北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

公司代码：600376公司简称：首开股份

北京首都开发股份有限公司

2026年半年度报告

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重要提示

一、本公司董事会及董事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存

在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

二、公司全体董事出席董事会会议。

三、本公司承诺将及时、公平地履行信息披露义务。本公司董事、高级管理人员已对本报告签署书面确认意见。

四、本半年度报告未经审计。

五、公司负责人王世忠、主管会计工作负责人王奥及会计机构负责人（会计主管人员）马特声明：

保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。

六、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案无

七、前瞻性陈述的风险声明

√适用□不适用

本报告中所涉及的发展战略、未来计划等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。

八、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况否

九、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况否

十、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性否

十一、重大风险提示本报告期不存在对公司生产经营产生实质性影响的特别重大风险。公司已在本报告中详细阐述公司在生产经营过程中可能面临的各种风险及应对措施，敬请查阅关于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险因素及防范部分的内容。

十二、其他

□适用√不适用

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目录

第一节释义.................................................4

第二节公司简介和主要财务指标........................................4

第三节管理层讨论与分析...........................................7

第四节公司治理、环境和社会........................................34

第五节重要事项..............................................36

第六节股份变动及股东情况.........................................46

第七节债券相关情况............................................49

第八节财务报告..............................................66

载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的会计报表。

备查文件目录

报告期内在《中国证券报》《证券时报》公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。

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第一节释义

在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：

常用词语释义

公司、本公司、首开股份指北京首都开发股份有限公司

控股股东、首开集团指北京首都开发控股（集团）有限公司上交所指上海证券交易所报告期指2026年1月1日至2026年6月30日

第二节公司简介和主要财务指标

一、公司信息公司的中文名称北京首都开发股份有限公司公司的中文简称首开股份

公司的外文名称 Beijing Capital Development Co. Ltd

公司的外文名称缩写 BCDC公司的法定代表人王世忠

公司的注册资本257956.5242万元

公司的实缴资本257956.5242万元

二、联系人和联系方式董事会秘书证券事务代表姓名钟宁侯壮烨北京市朝阳区望京阜荣街10号北京市朝阳区望京阜荣街10号联系地址首开广场八层首开广场四层

电话010-59090980010-59090982

传真010-59090983010-59090983

电子信箱 bcdc@bcdh.com.cn 600376@shoukaigufen.com

三、基本情况变更简介

公司注册地址 北京市东城区安定门外大街189号一层103B

2022年12月30日，公司完成公司住所变更登记手续，

公司注册地址的历史变更情况由“北京市东城区安定门外大街183号京宝花园二层”变

更至“北京市东城区安定门外大街189号一层103B”。

公司办公地址北京市朝阳区望京阜荣街10号首开广场四层公司办公地址的邮政编码100102

公司网址 http://www.shoukaigufen.com

电子信箱 bcdc@bcdh.com.cn

四、信息披露及备置地点变更情况简介

公司选定的信息披露报纸名称《中国证券报》《证券时报》

登载半年度报告的网站地址 www.sse.com.cn

公司半年度报告备置地点公司董事会办公室（证券部）、上海证券交易所

报告期内变更情况查询索引财务报告、信息披露文件原件等

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五、公司股票简况股票种类股票上市交易所股票简称股票代码变更前股票简称

A股 上海证券交易所 首开股份 600376 天鸿宝业

六、其他有关资料

□适用√不适用

七、公司主要会计数据和财务指标

(一)主要会计数据

单位：元币种：人民币本报告期比上本报告期主要会计数据

（16上年同期年同期增减－月）(%)

营业收入11627735609.3218039049312.69-35.54%

利润总额-1822702998.84-1043120001.17-

归属于上市公司股东的净利润-1837352107.91-1838546799.42-

归属于上市公司股东的扣除非经常-1835906183.60-1875537862.11-性损益的净利润

经营活动产生的现金流量净额1023386255.527088335918.10-85.56%本报告期末比本报告期末上年度末上年度末增减

(%)

归属于上市公司股东的净资产5150143389.219910741140.97-48.03%

总资产182656118147.34194792301246.51-6.23%

(二)主要财务指标本报告期本报告期比上年同期

主要财务指标1上年同期（－6月）增减(%)

基本每股收益（元／股）-0.7368-0.7549-

稀释每股收益（元／股）-0.7368-0.7549-

扣除非经常性损益后的基本每股收-0.7362-0.7692-益（元／股）

加权平均净资产收益率（%）-86.36-11.32减少75.04个百分点扣除非经常性损益后的加权平均净

资产收益率（%-86.29-11.54减少74.75个百分点）公司主要会计数据和财务指标的说明

√适用□不适用

本公司在计算每股收益和净资产收益率时，按照相关会计规定，已扣除归属于上市公司股东的净利润中，其他权益工具的股利或利息（包括永续债已宣告发放和未宣告发放股利）。

关于基本每股收益计算方式如下：

本报告期

归属于母公司股东的净利润（元）-1837352107.91

减：其他权益工具股息影响（元）63245643.85

小计-1900597751.76

发行在外的普通股加权平均数（股）2579565242.00

基本每股收益（元／股）-0.7368

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八、境内外会计准则下会计数据差异

□适用√不适用

九、非经常性损益项目和金额

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

非经常性损益项目金额附注（如适用）

非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备102480.23-的冲销部分

计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关、符合国家政策规定、按照确定的标准享597729.24-

有、对公司损益产生持续影响的政府补助除外除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业持有金融资产和金融负债产生的公--允价值变动损益以及处置金融资产和金融负债产生的损益

计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费--

委托他人投资或管理资产的损益--

对外委托贷款取得的损益--

因不可抗力因素，如遭受自然灾害而产生的各项资--产损失

单独进行减值测试的应收款项减值准备转回--

企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本

小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公--允价值产生的收益

同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的--当期净损益

非货币性资产交换损益--

债务重组损益--

企业因相关经营活动不再持续而发生的一次性费--用，如安置职工的支出等因税收、会计等法律、法规的调整对当期损益产生--的一次性影响

因取消、修改股权激励计划一次性确认的股份支付--费用

对于现金结算的股份支付，在可行权日之后，应付--职工薪酬的公允价值变动产生的损益

采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公--允价值变动产生的损益

交易价格显失公允的交易产生的收益--

与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益--

受托经营取得的托管费收入--

除上述各项之外的其他营业外收入和支出-1938999.64-

其他符合非经常性损益定义的损益项目--

减：所得税影响额2753645.06-

少数股东权益影响额（税后）-2546510.92-

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非经常性损益项目金额附注（如适用）

合计-1445924.31-

对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。

□适用√不适用

十、存在股权激励、员工持股计划的公司可选择披露扣除股份支付影响后的净利润

□适用√不适用

十一、其他

□适用√不适用

第三节管理层讨论与分析

一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明

本公司所属行业为房地产行业，主要业务包括：房地产开发、物业经营及城市更新等业务。

具体可以分解为以下几个业务板块：

1、房地产开发业务

本公司主业，也是最主要的收入来源。至报告期末，公司拟售、在售主要项目（含自持）

142个，总建筑面积超过4140万平方米，其中当期在建面积约448万平方米。目前，公司京内

主要项目67个，总规模约1470万平方米；京外片区形成以主要城市为重心，深耕结合周边扩展的区域布局，主要项目75个，总建筑面积约2670万平方米。报告期内，公司房产销售结算收入

111.77亿元、结算成本105.27亿元。

报告期内，公司销售去化综合攻坚。面对市场调整压力，深化营销体系变革，推进营销垂直化管理，实施自销团队整合精简；优化资源配置，调整案场布局，关停低效项目，合并相邻案场，集中资源攻坚。加快尾盘清盘节奏，完成15个项目尾盘清盘。坚持“控亏减亏”导向，分梯队研究审议调整五十余个项目的营销方案。强化机制驱动，积极探索数字化营销转型，拓宽获客渠道；坚持现金为王，重点关注销售回款、现金流上缴两大指标。

2、物业经营业务

本公司重要的业务板块之一，也是收入的重要组成部分，业务涵盖商场、写字楼办公、酒店、长租公寓、健康养老、文投文创、城市更新等七个业态。多年来，公司物业经营有序推进，服务水平不断提升，租金收益稳定增长。报告期内，公司持有物业经营等结算收入4.08亿元、结算成本3.28亿元。

（1）商场出租和运营

报告期内，成规模在营商场包括昌平首开 LONG街、首开通州万象汇等 6个项目，建筑面积合计约51.8万平方米，分布在北京、成都、苏州等地。报告期内，商业板块平稳向好，6家在营商场整体出租率95.6%，在营商场商户销售额突破24亿元，2026年上半年累计实现总客流量

3313万人次；昌平 LONG街持续丰富主题活动、优化顾客体验，上半年实现日均客流 2.27万人次，同比增长 9%；通州宋庄 LONG街超市、影院、酒店三大核心业态已完成招商；丰台宋家庄福茂引入头部餐饮品牌，消费场景不断丰富；首开通州万象汇会员总量约47万人，政企商联动举办系列活动，持续激发区域消费市场活力。

（2）酒店出租和管理

酒店经营业务是首开股份持有型物业经营的重要收入来源，在全国范围内管理和运营酒店7家，管理面积约20.51万平方米，从酒店经营业态上细分，包含了五星级豪华酒店、四星级商务酒店、精品度假酒店等，分布在北京、川渝、华南等地。报告期内酒店经营业绩稳步提升，北京

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丽亭华苑酒店、宝辰饭店分别获中国旅游住宿业金光奖“最佳城市地标酒店”、“最佳商务酒店”。

（3）长租公寓

长租公寓板块依托标准化运营体系打造品质租住空间，依托“首开乐尚”自有品牌标识强化市场辨识度。截至报告期末，长租公寓扩容提质，“乐尚”公寓数字运维系统实现试运营，宿舍型租赁产品标准化框架基本形成；通州缇香郡实现开工；昌平 LONG街 8-1 项目获“保租房”认定；朝阳三里屯门店提前实现满租；12家已开业项目入市房源超7000套，平均出租率93%，保持行业前列。

3、城市更新业务

2026年是“十五五”开局之年，也是城市更新由政策体系构建转向规划实施和项目落地的重要节点。上半年《城市更新“十五五”规划》正式出台，首次从国家层面形成覆盖主要指标、重点任务、重大工程和政策举措的五年任务体系。中央财政支持、城市体检、规划土地、统计调查和房屋基础数据等配套制度同步完善，城市更新政策重点进一步由方向部署向目标分解、项目生成、要素保障、实施管理和监督评价延伸。

对公司而言，城市更新并非孤立的业务线，而是与商业运营、长租公寓、养老服务、经营性资产管理等业态深度联动的业务载体。长期以来，公司秉承“践行责任，构筑美好”的企业使命，坚持“城市复兴官”品牌定位，面对开发业务持续承压的市场环境，聚焦城市更新核心赛道，稳步推进业务转型，相关运营模式日趋成熟。未来，公司将把城市更新摆在更加突出的战略位置，作为公司转型发展的重要赛道和培育新利润增长点的重要方向。

报告期内公司新增重要非主营业务的说明

□适用√不适用

二、经营情况的讨论与分析

（一）国内房地产市场情况

今年政府工作报告明确房地产“控增量、去库存、优供给”工作基调，提出“多渠道盘活存量商品房，有序推动安全舒适绿色智慧的‘好房子’建设，实施房屋品质提升工程，支持多子女家庭改善性住房需求”，将持续激活住房置换链条。5月国务院印发《城市更新“十五五”规划》，涵盖6方面23项重点任务、14项重大工程和行动、7方面政策举措，明确提出“促进房地产开发企业转型发展、参与城市更新”。北京2026年城乡建设用地净减少500公顷，明确继续引导存量建设用地供应占比达到65%左右，逐步推动存量更新规模不低于新增供应规模，并首次单列城市更新计划指标；全市梳理1321个城市更新重点项目，总投资超1049亿元。更新模式更加精细化，对具备全链条能力的城市运营服务商需求迫切。这为公司加快库存去化、深耕首都市场、推动发展转型提供了重要政策契机。

从房地产市场特征看，上半年市场修复呈现显著结构性分化，北京市场首次改善需求和积压刚需率先释放，上海、深圳、杭州等热点城市成交则以高端改善需求为主；项目去化越来越依托于稀缺区位和过硬产品力的双重支撑；行业优胜劣汰加速，市场资源持续向产品优、服务精、运营强、信用稳的企业集中。这为公司精准调整营销策略、迭代升级产品体系、甄选优质合作主体提供了清晰指引。

1、商品房销售

2026年1-6月，全国商品房销售面积为4.01亿平方米，同比下降11.6%。其中，新建住宅

销售面积为3.33亿平方米，同比下降12.4%，办公楼销售面积同比下降3.7%，商业营业用房销售面积同比下降14.7%。全国商品房销售额为3.79万亿元，同比下降13.6%。其中，新建住宅销售额为3.33万亿元，同比下降13.7%，办公楼销售额同比减少6.6%，商业营业用房销售额同比下降20.4%。

2026年1-6月，北京商品房销售面积548.5万平方米，同比增加2.0%。其中，住宅销售面

积402万平方米，同比增加14.1%，主要受保障房集中签售带动；办公楼31.5万平方米，同比减少16.0%；商业营业用房36.2万平方米，同比增加12.6%。

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2、开发投资额和新开工面积

2026年1-6月，全国房地产开发投资额为3.81万亿元，同比下降18.0%。其中，住宅开发

投资额为2.93万亿元，同比下降17.8%，占房地产开发投资比重为77.0%。全国房屋新开工面积为2.32亿平方米，同比下降23.4%。其中，住宅新开工面积为1.69亿平方米，同比下降

24.1%。全国房屋施工面积为55.40亿平方米，同比下降12.5%。其中，住宅施工面积为38.45亿

9/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告平方米，同比下降12.9%。全国房屋竣工面积为1.72亿平方米，同比下降23.7%。其中，住宅竣工面积为1.21亿平方米，同比下降25.3%。

2026年1-6月，北京房地产开发企业房屋新开工面积513.2万平方米，同比减少23.9%。其中，住宅新开工面积305.8万平方米，减少28.8%；办公楼4.7万平方米，同比减少68.8%；商业营业用房51.7万平方米，同比增加22.5%。北京房屋竣工面积455.3万平方米，同比减少

13.6%。其中，住宅竣工面积228.1万平方米，减少21.4%；办公楼35.9万平方米，增加612%；

商业营业用房14.4万平方米，减少47.6%。

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3、房企到位资金

2026年1-6月，全国房地产开发企业到位资金为4.02万亿元，同比下降20.2%。国内贷款

为5716亿元，同比下降31.7%，占比为14.2%。自筹资金为1.47万亿元，同比下降16.4%，占比为36.6%。定金及预收款为1.24万亿元，同比下降15.8%，占比为30.9%。个人按揭贷款为

5137亿元，同比下降24.9%，占比为12.8%。

2026年1-6月，北京房地产开发企业本年到位资金1909.4亿元，同比减少12.0%。其中，

国内贷款261.9亿元，减少40.4%；自筹资金363.4亿元，同比减少22.9%。

11/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告（数据来源：中国指数研究院）

（二）公司经营业绩回顾上半年，面对市场信心修复缓慢、行业分化竞争持续加剧、公司困难风险压力累积、资金利润承压等严峻形势，公司领导班子团结带领广大干部员工，扎实开展“树立和践行正确政绩观”学习教育，紧紧围绕“防风险、强管理、谋转型”工作主线，迎难而上、勠力攻坚，坚持稳字当头、稳中求进，各项工作取得积极进展，在资金安全、风险化解、项目运作、转型探索等方面取得阶段性成效，为“十五五”良好开局奠定了基础。

报告期内，公司房地产经营情况如下：

一、2026年1-6月，公司共实现签约面积57.91万平方米（含地下车库等），签约金额

62.80亿元，其中：

1、公司及控股子公司共实现签约面积33.67万平方米，签约金额33.91亿元。

2、公司合作项目共实现签约面积24.24万平方米，签约金额28.89亿元。

二、2026年1-6月，公司共实现物业租赁面积192.08万平方米，物业经营收入8.72亿元。

三、2026年1-6月，公司主要项目实现开复工面积443.35万平方米，竣工面积83.79万平方米。

四、报告期公司新增土地储备情况如下：

公司以人民币壹拾柒亿陆仟玖佰万元（小写人民币￥176900.00万元）竞得北京城市副中心

0703街区 FZX-0703-6031、FZX-0703-6032 地块 R2 二类居住用地、A334托幼用地国有建设用

地使用权，该地块土地面积42633.994平方米，规划建筑面积92358.1862平方米。

12/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

报告期内房地产开发投资情况

单位：亿元币种：人民币

在建项目/新项目用地项目规划计在建建筑新开工已竣工面总累计已竣报告期序总建筑面总投资

地区项目经营业态开工项目/竣面积(平方容建筑面积

号)()积()

面积(平方面积(平积(平方工面积(平实际投平方米额

工项目米平方米米)方米)米)方米)资额

1北京市住宅、商熙悦观湖竣工项目552218431015976500015976529.070.38

房山区业、酒店

2北京市熙悦宸著住宅竣工项目450829467214861200014861257.080.02

大兴区

3北京市熙悦丽博住宅竣工项目443169268014112400014112419.970.36

房山区

4北京市熙悦晴翠住宅在建项目7440017112127442678140026661290.520.24

丰台区

5北京市住宅、商璞瑅公馆竣工项目6887011956518731500018731562.440.09

丰台区业

6北京市大绿地住宅在建项目44724336000043913311458800324950111.200.20

丰台区

7北京市住宅、商四季怡园竣工项目18884223827432914100032914152.420.01

门头沟区业、办公

8北京市9住宅、商建国门号在建项目2051454970940609406000071.310.09

朝阳区业、办公

9北京市住宅、托熙悦京晏未开工项目4263492358136709000035.683.44

通州区幼

10北京市金禧璞瑅住宅在建项目9688514532725868758670025282072.560.21

顺义区

11北京市住宅、托璞瑅润府竣工项目6320310760915902200015902236.270.42

顺义区幼

12北京市中晟新城住宅竣工项目38322049380063404600063404646.790.00

顺义区

13北京市中晟景苑住宅竣工项目7480012468919578000019578024.360.01

顺义区

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在建项目/新项目用地项目规划计在建建筑新开工已竣工面总累计已竣报告期

序/总建筑面总投资地区项目经营业态开工项目竣面积(平方容建筑面积面积(平方面积(平积(平方工面积(平实际投

号)()积(平方米)工项目米平方米米)方米)额米)方米)资额

14北京市西丰乐棚改回迁住宅在建项目315276305499838998380953159531546.590.00

顺义区房

15北京市棠颂住宅竣工项目6757612604219599500019599533.450.03

大兴区

16北京市和悦华锦住宅竣工项目9206516571728225300028225389.460.02

大兴区

17北京市和悦华玺住宅竣工项目308916796010902000010902032.980.11

昌平区

18北京市国风尚城住宅竣工项目7134116379025595500025595542.460.17

通州区

19北京市端礼著住宅等竣工项目4363210160116309600016309664.910.54

丰台区

20北京市君礼著住宅竣工项目231255550088500885000885008850076.591.00

丰台区

21北京市住宅、教梧桐星宸竣工项目614721273422064481795850179585206448110.851.28

昌平区育等

22北京市梧桐山语住宅竣工项目49177108189168400168400016840016840046.190.61

昌平区

23 北京市 回龙观 G05－1项 商业 在建项目 7881 11822 20827 19988 19988 0 0 2.89 0.01

昌平区目

24北京市国樾天晟住宅竣工项目264143654867222000672229.130.02

密云区

25北京市国樾天颂住宅在建项目7440014041619816419805100038.400.12

密云区

26北京市住宅、教幸福里竣工项目4872710753817560500017560581.610.08

海淀区育

27北京市延庆大榆树镇棚住宅竣工项目9381516886824890900024890941.920.00

延庆区改回迁房

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在建项目/新项目用地项目规划计在建建筑新开工已竣工面总累计已竣报告期序总建筑面总投资

地区项目经营业态开工项目/竣面积(平方容建筑面积()面积(平方面积(平积(平方工面积(平实际投号积平方米额

工项目米)(平方米)米)方米)米)方米)资额

28北京市朝阳呼家楼南里

朝阳区9001、9002住宅等未开工项目530075881294400008.030.01地块

29北京市住宅、商缇香郡竣工项目18126535525447054900047054948.230.06

通州区业、办公

30北京市住宅、商和锦薇棠竣工项目4196411749818892500018892552.740.00

朝阳区业、办公

31北京市住宅、教金悦郡竣工项目7324115398925923200025923256.470.05

通州区育

32北京市住宅、教望京樾竣工项目446189351414292300014292364.080.36

朝阳区育

33北京市华樾北京住宅竣工项目1920157602951940009519436.610.49

朝阳区

34北京市华樾国际领尚(*)住宅竣工项目266107450711322500011322549.210.26

朝阳区

35北京市和光尘樾(*)住宅、商竣工项目6391315978323894100023894166.420.00

朝阳区业、办公

36北京市城志畅悦园(*)住宅、办竣工项目6037410263618760200018760248.340.01

朝阳区公

37北京市锦安家园(*)住宅竣工项目7797319493431209800031209879.240.11

朝阳区

38北京市青云上府(*)住宅竣工项目570087411113321900013321958.670.01

朝阳区

39北京市熙悦天街(*)商业在建项目8570917912230146748550029661252.870.02

房山区

40北京市(*)住宅、办金悦府竣工项目282127053112711800012711838.370.00

大兴区公

41北京市金樾和著(*)住宅、商竣工项目7569113336121862300021862338.570.01

房山区业、办公

15/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

在建项目/新项目用地项目规划计在建建筑新开工已竣工面总累计已竣报告期序总建筑面总投资

地区项目经营业态开工项目/竣面积(平方容建筑面积()面积(平方面积(平积(平方工面积(平实际投号积平方米

工项目米)(平方米)米)方米)米))额方米资额

42北京市熙湖悦著(*)住宅、教在建项目133033210450441590287120041287887.590.44

房山区育

43北京市熙悦新语(*)住宅在建项目9594721108330282430282400061.910.17

大兴区

44北京市(*)住宅、商熙悦云上竣工项目385988257412048800012048826.920.05

大兴区业

45北京市京玺(*)住宅在建项目269707012110906010906000032.691.13

大兴区

46北京市潭御西山(*)住宅、商在建项目180851238650438073132870075096106.720.46

门头沟区业

47北京市住宅、办永定府(*)在建项目42458735981187470006464059.410.16

东城区公

48北京市首开富力十号国商业、办(*)在建项目170200255301372476616490031082765.500.61顺义区际公

49北京市住宅、商公园都会(*)在建项目12224420608523771521000023561552.720.12

顺义区业等

50北京市和悦璞云(*)住宅竣工项目484089681514833100014833127.910.34

大兴区

51北京市湖光玖里(*)住宅、教竣工项目15775218726231139000031139097.100.15

顺义区育

52北京市国风金海(*)住宅在建项目586435923011961211961200016.220.00

平谷区

53北京市国悦居(*)住宅在建项目9155910955016874891450015960337.070.03

大兴区

54北京市(*)住宅、商云创天地在建项目80131144158215119611260015399329.180.00

通州区业、办公

55北京市和棠瑞著(*)住宅竣工项目15160015311634691000034691041.080.23

平谷区

16/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

在建项目/新项目用地项目规划计在建建筑新开工已竣工面总累计已竣报告期序总建筑面总投资

地区项目经营业态开工项目/竣面积(平方容建筑面积()面积(平方面积(平积(平方工面积(平实际投号积平方米

工项目米)(平方米)米)方米)米))额方米资额

56北京市丽泽金融商务区商业、办(*)在建项目7391116000022291211960200103310102.410.01丰台区公

57北京市住宅、商万橡悦府(*)竣工项目121730327948526611000526611109.400.28

昌平区业

58 北京市 奥森 ONE(*) 住宅 竣工项目 77022 207262 327537 0 0 0 327537 116.70 0.04

昌平区

59 北京市 硅谷 ONE(*) 住宅 竣工项目 79675 178406 287920 0 0 0 287920 63.75 0.51

昌平区

60北京市住宅、商悦和嘉园(*)在建项目816649799714693314693300023.000.11

通州区业

61北京市(*)住宅、教国祥府竣工项目6453112438217752400017752430.110.04

密云区育

62北京市国祥云著(*)住宅竣工项目5835211670317832100017832131.390.07

密云区

63北京市幸福里·润园(*)住宅竣工项目556138342014355500014355566.560.09

海淀区

64北京市国祥源境(*)住宅在建项目1033262002222854361224810016294550.020.52

密云区

65北京市小堡村印象街项(*)商业在建项目472735767310669610340101034011034019.500.93通州区目

66北京市汇景湾(*)住宅竣工项目41670934857646725800046725841.740.03

平谷区

67北京市东郡汇(*)住宅竣工项目485179188313974300013974325.840.06

朝阳区

京内合计5795069949065714701641218147719988635201125980623537.3917.39

68廊坊市国风悦都住宅在建项目18594633470442610721620042394629.430.18

安次区

17/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

在建项目/新项目用地项目规划计在建建筑新开工已竣工面总累计已竣报告期序总建筑面总投资

地区项目经营业态开工项目/竣面积(平方容建筑面积()面积(平方面积(平积(平方工面积(平实际投号积平方米额

工项目米)(平方米)米)方米)米)方米)资额

69廊坊市廊坊国风上观住宅在建项目470848628312480012480000018.160.01

安次区

70沈阳市住宅、商首开国风润城竣工项目28435741327445767200045767224.300.05

沈北新区业

71沈阳市住宅、商首开如院竣工项目7354614744219367200019367215.250.03

沈北新区业

72沈阳市住宅、商首开国风尚城在建项目1613643293684416641032940019234726.970.30

沈北新区业

73葫芦岛市住宅、商葫芦岛国风海岸在建项目1368068148524117904251340570039222788.250.04

连山区业、酒店

74太原市住宅、商太原国风上观竣工项目53106710772551453147000145314789.220.09

小店区业、教育

住宅、商

75太原市紫云府业、办在建项目144161571809701079258830059554873.270.12

小店区

公、教育

76大连市大连铂郡住宅竣工项目5110012411017763600017763625.040.00

中山区

77大连市商业、办国风华韵竣工项目4390021950028666600028666653.590.13

中山区公、酒店

78苏州市棠前如苑住宅竣工项目11009628260328260300028260340.740.29

高新区

79苏州市璀璨平江如苑住宅竣工项目6620717213824435700024435755.210.13

姑苏区

80无锡市无锡蠡湖金茂府住宅竣工项目124337306220476974000476944103.680.69

滨湖区

81扬州市住宅、商扬州中央都会在建项目16083224211639055400026969727.820.01

邗江区业

18/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

在建项目/新项目用地项目规划计在建建筑新开工已竣工面总累计已竣报告期

序/(总建筑面((((总投资地区项目经营业态开工项目竣面积平方容建筑面积()面积平方面积平积平方工面积平实际投号

工项目米)()积平方米平方米米)方米)额米)方米)资额

82南京市东城金茂悦二期住宅竣工项目331928298111113700011113720.240.01

江宁区

83南京市南岸潮鸣住宅竣工项目2950535407510160005101612.230.03

雨花台区

84南京市江悦光年住宅竣工项目2319350076703690007036917.370.01

浦口区

85南通市住宅、商海门紫郡在建项目71192681736910717404027290051292270.040.22

海门区业

86南通市安澜如院住宅竣工项目471436427010313000010313014.620.07

崇川区

87杭州市天青里住宅竣工项目3354150312860930008609318.820.20

拱墅区

住宅、商

88贵阳市贵阳首开紫郡业、办在建项目108290013337061854939477188001118929109.730.99

南明区

公、酒店

89厦门市住宅、商厦门领翔上郡竣工项目13055233605044202300044202364.670.00

翔安区业

90厦门市九珑岸住宅竣工项目316647528010884700010884731.960.01

同安区

91厦门市商业、办时代上城在建项目19260752040067307000011819042.290.00

翔安区公、酒店

92福州市商业、办香开连天广场竣工项目190598386011611200011611217.070.00

晋安区公

93福州市住宅、酒紫樾花园竣工项目2501416095122952200022706050.030.23

仓山区店

住宅、商

94福州市榕心映月业、办竣工项目4948915741422403400022403435.200.10

仓山区

公、酒店

19/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

在建项目/新项目用地项目规划计在建建筑新开工已竣工面总累计已竣报告期

序/总建筑面总投资地区项目经营业态开工项目竣面积(平方容建筑面积面积(平方面积(平积(平方工面积(平实际投

号)()积(平方米)工项目米平方米米)方米)米)方米)额资额

95福州市花满庭住宅竣工项目99652889942803000428037.020.00

鼓楼区

96福州市香颂花园住宅竣工项目377959070812078400012078422.200.54

晋安区

97厦门市住宅、商云启东方竣工项目89132800040775407750406264062617.340.30

湖里区业

98福州市云洲郡住宅在建项目1919002878504050102022240020278659.000.55

仓山区

99福州市香悦住宅竣工项目1806943366558210005582111.270.02

晋安区

100福州市住宅、商福州端礼著竣工项目1416539662524520005245212.410.03

晋安区业

住宅、商

101温州市香开万里业、办竣工项目13768646311067514600067514683.280.71

瓯海区

公、酒店

102温州市住宅、办首开第五大道竣工项目4861215069621009400021009145.000.17

瓯海区公

103广州市天宸原著住宅竣工项目11328913162637379800037379868.330.00

天河区

104广州市白云天奕住宅竣工项目3498010103015166300015166354.940.02

白云区

105广州市云湖壹号住宅在建项目8254914217920153321470019938750.610.07

白云区

106东莞市熙江玥庭住宅竣工项目178995440970274159370159377027412.630.09

107佛山市平湖如院住宅竣工项目82841214745282420118884011838328179752.480.52

顺德区

108海口市住宅、商美墅湾在建项目24103629810435407018110021122535.550.00

秀英区业、办公

20/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

在建项目/新项目用地项目规划计在建建筑新开工已竣工面总累计已竣报告期

序/(总建筑面地区项目经营业态开工项目竣面积平方容建筑面积()面积(平方面积(平积(平方工面积(总投资平实际投号

工项目米)(平方米)积平方米米)方米)米)方米)额资额

109成都市成都首开金茂府住宅竣工项目10820427050942382100042382192.660.14

武侯区

110成都市住宅、商首开*云著竣工项目9682329040045441700045441771.770.52

天府新区业

111成都市首开·天府琅樾住宅竣工项目460919218117318600017318622.660.18

双流区

112成都市鹭鸣北湖住宅竣工项目8246712838518044400018044428.640.17

成华区

113成都市臻礼著住宅在建项目2395047899712637126300012.830.43

成华区

114成都市中环云樾名邸住宅等竣工项目8231316627023305700023305735.940.55

成华区

115绵阳市住宅、商绵阳仙海龙湾在建项目121157461310572004500012644679.620.12

游仙区业、酒店

住宅、商

116天津市天津湾(*)业、办在建项目301660926072122389421300600944277138.400.13

河西区

公、酒店

117天津市誉东苑(*)住宅在建项目6237254695799606860007310120.670.01

东丽区

118天津市星尚广场(*)商业在建项目145652621736179361790002.820.04

武清区

119苏州市住宅、商科技城金茂府(*)竣工项目194396389063559597000559597120.150.06

高新区业

120无锡市太湖如院(*)住宅竣工项目17378221059235473100035473163.500.06

滨湖区

121苏州市云璟花园(*)住宅在建项目1026031846852733291116170015875136.340.05

常熟市

21/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

在建项目/新项目用地项目规划计在建建筑新开工已竣工面总累计已竣报告期序总建筑面总投资

地区项目经营业态开工项目/竣面积(平方容建筑面积()面积(平方面积(平积(平方工面积(平实际投号积平方米额

工项目米)(平方米)米)方米)米)方米)资额

122苏州市常熟智慧科学城住宅、商(*)在建项目2369085803468451077179600502492105.970.89常熟市业

123苏州市桃溪澜园(*)住宅等竣工项目399457629510980900010980929.970.02

姑苏区

124常州市春秋祥云如院(*)住宅竣工项目385137699610165900010165918.350.06

武进区

125南京市新悦光年(*)住宅竣工项目2370636727518150005181512.500.03

浦口区

126南京市南京首开桃园礼(*)住宅在建项目166953673050588277870277875058817.840.59鼓楼区著府

127杭州市山澜桂语(*)住宅竣工项目4515410385414587000014587031.280.10

萧山区

128台州市玖珑和玺琅樾府(*)住宅竣工项目5180416816116816100016816135.280.09温岭市

129福州市天空之城(*)住宅竣工项目11144433433146698300046698378.340.03

晋安区

130福州市(*)住宅、商熙悦府竣工项目10542223190233281400033281450.170.04

晋安区业

131福州市天悦二期(*)住宅竣工项目6268714754718754000018754056.970.25

鼓楼区

132福州市中泰广场(*)办公竣工项目115703008241902000416086.520.04

鼓楼区

133厦门市首开万科白鹭郡住宅、商(*)竣工项目589868850015364800015364834.150.04翔安区业

134厦门市璟宸府(*)住宅、商竣工项目6372216333325835800025835857.970.26

翔安区业

135厦门市保利·首开云禧(*)住宅等在建项目6878317950025010000016373868.900.26

海沧区

22/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

在建项目/新项目用地项目规划计在建建筑新开工已竣工面总累计已竣报告期

序/(总建筑面地区项目经营业态开工项目竣面积平方容建筑面积()面积((((总投资平方面积平积平方工面积平实际投号积平方米额

工项目米)(平方米)米)方米)米)方米)资额

136武汉市东武汉国风上观(*)住宅竣工项目4523212212515889900015889916.240.01

西湖区

137武汉市住宅、商东湖金茂府(*)在建项目111571507661687881000609081142.040.25

洪山区业、办公

138桂林市桂林国奥城(*)住宅、商在建项目196605356840475500486860041011532.500.00

叠彩区业

139广州市云峰原著(*)住宅竣工项目13517329683648661000048661071.860.19

开发区

140成都市景粼玖序(*)住宅在建项目95536191071315431129700030246140.980.03

龙泉驿区

141成都市紫云赋(*)住宅竣工项目6216915542224141800024141823.610.00

郫都区

142重庆市住宅、商重庆国奥村(*)竣工项目41398965218282434000082434060.310.00

两江新区业

京外合计11297960195710352676438722520540202732208748113425.0012.61

总计170930292906169341466029443353119988837933334728736962.3930.01

注：

1、项目用地面积为包括项目代征用地的总土地面积。

2、总投资额为项目的预计总投资额（含地价）。

3、在建建筑面积、新开工面积、竣工面积，均为报告期内数值。总累计竣工面积为项目历年（包含报告期）累计竣工情况。

4、在建建筑面积-新开工面积=当期复工面积。

5、标*号项目，为公司非并表合作项目。

23/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

报告期内房地产销售情况表截至目前累已售（含已序可供出售面地区项目经营业态()计销售面积预售）面积号积平方米(万平方米)(平方米)

1住宅、商业、北京市房山区熙悦观湖1366608.24572

酒店

2北京市房山区熙悦丽博住宅1169158.97298

3北京市丰台区熙悦晴翠住宅23680313.597478

4北京市丰台区璞瑅公馆住宅、商业16649615.641643

5北京市顺义区金禧璞瑅住宅23828515.663769

6北京市顺义区璞瑅润府住宅、托幼12677712.0128592

7北京市顺义区西丰乐棚改回迁房住宅596655.5355289

8北京市大兴区和悦华锦住宅25021721.97442

9北京市丰台区端礼著住宅等13862112.771634

10北京市昌平区梧桐星宸住宅、教育等1551337.314948

11北京市昌平区梧桐山语住宅1448398.0216129

12北京市密云区国樾天晟住宅582374.52378

13北京市海淀区幸福里住宅、教育14890213.48427

14北京市通州区金悦郡住宅、教育22423116.94277

15北京市朝阳区华樾国际领尚(*)住宅947919.526920

16北京市朝阳区青云上府(*)住宅1245685.102999

17住宅、商业、北京市房山区金樾和著(*)18512611.885801

办公

18北京市房山区熙湖悦著(*)住宅、教育38200532.2621041

19北京市大兴区京玺(*)住宅680663.6910541

20北京市门头沟区潭御西山(*)住宅、商业3772491.153797

21首开富力十号国际北京市顺义区(*)商业、办公1767146.515355

22北京市大兴区和悦璞云(*)住宅1266536.674845

23北京市平谷区和棠瑞著(*)住宅19829416.246032

24北京市昌平区万橡悦府(*)住宅、商业47027443.45964

25 北京市昌平区 奥森 ONE(*) 住宅 306540 26.78 18041

26北京市密云区国祥府(*)住宅、教育14251712.672411

27北京市密云区国祥云著(*)住宅1455535.235046

28北京市密云区国祥源境(*)住宅23613910.514652

29北京市朝阳区东郡汇(*)住宅10561210.381227

京内其他项目--23021

京内其他项目(*)--1288

京内合计5341883366.69245858

30沈阳市沈北新区首开国风润城住宅、商业42975641.8427420

31沈阳市沈北新区首开如院住宅、商业19077915.623190

32沈阳市沈北新区首开国风尚城住宅、商业40268812.332973

33住宅、商业、葫芦岛市连山区葫芦岛国风海岸139013717.33340

酒店

34住宅、商业、太原市小店区太原国风上观1267691123.9519805

教育

24/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告截至目前累已售（含已序可供出售面地区项目经营业态()计销售面积预售）面积号积平方米(万平方米)(平方米)

35住宅、商业、太原市小店区紫云府57001748.3013448

办公、教育

36商业、办公、大连市中山区国风华韵1979535.408989

酒店

37苏州市高新区棠前如苑住宅24260218.78560

38苏州市姑苏区璀璨平江如苑住宅21139218.282010

39无锡市滨湖区无锡蠡湖金茂府住宅39431636.152804

40南通市海门区海门紫郡住宅、商业93436448.82590

41南通市崇川区安澜如院住宅921515.674478

42杭州市拱墅区天青里住宅354413.27502

43住宅、商业、贵阳市南明区贵阳首开紫郡107080175.1912348

办公、酒店

44厦门市同安区九珑岸住宅895048.251536

45商业、办公、厦门市翔安区时代上城4042008.023048

酒店

46福州市晋安区香开连天广场商业、办公1081507.551433

47福州市仓山区紫樾花园住宅、酒店1749159.784216

48住宅、商业、福州市仓山区榕心映月19312515.95432

办公、酒店

49福州市晋安区香颂花园住宅1117498.884367

50厦门市湖里区云启东方住宅、商业385161.84371

51福州市仓山区云洲郡住宅3229439.2510777

52住宅、商业、温州市瓯海区香开万里38109033.057110

办公、酒店

53温州市瓯海区首开第五大道住宅、办公1820989.458861

54广州市白云区云湖壹号住宅18999512.3013981

55东莞市熙江玥庭住宅654044.258676

56佛山市顺德区平湖如院住宅2639636.492560

57住宅、商业、海口市秀英区美墅湾28940018.182840

办公

58成都市武侯区成都首开金茂府住宅39180429.75635

59成都市天府新区首开*云著住宅、商业40598832.7513379

60成都市成华区鹭鸣北湖住宅16792315.20640

61成都市成华区臻礼著住宅592004.732333

62成都市成华区中环云樾名邸住宅等21554018.881024

63住宅、商业、绵阳市游仙区绵阳仙海龙湾5616545.822803

酒店

64住宅、商业、天津市河西区天津湾(*)81660069.2339034

办公、酒店

65天津市东丽区誉东苑(*)住宅670555.47351

66无锡市滨湖区太湖如院(*)住宅29684523.705680

67苏州市常熟市云璟花园(*)住宅23395811.256182

68苏州市常熟市常熟智慧科学城(*)住宅、商业67751034.6134554

69苏州市姑苏区桃溪澜园(*)住宅等957888.172648

70常州市武进区春秋祥云如院(*)住宅909637.713979

71台州市温岭市玖珑和玺琅樾府(*)住宅1176249.407518

25/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告截至目前累已售（含已序可供出售面地区项目经营业态号积()计销售面积预售）面积平方米(万平方米)(平方米)

72福州市晋安区熙悦府(*)住宅、商业29759320.548379

73福州市鼓楼区天悦二期(*)住宅16580714.693003

74厦门市海沧区保利·首开云禧(*)住宅等2344357.19477

75武汉市东西湖区武汉国风上观(*)住宅1568979.914168

76武汉市洪山区东湖金茂府(*)住宅、商业、50591337.584170

办公

77桂林市叠彩区桂林国奥城(*)住宅、商业37503830.25915

78成都市郫都区紫云赋(*)住宅19878317.721168

79重庆市两江新区重庆国奥村(*)住宅、商业79669771.141326

京外其他项目--1353

京外其他项目(*)--17884

京外总计171747551109.83333266

合计225166381476.52579123

注：

1、可供出售面积为项目预计总可售面积，包括已售面积和未售面积。

2、已售（含已预售）面积为报告期当期销售面积。

3、累计销售面积为项目历年（包含报告期）累计情况。

4、所列项目不包括报告期未开盘项目；其他项目为公司各非重点项目合计。

5、标*号项目，为公司非并表合作项目。

报告期内结利情况表

单位：万平方米

序号项目名称1-6月结利面积

1梧桐山语6.65

2梧桐星宸6.07

3君礼著3.05

4金禧璞瑅0.37

5璞瑅润府2.11

6幸福里0.07

7熙悦宸著0.06

8璞瑅公馆0.35

9熙悦尚郡0.15

10熙悦观湖0.06

11熙悦晴翠0.65

京内其他项目0.16

京内合计19.74

12太原国风上观1.47

13紫云府0.52

14熙悦九里0.63

15首开国风润城2.78

16国风华韵0.98

26/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

17首开国风尚城0.22

18首开如院0.22

19安澜如院0.41

20璀璨平江如苑0.26

21扬州中央都会0.11

22海门紫郡0.06

23首开第五大道0.33

24香开万里0.66

25时代上城0.40

26紫樾花园0.38

27香颂花园0.36

28榕心映月9.40

29云洲郡0.90

30九珑岸0.16

31香开连天广场0.14

32端礼著0.08

33贵阳首开紫郡1.04

34绵阳仙海龙湾0.11

35中环云樾名邸0.23

36首开*云著0.23

37成都首开金茂府0.10

38鹭鸣北湖0.07

39云湖壹号1.37

40熙江玥庭0.61

41美墅湾0.25

京外其他项目0.27

京外合计24.76

总计44.50

报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项

□适用√不适用

三、报告期内核心竞争力分析

√适用□不适用

公司秉承首开地产多年的优良传统和丰富经验，在全国范围内成功开发了以住宅为主，包括一批国家重点项目在内的优质项目。作为具有国资背景并专注于房地产开发的领先企业，公司在诸多方面拥有行业领先优势，为公司未来发展奠定了良好的基础。

（一）公司品牌

依托首开集团及其前身企业几十年来深耕北京房地产市场所积累的深厚开发经验，公司始终践行“责任地产”的企业理念，使得“首开地产”品牌深入人心，赢得了社会各界的广泛赞誉，树立了卓著的认知度与美誉度。

