北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

公司代码：600376公司简称：首开股份

北京首都开发股份有限公司

2025年年度报告

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重要提示

一、本公司董事会及董事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在

虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

二、公司全体董事出席董事会会议。

三、本公司承诺将及时、公平地履行信息披露义务。本公司董事、高级管理人员已对年度报告签署书面确认意见。

四、天健会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。

五、公司负责人李岩、主管会计工作负责人王奥及会计机构负责人（会计主管人员）马特声明：

保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。

六、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案

不派发现金红利，不送红股，不以资本公积转增股本。该利润分配预案将提交公司2025年年度股东会审议。

截至报告期末，母公司存在未弥补亏损的相关情况及其对公司分红等事项的影响√适用□不适用

截至报告期末，公司母公司资产负债表未分配利润科目为负，按照相关规则，公司暂不具备分红条件。

七、前瞻性陈述的风险声明

√适用□不适用

本报告中所涉及的发展战略、未来计划等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。

八、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况否

九、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况否

十、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性否

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十一、重大风险提示本报告期不存在对公司生产经营产生实质性影响的特别重大风险。公司已在本报告中详细阐述公司在生产经营过程中可能面临的各种风险及应对措施，敬请查阅关于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险因素及防范部分的内容。

十二、其他

□适用√不适用

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目录

第一节释义.................................................5

第二节公司简介和主要财务指标........................................5

第三节管理层讨论与分析..........................................12

第四节公司治理、环境和社会........................................51

第五节重要事项..............................................67

第六节股份变动及股东情况.........................................82

第七节债券相关情况............................................87

第八节财务报告.............................................106

载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的会计报表。

载有天健会计师事务所（特殊普通合伙）盖章、注册会计师签名并盖章备查文件目录的审计报告原件。

报告期内在《中国证券报》《证券时报》公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。

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第一节释义

一、释义

在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：

常用词语释义

公司、本公司、首开股份指北京首都开发股份有限公司

控股股东、首开集团指北京首都开发控股（集团）有限公司中国证监会或证监会指中国证券监督管理委员会上交所指上海证券交易所登记结算机构指中国证券登记结算有限责任公司上海分公司公司法指中华人民共和国公司法上市规则指上海证券交易所股票上市规则报告期指2025年1月1日至2025年12月31日天鸿集团指北京首开天鸿集团有限公司城开集团指北京城市开发集团有限责任公司

第二节公司简介和主要财务指标

一、公司信息公司的中文名称北京首都开发股份有限公司公司的中文简称首开股份

公司的外文名称 Beijing Capital Development Co. Ltd

公司的外文名称缩写 BCDC公司的法定代表人李岩

公司的注册资本257956.5242万元

公司的实缴资本257956.5242万元

二、联系人和联系方式董事会秘书证券事务代表姓名高士尧钟宁北京市朝阳区望京阜荣街10号首开广北京市朝阳区望京阜荣街10号联系地址场八层首开广场四层

电话010-59090927010-59090980

传真010-59090983010-59090983

电子信箱 bcdc@bcdh.com.cn bmb1309@sohu.com

投资者联系电话：010-59090981

三、基本情况简介

公司注册地址 北京市东城区安定门外大街189号一层103B

2022年12月30日，公司完成公司住所变更登记手续，

公司注册地址的历史变更情况由“北京市东城区安定门外大街183号京宝花园二层”变

更至“北京市东城区安定门外大街189号一层103B”。

公司办公地址北京市朝阳区望京阜荣街10号首开广场四层公司办公地址的邮政编码100102

公司网址 http://www.shoukaigufen.com

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电子信箱 bcdc@bcdh.com.cn

四、信息披露及备置地点

公司披露年度报告的媒体名称及网址《中国证券报》《证券时报》

公司披露年度报告的证券交易所网址 www.sse.com.cn

公司年度报告备置地点公司董事会办公室（证券部）、上海证券交易所

信息披露文件审计报告、信息披露文件原件等

五、公司股票简况公司股票简况股票种类股票上市交易所股票简称股票代码变更前股票简称

A股 上海证券交易所 首开股份 600376 天鸿宝业

六、其他相关资料

名称天健会计师事务所（特殊普通合伙）公司聘请的会计师事务所（境办公地址浙江省杭州市西湖区灵隐街道西溪路128号

内）

签字会计师姓名王景波、龚大卫

七、近三年主要会计数据和财务指标

(一)主要会计数据

单位：元币种：人民币

20252024本期比上年主要会计数据年年

同期增减(%)2023年营业收入30097095345.1524213068048.8924.3047762930434.22扣除与主营业务无

关的业务收入和不30095916099.8724211888803.6124.3047761751188.94具备商业实质的收入后的营业收入

利润总额-6239912861.19-8991757913.49--5216218671.93

归属于上市公司股-6624696170.79-8140775786.43--6338523623.31东的净利润归属于上市公司股

东的扣除非经常性-6683016860.15-8173741658.02--6761096356.68损益的净利润

经营活动产生的现7881917681.507381863920.696.775667322492.02金流量净额本期末比上

2025年末2024年末年同期末增2023年末减（%）

归属于上市公司股9910741140.9713571577761.64-26.9721726956187.33东的净资产

总资产194792301246.51229869099539.88-15.26253227100103.44

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(二)主要财务指标

20252024本期比上年同主要财务指标年年

期增减(%)2023年基本每股收益（元／股）-2.6532-3.2411--2.5191

稀释每股收益（元／股）-2.6532-3.2411--2.5191

扣除非经常性损益后的基本每股--2.6758-3.2539-2.6830收益（元／股）

加权平均净资产收益率（%）-105.77-59.98--30.46扣除非经常性损益后的加权平均

%-106.67-60.22-32.44净资产收益率（）报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明

√适用□不适用

本公司在计算每股收益和净资产收益率时，按照相关会计规定，已扣除归属于上市公司股东的净利润中，其他权益工具的股利或利息（包括永续债已宣告发放和未宣告发放股利）。

关于基本每股收益计算方式如下：

本报告期

归属于母公司股东的净利润（元）-6624696170.79

减：其他权益工具股息影响（元）219343999.96

小计-6844040170.75

发行在外的普通股加权平均数（股）2579565242.00

基本每股收益（元/股）-2.6532

八、境内外会计准则下会计数据差异

(一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况

□适用√不适用

(二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况

□适用√不适用

(三)境内外会计准则差异的说明：

□适用√不适用

九、2025年分季度主要财务数据

单位：元币种：人民币

第一季度第二季度第三季度第四季度

（1-3月份）（4-6月份）（7-9月份）（10-12月份）营业收入3885818630.6814153230682.015146988216.596911057815.87

归属于上市公司-1079295376.00-759251423.42-1266147766.78-3520001604.59股东的净利润

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归属于上市公司

股东的扣除非经-1097001227.00-778536635.11-1300504618.87-3506974379.17常性损益后的净利润

经营活动产生的4623912807.392464423110.71-2039075082.062832656845.46现金流量净额季度数据与已披露定期报告数据差异说明

□适用√不适用

十、非经常性损益项目和金额

√适用□不适用

单位：元币种：人民币附注非经常性损益项目2025年金额（如适2024年金额2023年金额用）

非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销部22655777.71-171860267.77377710890.41分

计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相

关、符合国家政策规定、按照1077351.49-38987260.256626398.38

确定的标准享有、对公司损益产生持续影响的政府补助除外除同公司正常经营业务相关的

有效套期保值业务外，非金融企业持有金融资产和金融负债

---181506674.79-23742789.12产生的公允价值变动损益以及处置金融资产和金融负债产生的损益

计入当期损益的对非金融企业--62509015.83118235223.65收取的资金占用费

委托他人投资或管理资产的损----益

对外委托贷款取得的损益----

因不可抗力因素，如遭受自然----灾害而产生的各项资产损失

单独进行减值测试的应收款项63786.49---减值准备转回

企业取得子公司、联营企业及

合营企业的投资成本小于取得----投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益同一控制下企业合并产生的子

公司期初至合并日的当期净损----益

非货币性资产交换损益----

债务重组损益--310800.00-

企业因相关经营活动不再持续----

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而发生的一次性费用，如安置职工的支出等

因税收、会计等法律、法规的

调整对当期损益产生的一次性----影响

因取消、修改股权激励计划一----次性确认的股份支付费用

对于现金结算的股份支付，在可行权日之后，应付职工薪酬----的公允价值变动产生的损益采用公允价值模式进行后续计

量的投资性房地产公允价值变----动产生的损益

交易价格显失公允的交易产生----的收益

与公司正常经营业务无关的或----有事项产生的损益

受托经营取得的托管费收入1179245.28-1179245.281179245.28

除上述各项之外的其他营业外59597188.63--4006453.31-48725041.85收入和支出

其他符合非经常性损益定义的----损益项目

减：所得税影响额21166494.25-22333365.269924430.43少数股东权益影响额（税5086165.99-34034224.18-1213237.05后）

合计58320689.36-32965871.59422572733.37

对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。

□适用√不适用

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十一、营业收入扣除情况表

单位：万元币种：人民币项目本年度具体扣除情况上年度具体扣除情况

营业收入金额3009709.53-2421306.80-

营业收入扣除项目合计金额117.92-117.92-

营业收入扣除项目合计金额占营业收入的比重（%）0.0039%/0.0049%/

一、与主营业务无关的业务收入

1.正常经营之外的其他业务收入。如出租固定资产、无形资产、包装公司受北京首都开发公司受北京首都开发物，销售材料，用材料进行非货币性资产交换，经营受托管理业务等实117.92控股（集团）有限公117.92控股（集团）有限公现的收入，以及虽计入主营业务收入，但属于上市公司正常经营之外的司委托管理其下属子司委托管理其下属子收入。公司及相关资产。公司及相关资产。

2.不具备资质的类金融业务收入，如拆出资金利息收入；本会计年度以

及上一会计年度新增的类金融业务所产生的收入，如担保、商业保理、----小额贷款、融资租赁、典当等业务形成的收入，为销售主营产品而开展的融资租赁业务除外。

3.本会计年度以及上一会计年度新增贸易业务所产生的收入。----

4.与上市公司现有正常经营业务无关的关联交易产生的收入。----

5.同一控制下企业合并的子公司期初至合并日的收入。----

6.未形成或难以形成稳定业务模式的业务所产生的收入。----

与主营业务无关的业务收入小计117.92-117.92-

二、不具备商业实质的收入

1.未显著改变企业未来现金流量的风险、时间分布或金额的交易或事项----产生的收入。

2.不具有真实业务的交易产生的收入。如以自我交易的方式实现的虚假----收入，利用互联网技术手段或其他方法构造交易产生的虚假收入等。

3.交易价格显失公允的业务产生的收入。----

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4.本会计年度以显失公允的对价或非交易方式取得的企业合并的子公司----

或业务产生的收入。

5.审计意见中非标准审计意见涉及的收入。----

6.其他不具有商业合理性的交易或事项产生的收入。----

不具备商业实质的收入小计----

三、与主营业务无关或不具备商业实质的其他收入----

营业收入扣除后金额3009591.61-2421188.88-

十二、存在股权激励、员工持股计划的公司可选择披露扣除股份支付影响后的净利润

□适用√不适用

十三、采用公允价值计量的项目

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目名称期初余额期末余额当期变动对当期利润的影响金额

非上市权益工具投资1928754376.771522532652.99-406221723.78-222636181.63

合计1928754376.771522532652.99-406221723.78-222636181.63

十四、其他

□适用√不适用

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第三节管理层讨论与分析

一、报告期内公司从事的业务情况

（一）外部形势

回顾2025年，随着房地产市场形势的变化，中央对房地产的定调也出现阶段性调整，整体延续推动房地产市场“止跌回稳”基调，12月中央经济工作会议为2026年楼市定调，明确要“着力稳定房地产市场”。

2025年房地产市场延续调整态势，企业销售业绩仍面临一定压力。房企拿地持续聚焦核心

城市优质地块，市场竞争加剧。从趋势来看，房地产市场需求仍在，但短期市场受预期偏弱影响，仍在筑底阶段，市场分化或进一步加剧。

（二）2025年市场回顾

1、商品房销售

2025年1-12月，全国商品房销售面积为8.81亿平方米，同比下降8.7%。其中，新建住宅

销售面积为7.33亿平方米，同比下降9.2%，办公楼销售面积同比下降6.2%，商业营业用房销售面积同比下降9.5%。全国商品房销售额为8.39万亿元，同比下降12.6%。其中，新建住宅销售额为7.33万亿元，同比下降13.0%，办公楼销售额同比下降9.3%，商业营业用房销售额同比下降11.7%。

2025年1-12月，北京商品房销售面积1041万平方米，同比减少6.9%。其中，住宅销售面

积724万平方米，同比下降7.9%；办公楼54.8万平方米，同比减少29.6%；商业营业用房58.7万平方米，同比减少10.2%。

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2、百城(全国100个重点城市)住宅价格

2025年12月，百城新建住宅平均价格为17084元/平??，环?上涨0.28%。从涨跌城市个数看，26个城市环?上涨，68个城市环?下跌，6个城市持平。同?来看，全国100个城市新建住宅平均价格同?上涨2.58%。从市场表现来看，12月深圳、北京、上海、成都、杭州等城市新房价格指数结构性上涨，带动百城价格指数上行。

2025年12月，北京新建住宅平均价格为46935元/平方米，环比上涨0.91%；同比上涨

2.98%，涨幅较去年同期扩大1.67个百分点。

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3、开发投资额和新开工面积

2025年1-12月，全国房地产开发投资额为8.28万亿元，同比下降17.2%。其中，住宅开发

投资额为6.35万亿元，同比下降16.3%，占房地产开发投资比重为76.7%。全国房屋新开工面积为5.88亿平方米，同比下降20.4%。其中，住宅新开工面积为4.30亿平方米，同比下降

19.8%。全国房屋施工面积为65.99亿平方米，同比下降10.0%。其中，住宅施工面积为46.01亿平方米，同比下降10.3%。全国房屋竣工面积为6.03亿平方米，同比下降18.1%。其中，住宅竣工面积为4.28亿平方米，同比下降20.2%。

2025年1-12月，北京房地产开发企业房屋新开工面积1156.63万平方米，同比减少

10.1%。其中，住宅新开工面积727.76万平方米，减少4.5%；办公楼35.14万平方米，同比减少

40.2%；商业营业用房58.05万平方米，同比减少11.2%。北京房屋竣工面积1464.78万平方米，

同比减少11.4%。其中，住宅竣工面积746.66万平方米，减少18.2%；办公楼53.39万平方米，下降35.0%；商业营业用房123.84万平方米，增加98.2%。

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4、房企到位资金

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2025年1-12月，全国房地产开发企业到位资金为9.31万亿元，同比下降13.4%。国内贷款

为1.41万亿元，同比下降7.3%，占比为15.1%；自筹资金为3.31万亿元，同比下降12.2%，占比为35.6%；定金及预收款为2.81万亿元，同比下降16.2%，占比为30.2%；个人按揭贷款为

1.29万亿元，同比下降17.8%，占比为13.8%。

2025年1-12月，北京房地产开发企业本年到位资金4416.1亿元，同比减少2.3%。其中，

定金及预收款1786.5亿元，增加0.2%；国内贷款624.93亿元，增长2.1%；自筹资金1124.95亿元，减少5.6%。

（数据来源：中国指数研究院）报告期内公司新增重要非主营业务的说明

□适用√不适用

二、报告期内公司所处行业情况

2025年房地产市场延续调整态势，企业销售业绩仍面临一定压力。房企拿地持续聚焦核心

城市优质地块，市场竞争加剧。从趋势来看，房地产市场需求仍在，但短期市场受预期偏弱影响，仍在筑底阶段，市场分化或进一步加剧。

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据机构统计，2025年 TOP10房企销售额、拿地金额占 TOP100房企的比重分别为 49.8%、

50.5%，较2024年分别提高1.5个百分点、9.1个百分点；行业集中度快速提升，优质资源加速

向具备精准投资能力、卓越产品力和高效运营力的企业集聚；头部央企、国企凭借低融资成本和

健康的资产负债表持续扩张；区域性房企生存空间被大幅压缩，市场竞争白热化。

三、经营情况讨论与分析

本公司所属行业为房地产行业，主要业务包括：房地产开发、物业经营业务。具体可以分解为以下几个业务板块：

1、房地产开发业务

本公司主业，也是最主要的收入来源。至报告期末，公司拟售、在售主要项目（含自持）

148个，总建筑面积近4300万平方米，其中当期在建面积约689万平方米。目前，公司京内主

要项目69个，总规模约1560万平方米；京外片区已初步形成以主要城市为重心，深耕结合周边扩展的区域布局，主要项目79个，总建筑面积约2740万平方米。报告期内，公司房产销售结算收入290.22亿元、结算成本250.75亿元。

报告期内，公司秉持“优化资源配置、强化专业能力、提升运营效率”的核心发展理念，对

19家二级开发单位进行了战略性整合与重组。具体措施包括：京内公司重组为“京北”与“京南”两个二层级管理平台，实现了对公司京津冀（及太原）区域开发项目的划片集中统一管理；

京外公司重组为辽宁、江苏、浙江、福建、华南、华中、川渝等七大区域管理中心。此举有效优化了公司组织架构，提升了区域协同效应。

2、物业经营

本公司重要的业务板块之一，也是收入的重要组成部分业务涵盖商场、写字楼办公、酒店、长租公寓、健康养老、文投文创、城市更新等七个业态。多年来，公司物业经营有序推进，服务水平不断提升，租金收益稳定增长。报告期内，公司持有物业经营等结算收入9.28亿元、结算成本8.30亿元。

（1）商场

报告期内，首开股份在全国范围内持有29个零售商业物业（不含零散商业）。其中，成规模在营商场包括昌平首开 LONG 街、首开通州万象汇等 6个项目，建筑面积合计约 51.8 万平方米，分布在北京、成都、苏州等地。从商场经营业态上细分，包含了社区级集中商业、区域级购物中心等，整体出租率达到96%，全年累计实现总客流量6891万人次。首开通州万象汇周年庆活动多项销售数据表现亮眼。

（2）酒店

酒店经营业务是首开股份持有型物业经营的重要收入来源，在全国范围内管理和运营酒店7家，管理面积约20.51万平方米，从酒店经营业态上细分，包含了五星级豪华酒店、四星级商务酒店、精品度假酒店等，分布在北京、川渝、华南等地。2025年酒店客房销售数量实现33.5万间·天。

（3）长租公寓

长租公寓板块拥有“首开乐尚”自有品牌，建立起精品服务公寓 S/青年时尚公寓 M/家庭全龄公寓 F 三大产品线，不断深化完善长租公寓标准化体系建设。截至报告期末，已开业项目 11家，主要聚焦青年时尚公寓和家庭全龄公寓，分布于北京、杭州、福州三地，上市房源近7000套，综合出租率为93.7%。

2025年，公司设立北京首开乐尚住房租赁有限公司平台，通过整合旗下多个长租公寓项目，实现对分散租赁资产的集中化、专业化与规模化运营管理，持续打通“投、融、管、退”的完整商业闭环。

（4）城市更新业务

长期以来，公司秉承“践行责任，构筑美好”的企业使命，坚持“城市复兴官”品牌定位，面对开发业务持续承压的市场环境，公司聚焦城市更新核心赛道，稳步推进业务转型，相关运营模式日趋成熟。

经不断探索实践，公司已构建形成自主投资运营和委托管理运营的业务模式，多个重点项目取得突破性进展。在自主投资运营方面，探索农村存量集体建设用地创新利用模式的新尝试，稳

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步推进通州宋庄首开 LONG 街项目投资建设，该项目已纳入 2025 年北京市“三个一百”重点工程及北京市第二批城市更新示范项目清单，报告期内，工程方面推进分项验收，同步开展招商运营筹备工作，力争2026年实现亮相开业；同步推进通州缇香郡保障性租赁住房改造试点工作，报告期内，完成方案论证和专家评审，预计2026年内投入运营。在委托运营方面，依托首开集团资源优势，公司持续深化与首开集团的业务协同，受托管理首开集团原北京电焊机厂用地改建四合院项目、香山晴雪园酒店升级改造项目，实现协同机制下轻资产运营模式的有效落地与规模化拓展。

（5）其他报告期内，首开股份积极探索转型，布局和推进养老业务。首开寸草机构养老成功构建“融合式养老模式”，让老年人实现了“离家不离街”的温馨养老生活，投入运营的养老院已有9家，平均出租率96%。十号国际项目明确“高品质全龄养老社区”定位，结合市场需求细化营销推广策略，入选中房协2025年标杆案例。

四、报告期内核心竞争力分析

√适用□不适用

公司秉承首开地产多年的优良传统和丰富经验，在全国范围内成功开发了以住宅为主，包括一批国家重点项目在内的优质项目。作为具有国资背景并专注于房地产开发的领先企业，公司在诸多方面拥有行业领先优势，为公司未来发展奠定了良好的基础。

（一）公司品牌

依托首开集团及其前身企业几十年来深耕北京房地产市场所积累的深厚开发经验，公司始终践行“责任地产”的企业理念，使得“首开地产”品牌深入人心，赢得了社会各界的广泛赞誉，树立了卓著的认知度与美誉度。

如今，“首开地产”品牌影响力持续提升，已成功走出北京、迈向全国，战略版图扩展至全国十七个省、自治区、直辖市的三十余座城市，基本实现全国化布局。这一优质品牌的铸就，不仅是公司实力的彰显，更是消费者信心的坚实保障。

（二）北京区域的综合优势

作为北京市属国有房企，公司始终秉持“立足北京、服务首都”的初心与使命，三十余年来深耕京华大地。凭借对北京市场的深刻理解与深厚积淀，公司在区域内构建了显著的资源整合优势，京内项目持续贡献着稳定且重要的结算收入。

多年来，公司在北京成功开发建设了众多优质项目，对本地新房市场动态及存量资源状况拥有全面而精准的洞察。公司积极与各区主管部门保持紧密协作，深度融入城市发展进程，为区域经济社会繁荣贡献国企力量。凭借卓越的综合实力，公司已在业务规模、品牌影响力及市场占有率方面形成领先优势。同时，通过多年稳健运营，公司积累了可观的优质经营性存量资产，为公司发展奠定了坚实基础。

未来，公司将继续以北京为战略支点，坚定不移地实施“深耕北京”战略，持续巩固和扩大核心优势。依托卓越的区域整合能力，公司将积极探索新赛道、敏捷切入新业务，尤其在推进城市更新与发展商业物业经营方面，这一优势将成为业务拓展的核心支撑与强大赋能。

（三）融资能力

凭借卓越的市场信誉及与金融机构的长期友好合作，公司已与国内主要银行及多家金融机构建立了稳固互信、互利共赢的长期合作伙伴关系。这确保了公司融资渠道畅通、成本稳定、额度充裕，具备良好的融资能力，并积极运用多元化融资工具。

报告期内，公司进一步强化融资战略统筹与精细化管理，并与金融机构积极拓展与深化合作，确保了各项融资产品的成功发行。公司在报告期内继续保持国内企业最高信用评级——AAA级主体信用评级。

（四）国有股东的长期持续支持公司控股股东首开集团作为北京市属重要企业，以“服务国资国企改革发展，打造全国领先的非经营性资产管理处置平台；探索超大型城市内涵式发展新路径，力争成为城市有机更新综合服务企业”为发展定位，雄厚的国资背景为公司稳健发展筑牢根基、提供坚实支撑。

报告期内，首开集团在资金与业务资源等多维度全力支持上市公司发展。资金层面，首开集团为公司提供多笔股东借款，并推动30亿元永续债成功落地，有效保障公司资金流动性与长期

18/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告发展需求。业务层面，首开集团持有丰富的非经营性资产与城市更新业务资源，双方已逐步构建起协同发展的业务模式，为公司持续拓展业务版图、实现高质量发展提供有力支撑。

五、报告期内主要经营情况

报告期内，公司全面发力稳住经营基本盘、继续对标市场提升运作水平：销售去化逆势攻坚，强化“转签”回款，积极去化非住宅类产品。融资保障扎实有力，充分协调各类资源，全年完成271亿元债券接续、带息负债减少103亿元、加权平均融资成本下降31个基点。公募REITs发行积极推进。组织管理优化深入实施，实施上市以来最大规模“瘦身健体”，二层级单位整合重组形成9个大区和1个商管平台。物业经营质效提升，系统重构商管平台，探索构建差异化商管细分赛道。多元业务深入探索，城市更新、养老、代建、文创文投等业务取得良好成绩。报告期内竞得朝阳呼家楼地块；通州宋庄保障房、海口项目与项目所在地政府签署土地有偿收回协议，实现了两个项目的有效盘活。经营支出管控成效明显，严格“收支两条线”管理、分类审核，逐项目减支。产品力打造系统化推进，发布首开“好房子”体系图谱和设计标准。运营管理精细强化，21个项目229万平方米顺利交付。财务管理进一步强化，继续加强总部资金统筹调度、扎实开展税收筹划。内控合规体系健全完善，取消监事会、完善合规联席会议机制、健全内控合规管理体系、加强法律审核指导。资本市场沟通扎实有效，妥善高效回应市场关切、高标准发布年度 ESG报告、公司获 2025年房地产上市公司“综合实力 50强”第 19名等荣誉。

(一)主营业务分析

1、利润表及现金流量表相关科目变动分析表

单位：元币种：人民币

科目本期数上年同期数变动比例（%）

营业收入30097095345.1524213068048.8924.30

营业成本26002010205.0223051848285.2012.80

销售费用925971816.411004417184.22-7.81

管理费用949036893.711037905384.37-8.56

财务费用3177805897.533135250796.531.36

研发费用3706084.1211351037.79-67.35

经营活动产生的现金流量净额7881917681.507381863920.696.77

投资活动产生的现金流量净额-57893561.54-443132424.62-

筹资活动产生的现金流量净额-11671327973.52-10197954125.29-

营业收入变动原因说明：公司房屋集中交付项目总体量增大，房屋销售收入增加。

营业成本变动原因说明：公司房屋集中交付项目总体量增大，相应结转房屋成本增加。

销售费用变动原因说明：公司控制费用支出，本期人员费用、售楼处费用和广告宣传费降低。

管理费用变动原因说明：公司降费初见成效，人员管理及服务费用等管理费用有所降低。

财务费用变动原因说明：利息支出总额下降，叠加利息资本化金额下降及向联合营单位收取的利息降低，导致财务费用增加。

研发费用变动原因说明：公司控制费用支出，研发费用有所降低。

经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：合约销售回款下降，但公司控制获取土地规模、控制人员费用支出，经营净现金流净额增加。

投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要因本期收回投资及取得投资收益增加。

筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：公司压降带息负债规模。

本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明

□适用√不适用

19/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

2、收入和成本分析

√适用□不适用

报告期内公司实现主营业务收入299.5亿元，同比增加24.58%；营业成本259.05亿元，同比增加13.07%。

报告期内房产销售实现收入290.22亿元，同比增加25.17%。

报告期内酒店物业经营实现收入9.28亿元，同比增加8.65%。

从地区看，北京地区实现收入203.85亿元，同比增加172.81%，占主营业务收入的

68.06%，京外地区实现收入95.65亿元，同比下降42.27%，占主营业务收入的31.94%。

(1).主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况

单位：元币种：人民币主营业务分行业情况毛利率营业收入比上营业成本比上毛利率比上年分行业营业收入营业成本

（%）年增减（%）年增减（%）增减（%）

房地产行29950207470.5825905255047.9113.5124.5813.07增加8.81个百业分点主营业务分产品情况毛利率营业收入比上营业成本比上毛利率比上年分产品营业收入营业成本

（%）年增减（%）年增减（%）增减（%）

房产销售29021933181.7925075383852.7613.6025.1713.31增加9.04个百分点

酒店物业928274288.79829871195.1510.608.656.10增加2.15个百经营等分点主营业务分地区情况毛利率营业收入比上营业成本比上毛利率比上年分地区营业收入营业成本

（%）年增减（%）年增减（%）增减（%）

北京地区20384944823.0316452420053.8519.29172.81129.89增加15.07个百分点

京外地区9565262647.559452834994.061.18-42.27-40.00减少3.73个百分点

(2).产销量情况分析表

□适用√不适用

(3).重大采购合同、重大销售合同的履行情况

□适用√不适用

(4).成本分析表

单位：元币种：人民币分行业情况本期占上年同期本期金额较成本构成项情况分行业本期金额总成本上年同期金额占总成本上年同期变目

比例(%)比例(%)动比例(%)说明

房地产开发土地成本、建25905255047.9199.6322911702603.7199.3913.07-

20/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

安成本等分产品情况本期占上年同期本期金额较成本构成项情况分产品本期金额总成本上年同期金额占总成本上年同期变目

比例(%)比例(%)动比例(%)说明

土地成本、建

房产销售25075383852.7696.4422129507135.5296.0013.31-安成本等酒店物业经

租赁成本829871195.153.19782195468.193.396.10-营等

(5).报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化

□适用√不适用

(6).公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况

□适用√不适用

(7).主要销售客户及主要供应商情况

属于同一控制人控制的客户或供应商视为同一客户或供应商合并列示，受同一国有资产管理机构实际控制的除外。

A.公司主要销售客户及主要供应商情况

√适用□不适用

前五名客户销售额60012.16万元，占年度销售总额2.07%；其中前五名客户销售额中关联方销售额0万元，占年度销售总额0%。

前五名供应商采购额203720.93万元，占年度采购总额27.14%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额45004.03万元，占年度采购总额6.00%。

B.报告期内向单个客户的销售比例超过总额的 50%、前 5名客户中存在新增客户的或严重依赖于少数客户的情形

□适用√不适用

报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的50%、前5名供应商中存在新增供应商的或严重依赖于少数供应商的情形

□适用√不适用

C. 报告期内公司股票被实施退市风险警示或其他风险警示前五名销售客户

□适用√不适用前五名供应商

□适用√不适用

D. 报告期内公司存在贸易业务收入

□适用√不适用

贸易业务占营业收入比例超过10%前五名销售客户

21/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

□适用√不适用

贸易业务收入占营业收入比例超过10%前五名供应商

□适用√不适用

3、费用

√适用□不适用

报告期内，公司发生销售费用92597.18万元，比去年同期降低7.81%，主要是售楼处费用、人员费用等同比减少所致；公司发生管理费用94903.69万元，比去年同期降低8.56%，主要原因公司控制管理费用，人员管理及服务费降低；发生财务费用317780.59万元，比去年同期增加1.36%，主要因融资规模和融资成本降低，利息支出总额下降，叠加利息资本化金额下降及向联合营单位收取的利息降低，导致财务费用增加。

