公司债券第七期（25首股07）8亿798201847.67

2025年公司债券第八期（25首股08）8亿798139445.48

2022 年度第一期定向债务融资工具（22 首开 PPN001）7.5 亿 749154810.48 749757989.44

2025年公司债券第四期（25首股04）7.05亿703617285.21

2025年公司债券第六期（25首股06）7.01亿699567267.67

2025 年度第一期中期票据（25 首开 MTN001B）6 亿 598981315.89

2025年公司债券第九期（25首股09）6亿598571713.97

2025年公司债券第二期（25首股02）6亿598298567.66

2022年公司债券第二期（22首股02）20亿584695738.351999110649.76

2025 年度第二期中期票据（25 首开 MTN002A）5 亿 499549232.88

2024 年度第五期中期票据（24 首开 MTN005A）5 亿 499377990.13 498976888.49

2025 年第四期中期票据（25 首开 MTN004A）5 亿 499362962.19

2024 年度第七期中期票据（24 首开 MTN007B）5 亿 499255485.48 498853671.78

2025 年第五期中期票据（25 首开 MTN005B）5 亿 498967179.18

2025 年第四期中期票据（25 首开 MTN004B）5 亿 498959110.14

2025 年度第三期中期票据（25 首开 MTN003A）4.3 亿 429551552.88

第96页共214页项目期末数期初数

2025 年度第一期中期票据（25 首开 MTN001A）4 亿 399648487.672022 年度第四期中期票据（首开 MTN004)17.2 亿 180000000.00 1719707542.79

2021年公司债券第一期（21首股01）34.2亿3420734461.44

2021 年度第三期定向债务融资工具（21 首开 PPN003）32 亿 3207989314.80

2022 年度第一期资产支持票据（22 首开 CMBN）25 亿 2378528401.452023 年度第一期中期票据（23 首开 MTN001)21 亿 2097313829.192023 年度第二期中期票据（23 首开 MTN002)20 亿 1997396354.52

2023年公司债券第一期（23首股02）14亿1400525150.88

2023 年度第七期中期票据（23 首开 MTN007）12 亿 1198289385.20

2021 年度第五期中期票据（21 首开 MTN005）27 亿 1114000000.002022 年度第一期中期票据（22 首开 MTN001)10 亿 999882044.73

2022 年度第二期定向债务融资工具（22 首开 PPN002）10 亿 999612039.50

2022年公司债券第五期（22首股05）8亿799098814.24

合计51501511726.9458968653637.41

第97页共214页(2)应付债券增减变动（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）

债券名称面值票面利率（%）发行日期债券期限发行金额是否违约

2024年度第三期中期票据

2600000000.003.502024-03-253+2年2600000000.00否

（24 首开 MTN003）26 亿

2023年公司债券第一期

2500000000.005.002023-02-213+2年2500000000.00否

（23首股01）25亿

2022年公司债券第一期

2320000000.003.302022-04-213+2年2320000000.00否

（22首股01）23.2亿

2024年度第一期中期票据

2000000000.003.572024-01-123+2年2000000000.00否

（24 首开 MTN001）20 亿

2024年度第二期中期票据

2000000000.003.352024-01-263+2年2000000000.00否

（24 首开 MTN002）20 亿

2025年度第一期资产支持

票据（25 首开 CMBN）19.3 1930000000.00 3.50 2025-06-16 3+3+3+3+3+3 年 1930000000.00 否亿

2022年公司债券第三期

1680000000.003.302022-06-153+2年1680000000.00否

（22首股03）16.8亿

2023年度第四期中期票据

1500000000.003.742023-04-123+2年1500000000.00否

（23 首开 MTN004)15 亿

2023年度第三期中期票据

1500000000.003.932023-03-293+2年1500000000.00否

（23 首开 MTN003)15 亿

2022年公司债券第四期

2200000000.003.102022-09-053+2年2200000000.00否

（22首股04）22亿

2023年度第八期中期票据1500000000.003.902023-12-153+2年1500000000.00否

第98页共214页债券名称面值票面利率（%）发行日期债券期限发行金额是否违约

（23 首开 MTN008）15 亿

2024年度第五期中期票据

1500000000.003.372024-07-225年1500000000.00否

（24 首开 MTN005B）15 亿

2022年度第三期中期票据

1500000000.003.102022-03-163+2年1500000000.00否

（首开 MTN003)15 亿

2023年度第六期中期票据

1400000000.003.592023-06-023+2年1400000000.00否

（23 首开 MTN006)14 亿

2022年度第二期中期票据

2550000000.003.002022-03-043+2年2550000000.00否

（首开 MTN002)25.5 亿

2024年度第七期中期票据

1300000000.003.392024-11-132+2年1300000000.00否

（24 首开 MTN007A）13 亿

2024年度第六期中期票据

1300000000.003.302024-09-133+2年1300000000.00否

（24 首开 MTN006）13 亿

2022年度第五期中期票据

1280000000.002.902022-09-223+2年1280000000.00否

（首开 MTN005)12.8 亿

2023年度第五期中期票据

1200000000.003.602023-04-243+2年1200000000.00否

（23 首开 MTN005)12 亿

2025年公司债券第三期

1200000000.002.792025-07-142+2+2年1200000000.00否

（25首股03）12亿

2025年度第三期中期票据

（25 首开 MTN003B）11.7 1170000000.00 3.40 2025-03-19 3+2 年 1170000000.00 否亿

2023年公司债券第二期1100000000.004.102023-03-153+2年1100000000.00否

第99页共214页债券名称面值票面利率（%）发行日期债券期限发行金额是否违约

（23首股03）11亿

2024年度第四期中期票据

1000000000.003.472024-04-172+2+1年1000000000.00否

（24 首开 MTN004）10 亿

2025年第五期中期票据

1000000000.002.802025-08-062+2+2年1000000000.00否

（25 首开 MTN005A）10 亿

2025年度第二期资产支持

900000000.003.502025-08-283+3+3+3+3+3年900000000.00否

票据（25 首开 CMBN）9 亿

2025年公司债券第一期

815000000.003.202025-04-172+2年815000000.00否

（25首股01）8.15亿

2025年第六期中期票据

800000000.002.902025-10-202+2+2年800000000.00否

（25 首开 MTN006A）8 亿

2025年度第二期中期票据

800000000.003.402025-03-073+2年800000000.00否

（25 首开 MTN002B）8 亿

2025年第六期中期票据

800000000.003.102025-10-203+2+2年800000000.00否

（25 首开 MTN006B）8 亿

2025年公司债券第七期

800000000.003.002025-10-172+2+2年800000000.00否

（25首股07）8亿

2025年公司债券第八期

800000000.002.932025-11-102+2+2+2年800000000.00否

（25首股08）8亿

2022年度第一期定向债务

融资工具（22 首开 PPN001） 750000000.00 3.40 2022-06-08 3+2 年 750000000.00 否

7.5亿

2025年公司债券第四期705000000.003.052025-07-282+2+2年705000000.00否

第100页共214页债券名称面值票面利率（%）发行日期债券期限发行金额是否违约

（25首股04）7.05亿

2025年公司债券第六期

701000000.002.902025-08-182+2+2年701000000.00否

（25首股06）7.01亿

2025年度第一期中期票据

600000000.003.102025-2-123+2年600000000.00否

（25 首开 MTN001B）6 亿

2025年公司债券第九期

600000000.003.002025-11-262+2+2+2年600000000.00否

（25首股09）6亿

2025年公司债券第二期

600000000.003.652025-04-173+2年600000000.00否

（25首股02）6亿

2022年公司债券第二期

2000000000.003.352022-05-133+2年2000000000.00否

（22首股02）20亿

2025年度第二期中期票据

500000000.003.052025-03-072+2年500000000.00否

（25 首开 MTN002A）5 亿

2024年度第五期中期票据

500000000.002.742024-07-223+2年500000000.00否

（24 首开 MTN005A）5 亿

2025年第四期中期票据

500000000.002.772025-07-032+2年500000000.00否

（25 首开 MTN004A）5 亿

2024年度第七期中期票据

500000000.003.682024-11-133+2年500000000.00否

（24 首开 MTN007B）5 亿

2025年第五期中期票据

500000000.003.052025-08-063+2+2年500000000.00否

（25 首开 MTN005B）5 亿

2025年第四期中期票据

500000000.002.992025-07-033+2年500000000.00否

（25 首开 MTN004B）5 亿

第101页共214页债券名称面值票面利率（%）发行日期债券期限发行金额是否违约

2025年度第三期中期票据

430000000.003.292025-03-192+2年430000000.00否

（25 首开 MTN003A）4.3 亿

2025年度第一期中期票据

400000000.002.732025-2-122+2年400000000.00否

（25 首开 MTN001A）4 亿

2022年度第四期中期票据

1720000000.003.102022-03-253+2年1720000000.00否

（首开 MTN004)17.2 亿

2021年公司债券第一期

3420000000.002.902021-08-183+2年3420000000.00否

（21首股01）34.2亿

2021年度第三期定向债务

融资工具（21 首开 PPN003） 3200000000.00 3.80 2021-06-18 3+2 年 3200000000.00 否

32亿

2022年度第一期资产支持

2500000000.003.472022-8-83+3+3+3+3+3年2500000000.00否

票据（22 首开 CMBN）25 亿

2023年度第一期中期票据

2100000000.005.402023-01-313年2100000000.00否

（23 首开 MTN001)21 亿

2023年度第二期中期票据

2000000000.004.402023-03-103年2000000000.00否

（23 首开 MTN002)20 亿

2023年公司债券第一期

1400000000.002.702023-02-211+1+1年1400000000.00否

（23首股02）14亿

2023年度第七期中期票据

1200000000.003.802023-10-113年1200000000.00否

（23 首开 MTN007）12 亿

2021年度第五期中期票据

2700000000.003.552021-11-253+2年2700000000.00否

（21 首开 MTN005）27 亿

第102页共214页债券名称面值票面利率（%）发行日期债券期限发行金额是否违约

2022年度第一期中期票据

1000000000.003.392022-02-163+2年1000000000.00否

（22 首开 MTN001)10 亿

2022年度第二期定向债务

融资工具（22 首开 PPN002） 1000000000.00 3.63 2022-07-07 3+2 年 1000000000.00 否

10亿

2022年公司债券第五期

800000000.003.902022-11-023+2年800000000.00否

（22首股05）8亿

2022年度第六期中期票据

2093000000.003.882022-10-243年2093000000.00否

（首开 MTN006)20.93 亿

2022年度第七期中期票据

1000000000.005.002022-12-163年1000000000.00否

（首开 MTN007)10 亿非公开发行2020年公司债

1905000000.004.202020-09-293+2年1905000000.00否

券（第三期）19.05亿

小计82769000000.0082769000000.00（续上表）债券名称期初数本期发行按面值计提利息溢折价摊销本期偿还期末数

2024年度第三期中期票

据（24 首开 MTN003）26 2665701664.35 90999999.99 -2174673.99 91000000.00 2667876338.33亿

2023年公司债券第一期

2603920384.79125000000.01-3467443.01125000000.002607387827.81

（23首股01）25亿

2022年公司债券第一期2377551236.021060000000.0078359430.14-1702733.901143288000.002374325400.06

第103页共214页债券名称期初数本期发行按面值计提利息溢折价摊销本期偿还期末数

（22首股01）23.2亿

2024年度第一期中期票

据（24 首开 MTN001）20 2066223634.25 71400000.00 -1682006.84 71400000.00 2067905641.09亿

2024年度第二期中期票

据（24 首开 MTN002）20 2059303235.34 67000000.00 -1666691.77 67000000.00 2060969927.11亿

2025年度第一期资产支

持票据（25 首开 CMBN） 1930000000.00 36828630.14 7122604.67 35281736.99 1924424288.48

19.3亿

2022年公司债券第三期

1710522984.63557000000.0056042958.91-2409626.30614120000.001711855569.84

（22首股03）16.8亿

2023年度第四期中期票

1539229642.8256099999.99-1182822.4656100000.001540412465.27

据（23 首开 MTN004)15 亿

2023年度第三期中期票

1559486052.2642694520.54-1323575.5858950000.001544554148.38

据（23 首开 MTN003)15 亿

2022年公司债券第四期

2224855199.1969884224.67-1683430.94782400000.001514022854.80

（22首股04）22亿

2023年度第八期中期票

据（23 首开 MTN008）15 1500503112.87 58500000.00 -1206625.20 58500000.00 1501709738.07亿

2024年度第五期中期票

1517117910.4150549999.99-1235945.4850550000.001518353855.88

据（24 首开 MTN005B）15

第104页共214页债券名称期初数本期发行按面值计提利息溢折价摊销本期偿还期末数亿

2022年度第三期中期票

1545133854.001151000000.0048567945.2110946757.931207700000.001526055041.28

据（首开 MTN003)15 亿

2023年度第六期中期票

1427934556.6750259999.99-1100761.3850260000.001429035318.04

据（23 首开 MTN006)14 亿

2022年度第二期中期票

2625291236.6248418109.58453987.271315780000.001357475358.93

据（首开 MTN002)25.5 亿

2024年度第七期中期票

据（24 首开 MTN007A）13 1303981850.42 44069999.99 -1072625.21 44070000.00 1305054475.62亿

2024年度第六期中期票

据（24 首开 MTN006）13 1310125597.26 42899999.99 -1062028.77 42900000.00 1311187626.02亿

2022年度第五期中期票

1292753601.31870000000.0044950093.144239110.62918128000.001285336583.83

据（首开 MTN005)12.8 亿

2023年度第五期中期票

1228737597.4743199999.99-931614.5243200000.001229669211.98

据（23 首开 MTN005)12 亿

2025年公司债券第三期

1200000000.0015685150.682310190.681213374960.00

（25首股03）12亿

2025年度第三期中期票

据（25 首开 MTN003B）11.7 1170000000.00 31388054.80 2054465.75 1199333589.05亿

2023年公司债券第二期1134443629.0445100000.00-1463080.0045100000.001135906709.04

第105页共214页债券名称期初数本期发行按面值计提利息溢折价摊销本期偿还期末数

（23首股03）11亿

2024年度第四期中期票

据（24 首开 MTN004）10 1023536267.40 34700000.00 -786143.65 34700000.00 1024322411.05亿

2025年第五期中期票据

1000000000.0011353424.661274075.621010079349.04

（25 首开 MTN005A）10 亿

2025年度第二期资产支

持票据（25 首开 CMBN）9 900000000.00 10966849.29 2388797.26 908578052.03亿

2025年公司债券第一期

815000000.0018506082.191302436.72832203645.47

（25首股01）8.15亿

2025年第六期中期票据

800000000.004640000.001153240.00803486760.00

（25 首开 MTN006A）8 亿

2025年度第二期中期票

据（25 首开 MTN002B）8 800000000.00 22356164.38 1383287.67 820972876.71亿

2025年第六期中期票据

800000000.004960000.001788240.00803171760.00

（25 首开 MTN006B）8 亿

2025年公司债券第七期

800000000.004997260.271798152.33803199107.94

（25首股07）8亿

2025年公司债券第八期

800000000.003339397.261860554.52801478842.74

（25首股08）8亿

2022年度第一期定向债765486208.62370000000.0026333424.66603178.96397600000.00763616454.32

第106页共214页债券名称期初数本期发行按面值计提利息溢折价摊销本期偿还期末数务融资工具（22首开PPN001）7.5 亿

2025年公司债券第四期

705000000.009190109.591382714.79712807394.80

（25首股04）7.05亿

2025年公司债券第六期

701000000.007574641.101432732.33707141908.77

（25首股06）7.01亿

2025年度第一期中期票

据（25 首开 MTN001B）6 600000000.00 16459726.03 1018684.11 615441041.92亿

2025年公司债券第九期

600000000.001775342.471428286.03600347056.44

（25首股09）6亿

2025年公司债券第二期

600000000.0015540000.001701432.34613838567.66

（25首股02）6亿

2022年公司债券第二期

2043474485.3837346349.32-585088.591484200000.00597205923.29

（22首股02）20亿

2025年度第二期中期票

据（25 首开 MTN002A）5 500000000.00 12534246.58 450767.12 512083479.46亿

2024年度第五期中期票

据（24 首开 MTN005A）5 505094970.68 13699999.99 -401101.64 13700000.00 505496072.31亿

2025年第四期中期票据

500000000.005676712.33637037.81505039674.52

（25 首开 MTN004A）5 亿

第107页共214页债券名称期初数本期发行按面值计提利息溢折价摊销本期偿还期末数

2024年度第七期中期票

据（24 首开 MTN007B）5 501323808.77 18400000.00 -401813.70 18400000.00 501725622.47亿

2025年第五期中期票据

500000000.006183561.651032820.82505150740.83

（25 首开 MTN005B）5 亿

2025年第四期中期票据

500000000.006183561.651040889.86505142671.79

（25 首开 MTN004B）5 亿

2025年度第三期中期票

据（25 首开 MTN003A）4.3 430000000.00 11162564.38 448447.12 440714117.26亿

2025年度第一期中期票

据（25 首开 MTN001A）4 400000000.00 9663452.06 351512.33 409311939.73亿

2022年度第四期中期票

1771050720.8719369369.86-292457.211606220000.00184492547.94

据（首开 MTN004)17.2 亿

2021年公司债券第一期

3458012461.4699180000.00531797.8199180000.003457480663.65

（21首股01）34.2亿

2021年度第三期定向债务融资工具（21 首开 PPN 3273983835.32 121600000.02 6643897.84 121600000.00 3267339937.50