如今，“首开地产”品牌影响力持续提升，已成功走出北京、迈向全国，战略版图扩展至全国十七个省、自治区、直辖市的三十余座城市，基本实现全国化布局。这一优质品牌的铸就，不仅是公司实力的彰显，更是消费者信心的坚实保障。

27/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

（二）北京区域的综合优势

作为北京市属国有房企，公司始终秉持“立足北京、服务首都”的初心与使命，三十余年来深耕京华大地。凭借对北京市场的深刻理解与深厚积淀，公司在区域内构建了显著的资源整合优势，京内项目持续贡献着稳定且重要的结算收入。

多年来，公司在北京成功开发建设了众多优质项目，对本地新房市场动态及存量资源状况拥有全面而精准的洞察。公司积极与各区主管部门保持紧密协作，深度融入城市发展进程，为区域经济社会繁荣贡献国企力量。凭借卓越的综合实力，公司已在业务规模、品牌影响力及市场占有率方面形成领先优势。同时，通过多年稳健运营，公司积累了可观的优质经营性存量资产，为公司发展奠定了坚实基础。

未来，公司将继续以北京为战略支点，坚定不移地实施“深耕北京”战略，持续巩固和扩大核心优势。依托卓越的区域整合能力，公司将积极探索新赛道、敏捷切入新业务，尤其在推进城市更新与发展商业物业经营方面，这一优势将成为业务拓展的核心支撑与强大赋能。

（三）融资能力

凭借卓越的市场信誉及与金融机构的长期友好合作，公司已与国内主要银行及多家金融机构建立了稳固互信、互利共赢的长期合作伙伴关系。这确保了公司融资渠道畅通、成本稳定、额度充裕，具备良好的融资能力，并积极运用多元化融资工具。

报告期内，公司进一步强化融资战略统筹与精细化管理，并与金融机构积极拓展与深化合作，确保了各项融资产品的成功发行。公司在报告期内继续保持国内企业最高信用评级——AAA级主体信用评级。

（四）国有股东的长期持续支持公司控股股东首开集团作为北京市属重要企业，以“服务国资国企改革发展，打造全国领先的非经营性资产管理处置平台；探索超大型城市内涵式发展新路径，力争成为城市有机更新综合服务企业”为发展定位，雄厚的国资背景为公司稳健发展筑牢根基、提供坚实支撑。

报告期内，首开集团在资金与业务资源等多维度全力支持上市公司发展。资金层面，首开集团为公司提供60亿元借款额度循环使用，有效保障公司资金流动性与长期发展需求。业务层面，首开集团持有丰富的非经营性资产与城市更新业务资源，双方已逐步构建起协同发展的业务模式，为公司持续拓展业务版图、实现高质量发展提供有力支撑。

四、报告期内主要经营情况

(一)主营业务分析

1、财务报表相关科目变动分析表

单位：元币种：人民币

科目本期数上年同期数变动比例（%）

营业收入11627735609.3218039049312.69-35.54%

营业成本10888260038.3715804132495.52-31.10%

销售费用312993075.84456525118.27-31.44%

管理费用300475495.68379962119.57-20.92%

财务费用1572237710.681621314892.46-3.03%

研发费用985794.781908155.56-48.34%

经营活动产生的现金流量净额1023386255.527088335918.10-85.56%

投资活动产生的现金流量净额-73398156.00-569036222.78-

筹资活动产生的现金流量净额-5226610647.67-9999998867.90-

营业收入变动原因说明：本期房屋集中交付项目减少，房屋销售收入减少营业成本变动原因说明：本期房屋集中交付项目减少，相应结转成本减少销售费用变动原因说明：受房屋收入结转减少的影响销售代理费减少

管理费用变动原因说明：公司持续强化管理费用管控力度，本期管理费用有所降低财务费用变动原因说明：公司通过归还高息债务降低融资成本等手段，实现公司利息费用总额有所降低

28/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

研发费用变动原因说明：产品标准化等研究支出略有降低

经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：虽然本期公司往来款现金流入有所增加，但本年度销售规模降低幅度较大，造成销售商品、提供劳务收到的现金下降加快，导致本期经营活动现金流入大幅降低；同时相比去年同期本年支付的往来款有所增加造成本期经营活动现金流出也有所增加；以上原因造成本期经营活动产生的净流入相比去年同期大幅降低。

投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期投资活动现金流入相比上年同期有所增加，同时，投资活动流出相比去年同期大幅降低，造成本年度投资性活动现金净额增加。

筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期取得借款现金流入相比去年同期大幅增加，虽然本期筹资活动产生流出有所增加，但筹资活动现金流出增加额低于借款取得现金的增加额，导致本年筹资活动产生的现金净额相比去年同期有所增加。

2、本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明

□适用√不适用

(二)非主营业务导致利润重大变化的说明

□适用√不适用

(三)资产、负债情况分析

√适用□不适用

1、资产及负债状况

单位：元币种：人民币本期期末上年期末本期期末金数占总资数占总资额较上年期项目名称本期期末数上年期末数情况说明产的比例产的比例末变动比例

（%）（%）（%）

存货80032424135.6543.8286548746853.3844.43-7.53%-主要是温州中庚

合同资产8578078.000.00-0.00100.00%合同资产增加形成

长期股权26993935148.5214.7828470486435.7014.62-5.19%-投资主要是本期启动

在建工程3368926.780.00-0.00100.00%项目装修改造形成主要是本期项目

合同负债7516501517.984.1214073211268.457.22-46.59%结转收入减少合同负债形成

长期借款25065084998.2613.7223326540858.5311.987.45%主要是本期新增保证借款形成主要是本期北京

1843082053.791.01845851236.480.43117.90%熹泰房地产开发应收账款

有限公司转让土地形成应收款主要是应收联合

长期应收1117569175.470.611901004400.060.98-41.21%营企业长期往来款款减少形成

应付职工27414421.640.0239493934.750.02-30.59%主要是本期支付薪酬薪酬形成

29/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

主要是本期支付

应交税费986881878.990.541515904964.480.78-34.90%应交土增税和所得税形成

预计负债-0.001350000.000.00-100.00%主要是本期完成未决诉讼形成主要是摊销计入当期损益及项目

递延收益33367496.880.0254325046.960.03-38.58%递延收益冲减投资性房地产成本形成

其他权益3900000000.002.146760000000.003.47-42.31%主要是本期归还工具永续债形成

永续债3900000000.002.146760000000.003.47-42.31%

其他应收41971544360.6822.9841727387027.2221.420.59%-款一年内到

期的非流22744693939.0412.4522391976178.8611.501.58%-动负债

应付债券50452227460.7427.6251501511726.9426.44-2.04%-

2、境外资产情况

□适用√不适用

3、截至报告期末主要资产受限情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末账面余额期末账面价值受限类型受限原因详见本财务报表附注

货币资金616599601.14616599601.14其他之现金流量表补充资料的说明

存货8746449842.307687787504.20抵押贷款抵押

应收账款465433.29465433.29抵押贷款抵押

固定资产1291513062.15755098503.33抵押贷款抵押

长期股权投资286040000.00286040000.00质押股权质押

投资性房地产4070575376.843047982355.93抵押贷款抵押

合计15011643315.7212393973397.89//

4、其他说明

□适用√不适用

(四)投资状况分析

1、对外股权投资总体分析

√适用□不适用

30/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

(1)公司投资情况

报告期内投资总额（万元）45850.00

投资额增减变动数（万元）-46469.47

上年同期投资额（万元）92319.47

投资额增减幅度（%）-50.34%

(2)被投资的公司情况

被投资的公司名称主要经营活动股权取得比例报告期内出资额（万元）出资方式

北京开创金润置业有限公司房地产开发经营-1250.00货币出资

北京尊泰置业有限公司房地产开发经营100%44600.00货币出资

(1)重大的股权投资

□适用√不适用

(2)重大的非股权投资

□适用√不适用

(3)以公允价值计量的金融资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

本期公允价值计入权益的累计本期计提本期出售/赎资产类别期初数本期购买金额其他变动期末数变动损益公允价值变动的减值回金额

私募基金1521032652.99-35975837.08--30000000.0061337222.2054695255.551508414849.26

其他1500000.00------1500000.00

合计1522532652.99-35975837.08--30000000.0061337222.2054695255.551509914849.26证券投资情况

□适用√不适用证券投资情况的说明

31/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

□适用√不适用私募基金投资情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币计入权益的本期计

本期公允价值本期出售/赎资产类别期初数累计公允价提的减本期购买金额其他变动期末数变动损益回金额值变动值

中信并购投资基金（深圳）200830553.227514621.12---11157840.5811157840.58208345174.34

合伙企业（有限合伙）

深圳市信中龙成投资合伙企68400746.31-58138659.70---43537414.9743537414.9710262086.61业（有限合伙）芜湖融德高和投资中心（有0.00------0.00限合伙）

芜湖远翔天祥投资管理中心175749141.18------175749141.18（有限合伙）

芜湖美和城市更新投资中心282405122.29------282405122.29

合伙企业（有限合伙）

中粮高和（天津）并购基金0.00------0.00

一号合伙企业（有限合伙）

芜湖远澈琅宸股权投资合伙0.00------0.00企业（有限合伙）

芜湖首茂悦和股权投资合伙185785535.781273801.50-----187059337.28企业（有限合伙）

金石成长股权投资（杭州）207861554.2113374400.00--30000000.006641966.65-244593987.56

合伙企业（有限合伙）

芜湖和美股权投资合伙企业400000000.00------400000000.00（有限合伙）

合计1521032652.99-35975837.08--30000000.0061337222.2054695255.551508414849.26

32/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

衍生品投资情况

□适用√不适用

(五)重大资产和股权出售

□适用√不适用

(六)主要控股参股公司分析

√适用□不适用

主要子公司及对公司净利润影响达10%以上的参股公司情况

□适用√不适用报告期内取得和处置子公司的情况

√适用□不适用公司名称报告期内取得和处置子公司方式对整体生产经营和业绩的影响

北京宸泰置业有限公司投资设立-

北京卓第商业管理有限公司投资设立-

北京朗启商业管理有限公司投资设立-其他说明

□适用√不适用

(七)公司控制的结构化主体情况

□适用√不适用

五、其他披露事项

(一)可能面对的风险

√适用□不适用

1、市场风险近年来，我国房地产市场供求关系发生重大变化，部分项目、部分城市出现局部供过于求情形，导致房地产销售和价格出现较大幅度回落。综合各种因素看，我国房地产业正处于发展阶段变化的重要节点，新旧模式转换需要时间，市场行为逻辑转变也需要时间。

面对挑战，公司迎难而上，积极部署：一方面，创新优化项目营销策略，全力推动销售去化；另一方面，密切跟踪并积极研判重点城市土地市场机遇，战略布局，在保障合理利润的前提下，积极参与土地竞拍，力争获取一定规模的新增土地储备。

2、资金风险

公司目前负债率较高、债务结构仍需优化。

针对上述风险，公司将统筹提升资产周转与效益，积极创新融资工具与模式、提高资金利用效率、强化全员资金成本意识，在稳固与授信银行良好合作的基础上，积极拓展与各类投资机构的战略合作，确保公司现金流的持续稳健与安全。

3、经营风险

公司市场份额收缩、获取新项目减少、新项目储备不足；少数合作开发项目因合作方出现资

金周转压力，影响了合作开发项目的运营和融资工作。

针对上述风险，公司将积极把握政策机遇，统筹优化量价策略，全力攻坚销售回款。公司将深化市场趋势研判与竞品动态追踪，强化过程督导，坚持效益最大化原则。对于缺乏市场竞争力

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的住宅项目，将采取措施加速去化；对于非核心区域的空置商办等滞重资产，力争尽快处置。针对核心区位资产，则结合公司财务状况，统筹平衡利润目标与去化效率。与此同时，公司将加强对合作方“或有风险”的前瞻性管控，构建跨部门联动机制，审慎研判风险性质及潜在影响，力争将潜在风险控制在合理区间内。

(二)其他披露事项

□适用√不适用

第四节公司治理、环境和社会

一、公司董事、高级管理人员变动情况

√适用□不适用姓名担任的职务变动情形变动原因变动原因说明

赵龙节总经理离任工作调动-

李捷总经理聘任工作调动-

刘安副总经理离任退休-

李岩副总经理离任工作调动-

屠楚文董事离任个人原因-

高士尧董事会秘书离任工作调动-

钟宁董事会秘书聘任工作调动-

李岩董事长离任工作调动-

公司董事、高级管理人员变动的情况说明

√适用□不适用公司于2026年1月6日披露了《关于公司总经理辞任暨聘任总经理的公告》（临2026-

001），公司总经理赵龙节先生因工作调整原因，辞去公司总经理职务。公司董事李捷先生担任总经理职务。

公司于2026年3月2日披露了《关于公司高级管理人员辞职的公告》（2026-011），公司副总经理刘安先生因达到退休年龄，辞去副总经理职务。

公司于2026年3月19日披露了《关于公司高级管理人员辞职的公告》（2026-013），公司副总经理李岩先生因工作调整原因，辞去副总经理职务。

公司于2026年4月3日披露了《关于公司董事辞职的公告》（2026-015），公司董事屠楚文先生因个人原因辞去公司董事职务。

公司于2026年4月29日披露了《关于董事会秘书辞职的公告》（2026-026），公司董事会秘书高士尧女士因工作调整，辞去公司董事会秘书职务。

公司于2026年4月29日披露了《关于聘任董事会秘书及证券事务代表的公告》（2026-

028），钟宁先生担任公司董事会秘书职务。

公司于2026年6月11日披露了《关于公司董事长辞职的公告》（2026-035），公司董事长李岩先生因工作调整原因，辞去公司法定代表人、董事长、董事及董事会专门委员会相关职务。

报告期内，董事、高级管理人员的离任（含变更）人数：6人，离任（含变更）人数占报告期初全体董事、高级管理人员总人数33%。

报告期后，公司于2026年8月12日披露了《2026年第三次临时股东会决议公告》（2026-

050），公司召开2026年第三次临时股东会，选举王世忠先生、赵龙节先生、李捷先生、王宏伟

先生、张国宏先生五人为第十一届董事会非独立董事，选举李大进先生、秦虹女士、王艳茹女士三人为公司第十一届董事会独立董事，与公司职工代表大会选举的职工董事陈刚先生共同组成公

司第十一届董事会。其中，王世忠先生、陈刚先生为新任职董事会成员。

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公司于2026年8月13日披露了《第十一届董事会第一次会议决议公告》（2026-051），公司召开第十一届董事会第一次会议，选举公司董事王世忠先生为公司董事长，代表公司行使《中华人民共和国公司法》以及《公司章程》赋予的公司董事长、法定代表人职责。

二、利润分配或资本公积金转增预案

半年度拟定的利润分配预案、公积金转增股本预案是否分配或转增否

每10股送红股数（股）-

每10股派息数(元)（含税）-

每10股转增数（股）-利润分配或资本公积金转增预案的相关情况说明

-

三、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响

(一)相关股权激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的

□适用√不适用

(二)临时公告未披露或有后续进展的激励情况股权激励情况

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用员工持股计划情况

□适用√不适用其他激励措施

□适用√不适用

四、纳入环境信息依法披露企业名单的上市公司及其主要子公司的环境信息情况

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

五、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况

√适用□不适用报告期，公司继续做好巩固拓展脱贫攻坚成果、助力乡村振兴工作，派驻帮扶工作小组人员、履行第一书记职责。各级单位大力弘扬脱贫攻坚精神，本着真心实意为民办事、实实在在为民解忧的理念，将巩固脱贫攻坚成果同乡村振兴有效衔接。

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第五节重要事项

一、承诺事项履行情况

(一)公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期内的承诺事项

√适用□不适用是否有是否及如未能及时履行如未能及时承诺承诺承诺承诺承诺承诺履行期时严格应说明未完成履履行应说明背景类型方内容时间期限限履行行的具体原因下一步计划

在首开集团作为首开股份控股股东期间，首开集团及下属子公司（不含首开股份）在中国境内（不含解决同首开长期中国香港、澳门和台湾地区）将不以任何方式（包否-是--业竞争集团有效

括但不限于其单独经营、控股、控制或可施加重大

影响）新增商品房开发项目。

原项目处于收尾阶段的海南燕海，其原开发的“富与重颐花园小区”项目于2007年9月竣工，但“富颐花大资解决同首开园小区”长期项目尚余部分住宅没有销售完毕，对于海否-是--产重业竞争集团有效南燕海，首开集团承诺该公司不再以任何形式新增组相房地产开发业务。

关的

在首开集团作为首开股份控股股东期间，首开集团承诺及首开集团全资、控股子公司不以任何形式（包括但不限于其单独经营、控股、控制或可施加重大影解决同首开长期

响）新增以经营为目的的持有型商业物业。首开集否-是--业竞争集团有效

团及首开集团全资、控股子公司原拥有的以经营为

目的的持有型物业若进行处置，在同等条件下，首开股份有优先受让权。

二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况

□适用√不适用

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三、违规担保情况

□适用√不适用

四、半年报审计情况

□适用√不适用

五、上年年度报告非标准审计意见涉及事项的变化及处理情况

□适用√不适用

六、破产重整相关事项

□适用√不适用

七、重大诉讼、仲裁事项

√本报告期公司有重大诉讼、仲裁事项□本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项

(一)诉讼、仲裁事项已在临时公告披露且无后续进展的

√适用□不适用事项概述及类型查询索引2024年5月25日《关于诉讼事项的公告》（公告编号：临公司子公司苏州平泰置业有限公2024-047），2025年6月20日《关于公司涉及诉讼的进展司与金科集团苏州房地产开发有公告》（公告编号：2025-057），2025年9月11日《关于限公司合同纠纷案涉及诉讼的进展公告》（公告编号：临2025-078）具体内容

详见 http://www.sse.com.cn/。

2025年6月6日《关于累计诉讼、仲裁事项的公告》（公公司与富力瑞康有限公司合同纠告编号：临2025-045）、2026年3月11日《关于累计诉纷案讼、仲裁事项的公告》（公告编号：2026-012）具体内容详

见 http://www.sse.com.cn/。

公司与北京富力通达房地产开发有限公司、富力瑞康有限公司、北2025年6月6日《关于累计诉讼、仲裁事项的公告》（公京富力城房地产开发有限公司合 告编号：临 2025-045）具体内容详见 http://www.sse.com.cn/。

同纠纷案公司子公司北京城市开发集团有2025年6月6日《关于累计诉讼、仲裁事项的公告》（公限责任公司与赵某合同纠纷案 告编号：临 2025-045）具体内容详见 http://www.sse.com.cn/。

公司与北京远和置业有限公司合2026年3月11日《关于累计诉讼、仲裁事项的公告》（公同纠纷案 告编号：2026-012）具体内容详见 http://www.sse.com.cn/。

北京利盛源建筑物拆除有限公司与公司子公司北京融泰房地产开2025年6月6日《关于累计诉讼、仲裁事项的公告》（公发有限公司、中基发展建设工程告编号：临 2025-045）具体内容详见 http://www.sse.com.cn/。

有限责任公司、中建城市建设发展有限公司建设工程合同纠纷案浙江华宇基础工程有限公司与公司子公司温州首开中庚实业有限2025年6月6日《关于累计诉讼、仲裁事项的公告》（公公司、中庚汇建设发展有限公司、告编号：临 2025-045）具体内容详见 http://www.sse.com.cn/。

郑某某、薛某某建设工程合同纠纷北京市昌平一建建筑有限责任公2025年6月6日《关于累计诉讼、仲裁事项的公告》（公司与公司建设工程合同纠纷案 告编号：临 2025-045）具体内容详见 http://www.sse.com.cn/。

37/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告富力瑞康有限公司与公司合同纠2026年3月11日《关于累计诉讼、仲裁事项的公告》（公纷案 告编号：2026-012）具体内容详见 http://www.sse.com.cn/。

温州城建集团股份有限公司与公2026年3月11日《关于累计诉讼、仲裁事项的公告》（公司子公司温州首开中庚实业有限告编号：2026-012）具体内容详见 http://www.sse.com.cn/。

公司建设工程合同纠纷案北京城建北方集团有限公司与公2026年3月11日《关于累计诉讼、仲裁事项的公告》（公司子公司成都首开宜泰置业有限告编号：2026-012）具体内容详见 http://www.sse.com.cn/。

公司建设工程合同纠纷案

(二)临时公告未披露或有后续进展的诉讼、仲裁情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币

报告期内：

诉讼(仲诉讼诉讼

起诉(诉讼()诉讼(仲裁)是否(仲裁)申应诉（被申请）仲裁

)仲裁裁)涉及形成预诉讼(仲裁)进展情况判决请方方基本类型金额计负债执行情况及金额情况

被告：平潭和景2026年5月22日，苏州市中级人北京首股权投资合伙企案外人民法院作出一审判决驳回原告诉

都开发业（有限合伙）；诉

执行异1128.62-讼请求。公司已向江苏省高级人民-股份有第三人：金科集讼

议之诉法院提起上诉，案件正在二审程序限公司团房地产开发有中。

限公司

被告：平潭和景2026年5月22日，苏州市中级人北京首股权投资合伙企案外人民法院作出一审判决驳回原告诉

都开发业（有限合伙）；诉

执行异2633.43-讼请求。公司已向江苏省高级人民-股份有第三人：金科集讼

议之诉法院提起上诉，案件正在二审程序限公司团房地产开发有中。

限公司

2026年4月27日，福建省高级人

案件福州首民法院作出维持原判的二审判决。

中庚置业集团有正在

开中庚诉合同纠19485.26-福州首开中庚投资有限公司已申限公司、福建中执行

投资有讼纷请强制执行，福州市中级人民法院庚置业有限公司限公司已于2026年7月8程序日决定立案执中行，案件正在执行程序中。

2026年6月2日，北京市顺义区

人民法院判决如下：一、北京怀建集团有限公司于本判决生效后七日内给付宏发建设有限公司工程款15832788.84元并给付利息（以宏发建北京盈富瑞泰房建设工15832788.84元为基数，自2025年诉

设有限地产开发有限公程合同2458.50-2月11日起以全国银行间同业拆-讼公司司纠纷借中心公布的同期贷款市场报价利率为标准计算至实际支付之日止）；二、北京盈富瑞泰房地产开发有限公司对北京怀建集团有限

公司上述债务承担连带责任；三、北京怀建集团有限公司于本判决

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生效后七日内退还宏发建设有限公司安全文明保证金50000元；

四、驳回宏发建设有限公司其他诉讼请求。北京盈富瑞泰房地产开发有限公司已就本案申请上诉，目前案件在二审程序中。

福州地

铁置业福州祯泰置业有仲合同纠5147.29-案件在仲裁程序中-有限公限公司裁纷司建设工北京首开亿信置诉

宋某程合同7156.54-案件在一审程序中-业股份有限公司讼纠纷

因部分案件尚未作出最终判决，部分诉讼案件正在执行程序中，目前尚无法判断案件对公司本期利润或期后利润的影响。

(三)其他说明

□适用√不适用

八、上市公司及其董事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违规、受到处罚及整改情况

□适用√不适用

九、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明

□适用√不适用

十、重大关联交易

(一)与日常经营相关的关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

√适用□不适用

（1）经公司第十届董事会第六十一次会议批准，2026年公司预计日常关联交易的金额为不

超过16000万元人民币，报告期实际发生额为3030.74万元。未超过董事会批准的额度。

关联交易类别2026年预计发生额(万元)2026年实际发生额(万元)

向关联人采购商品接受劳务(支付物7500.002513.00

业管理费)

出售商品、提供劳务1000.0035.75

向关联人出租房产1000.00375.73

向关联人承租房产6500.00106.26

合计16000.003030.74

（2）经公司第十届董事会第六十一次会议批准，2026年度公司拟向控股股东首开集团支付

的担保费用总额为不超过6150.00万元。报告期，公司实际支付的担保费总额为0元，未超过董事会批准的额度。

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（3）经公司第九届董事会第十六次会议及2020年第一次临时股东大会批准，公司全资子公

司首开商管与控股股东首开集团及其全资子公司北京首开天鸿集团有限公司签署房屋租赁合同，承租房产四处，租期十年；四处房产承租期间租金总额为83811.19万元。本报告期，实际支付

7248.30万元。

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

(二)资产收购或股权收购、出售发生的关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

4、涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况

□适用√不适用

(三)共同对外投资的重大关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

(四)关联债权债务往来

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

√适用□不适用公司2026年第一次临时股东会审议通过《关于公司向控股股东北京首都开发控股（集团）有限公司申请60亿元借款额度的议案》，该额度于本报告期内循环使用。

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3、临时公告未披露的事项

√适用□不适用

单位：元币种：人民币向关联方提供资金关联方向上市公司提供资金关联方关联关系期初余额拆出收回利息期末余额期初余额拆入归还利息期末余额

北京碧和信泰置业有限公司联营公司1097900297.32-35000000.00-1062900297.32-----

北京滨湖恒兴房地产开发有限公司联营公司842295496.58---842295496.58-----

北京昌信硕泰置业有限公司联营公司15434074.22--158877.7815592952.00-----

北京城安辉泰置业有限公司联营公司-----40000000.00---40000000.00

北京城志置业有限公司联营公司613205844.44---613205844.44-----

北京房地钧洋房地产开发有限公司联营公司460543911.50--8455700.96468999612.46-----

北京和信丰泰置业有限公司联营公司-----580800000.00---580800000.00

北京和信金泰房地产开发有限公司联营公司-----102567613.35---102567613.35

北京和信仁泰置业有限公司联营公司-----243902650.39---243902650.39

北京和信兴泰房地产开发有限公司联营公司-----107643874.27---107643874.27

北京厚泰房地产开发有限公司联营公司-----37754546.00-9600000.00-28154546.00

北京辉广企业管理有限公司联营公司61236000.00---61236000.00-----

北京金谷创信置业有限责任公司联营公司111676755.30203940000.00--315616755.30-----

北京金开连泰房地产开发有限公司联营公司-----7289436.59---7289436.59

北京金良兴业房地产开发有限公司联营公司56988430.54---56988430.54-----

北京金旭开泰房地产开发有限公司联营公司-----100915637.48--754166.67101669804.15

北京开创金润置业有限公司联营公司1130468595.53---1130468595.53-----

北京朗泰房地产开发有限公司联营公司-----757500000.00---757500000.00

北京龙万华开房地产开发有限公司联营公司-----54600000.00-2600000.00-52000000.00

北京诺德兴泰置业有限公司联营公司-----158542416.6710000000.00--168542416.67

北京尚泰信华房地产开发有限公司联营公司-----108930000.00-7337500.00-101592500.00股东的子

北京世安住房股份有限公司-----12552703.39---12552703.39公司

北京首城置业有限公司联营公司424102791.06--7333053.12431435844.18-----

北京首都开发控股（集团）有限公司母公司-----3400676693.494600000000.003868594861.1168665972.224200747804.60股东的子

北京首开城市运营服务集团有限公司-----200025611.11-537833.334635611.11204123388.89公司

北京首开寸草养老服务有限公司联营公司6016462.77--116021.716132484.48-----

北京首开东成城市更新建设运营有限股东的子-----800000000.00800000000.00818502222.2218502222.22800000000.00公司公司

北京首开龙湖盈泰置业有限公司联营公司756950000.0017000000.00--773950000.00-----

北京首开美驰房地产开发有限公司合营公司898320860.63---898320860.63-----

北京首开万科和泰置业有限公司联营公司622203111.56---622203111.56-----

北京首开万科置业有限公司联营公司-----305574254.45---305574254.45

41/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

北京首开旭泰房地产开发有限责任公

联营公司-----976289263.83---976289263.83司

北京潭柘兴业房地产开发有限公司联营公司955905929.40---955905929.40-----

北京腾泰亿远置业有限公司联营公司225500000.00---225500000.00-----

北京万城永辉置业有限公司联营公司-----121874461.11---121874461.11

北京万龙华开房地产开发有限公司联营公司537138769.60-2500000.00-534638769.60-----

北京祥晟辉年置业有限公司联营公司-----120000000.00---120000000.00

北京祥鼎置业有限公司联营公司100432285.41--2237801.04102670086.45-----

北京祥之源置业有限公司联营公司-----120000000.00---120000000.00

北京兴和航泰置业有限公司联营公司24710933.33--374066.6725085000.00-----

北京怡畅置业有限公司联营公司238982958.14--6014509.33244997467.47-----

北京怡城置业有限公司联营公司-----750000000.00-450000000.00-300000000.00

北京怡和置业有限公司联营公司-----884928000.0042900000.00847862831.31-79965168.69

北京永安佑泰房地产开发有限公司联营公司430770092.97---430770092.97-----

北京友泰房地产开发有限公司联营公司724818450.66---724818450.66-----

北京祐泰通达房地产开发有限公司联营公司1859462494.61---1859462494.61-----

北京毓锦置业有限公司联营公司-----20120000.00---20120000.00

北京远和置业有限公司联营公司334155293.36--5361433.68339516727.04-

北京正德丰泽房地产开发有限公司联营公司97977600.06---97977600.06

北京知泰房地产开发有限责任公司联营公司-----217267733.45---217267733.45

北京中海盈璟房地产开发有限公司联营公司-----509744678.20---509744678.20

北京住总首开置业有限公司合营公司-----500728513.94-5015000.00-495713513.94

北京卓开旭泰房地产开发有限公司联营公司668517556.71--11753450.31680271007.02

常熟耀泰房地产有限公司联营公司163587168.42---163587168.42

常州悦府房地产开发有限公司联营公司121273775.41-34300000.00-86973775.41

成都辰华置业有限公司联营公司-----1235255.0714500000.00--15735255.07

成都辰启置业有限公司联营公司-----150844837.90-43600000.00-107244837.90

成都龙湖锦祥置业有限公司联营公司-----31407888.32---31407888.32

成都旭泰置业有限公司联营公司-----245000000.00---245000000.00

福建省大广汽车城发展有限公司联营公司-----213070000.00---213070000.00

福州市鸿腾房地产开发有限公司联营公司35475000.00---35475000.00

福州中泓盛实业有限公司联营公司418272000.00-8000000.00-410272000.00

福州中泰投资有限公司联营公司-----798000000.00---798000000.00

广州市君庭房地产有限公司联营公司-----274525600.00-7810000.00-266715600.00

杭州绿城浙兴置业有限公司联营公司-----392815340.13--495163.73393310503.86

开茂置业（杭州）有限公司联营公司-----684088773.15--7023805.56691112578.71

南京嘉泰筑茂置业有限公司联营公司-----386825637.16--3221755.51390047392.67

南京筑浦振业房地产开发有限公司联营公司------8000000.00--8000000.00

宁波金郡房地产信息咨询有限公司联营公司-----38437855.36---38437855.36

厦门沧珩实业有限公司联营公司735232529.35---735232529.35

厦门煊泰置业有限公司联营公司1010282942.62-29400000.00-980882942.62

厦门莹泰置业有限公司联营公司426846454.8236449159.6114137506.00-449158108.43

42/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

厦门跃泰置业有限公司联营公司87822585.85---87822585.85

厦门兆淳置业有限公司联营公司-----94775000.00---94775000.00

厦门琸泰置业有限公司联营公司19600000.00---19600000.0050916583.47-1282820.00-49633763.47

上海众承房地产开发有限公司联营公司185524304.71---185524304.71

深圳市熙梁投资发展有限公司联营公司33128112.30---33128112.30

苏州安茂置业有限公司联营公司-----65051456.97---65051456.97

苏州隆泰置业有限公司联营公司-----982387402.30---982387402.30

苏州首龙置业有限公司联营公司88549752.9339690000.0015680000.00-112559752.93

台州环茂置业有限公司联营公司-----283500000.0013500000.00--297000000.00

台州兆汇房地产有限公司联营公司-----103440000.00---103440000.00

台州兆裕房地产有限公司联营公司134731765.74-136527941.171796175.430.00

天津海景实业有限公司联营公司982892777.75-536197916.6717083819.44463778680.52

芜湖首开高和投资管理有限公司联营公司-----4091500.00---4091500.00

武汉明泰置业有限公司联营公司242738611.11---242738611.11

武汉首茂城置业有限公司联营公司1110099000.00-17000000.00-1093099000.00

重庆国奥实业发展有限公司联营公司-----100000000.00---100000000.00

合计19091771776.71297079159.61828743363.8460684909.4718620792481.9516140641217.555488900000.006062743067.97103298697.0215670096846.60

1）报告期内，首开集团为支持公司经营，将其资金出借给公司使用；同时公司也向首开集团偿还了部分借款。2）公司以股东借款方式，按照持股比例与合作企业向

关联债权债务形成原因合作开发项目共同进行投资。

关联债权债务对公司经营成果及财务状况的影响公司关联债权债务规模较大，增加了应收应付款项余额。公司向合作项目提供股东借款，收取一定的资金占用费，减少了财务费用。

(五)公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务

□适用√不适用

(六)其他重大关联交易

□适用√不适用

(七)其他

□适用√不适用

十一、重大合同及其履行情况

(一)托管、承包、租赁事项

√适用□不适用

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1、托管情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币托管起始托管终止托管是否关关联委托方名称受托方名称托管资产情况日日收益联交易关系首开集团避免同业竞争承诺列举的尚未处置的其拥有的从事商品房开发的全2025年12027年12控股首开集团首开股份375是

资、控股、参股子公司的股权（除境外公司）以及首开集团持有型物业资产月1日月31日股东托管情况说明

通过《托管协议》，首开集团进一步履行了公司向首开集团发行股票购买重大资产时首开集团做出的避免同业竞争承诺，促进了同业竞争问题的有效解决，符合公司和全体股东的利益。本期《托管协议》托管期限为2025年1月1日至2027年12月31日。

2、承包情况

□适用√不适用

3、租赁情况

□适用√不适用

(二)报告期内履行的及尚未履行完毕的重大担保情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）担保方担保是担保发生担保物是否为与上市(担保担保否已经担保是担保逾期反担保关联担保方被担保方担保金额日期协议担保类型（如关联方公司的)起始日到期日履行完否逾期金额情况关系签署日有）担保关系毕

首开股公司本福州中泰投68000000.002024/7/252024/7/252029/7/25参股公一般保证无否否0无是份部资有限公司司

首开股公司本北京和信金993250000.002022/12/182022/12/182055/9/15参股公一般保证无否否0无是份部泰房地产开司

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发有限公司

首开股公司本常熟虞茂置123471000.002025/8/262025/8/262030/3/5一般保证无否否0参股公无是份部业有限公司司

首开股公司本厦门沧珩实229320000.002025/7/242025/7/242031/7/24一般保证无否否0参股公无是份部业有限公司司

首开股公司本北京怡畅置239200000.002025/10/312025/10/312033/10/31参股公一般保证无否否0无是份部业有限公司司

报告期内担保发生额合计（不包括对子公司的担保）

报告期末担保余额合计（A）（不包括对子公司的担保） 1653241000.00公司对子公司的担保情况

报告期内对子公司担保发生额合计500000000.00

报告期末对子公司担保余额合计（B） 10265252679.72

公司担保总额情况（包括对子公司的担保）

担保总额（A+B） 11918493679.72

担保总额占公司净资产的比例(%)231.42%

其中：

为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额（C） -

直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债务担保金额（D） 9698465848.71

担保总额超过净资产50%部分的金额（E） 9343421985.12

上述三项担保金额合计（C+D+E） 19041887833.83

未到期担保可能承担连带清偿责任说明-

担保情况说明-

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(三)其他重大合同

□适用√不适用

十二、募集资金使用进展说明

□适用√不适用

十三、其他重大事项的说明

√适用□不适用

根据金融工具相关准则和《永续债相关会计处理的规定》（财会〔2019〕2号），对发行的永续债等金融工具，公司依据所发行金融工具的合同条款及其所反映的经济实质而非仅以法律形式，结合金融资产、金融负债和权益工具的定义，在初始确认时将该等金融工具或其组成部分分类为金融资产、金融负债或权益工具。

在资产负债表日，对于归类为权益工具的金融工具，其利息支出或股利分配作为公司的利润分配，其回购、注销等作为权益的变动处理；对于归类为金融负债的金融工具，其利息支出或股利分配按照借款费用进行处理，其回购或赎回产生的利得或损失等计入当期损益。

期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具的基本情况：

单位：元币种：人民币会计股利率或到期日或发行在外的金融工具发行时间金额分类利息率续期情况

安联资管-首开股份债权投权益

2023.8.75.50%900000000.00无

资计划（二期）工具首开股份关于向控股股东进权益

2025.9.303.90%3000000000.00无

行永续债权融资的关联交易工具

合计3900000000.00

第六节股份变动及股东情况

一、股本变动情况

(一)股份变动情况表

1、股份变动情况表

报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。

2、股份变动情况说明

□适用√不适用3、报告期后到半年报披露日期间发生股份变动对每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）

□适用√不适用

4、公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容

□适用√不适用

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(二)限售股份变动情况

□适用√不适用

二、股东情况

(一)股东总数：

截至报告期末普通股股东总数(户)127633

截至报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户）-

(二)截至报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表

单位：股

前十名股东持股情况（不含通过转融通出借股份）

持有有限质押、标记或冻股东名称报告期内增比例期末持股数量售条件股结情况股东性质（全称）减(%)份数量股份状态数量北京首都开发控股（集0121558404847.120无0国有法人团）有限公司

北京首开天鸿集团有限01427142905.530无0国有法人公司

苏州信托有限公司－苏

信财富·富诚 K1602单 0 67508253 2.62 0 无 0 其他一资金信托陕西省国际信托股份有

限公司－陕国投·汇祥

110612336812.370无0其他号定向投资集合资金

信托计划

香港中央结算有限公司12341935280829241.090无0其他中国工商银行股份有限

公司－南方中证全指房-896768100542420.390无0其他地产交易型开放式指数证券投资基金

于剑832060083206000.320无0境内自然人

谭运电500000050000000.190无0境内自然人

方振华490600049060000.190无0境内自然人

高盛国际－自有资金389979038997900.150无0境外法人

前十名无限售条件股东持股情况（不含通过转融通出借股份）持有无限售条件流通股份种类及数量股东名称股的数量种类数量

北京首都开发控股（集团）有限公司1215584048人民币普通股1215584048北京首开天鸿集团有限公司142714290人民币普通股142714290

苏州信托有限公司－苏信财富·富诚 K1602单 67508253 人民币普通股 67508253一资金信托

陕西省国际信托股份有限公司－陕国投·汇祥

1161233681人民币普通股61233681号定向投资集合资金信托计划

香港中央结算有限公司28082924人民币普通股28082924

中国工商银行股份有限公司－南方中证全指10054242人民币普通股10054242房地产交易型开放式指数证券投资基金于剑8320600人民币普通股8320600谭运电5000000人民币普通股5000000

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方振华4906000人民币普通股4906000

高盛国际－自有资金3899790人民币普通股3899790

前十名股东中回购专户情况说明-

上述股东委托表决权、受托表决权、放弃表-决权的说明

以上股东中，北京首都开发控股（集团）有限公司持有北京首上述股东关联关系或一致行动的说明开天鸿集团有限公司100%股权。除此以外，本公司未知上述股东是否存在其他关联关系或一致行动关系。

表决权恢复的优先股股东及持股数量的说明-

持股5%以上股东、前十名股东及前十名无限售流通股股东参与转融通业务出借股份情况

□适用√不适用

前十名股东及前十名无限售流通股股东因转融通出借/归还原因导致较上期发生变化

□适用√不适用前十名有限售条件股东持股数量及限售条件

□适用√不适用

(三)战略投资者或一般法人因配售新股成为前十名股东

□适用√不适用

三、董事和高级管理人员情况

(一)现任及报告期内离任董事和高级管理人员持股变动情况

√适用□不适用

单位：股报告期内股份增减变动原姓名职务期初持股数期末持股数增减变动量因

王怡总经理助理14449144490-其它情况说明

□适用√不适用

(二)董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况

□适用√不适用

(三)其他说明

□适用√不适用

四、控股股东或实际控制人变更情况

□适用√不适用

五、优先股相关情况

□适用√不适用

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第七节债券相关情况

一、公司债券（含企业债券）和非金融企业债务融资工具

√适用□不适用

(一)公司债券（含企业债券）

√适用□不适用

1、公司债券基本情况

单位：亿元币种：人民币

2026年8是否存在

投资者月31日后债券余利率还本付交易场受托管交易机终止上市债券名称简称代码发行日起息日到期日主承销商适当性

的最近回售额（%）息方式所理人制或挂牌的安排日风险北京首都开发股按年付中信建投证券点击成

份有限公司2026息，最中金公司中信交、询价年面向专业投资26首后一期证券华泰联合中信建专业投

281606.SH 2026/2/6 2026/2/9 2027/2/9 2031/2/9 19.00 3.40 上交所 成交、竞 否

者非公开发行公股01利息随证券国泰海通投证券资者买成交和

司债券(第一本金一证券一创投行协商成交

期)(品种一)起兑付天风证券北京首都开发股按年付中信建投证券点击成

份有限公司2025息，最中金公司中信交、询价年面向专业投资25首后一期证券华泰联合中信建专业投

258313.SH 2025/4/16 2025/4/17 2027/4/17 2029/4/17 8.15 3.20 上交所 成交、竞 否

者非公开发行公股01利息随证券国泰海通投证券资者买成交和

司债券(第一本金一证券一创投行协商成交

期)(品种一)起兑付天风证券匹配成按年付

北京首都开发股交、点击息，最份有限公司2022成交、询

22首后一期中金公司华泰中金公专业投

年面向专业投资 185704.SH 2022/4/19 2022/4/21 - 2027/4/21 23.20 3.30 上交所 价成交、 否股01利息随联合证券司资者者公开发行公司竞买成交本金一

债券(第一期)和协商成起兑付交

49/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

中信建投证券北京首都开发股按年付国泰海通证券点击成

份有限公司2026息，最中金公司中信交、询价年面向专业投资26首后一期证券华泰联合中信建专业投

282233.SH 2026/4/20 2026/4/21 2027/4/21 2031/4/21 9.50 3.28 上交所 成交、竞 否

者非公开发行公股03利息随证券一创投行投证券资者买成交和

司债券(第二本金一西部证券首创协商成交

期)(品种一)起兑付证券中德证券东北证券匹配成按年付

北京首都开发股交、点击息，最份有限公司2022成交、询

22首后一期中金公司华泰中金公专业投

年面向专业投资 185769.SH 2022/5/11 2022/5/13 - 2027/5/13 5.85 3.35 上交所 价成交、 否股02利息随联合证券司资者者公开发行公司竞买成交本金一

债券(第二期)和协商成起兑付交匹配成按年付

北京首都开发股交、点击息，最份有限公司2022成交、询

22首后一期中金公司华泰中金公专业投

年面向专业投资 185910.SH 2022/6/13 2022/6/15 - 2027/6/15 16.80 3.30 上交所 价成交、 否股03利息随联合证券司资者者公开发行公司竞买成交本金一

债券(第三期)和协商成起兑付交按年付北京首都开发股中信建投证券点击成息，最份有限公司2025中金公司中信交、询价

25首后一期中信建专业投

年面向专业投资 259163.SH 2025/7/10 2025/7/14 2027/7/14 2031/7/14 12.00 2.79 上交所 证券国泰海通 成交、竞 否股03利息随投证券资者者非公开发行公证券一创投行买成交和本金一