4、研发投入

(1).研发投入情况表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

本期费用化研发投入3706084.12

本期资本化研发投入-

研发投入合计3706084.12

研发投入总额占营业收入比例（%）0.01%

研发投入资本化的比重（%）-

(2).研发人员情况表

□适用√不适用

(3).情况说明

□适用√不适用

(4).研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响

□适用√不适用

5、现金流

√适用□不适用

单位：元币种：人民币变动科目本期数上年同期数变动原因比例

合约销售回款下降，但公司控经营活动产生的制获取土地规模、控制人员费

7881917681.507381863920.696.77%

现金流量净额用支出，经营净现金流净额增加。

投资活动产生的主要因本期收回投资及取得投

-57893561.54-443132424.62-现金流量净额资收益增加。

筹资活动产生的公司压降带息负债规模。

-11671327973.52-10197954125.29-现金流量净额

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(二)非主营业务导致利润重大变化的说明

□适用√不适用

(三)资产、负债情况分析

√适用□不适用

1、资产及负债状况

单位：元币种：人民币本期期末上期期末本期期末金数占总资数占总资额较上期期项目名称本期期末数上期期末数情况说明产的比例产的比例末变动比例

（%）（%）（%）

合同资产--7608055.500.003-100.00本期收回房款

持有待售资产--44825145.890.02-100.00持有待售资产完成交易

在建工程--14596373.720.01-100.00在建工程转为长期资产

长期待摊费用202250217.360.10289502385.870.13-30.14本期摊销固定资产预付款

其他非流动资1011734689.820.52298494023.400.13238.95及土地售出款增产加本期房屋集中交

合同负债14073211268.457.2227819633662.0712.10-49.41付体量增大导致合同负债减少

增值税、企业所

应交税费1515904964.480.78897508151.680.3968.90得税及土增税增加所致

持有待售负债--919247.970.00-100.00持有待售资产完成交易

一年内到期的22391976178.8611.5016523296729.477.1935.52一年内到期的应非流动负债付债券增加

其他流动负债3574472256.631.845907575448.812.57-39.49待转销项税及预提土增税减少本期摊销未确认融资费用及重分

租赁负债263505824.710.14389301620.940.17-32.31类至一年内到期的非流动负债所致

预计负债1350000.000.0012777870.000.001-51.40因未决诉讼产生的预计负债减少

其他权益工具6760000000.003.473760000000.001.6479.79本期新增永续债所致

其他综合收益-2835882.50-1599993.100.001-277.24本期注销境外子公司所致

未分配利润-9400118499.46--2556078328.71-267.76本期经营亏损所致

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2、境外资产情况

□适用√不适用

3、截至报告期末主要资产受限情况

√适用□不适用期末资产受限情况

单位：元币种：人民币项目期末账面价值受限类型受限原因

货币资金742352069.40详见本财务报表附注之现金流量冻结或其他受限表补充资料的说明

存货12371876206.72抵押贷款抵押

应收账款489861.51质押贷款质押

固定资产974231942.93抵押贷款抵押

长期股权投资286040000.00质押股权质押

投资性房地产2996911229.74抵押贷款抵押

合计17371901310.30

4、其他说明

□适用√不适用

(四)行业经营性信息分析

□适用√不适用房地产行业经营性信息分析

1、报告期内房地产储备情况

□适用√不适用

详见《报告期内房地产开发投资情况》

2、报告期内房地产开发投资情况

√适用□不适用

24/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

单位：亿元币种：人民币

在建项目/新项目用地项目规划计在建建筑新开工已竣工面总累计已竣报告期序总建筑面总投资

地区项目经营业态开工项目/竣面积(平方容建筑面积()面积(平方面积(平积(平方工面积(平实际投号

工项目米)(平方米)积平方米米)方米)米)方米)额资额

1北京市住宅、商熙悦观湖竣工项目552218431015976500015976529.070.12

房山区业、酒店

2北京市熙悦宸著住宅竣工项目450829467214861200014861257.080.30

大兴区

3北京市熙悦丽博住宅竣工项目443169268014112400014112419.970.31

房山区

4北京市熙悦晴翠住宅在建项目7440017112127442678140026661290.520.79

丰台区

5北京市住宅、商璞瑅公馆竣工项目688701195651873151706301706318731562.440.35

丰台区业

6北京市大绿地住宅在建项目44724336000043953817511211458860524324950111.200.97

丰台区

7北京市住宅、商四季怡园竣工项目18884223827432914100032914152.420.06

门头沟区业、办公

8北京市住宅、商建国门9号在建项目2051454970940609406000071.310.56

朝阳区业、办公

9北京市公园十七区住宅竣工项目6647513295022217200022217276.320.44

顺义区

10北京市金禧璞瑅住宅在建项目9688514532725868758670025282072.560.38

顺义区

11北京市住宅、托璞瑅润府竣工项目63203107609159022159022015902215902236.275.52

顺义区幼

12北京市中晟新城住宅竣工项目38322049380063404600063404646.790.00

顺义区

13北京市中晟景苑住宅竣工项目7480012468919578000019578024.360.01

顺义区

25/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

在建项目/新项目用地项目规划计在建建筑新开工已竣工面总累计已竣报告期序总建筑面总投资

地区项目经营业态开工项目/竣面积(平方容建筑面积()面积(平方面积(平积(平方工面积(平实际投号

工项目米)()积平方米平方米米)额方米)米)方米)资额

14北京市西丰乐棚改回迁住宅在建项目3152763054998389983800046.590.00

顺义区房

15北京市棠颂住宅竣工项目6757612604219599500019599533.450.05

大兴区

16北京市和悦华锦住宅竣工项目9206516571728225300028225389.460.15

大兴区

17北京市和悦华玺住宅竣工项目308916796010902000010902032.980.23

昌平区

18北京市国风尚城住宅竣工项目7134116379025595500025595542.460.06

通州区

19北京市端礼著住宅等竣工项目43632101601163096163096016309616309664.913.44

丰台区

20北京市君礼著住宅在建项目2312555500885008850000076.593.02

丰台区

21北京市住宅、教梧桐星宸在建项目6147212734220644820644802686326863110.853.29

昌平区育等

22北京市梧桐山语住宅在建项目4917710818916840016840000046.192.51

昌平区

23 北京市 回龙观 G05－1项 商业 在建项目 7881 11822 20827 20827 0 0 0 2.89 0.01

昌平区目

24北京市国樾天晟住宅竣工项目264143654867222000672229.130.03

密云区

25北京市国樾天颂住宅新开工项目744001404161981641980511980510038.400.24

密云区

26北京市住宅、教幸福里竣工项目4872710753817560500017560581.610.64

海淀区育

27北京市延庆大榆树镇棚住宅竣工项目93815168868248909248909024890924890941.927.30

延庆区改回迁房

26/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

在建项目/新项目用地项目规划计在建建筑新开工已竣工面总累计已竣报告期序总建筑面总投资

地区项目经营业态开工项目/竣面积(平方容建筑面积()面积(平方面积(平积(平方工面积(平实际投号积平方米额

工项目米)(平方米)米)方米)米)方米)资额

28北京市呼家楼南里住宅未开工项目530075881294400008.034.46

朝阳区9001、9002地块

29北京市住宅、商缇香郡竣工项目18126535525447054900047054948.230.01

通州区业、办公

30北京市景粼原著住宅竣工项目121096140685261861000261861111.340.09

朝阳区

31北京市住宅、商和锦薇棠竣工项目4196411749818892500018892552.740.41

朝阳区业、办公

32北京市住宅、教金悦郡竣工项目7324115398925923200025923256.470.23

通州区育

33北京市住宅、教望京樾竣工项目4461893514142923142923014292314292364.082.16

朝阳区育

34北京市华樾北京住宅竣工项目1920157602951940009519436.610.03

朝阳区

35北京市华樾国际领尚(*)住宅竣工项目266107450711322500011322549.210.10

朝阳区

36北京市和光尘樾(*)住宅、商竣工项目6391315978323894100023894166.420.04

朝阳区业、办公

37北京市城志畅悦园(*)住宅、办竣工项目6037410263618760200018760248.340.03

朝阳区公

38北京市锦安家园(*)住宅竣工项目7797319493431209800031209879.240.03

朝阳区

39北京市青云上府(*)住宅竣工项目570087411113321900013321958.670.24

朝阳区

40北京市熙悦天街(*)商业在建项目8570917912230146748550029661252.870.34

房山区

41北京市金悦府(*)住宅、办竣工项目282127053112711800012711838.370.10

大兴区公

27/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

在建项目/新项目用地项目规划计在建建筑新开工已竣工面总累计已竣报告期序总建筑面总投资

地区项目经营业态开工项目/竣面积(平方容建筑面积()面积(平方面积(平积(平方工面积(平实际投号

工项目米)(平方米)积平方米额米)方米)米)方米)资额

42北京市(*)住宅、商金樾和著竣工项目7569113336121862300021862338.570.19

房山区业、办公

43北京市住宅、教熙湖悦著(*)在建项目1330332104504415907595004723841287887.590.83

房山区育

44北京市熙悦新语(*)住宅在建项目9594721108330282430282400061.910.95

大兴区

45北京市住宅、商熙悦云上(*)竣工项目385988257412048800012048826.920.38

大兴区业

46北京市京玺(*)住宅在建项目269707012110906010906000032.691.14

大兴区

47北京市潭御西山(*)住宅、商在建项目1808512386504380738862807509675096106.720.91

门头沟区业

48北京市永定府(*)住宅、办在建项目42458735981187470006464059.410.19

东城区公

49北京市首开富力十号国商业、办(*)在建项目17020025530137247614796308631431082765.500.38顺义区际公

50北京市观承·大家(*)住宅竣工项目155133156684412233000412233127.480.80

顺义区

51北京市住宅、商公园都会(*)在建项目12224420608523771521000023561552.720.23

顺义区业等

52北京市和悦璞云(*)住宅竣工项目484089681514833100014833127.910.34

大兴区

53北京市湖光玖里(*)住宅、教竣工项目15775218726231139000031139097.103.53

顺义区育

54北京市国风金海(*)住宅在建项目586435923011961211961200016.220.15

平谷区

55北京市国悦居(*)住宅在建项目9155910955016874891450015960337.070.02

大兴区

28/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

在建项目/新项目用地项目规划计在建建筑新开工已竣工面总累计已竣报告期

序/(总建筑面总投资地区项目经营业态开工项目竣面积平方容建筑面积()面积(平方面积(平积(平方工面积(平实际投号

工项目米)(平方米)积平方米额米)方米)米)方米)资额

56北京市(*)住宅、商云创天地在建项目80131144158215119611260015399329.180.01

通州区业、办公

57北京市和棠瑞著(*)住宅竣工项目15160015311634691000034691041.080.46

平谷区

58北京市丽泽金融商务区商业、办(*)在建项目7391116000022291211960200103310102.410.08丰台区公

59北京市住宅、商万橡悦府(*)竣工项目121730327948526611000526611109.400.34

昌平区业

60 北京市 奥森 ONE(*) 住宅 竣工项目 77022 207262 327537 0 0 0 327537 116.70 0.17

昌平区

61 北京市 硅谷 ONE(*) 住宅 竣工项目 79675 178406 287920 287920 0 287920 287920 63.75 1.38

昌平区

62北京市住宅、商悦和嘉园(*)在建项目816649799714693314693300023.000.31

通州区业

63北京市住宅、教国祥府(*)竣工项目6453112438217752400017752430.110.26

密云区育

64北京市国祥云著(*)住宅竣工项目5835211670317832149280492817832131.390.84

密云区

65北京市幸福里·润园(*)住宅竣工项目556138342014355500014355566.560.27

海淀区

66北京市国祥源境(*)住宅在建项目103326200222285436285436016294516294550.022.14

密云区

67北京市小堡村印象街项(*)商业在建项目47273576731066961034010009.502.08通州区目

68北京市汇景湾(*)住宅竣工项目41670934857646725800046725841.740.05

平谷区

69北京市东郡汇(*)住宅竣工项目485179188313974300013974325.840.12

朝阳区

29/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

在建项目/新项目用地项目规划计在建建筑新开工已竣工面总累计已竣报告期

序/总建筑面总投资地区项目经营业态开工项目竣面积(平方容建筑面积面积(平方面积(平积(平方工面积(平实际投

号)()积(平方米)工项目米平方米米)方米)额米)方米)资额

京内合计609513998286181546160336654113126391482840128591273816.8557.58

70廊坊市国风悦都住宅在建项目18594633470442610721620042394629.430.05

安次区

71廊坊市廊坊国风上观住宅在建项目470848628312480012480000018.160.01

安次区

72沈阳市住宅、商首开国风润城竣工项目28435741327445767200045767224.300.18

沈北新区业

73沈阳市住宅、商首开如院竣工项目7354614744219367200019367215.250.15

沈北新区业

74沈阳市住宅、商首开国风尚城在建项目1613643293684416641032940019234726.970.43

沈北新区业

75葫芦岛连住宅、商葫芦岛国风海岸在建项目1368068148524117904251340570039222788.250.13

山区业、酒店

76太原市住宅、商太原国风上观竣工项目53106710772551453147000145314789.220.28

小店区业、教育

住宅、商

77太原市紫云府业、办在建项目144161571809701079258830059554873.270.98

小店区

公、教育

78大连市大连铂郡住宅竣工项目5110012411017763600017763625.040.00

中山区

79大连市商业、办国风华韵竣工项目4390021950028666600028666653.591.25

中山区公、酒店

80苏州市棠前如苑住宅竣工项目11009628260328260300028260340.740.76

高新区

81苏州市璀璨平江如苑住宅竣工项目6620717213824435700024435755.210.83

姑苏区

30/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

在建项目/新项目用地项目规划计在建建筑新开工已竣工面总累计已竣报告期

序/(总建筑面总投资地区项目经营业态开工项目竣面积平方容建筑面积(面积(平方面积(平积(平方工面积(平实际投号)()积平方米)))))额工项目米平方米米方米米方米资额

82苏州市首开金茂熙悦住宅竣工项目9243523040027752700027752758.000.03

高新区

83无锡市无锡蠡湖金茂府住宅竣工项目12433730622047697461621061591476944103.682.87

滨湖区

84扬州市住宅、商扬州中央都会在建项目16083224211639055400026969727.820.03

邗江区业

85南京市东城金茂悦二期住宅竣工项目331928298111113700011113720.240.21

江宁区

86南京市南岸潮鸣住宅竣工项目2950535407510160005101612.230.07

雨花台区

87南京市江悦光年住宅竣工项目2319350076703690007036917.370.07

浦口区

88南通市住宅、商海门紫郡在建项目71192681736910717404027290051292270.040.77

海门区业

89南通市安澜如院住宅竣工项目471436427010313000010313014.620.45

崇川区

90杭州市天青里住宅竣工项目3354150312860930008609318.820.04

拱墅区

住宅、商

91贵阳市贵阳首开紫郡业、办在建项目108290013337061854939477188001118929109.732.06

南明区

公、酒店

92厦门市住宅、商厦门领翔上郡竣工项目13055233605044202300044202364.670.06

翔安区业

93厦门市九珑岸住宅竣工项目316647528010884700010884731.960.30

同安区

94厦门市商业、办时代上城在建项目19260752040067307000011819042.290.07

翔安区公、酒店

31/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

在建项目/新项目用地项目规划计在建建筑新开工已竣工面总累计已竣报告期

序/(总建筑面((((总投资地区项目经营业态开工项目竣面积平方容建筑面积()面积平方面积平积平方工面积平实际投号)()积平方米额工项目米平方米米)方米)米)方米)资额

95福州市商业、办香开连天广场竣工项目190598386011611200011611217.070.01

晋安区公

96福州市住宅、酒紫樾花园竣工项目2501416095122952200022706050.030.39

仓山区店

住宅、商

97福州市榕心映月业、办竣工项目4948915741422403400022403435.200.50

仓山区

公、酒店

98福州市花满庭住宅竣工项目99652889942803000428037.020.08

鼓楼区

99福州市香颂花园住宅竣工项目377959070812078400012078422.200.06

晋安区

100厦门市住宅、商云启东方在建项目891328000407754077500017.340.94

湖里区业

101福州市云洲郡住宅在建项目1919002878504050102022240020278659.001.43

仓山区

102福州市香悦住宅竣工项目1806943366558210005582111.270.21

晋安区

103福州市住宅、商福州端礼著竣工项目1416539662524520005245212.410.26

晋安区业

住宅、商

104温州市香开万里业、办竣工项目137686463110675146148981014898167514683.282.64

瓯海区

公、酒店

105温州市住宅、办首开第五大道竣工项目48612150696210094210094021009121009145.001.73

瓯海区公

106广州市天宸原著住宅竣工项目11328913162637379800037379868.330.02

天河区

107广州市白云天奕住宅竣工项目3498010103015166300015166354.940.11

白云区

32/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

在建项目/新项目用地项目规划计在建建筑新开工已竣工面总累计已竣报告期序总建筑面总投资

地区项目经营业态开工项目/竣面积(平方容建筑面积()面积(平方面积(平积(平方工面积(平实际投号积平方米

工项目米)(平方米)米)方米)米))额方米资额

108广州市云湖壹号住宅在建项目8254914217920153321470019938750.610.16

白云区

109东莞市熙江玥庭住宅在建项目178995440970274702740543375433712.630.71

110佛山市平湖如院住宅在建项目82841214745282420282420016341516341552.482.88

顺德区

111海口市住宅、商美墅湾在建项目24103629810435407018110021122535.550.04

秀英区业、办公

112成都市成都金茂府住宅竣工项目10820427050942382100042382192.660.45

武侯区

113成都市住宅、商首开*云著竣工项目9682329040045441700045441771.770.78

天府新区业

114成都市首开·天府琅樾住宅竣工项目460919218117318600017318622.660.58

双流区

115成都市鹭鸣北湖住宅竣工项目8246712838518044400018044428.640.37

成华区

116成都市臻礼著住宅在建项目2395047899712637126300012.831.20

成华区

117成都市中环云樾名邸住宅等竣工项目8231316627023305700023305735.940.32

成华区

118绵阳市住宅、商绵阳仙海龙湾在建项目121157461310572004500012644679.620.34

游仙区业、酒店

住宅、商

119天津市天津湾(*)业、办在建项目301660926072122389421300600944277138.401.17

河西区

公、酒店

120天津市誉东苑(*)住宅在建项目6237254695799606860007310120.670.20

东丽区

121天津市星尚广场(*)商业在建项目145652621736179361790002.820.26

武清区

33/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

在建项目/新项目用地项目规划计在建建筑新开工已竣工面总累计已竣报告期序总建筑面总投资

地区项目经营业态开工项目/竣面积(平方容建筑面积()面积(平方面积(平积(平方工面积(平实际投号

工项目米)(平方米)积平方米额米)方米)米)方米)资额

122苏州市苏悦湾(*)住宅竣工项目433358667111648300011648319.590.03

高新区

123苏州市住宅、商科技城金茂府(*)竣工项目194396389063559597000559597120.150.18

高新区业

124无锡市太湖如院(*)住宅竣工项目17378221059235473100035473163.500.20

滨湖区

125苏州市云璟花园(*)住宅在建项目10260318468527332913524802308415875136.340.84

常熟市

126苏州市常熟智慧科学城住宅、商(*)在建项目2369085803468451077179600502492105.972.69常熟市业

127苏州市桃溪澜园(*)住宅等竣工项目399457629510980900010980929.970.50

姑苏区

128常州市春秋祥云如院(*)住宅竣工项目385137699610165900010165918.350.22

武进区

129南京市新悦光年(*)住宅竣工项目2370636727518150005181512.500.04

浦口区

130南京市南京首开桃园礼(*)住宅在建项目166953673050588505880228012280117.841.54鼓楼区著府

131杭州市山澜桂语(*)住宅竣工项目4515410385414587000014587031.280.21

萧山区

132台州市玖珑和玺琅樾府(*)住宅竣工项目5180416816116816100016816135.280.80温岭市

133台州市玖珑和玺雅珺苑(*)住宅等竣工项目163093914252871000528719.640.20温岭市

134台州市金玉上城(*)住宅竣工项目6271014135518958600018424623.290.20

玉环市

135福州市天空之城(*)住宅竣工项目11144433433146698300046698378.340.23

晋安区

34/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

在建项目/新项目用地项目规划计在建建筑新开工已竣工面总累计已竣报告期序总建筑面总投资

地区项目经营业态开工项目/竣面积(平方容建筑面积(面积(平方面积(平积(平方工面积(平实际投号)()积平方米)额工项目米平方米米)方米)米)方米)资额

136福州市(*)住宅、商熙悦府竣工项目10542223190233281400033281450.170.43

晋安区业

137福州市天悦二期(*)住宅竣工项目6268714754718754000018754056.970.36

鼓楼区

138福州市中泰广场(*)办公竣工项目11570300824190241902041608416086.520.58

鼓楼区

139厦门市首开万科白鹭郡住宅、商(*)竣工项目589868850015364800015364834.150.21翔安区业

140厦门市璟宸府(*)住宅、商竣工项目6372216333325835800025835857.970.28

翔安区业

141厦门市保利·首开云禧(*)住宅等在建项目687831795002501007682007674016373868.901.04

海沧区

142武汉市东武汉国风上观(*)住宅竣工项目4523212212515889900015889916.240.06

西湖区

143武汉市(*)住宅、商东湖金茂府在建项目1115715076616878811670150167015609081142.041.54

洪山区业、办公

144桂林市桂林国奥城(*)住宅、商在建项目196605356840475500486860041011532.500.02

叠彩区业

145广州市云峰原著(*)住宅竣工项目13517329683648661000048661071.860.12

开发区

146成都市景粼玖序(*)住宅在建项目95536191071315431129700030246140.980.50

龙泉驿区

147成都市紫云赋(*)住宅竣工项目6216915542224141800024141823.610.02

郫都区

148重庆市重庆国奥村(*)住宅、商竣工项目41398965218282434000082434060.310.01

两江新区业

京外合计11512749200686022740085432227920969663213032063535.5142.93

35/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

在建项目/新项目用地项目规划计在建建筑新开工已竣工面总累计已竣报告期序总建筑面总投资

地区项目经营业态开工项目/竣面积(平方容建筑面积

号)()积(平方米)

面积(平方面积(平积(平方工面积(平实际投

))))额工项目米平方米米方米米方米资额

总计17607888298972214286245868882033126392452503341623337352.36100.51

注：

1、项目用地面积为包括项目代征用地的总土地面积。

2、总投资额为项目的预计总投资额（含地价）。

3、在建建筑面积、新开工面积、竣工面积，均为报告期内数值。总累计竣工面积为项目历年（包含报告期）累计竣工情况。

4、在建建筑面积-新开工面积=当期复工面积。

5、标*号项目，为公司非并表合作项目。

3、报告期内房地产销售和结转情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币截止目前累已售（含已预序可供出售面结转面积(平结转收入金报告期末待结转地区项目经营业态()计销售面积售）面积号积平方米()()方米)额面积(平方米)万平方米平方米

1北京市住宅、商业、熙悦观湖1366608.19266438634365.8855754

房山区酒店

2北京市熙悦晴翠住宅23680312.842771239820107685.24110784

丰台区

3北京市璞瑅公馆住宅、商业16649615.472127976859013.281546

丰台区

4北京市大绿地住宅37824120.8418505--378241

丰台区

5北京市住宅、商业、四季怡园26014023.415175-268.539339

门头沟区办公

36/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告截止目前累已售（含已预序可供出售面结转面积(平结转收入金报告期末待结转地区项目经营业态()计销售面积售）面积号积平方米(万平方米)(方米)额面积(平方米)平方米)

6北京市公园十七区住宅19620619.57379160264726.291777

顺义区

7北京市金禧璞瑅住宅23828515.28113761887036126.4993171

顺义区

8北京市璞瑅润府住宅、托幼1267779.154531590141274450.7736636

顺义区

9北京市中晟新城住宅52680644.906227621455.4866372

顺义区

10北京市和悦华锦住宅25021721.921072680393.0932218

大兴区

11北京市端礼著住宅等13862112.6121186113203621743.9125418

丰台区

12北京市梧桐星宸住宅、教育等1551336.8110032--155133

昌平区

13北京市梧桐山语住宅1448396.4111786--144839

昌平区

14北京市幸福里住宅、教育14890213.4425712583896.712352

海淀区

15北京市和悦华玺住宅889767.58369419186.5813556

昌平区

16北京市住宅、商业、缇香郡40476034.272796783459.6230911

通州区办公

17北京市景粼原著住宅19685719.5441519002513.774545

朝阳区

18北京市住宅、商业、和锦薇棠15247911.6810727771725.7237087

朝阳区办公

19北京市金悦郡住宅、教育22423116.913700474510985.9555141

通州区

37/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告截止目前累已售（含已预序可供出售面结转面积(平结转收入金报告期末待结转地区项目经营业态(计销售面积售）面积号积平方米)(万平方米)(平方米)方米)额面积(平方米)

20北京市望京樾住宅、教育11853010.92486106884691585.2911646

朝阳区

21北京市华樾北京住宅805497.665432211275530.984048

朝阳区

22北京市和光尘樾(*)住宅、商业、20800213.233520---

朝阳区办公

23北京市青云上府(*)住宅1245684.8014681---

朝阳区

24北京市熙悦天街(*)商业1012883.185679---

房山区

25北京市熙湖悦著(*)住宅、教育38200530.1548465---

房山区

26北京市熙悦云上(*)住宅、商业1082569.93664---

大兴区

27北京市金悦府(*)住宅、办公1205607.27311---

大兴区

28北京市京玺(*)住宅680662.6312571---

大兴区

29北京市潭御西山(*)住宅、商业3772490.775405---

门头沟区

30北京市首开富力十号国(*)商业、办公1767145.9710314---顺义区际

31北京市观承·大家(*)住宅33159932.413618---

顺义区

32北京市公园都会(*)住宅、商业等21701217.5210010---

顺义区

33北京市和悦璞云(*)住宅1266536.198910---

大兴区

38/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告截止目前累已售（含已预序可供出售面结转面积(平结转收入金报告期末待结转地区项目经营业态()计销售面积售）面积号积平方米()()方米)额面积(平方米)万平方米平方米

34北京市湖光玖里(*)住宅、教育27295827.0330571---

顺义区

35北京市住宅、商业、云创天地(*)1826658.203250---

通州区办公

36北京市和棠瑞著(*)住宅19829415.6411501---

平谷区

37北京市万橡悦府(*)住宅、商业47027443.361285---

昌平区

38 北京市 奥森 ONE(*) 住宅 306540 24.97 3057 - - -

昌平区

39北京市国祥府(*)住宅、教育14251712.423736---

密云区

40北京市国祥云著(*)住宅1455534.7310112---

密云区

41北京市幸福里·润园(*)住宅11985611.024745---

海淀区

42北京市国祥源境(*)住宅23613910.056175---

密云区

43北京市汇景湾(*)住宅40410638.169419---

平谷区

44北京市东郡汇(*)住宅10561210.262617---

朝阳区

京内其他项目--423416939467538.39-

京内其他项目(*)--41139---

京内合计9296994679.294639995027321961651.961270515

39/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告截止目前累已售（含已预序可供出售面结转面积(平结转收入金报告期末待结转地区项目经营业态(计销售面积售）面积号积平方米)()()方米)额面积(平方米)万平方米平方米

45沈阳市首开国风润城住宅、商业42975639.10706771382542.7038552

沈北新区

46沈阳市首开如院住宅、商业19077915.30518592084851.0134973

沈北新区

47沈阳市首开国风尚城住宅、商业40268812.0314960163146215.91282640

沈北新区

48葫芦岛市住宅、商业、葫芦岛国风海岸139013717.2911861014318.591232245

连山区酒店

49太原市住宅、商业、太原国风上观1267691121.9737094122154986.04275858

小店区教育

50太原市住宅、商业、紫云府57001746.951178195665415.3192808

小店区办公、教育

51大连市大连铂郡住宅16745014.624532520.0091590

中山区

52大连市商业、办公、国风华韵1979534.50157211580920183.66154638

中山区酒店

53苏州市棠前如苑住宅24260218.721800740928.8636779

高新区

54苏州市璀璨平江如苑住宅21139218.08362632197044.6947772

姑苏区

55苏州市首开金茂熙悦住宅23937423.94409811635820443.1025847

高新区

56无锡市无锡蠡湖金茂府住宅39431635.86779928757103532.8049011

滨湖区

57扬州市扬州中央都会住宅、商业30207317.68186026382693.44131807

邗江区

58南京市南岸潮鸣住宅388883.47337049367732.914369

雨花台区

40/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告截止目前累已售（含已预序可供出售面结转面积(平结转收入金报告期末待结转地区项目经营业态()计销售面积售）面积号积平方米()()方米)额面积(平方米)万平方米平方米

59南通市海门紫郡住宅、商业93436448.7616546128675759.90488592

海门区

60南通市安澜如院住宅921515.22102381357615344.5843320

崇川区

61杭州市天青里住宅354413.2293510085058.6911402

拱墅区

62贵阳市住宅、商业、贵阳首开紫郡107080173.95461944520924745.03898892

南明区办公、酒店

63厦门市九珑岸住宅895048.0937293231535348.279137

同安区

64厦门市商业、办公、时代上城4042007.71502151373348.66368227

翔安区酒店

65福州市香开连天广场商业、办公1081507.41642699834.7441541

晋安区

66福州市紫樾花园住宅、酒店1749159.3562781016512665.1869304

仓山区

67福州市住宅、商业、榕心映月19312515.90345237993108.6849841

仓山区办公、酒店

68福州市香颂花园住宅1117498.4487221066321712.6231384

晋安区

69厦门市云启东方住宅、商业385161.804425--38516

湖里区

70福州市云洲郡住宅3229438.17176162238128921.14245990

仓山区

71福州市香悦住宅324152.65159536486937.247239

晋安区

72福州市福州端礼著住宅、商业469824.41223032935467080.303840

晋安区

41/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告截止目前累已售（含已预序可供出售面结转面积(平结转收入金报告期末待结转地区项目经营业态()计销售面积售）面积号积平方米()()方米)额面积(平方米)万平方米平方米

73温州市住宅、商业、香开万里38109032.3481741435931783.87254267

瓯海区办公、酒店

74温州市首开第五大道住宅、办公1820988.561608372828194262.49109270

瓯海区

75广州市天宸原著住宅33852332.994362454132.759562

天河区

76广州市云湖壹号住宅18999510.90191472490658247.4290398

白云区

77东莞市熙江玥庭住宅654043.38141333812339217.4927281

78佛山市平湖如院住宅2639636.2354076191697894.86202047

顺德区

79海口市住宅、商业、美墅湾28940017.905737110178923.86112982

秀英区办公

80成都市成都金茂府住宅39180429.68132038814825.6299332

武侯区

81成都市首开*云著住宅、商业40598831.411628852616751.3194877

天府新区

82成都市首开·天府琅樾住宅12836210.84244630534300.6820427

双流区

83成都市鹭鸣北湖住宅16792315.14465032065909.0320122

成华区

84成都市臻礼著住宅592004.4929501--59200

成华区

85成都市中环云樾名邸住宅等21554018.78200793278834652.8229445

成华区

86绵阳市住宅、商业、绵阳仙海龙湾5616545.54280450154800.44520622

游仙区酒店

42/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告截止目前累已售（含已预序可供出售面结转面积(平结转收入金报告期末待结转地区项目经营业态()计销售面积售）面积号积平方米()(方米)额面积(平方米)万平方米平方米)

87天津市住宅、商业、天津湾(*)81660065.332004---

河西区办公、酒店

88天津市誉东苑(*)住宅670555.445659---

东丽区

89苏州市苏悦湾(*)住宅979169.799970---

高新区

90苏州市科技城金茂府(*)住宅、商业46733844.201231---

高新区

91无锡市太湖如院(*)住宅29684523.1319083---

滨湖区

92苏州市云璟花园(*)住宅23395810.6412529---

常熟市

93苏州市常熟智慧科学城(*)住宅、商业67751031.1561508---常熟市

94苏州市桃溪澜园(*)住宅等957887.915901---

姑苏区

95常州市春秋祥云如院(*)住宅909637.3134370---

武进区

96南京市南京首开桃园礼(*)住宅446263.916220---鼓楼区著府

97台州市玖珑和玺琅樾府(*)住宅1176248.6512513---温岭市

98台州市玖珑和玺雅珺苑(*)住宅等415013.985710---温岭市

99台州市金玉上城(*)住宅12688012.5420354---

玉环市

100福州市熙悦府(*)住宅、商业29759319.7122792---

晋安区

43/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告截止目前累已售（含已预序可供出售面结转面积(平结转收入金报告期末待结转地区项目经营业态()计销售面积售）面积号积平方米(方米)额面积(平方米)万平方米)(平方米)

101福州市天悦二期(*)住宅16580714.392614---

鼓楼区

102福州市中泰广场(*)办公379050.09640---

鼓楼区

103厦门市璟宸府(*)住宅、商业19096610.915954---

翔安区

104厦门市保利·首开云禧(*)住宅等2344357.147760---

海沧区

105武汉市东武汉国风上观(*)住宅1568979.499779---

西湖区

106武汉市住宅、商业、东湖金茂府(*)50591337.1750603---

洪山区办公

107桂林市桂林国奥城(*)住宅、商业37503830.151838---

叠彩区

108广州市云峰原著(*)住宅26791620.901418---

开发区

109成都市紫云赋(*)住宅19878317.601743---

郫都区

110重庆市重庆国奥村(*)住宅、商业79669771.019801---

两江新区

京外其他项目--249633758521064.64-

京外其他项目(*)--20193---

京外总计197438701292.64793202636413940541.366455947

合计290408641971.92125720211391452902193.327726462

44/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

注：

1、可供出售面积为项目预计总可售面积，包括已售面积和未售面积。

2、已售（含已预售）面积为报告期当期销售面积。

3、累计销售面积为项目历年（包含报告期）累计情况。

4、所列项目不包括报告期未开盘项目；其他项目为公司各非重点项目合计。

5、标*号项目，为公司非并表合作项目。

6、上表中“其他项目”中，主要结利情况如下：

项目结转面积(平方米)结转收入金额（万元）

熙悦宸著30836628.10

熙悦丽博3070225024.66

熙兆嘉园2259315647.40

香溪郡32333663.27

华樾国际4781388.39

璞瑅墅34265731.26

白盆窑项目39046040.93

京内其他项目19753414.37

京内合计6939467538.39

熙悦九里87238.53

国风悦都757497.03

东城金茂悦二期631288.07

花满庭10301779.60

厦门领翔上郡15041449.44

厦门领翔国际2329010395.25

乌山九巷988129.16

首开融侨·首融府1096484.31

白马映书台63174953.72

熙悦锦城55661.86

京外其他项目544987.66

京外合计3758521064.64

总计10698088603.02

报告期内，公司共计实现销售金额1784451.16万元，销售面积1257202平方米，实现结转收入金额2902193.32万元，结转面积1139145平方米，上述主要在售项目（未包含未销售项目）报告期末待结转面积7726462平方米。

4、报告期内房地产出租情况

□适用√不适用

5、报告期内公司财务融资情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币

期末融资总额整体平均融资成本(%)利息资本化金额

9831664.283.5454222.58

45/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

6、其他说明

□适用√不适用

(五)投资状况分析对外股权投资总体分析

√适用□不适用

1、公司投资情况

报告期内投资总额（万元）230692.79

投资额增减变动数（万元）-181222.71

上年同期投资额（万元）411915.50

投资额增减幅度（%）-44.00%

2、被投资的公司情况

报告期内出资被投资的公司名称主要经营活动股权取得比例出资方式额（万元）北京俊泰商业管理有限

房地产开发经营100%110.00货币资金公司北京首开乐尚住房租赁

房地产开发经营100%100.00货币资金有限公司北京首信丰泰管理咨询

房地产开发经营100%40141.90货币资金

合伙企业（有限合伙）大连中美居置业有限公

房地产开发经营-100000.00货币资金司北京诺德兴泰置业有限

房地产开发经营25%47509.47货币资金公司

北京骏泰置业有限公司房地产开发经营-4600.00货币资金北京盈富瑞泰房地产开

房地产开发经营41.207356%35252.07债权发有限公司

国奥投资发展有限公司房地产开发经营-2979.35货币资金

合计--230692.79-

1、重大的股权投资

□适用√不适用

2、重大的非股权投资

□适用√不适用

3、以公允价值计量的金融资产

√适用□不适用

46/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

单位：元币种：人民币

本期公允价值变动计入权益的累计本期计提本期购买本期出售/赎回金资产类别期初数其他变动期末数损益公允价值变动的减值金额额

私募基金1819044224.99-222636181.63---234823221.50159447831.131521032652.99

其他109710151.78----108420667.56210515.781500000.00

合计1928754376.77-222636181.63---343243889.06159658346.911522532652.99证券投资情况

□适用√不适用证券投资情况的说明

□适用√不适用私募基金投资情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币计入权益的本期计本期

本期公允价值本期出售/赎资产类别期初数累计公允价提的减购买其他变动期末数变动损益回金额值变动值金额

中信并购投资基金（深圳）0.00------0.00

合伙企业（有限合伙）

深圳市信中龙成投资合伙企203758060.47-17972524.69-----185785535.78业（有限合伙）芜湖融德高和投资中心（有231953890.06-56204748.88-----175749141.18限合伙）

芜湖远翔天祥投资管理中心71025569.65-71025569.65-----0.00（有限合伙）

芜湖美和城市更新投资中心287210267.4866087.69---4871232.88-282405122.29

合伙企业（有限合伙）

中粮高和（天津）并购基金157143958.54-88743212.23---107996619.81107996619.8168400746.31

一号合伙企业（有限合伙）

47/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

芜湖远澈琅宸股权投资合伙0.00------0.00企业（有限合伙）

芜湖首茂悦和股权投资合伙280373368.85-9038658.14---121955368.8151451211.32200830553.22企业（有限合伙）

金石成长股权投资（杭州）187579109.9420282444.27-----207861554.21

合伙企业（有限合伙）

芜湖和美股权投资合伙企业400000000.00------400000000.00（有限合伙）

合计1819044224.99-222636181.63---234823221.50159447831.131521032652.99衍生品投资情况

□适用√不适用

4、报告期内重大资产重组整合的具体进展情况

□适用√不适用

(六)重大资产和股权出售

□适用√不适用

(七)主要控股参股公司分析

√适用□不适用

主要子公司及对公司净利润影响达10%以上的参股公司情况

□适用√不适用

48/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

报告期内取得和处置子公司的情况

√适用□不适用报告期内取得和处置子公对整体生产经营和业绩公司名称司方式的影响

北京尊泰置业有限公司投资设立-

北京首开乐尚住房租赁有限公司投资设立-北京首信丰泰管理咨询合伙企业（有限合投资设立-

伙）

北京俊泰商业管理有限公司投资设立-

北京晙泰商业管理合伙企业（有限合伙）投资设立-

天津首开津泰置业有限公司投资设立-北京天鸿集团烟台天鸿时代房地产开发有

股权转让-限责任公司

首开和信国际有限公司注销-

苏州首开润泰置业有限公司注销-其他说明

□适用√不适用

(八)公司控制的结构化主体情况

□适用√不适用

六、公司关于公司未来发展的讨论与分析

(一)行业格局和趋势

√适用□不适用

“十五五”期间，国家将进一步加强财政、货币政策协同，增强宏观政策取向一致性；房地产政策重心从“增量调控”转向“存量优化”与“品质提升”，国家“十五五”《规划建议》明确将“推动房地产高质量发展”纳入民生保障范畴，房地产发展新模式将重点围绕“优化保障性住房供给、因城施策增加改善性住房供给、建设安全舒适绿色智慧的‘好房子’、建立房屋全生命周期管理制度”等方面展开；与此同时，大力实施城市更新上升为国家战略。北京市“十五五”规划、市政府工作报告都部署要大力推动城市更新，建立可持续的更新模式。

“十五五”期间，北京坚持以新时代首都发展为统领；深入实施人文北京、科技北京、绿色北京战略；深入实施京津冀协同发展战略；更加注重优化提升首都功能；更加注重增进民生福祉；更加注重增强创新动能；更加注重深化改革开放；更加注重加强超大城市治理，着力建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市；更加注重统筹发展和安全。

房地产市场进入总量趋稳、结构分化、供需再平衡的新阶段，一方面“新市民”刚性住房需求有待持续释放，另一方面改善性需求市场广阔，老龄化加速催生适老化住宅、康养地产等新兴需求，家庭小型化推动小户型、多功能产品创新，多孩家庭对空间功能复合性提出更高期待，居民对提升居住品质愿望更为强烈；一线城市及都市圈核心板块将展现较强需求韧性和资产保值能力。

头部房企加速从单一开发转向“开发+运营+服务”，从“重资产持有运营”转向“轻资产管理输出”，普遍强化投资精准性，严控资金安全与收益底线，商业运营、代建代管、物业服务等业务快速拓展，成为稳定现金流和利润的重要支撑。具备资源整合能力的企业积极响应政策号召，通过深度参与城市更新等国家战略，实现区域价值提升、品牌信用积累、政府关系深化和运营能力沉淀，并通过 REITs等资本化工具逐步打通“投融建管退”闭环。

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技术变革正成为驱动房地产行业高质量发展的关键变量。数字化与智慧地产深度融合，人工

智能（AI）、物联网、大数据等技术广泛应用于数字营销、物业运维、智能家居及社区管理，显

著提升客户体验与运营效率；装配式建筑、绿色建材在政策强力推动下渗透率快速提升，BIM技术、建筑机器人、智能工地系统广泛应用，有效提高工程精度、施工效率与安全水平。科技赋能正从设计、建造走向运营全链条，推动行业降本、提质、增效。

(二)公司发展战略

√适用□不适用

党建引领一以贯之。将党的领导全面融入公司治理各环节、战略执行全过程，确保企业始终沿正确方向稳健前行。坚决贯彻落实党中央关于房地产发展新模式、城市更新、新质生产力等重大战略决策部署，深刻把握“看北京首先要从政治上看”的要求，自觉把服务保障首都功能作为首要任务，持续推动党的政治优势、组织优势转化为引领高质量发展的核心动力与创新活力。

做强房地产主业。房地产主业是公司转型发展的立身之本，涵盖高品质开发、城市更新、持有型资产经营三大业务板块，必须坚定不移走“区域聚焦、重点突破、优化提升”的发展路径，加快构建开发能力与全周期经营服务能力“并驾齐驱”的新格局：

高品质开发是稳固企业生存根基的基本盘。坚持区域聚焦，增量布局重点聚焦北京高能级核心区域；另一方面产品聚焦，重点通过中高端改善型“好房子”产品力打造与高效周转，持续贡献经营性现金流，推动开发模式由“规模导向”向“品质与效率导向”转变，并不断夯实高品质住宅开发能力，为大型片区城市更新、代建代管等业务拓展提供坚实支撑。

城市更新是响应国家战略、推动转型发展的主战场。一方面立足自身，主动对接、盘活集团内部资源，重点挖掘非经、存量商办及自持资源；另一方面拓展外部，积极承接国家级、市级及成片区的重点城市更新项目，集中打造可复制、可推广的城市有机更新标杆，全面提升城市功能与人居环境品质，切实履行首都国企使命担当，并为公司开发、运营、服务、代建代管等专业能力协同作战打造统一战场。

持有型资产经营主要包括商业、办公、酒店、长租公寓等业态，是获取持续稳定现金流、平衡开发周期性风险的重要载体。坚持优化提升，重点围绕在手优质项目以及城市更新形成的优质资产，依托差异化定位与精细化运营，系统提升资产收益水平，打造可复制、可持续的资产经营范式，构建具备长期竞争力的增长极，为轻资产管理能力输出奠定专业基础。

拓展“两翼”业务。中高端物业服务与代建代管业务是公司延伸价值链、拓宽发展空间、实现轻资产转型的主要阵地，与房地产主业形成紧密互动、彼此赋能的协同发展格局。中高端物业服务是深化客户黏性、提高产品溢价的关键抓手。作为构建社区治理与美好生活生态的基础支撑，依托城市更新片区、配套项目及存量近600万平方米物业服务资源，以现有平台为基础，提供覆盖商业、中高端住宅等场景的市场化、专业化、品质化服务，构建“更新—运营—服务”生态闭环，筑牢品牌口碑，增强市场影响力。