003）32亿

2022年度第一期资产支

持票据（22 首开 CMBN）25 2429683483.63 42558334.63 -1471598.55 2473713416.81亿

第108页共214页债券名称期初数本期发行按面值计提利息溢折价摊销本期偿还期末数

2023年度第一期中期票

2201703966.19113400000.01-2476980.83113400000.002204180947.03

据（23 首开 MTN001)21 亿

2023年度第二期中期票

2069242929.8888000000.01-2164144.9388000000.002071407074.82

据（23 首开 MTN002)20 亿

2023年公司债券第一期

1446437479.64289700000.0039951780.82476597.87342900000.001432712662.59

（23首股02）14亿

2023年度第七期中期票

据（23 首开 MTN007）12 1208658700.26 45600000.00 -975700.82 45600000.00 1209634401.08亿

2021年度第五期中期票

据（21 首开 MTN005）27 1118278873.97 39547000.00 39547000.00 1118278873.97亿

2022年度第一期中期票

1029602592.644179452.09-117955.271033900000.00

据（22 首开 MTN001)10 亿

2022年度第二期定向债务融资工具（22 首开 PPN 1017413957.31 18498082.19 -387960.50 1036300000.00

002）10亿

2022年公司债券第五期

804313060.8225985753.42-901185.76831200000.00

（22首股05）8亿

2022年度第六期中期票

据（首开 MTN006)20.93 2107283514.68 65634186.28 -1290699.04 2174208400.00亿

2022年度第七期中期票

1001364831.8447671232.88-963935.281050000000.00

据（首开 MTN007)10 亿

第109页共214页债券名称期初数本期发行按面值计提利息溢折价摊销本期偿还期末数非公开发行2020年公司

1926396708.9859524908.32911617.301985010000.00债券（第三期）19.05亿

小计65395159838.0621348700000.002362142088.1421585864.3621810106553.8067274309508.04

减：一年内到期的应付债

6426506200.6515772797781.10

券

合计58968653637.4151501511726.94

注1：本公司于2025年共发行六期中期票据，金额合计80亿元，期限为2+2年、3+2年、2+2+2年、3+2+2年，均采用固定利率方式付息注2：本公司于2025年共发行八期公司债券，金额合计62.21亿元，期限为2+2年、3+2年、2+2+2年、2+2+2+2年，均采用固定利率方式付息注3：本公司于2025年共发行二期资产支持票据，金额合计28.3亿元，期限为3+3+3+3+3+3年，均采用固定利率方式付息注4：本公司于2025年行使2022年度第三期中期票据的调整票面利率选择权，票面利率由3.78%调整为3.10%，在存续期的后2年固定不变，同时对回售的债券11.51亿元进行了转售

注5：本公司于2025年行使2022年公司债券第一期的调整票面利率选择权，票面利率由3.59%调整为3.30%，在存续期的后2年固定不变，同时对回售的债券10.6亿元进行了转售

注6：本公司于2025年行使2022年度第五期中期票据的调整票面利率选择权，票面利率由3.76%调整为2.90%，在存续期的后2年固定不变，同时对回售的债券8.7亿元进行了转售

注7：本公司于2025年行使2022年公司债券第三期的调整票面利率选择权，票面利率由3.40%调整为3.30%，在存续期的后2年固定不变，同时对回售的债券5.57亿元进行了转售

第110页共214页注8：本公司于2025年行使2022年度第一期定向债务融资工具的调整票面利率选择权，票面利率由3.68%调整为3.40%，在存续期的后2年固定不变，同时对回售的债券3.7亿元进行了转售注9：本公司于2025年行使2023年公司债券第一期的调整票面利率选择权，票面利率由3.80%调整为2.70%，在存续期的后1年固定不变，同时对回售的债券2.897亿元进行了转售

注10：本公司于2025年行使2022年公司债券第四期的调整票面利率选择权，票面利率由3.70%调整为3.10%，在存续期的后2年固定不变，同时回售了债券7.01亿元

注11：本公司于2025年行使2022年公司债券第二期的调整票面利率选择权，票面利率由3.46%调整为3.35%，在存续期的后2年固定不变，同时回售了债券14.15亿元

注12：本公司于2025年行使2022年度第四期中期票据的调整票面利率选择权，票面利率由3.85%调整为3.10%，在存续期的后2年固定不变，同时回售了债券15.40亿元

注13：本公司于2025年行使2022年度第二期中期票据的调整票面利率选择权，票面利率由3.56%调整为3.00%，在存续期的后2年固定不变，同时回售了债券12.25亿元

第111页共214页34.租赁负债项目期末数期初数

租赁付款额464937005.56622411359.31

减：未确认的融资费用68912527.76135013194.88

小计396024477.80487398164.43

减：一年内到期的租赁负债132518653.0998096543.49

合计263505824.71389301620.94

35.长期应付款

项目期末数期初数

长期应付款9766514175.907631451385.23

专项应付款4108903145.772742383695.77

减：一年内到期长期应付款4126548437.502064050625.00

合计9748868884.178309784456.00

36.预计负债

项目期末数期初数形成原因

预计负债1350000.002777870.00未决诉讼

合计1350000.002777870.00

37.递延收益

本期项目期初数本期减少期末数形成原因增加租赁型住房项

55173514.21848467.2554325046.96政府补助

目补贴

合计55173514.21848467.2554325046.96

38.股本

本期增减变动（减少以“—”表示）公积项目期初数发行期末数送股金转其他小计新股股

第112页共214页本期增减变动（减少以“—”表示）公积项目期初数发行期末数送股金转其他小计新股股股份总数25795652422579565242

39.其他权益工具

(1)期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况股利率发行在外的发行会计到期日或或利息金额金融工具时间分类续期情况率

安联资管-首开股份债权权益5.98%

2023.1.122000000000.00无

投资计划（一期）工具6.30%

安联资管-首开股份债权权益

2023.8.75.50%1760000000.00无

投资计划（二期）工具首开股份关于向控股股东权益

进行永续债权融资的关联2025.9.303.90%3000000000.00无工具交易

合计6760000000.00

(2)期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况本期项目期初数本期增加期末数减少

安联资管-首开股份债

2000000000.002000000000.00

权投资计划（一期）

安联资管-首开股份债

1760000000.001760000000.00

权投资计划（二期）首开股份关于向控股

股东进行永续债权融3000000000.003000000000.00资的关联交易

合计3760000000.003000000000.006760000000.00

40.资本公积

(1)明细情况项目期初数本期增加本期减少期末数资本溢价（股

7817018232.63202360832.1414721406.468004657658.31本溢价）

第113页共214页项目期初数本期增加本期减少期末数其他资本公

34726576.2034726576.20

积

合计7851744808.83202360832.1414721406.468039384234.51

(2)其他说明

本期股本溢价增加原因包括：

1)本公司收购子公司北京盈富瑞泰房地产开发有限公司少数股东股权，导致股本溢价

增加198328183.65元。

2)本公司收购子公司大连中美居置业有限公司少数股东股权，导致股本溢价减少

14721406.46元。

3)本公司处置北京天鸿集团烟台天鸿时代房地产开发有限责任公司股权，导致股本溢

价增加4032648.49元。

第114页共214页41.其他综合收益本期发生额

其他综合收益的税后净额减：前期计入其他综合收益当期

项目期初数本期所得减：前期计入其期末数

减：所得税税后归属于税后归属于转入留存收益税前发生他综合收益当费用母公司少数股东（税后归属于母额期转入损益

公司）

不能重分类进损益的其他综合收益-2835882.50-2835882.50

其中：重新计量设定受益计划变动额权益法下不能转损益的其他综

-2835882.50-2835882.50合收益

将重分类进损益的其他综合收益4435875.604435875.60

其中：权益法下可转损益的其他综合收益

外币财务报表折算差额4435875.604435875.60

其他综合收益合计1599993.104435875.60-2835882.50

第115页共214页42.盈余公积项目期初数本期增加本期减少期末数

法定盈余公积1934746046.421934746046.42

合计1934746046.421934746046.42

43.未分配利润

项目本期数上年同期数

调整前上期末未分配利润-2556078328.715804642400.14

调整期初未分配利润合计数（调增+，调减-）调整后期初未分配利润-2556078328.715804642400.14

加：本期归属于母公司所有者的净利润-6624696170.79-8140775786.43

减：提取法定盈余公积提取任意盈余公积

应付普通股股利219343999.96219944942.42

期末未分配利润-9400118499.46-2556078328.71

(二)合并利润表项目注释

1.营业收入/营业成本

(1)明细情况本期数上年同期数项目收入成本收入成本

主营业务收入29950207470.5825905255047.9124041215960.9822911702603.71

其他业务收入146887874.5796755157.11171852087.91140145681.49

合计30097095345.1526002010205.0224213068048.8923051848285.20

(2)主营业务收入、主营业务成本按产品类型划分本期数上年同期数项目收入成本收入成本

房产销售29021933181.7925075383852.7623186814718.9422129507135.52

酒店物业经营等928274288.79829871195.15854401242.04782195468.19

第116页共214页本期数上年同期数项目收入成本收入成本

小计29950207470.5825905255047.9124041215960.9822911702603.71

（3）主营业务收入、主营业务成本按地区划分本期数上年同期数项目收入成本收入成本

北京地区20384944823.0316452420053.857472138598.437156784327.75

京外地区9565262647.559452834994.0616569077362.5515754918275.96

小计29950207470.5825905255047.9124041215960.9822911702603.71

(4）房地产销售收入按项目分解信息项目名称本期数

首开金茂望京樾6915852916.07

端礼著6217439068.42

璞润嘉园2744507710.53

第五大道1942624931.48

熙悦晴翠1076852427.90

蠡湖金茂府1035328049.56

平湖如院978948641.30

华樾北京755309816.65

福州端礼著670803044.29

璞瑅公馆590132754.62

湖尚逸品花园582474152.87

首开熙江玥庭392174901.27

盈瑞家园361264858.73

九珑岸353482738.19

中环云樾346528244.58

香开万里317838741.66

云州郡289211402.73

熙悦丽博250246577.99

首开紫郡247450279.66

第117页共214页项目名称本期数

首开香颂花园217126194.37

熙和悦花园204430981.01

首开国风华韵201836569.88

云著167513141.28

2号地156473958.09

安澜如院153445796.29

首开紫樾花园126651785.34

金悦郡109859530.27

其他项目收入1616123966.76

合计29021933181.79

2.税金及附加

项目本期数上年同期数

土地增值税886640937.28-16260948.00

房产税102219664.58106662295.39

土地使用税22931762.1624640575.78

城市维护建设税20153777.5525554328.33

教育费附加及地方教育附加16427519.9822970325.33

印花税11120385.6719363015.17

其他4806276.836441144.08

合计1064300324.05189370736.08

3.销售费用

项目本期数上年同期数

销售代理及策划费570538737.53544662457.22

售楼处费用152710372.45203725437.66

人员费用90182009.46107968474.63

广告宣传费49337579.9280436736.74

第118页共214页项目本期数上年同期数

办公费用44183322.9551054010.24

酒店经营费用2068175.6911690795.14

其他16951618.414879272.59

合计925971816.411004417184.22

4.管理费用

项目本期数上年同期数

人员管理及服务费815609425.42887684497.98

折旧及摊销50629984.8560271756.68

办公费用33289868.5537341793.95

办公用房费用31702271.1736018096.55

其他17805343.7216589239.21

合计949036893.711037905384.37

5.研发费用

项目本期数上年同期数

产品标准化研究等3706084.1211351037.79

合计3706084.1211351037.79

6.财务费用

项目本期数上年同期数

利息费用3490751383.203588500915.77

利息收入362856708.09495757416.70

汇兑损失13931.21-201439.66

担保及财务顾问费41541102.6130477618.28

手续费及其他8356188.6012231118.84

合计3177805897.533135250796.53

第119页共214页7.其他收益计入本期非经项目本期数上年同期数常性损益的金额

与收益相关的政府补助815140.8638271875.68815140.86

代扣个人所得税手续费返还262210.63669452.07262210.63

增值税加计抵减45932.50

合计1077351.4938987260.251077351.49

8.投资收益

项目本期数上年同期数

权益法核算的长期股权投资收益-920337074.90-684797637.41

处置长期股权投资产生的投资收益35242002.39170841366.78

丧失控制权后，剩余股权按公允价值重新计量产

782174.89

生的利得

其他非流动金融资产持有期间的投资收益174968055.93110264227.41

处置其他非流动金融资产取得的投资收益-15220283.65

债务重组取得的收益310800.00

合计-725347300.23-402599068.33

9.公允价值变动收益

项目本期数上年同期数

其他非流动金融资产-222636181.63-837412119.77

合计-222636181.63-837412119.77

10.信用减值损失

项目本期数上年同期数

坏账损失-471814402.76-486079516.51

合计-471814402.76-486079516.51

11.资产减值损失

第120页共214页项目本期数上年同期数

存货跌价损失-2862531755.47-3080792472.58

合同资产减值损失4844055.50

投资性房地产减值损失-3016894.04

合计-2857687699.97-3083809366.62

12.资产处置收益

计入本期非经常性项目本期数上年同期数损益的金额

固定资产处置收益2340939.5257446.542340939.52

其他293119.45179279.56293119.45

合计2634058.97236726.102634058.97

13.营业外收入

计入本期非经常性项目本期数上年同期数损益的金额

非流动资产毁损报废利得7571.9016065.567571.90

债权债务清理43939838.50246891.4543939838.50

赔偿、罚款及违约金收入44914796.0874219035.3444914796.08

其他2876417.68407427.432876417.68

合计91738624.1674889419.7891738624.16

14.营业外支出

计入本期非经常性项目本期数上年同期数损益的金额

非流动资产毁损报废损失281634.701569166.43281634.70

滞纳金、罚款、违约赔偿款15395453.4736207669.0815395453.47

电力改造工程费用9079938.6239788487.439079938.62

其他7384408.741330550.157384408.74

合计32141435.5378895873.0932141435.53

第121页共214页15.所得税费用

(1)明细情况项目本期数上年同期数

当期所得税费用642428422.0574724943.01

递延所得税费用174471484.08352865853.50

合计816899906.13427590796.51

(2)会计利润与所得税费用调整过程项目本期数上年同期数

利润总额-6239912861.19-8991757913.49

按母公司适用税率计算的所得税费用-1559978215.30-2247939478.37

子公司适用不同税率的影响15.25-81585.59

调整以前期间所得税的影响29533565.28-91708275.45

非应税收入的影响116611255.00

不可抵扣的成本、费用和损失的影响131679177.16137988792.96使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损

-127169334.57-68241996.59的影响本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差