司债券(第二期)天风证券协商成交起兑付北京首都开发股按年付中信建投证券点击成

份有限公司2025息，最中金公司中信交、询价年面向专业投资25首后一期证券华泰联合中信建专业投

259446.SH 2025/7/24 2025/7/28 2027/7/28 2031/7/28 7.05 3.05 上交所 成交、竞 否

者非公开发行公股04利息随证券国泰海通投证券资者买成交和

司债券(第三本金一证券一创投行协商成交

期)(品种一)起兑付天风证券北京首都开发股26首按年付中信建投证券中信建专业投点击成

283025.SH 2026/08/10 2026/08/11 2027/8/11 2031/8/11 34.20 3.10 上交所 否

份有限公司2026股05息，最国泰海通证券投证券资者交、询价

50/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

年面向专业投资后一期中金公司中信成交、竞者非公开发行公利息随证券华泰联合买成交和司债券（第三本金一证券一创投行协商成交期）(品种一)起兑付西部证券首创证券东北证券按年付中信建投证券北京首都开发股点击成息，最中金公司中信份有限公司2025交、询价

25首后一期证券华泰联合中信建专业投

年面向专业投资 259691.SH 2025/8/14 2025/8/18 2027/8/18 2031/8/18 7.01 2.90 上交所 成交、竞 否股06利息随证券国泰海通投证券资者者非公开发行公买成交和本金一证券一创投行

司债券(第四期)协商成交起兑付天风证券匹配成按年付

北京首都开发股交、点击息，最份有限公司2022成交、询

22首后一期华泰联合证券华泰联专业投

年面向专业投资 137728.SH 2022/9/2 2022/9/5 - 2027/9/5 14.99 3.10 上交所 价成交、 否股04利息随招商证券合证券资者者公开发行公司竞买成交本金一

债券(第四期)和协商成起兑付交按年付华泰联合证券北京首都开发股点击成息，最中金公司中信份有限公司2025交、询价

25首后一期证券中信建投华泰联专业投

年面向专业投资 280262.SH 2025/10/15 2025/10/17 2027/10/17 2031/10/17 8.00 3.00 上交所 成交、竞 否股07利息随证券国泰海通合证券资者者非公开发行公买成交和本金一证券一创投行

司债券(第五期)协商成交起兑付天风证券按年付华泰联合证券北京首都开发股点击成息，最中金公司中信份有限公司2025交、询价

25首后一期证券中信建投华泰联专业投

年面向专业投资 280625.SH 2025/11/6 2025/11/10 2027/11/10 2033/11/10 8.00 2.93 上交所 成交、竞 否股08利息随证券国泰海通合证券资者者非公开发行公买成交和本金一证券一创投行

司债券(第六期)协商成交起兑付天风证券按年付华泰联合证券北京首都开发股点击成息，最中金公司中信份有限公司2025交、询价

25首后一期证券中信建投华泰联专业投

年面向专业投资 280804.SH 2025/11/24 2025/11/26 2027/11/26 2033/11/26 6.00 3.00 上交所 成交、竞 否股09利息随证券国泰海通合证券资者者非公开发行公买成交和本金一证券一创投行

司债券(第七期)协商成交起兑付天风证券

51/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

北京首都开发股按年付中信建投证券点击成

份有限公司2026息，最中金公司中信交、询价年面向专业投资26首后一期证券华泰联合中信建专业投

281607.SH 2026/2/6 2026/2/9 2028/2/9 2034/2/9 6.00 3.78 上交所 成交、竞 否

者非公开发行公股02利息随证券国泰海通投证券资者买成交和

司债券(第一本金一证券一创投行协商成交

期)(品种二)起兑付天风证券匹配成北京首都开发股按年付

交、点击

份有限公司2023息，最招商证券华泰成交、询年面向专业投资23首后一期招商证专业投

115062.SH 2023/3/13 2023/3/15 - 2028/3/15 1.50 3.60 上交所 联合证券中信 价成交、 否

者公开发行公司股03利息随券资者证券竞买成交

债券(第二本金一和协商成

期)(品种一)起兑付交北京首都开发股按年付中信建投证券点击成

份有限公司2025息，最中金公司中信交、询价年面向专业投资25首后一期证券华泰联合中信建专业投

258314.SH 2025/4/16 2025/4/17 2028/4/17 2030/4/17 6.00 3.65 上交所 成交、竞 否

者非公开发行公股02利息随证券国泰海通投证券资者买成交和

司债券(第一本金一证券一创投行协商成交

期)(品种二)起兑付天风证券公司对债券终止上市或挂牌风险的应对措施

□适用√不适用

2、公司或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况

√适用□不适用

23首股01于2026年1月20日至2026年1月22日进行回售，公司决定放弃行使发行人赎回选择权、将票面利率下调至3.50%。投资者回售规模

25.00亿元，公司已按时足额支付本息并全额注销其回售部分。

23首股03于2026年2月9日至2026年2月11日、2026年3月6日进行回售，公司决定放弃行使发行人赎回选择权、将票面利率下调至

3.60%。投资者回售规模11.00亿元，公司已按时足额支付利息并转售其中1.5亿元，9.5亿元未转售部分已按时足额支付本金并注销。

其他条款正常执行、或未被触发。

3、信用评级结果调整情况

□适用√不适用

52/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

4、担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的变更、变化和执行情况及其影响

□适用√不适用

(二)公司债券募集资金情况

√公司债券在报告期内涉及募集资金使用或者整改

□本公司所有公司债券在报告期内均不涉及募集资金使用或者整改

1、基本情况

单位：亿元币种：人民币是否为专专项品种债报告期末募集募集资报告期末募债券代码债券简称项品种债券的具体类资金专项账户金总额集资金余额券型余额

280625.SH 25 首股 08 否 - 8.00 - -

280804.SH 25 首股 09 否 - 6.00 - -

281606.SH 26 首股 01 否 - 19.00 - -

281607.SH 26 首股 02 否 - 6.00 - -

282233.SH 26 首股 03 否 - 9.50 - -

2、募集资金用途变更调整情况

□适用√不适用

3、募集资金的使用情况

(1)实际使用情况（此处不含临时补流）

单位：亿元币种：人民币报告期股权投偿还有息固定资

内募集偿还公补充流资、债权其他债券代债券简债务（不产投资资金实司债券动资金投资或资用途码称含公司债项目涉际使用金额金额产收购涉金额

券）金额及金额金额及金额

280625.25首股

SH 08 8.00 - 8.00 - - - -

280804.25首股

SH 09 6.00 - 6.00 - - - -

281606.26首股

SH 01 19.00 - 19.00 - - - -

281607.26首股

SH 02 6.00 - 6.00 - - - -

282233.26首股

SH 03 9.50 - 9.50 - - - -

(2)募集资金用于偿还公司债券及其他有息债务

√适用□不适用偿还其他有息债务（不含债券代码债券简称偿还公司债券的具体情况公司债券）的具体情况

280625.SH 25首股 08 偿还 23首股 02到期本金 -

53/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

280804.SH 25首股 09 偿还 23 首股 02到期本金 -

281606.SH 26首股 01 偿还 23 首股 01回售本金 -

281607.SH 26首股 02 偿还 23 首股 01回售本金 -

282233.SH 26首股 03 偿还 23 首股 03回售本金 -

(3)募集资金用于补充流动资金（此处不含临时补流）

□适用√不适用

(4)募集资金用于特定项目

□适用√不适用

(5)募集资金用于其他用途

□适用√不适用

(6)临时补流

□适用√不适用

4、募集资金使用的合规性

实际用途与约定报告期内募截至报告期末募募集资金使募集说明书约用途（含募集说集资金使用债券债券集资金实际用途用是否符合定的募集资金明书约定用途和和募集资金代码简称（包括实际使用地方政府债用途合规变更后的用专项账户管和临时补流）务管理规定

途）是否一致理是否合规

2806225首偿还23首股02偿还23首股02

5.SH 08 是 是 是股 到期本金 到期本金

2808025首偿还23首股02偿还23首股02

4.SH 股 09 是 是 是到期本金 到期本金

2816026首偿还23首股01偿还23首股01

6.SH 是 是 是股 01 回售本金 回售本金

2816026首偿还23首股01偿还23首股01

7.SH 02 是 是 是股 回售本金 回售本金

2822326首偿还23首股03偿还23首股03

3.SH 是 是 是股 03 回售本金 回售本金

募集资金使用和募集资金账户管理存在违规情况

√不涉及违规或者整改情形□涉及违规或者整改情形

(三)专项品种债券应当披露的其他事项

□适用√不适用

(四)报告期内公司债券相关重要事项

√适用□不适用

54/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

1、非经营性往来占款和资金拆借

(1)非经营性往来占款和资金拆借余额报告期初，公司合并口径应收的非因生产经营直接产生的对其他方的往来占款和资金拆借（以下简称非经营性往来占款和资金拆借）余额：0亿元；

报告期内，非经营性往来占款和资金拆借新增：0亿元，收回：0亿元；

非经营性往来占款或资金拆借情形是否存在违反募集说明书相关约定或承诺的情况

□是√否

报告期末，未收回的非经营性往来占款和资金拆借合计：0亿元，其中控股股东、实际控制人及其他关联方占款或资金拆借合计：0亿元。

(2)非经营性往来占款和资金拆借明细

报告期末，公司合并口径未收回的非经营性往来占款和资金拆借占合并口径净资产的比例：0%是否超过合并口径净资产的10%：□是√否

(3)以前报告期内披露的回款安排的执行情况

□完全执行□未完全执行√不适用

2、负债情况

(1)有息债务及其变动情况

1.1公司债务结构情况

报告期初和报告期末，公司（非公司合并范围口径）有息债务余额分别为839.48亿元和837.37亿元，报告期内有息债务余额同比变动-0.25%。

单位：亿元币种：人民币到期时间金额占有息债务有息债务类别1年以内超过1年金额合计

已逾期的占比（%）

（含）（不含）

公司信用类债券-149.97504.52654.5078.16

银行贷款-16.7838.3055.086.58

非银行金融机构贷款-0.0058.7058.707.01

其他有息债务-49.2019.8969.098.25

合计-215.96621.41837.37—

报告期末公司存续的公司信用类债券中，公司债券余额193.25亿元，企业债券余额0亿元，非金融企业债务融资工具余额452.68亿元。

1.2公司合并口径有息债务结构情况

报告期初和报告期末，公司合并报表范围内公司有息债务余额分别为996.79亿元和1001.90亿元，报告期内有息债务余额同比变动0.51%。

单位：亿元币种：人民币到期时间金额占有息债务有息债务类别1年以内超过1年金额合计

已逾期的占比（%）

（含）（不含）

公司信用类债券-149.97504.52654.5065.33

55/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

银行贷款-26.71179.10205.8120.54

非银行金融机构贷款-0.9571.5572.507.24

其他有息债务-49.2019.8969.096.90

合计-226.84775.061001.90—

报告期末，公司合并口径存续的公司信用类债券中，公司债券余额193.25亿元，企业债券余额0亿元，非金融企业债务融资工具余额452.68亿元。

1.3境外债券情况

截至报告期末，公司合并报表范围内发行的境外债券余额0亿元人民币。

(2)报告期末公司及其子公司存在逾期金额超过1000万元或者占公司合并报表范围上年末净资

产5%以上的有息债务或者公司信用类债券逾期情况

□适用√不适用

(3)可对抗第三人的优先偿付负债情况

截至报告期末，公司合并报表范围内存在可对抗第三人的优先偿付负债：

□适用√不适用

3、报告期内信息披露事务管理制度变更情况

□发生变更√未发生变更

56/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

(五)银行间债券市场非金融企业债务融资工具

√适用□不适用

1、非金融企业债务融资工具基本情况

单位：亿元币种：人民币投资者适是否存在终债券利率还本付息方交易交易机

债券名称简称代码发行日起息日到期日%当性安排止上市交易余额（）式场所制（如有）的风险

北京首都开发股按年付息，最银行全国银行协商交份有限公司 2026 26 首 开 102602067.IB 2026/6/11 2026/6/12 2027/12/12 8.00 3.57 后一期利息 间 债 间债券市 易、报价 否

年度第八期中期 MTN008B 随本金一起 券 市 场机构投 交易、订

票据(品种二)兑付场资者单交易

北京首都开发股按年付息，最银行全国银行协商交份有限公司 2026 26 首 开 102602066.IB 2026/6/11 2026/6/12 2031/6/12 9.00 2.76 后一期利息 间 债 间债券市 易、报价 否

年度第八期中期 MTN008A 随本金一起 券 市 场机构投 交易、订

票据(品种一)兑付场资者单交易

北京首都开发股按年付息，最银行全国银行协商交份有限公司202626首开

MTN007 102682045.IB 2026/6/4 2026/6/5 2032/6/5 14.00 3.95

后一期利息间债间债券市易、报价否

年度第七期中期随本金一起券市场机构投交易、订票据兑付场资者单交易

北京首都开发股按年付息，最银行全国银行协商交份有限公司202626首开后一期利息间债间债券市易、报价

年度第六期中期 MTN006 102602026.IB 2026/5/22 2026/5/25 2031/5/25 15.00 2.76 否随本金一起 券 市 场机构投 交易、订票据兑付场资者单交易

北京首都开发股按年付息，最银行全国银行协商交份有限公司 2026 26 首 开 102601994.IB 2026/4/17 2026/4/20 2029/4/20 15.00 3.19 后一期利息 间 债 间债券市 易、报价

年度第五期中期 MTN005A 否随本金一起 券 市 场机构投 交易、订

票据(品种一)兑付场资者单交易北京首都开发股26首开

2026 MTN005B 102601995.IB 2026/4/17 2026/4/20 2032/4/20 5.00 3.70

按年付息，最银行全国银行协商交否

份有限公司后一期利息间债间债券市易、报价

57/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

年度第五期中期随本金一起券市场机构投交易、订

票据(品种二)兑付场资者单交易

北京首都开发股按年付息，最银行全国银行协商交份有限公司202626首开

MTN004 102601964.IB 2026/4/8 2026/4/9 2032/4/9 16.00 3.50

后一期利息间债间债券市易、报价否

年度第四期中期随本金一起券市场机构投交易、订票据兑付场资者单交易

北京首都开发股按年付息，最银行全国银行协商交份有限公司202626首开

MTN003 102601919.IB 2026/3/25 2026/3/26 2032/3/26 15.00 3.50

后一期利息间债间债券市易、报价否

年度第三期中期随本金一起券市场机构投交易、订票据兑付场资者单交易

北京首都开发股按年付息，最银行全国银行协商交份有限公司202626首开

MTN002A 102601867.IB 2026/3/4 2026/3/5 2032/3/5 10.00 3.53

后一期利息间债间债券市易、报价否

年度第二期中期随本金一起券市场机构投交易、订

票据(品种一)兑付场资者单交易

北京首都开发股按年付息，最银行全国银行协商交份有限公司202626首开

MTN002B 102601868.IB 2026/3/4 2026/3/5 2033/3/5 10.00 3.70

后一期利息间债间债券市易、报价否

年度第二期中期随本金一起券市场机构投交易、订

票据(品种二)兑付场资者单交易

北京首都开发股按年付息，最银行全国银行协商交份有限公司202626首开

MTN001A 102601804.IB 2026/1/9 2026/1/12 2032/1/12 6.00 3.30

后一期利息间债间债券市易、报价否

年度第一期中期随本金一起券市场机构投交易、订

票据(品种一)兑付场资者单交易

北京首都开发股按年付息，最银行全国银行协商交份有限公司202626首开

MTN001B 102601805.IB 2026/1/9 2026/1/12 2033/1/12 15.00 3.40

后一期利息间债间债券市易、报价否

年度第一期中期随本金一起券市场机构投交易、订

票据(品种二)兑付场资者单交易

北京首都开发股按年付息，最银行全国银行协商交份有限公司202525首开

MTN006A 102501649.IB 2025/10/17 2025/10/20 2031/10/20 8.00 2.90

后一期利息间债间债券市易、报价否

年度第六期中期随本金一起券市场机构投交易、订

票据(品种一)兑付场资者单交易

58/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

北京首都开发股按年付息，最银行全国银行协商交份有限公司 2025 25 首 开 102501650.IB 2025/10/17 2025/10/20 2032/10/20 8.00 3.10 后一期利息 间 债 间债券市 易、报价 否

年度第六期中期 MTN006B 随本金一起 券 市 场机构投 交易、订

票据(品种二)兑付场资者单交易北京首都开发股银行全国银行

份有限公司202525首开按半年付息，协商交

年度第二期定向 ABN002 082580750.IB 2025/8/27 2025/8/28 2043/8/24 0.01 - 间 债 间债券市本金按半年 易、报价 否券市场机构投资产支持票据次次固定摊还交易场资者级北京首都开发股银行全国银行

份有限公司202525首开按半年付息，协商交

年度第二期定向 ABN002 082580749.IB 2025/8/27 2025/8/28 2043/8/24 8.99 3.50 间 债 间债券市本金按半年 易、报价 否券市场机构投资产支持票据优优先固定摊还交易场资者先级

北京首都开发股按年付息，最银行全国银行协商交份有限公司202525首开

MTN005A 102501511.IB 2025/8/5 2025/8/6 2031/8/6 10.00 2.80

后一期利息间债间债券市易、报价否

年度第五期中期随本金一起券市场机构投交易、订

票据(品种一)兑付场资者单交易

北京首都开发股按年付息，最银行全国银行协商交份有限公司202525首开

MTN005B 102501512.IB 2025/8/5 2025/8/6 2032/8/6 5.00 3.05

后一期利息间债间债券市易、报价否

年度第五期中期随本金一起券市场机构投交易、订

票据(品种二)兑付场资者单交易

北京首都开发股按年付息，最银行全国银行协商交份有限公司202525首开

MTN004A 102501438.IB 2025/7/2 2025/7/3 2029/7/3 5.00 2.77

后一期利息间债间债券市易、报价否

年度第四期中期随本金一起券市场机构投交易、订

票据(品种一)兑付场资者单交易

北京首都开发股按年付息，最银行全国银行协商交份有限公司202525首开

MTN004B 102501439.IB 2025/7/2 2025/7/3 2030/7/3 5.00 2.99

后一期利息间债间债券市易、报价否

年度第四期中期随本金一起券市场机构投交易、订

票据(品种二)兑付场资者单交易

59/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

北京首都开发股

2025银行全国银行份有限公司25首开按半年付息，协商交

年度第一期定向 ABN001 082501076.IB 2025/6/13 2025/6/16 2043/6/16 0.01 - 间 债 间债券市本金按半年 易、报价 否券市场机构投资产支持票据次次固定摊还交易场资者级北京首都开发股

2025银行全国银行份有限公司25首开按半年付息，协商交

年度第一期定向 ABN001 082501075.IB 2025/6/13 2025/6/16 2043/6/16 19.30 3.50 间 债 间债券市本金按半年 易、报价 否券市场机构投资产支持票据优优先固定摊还交易场资者先级

北京首都开发股按年付息，最银行全国银行协商交份有限公司202525首开

MTN003A 102581212.IB 2025/3/18 2025/3/19 2029/3/19 4.30 3.29

后一期利息间债间债券市易、报价否

年度第三期中期随本金一起券市场机构投交易、订

票据(品种一)兑付场资者单交易

北京首都开发股按年付息，最银行全国银行协商交份有限公司202525首开

MTN003B 102581213.IB 2025/3/18 2025/3/19 2030/3/19 11.70 3.40

后一期利息间债间债券市易、报价否

年度第三期中期随本金一起券市场机构投交易、订

票据(品种二)兑付场资者单交易

北京首都开发股按年付息，最银行全国银行协商交份有限公司202525首开

MTN002A 102501222.IB 2025/3/6 2025/3/7 2029/3/7 5.00 3.05

后一期利息间债间债券市易、报价否

年度第二期中期随本金一起券市场机构投交易、订

票据(品种一)兑付场资者单交易

北京首都开发股按年付息，最银行全国银行协商交份有限公司202525首开

MTN002B 102501223.IB 2025/3/6 2025/3/7 2030/3/7 8.00 3.40

后一期利息间债间债券市易、报价否

年度第二期中期随本金一起券市场机构投交易、订

票据(品种二)兑付场资者单交易

北京首都开发股按年付息，最银行全国银行协商交份有限公司202525首开

MTN001A 102580519.IB 2025/2/10 2025/2/12 2029/2/12 4.00 2.73

后一期利息间债间债券市易、报价否

年度第一期中期随本金一起券市场机构投交易、订

票据(品种一)兑付场资者单交易

60/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

北京首都开发股按年付息，最银行全国银行协商交份有限公司202525首开

MTN001B 102580520.IB 2025/2/10 2025/2/12 2030/2/12 6.00 3.10

后一期利息间债间债券市易、报价否

年度第一期中期随本金一起券市场机构投交易、订

票据(品种二)兑付场资者单交易

北京首都开发股按年付息，最银行全国银行协商交份有限公司202424首开

MTN007A 102401035.IB 2024/11/12 2024/11/13 2028/11/13 13.00 3.39

后一期利息间债间债券市易、报价否

年度第七期中期随本金一起券市场机构投交易、订

票据(品种一)兑付场资者单交易

北京首都开发股按年付息，最银行全国银行协商交份有限公司202424首开

MTN007B 102401036.IB 2024/11/12 2024/11/13 2029/11/13 5.00 3.68

后一期利息间债间债券市易、报价否

年度第七期中期随本金一起券市场机构投交易、订

票据(品种二)兑付场资者单交易

北京首都开发股按年付息，最银行全国银行协商交份有限公司202424首开

MTN006 102484124.IB 2024/9/12 2024/9/13 2029/9/13 13.00 3.30

后一期利息间债间债券市易、报价否

年度第六期中期随本金一起券市场机构投交易、订票据兑付场资者单交易

北京首都开发股按年付息，最银行全国银行协商交份有限公司202424首开

MTN005B 102400874.IB 2024/7/19 2024/7/22 2029/7/22 15.00 3.37

后一期利息间债间债券市易、报价否

年度第五期中期随本金一起券市场机构投交易、订

票据(品种二)兑付场资者单交易

北京首都开发股按年付息，最银行全国银行协商交份有限公司202424首开

MTN005A 102400873.IB 2024/7/19 2024/7/22 2029/7/22 5.00 2.74

后一期利息间债间债券市易、报价否

年度第五期中期随本金一起券市场机构投交易、订

票据(品种一)兑付场资者单交易

北京首都开发股按年付息，最银行全国银行协商交份有限公司202424首开

MTN003 102481149.IB 2024/3/21 2024/3/25 2029/3/25 26.00 3.50

后一期利息间债间债券市易、报价否

年度第三期中期随本金一起券市场机构投交易、订票据兑付场资者单交易

北京首都开发股24首开按年付息，最银行全国银行协商交份有限公司 2024 MTN002 102480314.IB 2024/1/24 2024/1/26 2029/1/26 20.00 3.35 否后一期利息 间 债 间债券市 易、报价

61/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

年度第二期中期随本金一起券市场机构投交易、订票据兑付场资者单交易

北京首都开发股按年付息，最银行全国银行协商交份有限公司202424首开

MTN001 102480110.IB 2024/1/10 2024/1/12 2029/1/12 20.00 3.57

后一期利息间债间债券市易、报价否

年度第一期中期随本金一起券市场机构投交易、订票据兑付场资者单交易

北京首都开发股按年付息，最银行全国银行协商交份有限公司202323首开

MTN008 102383354.IB 2023/12/13 2023/12/15 2028/12/15 15.00 3.90

后一期利息间债间债券市易、报价否

年度第八期中期随本金一起券市场机构投交易、订票据兑付场资者单交易

北京首都开发股按年付息，最银行全国银行协商交份有限公司202323首开

MTN007 102382665.IB 2023/10/9 2023/10/11 2026/10/11 12.00 3.80

后一期利息间债间债券市易、报价否

年度第七期中期随本金一起券市场机构投交易、订票据兑付场资者单交易

北京首都开发股按年付息，最银行全国银行协商交份有限公司202323首开后一期利息间债间债券市易、报价

年度第四期中期 MTN004 102380833.IB 2023/4/10 2023/4/12 2028/4/12 0.90 3.60 否随本金一起 券 市 场机构投 交易、订票据兑付场资者单交易

北京首都开发股按年付息，最银行全国银行协商交份有限公司202222首开

MTN005 102282128.IB 2022/9/20 2022/9/22 2027/9/22 12.80 2.90

后一期利息间债间债券市易、报价否

年度第五期中期随本金一起券市场机构投交易、订票据兑付场资者单交易

北京首都开发股按年付息，最银行全国银行份有限公司2022协商交22首开

PPN001 032280522.IB 2022/6/6 2022/6/8 2027/6/8 7.50 3.40后一期利息间债间债券市

易、报价否

年度第一期定向随本金一起券市场机构投交易债务融资工具兑付场资者

北京首都开发股按年付息，最银行全国银行协商交份有限公司202222首开

MTN004 102280612.IB 2022/3/23 2022/3/25 2027/3/25 1.80 3.10

后一期利息间债间债券市易、报价否

年度第四期中期随本金一起券市场机构投交易、订票据兑付场资者单交易

62/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

北京首都开发股按年付息，最银行全国银行协商交份有限公司202222首开

MTN003 102280524.IB 2022/3/14 2022/3/16 2027/3/16 15.00 3.10

后一期利息间债间债券市易、报价否

年度第三期中期随本金一起券市场机构投交易、订票据兑付场资者单交易

北京首都开发股按年付息，最银行全国银行协商交份有限公司202222首开

MTN002 102280423.IB 2022/3/2 2022/3/4 2027/3/4 13.25 3.00

后一期利息间债间债券市易、报价否

年度第二期中期随本金一起券市场机构投交易、订票据兑付场资者单交易

北京首都开发股按年付息，最银行全国银行协商交份有限公司 2021 21 首 开 102103087.IB 2021/11/23 2021/11/25 2026/11/25 11.14 3.55 后一期利息 间 债 间债券市 易、报价 否

年度第五期中期 MTN005 随本金一起 券 市 场机构投 交易、订票据兑付场资者单交易公司对债券终止上市交易风险的应对措施

□适用√不适用逾期未偿还债券

□适用√不适用关于逾期债项的说明

□适用√不适用

2、公司或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况

√适用□不适用

23首开MTN003 于 2026年 3月 30 日进行回售，投资者回售规模 15.00亿元，已按时足额支付利息及回售部分本金。

23首开MTN004 于 2026年 4月 13 日进行回售，投资者回售规模 14.10亿元，已按时足额支付利息及回售部分本金。

24首开MTN004 于 2026年 4月 17 日进行回售，投资者回售规模 10.00亿元，已按时足额支付利息及回售部分本金。

23首开MTN005 于 2026年 4月 24 日进行回售，投资者回售规模 12.00亿元，已按时足额支付利息及回售部分本金。

23首开MTN006 于 2026年 6月 2日进行回售，投资者回售规模 14.00亿元，已按时足额支付利息及回售部分本金。

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3、信用评级结果调整情况

□适用√不适用

4、担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行和变化情况及其影响

□适用√不适用

5、非金融企业债务融资工具其他情况的说明

□适用√不适用

(六)公司报告期内合并报表范围亏损超过上年末净资产10%

√适用□不适用

2026年1-6月，公司净利润-19.60亿元，归属于母公司

亏损情况股东的净利润-18.37亿元。上年末，公司所有者权益合计426.53亿元，归属于母公司的净资产99.11亿元。

公司房地产项目结转规模同比下降、毛利率较低，期间亏损原因费用规模较大。

对公司生产经营和偿债能力的影响无重大不利影响

(七)违反规定及约定情况

报告期内违反法律法规、自律规则、公司章程、信息披露事务管理制度等规定以及债券募集说明

书约定或承诺的情况，以及相关情况对债券投资者权益的影响□适用√不适用

(八)主要会计数据和财务指标

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本报告期末主要指标本报告期末上年度末比上年度末变动原因增减（%）本期流动资产降低幅

流动比率2.382.227.21%度小于流动负债降低幅度本期剔除存货的流动

速动比率1.010.938.60%资产降低幅度小于流动负债降低幅度本期负债规模降低幅

资产负债率（%）79.42%78.10%1.69%度小于资产总额降低幅度本报告期比本报告期上年同期上年同期增变动原因

（1-6月）

减(%)本期归母净利润与上

扣除非经常性损益-1835906183.60-1875537862.11-年同期基本持平，但后净利润上年同期非经常性损

64/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

益大于本年度非经营性损益，造成本期扣除非经常性损益后净利润亏损相比去年降低

EBITDA全部债务 0.00 0.01 -92.22% 本期息税前利润减少比

利息保障倍数-0.090.34-125.83%本期利润总额降低本期利息支出减少幅

现金利息保障倍数0.553.35-83.49%度小于经营活动净流量减少幅度

EBITDA利息保障 0.04 0.47 -91.47% 本期利润总额降低倍数

贷款偿还率（%）100%100%0.00%

利息偿付率（%）100%100%0.00%

二、可转换公司债券情况

□适用√不适用

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第八节财务报告

一、审计报告

□适用√不适用

二、财务报表合并资产负债表

2026年6月30日

编制单位：北京首都开发股份有限公司

单位：元币种：人民币项目附注2026年6月30日2025年12月31日

流动资产：

货币资金10698664481.5415101060458.24

结算备付金--

拆出资金--

交易性金融资产--

衍生金融资产--

应收票据--

应收账款1843082053.79845851236.48

应收款项融资--

预付款项445507103.66454650785.31

应收保费--

应收分保账款--

应收分保合同准备金--

其他应收款41971544360.6841727387027.22

其中：应收利息--

应收股利215049214.47230049214.47

买入返售金融资产--

存货80032424135.6586548746853.38

其中：数据资源--

合同资产8578078.00-

持有待售资产--

一年内到期的非流动资产--

其他流动资产4373534441.924203661433.29

流动资产合计139373334655.24148881357793.92

非流动资产：

发放贷款和垫款--

债权投资--

其他债权投资--

长期应收款1117569175.471901004400.06

长期股权投资26993935148.5228470486435.70

其他权益工具投资--

其他非流动金融资产1509914849.261522532652.99

投资性房地产8119587787.528265184220.09

固定资产2245798075.712287390346.49

在建工程3368926.78-

生产性生物资产--

66/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

油气资产--

使用权资产280886634.08315364598.58

无形资产13203982.6013659956.92

其中：数据资源--

开发支出--

其中：数据资源--

商誉18620669.8118620669.81

长期待摊费用190055845.70202250217.36

递延所得税资产1735527031.701902715264.77

其他非流动资产1054315364.951011734689.82

非流动资产合计43282783492.1045910943452.59

资产总计182656118147.34194792301246.51

流动负债：

短期借款49000000.0059023611.11

向中央银行借款--

拆入资金--

交易性金融负债--

衍生金融负债--

应付票据--

应付账款8002835061.847970885493.86

预收款项86577139.1186987976.35

合同负债7516501517.9814073211268.45

卖出回购金融资产款--

吸收存款及同业存放--

代理买卖证券款--

代理承销证券款--

应付职工薪酬27414421.6439493934.75

应交税费986881878.991515904964.48

其他应付款15632575698.2517331094513.66

其中：应付利息--

应付股利654000.0051354000.00

应付手续费及佣金--

应付分保账款--

持有待售负债--

一年内到期的非流动负债22744693939.0422391976178.86

其他流动负债3514138165.443574472256.63

流动负债合计58560617822.2967043050198.15

非流动负债：

保险合同准备金--

长期借款25065084998.2623326540858.53

应付债券50452227460.7451501511726.94

其中：优先股--

永续债--

租赁负债265411266.50263505824.71

长期应付款10538682141.299748868884.17

长期应付职工薪酬--

预计负债-1350000.00

递延收益33367496.8854325046.96

67/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

递延所得税负债148308490.44200588449.40

其他非流动负债--

非流动负债合计86503081854.1185096690790.71

负债合计145063699676.40152139740988.86

所有者权益（或股东权益）：

实收资本（或股本）2579565242.002579565242.00

其他权益工具3900000000.006760000000.00

其中：优先股--

永续债3900000000.006760000000.00

资本公积8039384234.518039384234.51

减：库存股--

其他综合收益-2835882.50-2835882.50

专项储备--

盈余公积1934746046.421934746046.42

一般风险准备--

未分配利润-11300716251.22-9400118499.46

归属于母公司所有者权益5150143389.219910741140.97（或股东权益）合计

少数股东权益32442275081.7332741819116.68所有者权益（或股东权37592418470.9442652560257.65益）合计

负债和所有者权益182656118147.34194792301246.51（或股东权益）总计

公司负责人：王世忠主管会计工作负责人：王奥会计机构负责人：马特母公司资产负债表

2026年6月30日

编制单位：北京首都开发股份有限公司

单位：元币种：人民币项目附注2026年6月30日2025年12月31日

流动资产：

货币资金2253349835.434539089735.72

交易性金融资产--

衍生金融资产--

应收票据--

应收账款27096784.8735076834.21

应收款项融资--

预付款项3158295.682383774.52

其他应收款61130971452.3861459349657.99

其中：应收利息--

应收股利--

存货959687898.01962548465.99

其中：数据资源--

合同资产--

持有待售资产--

一年内到期的非流动资产--

68/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

其他流动资产69153126.9541932799.99

流动资产合计64443417393.3267040381268.42

非流动资产：

债权投资--

其他债权投资--

长期应收款1117569175.471901004400.06

长期股权投资71814023933.5872749248816.79

其他权益工具投资--

其他非流动金融资产1500000.001500000.00

投资性房地产2971185031.663025354133.38

固定资产3825194.554027444.91

在建工程--

生产性生物资产--

油气资产--

使用权资产45197025.4451954684.05

无形资产959902.971065428.31

其中：数据资源--

开发支出--

其中：数据资源--

商誉--

长期待摊费用--

递延所得税资产--

其他非流动资产10842469.0011067572.18

非流动资产合计75965102732.6777745222479.68

资产总计140408520125.99144785603748.10

流动负债：

短期借款--

交易性金融负债--

衍生金融负债--

应付票据--

应付账款50917117.92114967813.79

预收款项3292619.822463774.28

合同负债23456462.5325593237.76

应付职工薪酬3482246.766459542.27

应交税费27939346.2826714142.14

其他应付款42449325025.4042883573565.15

其中：应付利息--

应付股利--

持有待售负债--

一年内到期的非流动负债21589413502.6420150603247.24

其他流动负债18805983.759764726.63

流动负债合计64166632305.1063220140049.26

非流动负债：

长期借款9700285058.579749159132.57

应付债券50439919205.4651501511726.94

其中：优先股--

永续债--

租赁负债35365346.0251225675.29

69/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

长期应付款1836666270.161805319075.71

长期应付职工薪酬--

预计负债--

递延收益--

递延所得税负债--

其他非流动负债--

非流动负债合计62012235880.2163107215610.51

负债合计126178868185.31126327355659.77

所有者权益（或股东权益）：

实收资本（或股本）2579565242.002579565242.00

其他权益工具3900000000.006760000000.00

其中：优先股--

永续债3900000000.006760000000.00

资本公积9976267910.259976267910.25

减：库存股--

其他综合收益--

专项储备--

盈余公积1385592329.801385592329.80

未分配利润-3611773541.37-2243177393.72所有者权益（或股东权14229651940.6818458248088.33益）合计

负债和所有者权益140408520125.99144785603748.10（或股东权益）总计

公司负责人：王世忠主管会计工作负责人：王奥会计机构负责人：马特合并利润表

2026年1—6月

单位：元币种：人民币项目附注2026年半年度2025年半年度

一、营业总收入11627735609.3218039049312.69

其中：营业收入11627735609.3218039049312.69

利息收入--

已赚保费--

手续费及佣金收入--

二、营业总成本13305458538.2418974813690.53

其中：营业成本10888260038.3715804132495.52

利息支出--

手续费及佣金支出--

退保金--

赔付支出净额--

提取保险责任准备金净额--

保单红利支出--

分保费用--

税金及附加230506422.89710970909.15

销售费用312993075.84456525118.27

管理费用300475495.68379962119.57

70/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

研发费用985794.781908155.56

财务费用1572237710.681621314892.46

其中：利息费用1659617126.971765243003.50

利息收入103010142.37161223163.87

加：其他收益597729.24528753.38投资收益（损失以“-”号-138133131.47-125786569.79填列）

其中：对联营企业和合营企-192828387.02-132624164.38业的投资收益以摊余成本计量的金融资产终止确认收益（损失以“-”--号填列）汇兑收益（损失以“-”号--填列）净敞口套期收益（损失以-”--“号填列）公允价值变动收益（损失以--35975837.08-11734633.20“”号填列）信用减值损失（损失以“-”30367688.806487991.64号填列）资产减值损失（损失以“-”--号填列）资产处置收益（损失以-102480.231889946.56“”号填列）三、营业利润（亏损以“-”号填-1820763999.20-1064378889.25列）

加：营业外收入18895096.9528623640.23

减：营业外支出20834096.597364752.15四、利润总额（亏损总额以“-”号填-1822702998.84-1043120001.17列）

减：所得税费用137295895.71392798730.72

五、净利润（净亏损以“-”号填列）-1959998894.55-1435918731.89

（一）按经营持续性分类1.持续经营净利润（净亏损以“-”-1959998894.55-1435918731.89号填列）2.终止经营净利润（净亏损以“-”--号填列）

（二）按所有权归属分类

1.归属于母公司股东的净利润-”-1837352107.91-1838546799.42（净亏损以“号填列）2.少数股东损益（净亏损以-”-122646786.64402628067.53“号填列）六、其他综合收益的税后净额--

（一）归属母公司所有者的其他--综合收益的税后净额

1.不能重分类进损益的其他综--

合收益

（1）重新计量设定受益计划变动--额

71/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

（2）权益法下不能转损益的其他--综合收益

（3）其他权益工具投资公允价值--变动

（4）企业自身信用风险公允价值--变动

2.将重分类进损益的其他综合--

收益

（1）权益法下可转损益的其他综--合收益

（2）其他债权投资公允价值变动--

（3）金融资产重分类计入其他综--合收益的金额

（4）其他债权投资信用减值准备--

（5）现金流量套期储备--

（6）外币财务报表折算差额--

（7）其他--

（二）归属于少数股东的其他综--合收益的税后净额

七、综合收益总额-1959998894.55-1435918731.89

（一）归属于母公司所有者的综-1837352107.91-1838546799.42合收益总额

（二）归属于少数股东的综合收-122646786.64402628067.53益总额

八、每股收益：

（一）基本每股收益(元/股)-0.7368-0.7549

（二）稀释每股收益(元/股)-0.7368-0.7549

公司负责人：王世忠主管会计工作负责人：王奥会计机构负责人：马特母公司利润表

2026年1—6月

单位：元币种：人民币项目附注2026年半年度2025年半年度

一、营业收入39908985.64103431348.83

减：营业成本91046391.06119382005.48

税金及附加4872877.895366911.25

销售费用1105845.942103694.66

管理费用74592524.88126404851.17

研发费用655606.101163438.58

财务费用1133221116.611152320636.19

其中：利息费用1560627092.011651632352.60

利息收入435921041.92508080120.92

加：其他收益89829.7428524.33投资收益（损失以“-”号-37770484.1882412489.03填列）

其中：对联营企业和合营企-97501983.05-126984018.56业的投资收益

72/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

以摊余成本计量的金融资产终止确认收益（损失以“-”--号填列）净敞口套期收益（损失以--“-”号填列）公允价值变动收益（损失以---“”号填列）信用减值损失（损失以“-”-174039.09-240251.75号填列）资产减值损失（损失以“-”--号填列）资产处置收益（损失以--2076.12-17187.76“”号填列）二、营业利润（亏损以“-”号填-1303442146.49-1221126614.65列）

加：营业外收入54098.821300142.29

减：营业外支出1962456.13200.54三、利润总额（亏损总额以“-”-1305350503.80-1219826672.90号填列）

减：所得税费用--四、净利润（净亏损以“-”号填-1305350503.80-1219826672.90列）

（一）持续经营净利润（净亏损“-”-1305350503.80-1219826672.90以号填列）

（二）终止经营净利润（净亏损--以“-”号填列）

五、其他综合收益的税后净额--

（一）不能重分类进损益的其他--综合收益

1.重新计量设定受益计划变动--

额

2.权益法下不能转损益的其他--

综合收益

3.其他权益工具投资公允价值--

变动

4.企业自身信用风险公允价值--

变动

（二）将重分类进损益的其他综--合收益

1.权益法下可转损益的其他综--

合收益

2.其他债权投资公允价值变动--

3.金融资产重分类计入其他综--

合收益的金额

4.其他债权投资信用减值准备--

5.现金流量套期储备--

6.外币财务报表折算差额--

7.其他--

六、综合收益总额-1305350503.80-1219826672.90

73/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

七、每股收益：

（一）基本每股收益(元/股)--

（二）稀释每股收益(元/股)--

公司负责人：王世忠主管会计工作负责人：王奥会计机构负责人：马特合并现金流量表

2026年1—6月

单位：元币种：人民币项目附注2026年半年度2025年半年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金4291073121.889138847520.37

客户存款和同业存放款项净增加额--

向中央银行借款净增加额--

向其他金融机构拆入资金净增加额--

收到原保险合同保费取得的现金--

收到再保业务现金净额--

保户储金及投资款净增加额--

收取利息、手续费及佣金的现金--

拆入资金净增加额--

回购业务资金净增加额--

代理买卖证券收到的现金净额--

收到的税费返还189165323.40376599466.06

收到其他与经营活动有关的现金6296479281.965477141494.99

经营活动现金流入小计10776717727.2414992588481.42

购买商品、接受劳务支付的现金3823742092.823642695492.49

客户贷款及垫款净增加额--

存放中央银行和同业款项净增加额--

支付原保险合同赔付款项的现金--

拆出资金净增加额--

支付利息、手续费及佣金的现金--

支付保单红利的现金--

支付给职工及为职工支付的现金309494186.34410294897.29

支付的各项税费975296303.711178830912.92

支付其他与经营活动有关的现金4644798888.852672431260.62

经营活动现金流出小计9753331471.727904252563.32

经营活动产生的现金流量净额1023386255.527088335918.10

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金6641966.6558239753.05

取得投资收益收到的现金77718155.711311950.00

处置固定资产、无形资产和其他长期1590133.1037914.40资产收回的现金净额

处置子公司及其他营业单位收到的现--金净额

收到其他与投资活动有关的现金20000000.00-

投资活动现金流入小计105950255.4659589617.45

74/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

购建固定资产、无形资产和其他长期136548411.46107531190.23资产支付的现金

投资支付的现金42800000.00521094650.00

质押贷款净增加额--

取得子公司及其他营业单位支付的现--金净额

支付其他与投资活动有关的现金--

投资活动现金流出小计179348411.46628625840.23

投资活动产生的现金流量净额-73398156.00-569036222.78

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金--

其中：子公司吸收少数股东投资收到--的现金

取得借款收到的现金24891874871.2212583248201.20

收到其他与筹资活动有关的现金-32211491.32

筹资活动现金流入小计24891874871.2212615459692.52

偿还债务支付的现金24681502808.9019932109522.96

分配股利、利润或偿付利息支付的现2432958844.502619920447.38金

其中：子公司支付给少数股东的股168797248.31240661380.07

利、利润

支付其他与筹资活动有关的现金3004023865.4963428590.08

筹资活动现金流出小计30118485518.8922615458560.42

筹资活动产生的现金流量净额-5226610647.67-9999998867.90

四、汇率变动对现金及现金等价物的影-20960.29-6679.42响

五、现金及现金等价物净增加额-4276643508.44-3480705852.00

加：期初现金及现金等价物余额14358708388.8418206026544.90

六、期末现金及现金等价物余额10082064880.4014725320692.90

公司负责人：王世忠主管会计工作负责人：王奥会计机构负责人：马特母公司现金流量表

2026年1—6月

单位：元币种：人民币项目附注2026年半年度2025年半年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金46261680.6179389052.87