代建代管是拓展轻资产合作、输出首开标准的关键通道。作为轻资产赛道专业能力输出的重要支撑，整合在城市更新、片区综合开发等领域积累的全过程管理经验，面向政府及企业客户提供标准化、专业化、全周期的代建代管服务，稳步拓展稳定的服务性收入。

(三)经营计划

√适用□不适用

2026年是“十五五”规划开局之年，做好全年工作，责任重大、影响深远。公司全年总体

工作要求是：全面贯彻党的二十大和二十届历次全会精神，深入落实中央经济工作会议部署，认真落实集团第三次党代会精神，坚持稳中求进工作总基调，围绕“防风险、强管理、谋转型”工作主线，以实干稳经营，统筹现金流安全与控亏减亏；以协同破困局，统筹向内挖潜与向外借力；以创新求发展，统筹市场化运作机制与国企使命担当；坚决守住风险底线，在服务首都功能和城市更新行动中找准发展支点，有序探索契合公司特色的多元化转型路径，加快打造可持续的利润增长点，全力打好“十五五”开局之战，为公司可持续发展争取时间、空间和主动权。

公司2026年主要经营计划指标安排如下：

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计划实现销售面积113.4万平方米，开复工面积465.8万平方米，新开工面积19.7万平方米，竣工面积103.7万平方米；实现物业租赁面积213.7万平方米。

(四)可能面对的风险

√适用□不适用

1、市场风险近年来，我国房地产市场供求关系发生重大变化，部分项目、部分城市出现局部供过于求情形，导致房地产销售和价格出现较大幅度回落。综合各种因素看，我国房地产业正处于发展阶段变化的重要节点，新旧模式转换需要时间，市场行为逻辑转变也需要时间。

面对挑战，公司迎难而上，积极部署：一方面，创新优化项目营销策略，全力推动销售去化；另一方面，密切跟踪并积极研判重点城市土地市场机遇，战略布局，在保障合理利润的前提下，积极参与土地竞拍，力争获取一定规模的新增土地储备。

2、资金风险

公司目前负债率较高、债务结构仍需优化。

针对上述风险，公司将统筹提升资产周转与效益，积极创新融资工具与模式、提高资金利用效率、强化全员资金成本意识，在稳固与授信银行良好合作的基础上，积极拓展与各类投资机构的战略合作，确保公司现金流的持续稳健与安全。

3、经营风险

公司市场份额收缩、获取新项目减少、新项目储备不足；少数合作开发项目因合作方出现资

金周转压力，影响了合作开发项目的运营和融资工作。

针对上述风险，公司将积极把握政策机遇，统筹优化量价策略，全力攻坚销售回款。公司将深化市场趋势研判与竞品动态追踪，强化过程督导，坚持效益最大化原则。对于缺乏市场竞争力的住宅项目，将采取措施加速去化；对于非核心区域的空置商办等滞重资产，力争尽快处置。针对核心区位资产，则结合公司财务状况，统筹平衡利润目标与去化效率。与此同时，公司将加强对合作方“或有风险”的前瞻性管控，构建跨部门联动机制，审慎研判风险性质及潜在影响，力争将潜在风险控制在合理区间内。

(五)其他

□适用√不适用

七、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因，未按准则披露的情况和原因说明

□适用√不适用

第四节公司治理、环境和社会

一、公司治理相关情况说明

√适用□不适用

（一）三会召开情况

公司严格按照《公司法》《证券法》《上市公司治理准则》《上海证券交易所股票上市规则》和中国证监会、上海证券交易所有关法律法规的要求，结合公司实际情况，加强信息披露工作，不断完善公司法人治理结构建设，规范公司运作，切实维护公司及全体股东的利益。公司股东会、董事会、监事会、管理层职责明确，各董事、监事和高级管理人员勤勉尽责，董事、监事能够积极参加公司股东会、董事会和监事会，并认真履行职责。关联董事能够主动对关联交易事项进行回避表决，确保了公司安全、稳定、健康、持续发展。

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依据《公司法》规定，推动公司治理架构优化升级。2025年公司正式取消监事会，由董事会审计委员会承接《公司法》规定的原监事会的职权，构建起以审计委员会为核心、权责清晰的新型治理监督机制，提升了监督工作的专业性与针对性。

1.股东和股东会

公司严格按照中国证监会《上市公司股东会规则》以及《公司章程》《公司股东会议事规则》的要求，规范股东会的召集、召开和表决程序，并聘请律师见证会议的合法性和合规性，出具法律意见书，保证了股东会的合法有效；公司能够平等对待所有股东，特别是中小股东能和大股东享有平等地位，确保所有股东能够充分行使自己的权利。报告期内，公司组织召开临时股东会7次、年度股东会1次，审议通过议题31项，听取汇报1项。主要集中在融资担保、定期报告等事项。

2.董事和董事会

公司董事会会议严格按照《公司章程》《董事会议事规则》的规定召集、召开、表决。报告期内，召开董事会19次，审议通过议题110项，听取汇报5项。召开董事会各专门委员会会议

24次，其中战略与投资委员会6次、提名薪酬与考核委员会5次、审计委员会9次、独立董事

专门会议4次，审议议题及听取汇报46项。

3.监事和监事会

公司监事会成员能够严格按照《公司章程》《监事会议事规则》的规定，出席监事会会议和列席董事会会议，认真履行自己的职责，对公司财务情况以及公司董事、高管人员履行职责的合法、合规性进行了监督，对公司的治理结构提出意见和建议，维护了公司及股东的合法权益。报告期内，召开监事会3次，审议通过议题9项。

报告期内，根据《中华人民共和国公司法》及中国证监会发布的《上市公司章程指引》等相关法律、法规和规范性文件的规定，公司于2025年9月17日通过2025年第四次临时股东会，通过了修订《公司章程》的决议，并取消了监事会，由董事会审计委员会行使《公司法》规定的监事会的职权。公司监事及监事会履职至2025年9月17日。

（二）2025年董事会工作重点

2025年，公司董事会紧紧围绕“定战略、作决策、防风险”的职责定位，始终秉承规范运

作的公司治理理念，坚持科学决策、不断完善公司治理结构，为公司高质量可持续发展奠定基础。召开董事专题沟通会6次，对公司战略发展、经营转型、风险研判、化债纾困等进行研讨。

公司按照最新监管要求，修订完善《公司章程》《股东会议事规则》《董事会议事规则》《董事会审计委员会实施细则》《关联交易实施规则》《信息披露管理办法》《信息披露暂缓与豁免管理制度》《独立董事管理办法》《独立董事专门会议实施细则》《董事会秘书工作办法》

《年报工作管理办法》《首开股份募集资金管理办法》《投资者关系管理办法》《内幕信息知情人登记管理办法》《对外捐赠管理办法》《债券募集资金使用管理办法》《债券信息披露事务管理办法》《重大信息内部报告实施细则》等多项核心制度，废止《监事会议事规则》《独立董事年报工作实施细则》《年度报告管理实施细则》《董事会议题征集管理办法》，构建起与监管要求和公司发展适配的制度体系，为公司规范运作提供坚实制度保障。

公司不断提升董事会议题的合规性，持续推进董事会授权体系建设，为提升董事履职提供便利性，督促董监高按期参加证券监管部门的合规培训，增强“关键少数”履职能力；邀请董事对公司重要项目进行实地调研，确保外部董事深度参与公司治理，创造董事和公司管理层、中层管理人员以及基层员工多方交流的机会。

（三）信息披露和投资者关系工作情况

公司严格遵守《公司法》《证券法》《上海证券交易所股票上市规则》《上市公司自律监管指引》等相关规定。报告期内，在指定媒体上披露定期报告4篇、临时公告117篇，合计121篇，准确、真实、完整、及时地披露有关信息，充分履行上市公司信息披露义务，确保所有股东平等地获得信息，最大限度地保障其合法权益。

报告期内，公司继续加强与资本市场沟通，保持与资本市场良性互动，采取多种形式，传递公司经营动态，解读公司信息。为便于广大投资者更全面深入地了解公司经营成果、财务状况，

2025年5月22日、9月25日及11月26日，公司分别举行2024年度暨2025年第一季度业绩说

明会、2025年半年度及三季度业绩说明会，与投资者进行交流。

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（四）内幕知情人登记管理工作情况

公司严格按照中国证监会关于加强内幕信息知情人登记管理的相关规定，根据中国证监会最新要求及《公司章程》规定，报告期内新修订了《内幕信息知情人登记管理办法》，在公司发布定期报告等重大事件之前做好内幕信息的保密管理工作，并对内幕信息知情相关人员做好登记备案工作。

公司治理与法律、行政法规和中国证监会关于上市公司治理的规定是否存在重大差异；如有重大差异，应当说明原因□适用√不适用

二、公司控股股东、实际控制人在保证公司资产、人员、财务、机构、业务等方面独立性的具体措施，以及影响公司独立性而采取的解决方案、工作进度及后续工作计划√适用□不适用

公司控股股东、实际控制人严格按照相关法律、法规的要求规范运作，与公司资产、人员、财务、机构、业务等方面完全独立，公司具有独立完整的自主经营能力。

控股股东、实际控制人及其控制的其他单位从事与公司相同或者相近业务的情况，以及同业竞争或者同业竞争情况发生较大变化对公司的影响、已采取的解决措施、解决进展以及后续解决计划

√适用□不适用

公司控股股东首开集团承诺：

在首开集团作为首开股份控股股东期间，首开集团及下属子公司（不含首开股份）在中国境内（不含中国香港、澳门和台湾地区）将不以任何方式（包括但不限于其单独经营、控股、控制或可施加重大影响）新增商品房开发项目。

原项目处于收尾阶段的海南燕海，其原开发的“富颐花园小区”项目于2007年9月竣工，但“富颐花园小区”项目尚余部分住宅没有销售完毕，对于海南燕海，首开集团承诺该公司不再以任何形式新增房地产开发业务。

在首开集团作为首开股份控股股东期间，首开集团及首开集团全资、控股子公司不以任何形式（包括但不限于其单独经营、控股、控制或可施加重大影响）新增以经营为目的的持有型商业物业。首开集团及首开集团全资、控股子公司原拥有的以经营为目的的持有型物业若进行处置，在同等条件下，首开股份有优先受让权。

上述承诺长期有效，且严格履行。

目前相关进展如下：

海南燕海公司已经注销。

首开集团与房地集团根据北京市人民政府国有资产监督管理委员会要求合并重组后，房地集团全资子公司房地置业（主营业务为房地产开发、非经营性资产处置）成为首开集团三级非上市子企业。因房地置业主营业务与股份公司形成同业竞争，为履行避免同业竞争承诺，首开集团将房地置业及所属企业托管至股份公司。

房地集团另一全资子公司北京天运房地产综合开发经营有限责任公司（现为首开集团子公司北京首开资产管理有限公司之子公司），自2002年改制成立以来一直专注于保障性住房市场的运作开发，现有开发项目两个：赤城项目已实现竣工交付、天成家园已全部销售完毕。后续，该公司不再以任何形式新增商品房开发项目。

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三、董事和高级管理人员的情况

(一)现任及报告期内离任董事和高级管理人员持股变动及薪酬情况

√适用□不适用

单位：股报告期内从是否在公任期起始任期终止年初持股年末持股年度内股份增减变公司获得的姓名职务性别年龄司关联方日期日期数数增减变动量动原因税前薪酬总获取薪酬额（万元）

李岩董事长男562019/8/2至今000----是

阮庆革董事男562012/11/222025/9/16000----是

董事2021/8/5至今

赵龙节男55000--87.51否

总经理2021/5/212026/1/6

常务副总2024/7/112026/1/5

李捷经理男55000--82.43否

总经理2026/1/6至今

董事2023/6/82025/9/16

张国宏男57000--78.15否

职工董事2025/9/17至今

监事会主2024/9/302025/9/16

王宏伟席男59000--77.15否

董事2025/10/15至今

蒋翔宇董事男392020/12/92025/5/20000----是

屠楚文董事男472024/5/282026/4/2000----是

李大进独立董事男672023/3/13至今000--21.00否

秦虹独立董事女622020/12/9至今000--21.00否

王艳茹独立董事女552024/5/28至今000--21.00否

陈刚监事男532019/8/12025/9/16000--79.65否

袁韶宇监事男562023/6/82025/9/16000--70.81否

胡瑞深副总经理男602024/9/132025/4/30000--33.94否

王枥新副总经理男572021/5/21至今000--79.15否

张绍辉副总经理男552023/1/31至今000--78.15否

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刘安副总经理男602012/11/222026/2/28000--81.65否

王奥总会计师女412024/7/11至今000--82.68否

娄涛副总经理男482024/7/11至今000--84.31否

李岩副总经理男432024/7/112026/3/18000--86.70否总经理助

王怡男582023/10/26至今14449144490--74.69否理

总法律顾2021/5/21至今问

高士尧女43000--76.83否

董事会秘2024/2/29至今书

合计/////14449144490/1216.80/姓名主要工作经历

李岩（董事1969年4月出生，大学本科学历，正高级经济师。2010年8月至2016年8月，任北京市西城区人民政府副区长。2016年8月，任首开长）集团董事、总经理。2016年12月至2019年8月，任首开股份副董事长。2019年8月起，任首开股份董事长。

1969年10月出生，研究生学历，高级经济师。2011年9月至2016年6月，任首开集团总经济师，2016年6月起，任首开集团副总经

阮庆革理。2015年1月至2024年8月，任首开集团总法律顾问。2012年11月至2025年9月，任首开股份董事。

1970年9月出生，博士研究生学历，正高级经济师。2008年2月至2021年5月，任首开股份副总经理。2021年5月，任首开股份总经

赵龙节理。2021年6月至2026年1月，任首开股份党委副书记。2026年1月起，任首开股份党委书记。2021年8月起，任首开股份董事。

1970年9月出生，大学本科学历，高级工程师、全国房地产经纪人。2010年9月至2021年8月，任北京首开仁信置业有限公司董事长、李捷总经理。2021年5月至2024年7月，任首开股份副总经理。2024年7月至2026年1月，任首开股份常务副总经理。2026年1月起，任首开股份总经理。2025年9月起，任首开股份董事。

1968年9月出生，研究生学历，2010年2月至2019年5月，任首开集团总经理助理；2019年6月，任首开股份党委副书记。2019年8

张国宏

月至2023年6月，任首开股份职工监事；2023年6月至2025年9月，任首开股份董事。2025年9月起，任首开股份职工董事。

1966年11月出生，博士研究生学历，教授级高级工程师、正高级经济师。曾任北京城市开发集团有限责任公司副总经理、总建筑师、前

王宏伟期开发部主任，首开集团总规划师。2008年2月至2024年9月，任首开股份总经济师。2024年9月至2025年9月，任首开股份监事会主席。2025年10月起，任首开股份董事。

1986年1月出生，研究生学历，中国注册会计师，特许金融分析师。2014年6月至2016年9月，任百年人寿保险股份有限公司资产管理

蒋翔宇中心高级投资经理。2017年1月起，任百年保险资产管理有限责任公司权益投资部副总经理。2020年12月至2025年5月，任首开股份董事。

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1978年10月出生，大学本科学历，毕业于上海交通大学，获得学士学位，对外经贸大学在职研究生，获得硕士学位。2018年1月至2023

屠楚文年5月任大同市金融控股集团董事、大同市政府产业投资引导基金有限公司总经理；2023年5月至今，任君康人寿保险股份有限公司资产管理中心副总经理（主持工作)。2024年5月至2026年4月，任首开股份董事。1958年4月出生，大学本科学历。1977年至1981年在部队服役；1982年至今分别任职北京朝阳法律顾问处、北京天达律师事务所、北

李大进京天达共和律师事务所任主任、合伙人。2013年3月当选第十二届全国人民代表大会代表，2018年3月任第十三届全国政协委员及社会和法制委员会委员。现任北京天达共和律师事务所合伙人会议主席。2023年4月起，任首开股份独立董事。

1963年1月出生，经济学硕士。曾任住房和城乡建设部政策研究中心副主任、主任；2019年5月至今任中国人民大学国家发展与战略研

究院高级研究员；2019年11月至2020年6月任房天下独立董事；2020年11月25日至2023年6月30日，任华润万象生活有限公司独秦虹立非执行董事，2020年11月16日至2023年8月15日，任红星美凯龙家居集团股份有限公司独立董事，现任华润置地有限公司（港股

1109）独立董事。2020年12月起，任首开股份独立董事。

1970年5月出生，博士研究生学历，管理学博士学位，教授，博士生导师，中国注册会计师。2017年9月至今在中国社会科学院大学商

王艳茹

学院任教，曾担任上市公司酒鬼酒股份有限公司独立董事。2024年5月起，任首开股份独立董事。

1972年11月出生，研究生学历，高级工程师、高级政工师。2017年9月至2021年4月，任首开股份纪委副书记。2021年4月，任首开

陈刚股份纪委书记。2019年8月至2025年9月，任首开股份监事。

1969年4月出生，大学本科学历，工程师，2010年8月至2021年8月，任绵阳首开兴泰置业有限公司副总经理。2021年8月至2023年

袁韶宇6月，任首开股份纪检部副部长。2023年7月起，任首开股份纪检部部长。2023年6月至2025年9月，任首开股份职工监事。

1965年3月出生，研究生学历，教授级高级工程师。2008年2月至2024年9月，任首开股份总工程师，2024年9月至2025年4月，任

胡瑞深首开股份副总经理。

刘安1965年11月出生，研究生学历，高级工程师。2010年9月至2026年2月，任首开股份副总经理。

1968年6月出生，研究生学历，正高级会计师。曾任首开集团副总会计师兼财务部经理。2019年8月至2021年5月，任首开股份监事。

王枥新2021年5月起，任首开股份副总经理。

1970年4月出生，大学本科学历，正高级工程师。2011年1月至2018年3月任首开股份项目管理三部部长；2018年2月起，任北京国

张绍辉家速滑馆经营有限责任公司党委副书记、董事、总经理。2021年5月至2023年1月，任首开股份总经理助理。2023年1月起，任首开股份副总经理。

1984年7月出生，研究生学历、工商管理硕士，正高级会计师，注册会计师，英国特许公认会计师。2017年4月至2020年9月，任首开控股（国际）有限公司财务部经理。2020年9月至2022年4月，任首开集团财务部副部长（主持工作）。2022年4月起，任首开股份财王奥务管理部部长。2021年8月至2022年4月，任首开股份监事。2023年6月至2024年9月，任首开股份副总会计师。2024年2月，任首开股份财务负责人。2024年9月起，任首开股份总会计师。

1977年12月出生，大学本科学历，项目管理硕士，正高级经济师。2011年12月至2016年9月任首开股份战略投资部部长；2016年7

娄涛

月至2021年12月任首开股份项目管理一部部长；2021年12月起，任首开股份投资管理部部长。2024年7月起，任首开股份副总经理。

李岩（副总经1982年7月出生，大学本科学历，项目管理硕士，高级经济师。2010年2月至2017年7月任首开股份志信分公司部门经理；2017年8

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理）月至2021年12月，任首开股份志信分公司副总经理；2022年1月至2023年6月，任首开股份志信分公司总经理。2024年7月至2026年3月，任首开股份副总经理。

1967年2月出生，工商管理硕士，正高级经济师。2008年2月至2023年12月任首开股份董事会秘书，2023年10月至今任首开股份总

王怡

经理助理，现兼任北京首开盈信投资管理有限公司董事长、总经理。

1982年6月出生，大学本科学历，经济学硕士，具有法律职业资格、非执业注册会计师。2013年2月至2018年10月，任首开股份法务

高士尧审计部副部长；2018年10月至2021年12月，任首开股份审计部部长。2021年5月起，任首开股份总法律顾问。2021年12月起，兼任首开股份法律合规部部长；2024年2月，兼任首开股份董事会秘书。

其它情况说明

□适用√不适用

(二)现任及报告期内离任董事和高级管理人员的任职情况

1、在股东单位任职情况

√适用□不适用任职人员姓名股东单位名称在股东单位担任的职务任期起始日期任期终止日期

董事长李岩首开集团董事、总经理2016年8月阮庆革首开集团副总经理2016年6月阮庆革天鸿集团董事长2011年11月2025年8月阮庆革北京首开城市运营服务集团有限公司董事2022年4月2025年1月屠楚文君康人寿保险股份有限公司资产管理中心副总经理（主持工作)2023年5月蒋翔宇百年保险资产管理有限责任公司权益投资部副总经理2017年1月在股东单位任职情况的说明-

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2、在其他单位任职情况

√适用□不适用在其他单位担任任职人员姓名其他单位名称任期起始日期任期终止日期的职务

北京天达共和律师事务合伙人会议主席、李大进1993年1月所创始合伙人中国人民大学国家发展秦虹高级研究员2019年5月与战略研究院秦虹华润置地有限公司独立董事2023年8月中国社会科学院大学商

王艳茹教授，博士生导师2017年9月学院

北京首开野村不动产管董事长、法定代表赵龙节2021年8月理有限公司人

首开文投（北京）文化科董事长、法定代表赵龙节2021年9月技有限公司人

首开文投新华（北京）文赵龙节董事长2021年9月化发展有限公司

海南蜈支洲旅游开发股董事长、法定代表赵龙节2018年10月份有限公司人

董事长、法定代表李捷国奥投资发展有限公司2024年7月人北京市住宅产业化集团胡瑞深董事2018年8月股份有限公司北京国家速滑馆经营有

张绍辉董事、总经理2018年2月限责任公司

绿心生活（北京）管理咨张绍辉投委会成员2024年7月询合伙企业（有限合伙）副总经理李岩国奥投资发展有限公司董事2023年10月2025年4月北京朗泰房地产开发有副总经理李岩总经理2017年1月限公司北京朗泰房地产开发有娄涛董事2017年6月2025年9月限公司

绿心生活（北京）管理咨娄涛投委会成员2024年7月询合伙企业（有限合伙）北京首茂丰和企业管理王怡董事2021年3月有限公司芜湖首茂悦和股权投资投资管理委员会王怡2021年2月合伙企业（有限合伙）委员

在其他单位任-职情况的说明

(三)董事、高级管理人员薪酬情况

√适用□不适用

本公司董事薪酬由提名、薪酬与考核委员会提出议案，经董事会同意，提请股东会审议批准。高级管理人员薪酬由提名、董事、高级管理人员薪酬的决策

薪酬与考核委员会提出议案，经董事会审议批准。独立董事程序津贴标准经公司2019年第三次临时股东大会及2022年第二次临时股东大会审议后通过。

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董事在董事会讨论本人薪酬事项是时是否回避

薪酬与考核委员会或独立董事专董事会提名、薪酬与考核委员会于2026年4月15日召开会

门会议关于董事、高级管理人员议审议了公司董事（不含独立董事）和高管的薪酬，同意提薪酬事项发表建议的具体情况交董事会审批并在年报中披露。

董事、高级管理人员薪酬确定依（1）董事、高级管理人员的职位不同，所承担的责任的差异；

据（2）公司年度考核。

董事和高级管理人员薪酬的实际详见《现任及报告期内离任董事和高级管理人员持股变动及支付情况薪酬情况》。

报告期末全体董事和高级管理人详见《现任及报告期内离任董事和高级管理人员持股变动及员实际获得的薪酬合计薪酬情况》。

报告期末全体董事和高级管理人依据公司薪酬考核相关制度确定薪酬方案，经董事会提名、员实际获得薪酬的考核依据和完薪酬与考核委员会、董事会审议通过。董事的薪酬另由股东成情况会批准。

报告期末全体董事和高级管理人公司参照相关规定执行绩效薪酬递延支付机制，递延部分与员实际获得薪酬的递延支付安排公司经营业绩及个人履职等情况挂钩。

报告期末全体董事和高级管理人截至报告期末，公司全体董事和高级管理人员未发生需止付员实际获得薪酬的止付追索情况或追索薪酬的情形。

(四)公司董事、高级管理人员变动情况

√适用□不适用姓名担任的职务变动情形变动原因阮庆革董事离任工作调动李捷董事选举工作调动张国宏董事离任工作调动张国宏职工董事选举工作调动蒋翔宇董事离任个人原因

王宏伟监事会主席、监事离任工作调动王宏伟董事选举工作调动陈刚监事离任工作调动袁韶宇职工监事离任工作调动胡瑞深副总经理离任个人原因

报告期内，董事、监事、高级管理人员的离任（含变更）人数：7人，离任（含变更）人数占报告期初全体董事、监事、高级管理人员总人数31.82%。

(五)近三年受证券监管机构处罚的情况说明

√适用□不适用公司于2023年7月24日收到上海证券交易所下发的《关于对北京首都开发股份有限公司有关责任人予以监管警示的决定》及《关于对北京首都开发股份有限公司及有关责任人予以通报批评的决定》，具体内容详见 http://www.sse.com.cn/。

公司于2023年11月30日收到中国证监会北京监管局下发的《行政处罚决定书》，具体内容详见公司于2023年12月1日披露的《关于收到<行政处罚决定书>的公告》（公告编号：临

2023-110）。

(六)其他

□适用√不适用

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四、董事履行职责情况

(一)董事参加董事会和股东会的情况参加股东参加董事会情况是否会情况董事独立本年应参以通讯是否连续两姓名亲自出委托出缺席出席股东董事加董事会方式参次未亲自参席次数席次数次数会的次数次数加次数加会议李岩否1961300否6阮庆革否136700否7赵龙节否1991000否8李捷否74300否1张国宏否1981100否8王宏伟否64200否1屠楚文否1901801否7李大进是1941500否7王艳茹是1981100否8秦虹是1951400否8蒋翔宇否60600否3连续两次未亲自出席董事会会议的说明

□适用√不适用年内召开董事会会议次数19

其中：现场会议次数0通讯方式召开会议次数9现场结合通讯方式召开会议次数10

(二)董事对公司有关事项提出异议的情况

□适用√不适用

(三)其他

□适用√不适用

五、董事会下设专门委员会情况

√适用□不适用

(一)董事会下设专门委员会成员情况专门委员会类别成员姓名

审计委员会王艳茹（主任委员）、李大进、张国宏

提名、薪酬与考核委员会李大进（主任委员）、王艳茹、秦虹

战略与投资委员会李岩（主任委员）、赵龙节、李捷、王宏伟、秦虹

(二)报告期内审计委员会召开9次会议重要意见其他履行召开日期会议内容和建议职责情况

60/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告1.听取天健会计师事务所（特殊普通合伙）《关于公司20242025年1年年报总体审计策略》的汇报2.听取财务部关于《2024年同意/月15日公司利润指标说明》的汇报3.听取财务部关于《2024年公司业绩预告》的汇报

2025年31.审议《公司2025年度内部审计工作计划》2.听取《公司

182024同意/月日年法律纠纷案件工作报告》汇报2025年31.审议《关于提请股东会对公司债务融资事项进行授权的议同意月26/日案》

1.审议《公司2024年度审计报告初稿》2.审议《公司2024年度内部控制审计报告》3.审议《公司2024年度报告及摘要》4.审议《关于公司2024年度计提资产减值准备的议案》

5.审议《关于预计公司2025年度日常关联交易的议案》6.审

20254议《关于提请股东会对公司担保事项进行授权的议案》7.审年15议《关于提请股东会对公司新增财务资助额度进行授权的议同意/月日案》8.审议《公司对会计师事务所2024年度履职情况评估报告》9.审议《公司2024年度内部控制评价报告》10.审议《审计委员会对会计师事务所2024年度履行监督职责情况报告》11.听取《独立董事2024年度述职报告》汇报12.听

取《审计委员会2024年度述职报告》汇报

2025年4

251.审议《公司2025年第一季度报告》同意/月日20251.审议《关于修订<北京首都开发股份有限公司董事会审计年813委员会实施细则>的议案》2.听取《公司审计部2025年上半同意/月日年工作情况汇报》3.听取《公司永续债发行方案》汇报

2025年8

191.审议《公司2025年半年度报告》同意/月日

20251.审议《关于公司2025年第三季度报告的议案》2.审议《关年

1022于聘任天健会计师事务所（特殊普通合伙）为公司2025年月同意/度审计机构的议案》3.审议《北京首都开发股份有限公司酒日店投资与运营专项审计报告》1.审议《关于修订〈北京首都开发股份有限公司合规管理办2025年法〉的议案》2.审议《关于修订〈北京首都开发股份有限公12月12司内控管理手册〉的议案》3.审议《关于修订〈北京首都开同意/日发股份有限公司内控活动手册〉的议案》4.审议《关于修订〈北京首都开发股份有限公司内控评价手册〉的议案》

(三)报告期内提名、薪酬与考核委员会召开5次会议重要意见其他履行职召开日期会议内容和建议责情况2025年41.审议《关于确认公司董事（非独立董事）及高级管理

152024同意/月日人员年从公司获得的税前报酬总额的议案》2025年61.审议《关于修订<北京首都开发股份有限公司高管薪

5>同意/月日酬管理办法的议案》

2025年8

191.审议董事候选人任职资格的议案（李捷）同意/月日2025年91.审议公司第十届董事会董事候选人任职资格（王宏同意/月26日伟）

2025年121.关于公司董事（非独立董事）及高级管理人员的履行

月12同意/日职责情况并审核确定2024年年薪的议案

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(四)报告期内战略与投资委员会召开6次会议重要意见其他履行召开日期会议内容和建议职责情况

2025年1月1.关于申请参加成都市成华区万年场50亩

20日 CH14(070102)2024-065 同意 /地块竞拍的请示

2025年2月1.关于申请参加北京市海淀区树村资金平衡用地统筹项目

28日 HD00-0705-0035-1 R2 同意 /地块 二类居住用地竞拍的请示

2025年4月1.关于申请参加北京市海淀区半壁店地区城中村改造项目

同意

22日 HD00-2201-0003/0004 R2 /地块 二类居住用地竞拍的请示

2025 7 1.关于申请参加北京市朝阳区呼家楼南里 CY00-0310-年 月

25 9001、9002 地块 R2 二类居住用地 A8 社区综合服务设施 同意 /日

用地竞拍议案

2025年111.关于申请参加北京市朝阳区松榆里平房区城中村改造项

月20日目0410-0001同意/地块二类城镇住宅用地项目土地竞拍议案

2025年12

11.关于天津海景归还首开股份借款方案汇报同意/月日

(五)存在异议事项的具体情况

□适用√不适用

六、审计委员会发现公司存在风险的说明

□适用√不适用审计委员会对报告期内的监督事项无异议。

七、报告期末母公司和主要子公司的员工情况

(一)员工情况母公司在职员工的数量161主要子公司在职员工的数量1680在职员工的数量合计1841母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数0专业构成专业构成类别专业构成人数生产人员339销售人员203技术人员810财务人员199行政人员290合计1841教育程度

教育程度类别数量（人）研究生及以上421大学本科1085大学专科189中专及以下146合计1841

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(二)薪酬政策

√适用□不适用

为满足公司战略发展和市场竞争需要，全面落实深化国有企业改革有关工作要求，2025年公司进一步完善以工资总额管理为主体的全方位、全口径人工成本管理体系，为推进“降本增效”、提升组织效能打下坚实基础。上半年，为适应现实管理需要，公司进一步修订了薪酬管理制度，优化各层级薪酬结构，提高绩效部分所占比重；同步修订员工绩效管理制度，更加突出对优秀人才的激励，强调中长期目标与短期目标之间的平衡。通过完善体制机制，充分发挥激励约束体系的正向激励作用，提高员工队伍积极性。此外，根据各公司主要经营计划和定岗定编情况，科学编制工资总额预算，并对项目全周期人工成本按月制定计划，每月严格审核资金支出，充分发挥薪酬对生产经营的实际支持作用。在薪酬分配方面，本着“效益升、薪酬增；效益降、薪酬减”的原则，结合所属各公司的实际贡献度和考核结果核定奖金总额，体现分配的公平性。

进一步发挥所属各子公司在薪酬分配方面的自主性，有效激励员工，不断提升各子公司在绩效、薪酬管理方面的能动性。

(三)培训计划

√适用□不适用

2025年，根据公司战略转型及业务调整，持续加大转型业务人才培养力度，加强青年人才

发展建设，及时补充业务发展所需各类人才，为公司可持续、高质量发展提供人才支持。围绕业务转型与创新人才需求，本年度首次推行“双学员群体”创新转型训练营培养模式，由各单位（部门）择优推荐固定学员并强化考核，同时开放流动学员自主参与，实现“重点培养”与“广泛激活”有机结合。训练营全年围绕商业地产运营、长租公寓运营等多个专业领域，开展线上线下相结合的系列培训，累计覆盖核心业务骨干近400人次，初步建成跨区域、跨业务的专业能力提升与经验共享平台。在青年人才发展方面，持续深化“首锐计划”青年人才培养品牌项目，以“走进一线、赋能实战”为核心路径，为企业发展注入活力与动能。2025年，公司同步完成《首开股份“十四五”人才发展规划》终期评估，形成系统评估报告与多维度人才数据分析，为公司下一阶段人才结构优化与人力资源战略布局奠定基础。

(四)劳务外包情况

√适用□不适用劳务外包的工时总数112万小时

劳务外包支付的报酬总额（万元）9613

八、利润分配或资本公积金转增预案

(一)现金分红政策的制定、执行或调整情况

√适用□不适用

根据中国证监会《上市公司监管指引第3号——上市公司现金分红》的要求，公司结合自身发展需要，在保持健康发展的前提下，进一步强化回报股东的意识，健全分红政策相关机制。在符合利润分配原则、满足现金分红条件的前提下，公司原则上每年度进行一次现金分红，现金方式分配的利润应不低于当年实现的可分配利润的20%。不满足条件时，公司该年度可以不进行现金分红，但公司最近三年以现金方式累计分配的利润不得少于最近三年实现的年均可分配利润的30%。

2025年5月20日召开的公司2024年年度股东会审议通过《关于公司2024年年度利润分配预案的议案》，为保持公司稳健发展及资金流动性的需求，更好地维护全体股东的长远利益，公司拟定的2024年年度利润分配预案为：不派发现金红利、不送红股、不以资本公积转增股本。

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公司于2026年4月21日召开第十届董事会第六十一次会议，以8票同意、0票反对、0票弃权审议通过了《关于公司2025年年度利润分配预案的议案》，为保持公司稳健发展及资金流动性的需求，更好地维护全体股东的长远利益，公司拟定的2025年度利润分配预案为：不派发现金红利、不送红股、不以资本公积转增股本。该利润分配预案将提交公司2025年年度股东会审议。

该利润分配预案尚需提交公司年度股东会审议通过方可实施，公司将在审议本次利润分配预案的股东会上为投资者提供现场及网络投票方式，为广大投资者特别是中小投资者参与决策提供便利。

(二)现金分红政策的专项说明

√适用□不适用

是否符合公司章程的规定或股东会决议的要求√是□否

分红标准和比例是否明确和清晰√是□否

相关的决策程序和机制是否完备√是□否

独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用√是□否

中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，其合法权益是否得到了充分保护√是□否

(三)报告期内盈利且母公司可供股东分配利润为正，但未提出现金利润分配方案预案的，公司应当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划

□适用√不适用

(四)本报告期利润分配及资本公积金转增股本预案

□适用√不适用

(五)最近三个会计年度现金分红情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

最近三个会计年度累计现金分红金额（含税）(1)0

最近三个会计年度累计回购并注销金额(2)0

最近三个会计年度现金分红和回购并注销累计金额(3)=(1)+(2)0

最近三个会计年度年均净利润金额(4)-7034665193.51

最近三个会计年度现金分红比例（%）(5)=(3)/(4)不适用

最近一个会计年度合并报表中归属于上市公司普通股股东的净利润-6844040170.75

最近一个会计年度母公司报表年度末未分配利润-2243177393.72

九、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响

(一)相关激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的

□适用√不适用

(二)临时公告未披露或有后续进展的激励情况股权激励情况

□适用√不适用

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其他说明：

□适用√不适用员工持股计划情况

□适用√不适用其他激励措施

□适用√不适用

(三)董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况

□适用√不适用

(四)报告期内对高级管理人员的考评机制，以及激励机制的建立、实施情况

√适用□不适用公司建立了对高级管理人员的考评机制，《北京首都开发股份有限公司高管薪酬管理制度》，经公司6届9次董事会审议通过，并于2021年公司9届65次董事会、2022年公司9届

74次董事会及2025年6月6日10届43次董事会等多次修订。本报告期内，公司高级管理人员

业绩继续按照该制度进行考核，并根据考核结果确定高级管理人员的薪酬。

十、报告期内的内部控制制度建设及实施情况

√适用□不适用

详见公司披露的《2025年度内部控制评价报告》报告期内部控制存在重大缺陷情况的说明

□适用√不适用

十一、报告期内对子公司的管理控制情况

√适用□不适用

公司实施了上市以来最大规模“瘦身健体”，二层级单位整合重组形成9个大区和1个商管平台；公司领导专项调研，集中听取整合重组后存在的问题及优化建议；修订完善制度管理办法、总部及二层级组织管理与权责手册，促进公司组织管控体系进一步健全规范、精干高效。稳妥推进员工聘任，提前完成集团下达的人员优化目标；注重业务需求与人岗匹配，搭建从开发到商管的人才转型通道；坚持以人为本，保障员工合理诉求，队伍状态保持稳定。

公司本年度纳入合并财务报表范围包括本公司及104家二级子公司、34家三级子公司、4家四级子公司。其中，新设6家二级子公司包括：北京晙泰商业管理合伙企业（有限合伙）、北京尊泰置业有限公司、北京首开乐尚住房租赁有限公司、北京首信丰泰管理咨询合伙企业（有限合伙）、北京俊泰商业管理有限公司、天津首开津泰置业有限公司；减少3家二级子公司：北京天