2342834698.312580962084.55

异或可抵扣亏损的影响

所得税费用816899906.13427590796.51

16.其他综合收益的税后净额

其他综合收益的税后净额详见本财务报表附注五(一)41之说明。

(三)合并现金流量表项目注释

1.收到或支付的重要的投资活动有关的现金

(1)处置子公司及其他营业单位收到的现金净额项目本期数上年同期数

本期处置子公司于本期收到的现金或现金等价物471592527.48

其中：北京首开云锦铂郡商业管理有限公司227229639.48

珠海市润梁房地产有限公司244362888.00

第122页共214页项目本期数上年同期数

减：丧失控制权日子公司持有的现金及现金等价

19262697.43

物

其中：北京首开云锦铂郡商业管理有限公司15654384.75

珠海市润梁房地产有限公司3608312.68

加：以前期间处置子公司于本期收到的现金或现金等价物

其中：北京首开云锦铂郡商业管理有限公司珠海市润梁房地产有限公司

处置子公司收到的现金净额452329830.05

（2）取得子公司及其他营业单位支付的现金净额项目本期数上年同期数本期发生的企业合并于本期支付的现金或现金等

785978856.43

价物

其中：宁德融熙置业有限公司785978856.43

减：购买日子公司持有的现金及现金等价物83368.34

其中：宁德融熙置业有限公司83368.34

加：以前期间发生的企业合并于本期支付的现金或现金等价物

其中：宁德融熙置业有限公司

取得子公司支付的现金净额785895488.09

2.收到或支付的其他与经营活动、投资活动及筹资活动有关的现金

(1)收到其他与经营活动有关的现金项目本期数上年同期数

往来款项9664118674.2512513830310.22

收回受限货币资金258692330.681171219081.65

利息收入81366319.74225538209.33

保证金、押金、备用金40072977.021613545070.24

其他154362815.2174389232.43

合计10198613116.9015598521903.87

(2)支付其他与经营活动有关的现金项目本期数上年同期数

第123页共214页项目本期数上年同期数

往来款项5532177146.9712970627701.38

保证金、押金支出2190880999.931673093527.41

期间费用、支出1093227039.041218871643.22

支付受限货币资金397958147.0540141499.45

其他92705576.698899206.46

合计9306948909.6815911633577.92

(3)收到其他与筹资活动有关的现金项目本期数上年同期数

信托退保障基金81276837.50105288905.50

其他2211491.32

合计83488328.82105288905.50

(4)支付其他与筹资活动有关的现金项目本期数上年同期数

支付租赁负债及租赁保证金44386717.67108735709.14

支付的筹资手续费43062243.059812700.63

贷款担保费34418268.3825518445.53

融资费用26666733.32

购买少数股东股权60657100.00

其他12150877.51

合计160684839.93204723955.30

3.现金流量表补充资料

补充资料本期数上年同期数

(1)将净利润调节为经营活动现金流量：

净利润-7056812767.32-9419348710.00

加：资产减值准备2857687699.973083809366.62

信用减值准备471814402.76486079516.51

固定资产折旧、使用权资产折旧、油

480501377.99485386520.49

气资产折耗、生产性生物资产折旧

无形资产摊销1047226.541766177.03

第124页共214页补充资料本期数上年同期数

长期待摊费用摊销89449695.89127566755.10

处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以“－”号填-2634058.97-236726.10列）固定资产报废损失（收益以“－”号

274062.801553100.87

填列）公允价值变动损失（收益以“－”号

222636181.63837412119.77

填列）

财务费用（收益以“－”号填列）3490765314.413588299476.11

投资损失（收益以“－”号填列）725347300.23402599068.33递延所得税资产减少（增加以“－”

203958931.01298074536.61号填列）递延所得税负债增加（减少以“－”-29487446.9387264161.26号填列）

存货的减少（增加以“－”号填列）22724097987.4916767794250.61经营性应收项目的减少（增加以“－”

4906855306.154834896889.57号填列）经营性应付项目的增加（减少以“－”-21203583532.15-14201052582.09号填列）

经营活动产生的现金流量净额7881917681.507381863920.69

(2)不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：

债务转为资本一年内到期的可转换公司债券新增使用权资产

(3)现金及现金等价物净变动情况：

现金的期末余额14358708388.8418206026544.90

减：现金的期初余额18206026544.9021464446976.86

加：现金等价物的期末余额

减：现金等价物的期初余额

现金及现金等价物净增加额-3847318156.06-3258420431.96

4.现金和现金等价物的构成

(1)明细情况项目期末数期初数

第125页共214页项目期末数期初数

1)现金14358708388.8418206026544.90

其中：库存现金468066.39746363.27

可随时用于支付的银行存款14358054212.2518205182153.50

可随时用于支付的其他货币资金186110.2098028.13

2)现金等价物

其中：三个月内到期的债券投资

3)期末现金及现金等价物余额14358708388.8418206026544.90

其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金及现金等价物

(2)不属于现金和现金等价物的货币资金不属于现金和现金等价物的项目期末数期初数理由

监管存款102425384.59278483965.14使用受限

冻结资金503593150.61219384531.51使用受限

保证金136333534.20133473815.62使用受限

小计742352069.40631342312.27

第126页共214页5.筹资活动相关负债变动情况本期增加本期减少项目期初数期末数现金变动非现金变动现金变动非现金变动

短期借款59009166.6759000000.001720488.8960706044.4559023611.11长期借款（含一年内

40270829461.672216574231.471502504781.1118303256308.5525686652165.70到期的长期借款）应付债券（含一年内

65395159838.0621349659091.322376910372.4621847419793.8067274309508.04到期的应付债券）租赁负债（含一年内

487398164.431481103.7422249244.2270605546.15396024477.80到期的租赁负债）

小计106212396630.8323625233322.793882616746.2040233631391.0270605546.1593416009762.65

第127页共214页(四)其他

1.外币货币性项目

项目期末外币余额折算汇率期末折算成人民币余额

货币资金588365.31

其中：美元31297.957.0288219987.03

港币407859.040.9032368378.28

第128页共214页六、在其他主体中的权益

(一)企业集团的构成

1.公司本年度纳入合并财务报表范围包括本公司及104家二级子公司、34家三级子公司、4家四级子公司。其中，新设6家二级子公司包括：北京

晙泰商业管理合伙企业（有限合伙）、北京尊泰置业有限公司、北京首开乐尚住房租赁有限公司、北京首信丰泰管理咨询合伙企业（有限合伙）、北京

俊泰商业管理有限公司、天津首开津泰置业有限公司；减少3家二级子公司：北京天鸿集团烟台天鸿时代房地产开发有限责任公司、首开和信国际有限

公司、苏州首开润泰置业有限公司；新设一家三级子公司：北京新泰装修装饰工程有限责任公司。

2.重要子公司基本情况

注册资本（万持股比例（%）子公司名称主要经营地及注册地业务性质取得方式

元）直接间接

北京首开京北置业发展有限公司10000.00北京市朝阳区房地产业60.0040.00投资设立

北京城市开发集团有限责任公司300000.00北京市西城区租赁和商务服务业100.00同一控制下企业合并

北京首开立信置业股份有限公司15510.51北京市海淀区房地产业76.398.01同一控制下企业合并

三亚天鸿度假村有限公司3650.00海南省三亚市吉阳区住宿和餐饮业95.89同一控制下企业合并

北京宝辰饭店有限公司1274.00北京市东城区住宿和餐饮业100.00同一控制下企业合并

北京燕华置业有限公司10400.00北京市朝阳区房地产业75.00同一控制下企业合并

北京首开商业管理有限公司2000.00北京市朝阳区租赁和商务服务业100.00同一控制下企业合并

苏州首开永泰置业有限公司10000.00江苏省苏州市相城区房地产业100.00投资设立

太原首开龙泰置业有限责任公司30000.00山西省太原市小店区房地产业85.00投资设立

第129页共214页注册资本（万持股比例（%）子公司名称主要经营地及注册地业务性质取得方式

元）直接间接辽宁省沈阳市沈北新

沈阳首开盛泰置业有限责任公司30000.00房地产业100.00投资设立区

厦门首开翔泰置业有限公司30000.00福建省厦门市翔安区房地产业100.00投资设立

贵阳首开龙泰房地产开发有限公司62058.00贵州省贵阳市南明区房地产业100.00投资设立

北京首开荣泰置业有限公司20000.00北京市东城区房地产业100.00投资设立

绵阳首开兴泰置业有限公司20000.00四川省绵阳市游仙区房地产业100.00投资设立

福州中鼎投资有限公司10000.00福建省福州市晋安区租赁和商务服务业40.00投资设立

首开中庚（福州）房地产开发有限公司30000.00福建省福州市晋安区房地产业51.00投资设立

廊坊市首开志泰房地产开发有限公司50000.00河北省廊坊市安次区房地产业100.00投资设立辽宁省葫芦岛市连山

葫芦岛首开宏泰房地产开发有限公司60000.00房地产业100.00投资设立区

北京东银燕华置业有限公司3000.00北京市朝阳区房地产业40.66非同一控制下企业合并

海门锦源国际俱乐部有限公司31032.07江苏省南通市海门区文化、体育和娱乐业100.00同一控制下企业合并辽宁省沈阳市沈北新

沈阳首开京泰置业有限公司30000.00房地产业100.00投资设立区

大连中嘉房地产开发有限公司25000.00辽宁省大连市中山区房地产业100.00非同一控制下企业合并

大连中美居置业有限公司119953.60辽宁省大连市中山区建筑业100.00非同一控制下企业合并

北京首开万科房地产开发有限公司10000.00北京市通州区房地产业50.00投资设立

第130页共214页注册资本（万持股比例（%）子公司名称主要经营地及注册地业务性质取得方式

元）直接间接

海南民生长流油气储运有限公司18100.00海南省海口市秀英区制造业100.00非同一控制下企业合并

浙江美都置业有限公司20000.00浙江省杭州市西湖区房地产业51.00非同一控制下企业合并

北京锦泰房地产开发有限公司9000.00北京市朝阳区房地产业50.00投资设立

广州市湖品房地产有限公司10000.00广东省广州市天河区房地产业50.00非同一控制下企业合并

广州市君梁房地产有限公司10000.00广东省广州市天河区房地产业50.00非同一控制下企业合并

北京昭泰房地产开发有限公司500000.00北京市朝阳区房地产业25.00投资设立

北京首开盈信投资管理有限公司95625.58北京市西城区租赁和商务服务业62.74投资设立

北京万信房地产开发有限公司20000.00北京市丰台区房地产业34.00投资设立

北京屹泰住房租赁有限公司10000.00北京市门头沟区房地产业50.00投资设立

福州首开福泰投资有限公司100000.00福建省福州市晋安区租赁和商务服务业100.00投资设立

福州融城房地产开发有限公司20000.00福建省福州市晋安区房地产业51.00非同一控制下企业合并

北京致泰房地产开发有限公司120000.00北京市朝阳区房地产业50.00投资设立

北京首开住总安泰置业有限公司50000.00北京市朝阳区房地产业60.00投资设立

天津首开津泰置业有限公司500.00天津市河西区房地产业100.00投资设立

北京首开住总房地产开发有限公司90000.00北京市大兴区房地产业50.00投资设立

成都首开恒泰置业有限公司1000.00四川省成都市武侯区房地产业100.00投资设立

第131页共214页注册资本（万持股比例（%）子公司名称主要经营地及注册地业务性质取得方式

元）直接间接

广州首开至泰置业有限公司1000.00广东省广州市天河区房地产业100.00投资设立

南京达泰筑茂置业有限公司40000.00江苏省南京市江宁区房地产业40.00投资设立

北京维泰置业有限公司1000.00北京市西城区房地产业100.00投资设立

上海首开连泰置业有限公司1000.00上海市杨浦区房地产业100.00投资设立

北京首开德远置业有限公司40000.00北京市房山区房地产业100.00投资设立

广州市振梁房地产有限公司170000.00广东省广州市白云区房地产业50.00投资设立

北京创世瑞新房地产开发有限公司100000.00北京市昌平区房地产业34.00投资设立

厦门首泰股权投资合伙企业(有限合伙)80010.00福建省厦门市商务服务业62.49投资设立

北京博睿宏业房地产开发有限公司150000.00北京市大兴区房地产业34.00投资设立

北京首开新奥置业有限公司5000.00北京市通州区房地产业50.00投资设立

苏州茂泰置业有限公司400000.00江苏省苏州市虎丘区房地产业51.00非同一控制下企业合并

北京首开中晟置业有限责任公司490000.00北京市顺义区房地产业100.00同一控制下企业合并

首开隆泰（固安）美丽乡村建设有限公司10000.00河北省廊坊市固安县房地产业60.00投资设立

兴茂置业（杭州）有限公司215000.00浙江省杭州市上城区租赁和商务服务业50.00非同一控制下企业合并

无锡泰茂置业有限公司200000.00江苏省无锡市滨湖区房地产业51.00非同一控制下企业合并

太原首润房地产开发有限公司70000.00山西省太原市小店区房地产业50.00投资设立

第132页共214页注册资本（万持股比例（%）子公司名称主要经营地及注册地业务性质取得方式

元）直接间接

北京金开祯泰房地产开发有限公司1000.00北京市朝阳区房地产业55.00投资设立

北京金开辉泰房地产开发有限公司204000.00北京市顺义区房地产业34.00投资设立

成都首开晟泰置业有限公司150000.00四川省成都市双流区房地产业50.00投资设立

杭州首开网谷商业管理有限公司5000.00浙江省杭州市拱墅区租赁和商务服务业65.00投资设立

信息传输、软件和信

温州首开中庚实业有限公司120000.00浙江省温州市瓯海区51.00投资设立息技术服务业

苏州首开佳泰置业有限公司135000.00江苏省苏州市虎丘区房地产业100.00投资设立

福州绿榕投资发展有限公司64000.00福建省福州市鼓楼区租赁和商务服务业35.00非同一控制下企业合并

保定首开润怡房地产开发有限公司1000.00河北省保定市竞秀区房地产业50.00投资设立

北京融泰房地产开发有限公司50000.00北京市通州区房地产业46.00投资设立

北京盈富瑞泰房地产开发有限公司180000.00北京市顺义区房地产业50.00投资设立

北京惠信端泰商业管理有限公司30000.00北京市西城区租赁和商务服务业60.006.00非同一控制下企业合并江苏省南京市雨花台

南京首开隆泰置业有限公司37000.00房地产业100.00投资设立区

北京毓秀置业有限公司200000.00北京市海淀区房地产业35.00投资设立

北京龙和信泰置业有限公司200000.00北京市大兴区房地产业50.00投资设立

苏州平泰置业有限公司170000.00江苏省苏州市姑苏区房地产业70.00投资设立

第133页共214页注册资本（万持股比例（%）子公司名称主要经营地及注册地业务性质取得方式

元）直接间接

北京金开旭泰房地产开发有限公司100.00北京市朝阳区房地产业25.00投资设立

南京荣泰置业有限公司4500.00江苏省南京市浦口区房地产业51.00投资设立

广州穗江置业有限公司160000.00广东省广州市白云区房地产业50.00非同一控制下企业合并江苏省南京市雨花台

南京锦泰房地产开发有限公司1000.00房地产业34.00投资设立区

北京首开卓越盈泰置业有限公司310000.00北京市丰台区房地产业40.00投资设立

成都首开宜泰置业有限公司48200.00四川省成都市成华区房地产业60.00投资设立

成都首开韶泰置业有限公司115000.00四川省成都市成华区房地产业100.00投资设立

南通首开泓泰置业有限公司27000.00江苏省南通市崇川区房地产业100.00投资设立

东莞市煜泰房地产有限公司1000.00广东省东莞市房地产业100.00投资设立

温州首开曜成置业有限公司100000.00浙江省温州市瓯海区房地产业100.00投资设立

北京怡璟置业有限公司209000.00北京市丰台区房地产业41.00投资设立

首开融信（天津）管理咨询合伙企业（有限合伙）150100.00天津市滨海新区租赁和商务服务业39.970.07投资设立

北京开新生活商业管理有限公司500.00北京市昌平区租赁和商务服务业100.00投资设立

北京志茂房地产开发有限公司200000.00北京市朝阳区房地产业51.00投资设立

北京首开云锦璞瑅商业管理有限公司1000.00北京市丰台区租赁和商务服务业100.00投资设立

北京首开瑞泰商业管理有限公司3000.00北京市朝阳区租赁和商务服务业100.00投资设立

第134页共214页注册资本（万持股比例（%）子公司名称主要经营地及注册地业务性质取得方式

元）直接间接

福州首融沣泽置业有限公司33000.00福建省福州市晋安区房地产业100.00非同一控制下企业合并

北京跃泰置业有限公司191475.00北京市丰台区房地产业100.00投资设立

北京怡同置业有限公司159850.00北京市昌平区房地产业34.00投资设立

北京顺恒远泰置业有限公司228200.00北京市顺义区房地产业51.00投资设立

北京昌信同泰置业有限公司100000.00北京市昌平区房地产业70.00投资设立

北京首开商业运营管理有限公司100.00北京市西城区租赁和商务服务业100.00投资设立

宁德融熙置业有限公司1000.00福建省宁德市蕉城区房地产业67.00非同一控制下企业合并

北京首开京南置业发展有限公司1000.00北京市东城区房地产业100.00投资设立

北京一二三空间商业管理有限公司10.00北京市顺义区租赁和商务服务业100.00投资设立

北京惠信云锦商业管理有限公司25465.44北京市丰台区租赁和商务服务业100.00投资设立

北京宋家庄福茂商业管理有限公司22209.34北京市丰台区租赁和商务服务业100.00投资设立

北京晙泰商业管理合伙企业（有限合伙）100100.00北京市东城区租赁和商务服务业99.900.10投资设立

北京尊泰置业有限公司44600.00北京市朝阳区房地产业100.00投资设立

北京首开乐尚住房租赁有限公司2000.00北京市朝阳区房地产业100.00投资设立

北京首信丰泰管理咨询合伙企业（有限合伙）100100.00北京市东城区租赁和商务服务业59.9440.06投资设立

北京俊泰商业管理有限公司1000.00北京市东城区租赁和商务服务业100.00投资设立

第135页共214页注册资本（万持股比例（%）子公司名称主要经营地及注册地业务性质取得方式

元）直接间接

绿心生活（北京）管理咨询合伙企业（有限合伙）143520.86北京市顺义区租赁和商务服务业78.620.01投资设立

3.其他说明

(1)根据本公司与福建中庚实业集团有限公司就福州中鼎投资有限公司的委托经营所签订的股权委托管理协议书，福建中庚实业集团有限公司就其

持有的福州中鼎投资有限公司20.00%股权所对应的除股权处置权、收益权以外的全部股权权利和义务委托本公司行使及承担

(2)根据章程约定，本公司在北京昭泰房地产开发有限公司、北京毓秀置业有限公司、北京金开旭泰房地产开发有限公司董事会决议的表决权为

57.14%，在北京东银燕华置业有限公司、北京锦泰房地产开发有限公司、北京万信房地产开发有限公司、北京屹泰住房租赁有限公司、北京致泰房地产

开发有限公司、北京首开住总房地产开发有限公司、广州市振梁房地产有限公司、北京博睿宏业房地产开发有限公司、北京首开新奥置业有限公司、太

原首润房地产开发有限公司、北京金开辉泰房地产开发有限公司、福州绿榕投资发展有限公司、北京融泰房地产开发有限公司、北京盈富瑞泰房地产开

发有限公司、广州穗江置业有限公司、南京锦泰房地产开发有限公司、北京首开卓越盈泰置业有限公司、北京怡璟置业有限公司、北京怡同置业有限公

司董事会决议的表决权为60.00%，在北京首开万科房地产开发有限公司、广州市湖品房地产有限公司、广州市君梁房地产有限公司、北京创世瑞新房地产开发有限公司、兴茂置业（杭州）有限公司、成都首开晟泰置业有限公司、保定首开润怡房地产开发有限公司、北京龙和信泰置业有限公司、首开融信（天津）管理咨询合伙企业（有限合伙）董事会决议的表决权为66.67%，能够通过董事会对该等公司实施控制