收到的税费返还--

收到其他与经营活动有关的现金9672802090.6611799524192.49

经营活动现金流入小计9719063771.2711878913245.36

购买商品、接受劳务支付的现金50709906.9210425104.77

支付给职工及为职工支付的现金54795976.84107214921.45

支付的各项税费12810950.0114960565.28

支付其他与经营活动有关的现金6631291296.5011467090169.85

经营活动现金流出小计6749608130.2711599690761.35

经营活动产生的现金流量净额2969455641.00279222484.01

二、投资活动产生的现金流量：

75/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

收回投资收到的现金--

取得投资收益收到的现金102054399.03254907586.71

处置固定资产、无形资产和其他长期资615.00199.40产收回的现金净额

处置子公司及其他营业单位收到的现金--净额

收到其他与投资活动有关的现金--

投资活动现金流入小计102055014.03254907786.11

购建固定资产、无形资产和其他长期资50116086.28221714.28产支付的现金

投资支付的现金458800001.00522194650.00

取得子公司及其他营业单位支付的现金--净额

支付其他与投资活动有关的现金--

投资活动现金流出小计508916087.28522416364.28

投资活动产生的现金流量净额-406861073.25-267508578.17

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金--

取得借款收到的现金22167200000.0011472700000.00

收到其他与筹资活动有关的现金-32211491.32

筹资活动现金流入小计22167200000.0011504911491.32

偿还债务支付的现金22126324074.0011103425074.00

分配股利、利润或偿付利息支付的现金1936181243.681882818053.61

支付其他与筹资活动有关的现金2936341220.3153004468.92

筹资活动现金流出小计26998846537.9913039247596.53

筹资活动产生的现金流量净额-4831646537.99-1534336105.21

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响--

五、现金及现金等价物净增加额-2269051970.24-1522622199.37

加：期初现金及现金等价物余额4275719746.974423447653.38

六、期末现金及现金等价物余额2006667776.732900825454.01

公司负责人：王世忠主管会计工作负责人：王奥会计机构负责人：马特

76/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

合并所有者权益变动表

2026年1—6月

单位：元币种：人民币

2026年半年度

归属于母公司所有者权益项目

其他权益工具减：一般少数股东权益所有者权益合计

实收资本(或股其他综合收专项其优先其资本公积库存盈余公积风险未分配利润小计

本)他永续债益储备股他股准备

一、上年期末余额2579565242.00-6760000000.00-8039384234.51--2835882.50-1934746046.42--9400118499.46-9910741140.9732741819116.6842652560257.65

加：会计政策变更---------------

前期差错更正---------------

其他---------------

二、本年期初余额2579565242.00-6760000000.00-8039384234.51--2835882.50-1934746046.42--9400118499.46-9910741140.9732741819116.6842652560257.65

三、本期增减变动

金额（减少以“-”号---2860000000.00--------1900597751.76--4760597751.76-299544034.95-5060141786.71填列）

（一）综合收益总-----------1837352107.91--1837352107.91-1294.55额

（二）所有者投入

---2860000000.00----------2860000000.00--2860000000.00和减少资本

1．所有者投入的普

---------------通股

2．其他权益工具持---2860000000.00----------2860000000.00--00.00

有者投入资本

3．股份支付计入所

---------------有者权益的金额

4．其他---------------

（三）利润分配-----------63245643.85--63245643.85-176897292.16

1．提取盈余公积---------------

2．提取一般风险准---------------

备3．对所有者（或股--------------176897248.31-176897248.31

东）的分配

4．其他-----------63245643.85--63245643.85--63245643.85

（四）所有者权益---------------内部结转

77/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

1．资本公积转增资

---------------本（或股本）

2．盈余公积转增资---------------本（或股本）

3．盈余公积弥补亏---------------

损

4．设定受益计划变

---------------动额结转留存收益

5．其他综合收益结

---------------转留存收益

6．其他---------------

（五）专项储备---------------

1．本期提取---------------

2．本期使用---------------

（六）其他---------------

四、本期期末余额2579565242.00-3900000000.00-8039384234.51--2835882.50-1934746046.42--11300716251.22-5150143389.2132442275081.7337592418470.94

2025年半年度

归属于母公司所有者权益项目

其他权益工具减：一般少数股东权益所有者权益合计

实收资本(或股其他综合收专项其资本公积库存盈余公积风险未分配利润小计

本)优先其他永续债益储备股他股准备

一、上年期末余

2579565242.00-3760000000.00-7851744808.83-1599993.10-1934746046.42--2556078328.71-13571577761.6437490917313.5251062495075.16

额

加：会计政策变---------------更

前期差错更---------------正

其他---------------

二、本年期初余

2579565242.00-3760000000.00-7851744808.83-1599993.10-1934746046.42--2556078328.71-13571577761.6437490917313.5251062495075.16

额

三、本期增减变动金额（减少以-----------1947918328.17--1947918328.17-28124.11“-”号填列）

（一）综合收益-----------1838546799.42--1838546799.42402631.89总额

（二）所有者投

--------------2941764000.00-2941764000.00入和减少资本

1．所有者投入

--------------2941764000.00-2941764000.00的普通股

78/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

2．其他权益工

具持有者投入资---------------本

3．股份支付计

入所有者权益的---------------金额

4．其他---------------

（三）利润分配-----------109371528.75--109371528.75-2796392.22

1．提取盈余公

---------------积

2．提取一般风---------------

险准备

3．对所有者（或股东）的分--------------279635463.47-279635463.47配

4．其他-----------109371528.75--109371528.75--109371528.75

（四）所有者权

---------------益内部结转

1．资本公积转增资本（或股---------------本）

2．盈余公积转增资本（或股---------------本）

3．盈余公积弥

---------------补亏损

4．设定受益计

划变动额结转留---------------存收益

5．其他综合收---------------

益结转留存收益

6．其他---------------

（五）专项储备---------------

1．本期提取---------------

2．本期使用---------------

（六）其他---------------

四、本期期末余

2579565242.00-3760000000.00-7851744808.83-1599993.10-1934746046.42--4503996656.88-11623659433.4734672145917.5846295805351.05

额

公司负责人：王世忠主管会计工作负责人：王奥会计机构负责人：马特

79/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

母公司所有者权益变动表

2026年1—6月

单位：元币种：人民币

2026年半年度

项目实收资本(或股其他权益工具减：库其他综专项

)资本公积盈余公积未分配利润所有者权益合计本优先股永续债其他存股合收益储备

一、上年期末余额2579565242.00-6760000000.00-9976267910.25---1385592329.80-2243177393.7218458248088.33

加：会计政策变更-----------

前期差错更正-----------

其他-----------

二、本年期初余额2579565242.00-6760000000.00-9976267910.25---1385592329.80-2243177393.7218458248088.33

三、本期增减变动金额

“-”---2860000000.00-------1368596147.65-4228596147.65（减少以号填列）

（一）综合收益总额----------1305350503.80-1305350503.80

（二）所有者投入和减少---2860000000.00--------2860000000.00资本

1．所有者投入的普通股-----------

2．其他权益工具持有者---2860000000.00--------2860000000.00

投入资本

3．股份支付计入所有者-----------

权益的金额

4．其他-----------

（三）利润分配----------63245643.85-63245643.85

1．提取盈余公积-----------

2．对所有者（或股东）-----------

的分配

3．其他----------63245643.85-63245643.85

（四）所有者权益内部结-----------转

1．资本公积转增资本-----------（或股本）

2．盈余公积转增资本-----------（或股本）

3．盈余公积弥补亏损-----------

80/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

4．设定受益计划变动额-----------

结转留存收益

5．其他综合收益结转留-----------

存收益

6．其他-----------

（五）专项储备-----------

1．本期提取-----------

2．本期使用-----------

（六）其他-----------

四、本期期末余额2579565242.00-3900000000.00-9976267910.25---1385592329.80-3611773541.3714229651940.68

2025年半年度

项目实收资本(或股其他权益工具减：库其他综专项储

)资本公积盈余公积未分配利润所有者权益合计本优先股永续债其他存股合收益备

一、上年期末余额2579565242.00-3760000000.00-9976267910.25---1385592329.80613091560.5918314517042.64

加：会计政策变更-----------

前期差错更正-----------

其他-----------

二、本年期初余额2579565242.00-3760000000.00-9976267910.25---1385592329.80613091560.5918314517042.64

三、本期增减变动金额

“-”----------1329198201.65-1329198201.65（减少以号填列）

（一）综合收益总额----------1219826672.90-1219826672.90

（二）所有者投入和减少-----------资本

1．所有者投入的普通股-----------

2．其他权益工具持有者-----------

投入资本

3．股份支付计入所有者-----------

权益的金额

4．其他-----------

（三）利润分配----------109371528.75-109371528.75

1．提取盈余公积-----------

81/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

2．对所有者（或股东）-----------

的分配

3．其他----------109371528.75-109371528.75

（四）所有者权益内部结-----------转

1．资本公积转增资本-----------（或股本）

2．盈余公积转增资本-----------（或股本）

3．盈余公积弥补亏损-----------

4．设定受益计划变动额-----------

结转留存收益

5．其他综合收益结转留-----------

存收益

6．其他-----------

（五）专项储备-----------

1．本期提取-----------

2．本期使用-----------

（六）其他-----------

四、本期期末余额2579565242.00-3760000000.00-9976267910.25---1385592329.80-716106641.0616985318840.99

公司负责人：王世忠主管会计工作负责人：王奥会计机构负责人：马特

82/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

三、公司基本情况

1、公司概况

√适用□不适用

北京首都开发股份有限公司（以下简称公司或本公司）系经北京市经济体制改革委员会京体

改字（93）第128号文及北京市经济体制改革委员会京体改委字（1993）第152号批准，由北京市房地产开发经营总公司（现北京首开天鸿集团有限公司）、北京华澳房产有限公司、北京市房

屋建筑设计院共同发起设立，于1993年12月29日在北京市工商行政管理局注册登记，总部位于北京市东城区。公司现持有统一社会信用代码为 91110000101309074C 的营业执照，注册资本

2579565242元，股份总数 2579565242股（每股面值 1元），均为无限售条件的流通股份 A股。公司股票于2001年3月在上海证券交易所挂牌交易。

本公司及子公司所属行业为房地产行业，主要业务为房地产开发、商品房销售；房屋租赁；

建筑工程咨询；室内外装饰装璜；技术开发、技术服务；销售自行开发的产品；购销建筑材料、

化工轻工材料、工艺美术品、家具、机械电器设备（汽车除外）、五金交电、纺织品、百货、计算机软硬件、日用杂品；经贸信息咨询；劳务服务（市场主体依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事国家和本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动）。

本财务报表业经公司2026年8月21日第十一届第二次董事会批准对外报出。

四、财务报表的编制基础

1、编制基础

本公司财务报表以持续经营为编制基础。

2、持续经营

√适用□不适用本公司不存在导致对报告期末起12个月内的持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况。

五、重要会计政策及会计估计

具体会计政策和会计估计提示：

□适用√不适用

1、遵循企业会计准则的声明

本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、经营成果和现金流量等有关信息。

2、会计期间

本公司会计年度自公历1月1日起至12月31日止。

3、营业周期

√适用□不适用

房地产行业的营业周期从房产开发至销售变现，一般在12个月以上，具体周期根据开发项目情况确定，并以其营业周期作为资产和负债的流动性划分标准。

4、记账本位币

本公司及境内子公司采用人民币为记账本位币，境外子公司从事境外经营，选择其经营所处的主要经济环境中的货币为记账本位币。

83/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

5、重要性标准确定方法和选择依据

√适用□不适用项目重要性标准

单项收回或转回金额占各类应收款项总额的10%以上且转回或收回金额重要的坏账准备金额大于10000万元

1单项预付款项占预付款项总额的10%以上且金额大于账龄超过年的重要预付款项10000万元

1单项应付账款占应付账款总额的10%以上且金额大于账龄超过年的重要应付账款50000万元

1单项账龄超过1年的预收款项占预收款项总额的10%以账龄超过年的重要预收款项

上且金额大于10000万元

1单项账龄超过1年的合同负债占合同负债总额的10%以账龄超过年的重要合同负债

上且金额大于50000万元

单项账龄超过1年的其他应付款占其他应付款总额的10%账龄超过1年的重要其他应付款以上且金额大于50000万元单项投资活动占收到或支付投资活动相关的现金流入或重要的投资活动

流出总额的10%以上且金额大于100000万元

子公司总资产占合并总资产的5%以上或子公司资产总额重要的非全资子公司大于700000万元对合营企业或联营企业的长期股权投资账面价值占合并重要的合营企业或联营企业

报表资产总额1%以上

重要的承诺事项预计影响合并报表净资产总额1%以上的承诺事项

重要的或有事项预计影响合并报表净资产总额1%以上的或有事项

预计影响合并报表净资产总额1%以上的资产负债表日后重要的资产负债表日后事项事项

6、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法

√适用□不适用

1.同一控制下企业合并的会计处理方法

公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日被合并方在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。公司按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值份额与支付的合并对价账面价值或发行股份面值总额的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。

2.非同一控制下企业合并的会计处理方法

公司在购买日对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；如果合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，经复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。

7、控制的判断标准和合并财务报表的编制方法

√适用□不适用

1.控制的判断

拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其可变回报金额的，认定为控制。

2.合并财务报表的编制方法

母公司将其控制的所有子公司纳入合并财务报表的合并范围。合并财务报表以母公司及其子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，由母公司按照《企业会计准则第33号——合并财务报表》编制。

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8、合营安排分类及共同经营会计处理方法

√适用□不适用

1.合营安排分为共同经营和合营企业。

2.当公司为共同经营的合营方时，确认与共同经营中利益份额相关的下列项目：

(1)确认单独所持有的资产，以及按持有份额确认共同持有的资产；

(2)确认单独所承担的负债，以及按持有份额确认共同承担的负债；

(3)确认出售公司享有的共同经营产出份额所产生的收入；

(4)按公司持有份额确认共同经营因出售资产所产生的收入；

(5)确认单独所发生的费用，以及按公司持有份额确认共同经营发生的费用。

9、现金及现金等价物的确定标准

列示于现金流量表中的现金是指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物是指企业持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。

10、外币业务和外币报表折算

√适用□不适用

1.外币业务折算

外币交易在初始确认时，采用交易发生日的即期汇率折算为人民币金额。资产负债表日，外币货币性项目采用资产负债表日即期汇率折算，因汇率不同而产生的汇兑差额，除与购建符合资本化条件资产有关的外币专门借款本金及利息的汇兑差额外，计入当期损益；以历史成本计量的外币非货币性项目仍采用交易发生日的即期汇率/交易发生日即期汇率的近似汇率折算，不改变其人民币金额；以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，差额计入当期损益或其他综合收益。

2.外币财务报表折算

资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用交易发生日的即期汇率折算；利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率的近似汇率折算。按照上述折算产生的外币财务报表折算差额，计入其他综合收益。

11、金融工具

√适用□不适用

1.金融资产和金融负债的分类

金融资产在初始确认时划分为以下三类：(1)以摊余成本计量的金融资产；(2)以公允价值

计量且其变动计入其他综合收益的金融资产；(3)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

金融负债在初始确认时划分为以下四类：(1)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债；(2)金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债；(3)

不属于上述(1)或(2)的财务担保合同，以及不属于上述(1)并以低于市场利率贷款的贷款承诺；(4)以摊余成本计量的金融负债。

2.金融资产和金融负债的确认依据、计量方法和终止确认条件

(1)金融资产和金融负债的确认依据和初始计量方法

公司成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产或金融负债。初始确认金融资产或金融负债时，按照公允价值计量；对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产或金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。但是，公司初始确认的应收账款未包含重大融资成分或公司不考虑未超过一年的合同中的融资成分的，按照《企业会计准则第14号——收入》所定义的交易价格进行初始计量。

(2)金融资产的后续计量方法

1)以摊余成本计量的金融资产

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采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。以摊余成本计量且不属于任何套期关系的一部分的金融资产所产生的利得或损失，在终止确认、重分类、按照实际利率法摊销或确认减值时，计入当期损益。

2)以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资

采用公允价值进行后续计量。采用实际利率法计算的利息、减值损失或利得及汇兑损益计入当期损益，其他利得或损失计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。

3)以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资

采用公允价值进行后续计量。获得的股利（属于投资成本收回部分的除外）计入当期损益，其他利得或损失计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。

4)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

采用公允价值进行后续计量，产生的利得或损失（包括利息和股利收入）计入当期损益，除非该金融资产属于套期关系的一部分。

(3)金融负债的后续计量方法

1)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债

此类金融负债包括交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具）和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。对于此类金融负债以公允价值进行后续计量。因公司自身信用风险变动引起的指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的公允价值变动金额

计入其他综合收益，除非该处理会造成或扩大损益中的会计错配。此类金融负债产生的其他利得或损失（包括利息费用、除因公司自身信用风险变动引起的公允价值变动）计入当期损益，除非该金融负债属于套期关系的一部分。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。

2)金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债

按照《企业会计准则第23号——金融资产转移》相关规定进行计量。

3)不属于上述1)或2)的财务担保合同，以及不属于上述1)并以低于市场利率贷款的贷款承诺。

在初始确认后按照下列两项金额之中的较高者进行后续计量：*按照金融工具的减值规定

确定的损失准备金额；*初始确认金额扣除按照《企业会计准则第14号——收入》相关规定所确定的累计摊销额后的余额。

4)以摊余成本计量的金融负债

采用实际利率法以摊余成本计量。以摊余成本计量且不属于任何套期关系的一部分的金融负债所产生的利得或损失，在终止确认、按照实际利率法摊销时计入当期损益。

(4)金融资产和金融负债的终止确认

1)当满足下列条件之一时，终止确认金融资产：

*收取金融资产现金流量的合同权利已终止；

*金融资产已转移，且该转移满足《企业会计准则第23号——金融资产转移》关于金融资产终止确认的规定。

2)当金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除时，相应终止确认该金融负债（或该部分金融负债）。

3.金融资产转移的确认依据和计量方法

公司转移了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，终止确认该金融资产，并将转移中产生或保留的权利和义务单独确认为资产或负债；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，继续确认所转移的金融资产。公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处理：(1)未保留对该金融资产控制的，终止确认该金融资产，并将转移中产生或保留的权利和义务单独确认为资产或负债；(2)保留了对该金融资产控制的，按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。

金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：(1)所转移金融资产在终止确认日的账面价值；(2)因转移金融资产而收到的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量

86/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告且其变动计入其他综合收益的债务工具投资）之和。转移了金融资产的一部分，且该被转移部分整体满足终止确认条件的，将转移前金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和继续确认部分之间，按照转移日各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：(1)终止确认部分的账面价值；(2)终止确认部分的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资）之和。

4.金融资产和金融负债的公允价值确定方法

公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术确定相关金融

资产和金融负债的公允价值。公司将估值技术使用的输入值分以下层级，并依次使用：

(1)第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；

(2)第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值，包

括：活跃市场中类似资产或负债的报价；非活跃市场中相同或类似资产或负债的报价；除报价以

外的其他可观察输入值，如在正常报价间隔期间可观察的利率和收益率曲线等；市场验证的输入值等；

(3)第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值，包括不能直接观察或无法由可观

察市场数据验证的利率、股票波动率、企业合并中承担的弃置义务的未来现金流量、使用自身数据作出的财务预测等。

5.金融工具减值

公司以预期信用损失为基础，对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资、合同资产、租赁应收款、分类为以公允价值计量且其变动计入当

期损益的金融负债以外的贷款承诺、不属于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债或不属于金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债的财务担保合同进行减值处理并确认损失准备。

预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用损失，是指公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。其中，对于公司购买或源生的已发生信用减值的金融资产，按照该金融资产经信用调整的实际利率折现。

对于购买或源生的已发生信用减值的金融资产，公司在资产负债表日仅将自初始确认后整个存续期内预期信用损失的累计变动确认为损失准备。

对于租赁应收款、由《企业会计准则第14号——收入》规范的交易形成的应收款项及合同资产，公司运用简化计量方法，按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。

除上述计量方法以外的金融资产，公司在每个资产负债表日评估其信用风险自初始确认后是否已经显著增加。如果信用风险自初始确认后已显著增加，公司按照整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备；如果信用风险自初始确认后未显著增加，公司按照该金融工具未来12个月内预期信用损失的金额计量损失准备。

公司利用可获得的合理且有依据的信息，包括前瞻性信息，通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。

于资产负债表日，若公司判断金融工具只具有较低的信用风险，则假定该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。

公司以单项金融工具或金融工具组合为基础评估预期信用风险和计量预期信用损失。当以金融工具组合为基础时，公司以共同风险特征为依据，将金融工具划分为不同组合。

公司在每个资产负债表日重新计量预期信用损失，由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。对于以摊余成本计量的金融资产，损失准备抵减该金融资产在资产负债表中列示的账面价值；对于以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债权投资，公司在其他综合收益中确认其损失准备，不抵减该金融资产的账面价值。

6.金融资产和金融负债的抵销

金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不相互抵销。但同时满足下列条件的，公司以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：(1)公司具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；(2)公司计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。

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不满足终止确认条件的金融资产转移，公司不对已转移的金融资产和相关负债进行抵销。

12、应收票据

□适用√不适用

13、应收账款

√适用□不适用按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据

√适用□不适用确定组合组合类别计量预期信用损失的方法的依据

参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和未来12个应收账款——关联方组合款项性质

月内或整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失

参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来应收账款——信用风险组合账龄经济状况的预测，编制应收账款账龄与预期信用损失率对照表，计算预期信用损失其他应收款——应收押金、

保证金及备用金组合参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来其他应收款——应收关联公经济状况的预测，通过违约风险敞口和未来12个款项性质

司组合月内或整个存续期预期信用损失率，计算预期信用其他应收款——应收少数股损失东款项组合

参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来其他应收款——其他信用风

账龄经济状况的预测，编制其他应收款账龄与预期信用险组合

损失率对照表，计算预期信用损失合同资产——房地产销售参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来合同资产——项目管理账龄经济状况的预测，编制合同资产账龄与预期信用损合同资产——物业服务失率对照表，计算预期信用损失基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法

□适用√不适用按照单项计提坏账准备的认定单项计提判断标准

√适用□不适用

对信用风险与组合信用风险显著不同的应收款项和合同资产，公司按单项计提预期信用损失。

14、应收款项融资

□适用√不适用

15、其他应收款

□适用√不适用

88/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

16、存货

√适用□不适用

存货类别、发出计价方法、盘存制度、低值易耗品和包装物的摊销方法

√适用□不适用

1.存货的分类

存货包括在开发经营过程中为出售或耗用而持有的开发用土地、开发产品、意图出售而暂时

出租的开发产品、周转房、库存材料、库存设备和低值易耗品等，以及在开发过程中的开发成本。

2.发出存货的计价方法

(1)发出材料、设备采用月末一次加权平均法。

(2)项目开发时，开发用土地按开发产品占地面积计算分摊计入项目的开发成本。

(3)发出开发产品按建筑面积平均法核算。

(4)意图出售而暂时出租的开发产品和周转房按公司同类固定资产的预计使用年限分期平均摊销。

(5)如果公共配套设施早于有关开发产品完工的，在公共配套设施完工决算后，按有关开发项目的建筑面积分配计入有关开发项目的开发成本；如果公共配套设施晚于有关开发产品完工的，则先由有关开发产品预提公共配套设施费，待公共配套设施完工决算后再按实际发生数与预提数之间的差额调整有关开发产品成本。

3.存货的盘存制度

存货的盘存制度为永续盘存制。

4.低值易耗品的摊销方法

按照一次转销法进行摊销。

5.存货跌价准备

资产负债表日，存货采用成本与可变现净值孰低计量，按照成本高于可变现净值的差额计提存货跌价准备。直接用于出售的存货，在正常生产经营过程中以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；需要经过加工的存货，在正常生产经营过程中以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的

金额确定其可变现净值；资产负债表日，同一项存货中一部分有合同价格约定、其他部分不存在合同价格的，分别确定其可变现净值，并与其对应的成本进行比较，分别确定存货跌价准备的计提或转回的金额。

存货跌价准备的确认标准和计提方法

√适用□不适用

资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量，当其可变现净值低于成本时，计提存货跌价准备。

可变现净值是按存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相

关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。

本公司通常按照单个存货项目计提存货跌价准备。

资产负债表日，以前减记存货价值的影响因素已经消失的，存货跌价准备在原已计提的金额内转回。

按照组合计提存货跌价准备的组合类别及确定依据、不同类别存货可变现净值的确定依据

□适用√不适用基于库龄确认存货可变现净值的各库龄组合可变现净值的计算方法和确定依据

□适用√不适用

17、合同资产

□适用√不适用

89/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

18、持有待售的非流动资产或处置组

√适用□不适用划分为持有待售的非流动资产或处置组的确认标准和会计处理方法

√适用□不适用

1.持有待售的非流动资产或处置组的分类

公司将同时满足下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售类别：(1)根据类似交易中

出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；(2)出售极可能发生，即公司已经就出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计出售将在一年内完成。

公司专为转售而取得的非流动资产或处置组，在取得日满足“预计出售将在一年内完成”的条件，且短期（通常为3个月）内很可能满足持有待售类别的其他划分条件的，在取得日将其划分为持有待售类别。

因公司无法控制的下列原因之一，导致非关联方之间的交易未能在一年内完成，且公司仍然承诺出售非流动资产或处置组的，继续将非流动资产或处置组划分为持有待售类别：(1)买方或其他方意外设定导致出售延期的条件，公司针对这些条件已经及时采取行动，且预计能够自设定导致出售延期的条件起一年内顺利化解延期因素；(2)因发生罕见情况，导致持有待售的非流动资产或处置组未能在一年内完成出售，公司在最初一年内已经针对这些新情况采取必要措施且重新满足了持有待售类别的划分条件。

2.持有待售的非流动资产或处置组的会计处理

(1)初始计量和后续计量

初始计量和在资产负债表日重新计量持有待售的非流动资产或处置组时，其账面价值高于公允价值减去出售费用后的净额的，将账面价值减记至公允价值减去出售费用后的净额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。

对于取得日划分为持有待售类别的非流动资产或处置组，在初始计量时比较假定其不划分为持有待售类别情况下的初始计量金额和公允价值减去出售费用后的净额，以两者孰低计量。除企业合并中取得的非流动资产或处置组外，由非流动资产或处置组以公允价值减去出售费用后的净额作为初始计量金额而产生的差额，计入当期损益。

对于持有待售的处置组确认的资产减值损失金额，先抵减处置组中商誉的账面价值，再根据处置组中的各项非流动资产账面价值所占比重，按比例抵减其账面价值。

持有待售的非流动资产或处置组中的非流动资产不计提折旧或摊销，持有待售的处置组中负债的利息和其他费用继续予以确认。

(2)资产减值损失转回的会计处理

后续资产负债表日持有待售的非流动资产公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记的金额予以恢复，并在划分为持有待售类别后确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不转回。

后续资产负债表日持有待售的处置组公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记的金额予以恢复，并在划分为持有待售类别后非流动资产确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。已抵减的商誉账面价值，以及非流动资产在划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不转回。

持有待售的处置组确认的资产减值损失后续转回金额，根据处置组中除商誉外各项非流动资产账面价值所占比重，按比例增加其账面价值。

(3)不再继续划分为持有待售类别以及终止确认的会计处理非流动资产或处置组因不再满足持有待售类别的划分条件而不再继续划分为持有待售类别或

非流动资产从持有待售的处置组中移除时，按照以下两者孰低计量：1)划分为持有待售类别前的账面价值，按照假定不划分为持有待售类别情况下本应确认的折旧、摊销或减值等进行调整后的金额；2)可收回金额。

终止确认持有待售的非流动资产或处置组时，将尚未确认的利得或损失计入当期损益。

终止经营的认定标准和列报方法

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√适用□不适用

1.终止经营的确认标准

满足下列条件之一的、已经被处置或划分为持有待售类别且能够单独区分的组成部分确认为

终止经营：

(1)该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区；

(2)该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相关联计划的一部分；

(3)该组成部分是专为转售而取得的子公司。

2.终止经营的列报方法

公司在利润表中分别列示持续经营损益和终止经营损益。终止经营的减值损失和转回金额等经营损益及处置损益作为终止经营损益列报。对于当期列报的终止经营，在当期财务报表中将原来作为持续经营损益列报的信息重新作为可比期间的终止经营损益列报。终止经营不再满足持有待售类别划分条件的，在当期财务报表中将原来作为终止经营损益列报的信息重新作为可比期间的持续经营损益列报。

19、长期股权投资

√适用□不适用

1.共同控制、重大影响的判断

按照相关约定对某项安排存在共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策，认定为共同控制。对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定，认定为重大影响。

2.投资成本的确定

(1)同一控制下的企业合并形成的，合并方以支付现金、转让非现金资产、承担债务或发行

权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为其初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的合并对价的账面价值或发行股份的面值总额之间的差额调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。

公司通过多次交易分步实现同一控制下企业合并形成的长期股权投资，判断是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，把各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，在合并日，根据合并后应享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额确定初始投资成本。合并日长期股权投资的初始投资成本，与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。

(2)非同一控制下的企业合并形成的，在购买日按照支付的合并对价的公允价值作为其初始投资成本。

公司通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并形成的长期股权投资，区分个别财务报表和合并财务报表进行相关会计处理：

1)在个别财务报表中，按照原持有的股权投资的账面价值加上新增投资成本之和，作为改

按成本法核算的初始投资成本。

2)在合并财务报表中，判断是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，把各项交

易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益等的，与其相关的其他综合收益等转为购买日所属当期收益。但由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。

(3)除企业合并形成以外的：以支付现金取得的，按照实际支付的购买价款作为其初始投资成本；以发行权益性证券取得的，按照发行权益性证券的公允价值作为其初始投资成本；以债务重组方式取得的，按《企业会计准则第12号——债务重组》确定其初始投资成本；以非货币性资产交换取得的，按《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》确定其初始投资成本。

3.后续计量及损益确认方法

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对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算；对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算。

4.通过多次交易分步处置对子公司投资至丧失控制权的处理方法

(1)是否属于“一揽子交易”的判断原则

通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，公司结合分步交易的各个步骤的交易协议条款、分别取得的处置对价、出售股权的对象、处置方式、处置时点等信息来判断分

步交易是否属于“一揽子交易”。各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明多次交易事项属于“一揽子交易”：

1)这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；

2)这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；

3)一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；

4)一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。

(2)不属于“一揽子交易”的会计处理

1)个别财务报表

对处置的股权，其账面价值与实际取得价款之间的差额，计入当期损益。对于剩余股权，对被投资单位仍具有重大影响或者与其他方一起实施共同控制的，转为权益法核算；不能再对被投资单位实施控制、共同控制或重大影响的，按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》的相关规定进行核算。

2)合并财务报表

在丧失控制权之前，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本公积（资本溢价），资本溢价不足冲减的，冲减留存收益。

丧失对原子公司控制权时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益等，应当在丧失控制权时转为当期投资收益。

(3)属于“一揽子交易”的会计处理

1)个别财务报表

将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理。但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的长期股权投资账面价值之间的差额，在个别财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。

2)合并财务报表

将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理。但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。

20、投资性房地产

(1)如果采用成本计量模式的折旧或摊销方法

1.投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。

2.投资性房地产按照成本进行初始计量，采用成本模式进行后续计量，并采用与固定资产

和无形资产相同的方法计提折旧或进行摊销。

21、固定资产

(1)确认条件

√适用□不适用

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固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一个会计年度的有形资产。固定资产在同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量时予以确认。

(2)折旧方法

√适用□不适用

类别折旧方法折旧年限（年）残值率年折旧率

房屋及建筑物直线法20-503%-10%4.85%-1.80%

机器设备直线法103%-10%9.70%-9.00%

运输工具直线法5-63%-10%19.40%-15.00%

其他设备直线法5-103%-10%19.40%-9.00%

本公司采用年限平均法计提折旧。固定资产自达到预定可使用状态时开始计提折旧，终止确认时或划分为持有待售非流动资产时停止计提折旧。在不考虑减值准备的情况下，按固定资产类别、预计使用寿命和预计残值，本公司确定各类固定资产的年折旧率如上表。

22、在建工程

√适用□不适用

1.在建工程同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量则予以确认。在建工程按建

造该项资产达到预定可使用状态前所发生的实际成本计量。

2.在建工程达到预定可使用状态时，按工程实际成本转入固定资产。已达到预定可使用状

态但尚未办理竣工决算的，先按估计价值转入固定资产，待办理竣工决算后再按实际成本调整原暂估价值，但不再调整原已计提的折旧。

23、借款费用

√适用□不适用

1.借款费用资本化的确认原则

公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时确认为费用，计入当期损益。

2.借款费用资本化期间

(1)当借款费用同时满足下列条件时，开始资本化：1)资产支出已经发生；2)借款费用已

经发生；3)为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。

(2)若符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，并且中断时间连续超

过3个月，暂停借款费用的资本化；中断期间发生的借款费用确认为当期费用，直至资产的购建或者生产活动重新开始。

(3)当所购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态时，借款费用停止资本化。

3.借款费用资本化率以及资本化金额

为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的利息费用（包括按照实际利率法确定的折价或溢价的摊销），减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，确定应予资本化的利息金额；为购建或者生产符合资本化条件的资产占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专门借款的资产支出加权平均数乘以占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。

24、生物资产

□适用√不适用

25、油气资产

□适用√不适用

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26、无形资产

(1)使用寿命及其确定依据、估计情况、摊销方法或复核程序

√适用□不适用

1.无形资产包括土地使用权、软件等。

2.使用寿命有限的无形资产，在使用寿命内按照与该项无形资产有关的经济利益的预期实

现方式系统合理地摊销，无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销。具体如下：

项目使用寿命及其确定依据摊销方法

土地使用权按产权登记期限确定使用寿命为40-70年直线法软件按预期受益期限确定使用寿命为10年直线法

使用寿命不确定的无形资产不摊销，公司在每个会计期间均对该无形资产的使用寿命进行复核。

(2)研发支出的归集范围及相关会计处理方法

□适用√不适用

27、长期资产减值

√适用□不适用

对长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、采用成本模式

计量的生产性生物资产、油气资产、使用权资产、使用寿命有限的无形资产等长期资产，在资产负债表日有迹象表明发生减值的，估计其可收回金额。对因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年都进行减值测试。商誉结合与其相关的资产组或者资产组组合进行减值测试。

若上述长期资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额确认资产减值准备并计入当期损益。

28、长期待摊费用

√适用□不适用

长期待摊费用核算已经支出，摊销期限在1年以上（不含1年）的各项费用。长期待摊费用按实际发生额入账，在受益期或规定的期限内分期平均摊销。如果长期待摊的费用项目不能使以后会计期间受益则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。

29、合同负债

□适用√不适用

30、职工薪酬

(1)短期薪酬的会计处理方法

√适用□不适用

1.职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。

2.短期薪酬的会计处理方法

在职工为公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。

(2)离职后福利的会计处理方法

√适用□不适用离职后福利分为设定提存计划和设定受益计划。

(1)在职工为公司提供服务的会计期间，根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。

(2)对设定受益计划的会计处理通常包括下列步骤：

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1)根据预期累计福利单位法，采用无偏且相互一致的精算假设对有关人口统计变量和财务

变量等作出估计，计量设定受益计划所产生的义务，并确定相关义务的所属期间。同时，对设定受益计划所产生的义务予以折现，以确定设定受益计划义务的现值和当期服务成本；

2)设定受益计划存在资产的，将设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价值所

形成的赤字或盈余确认为一项设定受益计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余的，以设定受益计划的盈余和资产上限两项的孰低者计量设定受益计划净资产；

3)期末，将设定受益计划产生的职工薪酬成本确认为服务成本、设定受益计划净负债或净

资产的利息净额以及重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动等三部分，其中服务成本和设定受益计划净负债或净资产的利息净额计入当期损益或相关资产成本，重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动计入其他综合收益，并且在后续会计期间不允许转回至损益，但可以在权益范围内转移这些在其他综合收益确认的金额。

(3)辞退福利的会计处理方法

√适用□不适用

向职工提供的辞退福利，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：(1)公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；(2)公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。

(4)其他长期职工福利的会计处理方法

√适用□不适用

向职工提供的其他长期福利，符合设定提存计划条件的，按照设定提存计划的有关规定进行会计处理；除此之外的其他长期福利，按照设定受益计划的有关规定进行会计处理，为简化相关会计处理，将其产生的职工薪酬成本确认为服务成本、其他长期职工福利净负债或净资产的利息净额以及重新计量其他长期职工福利净负债或净资产所产生的变动等组成项目的总净额计入当期损益或相关资产成本。

31、预计负债

√适用□不适用

1.因对外提供担保、诉讼事项、产品质量保证、亏损合同等或有事项形成的义务成为公司

承担的现时义务，履行该义务很可能导致经济利益流出公司，且该义务的金额能够可靠的计量时，公司将该项义务确认为预计负债。

2.公司按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行初始计量，并在资产

负债表日对预计负债的账面价值进行复核。

32、股份支付

□适用√不适用

33、优先股、永续债等其他金融工具

√适用□不适用

根据金融工具相关准则和《永续债相关会计处理的规定》（财会〔2019〕2号），对发行的永续债等金融工具，公司依据所发行金融工具的合同条款及其所反映的经济实质而非仅以法律形式，结合金融资产、金融负债和权益工具的定义，在初始确认时将该等金融工具或其组成部分分类为金融资产、金融负债或权益工具。

在资产负债表日，对于归类为权益工具的金融工具，其利息支出或股利分配作为公司的利润分配，其回购、注销等作为权益的变动处理；对于归类为金融负债的金融工具，其利息支出或股利分配按照借款费用进行处理，其回购或赎回产生的利得或损失等计入当期损益。

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34、收入

(1)按照业务类型披露收入确认和计量所采用的会计政策

√适用□不适用

1.收入确认原则

于合同开始日，公司对合同进行评估，识别合同所包含的各单项履约义务，并确定各单项履约义务是在某一时段内履行，还是在某一时点履行。

满足下列条件之一时，属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行履约义

务：(1)客户在公司履约的同时即取得并消耗公司履约所带来的经济利益；(2)客户能够控制公

司履约过程中在建商品；(3)公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且公司在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。

对于在某一时段内履行的履约义务，公司在该段时间内按照履约进度确认收入。履约进度不能合理确定时，已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。对于在某一时点履行的履约义务，在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。在判断客户是否已取得商品控制权时，公司考虑下列迹象：(1)公司就该商品享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务；(2)公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权；(3)公司已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品；(4)公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬；(5)客户已接受该商品；(6)其他表明客户已取得商品控制权的迹象。

2.收入计量原则

(1)公司按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。交易价格是公司因向客户转让商

品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取的款项以及预期将退还给客户的款项。

(2)合同中存在可变对价的，公司按照期望值或最可能发生金额确定可变对价的最佳估计数，但包含可变对价的交易价格，不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额。

(3)合同中存在重大融资成分的，公司按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以现金支

付的应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法摊销。合同开始日，公司预计客户取得商品或服务控制权与客户支付价款间隔不超过一年的，不考虑合同中存在的重大融资成分。

(4)合同中包含两项或多项履约义务的，公司于合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商

品的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务。

3.收入确认的具体方法

本公司在进行房地产项目销售时，以该房产项目已达到买卖合同约定的交付条件并已向购买方办理交付手续或视同交付为时点，确认收入的实现。

本公司对自己拥有的划拨地进行一级土地开发后，由土地储备中心收储并进行公开挂牌交易，待收款金额确定后，比照销售商品确认收入。

(2)同类业务采用不同经营模式涉及不同收入确认方式及计量方法

□适用√不适用

35、合同成本

√适用□不适用

公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产。如果合同取得成本的摊销期限不超过一年，在发生时直接计入当期损益。

公司为履行合同发生的成本，不适用存货、固定资产或无形资产等相关准则的规范范围且同时满足下列条件的，作为合同履约成本确认为一项资产：

1.该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用（或类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；

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2.该成本增加了公司未来用于履行履约义务的资源；

3.该成本预期能够收回。

公司对于与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。

如果与合同成本有关的资产的账面价值高于因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得

的剩余对价减去估计将要发生的成本，公司对超出部分计提减值准备，并确认为资产减值损失。

以前期间减值的因素之后发生变化，使得转让该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价减去估计将要发生的成本高于该资产账面价值的，转回原已计提的资产减值准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。

36、政府补助

√适用□不适用

1.政府补助在同时满足下列条件时予以确认：(1)公司能够满足政府补助所附的条件；(2)

公司能够收到政府补助。政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。

2.与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法

政府文件规定用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助划分为与资产相关的政府补助。政府文件不明确的，以取得该补助必须具备的基本条件为基础进行判断，以购建或其他方式形成长期资产为基本条件的作为与资产相关的政府补助。与资产相关的政府补助，冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。与资产相关的政府补助确认为递延收益的，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，将尚未分配的相关递延收益余额转入资产处置当期的损益。

3.与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法

除与资产相关的政府补助之外的政府补助划分为与收益相关的政府补助。对于同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，难以区分与资产相关或与收益相关的，整体归类为与收益相关的政府补助。与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益或冲减相关成本；用于补偿已发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益或冲减相关成本。

4.与公司日常经营活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。与公司日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。

37、递延所得税资产/递延所得税负债

√适用□不适用1.根据资产、负债的账面价值与其计税基础之间的差额（未作为资产和负债确认的项目按照税法规定可以确定其计税基础的，该计税基础与其账面数之间的差额），按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计算确认递延所得税资产或递延所得税负债。

2.确认递延所得税资产以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。资

产负债表日，有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时性差异的，确认以前会计期间未确认的递延所得税资产。

3.资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来期间很可能无法获得

足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，转回减记的金额。

4.公司当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益，但不包括下列情况

产生的所得税：(1)企业合并；(2)直接在所有者权益中确认的交易或者事项。

5.同时满足下列条件时，公司将递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列示：

(1)拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；(2)递延所得税资产和递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产和递延所得税负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债或是同时取得资产、清偿债务。

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38、租赁

√适用□不适用作为承租方对短期租赁和低价值资产租赁进行简化处理的判断依据和会计处理方法

√适用□不适用

在租赁期开始日，公司将租赁期不超过12个月，且不包含购买选择权的租赁认定为短期租赁；将单项租赁资产为全新资产时价值较低的租赁认定为低价值资产租赁。公司转租或预期转租租赁资产的，原租赁不认定为低价值资产租赁。