鸿集团烟台天鸿时代房地产开发有限责任公司、首开和信国际有限公司、苏州首开润泰置业有限公司；新设一家三级子公司：北京新泰装修装饰工程有限责任公司。

对子公司的管理控制存在异常的风险提示

□适用√不适用

十二、内部控制审计报告的相关情况说明

√适用□不适用

详见公司披露的《2025年度内部控制审计报告》

是否披露内部控制审计报告：是

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内部控制审计报告意见类型：标准的无保留意见报告期或上年度是否被出具内部控制非标准审计意见

□是√否

十三、上市公司治理专项行动自查问题整改情况经自查，公司治理内部规章制度基本完善，公司治理组织架构健全，三会运作规范。报告期内，公司继续与时俱进提升治理水平、完善内部制度建设。

十四、纳入环境信息依法披露企业名单的上市公司及其主要子公司的环境信息情况

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

十五、社会责任工作情况

(一)是否单独披露社会责任报告、可持续发展报告或 ESG 报告

√适用□不适用

详见公司《2025年度环境、社会和公司治理报告》。

(二)社会责任工作具体情况

□适用√不适用具体说明

√适用□不适用

详见公司《2025年度环境、社会和公司治理报告》。

十六、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况

√适用□不适用

扶贫及乡村振兴项目数量/内容情况说明

总投入（万元）286.30

其中：资金（万元）286.30

惠及人数（人）3288帮扶形式（如产业扶贫、就业消费帮扶，产业除直接采购外，公司通过派驻第一书记等形扶贫、教育扶贫等）帮扶、党建帮扶式带动当地帮扶工作。

具体说明

□适用√不适用

十七、其他

□适用√不适用

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第五节重要事项

一、承诺事项履行情况

(一)公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期内的承诺事项

√适用□不适用是否有是否及如未能及时履行如未能及时承诺背承诺承诺承诺承诺承诺方履行期时严格应说明未完成履履行应说明景类型内容时间期限限履行行的具体原因下一步计划

在首开集团作为首开股份控股股东期间，首开集团及解决下属子公司（不含首开股份）在中国境内（不含中国首开集长期同业香港、澳门和台湾地区）将不以任何方式（包括但不否-是--团有效竞争限于其单独经营、控股、控制或可施加重大影响）新增商品房开发项目。

原项目处于收尾阶段的海南燕海，其原开发的“富颐解决花园小区”项目于2007年9月竣工，但“富颐花园小与重大首开集长期同业区”项目尚余部分住宅没有销售完毕，对于海南燕否-是--资产重团有效竞争海，首开集团承诺该公司不再以任何形式新增房地产组相关开发业务。

的承诺

在首开集团作为首开股份控股股东期间，首开集团及首开集团全资、控股子公司不以任何形式（包括但不解决限于其单独经营、控股、控制或可施加重大影响）新首开集长期

同业增以经营为目的的持有型商业物业。首开集团及首开否-是--团有效

竞争集团全资、控股子公司原拥有的以经营为目的的持有

型物业若进行处置，在同等条件下，首开股份有优先受让权。

(二)公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目是否达到原盈利预测及其原因作出说明

□已达到□未达到√不适用

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(三)业绩承诺情况

□适用√不适用业绩承诺变更情况

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况

□适用√不适用

三、违规担保情况

□适用√不适用

四、公司董事会对会计师事务所“非标准意见审计报告”的说明

□适用√不适用

五、公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明

（一）公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明

□适用√不适用

（二）公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明

□适用√不适用

（三）与前任会计师事务所进行的沟通情况

□适用√不适用

（四）审批程序及其他说明

□适用√不适用

六、聘任、解聘会计师事务所情况

单位：万元币种：人民币现聘任

境内会计师事务所名称天健会计师事务所（特殊普通合伙）境内会计师事务所报酬428境内会计师事务所审计年限2年境内会计师事务所注册会计师姓名王景波/龚大卫

境内会计师事务所注册会计师审计服务的累计年限2年/2年名称报酬

内部控制审计会计师事务所天健会计师事务所（特殊普通合伙）70

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聘任、解聘会计师事务所的情况说明

□适用√不适用审计期间改聘会计师事务所的情况说明

□适用√不适用

审计费用较上一年度下降20%以上（含20%）的情况说明

□适用√不适用

七、面临退市风险的情况

(一)导致退市风险警示的原因

□适用√不适用

(二)公司拟采取的应对措施

□适用√不适用

(三)面临终止上市的情况和原因

□适用√不适用

八、破产重整相关事项

□适用√不适用

九、重大诉讼、仲裁事项

√本年度公司有重大诉讼、仲裁事项□本年度公司无重大诉讼、仲裁事项

(一)诉讼、仲裁事项已在临时公告披露且无后续进展的

√适用□不适用事项概述及类型查询索引公司于2024年5月25日披露了《关于诉讼事项的公告》（公告编号：临2024-047），2025年6月20公司子公司苏州平泰置业有限公司与金日披露了《关于公司涉及诉讼的进展公告》（公告科集团苏州房地产开发有限公司合同纠编号：2025-057），2025年9月11日披露了《关于纷案涉及诉讼的进展公告》（公告编号：临2025-078）

具体内容详见 http://www.sse.com.cn/。

2025年6月6日《关于累计诉讼、仲裁事项的公告》

公司与金科集团苏州房地产开发有限公（公告编号：临2025-045）具体内容详见

司合同纠纷案 http://www.sse.com.cn/。

公司与平潭和景股权投资合伙企业（有限20242025年6月6日《关于累计诉讼、仲裁事项的公告》合伙）案外人执行异议之诉，案号（）

05 1328 2025 05 （ 公 告 编 号 ： 临 2025-045 ） 具 体 内 容 详 见苏 民初 号、（ ）苏 民初 http://www.sse.com.cn/。

451号

2025年6月6日《关于累计诉讼、仲裁事项的公告》（公告编号：临2025-045）、2026年3月11日披公司与富力瑞康有限公司合同纠纷案露了《关于累计诉讼、仲裁事项的公告》（公告编号：2026-012）具体内容详见 http://www.sse.com.cn/。

公司与北京富力通达房地产开发有限公2025年6月6日《关于累计诉讼、仲裁事项的公告》

69/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

司、富力瑞康有限公司、北京富力城房地（公告编号：临2025-045）具体内容详见

产开发有限公司合同纠纷案 http://www.sse.com.cn/。

2025年6月6日《关于累计诉讼、仲裁事项的公告》

公司子公司北京城市开发集团有限责任（公告编号：临2025-045）具体内容详见

公司与赵鲁合同纠纷案 http://www.sse.com.cn/。

2025年6月6日《关于累计诉讼、仲裁事项的公告》

公司子公司福州首开中庚投资有限公司（公告编号：临2025-045），2026年3月11日披与中庚置业集团有限公司、福建中庚置业露了《关于累计诉讼、仲裁事项的公告》（公告编有限公司合同纠纷案号：2026-012），具体内容详见http://www.sse.com.cn/。

宏发建设有限公司与公司子公司北京盈2025年6月6日《关于累计诉讼、仲裁事项的公告》

富瑞泰房地产开发有限公司建设工程合（公告编号：临2025-045），具体内容详见同纠纷案 http://www.sse.com.cn/。

2025年6月6日《关于累计诉讼、仲裁事项的公告》

胡某与公司子公司苏州平泰置业有限公（公告编号：临2025-045）、2026年3月11日披

司、江苏省建筑工程集团有限公司建设工露了《关于累计诉讼、仲裁事项的公告》（公告编程合同纠纷案号：2026-012）具体内容详见 http://www.sse.com.cn/。

2025年6月6日《关于累计诉讼、仲裁事项的公告》

宋某与公司子公司北京首开亿信置业股（公告编号：临2025-045）、2026年3月11日披份有限公司建设工程合同纠纷案露了《关于累计诉讼、仲裁事项的公告》（公告编号：2026-012）具体内容详见 http://www.sse.com.cn/。

北京利盛源建筑物拆除有限公司与公司2025年6月6日《关于累计诉讼、仲裁事项的公告》

子公司北京融泰房地产开发有限公司、中（公告编号：临2025-045）具体内容详见

基发展建设工程有限责任公司、中建城市 http://www.sse.com.cn/。

建设发展有限公司建设工程合同纠纷案

浙江亚厦装饰股份有限公司与公司及公2025年6月6日《关于累计诉讼、仲裁事项的公告》

司子公司绵阳首开兴泰置业有限公司建（公告编号：临2025-045）具体内容详见

设工程合同纠纷案 http://www.sse.com.cn/。

浙江华宇基础工程有限公司与公司子公2025年6月6日《关于累计诉讼、仲裁事项的公告》

司温州首开中庚实业有限公司、中庚汇建（公告编号：临2025-045）具体内容详见

设发展有限公司、郑承锦、薛理忠建设工 http://www.sse.com.cn/。

程合同纠纷

2025年6月6日《关于累计诉讼、仲裁事项的公告》

北京市昌平一建建筑有限责任公司与公（公告编号：临2025-045）具体内容详见

司建设工程合同纠纷案 http://www.sse.com.cn/。

2025年6月6日《关于累计诉讼、仲裁事项的公告》

江苏江都建设集团有限公司与公司子公（公告编号：临2025-045）、2026年3月11日披司大连中美居置业有限公司建设工程合露了《关于累计诉讼、仲裁事项的公告》（公告编同纠纷案号：2026-012）具体内容详见 http://www.sse.com.cn/。

(二)临时公告未披露或有后续进展的诉讼、仲裁情况

□适用√不适用

(三)其他说明

□适用√不适用

70/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

十、上市公司及其董事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违规、受到处罚及整改情况

□适用√不适用

十一、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明

□适用√不适用

十二、重大关联交易

(一)与日常经营相关的关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

√适用□不适用

（1）经公司第十届董事会第四十一次会议批准，2025年公司预计日常关联交易的金额为不

超过16000万元人民币，报告期实际发生额为4799.27万元。未超过董事会批准的额度。

关联交易类别2025年预计发生额(万元)2025年实际发生额(万元)

向关联人采购商品接受劳务(支付物7500.002933.45

业管理费)

出售商品、提供劳务1000.00236.60

向关联人出租房产1000.00460.18

向关联人承租房产6500.001169.04

合计16000.004799.27

（2）经公司第十届董事会第四十次会议批准，2025年度公司拟向控股股东首开集团支付的

担保费用总额为不超过10472万元。报告期，公司实际支付的担保费总额为3441.83万元，未超过董事会批准的额度。

（3）经公司第九届董事会第十六次会议及2020年第一次临时股东大会批准，公司全资子公

司首开商管与控股股东首开集团及其全资子公司北京首开天鸿集团有限公司签署房屋租赁合同，承租房产四处，租期十年；四处房产承租期间租金总额为83811.19万元。本报告期，实际支付

104万元。

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

(二)资产或股权收购、出售发生的关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

71/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

4、涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况

□适用√不适用

(三)共同对外投资的重大关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

(四)关联债权债务往来

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

√适用□不适用公司2023年年度股东大会审议通过《关于控股股东北京首都开发控股（集团）有限公司向公司提供6亿元借款的议案》，该借款于本报告期归还完毕。

公司2024年第七次临时股东大会审议通过《关于控股股东北京首都开发控股（集团）有限公司向公司提供18亿元借款续期的议案》，该借款于本报告期归还完毕。

公司2024年第九次临时股东会审议通过《关于控股股东北京首都开发控股（集团）有限公司向公司提供不超过40亿元借款额度的议案》，该额度于本报告期内循环使用，该议案已执行完毕。

公司2025年第二次临时股东会审议通过《关于控股股东北京首都开发控股（集团）有限公司向公司提供15亿元借款的议案》，该借款于本报告期续期完毕。

公司2025年第五次临时股东会审议通过《关于公司向控股股东北京首都开发控股（集团）有限公司进行永续债权融资的议案》，该借款于本报告期放款完毕。

公司2023年第十次临时股东大会审议通过《关于控股股东北京首都开发控股（集团）有限公司向公司提供不超过8亿元借款的议案》，该借款于本报告期归还完毕。

3、临时公告未披露的事项

√适用□不适用

72/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

单位：元币种：人民币关联方向上市公司向关联方提供资金关联方关联关系提供资金期初余额拆出收回利息期末余额期初余额拆入归还利息期末余额

北京碧和信泰置业有限公司联营公司987833297.32110067000.00--1097900297.32-----

北京滨湖恒兴房地产开发有限公司联营公司912295496.58-70000000.00-842295496.58-----

北京昌信硕泰置业有限公司联营公司14674807.58450000.00-309266.6415434074.22-----

北京城安辉泰置业有限公司联营公司-----40000000.00---40000000.00

北京城志置业有限公司联营公司613205844.44---613205844.44-----

北京房地钧洋房地产开发有限公司联营公司443492359.84--17051551.66460543911.50-----

北京和信丰泰置业有限公司联营公司-----560360181.2220439818.78--580800000.00

北京和信金泰房地产开发有限公司联营公司-----102567613.35---102567613.35

北京和信仁泰置业有限公司联营公司-----150842650.3993060000.00--243902650.39

北京和信兴泰房地产开发有限公司联营公司-----157643874.27-50000000.00-107643874.27

北京厚泰房地产开发有限公司联营公司-----48154546.00-10400000.00-37754546.00

北京辉广企业管理有限公司联营公司61236000.00---61236000.00-----

北京金谷创信置业有限责任公司联营公司88081755.3023595000.00--111676755.30-----

北京金开连泰房地产开发有限公司联营公司-----567289461.59-560000025.00-7289436.59

北京金良兴业房地产开发有限公司联营公司60988430.54-4000000.00-56988430.54-----

北京金旭开泰房地产开发有限公司联营公司-----363715993.517894751.24273605439.972910332.70100915637.48

北京骏泰置业有限公司联营公司358858527.12-358858527.12-------

北京开创金润置业有限公司联营公司1130468595.53---1130468595.53-----

北京朗泰房地产开发有限公司联营公司-----757500000.00---757500000.00

北京龙万华开房地产开发有限公司联营公司-----54600000.00---54600000.00

北京诺德兴泰置业有限公司联营公司------672475000.00513991958.3359375.00158542416.67

北京尚泰信华房地产开发有限公司联营公司-----92500000.0017930000.001500000.00-108930000.00股东的子

北京世安住房股份有限公司-----12552703.39---12552703.39公司

北京首城置业有限公司联营公司409308421.006721.5014787648.56424102791.06-----

北京首都开发控股（集团）有限公司母公司-----4800676693.493300000000.004935871666.67235871666.673400676693.49股东的子

北京首开城市运营服务集团有限公司------200000000.00-25611.11200025611.11公司

北京首开寸草养老服务有限公司联营公司5769035.261054771.961054771.96247427.516016462.77-----北京首开东成城市更新建设运营有限股东的子

-----800000000.00800000000.00837311111.1137311111.11800000000.00公司公司

北京首开龙湖盈泰置业有限公司联营公司816950000.0040000000.00100000000.00-756950000.00-----

北京首开美驰房地产开发有限公司合营公司898320860.63---898320860.63-----

北京首开万科和泰置业有限公司联营公司629703111.56-7500000.00-622203111.56-----

北京首开万科置业有限公司联营公司-----310374254.454800000.00-305574254.45北京首开旭泰房地产开发有限责任公

联营公司-----976289264.83-1.00-976289263.83司

北京潭柘兴业房地产开发有限公司联营公司955905929.40---955905929.40-----

北京腾泰亿远置业有限公司联营公司225500000.00---225500000.00-----

73/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

北京万城永辉置业有限公司联营公司-----121874461.11---121874461.11

北京万龙华开房地产开发有限公司联营公司555138769.60-18000000.00-537138769.60-----

北京祥晟辉年置业有限公司联营公司-----120000000.00---120000000.00

北京祥鼎置业有限公司联营公司91406900.00--9025385.41100432285.41-----

北京祥之源置业有限公司联营公司-----120000000.00---120000000.00

北京兴和航泰置业有限公司联营公司24710933.33--24710933.33-----

北京怡畅置业有限公司联营公司161875051.4765800000.00-11307906.67238982958.14-----

北京怡城置业有限公司联营公司-----750000000.00---750000000.00

北京怡和置业有限公司联营公司-----884928000.00---884928000.00

北京永安佑泰房地产开发有限公司联营公司430770092.97---430770092.97-----

北京友泰房地产开发有限公司联营公司729618450.66-4800000.00-724818450.66-----

北京祐泰通达房地产开发有限公司联营公司2209403808.612520900.78352462214.78-1859462494.61-----

北京毓锦置业有限公司联营公司-----20120000.00---20120000.00

北京远和置业有限公司联营公司323343562.46-10811730.90334155293.36-----

北京正德丰泽房地产开发有限公司联营公司97977600.06---97977600.06-----

北京知泰房地产开发有限责任公司联营公司-----217267733.45---217267733.45

北京中海盈璟房地产开发有限公司联营公司-----509744678.20---509744678.20

北京住总首开置业有限公司合营公司-----530728513.94-30000000.00-500728513.94

北京卓开旭泰房地产开发有限公司联营公司644815847.52--23701709.19668517556.71-----

常熟耀泰房地产有限公司联营公司97587168.4266000000.00--163587168.42-----

常州悦府房地产开发有限公司联营公司287873775.41166600000.00-121273775.41-----

成都辰华置业有限公司联营公司-----1235255.07---1235255.07

成都辰启置业有限公司联营公司-----172134837.90-21290000.00-150844837.90

成都龙湖锦祥置业有限公司联营公司-----31407888.32---31407888.32

成都旭泰置业有限公司联营公司-----245000000.00--245000000.00

福建省大广汽车城发展有限公司联营公司-----213070000.00---213070000.00

福州市鸿腾房地产开发有限公司联营公司35475000.00---35475000.00-----

福州中泓盛实业有限公司联营公司426272000.00-8000000.00418272000.00-----

福州中泰投资有限公司联营公司-----798000000.00---798000000.00

广州市君庭房地产有限公司联营公司-----277225600.002700000.00-274525600.00

杭州绿城浙兴置业有限公司联营公司-----391816805.51--998534.62392815340.13

开茂置业（杭州）有限公司联营公司-----540592078.70130000000.00-13496694.45684088773.15

南京嘉泰筑茂置业有限公司联营公司-----280849978.39105975658.77--386825637.16

宁波金郡房地产信息咨询有限公司联营公司-----40361477.76-1923622.40-38437855.36

厦门沧珩实业有限公司联营公司735232529.35---735232529.35-----

厦门煊泰置业有限公司联营公司1059282942.62-49000000.00-1010282942.62-----

厦门莹泰置业有限公司联营公司439086454.82-12240000.00-426846454.82-----

厦门跃泰置业有限公司联营公司95662585.85-7840000.00-87822585.85-----

厦门兆淳置业有限公司联营公司-----94775000.00---94775000.00

厦门琸泰置业有限公司联营公司-----53170583.47-2254000.00-50916583.47

厦门琸泰置业有限公司联营公司19600000.00--19600000.00-----

上海众承房地产开发有限公司联营公司185524304.71---185524304.71-----

深圳市熙梁投资发展有限公司联营公司33128112.30---33128112.30-----

74/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

苏州安茂置业有限公司联营公司-----65051456.97---65051456.97

苏州隆泰置业有限公司联营公司-----985141202.3012681200.0015435000.00-982387402.30

苏州侨仁置业有限公司联营公司66000000.0066000000.00-------

苏州首龙置业有限公司联营公司36668552.9351881200.00--88549752.93-----

苏州屿秀房地产开发有限公司联营公司-----71940000.0071940000.00--

台州环茂置业有限公司联营公司-----247500000.0036000000.00--283500000.00

台州兆汇房地产有限公司联营公司-----103440000.00---103440000.00

台州兆裕房地产有限公司联营公司127615432.92-7116332.82134731765.74-----

天津海景实业有限公司联营公司930702847.20--52189930.55982892777.75-----

无锡润泰置业有限公司联营公司97293852.2197293852.21-------

芜湖首开高和投资管理有限公司联营公司-----4091500.00---4091500.00

武汉明泰置业有限公司联营公司262738611.11-20000000.00242738611.11-----

武汉首茂城置业有限公司联营公司1120299000.0010200000.00-1110099000.00-----

重庆国奥实业发展有限公司联营公司-----70000000.0030000000.00--100000000.00

合计19846985725.30452086527.571353849366.07146548889.9119091771776.7117511534287.585671456428.797333022824.48290673325.6616140641217.55

1）报告期内，首开集团为支持公司经营，将其资金出借给公司使用；同时公司也向首开集团偿还了部分借款。2）公司以股东借款方式，按照持股比例与合作企业向合作开发项目共同进

关联债权债务形成原因行投资。

关联债权债务对公司的影响公司关联债权债务规模较大，增加了应收应付款项余额。公司向合作项目提供股东借款，收取一定的资金占用费，减少了财务费用。

(五)公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务

□适用√不适用

(六)其他

□适用√不适用

十三、重大合同及其履行情况

(一)托管、承包、租赁事项

1、托管情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币

75/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

委托方名受托方名托管是否关关联托管资产情况托管起始日托管终止日称称收益联交易关系首开集团避免同业竞争承诺列举的尚未处置的其拥有的从事商品房开发的全2025年1月12027年12月31控股股首开集团首开股份375是

资、控股、参股子公司的股权（除境外公司）以及首开集团持有型物业资产日日东托管情况说明

通过《托管协议》，首开集团进一步履行了公司向首开集团发行股票购买重大资产时首开集团做出的避免同业竞争承诺，促进了同业竞争问题的有效解决，符合公司和全体股东的利益。本期《托管协议》托管期限为2025年1月1日至2027年12月31日。

2、承包情况

□适用√不适用

3、租赁情况

□适用√不适用

(二)担保情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）担保方与担保发生日担保是否是否为

(担保担保担保物担保是否担保逾反担保关联担保方上市公司被担保方担保金额期协议签担保类型已经履行关联方

)起始日到期日（如有）逾期期金额情况关系的关系署日完毕担保首开股福州中泰投

公司本部68000000.002024/7/252024/7/252029/7/25参股子一般保证无否否0无是份资有限公司公司北京金谷创首开股参股子

公司本部信置业有限100650000.002021/5/132021/5/132029/5/9一般保证无否否0无是份公司责任公司

76/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

北京金谷创首开股

公司本部信置业有限100650000.002021/5/102021/5/102029/5/9一般保证无否否0参股子无是份公司责任公司北京和信金首开股

公司本部泰房地产开997000000.002022/12/182022/12/182055/9/150参股子一般保证无否否无是份公司发有限公司首开股常熟虞茂置

公司本部2983500.002025/3/242025/3/242029/9/5参股子一般保证无否否0无是份业有限公司公司首开股常熟虞茂置

公司本部3442500.002025/3/242025/3/242030/3/5参股子一般保证无否否0无是份业有限公司公司首开股常熟虞茂置

公司本部5737500.002025/3/242025/3/242030/9/5一般保证无否否0参股子无是份业有限公司公司首开股常熟虞茂置

公司本部5737500.002025/3/242025/3/242031/3/50参股子一般保证无否否无是份业有限公司公司首开股常熟虞茂置

公司本部11475000.002025/3/242025/3/242031/9/5参股子一般保证无否否0无是份业有限公司公司首开股常熟虞茂置

公司本部11475000.002025/3/242025/3/242032/3/5参股子一般保证无否否0无是份业有限公司公司首开股常熟虞茂置

公司本部18360000.002025/3/242025/3/242032/9/5参股子一般保证无否否0无是份业有限公司公司首开股常熟虞茂置

公司本部18360000.002025/3/242025/3/242033/3/5参股子一般保证无否否0无是份业有限公司公司首开股常熟虞茂置

公司本部1055700.002025/6/302025/6/302029/9/5参股子一般保证无否否0无是份业有限公司公司首开股常熟虞茂置

公司本部1055700.002025/6/302025/6/302030/3/50参股子一般保证无否否无是份业有限公司公司

首开股常熟虞茂置1698300.002025/6/302025/6/302030/9/50参股子公司本部一般保证无否否无是份业有限公司公司首开股常熟虞茂置

公司本部1698300.002025/6/302025/6/302031/3/5参股子一般保证无否否0无是份业有限公司公司

77/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

首开股常熟虞茂置

公司本部3396600.002025/6/302025/6/302031/9/5参股子一般保证无否否0无是份业有限公司公司首开股常熟虞茂置

公司本部3396600.002025/6/302025/6/302032/3/5一般保证无否否0参股子无是份业有限公司公司首开股常熟虞茂置

公司本部5416200.002025/6/302025/6/302032/9/5参股子一般保证无否否0无是份业有限公司公司首开股常熟虞茂置

公司本部5232600.002025/6/302025/6/302033/3/5一般保证无否否0参股子无是份业有限公司公司首开股常熟虞茂置

公司本部2111400.002025/8/262025/8/262029/9/5参股子一般保证无否否0无是份业有限公司公司首开股常熟虞茂置

公司本部2111400.002025/8/262025/8/262030/3/5参股子一般保证无否否0无是份业有限公司公司首开股常熟虞茂置

公司本部3396600.002025/8/262025/8/262030/9/5参股子一般保证无否否0无是份业有限公司公司首开股常熟虞茂置

公司本部3396600.002025/8/262025/8/262031/3/5参股子一般保证无否否0无是份业有限公司公司首开股常熟虞茂置

公司本部6793200.002025/8/262025/8/262031/9/50参股子一般保证无否否无是份业有限公司公司首开股常熟虞茂置

公司本部6793200.002025/8/262025/8/262032/3/5一般保证无否否0参股子无是份业有限公司公司首开股常熟虞茂置

公司本部10832400.002025/8/262025/8/262032/9/5参股子一般保证无否否0无是份业有限公司公司首开股常熟虞茂置

公司本部10465200.002025/8/262025/8/262033/3/5参股子一般保证无否否0无是份业有限公司公司首开股厦门沧珩实

公司本部235200000.002025/7/242025/7/242031/7/24参股子一般保证无否否0无是份业有限公司公司首开股北京怡畅置

公司本部3000000.002025/10/312025/10/312029/9/21参股子一般保证无否否0无是份业有限公司公司首开股北京怡畅置

公司本部236200000.002025/10/312025/10/312033/10/31参股子一般保证无否否0无是份业有限公司公司

报告期内担保发生额合计（不包括对子公司的担保）620821000.00

78/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

报告期末担保余额合计（A）（不包括对子公司的担保） 1887121000.00公司及其子公司对子公司的担保情况

报告期内对子公司担保发生额合计1298546701.51

报告期末对子公司担保余额合计（B） 10064374631.14

公司担保总额情况（包括对子公司的担保）

担保总额（A+B） 11951495631.14

担保总额占公司净资产的比例(%)120.59%

其中：

为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额（C） 0

直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债务担保金额（D） 9644855808.33

担保总额超过净资产50%部分的金额（E） 6996125060.66

上述三项担保金额合计（C+D+E） 16640980868.99

未到期担保可能承担连带清偿责任说明-

担保情况说明-

79/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

(三)委托他人进行现金资产管理的情况

1、委托理财情况

(1).委托理财总体情况

□适用√不适用其他情况

□适用√不适用

(2).单项委托理财情况

□适用√不适用其他情况

□适用√不适用

(3).委托理财减值准备

□适用√不适用

2、委托贷款情况

(1).委托贷款总体情况

□适用√不适用其他情况

□适用√不适用

(2).单项委托贷款情况

□适用√不适用其他情况

□适用√不适用

(3).委托贷款减值准备

□适用√不适用

3、其他情况

□适用√不适用

(四)其他重大合同

□适用√不适用

十四、募集资金使用进展说明

□适用√不适用

80/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

十五、其他对投资者作出价值判断和投资决策有重大影响的重大事项的说明

√适用□不适用

根据金融工具相关准则和《永续债相关会计处理的规定》（财会〔2019〕2号），对发行的永续债等金融工具，公司依据所发行金融工具的合同条款及其所反映的经济实质而非仅以法律形式，结合金融资产、金融负债和权益工具的定义，在初始确认时将该等金融工具或其组成部分分类为金融资产、金融负债或权益工具。

在资产负债表日，对于归类为权益工具的金融工具，其利息支出或股利分配作为公司的利润分配，其回购、注销等作为权益的变动处理；对于归类为金融负债的金融工具，其利息支出或股利分配按照借款费用进行处理，其回购或赎回产生的利得或损失等计入当期损益。

期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具的基本情况：

单位：元币种：人民币会计股利率或到期日或发行在外的金融工具发行时间金额分类利息率续期情况

安联资管-首开股份债权投权益5.98%

2023.1.122000000000.00无

资计划（一期）工具6.30%

安联资管-首开股份债权投权益

2023.8.75.50%1760000000.00无

资计划（二期）工具首开股份关于向控股股东进权益

2025.9.303.90%3000000000.00无

行永续债权融资的关联交易工具

合计6760000000.00

81/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

第六节股份变动及股东情况

一、股本变动情况

(一)股份变动情况表

1、股份变动情况表

报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。

2、股份变动情况说明

□适用√不适用

3、股份变动对最近一年和最近一期每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）

□适用√不适用

4、公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容

□适用√不适用

(二)限售股份变动情况

□适用√不适用

二、证券发行与上市情况

(一)截至报告期内证券发行情况

□适用√不适用

截至报告期内证券发行情况的说明（存续期内利率不同的债券，请分别说明）：

√适用□不适用

公司发行债券（包括企业债券、公司债券以及非金融企业债务融资工具）情况，详见第七节《债券相关情况》。

(二)公司股份总数及股东结构变动及公司资产和负债结构的变动情况

□适用√不适用

(三)现存的内部职工股情况

□适用√不适用

三、股东和实际控制人情况

(一)股东总数

截至报告期末普通股股东总数(户)190384年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数(户)145614

截至报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户）-

年度报告披露日前上一月末表决权恢复的优先股股东总数（户）-

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(二)截至报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表

单位：股

前十名股东持股情况（不含通过转融通出借股份）

持有有限质押、标记或冻股东性股东名称报告期内比例

期末持股数量(%)售条件股结情况质（全称）增减份数量股份状态数量

北京首都开发控股0121558404847.120国有法无0（集团）有限公司人

北京首开天鸿集团有01427142905.530无0国有法限公司人君康人寿保险股份有

限公司－万能保险产0846974453.280无0其他品

苏州信托有限公司－

苏信财富·富诚0675082532.620无0其他

K1602单一资金信托陕西省国际信托股份

有限公司－陕国

110612336812.370无0其他投·汇祥号定向投

资集合资金信托计划

中央汇金资产管理有0384106001.4900国有法无限责任公司人

君康人寿保险股份有0383106421.490无0其他

限公司－自有资金

香港中央结算有限公203340157409890.610无0其他司中国工商银行股份有

限公司－南方中证全794025109510100.420无0其他指房地产交易型开放式指数证券投资基金

陈福刚543150154315010.2100境内自无然人

前十名无限售条件股东持股情况（不含通过转融通出借股份）持有无限售条件股份种类及数量股东名称流通股的数量种类数量

北京首都开发控股（集团）有限公司1215584048人民币普通股1215584048北京首开天鸿集团有限公司142714290人民币普通股142714290

君康人寿保险股份有限公司－万能保险产品84697445人民币普通股84697445

苏州信托有限公司－苏信财富·富诚 K1602 67508253 人民币普通股 67508253单一资金信托

陕西省国际信托股份有限公司－陕国投·汇

1161233681人民币普通股61233681祥号定向投资集合资金信托计划

中央汇金资产管理有限责任公司38410600人民币普通股38410600

君康人寿保险股份有限公司－自有资金38310642人民币普通股38310642香港中央结算有限公司15740989人民币普通股15740989

中国工商银行股份有限公司－南方中证全指10951010人民币普通股10951010房地产交易型开放式指数证券投资基金陈福刚5431501人民币普通股5431501

83/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

前十名股东中回购专户情况说明-

上述股东委托表决权、受托表决权、放弃表-决权的说明

以上股东中，北京首都开发控股（集团）有限公司持有北京首开天鸿集团有限公司100%股权；君康人寿保

险股份有限公司－万能保险产品、君康人寿保险股份上述股东关联关系或一致行动的说明

有限公司－自有资金，是一致行动人。除此以外，本公司未知上述股东是否存在其他关联关系或一致行动关系。

表决权恢复的优先股股东及持股数量的说明-

持股5%以上股东、前十名股东及前十名无限售流通股股东参与转融通业务出借股份情况

□适用√不适用

前十名股东及前十名无限售流通股股东因转融通出借/归还原因导致较上期发生变化

□适用√不适用前十名有限售条件股东持股数量及限售条件

□适用√不适用

(三)战略投资者或一般法人因配售新股成为前10名股东

□适用√不适用

四、控股股东及实际控制人情况

(一)控股股东情况

1、法人

√适用□不适用

名称北京首都开发控股（集团）有限公司单位负责人或法定代表人谢忠胜成立日期2005年11月22日主要经营业务房地产开发与经营

截至报告期末，持有北京银行（601169.SH）股份数量：

报告期内控股和参股的其他境内外 3551.18 万股；交通银行（601328.SH）股份数量：2180 万上市公司的股权情况股。

其他情况说明-

2、自然人

□适用√不适用

3、公司不存在控股股东情况的特别说明

□适用√不适用

4、报告期内控股股东变更情况的说明

□适用√不适用

84/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

5、公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图

√适用□不适用

(二)实际控制人情况

1、法人

√适用□不适用名称北京市人民政府国有资产监督管理委员会

2、自然人

□适用√不适用

3、公司不存在实际控制人情况的特别说明

□适用√不适用

4、报告期内公司控制权发生变更的情况说明

□适用√不适用

5、公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

√适用□不适用

6、实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司

□适用√不适用

(三)控股股东及实际控制人其他情况介绍

□适用√不适用

85/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

五、公司控股股东或第一大股东及其一致行动人累计质押股份数量占其所持公司股份数量比例

达到80%以上

□适用√不适用

六、其他持股在百分之十以上的法人股东

□适用√不适用

七、股份限制减持情况说明

□适用√不适用

八、股份回购在报告期的具体实施情况

□适用√不适用

九、优先股相关情况

□适用√不适用

86/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

第七节债券相关情况

一、公司债券（含企业债券）和非金融企业债务融资工具

√适用□不适用

(一)公司债券（含企业债券）

√适用□不适用

1、公司债券基本情况

单位：亿元币种：人民币

2026年4投资是否存在

发行起息月30受托日后到期债券利率还本付息交易场者适终止上市

债券名称简称代码%主承销商管理交易机制日日的最近回日余额（）方式所当性或挂牌的人售日安排风险

北京首都开发股份匹配成交、

按年付息，有限公司面向专业华泰专业点击成交、

21首股 188587. 2021/ 2021/ - 2026/投资者公开发行 SH 8/16 8/18 8/18 34.20 2.90

最后一期利华泰联合证券招商

上交所联合投资询价成交、否

202101息随本金一证券中金公司年公司债券证券者竞买成交和

(起兑付第一期)协商成交北京首都开发股份中信建投证券中金

2026按年付息，点击成交、有限公司年公司中信证券华泰中信专业

26首股 281606. 2026/ 2026/ 2027/2/ 2031/ 19.00 3.40 最后一期利 询价成交、面向专业投资者非 01 SH 2/6 2/9 9 2/9 上交所 联合证券 国泰海通 建投 投资 否息随本金一 竞买成交和公开发行公司债券 证券 一创投行 天风 证券 者

()()起兑付协商成交第一期品种一证券北京首都开发股份中信建投证券中金

按年付息，点击成交、有限公司2025年公司中信证券华泰中信专业

25首股258313.2025/2025/2027/4/2029/

面向专业投资者非 01 SH 4/16 4/17 17 4/17 8.15 3.20

最后一期利询价成交、上交所联合证券国泰海通建投投资否息随本金一公开发行公司债券证券竞买成交和一创投行天风证券者

(第一期)()起兑付协商成交品种一证券

北京首都开发股份专业匹配成交、

22首股185704.2022/2022/2027/按年付息，中金公司华泰联合中金

有限公司 2022年 01 SH 4/19 4/21 - 4/21 23.20 3.30 上交所 投资 点击成交、 否最后一期利 证券 公司

面向专业投资者公者询价成交、

87/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

开发行公司债券息随本金一竞买成交和

(第一期)起兑付协商成交

北京首都开发股份匹配成交、

有限公司2022按年付息，年专业点击成交、

22首股185769.2022/2022/2027/

面向专业投资者公 02 SH 5/11 5/13 - 5/13 5.85 3.35最后一期利中金公司华泰联合中金

上交所投资询价成交、否息随本金一证券公司开发行公司债券者竞买成交和

(第二期)起兑付协商成交

北京首都开发股份匹配成交、

2022按年付息，有限公司年专业点击成交、

22首股 185910. 2022/ 2022/ - 2027/ 16.80 3.30 最后一期利 中金公司华泰联合 中金面向专业投资者公 03 SH 6/13 6/15 6/15 上交所 投资 询价成交、 否息随本金一 证券 公司

开发行公司债券者竞买成交和

(起兑付第三期)协商成交北京首都开发股份

按年付息，中信建投证券中金点击成交、有限公司2025年中信专业

25首股259163.2025/2025/2027/7/2031/最后一期利公司中信证券国泰询价成交、面向专业投资者非 03 SH 7/10 7/14 14 7/14 12.00 2.79 上交所 建投 投资 否息随本金一 海通证券一创投行 竞买成交和公开发行公司债券证券者