(3)本公司与苏州鸿昌房地产开发有限公司签订一致行动人协议书，苏州鸿昌房地产开发有限公司同意就南京达泰筑茂置业有限公司股东会和董事会中涉及减损苏州鸿昌房地产开发有限公司所享有的公司股东权益事项外的表决事项与本公司保持一致

(4)南京市金裕企业管理咨询有限公司向本公司出具一致行动人承诺函，承诺同意就南京锦泰房地产开发有限公司股东会中涉及减损南京市金裕企业管理咨询有限公司所享有的公司股东权益事项外的表决事项与本公司保持一致

第136页共214页(二)处置子公司处置价款与处置投资对应的股权处丧失控制股权处置丧失控制合并财务报表子公司名称股权处置价款置比例权时点的方式权的时点层面享有该子

（%）确定依据公司净资产份额的差额北京天鸿集团烟台天鸿时代2025年1月产权交易

50471679.00100.00股权转让6565781.08

房地产开发有限责任公司27日合同（续上表）与原子公司股权投丧失控制丧失控制丧失控制按照公允价值丧失控制权之日资相关的其他综合子公司权之日剩权之日剩权之日剩重新计量剩余剩余股权公允价

收益、其他所有者名称余股权的余股权的余股权的股权产生的利值的确定方法及权益变动转入投资比例账面价值公允价值得或损失主要假设损益的金额北京天鸿集团烟台天鸿时代房地产开发有限责任公司

(三)其他原因的合并范围变动

1.合并范围增加

股权股权取认缴比出资比公司名称取得认缴金额出资额得时点例例方式投资

北京尊泰置业有限公司2025.09446000000.00100.00%设立北京首开乐尚住房租赁投资

2025.0920000000.00100.00%1000000.005.00%

有限公司设立北京首信丰泰管理咨询投资

2025.04600000000.0059.94%351000000.0058.50%

合伙企业（有限合伙）设立北京俊泰商业管理有限投资

2025.0210000000.00100.00%1100000.0011.00%

公司设立北京晙泰商业管理合伙投资

2025.031000000000.0099.90%企业（有限合伙）设立天津首开津泰置业有限投资

2025.105000000.00100.00%

公司设立

2.合并范围减少

股权处置期初至处置日公司名称股权处置时点处置日净资产方式净利润

第137页共214页股权处置期初至处置日公司名称股权处置时点处置日净资产方式净利润北京天鸿集团烟台天鸿时代房

股权转让2025.0143905897.92-853522.08地产开发有限责任公司

首开和信国际有限公司注销2025.0757122885.98

苏州首开润泰置业有限公司注销2025.11111126864.10-4385699.35

(四)在子公司的所有者权益份额发生变化但仍控制子公司的交易

1.在子公司的所有者权益份额发生变化的情况说明

子公司名称变动时间变动前持股比例变动后持股比例

大连中美居置业有限公司2025/7/1095.00%100.00%

北京盈富瑞泰房地产开发有限公司2025/8/1250.00%91.21%

2.交易对于少数股东权益及归属于母公司所有者权益的影响

北京盈富瑞泰房地产开发项目大连中美居置业有限公司有限公司购买成本现金

非现金资产的公允价值352520693.891.00

购买成本352520693.891.00

减：按取得的股权比例计算

550848877.54-14721404.46

的子公司净资产份额

差额-198328183.6514721405.46

其中：调整资本公积-198328183.6514721405.46调整盈余公积调整未分配利润

(五)在合营企业或联营企业中的权益不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息

项目期末数/本期数期初数/上年同期数合营企业

投资账面价值合计1279239458.071308194414.75下列各项按持股比例计算的合计数

净利润-14508276.20-47394830.96其他综合收益

第138页共214页项目期末数/本期数期初数/上年同期数

综合收益总额-14508276.20-47394830.96联营企业

投资账面价值合计27191246977.6328602208454.22下列各项按持股比例计算的合计数

净利润-1093909359.29-637402806.45其他综合收益

综合收益总额-1093909359.29-637402806.45

七、政府补助

(一)本期新增的政府补助情况项目本期新增补助金额

与收益相关的政府补助815140.86

其中：计入其他收益815140.86

合计815140.86

(二)涉及政府补助的负债项目本期计入本期新增本期计入财务报表列报项目期初数营业外收入金补助金额其他收益金额额

递延收益55173514.21

小计55173514.21（续上表）

本期冲减成本期冲减其他与资产/收益财务报表列报项目期末数本费用金额资产金额变动相关

递延收益848467.2554325046.96与收益相关

小计848467.2554325046.96

(三)计入当期损益的政府补助金额项目本期数上年同期数

计入其他收益的政府补助金额815140.8638271875.68

净额法下，冲减成本费用的金额848467.25848467.25合计1663608.1139120342.93

第139页共214页八、与金融工具相关的风险

本公司的主要金融工具包括货币资金、应收账款、其他应收款、一年内到期的非流动资

产、其他流动资产、其他非流动金融资产、长期应收款、应付票据、应付账款、其他应付款、

短期借款、一年内到期的非流动负债、长期借款、应付债券、租赁负债及长期应付款。各项金融工具的详细情况已于相关附注内披露。与这些金融工具有关的风险，以及本公司为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述。本公司管理层对这些风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。

本公司的金融工具导致的主要风险是信用风险、流动性风险、市场风险。

本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，力求降低金融风险对本公司财务业绩的不利影响。基于该风险管理目标，本公司已制定风险管理政策以辨别和分析本公司所面临的风险，设定适当的风险可接受水平并设计相应的内部控制程序，以监控本公司的风险水平。本公司会定期审阅这些风险管理政策及有关内部控制系统，以适应市场情况或本公司经营活动的改变。本公司的内部审计部门也定期或随机检查内部控制系统的执行是否符合风险管理政策。

董事会负责规划并建立本公司的风险管理架构，制定本公司的风险管理政策和相关指引并监督风险管理措施的执行情况。本公司已制定风险管理政策以识别和分析本公司所面临的风险，这些风险管理政策对特定风险进行了明确规定，涵盖了市场风险、信用风险和流动性风险管理等诸多方面。本公司定期评估市场环境及本公司经营活动的变化以决定是否对风险管理政策及系统进行更新。本公司内部审计部门就风险管理控制及程序进行定期的审核，并将审核结果上报本公司的审计委员会。

本公司通过适当的多样化投资及业务组合来分散金融工具风险，并通过制定相应的风险管理政策减少集中于单一行业、特定地区或特定交易对手的风险。

(一)信用风险

信用风险，是指交易对手未能履行合同义务而导致本公司产生财务损失的风险。

本公司对信用风险按组合分类进行管理。信用风险主要产生于银行存款、应收款项等。

为控制上述相关风险，本公司分别采取了以下措施。

(1)货币资金

本公司银行存款主要存放于国有银行和其它大中型上市银行，本公司预期银行存款不存

第140页共214页在重大的信用风险。

(2)应收款项

本公司设定相关政策以控制信用风险敞口。本公司基于对债务人的财务状况、外部评级、

从第三方获取担保的可能性、信用记录及其他因素诸如目前市场状况等评估客户的信用资质并设置相应欠款额度与信用期限。本公司已采取政策只与信用良好的交易对手方合作并在有必要时获取足够的抵押品，以此缓解因交易对手方未能履行合同义务而产生财务损失的风险。

本公司会定期对债务人信用记录进行监控，对于信用记录不良的债务人，本公司会采用书面催款、缩短信用期或取消信用期等方式，以确保本公司的整体信用风险在可控的范围内。

由于本公司仅与经认可的且信用良好的第三方进行交易，所以无需担保物。信用风险集中按照客户进行管理。截至2025年12月31日，本公司存在一定的信用集中风险，本公司应收账款的76.42%（2024年12月31日：72.62%）源于余额前五名客户。

本公司所承受的最大信用风险敞口为资产负债表中每项金融资产的账面价值。本公司还因提供财务担保而面临信用风险，详见附注十一(二)2中披露。

(二)流动性风险

流动性风险，是指本公司在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺的风险。

管理流动风险时，本公司保持管理层认为充分的现金及现金等价物并对其进行监控，以满足本公司经营需要，并降低现金流量波动的影响。本公司管理层对银行借款的使用情况进行监控并确保遵守借款协议。同时从主要金融机构获得提供足够备用资金的承诺，以满足短期和长期的资金需求。

公司通过经营业务产生的资金及银行及其他借款来筹措营运资金。于2025年12月31日，本公司尚未使用的银行额度为1252.94亿元（2024年12月31日：1307.19亿元）。

金融负债按剩余到期日分类（单位：人民币万元）期末数项目未折现合同金

账面价值1年以内1-3年3年以上额

银行借款2574567.583159546.64326531.371061419.741771595.53

应付账款797088.55797088.55797088.55

其他应付款1733109.451733109.451733109.45应付债券（含一年内到6727430.957249113.471640091.442579119.033029903.00

第141页共214页期末数项目未折现合同金

账面价值1年以内1-3年3年以上额期的应付债券）

其他流动负债13454.0913454.0913454.09租赁负债（含一年内到

39602.4545142.388771.3916946.6719424.32期的租赁负债）

长期应付款1387541.731411149.40859237.58485438.5066473.32

小计13272794.8014408603.985378283.874142923.944887396.17（续上表）上年年末数项目未折现合同金

账面价值1年以内1-3年3年以上额银行借款4032984473209793507713739922423028应付账款868913868913868913其他应付款185125618512561851256应付债券（含一年内到期

6539516704708680516636357442606176的应付债券）其他流动负债134627134627134627租赁负债（含一年内到期

4874057579111411845327985的租赁负债）长期应付款10373841071632223669847793170小计1451342015763190482984958759825057359

(三)市场风险

市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风险。

市场风险主要包括利率风险和外汇风险。

1.利率风险

利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。

利率风险可源于已确认的计息金融工具和未确认的金融工具（如某些贷款承诺）。

本公司的利率风险主要产生于长期银行借款及应付债券等长期带息债务。浮动利率的金融负债使本公司面临现金流量利率风险，固定利率的金融负债使本公司面临公允价值利率风险。本公司根据当时的市场环境来决定固定利率及浮动利率合同的相对比例，并通过定期审阅与监察维持适当的固定和浮动利率工具组合。

第142页共214页本公司密切关注利率变动对本公司利率风险的影响。本公司目前并未采取利率对冲政策。

但管理层负责监控利率风险，并将于需要时考虑对冲重大利率风险。利率上升会增加新增带息债务的成本以及本公司尚未付清的以浮动利率计息的带息债务的利息费用，并对本公司的财务业绩产生重大的不利影响，管理层会依据最新的市场状况及时做出调整。

本公司持有的计息金融工具如下（单位：人民币万元）：

项目本期数上期数固定利率金融工具

金融负债8125874.018026507

其中：短期借款3900.65浮动利率金融工具

金融负债2045255.532875975

其中：短期借款2001.715901

2.外汇风险

外汇风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风险。

汇率风险可源于以记账本位币之外的外币进行计价的金融工具。

汇率风险主要为本公司的财务状况和现金流量受外汇汇率波动的影响。本公司持有的外币资产及负债占整体的资产及负债比例很小，因此本公司认为面临的汇率风险也小。

九、公允价值的披露

(一)以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值明细情况期末公允价值

第一层次第二层次

项目第三层次公允公允公允合计价值计量价值计量价值计量持续的公允价值计量

1.交易性金融资产和其他非流动

1522532652.991522532652.99

金融资产

(1)分类为以公允价值计量且其

1522532652.991522532652.99

变动计入当期损益的金融资产

权益工具投资1522532652.991522532652.99

持续以公允价值计量的资产总额1522532652.991522532652.99

(二)持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息

第143页共214页本公司持有的第三层次公允价值计量的其他权益工具投资为非上市公司股权。对于非上

市的权益工具投资，本公司综合考虑采用市场法和未来现金流折现等方法估计公允价值。对于被投资企业经营环境和经营情况、财务状况未发生重大变化的，本公司以投资成本作为公允价值的合理估计进行计量。

(三)不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况

本公司不以公允价值计量的金融资产和金融负债主要包括：货币资金、应收账款、其他

应收款、长期应收款、短期借款、应付账款、其他应付款、长期借款、应付债券、租赁负债、

长期应付款等，其账面价值与公允价值差异较小。

十、关联方及关联交易

(一)关联方情况

1.本公司的母公司情况

(1)本公司的母公司注册业务注册资本母公司对本公司母公司对本公司母公司名称

地性质（万元）的持股比例（%）的表决权比例（%）北京首都开发控股房地

北京243955.0052.6652.66（集团）有限公司产

(2)本公司最终控制方是:北京市人民政府国有资产监督管理委员会。

2.本公司的子公司情况详见本财务报表附注六（一）之说明。

3.本公司的合营和联营企业情况

本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下：

合营或联营企业名称与本公司关系北京润和信通房地产开发有限公司本公司之合营企业北京住总首开置业有限公司本公司之合营企业北京首开野村不动产管理有限公司本公司之合营企业苏州隆泰置业有限公司本公司之合营企业北京首开美驰房地产开发有限公司本公司之合营企业北京滨湖恒兴房地产开发有限公司本公司之联营企业北京碧和信泰置业有限公司本公司之联营企业

第144页共214页合营或联营企业名称与本公司关系北京远和置业有限公司本公司之联营企业北京首开万科和泰置业有限公司本公司之联营企业北京和信丰泰置业有限公司本公司之联营企业北京金良兴业房地产开发有限公司本公司之联营企业北京和信仁泰置业有限公司本公司之联营企业北京龙万华开房地产开发有限公司本公司之联营企业北京兴和航泰置业有限公司本公司之联营企业北京中海盈璟房地产开发有限公司本公司之联营企业北京祐泰通达房地产开发有限公司本公司之联营企业北京城安辉泰置业有限公司本公司之联营企业北京万龙华开房地产开发有限公司本公司之联营企业北京潭柘兴业房地产开发有限公司本公司之联营企业北京金旭开泰房地产开发有限公司本公司之联营企业北京中开盈泰房地产开发有限公司本公司之联营企业北京城志置业有限公司本公司之联营企业北京厚泰房地产开发有限公司本公司之联营企业北京金开连泰房地产开发有限公司本公司之联营企业北京辉广企业管理有限公司本公司之联营企业北京和信兴泰房地产开发有限公司本公司之联营企业北京朗泰房地产开发有限公司本公司之联营企业北京诺德兴泰置业有限公司本公司之联营企业北京首开万科置业有限公司本公司之联营企业北京友泰房地产开发有限公司本公司之联营企业北京昌信硕泰置业有限公司本公司之联营企业北京毓锦置业有限公司本公司之联营企业北京开创金润置业有限公司本公司之联营企业北京金谷创信置业有限责任公司本公司之联营企业北京祥晟辉年置业有限公司本公司之联营企业北京祥鼎置业有限公司本公司之联营企业