对于所有短期租赁和低价值资产租赁，公司在租赁期内各个期间按照直线法将租赁付款额计入相关资产成本或当期损益。

除上述采用简化处理的短期租赁和低价值资产租赁外，在租赁期开始日，公司对租赁确认使用权资产和租赁负债。

(1)使用权资产

使用权资产按照成本进行初始计量，该成本包括：1)租赁负债的初始计量金额；2)在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；3)承租人发生的初始直接费用；4)承租人为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本。

公司按照直线法对使用权资产计提折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，公司在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，公司在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。

(2)租赁负债

在租赁期开始日，公司将尚未支付的租赁付款额的现值确认为租赁负债。计算租赁付款额现值时采用租赁内含利率作为折现率，无法确定租赁内含利率的，采用公司增量借款利率作为折现率。租赁付款额与其现值之间的差额作为未确认融资费用，在租赁期各个期间内按照确认租赁付款额现值的折现率确认利息费用，并计入当期损益。未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额于实际发生时计入当期损益。

租赁期开始日后，当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变化、用于确定租赁付款额的指数或比率发生变动、购买选择权、续租选择权或终止选择权的评估结果或实际

行权情况发生变化时，公司按照变动后的租赁付款额的现值重新计量租赁负债，并相应调整使用权资产的账面价值，如使用权资产账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，将剩余金额计入当期损益。

(3).售后租回

公司按照《企业会计准则第14号——收入》的规定，评估确定售后租回交易中的资产转让是否属于销售。

售后租回交易中的资产转让属于销售的，公司按原资产账面价值中与租回获得的使用权有关的部分，计量售后租回所形成的使用权资产，并仅就转让至出租人的权利确认相关利得或损失。

售后租回交易中的资产转让不属于销售的，公司继续确认被转让资产，同时确认一项与转让收入等额的金融负债，并按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》对该金融负债进行会计处理。

作为出租方的租赁分类标准和会计处理方法

√适用□不适用

在租赁开始日，公司将实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁划分为融资租赁，除此之外的均为经营租赁。

(1)经营租赁

公司在租赁期内各个期间按照直线法将租赁收款额确认为租金收入，发生的初始直接费用予以资本化并按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。公司取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。

(2)融资租赁

98/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告在租赁期开始日，公司按照租赁投资净额（未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和）确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。在租赁期的各个期间，公司按照租赁内含利率计算并确认利息收入。

公司取得的未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。

(3).售后租回

公司按照《企业会计准则第14号——收入》的规定，评估确定售后租回交易中的资产转让是否属于销售。

售后租回交易中的资产转让属于销售的，公司根据其他适用的企业会计准则对资产购买进行会计处理，并根据《企业会计准则第21号——租赁》对资产出租进行会计处理。

售后租回交易中的资产转让不属于销售的，公司不确认被转让资产，但确认一项与转让收入等额的金融资产，并按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》对该金融资产进行会计处理。

39、其他重要的会计政策和会计估计

√适用□不适用

(1)质量保证金核算方法质量保证金根据施工合同规定从施工单位工程款中预留。在开发产品保修期内发生的维修费，冲减质量保证金；在开发产品约定的保修期届满，质量保证金余额退还施工单位。

(2)合同资产、合同负债公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。公司将同一合同下的合同资产和合同负债相互抵销后以净额列示。

公司将拥有的、无条件(即，仅取决于时间流逝)向客户收取对价的权利作为应收款项列示，将已向客户转让商品而有权收取对价的权利（该权利取决于时间流逝之外的其他因素）作为合同资产列示。

公司将已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务作为合同负债列示。

(3)使用权资产

1.使用权资产确认条件

使用权资产是指本公司作为承租人可在租赁期内使用租赁资产的权利。

在租赁期开始日，使用权资产按照成本进行初始计量。该成本包括：租赁负债的初始计量金额；在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；本公司作为承租人发生的初始直接费用；本公司作为承租人为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本。本公司作为承租人按照《企业会计准则第3号——或有事项》对拆除复原等成本进行确认和计量。后续就租赁负债的任何重新计量作出调整。

2.使用权资产的折旧方法

本公司采用直线法计提折旧，本公司作为承租人能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。

3.使用权资产的减值测试方法、减值准备计提方法见附注五、27部分长期资产减值。

(4)维修基金

本公司按商品房销售款的一定比例向业主收取维修基金时，计入其他应付款核算；按规定将收取的维修基金交付给土地与房屋管理部门时，减少代收的维修基金。

(5)资产证券化业务

本公司将基础资产对应的收款权、债权等证券化，一般将这些资产出售给特定目的实体，然后再由该实体向投资者发行证券。证券化金融资产的权益以信用增级、次级债券或其他剩余权益（保留权益）的形式保留。保留权益在本公司的资产负债表内以公允价值入账。证券化的利得或

99/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

损失取决于所转移金融资产的账面价值，并在终止确认的金融资产与保留权益之间按它们于转让当日的相关公允价值进行分配。证券化的利得或损失记入当期损益。

在应用证券化金融资产的政策时，本公司已考虑转移至另一实体的资产的风险和报酬转移程度，以及本公司对该实体行使控制权的程度：

*当本公司已转移该金融资产所有权上几乎全部风险和报酬时，本公司将终止确认该金融资产；

*当本公司保留该金融资产所有权上几乎全部风险和报酬时，本公司将继续确认该金融资产；

*如本公司并未转移或保留该金融资产所有权上几乎全部风险和报酬，本公司将考虑对该金融资产是否存在控制。如果本公司并未保留控制权，本公司将终止确认该金融资产，并把在转移中产生或保留的权利及义务分别确认为资产或负债。如本公司保留控制权，则根据对金融资产的继续涉入程度确认金融资产。

40、重要会计政策和会计估计的变更

(1)重要会计政策变更

□适用√不适用

(2)重要会计估计变更

□适用√不适用

(3)2026年起首次执行新会计准则或准则解释等涉及调整首次执行当年年初的财务报表

□适用√不适用

41、其他

□适用√不适用

六、税项

1、主要税种及税率

主要税种及税率情况

√适用□不适用税种计税依据税率以按税法规定计算的销售货物和应税劳务收

增值税入为基础计算销项税额，扣除当期允许抵扣5%、6%、9%、13%的进项税额后，差额部分为应交增值税城市维护建设税实际缴纳的流转税税额5%、7%

企业所得税应纳税所得额16.5%、20%、25%有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其按土地增值额的超率累土地增值税

他附着物产权产生的增值额进税率30%-60%

教育费附加实际缴纳的流转税税额3%

地方教育附加实际缴纳的流转税税额2%

存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明□适用√不适用

2、税收优惠

√适用□不适用

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根据财政部、税务总局《关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》（财政部税务总局公告2023年第12号）的规定，对小型微利企业减按25%计算应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。子公司北京首开乐尚住房租赁有限公司本年度符合小型微利企业认定条件，其当期应纳税所得额适用上述优惠税率。

3、其他

□适用√不适用

七、合并财务报表项目注释

1、货币资金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

库存现金473861.74468066.39

银行存款10683522222.2115063934428.52

其他货币资金14668397.5936657963.33

合计10698664481.5415101060458.24

其中：存放在境外的款项总额--其他说明

本公司期末受限资金包括监管存款7180320.47元，冻结资金445050741.49元，保证金

164368539.18元，共计616599601.14元。

2、交易性金融资产

□适用√不适用

3、衍生金融资产

□适用√不适用

4、应收票据

(1)应收票据分类列示

□适用√不适用

(2)期末公司已质押的应收票据

□适用√不适用

(3)期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据

□适用√不适用

(4)按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

101/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

对本期发生损失准备变动的应收票据账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(5)坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(6)本期实际核销的应收票据情况

□适用√不适用

其中重要的应收票据核销情况：

□适用√不适用

应收票据核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

5、应收账款

(1)按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）1453666834.60457818617.45

1至2年21165792.4914941051.68

2至3年135408451.42138460413.21

3年以上624315574.41627980416.98

减：坏账准备-391474599.13-393349262.84

合计1843082053.79845851236.48

(2)按坏账计提方法分类披露

√适用□不适用

102/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

单位：元币种：人民币期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别账面账面比例计提比例比例计提比例

金额金额价值金额价值(%)(%)(%)金额(%)

按单项计提坏账297358870.7613.31187497587.1363.05109861283.63297363178.7624.00187501895.1363.05109861283.63准备

按组合计提坏账1937197782.1686.69203977012.0010.531733220770.16941837320.5676.00205847367.7121.86735989952.85准备

其中：

信用风险组合1921027231.6985.97203977012.0010.621717041823.69926741036.0774.79205847367.7122.21720893668.36

合并范围外关联16170550.470.72--16178946.4715096284.491.22--15096284.49方组合

合计2234556652.92/391474599.13/1843082053.791239200499.32/393349262.84/845851236.48

按单项计提坏账准备：

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）计提理由

顺义区住房和城乡建设委219722567.27109861283.6450.00预期部分无法收回

北京市顺义区民政局31259663.9831259663.98100.00预期无法收回

北京顺义新城建设开发有限公司25350100.0025350100.00100.00预期无法收回

北京欧典投资管理有限公司9025040.009025040.00100.00预期无法收回

北京市西城区机关事务服务中心3985105.003985105.00100.00预期无法收回

厦门市万安堡文化传播有限公司2316100.082316100.08100.00预期无法收回

北京恒昌吉利物业管理有限公司1507727.421507727.42100.00预期无法收回

个人1404770.001404770.00100.00预期无法收回

北京造极体育有限公司629949.80629949.80100.00预期无法收回

北京欣鑫华文化传媒有限公司589839.99589839.99100.00预期无法收回

云南城投众和建设集团有限公司562429.30562429.30100.00预期无法收回

103/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

北京睿思捷教育咨询有限公司243842.00243842.00100.00预期无法收回

杭州锦衣玉食餐饮科技有限公司186598.21186598.21100.00预期无法收回

北京席艳众仁堂诊所有限公司181130.94181130.94100.00预期无法收回

北京宇鹏投资管理有限公司167059.63167059.63100.00预期无法收回

北京华宝盛川餐饮管理有限公司92595.0092595.00100.00预期无法收回

北京金祥兄弟餐饮管理有限公司49729.0049729.00100.00预期无法收回

中科联创股份有限公司39121.2239121.22100.00预期无法收回新兴（北京）工程建筑房地产开发公司32035.0032035.00100.00预期无法收回

其他小额款项13466.9213466.92100.00预期无法收回

合计297358870.76187497587.1363.05/

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

√适用□不适用

组合计提项目：信用风险组合

单位：元币种：人民币期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）

1年以内1454179135.60--

1-2年5093742.57509374.2610

2-3年137194573.6341161225.0830

3年以上324551383.89162306412.6650

合计1921018835.69203977012.0010.62

按组合计提坏账准备的说明：

□适用√不适用按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

104/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

对本期发生损失准备变动的应收账款账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(3)坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额转销或核其他变期末余额计提收回或转回销动

单项计提坏账187501895.13-4308.00--187497587.13准备

按组合计提坏205847367.71-1870355.71--203977012.00账准备

合计393349262.84-1874663.71--391474599.13

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(4)本期实际核销的应收账款情况

□适用√不适用其中重要的应收账款核销情况

□适用√不适用

应收账款核销说明：

□适用√不适用

(5)按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币合同占应收账款和应收账款期末余资产应收账款和合同合同资产期末坏账准备期末单位名称额期末资产期末余额余额合计数的余额

余额比例（%）北京市规划和自

然资源委员会通1134007700.00-1134007700.0050.75-州分局

北京午亭商业管320490100.00-320490100.0014.34-理有限公司

顺义区住房和城219722567.27-219722567.279.83109861283.64乡建设委

福州市鼓楼区建153433149.14-153433149.146.8778230586.30设投资管理中心

温州市瓯海建设126537066.00-126537066.005.6637961119.80集团有限公司

合计1954190582.41-1954190582.4187.45226052989.74

105/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

其他说明：

□适用√不适用

6、合同资产

(1)合同资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目账面余额坏账准备账面价值账面余额坏账准备账面价值

合同资产8578078.00-8578078.00---

合计8578078.00-8578078.00---

(2)报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因

□适用√不适用

(3)按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

对本期发生损失准备变动的合同资产账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(4)本期合同资产计提坏账准备情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(5)本期实际核销的合同资产情况

□适用√不适用其中重要的合同资产核销情况

□适用√不适用

合同资产核销说明：

106/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

7、应收款项融资

(1)应收款项融资分类列示

□适用√不适用

(2)期末公司已质押的应收款项融资

□适用√不适用

(3)期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收款项融资

□适用√不适用

(4)按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

对本期发生损失准备变动的应收款项融资账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(5)坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(6)本期实际核销的应收款项融资情况

□适用√不适用其中重要的应收款项融资核销情况

□适用√不适用

核销说明：

107/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

□适用√不适用

(7)应收款项融资本期增减变动及公允价值变动情况：

□适用√不适用

(8)其他说明：

□适用√不适用

8、预付款项

(1)预付款项按账龄列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额账龄

金额比例(%)金额比例(%)

1年以内47286170.0310.6160169933.1813.23

1至2年80786819.8018.1369315641.2715.25

2至3年4116136.510.923120639.340.69

3年以上313317977.3270.33322044571.5270.83

合计445507103.66100454650785.31100

账龄超过1年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：

单位：元币种：人民币单位名称期末数未结算原因

北京市密云区密云镇人民政府392848106.06项目未结算

小计392848106.06

(2)按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占预付款项期末余额合计数单位名称期末余额

的比例(%)

北京市密云区密云镇人民政府392848106.0688.18

江苏江安集团有限公司12715492.322.85

北京首开鸿城实业有限公司10543657.852.37

无锡市财政局2611350.000.59

天津市建工工程总承包有限公司2255580.720.51

合计420974186.9594.49其他说明

□适用√不适用

9、其他应收款

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

108/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

项目期末余额期初余额

应收利息--

应收股利215049214.47230049214.47

其他应收款41756495146.2141497337812.75

合计41971544360.6841727387027.22

其他说明：

□适用√不适用应收利息

(1)应收利息分类

□适用√不适用

(2)重要逾期利息

□适用√不适用

(3)按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用

(4)按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

(5)坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(6)本期实际核销的应收利息情况

□适用√不适用其中重要的应收利息核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

109/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

□适用√不适用应收股利

(1)应收股利

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

项目(或被投资单位)期末余额期初余额

国奥投资发展有限公司430098428.79430098428.79

北京金旭开泰房地产开发有限公司-15000000.00

减：坏账准备-215049214.32-215049214.32

合计215049214.47230049214.47

(2)重要的账龄超过1年的应收股利

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

项目(或被投资单位)期末余额账龄未收回的原因是否发生减值及其判断依据

国奥投资发展有限公司430098428.793年以上尚未支付是

合计430098428.79///

(3)按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用

(4)按预期信用损失一般模型计提坏账准备

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预期信整个存续期预期信坏账准备未来12个月预合计

用损失(未发生信用损失(已发生信期信用损失

用减值)用减值)

2026年1月1日余--215049214.32215049214.32

额

2026年1月1日余----

额在本期

--转入第二阶段----

--转入第三阶段----

--转回第二阶段----

--转回第一阶段----

110/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

本期计提----

本期转回----

本期转销----

本期核销----

其他变动----

2026年6月30日--215049214.32215049214.32

余额

对本期发生损失准备变动的应收股利账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(5)坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(6)本期实际核销的应收股利情况

□适用√不适用其中重要的应收股利核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用其他应收款

(1)按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）2839955564.812233460450.75

1至2年2794160209.063098727900.79

2至3年3415574301.673594606833.31

3年以上34962228030.0134854462846.62

减：坏账准备-2255422959.34-2283920218.72

合计41756495146.2141497337812.75

(2)按款项性质分类情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币款项性质期末账面余额期初账面余额

111/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

往来款42685558931.9742544862307.07

代收代付款381475317.44296806215.48

押金保证金、备用金816687959.13794793178.51

应收业务款39991289.2017066711.68

其他88204607.81127729618.73

减：坏账准备-2255422959.34-2283920218.72

合计41756495146.2141497337812.75

(3)坏账准备计提情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预期整个存续期预期坏账准备未来12个月预合计

信用损失(未发生信用损失(已发生期信用损失

信用减值)信用减值)

2026年1月1日余205235436.52-2078684782.202283920218.72

额

2026年1月1日余----

额在本期

--转入第二阶段----

--转入第三阶段----

--转回第二阶段----

--转回第一阶段----

本期计提165955.37--165955.37

本期转回-27645049.82--1013930.64-28658980.46

本期转销----

本期核销---4234.29-4234.29

其他变动----

2026年6月30日177756342.07-2077666617.272255422959.34

余额

对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：

□适用√不适用

(4)坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：

□适用√不适用

(5)本期实际核销的其他应收款情况

□适用√不适用

112/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

其中重要的其他应收款核销情况：

□适用√不适用

其他应收款核销说明：

□适用√不适用

(6)按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占其他应收款款项的性坏账准备单位名称期末余额期末余额合计账龄

(%)质期末余额数的比例

1年以内、1-2金茂投资管理（天3119081784.757.09往来款年、2-3年、3年-津）有限公司以上

1年以内、1-2

北京祐泰通达房地1859462494.614.22往来款年、2-3年、3年-产开发有限公司以上

深圳联新投资管理1735528217.523.94往来款3年以上-有限公司

北京龙湖中佰置业1735528217.523.94往来款3年以上-有限公司

北京保利营房地产1291678217.522.93往来款3年以上-开发有限公司

合计9741278931.9222.13//-

(7)因资金集中管理而列报于其他应收款

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

10、存货

(1)存货分类

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额

存货跌价准备/存货跌价准备/项目账面余额合同履约成本减账面价值账面余额合同履约成本减账面价值值准备值准备

开发成本45118366359.64818014686.4844300351673.1657992660223.041035690080.0356956970143.01

开发产品39978356666.884251008514.6435727348152.2434140077718.684553178151.2729586899567.41

其他商品及4724310.25-4724310.254877142.96-4877142.96耗材

合计85101447336.775069023201.1280032424135.6592137615084.685588868231.3086548746853.38

(2)确认为存货的数据资源

□适用√不适用

113/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

(3)存货跌价准备及合同履约成本减值准备

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增加金额本期减少金额项目期初余额期末余额计提其他转回或转销其他

开发成本1035690080.03---217675393.55818014686.48

开发产品4553178151.27-217675393.55519845030.18-4251008514.64

合计5588868231.30-217675393.55519845030.18217675393.555069023201.12本期转回或转销存货跌价准备的原因

√适用□不适用本期转回存货跌价本期转销存货跌价项目确定可变现净值的具体依据准备的原因准备的原因开发预计未来现金流净值与成本孰低价格上涨实现销售产品可变现净值是依据该项目的估计总收入减开发

去至完工时估计将要发生的成本、估计的价格上涨实现销售成本销售费用以及相关税费后的金额确定按组合计提存货跌价准备

□适用√不适用按组合计提存货跌价准备的计提标准

□适用√不适用

(4)存货期末余额含有的借款费用资本化金额及其计算标准和依据

√适用□不适用

存货中当期借款费用资本化金额为18832.46万元。

(5)合同履约成本本期摊销金额的说明

□适用√不适用

其他说明：

√适用□不适用

1)存货——开发成本

单位：元币种：人民币开工预计竣预计项目名称期初数期末数期末跌价准备时间工时间总投资

分钟寺桥西北侧地区2013年-113亿元8977094477.739017435944.050.00回迁安置房项目

万泉寺村 B、C 地 2016年 2026年 145.48 亿元 7387053009.83 8358437437.13 0.00块棚户区改造项目

君礼家园2023年2026年49.28亿元4694798380.390.000.00

梧桐星宸2023年2026年44.97亿元4216060664.430.000.00

延庆下屯村棚改项目2019年2027年51.48亿元3907298888.043915949092.590.00

梧桐雅苑2023年2026年46亿元3591790329.520.000.00

114/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

建国门外华侨村二期2018年52027年56.19亿元2881669761.062573448392.300.00号地

首开紫郡2021年2026年83.22亿元2511159903.352538079737.5931131398.78

平湖如院2021年2026年42.76亿元1987475393.550.000.00云洲郡（B/C) 2021年 2025年 60.60亿元 1938758928.37 2015666142.99 0.00首开国风海岸项目2013年2027年84.04亿元1595557108.281599963893.080.00

云启东方2023年2027年17.34亿元1525543420.671551750500.12243843420.67

时代上城2018年2025年65.12亿元1488568231.831328935180.810.00

东港 H10 地块 2021年 2026年 19.12亿元 1339629176.07 1339974531.56 89128523.16

密云区长安新村和南2016年2026年35.89亿元1277728070.911320056031.970.00菜园新村旧城改建

廊安土2017-4地块2020年2026年15亿元1101764304.991102322941.50189940000.00

臻礼著2024年2026年12.21亿元933055084.29978357864.780.00

时代紫芳（六区）2011年-40.63亿元930186823.08931173742.640.00

首开·紫郡项目2020年2026年30.84亿元898809738.99904796981.480.00

熙悦京晏2026年2028年34亿元0.00884500000.000.00通州区宋庄镇保障房

未开工-16.58亿元804534866.100.000.00项目

首开仙海龙湾2012年-40亿元558231955.38559889547.050.00

呼家楼项目2026年2029年-446007649.06460185932.080.00

回龙观项目未开工--427898438.25473395740.880.00

熙悦晴翠2021年2026年90.52亿元404243845.67404243845.6770476227.37

其他---2167741773.202859802879.37193495116.50

小计---57992660223.0445118366359.64818014686.48

2)存货——开发产品

单位：元币种：人民币竣工时项目名称期初数本期增加本期减少期末数期末跌价准备间

熙悦晴翠-熙

2024年3238356752.54-283880642.532954476110.01474509020.33

悦晴翠

盈瑞家园2023年2510149855.23-90825393.232419324462.00559324807.52

首开第五大2025年2056840930.02-67560697.991989280232.03499337530.58道

尚城家园2023年1801211953.55-1474818.491799737135.06-

PM20210419

0072/H10地块 A区（大 2024年 1442922182.57 - 148502413.37 1294419769.20 79167933.52连东港 H10

地块）

香开万里2023年1370390931.28-92051247.281278339684.00181699700.26（商品房）

和锦薇棠2021年1323722437.82--1323722437.82190107254.08

首开紫郡2023年1303529352.86-73373817.401230155535.46174250485.94

湖尚逸品花2024年1300305497.71-457327904.03842977593.68169565236.57园

首开紫樾花2023年1002078327.55-100700480.48901377847.07339080517.11园云洲郡B/C) 2025年 970381140.56 - 155833666.43 814547474.13 256010626.60（香开万里2025年957858047.64-957858047.64-（酒店）

115/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

首开国风海2019年943713651.57-1091695.91942621955.6623184317.62岸项目

璞润嘉园2025年917285652.46-452629141.17464656511.29-

平湖如院2025年749690026.782188470956.23-2938160983.01380746551.78

中晟新城2019年729496352.537758718.39-737255070.92-

端礼著2025年618931832.91--618931832.91-

棠前如苑2023年598879503.85-2372222.40596507281.45-

熙悦观湖2022年541757571.73-7101572.14534655999.59-

晟品景园2020年436825704.589402912.15-446228616.73102584425.97

安澜如院2024年411399760.19-81856220.94329543539.25130776327.42

蠡湖金茂府2019年403556377.58--403556377.58-

杨柳郡2023年374017504.76-39024884.13334992620.63

首开香颂花2023年316426003.0918384161.4769583916.37265226248.1949357260.08园

时代上城2020年312567989.50-27767512.52284800476.98-

缇香郡2016年306469673.436340.00-306476013.43-

时代紫芳-璞2025年283523856.37-84477665.71199046190.66-瑅

首开熙江玥2025年272587975.5075870112.02139505235.65208952851.8770334296.22庭

首开国风尚2023年265080936.00-11227538.00253853398.0038604131.00城

香开连天广2020年259852846.38-6523647.18253329199.20-场太原国风榔

樾、国风上2022年246849243.87-47546569.38199302674.4956515814.29官

云著2023年239260261.27-18722721.74220537539.53-

金悦郡2022年228466305.04-2629303.32225837001.72-

和悦华锦2020年227147943.48--227147943.4842756342.55

首开仙海龙2020年225608919.99234245.0712010964.52213832200.54-湾

首开·紫郡项2022年225360944.63-1758454.16223602490.47-目

璀璨平江如2023年221224732.71-64101346.07157123386.64-苑

棠颂璟庐2020年217847764.23--217847764.23-

首开·领翔上2018年189170634.89102955.81-189273590.7052770723.37郡

金茂府2023年175270941.93-14802382.59160468559.34-

润雅苑2016年154731768.04-14502310.37140229457.672039084.82

首开.如院2021年147787561.00--147787561.0018450852.01

首开·紫宸江2021年147598061.82-867872.84146730188.982783085.86湾

缇香郡2021年139614889.59--139614889.59-

九珑岸2022年132456926.97154950.2759118067.4573493809.7942592693.52

乐活小镇2021年131782894.35-45394806.0086388088.354139456.00

国樾天晟府2022年130099809.26--130099809.26-

白云天奕2020年122872729.76-1790495.15121082234.61-

熙悦丽博2024年117633304.43--117633304.43-

紫雲府2023年107998810.38-9737955.8698260854.52-

景粼原著2019年103514409.63--103514409.6329625551.26

天青里合院2021年103050279.71-21280671.6781769608.04-

首开铂郡2017年102651705.41-386617.68102265087.739568751.41崔各庄奶西村项目（志2025年102643281.00-14031345.8888611935.12-茂嘉园）

116/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

中环云樾2023年100191446.05-33831525.9066359920.15-

毓润嘉园2022年98655046.57-3421483.1295233563.45-

中寰花园2020年89043059.91--89043059.9129122967.54

香悦嘉园2023年82567755.30--7380508.2889948263.58-18070413.92

丰茂悦园2021年78396267.58--78396267.5825896030.57

福州端礼著2024年75371381.93-17943114.7157428267.22-

和悦华玺2021年70986254.38--70986254.38-

望京 A4区 2001年 68273439.90 - - 68273439.90 21930639.90

花满庭2024年67253354.6625426.61-67278781.27-

君礼著2026年-5087617757.562469805616.492617812141.07-

梧桐星宸2026年-4715687239.442486979230.002228708009.44-

天津湾2026年-536325565.96-536325565.96-

梧桐山语2026年-1032408292.52-1032408292.52-

其他1448884960.472765544.75108961550.081342688955.14212246512.86

小计34140077718.6813675215178.257836936230.0539978356666.884251008514.64

11、持有待售资产

□适用√不适用

12、一年内到期的非流动资产

□适用√不适用一年内到期的债权投资

□适用√不适用一年内到期的其他债权投资

□适用√不适用

13、其他流动资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

合同取得成本59302922.45240213065.97

预缴所得税18016893.0972468084.53

预缴土地增值税1295678908.851450130244.31

预缴其他税费25828322.7733320781.73

多缴或预缴的增值税额911242123.271157905854.24

进项税额2060432261.451246761661.83

预付保险费、维护费、修缮费等584310.081102905.53

其他2448699.961758835.15

合计4373534441.924203661433.29补偿性资产相关信息

□适用√不适用

117/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

14、债权投资

(1)债权投资情况

□适用√不适用债权投资减值准备本期变动情况

□适用√不适用

(2)期末重要的债权投资

□适用√不适用

(3)减值准备计提情况

□适用√不适用

对本期发生损失准备变动的债权投资账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：

□适用√不适用

(4)本期实际的核销债权投资情况

□适用√不适用其中重要的债权投资情况核销情况

□适用√不适用

债权投资的核销说明：

□适用√不适用

15、其他债权投资

(1)其他债权投资情况

□适用√不适用其他债权投资减值准备本期变动情况

□适用√不适用

(2)期末重要的其他债权投资

□适用√不适用

(3)减值准备计提情况

□适用√不适用

(4)本期实际核销的其他债权投资情况

□适用√不适用其中重要的其他债权投资情况核销情况

118/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

□适用√不适用

其他债权投资的核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

16、长期应收款

(1)长期应收款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额折现项目坏账坏账率区账面余额账面价值账面余额账面价值准备准备间

往来款1117569175.47-1117569175.471901004400.06-1901004400.06-

合计1117569175.47-1117569175.471901004400.06-1901004400.06/

(2)按坏账计提方法分类披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别比计提账面比计提账面金金金额例比例价值金额例比例价值

(%)额(%)(%)额(%)按单项

计提坏1117569175.47100--1117569175.471901004400.06100--1901004400.06账准备

合计1117569175.47/-/1117569175.471901004400.06/-/1901004400.06

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

√适用□不适用

位：元币种：人民币期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）

应收关联公司款项1117569175.47--

合计1117569175.47--按组合计提坏账准备的说明

□适用√不适用按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

119/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

(3)坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(4)本期实际核销的长期应收款情况

□适用√不适用其中重要的长期应收款核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

120/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

17、长期股权投资

(1)长期股权投资情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币减值本期增减变动减值期初准备其他综其他计提期末准备被投资单位余额（账面价权益法下确认宣告发放现金其期初追加投资减少投资合收益权益减值余额（账面价值）期末

值）的投资损益股利或利润他余额调整变动准备余额

一、合营企业

北京住总首开置业677806048.61---9751.00-----677815799.61-有限公司

北京润和信通房地533175866.58----7742799.50-----525433067.08-产开发有限公司

北京首开野村不动42117502.36---5683975.25-----47801477.61-产管理有限公司

北京俊泰房地产开21659837.90----1586.05-----21658251.85-发有限公司

北京首开美驰房地4480202.62---------4480202.62-产开发有限公司

小计1279239458.07----2050659.30-----1277188798.77-

二、联营企业

常熟虞茂置业有限3143462308.59----24563687.58-----3118898621.01-公司

北京和信兴泰房地1901449737.88----22756621.42-----1878693116.46-产开发有限公司北京首开旭泰房地

产开发有限责任公1399359637.83----8693955.92-----1390665681.91-司

北京和信金泰房地1393104123.59----17076119.01-----1376028004.58-产开发有限公司

开茂置业（杭州）有1031227180.15---2887366.43-----1034114546.58-限公司

苏州隆泰置业有限1006717866.33---360.95-----1006718227.28-公司

121/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

减值本期增减变动减值期初准备其他综其他计提期末准备被投资单位余额（账面价权益法下确认宣告发放现金其期初追加投资减少投资合收益权益减值余额（账面价值）期末

值）的投资损益股利或利润他余额调整变动准备余额

北京知泰房地产开1004892703.06---37770.89-----1004930473.95-发有限责任公司

福州中泰投资有限999481257.48----1198660.02-----998282597.46-公司

北京怡和置业有限924504583.05--838200000.00261622.42-----86566205.47-公司

北京怡城置业有限860291308.99--450000000.00-13120538.81-----397170770.18-公司

北京首开龙湖盈泰848955185.47----15535913.64-----833419271.83-置业有限公司藏山新融壹号城市

发展股权投资基金812112829.83----2910229.50-----809202600.33-（天津）合伙企业（有限合伙）

北京朗泰房地产开746787712.75---1951.95-----746789664.70-发有限公司

北京中海盈璟房地613902237.44---391472.27-----614293709.71-产开发有限公司

北京碧和信泰置业602325123.75----60741.86-----602264381.89-有限公司

厦门沧珩实业有限567338724.78----10358569.02-----556980155.76-公司

北京和信丰泰置业566494485.90----320060.50-----566174425.40-有限公司

台州兆裕恒企业管524450576.13----39648981.43-----484801594.70-理有限公司

杭州浙行企业管理508730329.04---522191.50-----509252520.54-有限公司

北京卓华房地产开475895222.62----1581963.12-----474313259.50-发有限公司

北京诺德兴泰置业473194385.01----887463.12-----472306921.89-有限公司

122/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

减值本期增减变动减值期初准备其他综其他计提期末准备被投资单位余额（账面价权益法下确认宣告发放现金其期初追加投资减少投资合收益权益减值余额（账面价值）期末

值）的投资损益股利或利润他余额调整变动准备余额

广州市君庭房地产424318764.25---42150818.88-----466469583.13-有限公司

苏州首龙置业有限423244591.75----18838292.49-----404406299.26-公司

上海众承房地产开376554594.94---666941.39-----377221536.33-发有限公司

北京怡畅置业有限348093678.71----9959693.52-----338133985.19-公司

南京嘉泰筑茂置业340540814.61---49390531.70-----389931346.31-有限公司

台州环茂置业有限325234343.74---1345932.88-----326580276.62-公司

北京城志置业有限310230883.29----509818.30-----309721064.99-公司

北京兴和航泰置业287101108.14----679230.89-----286421877.25-有限公司

北京和信仁泰置业284758926.35----131439.93-----284627486.42-有限公司

北京首开万科置业263286398.87----575573.39-----262710825.48-有限公司

苏州安茂置业有限240757430.74---118457.02-----240875887.76-公司

无锡润泰置业有限218896321.02----6015477.80-----212880843.22-公司

福建省大广汽车城200726785.35----58729.05-----200668056.30-发展有限公司

北京金旭开泰房地193516801.84----159289.66-----193357512.18-产开发有限公司

常熟耀泰房地产有178706355.35----2383676.34-----176322679.01-限公司

北京腾泰亿远置业157778879.94----1454265.63-----156324614.31-有限公司

123/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

减值本期增减变动减值期初准备其他综其他计提期末准备被投资单位余额（账面价权益法下确认宣告发放现金其期初追加投资减少投资合收益权益减值余额（账面价值）期末

值）的投资损益股利或利润他余额调整变动准备余额

北京首城置业有限152789192.64----20240320.17-----132548872.47-公司

北京祥晟辉年置业151804135.55----1068146.76-----150735988.79-有限公司

北京金良兴业房地144488856.84----127688.13-----144361168.71-产开发有限公司

北京首开万科和泰135564991.78---4879038.49-----140444030.27-置业有限公司

北京祥之源置业有134350514.12---15602283.67-----149952797.79-限公司

北京厚泰房地产开127205822.13----45454.01-----127160368.12-发有限公司

国奥投资发展有限116206313.60----3165229.94-----113041083.66-公司

厦门莹泰置业有限119821897.16----641749.58-----119180147.58-公司

台州兆汇禾企业管112253280.70----161896.50-----112091384.20-理有限公司

北京祥鼎置业有限109307356.15----1489862.29-----107817493.86-公司

厦门兆淳置业有限92822289.85----216102.18-----92606187.67-公司

北京尚泰信华房地91226608.02----95705.94-----91130902.08-产开发有限公司

成都辰启置业有限83618823.20----607182.48-----83011640.72-公司

厦门琸泰置业有限72417363.01---131544.99-----72548908.00-公司

北京国家速滑馆经62252126.73----4098638.95-----58153487.78-营有限责任公司

北京城安辉泰置业55857985.11----253455.65--8022900.16--47581629.30-有限公司

124/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

减值本期增减变动减值期初准备其他综其他计提期末准备被投资单位余额（账面价权益法下确认宣告发放现金其期初追加投资减少投资合收益权益减值余额（账面价值）期末

值）的投资损益股利或利润他余额调整变动准备余额

宁波金郡房地产信51694577.44----1602633.82-----50091943.62-息咨询有限公司

北京金谷创信置业41365054.26----379687.74-----40985366.52-有限责任公司

北京金开连泰房地41266910.19----122925.92-----41143984.27-产开发有限公司

天津海景实业有限39128036.42----32316487.72-----6811548.70-公司

北京中开盈泰房地38687530.04----696055.06-----37991474.98-产开发有限公司

北京毓锦置业有限29572530.80----179075.28-----29393455.52-公司

成都辰华置业有限29171374.82----567213.10-----28604161.72-公司

成都龙湖锦祥置业26718756.89----5170.48-----26713586.41-有限公司

南京筑浦振业房地23685940.29---8736435.04-----32422375.33-产开发有限公司

苏州侨仁置业有限22673302.45----361709.60-----22311592.85-公司

北京龙万华开房地21959801.10---998970.63-----22958771.73-产开发有限公司

北京万城永辉置业19884207.79----8222473.55-----11661734.24-有限公司

武汉首茂城置业有18942977.01----18503592.75-----439384.26-限公司

北京祐泰通达房地13322511.19----9387437.33-----3935073.86-产开发有限公司

首开文投（北京）文10342866.13----620628.00-----9722238.13-化科技有限公司

北京昌信硕泰置业9993512.32----36059.63-----9957452.69-有限公司

125/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

减值本期增减变动减值期初准备其他综其他计提期末准备被投资单位余额（账面价权益法下确认宣告发放现金其期初追加投资减少投资合收益权益减值余额（账面价值）期末

值）的投资损益股利或利润他余额调整变动准备余额

芜湖首开高和投资5011168.77----638516.38-----4372652.39-管理有限公司

北京首开方庄物业3384619.60---230985.39-----3615604.99-服务有限公司

苏州屿秀房地产开2579553.20----6920.13-----2572633.07-发有限公司首开文投新华（北京）文化发展有限1074019.97----919421.39-----154598.58-公司

北京首开万科物业375971.80----375971.80-------服务有限公司

北京滨湖恒兴房地------------产开发有限公司

北京远和置业有限------------公司

北京万龙华开房地------------产开发有限公司

北京潭柘兴业房地------------产开发有限公司

北京永安广盈置业------------有限公司

北京首开新禾运营------------管理有限公司

北京辉广企业管理------------有限公司

北京友泰房地产开------------发有限公司

北京开创金润置业--12500000.00--12500000.00-------有限公司

北京房地钧洋房地------------产开发有限公司

北京首开寸草养老------------服务有限公司

126/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

减值本期增减变动减值期初准备其他综其他计提期末准备被投资单位余额（账面价权益法下确认宣告发放现金其期初追加投资减少投资合收益权益减值余额（账面价值）期末

值）的投资损益股利或利润他余额调整变动准备余额

深圳市熙梁投资发------------展有限公司

常州悦府房地产开------------发有限公司

厦门跃泰置业有限------------公司

厦门煊泰置业有限------------公司

武汉明泰置业有限------------公司

福州中泓盛实业有------------限公司

小计27191246977.63-12500000.001288200000.00-190777727.72--8022900.16--25716746349.75-

合计28470486435.70-12500000.001288200000.00-192828387.02--8022900.16--26993935148.52-

注1：北京友泰房地产开发有限公司、常州悦府房地产开发有限公司、北京滨湖恒兴房地产开发有限公司、北京潭柘兴业房地产开发有限公司、北

京房地钧洋房地产开发有限公司、北京首开寸草养老服务有限公司、深圳市熙梁投资发展有限公司、武汉明泰置业有限公司、福州中泓盛实业有限公

司、厦门跃泰置业有限公司、厦门煊泰置业有限公司，北京远和置业有限公司对被投资单位净投资的长期股权投资账面价值已冲减至零。

注2：北京城安辉泰置业有限公司、北京首开美驰房地产开发有限公司、北京万龙华开房地产开发有限公司、北京永安广盈置业有限公司、北京首

开新禾运营管理有限公司、北京辉广企业管理有限公司和北京开创金润置业有限公司截至期末尚未实际出资。

(2)长期股权投资的减值测试情况

□适用√不适用

18、其他权益工具投资

(1)其他权益工具投资情况

□适用√不适用

127/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

(2)本期存在终止确认的情况说明

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

19、其他非流动金融资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

非上市权益工具投资1509914849.261522532652.99

合计1509914849.261522532652.99

20、投资性房地产

投资性房地产计量模式

(1)采用成本计量模式的投资性房地产

单位：元币种：人民币

项目房屋、建筑物合计

一、账面原值

1.期初余额9573215454.599573215454.59

2.本期增加金额5865700.335865700.33

（1）外购5865700.335865700.33

（2）存货\固定资产\在建工程--转入

（3）企业合并增加--

3.本期减少金额25616843.0025616843.00

（1）处置4809526.244809526.24

（2）其他转出20807316.7620807316.76

4.期末余额9553464311.929553464311.92

二、累计折旧和累计摊销

1.期初余额1305014340.461305014340.46

2.本期增加金额127521137.89127521137.89

（1）计提或摊销127521137.89127521137.89

3.本期减少金额1675847.991675847.99

（1）处置1675847.991675847.99

（2）其他转出--

4.期末余额1430859630.361430859630.36

三、减值准备

1.期初余额3016894.043016894.04

2.本期增加金额--

3、本期减少金额--

4.期末余额3016894.043016894.04

四、账面价值

1.期末账面价值8119587787.528119587787.52

2.期初账面价值8265184220.098265184220.09

128/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

(2)未办妥产权证书的投资性房地产情况：

□适用√不适用

(3)采用成本计量模式的投资性房地产的减值测试情况

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

21、固定资产

项目列示

□适用√不适用固定资产

(1)固定资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目房屋及建筑物机器设备运输工具其他设备合计

一、账面原值：

1.期初余额3233134820.6363525600.4327804075.85167218027.053491682523.96

2.本期增加金额12305680.972972.79184932.83983747.0413477333.63

（1）购置12305680.972972.79184932.83983747.0413477333.63

3.本期减少金额3208119.765200.001148726.176459919.1110821965.04

（1）处置或报废3208119.765200.001148726.176459919.1110821965.04

4.期末余额3242232381.8463523373.2226840282.51161741854.983494337892.55

二、累计折旧

1.期初余额999296248.0037654897.9224816046.64133379507.151195146699.71

2.本期增加金额42464845.921443468.67306032.208155505.2052369851.99

（1）计提42464845.921443468.67306032.208155505.2052369851.99

3.本期减少金额862565.643704.851064657.386191284.758122212.62

（1）处置或报废862565.643704.851064657.386191284.758122212.62

4.期末余额1040898528.2839094661.7424057421.46135343727.601239394339.08

三、减值准备

1.期初余额8578612.39566865.37--9145477.76

2.本期增加金额-----

3.本期减少金额-----

4.期末余额8578612.39566865.37--9145477.76

四、账面价值

1.期末账面价值2192755241.1723861846.112782861.0526398127.382245798075.71

2.期初账面价值2225259960.2425303837.142988029.2133838519.902287390346.49

(2)暂时闲置的固定资产情况

□适用√不适用

129/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

(3)通过经营租赁租出的固定资产

□适用√不适用

(4)未办妥产权证书的固定资产情况

□适用√不适用

(5)固定资产的减值测试情况

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用固定资产清理

□适用√不适用

22、在建工程

项目列示

□适用√不适用在建工程

(1)在建工程情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

首开宋庄龙街二次3368926.78-3368926.78---装修改造

合计3368926.78-3368926.78---

(2)重要在建工程项目本期变动情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期工程累利息本期

期本期其中：

转入计投入资本利息初本期增加金其他工程本期利资金项目名称预算数固定期末余额占预算化累资本余额减少进度息资本来源资产比例计金化率

额金额(%)化金额金额额(%)