()起兑付天风证券协商成交第二期北京首都开发股份中信建投证券中金

有限公司2025按年付息，年公司中信证券点击成交、华泰中信专业

25首股259446.2025/2025/2027/7/2031/最后一期利询价成交、面向专业投资者非 04 SH 7/24 7/28 28 7/28 7.05 3.05 上交所 联合证券国泰海通 建投 投资 否息随本金一 竞买成交和公开发行公司债券证券一创投行天风证券者

()()起兑付协商成交第三期品种一证券北京首都开发股份中信建投证券中金

有限公司2025按年付息，点击成交、年公司中信证券华泰中信专业

25首股259691.2025/2025/2027/8/2031/最后一期利询价成交、面向专业投资者非 06 SH 8/14 8/18 18 8/18 7.01 2.90 上交所 联合证券国泰海通 建投 投资 否息随本金一 竞买成交和公开发行公司债券证券一创投行天风证券者

()起兑付协商成交第四期证券

北京首都开发股份匹配成交、

有限公司2022按年付息，年华泰专业点击成交、

22首股137728.2022/2022/2027/

面向专业投资者公 04 SH 9/2 9/5 - 9/5 14.99 3.10最后一期利华泰联合证券招商

上交所联合投资询价成交、否息随本金一证券开发行公司债券证券者竞买成交和

()起兑付第四期协商成交

按年付息，点击成交、北京首都开发股份华泰联合证券中金华泰专业

25首股280262.2025/2025/2027/102031/最后一期利询价成交、有限公司 2025年 07 SH 10/15 10/17 /17 10/17 8.00 3.00 上交所 公司中信证券中信 联合 投资 否息随本金一 竞买成交和面向专业投资者非建投证券国泰海通证券者起兑付协商成交

88/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

公开发行公司债券证券一创投行天风

(第五期)证券北京首都开发股份华泰联合证券中金

有限公司2025按年付息，点击成交、年公司中信证券中信华泰专业

25首股280625.2025/2025/2027/112033/最后一期利询价成交、面向专业投资者非 08 SH 11/6 11/10 /10 11/10 8.00 2.93 上交所 建投证券国泰海通 联合 投资 否息随本金一 竞买成交和公开发行公司债券证券一创投行天风证券者

()起兑付协商成交第六期证券北京首都开发股份华泰联合证券中金

按年付息，点击成交、有限公司2025年公司中信证券中信华泰专业

25首股280804.2025/2025/2027/112033/

面向专业投资者非 09 SH 11/24 11/26 /26 11/26 6.00 3.00

最后一期利询价成交、上交所建投证券国泰海通联合投资否息随本金一公开发行公司债券证券一创投行竞买成交和天风证券者

(起兑付协商成交第七期)证券北京首都开发股份中信建投证券中金

2026按年付息，点击成交、有限公司年公司中信证券华泰中信专业

26首股 281607. 2026/ 2026/ 2028/2/ 2034/ 6.00 3.78 最后一期利 询价成交、面向专业投资者非 02 SH 2/6 2/9 9 2/9 上交所 联合证券国泰海通 建投 投资 否息随本金一 竞买成交和

公开发行公司债券证券一创投行天风证券者

()()起兑付协商成交第一期品种二证券

北京首都开发股份匹配成交、

有限公司2023按年付息，年专业点击成交、

23首股115062.2023/2023/2028/

面向专业投资者公 03 SH 3/13 3/15 - 3/15 1.50 3.60最后一期利招商证券华泰联合招商

上交所投资询价成交、否息随本金一证券中信证券证券开发行公司债券者竞买成交和

()(起兑付第二期品种一)协商成交北京首都开发股份中信建投证券中金

有限公司2025按年付息，点击成交、年公司中信证券华泰中信专业

25首股258314.2025/2025/2028/4/2030/

面向专业投资者非 02 SH 4/16 4/17 17 4/17 6.00 3.65最后一期利

上交所联合证券询价成交、国泰海通建投投资否息随本金一公开发行公司债券证券竞买成交和一创投行天风证券者

()(起兑付协商成交第一期品种二)证券公司对债券终止上市或挂牌风险的应对措施

□适用√不适用报告期内债券付息兑付情况

√适用□不适用

89/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

债券名称付息兑付情况的说明

23首股012025年2月21日公司按时足额付息

23首股022025年2月21日公司按时足额付息

23首股032025年3月17日公司按时足额付息

22首股012025年4月21日公司按时足额付息

22首股022025年5月13日公司按时足额付息，回售部分本金足额兑付

22首股032025年6月16日公司按时足额付息

21首股012025年8月18日公司按时足额付息

22首股042025年9月5日公司按时足额付息，回售部分本金足额兑付

20首股032025年9月29日公司按时足额付息兑付

22首股052025年11月3日公司按时足额付息兑付

2、公司或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况

√适用□不适用

23首股02于2025年1月13日至2025年1月15日进行回售，公司决定放弃行使发行人赎

回选择权、将票面利率下调至2.70%。投资者回售规模2.897亿元，公司已按时足额支付利息并全额转售其回售部分。

22首股01于2025年3月10日至2025年3月14日进行回售，公司决定放弃行使发行人赎

回选择权、将票面利率下调至3.30%。投资者回售规模10.60亿元，公司已按时足额支付利息并全额转售其回售部分。

22首股02于2025年3月27日至2025年3月31日进行回售，公司决定放弃行使发行人赎

回选择权、将票面利率下调至3.35%。投资者回售规模14.15亿元，公司已按时足额支付本息并全额注销其回售部分。

22首股03于2025年5月6日至2025年5月12日进行回售，公司决定放弃行使发行人赎

回选择权、将票面利率下调至3.30%。投资者回售规模5.57亿元，公司已按时足额支付利息并全额转售其回售部分。

22首股04于2025年7月28日至2025年7月30日进行回售，公司决定放弃行使发行人赎

回选择权、将票面利率下调至3.10%。投资者回售规模7.01亿元，公司已按时足额支付本息并全额注销其回售部分。

22首股05于2025年11月3日摘牌，公司决定行使发行人赎回选择权、放弃行使发行人调

整票面利率选择权，投资者不再行使投资者回售选择权。赎回规模8.00亿元，公司已按时足额支付本息并全额注销赎回部分。

23首股01于2026年1月20日至2026年1月22日进行回售，公司决定放弃行使发行人赎

回选择权、将票面利率下调至3.50%。投资者回售规模25.00亿元，公司已按时足额支付本息并全额注销其回售部分。

23首股03于2026年2月9日至2026年2月11日、2026年3月6日进行回售，公司决定

放弃行使发行人赎回选择权、将票面利率下调至3.60%。投资者回售规模11.00亿元，公司已按时足额支付利息并转售其中1.5亿元，9.5亿元未转售部分已按时足额支付本金并注销。

其他条款正常执行、或未被触发。

3、为债券发行及存续期业务提供服务的中介机构

签字会计师姓名中介机构名称办公地址联系人联系电话

（如适用）

天健会计师事务所浙江省杭州市西湖区灵隐街道王景波、龚

龚大卫0571-89722303（特殊普通合伙）西溪路128号大卫

90/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

致同会计师事务所北京市朝阳区建国门外大街22李力、张培

张培琴010-85665168（特殊普通合伙）号赛特广场五层琴

中信证券股份有限公北京市朝阳区亮马桥路48号中-吴敬云010-60838970司信证券大厦招商证券股份有限公深圳市福田区福华街道福华一

111-梁鹏0755-82943666司路号

刘晓华泰联合证券有限责北京市西城区金融大街乙9号金

C 20 - 宁、杨 010-57615900任公司 融街中心 座 层金林中国国际金融股份有北京建国门外大街1号国贸大厦

22728-胡凯骞010-65051166限公司座层及层

中信建投证券股份有北京市朝阳区景辉街16号院1-李振010-56051922限公司号楼9层国泰海通证券股份有北京市西城区金融大街金融街

A 16 - 仇翔 010-57061505限公司 中心 座 层

第一创业证券承销保北京市西城区武定侯街六号卓-郑祺丰010-63212001荐有限责任公司著中心10层天风证券股份有限公北京市西城区德胜门外大街德

B 2 - 曲陶然 010-56833861司 胜国际中心 座 层北京市朝阳区朝阳门南大街10

北京大成律师事务所-梅艳婷010-58137646

号兆泰国际中心 B座 16-21 层北京海润天睿律师事北京市朝阳区建外大街甲14号

17-吴团结010-65219696务所广播大厦层

联合资信评估股份有北京市朝阳区建国门外大街2号

17-李林洁010-85679696限公司中国人保财险大厦层

中诚信国际信用评级北京市东城区朝阳门内大街南-侯一甲010-66428877

有限责任公司 竹杆胡同 2号银河 SOHO5号楼上述中介机构发生变更的情况

□适用√不适用

4、信用评级结果调整情况

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

5、担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的变更、变化和执行情况及其影响

□适用√不适用

(二)公司债券募集资金情况

√公司债券在报告期内涉及募集资金使用或者整改

□本公司所有公司债券在报告期内均不涉及募集资金使用或者整改

1、基本情况

单位：亿元币种：人民币专项品种报告期末报告期末募是否为专项募集资金债券代码债券简称债券的具募集资金集资金专项品种债券总额体类型余额账户余额

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258313.SH 25首股 01 否 - 8.15 0.00 0.00

258314.SH 25首股 02 否 - 6.00 0.00 0.00

259163.SH 25首股 03 否 - 12.00 0.00 0.00

259446.SH 25首股 04 否 - 7.05 0.00 0.00

259691.SH 25首股 06 否 - 7.01 0.00 0.00

280262.SH 25首股 07 否 - 8.00 0.00 0.00

280625.SH 25首股 08 否 - 8.00 8.00 8.00

280804.SH 25首股 09 否 - 6.00 6.00 6.00

2、募集资金用途变更调整情况

□适用√不适用

3、募集资金的使用情况

(1).实际使用情况（此处不含临时补流）

单位：亿元币种：人民币

报告期内偿还有息补充固定资股权投资、偿还公其他募集资金债务（不流动产投资债权投资或债券代码债券简称司债券用途实际使用含公司债资金项目涉资产收购涉金额金额金额券）金额金额及金额及金额

258313.SH 25首股 01 8.15 - 8.15 - - - -

258314.SH 25首股 02 6.00 - 6.00 - - - -

259163.SH 25首股 03 12.00 - 12.00 - - - -

259446.SH 25首股 04 7.05 - 7.05 - - - -

259691.SH 25首股 06 7.01 - 7.01 - - - -

280262.SH 25首股 07 8.00 - 8.00 - - - -

280625.SH 25首股 08 0.00 - 0.00 - - - -

280804.SH 25首股 09 0.00 - 0.00 - - - -

(2).募集资金用于偿还公司债券及其他有息债务

√适用□不适用偿还其他有息债务（不含债券代码债券简称偿还公司债券的具体情况公司债券）的具体情况

258313.SH 25首股 01 偿还 22 首股 02 回售本金 -

258314.SH 25首股 02 偿还 22 首股 02 回售本金 -

259163.SH 25首股 03 偿还 20 首股 03 到期本金 -

259446.SH 25首股 04 偿还 20 首股 03 到期本金 -

259691.SH 25首股 06 偿还 22 首股 04 回售本金 -

280262.SH 25首股 07 偿还 22 首股 05 赎回本金 -

(3).募集资金用于补充流动资金（此处不含临时补流）

□适用√不适用

(4).募集资金用于特定项目

□适用√不适用

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(5).募集资金用于其他用途

□适用√不适用

(6).临时补流

□适用√不适用

4、募集资金使用的合规性

截至报告期末实际用途与约定报告期内募募集资金募集说明书约募集资金实际用途（含募集说集资金使用使用是否债券代码债券简称定的募集资金用途（包括实明书约定用途和和募集资金符合地方用途际使用和临时合规变更后的用专项账户管政府债务补流）途）是否一致理是否合规管理规定

258313.SH 25 01 偿还 22 首股 偿还 22首股首股 02 02 是 是 是回售本金 回售本金

258314.SH 25 偿还 22 首股 偿还 22首股首股 02 02回售本金 02 是 是 是回售本金

259163.SH 25 03 偿还 20 首股 偿还 20首股首股 03 03 是 是 是到期本金 到期本金

259446.SH 25 04 偿还 20 首股 偿还 20首股首股 03 是 是 是到期本金 03到期本金

259691.SH 25 首股 06 偿还 22 首股 偿还 22首股04 04 是 是 是回售本金 回售本金

280262.SH 25 07 偿还 22 首股 偿还 22首股首股 05 是 是 是赎回本金 05赎回本金

280625.SH 25 08 偿还 23 首股 截至报告期末首股 02 是 是 是到期本金 尚未使用

280804.SH 25 首股 09 偿还 23 首股 截至报告期末02 是 是 是到期本金 尚未使用

募集资金使用和募集资金账户管理存在违规情况

□适用√不适用

(三)专项品种债券应当披露的其他事项

□适用√不适用

(四)报告期内公司债券相关重要事项

√适用□不适用

1、非经营性往来占款和资金拆借

(1).非经营性往来占款和资金拆借余额报告期初，公司合并口径应收的非因生产经营直接产生的对其他方的往来占款和资金拆借（以下简称非经营性往来占款和资金拆借）余额：0亿元；

报告期内，非经营性往来占款和资金拆借新增：0亿元，收回：0亿元；

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报告期内，非经营性往来占款或资金拆借情形是否存在违反募集说明书相关约定或承诺的情况□是√否

报告期末，未收回的非经营性往来占款和资金拆借合计：0亿元，其中控股股东、实际控制人及其他关联方占款或资金拆借合计：0亿元。

(2).非经营性往来占款和资金拆借明细

报告期末，公司合并口径未收回的非经营性往来占款和资金拆借占合并口径净资产的比例：0%是否超过合并口径净资产的10%：□是√否

(3).以前报告期内披露的回款安排的执行情况

□完全执行□未完全执行√不适用

2、负债情况

(1).有息债务及其变动情况

1.1公司债务结构情况

报告期初和报告期末，公司（非公司合并范围口径）有息债务余额分别为804.46亿元和839.48亿元，报告期内有息债务余额同比变动4.35%。

单位：亿元币种：人民币到期时间金额占有息有息债务类别1年以内（含超过1年（金额合计债务的占比已逾期）不含）（%）

公司信用类债券-157.73515.02672.7480.14

银行贷款-2.6053.4956.096.68

非银行金融机构-0.0644.0044.065.25贷款

其他有息债务-41.1025.4966.597.93

合计-201.49637.99839.48—

报告期末公司存续的公司信用类债券中，公司债券余额207.25亿元，企业债券余额0亿元，非金融企业债务融资工具余额452.79亿元。

1.2公司合并口径有息债务结构情况

报告期初和报告期末，公司合并报表范围内公司有息债务余额分别为1112.25亿元和996.79亿元，报告期内有息债务余额同比变动-10.38%。

单位：亿元币种：人民币到期时间金额占有息有息债务类别1年以内（含超过1年（不金额合计债务的占比已逾期

）含）（%）

公司信用类债券-157.73515.02672.7467.49

银行贷款-24.13189.27213.3921.41

非银行金融机构-0.0644.0044.064.42

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贷款

其他有息债务-41.1025.4966.596.68

合计-223.02773.77996.79—

报告期末，公司合并口径存续的公司信用类债券中，公司债券余额207.25亿元，企业债券余额0亿元，非金融企业债务融资工具余额452.79亿元。

1.3境外债券情况

截止报告期末，公司合并报表范围内发行的境外债券余额0亿元人民币。

(2).报告期末公司及其子公司存在逾期金额超过1000万元的有息债务或者公司信用类债券逾期情况

□适用√不适用

(3).可对抗第三人的优先偿付负债情况

截至报告期末，公司合并报表范围内存在可对抗第三人的优先偿付负债：

□适用√不适用

3、报告期内信息披露事务管理制度变更情况

√发生变更□未发生变更

信息披露事务管理制度的变更内容报告期内公司修订了《公司债券信息披露事务管理办法》信息披露事务管理制度变更后的主

因公司取消监事会而相应调整表述，无其他实质性变更要内容对投资者权益的影响对投资者权益不会产生重大影响

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(五)银行间债券市场非金融企业债务融资工具

√适用□不适用

1、非金融企业债务融资工具基本情况

单位：亿元币种：人民币投资者适当是否存在终债券利率交易场

债券名称简称代码发行日起息日到期日%还本付息方式性安排（如交易机制止上市交易余额（）所

有）的风险

北京首都开发股份有限26首开按年付息，最银行间全国银行间协商交易、

2026 MTN005 102601994. 2026/4 2026/4 2029/4公司 年度第五期 IB /17 /20 /20 15.00 3.19 后一期利息随 债券市 债券市场机 报价交易、 否

中期票据（品种一） A 本金一起兑付 场 构投资者 订单交易

北京首都开发股份有限26首开按年付息，最银行间全国银行间协商交易、

2026 MTN005 102601995. 2026/4 2026/4 2032/4公司 年度第五期

B IB /17 /20 /20

5.003.70后一期利息随债券市债券市场机报价交易、否

中期票据（品种二）本金一起兑付场构投资者订单交易

北京首都开发股份有限按年付息，最银行间全国银行间协商交易、公司 2026 26首开 102601964. 2026/4 2026/4 2032/4年度第四期 MTN004 IB /8 /9 /9 16.00 3.50 后一期利息随 债券市 债券市场机 报价交易、 否中期票据本金一起兑付场构投资者订单交易

北京首都开发股份有限按年付息，最银行间全国银行间协商交易、

2026 26首开 102601919. 2026/3 2026/3 2032/3公司 年度第三期 MTN003 IB /25 /26 /26 15.00 3.50 后一期利息随 债券市 债券市场机 报价交易、 否

中期票据本金一起兑付场构投资者订单交易

北京首都开发股份有限26首开按年付息，最银行间全国银行间协商交易、

2026 MTN002 102601867. 2026/3 2026/3 2032/3公司 年度第二期

A IB /4 /5 /5

10.003.53后一期利息随债券市债券市场机报价交易、否

中期票据（品种一）本金一起兑付场构投资者订单交易

北京首都开发股份有限26首开按年付息，最银行间全国银行间协商交易、

2026 MTN002 102601868. 2026/3 2026/3 2033/3公司 年度第二期 IB /4 /5 /5 10.00 3.70 后一期利息随 债券市 债券市场机 报价交易、 否

中期票据（品种二） B 本金一起兑付 场 构投资者 订单交易

北京首都开发股份有限26首开按年付息，最银行间全国银行间协商交易、公司 2026年度第一期 MTN001 102601804. 2026/1 2026/1 2032/1

A IB /9 /12 /12

6.003.30后一期利息随债券市债券市场机报价交易、否

中期票据（品种一）本金一起兑付场构投资者订单交易

96/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

北京首都开发股份有限26首开按年付息，最银行间全国银行间协商交易、公司 2026年度第一期 MTN001 102601805. 2026/1 2026/1 2033/1IB /9 /12 /12 15.00 3.40 后一期利息随 债券市 债券市场机 报价交易、 否

中期票据（品种二） B 本金一起兑付 场 构投资者 订单交易

北京首都开发股份有限25首开按年付息，最银行间全国银行间协商交易、

2025 MTN006 102501649. 2025/1 2025/1 2031/1公司 年度第六期 IB 0/17 0/20 0/20 8.00 2.90 后一期利息随 债券市 债券市场机 报价交易、 否

中期票据（品种一） A 本金一起兑付 场 构投资者 订单交易

北京首都开发股份有限25首开按年付息，最银行间全国银行间协商交易、

2025 MTN006 102501650. 2025/1 2025/1 2032/1公司 年度第六期 IB 0/17 0/20 0/20 8.00 3.10 后一期利息随 债券市 债券市场机 报价交易、 否

中期票据（品种二） B 本金一起兑付 场 构投资者 订单交易北京首都开发股份有限

25首开按半年付息，银行间全国银行间

公司 2025年度第二期 ABN002 082580749. 2025/8 2025/8 2043/8IB /27 /28 /24 8.99 3.50

协商交易、本金按半年固债券市债券市场机否定向资产支持票据优先报价交易优先定摊还场构投资者级

北京首都开发股份有限25首开按半年付息，银行间全国银行间

2025 ABN002 082580750. 2025/8 2025/8 2043/8 协商交易、公司 年度第二期 IB /27 /28 /24 0.01 - 本金按半年固 债券市 债券市场机 否报价交易

定向资产支持票据次级次定摊还场构投资者

北京首都开发股份有限25首开按年付息，最银行间全国银行间协商交易、

2025 MTN005 102501511. 2025/8 2025/8 2031/8公司 年度第五期 IB /5 /6 /6 10.00 2.80 后一期利息随 债券市 债券市场机 报价交易、 否

中期票据（品种一） A 本金一起兑付 场 构投资者 订单交易

北京首都开发股份有限25首开按年付息，最银行间全国银行间协商交易、102501512.2025/82025/82032/8公司 2025年度第五期 MTN005 IB /5 /6 /6 5.00 3.05 后一期利息随 债券市 债券市场机 报价交易、 否

中期票据（品种二） B 本金一起兑付 场 构投资者 订单交易

北京首都开发股份有限25首开按年付息，最银行间全国银行间协商交易、公司 2025年度第四期 MTN004 102501438. 2025/7 2025/7 2029/7

A IB /2 /3 /3

5.002.77后一期利息随债券市债券市场机报价交易、否

中期票据（品种一）本金一起兑付场构投资者订单交易

北京首都开发股份有限25首开按年付息，最银行间全国银行间协商交易、公司 2025 MTN004 102501439. 2025/7 2025/7 2030/7年度第四期 IB /2 /3 /3 5.00 2.99 后一期利息随 债券市 债券市场机 报价交易、 否

中期票据（品种二） B 本金一起兑付 场 构投资者 订单交易北京首都开发股份有限

2025 25首开 按半年付息， 银行间 全国银行间公司 年度第一期 ABN001 082501075. 2025/6 2025/6 2043/6IB /13 /16 /16 19.30 3.50

协商交易、本金按半年固债券市债券市场机否定向资产支持票据优先报价交易优先定摊还场构投资者级

97/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

北京首都开发股份有限25首开按半年付息，银行间全国银行间

2025 ABN001 082501076. 2025/6 2025/6 2043/6公司 年度第一期 IB /13 /16 /16 0.01 -

协商交易、本金按半年固债券市债券市场机否报价交易定向资产支持票据次级次定摊还场构投资者

北京首都开发股份有限25首开按年付息，最银行间全国银行间协商交易、

2025 102581212. 2025/3 2025/3 2029/3公司 年度第三期 MTN003 IB /18 /19 /19 4.30 3.29 后一期利息随 债券市 债券市场机 报价交易、 否

中期票据（品种一） A 本金一起兑付 场 构投资者 订单交易

北京首都开发股份有限25首开按年付息，最银行间全国银行间协商交易、

2025 MTN003 102581213. 2025/3 2025/3 2030/3公司 年度第三期 IB /18 /19 /19 11.70 3.40 后一期利息随 债券市 债券市场机 报价交易、 否

中期票据（品种二） B 本金一起兑付 场 构投资者 订单交易

北京首都开发股份有限25首开按年付息，最银行间全国银行间协商交易、

2025 MTN002 102501222. 2025/3 2025/3 2029/3公司 年度第二期 IB /6 /7 /7 5.00 3.05 后一期利息随 债券市 债券市场机 报价交易、 否

中期票据（品种一） A 本金一起兑付 场 构投资者 订单交易

北京首都开发股份有限25首开按年付息，最银行间全国银行间协商交易、

2025 MTN002 102501223. 2025/3 2025/3 2030/3公司 年度第二期 IB /6 /7 /7 8.00 3.40 后一期利息随 债券市 债券市场机 报价交易、 否

中期票据（品种二） B 本金一起兑付 场 构投资者 订单交易

北京首都开发股份有限25首开按年付息，最银行间全国银行间协商交易、

2025 MTN001 102580519. 2025/2 2025/2 2029/2公司 年度第一期

A IB /10 /12 /12

4.002.73后一期利息随债券市债券市场机报价交易、否

中期票据（品种一）本金一起兑付场构投资者订单交易

北京首都开发股份有限25首开按年付息，最银行间全国银行间协商交易、

2025 MTN001 102580520. 2025/2 2025/2 2030/2公司 年度第一期 IB /10 /12 /12 6.00 3.10 后一期利息随 债券市 债券市场机 报价交易、 否

中期票据（品种二） B 本金一起兑付 场 构投资者 订单交易

北京首都开发股份有限24首开按年付息，最银行间全国银行间协商交易、

2024 MTN007 102401035. 2024/1 2024/1 2028/1公司 年度第七期 IB 1/12 1/13 1/13 13.00 3.39 后一期利息随 债券市 债券市场机 报价交易、 否

中期票据（品种一） A 本金一起兑付 场 构投资者 订单交易

北京首都开发股份有限24首开按年付息，最银行间全国银行间协商交易、

2024 MTN007 102401036. 2024/1 2024/1 2029/1公司 年度第七期 IB 1/12 1/13 1/13 5.00 3.68 后一期利息随 债券市 债券市场机 报价交易、 否

中期票据（品种二） B 本金一起兑付 场 构投资者 订单交易

北京首都开发股份有限按年付息，最银行间全国银行间协商交易、

2024 24首开 102484124. 2024/9 2024/9 2029/9公司 年度第六期 MTN006 IB /12 /13 /13 13.00 3.30 后一期利息随 债券市 债券市场机 报价交易、 否

中期票据本金一起兑付场构投资者订单交易

98/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

北京首都开发股份有限24首开按年付息，最银行间全国银行间协商交易、

2024 MTN005 102400873. 2024/7 2024/7 2029/7公司 年度第五期 IB /19 /22 /22 5.00 2.74 后一期利息随 债券市 债券市场机 报价交易、 否

中期票据（品种一） A 本金一起兑付 场 构投资者 订单交易

北京首都开发股份有限24首开按年付息，最银行间全国银行间协商交易、

2024 MTN005 102400874. 2024/7 2024/7 2029/7公司 年度第五期 IB /19 /22 /22 15.00 3.37 后一期利息随 债券市 债券市场机 报价交易、 否

中期票据（品种二） B 本金一起兑付 场 构投资者 订单交易

北京首都开发股份有限按年付息，最银行间全国银行间协商交易、

2024 24首开 102481149. 2024/3 2024/3 2029/3公司 年度第三期 MTN003 IB /21 /25 /25 26.00 3.50 后一期利息随 债券市 债券市场机 报价交易、 否

中期票据本金一起兑付场构投资者订单交易

北京首都开发股份有限按年付息，最银行间全国银行间协商交易、

2024 24首开 102480314. 2024/1 2024/1 2029/1公司 年度第二期 MTN002 IB /24 /26 /26 20.00 3.35 后一期利息随 债券市 债券市场机 报价交易、 否

中期票据本金一起兑付场构投资者订单交易

北京首都开发股份有限按年付息，最银行间全国银行间协商交易、

2024 24首开 102480110. 2024/1 2024/1 2029/1公司 年度第一期 MTN001 IB /10 /12 /12 20.00 3.57 后一期利息随 债券市 债券市场机 报价交易、 否

中期票据本金一起兑付场构投资者订单交易

北京首都开发股份有限按年付息，最银行间全国银行间协商交易、

2023 23首开 102383354. 2023/1 2023/1 2028/1公司 年度第八期 MTN008 IB 2/13 2/15 2/15 15.00 3.90 后一期利息随 债券市 债券市场机 报价交易、 否

中期票据本金一起兑付场构投资者订单交易

北京首都开发股份有限按年付息，最银行间全国银行间协商交易、

23首开102382665.2023/12023/12026/1

公司 2023年度第七期 MTN007 IB 0/9 0/11 0/11 12.00 3.80 后一期利息随 债券市 债券市场机 报价交易、 否中期票据本金一起兑付场构投资者订单交易

北京首都开发股份有限按年付息，最银行间全国银行间协商交易、

2023 23首开 102381290. 2023/5 2023/6 2028/6公司 年度第六期 MTN006 IB /31 /2 /2 14.00 3.59 后一期利息随 债券市 债券市场机 报价交易、 否

中期票据本金一起兑付场构投资者订单交易

北京首都开发股份有限按年付息，最银行间全国银行间协商交易、公司 2023 23首开 102380833. 2023/4 2023/4 2028/4年度第四期 MTN004 IB /10 /12 /12 0.90 3.60 后一期利息随 债券市 债券市场机 报价交易、 否中期票据本金一起兑付场构投资者订单交易

北京首都开发股份有限按年付息，最银行间全国银行间协商交易、

2022 22首开 102282128. 2022/9 2022/9 2027/9公司 年度第五期 MTN005 IB /20 /22 /22 12.80 2.90 后一期利息随 债券市 债券市场机 报价交易、 否

中期票据本金一起兑付场构投资者订单交易

99/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

专项机构投

北京首都开发股份有限按年付息，最银行间

2022 22首开 032280522. 2022/6 2022/6 2027/6 资人和经遴 协商交易、公司 年度第一期 PPN001 IB /6 /8 /8 7.50 3.40 后一期利息随 债券市 否选的特定机 报价交易

定向债务融资工具本金一起兑付场构投资人

北京首都开发股份有限按年付息，最银行间全国银行间协商交易、

2022 22首开 102280612. 2022/3 2022/3 2027/3公司 年度第四期 MTN004 IB /23 /25 /25 1.80 3.10 后一期利息随 债券市 债券市场机 报价交易、 否

中期票据本金一起兑付场构投资者订单交易

北京首都开发股份有限按年付息，最银行间全国银行间协商交易、

2022 22首开 102280524. 2022/3 2022/3 2027/3公司 年度第三期 MTN003 IB /14 /16 /16 15.00 3.10 后一期利息随 债券市 债券市场机 报价交易、 否

中期票据本金一起兑付场构投资者订单交易

北京首都开发股份有限按年付息，最银行间全国银行间协商交易、

2022 22首开 102280423. 2022/3 2022/3 2027/3公司 年度第二期 MTN002 IB /2 /4 /4 13.25 3.00 后一期利息随 债券市 债券市场机 报价交易、 否

中期票据本金一起兑付场构投资者订单交易

北京首都开发股份有限按年付息，最银行间全国银行间协商交易、

2021 21首开 102103087. 2021/1 2021/1 2026/1公司 年度第五期 MTN005 IB 1/23 1/25 1/25 11.14 3.55 后一期利息随 债券市 债券市场机 报价交易、 否

中期票据本金一起兑付场构投资者订单交易专项机构投

北京首都开发股份有限按年付息，最银行间公司 2021 21首开 032100658. 2021/6 2021/6 2026/6 资人和经遴 协商交易、年度第三期 PPN003 IB /16 /18 /18 32.00 3.80 后一期利息随 债券市 否选的特定机 报价交易定向债务融资工具本金一起兑付场构投资人公司对债券终止上市交易风险的应对措施

□适用√不适用逾期未偿还债券

□适用√不适用

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报告期内债券付息兑付情况

√适用□不适用债券名称付息兑付情况的说明

24首开MTN007A 2025年 11 月 13日，公司按时足额付息

24首开MTN007B 2025年 11 月 13日，公司按时足额付息

24首开MTN006 2025年 9月 15 日，公司按时足额付息

24首开MTN005A 2025年 7月 22 日，公司按时足额付息

24首开MTN005B 2025年 7月 22 日，公司按时足额付息

24首开MTN004 2025年 4月 17 日，公司按时足额付息

24首开MTN003 2025年 3月 25 日，公司按时足额付息

24首开MTN002 2025年 1月 27 日，公司按时足额付息

24首开MTN001 2025年 1月 13 日，公司按时足额付息

23首开MTN008 2025年 12 月 15日，公司按时足额付息

23首开MTN007 2025年 10 月 13日，公司按时足额付息

23首开MTN006 2025年 6月 3日，公司按时足额付息

23首开MTN005 2025年 4月 24 日，公司按时足额付息

23首开MTN004 2025年 4月 14 日，公司按时足额付息

23首开MTN003 2025年 3月 31 日，公司按时足额付息

23首开MTN002 2025年 3月 10 日，公司按时足额付息

23首开MTN001 2025年 2月 5日，公司按时足额付息

22首开MTN007 2025年 12 月 16日，公司按时足额付息兑付

22首开MTN006 2025年 10 月 24日，公司按时足额付息兑付

22首开MTN005 2025年 9月 22 日，公司按时足额付息

22首开 ABN001优先 2025年 6月 26 日，公司按时足额付息兑付

22首开 ABN001次 2025年 6月 26 日，公司按时足额付息兑付

22首开 PPN002 2025年 7月 7日，公司按时足额付息兑付

22首开 PPN001 2025年 6月 9日，公司按时足额付息

22首开MTN004 2025年 3月 25 日，公司按时足额付息

22首开MTN003 2025年 3月 17 日，公司按时足额付息

22首开MTN002 2025年 3月 4日，公司按时足额付息

22首开MTN001 2025年 2月 17 日，公司按时足额付息兑付

21首开MTN005 2025年 11 月 25日，公司按时足额付息

21首开 PPN003 2025年 6月 18 日，公司按时足额付息

2、公司或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况

√适用□不适用

22首开MTN001于 2025 年 2月 17日进行回售，投资者回售规模 10.00亿元，已按时足额

支付利息及回售部分本金。

22首开MTN002于 2025 年 3月 4日进行回售，投资者回售规模 12.25亿元，已按时足额支

付利息及回售部分本金。

22首开MTN003于 2025 年 3月 17日进行回售，投资者回售规模 11.51亿元，已按时足额

支付利息及回售部分本金，回售部分已完成转售11.51亿元。

22首开MTN004于 2025 年 3月 25日进行回售，投资者回售规模 15.40亿元，已按时足额

支付利息及回售部分本金。

22首开 PPN001于 2025年 6月 8日进行回售，投资者回售规模 3.70亿元，已按时足额支付

利息及回售部分本金，回售部分已完成转售3.70亿元。

22首开 ABN001于 2025年 6月 26日进行回售，投资者回售规模 24.30亿元，已按时足额

支付利息及回售部分本金。

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22首开 PPN002于 2025年 7月 7日进行回售，投资者回售规模 10.00亿元，已按时足额支

付利息及回售部分本金。

22首开MTN005于 2025 年 9月 22日进行回售，投资者回售规模 8.70亿元，已按时足额支

付利息及回售部分本金，回售部分已完成转售8.70亿元。

其他条款正常执行或未被触发。

3、为债券发行及存续期业务提供服务的中介机构

签字会计师姓中介机构名称办公地址联系人联系电话名（如适用）

天健会计师事务所浙江省杭州市西湖区灵隐街道西王景波、龚大龚大卫

1280571-89722303（特殊普通合伙）溪路号卫

致同会计师事务所北京市朝阳区建国门外大街22号

李力、张培琴张培琴010-85665138（特殊普通合伙）赛特广场五层北京大成律师事务北京市朝阳区朝阳门南大街10号

所 兆泰国际中心 B座 16-21 - 李一凡 010-58137001层北京海润天睿律师北京市朝阳区建外大街甲14号广

17-吴团结010-65219696事务所播大厦层

北京银行股份有限

北京市西城区金融大街丙17号-张国霞010-66223400公司

渤海银行股份有限高泽旭、

天津市河东区海河东路218号-022-58563210公司李丹广发银行股份有限

广州市越秀区东风东路713号-赵秋霞010-82481076公司杭州银行股份有限浙江省杭州市上城区解放东路

168-平沐川010-64088414公司号

华夏银行股份有限

北京市东城区建国门内大街22号-杨冀010-85238996公司

交通银行股份有限上海市浦东新区银城中路188号-陈俊霖021-38579250公司交通银行

宁波银行股份有限浙江省宁波市鄞州区宁东路345-马沁雪0574-87861421公司号

平安银行股份有限北京市西城区复兴门内大街158-周汉超010-56432761公司号远洋大厦

浙商银行股份有限浙江省杭州市萧山区鸿宁路1788-刘启峰010-86600129公司号中国光大银行股份

北京市西城区太平桥大街25号-邓若冰010-63639770有限公司中国国际金融股份北京市朝阳区建国门外大街1号

22728-胡凯骞010-65051166有限公司国贸写字楼座层及层

中国民生银行股份

北京市西城区复兴门内大街2号-赵康同010-86603047有限公司

中信建投证券股份北京市朝阳区景辉街16号院1号-李振010-56051922有限公司楼

中信银行股份有限北京市朝阳区光华路10号院1号-李炫成010-66635911公司楼

中信证券股份有限北京市朝阳区亮马桥路48号中信-吴敬云010-60838970公司证券大厦

大公国际资信评估北京市朝阳区霄云路26号鹏润大-郝志刚010-51087768有限公司厦

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联合资信评估股份北京市朝阳区建国门外大街2号

有限公司中国人保财险大厦17-李林洁010-85679696层

中诚信国际信用评北京市东城区朝阳门内大街南竹-侯一甲010-66428877

级有限责任公司 竿胡同 2号银河 SOHO6号楼上述中介机构发生变更的情况

□适用√不适用

4、报告期末募集资金使用情况

√适用□不适用

单位：亿元币种：人民币募集募集资金专募集资金违是否与募集说明已使未使

资金项账户运作规使用的整书承诺的用途、债券名称用金用金总金情况（如改情况（如使用计划及其他额额额有）有）约定一致北京首都开发股份有限公

司2025年度第六期中期8.008.000.00--是票据（品种一）北京首都开发股份有限公

司2025年度第六期中期8.008.000.00--是票据（品种二）北京首都开发股份有限公

司2025年度第二期定向9.009.000.00--是资产支持票据优先级北京首都开发股份有限公

司2025年度第二期定向0.010.010.00--是资产支持票据次级北京首都开发股份有限公

司2025年度第五期中期10.0010.000.00--是票据（品种一）北京首都开发股份有限公

司2025年度第五期中期5.005.000.00--是票据（品种二）北京首都开发股份有限公

司2025年度第四期中期5.005.000.00--是票据（品种一）北京首都开发股份有限公

司2025年度第四期中期5.005.000.00--是票据（品种二）北京首都开发股份有限公

司2025年度第一期定向19.3019.300.00--是资产支持票据优先级北京首都开发股份有限公

司2025年度第一期定向0.010.010.00--是资产支持票据次级北京首都开发股份有限公

司2025年度第三期中期4.304.300.00--是票据（品种一）

103/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

北京首都开发股份有限公

司2025年度第三期中期11.7011.700.00--是票据（品种二）北京首都开发股份有限公

司2025年度第二期中期5.005.000.00--是票据（品种一）北京首都开发股份有限公

司2025年度第二期中期8.008.000.00--是票据（品种二）北京首都开发股份有限公

司2025年度第一期中期4.004.000.00--是票据（品种一）北京首都开发股份有限公

司2025年度第一期中期6.006.000.00--是票据（品种二）募集资金用于建设项目的进展情况及运营效益

√适用□不适用

24首开MTN004募集资金 10 亿元，拟全部用于一二线城市普通商品房项目建设。截至报告期末，相关项目均按项目进度建设中，项目进展正常。

24首开MTN003募集资金 26 亿元，其中 20.64亿元用于一二线城市普通商品房项目建设。

截至报告期末，相关项目均按项目进度建设中，项目进展正常。

22首开MTN001募集资金 10 亿元，其中 7亿元拟用于普通商品房项目建设。截至报告期末，相关项目均按项目进度建设中，项目进展正常。

22首开 PPN002募集资金 10 亿元，拟全部用于普通商品房项目建设。截至报告期末，相关

项目均按项目进度建设中，项目进展正常。

25首开 ABN002优先、25 首开 ABN002次募集资金合计 9.01亿元，拟全部用于普通商品房项目建设。截至报告期末，相关项目均按项目进度建设中，项目进展正常。