第145页共214页合营或联营企业名称与本公司关系北京祥之源置业有限公司本公司之联营企业北京怡畅置业有限公司本公司之联营企业北京腾泰亿远置业有限公司本公司之联营企业北京房地钧洋房地产开发有限公司本公司之联营企业北京尚泰信华房地产开发有限公司本公司之联营企业北京首开龙湖盈泰置业有限公司本公司之联营企业

首开文投（北京）文化科技有限公司本公司之联营企业北京骏泰置业有限公司本公司之联营企业北京首开寸草养老服务有限公司本公司之联营企业厦门兆淳置业有限公司本公司之联营企业厦门沧珩实业有限公司本公司之联营企业成都龙湖锦祥置业有限公司本公司之联营企业成都辰华置业有限公司本公司之联营企业成都辰启置业有限公司本公司之联营企业北京首开旭泰房地产开发有限责任公司本公司之联营企业

藏山新融壹号城市发展股权投资基金（天津）本公司之联营企业

合伙企业（有限合伙）台州兆汇禾企业管理有限公司本公司之联营企业台州环茂置业有限公司本公司之联营企业宁波金郡房地产信息咨询有限公司本公司之联营企业广州市君庭房地产有限公司本公司之联营企业深圳市熙梁投资发展有限公司本公司之联营企业苏州屿秀房地产开发有限公司本公司之联营企业苏州首龙置业有限公司本公司之联营企业苏州侨仁置业有限公司本公司之联营企业北京知泰房地产开发有限责任公司本公司之联营企业南京嘉泰筑茂置业有限公司本公司之联营企业常州悦府房地产开发有限公司本公司之联营企业常熟耀泰房地产有限公司本公司之联营企业

第146页共214页合营或联营企业名称与本公司关系苏州安茂置业有限公司本公司之联营企业北京首开万科物业服务有限公司本公司之联营企业芜湖首开高和投资管理有限公司本公司之联营企业北京怡城置业有限公司本公司之联营企业北京怡和置业有限公司本公司之联营企业天津海景实业有限公司本公司之联营企业北京首城置业有限公司本公司之联营企业国奥投资发展有限公司本公司之联营企业北京万城永辉置业有限公司本公司之联营企业上海众承房地产开发有限公司本公司之联营企业武汉明泰置业有限公司本公司之联营企业武汉首茂城置业有限公司本公司之联营企业福州中泓盛实业有限公司本公司之联营企业北京和信金泰房地产开发有限公司本公司之联营企业无锡润泰置业有限公司本公司之联营企业厦门跃泰置业有限公司本公司之联营企业厦门琸泰置业有限公司本公司之联营企业厦门煊泰置业有限公司本公司之联营企业厦门莹泰置业有限公司本公司之联营企业常熟虞茂置业有限公司本公司之联营企业福建省大广汽车城发展有限公司本公司之联营企业福州中泰投资有限公司本公司之联营企业

开茂置业（杭州）有限公司本公司之联营企业

4.本公司的其他关联方情况

其他关联方名称其他关联方与本公司关系北京首开鸿城实业有限公司同一最终控制方北京首开天鸿集团有限公司同一最终控制方北京首开亿方物业服务有限公司同一最终控制方北京首开望京物业服务有限公司同一最终控制方

第147页共214页其他关联方名称其他关联方与本公司关系北京世安住房股份有限公司同一最终控制方北京岳安实业股份有限公司同一最终控制方北京房地集团有限公司同一最终控制方北京房修一建筑工程有限公司同一最终控制方北京天岳恒房屋经营管理有限公司同一最终控制方北京京信大厦同一最终控制方北京首开方庄物业服务有限公司同一最终控制方北京首开城市运营服务集团有限公司同一最终控制方北京宝晟住房股份有限公司同一最终控制方福州市鸿腾房地产开发有限公司联营企业之子公司北京正德丰泽房地产开发有限公司联营企业之子公司杭州绿城浙兴置业有限公司联营企业之子公司台州兆汇房地产有限公司联营企业之子公司成都旭泰置业有限公司联营企业之子公司北京永安佑泰房地产开发有限公司联营企业之子公司北京卓开旭泰房地产开发有限公司联营企业之子公司台州兆裕房地产有限公司联营企业之子公司重庆国奥实业发展有限公司联营企业之子公司北京燕侨物业管理有限公司母公司之联营企业北京宝景物业管理有限公司母公司之联营企业北京首开千方科技信息服务有限公司母公司之联营企业北京天鸿宝地物业管理经营有限公司母公司之联营企业北京市房地产交易所有限公司同一最终控制方北京首开东成城市更新建设运营有限公司同一最终控制方北京房地置业发展有限公司同一最终控制方北京博维信三瑞门窗制品有限责任公司同一最终控制方北京宏基建筑装饰工程有限公司同一最终控制方三亚椰林滩大酒店有限责任公司同一最终控制方北京首开城市更新研究院有限公司同一最终控制方

第148页共214页(二)关联交易情况

1.购销商品、提供和接受劳务的关联交易

(1)采购商品和接受劳务的关联交易关联交易关联方本期数上年同期数内容

北京房地集团有限公司接受劳务197212776.53278843090.20

北京房修一建筑工程有限公司接受劳务184389002.66158822140.52

北京首开万科物业服务有限公司接受劳务10990034.2815665560.92

北京首开望京物业服务有限公司接受劳务7702561.334592902.70

北京首开方庄物业服务有限公司接受劳务4167789.763951062.59

北京首开亿方物业服务有限公司接受劳务4043780.465209920.38

厦门沧珩实业有限公司接受劳务3493758.52602534.44藏山新融壹号城市发展股权投资基金

接受劳务943396.23943396.23（天津）合伙企业（有限合伙）

北京燕侨物业管理有限公司接受劳务817983.691188567.96

北京首开千方科技信息服务有限公司接受劳务547547.38907850.57

北京天鸿宝地物业管理经营有限公司接受劳务477114.90913258.78

北京天岳恒房屋经营管理有限公司接受劳务371658.36365796.20

北京首开天鸿集团有限公司接受劳务135265.22123564.78

北京首开城市更新研究院有限公司接受劳务80766.70

北京市房地产交易所有限公司接受劳务16603.77

小计415373436.02472146250.04

(2)出售商品和提供劳务的关联交易关联交易关联方本期数上年同期数内容

无锡润泰置业有限公司提供劳务1888635.031948955.66

天津海景实业有限公司提供劳务1619797.341791975.24

北京首都开发控股（集团）有限公司提供劳务1398245.281179245.28

北京首开千方科技信息服务有限公司提供劳务967802.851452314.11

北京知泰房地产开发有限责任公司提供劳务691705.31

第149页共214页关联交易关联方本期数上年同期数内容

厦门沧珩实业有限公司提供劳务573403.012388926.10

北京昌信硕泰置业有限公司提供劳务424528.30424528.30

北京祥晟辉年置业有限公司提供劳务141509.43141509.43

北京怡畅置业有限公司提供劳务51336.4489838.77

国奥投资发展有限公司提供劳务30356.21

南京嘉泰筑茂置业有限公司提供劳务9231066.64

成都旭泰置业有限公司提供劳务3660377.36

武汉首茂城置业有限公司提供劳务2830188.68

北京毓锦置业有限公司提供劳务2566612.23

北京宝景物业管理有限公司提供劳务607958.30

北京金旭开泰房地产开发有限公司提供劳务566037.74

北京厚泰房地产开发有限公司提供劳务484447.85

小计7787319.2029363981.69

2.关联租赁情况

(1)公司出租情况租赁资产种本期确认的上年同期确认的承租方名称类租赁收入租赁收入

北京燕侨物业管理有限公司房产7021356.86

首开文投（北京）文化科技有限公司房产1401520.001602183.74

北京首开亿方物业服务有限公司房产1262603.831262603.83

北京首开方庄物业服务有限公司房产521331.44519747.13

北京首开千方科技信息服务有限公司场地338064.73283018.87

北京怡畅置业有限公司房产171518.05234517.40

北京宝景物业管理有限公司房产170057.14170057.14

北京首开望京物业服务有限公司房产1114816.00

北京和信兴泰房地产开发有限公司汽车42477.88

小计10886452.055229421.99

(2)公司承租情况出租方名称租赁本期数资产

第150页共214页简化处理的短期确认使用权资产的租赁租赁和低价值资产租赁的租金费支付的租金（不增加的用以及未纳入租包括未纳入租赁租赁负确认的利息支赁负债计量的可负债计量的可变债本金出变租赁付款额租赁付款额）金额北京首都开发商业控股（集团）有77891087.6913802040.58办公限公司北京首开天鸿商业

2252468.061051270.00134366.92

集团有限公司办公北京世安住房商业

2023990.00111662.10

股份有限公司办公北京岳安实业商业

1465668.10143690.43

股份有限公司办公商业

北京京信大厦685071.00办公

小计2937539.0682432015.7914191760.03（续上表）上年同期数租赁简化处理的短期确认使用权资产的租赁资产租赁和低价值资出租方名称产租赁的租金费支付的租金（不增加的种用以及未纳入租包括未纳入租赁租赁负确认的利息支类赁负债计量的可负债计量的可变债本金出变租赁付款额租赁付款额）金额北京首都开发商业控股（集团）有70113885.4414579455.62办公限公司北京首开天鸿商业