首开宋庄龙街220000000.00-3368926.78--3368926.782%2%---自有二次装修改造资金

合计220000000.00-3368926.78--3368926.78//--//

(3)本期计提在建工程减值准备情况

□适用√不适用

130/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

(4)在建工程的减值测试情况

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用工程物资

□适用√不适用

23、生产性生物资产

(1)采用成本计量模式的生产性生物资产

□适用√不适用

(2)采用成本计量模式的生产性生物资产的减值测试情况

□适用√不适用

(3)采用公允价值计量模式的生产性生物资产

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

24、油气资产

(1)油气资产情况

□适用√不适用

(2)油气资产的减值测试情况

□适用√不适用

25、使用权资产

(1)使用权资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目房屋及建筑物合计

一、账面原值

1.期初余额660835983.10660835983.10

2.本期增加金额--

3.本期减少金额13681302.2913681302.29

(1)处置

（2）其他减少13681302.29

4.期末余额647154680.81647154680.81

二、累计折旧

131/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

1.期初余额345471384.52345471384.52

2.本期增加金额33201133.5433201133.54

(1)计提33201133.5433201133.54

3.本期减少金额12404471.3312404471.33

(1)处置--

（2）其他减少12404471.3312404471.33

4.期末余额366268046.73366268046.73

三、减值准备

1.期初余额--

2.本期增加金额--

3.本期减少金额--

4.期末余额--

四、账面价值

1.期末账面价值280886634.08280886634.08

2.期初账面价值315364598.58315364598.58

(2)使用权资产的减值测试情况

□适用√不适用

26、无形资产

(1)无形资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目土地使用权软件合计

一、账面原值

1.期初余额18785694.3614567033.9733352728.33

2.本期增加金额---

3.本期减少金额---

4.期末余额18785694.3614567033.9733352728.33

二、累计摊销

1.期初余额7335328.4412357442.9719692771.41

2.本期增加金额215321.76240652.56455974.32

（1）计提215321.76240652.56455974.32

3.本期减少金额---

4.期末余额7550650.2012598095.5320148745.73

三、减值准备

1.期初余额---

2.本期增加金额---

3.本期减少金额---

4.期末余额---

四、账面价值

1.期末账面价值11235044.161968938.4413203982.60

2.期初账面价值11450365.922209591.0013659956.92

132/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

(2)确认为无形资产的数据资源

□适用√不适用

(3)未办妥产权证书的土地使用权情况

□适用√不适用

(4)无形资产的减值测试情况

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

27、商誉

(1)商誉账面原值

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增加本期减少被投资单位名称或形成商誉的期初余额期末余额事项企业合并形成的处置

广州市湖品房地产有限公司9181088.60--9181088.60

兴茂置业（杭州）有限公司8714022.17--8714022.17

福州融城房地产开发有限公司444064.63--444064.63

苏州茂泰置业有限公司281494.41--281494.41

合计18620669.81--18620669.81

(2)商誉减值准备

□适用√不适用

(3)商誉所在资产组或资产组组合的相关信息

□适用√不适用资产组或资产组组合发生变化

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

(4)可收回金额的具体确定方法可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定

□适用√不适用可收回金额按预计未来现金流量的现值确定

□适用√不适用前述信息与以前年度减值测试采用的信息或外部信息明显不一致的差异原因

133/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

□适用√不适用公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的差异原因

□适用√不适用

(5)业绩承诺及对应商誉减值情况形成商誉时存在业绩承诺且报告期或报告期上一期间处于业绩承诺期内

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

28、长期待摊费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增加金本期摊销金其他减少金项目期初余额期末余额额额额

装修、修理195479380.2413006806.7220876611.991293849.88186315725.09费

临时建筑、4576383.8930554.461332075.340.003274863.01设施

其他2194453.230.001729195.630.00465257.60

合计202250217.3613037361.1823937882.961293849.88190055845.70

其他说明：

海南民生长流油气储运有限公司首开·美墅湾项目三标段27#、28#、34#楼精装修维修工程

款支出于2025年底确认为长期待摊费用，本期将维修工程款支出调整为费用化支出，故将账面长期待摊余额做其他减少1293849.88元一次性摊销。

29、递延所得税资产/递延所得税负债

(1)未经抵销的递延所得税资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目可抵扣暂时性差递延所得税可抵扣暂时性差递延所得税异资产异资产

应付未付款项2371955019.27592988754.832591829805.60647957451.42

预收账款预计利润1550663594.57387665898.242258850409.89564712602.47

可弥补亏损1191369954.09297842489.511184146126.95296036531.74

完工清算成本差异584585914.49146146478.62510100343.16127525085.79

坏账准备189265566.8647316391.73189265566.8647316391.73

存货跌价准备843168773.13210792193.30843168773.12210792193.30

三项期间费用59725040.4514931260.1164689318.4616172329.62

长期待摊费用摊销1423381.10355845.288057558.522014389.63

租赁负债694329499.29173582374.82697126813.39174281703.35

其他206333700.5651583425.1750333131.0812583282.78

合计7692820443.811923205111.618397567847.032099391961.83

134/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

(2)未经抵销的递延所得税负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目应纳税暂时性差递延所得税应纳税暂时性差递延所得税异负债异负债

存货税会差异238233354.9359558338.73238233354.9359558338.73

固定资产原值税会差异66548670.8616637167.7267677363.3616919340.88

合同取得成本118414256.1529603564.04163609795.9240902448.99

使用权资产602663347.15150665836.78605797349.77151449337.44

视同处置联营企业收益105084920.0026271230.00105084920.0026271230.00

预缴土增税27083494.456770873.61279649250.7469912312.68

其他185918237.8246479559.47129008550.9632252137.74

合计1343946281.36335986570.351589060585.68397265146.46

(3)以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额递延所得税资抵销后递延所得递延所得税资抵销后递延所得项目产和负债互抵税资产或负债余产和负债互抵税资产或负债余金额额金额额

递延所得税资产187678079.911735527031.70196676697.061902715264.77

递延所得税负债187678079.91148308490.44196676697.06200588449.40

(4)未确认递延所得税资产明细

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

可抵扣暂时性差异12643888209.9112688013054.55

可抵扣亏损22221638222.2820936409540.75

合计34865526432.1933624422595.30

(5)未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期

√适用□不适用

单位：元币种：人民币年份期末金额期初金额备注

2026年1868457503.352320705648.78-

2027年1378566958.521557222876.71-

2028年5291909616.125120732927.19-

2029年6977741159.126972038855.95-

2030年5378022784.814965709232.12-

2031年1326940200.36--

合计22221638222.2820936409540.75/

其他说明：

□适用√不适用

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30、其他非流动资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

曙光花园车位144072357.09133229888.0910842469.00144297460.27133229888.0911067572.18

固定资产预付款550415589.43-550415589.43508145717.64-508145717.64

土地售出款493057306.52-493057306.52492521400.00-492521400.00

合计1187545253.04133229888.091054315364.951144964577.91133229888.091011734689.82补偿性资产相关信息

□适用√不适用

31、所有权或使用权受限资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末期初项目受限受限账面余额账面价值受限情况账面余额账面价值受限情况类型类型详见本财务报表附详见本财务报表附

货币资金616599601.14616599601.14其他注之现金流量表补742352069.40742352069.40其他注之现金流量表补充资料的说明充资料的说明

存货8746449842.307687787504.20抵押贷款抵押13451631792.5312371876206.72抵押贷款抵押

应收账款465433.29465433.29抵押贷款抵押489861.51489861.51抵押贷款抵押

固定资产1291513062.15755098503.33抵押贷款抵押1291513062.15974231942.93抵押贷款抵押

长期股权投资286040000.00286040000.00质押股权质押286040000.00286040000.00质押股权质押

投资性房地产4070575376.843047982355.93抵押贷款抵押3964241201.452996911229.74抵押贷款抵押

合计15011643315.7212393973397.89//19736267987.0417371901310.30//

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32、短期借款

(1)短期借款分类

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

信用借款49000000.0059023611.11

合计49000000.0059023611.11

(2)已逾期未偿还的短期借款情况

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

33、交易性金融负债

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

34、衍生金融负债

□适用√不适用

35、应付票据

□适用√不适用

36、应付账款

(1)应付账款列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

货款、工程款7691388641.647373682527.86

销售代理及服务费200335543.01460861076.08

其他111110877.19136341889.92

合计8002835061.847970885493.86

(2)账龄超过1年或逾期的重要应付账款

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

137/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

37、预收款项

(1)预收账款项列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

物业租金86577139.1186987976.35

合计86577139.1186987976.35

(2)账龄超过1年的重要预收款项

□适用√不适用

(3)报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

38、合同负债

(1)合同负债情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

售房款5308313625.8812178853658.12

预收委托管理费2159198160.691839243100.00

工程装修款10334125.9210334125.92

酒店预收款6762712.275847787.40

其他31892893.2238932597.01

合计7516501517.9814073211268.45

(2)账龄超过1年的重要合同负债

□适用√不适用

(3)报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因

□适用√不适用

其他说明：

√适用□不适用重要预售房产收款情况

单位：元币种：人民币

项目名称期末数期初数预计竣工时间预售比例（%）

臻礼著1148326805.451118918186.662026/12/3191.46

梧桐星宸642020374.333066378506.552026/3/30100.00

云启东方602661869.91555758160.222026/2/947.61

君礼家园194996076.992629168294.502026/3/16100.00

小计2588005126.687370223147.93--

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39、应付职工薪酬

(1)应付职工薪酬列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

一、短期薪酬32600204.47252746691.75264745310.4620601585.76

二、离职后福利-设定提存计2401514.0829030799.0928491089.592941223.58划

三、辞退福利4492216.201172199.211792803.113871612.30

四、一年内到期的其他福利----

合计39493934.75282949690.05295029203.1627414421.64

(2)短期薪酬列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

一、工资、奖金、津贴和补贴19114554.12164304546.61173688210.919730889.82

二、职工福利费11625.008340253.448117826.23234052.21

三、社会保险费3933252.4016116266.9419148921.09900598.25

其中：医疗保险费及生3900084.7215403169.7118411453.14891801.29育保险

工伤保险费33167.68578354.88602725.608796.96

其他-134742.35134742.35-

四、住房公积金111846.8824455198.0522403516.962163527.97

五、工会经费和职工教育经费5528536.302905673.644615312.983818896.96

其他短期薪酬3900389.7736624753.0736771522.293753620.55

合计32600204.47252746691.75264745310.4620601585.76

(3)设定提存计划列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

1、基本养老保险1912331.1427253410.0527147724.812018016.38

2、失业保险费188998.551002533.50953073.46238458.59

3、企业年金缴费300184.39774855.54390291.32684748.61

合计2401514.0829030799.0928491089.592941223.58

其他说明：

□适用√不适用

40、应交税费

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

增值税337881195.15353590512.62

企业所得税118831535.25444972750.39

个人所得税11795129.3818139243.30

城市维护建设税5403329.788006385.05

139/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

教育费附加及地方教育附加3092656.146480551.03

土地使用税1820392.952532268.16

土地增值税497135976.40673222040.96

房产税4205147.256229594.76

其他6716516.692731618.21

合计986881878.991515904964.48

41、其他应付款

(1)项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

应付股利654000.0051354000.00

其他应付款15631921698.2517279740513.66

合计15632575698.2517331094513.66

(2)应付利息

□适用√不适用

(3)应付股利

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

普通股股利654000.0051354000.00

合计654000.0051354000.00

(4)其他应付款按款项性质列示其他应付款

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

资金往来款13756457838.7915449739370.55

购房定金774172638.91771354273.52

押金保证金382509464.61425569374.78

代收代付款461618891.85399280276.33

其他257162864.09233797218.48

合计15631921698.2517279740513.66账龄超过1年或逾期的重要其他应付款

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

140/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

42、持有待售负债

□适用√不适用

43、一年内到期的非流动负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

一年内到期的长期借款2717163025.902360111307.17

一年内到期的应付债券14997462900.8315772797781.10

一年内到期的长期应付款4928544375.004126548437.50

一年内到期的租赁负债101523637.31132518653.09

合计22744693939.0422391976178.86

44、其他流动负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

预提工程成本736015831.37653353140.14

预提项目土地增值税1445575167.601528109370.75

待转销项税1138109737.151046564685.76

预计补偿款134540896.68134540896.68预提费用（展销费、推广59896532.64211904163.30费、维护费等）

合计3514138165.443574472256.63

短期应付债券的增减变动：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

45、长期借款

(1)长期借款分类

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

质押借款3468076202.133537553286.83

抵押借款3805614000.004152932962.10

保证借款15278224489.0312218499764.35

信用借款5230333333.005777666152.42

减：一年内到期的长期借款-2717163025.90-2360111307.17

合计25065084998.2623326540858.53其他说明

□适用√不适用

141/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

46、应付债券

(1)应付债券

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

2024年度第三期中期票据（24 首开MTN003）26亿 2598586679.03 2597569489.03

2023年公司债券第一期（23首股01）25亿-2499511115.46

2022年公司债券第一期（22首股01）23.2亿-2320838276.76

2024年度第一期中期票据（24 首开MTN001）20亿 1999207407.66 1998461805.47

2024年度第二期中期票据（24 首开MTN002）20亿 1999137160.27 1998375406.57

2025年度第一期资产支持票据（25 首开 CMBN）19.3亿 1924298468.48 1922877395.33

2022年公司债券第三期（22首股03）16.8亿-1681477487.67

2023年度第四期中期票据（23 首开MTN004）15亿 90000000.00 1499682328.31

2023年度第三期中期票据（23 首开MTN003）15亿 - 1499655244.27

2022年公司债券第四期（22首股04）22亿1499000000.001499000000.00

2023年度第八期中期票据（23 首开MTN008）15亿 1499437627.93 1498824806.56

2024年度第五期中期票据（24 首开MTN005B）15亿 1496403947.13 1495779472.33

2022年度第三期中期票据（首开MTN003）15 亿 - 1488827096.08

2023年度第六期中期票据（23 首开MTN006）14亿 - 1399567811.22

2022年度第二期中期票据（首开MTN002）25.5亿 - 1324228701.37

2024年度第七期中期票据（24 首开MTN007A）13 亿 1299631838.37 1299138229.05

2024年度第六期中期票据（24 首开MTN006）13亿 1298797842.20 1298258858.91

2022年度第五期中期票据（首开MTN005）12.8亿 1276442704.93 1275065022.19

2023年度第五期中期票据（23 首开MTN005）12亿 - 1199725102.41

2025年公司债券第三期（25首股03）12亿1198419958.361197689809.32

2025年度第三期中期票据（25 首开MTN003B）11.7亿 1168428597.81 1167945534.25

2023年公司债券第二期（23首股03）11亿148834767.971099703147.40

2024年度第四期中期票据（24 首开MTN004）10亿 - 999699671.32

2025年第五期中期票据（25 首开MTN005A）10 亿 999124521.09 998725924.38

2025年度第二期资产支持票据（25 首开 CMBN）9亿 897058247.94 897611202.74

2025年公司债券第一期（25首股01）8.15亿814211256.16813697563.28

2025年第六期中期票据（25 首开MTN006A）8亿 799161055.34 798846760.00

2025年度第二期中期票据（25 首开MTN002B）8亿 798947774.79 798616712.33

2025年第六期中期票据（25 首开MTN006B）8亿 798538452.61 798211760.00

2025年公司债券第七期（25首股07）8亿798682563.84798201847.67

2025年公司债券第八期（25首股08）8亿798624823.02798139445.48

2022年度第一期定向债务融资工具（22 首开 PPN001）7.5 - 749154810.48

亿

2025年公司债券第四期（25首股04）7.05亿704057933.43703617285.21

2025年公司债券第六期（25首股06）7.01亿699992840.82699567267.67

2025年度第一期中期票据（25 首开MTN001B）6亿 599223197.80 598981315.89

2025年公司债券第九期（25首股09）6亿598932275.89598571713.97

2025年公司债券第二期（25首股02）6亿598660964.37598298567.66

2022年公司债券第二期（22首股02）20亿-584695738.35

2025年度第二期中期票据（25 首开MTN002A）5亿 499744109.86 499549232.88

2024年度第五期中期票据（24 首开MTN005A）5亿 499579966.30 499377990.13

2025年第四期中期票据（25 首开MTN004A）5亿 499562260.55 499362962.19

142/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

2024年度第七期中期票据（24 首开MTN007B）5亿 499461180.82 499255485.48

2025年第五期中期票据（25 首开MTN005B）5亿 499171634.79 498967179.18

2025年第四期中期票据（25 首开MTN004B）5亿 499153697.53 498959110.14

2025年度第三期中期票据（25 首开MTN003A）4.3 亿 429725127.67 429551552.88

2025年度第一期中期票据（25 首开MTN001A）4亿 399805578.08 399648487.67

2022年度第四期中期票据（首开MTN004）17.2亿 - 180000000.00

2026年第八期中期票据（26 首开MTN008B）8亿 799076049.73 -

2026年第八期中期票据（26 首开MTN008A）9亿 899317479.45 -

2026年第七期中期票据（26 首开MTN007）14亿 1396487046.98 -

2026年第六期中期票据（26 首开MTN006）15亿 1497721643.84 -

2026年第五期中期票据（26 首开MTN005B）5亿 499277438.75 -

2026年第五期中期票据（26 首开MTN005A）15 亿 1499036712.33 -

2026年第四期中期票据（26 首开MTN004）16亿 1597725943.91 -

2026年第二期中期票据（26 首开MTN002B）10 亿 997849080.60 -

2026年第三期中期票据（26 首开MTN003）15亿 1497913289.45 -

2026年第一期中期票据（26 首开MTN001B）15 亿 1496580057.52 -

2026年第二期中期票据（26 首开MTN002A）10 亿 998654039.19 -

2026年第一期中期票据（26 首开MTN001A）6亿 599259841.83 -

2026年公司债券第三期（26首股03）9.5亿948469589.04-

2026年公司债券第二期（26首股02）6亿598786182.54-

2026年公司债券第一期（26首股01）19亿1898026602.74-

合计50452227460.7451501511726.94

143/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

(2)应付债券的具体情况：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）

√适用□不适用

单位：元币种：人民币票面利

债券面值(发行债券发行期初本期本期期末是否违率按面值计提利息溢折价摊销

名称元)日期期限金额余额发行偿还余额约

（%）

2024年度第三期中期票据（24首开100.003.52024/3/253+2年2600000000.002667876338.330.0044336881.011017190.0091000000.002622230409.34否MTN003）26亿

2023年公司债券第

一期（23首股01）100.0052023/2/213+2年2500000000.002607387827.810.0017123287.65488884.542625000000.000.00否

25亿

2022年公司债券第

一期（22首股01）100.003.302022/4/213+2年2320000000.002374325400.060.0037484363.99-246556.7176560000.002335003207.34否

23.2亿

2024年度第一期中期票据（24首开100.003.572024/1/123+2年2000000000.002067905641.090.0034326175.72745602.1971400000.002031577419.00否MTN001）20亿

2024年度第二期中期票据（24首开100.003.352024/1/263+2年2000000000.002060969927.110.0032293840.01761753.7067000000.002027025520.82否MTN002）20亿

2025年度第一期资3+3+3+3+3+产支持票据（25首100.003.502025/6/1631930000000.001924424288.480.0033453412.301421073.1533682465.751925616308.18否年开 CMBN）19.3 亿

2022年公司债券第

三期（22首股03）100.003.302022/6/153+2年1680000000.001711855569.840.0027413670.96-454880.2755440000.001683374360.53否

16.8亿

2023年度第四期中期票据（23首开100.003.742023/4/123+2年1500000000.001540412465.270.0016057063.64317671.691466100000.0090687200.60否MTN004）15亿

2023年度第三期中期票据（23首开100.003.932023/3/293+2年1500000000.001544554148.380.0014051095.89344755.731558950000.000.00否MTN003）15亿

2022年公司债券第

四期（22首股04）100.003.102022/9/53+2年2200000000.001514022854.800.0021814042.600.001535836897.40否

22亿

2023年度第八期中期票据（23首开100.003.902023/12/153+2年1500000000.001501709738.070.0027979442.42612821.370.001530302001.86否MTN008）15亿

144/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

2024年度第五期中期票据（24首开100.003.372024/7/225年1500000000.001518353855.880.0023528504.47624474.800.001542506835.15否MTN005B）15亿

2022年度第三期中期票据（首开100.003.102022/3/163+2年1500000000.001526055041.280.0022613608.92-1332209.8646500000.001500836440.34否MTN003）15亿

2023年度第六期中期票据（23首开100.003.592023/6/23+2年1400000000.001429035318.040.0020792493.18432188.781450260000.000.00否MTN006）14亿

2022年度第二期中期票据（首开100.0032022/3/43+2年2550000000.001357475358.930.0019285034.91286572.0539750000.001337296965.89否MTN002）25.5亿

2024年度第七期中期票据（24首开100.003.392024/11/132+2年1300000000.001305054475.620.0020867272.02493609.320.001326415356.96否MTN007A）13亿

2024年度第六期中期票据（24首开100.003.302024/9/133+2年1300000000.001311187626.020.0020169008.74538983.290.001331895618.05否MTN006）13亿

2022年度第五期中期票据（首开100.002.902022/9/223+2年1280000000.001285336583.830.0017481161.621377682.740.001304195428.19否MTN005）12.8亿

2023年度第五期中期票据（23首开100.003.602023/4/243+2年1200000000.001229669211.980.0013255890.43274897.591243200000.000.00否MTN005）12亿

2025年公司债券第

三期（25首股03）100.002.792025/7/142+2+2年1200000000.001213374960.000.0015559569.68730149.040.001229664678.72否

12亿

2025年度第三期中期票据（25首开100.003.402025/3/193+2年1170000000.001199333589.050.0019360430.24483063.5639780000.001179397082.85否MTN003B）11.7 亿

2023年公司债券第

二期（23首股03）100.004.102023/3/153+2年1100000000.001135906709.04150000000.0010398622.53494442.481145100000.00151699774.05否

11亿

2024年度第四期中期票据（24首开100.003.472024/4/172+2+1年1000000000.001024322411.050.0010077260.27300328.681034700000.000.00否MTN004）10亿

2025年第五期中期

票据（25首开100.002.802025/8/62+2+2年1000000000.001010079349.040.0013069769.32398596.710.001023547715.07否MTN005A）10亿

2025年度第二期资3+3+3+3+3+产支持票据（25首100.003.502025/8/283900000000.00908578052.030.0015250092.23447045.2016534246.58907740942.88否年开 CMBN）9亿

145/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

2025年公司债券第

一期（25首股01）100.003.202025/4/172+2年815000000.00832203645.470.0012759737.11513692.8826080000.00819397075.46否

8.15亿

2025年第六期中期

票据（25首开100.002.902025/10/202+2+2年800000000.00803486760.000.0010983208.59314295.340.00814784263.93否MTN006A）8亿

2025年度第二期中期票据（25首开100.003.402025/3/73+2年800000000.00820972876.710.0013209018.16331062.4627200000.00807312957.33否MTN002B）8亿

2025年第六期中期

票据（25首开100.003.102025/10/203+2+2年800000000.00803171760.000.0011740671.24326692.610.00815239123.85否MTN006B）8亿

2025年公司债券第

七期（25首股07）100.0032025/10/172+2+2年800000000.00803199107.940.0011355568.69480716.170.00815035392.80否

8亿

2025年公司债券第

八期（25首股08）100.002.932025/11/102+2+2+2年800000000.00801478842.740.0011140385.89485377.540.00813104606.17否

8亿

2022年度第一期定

向债务融资工具100.003.402022/6/83+2年750000000.00763616454.320.0012593306.58310244.9025500000.00751020005.80否

（22首开PPN001）7.5 亿

2025年公司债券第

四期（25首股04）100.003.052025/7/282+2+2年705000000.00712807394.800.0010021660.76440648.220.00723269703.78否

7.05亿

2025年公司债券第

六期（25首股06）100.002.902025/8/182+2+2年701000000.00707141908.770.009510706.06425573.150.00717078187.98否

7.01亿

2025年度第一期中期票据（25首开100.003.102025/2/123+2年600000000.00615441041.920.008994781.75241881.9118600000.00606077705.58否MTN001B）6亿

2025年公司债券第

九期（25首股09）100.0032025/11/262+2+2+2年600000000.00600347056.440.008580388.71360561.920.00609288007.07否

6亿

2025年公司债券第

二期（25首股02）100.003.652025/4/173+2年600000000.00613838567.660.0010714656.55362396.7121900000.00603015620.92否

6亿

2022年公司债券第

二期（22首股02）100.003.352022/5/133+2年2000000000.00597205923.290.009633238.17127195.9019597500.00587368857.36否

20亿

2025年度第二期中期票据（25首开100.003.052025/3/72+2年500000000.00512083479.460.007405791.43194876.9815250000.00504434147.87否MTN002A）5亿

146/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

2024年度第五期中期票据（24首开100.002.742024/7/223+2年500000000.00505496072.310.006376666.89201976.170.00512074715.37否MTN005A）5亿

2025年第四期中期

票据（25首开100.002.772025/7/32+2年500000000.00505039674.520.006534884.65199298.360.00511773857.53否MTN004A）5亿

2024年度第七期中期票据（24首开100.003.682024/11/133+2年500000000.00501725622.470.008749897.41205695.340.00510681215.22否MTN007B）5亿

2025年第五期中期

票据（25首开100.003.052025/8/63+2+2年500000000.00505150740.830.007118356.49204455.610.00512473552.93否MTN005B）5亿

2025年第四期中期

票据（25首开100.002.992025/7/33+2年500000000.00505142671.790.007118356.49194587.390.00512455615.67否MTN004B）5亿

2025年度第三期中期票据（25首开100.003.292025/3/192+2年430000000.00440714117.260.006885168.59173574.7914147000.00433625860.64否MTN003A）4.3 亿

2025年度第一期中期票据（25首开100.002.732025/2/122+2年400000000.00409311939.730.005280807.36157090.4110920000.00403829837.50否MTN001A）4亿

2022年度第四期中期票据（首开100.003.102022/3/253+2年1720000000.00184492547.940.002712819.325580000.00181625367.26否MTN004）17.2亿

2021年公司债券第

一期（21首股01）100.002.902021/8/183+2年3420000000.003457480663.650.0046389865.45-160172.610.003503710356.49否

34.2亿

2021年度第三期定

向债务融资工具100.003.802021/6/183+2年3200000000.003267339937.500.0055605479.46-1345416.963321600000.000.00否

（21首开PPN003）32亿

2022年度第一期资3+3+3+3+3+产支持票据（22首100.003.472022/8/832500000000.000.000.000.000.000.00否年开 CMBN）25亿

2023年度第一期中期票据（23首开100.005.402023/1/313年2100000000.002204180947.030.009009862.99209189.982213400000.000.00否MTN001）21亿

2023年度第二期中期票据（23首开100.004.402023/3/103年2000000000.002071407074.820.0016153424.63439500.552088000000.000.00否MTN002）20亿

2023年公司债券第

一期（23首股02）100.002.702023/2/211+1+1年1400000000.001432712662.590.005135890.42-48553.011437800000.000.00否

14亿

147/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

2023年度第七期中期票据（23首开100.003.802023/10/113年1200000000.001209634401.080.0021547334.77471690.960.001231653426.81否MTN007）12亿

2021年度第五期中期票据（21首开100.003.552021/11/253+2年2700000000.001118278873.970.0018839370.610.001137118244.58否MTN005）27亿

2026年第八期中期

票据（26首开100.003.572026/6/121.5年800000000.000.00800000000.001407660.5736049.730.00801443710.30否MTN008B）8亿

2026年第八期中期1+1+1+1+1

票据（26首开100.002.762026/6/12900000000.000.00900000000.001228022.8037479.450.00901265502.25否年MTN008A）9亿

2026年第七期中期

票据（26首开100.003.952026/6/52+2+2年1400000000.000.001400000000.003694381.65127046.980.001403821428.63否MTN007）14亿

2026年第六期中期

票据（26首开100.002.762026/5/251+1+1+1+11500000000.000.001500000000.003983648.12121643.840.001504105291.96否年MTN006）15亿

2026年第五期中期

票据（26首开100.003.702026/4/202+2+2年500000000.000.00500000000.003505608.6777438.750.00503583047.42否MTN005B）5亿

2026年第五期中期

票据（26首开100.003.192026/4/201+1+1年1500000000.000.001500000000.009095282.98236712.330.001509331995.31否MTN005A）15亿

2026年第四期中期

票据（26首开100.003.502026/4/92+2+2年1600000000.000.001600000000.0012240264.66285943.910.001612526208.57否MTN004）16亿

2026年第二期中期

票据（26首开100.003.702026/3/53+2+2年1000000000.000.001000000000.0011497783.62249080.600.001011746864.22否MTN002B）10亿

2026年第三期中期

票据（26首开100.003.502026/3/262+2+2年1500000000.000.001500000000.0013423907.22313289.450.001513737196.67否MTN003）15亿

2026年第一期中期

票据（26首开100.003.402026/1/123+2+2年1500000000.000.001500000000.0022869948.82180057.520.001523050006.34否MTN001B）15亿

2026年第二期中期

票据（26首开100.003.532026/3/53+2+2年1000000000.000.001000000000.0010991784.36254039.190.001011245823.55否MTN002A）10亿

2026年第一期中期

票据（26首开100.003.302026/1/122+2+2年600000000.000.00600000000.008893056.68219841.830.00609112898.51否MTN001A）6亿

148/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

2026年公司债券第1+1+1+1+1

三期（26首股03）100.003.282026/4/21950000000.000.00950000000.005804123.14369589.040.00956173712.18否年

9.5亿

2026年公司债券第

二期（26首股02）100.003.782026/2/92+2+2+2年600000000.000.00600000000.008490019.57286182.540.00608776202.11否

6亿

2026年公司债券第1+1+1+1+1

一期（26首股01）100.003.402026/2/91900000000.000.001900000000.0024216001.681256602.740.001925472604.42否年

19亿

减：一年内到期的------15772797781.10----14997462900.83否应付债券

合计////92221000000.0051501511726.9417400000000.001061484794.5220427271.3420306531212.3350452227460.74/

(3)可转换公司债券的说明

□适用√不适用转股权会计处理及判断依据

□适用√不适用

(4)划分为金融负债的其他金融工具说明

期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况

□适用√不适用

期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表

□适用√不适用其他金融工具划分为金融负债的依据说明

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

149/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

47、租赁负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

租赁付款额434005383.52464937005.56

减：未确认的融资费用-67070479.71-68912527.76

减：一年内到期的租赁负债-101523637.31-132518653.09

合计265411266.50263505824.71

48、长期应付款

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

长期应付款11358323370.529766514175.90

专项应付款4108903145.774108903145.77

减：一年以内到期长期应付款4928544375.004126548437.50

合计10538682141.299748868884.17长期应付款

□适用√不适用专项应付款

□适用√不适用

49、长期应付职工薪酬

□适用√不适用

50、预计负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额形成原因

预计负债-1350000.00-

合计-1350000.00/

51、递延收益

递延收益情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额形成原因

150/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

租赁型住房项54325046.96-20957550.0833367496.88政府补助目补贴

合计54325046.96-20957550.0833367496.88/

其他说明：

□适用√不适用

52、其他非流动负债

□适用√不适用

53、股本

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

本次变动增减（+、一）期初余额发行新公积金期末余额送股其他小计股转股

股份总数2579565242-----2579565242

54、其他权益工具

(1)期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币发行在外的发行会计股利率到期日或金额金融工具时间分类或利息率续期情况

安联资管-首开股份债权2023.1.12权益5.98%-无

投资计划（一期）工具6.30%

安联资管-首开股份债权2023.8.7权益5.50%900000000.00无

投资计划（二期）工具首开股份关于向控股股

东进行永续债权融资的2025.9.30权益3.90%3000000000.00无工具关联交易

合计---3900000000.00-

(2)期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期初本期增加本期减少期末发行在外的金融工具数数账面数数账面价值账面价值账面价值量量价值量量

安联资管-首开

股份债权投资-2000000000.00---2000000000.00-0.00

计划（一期）

151/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

安联资管-首开

股份债权投资-1760000000.00---860000000.00-900000000.00

计划（二期）首开股份关于

向控股股东进-3000000000.00-----3000000000.00行永续债权融资的关联交易

合计-6760000000.00---2860000000.00-3900000000.00

其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明，以及相关会计处理的依据：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

55、资本公积

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额资本溢价（股8004657658.31--8004657658.31本溢价）

其他资本公积34726576.20--34726576.20

合计8039384234.51--8039384234.51

56、库存股

□适用√不适用

57、其他综合收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期发生金额

本期减：前期税后

减：前期计减：税后期初所得计入其他归属期末项目入其他综合所得归属余额税前综合收益于少余额收益当期转税费于母发生当期转入数股入留存收益用公司额损益东

一、不能重分

类进损益的其-2835882.50-------2835882.50他综合收益

其中：重新计

量设定受益计-2835882.50-------2835882.50划变动额

二、将重分类

进损益的其他--------综合收益

其他综合收益-2835882.50-------2835882.50合计

152/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

58、专项储备

□适用√不适用

59、盈余公积

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

法定盈余公积1934746046.42--1934746046.42

任意盈余公积----

储备基金----

企业发展基金----

其他----

合计1934746046.42--1934746046.42

60、未分配利润

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期上年度

调整前上期末未分配利润-9400118499.46-2556078328.71调整期初未分配利润合计数（调增+---，调减）调整后期初未分配利润-9400118499.46-2556078328.71

加：本期归属于母公司所有者的净-1837352107.91-6624696170.79利润

减：提取法定盈余公积--

提取任意盈余公积--

提取一般风险准备--

应付普通股股利--

应付其他权益持有者的股利63245643.85219343999.96

转作股本的普通股股利--

期末未分配利润-11300716251.22-9400118499.46

61、营业收入和营业成本

(1)营业收入和营业成本情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

主营业务11584249300.6610855438104.5717973567216.3015777420003.32

其他业务43486308.6632821933.8065482096.3926712492.20

合计11627735609.3210888260038.3718039049312.6915804132495.52

(2)营业收入、营业成本的分解信息

□适用√不适用

153/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

其他说明

√适用□不适用

（1）主营业务收入、主营业务成本按产品类型划分

单位：元币种：人民币本期数上年同期数项目收入成本收入成本

房产销售11176681951.5710527379336.0017577955086.6215412811974.81

酒店物业经营等407567349.09328058768.57395612129.68364608028.51

小计11584249300.6610855438104.5717973567216.3015777420003.32

（2）主营业务收入、主营业务成本按地区划分

单位：元币种：人民币本期数上年同期数项目收入成本收入成本

北京地区10128924357.439389855273.1011868366979.749620188303.23

京外地区1455324943.231465582831.476105200236.566157231700.09

小计11584249300.6610855438104.5717973567216.3015777420003.32

（3）房地产销售收入按项目分解信息

单位：元币种：人民币项目名称本期数

梧桐星宸2714474326.54

君礼著2485122382.64

梧桐山语2456569436.19

璞瑅润府428455556.97

云湖壹号328141475.07

熙悦晴翠214078430.35

紫芳园五区180289381.43

国风华韵131717056.80

合计8938848045.99

(3)履约义务的说明

□适用√不适用

(4)分摊至剩余履约义务的说明

□适用√不适用

(5)重大合同变更或重大交易价格调整

□适用√不适用

62、税金及附加

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

城市维护建设税3804810.988929155.52

154/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

土地增值税162804146.61627197420.39

教育费附加及地方教育附加2805684.047254273.92

其他税费61091781.2667590059.32

合计230506422.89710970909.15

63、销售费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

销售代理及策划费235981858.44292965815.26

售楼处费用19481954.6254158083.84

广告宣传费11094124.7731567789.70

人员费用23057316.6245417570.79

办公费用15429497.0824742489.36

酒店经营费用5046758.254856222.24

其他2901566.062817147.08

合计312993075.84456525118.27

64、管理费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

人员管理及服务费246160386.35314612231.91

折旧及摊销19342296.0125219926.89

办公费用10625144.9216082597.76

办公用房费用14616381.9114068652.10

其他9731286.499978710.91

合计300475495.68379962119.57

65、研发费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

产品标准化研究等985794.781908155.56

合计985794.781908155.56

66、财务费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

利息支出1847941731.472113778183.70

减：利息资本化-188324604.50-348535180.20

减：利息收入-103010142.37-161223163.87

155/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

汇兑损失21221.216308.13

手续费及其他7770802.959635727.67

担保及财务顾问费7838701.927653017.03

合计1572237710.681621314892.46

67、其他收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币按性质分类本期发生额上期发生额

稳岗津贴190311.05141275.94

个税返还款285167.54297486.15

进项税加计扣除-14406.91

残疾人岗位补贴122250.6575584.38

合计597729.24528753.38

68、投资收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

权益法核算的长期股权投资收益-192828387.02-132624164.38

处置长期股权投资产生的投资收益-5525644.59

其他非流动金融资产持有期间的投54695255.551311950.00资收益

合计-138133131.47-125786569.79

69、净敞口套期收益

□适用√不适用

70、公允价值变动收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币产生公允价值变动收益的来源本期发生额上期发生额

其他非流动金融资产-35975837.08-11734633.20

合计-35975837.08-11734633.20

71、信用减值损失

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

坏账损失30367688.806487991.64

合计30367688.806487991.64

156/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

72、资产减值损失

□适用√不适用

73、资产处置收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

固定资产处置收益102480.231889946.56

合计102480.231889946.56

其他说明：

□适用√不适用

74、营业外收入

√适用□不适用

单位：元币种：人民币计入当期非经常性损项目本期发生额上期发生额益的金额

非流动资产处置利15334.306428.7615334.30得合计

违约金、罚款收入17092861.6125983162.6017092861.61

其他1786901.042634048.871786901.04

合计18895096.9528623640.2318895096.95

其他说明：

□适用√不适用

75、营业外支出

√适用□不适用

单位：元币种：人民币计入当期非经常性损项目本期发生额上期发生额益的金额

滞纳金、罚款12895303.595851293.5212895303.59

违约赔偿款7383426.031419241.487383426.03

其他555366.9794217.15555366.97

合计20834096.597364752.1520834096.59

76、所得税费用

(1)所得税费用表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

当期所得税费用-283720.57-4628841.49

递延所得税费用137579616.28397427572.21

合计137295895.71392798730.72

157/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

(2)会计利润与所得税费用调整过程

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额

利润总额-1822702998.84

按法定/适用税率计算的所得税费用-455675749.80

调整以前期间所得税的影响4265868.92

不可抵扣的成本、费用和损失的影响441800.76

使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏-148376217.17损的影响

本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性687715491.36差异或可抵扣亏损的影响

权益法核算的合营企业和联营企业损益48924701.64

所得税费用137295895.71

其他说明：

□适用√不适用

77、其他综合收益

√适用□不适用

详见附注七、57

78、现金流量表项目

(1)与经营活动有关的现金收到的其他与经营活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

往来款项5982777168.445020986062.06

保证金、押金10766086.1272998743.00

利息收入18670180.9749295444.55

收回受限货币资金168238846.39237793240.51

其他116027000.0496068004.87

合计6296479281.965477141494.99支付的其他与经营活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

往来款项3940807601.351756665987.13

期间费用、支出249260453.29521479366.71

支付受限货币资金64330567.53308297209.08

保证金、押金支出357785526.2623667295.99

滞纳金11054963.1810638.01

法院强制扣款2425023.0137899055.29

其他19134754.2324411708.41

合计4644798888.852672431260.62

158/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

(2)与投资活动有关的现金收到的重要的投资活动有关的现金

□适用√不适用支付的重要的投资活动有关的现金

□适用√不适用收到的其他与投资活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

收到其他与投资活动有关的现金20000000.00-

合计20000000.00-支付的其他与投资活动有关的现金

□适用√不适用

(3)与筹资活动有关的现金收到的其他与筹资活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

信托退保障基金-30000000.00

其他-2211491.32

合计-32211491.32支付的其他与筹资活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

支付永续债2860000000.00-

支付租赁负债及租赁保证金78143632.314675118.11

信保基金30850000.00-

支付的筹资手续费12552821.9114247815.86

融资费用及财务顾问费22477411.2744505656.11

合计3004023865.4963428590.08

159/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

筹资活动产生的各项负债变动情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增加本期减少项目期初余额期末余额现金变动非现金变动现金变动非现金变动

短期借款59023611.11--10023611.11-49000000.00

长期借款（含一年内到期的长期借款）25686652165.707491874871.22474223796.145870502808.90-27782248024.16

应付债券（含一年内到期的应付债券）67274309508.0417400000000.00-18811000000.00413619146.4765449690361.57

租赁负债（含一年内到期的租赁负债）396024477.80-49054058.3278143632.31-366934903.81

合计93416009762.6524891874871.22523277854.4624769670052.32413619146.4793647873289.54

(4)以净额列报现金流量的说明

□适用√不适用

(5)不涉及当期现金收支、但影响企业财务状况或在未来可能影响企业现金流量的重大活动及财务影响

□适用√不适用

79、现金流量表补充资料

(1)现金流量表补充资料

√适用□不适用

160/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

单位：元币种：人民币补充资料本期金额上期金额

1．将净利润调节为经营活动现金流量：

净利润-1959998894.55-1435918731.89

加：资产减值准备--

信用减值损失-30367688.80-6487991.64

固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物213092123.42226582990.69资产折旧