报告期内变更上述债券募集资金用途的说明

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

5、信用评级结果调整情况

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

6、担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行和变化情况及其影响

□适用√不适用

7、非金融企业债务融资工具其他情况的说明

□适用√不适用

104/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

(六)公司报告期内合并报表范围亏损超过上年末净资产10%

√适用□不适用

亏损情况公司报告期内合并报表范围亏损超过上年末净资产10%。

主要原因为公司毛利率偏低，税金及附加、期间费用规模亏损原因较大，部分房地产开发项目出现减值迹象，计提了存货跌价准备。

对公司生产经营和偿债能力的影响无重大不利影响

(七)报告期末除债券外的有息债务逾期情况

□适用√不适用

(八)报告期内违反法律法规、公司章程、信息披露事务管理制度规定的情况以及债券募集说明书约定或承诺的情况对债券投资者权益的影响

□适用√不适用

(九)截至报告期末公司近2年的会计数据和财务指标

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期比上年同

主要指标2025年2024年%变动原因期增减（）归属于上市公司股

东的扣除非经常性-6683016860.15-8173741658.02-主要是本期公司经营亏损减少。

损益的净利润本期流动资产降低幅

流动比率2.222.31-3.46%度小于流动负债降低幅度本期剔除存货的流动

速动比率0.930.921.09%资产降低幅度小于流动负债降低幅度本期负债规模降低幅

资产负债率（%）78.1077.790.40%度小于资产总额降低幅度

EBITDA 全部债务 -0.02 -0.04 - 本期息税前利润降低比

利息保障倍数-0.68-1.12-本期利润总额降低

现金利息保障倍数1.951.5228.58%本期经营活动产生的净流入增加

EBITDA 利息保障 -0.54 -0.99 - 本期利润总额降低倍数

贷款偿还率（%）1001000.00%-

利息偿付率（%）1001000.00%-

二、可转换公司债券情况

□适用√不适用

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第八节财务报告

一、审计报告

√适用□不适用审计报告

天健审〔2026〕8760号

北京首都开发股份有限公司全体股东：

一、审计意见

我们审计了北京首都开发股份有限公司（以下简称首开股份）财务报表，包括

2025年12月31日的合并及母公司资产负债表，2025年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司所有者权益变动表，以及相关财务报表附注。

我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了首开股份2025年12月31日的合并及母公司财务状况，以及2025年度的合并及母公司经营成果和现金流量。

二、形成审计意见的基础我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照《中国注册会计师独立性准则第1号——财务报表审计和审阅业务对独立性的要求》和中国注册会计师职业道德守则，我们独立于首开股份，并履行了职业道德方面的其他责任。我们在审计中遵循了对公众利益实体审计的独立性要求。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。

三、关键审计事项

关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。

106/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

(一)收入确认

1.事项描述

相关信息披露详见财务报表附注三（二十七）和附注五（二）1。

首开股份的营业收入主要来自于房地产销售收入，属于在某一时点履行履约义务。2025年度，首开股份的营业收入为人民币3009709.53万元，其中房地产销售业务的营业收入为人民币2902193.32万元，占营业收入的96.43%。

由于营业收入是首开股份关键业绩指标之一，可能存在首开股份管理层（以下简称管理层）通过不恰当的收入确认以达到特定目标或预期的固有风险，因此，我们将收入确认确定为关键审计事项。

2.审计应对

针对收入确认，我们实施的审计程序主要包括：

(1)了解与房地产开发项目的收入确认相关的关键内部控制，评价这些控制的设计，确定其是否得到执行，并测试相关内部控制的运行有效性；

(2)对营业收入和毛利率实施分析程序，识别是否存在重大或异常波动，并查明原因；

(3)检查首开股份的房产销售合同条款，以评价首开股份有关房地产开发项目的收入确认政策是否符合相关会计准则的要求；

(4)就本年确认房产销售收入的项目，选取样本，检查销售合同的网签情况及

可以证明房产已达到交付条件的支持性文件，以评价相关房产销售收入是否已按照首开股份的收入确认政策确认；

(5)获取销售部门销售台账，检查已办理交付手续的房产账面收入确认情况，以评价房产销售收入被完整记录；

(6)对资产负债表日前后确认的营业收入实施截止测试，以评价营业收入是否在恰当期间确认；

(7)检查与营业收入相关的信息是否已在财务报表中作出恰当列报。

(二)存货可变现净值

1.事项描述

相关信息披露详见财务报表附注三（十三）和附注五（一）5。

截至2025年12月31日，首开股份存货账面余额为人民币9213761.51万元，跌价准备为人民币558886.82万元，账面价值为人民币8654874.69万元。

107/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

存货采用成本与可变现净值孰低计量。管理层按照估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额确定可变现净值。由于存货金额重大，且确定存货可变现净值涉及重大管理层判断，我们将存货可变现净值确定为关键审计事项。

2.审计应对

针对存货可变现净值，我们实施的审计程序主要包括：

(1)了解与存货可变现净值相关的关键内部控制，评价这些控制的设计，确定

其是否得到执行，并测试相关内部控制的运行有效性；

(2)对重要存货项目进行实地观察，并询问管理层这些存货项目的进度和各项目总开发成本预算及项目预售情况；

(3)选取项目评价存货估计售价的合理性，复核估计售价是否与历史数据、相

同或类似产品的市场售价、期后预售价格等一致；

(4)选取样本，就首开股份以往年度可变现净值的评估与实际变现的价值进行比较，并评价管理层存货跌价准备估计的准确性；

(5)获取管理层编制的可变现净值计算表，重新计算可变现净值的准确性；

(6)对于聘请外部专家进行评估的项目，评价由管理层聘请的评估师的胜任能

力、专业素质和客观性；

(7)获取独立评估师出具的存货可变现净值评估报告，对评估方法、评估参数

和关键假设进行复核，检查可变现净值计算过程的准确性；

(8)对资产负债表日后已销售的部分开发产品，通过抽样方式对实际售价与预

计售价进行比较，对管理层估计的合理性进行评估；

(9)检查与存货可变现净值相关的信息是否已在财务报表中作出恰当列报。

四、其他信息

管理层对其他信息负责。其他信息包括年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。

我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。

108/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。

基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。

五、管理层和治理层对财务报表的责任

管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。

在编制财务报表时，管理层负责评估首开股份的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非计划进行清算、终止运营或别无其他现实的选择。

首开股份治理层（以下简称治理层）负责监督首开股份的财务报告过程。

六、注册会计师对财务报表审计的责任我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取

合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。

在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：

(一)识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审

计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。

(二)了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。

(三)评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。

109/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

(四)对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对首开股份持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致首开股份不能持续经营。

(五)评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。

(六)就首开股份中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以

对财务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。

我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。

我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。

从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。

天健会计师事务所（特殊普通合伙）中国注册会计师：王景波（项目合伙人）

中国·杭州中国注册会计师：龚大卫

二〇二六年四月二十一日

110/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

二、财务报表合并资产负债表

2025年12月31日

编制单位：北京首都开发股份有限公司

单位：元币种：人民币项目附注2025年12月31日2024年12月31日

流动资产：

货币资金15101060458.2418837368857.17

结算备付金--

拆出资金--

交易性金融资产--

衍生金融资产--

应收票据--

应收账款845851236.48669836673.52

应收款项融资--

预付款项454650785.31412483930.98

应收保费--

应收分保账款--

应收分保合同准备金--

其他应收款41727387027.2246765171582.15

其中：应收利息--

应收股利230049214.47217521877.54

买入返售金融资产--

存货86548746853.38109272844840.87

其中：数据资源--

合同资产-7608055.50

持有待售资产-44825145.89

一年内到期的非流动资产--

其他流动资产4203661433.295439215564.25

流动资产合计148881357793.92181449354650.33

非流动资产：

发放贷款和垫款--

债权投资--

其他债权投资--

长期应收款1901004400.062204840410.73

长期股权投资28470486435.7029910402868.97

其他权益工具投资--

其他非流动金融资产1522532652.991928754376.77

投资性房地产8265184220.098789084799.90

固定资产2287390346.492422351462.24

在建工程-14596373.72

生产性生物资产--

油气资产--

使用权资产315364598.58421803103.50

无形资产13659956.9214620218.86

其中：数据资源--

开发支出--

111/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

其中：数据资源--

商誉18620669.8118620669.81

长期待摊费用202250217.36289502385.87

递延所得税资产1902715264.772106674195.78

其他非流动资产1011734689.82298494023.40

非流动资产合计45910943452.5948419744889.55

资产总计194792301246.51229869099539.88

流动负债：

短期借款59023611.1159009166.67

向中央银行借款--

拆入资金--

交易性金融负债--

衍生金融负债--

应付票据--

应付账款7970885493.868689126444.78

预收款项86987976.3568323923.27

合同负债14073211268.4527819633662.07

卖出回购金融资产款--

吸收存款及同业存放--

代理买卖证券款--

代理承销证券款--

应付职工薪酬39493934.7536697205.70

应交税费1515904964.48897508151.68

其他应付款17331094513.6618512561388.07

其中：应付利息--

应付股利51354000.002544000.00

应付手续费及佣金--

应付分保账款--

持有待售负债-919247.97

一年内到期的非流动负债22391976178.8616523296729.47

其他流动负债3574472256.635907575448.81

流动负债合计67043050198.1578514651368.49

非流动负债：

保险合同准备金--

长期借款23326540858.5332336186101.34

应付债券51501511726.9458968653637.41

其中：优先股--

永续债--

租赁负债263505824.71389301620.94

长期应付款9748868884.178309784456.00

长期应付职工薪酬--

预计负债1350000.002777870.00

递延收益54325046.9655173514.21

递延所得税负债200588449.40230075896.33

其他非流动负债--

非流动负债合计85096690790.71100291953096.23

负债合计152139740988.86178806604464.72

所有者权益（或股东权益）：

112/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

实收资本（或股本）2579565242.002579565242.00

其他权益工具6760000000.003760000000.00

其中：优先股--

永续债6760000000.003760000000.00

资本公积8039384234.517851744808.83

减：库存股--

其他综合收益-2835882.501599993.10

专项储备--

盈余公积1934746046.421934746046.42

一般风险准备--

未分配利润-9400118499.46-2556078328.71

归属于母公司所有者权益9910741140.9713571577761.64（或股东权益）合计

少数股东权益32741819116.6837490917313.52所有者权益（或股东权42652560257.6551062495075.16益）合计

负债和所有者权益194792301246.51229869099539.88（或股东权益）总计

公司负责人：李岩主管会计工作负责人：王奥会计机构负责人：马特母公司资产负债表

2025年12月31日

编制单位：北京首都开发股份有限公司

单位：元币种：人民币项目附注2025年12月31日2024年12月31日

流动资产：

货币资金4539089735.724463498580.13

交易性金融资产--

衍生金融资产--

应收票据--

应收账款35076834.2127651789.27

应收款项融资--

预付款项2383774.521074406.69

其他应收款61459349657.9964228880736.11

其中：应收利息--

应收股利34300000.002472663.07

存货962548465.991043174469.36

其中：数据资源--

合同资产--

持有待售资产-123182758.12

一年内到期的非流动资产--

其他流动资产41932799.9945348249.26

流动资产合计67040381268.4269932810988.94

非流动资产：

债权投资--

其他债权投资--

长期应收款1901004400.062804234264.40

113/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

长期股权投资72749248816.7973968207008.86

其他权益工具投资--

其他非流动金融资产1500000.001500000.00

投资性房地产3025354133.383104139574.42

固定资产4027444.914608574.71

在建工程--

生产性生物资产--

油气资产--

使用权资产51954684.053555613.33

无形资产1065428.311419634.01

其中：数据资源--

开发支出--

其中：数据资源--

商誉--

长期待摊费用--

递延所得税资产--

其他非流动资产11067572.1811517778.54

非流动资产合计77745222479.6879899182448.27

资产总计144785603748.10149831993437.21

流动负债：

短期借款--

交易性金融负债--

衍生金融负债--

应付票据--

应付账款114967813.79106531001.14

预收款项2463774.282401847.32

合同负债25593237.7654968050.72

应付职工薪酬6459542.276273624.65

应交税费26714142.1433971786.44

其他应付款42883573565.1549976019373.09

其中：应付利息--

应付股利--

持有待售负债--

一年内到期的非流动负债20150603247.248477523833.02

其他流动负债9764726.638623022.95

流动负债合计63220140049.2658666312539.33

非流动负债：

长期借款9749159132.579551487836.57

应付债券51501511726.9458968653637.41

其中：优先股--

永续债--

租赁负债51225675.29

长期应付款1805319075.714331022381.26

长期应付职工薪酬--

预计负债--

递延收益--

递延所得税负债--

其他非流动负债--

114/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

非流动负债合计63107215610.5172851163855.24

负债合计126327355659.77131517476394.57

所有者权益（或股东权益）：

实收资本（或股本）2579565242.002579565242.00

其他权益工具6760000000.003760000000.00

其中：优先股--

永续债6760000000.003760000000.00

资本公积9976267910.259976267910.25

减：库存股--

其他综合收益--

专项储备--

盈余公积1385592329.801385592329.80

未分配利润-2243177393.72613091560.59所有者权益（或股东权18458248088.3318314517042.64益）合计

负债和所有者权益144785603748.10149831993437.21（或股东权益）总计

公司负责人：李岩主管会计工作负责人：王奥会计机构负责人：马特合并利润表

2025年1—12月

单位：元币种：人民币项目附注2025年度2024年度

一、营业总收入30097095345.1524213068048.89

其中：营业收入30097095345.1524213068048.89

利息收入--

已赚保费--

手续费及佣金收入--

二、营业总成本32122831220.8428430143424.19

其中：营业成本26002010205.0223051848285.20

利息支出--

手续费及佣金支出--

退保金--

赔付支出净额--

提取保险责任准备金净额--

保单红利支出--

分保费用--

税金及附加1064300324.05189370736.08

销售费用925971816.411004417184.22

管理费用949036893.711037905384.37

研发费用3706084.1211351037.79

财务费用3177805897.533135250796.53

其中：利息费用3490751383.203588500915.77

利息收入362856708.09495757416.70

加：其他收益1077351.4938987260.25投资收益（损失以“－”号-725347300.23-402599068.33填列）

115/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

其中：对联营企业和合营企-920337074.90-684797637.41业的投资收益

以摊余成本计量的金融--资产终止确认收益汇兑收益（损失以“－”号--填列）净敞口套期收益（损失以-”--“号填列）公允价值变动收益（损失以-222636181.63-837412119.77“－”号填列）信用减值损失（损失以“-”-471814402.76-486079516.51号填列）资产减值损失（损失以“-”-2857687699.97-3083809366.62号填列）资产处置收益（损失以2634058.97236726.10“－”号填列）三、营业利润（亏损以“－”号填-6299510049.82-8987751460.18列）

加：营业外收入91738624.1674889419.78

减：营业外支出32141435.5378895873.09四、利润总额（亏损总额以“－”号-6239912861.19-8991757913.49填列）

减：所得税费用816899906.13427590796.51五、净利润（净亏损以“－”号填-7056812767.32-9419348710.00列）

（一）按经营持续性分类1.持续经营净利润（净亏损以“”-7056812767.32-9419348710.00－号填列）2.终止经营净利润（净亏损以“--－”号填列）

（二）按所有权归属分类

1.归属于母公司股东的净利润-”-6624696170.79-8140775786.43（净亏损以“号填列）2.少数股东损益（净亏损以“-”-432116596.53-1278572923.57号填列）

六、其他综合收益的税后净额-4435875.601212744.67

（一）归属母公司所有者的其他-4435875.601212744.67综合收益的税后净额

1．不能重分类进损益的其他综--

合收益

（1）重新计量设定受益计划变动--额

（2）权益法下不能转损益的其他--综合收益

（3）其他权益工具投资公允价值--变动

（4）企业自身信用风险公允价值--变动

116/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

2．将重分类进损益的其他综合-4435875.601212744.67

收益

（1）权益法下可转损益的其他综--合收益

（2）其他债权投资公允价值变动--

（3）金融资产重分类计入其他综--合收益的金额

（4）其他债权投资信用减值准备--

（5）现金流量套期储备--

（6）外币财务报表折算差额-1212744.67

（7）其他-4435875.60-

（二）归属于少数股东的其他综--合收益的税后净额

七、综合收益总额-7061248642.92-9418135965.33

（一）归属于母公司所有者的综-6629132046.39-8139563041.76合收益总额

（二）归属于少数股东的综合收-432116596.53-1278572923.57益总额

八、每股收益：

（一）基本每股收益(元/股)-2.6532-3.2411

（二）稀释每股收益(元/股)-2.6532-3.2411

公司负责人：李岩主管会计工作负责人：王奥会计机构负责人：马特母公司利润表

2025年1—12月

单位：元币种：人民币项目附注2025年度2024年度

一、营业收入184989351.96213654570.94

减：营业成本198856619.17267306401.64

税金及附加16627362.6828837691.40

销售费用10512470.846264295.40

管理费用261123407.35312554230.96

研发费用2872627.528092552.40

财务费用2337030569.682395659771.22

其中：利息费用3316438526.173647695911.74

利息收入1000820652.881268158663.78

加：其他收益48524.33120637.52投资收益（损失以“－”号388036799.26873433905.28填列）

其中：对联营企业和合营企-335716284.60-401144546.30业的投资收益

以摊余成本计量的金融--资产终止确认收益净敞口套期收益（损失以“-”--号填列）公允价值变动收益（损失以--“－”号填列）

117/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告信用减值损失（损失以“-”-384420142.76-296824325.29号填列）资产减值损失（损失以“-”--号填列）资产处置收益（损失以152588.56-5291.13“－”号填列）二、营业利润（亏损以“－”号填-2638215935.89-2228335445.70列）

加：营业外收入1301053.94691476.83

减：营业外支出10072.40253707.07三、利润总额（亏损总额以“－”-2636924954.35-2227897675.94号填列）

减：所得税费用--四、净利润（净亏损以“－”号填-2636924954.35-2227897675.94列）

（一）持续经营净利润（净亏损“”-2636924954.35-2227897675.94以－号填列）

（二）终止经营净利润（净亏损--以“－”号填列）

五、其他综合收益的税后净额--

（一）不能重分类进损益的其他--综合收益

1.重新计量设定受益计划变动--

额

2.权益法下不能转损益的其他--

综合收益

3.其他权益工具投资公允价值--

变动

4.企业自身信用风险公允价值--

变动

（二）将重分类进损益的其他综--合收益

1.权益法下可转损益的其他综--

合收益

2.其他债权投资公允价值变动--

3.金融资产重分类计入其他综--

合收益的金额

4.其他债权投资信用减值准备--

5.现金流量套期储备--

6.外币财务报表折算差额--

7.其他--

六、综合收益总额-2636924954.35-2227897675.94

七、每股收益：

（一）基本每股收益(元/股)--

（二）稀释每股收益(元/股)--

公司负责人：李岩主管会计工作负责人：王奥会计机构负责人：马特

118/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

合并现金流量表

2025年1—12月

单位：元币种：人民币项目附注2025年度2024年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的16729068185.5623942511492.96现金

客户存款和同业存放款项净--增加额

向中央银行借款净增加额--

向其他金融机构拆入资金净--增加额

收到原保险合同保费取得的--现金

收到再保业务现金净额--

保户储金及投资款净增加额--

收取利息、手续费及佣金的--现金

拆入资金净增加额--

回购业务资金净增加额--

代理买卖证券收到的现金净--额

收到的税费返还789500630.84579709253.32

收到其他与经营活动有关的10198613116.9015598521903.87现金

经营活动现金流入小计27717181933.3040120742650.15

购买商品、接受劳务支付的7595138549.9112187790964.10现金

客户贷款及垫款净增加额--

存放中央银行和同业款项净--增加额

支付原保险合同赔付款项的--现金

拆出资金净增加额--

支付利息、手续费及佣金的--现金

支付保单红利的现金--

支付给职工及为职工支付的867035430.56993926682.97现金

支付的各项税费2066141361.653645527504.47

支付其他与经营活动有关的9306948909.6815911633577.92现金

经营活动现金流出小计19835264251.8032738878729.46

经营活动产生的现金流7881917681.507381863920.69量净额

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金524817293.62346209312.73

取得投资收益收到的现金223669660.79126539116.15

119/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

处置固定资产、无形资产和171861.92163966.56其他长期资产收回的现金净额

处置子公司及其他营业单位-452329830.05收到的现金净额

收到其他与投资活动有关的--现金

投资活动现金流入小计748658816.33925242225.49

购建固定资产、无形资产和255664219.87190929462.02其他长期资产支付的现金

投资支付的现金550888158.00391549700.00

质押贷款净增加额--

取得子公司及其他营业单位-785895488.09支付的现金净额

支付其他与投资活动有关的--现金

投资活动现金流出小计806552377.871368374650.11

投资活动产生的现金流-57893561.54-443132424.62量净额

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金3000000000.004339235998.64

其中：子公司吸收少数股东-4339235998.64投资收到的现金

取得借款收到的现金26100106699.8725386726899.90

收到其他与筹资活动有关的83488328.82105288905.50现金

筹资活动现金流入小计29183595028.6929831251804.04

偿还债务支付的现金36398853259.7435120158112.57

分配股利、利润或偿付利息4295384902.544704323861.46支付的现金

其中：子公司支付给少数股-46863256.49

东的股利、利润

支付其他与筹资活动有关的160684839.93204723955.30现金

筹资活动现金流出小计40854923002.2140029205929.33

筹资活动产生的现金流-11671327973.52-10197954125.29量净额

四、汇率变动对现金及现金等-14302.50802197.26价物的影响

五、现金及现金等价物净增加-3847318156.06-3258420431.96额

加：期初现金及现金等价物18206026544.9021464446976.86余额

六、期末现金及现金等价物余14358708388.8418206026544.90额

公司负责人：李岩主管会计工作负责人：王奥会计机构负责人：马特

120/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

母公司现金流量表

2025年1—12月

单位：元币种：人民币项目附注2025年度2024年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的146613778.52187182216.98现金

收到的税费返还--

收到其他与经营活动有关的23831619392.2337063402284.36现金

经营活动现金流入小计23978233170.7537250584501.34

购买商品、接受劳务支付的158568818.81429216048.20现金

支付给职工及为职工支付的228929640.36203547143.18现金

支付的各项税费29640129.2760138620.36

支付其他与经营活动有关的24876150901.8130401928149.28现金

经营活动现金流出小计25293289490.2531094829961.02

经营活动产生的现金流量净-1315056319.506155754540.32额

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金326658527.12400989248.66

取得投资收益收到的现金462135902.73141812281.73

处置固定资产、无形资产和1789.403555.85其他长期资产收回的现金净额

处置子公司及其他营业单位--收到的现金净额

收到其他与投资活动有关的--现金

投资活动现金流入小计788796219.25542805086.24

购建固定资产、无形资产和4701708.6229895535.45其他长期资产支付的现金

投资支付的现金1903988158.001560433507.35

取得子公司及其他营业单位--支付的现金净额

支付其他与投资活动有关的--现金

投资活动现金流出小计1908689866.621590329042.80

投资活动产生的现金流-1119893647.37-1047523956.56量净额

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金3000000000.00-

取得借款收到的现金22748700000.0017055220000.00

收到其他与筹资活动有关的83488328.82105288905.50现金

筹资活动现金流入小计25832188328.8217160508905.50

偿还债务支付的现金20354454630.0021815823744.65

121/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

分配股利、利润或偿付利息3077464638.093208122745.56支付的现金

支付其他与筹资活动有关的113047000.2716579792.23现金

筹资活动现金流出小计23544966268.3625040526282.44

筹资活动产生的现金流2287222060.46-7880017376.94量净额

四、汇率变动对现金及现金等-188756.46价物的影响

五、现金及现金等价物净增加-147727906.41-2771598036.72额

加：期初现金及现金等价物4423447653.387195045690.10余额

六、期末现金及现金等价物余4275719746.974423447653.38额

公司负责人：李岩主管会计工作负责人：王奥会计机构负责人：马特

122/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

合并所有者权益变动表

2025年1—12月

单位：元币种：人民币

2025年度

归属于母公司所有者权益项目

其他权益工具减：一般少数股东权益所有者权益合计

实收资本(或股其他综合收专项其资本公积库存盈余公积风险未分配利润小计

本)优先其他永续债益储备股他股准备

一、上年年末余

2579565242.00-3760000000.00-7851744808.83-1599993.10-1934746046.42--2556078328.71-13571577761.6437490917313.5251062495075.16

额

加：会计政策变---------------更

前期差错更---------------正

其他---------------

二、本年期初余2579565242.00-3760000000.00-7851744808.83-1599993.10-1934746046.42--2556078328.71-13571577761.6437490917313.5251062495075.16额

三、本期增减变动金额（减少以--3000000000.00-187639425.68--4435875.60----6844040170.75--3660836620.67-4749098196.84-8409934817.51“－”号填列）

（一）综合收益-------4435875.60----6624696170.79--6629132046.39-432116596.53-7061248642.92总额

（二）所有者投

--3000000000.00-187639425.68-------3187639425.68-3841851340.98-654211915.30入和减少资本

1．所有者投入---------------

的普通股

2．其他权益工

具持有者投入资---------------本

3．股份支付计

入所有者权益的---------------金额

4．其他--3000000000.00-187639425.68-------3187639425.68-3841851340.98-654211915.30

（三）利润分配-----------219343999.96--219343999.96-4751359.29

1．提取盈余公

---------------积

2．提取一般风

---------------险准备

123/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

3．对所有者（或股东）的分--------------475130259.33-475130259.33配

4．其他-----------219343999.96--219343999.96--219343999.96

（四）所有者权---------------益内部结转

1．资本公积转增资本（或股---------------本）

2．盈余公积转增资本（或股---------------本）

3．盈余公积弥---------------

补亏损

4．设定受益计

划变动额结转留---------------存收益

5．其他综合收

---------------益结转留存收益

6．其他---------------

（五）专项储备---------------

1．本期提取---------------

2．本期使用---------------

（六）其他---------------

四、本期期末余

2579565242.00-6760000000.00-8039384234.51--2835882.50-1934746046.42--9400118499.46-9910741140.9732741819116.6842652560257.65

额

2024年度

归属于母公司所有者权益

项目其他权益工具减：一般少数股东权益所有者权益合计

实收资本(或股其他综合收专项其优资本公积库存盈余公积风险未分配利润小计

本)其他先永续债益储备他股准备股

一、上年年末余额2579565242.00-3760000000.00-7647615250.34-387248.43-1934746046.42-5804642400.14-21726956187.3338128472744.6059855428931.93

加：会计政策变更---------------

前期差错更正---------------

其他---------------

二、本年期初余额2579565242.00-3760000000.00-7647615250.34-387248.43-1934746046.42-5804642400.14-21726956187.3338128472744.6059855428931.93

124/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

三、本期增减变动

金额（减少以“－”号----204129558.49-1212744.67----8360720728.85--8155378425.69-637555431.08-8792933856.77填列）

（一）综合收益总

------1212744.67----8140775786.43--8139563041.76-1278572923.57-9418135965.33额

（二）所有者投入----204129558.49-------204129558.492029821240.382233950798.87和减少资本

1．所有者投入的普-------------2563351537.642563351537.64

通股

2．其他权益工具持

---------------有者投入资本

3．股份支付计入所

---------------有者权益的金额

4．其他----204129558.49-------204129558.49-533530297.26-329400738.77

（三）利润分配-----------219944942.42--219944942.42-1388890.31

1．提取盈余公积---------------

2．提取一般风险准

---------------备3．对所有者（或股--------------1388803747.89-1388803747.89东）的分配

4．其他-----------219944942.42--219944942.42--219944942.42

（四）所有者权益

---------------内部结转

1．资本公积转增资---------------本（或股本）

2．盈余公积转增资---------------本（或股本）

3．盈余公积弥补亏

---------------损

4．设定受益计划变

---------------动额结转留存收益

5．其他综合收益结---------------

转留存收益

6．其他---------------

（五）专项储备---------------

1．本期提取---------------

2．本期使用---------------

（六）其他---------------

四、本期期末余额2579565242.00-3760000000.00-7851744808.83-1599993.10-1934746046.42--2556078328.71-13571577761.6437490917313.5251062495075.16

公司负责人：李岩主管会计工作负责人：王奥会计机构负责人：马特

125/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

母公司所有者权益变动表

2025年1—12月

单位：元币种：人民币

2025年度

其他权益工具

项目实收资本(或股减：库存其他综合专项储

)优先其资本公积盈余公积未分配利润所有者权益合计本永续债股收益备股他

一、上年年末余额2579565242.00-3760000000.00-9976267910.25---1385592329.80613091560.5918314517042.64

加：会计政策变更-----------

前期差错更正-----------

其他-----------

二、本年期初余额2579565242.00-3760000000.00-9976267910.25---1385592329.80613091560.5918314517042.64三、本期增减变动金额（减少“”--3000000000.00-------2856268954.31143731045.69以－号填列）

（一）综合收益总额----------2636924954.35-2636924954.35

（二）所有者投入和减少资本--3000000000.00-------3000000000.00

1．所有者投入的普通股-----------

2．其他权益工具持有者投入资

-----------本

3．股份支付计入所有者权益的-----------

金额

4．其他--3000000000.00-------3000000000.00

（三）利润分配----------219343999.96-219343999.96

1．提取盈余公积-----------

2．对所有者（或股东）的分配-----------

3．其他----------219343999.96-219343999.96

（四）所有者权益内部结转-----------1．资本公积转增资本（或股-----------

本）2．盈余公积转增资本（或股-----------本）

3．盈余公积弥补亏损-----------

4．设定受益计划变动额结转留-----------

存收益

5．其他综合收益结转留存收益-----------

6．其他-----------

（五）专项储备-----------

1．本期提取-----------

2．本期使用-----------

（六）其他-----------

四、本期期末余额2579565242.00-6760000000.00-9976267910.25---1385592329.80-2243177393.7218458248088.33

126/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

2024年度

其他权益工具

项目实收资本(或股减：库其他综专项

)优先其资本公积盈余公积未分配利润所有者权益合计本永续债存股合收益储备股他

一、上年年末余额2579565242.00-3760000000.00-9890606466.68---1385592329.803060934178.9520676698217.43

加：会计政策变更-----------

前期差错更正-----------

其他-----------

二、本年期初余额2579565242.00-3760000000.00-9890606466.68---1385592329.803060934178.9520676698217.43三、本期增减变动金额（减少以“”----85661443.57-----2447842618.36-2362181174.79－号填列）

（一）综合收益总额----------2227897675.94-2227897675.94

（二）所有者投入和减少资本----85661443.57-----85661443.57

1．所有者投入的普通股-----------

2．其他权益工具持有者投入资本-----------

3．股份支付计入所有者权益的金-----------

额

4．其他----85661443.57-----85661443.57

（三）利润分配----------219944942.42-219944942.42

1．提取盈余公积-----------

2．对所有者（或股东）的分配----------219944942.42-219944942.42

3．其他-----------

（四）所有者权益内部结转-----------

1．资本公积转增资本（或股本）-----------

2．盈余公积转增资本（或股本）-----------

3．盈余公积弥补亏损-----------

4．设定受益计划变动额结转留存-----------

收益

5．其他综合收益结转留存收益-----------

6．其他-----------

（五）专项储备-----------

1．本期提取-----------

2．本期使用-----------

（六）其他-----------

四、本期期末余额2579565242.00-3760000000.00-9976267910.25---1385592329.80613091560.5918314517042.64

公司负责人：李岩主管会计工作负责人：王奥会计机构负责人：马特

127/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

三、公司基本情况

1、公司概况

√适用□不适用

北京首都开发股份有限公司（以下简称公司或本公司）系经北京市经济体制改革委员会京体

改字（93）第128号文及北京市经济体制改革委员会京体改委字（1993）第152号批准，由北京市房地产开发经营总公司（现北京首开天鸿集团有限公司）、北京华澳房产有限公司、北京市房

屋建筑设计院共同发起设立，于1993年12月29日在北京市工商行政管理局注册登记，总部位于北京市东城区。公司现持有统一社会信用代码为 91110000101309074C的营业执照，注册资本

2579565242元，股份总数 2579565242股（每股面值 1元），均为无限售条件的流通股份 A股。公司股票于2001年3月在上海证券交易所挂牌交易。

本公司及子公司所属行业为房地产行业，主要业务为房地产开发、商品房销售；房屋租赁；

建筑工程咨询；室内外装饰装璜；技术开发、技术服务；销售自行开发的产品；购销建筑材料、

化工轻工材料、工艺美术品、家具、机械电器设备（汽车除外）、五金交电、纺织品、百货、计算机软硬件、日用杂品；经贸信息咨询；劳务服务（市场主体依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事国家和本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动）。

本财务报表业经公司2026年4月21日第十届第六十一次董事会批准对外报出。

四、财务报表的编制基础

1、编制基础

本公司财务报表以持续经营为编制基础。

2、持续经营

√适用□不适用本公司不存在导致对报告期末起12个月内的持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况。

五、重要会计政策及会计估计

具体会计政策和会计估计提示：

□适用√不适用

1、遵循企业会计准则的声明

本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、经营成果和现金流量等有关信息。

2、会计期间

本公司会计年度自公历1月1日起至12月31日止。

3、营业周期

√适用□不适用

房地产行业的营业周期从房产开发至销售变现，一般在12个月以上，具体周期根据开发项目情况确定，并以其营业周期作为资产和负债的流动性划分标准。

128/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

4、记账本位币

本公司及境内子公司采用人民币为记账本位币，境外子公司从事境外经营，选择其经营所处的主要经济环境中的货币为记账本位币。

5、重要性标准确定方法和选择依据

√适用□不适用项目重要性标准

转回或收回金额重要的坏账准单项收回或转回金额占各类应收款项总额的10%以上且金额备大于10000万元

1单项预付款项占预付款项总额的10%以上且金额大于10000账龄超过年的重要预付款项

万元

1单项应付账款占应付账款总额的10%以上且金额大于50000账龄超过年的重要应付账款

万元

1单项账龄超过1年的预收款项占预收款项总额的10%以上且金账龄超过年的重要预收款项

额大于10000万元

1单项账龄超过1年的合同负债占合同负债总额的10%以上且金账龄超过年的重要合同负债

额大于50000万元

账龄超过1年的重要其他应付单项账龄超过1年的其他应付款占其他应付款总额的10%以上款且金额大于50000万元单项投资活动占收到或支付投资活动相关的现金流入或流出重要的投资活动

总额的10%以上且金额大于100000万元

子公司总资产占合并总资产的5%以上或子公司资产总额大于重要的非全资子公司700000万元对合营企业或联营企业的长期股权投资账面价值占合并报表重要的合营企业或联营企业

资产总额1%以上

重要的承诺事项预计影响合并报表净资产总额1%以上的承诺事项

重要的或有事项预计影响合并报表净资产总额1%以上的或有事项

重要的资产负债表日后事项预计影响合并报表净资产总额1%以上的资产负债表日后事项

6、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法

√适用□不适用

1.同一控制下企业合并的会计处理方法

公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日被合并方在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。公司按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值份额与支付的合并对价账面价值或发行股份面值总额的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。