3686742.85

集团有限公司办公北京世安住房商业

2083620.00195744.60

股份有限公司办公北京岳安实业商业

2418821.43369024.66

股份有限公司办公

小计3686742.8574616326.8715144224.88

3.关联担保情况

第151页共214页担保是否被担保方借款金额担保金额借款开始日借款截止日已经履行完毕

福州中泰投资有限公司170000000.0068000000.002024/7/252029/7/25否北京金谷创信置业有限责任

305000000.00100650000.002021/5/132029/5/9否

公司北京金谷创信置业有限责任

305000000.00100650000.002021/5/102029/5/9否

公司北京和信金泰房地产开发有

1994000000.00997000000.002022/12/182055/9/15否

限公司

常熟虞茂置业有限公司6500000.002983500.002025/3/242029/9/5否

常熟虞茂置业有限公司7500000.003442500.002025/3/242030/3/5否

常熟虞茂置业有限公司12500000.005737500.002025/3/242030/9/5否

常熟虞茂置业有限公司12500000.005737500.002025/3/242031/3/5否

常熟虞茂置业有限公司25000000.0011475000.002025/3/242031/9/5否

常熟虞茂置业有限公司25000000.0011475000.002025/3/242032/3/5否

常熟虞茂置业有限公司40000000.0018360000.002025/3/242032/9/5否

常熟虞茂置业有限公司40000000.0018360000.002025/3/242033/3/5否

常熟虞茂置业有限公司2300000.001055700.002025/6/302029/9/5否

常熟虞茂置业有限公司2300000.001055700.002025/6/302030/3/5否

常熟虞茂置业有限公司3700000.001698300.002025/6/302030/9/5否

常熟虞茂置业有限公司3700000.001698300.002025/6/302031/3/5否

常熟虞茂置业有限公司7400000.003396600.002025/6/302031/9/5否

常熟虞茂置业有限公司7400000.003396600.002025/6/302032/3/5否

常熟虞茂置业有限公司11800000.005416200.002025/6/302032/9/5否

常熟虞茂置业有限公司11400000.005232600.002025/6/302033/3/5否

常熟虞茂置业有限公司4600000.002111400.002025/8/262029/9/5否

常熟虞茂置业有限公司4600000.002111400.002025/8/262030/3/5否

常熟虞茂置业有限公司7400000.003396600.002025/8/262030/9/5否

常熟虞茂置业有限公司7400000.003396600.002025/8/262031/3/5否

常熟虞茂置业有限公司14800000.006793200.002025/8/262031/9/5否

常熟虞茂置业有限公司14800000.006793200.002025/8/262032/3/5否

第152页共214页担保是否被担保方借款金额担保金额借款开始日借款截止日已经履行完毕

常熟虞茂置业有限公司23600000.0010832400.002025/8/262032/9/5否

常熟虞茂置业有限公司22800000.0010465200.002025/8/262033/3/5否

厦门沧珩实业有限公司480000000.00235200000.002025/7/242031/7/24否

北京怡畅置业有限公司15000000.003000000.002025/10/312029/9/21否

北京怡畅置业有限公司1181000000.00236200000.002025/10/312033/10/31否

小计4769000000.001887121000.00

本期收取福建中庚置业有限公司担保费金额（含税）1333251.89元。

(2)本公司及子公司作为被担保方担保是否担保方借款金额担保金额借款开始日借款截止日已经履行完毕北京首都开发控股

213799873.57213799873.572022/10/272030/10/26否

(集团)有限公司北京首都开发控股

1180000000.001180000000.002024/6/112042/5/30否

(集团)有限公司北京首都开发控股

2952667959.962952667959.962023/9/272031/9/26否

(集团)有限公司北京首都开发控股

1400000000.001400000000.002025/6/192028/6/18否

(集团)有限公司

小计5746467833.535746467833.53

本期支付首开集团担保费金额（含税）34418268.38元。

第153页共214页4.关联方资金拆借

(1)拆入资金关联方期初拆入归还利息余额

北京首都开发控股（集团）有限公司4800676693.493300000000.004935871666.67235871666.673400676693.49

苏州隆泰置业有限公司985141202.3012681200.0015435000.00982387402.30

北京首开旭泰房地产开发有限责任公司976289264.831.00976289263.83

北京怡和置业有限公司884928000.00884928000.00

北京首开东成城市更新建设运营有限公司800000000.00800000000.00837311111.1137311111.11800000000.00

福州中泰投资有限公司798000000.00798000000.00

北京朗泰房地产开发有限公司757500000.00757500000.00

北京怡城置业有限公司750000000.00750000000.00

开茂置业（杭州）有限公司540592078.70130000000.0013496694.45684088773.15

北京和信丰泰置业有限公司560360181.2220439818.78580800000.00

北京中海盈璟房地产开发有限公司509744678.20509744678.20

北京住总首开置业有限公司530728513.9430000000.00500728513.94

杭州绿城浙兴置业有限公司391816805.51998534.62392815340.13

南京嘉泰筑茂置业有限公司280849978.39105975658.77386825637.16

第154页共214页关联方期初拆入归还利息余额

北京首开万科置业有限公司310374254.454800000.00305574254.45

台州环茂置业有限公司247500000.0036000000.00283500000.00

广州市君庭房地产有限公司277225600.002700000.00274525600.00

成都旭泰置业有限公司245000000.00245000000.00

北京和信仁泰置业有限公司150842650.3993060000.00243902650.39

北京知泰房地产开发有限责任公司217267733.45217267733.45

福建省大广汽车城发展有限公司213070000.00213070000.00

北京首开城市运营服务集团有限公司200000000.0025611.11200025611.11

北京诺德兴泰置业有限公司672475000.00513991958.3359375.00158542416.67

成都辰启置业有限公司172134837.9021290000.00150844837.90

北京万城永辉置业有限公司121874461.11121874461.11

北京祥之源置业有限公司120000000.00120000000.00

北京祥晟辉年置业有限公司120000000.00120000000.00

北京尚泰信华房地产开发有限公司92500000.0017930000.001500000.00108930000.00

北京和信兴泰房地产开发有限公司157643874.2750000000.00107643874.27

台州兆汇房地产有限公司103440000.00103440000.00

第155页共214页关联方期初拆入归还利息余额

北京和信金泰房地产开发有限公司102567613.35102567613.35

北京金旭开泰房地产开发有限公司363715993.517894751.24273605439.972910332.70100915637.48

重庆国奥实业发展有限公司70000000.0030000000.00100000000.00

厦门兆淳置业有限公司94775000.0094775000.00

苏州安茂置业有限公司65051456.9765051456.97

北京龙万华开房地产开发有限公司54600000.0054600000.00

厦门琸泰置业有限公司53170583.472254000.0050916583.47

北京城安辉泰置业有限公司40000000.0040000000.00

宁波金郡房地产信息咨询有限公司40361477.761923622.4038437855.36

北京厚泰房地产开发有限公司48154546.0010400000.0037754546.00

成都龙湖锦祥置业有限公司31407888.3231407888.32

北京毓锦置业有限公司20120000.0020120000.00

北京世安住房股份有限公司12552703.3912552703.39

北京金开连泰房地产开发有限公司567289461.59560000025.007289436.59

芜湖首开高和投资管理有限公司4091500.004091500.00

成都辰华置业有限公司1235255.071235255.07

第156页共214页关联方期初拆入归还利息余额

苏州屿秀房地产开发有限公司71940000.0071940000.00

合计17511534287.585671456428.797333022824.48290673325.6616140641217.55

(2)拆出资金关联方期初拆出收回利息余额

北京祐泰通达房地产开发有限公司2209403808.612520900.78352462214.781859462494.61

北京开创金润置业有限公司1130468595.531130468595.53

武汉首茂城置业有限公司1120299000.0010200000.001110099000.00

北京碧和信泰置业有限公司987833297.32110067000.001097900297.32

厦门煊泰置业有限公司1059282942.6249000000.001010282942.62

天津海景实业有限公司930702847.2052189930.55982892777.75

北京潭柘兴业房地产开发有限公司955905929.40955905929.40

北京首开美驰房地产开发有限公司898320860.63898320860.63

北京滨湖恒兴房地产开发有限公司912295496.5870000000.00842295496.58

北京首开龙湖盈泰置业有限公司816950000.0040000000.00100000000.00756950000.00

厦门沧珩实业有限公司735232529.35735232529.35

北京友泰房地产开发有限公司729618450.664800000.00724818450.66

第157页共214页关联方期初拆出收回利息余额

北京卓开旭泰房地产开发有限公司644815847.5223701709.19668517556.71

北京首开万科和泰置业有限公司629703111.567500000.00622203111.56

北京城志置业有限公司613205844.44613205844.44

北京万龙华开房地产开发有限公司555138769.6018000000.00537138769.60

北京房地钧洋房地产开发有限公司443492359.8417051551.66460543911.50

北京永安佑泰房地产开发有限公司430770092.97430770092.97

厦门莹泰置业有限公司439086454.8212240000.00426846454.82

北京首城置业有限公司409308421.006721.5014787648.56424102791.06

福州中泓盛实业有限公司426272000.008000000.00418272000.00

北京远和置业有限公司323343562.4610811730.90334155293.36

武汉明泰置业有限公司262738611.1120000000.00242738611.11

北京怡畅置业有限公司161875051.4765800000.0011307906.67238982958.14

北京腾泰亿远置业有限公司225500000.00225500000.00

上海众承房地产开发有限公司185524304.71185524304.71

常熟耀泰房地产有限公司97587168.4266000000.00163587168.42

台州兆裕房地产有限公司127615432.927116332.82134731765.74

第158页共214页关联方期初拆出收回利息余额

常州悦府房地产开发有限公司287873775.41166600000.00121273775.41

北京金谷创信置业有限责任公司88081755.3023595000.00111676755.30

北京祥鼎置业有限公司91406900.009025385.41100432285.41

北京正德丰泽房地产开发有限公司97977600.0697977600.06

苏州首龙置业有限公司36668552.9351881200.0088549752.93

厦门跃泰置业有限公司95662585.857840000.0087822585.85

北京辉广企业管理有限公司61236000.0061236000.00

北京金良兴业房地产开发有限公司60988430.544000000.0056988430.54

福州市鸿腾房地产开发有限公司35475000.0035475000.00

深圳市熙梁投资发展有限公司33128112.3033128112.30

北京兴和航泰置业有限公司24710933.3324710933.33

厦门琸泰置业有限公司19600000.0019600000.00

北京昌信硕泰置业有限公司14674807.58450000.00309266.6415434074.22

北京首开寸草养老服务有限公司5769035.261054771.961054771.96247427.516016462.77

无锡润泰置业有限公司97293852.2197293852.21

苏州侨仁置业有限公司66000000.0066000000.00

第159页共214页关联方期初拆出收回利息余额

北京骏泰置业有限公司358858527.12358858527.12

合计19846985725.30452086527.571353849366.07146548889.9119091771776.71

第160页共214页5.关键管理人员报酬

单位：万元项目本期数上年同期数

关键管理人员报酬1216.801285.95

(三)关联方应收应付款项

1.应收关联方款项

项目期末数期初数关联方名称账面余额坏账准备账面余额坏账准备应收账款南京嘉泰

筑茂置业9784930.649784930.64有限公司北京昌信

硕泰置业3786666.673786666.67有限公司成都旭泰

置业有限2000000.003880000.00公司北京首开亿方物业

1325734.02

服务有限公司北京首开方庄物业

400000.00

服务有限公司北京毓锦

置业有限198953.16943121.94公司福州中泰

投资有限278824.18公司

小计17496284.4918673543.43应收股利国奥投资

430098428.79215049214.32430098428.79215049214.32

发展有限

第161页共214页项目期末数期初数关联方名称账面余额坏账准备账面余额坏账准备公司北京金旭开泰房地

15000000.00

产开发有限公司首开文投（北京）文

2472663.07

化科技有限公司

小计445098428.79215049214.32432571091.86215049214.32预付款项北京首开

鸿城实业10543657.857365831.45有限公司

小计10543657.857365831.45其他应收款北京祐泰通达房地

1859544231.912209403808.61

产开发有限公司北京开创

金润置业1130468595.531130468595.53有限公司北京碧和

信泰置业1107600297.32997533297.32有限公司厦门煊泰

置业有限1010328081.91545515944.981059328081.91545515944.98公司北京潭柘兴业房地

955905929.40955905929.40

产开发有限公司北京首开

美驰房地898320860.63898320860.63产开发有

第162页共214页项目期末数期初数关联方名称账面余额坏账准备账面余额坏账准备限公司北京滨湖恒兴房地

842295496.58497613545.42912295496.58497613545.42

产开发有限公司北京首开龙湖盈泰

756950000.00816950000.00

置业有限公司厦门沧珩

实业有限738635445.05741292493.02公司北京友泰房地产开

724818450.66122652845.81729618450.66

发有限公司北京卓开旭泰房地

668539036.71644815847.52

产开发有限公司北京首开万科和泰

627877746.48635377746.48

置业有限公司北京城志

置业有限613205844.44613205844.44公司天津海景

实业有限547892777.75495702847.20公司北京万龙华开房地

537138769.60219353307.93555138769.60

产开发有限公司北京房地钧洋房地

460543911.50443492359.84

产开发有限公司北京永安

430770092.97430770092.97

佑泰房地

第163页共214页项目期末数期初数关联方名称账面余额坏账准备账面余额坏账准备产开发有限公司厦门莹泰

置业有限426846454.82439352454.82公司北京首城

置业有限424102791.06409308421.00公司福州中泓

盛实业有418272000.00185423546.70426272000.00185423546.70限公司北京远和

置业有限335326293.36324514562.46公司武汉明泰

置业有限242738611.11126905825.66262738611.11106610635.02公司北京腾泰

亿远置业225500000.00225500000.00有限公司上海众承房地产开

185524304.71185524304.71

发有限公司常熟耀泰

房地产有163587168.4297587168.42限公司常州悦府房地产开

121273775.41

发有限公司北京金谷创信置业

111676755.3088081755.30

有限责任公司北京怡畅

置业有限105400158.1428299051.47公司北京祥鼎

置业有限100432285.4191406900.00公司

第164页共214页项目期末数期初数关联方名称账面余额坏账准备账面余额坏账准备苏州首龙

置业有限92149565.5039130383.24公司厦门跃泰

置业有限87822585.8582399084.3395662585.8582399084.33公司北京辉广

企业管理61236000.0061236000.00有限公司北京金良兴业房地

56988430.5460988430.54

产开发有限公司福州市鸿腾房地产

35475000.0035475000.00

开发有限公司深圳市熙梁投资发

33128112.3027627179.4033128112.3027627179.40

展有限公司北京兴和

航泰置业24710933.33有限公司厦门琸泰

置业有限19600000.0019600000.00公司北京昌信

硕泰置业15434074.2214674807.58有限公司台州兆裕

房地产有10386765.743270432.92限公司北京首开寸草养老

6016462.77

服务有限公司台州兆汇禾企业管

5786175.00

理有限公司

第165页共214页项目期末数期初数关联方名称账面余额坏账准备账面余额坏账准备北京首开

万科置业4770805.604770805.60有限公司北京知泰房地产开

3003118.522269910.89

发有限责任公司北京万城

永辉置业2118644.002118644.00有限公司北京首开望京物业

1999560.743123952.74

服务有限公司北京首开方庄物业

604163.00601259.00

服务有限公司北京首开

天鸿集团378869.741275048.00有限公司无锡润泰

置业有限337473.4497293852.21公司北京宝晟

住房股份16611.78有限公司三亚椰林滩大酒店

12000.0012000.00

有限责任公司北京燕侨

物业管理10800.00有限公司北京润和信通房地

10740.00

产开发有限公司北京中开

盈泰房地7160.00产开发有

第166页共214页项目期末数期初数关联方名称账面余额坏账准备账面余额坏账准备限公司北京骏泰

置业有限361121649.80公司武汉首茂

城置业有3000000.00限公司苏州隆泰

置业有限1143029.98公司北京京信

316455.00

大厦南京嘉泰

筑茂置业33816.00有限公司北京岳安

实业股份12610.46有限公司北京和信

丰泰置业3394.17有限公司

小计17233520218.251807491280.2317688467931.281445189935.85长期应收款武汉首茂

城置业有1110099000.001120299000.00限公司天津海景

实业有限435000000.00435000000.00公司北京怡畅

置业有限133582800.00133576000.00公司台州兆裕

房地产有124345000.00124345000.00限公司北京正德

丰泽房地97977600.0697977600.06产开发有

第167页共214页项目期末数期初数关联方名称账面余额坏账准备账面余额坏账准备限公司常州悦府房地产开

287873775.41

发有限公司北京首开寸草养老

5769035.26

服务有限公司

小计1901004400.062204840410.73

2.应付关联方款项

项目名称关联方期末数期初数应付账款北京首开望京物业服

6898246.092815718.47

务有限公司北京首开方庄物业服

6883899.185393511.23

务有限公司北京首开亿方物业服

2159503.032331083.22

务有限公司北京房地集团有限公

1540908.721400000.00

司北京首开野村不动产

290000.00

管理有限公司北京宏基建筑装饰工

192707.00192707.00

程有限公司北京首开万科物业服

164901.871801153.44

务有限公司北京博维信三瑞门窗

124618.50124618.50

制品有限责任公司北京宝景物业管理有

2342852.75

限公司北京天鸿宝地物业管

173681.00

理经营有限公司

小计18254784.3916575325.61预收款项国奥投资发展有限公

92063.63

司

第168页共214页项目名称关联方期末数期初数北京首开亿方物业服

230682.87

务有限公司北京怡畅置业有限公

171518.04

司

小计92063.63402200.91合同负债北京天岳恒房屋经营

6240239.75

管理有限公司北京怡畅置业有限公

51336.48

司

小计6291576.23应付股利

北京首都开发控股(集

4763769.05

团)有限公司

小计4763769.05租赁负债北京首都开发控股（集

291614340.69228639360.83

团）有限公司北京首开天鸿集团有

1767941.28

限公司北京世安住房股份有

989256.1039906165.01

限公司北京岳安实业股份有

1791788.43

限公司

小计294371538.07270337314.27其他应付款苏州隆泰置业有限公

982387402.30985141202.30

司北京首开旭泰房地产

976289263.83976289264.83

开发有限责任公司常熟虞茂置业有限公

963027480.44

司北京怡和置业有限公

884928000.00884928000.00

司福州中泰投资有限公

798000000.00798000000.00

司北京朗泰房地产开发

757525229.69757500000.00

有限公司

第169页共214页项目名称关联方期末数期初数北京怡城置业有限公

750000000.00750000000.00

司北京和信丰泰置业有

580800000.00560360181.22

限公司北京中海盈璟房地产

509744678.20509744678.20

开发有限公司北京住总首开置业有

500728513.94530728513.94

限公司杭州绿城浙兴置业有

392815340.13391816805.51

限公司南京嘉泰筑茂置业有

387042519.16280849978.39

限公司北京首开万科置业有

305732498.12310567678.67

限公司台州环茂置业有限公

283500000.00247500000.00

司广州市君庭房地产有

274525600.00277225600.00

限公司成都旭泰置业有限公

245000000.00

司北京和信仁泰置业有

243902650.39150842650.39

限公司北京知泰房地产开发

217978560.27217267733.45

有限责任公司福建省大广汽车城发

213070000.00213070000.00

展有限公司北京诺德兴泰置业有

158542416.67

限公司成都辰启置业有限公

150844837.90172134837.90

司北京万城永辉置业有

121874461.11121874461.11

限公司北京祥晟辉年置业有

120000000.00120000000.00

限公司北京祥之源置业有限

120000000.00120000000.00

公司北京尚泰信华房地产

108930000.0092500000.00

开发有限公司北京和信兴泰房地产

107643874.27157643874.27

开发有限公司

台州兆汇房地产有限103440000.00

第170页共214页项目名称关联方期末数期初数公司北京和信金泰房地产

102567613.35102567613.35

开发有限公司

北京首都开发控股(集

173159705.49100676693.49

团)有限公司北京金旭开泰房地产

100915637.48363715993.51

开发有限公司重庆国奥实业发展有

100000000.0070000000.00

限公司厦门兆淳置业有限公

94775000.0094775000.00

司苏州安茂置业有限公

65051456.9765051456.97

司北京龙万华开房地产

54600000.0054600000.00

开发有限公司厦门琸泰置业有限公

50916583.4753170583.47

司北京城安辉泰置业有

40000000.0040000000.00

限公司宁波金郡房地产信息

38437855.3640361477.76

咨询有限公司北京厚泰房地产开发

37754546.0048154546.00

有限公司成都龙湖锦祥置业有

31407888.3231407888.32

限公司北京毓锦置业有限公

20120000.0020120000.00

司北京世安住房股份有

12552703.3912552703.39

限公司北京金开连泰房地产

7289436.59567289461.59

开发有限公司芜湖首开高和投资管

4091500.004091500.00

理有限公司北京首开天鸿集团有

1261524.00

限公司成都辰华置业有限公

1235255.071235255.07

司

首开文投（北京）文化

609509.00

科技有限公司北京首开万科和泰置

485199.97485199.97

业有限公司

第171页共214页项目名称关联方期末数期初数厦门莹泰置业有限公

288271.27

司北京怡畅置业有限公

208068.00454101.27

司国奥投资发展有限公

183499.12

司北京宝景物业管理有

162140.00

限公司北京首开万科物业服

147106.13

务有限公司北京首开龙湖盈泰置

132619.00

业有限公司北京房地集团有限公

100000.00

司北京首开城市运营服

25611.11

务集团有限公司苏州屿秀房地产开发

71940000.00

有限公司北京首开东成城市更

800000000.00

新建设运营有限公司北京房地置业发展有

513254.53

限公司厦门跃泰置业有限公

179425.51

司无锡润泰置业有限公

17427.75

司北京骏泰置业有限公

160.00

司

小计12196752055.5112169345202.13一年内到期的非流动负债

北京首都开发控股(集

3300000000.001859112826.77

团)有限公司北京首开东成城市更

800000000.00

新建设运营有限公司北京首开城市运营服

10000000.00

务集团有限公司

开茂置业（杭州）有限

540592078.70

公司台州兆汇房地产有限

103440000.00

公司

第172页共214页项目名称关联方期末数期初数北京世安住房股份有

8010912.91

限公司北京岳安实业股份有

2291469.35

限公司

小计4110000000.002513447287.73长期应付款

开茂置业（杭州）有限

684088773.15

公司北京首开城市运营服

190000000.00

务集团有限公司北京首都开发控股（集

2900000000.00

团）有限公司

小计874088773.152900000000.00

十一、承诺及或有事项

(一)重要承诺事项

截至本财务报表批准报出日，本公司不存在其他应披露的承诺事项。

(二)或有事项

1.为关联方提供的担保事项详见本财务报表附注十（二）之说明。

2.公司及子公司为非关联方提供的担保事项

本公司按房地产经营惯例为商品房承购人提供按揭贷款担保，截至2025年12月31日，本公司及部分子公司为购买本公司相关房产的业主提供保证所涉及的借款金额为6.04亿元。

十二、资产负债表日后事项公司无重大资产负债表日后事项。

十三、其他重要事项

本公司主要业务为销售房地产产品、出租物业收取租赁费和管理费。公司将此业务视作为一个整体实施管理、评估经营成果。因此，本公司无需披露分部信息。本公司收入分解信息详见本财务报表附注五(二)1之说明。