使用权资产摊销--

无形资产摊销455974.32525510.12

长期待摊费用摊销23937882.9648428161.94

处置固定资产、无形资产和其他长期资产的

“-”254889.1768145.80损失（收益以号填列）

固定资产报废损失（收益以“-”号填列）53499.3027425.45

公允价值变动损失（收益以“-”号填列）35975837.0811734633.20

财务费用（收益以“-”号填列）1731141820.801871079939.30

投资损失（收益以“-”号填列）138133131.47125786569.79

递延所得税资产减少（增加以“-”号填列）167188233.07221177895.95

递延所得税负债增加（减少以“-”号填列）-52279958.96-84356.14

存货的减少（增加以“-”号填列）6081972490.5311690079060.38

经营性应收项目的减少（增加以“-”号填列）-2110885101.404185196983.45

经营性应付项目的增加（减少以“-”号填列）-3215287982.89-9849860318.30

其他--

经营活动产生的现金流量净额1023386255.527088335918.10

2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：

债务转为资本--

一年内到期的可转换公司债券--

融资租入固定资产--

3．现金及现金等价物净变动情况：

现金的期末余额10082064880.4014725320692.90

减：现金的期初余额14358708388.8418206026544.90

加：现金等价物的期末余额--

减：现金等价物的期初余额--

现金及现金等价物净增加额-4276643508.44-3480705852.00

(2)本期支付的取得子公司的现金净额

□适用√不适用

(3)本期收到的处置子公司的现金净额

□适用√不适用

(4)现金和现金等价物的构成

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

一、现金10082064880.4014358708388.84

其中：库存现金473861.74468066.39

可随时用于支付的银行存款10081379367.5614358054212.25

161/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

可随时用于支付的其他货币资金211651.10186110.20

可用于支付的存放中央银行款项--

存放同业款项--

拆放同业款项--

二、现金等价物--

其中：三个月内到期的债券投资--

三、期末现金及现金等价物余额10082064880.4014358708388.84

其中：母公司或集团内子公司使用受限--制的现金和现金等价物

(5)使用范围受限但仍作为现金和现金等价物列示的情况

□适用√不适用

(6)不属于现金及现金等价物的货币资金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额理由

监管存款7180320.47102425384.59使用受限

冻结资金445050741.49495875542.30使用受限

保证金164368539.18136333534.20使用受限

项目资本金-7717608.31使用受限

合计616599601.14742352069.40/

其他说明：

□适用√不适用

80、所有者权益变动表项目注释

说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：

□适用√不适用

81、外币货币性项目

(1)外币货币性项目

√适用□不适用

单位：元期末折算人民币项目期末外币余额折算汇率余额

货币资金--567413.18

其中：美元31297.956.8109213167.21

港币407859.040.86855354245.97

(2)货币缺乏可兑换性的性质及其财务影响、所采用的即期汇率及其估计过程，以及企业因货币缺乏可兑换性而面临的风险

□适用√不适用

162/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

(3)境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币

及选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因□适用√不适用

(4)境外经营的记账本位币与企业的列报货币之间缺乏可兑换性的情况

□适用√不适用

82、租赁

(1)作为承租人

□适用√不适用

(2)作为出租人作为出租人的经营租赁

□适用√不适用作为出租人的融资租赁

□适用√不适用未折现租赁收款额与租赁投资净额的调节表

□适用√不适用未来五年未折现租赁收款额

□适用√不适用

(3)作为生产商或经销商确认融资租赁销售损益

□适用√不适用

83、数据资源

□适用√不适用

84、其他

□适用√不适用

八、研发支出

1、按费用性质列示

□适用√不适用

2、符合资本化条件的研发项目开发支出

□适用√不适用重要的资本化研发项目

□适用√不适用开发支出减值准备

□适用√不适用

163/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

3、重要的外购在研项目

□适用√不适用

九、合并范围的变更

1、非同一控制下企业合并

□适用√不适用

2、同一控制下企业合并

□适用√不适用

3、反向购买

□适用√不适用

4、处置子公司

本期是否存在丧失子公司控制权的交易或事项

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

5、其他原因的合并范围变动

说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：

√适用□不适用

1.合并范围增加

单位：元币种：人民币股权取得方股权取认缴比出资出资公司名称认缴金额式得时点例额比例

北京宸泰置业有限公司投资设立2026/03900000000.00100.00%--

北京卓第商业管理有限公司投资设立2026/041000000.00100.00%--

北京朗启商业管理有限公司投资设立2026/041000000.00100.00%--

2.合并范围减少

无

6、其他

□适用√不适用

164/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

十、在其他主体中的权益

1、在子公司中的权益

(1)企业集团的构成

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币

持股比例(%)取得子公司名称主要经营地注册资本注册地业务性质直接间接方式

北京首开京北置业发展有限公司北京市10000.00北京市朝阳区房地产业6040投资设立同一控制下

北京城市开发集团有限责任公司北京市300000.00北京市西城区租赁和商务服务业100-企业合并同一控制下

北京首开立信置业股份有限公司北京市15510.51北京市海淀区房地产业76.398.01企业合并同一控制下

三亚天鸿度假村有限公司海南省三亚市3650.00海南省三亚市吉阳区住宿和餐饮业95.89-企业合并同一控制下

北京宝辰饭店有限公司北京市1274.00北京市东城区住宿和餐饮业100-企业合并

北京燕华置业有限公司北京市10400.00同一控制下北京市朝阳区房地产业75-企业合并

北京首开商业管理有限公司北京市2000.00北京市朝阳区租赁和商务服务业100-同一控制下企业合并

苏州首开永泰置业有限公司江苏省苏州市10000.00江苏省苏州市相城区房地产业100-投资设立

太原首开龙泰置业有限责任公司山西省太原市30000.00山西省太原市小店区房地产业85-投资设立

沈阳首开盛泰置业有限责任公司辽宁省沈阳市30000.00辽宁省沈阳市沈北新区房地产业100-投资设立

厦门首开翔泰置业有限公司福建省厦门市30000.00福建省厦门市翔安区房地产业100-投资设立

贵阳首开龙泰房地产开发有限公司贵州省贵阳市62058.00贵州省贵阳市南明区房地产业100-投资设立

北京首开荣泰置业有限公司北京市20000.00北京市东城区房地产业100-投资设立

绵阳首开兴泰置业有限公司四川省绵阳市20000.00四川省绵阳市游仙区房地产业100-投资设立

福州中鼎投资有限公司福建省福州市10000.00福建省福州市晋安区租赁和商务服务业40-投资设立

首开中庚（福州）房地产开发有限

福建省福州市30000.00福建省福州市晋安区房地产业51-投资设立公司

165/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

廊坊市首开志泰房地产开发有限公

河北省廊坊市50000.00河北省廊坊市安次区房地产业100-投资设立司葫芦岛首开宏泰房地产开发有限公

辽宁省葫芦岛市60000.00辽宁省葫芦岛市连山区房地产业100-投资设立司非同一控制

北京东银燕华置业有限公司北京市3000.00北京市朝阳区房地产业40.66-下企业合并

文化、体育和娱乐同一控制下

海门锦源国际俱乐部有限公司江苏省南通市31032.07江苏省南通市海门区100-业企业合并

沈阳首开京泰置业有限公司辽宁省沈阳市30000.00辽宁省沈阳市沈北新区房地产业100-投资设立

大连中嘉房地产开发有限公司辽宁省大连市25000.00非同一控制辽宁省大连市中山区房地产业100-下企业合并非同一控制

大连中美居置业有限公司辽宁省大连市119953.60辽宁省大连市中山区建筑业100-下企业合并

北京首开万科房地产开发有限公司北京市10000.00北京市通州区房地产业50-投资设立非同一控制

海南民生长流油气储运有限公司海南省海口市18100.00海南省海口市秀英区制造业100-下企业合并非同一控制

浙江美都置业有限公司浙江省杭州市20000.00浙江省杭州市西湖区房地产业51-下企业合并

北京锦泰房地产开发有限公司北京市9000.00北京市朝阳区房地产业50-投资设立

10000.0050-非同一控制广州市湖品房地产有限公司广东省广州市广东省广州市天河区房地产业

下企业合并非同一控制

广州市君梁房地产有限公司广东省广州市10000.00广东省广州市天河区房地产业50-下企业合并

北京昭泰房地产开发有限公司北京市500000.00北京市朝阳区房地产业25-投资设立

北京首开盈信投资管理有限公司北京市95625.58北京市西城区租赁和商务服务业62.74-投资设立

北京万信房地产开发有限公司北京市20000.00北京市丰台区房地产业34-投资设立

北京屹泰住房租赁有限公司北京市10000.00北京市门头沟区房地产业50-投资设立

福州首开福泰投资有限公司福建省福州市100000.00福建省福州市晋安区租赁和商务服务业100-投资设立非同一控制

福州融城房地产开发有限公司福建省福州市20000.00福建省福州市晋安区房地产业51-下企业合并

北京致泰房地产开发有限公司北京市120000.00北京市朝阳区房地产业50-投资设立

166/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

北京首开住总安泰置业有限公司北京市50000.00北京市朝阳区房地产业60-投资设立

天津首开津泰置业有限公司天津市500.00天津市河西区房地产业100-投资设立

北京首开住总房地产开发有限公司北京市90000.00北京市大兴区房地产业50-投资设立

成都首开恒泰置业有限公司四川省成都市1000.00四川省成都市武侯区房地产业100-投资设立

广州首开至泰置业有限公司广东省广州市1000.00广东省广州市天河区房地产业100-投资设立

南京达泰筑茂置业有限公司江苏省南京市40000.00江苏省南京市江宁区房地产业40-投资设立

北京维泰置业有限公司北京市1000.00北京市西城区房地产业100-投资设立

上海首开连泰置业有限公司上海市1000.00上海市杨浦区房地产业100-投资设立

北京首开德远置业有限公司北京市40000.00北京市房山区房地产业100-投资设立

广州市振梁房地产有限公司广东省广州市170000.00广东省广州市白云区房地产业50-投资设立

北京创世瑞新房地产开发有限公司北京市100000.00北京市昌平区房地产业34-投资设立

厦门首泰股权投资合伙企业(有限合

福建省厦门市80010.00福建省厦门市商务服务业62.49-投资设立

伙)

北京博睿宏业房地产开发有限公司北京市150000.00北京市大兴区房地产业34-投资设立

北京首开新奥置业有限公司北京市5000.00北京市通州区房地产业50-投资设立

苏州茂泰置业有限公司江苏省苏州市400000.00非同一控制江苏省苏州市虎丘区房地产业51-下企业合并同一控制下

北京首开中晟置业有限责任公司北京市490000.00北京市顺义区房地产业100-企业合并

首开隆泰（固安）美丽乡村建设有

河北省廊坊市10000.00河北省廊坊市固安县房地产业60-投资设立限公司非同一控制

兴茂置业（杭州）有限公司浙江省杭州市215000.00浙江省杭州市上城区租赁和商务服务业50-下企业合并

无锡泰茂置业有限公司江苏省无锡市200000.00非同一控制江苏省无锡市滨湖区房地产业51-下企业合并

太原首润房地产开发有限公司山西省太原市70000.00山西省太原市小店区房地产业50-投资设立

北京金开祯泰房地产开发有限公司北京市1000.00北京市朝阳区房地产业55-投资设立

北京金开辉泰房地产开发有限公司北京市204000.00北京市顺义区房地产业34-投资设立

成都首开晟泰置业有限公司四川省成都市150000.00四川省成都市双流区房地产业50-投资设立

杭州首开网谷商业管理有限公司浙江省杭州市5000.00浙江省杭州市拱墅区租赁和商务服务业65-投资设立

167/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

120000.00信息传输、软件和温州首开中庚实业有限公司浙江省温州市浙江省温州市瓯海区51-投资设立

信息技术服务业

苏州首开佳泰置业有限公司江苏省苏州市135000.00江苏省苏州市虎丘区房地产业100-投资设立非同一控制

福州绿榕投资发展有限公司福建省福州市64000.00福建省福州市鼓楼区租赁和商务服务业35-下企业合并

保定首开润怡房地产开发有限公司河北省保定市1000.00河北省保定市竞秀区房地产业50-投资设立

北京融泰房地产开发有限公司北京市50000.00北京市通州区房地产业46-投资设立

北京盈富瑞泰房地产开发有限公司北京市180000.00北京市顺义区房地产业50-投资设立非同一控制

北京惠信端泰商业管理有限公司北京市30000.00北京市西城区租赁和商务服务业606下企业合并

南京首开隆泰置业有限公司江苏省南京市37000.00江苏省南京市雨花台区房地产业100-投资设立

北京毓秀置业有限公司北京市200000.00北京市海淀区房地产业35-投资设立

北京龙和信泰置业有限公司北京市200000.00北京市大兴区房地产业50-投资设立

苏州平泰置业有限公司江苏省苏州市170000.00江苏省苏州市姑苏区房地产业70-投资设立

北京金开旭泰房地产开发有限公司北京市100.00北京市朝阳区房地产业25-投资设立

南京荣泰置业有限公司江苏省南京市4500.00江苏省南京市浦口区房地产业51-投资设立非同一控制

广州穗江置业有限公司广东省广州市160000.00广东省广州市白云区房地产业50-下企业合并

南京锦泰房地产开发有限公司江苏省南京市1000.00江苏省南京市雨花台区房地产业34-投资设立

北京首开卓越盈泰置业有限公司北京市310000.00北京市丰台区房地产业40-投资设立

成都首开宜泰置业有限公司四川省成都市48200.00四川省成都市成华区房地产业60-投资设立

成都首开韶泰置业有限公司四川省成都市115000.00四川省成都市成华区房地产业100-投资设立

南通首开泓泰置业有限公司江苏省南通市27000.00江苏省南通市崇川区房地产业100-投资设立

东莞市煜泰房地产有限公司广东省东莞市1000.00广东省东莞市房地产业100-投资设立

温州首开曜成置业有限公司浙江省温州市100000.00浙江省温州市瓯海区房地产业100-投资设立

北京怡璟置业有限公司北京市209000.00北京市丰台区房地产业41-投资设立

首开融信（天津）管理咨询合伙企

天津市150100.00天津市滨海新区租赁和商务服务业39.970.07投资设立业（有限合伙）

北京开新生活商业管理有限公司北京市500.00北京市昌平区租赁和商务服务业100-投资设立

北京志茂房地产开发有限公司北京市200000.00北京市朝阳区房地产业51-投资设立

168/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

北京首开云锦璞瑅商业管理有限公

北京市1000.00北京市丰台区租赁和商务服务业100-投资设立司

北京首开瑞泰商业管理有限公司北京市3000.00北京市朝阳区租赁和商务服务业100-投资设立非同一控制

福州首融沣泽置业有限公司福建省福州市33000.00福建省福州市晋安区房地产业100-下企业合并

北京跃泰置业有限公司北京市191475.00北京市丰台区房地产业100-投资设立

北京怡同置业有限公司北京市159850.00北京市昌平区房地产业34-投资设立

北京顺恒远泰置业有限公司北京市228200.00北京市顺义区房地产业51-投资设立

北京昌信同泰置业有限公司北京市100000.00北京市昌平区房地产业70-投资设立

北京首开商业运营管理有限公司北京市100.00北京市西城区租赁和商务服务业100-投资设立非同一控制

宁德融熙置业有限公司福建省宁德市1000.00福建省宁德市蕉城区房地产业67-下企业合并

北京首开京南置业发展有限公司北京市1000.00北京市东城区房地产业100-投资设立

北京一二三空间商业管理有限公司北京市10.00北京市顺义区租赁和商务服务业100-投资设立

北京惠信云锦商业管理有限公司北京市25465.44北京市丰台区租赁和商务服务业100-投资设立

北京宋家庄福茂商业管理有限公司北京市22209.34北京市丰台区租赁和商务服务业100-投资设立北京晙泰商业管理合伙企业（有限北京市100100.00北京市东城区租赁和商务服务业99.900.10投资设立

合伙）

北京尊泰置业有限公司北京市44600.00北京市朝阳区房地产业100-投资设立

北京首开乐尚住房租赁有限公司北京市2000.00北京市朝阳区房地产业100-投资设立北京首信丰泰管理咨询合伙企业

北京市100100.00北京市东城区租赁和商务服务业59.9440.06投资设立（有限合伙）

北京俊泰商业管理有限公司北京市1000.00北京市东城区租赁和商务服务业100-投资设立

绿心生活（北京）管理咨询合伙企

北京市143520.86北京市顺义区租赁和商务服务业78.620.01投资设立业（有限合伙）

北京宸泰置业有限公司北京市90000.00北京市通州区房地产业100-投资设立

北京卓第商业管理有限公司北京市100.00北京市朝阳区租赁和商务服务业100-投资设立

北京朗启商业管理有限公司北京市100.00北京市丰台区租赁和商务服务业100-投资设立

169/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

其他说明：

(1)根据本公司与福建中庚实业集团有限公司就福州中鼎投资有限公司的委托经营所签订的

股权委托管理协议书，福建中庚实业集团有限公司就其持有的福州中鼎投资有限公司20.00%股权所对应的除股权处置权、收益权以外的全部股权权利和义务委托本公司行使及承担

(2)根据章程约定，本公司在北京昭泰房地产开发有限公司、北京毓秀置业有限公司、北京

金开旭泰房地产开发有限公司董事会决议的表决权为57.14%，在北京东银燕华置业有限公司、北京锦泰房地产开发有限公司、北京万信房地产开发有限公司、北京屹泰住房租赁有限公司、北

京致泰房地产开发有限公司、北京首开住总房地产开发有限公司、广州市振梁房地产有限公司、

北京博睿宏业房地产开发有限公司、北京首开新奥置业有限公司、太原首润房地产开发有限公

司、北京金开辉泰房地产开发有限公司、福州绿榕投资发展有限公司、北京融泰房地产开发有限

公司、北京盈富瑞泰房地产开发有限公司、广州穗江置业有限公司、南京锦泰房地产开发有限公

司、北京首开卓越盈泰置业有限公司、北京怡璟置业有限公司、北京怡同置业有限公司董事会决

议的表决权为60.00%，在北京首开万科房地产开发有限公司、广州市湖品房地产有限公司、广州市君梁房地产有限公司、北京创世瑞新房地产开发有限公司、兴茂置业（杭州）有限公司、成

都首开晟泰置业有限公司、保定首开润怡房地产开发有限公司、北京龙和信泰置业有限公司、首

开融信（天津）管理咨询合伙企业（有限合伙）董事会决议的表决权为66.67%，能够通过董事会对该等公司实施控制

(3)本公司与苏州鸿昌房地产开发有限公司签订一致行动人协议书，苏州鸿昌房地产开发有限公司同意就南京达泰筑茂置业有限公司股东会和董事会中涉及减损苏州鸿昌房地产开发有限公司所享有的公司股东权益事项外的表决事项与本公司保持一致

(4)南京市金裕企业管理咨询有限公司向本公司出具一致行动人承诺函，承诺同意就南京锦泰房地产开发有限公司股东会中涉及减损南京市金裕企业管理咨询有限公司所享有的公司股东权益事项外的表决事项与本公司保持一致

(2)重要的非全资子公司

□适用√不适用

(3)重要非全资子公司的主要财务信息

□适用√不适用

(4)使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制：

□适用√不适用

(5)向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

2、在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易

□适用√不适用

3、在合营企业或联营企业中的权益

√适用□不适用

170/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

(1)重要的合营企业或联营企业

□适用√不适用

(2)重要合营企业的主要财务信息

□适用√不适用

(3)重要联营企业的主要财务信息

□适用√不适用

(4)不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

期末余额/本期发生额期初余额/上期发生额

合营企业：

投资账面价值合计1277188798.771279239458.07下列各项按持股比例计算的合计数

--净利润-2050659.30-1385250.12

--其他综合收益--

--综合收益总额-2050659.30-1385250.12

联营企业：

投资账面价值合计25716746349.7527191246977.63下列各项按持股比例计算的合计数

--净利润-190777727.72-131238914.26

--其他综合收益--

--综合收益总额-190777727.72-131238914.26

(5)合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明

□适用√不适用

(6)合营企业或联营企业发生的超额亏损

□适用√不适用

(7)与合营企业投资相关的未确认承诺

□适用√不适用

(8)与合营企业或联营企业投资相关的或有负债

□适用√不适用

4、重要的共同经营

□适用√不适用

171/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

5、在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益

未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：

□适用√不适用

6、其他

□适用√不适用

十一、政府补助

1、报告期末按应收金额确认的政府补助

□适用√不适用未能在预计时点收到预计金额的政府补助的原因

□适用√不适用

2、涉及政府补助的负债项目

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期本期计本期与资财务本期

新增入营业转入本期冲减成本期冲减资产产/报表期初余额其他期末余额补助外收入其他本费用金额金额收益项目变动金额金额收益相关与收

递延54325046.96---150233.3220807316.76-33367496.88益相收益关

合计54325046.96---150233.3220807316.76-33367496.88/

3、计入当期损益的政府补助

√适用□不适用

单位：元币种：人民币类型本期发生额上期发生额

与收益相关747962.56442210.30

合计747962.56442210.30

十二、与金融工具相关的风险

1、金融工具的风险

√适用□不适用

本公司的主要金融工具包括货币资金、应收账款、其他应收款、一年内到期的非流动资产、

其他流动资产、其他非流动金融资产、长期应收款、应付票据、应付账款、其他应付款、短期借

款、一年内到期的非流动负债、长期借款、应付债券、租赁负债及长期应付款。各项金融工具的详细情况已于相关附注内披露。与这些金融工具有关的风险，以及本公司为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述。本公司管理层对这些风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。

本公司的金融工具导致的主要风险是信用风险、流动性风险、市场风险。

本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，力求降低金融风险对本公司财务业绩的不利影响。基于该风险管理目标，本公司已制定风险管理政策以辨别和分析本公司所面临的风险，设定适当的风险可接受水平并设计相应的内部控制程序，以监控本公司的风险水平。本公司会定期审阅这些风险管理政策及有关内部控制系统，以适应市场情况或本公司经营活

172/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告动的改变。本公司的内部审计部门也定期或随机检查内部控制系统的执行是否符合风险管理政策。

董事会负责规划并建立本公司的风险管理架构，制定本公司的风险管理政策和相关指引并监督风险管理措施的执行情况。本公司已制定风险管理政策以识别和分析本公司所面临的风险，这些风险管理政策对特定风险进行了明确规定，涵盖了市场风险、信用风险和流动性风险管理等诸多方面。本公司定期评估市场环境及本公司经营活动的变化以决定是否对风险管理政策及系统进行更新。本公司内部审计部门就风险管理控制及程序进行定期的审核，并将审核结果上报本公司的审计委员会。

本公司通过适当的多样化投资及业务组合来分散金融工具风险，并通过制定相应的风险管理政策减少集中于单一行业、特定地区或特定交易对手的风险。

(一)信用风险

信用风险，是指交易对手未能履行合同义务而导致本公司产生财务损失的风险。

本公司对信用风险按组合分类进行管理。信用风险主要产生于银行存款、应收款项等。

为控制上述相关风险，本公司分别采取了以下措施。

(1)货币资金

本公司银行存款主要存放于国有银行和其它大中型上市银行，本公司预期银行存款不存在重大的信用风险。

(2)应收款项

本公司设定相关政策以控制信用风险敞口。本公司基于对债务人的财务状况、外部评级、从

第三方获取担保的可能性、信用记录及其他因素诸如目前市场状况等评估客户的信用资质并设置相应欠款额度与信用期限。本公司已采取政策只与信用良好的交易对手方合作并在有必要时获取足够的抵押品，以此缓解因交易对手方未能履行合同义务而产生财务损失的风险。本公司会定期对债务人信用记录进行监控，对于信用记录不良的债务人，本公司会采用书面催款、缩短信用期或取消信用期等方式，以确保本公司的整体信用风险在可控的范围内。

由于本公司仅与经认可的且信用良好的第三方进行交易，所以无需担保物。信用风险集中按照客户进行管理。截至2026年6月30日，本公司存在一定的信用集中风险，本公司应收账款的

87.45%（2025年12月31日：76.42%）源于余额前五名客户。

本公司所承受的最大信用风险敞口为资产负债表中每项金融资产的账面价值。本公司还因提供财务担保而面临信用风险，详见附注十六、2（1）中披露。

(二)流动性风险

流动性风险，是指本公司在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺的风险。

管理流动性风险时，本公司保持管理层认为充分的现金及现金等价物并对其进行监控，以满足本公司经营需要，并降低现金流量波动的影响。本公司管理层对银行借款的使用情况进行监控并确保遵守借款协议。同时从主要金融机构获得提供足够备用资金的承诺，以满足短期和长期的资金需求。

公司通过经营业务产生的资金及银行及其他借款来筹措营运资金。于2026年6月30日，本公司尚未使用的银行额度为1093.79亿元（2025年12月31日：1252.94亿元）。

金融负债按剩余到期日分类（单位：人民币万元）期末数项目

合计1年以内1-3年3年以上

银行借款2963549.90240489.611171438.311551621.98

应付账款800283.51800283.51--

其他应付款1543257.571543257.57--应付债券（含一年内到

6459300.001407400.002433400.002618500.00期的应付债券）

其他流动负债17259.8617259.86--租赁负债（含一年内到

36693.4810152.363017.9023523.22期的租赁负债）

长期应付款1546722.66492854.44779355.29274512.93

173/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

期末数项目

合计1年以内1-3年3年以上

小计13367066.9813367066.9813367066.9813367066.98（续上表）上年年末数项目

合计1年以内1-3年3年以上

银行借款3159546.64326531.371061419.741771595.53

应付账款797088.55797088.55--

其他应付款1733109.451733109.45--应付债券（含一年内到期的

7249113.471640091.442579119.033029903.00应付债券）

其他流动负债13454.0913454.09--租赁负债（含一年内到期的

45142.388771.3916946.6719424.32租赁负债）

长期应付款1411149.40859237.58485438.5066473.32

小计14408603.985378283.874142923.944887396.17

(三)市场风险

市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风险。市场风险主要包括利率风险和外汇风险。

1.利率风险

利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。利率风险可源于已确认的计息金融工具和未确认的金融工具（如某些贷款承诺）。

本公司的利率风险主要产生于长期银行借款及应付债券等长期带息债务。浮动利率的金融负债使本公司面临现金流量利率风险，固定利率的金融负债使本公司面临公允价值利率风险。本公司根据当时的市场环境来决定固定利率及浮动利率合同的相对比例，并通过定期审阅与监察维持适当的固定和浮动利率工具组合。

本公司密切关注利率变动对本公司利率风险的影响。本公司目前并未采取利率对冲政策。但管理层负责监控利率风险，并将于需要时考虑对冲重大利率风险。利率上升会增加新增带息债务的成本以及本公司尚未付清的以浮动利率计息的带息债务的利息费用，并对本公司的财务业绩产生重大的不利影响，管理层会依据最新的市场状况及时做出调整。

本公司持有的计息金融工具如下（单位：人民币万元）：

项目本期数上期数固定利率金融工具

金融负债8283435.648125874.01

其中：短期借款4900.003900.65浮动利率金融工具

金融负债2052765.002045255.53

其中：短期借款--2001.71

2.外汇风险

外汇风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风险。汇率风险可源于以记账本位币之外的外币进行计价的金融工具。

汇率风险主要为本公司的财务状况和现金流量受外汇汇率波动的影响。本公司持有的外币资产及负债占整体的资产及负债比例很小，因此本公司认为面临的汇率风险也小。

2、套期

(1)公司开展套期业务进行风险管理

□适用√不适用

174/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

其他说明

□适用√不适用

(2)公司开展符合条件套期业务并应用套期会计

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

(3)公司开展套期业务进行风险管理、预期能实现风险管理目标但未应用套期会计

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

3、金融资产转移

(1)转移方式分类

□适用√不适用

(2)因转移而终止确认的金融资产

□适用√不适用

(3)继续涉入的转移金融资产

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

十三、公允价值的披露

1、以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末公允价值

项目第一层次公允第二层次公允第三层次公允价合计价值计量价值计量值计量

一、持续的公允价值计量

（一）交易性金融资产--1509914849.261509914849.26

1.以公允价值计量且变动计--1509914849.261509914849.26

入当期损益的金融资产

（1）债务工具投资----

（2）权益工具投资--1509914849.261509914849.26

持续以公允价值计量的资产--1509914849.261509914849.26总额

2、持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据

□适用√不适用

175/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

3、持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息

□适用√不适用

4、持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息

√适用□不适用本公司持有的第三层次公允价值计量的其他权益工具投资为非上市公司股权。对于非上市的权益工具投资，本公司综合考虑采用市场法和未来现金流折现等方法估计公允价值。对于被投资企业经营环境和经营情况、财务状况未发生重大变化的，本公司以投资成本作为公允价值的合理估计进行计量。

5、持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感

性分析

□适用√不适用

6、持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政

策

□适用√不适用

7、本期内发生的估值技术变更及变更原因

□适用√不适用

8、不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况

√适用□不适用

本公司不以公允价值计量的金融资产和金融负债主要包括：货币资金、应收账款、其他应收

款、长期应收款、短期借款、应付账款、其他应付款、长期借款、应付债券、租赁负债、长期应付款等，其账面价值与公允价值差异较小。

9、其他

□适用√不适用

十四、关联方及关联交易

1、本企业的母公司情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币注册业务母公司对本企业的母公司对本企业的母公司名称注册资本

地性质持股比例(%)表决权比例(%)北京首都开发控股房地

北京243955.0052.6652.66（集团）有限公司产本企业最终控制方是北京市人民政府国有资产监督管理委员会

2、本企业的子公司情况

本企业子公司的情况详见附注

√适用□不适用本公司的子公司情况详见本财务报表附注十之说明

176/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

3、本企业合营和联营企业情况

本企业重要的合营或联营企业详见附注

□适用√不适用

本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下

√适用□不适用合营或联营企业名称与本企业关系北京润和信通房地产开发有限公司本公司之合营企业北京住总首开置业有限公司本公司之合营企业北京首开野村不动产管理有限公司本公司之合营企业苏州隆泰置业有限公司本公司之合营企业北京首开美驰房地产开发有限公司本公司之合营企业北京滨湖恒兴房地产开发有限公司本公司之联营企业北京碧和信泰置业有限公司本公司之联营企业北京远和置业有限公司本公司之联营企业北京首开万科和泰置业有限公司本公司之联营企业北京和信丰泰置业有限公司本公司之联营企业北京金良兴业房地产开发有限公司本公司之联营企业北京和信仁泰置业有限公司本公司之联营企业北京龙万华开房地产开发有限公司本公司之联营企业北京兴和航泰置业有限公司本公司之联营企业北京中海盈璟房地产开发有限公司本公司之联营企业北京祐泰通达房地产开发有限公司本公司之联营企业北京城安辉泰置业有限公司本公司之联营企业北京万龙华开房地产开发有限公司本公司之联营企业北京潭柘兴业房地产开发有限公司本公司之联营企业北京金旭开泰房地产开发有限公司本公司之联营企业北京中开盈泰房地产开发有限公司本公司之联营企业北京城志置业有限公司本公司之联营企业北京厚泰房地产开发有限公司本公司之联营企业北京金开连泰房地产开发有限公司本公司之联营企业北京辉广企业管理有限公司本公司之联营企业北京和信兴泰房地产开发有限公司本公司之联营企业北京朗泰房地产开发有限公司本公司之联营企业北京诺德兴泰置业有限公司本公司之联营企业北京首开万科置业有限公司本公司之联营企业北京友泰房地产开发有限公司本公司之联营企业北京昌信硕泰置业有限公司本公司之联营企业北京毓锦置业有限公司本公司之联营企业北京开创金润置业有限公司本公司之联营企业北京金谷创信置业有限责任公司本公司之联营企业北京祥晟辉年置业有限公司本公司之联营企业北京祥鼎置业有限公司本公司之联营企业北京祥之源置业有限公司本公司之联营企业北京怡畅置业有限公司本公司之联营企业北京腾泰亿远置业有限公司本公司之联营企业北京房地钧洋房地产开发有限公司本公司之联营企业北京尚泰信华房地产开发有限公司本公司之联营企业

177/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

北京首开龙湖盈泰置业有限公司本公司之联营企业

首开文投（北京）文化科技有限公司本公司之联营企业北京骏泰置业有限公司本公司之联营企业北京首开寸草养老服务有限公司本公司之联营企业厦门兆淳置业有限公司本公司之联营企业厦门沧珩实业有限公司本公司之联营企业成都龙湖锦祥置业有限公司本公司之联营企业成都辰华置业有限公司本公司之联营企业成都辰启置业有限公司本公司之联营企业北京首开旭泰房地产开发有限责任公司本公司之联营企业藏山新融壹号城市发展股权投资基金本公司之联营企业（天津）合伙企业（有限合伙）台州兆汇禾企业管理有限公司本公司之联营企业台州环茂置业有限公司本公司之联营企业宁波金郡房地产信息咨询有限公司本公司之联营企业广州市君庭房地产有限公司本公司之联营企业深圳市熙梁投资发展有限公司本公司之联营企业苏州屿秀房地产开发有限公司本公司之联营企业苏州首龙置业有限公司本公司之联营企业苏州侨仁置业有限公司本公司之联营企业北京知泰房地产开发有限责任公司本公司之联营企业南京嘉泰筑茂置业有限公司本公司之联营企业常州悦府房地产开发有限公司本公司之联营企业常熟耀泰房地产有限公司本公司之联营企业苏州安茂置业有限公司本公司之联营企业北京首开万科物业服务有限公司本公司之联营企业芜湖首开高和投资管理有限公司本公司之联营企业北京怡城置业有限公司本公司之联营企业北京怡和置业有限公司本公司之联营企业天津海景实业有限公司本公司之联营企业北京首城置业有限公司本公司之联营企业国奥投资发展有限公司本公司之联营企业北京万城永辉置业有限公司本公司之联营企业上海众承房地产开发有限公司本公司之联营企业武汉明泰置业有限公司本公司之联营企业武汉首茂城置业有限公司本公司之联营企业福州中泓盛实业有限公司本公司之联营企业北京和信金泰房地产开发有限公司本公司之联营企业无锡润泰置业有限公司本公司之联营企业厦门跃泰置业有限公司本公司之联营企业厦门琸泰置业有限公司本公司之联营企业厦门煊泰置业有限公司本公司之联营企业厦门莹泰置业有限公司本公司之联营企业常熟虞茂置业有限公司本公司之联营企业福建省大广汽车城发展有限公司本公司之联营企业福州中泰投资有限公司本公司之联营企业

开茂置业（杭州）有限公司本公司之联营企业其他说明

178/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

□适用√不适用

4、其他关联方情况

√适用□不适用其他关联方名称其他关联方与本企业关系北京首开鸿城实业有限公司同一最终控制方北京首开天鸿集团有限公司同一最终控制方北京首开亿方物业服务有限公司同一最终控制方北京首开望京物业服务有限公司同一最终控制方北京世安住房股份有限公司同一最终控制方北京岳安实业股份有限公司同一最终控制方北京房地集团有限公司同一最终控制方北京房修一建筑工程有限公司同一最终控制方北京天岳恒房屋经营管理有限公司同一最终控制方北京京信大厦同一最终控制方北京首开方庄物业服务有限公司同一最终控制方北京首开城市运营服务集团有限公司同一最终控制方北京宝晟住房股份有限公司同一最终控制方福州市鸿腾房地产开发有限公司联营企业之子公司北京正德丰泽房地产开发有限公司联营企业之子公司杭州绿城浙兴置业有限公司联营企业之子公司台州兆汇房地产有限公司联营企业之子公司成都旭泰置业有限公司联营企业之子公司北京永安佑泰房地产开发有限公司联营企业之子公司北京卓开旭泰房地产开发有限公司联营企业之子公司台州兆裕房地产有限公司联营企业之子公司重庆国奥实业发展有限公司联营企业之子公司北京燕侨物业管理有限公司母公司之联营企业北京宝景物业管理有限公司母公司之联营企业北京首开千方科技信息服务有限公司母公司之联营企业北京天鸿宝地物业管理经营有限公司母公司之联营企业北京市房地产交易所有限公司同一最终控制方北京首开东成城市更新建设运营有限公司同一最终控制方北京房地置业发展有限公司同一最终控制方北京博维信三瑞门窗制品有限责任公司同一最终控制方北京宏基建筑装饰工程有限公司同一最终控制方三亚椰林滩大酒店有限责任公司同一最终控制方北京首开城市更新研究院有限公司同一最终控制方

5、关联交易情况

(1)购销商品、提供和接受劳务的关联交易

采购商品/接受劳务情况表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币关联方关联交易内容本期发生额上期发生额

天津海景实业有限公司采购商品536197916.67-

北京房地集团有限公司接受劳务49162166.8071827678.11

北京房修一建筑工程有限公司接受劳务99346569.9544642971.23

179/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

北京首开鸿城实业有限公司接受劳务-856781.34

北京首开万科物业服务有限公司接受劳务3542630.44855931.07

北京首开亿方物业服务有限公司接受劳务9044966.77124778.35

北京首开望京物业服务有限公司接受劳务6970850.2426457.00

北京首开方庄物业服务有限公司接受劳务169356.66290535.62

北京燕侨物业管理有限公司接受劳务704863.81601352.32

北京天鸿宝地物业管理经营有限公司接受劳务-491337.57

北京首开天宇设备设施运营管理有限公司接受劳务10000.0010000.00

北京首开天鸿集团有限公司接受劳务-753402.00

北京宝景物业管理有限公司接受劳务1018096.23671896.23

北京天岳恒房屋经营管理有限公司接受劳务968855.76-

出售商品/提供劳务情况表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币关联方关联交易内容本期发生额上期发生额

北京首开亿方物业服务有限公司出售商品15887068.59-

苏州侨仁置业有限公司提供劳务543905.944585849.06

无锡润泰置业有限公司提供劳务48039.87688290.42

北京诺德兴泰置业有限公司提供劳务3090860.20-

厦门沧珩实业有限公司提供劳务200465.72-

北京宝景物业管理有限公司提供劳务187909.79-

北京首开千方科技信息服务有限公司提供劳务141509.42141509.42

北京首开亿方物业服务有限公司提供劳务28047.177547.17

武汉首茂城置业有限公司提供劳务-3000000.00

南京嘉泰筑茂置业有限公司提供劳务2254448.0616942535.84

常州悦府房地产开发有限公司提供劳务-890443.63

北京兴和航泰置业有限公司提供劳务-85491.24

北京昌信硕泰置业有限公司提供劳务-212264.16

北京怡和置业有限公司提供劳务-796782.72

购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明

□适用√不适用

(2)关联受托管理/承包及委托管理/出包情况

本公司受托管理/承包情况表：

□适用√不适用

关联托管/承包情况说明

□适用√不适用

本公司委托管理/出包情况表：

□适用√不适用

关联管理/出包情况说明

□适用√不适用

180/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

(3)关联租赁情况

本公司作为出租方：

√适用□不适用

单位：元币种：人民币承租方名称租赁资产种类本期确认的租赁收入上期确认的租赁收入

北京燕侨物业管理有限公司房产3056571.43-

首开文投（北京）文化科技有限公司房产700760.00700760.00

北京首开方庄物业服务有限公司房产-144075.09

北京怡畅置业有限公司房产-171518.04

本公司作为承租方：

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期发生额上期发生额简化处理的短未纳入租赁简化处理的短未纳入租赁增加租赁资产期租赁和低价负债计量的承担的租赁期租赁和低价负债计量的承担的租赁增加的出租方名称的使种类值资产租赁的可变租赁付支付的租金负债利息支值资产租赁的可变租赁付支付的租金负债利息支使用权用权租金费用（如款额（如适出租金费用（如款额（如适出资产资产适用）用）适用）用）北京首都开发控股（集团）商业办公--37139397.625376377.36---35683591.498254780.51-有限公司北京首开天鸿