2.非同一控制下企业合并的会计处理方法

公司在购买日对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；如果合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，经复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。

7、控制的判断标准和合并财务报表的编制方法

√适用□不适用

1.控制的判断

拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其可变回报金额的，认定为控制。

2.合并财务报表的编制方法

129/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

母公司将其控制的所有子公司纳入合并财务报表的合并范围。合并财务报表以母公司及其子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，由母公司按照《企业会计准则第33号——合并财务报表》编制。

8、合营安排分类及共同经营会计处理方法

√适用□不适用

1.合营安排分为共同经营和合营企业。

2.当公司为共同经营的合营方时，确认与共同经营中利益份额相关的下列项目：

(1)确认单独所持有的资产，以及按持有份额确认共同持有的资产；

(2)确认单独所承担的负债，以及按持有份额确认共同承担的负债；

(3)确认出售公司享有的共同经营产出份额所产生的收入；

(4)按公司持有份额确认共同经营因出售资产所产生的收入；

(5)确认单独所发生的费用，以及按公司持有份额确认共同经营发生的费用。

9、现金及现金等价物的确定标准

列示于现金流量表中的现金是指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物是指企业持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。

10、外币业务和外币报表折算

√适用□不适用

1.外币业务折算

外币交易在初始确认时，采用交易发生日的即期汇率折算为人民币金额。资产负债表日，外币货币性项目采用资产负债表日即期汇率折算，因汇率不同而产生的汇兑差额，除与购建符合资本化条件资产有关的外币专门借款本金及利息的汇兑差额外，计入当期损益；以历史成本计量的外币非货币性项目仍采用交易发生日的即期汇率/交易发生日即期汇率的近似汇率折算，不改变其人民币金额；以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，差额计入当期损益或其他综合收益。

2.外币财务报表折算

资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用交易发生日的即期汇率折算；利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率的近似汇率折算。按照上述折算产生的外币财务报表折算差额，计入其他综合收益。

11、金融工具

√适用□不适用

1.金融资产和金融负债的分类

金融资产在初始确认时划分为以下三类：(1)以摊余成本计量的金融资产；(2)以公允价值

计量且其变动计入其他综合收益的金融资产；(3)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

金融负债在初始确认时划分为以下四类：(1)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债；(2)金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债；(3)

不属于上述(1)或(2)的财务担保合同，以及不属于上述(1)并以低于市场利率贷款的贷款承诺；(4)以摊余成本计量的金融负债。

2.金融资产和金融负债的确认依据、计量方法和终止确认条件

(1)金融资产和金融负债的确认依据和初始计量方法

公司成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产或金融负债。初始确认金融资产或金融负债时，按照公允价值计量；对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产或金融负债，相关交易费用计入

130/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告初始确认金额。但是，公司初始确认的应收账款未包含重大融资成分或公司不考虑未超过一年的合同中的融资成分的，按照《企业会计准则第14号——收入》所定义的交易价格进行初始计量。

(2)金融资产的后续计量方法

1)以摊余成本计量的金融资产

采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。以摊余成本计量且不属于任何套期关系的一部分的金融资产所产生的利得或损失，在终止确认、重分类、按照实际利率法摊销或确认减值时，计入当期损益。

2)以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资

采用公允价值进行后续计量。采用实际利率法计算的利息、减值损失或利得及汇兑损益计入当期损益，其他利得或损失计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。

3)以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资

采用公允价值进行后续计量。获得的股利（属于投资成本收回部分的除外）计入当期损益，其他利得或损失计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。

4)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

采用公允价值进行后续计量，产生的利得或损失（包括利息和股利收入）计入当期损益，除非该金融资产属于套期关系的一部分。

(3)金融负债的后续计量方法

1)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债

此类金融负债包括交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具）和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。对于此类金融负债以公允价值进行后续计量。因公司自身信用风险变动引起的指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的公允价值变动金额

计入其他综合收益，除非该处理会造成或扩大损益中的会计错配。此类金融负债产生的其他利得或损失（包括利息费用、除因公司自身信用风险变动引起的公允价值变动）计入当期损益，除非该金融负债属于套期关系的一部分。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。

2)金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债

按照《企业会计准则第23号——金融资产转移》相关规定进行计量。

3)不属于上述1)或2)的财务担保合同，以及不属于上述1)并以低于市场利率贷款的贷款承诺。

在初始确认后按照下列两项金额之中的较高者进行后续计量：*按照金融工具的减值规定

确定的损失准备金额；*初始确认金额扣除按照《企业会计准则第14号——收入》相关规定所确定的累计摊销额后的余额。

4)以摊余成本计量的金融负债

采用实际利率法以摊余成本计量。以摊余成本计量且不属于任何套期关系的一部分的金融负债所产生的利得或损失，在终止确认、按照实际利率法摊销时计入当期损益。

(4)金融资产和金融负债的终止确认

1)当满足下列条件之一时，终止确认金融资产：

*收取金融资产现金流量的合同权利已终止；

*金融资产已转移，且该转移满足《企业会计准则第23号——金融资产转移》关于金融资产终止确认的规定。

2)当金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除时，相应终止确认该金融负债（或该部分金融负债）。

3.金融资产转移的确认依据和计量方法

公司转移了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，终止确认该金融资产，并将转移中产生或保留的权利和义务单独确认为资产或负债；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，继续确认所转移的金融资产。公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处理：(1)未保留对该金融资产控制的，终止确认该金融资产，并将

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转移中产生或保留的权利和义务单独确认为资产或负债；(2)保留了对该金融资产控制的，按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。

金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：(1)所转移金融资产在终止确认日的账面价值；(2)因转移金融资产而收到的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资）之和。转移了金融资产的一部分，且该被转移部分整体满足终止确认条件的，将转移前金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和继续确认部分之间，按照转移日各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：(1)终止确认部分的账面价值；(2)终止确认部分的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资）之和。

4.金融资产和金融负债的公允价值确定方法

公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术确定相关金融

资产和金融负债的公允价值。公司将估值技术使用的输入值分以下层级，并依次使用：

(1)第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；

(2)第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值，包

括：活跃市场中类似资产或负债的报价；非活跃市场中相同或类似资产或负债的报价；除报价以

外的其他可观察输入值，如在正常报价间隔期间可观察的利率和收益率曲线等；市场验证的输入值等；

(3)第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值，包括不能直接观察或无法由可观

察市场数据验证的利率、股票波动率、企业合并中承担的弃置义务的未来现金流量、使用自身数据作出的财务预测等。

5.金融工具减值

公司以预期信用损失为基础，对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资、合同资产、租赁应收款、分类为以公允价值计量且其变动计入当

期损益的金融负债以外的贷款承诺、不属于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债或不属于金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债的财务担保合同进行减值处理并确认损失准备。

预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用损失，是指公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。其中，对于公司购买或源生的已发生信用减值的金融资产，按照该金融资产经信用调整的实际利率折现。

对于购买或源生的已发生信用减值的金融资产，公司在资产负债表日仅将自初始确认后整个存续期内预期信用损失的累计变动确认为损失准备。

对于租赁应收款、由《企业会计准则第14号——收入》规范的交易形成的应收款项及合同资产，公司运用简化计量方法，按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。

除上述计量方法以外的金融资产，公司在每个资产负债表日评估其信用风险自初始确认后是否已经显著增加。如果信用风险自初始确认后已显著增加，公司按照整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备；如果信用风险自初始确认后未显著增加，公司按照该金融工具未来12个月内预期信用损失的金额计量损失准备。

公司利用可获得的合理且有依据的信息，包括前瞻性信息，通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。

于资产负债表日，若公司判断金融工具只具有较低的信用风险，则假定该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。

公司以单项金融工具或金融工具组合为基础评估预期信用风险和计量预期信用损失。当以金融工具组合为基础时，公司以共同风险特征为依据，将金融工具划分为不同组合。

公司在每个资产负债表日重新计量预期信用损失，由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。对于以摊余成本计量的金融资产，损失准备抵减该金融资产

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在资产负债表中列示的账面价值；对于以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债权投资，公司在其他综合收益中确认其损失准备，不抵减该金融资产的账面价值。

6.金融资产和金融负债的抵销

金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不相互抵销。但同时满足下列条件的，公司以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：(1)公司具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；(2)公司计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。

不满足终止确认条件的金融资产转移，公司不对已转移的金融资产和相关负债进行抵销。

12、应收票据

□适用√不适用

13、应收账款

√适用□不适用按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据

√适用□不适用确定组合组合类别计量预期信用损失的方法的依据

参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和未来12个应收账款——关联方组合款项性质

月内或整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失

参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来应收账款——信用风险组合账龄经济状况的预测，编制应收账款账龄与预期信用损失率对照表，计算预期信用损失其他应收款——应收押金、

保证金及备用金组合参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来其他应收款——应收关联公经济状况的预测，通过违约风险敞口和未来12个款项性质

司组合月内或整个存续期预期信用损失率，计算预期信用其他应收款——应收少数股损失东款项组合

参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来其他应收款——其他信用风

账龄经济状况的预测，编制其他应收款账龄与预期信用险组合

损失率对照表，计算预期信用损失合同资产——房地产销售参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来合同资产——项目管理账龄经济状况的预测，编制合同资产账龄与预期信用损合同资产——物业服务失率对照表，计算预期信用损失基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法

□适用√不适用按照单项计提坏账准备的认定单项计提判断标准

√适用□不适用

对信用风险与组合信用风险显著不同的应收款项和合同资产，公司按单项计提预期信用损失。

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14、应收款项融资

□适用√不适用

15、其他应收款

□适用√不适用

16、存货

√适用□不适用

存货类别、发出计价方法、盘存制度、低值易耗品和包装物的摊销方法

√适用□不适用

1.存货的分类

存货包括在开发经营过程中为出售或耗用而持有的开发用土地、开发产品、意图出售而暂时

出租的开发产品、周转房、库存材料、库存设备和低值易耗品等，以及在开发过程中的开发成本。

2.发出存货的计价方法

(1)发出材料、设备采用月末一次加权平均法。

(2)项目开发时，开发用土地按开发产品占地面积计算分摊计入项目的开发成本。

(3)发出开发产品按建筑面积平均法核算。

(4)意图出售而暂时出租的开发产品和周转房按公司同类固定资产的预计使用年限分期平均摊销。

(5)如果公共配套设施早于有关开发产品完工的，在公共配套设施完工决算后，按有关开发项目的建筑面积分配计入有关开发项目的开发成本；如果公共配套设施晚于有关开发产品完工的，则先由有关开发产品预提公共配套设施费，待公共配套设施完工决算后再按实际发生数与预提数之间的差额调整有关开发产品成本。

3.存货的盘存制度

存货的盘存制度为永续盘存制。

4.低值易耗品的摊销方法

按照一次转销法进行摊销。

5.存货跌价准备

资产负债表日，存货采用成本与可变现净值孰低计量，按照成本高于可变现净值的差额计提存货跌价准备。直接用于出售的存货，在正常生产经营过程中以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；需要经过加工的存货，在正常生产经营过程中以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的

金额确定其可变现净值；资产负债表日，同一项存货中一部分有合同价格约定、其他部分不存在合同价格的，分别确定其可变现净值，并与其对应的成本进行比较，分别确定存货跌价准备的计提或转回的金额。

存货跌价准备的确认标准和计提方法

√适用□不适用

资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量，当其可变现净值低于成本时，计提存货跌价准备。

可变现净值是按存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相

关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。

本公司通常按照单个存货项目计提存货跌价准备。

资产负债表日，以前减记存货价值的影响因素已经消失的，存货跌价准备在原已计提的金额内转回。

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按照组合计提存货跌价准备的组合类别及确定依据、不同类别存货可变现净值的确定依据

□适用√不适用基于库龄确认存货可变现净值的各库龄组合可变现净值的计算方法和确定依据

□适用√不适用

17、合同资产

□适用√不适用

18、持有待售的非流动资产或处置组

√适用□不适用划分为持有待售的非流动资产或处置组的确认标准和会计处理方法

√适用□不适用

1.持有待售的非流动资产或处置组的分类

公司将同时满足下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售类别：(1)根据类似交易中

出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；(2)出售极可能发生，即公司已经就出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计出售将在一年内完成。

公司专为转售而取得的非流动资产或处置组，在取得日满足“预计出售将在一年内完成”的条件，且短期（通常为3个月）内很可能满足持有待售类别的其他划分条件的，在取得日将其划分为持有待售类别。

因公司无法控制的下列原因之一，导致非关联方之间的交易未能在一年内完成，且公司仍然承诺出售非流动资产或处置组的，继续将非流动资产或处置组划分为持有待售类别：(1)买方或其他方意外设定导致出售延期的条件，公司针对这些条件已经及时采取行动，且预计能够自设定导致出售延期的条件起一年内顺利化解延期因素；(2)因发生罕见情况，导致持有待售的非流动资产或处置组未能在一年内完成出售，公司在最初一年内已经针对这些新情况采取必要措施且重新满足了持有待售类别的划分条件。

2.持有待售的非流动资产或处置组的会计处理

(1)初始计量和后续计量

初始计量和在资产负债表日重新计量持有待售的非流动资产或处置组时，其账面价值高于公允价值减去出售费用后的净额的，将账面价值减记至公允价值减去出售费用后的净额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。

对于取得日划分为持有待售类别的非流动资产或处置组，在初始计量时比较假定其不划分为持有待售类别情况下的初始计量金额和公允价值减去出售费用后的净额，以两者孰低计量。除企业合并中取得的非流动资产或处置组外，由非流动资产或处置组以公允价值减去出售费用后的净额作为初始计量金额而产生的差额，计入当期损益。

对于持有待售的处置组确认的资产减值损失金额，先抵减处置组中商誉的账面价值，再根据处置组中的各项非流动资产账面价值所占比重，按比例抵减其账面价值。

持有待售的非流动资产或处置组中的非流动资产不计提折旧或摊销，持有待售的处置组中负债的利息和其他费用继续予以确认。

(2)资产减值损失转回的会计处理

后续资产负债表日持有待售的非流动资产公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记的金额予以恢复，并在划分为持有待售类别后确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不转回。

后续资产负债表日持有待售的处置组公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记的金额予以恢复，并在划分为持有待售类别后非流动资产确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。已抵减的商誉账面价值，以及非流动资产在划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不转回。

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持有待售的处置组确认的资产减值损失后续转回金额，根据处置组中除商誉外各项非流动资产账面价值所占比重，按比例增加其账面价值。

(3)不再继续划分为持有待售类别以及终止确认的会计处理非流动资产或处置组因不再满足持有待售类别的划分条件而不再继续划分为持有待售类别或

非流动资产从持有待售的处置组中移除时，按照以下两者孰低计量：1)划分为持有待售类别前的账面价值，按照假定不划分为持有待售类别情况下本应确认的折旧、摊销或减值等进行调整后的金额；2)可收回金额。

终止确认持有待售的非流动资产或处置组时，将尚未确认的利得或损失计入当期损益。

终止经营的认定标准和列报方法

√适用□不适用

1.终止经营的确认标准

满足下列条件之一的、已经被处置或划分为持有待售类别且能够单独区分的组成部分确认为

终止经营：

(1)该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区；

(2)该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相关联计划的一部分；

(3)该组成部分是专为转售而取得的子公司。

2.终止经营的列报方法

公司在利润表中分别列示持续经营损益和终止经营损益。终止经营的减值损失和转回金额等经营损益及处置损益作为终止经营损益列报。对于当期列报的终止经营，在当期财务报表中将原来作为持续经营损益列报的信息重新作为可比期间的终止经营损益列报。终止经营不再满足持有待售类别划分条件的，在当期财务报表中将原来作为终止经营损益列报的信息重新作为可比期间的持续经营损益列报。

19、长期股权投资

√适用□不适用

1.共同控制、重大影响的判断

按照相关约定对某项安排存在共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策，认定为共同控制。对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定，认定为重大影响。

2.投资成本的确定

(1)同一控制下的企业合并形成的，合并方以支付现金、转让非现金资产、承担债务或发行

权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为其初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的合并对价的账面价值或发行股份的面值总额之间的差额调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。

公司通过多次交易分步实现同一控制下企业合并形成的长期股权投资，判断是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，把各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，在合并日，根据合并后应享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额确定初始投资成本。合并日长期股权投资的初始投资成本，与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。

(2)非同一控制下的企业合并形成的，在购买日按照支付的合并对价的公允价值作为其初始投资成本。

公司通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并形成的长期股权投资，区分个别财务报表和合并财务报表进行相关会计处理：

1)在个别财务报表中，按照原持有的股权投资的账面价值加上新增投资成本之和，作为改

按成本法核算的初始投资成本。

2)在合并财务报表中，判断是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，把各项交

易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，对于购买日之前持有的

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被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益等的，与其相关的其他综合收益等转为购买日所属当期收益。但由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。

(3)除企业合并形成以外的：以支付现金取得的，按照实际支付的购买价款作为其初始投资成本；以发行权益性证券取得的，按照发行权益性证券的公允价值作为其初始投资成本；以债务重组方式取得的，按《企业会计准则第12号——债务重组》确定其初始投资成本；以非货币性资产交换取得的，按《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》确定其初始投资成本。

3.后续计量及损益确认方法

对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算；对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算。

4.通过多次交易分步处置对子公司投资至丧失控制权的处理方法

(1)是否属于“一揽子交易”的判断原则

通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，公司结合分步交易的各个步骤的交易协议条款、分别取得的处置对价、出售股权的对象、处置方式、处置时点等信息来判断分

步交易是否属于“一揽子交易”。各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明多次交易事项属于“一揽子交易”：

1)这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；

2)这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；

3)一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；

4)一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。

(2)不属于“一揽子交易”的会计处理

1)个别财务报表

对处置的股权，其账面价值与实际取得价款之间的差额，计入当期损益。对于剩余股权，对被投资单位仍具有重大影响或者与其他方一起实施共同控制的，转为权益法核算；不能再对被投资单位实施控制、共同控制或重大影响的，按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》的相关规定进行核算。

2)合并财务报表

在丧失控制权之前，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本公积（资本溢价），资本溢价不足冲减的，冲减留存收益。

丧失对原子公司控制权时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益等，应当在丧失控制权时转为当期投资收益。

(3)属于“一揽子交易”的会计处理

1)个别财务报表

将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理。但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的长期股权投资账面价值之间的差额，在个别财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。

2)合并财务报表

将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理。但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。

20、投资性房地产

(1).如果采用成本计量模式的：

折旧或摊销方法

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1.投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。

2.投资性房地产按照成本进行初始计量，采用成本模式进行后续计量，并采用与固定资产

和无形资产相同的方法计提折旧或进行摊销。

21、固定资产

(1).确认条件

√适用□不适用

固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一个会计年度的有形资产。固定资产在同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量时予以确认。

(2).折旧方法

√适用□不适用

类别折旧方法折旧年限（年）残值率年折旧率

房屋及建筑物直线法20-503%-10%4.85%-1.80%

机器设备直线法103%-10%9.70%-9.00%

运输工具直线法5-63%-10%19.40%-15.00%

其他设备直线法5-103%-10%19.40%-9.00%

本公司采用年限平均法计提折旧。固定资产自达到预定可使用状态时开始计提折旧，终止确认时或划分为持有待售非流动资产时停止计提折旧。在不考虑减值准备的情况下，按固定资产类别、预计使用寿命和预计残值，本公司确定各类固定资产的年折旧率如上表。

22、在建工程

√适用□不适用

1.在建工程同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量则予以确认。在建工程按建

造该项资产达到预定可使用状态前所发生的实际成本计量。

2.在建工程达到预定可使用状态时，按工程实际成本转入固定资产。已达到预定可使用状

态但尚未办理竣工决算的，先按估计价值转入固定资产，待办理竣工决算后再按实际成本调整原暂估价值，但不再调整原已计提的折旧。

23、借款费用

√适用□不适用

1.借款费用资本化的确认原则

公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时确认为费用，计入当期损益。

2.借款费用资本化期间

(1)当借款费用同时满足下列条件时，开始资本化：1)资产支出已经发生；2)借款费用已

经发生；3)为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。

(2)若符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，并且中断时间连续超

过3个月，暂停借款费用的资本化；中断期间发生的借款费用确认为当期费用，直至资产的购建或者生产活动重新开始。

(3)当所购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态时，借款费用停止资本化。

3.借款费用资本化率以及资本化金额

为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的利息费用（包括按照实际利率法确定的折价或溢价的摊销），减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，确定应予资本化的利息金额；为购建

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或者生产符合资本化条件的资产占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专门借款的资产支出加权平均数乘以占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。

24、生物资产

□适用√不适用

25、油气资产

□适用√不适用

26、无形资产

(1).使用寿命及其确定依据、估计情况、摊销方法或复核程序

√适用□不适用

1.无形资产包括土地使用权、软件等。

2.使用寿命有限的无形资产，在使用寿命内按照与该项无形资产有关的经济利益的预期实

现方式系统合理地摊销，无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销。具体如下：

项目使用寿命及其确定依据摊销方法

土地使用权按产权登记期限确定使用寿命为40-70年直线法软件按预期受益期限确定使用寿命为10年直线法

使用寿命不确定的无形资产不摊销，公司在每个会计期间均对该无形资产的使用寿命进行复核。

(2).研发支出的归集范围及相关会计处理方法

□适用√不适用

27、长期资产减值

√适用□不适用

对长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、采用成本模式

计量的生产性生物资产、油气资产、使用权资产、使用寿命有限的无形资产等长期资产，在资产负债表日有迹象表明发生减值的，估计其可收回金额。对因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年都进行减值测试。商誉结合与其相关的资产组或者资产组组合进行减值测试。

若上述长期资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额确认资产减值准备并计入当期损益。

28、长期待摊费用

√适用□不适用

长期待摊费用核算已经支出，摊销期限在1年以上（不含1年）的各项费用。长期待摊费用按实际发生额入账，在受益期或规定的期限内分期平均摊销。如果长期待摊的费用项目不能使以后会计期间受益则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。

29、合同负债

□适用√不适用

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30、职工薪酬

(1).短期薪酬的会计处理方法

√适用□不适用

1.职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。

2.短期薪酬的会计处理方法

在职工为公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。

(2).离职后福利的会计处理方法

√适用□不适用离职后福利分为设定提存计划和设定受益计划。

(1)在职工为公司提供服务的会计期间，根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。

(2)对设定受益计划的会计处理通常包括下列步骤：

1)根据预期累计福利单位法，采用无偏且相互一致的精算假设对有关人口统计变量和财务

变量等作出估计，计量设定受益计划所产生的义务，并确定相关义务的所属期间。同时，对设定受益计划所产生的义务予以折现，以确定设定受益计划义务的现值和当期服务成本；

2)设定受益计划存在资产的，将设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价值所

形成的赤字或盈余确认为一项设定受益计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余的，以设定受益计划的盈余和资产上限两项的孰低者计量设定受益计划净资产；

3)期末，将设定受益计划产生的职工薪酬成本确认为服务成本、设定受益计划净负债或净

资产的利息净额以及重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动等三部分，其中服务成本和设定受益计划净负债或净资产的利息净额计入当期损益或相关资产成本，重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动计入其他综合收益，并且在后续会计期间不允许转回至损益，但可以在权益范围内转移这些在其他综合收益确认的金额。

(3).辞退福利的会计处理方法

√适用□不适用

向职工提供的辞退福利，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：(1)公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；(2)公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。

(4).其他长期职工福利的会计处理方法

√适用□不适用

向职工提供的其他长期福利，符合设定提存计划条件的，按照设定提存计划的有关规定进行会计处理；除此之外的其他长期福利，按照设定受益计划的有关规定进行会计处理，为简化相关会计处理，将其产生的职工薪酬成本确认为服务成本、其他长期职工福利净负债或净资产的利息净额以及重新计量其他长期职工福利净负债或净资产所产生的变动等组成项目的总净额计入当期损益或相关资产成本。

31、预计负债

√适用□不适用

1.因对外提供担保、诉讼事项、产品质量保证、亏损合同等或有事项形成的义务成为公司

承担的现时义务，履行该义务很可能导致经济利益流出公司，且该义务的金额能够可靠的计量时，公司将该项义务确认为预计负债。

2.公司按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行初始计量，并在资产

负债表日对预计负债的账面价值进行复核。

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32、股份支付

□适用√不适用

33、优先股、永续债等其他金融工具

√适用□不适用

根据金融工具相关准则和《永续债相关会计处理的规定》（财会〔2019〕2号），对发行的永续债等金融工具，公司依据所发行金融工具的合同条款及其所反映的经济实质而非仅以法律形式，结合金融资产、金融负债和权益工具的定义，在初始确认时将该等金融工具或其组成部分分类为金融资产、金融负债或权益工具。

在资产负债表日，对于归类为权益工具的金融工具，其利息支出或股利分配作为公司的利润分配，其回购、注销等作为权益的变动处理；对于归类为金融负债的金融工具，其利息支出或股利分配按照借款费用进行处理，其回购或赎回产生的利得或损失等计入当期损益。

34、收入

(1).按照业务类型披露收入确认和计量所采用的会计政策

√适用□不适用

1.收入确认原则

于合同开始日，公司对合同进行评估，识别合同所包含的各单项履约义务，并确定各单项履约义务是在某一时段内履行，还是在某一时点履行。

满足下列条件之一时，属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行履约义

务：(1)客户在公司履约的同时即取得并消耗公司履约所带来的经济利益；(2)客户能够控制公

司履约过程中在建商品；(3)公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且公司在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。

对于在某一时段内履行的履约义务，公司在该段时间内按照履约进度确认收入。履约进度不能合理确定时，已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。对于在某一时点履行的履约义务，在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。在判断客户是否已取得商品控制权时，公司考虑下列迹象：(1)公司就该商品享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务；(2)公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权；(3)公司已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品；(4)公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬；(5)客户已接受该商品；(6)其他表明客户已取得商品控制权的迹象。

2.收入计量原则

(1)公司按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。交易价格是公司因向客户转让商

品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取的款项以及预期将退还给客户的款项。

(2)合同中存在可变对价的，公司按照期望值或最可能发生金额确定可变对价的最佳估计数，但包含可变对价的交易价格，不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额。

(3)合同中存在重大融资成分的，公司按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以现金支

付的应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法摊销。合同开始日，公司预计客户取得商品或服务控制权与客户支付价款间隔不超过一年的，不考虑合同中存在的重大融资成分

(4)合同中包含两项或多项履约义务的，公司于合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商

品的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务。

3.收入确认的具体方法

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本公司在进行房地产项目销售时，以该房产项目已达到买卖合同约定的交付条件并已向购买方办理交付手续或视同交付为时点，确认收入的实现。

本公司对自己拥有的划拨地进行一级土地开发后，由土地储备中心收储并进行公开挂牌交易，待收款金额确定后，比照销售商品确认收入。

(2).同类业务采用不同经营模式涉及不同收入确认方式及计量方法

□适用√不适用

35、合同成本

√适用□不适用

公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产。如果合同取得成本的摊销期限不超过一年，在发生时直接计入当期损益。

公司为履行合同发生的成本，不适用存货、固定资产或无形资产等相关准则的规范范围且同时满足下列条件的，作为合同履约成本确认为一项资产：

1.该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用（或类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；

2.该成本增加了公司未来用于履行履约义务的资源；

3.该成本预期能够收回。

公司对于与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。

如果与合同成本有关的资产的账面价值高于因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得

的剩余对价减去估计将要发生的成本，公司对超出部分计提减值准备，并确认为资产减值损失。

以前期间减值的因素之后发生变化，使得转让该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价减去估计将要发生的成本高于该资产账面价值的，转回原已计提的资产减值准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。

36、政府补助

√适用□不适用

1.政府补助在同时满足下列条件时予以确认：(1)公司能够满足政府补助所附的条件；(2)

公司能够收到政府补助。政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。

2.与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法

政府文件规定用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助划分为与资产相关的政府补助。政府文件不明确的，以取得该补助必须具备的基本条件为基础进行判断，以购建或其他方式形成长期资产为基本条件的作为与资产相关的政府补助。与资产相关的政府补助，冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。与资产相关的政府补助确认为递延收益的，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，将尚未分配的相关递延收益余额转入资产处置当期的损益。

3.与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法

除与资产相关的政府补助之外的政府补助划分为与收益相关的政府补助。对于同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，难以区分与资产相关或与收益相关的，整体归类为与收益相关的政府补助。与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益或冲减相关成本；用于补偿已发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益或冲减相关成本。

4.与公司日常经营活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。与公司日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。

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37、递延所得税资产/递延所得税负债

√适用□不适用1.根据资产、负债的账面价值与其计税基础之间的差额（未作为资产和负债确认的项目按照税法规定可以确定其计税基础的，该计税基础与其账面数之间的差额），按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计算确认递延所得税资产或递延所得税负债。

2.确认递延所得税资产以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。资

产负债表日，有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时性差异的，确认以前会计期间未确认的递延所得税资产。

3.资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来期间很可能无法获得

足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，转回减记的金额。

4.公司当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益，但不包括下列情况

产生的所得税：(1)企业合并；(2)直接在所有者权益中确认的交易或者事项。

5.同时满足下列条件时，公司将递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列示：

(1)拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；(2)递延所得税资产和递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产和递延所得税负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债或是同时取得资产、清偿债务。

38、租赁

√适用□不适用作为承租方对短期租赁和低价值资产租赁进行简化处理的判断依据和会计处理方法

√适用□不适用

在租赁期开始日，公司将租赁期不超过12个月，且不包含购买选择权的租赁认定为短期租赁；将单项租赁资产为全新资产时价值较低的租赁认定为低价值资产租赁。公司转租或预期转租租赁资产的，原租赁不认定为低价值资产租赁。

对于所有短期租赁和低价值资产租赁，公司在租赁期内各个期间按照直线法将租赁付款额计入相关资产成本或当期损益。

除上述采用简化处理的短期租赁和低价值资产租赁外，在租赁期开始日，公司对租赁确认使用权资产和租赁负债。

(1)使用权资产

使用权资产按照成本进行初始计量，该成本包括：1)租赁负债的初始计量金额；2)在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；3)承租人发生的初始直接费用；4)承租人为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本。

公司按照直线法对使用权资产计提折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，公司在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，公司在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。

(2)租赁负债

在租赁期开始日，公司将尚未支付的租赁付款额的现值确认为租赁负债。计算租赁付款额现值时采用租赁内含利率作为折现率，无法确定租赁内含利率的，采用公司增量借款利率作为折现率。租赁付款额与其现值之间的差额作为未确认融资费用，在租赁期各个期间内按照确认租赁付款额现值的折现率确认利息费用，并计入当期损益。未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额于实际发生时计入当期损益。

租赁期开始日后，当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变化、用于确定租赁付款额的指数或比率发生变动、购买选择权、续租选择权或终止选择权的评估结果或实际

行权情况发生变化时，公司按照变动后的租赁付款额的现值重新计量租赁负债，并相应调整使用权资产的账面价值，如使用权资产账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，将剩余金额计入当期损益。

143/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

(3).售后租回

公司按照《企业会计准则第14号——收入》的规定，评估确定售后租回交易中的资产转让是否属于销售。

售后租回交易中的资产转让属于销售的，公司按原资产账面价值中与租回获得的使用权有关的部分，计量售后租回所形成的使用权资产，并仅就转让至出租人的权利确认相关利得或损失。

售后租回交易中的资产转让不属于销售的，公司继续确认被转让资产，同时确认一项与转让收入等额的金融负债，并按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》对该金融负债进行会计处理。

作为出租方的租赁分类标准和会计处理方法

√适用□不适用

在租赁开始日，公司将实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁划分为融资租赁，除此之外的均为经营租赁。

(1)经营租赁

公司在租赁期内各个期间按照直线法将租赁收款额确认为租金收入，发生的初始直接费用予以资本化并按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。公司取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。

(2)融资租赁在租赁期开始日，公司按照租赁投资净额（未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和）确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。在租赁期的各个期间，公司按照租赁内含利率计算并确认利息收入。

公司取得的未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。

(3).售后租回

公司按照《企业会计准则第14号——收入》的规定，评估确定售后租回交易中的资产转让是否属于销售。

售后租回交易中的资产转让属于销售的，公司根据其他适用的企业会计准则对资产购买进行会计处理，并根据《企业会计准则第21号——租赁》对资产出租进行会计处理。

售后租回交易中的资产转让不属于销售的，公司不确认被转让资产，但确认一项与转让收入等额的金融资产，并按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》对该金融资产进行会计处理。

39、其他重要的会计政策和会计估计

√适用□不适用

(1)质量保证金核算方法质量保证金根据施工合同规定从施工单位工程款中预留。在开发产品保修期内发生的维修费，冲减质量保证金；在开发产品约定的保修期届满，质量保证金余额退还施工单位。

(2)合同资产、合同负债公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。公司将同一合同下的合同资产和合同负债相互抵销后以净额列示。

公司将拥有的、无条件(即，仅取决于时间流逝)向客户收取对价的权利作为应收款项列示，将已向客户转让商品而有权收取对价的权利（该权利取决于时间流逝之外的其他因素）作为合同资产列示。

公司将已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务作为合同负债列示。

(3)使用权资产

1.使用权资产确认条件

使用权资产是指本公司作为承租人可在租赁期内使用租赁资产的权利。

在租赁期开始日，使用权资产按照成本进行初始计量。该成本包括：租赁负债的初始计量金额；在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金

144/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告额；本公司作为承租人发生的初始直接费用；本公司作为承租人为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本。本公司作为承租人按照《企业会计准则第3号——或有事项》对拆除复原等成本进行确认和计量。后续就租赁负债的任何重新计量作出调整。

2.使用权资产的折旧方法

本公司采用直线法计提折旧，本公司作为承租人能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。

3.使用权资产的减值测试方法、减值准备计提方法见附注五、27部分长期资产减值。

(4)维修基金

本公司按商品房销售款的一定比例向业主收取维修基金时，计入其他应付款核算；按规定将收取的维修基金交付给土地与房屋管理部门时，减少代收的维修基金。

(5)资产证券化业务

本公司将基础资产对应的收款权、债权等证券化，一般将这些资产出售给特定目的实体，然后再由该实体向投资者发行证券。证券化金融资产的权益以信用增级、次级债券或其他剩余权益（保留权益）的形式保留。保留权益在本公司的资产负债表内以公允价值入账。证券化的利得或损失取决于所转移金融资产的账面价值，并在终止确认的金融资产与保留权益之间按它们于转让当日的相关公允价值进行分配。证券化的利得或损失记入当期损益。

在应用证券化金融资产的政策时，本公司已考虑转移至另一实体的资产的风险和报酬转移程度，以及本公司对该实体行使控制权的程度：

*当本公司已转移该金融资产所有权上几乎全部风险和报酬时，本公司将终止确认该金融资产；

*当本公司保留该金融资产所有权上几乎全部风险和报酬时，本公司将继续确认该金融资产；

*如本公司并未转移或保留该金融资产所有权上几乎全部风险和报酬，本公司将考虑对该金融资产是否存在控制。如果本公司并未保留控制权，本公司将终止确认该金融资产，并把在转移中产生或保留的权利及义务分别确认为资产或负债。如本公司保留控制权，则根据对金融资产的继续涉入程度确认金融资产。

40、重要会计政策和会计估计的变更

详见“重要事项”的“公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明”

41、2025年起首次执行新会计准则或准则解释等涉及调整首次执行当年年初的财务报表

□适用√不适用

42、其他

□适用√不适用

六、税项

1、主要税种及税率

主要税种及税率情况

√适用□不适用税种计税依据税率

145/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

以按税法规定计算的销售货物和应税劳务收入为基础

增值税计算销项税额，扣除当期允许抵扣的进项税额后，差5%、6%、9%、13%额部分为应交增值税

城市维护建设税实际缴纳的流转税税额5%、7%

企业所得税应纳税所得额16.5%、20%、25%有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物按土地增值额的超率土地增值税

产权产生的增值额累进税率30%-60%

教育费附加实际缴纳的流转税税额3%

地方教育附加实际缴纳的流转税税额2%

存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明□适用√不适用

2、税收优惠

√适用□不适用

根据财政部、税务总局《关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》（财政部税务总局公告2023年第12号）的规定，对小型微利企业减按25%计算应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。子公司北京首开乐尚住房租赁有限公司本年度符合小型微利企业认定条件，其当期应纳税所得额适用上述优惠税率。

3、其他

□适用√不适用

七、合并财务报表项目注释

1、货币资金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

库存现金468066.39746363.27

银行存款15063934428.5218560241037.88

其他货币资金36657963.33276381456.02

合计15101060458.2418837368857.17

其中：存放在境--外的款项总额

其他说明：

本公司期末受限资金包括监管存款102425384.59元，冻结资金503593150.61元，保证金

136333534.20元，共计742352069.40元。

2、交易性金融资产

□适用√不适用

3、衍生金融资产

□适用√不适用

146/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

4、应收票据

(1).应收票据分类列示

□适用√不适用

(2).期末公司已质押的应收票据

□适用√不适用

(3).期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据

□适用√不适用

(4).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

对本期发生损失准备变动的应收票据账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(5).坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(6).本期实际核销的应收票据情况

□适用√不适用

其中重要的应收票据核销情况：

□适用√不适用

应收票据核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

147/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

5、应收账款

(1).按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）457818617.45111408671.54