第173页共214页十四、母公司财务报表主要项目注释

(一)母公司资产负债表项目注释

1.应收账款

(1)账龄情况账龄期末数期初数

1年以内29119999.9821449788.60

1-2年198953.162121082.50

2-3年2092649.50

3年以上4799386.174799386.17

账面余额小计36210988.8128370257.27

减：坏账准备1134154.60718468.00

账面价值合计35076834.2127651789.27

(2)坏账准备计提情况

1)类别明细情况

期末数账面余额坏账准备种类计提比例账面价值金额金额比例

（%）

按组合计提坏账准备36210988.81100.001134154.603.1335076834.21

合计36210988.81100.001134154.603.1335076834.21（续上表）期初数账面余额坏账准备种类计提比例账面价值金额金额比例

（%）

按组合计提坏账准备28370257.27100.00718468.002.5327651789.27

合计28370257.27100.00718468.002.5327651789.27

2)采用组合计提坏账准备的应收账款

期末数项目

账面余额坏账准备计提比例（%）

账龄组合3105369.001134154.6036.52

第174页共214页期末数项目

账面余额坏账准备计提比例（%）

关联方组合33105619.81

小计36210988.811134154.603.13

3)采用账龄组合计提坏账准备的应收账款

期末数账龄

账面余额坏账准备计提比例（%）

1年以内

1-2年

2-3年2092649.50627794.8530.00

3年以上1012719.50506359.7550.00

小计3105369.001134154.6036.52

(3)坏账准备变动情况本期变动金额项目期初数收回或转期末数计提核销其他回按组合计提

718468.00415686.601134154.60

坏账准备

合计718468.00415686.601134154.60

(4)应收账款和合同资产金额前5名情况占应收账款期末账面余额应收账款坏和合同资产账准备和合单位名称期末余额合合同同资产减值应收账款小计计数的比例

资产准备（%）北京开新生活商

28119999.9828119999.9877.66

业管理有限公司北京昌信硕泰置

3786666.673786666.6710.46

业有限公司北京保障房中心

1077128.501077128.502.97323138.55

有限公司沈阳首开盛泰置

500000.00500000.001.38

业有限责任公司沈阳首开京泰置

500000.00500000.001.38

业有限公司

小计33983795.1533983795.1593.85323138.55

第175页共214页2.其他应收款

(1)明细情况项目期末数期初数

应收股利34300000.002472663.07

其他应收款61425049657.9964226408073.04

合计61459349657.9964228880736.11

(2)应收股利项目期末数期初数

首开文投(北京)文化科技有限公司2472663.07

南京锦泰房地产开发有限公司6800000.00

北京金旭开泰房地产开发有限公司15000000.00

北京金开旭泰房地产开发有限公司12500000.00

小计34300000.002472663.07

(3)其他应收款

1)款项性质分类情况

款项性质期末数期初数

往来款62317367090.9864146260333.41

代收代付款6448768.457829038.20

押金、保证金、备用金153064035.12736984730.51

应收业务款9878845.189849592.33

其他2436840.205625844.37

账面余额小计62489195579.9364906549538.82

减：坏账准备1064145921.94680141465.78

账面价值合计61425049657.9964226408073.04

2)账龄情况

账龄期末数期初数

1年以内48626778936.5750903964141.78

1-2年831056281.311080225011.13

第176页共214页账龄期末数期初数

2-3年1044194507.422458823323.03

3年以上11987165854.6310463537062.88

账面余额小计62489195579.9364906549538.82

减：坏账准备1064145921.94680141465.78

账面价值合计61425049657.9964226408073.04

3)坏账准备计提情况

*类别明细情况期末数账面余额坏账准备种类计提比例账面价值金额金额比例

（%）

单项计提坏账准备2395268246.803.831009301510.7742.141385966736.03

按组合计提坏账准备60093927333.1396.1754844411.170.0960039082921.96

合计62489195579.93100.001064145921.941.7061425049657.99（续上表）期初数账面余额坏账准备种类计提比例账面价值金额金额比例

（%）

单项计提坏账准备1223311026.541.88647000166.3952.89576310860.15

按组合计提坏账准备63683238512.2898.1233141299.390.0563650097212.89

合计64906549538.82100.00680141465.781.0564226408073.04

*重要的单项计提坏账准备的其他应收款期初数期末数单位名称计提比计提依账面余额坏账准备账面余额坏账准备例（%）据北京滨湖恒兴预计无

房地产开发有912295496.58497613545.42842295496.58497613545.4259.08法收回限公司北京友泰房地预计无

产开发有限公724818450.66122652845.8116.92法收回司

第177页共214页期初数期末数单位名称计提比计提依账面余额坏账准备账面余额坏账准备例（%）据北京万龙华开预计无

房地产开发有537138769.60219353307.9340.84法收回限公司武汉明泰置业预计无

262738611.11106610635.02242738611.11126905825.6652.28

有限公司法收回深圳市熙梁投预计无

资发展有限公33128112.3027627179.4033128112.3027627179.4083.39法收回司北京北方泓泰预计无

投资集团有限14679724.0514679724.0514679724.0514679724.05100.00法收回公司预计无

其他469082.50469082.50469082.50469082.50100.00法收回

小计1223311026.54647000166.392395268246.801009301510.7742.14

*采用组合计提坏账准备的其他应收款期末数组合名称

账面余额坏账准备计提比例（%）

应收押金、保证金及备用金153059035.12

应收关联公司款项59761779934.79

其他信用风险组合179088363.2254844411.1730.62

其中：1年以内21463548.47

1-2年25977748.602597774.8610.00

2-3年67884483.8620365345.1630.00

3年以上63762582.2931881291.1550.00

小计60093927333.1354844411.170.09

4)坏账准备变动情况

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预整个存续期预期信项目未来12个月期信用损失合计用损失（已发生信预期信用损失（未发生信用用减值）

减值）

期初数33141299.39647000166.39680141465.78

第178页共214页第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预整个存续期预期信项目未来12个月期信用损失合计用损失（已发生信预期信用损失（未发生信用用减值）

减值）

期初数在本期——————

--转入第二阶段

--转入第三阶段

--转回第二阶段

--转回第一阶段

本期计提21707343.18362301344.38384008687.56本期收回或转

4231.404231.40

回本期核销其他变动

期末数54844411.171009301510.771064145921.94期末坏账准备

0.0942.141.70

计提比例（%）

5)其他应收款金额前5名情况

占其他应收款期末坏账单位名称款项性质期末账面余额账龄

余额的比例（%）准备北京首开亿信置业股

往来款6630926491.501年以内10.61份有限公司贵阳首开龙泰房地产

往来款3310532919.561年以内5.30开发有限公司福州首开瑞泰房地产

往来款3066432324.841年以内4.91开发有限公司葫芦岛首开宏泰房地

往来款2382801722.951年以内3.81产开发有限公司大连中美居置业有限

往来款2077984867.611年以内3.33公司

小计17468678326.4627.95

第179页共214页3.长期股权投资

(1)明细情况期末数期初数项目减值减值账面余额账面价值账面余额账面价值准备准备

对子公司投资50581464999.7850581464999.7850974921056.8950974921056.89

对联营、合营企业投资22167783817.0122167783817.0122993285951.9722993285951.97

合计72749248816.7972749248816.7973968207008.8673968207008.86

(2)对子公司投资期初数本期增减变动期末数被投资单位减值计提减减值账面价值追加投资减少投资其他账面价值准备值准备准备北京首开中晟置业

5132897971.915132897971.91

有限责任公司北京城市开发集团

4674525289.444674525289.44

有限责任公司苏州茂泰置业有限

1965611465.961965611465.96

公司北京跃泰置业有限

1914750000.001914750000.00

公司

第180页共214页期初数本期增减变动期末数被投资单位减值计提减减值账面价值追加投资减少投资其他账面价值准备值准备准备大连中美居置业有

389559200.001000000001.001389559201.00

限公司苏州首开佳泰置业

1350000000.001350000000.00

有限公司北京盈富瑞泰房地

900000000.00352520693.891252520693.89

产开发有限公司北京昭泰房地产开

1250000000.001250000000.00

发有限公司北京首开卓越盈泰

1240000000.001240000000.00

置业有限公司苏州平泰置业有限

1193428373.001193428373.00

公司北京顺恒远泰置业

1163837251.921163837251.92

有限公司成都首开韶泰置业

1150000000.001150000000.00

有限公司

兴茂置业（杭州）

1075000000.001075000000.00

有限公司北京志茂房地产开

1020000000.001020000000.00

发有限公司福州首开福泰投资

1000000000.001000000000.00

有限公司

第181页共214页期初数本期增减变动期末数被投资单位减值计提减减值账面价值追加投资减少投资其他账面价值准备值准备准备温州首开曜成置业

1000000000.001000000000.00

有限公司北京龙和信泰置业

1000000000.001000000000.00

有限公司无锡泰茂置业有限

926532747.17926532747.17

公司海门锦源国际俱乐

916656066.21916656066.21

部有限公司北京怡璟置业有限

856902667.16856902667.16

公司广州市振梁房地产

850000000.00850000000.00

有限公司广州穗江置业有限

800000000.00800000000.00

公司成都首开晟泰置业

750000000.00750000000.00

有限公司海南民生长流油气

718000000.00718000000.00

储运有限公司北京毓秀置业有限

700000000.00700000000.00

公司北京昌信同泰置业

700000000.00700000000.00

有限公司

第182页共214页期初数本期增减变动期末数被投资单位减值计提减减值账面价值追加投资减少投资其他账面价值准备值准备准备北京金开辉泰房地

693600000.00693600000.00

产开发有限公司葫芦岛首开宏泰房

645329400.00645329400.00

地产开发有限公司贵阳首开龙泰房地

622500000.00622500000.00

产开发有限公司温州首开中庚实业

612000000.00612000000.00

有限公司北京首开盈信投资

600000000.00600000000.00

管理有限公司北京致泰房地产开

600000000.00600000000.00

发有限公司

首开融信（天津）

管理咨询合伙企业600000000.00600000000.00（有限合伙）北京怡同置业有限

1304376000.00760886000.00543490000.00

公司北京博睿宏业房地

510000000.00510000000.00

产开发有限公司廊坊市首开志泰房

500000000.00500000000.00

地产开发有限公司

第183页共214页期初数本期增减变动期末数被投资单位减值计提减减值账面价值追加投资减少投资其他账面价值准备值准备准备厦门首泰股权投资

合伙企业(有限合500000000.00500000000.00

伙)北京首开住总房地

405204472.28405204472.28

产开发有限公司北京首开德远置业

402400690.00402400690.00

有限公司南京首开隆泰置业

370000000.00370000000.00

有限公司北京首信丰泰管理咨询合伙企业（有351000000.00351000000.00限合伙）太原首润房地产开

350000000.00350000000.00

发有限公司北京创世瑞新房地

340000000.00340000000.00

产开发有限公司北京首开商业管理

832468308.90502631015.61329837293.29

有限公司沈阳首开盛泰置业

301200000.00301200000.00

有限责任公司苏州首开永泰置业

300000000.00300000000.00

有限公司

第184页共214页期初数本期增减变动期末数被投资单位减值计提减减值账面价值追加投资减少投资其他账面价值准备值准备准备厦门首开翔泰置业

300000000.00300000000.00

有限公司沈阳首开京泰置业

300000000.00300000000.00

有限公司成都首开宜泰置业

289214960.00289214960.00

有限公司北京首开住总安泰

288773439.36288773439.36

置业有限公司北京惠信云锦商业

280537615.61280537615.61

管理有限公司南通首开泓泰置业

270000000.00270000000.00

有限公司太原首开龙泰置业

255000000.00255000000.00

有限责任公司福州首融沣泽置业

249840000.00249840000.00

有限公司北京融泰房地产开

230000000.00230000000.00

发有限公司福州绿榕投资发展

224000000.00224000000.00

有限公司北京宋家庄福茂商

222093400.00222093400.00

业管理有限公司

第185页共214页期初数本期增减变动期末数被投资单位减值计提减减值账面价值追加投资减少投资其他账面价值准备值准备准备大连中嘉房地产开

210657100.00210657100.00

发有限公司北京首开荣泰置业

200000000.00200000000.00

有限公司绵阳首开兴泰置业

200000000.00200000000.00

有限公司南京达泰筑茂置业

160000000.00160000000.00

有限公司

首开中庚（福州）

房地产开发有限公153000000.00153000000.00司北京燕华置业有限

116627270.86116627270.86

公司北京首开立信置业

108290105.64108290105.64

股份有限公司广州市湖品房地产

107470443.74107470443.74

有限公司浙江美都置业有限

102052951.65102052951.65

公司福州融城房地产开

102000000.00102000000.00

发有限公司

第186页共214页期初数本期增减变动期末数被投资单位减值计提减减值账面价值追加投资减少投资其他账面价值准备值准备准备广州市君梁房地产

88481895.7088481895.70

有限公司北京万信房地产开

68000000.0068000000.00

发有限公司北京首开京北置业

60000000.0060000000.00

发展有限公司北京首开万科房地

50000000.0050000000.00

产开发有限公司北京锦泰房地产开

45000000.0045000000.00

发有限公司北京屹泰住房租赁

43175016.6543175016.65

有限公司福州中鼎投资有限

36096622.9736096622.97

公司杭州首开网谷商业

32500000.0032500000.00

管理有限公司北京首开瑞泰商业

30000000.0030000000.00

管理有限公司北京首开新奥置业

25000000.0025000000.00

有限公司南京荣泰置业有限

22950000.0022950000.00

公司

第187页共214页期初数本期增减变动期末数被投资单位减值计提减减值账面价值追加投资减少投资其他账面价值准备值准备准备三亚天鸿度假村有

19494508.9319494508.93

限公司

首开隆泰（固安）

美丽乡村建设有限18000000.0018000000.00公司北京惠信端泰商业

12762403.0012762403.00

管理有限公司成都首开恒泰置业

10000000.0010000000.00

有限公司广州首开至泰置业

10000000.0010000000.00

有限公司东莞市煜泰房地产

10000000.0010000000.00

有限公司北京首开云锦璞瑅

10000000.0010000000.00

商业管理有限公司北京首开京南置业

10000000.0010000000.00

发展有限公司北京首信林语商业

10000000.0010000000.00

管理有限公司宁德融熙置业有限

6700000.006700000.00

公司

第188页共214页期初数本期增减变动期末数被投资单位减值计提减减值账面价值追加投资减少投资其他账面价值准备值准备准备北京宝辰饭店有限

5812677.645812677.64

公司北京金开祯泰房地

550000000.00544500000.005500000.00

产开发有限公司北京开新生活商业

5000000.005000000.00

管理有限公司保定首开润怡房地

335000000.00330000000.005000000.00

产开发有限公司南京锦泰房地产开

3301004.803301004.80

发有限公司北京俊泰商业管理

1100000.001100000.00

有限公司北京首开乐尚住房

1000000.001000000.00

租赁有限公司北京金开旭泰房地

340000000.00339750000.00250000.00

产开发有限公司苏州首开润泰置业

75000000.00-75000000.00

有限公司首开和信国际有限

48940752.00-48940752.00

公司北京维泰置业有限公司

第189页共214页期初数本期增减变动期末数被投资单位减值计提减减值账面价值追加投资减少投资其他账面价值准备值准备准备上海首开连泰置业有限公司北京首开商业运营管理有限公司北京一二三空间商业管理有限公司北京东银燕华置业有限公司

绿心生活（北京）管理咨询合伙企业（有限合伙）北京尊泰置业有限公司北京晙泰商业管理合伙企业（有限合伙）天津首开津泰置业有限公司北京天鸿集团烟台天鸿时代房地产开发有限责任公司

第190页共214页期初数本期增减变动期末数被投资单位减值计提减减值账面价值追加投资减少投资其他账面价值准备值准备准备

小计50974921056.892208251710.502477767015.61-123940752.0050581464999.78

注1：北京维泰置业有限公司、上海首开连泰置业有限公司、北京一二三空间商业管理有限公司、北京惠信云锦商业管理有限公司、北京宋家庄福茂

商业管理有限公司、绿心生活（北京）管理咨询合伙企业（有限合伙）、北京俊泰商业管理有限公司、北京晙泰商业管理合伙企业（有限合伙）、天津首开津泰置业有限公司截至2025年12月31日尚未实际出资