商业办公--609737.1547695.41-2015613.42----集团有限公司北京世安住房

商业办公--1011995.0022738.90---963804.76596195.46-股份有限公司北京岳安实业

商业办公-----2418821.4897872.30-股份有限公司

181/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

关联租赁情况说明

□适用√不适用

(4)关联担保情况本公司作为担保方

√适用□不适用

单位：元币种：人民币担保是否已经被担保方担保金额担保起始日担保到期日履行完毕

福州中泰投资有限公司68000000.002024/7/252029/7/25否

北京和信金泰房地产开发有限公司993250000.002022/12/182055/9/15否

常熟虞茂置业有限公司5737500.002025/3/242031/3/5否

常熟虞茂置业有限公司11475000.002025/3/242031/9/5否

常熟虞茂置业有限公司11475000.002025/3/242032/3/5否

常熟虞茂置业有限公司18360000.002025/3/242032/9/5否

常熟虞茂置业有限公司18360000.002025/3/242033/3/5否

常熟虞茂置业有限公司1698300.002025/6/302031/3/5否

常熟虞茂置业有限公司3396600.002025/6/302031/9/5否

常熟虞茂置业有限公司3396600.002025/6/302032/3/5否

常熟虞茂置业有限公司5416200.002025/6/302032/9/5否

常熟虞茂置业有限公司5232600.002025/6/302033/3/5否

常熟虞茂置业有限公司642600.002025/8/262030/9/5否

常熟虞茂置业有限公司3396600.002025/8/262031/3/5否

常熟虞茂置业有限公司6793200.002025/8/262031/9/5否

常熟虞茂置业有限公司6793200.002025/8/262032/3/5否

常熟虞茂置业有限公司10832400.002025/8/262032/9/5否

常熟虞茂置业有限公司10465200.002025/8/262033/3/5否

厦门沧珩实业有限公司229320000.002025/7/242031/7/24否

北京怡畅置业有限公司3000000.002025/10/312029/9/21否

北京怡畅置业有限公司239200000.002025/10/312033/10/31否本公司作为被担保方

√适用□不适用

单位：元币种：人民币担保是否已担保方担保金额担保起始日担保到期日经履行完毕

北京首都开发控股(集团)有限公司213799873.572022/10/272030/10/26否

北京首都开发控股(集团)有限公司1170000000.002024/6/112042/5/30否

北京首都开发控股(集团)有限公司3322667959.962023/9/272032/7/26否

北京首都开发控股(集团)有限公司1500000000.002025/6/192029/1/14否

北京首都开发控股(集团)有限公司1603000000.002026/1/122029/1/11否

北京首都开发控股(集团)有限公司1867200000.002026/6/172031/6/22否

北京首都开发控股(集团)有限公司900000000.002026/06/182029/6/18否关联担保情况说明

□适用√不适用

182/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

(5)关联方资金拆借

√适用□不适用

单位：元币种：人民币关联方期初拆借金额归还利息余额拆入

北京首都开发控股（集团）有限公司3400676693.494600000000.003868594861.1168665972.224200747804.60

苏州隆泰置业有限公司982387402.30---982387402.30

北京首开旭泰房地产开发有限责任公司976289263.83---976289263.83

北京怡和置业有限公司884928000.0042900000.00847862831.31-79965168.69

北京首开东成城市更新建设运营有限公司800000000.00800000000.00818502222.2218502222.22800000000.00

福州中泰投资有限公司798000000.00---798000000.00

北京朗泰房地产开发有限公司757500000.00---757500000.00

北京怡城置业有限公司750000000.00-450000000.00-300000000.00

开茂置业（杭州）有限公司684088773.15--7023805.56691112578.71

北京和信丰泰置业有限公司580800000.00---580800000.00

北京中海盈璟房地产开发有限公司509744678.20---509744678.20

北京住总首开置业有限公司500728513.94-5015000.00-495713513.94

杭州绿城浙兴置业有限公司392815340.13--495163.73393310503.86

南京嘉泰筑茂置业有限公司386825637.16--3221755.51390047392.67

北京首开万科置业有限公司305574254.45---305574254.45

台州环茂置业有限公司283500000.0013500000.00--297000000.00

广州市君庭房地产有限公司274525600.00-7810000.00-266715600.00

成都旭泰置业有限公司245000000.00---245000000.00

北京和信仁泰置业有限公司243902650.39---243902650.39

北京知泰房地产开发有限责任公司217267733.45---217267733.45

福建省大广汽车城发展有限公司213070000.00---213070000.00

北京首开城市运营服务集团有限公司200025611.11-537833.334635611.11204123388.89

北京诺德兴泰置业有限公司158542416.6710000000.00--168542416.67

成都辰启置业有限公司150844837.90-43600000.00-107244837.90

北京万城永辉置业有限公司121874461.11---121874461.11

183/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

北京祥之源置业有限公司120000000.00---120000000.00

北京祥晟辉年置业有限公司120000000.00---120000000.00

北京尚泰信华房地产开发有限公司108930000.00-7337500.00-101592500.00

北京和信兴泰房地产开发有限公司107643874.27---107643874.27

台州兆汇房地产有限公司103440000.00---103440000.00

北京和信金泰房地产开发有限公司102567613.35---102567613.35

北京金旭开泰房地产开发有限公司100915637.48--754166.67101669804.15

重庆国奥实业发展有限公司100000000.00---100000000.00

厦门兆淳置业有限公司94775000.00---94775000.00

苏州安茂置业有限公司65051456.97---65051456.97

北京龙万华开房地产开发有限公司54600000.00-2600000.00-52000000.00

厦门琸泰置业有限公司50916583.47-1282820.00-49633763.47

北京城安辉泰置业有限公司40000000.00---40000000.00

宁波金郡房地产信息咨询有限公司38437855.36---38437855.36

北京厚泰房地产开发有限公司37754546.00-9600000.00-28154546.00

成都龙湖锦祥置业有限公司31407888.32---31407888.32

北京毓锦置业有限公司20120000.00---20120000.00

北京世安住房股份有限公司12552703.39---12552703.39

北京金开连泰房地产开发有限公司7289436.59---7289436.59

芜湖首开高和投资管理有限公司4091500.00---4091500.00

成都辰华置业有限公司1235255.0714500000.00--15735255.07

南京筑浦振业房地产开发有限公司-8000000.00--8000000.00关联方期初拆借金额收回利息余额拆出

北京祐泰通达房地产开发有限公司1859462494.61---1859462494.61

北京开创金润置业有限公司1130468595.53---1130468595.53

武汉首茂城置业有限公司1110099000.00-17000000.00-1093099000.00

北京碧和信泰置业有限公司1097900297.32-35000000.00-1062900297.32

厦门煊泰置业有限公司1010282942.62-29400000.00-980882942.62

184/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

天津海景实业有限公司982892777.75-536197916.6717083819.44463778680.52

北京潭柘兴业房地产开发有限公司955905929.40---955905929.40

北京首开美驰房地产开发有限公司898320860.63---898320860.63

北京滨湖恒兴房地产开发有限公司842295496.58---842295496.58

北京首开龙湖盈泰置业有限公司756950000.0017000000.00--773950000.00

厦门沧珩实业有限公司735232529.35---735232529.35

北京友泰房地产开发有限公司724818450.66---724818450.66

北京卓开旭泰房地产开发有限公司668517556.71--11753450.31680271007.02

北京首开万科和泰置业有限公司622203111.56---622203111.56

北京城志置业有限公司613205844.44---613205844.44

北京万龙华开房地产开发有限公司537138769.60-2500000.00-534638769.60

北京房地钧洋房地产开发有限公司460543911.50--8455700.96468999612.46

北京永安佑泰房地产开发有限公司430770092.97---430770092.97

厦门莹泰置业有限公司426846454.8236449159.6114137506.00-449158108.43

北京首城置业有限公司424102791.06--7333053.12431435844.18

福州中泓盛实业有限公司418272000.00-8000000.00-410272000.00

北京远和置业有限公司334155293.36--5361433.68339516727.04

武汉明泰置业有限公司242738611.11---242738611.11

北京怡畅置业有限公司238982958.14--6014509.33244997467.47

北京腾泰亿远置业有限公司225500000.00---225500000.00

上海众承房地产开发有限公司185524304.71---185524304.71

常熟耀泰房地产有限公司163587168.42---163587168.42

台州兆裕房地产有限公司134731765.74-136527941.171796175.430.00

常州悦府房地产开发有限公司121273775.41-34300000.00-86973775.41

北京金谷创信置业有限责任公司111676755.30203940000.00--315616755.30

北京祥鼎置业有限公司100432285.41--2237801.04102670086.45

北京正德丰泽房地产开发有限公司97977600.06---97977600.06

苏州首龙置业有限公司88549752.9339690000.0015680000.00-112559752.93

厦门跃泰置业有限公司87822585.85---87822585.85

北京辉广企业管理有限公司61236000.00---61236000.00

北京金良兴业房地产开发有限公司56988430.54---56988430.54

185/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

福州市鸿腾房地产开发有限公司35475000.00---35475000.00

深圳市熙梁投资发展有限公司33128112.30---33128112.30

北京兴和航泰置业有限公司24710933.33--374066.6725085000.00

厦门琸泰置业有限公司19600000.00---19600000.00

北京昌信硕泰置业有限公司15434074.22--158877.7815592952.00

北京首开寸草养老服务有限公司6016462.77--116021.716132484.48

(6)关联方资产转让、债务重组情况

□适用√不适用

(7)关键管理人员报酬

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

关键管理人员报酬321.82538.90

(8)其他关联交易

□适用√不适用

6、应收、应付关联方等未结算项目情况

(1)应收项目

√适用□不适用

186/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备南京嘉泰筑茂置业有限

应收账款9784930.64-9784930.64-公司北京昌信硕泰置业有限

应收账款3786666.67-3786666.67-公司

应收账款成都旭泰置业有限公司2000000.00-2000000.00-北京首开亿方物业服务

应收账款8396.00-1325734.02-有限公司北京首开方庄物业服务

应收账款400000.00-400000.00-有限公司

应收账款北京毓锦置业有限公司198953.16-198953.16-

应收股利国奥投资发展有限公司430098428.79215049214.32430098428.79215049214.32北京金旭开泰房地产开

应收股利--15000000.00-发有限公司北京首开鸿城实业有限

预付款项12310465.59-10543657.85-公司北京祐泰通达房地产开

其他应收款1859544231.91-1859544231.91-发有限公司北京开创金润置业有限

其他应收款1130468595.53-1130468595.53-公司武汉首茂城置业有限公

其他应收款1093099000.00---司北京碧和信泰置业有限

其他应收款1072600297.32-1107600297.32-公司

其他应收款厦门煊泰置业有限公司980928081.91545515944.981010328081.91545515944.98北京潭柘兴业房地产开

其他应收款955905929.40-955905929.40-发有限公司北京首开美驰房地产开

其他应收款898320860.63-898320860.63-发有限公司北京滨湖恒兴房地产开

其他应收款842295496.58497613545.42842295496.58497613545.42发有限公司北京首开龙湖盈泰置业

其他应收款--756950000.00-有限公司

其他应收款厦门沧珩实业有限公司738240133.65-738635445.05-北京友泰房地产开发有

其他应收款724818450.66122652845.81724818450.66122652845.81限公司北京卓开旭泰房地产开

其他应收款680271007.02-668539036.71-发有限公司北京首开万科和泰置业

其他应收款627877746.48-627877746.48-有限公司

其他应收款北京城志置业有限公司613205844.44-613205844.44-

其他应收款天津海景实业有限公司463778680.52547892777.75北京万龙华开房地产开

其他应收款534638769.60219353307.93537138769.60219353307.90发有限公司北京房地钧洋房地产开

其他应收款468999612.46-460543911.50-发有限公司

187/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

期末余额期初余额项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备北京永安佑泰房地产开

其他应收款430770092.97-430770092.97-发有限公司

其他应收款厦门莹泰置业有限公司449158108.43-426846454.82-

其他应收款北京首城置业有限公司431435844.18424102791.06福州中泓盛实业有限公

其他应收款410272000.00185423546.70418272000.00185423546.70司

其他应收款北京远和置业有限公司340687727.04335326293.36

其他应收款武汉明泰置业有限公司242738611.11126905825.66242738611.11126905825.66北京腾泰亿远置业有限

其他应收款225500000.00-225500000.00-公司上海众承房地产开发有

其他应收款185524304.71-185524304.71-限公司常熟耀泰房地产有限公

其他应收款163587168.42-163587168.42-司常州悦府房地产开发有

其他应收款86973775.41-121273775.41-限公司北京金谷创信置业有限

其他应收款315616755.30-111676755.30-责任公司

其他应收款北京怡畅置业有限公司111414667.47-105400158.14-

其他应收款北京祥鼎置业有限公司102670086.45-100432285.41-

其他应收款苏州首龙置业有限公司116279831.72-92149565.50-

其他应收款厦门跃泰置业有限公司87822585.8582399084.3387822585.8582399084.33北京辉广企业管理有限

其他应收款61236000.00-61236000.00-公司北京金良兴业房地产开

其他应收款56988430.54-56988430.54-发有限公司福州市鸿腾房地产开发

其他应收款35475000.00-35475000.00-有限公司深圳市熙梁投资发展有

其他应收款33128112.3027627179.4033128112.3027627179.40限公司北京兴和航泰置业有限

其他应收款25085000.00-24710933.33-公司

其他应收款厦门琸泰置业有限公司19600000.00-19600000.00-北京昌信硕泰置业有限

其他应收款15592952.00-15434074.22-公司台州兆裕房地产有限公

其他应收款--10386765.74-司北京首开寸草养老服务

其他应收款6132484.48-6016462.77-有限公司台州兆汇禾企业管理有

其他应收款5786175.00-5786175.00-限公司北京首开万科置业有限

其他应收款4770805.60-4770805.60-公司北京知泰房地产开发有

其他应收款3003118.52-3003118.52-限责任公司北京万城永辉置业有限

其他应收款2118644.00-2118644.00-公司

188/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

期末余额期初余额项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备北京首开望京物业服务

其他应收款1919925.47-1999560.74-有限公司北京首开方庄物业服务

其他应收款429079.00-604163.00-有限公司北京首开天鸿集团有限

其他应收款--378869.74-公司

其他应收款无锡润泰置业有限公司--337473.44-北京宝晟住房股份有限

其他应收款16611.78-16611.78-公司三亚椰林滩大酒店有限

其他应收款--12000.00-责任公司北京燕侨物业管理有限

其他应收款--10800.00-公司北京润和信通房地产开

其他应收款29840.40-10740.00-发有限公司北京中开盈泰房地产开

其他应收款--7160.00-发有限公司武汉首茂城置业有限公

长期应收款--1110099000.00-司

长期应收款天津海景实业有限公司--435000000.00-

长期应收款北京怡畅置业有限公司133582800.00-133582800.00-台州兆裕房地产有限公

长期应收款--124345000.00-司北京正德丰泽房地产开

长期应收款97977600.06-97977600.06-发有限公司常州悦府房地产开发有

长期应收款86973775.41---限公司北京兴和航泰置业有限

长期应收款25085000.00---公司北京首开龙湖盈泰置业

长期应收款773950000.00---有限公司

(2)应付项目

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目名称关联方期末账面余额期初账面余额

应付账款北京首开望京物业服务有限公司-6898246.09

应付账款北京首开方庄物业服务有限公司7084499.056883899.18

应付账款北京首开亿方物业服务有限公司1040847.032159503.03

应付账款北京房地集团有限公司1968442.261540908.72

应付账款北京首开野村不动产管理有限公司796358.26290000.00

应付账款北京宏基建筑装饰工程有限公司192707.00192707.00

应付账款北京首开万科物业服务有限公司3900719.39164901.87

应付账款北京博维信三瑞门窗制品有限责任公司124618.50124618.50

预收款项国奥投资发展有限公司-92063.63

预收款项北京宝景物业管理有限公司343139.19-

预收款项首开文投（北京）文化科技有限公司367897.14-

189/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

项目名称关联方期末账面余额期初账面余额

租赁负债北京首都开发控股（集团）有限公司296990718.05291614340.69

租赁负债北京首开天鸿集团有限公司2974598.641767941.28

租赁负债北京世安住房股份有限公司-989256.10

其他应付款苏州隆泰置业有限公司982387402.30982387402.30

其他应付款北京首开旭泰房地产开发有限责任公司976289263.83976289263.83

其他应付款常熟虞茂置业有限公司1120646265.30963027480.44

其他应付款北京怡和置业有限公司79965168.69884928000.00

其他应付款福州中泰投资有限公司798000000.00798000000.00

其他应付款北京朗泰房地产开发有限公司757525229.69757525229.69

其他应付款北京怡城置业有限公司300000000.00750000000.00

其他应付款北京和信丰泰置业有限公司580800000.00580800000.00

其他应付款北京中海盈璟房地产开发有限公司509744678.20509744678.20

其他应付款北京住总首开置业有限公司495713513.94500728513.94

其他应付款杭州绿城浙兴置业有限公司393310503.86392815340.13

其他应付款南京嘉泰筑茂置业有限公司390264274.67387042519.16

其他应付款北京首开万科置业有限公司305574254.45305732498.12

其他应付款台州环茂置业有限公司297000000.00283500000.00

其他应付款广州市君庭房地产有限公司266715600.00274525600.00

其他应付款成都旭泰置业有限公司245000000.00245000000.00

其他应付款北京和信仁泰置业有限公司243902650.39243902650.39

其他应付款北京知泰房地产开发有限责任公司217978560.27217978560.27

其他应付款福建省大广汽车城发展有限公司213070000.00213070000.00

其他应付款北京诺德兴泰置业有限公司168542416.67158542416.67

其他应付款成都辰启置业有限公司107244837.90150844837.90

其他应付款北京万城永辉置业有限公司121874461.11121874461.11

其他应付款北京祥晟辉年置业有限公司120000000.00120000000.00

其他应付款北京祥之源置业有限公司120000000.00120000000.00

其他应付款北京尚泰信华房地产开发有限公司101592500.00108930000.00

其他应付款北京和信兴泰房地产开发有限公司107643874.27107643874.27

其他应付款台州兆汇房地产有限公司103440000.00103440000.00

其他应付款北京和信金泰房地产开发有限公司102567613.35102567613.35

其他应付款北京首都开发控股(集团)有限公司100619624.66173159705.49

其他应付款北京金旭开泰房地产开发有限公司101669804.15100915637.48

其他应付款重庆国奥实业发展有限公司100000000.00100000000.00

其他应付款厦门兆淳置业有限公司94775000.0094775000.00

其他应付款苏州安茂置业有限公司65051456.9765051456.97

其他应付款北京龙万华开房地产开发有限公司52000000.0054600000.00

其他应付款厦门琸泰置业有限公司49633763.4750916583.47

其他应付款北京城安辉泰置业有限公司40000000.0040000000.00

其他应付款宁波金郡房地产信息咨询有限公司38437855.3638437855.36

其他应付款北京厚泰房地产开发有限公司28154546.0037754546.00

其他应付款成都龙湖锦祥置业有限公司31407888.3231407888.32

其他应付款北京毓锦置业有限公司20120000.0020120000.00

其他应付款北京世安住房股份有限公司12552703.3912552703.39

其他应付款北京金开连泰房地产开发有限公司7289436.597289436.59

其他应付款芜湖首开高和投资管理有限公司4091500.004091500.00

其他应付款北京首开天鸿集团有限公司-1261524.00

其他应付款成都辰华置业有限公司15735255.071235255.07

190/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

项目名称关联方期末账面余额期初账面余额

其他应付款首开文投（北京）文化科技有限公司609509.00609509.00

其他应付款北京首开万科和泰置业有限公司-485199.97

其他应付款厦门莹泰置业有限公司288271.27288271.27

其他应付款北京怡畅置业有限公司208068.00208068.00

其他应付款国奥投资发展有限公司183499.12183499.12

其他应付款北京宝景物业管理有限公司162140.00162140.00

其他应付款北京首开万科物业服务有限公司531039.92147106.13

其他应付款北京首开龙湖盈泰置业有限公司132619.00132619.00

其他应付款北京房地集团有限公司204484.06100000.00

其他应付款北京首开城市运营服务集团有限公司-25611.11一年内到期的非

北京首都开发控股(集团)有限公司4100000000.003300000000.00流动负债一年内到期的非

北京首开东成城市更新建设运营有限公司800000000.00800000000.00流动负债一年内到期的非

北京首开城市运营服务集团有限公司-10000000.00流动负债

长期应付款开茂置业（杭州）有限公司691112578.71684088773.15

长期应付款北京首开城市运营服务集团有限公司204123388.89190000000.00

(3)其他项目

□适用√不适用

7、关联方承诺

□适用√不适用

8、其他

□适用√不适用

十五、股份支付

1、各项权益工具

(1)明细情况

□适用√不适用

(2)期末发行在外的股票期权或其他权益工具

□适用√不适用

2、以权益结算的股份支付情况

□适用√不适用

3、以现金结算的股份支付情况

□适用√不适用

4、本期股份支付费用

□适用√不适用

191/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

5、股份支付的修改、终止情况

□适用√不适用

6、其他

□适用√不适用

十六、承诺及或有事项

1、重要承诺事项

□适用√不适用

2、或有事项

(1)资产负债表日存在的重要或有事项

√适用□不适用

为关联方提供的担保事项详见本财务报表附注十四、5之说明之说明。

(2)公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：

□适用√不适用

3、其他

□适用√不适用

十七、资产负债表日后事项

1、重要的非调整事项

□适用√不适用

2、利润分配情况

□适用√不适用

3、销售退回

□适用√不适用

4、其他资产负债表日后事项说明

□适用√不适用

十八、其他重要事项

1、前期会计差错更正

(1)追溯重述法

□适用√不适用

(2)未来适用法

□适用√不适用

192/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

2、重要债务重组

□适用√不适用

3、资产置换

(1)非货币性资产交换

□适用√不适用

(2)其他资产置换

□适用√不适用

4、年金计划

□适用√不适用

5、终止经营

□适用√不适用

6、分部信息

(1)报告分部的确定依据与会计政策

□适用√不适用

(2)报告分部的财务信息

□适用√不适用

(3)公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因

√适用□不适用

本公司主要业务为销售房地产产品、出租物业收取租赁费和管理费。公司将此业务视作为一个整体实施管理、评估经营成果。因此，本公司无需披露分部信息。本公司收入分解信息详见本财务报表附注七、61之说明。

(4)其他说明

□适用√不适用

7、其他对投资者决策有影响的重要交易和事项

□适用√不适用

8、其他

□适用√不适用

十九、母公司财务报表主要项目注释

1、应收账款

(1)按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

193/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）21348119.8029119999.98

1至2年-198953.16

2至3年2083433.502092649.50

3年以上4799386.174799386.17

减：坏账准备-1134154.60-1134154.60

合计27096784.8735076834.21

(2)按坏账计提方法分类披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别计提账面计提账面比例比例

金额(%)金额比例价值金额金额比例价值

(%)(%)(%)

按组合计提28230939.471001134154.604.0227096784.8736210988.811001134154.603.1335076834.21坏账准备

其中：

账龄组合3096153.0010.971134154.6036.631961998.403105369.008.581134154.6036.521971214.40

关联方组合25134786.4789.03--25134786.4733105619.8191.42--33105619.81

合计28230939.47/1134154.604.0227096784.8736210988.81/1134154.60/35076834.21

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

√适用□不适用

组合计提项目：账龄组合

单位：元币种：人民币期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）

2-3年（含3年）2083433.50627794.8530

3年以上1012719.50506359.7550

合计3096153.001134154.6022.93

按组合计提坏账准备的说明：

□适用√不适用按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

对本期发生损失准备变动的应收账款账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(3)坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币类别期初余额本期变动金额期末余额

194/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

收回或其他计提转销或核销转回变动

按组合计提坏账准备1134154.60----1134154.60

合计1134154.60----1134154.60

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(4)本期实际核销的应收账款情况

□适用√不适用其中重要的应收账款核销情况

□适用√不适用

应收账款核销说明：

□适用√不适用

(5)按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币合同资应收账款和合占应收账款和合同应收账款期坏账准备期单位名称产期末同资产期末余资产期末余额合计

末余额%末余额余额额数的比例（）

北京开新生活商21149166.64-21149166.6474.91-业管理有限公司

北京昌信硕泰置3786666.67-3786666.6713.41-业有限公司

北京保障房中心1077128.50-1077128.503.82323138.55有限公司

北京毓锦置业有198953.16-198953.160.70-限公司

合计26211914.97-26211914.9792.85323138.55

其他说明：

√适用□不适用

除上述大额单位外，其他金额不重大。

2、其他应收款

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

应收股利0.0034300000.00

其他应收款61130971452.3861425049657.99

合计61130971452.3861459349657.99

其他说明：

195/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

□适用√不适用应收利息

(1)应收利息分类

□适用√不适用

(2)重要逾期利息

□适用√不适用

(3)按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用

(4)按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

(5)坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(6)本期实际核销的应收利息情况

□适用√不适用其中重要的应收利息核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用应收股利

(1)应收股利

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

196/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

项目(或被投资单位)期末余额期初余额

南京锦泰房地产开发有限公司-6800000.00

北京金旭开泰房地产开发有限公司-15000000.00

北京金开旭泰房地产开发有限公司-12500000.00

合计-34300000.00

(2)重要的账龄超过1年的应收股利

□适用√不适用

(3)按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用

(4)按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

(5)坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(6)本期实际核销的应收股利情况

□适用√不适用其中重要的应收股利核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用其他应收款

(1)按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

197/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）48308078666.4148626778936.57

1至2年814773149.68831056281.31

2至3年775322436.861044194507.42

3年以上12297112926.1711987165854.63

减：坏账准备-1064315726.74-1064145921.94

合计61130971452.3861425049657.99

(2)按款项性质分类情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币款项性质期末账面余额期初账面余额

往来款61991864385.0562317367090.98

代收代付款23084252.036448768.45

押金、保证金、备用金177554368.67153064035.12

应收业务款2783177.219878845.18

其他996.162436840.20

减：坏账准备-1064315726.74-1064145921.94

合计61130971452.3861425049657.99

(3)坏账准备计提情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预整个存续期预期信

坏账准备未来12个月预合计期信用损失(未用损失(已发生信期信用损失

发生信用减值)用减值)

2026年1月1日余额54844411.17-1009301510.771064145921.94

2026年1月1日余额----

在本期

--转入第二阶段----

--转入第三阶段----

--转回第二阶段----

--转回第一阶段----

本期计提174039.09--174039.09

本期转回----

本期转销---4234.29-4234.29

本期核销----

其他变动----

2026年6月30日余55018450.26-1009297276.481064315726.74

额

对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：

198/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

□适用√不适用

(4)坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：

□适用√不适用

(5)本期实际核销的其他应收款情况

□适用√不适用

其中重要的其他应收款核销情况：

□适用√不适用

其他应收款核销说明：

□适用√不适用

(6)按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占其他应收款期坏账准备单位名称期末余额末余额合计数的款项的性质账龄期末余额

比例(%)

北京首开亿信置业股6197007282.429.96往来款1年以内-份有限公司

福州首开瑞泰房地产3114918151.235.01往来款1年以内-开发有限公司

葫芦岛首开宏泰房地2391675122.953.85往来款1年以内-产开发有限公司

厦门首开翔泰置业有2168418900.003.49往来款1年以内-限公司

绵阳首开兴泰置业有2057053232.753.31往来款1年以内-限公司

合计15929072689.3525.61//-

(7)因资金集中管理而列报于其他应收款

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

3、长期股权投资

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目减值减值账面余额账面价值账面余额账面价值准备准备

对子公司投资51027464999.78-51027464999.7850581464999.78-50581464999.78

199/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

对联营、合营企20786558933.80-20786558933.8022167783817.01-22167783817.01业投资

合计71814023933.58-71814023933.5872749248816.79-72749248816.79

(1)对子公司投资

√适用□不适用

单位：元币种：人民币减值本期增减变动减值期初余额（账面准备计提期末余额（账面准备被投资单位减少其价值）期初追加投资减值价值）期末投资他余额准备余额北京首开中晟

置业有限责任5132897971.91-----5132897971.91-公司北京城市开发

集团有限责任4674525289.44-----4674525289.44-公司

苏州茂泰置业1965611465.96-----1965611465.96-有限公司

北京跃泰置业1914750000.00-----1914750000.00-有限公司

大连中美居置1389559201.00-----1389559201.00-业有限公司

苏州首开佳泰1350000000.00-----1350000000.00-置业有限公司北京盈富瑞泰

房地产开发有1252520693.89-----1252520693.89-限公司北京昭泰房地

产开发有限公1250000000.00-----1250000000.00-司北京首开卓越

盈泰置业有限1240000000.00-----1240000000.00-公司

苏州平泰置业1193428373.00-----1193428373.00-有限公司

北京顺恒远泰1163837251.92-----1163837251.92-置业有限公司

成都首开韶泰1150000000.00-----1150000000.00-置业有限公司兴茂置业（杭1075000000.00-----1075000000.00-州）有限公司北京志茂房地

产开发有限公1020000000.00-----1020000000.00-司

福州首开福泰1000000000.00-----1000000000.00-投资有限公司

温州首开曜成1000000000.00-----1000000000.00-置业有限公司

200/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

北京龙和信泰1000000000.00-----1000000000.00-置业有限公司

无锡泰茂置业926532747.17-----926532747.17-有限公司海门锦源国际

俱乐部有限公916656066.21-----916656066.21-司

北京怡璟置业856902667.16-----856902667.16-有限公司

广州市振梁房850000000.00-----850000000.00-地产有限公司

广州穗江置业800000000.00-----800000000.00-有限公司

成都首开晟泰750000000.00-----750000000.00-置业有限公司海南民生长流

油气储运有限718000000.00-----718000000.00-公司

北京毓秀置业700000000.00-----700000000.00-有限公司

北京昌信同泰700000000.00-----700000000.00-置业有限公司北京金开辉泰

房地产开发有693600000.00-----693600000.00-限公司葫芦岛首开宏

泰房地产开发645329400.00-----645329400.00-有限公司贵阳首开龙泰

房地产开发有622500000.00-----622500000.00-限公司

温州首开中庚612000000.00-----612000000.00-实业有限公司北京首开盈信

投资管理有限600000000.00-----600000000.00-公司北京致泰房地

产开发有限公600000000.00-----600000000.00-司首开融信（天津）管理咨询600000000.00-----600000000.00-合伙企业（有限合伙）

北京怡同置业543490000.00-----543490000.00-有限公司北京博睿宏业

房地产开发有510000000.00-----510000000.00-限公司

廊坊市首开志500000000.00-----500000000.00-泰房地产开发

201/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

有限公司厦门首泰股权

投资合伙企业500000000.00-----500000000.00-

(有限合伙)

北京尊泰置业--446000000.00---446000000.00-有限公司北京首开住总

房地产开发有405204472.28-----405204472.28-限公司

北京首开德远402400690.00-----402400690.00-置业有限公司

南京首开隆泰370000000.00-----370000000.00-置业有限公司北京首信丰泰

管理咨询合伙351000000.00-----351000000.00-

企业（有限合伙）太原首润房地

产开发有限公350000000.00-----350000000.00-司北京创世瑞新

房地产开发有340000000.00-----340000000.00-限公司

北京首开商业329837293.29-----329837293.29-管理有限公司沈阳首开盛泰

置业有限责任301200000.00-----301200000.00-公司

苏州首开永泰300000000.00-----300000000.00-置业有限公司

厦门首开翔泰300000000.00-----300000000.00-置业有限公司

沈阳首开京泰300000000.00-----300000000.00-置业有限公司

成都首开宜泰289214960.00-----289214960.00-置业有限公司北京首开住总

安泰置业有限288773439.36-----288773439.36-公司北京惠信云锦

商业管理有限280537615.61-----280537615.61-公司

南通首开泓泰270000000.00-----270000000.00-置业有限公司太原首开龙泰

置业有限责任255000000.00-----255000000.00-公司

福州首融沣泽249840000.00-----249840000.00-置业有限公司

202/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

北京融泰房地

产开发有限公230000000.00-----230000000.00-司

福州绿榕投资224000000.00-----224000000.00-发展有限公司北京宋家庄福

茂商业管理有222093400.00-----222093400.00-限公司大连中嘉房地

产开发有限公210657100.00-----210657100.00-司

北京首开荣泰200000000.00-----200000000.00-置业有限公司

绵阳首开兴泰200000000.00-----200000000.00-置业有限公司

南京达泰筑茂160000000.00-----160000000.00-置业有限公司首开中庚（福州）房地产开153000000.00-----153000000.00-发有限公司

北京燕华置业116627270.86-----116627270.86-有限公司北京首开立信

置业股份有限108290105.64-----108290105.64-公司

广州市湖品房107470443.74-----107470443.74-地产有限公司

浙江美都置业102052951.65-----102052951.65-有限公司福州融城房地

产开发有限公102000000.00-----102000000.00-司

广州市君梁房88481895.70-----88481895.70-地产有限公司北京万信房地

产开发有限公68000000.00-----68000000.00-司北京首开京北

置业发展有限60000000.00-----60000000.00-公司北京首开万科

房地产开发有50000000.00-----50000000.00-限公司北京锦泰房地

产开发有限公45000000.00-----45000000.00-司

北京屹泰住房43175016.65-----43175016.65-租赁有限公司

福州中鼎投资36096622.97-----36096622.97-有限公司

203/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

杭州首开网谷

商业管理有限32500000.00-----32500000.00-公司北京首开瑞泰

商业管理有限30000000.00-----30000000.00-公司

北京首开新奥25000000.00-----25000000.00-置业有限公司

南京荣泰置业22950000.00-----22950000.00-有限公司

三亚天鸿度假19494508.93-----19494508.93-村有限公司首开隆泰（固安）美丽乡村18000000.00-----18000000.00-建设有限公司北京惠信端泰

商业管理有限12762403.00-----12762403.00-公司

成都首开恒泰10000000.00-----10000000.00-置业有限公司

广州首开至泰10000000.00-----10000000.00-置业有限公司

东莞市煜泰房10000000.00-----10000000.00-地产有限公司北京首开云锦

璞瑅商业管理10000000.00-----10000000.00-有限公司北京首开京南

置业发展有限10000000.00-----10000000.00-公司北京首信林语

商业管理有限10000000.00-----10000000.00-公司

宁德融熙置业6700000.00-----6700000.00-有限公司

北京宝辰饭店5812677.64-----5812677.64-有限公司北京金开祯泰

房地产开发有5500000.00-----5500000.00-限公司北京开新生活

商业管理有限5000000.00-----5000000.00-公司保定首开润怡

房地产开发有5000000.00-----5000000.00-限公司南京锦泰房地

产开发有限公3301004.80-----3301004.80-司

204/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

北京俊泰商业1100000.00-----1100000.00-管理有限公司北京首开乐尚

住房租赁有限1000000.00-----1000000.00-公司北京金开旭泰

房地产开发有250000.00-----250000.00-限公司

北京维泰置业--------有限公司

上海首开连泰--------置业有限公司北京首开商业

运营管理有限--------公司北京一二三空

间商业管理有--------限公司

北京东银燕华--------置业有限公司绿心生活（北京）管理咨询--------合伙企业（有限合伙）北京晙泰商业

管理合伙企业--------（有限合伙）

天津首开津泰--------置业有限公司

北京宸泰置业--------有限公司

北京卓第商业--------管理有限公司

北京朗启商业--------管理有限公司

合计50581464999.78-446000000.00---51027464999.78-

注：北京维泰置业有限公司、上海首开连泰置业有限公司、北京一二三空间商业管理有限公

司、绿心生活（北京）管理咨询合伙企业（有限合伙）、北京首开商业运营管理有限公司、北京

晙泰商业管理合伙企业（有限合伙）、天津首开津泰置业有限公司、北京宸泰置业有限公司、北京卓第商业管理有限公司和北京朗启商业管理有限公司截至2026年6月30日尚未实际出资

(2)对联营、合营企业投资

√适用□不适用

205/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

单位：元币种：人民币减值本期增减变动减值期初投资准备其他综其他宣告发放现计提期末余额（账面准备余额（账面价权益法下确认单位期初追加投资减少投资合收益权益金股利或利减值其他价值）期末

值）的投资损益余额调整变动润准备余额

一、合营企业

北京住总首开677806048.61---9751.00-----677815799.61-置业有限公司北京润和信通

房地产开发有533175866.58----7742799.50-----525433067.08-限公司北京首开野村

不动产管理有42117502.36---5683975.25-----47801477.61-限公司

小计1253099417.55----2049073.25-----1251050344.30-

二、联营企业北京和信兴泰

房地产开发有1901449737.88----22756621.42-----1878693116.46-限公司开茂置业（杭1031227180.15---2887366.43-----1034114546.58-州）有限公司

苏州隆泰置业1006717866.33---360.95-----1006718227.28-有限公司北京知泰房地

产开发有限责1004892703.06---37770.89-----1004930473.95-任公司

福州中泰投资999481257.48----1198660.02-----998282597.46-有限公司北京首开旭泰

房地产开发有947483121.43----8693955.92-----938789165.51-限责任公司

206/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

减值本期增减变动减值期初投资准备其他综其他宣告发放现计提期末余额（账面准备余额（账面价权益法下确认单位期初追加投资减少投资合收益权益金股利或利减值其他价值）期末

值）的投资损益余额调整变动润准备余额

北京怡和置业924504583.05--838200000.00261622.42-----86566205.47-有限公司

北京怡城置业860291308.99--450000000.00-13120538.81-----397170770.18-有限公司北京首开龙湖

盈泰置业有限848955185.47----15535913.64-----833419271.83-公司藏山新融壹号城市发展股权投资基金（天812112829.83----2910229.50-----809202600.33-津）合伙企业（有限合伙）北京朗泰房地

产开发有限公746787712.75---1951.95-----746789664.70-司北京中海盈璟

房地产开发有613902237.44---391472.27-----614293709.71-限公司

北京碧和信泰602325123.75----60741.86-----602264381.89-置业有限公司

厦门沧珩实业567338724.78----10358569.02-----556980155.76-有限公司

北京和信丰泰566494485.90----320060.50-----566174425.40-置业有限公司台州兆裕恒企

业管理有限公524450576.13----39648981.43-----484801594.70-司

207/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

减值本期增减变动减值期初投资准备其他综其他宣告发放现计提期末余额（账面准备余额（账面价权益法下确认单位期初追加投资减少投资合收益权益金股利或利减值其他价值）期末

值）的投资损益余额调整变动润准备余额

杭州浙行企业508730329.04---522191.50-----509252520.54-管理有限公司北京卓华房地

产开发有限公475895222.62----1581963.12-----474313259.50-司

北京诺德兴泰473194385.01----887463.12-----472306921.89-置业有限公司

广州市君庭房424318764.25---42150818.88-----466469583.13-地产有限公司

苏州首龙置业423244591.75----18838292.49-----404406299.26-有限公司

北京怡畅置业348093678.71----9959693.52-----338133985.19-有限公司

南京嘉泰筑茂339758639.72---49390531.70-----389149171.42-置业有限公司

台州环茂置业325234343.74---1345932.88-----326580276.62-有限公司

北京城志置业310230883.29----509818.30-----309721064.99-有限公司

北京兴和航泰287101108.14----679230.89-----286421877.25-置业有限公司

北京和信仁泰284758926.35----131439.93-----284627486.42-置业有限公司

北京首开万科263286398.87----575573.39-----262710825.48-置业有限公司

苏州安茂置业240757430.74---118457.02-----240875887.76-有限公司

208/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

减值本期增减变动减值期初投资准备其他综其他宣告发放现计提期末余额（账面准备余额（账面价权益法下确认单位期初追加投资减少投资合收益权益金股利或利减值其他价值）期末

值）的投资损益余额调整变动润准备余额北京金旭开泰

房地产开发有193516801.84----159289.66-----193357512.18-限公司

常熟耀泰房地178706355.35----2383676.34-----176322679.01-产有限公司

北京腾泰亿远157778879.94----1454265.63-----156324614.31-置业有限公司

北京祥晟辉年151804135.55----1068146.76-----150735988.79-置业有限公司北京金良兴业

房地产开发有144488856.84----127688.13-----144361168.71-限公司北京首开万科

和泰置业有限135564991.78---4879038.49-----140444030.27-公司

北京祥之源置134350514.12---15602283.67-----149952797.79-业有限公司北京厚泰房地

产开发有限公127205822.13----45454.01-----127160368.12-司台州兆汇禾企

业管理有限公112253280.70----161896.50-----112091384.20-司

北京祥鼎置业109307356.15----1489862.29-----107817493.86-有限公司

厦门兆淳置业92822289.85----216102.18-----92606187.67-有限公司

209/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

减值本期增减变动减值期初投资准备其他综其他宣告发放现计提期末余额（账面准备余额（账面价权益法下确认单位期初追加投资减少投资合收益权益金股利或利减值其他价值）期末

值）的投资损益余额调整变动润准备余额北京尚泰信华

房地产开发有91226608.02----95705.94-----91130902.08-限公司

成都辰启置业83618823.20----607182.48-----83011640.72-有限公司北京国家速滑

馆经营有限责62252126.73----4098638.95-----58153487.78-任公司

北京城安辉泰55857985.11----253455.65--8022900.16--47581629.30-置业有限公司宁波金郡房地

产信息咨询有51694577.44----1602633.82-----50091943.62-限公司北京金谷创信

置业有限责任41365054.26----379687.74-----40985366.52-公司北京金开连泰

房地产开发有41266910.19----122925.92-----41143984.27-限公司

天津海景实业39128036.42----32316487.72-----6811548.70-有限公司北京中开盈泰

房地产开发有38687530.04----696055.06-----37991474.98-限公司

北京毓锦置业29572530.80----179075.28-----29393455.52-有限公司

210/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

减值本期增减变动减值期初投资准备其他综其他宣告发放现计提期末余额（账面准备余额（账面价权益法下确认单位期初追加投资减少投资合收益权益金股利或利减值其他价值）期末

值）的投资损益余额调整变动润准备余额

成都辰华置业29171374.82----567213.10-----28604161.72-有限公司

成都龙湖锦祥26718756.89----5170.48-----26713586.41-置业有限公司南京筑浦振业

房地产开发有23685940.29---8736435.04-----32422375.33-限公司

苏州侨仁置业22673302.45----361709.60-----22311592.85-有限公司北京龙万华开

房地产开发有21959801.10---998970.63-----22958771.73-限公司北京祐泰通达

房地产开发有13322511.19----9387437.33-----3935073.86-限公司

国奥投资发展12286817.42----2133089.74-----10153727.68-有限公司首开文投（北京）文化科技10342866.13----620628.00-----9722238.13-有限公司

北京昌信硕泰9993512.32----36059.63-----9957452.69-置业有限公司芜湖首开高和

投资管理有限5011168.77----638516.38-----4372652.39-公司

苏州屿秀房地2579553.20----6920.13-----2572633.07-产开发有限公

211/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

减值本期增减变动减值期初投资准备其他综其他宣告发放现计提期末余额（账面准备余额（账面价权益法下确认单位期初追加投资减少投资合收益权益金股利或利减值其他价值）期末

值）的投资损益余额调整变动润准备余额司首开文投新华（北京）文化1074019.97----919421.39-----154598.58-发展有限公司北京首开万科

物业服务有限375971.80----375971.80-------公司

北京远和置业------------有限公司北京友泰房地

产开发有限公------------司北京滨湖恒兴

房地产开发有------------限公司北京万龙华开

房地产开发有------------限公司北京潭柘兴业

房地产开发有------------限公司

北京永安广盈------------置业有限公司北京首开新禾

运营管理有限------------公司

212/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

减值本期增减变动减值期初投资准备其他综其他宣告发放现计提期末余额（账面准备余额（账面价权益法下确认单位期初追加投资减少投资合收益权益金股利或利减值其他价值）期末

值）的投资损益余额调整变动润准备余额

北京辉广企业------------管理有限公司

北京开创金润--12500000.00--12500000.00-------置业有限公司北京房地钧洋

房地产开发有------------限公司北京首开寸草

养老服务有限------------公司深圳市熙梁投

资发展有限公------------司常州悦府房地

产开发有限公------------司

小计20914684399.46-12500000.001288200000.00-95452909.80--8022900.16--19535508589.50-

合计22167783817.01-12500000.001288200000.00-97501983.05--8022900.16--20786558933.80-

注1：北京友泰房地产开发有限公司、常州悦府房地产开发有限公司、北京远和置业有限公司、北京滨湖恒兴房地产开发有限公司、北京潭柘兴业

房地产开发有限公司、北京房地钧洋房地产开发有限公司、北京首开寸草养老服务有限公司、北京开创金润置业有限公司和深圳市熙梁投资发展有限公司，公司对被投资单位净投资的长期股权投资账面价值已冲减至0。

注2：北京城安辉泰置业有限公司、北京万龙华开房地产开发有限公司、北京永安广盈置业有限公司、北京首开新禾运营管理有限公司和北京辉广企业管理有限公司截至2026年6月30日尚未实际出资。

213/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

(3)长期股权投资的减值测试情况

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

4、营业收入和营业成本

(1)营业收入和营业成本情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

主营业务39965589.4191029613.94101135274.44119373616.92

其他业务-56603.7716777.122296074.398388.56

合计39908985.6491046391.06103431348.83119382005.48

(2)营业收入、营业成本的分解信息

□适用√不适用其他说明

√适用□不适用

主营业务收入、主营业务成本按产品类型划分

单位：元币种：人民币本期数上年同期数项目收入成本收入成本

房产销售6777044.9634453385.7166563797.2963103965.35

酒店物业经营等33188544.4556576228.2334571477.1556269651.57

小计39965589.4191029613.94101135274.44119373616.92

主营业务收入、主营业务成本按地区划分

单位：元币种：人民币本期数上年同期数项目收入成本收入成本

北京地区39908985.6491046391.06103431348.83119382005.48

小计39908985.6491046391.06103431348.83119382005.48

(3)履约义务的说明

□适用√不适用

214/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

(4)分摊至剩余履约义务的说明

□适用√不适用

(5)重大合同变更或重大交易价格调整

□适用√不适用

5、投资收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

成本法核算的长期股权投资收益59731498.87282107586.71

权益法核算的长期股权投资收益-97501983.05-126984018.56

处置划分为持有待售资产的长期股0.00-72711079.12权投资产生的投资收益

合计-37770484.1882412489.03

6、其他

□适用√不适用

二十、补充资料

1、当期非经常性损益明细表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目金额说明

非流动性资产处置损益，包括已计提资产减102480.23-值准备的冲销部分

计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关、符合国家政策规定、按照597729.24-

确定的标准享有、对公司损益产生持续影响的政府补助除外除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业持有金融资产和金融负--债产生的公允价值变动损益以及处置金融资产和金融负债产生的损益

计入当期损益的对非金融企业收取的资金占--用费

委托他人投资或管理资产的损益--

对外委托贷款取得的损益--

因不可抗力因素，如遭受自然灾害而产生的--各项资产损失

单独进行减值测试的应收款项减值准备转回--

企业取得子公司、联营企业及合营企业的投--

215/217北京首都开发股份有限公司2026年半年度报告

项目金额说明资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益

同一控制下企业合并产生的子公司期初至合--并日的当期净损益

非货币性资产交换损益--

债务重组损益--

企业因相关经营活动不再持续而发生的一次--性费用，如安置职工的支出等因税收、会计等法律、法规的调整对当期损--益产生的一次性影响

因取消、修改股权激励计划一次性确认的股--份支付费用

对于现金结算的股份支付，在可行权日之后，应付职工薪酬的公允价值变动产生的损--益

采用公允价值模式进行后续计量的投资性房--地产公允价值变动产生的损益

交易价格显失公允的交易产生的收益--

与公司正常经营业务无关的或有事项产生的--损益

受托经营取得的托管费收入--

除上述各项之外的其他营业外收入和支出-1938999.64-

其他符合非经常性损益定义的损益项目--

减：所得税影响额2753645.06-

少数股东权益影响额（税后）-2546510.92-

合计-1445924.31-

对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

2、净资产收益率及每股收益

√适用□不适用加权平均净资产每股收益报告期利润

收益率（%）基本每股收益稀释每股收益

归属于公司普通股股东的净-86.36%-0.7368-0.7368利润

扣除非经常性损益后归属于-86.29%-0.7362-0.7362公司普通股股东的净利润

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3、境内外会计准则下会计数据差异

□适用√不适用

4、其他

□适用√不适用

法定代表人：王世忠

董事会批准报送日期：2026年8月21日修订信息

□适用√不适用