注2：本期其他减少123940752.00元，为首开和信国际有限公司和苏州首开润泰置业有限公司注销，本公司减少长期股权投资

第191页共214页(3)对联营、合营企业投资期初数本期增减变动被投资单位权益法下确认的其他综合账面价值减值准备追加投资减少投资投资损益收益调整合营企业

北京住总首开置业有限公司677785830.1320218.48北京润和信通房地产开发有

567935073.09-34759206.51

限公司北京首开野村不动产管理有

40739916.718260110.77

限公司

小计1286460819.93-26478877.26联营企业北京和信兴泰房地产开发有

1947613687.60-46163949.72

限公司

开茂置业（杭州）有限公司1025977552.095249628.06

苏州隆泰置业有限公司1020562081.99855784.34北京知泰房地产开发有限责

1004846736.5445966.52

任公司

福州中泰投资有限公司999029279.84451977.64北京首开旭泰房地产开发有

925916111.0021567010.43

限责任公司

第192页共214页期初数本期增减变动被投资单位权益法下确认的其他综合账面价值减值准备追加投资减少投资投资损益收益调整

北京怡和置业有限公司876899912.0148264671.04

北京怡城置业有限公司859880750.96410558.03北京首开龙湖盈泰置业有限

959767811.07-110812625.60

公司藏山新融壹号城市发展股权

投资基金（天津）合伙企业（有815594536.30-3481706.47限合伙）北京朗泰房地产开发有限公

746779588.248124.51

司北京中海盈璟房地产开发有

488622057.49125280179.95

限公司

北京碧和信泰置业有限公司613273428.30-10948304.55

厦门沧珩实业有限公司565324876.232013848.55

北京和信丰泰置业有限公司546567527.1519926958.75台州兆裕恒企业管理有限公

559082682.81-34632106.68

司

杭州浙行企业管理有限公司507120180.981610148.06北京卓华房地产开发有限公

484611562.74-8716340.12

司

第193页共214页期初数本期增减变动被投资单位权益法下确认的其他综合账面价值减值准备追加投资减少投资投资损益收益调整

北京诺德兴泰置业有限公司475094650.00-1900264.99

广州市君庭房地产有限公司437279045.59-12960281.34

苏州首龙置业有限公司449606942.35-26362350.60

北京怡畅置业有限公司355125724.19-7032045.48

南京嘉泰筑茂置业有限公司252695946.8287062692.90

台州环茂置业有限公司370202786.74-44968443.00

北京城志置业有限公司390125631.58-79894748.29

北京兴和航泰置业有限公司285985715.661115392.48

北京和信仁泰置业有限公司284563668.72195257.63

北京首开万科置业有限公司264025159.42-738760.55

苏州安茂置业有限公司235612338.835145091.91北京金旭开泰房地产开发有

474325491.13206000000.00-98000.56

限公司

常熟耀泰房地产有限公司180046137.88-1339782.53

北京腾泰亿远置业有限公司195523269.94-37744390.00

北京祥晟辉年置业有限公司151782994.8421140.71

第194页共214页期初数本期增减变动被投资单位权益法下确认的其他综合账面价值减值准备追加投资减少投资投资损益收益调整北京金良兴业房地产开发有

144801759.48-312902.64

限公司北京首开万科和泰置业有限

134358998.711205993.07

公司

北京祥之源置业有限公司118050628.3116299885.81北京厚泰房地产开发有限公

118166297.159039524.98

司台州兆汇禾企业管理有限公

115993202.032046253.67

司

北京祥鼎置业有限公司118099456.94-8792100.79

厦门兆淳置业有限公司110099161.10-17276871.25北京尚泰信华房地产开发有

91314086.70-87478.68

限公司

成都辰启置业有限公司84224872.59-606049.39北京国家速滑馆经营有限责

77820948.31-15568821.58

任公司

北京城安辉泰置业有限公司61444825.99-5586840.88宁波金郡房地产信息咨询有

48770314.262924263.18

限公司

第195页共214页期初数本期增减变动被投资单位权益法下确认的其他综合账面价值减值准备追加投资减少投资投资损益收益调整北京金谷创信置业有限责任

41353732.3711321.89

公司北京金开连泰房地产开发有

630387426.33560000025.00-29120491.14

限公司

天津海景实业有限公司81700484.78-42572448.36北京中开盈泰房地产开发有

36583076.022104454.02

限公司

北京毓锦置业有限公司29546491.2826039.52

成都辰华置业有限公司30621880.84-1450506.02

成都龙湖锦祥置业有限公司26720684.63-1927.74南京筑浦振业房地产开发有

23432217.71253722.58

限公司

苏州侨仁置业有限公司94966459.8566000000.00-6293157.40北京龙万华开房地产开发有

26784820.92-4825019.82

限公司北京祐泰通达房地产开发有

57395219.19-44072708.00

限公司

国奥投资发展有限公司29793508.00-17506690.58

第196页共214页期初数本期增减变动被投资单位权益法下确认的其他综合账面价值减值准备追加投资减少投资投资损益收益调整

首开文投（北京）文化科技有

12014902.71-1252036.58

限公司

北京昌信硕泰置业有限公司36145181.18-26151668.86芜湖首开高和投资管理有限

5013867.61-2698.84

公司苏州屿秀房地产开发有限公

65050135.7159085038.27-3385544.24

司

首开文投新华（北京）文化发

4639366.94-3565346.97

展有限公司北京首开万科物业服务有限

2786544.52-2410572.72

公司

北京远和置业有限公司3729906.29-3729906.29

北京骏泰置业有限公司46000000.0046000000.00北京首开丝路企业管理中心

436964.56-7408.32（有限合伙）北京友泰房地产开发有限公司北京滨湖恒兴房地产开发有限公司

第197页共214页期初数本期增减变动被投资单位权益法下确认的其他综合账面价值减值准备追加投资减少投资投资损益收益调整北京万龙华开房地产开发有限公司北京潭柘兴业房地产开发有限公司北京永安广盈置业有限公司北京首开新禾运营管理有限公司北京辉广企业管理有限公司北京开创金润置业有限公司北京房地钧洋房地产开发有限公司北京首开寸草养老服务有限公司深圳市熙梁投资发展有限公司常州悦府房地产开发有限公司

小计21706825132.04550888158.00937085063.27-309237407.34

合计22993285951.97550888158.00937085063.27-335716284.60

第198页共214页（续上表）本期增减变动期末数被投资单位宣告发放其他权益变动计提减值准备其他账面价值减值准备现金股利或利润合营企业

北京住总首开置业有限公司677806048.61

北京润和信通房地产开发有限公司533175866.58

北京首开野村不动产管理有限公司6882525.1242117502.36

小计6882525.121253099417.55联营企业

北京和信兴泰房地产开发有限公司1901449737.88

开茂置业（杭州）有限公司1031227180.15

苏州隆泰置业有限公司14700000.001006717866.33

北京知泰房地产开发有限责任公司1004892703.06

福州中泰投资有限公司999481257.48北京首开旭泰房地产开发有限责任

947483121.43

公司

北京怡和置业有限公司660000.00924504583.05

第199页共214页本期增减变动期末数被投资单位宣告发放其他权益变动计提减值准备其他账面价值减值准备现金股利或利润

北京怡城置业有限公司860291308.99

北京首开龙湖盈泰置业有限公司848955185.47藏山新融壹号城市发展股权投资基

812112829.83金（天津）合伙企业（有限合伙）

北京朗泰房地产开发有限公司746787712.75

北京中海盈璟房地产开发有限公司613902237.44

北京碧和信泰置业有限公司602325123.75

厦门沧珩实业有限公司567338724.78

北京和信丰泰置业有限公司566494485.90

台州兆裕恒企业管理有限公司524450576.13

杭州浙行企业管理有限公司508730329.04

北京卓华房地产开发有限公司475895222.62

北京诺德兴泰置业有限公司473194385.01

广州市君庭房地产有限公司424318764.25

苏州首龙置业有限公司423244591.75

北京怡畅置业有限公司348093678.71

第200页共214页本期增减变动期末数被投资单位宣告发放其他权益变动计提减值准备其他账面价值减值准备现金股利或利润

南京嘉泰筑茂置业有限公司339758639.72

台州环茂置业有限公司325234343.74

北京城志置业有限公司310230883.29

北京兴和航泰置业有限公司287101108.14

北京和信仁泰置业有限公司284758926.35

北京首开万科置业有限公司263286398.87

苏州安茂置业有限公司240757430.74

北京金旭开泰房地产开发有限公司74710688.73193516801.84

常熟耀泰房地产有限公司178706355.35

北京腾泰亿远置业有限公司157778879.94

北京祥晟辉年置业有限公司151804135.55

北京金良兴业房地产开发有限公司144488856.84

北京首开万科和泰置业有限公司135564991.78

北京祥之源置业有限公司134350514.12

北京厚泰房地产开发有限公司127205822.13

第201页共214页本期增减变动期末数被投资单位宣告发放其他权益变动计提减值准备其他账面价值减值准备现金股利或利润

台州兆汇禾企业管理有限公司5786175.00112253280.70

北京祥鼎置业有限公司109307356.15

厦门兆淳置业有限公司92822289.85

北京尚泰信华房地产开发有限公司91226608.02

成都辰启置业有限公司83618823.20

北京国家速滑馆经营有限责任公司62252126.73

北京城安辉泰置业有限公司55857985.11

宁波金郡房地产信息咨询有限公司51694577.44

北京金谷创信置业有限责任公司41365054.26

北京金开连泰房地产开发有限公司41266910.19

天津海景实业有限公司39128036.42

北京中开盈泰房地产开发有限公司38687530.04

北京毓锦置业有限公司29572530.80

成都辰华置业有限公司29171374.82

成都龙湖锦祥置业有限公司26718756.89

第202页共214页本期增减变动期末数被投资单位宣告发放其他权益变动计提减值准备其他账面价值减值准备现金股利或利润

南京筑浦振业房地产开发有限公司23685940.29

苏州侨仁置业有限公司22673302.45

北京龙万华开房地产开发有限公司21959801.10

北京祐泰通达房地产开发有限公司13322511.19

国奥投资发展有限公司12286817.42

首开文投（北京）文化科技有限公司420000.0010342866.13

北京昌信硕泰置业有限公司9993512.32

芜湖首开高和投资管理有限公司5011168.77

苏州屿秀房地产开发有限公司2579553.20

首开文投新华（北京）文化发展有限

1074019.97

公司

北京首开万科物业服务有限公司375971.80北京远和置业有限公司北京骏泰置业有限公司北京首开丝路企业管理中心（有限合-429556.24

伙）

第203页共214页本期增减变动期末数被投资单位宣告发放其他权益变动计提减值准备其他账面价值减值准备现金股利或利润北京友泰房地产开发有限公司北京滨湖恒兴房地产开发有限公司北京万龙华开房地产开发有限公司北京潭柘兴业房地产开发有限公司北京永安广盈置业有限公司北京首开新禾运营管理有限公司北京辉广企业管理有限公司北京开创金润置业有限公司北京房地钧洋房地产开发有限公司北京首开寸草养老服务有限公司深圳市熙梁投资发展有限公司常州悦府房地产开发有限公司

小计96276863.73-429556.2420914684399.46

合计103159388.85-429556.2422167783817.01

注1：北京友泰房地产开发有限公司、常州悦府房地产开发有限公司、北京远和置业有限公司、北京滨湖恒兴房地产开发有限公司、北京潭柘兴业房

第204页共214页地产开发有限公司、北京房地钧洋房地产开发有限公司、北京首开寸草养老服务有限公司和深圳市熙梁投资发展有限公司，公司对被投资单位净投资的长期股权投资账面价值已冲减至0

注2：北京城安辉泰置业有限公司、北京万龙华开房地产开发有限公司、北京永安广盈置业有限公司、北京首开新禾运营管理有限公司、北京辉广企

业管理有限公司、北京开创金润置业有限公司截至期末尚未实际出资

第205页共214页(二)母公司利润表项目注释

1.营业收入/营业成本

(1)明细情况本期数上年同期数项目收入成本收入成本

主营业务收入156544999.53198589640.93185141237.68266912993.40

其他业务收入28444352.43266978.2428513333.26393408.24

合计184989351.96198856619.17213654570.94267306401.64

(2)主营业务收入、主营业务成本按产品类型划分本期数上年同期数项目收入成本收入成本

房产销售86860863.5386296388.65176265056.54153045731.38

酒店物业经营等69684136.00112293252.288876181.14113867262.02

小计156544999.53198589640.93185141237.68266912993.40

(3)主营业务收入、主营业务成本按地区划分本期数上年同期数项目收入成本收入成本

北京地区156544999.53198589640.93185141237.68266912993.40

小计156544999.53198589640.93185141237.68266912993.40

2.研发费用

项目本期数上年同期数

产品标准化研究等2872627.528092552.40

合计2872627.528092552.40

3.投资收益

项目本期数上年同期数

权益法核算的长期股权投资收益-335716284.60-401144546.30

成本法核算的长期股权投资收益751663886.711046588563.20

处置长期股权投资产生的投资收益-27910802.85227989888.38

合计388036799.26873433905.28

第206页共214页十五、其他补充资料

(一)非经常性损益非经常性损益明细表

1.明细情况

项目金额说明

非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销

22655777.71

部分

计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关、符合国家政策规定、按照确定的标准享有、对公司损1077351.49益产生持续影响的政府补助除外

除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业持有金融资产和金融负债产生的公允价值变动损益以及处置金融资产和金融负债产生的损益计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费委托他人投资或管理资产的损益对外委托贷款取得的损益

因不可抗力因素，如遭受自然灾害而产生的各项资产损失单独进行减值测试的应收款项减值准备转回63786.49

企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益非货币性资产交换损益债务重组损益

企业因相关经营活动不再持续而发生的一次性费用，如安置职工的支出等

因税收、会计等法律、法规的调整对当期损益产生的一次性影响

因取消、修改股权激励计划一次性确认的股份支付费用

对于现金结算的股份支付，在可行权日之后，应付职工薪酬的公允价值变动产生的损益采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益交易价格显失公允的交易产生的收益与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益

第207页共214页受托经营取得的托管费收入1179245.28

除上述各项之外的其他营业外收入和支出59597188.63其他符合非经常性损益定义的损益项目

小计84573349.60

减：企业所得税影响数（所得税减少以“－”表示）21166494.25

少数股东权益影响额（税后）5086165.99

归属于母公司所有者的非经常性损益净额58320689.36

2.重大非经常性损益项目说明

本公司之子公司盈信投资主要经营范围为投资及投资管理，其持有的金融资产公允价值变动损益认定为经营性损益项目。

(二)净资产收益率及每股收益

1.明细情况

加权平均净资产每股收益（元/股）报告期利润

收益率（%）基本每股收益稀释每股收益

归属于公司普通股股东的净利润-105.77-2.6532-2.6532扣除非经常性损益后归属于公司

-106.67-2.6758-2.6758普通股股东的净利润

2.加权平均净资产收益率的计算过程

项目序号本期数

归属于公司普通股股东的净利润 A -6844040170.75

非经常性损益 B 58320689.36扣除非经常性损益后的归属于公司普通股股东

C=A-B -6902352722.46的净利润

归属于公司普通股股东的期初净资产 D 9811577761.64

发行新股或债转股等新增的、归属于公司普通股

E股东的净资产

新增净资产次月起至报告期期末的累计月数 F

回购或现金分红等减少的、归属于公司普通股股

G东的净资产

减少净资产次月起至报告期期末的累计月数 H

其他收购少数股东股权 I1 198328183.65

第208页共214页项目序号本期数增减净资产次月起至报告期期末的累

J1 5计月数

收购少数股东股权 I2 -14721405.46增减净资产次月起至报告期期末的累

J2 1计月数

报告期月份数 K 12

加权平均净资产 L=D+A/2+E×F/K-G×H/K±I×J/K 6470967635.66

加权平均净资产收益率 M=A/L -105.77%

扣除非经常性损益加权平均净资产收益率 N=C/L -106.67%

3.基本每股收益和稀释每股收益的计算过程

(1)基本每股收益的计算过程项目序号本期数

归属于公司普通股股东的净利润 A -6844040170.75

非经常性损益 B 58320689.36

扣除非经常性损益后的归属于公司普通股股东的净利润 C=A-B -6902360860.11

期初股份总数 D 2579565242.00

因公积金转增股本或股票股利分配等增加股份数 E

发行新股或债转股等增加股份数 F

增加股份次月起至报告期期末的累计月数 G

因回购等减少股份数 H

减少股份次月起至报告期期末的累计月数 I

报告期缩股数 J

报告期月份数 K 12

发行在外的普通股加权平均数 L=D+E+F×G/K-H×I/K-J 2579565242.00

基本每股收益 M=A/L -2.6532

扣除非经常性损益基本每股收益 N=C/L -2.6758

第209页共214页第211页共214页本复印件仅供北京首都开发股份有限公司天健审〔2026〕8760号报告后附之用，证明天健会计师事务所（特殊普通合伙）具有合法执业资质，他用无效且不得擅自外传。

第212页共214页第213页共214页第214页共214页