1年以内小计457818617.45111408671.54

1至2年14941051.68206165435.37

2至3年138460413.21372577225.07

3年以上627980416.98291541132.54

减：坏账准备-393349262.84-311855791.00

合计1239200499.32981692464.52

(2).按坏账计提方法分类披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别计提账面计提账面比例比例

金额价值价值(%)金额比例金额金额比例(%)(%)(%)

按单项计提坏账准备297363178.7624.00187501895.1363.05109861283.63297398937.1230.29139377982.1546.87158020954.97

按组合计提坏账准备941837320.5676.00205847367.7121.86735989952.85684293527.4069.71172477808.8525.21511815718.55

其中：

信用风险组合926741036.0774.79205847367.7122.21720893668.36668417763.5468.09172477808.8525.80495939954.69

合并范围外关联方组15096284.491.22--15096284.4915875763.861.62--15875763.86合

合计1239200499.32/393349262.84/845851236.48981692464.52/311855791.00/669836673.52

148/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

按单项计提坏账准备：

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）计提理由

顺义区住房和城乡建设委219722567.27109861283.6450.00预期部分无法收回

北京市顺义区民政局31259663.9831259663.98100.00预期无法收回

北京顺义新城建设开发有限公司25350100.0025350100.00100.00预期无法收回

北京欧典投资管理有限公司9025040.009025040.00100.00预期无法收回

北京市西城区机关事务服务中心3985105.003985105.00100.00预期无法收回

厦门市万安堡文化传播有限公司2316100.082316100.08100.00预期无法收回

北京恒昌吉利物业管理有限公司1507727.421507727.42100.00预期无法收回

个人1404770.001404770.00100.00预期无法收回

北京造极体育有限公司629949.80629949.80100.00预期无法收回

北京欣鑫华文化传媒有限公司589839.99589839.99100.00预期无法收回

云南城投众和建设集团有限公司562429.30562429.30100.00预期无法收回

北京睿思捷教育咨询有限公司243842.00243842.00100.00预期无法收回

杭州锦衣玉食餐饮科技有限公司186598.21186598.21100.00预期无法收回

北京席艳众仁堂诊所有限公司181130.94181130.94100.00预期无法收回

北京宇鹏投资管理有限公司167059.63167059.63100.00预期无法收回

北京华宝盛川餐饮管理有限公司92595.0092595.00100.00预期无法收回

北京金祥兄弟餐饮管理有限公司49729.0049729.00100.00预期无法收回

中科联创股份有限公司39121.2239121.22100.00预期无法收回新兴（北京）工程建筑房地产开发公司32035.0032035.00100.00预期无法收回

其他小额款项17774.9217774.92100.00预期无法收回

国网江苏省电力有限公司苏州供电分公司---预期无法收回

合计297363178.76187501895.1363.05/

149/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

√适用□不适用

组合计提项目：信用风险组合

单位：元币种：人民币期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）

1年以内455628902.19--

1-2年5704735.59570473.5610.00

2-3年137204083.6041161225.0830.00

3年以上328203314.69164115669.0750.00

合计926741036.07205847367.7122.21

按组合计提坏账准备的说明：

□适用√不适用按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

对本期发生损失准备变动的应收账款账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(3).坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额收回或转转销或其他期末余额计提回核销变动

单项计提坏--139377982.1548176091.98-52179.00187501895.13账准备

按组合计提--172477808.8533369558.86-205847367.71坏账准备

合计311855791.0081545650.84-52179.00--393349262.84

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(4).本期实际核销的应收账款情况

□适用√不适用其中重要的应收账款核销情况

□适用√不适用

150/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

应收账款核销说明：

□适用√不适用

(5).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币合同资应收账款和合占应收账款和合同应收账款期末坏账准备期末单位名称产期末同资产期末余资产期末余额合计

余额%余额余额额数的比例（）

北京午亭商业管320490100.00-320490100.0025.86-理有限公司北京市顺义区住

房和城乡建设委219722567.27-219722567.2717.73109861283.64员会

福州市鼓楼区建156433149.14-156433149.1412.6278230586.30设投资管理中心

温州市瓯海建设126537066.00-126537066.0010.2137961119.80集团有限公司北京市丰台区住

房和城乡建设委123837804.00-123837804.009.9961918902.00员会

合计947020686.41947020686.4176.42287971891.74

其他说明：

□适用√不适用

6、合同资产

(1).合同资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目账面余额坏账准备账面价值账面余额坏账准备账面价值

合同资产---9688111.004844055.504844055.50

建筑工程施工---2764000.00-2764000.00

合计---12452111.004844055.507608055.50

(2).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因

□适用√不适用

(3).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

151/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

对本期发生损失准备变动的合同资产账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(4).本期合同资产计提坏账准备情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(5).本期实际核销的合同资产情况

□适用√不适用其中重要的合同资产核销情况

□适用√不适用

合同资产核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

7、应收款项融资

(1).应收款项融资分类列示

□适用√不适用

(2).期末公司已质押的应收款项融资

□适用√不适用

(3).期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收款项融资

□适用√不适用

(4).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

152/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

对本期发生损失准备变动的应收款项融资账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(5).坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(6).本期实际核销的应收款项融资情况

□适用√不适用其中重要的应收款项融资核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

(7).应收款项融资本期增减变动及公允价值变动情况：

□适用√不适用

(8).其他说明

□适用√不适用

8、预付款项

(1).预付款项按账龄列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额账龄

金额比例(%)金额比例(%)

1年以内60169933.1813.2386603486.8721.00

1至2年69315641.2715.253459311.440.84

2至3年3120639.340.692689897.890.65

153/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

3年以上322044571.5270.83319731234.7877.51

合计454650785.31100.00412483930.98100.00

账龄超过1年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：

单位：元币种：人民币单位名称期末数未结算原因

北京市密云区密云镇人民政府392727211.99项目未结算

小计392727211.99

(2).按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占预付款项期末余额合计数单位名称期末余额

的比例(%)

北京市密云区密云镇人民政府392727211.9986.38

江苏江安集团有限公司12715492.322.80

北京首开鸿城实业有限公司10543657.852.32

北京阳光美景园林绿化工程有限公司3359184.100.74

福建麦田房产经纪有限公司2836427.150.62

合计422181973.4192.86

其他说明：

□适用√不适用

9、其他应收款

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

应收利息--

应收股利230049214.47217521877.54

其他应收款41497337812.7546547649704.61

合计41727387027.2246765171582.15

其他说明：

□适用√不适用应收利息

(1).应收利息分类

□适用√不适用

(2).重要逾期利息

□适用√不适用

154/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

(3).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用

(4).按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

对本期发生损失准备变动的应收利息账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(5).坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(6).本期实际核销的应收利息情况

□适用√不适用其中重要的应收利息核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用应收股利

(1).应收股利

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

项目(或被投资单位)期末余额期初余额

国奥投资发展有限公司430098428.79430098428.79

北京金旭开泰房地产开发有限公司15000000.00-

首开文投（北京）文化科技有限公司-2472663.07

155/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

减：坏账准备-215049214.32-215049214.32

合计230049214.47217521877.54

(2).重要的账龄超过1年的应收股利

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

(是否发生减值及项目或被投资单位)期末余额账龄未收回的原因其判断依据

国奥投资发展有限公司430098428.793年以上资金紧张是

合计430098428.79///

(3).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用

(4).按预期信用损失一般模型计提坏账准备

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预期信整个存续期预期信坏账准备未来12个月预合计

用损失(未发生信用损失(已发生信期信用损失

用减值)用减值)

2025年1月1日余--215049214.32215049214.32

额

2025年1月1日余----

额在本期

--转入第二阶段----

--转入第三阶段----

--转回第二阶段----

--转回第一阶段----

本期计提----

本期转回----

本期转销----

本期核销----

其他变动----

2025年12月31日--215049214.32215049214.32

余额

156/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

对本期发生损失准备变动的应收股利账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(5).坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(6).本期实际核销的应收股利情况

□适用√不适用其中重要的应收股利核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用其他应收款

(1).按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）2233460450.756637226853.90

1年以内合计2233460450.756637226853.90

1至2年3098727900.793765034626.24

2至3年3594606833.318118238993.11

3年以上34854462846.6229920786609.06

减：坏账准备-2283920218.72-1893637377.70

合计41497337812.7546547649704.61

(2).按款项性质分类情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币款项性质期末账面余额期初账面余额

往来款42544862307.0746776192824.01

代收代付款296806215.48168577717.84

押金保证金、备用金794793178.511455948346.91

应收业务款17066711.6819865347.26

其他127729618.7320702846.29

减：坏账准备-2283920218.72-1893637377.70

157/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

合计41497337812.7546547649704.61

(3).坏账准备计提情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预期信整个存续期预期信坏账准备未来12个月预合计

用损失(未发生信用损失(已发生信期信用损失

用减值)用减值)

2025年1月1日余-177594092.641716043285.061893637377.70

额

2025年1月1日余----

额在本期

--转入第二阶段----

--转入第三阶段-158829.75-158829.75-

--转回第二阶段----

--转回第一阶段----

本期计提27838263.53-362494274.88390332538.41

本期转回--11607.4911607.49

本期转销38089.90--38089.90

本期核销----

其他变动----

2025年12月31日-205235436.522078684782.202283920218.72

余额

对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：

□适用√不适用

(4).坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：

□适用√不适用

(5).本期实际核销的其他应收款情况

□适用√不适用

其中重要的其他应收款核销情况：

□适用√不适用

其他应收款核销说明：

□适用√不适用

158/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

(6).按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占其他应收款项款期末余额坏账准备单位名称期末余额的性账龄合计数的比期末余额

(%)质例

1年以内、1-2金茂投资管理（天2741552514.986.26往来年、2-3年、3-津）有限公司款年以上

1年以内、1-2

北京祐泰通达房地1859462494.614.25往来年、2-3年、3-产开发有限公司款年以上

北京龙湖中佰置业1291942690.842.95往来3年以上-有限公司款

北京保利营房地产1291678217.522.95往来3年以上-开发有限公司款

深圳联新投资管理1291678217.512.95往来3年以上-有限公司款

合计8476314135.4619.36//-

(7).因资金集中管理而列报于其他应收款

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

10、存货

(1).存货分类

√适用□不适用

159/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

单位：元币种：人民币期末余额期初余额

项目存货跌价准备/合同履约成存货跌价准备/合同履约成账面余额账面价值账面余额账面价值本减值准备本减值准备

开发成本57992660223.041035690080.0356956970143.0176198234632.801215966998.8774982267633.93

开发产品34140077718.684553178151.2729586899567.4137974313347.003688704148.9234285609198.08

其他商品4877142.96-4877142.964968008.86-4968008.86及耗材

合计92137615084.685588868231.3086548746853.38114177515988.664904671147.79109272844840.87

(2).确认为存货的数据资源

□适用√不适用

(3).存货跌价准备及合同履约成本减值准备

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增加金额本期减少金额项目期初余额期末余额计提其他转回或转销其他

开发成本1215966998.87397924474.09--578201392.931035690080.03

开发产品3688704148.922464607281.38578201392.932178334671.96-4553178151.27

合计4904671147.792862531755.47578201392.932178334671.96578201392.935588868231.30

注：开发成本存货跌价准备本期其他减少，其中578201392.93元系开发成本完工转入开发产品。

本期转回或转销存货跌价准备的原因

√适用□不适用项目确定可变现净值的具体依据本期转回存货跌价准备的原因本期转销存货跌价准备的原因开发产品预计未来现金流净值与成本孰低价格上涨实现销售

160/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

项目确定可变现净值的具体依据本期转回存货跌价准备的原因本期转销存货跌价准备的原因可变现净值是依据该项目的估计总收入减去至完工时估计将要发生的开发成本价格上涨实现销售

成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额确定按组合计提存货跌价准备

□适用√不适用按组合计提存货跌价准备的计提标准

□适用√不适用

(4).存货期末余额含有的借款费用资本化金额及其计算标准和依据

√适用□不适用

存货中当期借款费用资本化金额为54222.58万元。

(5).合同履约成本本期摊销金额的说明

□适用√不适用

其他说明：

√适用□不适用

1)存货——开发成本

单位：元币种：人民币开工预计竣预计项目名称期初数期末数期末跌价准备时间工时间总投资

分钟寺桥西北侧地区回迁安置房项目2013年-113亿元8722088882.598977094477.73-

万泉寺村 B、C 地块棚户区改造项目 2016 年 2026 年 145.48 亿元 6844820555.61 7387053009.83 -

君礼家园2023年2026年49.28亿元4363737432.314694798380.39-

梧桐星宸2023年2026年44.97亿元3894151722.394216060664.43-

延庆下屯村棚改项目2019年2027年51.48亿元3013720593.573907298888.04-

梧桐雅苑2023年2026年46亿元3320088790.823591790329.52-

161/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

建国门外华侨村二期5号地2018年2027年56.19亿元2744812614.472881669761.06-

首开紫郡2021年2026年83.22亿元2372613022.522511159903.3531131398.78

平湖如院2021年2026年42.76亿元3629364058.621987475393.55217675393.55云洲郡（B/C) 2021 年 2025 年 60.60 亿元 1781567305.42 1938758928.37 -首开国风海岸项目2013年2027年84.04亿元1587448648.481595557108.28-

云启东方2023年2027年17.34亿元1422567682.591525543420.67243843420.67

时代上城2018年2025年65.12亿元1488176714.201488568231.83-

东港 H10 地块 2021 年 2026 年 19.12 亿元 1301152082.12 1339629176.07 89128523.16

密云区长安新村和南菜园新村旧城改建2016年2026年35.89亿元1159208005.411277728070.91-

廊安土2017-4地块2020年2026年15亿元1101200765.861101764304.99189940000.00

臻礼著2024年2026年12.21亿元843906009.74933055084.29-

时代紫芳（六区）2011年-40.63亿元915380885.29930186823.08-

首开·紫郡项目2020年2026年30.84亿元885461914.33898809738.99-

通州区宋庄镇保障房项目未开工-16.58亿元804534866.10804534866.10-

首开仙海龙湾2012年-40亿元558231955.38558231955.38-

呼家楼项目2026年2029年--446007649.06-

回龙观项目未开工--428279910.85427898438.25-

熙悦晴翠2021年2026年90.52亿元404243845.67404243845.6770476227.37

端礼著2022年2025年64.43亿元5223866542.48--

崔各庄奶西村项目（志茂嘉园）2022年2025年56.72亿元4994816145.94--

首开第五大道2021年2025年40.82亿元3790094645.79--

璞润嘉园2023年2025年40.83亿元2750381858.20--

其他---5852317176.052167741773.20193495116.50

小计---76198234632.8057992660223.041035690080.03

2)存货——开发产品

单位：元币种：人民币项目名称竣工时间期初数本期增加本期减少期末数期末跌价准备

熙悦晴翠-熙悦晴翠2024年4572645965.68-1334289213.143238356752.54524323973.36

盈瑞家园2023年2973162665.90-463012810.672510149855.23580445555.23

162/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

首开第五大道2025年-4093595039.252036754109.232056840930.02499337530.58

尚城家园2023年1804755096.86-3543143.311801211953.55-

PM202104190072/H10 地块

2024年1701103578.40-258181395.831442922182.5779167933.52

A 区（大连东港 H10 地块）

香开万里（商品房）2023年1721018162.20-16831985.99333795244.931370390931.28181699700.26

和锦薇棠2021年1372473829.51-48751391.691323722437.82190107254.08

首开紫郡2023年1630674422.5450047629.90377192699.581303529352.86187782668.01

湖尚逸品花园2024年2125277206.56-9577873.02815393835.831300305497.71278433173.57

首开紫樾花园2023年1267246054.772308079.82267475807.041002078327.55379847150.82云洲郡（B/C) 2025 年 1362829992.73 2178357.00 394627209.17 970381140.56 310294016.52香开万里（酒店）2025年-957858047.64-957858047.64-

首开国风海岸项目2019年949033310.37-5319658.80943713651.5723508205.26

璞润嘉园2025年-3521785088.282604499435.82917285652.46-

平湖如院2025年-1992447354.351242757327.57749690026.78164978338.47

中晟新城2019年743291964.66980690.3014776302.43729496352.53-

端礼著2025年-5578515261.404959583428.49618931832.91-

棠前如苑2023年613134991.81-14255487.96598879503.85-

熙悦观湖2022年582016080.26-40258508.53541757571.73-

晟品景园2020年447163801.64-10338097.06436825704.58102584425.97

安澜如院2024年667038391.22-255638631.03411399760.19166673005.15

蠡湖金茂府2019年111082411.841250241973.62957768007.88403556377.58-

杨柳郡2023年405241866.081156909.8932381271.21374017504.76-

首开香颂花园2023年592824638.286436277.86282834913.05316426003.0965691342.27

时代上城2020年356051824.543082811.6746566646.71312567989.50-

缇香郡2016年306469673.43--306469673.43-

时代紫芳-璞瑅2025年91244624.78340012868.98147733637.39283523856.37-

首开熙江玥庭2025年1039142407.79766554432.29272587975.50150030504.73

首开国风尚城2023年350026178.00-84945242.00265080936.0041079711.00

香开连天广场2020年261662523.412800493.574610170.60259852846.38-

太原国风榔樾、国风上官2022年317605127.14-70755883.27246849243.8782494039.26

163/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

云著2023年376503802.28-26090728.72111152812.29239260261.27-

金悦郡2022年330835903.05-102369598.01228466305.04-

和悦华锦2020年227156436.694475934.614484427.82227147943.4842756342.55

首开仙海龙湾2020年278023944.94282987.7252698012.67225608919.99-

首开·紫郡项目2022年330415337.56-40255451.3564798941.58225360944.63-

璀璨平江如苑2023年341723929.92-120499197.21221224732.71-

棠颂璟庐2020年217847764.23--217847764.23-

首开·领翔上郡2018年207936062.83-18765427.94189170634.8952770723.37

金茂府2023年222277212.20-9769830.8937236439.38175270941.93-

润雅苑2016年185273305.83-30541537.79154731768.042039084.82

首开·如院2021年205949495.00-58161934.00147787561.0018450852.01

首开·紫宸江湾2021年163462650.51-9072230.216792358.48147598061.822783085.86

缇香郡2021年145152083.14-5537193.55139614889.59-

九珑岸2022年1110215851.90-12965245.95964793678.98132456926.9784181525.01

乐活小镇2021年169503826.35-37720932.00131782894.3515817796.96

国樾天晟府2022年130099809.26--130099809.26-

白云天奕2020年122872729.76--122872729.76-

熙悦丽博2024年362436206.76142034.37244944936.70117633304.43-

紫雲府2023年137985224.544656911.6134643325.77107998810.38-

景粼原著2019年170241969.78-66727560.15103514409.6329625551.26

天青里合院2021年155052599.70-52002319.99103050279.71-

首开铂郡2017年40208238.7262701211.81257745.12102651705.419568751.41崔各庄奶西村项目（志茂

2025年-5379304266.535276660985.53102643281.00-

嘉园）

中环云樾2023年454152477.04-40938824.46313022206.53100191446.05-

毓润嘉园2022年113492602.86-14837556.2998655046.57-

中寰花园2020年90227543.22-1184483.3189043059.9129122967.54

香悦嘉园2023年173727534.982507252.0793667031.7582567755.3019387537.38

丰茂悦园2021年83372500.25-4976232.6778396267.5825896030.57

福州端礼著2024年279599718.14380150406.19584378742.4075371381.93-

164/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

和悦华玺2021年73180224.23-2193969.8570986254.38-

望京 A4 区 2001 年 68273439.90 - - 68273439.90 21930639.90

花满庭2024年83160216.92838968.7616745831.0267253354.66-

其他-3598878321.9031824042.412181817403.841448884960.47190368734.57

小计-37974313347.0024543971136.8128378206765.1334140077718.684553178151.27

3)存货——出租开发产品

单位：元币种：人民币项目名称期初数本期增加本期减少期末数

智汇广场319280337.63218444553.1316590068.87521134821.89

华鼎世家25497568.31-845293.2824652275.03

曙光乙区会所23610823.75-1180541.1922430282.56

回七期经适房10388656.26-26719.1210361937.14

回迁区底商-1-1-399341623.91-353536.098988087.82

惠润园及惠生园7027765.72-221279.936806485.79

小计395146775.58218444553.1319217438.48594373890.23

11、持有待售资产

□适用√不适用

12、一年内到期的非流动资产

□适用√不适用一年内到期的债权投资

□适用√不适用

165/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

一年内到期的其他债权投资

□适用√不适用

13、其他流动资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

预缴土地增值税1450130244.311939623803.96

进项税额1246761661.831277358093.52

多缴或预缴的增值税额1157905854.241510311609.17

合同取得成本240213065.97362134898.89

预缴所得税72468084.53305473779.52

预缴其他税费33320781.7334212981.26

预付保险费、维护费、修缮费等1102905.53947988.58

其他1758835.159152409.35

合计4203661433.295439215564.25

14、债权投资

(1).债权投资情况

□适用√不适用债权投资减值准备本期变动情况

□适用√不适用

(2).期末重要的债权投资

□适用√不适用

(3).减值准备计提情况

□适用√不适用

对本期发生损失准备变动的债权投资账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据

□适用√不适用

(4).本期实际的核销债权投资情况

□适用√不适用其中重要的债权投资情况核销情况

□适用√不适用

债权投资的核销说明：

□适用√不适用

166/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

其他说明：

□适用√不适用

15、其他债权投资

(1).其他债权投资情况

□适用√不适用其他债权投资减值准备本期变动情况

□适用√不适用

(2).期末重要的其他债权投资

□适用√不适用

(3).减值准备计提情况

□适用√不适用

对本期发生损失准备变动的其他债权投资账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据

□适用√不适用

(4).本期实际核销的其他债权投资情况

□适用√不适用其中重要的其他债权投资情况核销情况

□适用√不适用

其他债权投资的核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

16、长期应收款

(1).长期应收款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额折现项目坏账坏账率区账面余额账面价值账面余额账面价值准备准备间

往来款1901004400.06-1901004400.062204840410.73-2204840410.73-

合计1901004400.06-1901004400.062204840410.73-2204840410.73/

167/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

(2).按坏账计提方法分类披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别账面账面比例金计提比例比例金计提比例金额价值金额价值

(%)额(%)(%)额(%)

按组合计提坏账1901004400.06100--1901004400.062204840410.73100--2204840410.73准备

合计1901004400.06/-/1901004400.062204840410.73/-/2204840410.73

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）

按组合计提坏账准备1901004400.06--

合计1901004400.06--按组合计提坏账准备的说明

□适用√不适用

168/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

(3).按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

对本期发生损失准备变动的长期应收款账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据

□适用√不适用

(4).坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(5).本期实际核销的长期应收款情况

□适用√不适用其中重要的长期应收款核销情况

□适用√不适用

长期应收款核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

169/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

17、长期股权投资

(1).长期股权投资情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增减变动期初期末减值准其他综其他计提被投资单位余额（账面价权益法下确认的投宣告发放现金股余额（账面价备期末追加投资减少投资合收益权益减值其他值）资损益利或利润值）余额调整变动准备

一、合营企业

北京住总首开置业有限公司677785830.13--20218.48-----677806048.61-

北京润和信通房地产开发有限公司567935073.09---34759206.51-----533175866.58-

北京首开野村不动产管理有限公司40739916.71--8260110.77--6882525.12--42117502.36-

北京俊泰房地产开发有限公司21733594.82---73756.92-----21659837.90-

北京首开美驰房地产开发有限公司---4480202.62-----4480202.62-

小计1308194414.75---22072431.56--6882525.12--1279239458.07-

二、联营企业

常熟虞茂置业有限公司3443857239.89---300394931.30-----3143462308.59-

北京和信兴泰房地产开发有限公司1947613687.60---46163949.72-----1901449737.88-

北京首开旭泰房地产开发有限责任公1414185366.98---14825729.15-----1399359637.83-司

北京和信金泰房地产开发有限公司1428612387.32---35508263.73-----1393104123.59-

开茂置业（杭州）有限公司1025977552.09--5249628.06-----1031227180.15-

苏州隆泰置业有限公司1020562081.99--855784.34--14700000.00--1006717866.33-

北京知泰房地产开发有限责任公司1004846736.54--45966.52-----1004892703.06-

福州中泰投资有限公司999029279.84--451977.64-----999481257.48-

北京怡和置业有限公司876899912.01--48264671.04--660000.00--924504583.05-

北京怡城置业有限公司859880750.96--410558.03-----860291308.99-

北京首开龙湖盈泰置业有限公司959767811.07---110812625.60-----848955185.47-

藏山新融壹号城市发展股权投资基金815594536.30---3481706.47-----812112829.83-（天津）合伙企业（有限合伙）

北京朗泰房地产开发有限公司746779588.24--8124.51-----746787712.75-

北京中海盈璟房地产开发有限公司488622057.49--125280179.95-----613902237.44-

北京碧和信泰置业有限公司613273428.30---10948304.55-----602325123.75-

厦门沧珩实业有限公司565324876.23--2013848.55-----567338724.78-

北京和信丰泰置业有限公司546567527.15--19926958.75-----566494485.90-

台州兆裕恒企业管理有限公司559082682.81---34632106.68-----524450576.13-

杭州浙行企业管理有限公司507120180.98--1610148.06-----508730329.04-

北京卓华房地产开发有限公司484611562.74---8716340.12-----475895222.62-

北京诺德兴泰置业有限公司-475094650.00--1900264.99-----473194385.01-

170/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

广州市君庭房地产有限公司437279045.59---12960281.34-----424318764.25-

苏州首龙置业有限公司449606942.35---26362350.60-----423244591.75-

上海众承房地产开发有限公司371777737.19--4776857.75-----376554594.94-

北京怡畅置业有限公司355125724.19---7032045.48-----348093678.71-

南京嘉泰筑茂置业有限公司253478121.71--87062692.90-----340540814.61-

台州环茂置业有限公司370202786.74---44968443.00-----325234343.74-

北京城志置业有限公司390125631.58---79894748.29-----310230883.29-

北京兴和航泰置业有限公司285985715.66--1115392.48-----287101108.14-

北京和信仁泰置业有限公司284563668.72--195257.63-----284758926.35-

北京首开万科置业有限公司264025159.42---738760.55-----263286398.87-

苏州安茂置业有限公司235612338.83--5145091.91-----240757430.74-

无锡润泰置业有限公司253645634.01---34749312.99-----218896321.02-

福建省大广汽车城发展有限公司201933739.90---1206954.55-----200726785.35-

北京金旭开泰房地产开发有限公司474325491.13-206000000.00-98000.56--74710688.73--193516801.84-

常熟耀泰房地产有限公司180046137.88---1339782.53-----178706355.35-

北京腾泰亿远置业有限公司195523269.94---37744390.00-----157778879.94-

北京首城置业有限公司303626333.82---150837141.18-----152789192.64-

北京祥晟辉年置业有限公司151782994.84--21140.71-----151804135.55-

北京金良兴业房地产开发有限公司144801759.48---312902.64-----144488856.84-

北京首开万科和泰置业有限公司134358998.71--1205993.07-----135564991.78-

北京祥之源置业有限公司118050628.31--16299885.81-----134350514.12-

北京厚泰房地产开发有限公司118166297.15--9039524.98-----127205822.13-

国奥投资发展有限公司39565920.9829793508.00137624819.5976640392.63----107831311.58116206313.60-

厦门莹泰置业有限公司154307848.26---34485951.10-----119821897.16-

台州兆汇禾企业管理有限公司115993202.03--2046253.67--5786175.00--112253280.70-

北京祥鼎置业有限公司118099456.94---8792100.79-----109307356.15-

厦门兆淳置业有限公司110099161.10---17276871.25-----92822289.85-

北京尚泰信华房地产开发有限公司91314086.70---87478.68-----91226608.02-

成都辰启置业有限公司84224872.59---606049.39-----83618823.20-

厦门琸泰置业有限公司70664141.15--1753221.86-----72417363.01-

北京国家速滑馆经营有限责任公司77820948.31---15568821.58-----62252126.73-

北京城安辉泰置业有限公司61444825.99---5586840.88-----55857985.11-

宁波金郡房地产信息咨询有限公司48770314.26--2924263.18-----51694577.44-

北京金谷创信置业有限责任公司41353732.37--11321.89-----41365054.26-

北京金开连泰房地产开发有限公司630387426.33-560000025.00-29120491.14-----41266910.19-

天津海景实业有限公司81700484.78---42572448.36-----39128036.42-

北京中开盈泰房地产开发有限公司36583076.02--2104454.02-----38687530.04-

北京毓锦置业有限公司29546491.28--26039.52-----29572530.80-

成都辰华置业有限公司30621880.84---1450506.02-----29171374.82-

成都龙湖锦祥置业有限公司26720684.63---1927.74-----26718756.89-

南京筑浦振业房地产开发有限公司23432217.71--253722.58-----23685940.29-

苏州侨仁置业有限公司94966459.85-66000000.00-6293157.40-----22673302.45-

171/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

北京龙万华开房地产开发有限公司26784820.92---4825019.82-----21959801.10-

北京万城永辉置业有限公司36766313.73---16882105.94-----19884207.79-

武汉首茂城置业有限公司98048721.39---79105744.38-----18942977.01-

北京祐泰通达房地产开发有限公司57395219.19---44072708.00-----13322511.19-

首开文投（北京）文化科技有限公司12014902.71---1252036.58--420000.00--10342866.13-

北京昌信硕泰置业有限公司36145181.18---26151668.86-----9993512.32-

芜湖首开高和投资管理有限公司5013867.61---2698.84-----5011168.77-

北京首开方庄物业服务有限公司3525873.67---141254.07-----3384619.60-

苏州屿秀房地产开发有限公司65050135.71-59085038.27-3385544.24-----2579553.20-

首开文投新华（北京）文化发展有限公4639366.94---3565346.97-----1074019.97-司

北京首开万科物业服务有限公司2786544.52---2410572.72-----375971.80-

北京滨湖恒兴房地产开发有限公司-----------

北京远和置业有限公司3729906.29---3729906.29-------

北京骏泰置业有限公司-46000000.0046000000.00--------北京首开丝路企业管理中心（有限合436964.56---7408.32-----429556.24--伙）

北京万龙华开房地产开发有限公司-----------

北京潭柘兴业房地产开发有限公司-----------

北京永安广盈置业有限公司-----------

北京首开新禾运营管理有限公司-----------

北京辉广企业管理有限公司-----------

北京友泰房地产开发有限公司----------

北京开创金润置业有限公司-----------

北京房地钧洋房地产开发有限公司-----------

北京首开寸草养老服务有限公司-----------

深圳市熙梁投资发展有限公司-----------

常州悦府房地产开发有限公司-----------

厦门跃泰置业有限公司-----------

厦门煊泰置业有限公司-----------

武汉明泰置业有限公司-----------

福州中泓盛实业有限公司-----------

小计28602208454.22550888158.001074709882.86-898264643.34--96276863.73-107401755.3427191246977.63-

合计29910402868.97550888158.001074709882.86-920337074.90--103159388.85-107401755.3428470486435.70-

注1：北京友泰房地产开发有限公司、常州悦府房地产开发有限公司、北京滨湖恒兴房地产开发有限公司、北京潭柘兴业房地产开发有限公司、北

京房地钧洋房地产开发有限公司、北京首开寸草养老服务有限公司、深圳市熙梁投资发展有限公司、武汉明泰置业有限公司、福州中泓盛实业有限公

司、厦门跃泰置业有限公司、厦门煊泰置业有限公司，北京远和置业有限公司对被投资单位净投资的长期股权投资账面价值已冲减至零注2：北京城安辉泰置业有限公司、北京首开美驰房地产开发有限公司、北京万龙华开房地产开发有限公司、北京永安广盈置业有限公司、北京首

开新禾运营管理有限公司、北京辉广企业管理有限公司、北京开创金润置业有限公司和北京骏泰置业有限公司截至期末尚未实际出资

172/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

(2).长期股权投资的减值测试情况

□适用√不适用

18、其他权益工具投资

(1).其他权益工具投资情况

□适用√不适用

(2).本期存在终止确认的情况说明

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

19、其他非流动金融资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

非上市权益工具投资1522532652.991928754376.77

合计1522532652.991928754376.77

其他说明：

□适用√不适用

20、投资性房地产

投资性房地产计量模式

(1).采用成本计量模式的投资性房地产

单位：元币种：人民币

项目房屋、建筑物合计

一、账面原值

1.期初余额9901663828.149901663828.14

2.本期增加金额63944900.2363944900.23

（1）外购5099415.525099415.52

（2）存货\在建工程转入58845484.7158845484.71

3.本期减少金额392393273.78392393273.78

（1）处置330045834.39330045834.39

（2）其他转出62347439.3962347439.39

4.期末余额9573215454.599573215454.59

二、累计折旧和累计摊销

1.期初余额1109562134.201109562134.20

2.本期增加金额261688397.50261688397.50

（1）计提或摊销261688397.50261688397.50

3.本期减少金额66236191.2466236191.24

（1）处置62265460.4462265460.44

173/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

（2）其他转出3970730.803970730.80

4.期末余额1305014340.461305014340.46

三、减值准备

1.期初余额3016894.043016894.04

2.本期增加金额--

3、本期减少金额--

4.期末余额3016894.043016894.04

四、账面价值

1.期末账面价值8265184220.098265184220.09

2.期初账面价值8789084799.908789084799.90

(2).未办妥产权证书的投资性房地产情况

□适用√不适用

(3).采用成本计量模式的投资性房地产的减值测试情况

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

21、固定资产

项目列示

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用固定资产

(1).固定资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目房屋及建筑物机器设备运输工具其他设备合计

一、账面原值：

1.期初余额3278183791.9563557243.0830616739.95171401905.263543759680.24

2.本期增加金额22766387.7641880.47146575.294078075.3927032918.91

（1）购置22766387.7641880.47146575.294078075.3927032918.91

3.本期减少金额67815359.0873523.122959239.398261953.6079110075.19

（1）处置或报废67815359.0873523.122959239.398261953.6079110075.19

4.期末余额3233134820.6363525600.4327804075.85167218027.053491682523.96

二、累计折旧

1.期初余额926287817.7334688000.6426768075.99124518845.881112262740.24

2.本期增加金额85294413.183036744.24888804.3616699106.59105919068.37

（1）计提85294413.183036744.24888804.3616699106.59105919068.37

3.本期减少金额12285982.9169846.962840833.717838445.3223035108.90

（1）处置或报废12285982.9169846.962840833.717838445.3223035108.90

4.期末余额999296248.0037654897.9224816046.64133379507.151195146699.71

174/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

三、减值准备

1.期初余额8578612.39566865.37--9145477.76

2.本期增加金额-----

3.本期减少金额-----

4.期末余额8578612.39566865.37--9145477.76

四、账面价值

1.期末账面价值2225259960.2425303837.142988029.2133838519.902287390346.49

2.期初账面价值2343317361.8328302377.073848663.9646883059.382422351462.24

(2).暂时闲置的固定资产情况

□适用√不适用

(3).通过经营租赁租出的固定资产

□适用√不适用

(4).未办妥产权证书的固定资产情况

□适用√不适用

(5).固定资产的减值测试情况

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用固定资产清理

□适用√不适用

22、在建工程

项目列示

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用在建工程

(1).在建工程情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目账面价账面余额减值准备账面余额减值准备账面价值值

装修改造工程---14596373.72-14596373.72

合计---14596373.72-14596373.72

175/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

(2).重要在建工程项目本期变动情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

本期其工程累计投利息资其中：本本期利项目名期初本期增加金转入投资性房期末工程资金预算数他减少入占预算比本化累期利息资息资本称余额额地产余额进度来源

金额例(%)计金额本化金额化率(%)

装修改23046865.7814596373.726517066.4421113440.16--91.61100%---自有造工程资金

合计23046865.7814596373.726517066.4421113440.16--//--//

(3).本期计提在建工程减值准备情况

□适用√不适用

(4).在建工程的减值测试情况

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用工程物资

(1).工程物资情况

□适用√不适用

23、生产性生物资产

(1).采用成本计量模式的生产性生物资产

□适用√不适用

176/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

(2).采用成本计量模式的生产性生物资产的减值测试情况

□适用√不适用

(3).采用公允价值计量模式的生产性生物资产

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

24、油气资产

(1).油气资产情况

□适用√不适用

(2).油气资产的减值测试情况

□适用√不适用

25、使用权资产

(1).使用权资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目房屋及建筑物土地合计

一、账面原值

1.期初余额752091632.281091552.00753183184.28

2.本期增加金额18089076.35-18089076.35

1)租入18089076.35-18089076.35

3.本期减少金额109344725.531091552.00110436277.53

1)处置109344725.531091552.00110436277.53

4.期末余额660835983.10-660835983.10

二、累计折旧

1.期初余额330834304.78545776.00331380080.78

2.本期增加金额112348136.12545776.00112893912.12

（1）计提112348136.12545776.00112893912.12

3.本期减少金额97711056.381091552.0098802608.38

（1）处置97711056.381091552.0098802608.38

4.期末余额345471384.52-345471384.52

三、减值准备

1.期初余额---

2.本期增加金额---

3.本期减少金额---

4.期末余额---

四、账面价值

1.期末账面价值315364598.58-315364598.58

177/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

2.期初账面价值421257327.50545776.00421803103.50

(2).使用权资产的减值测试情况

□适用√不适用

26、无形资产

(1).无形资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目土地使用权软件合计

一、账面原值

1.期初余额18785694.3617575472.2836361166.64

2.本期增加金额-86964.6086964.60

（1）购置-86964.6086964.60

3.本期减少金额-3095402.913095402.91

（1）处置-3095402.913095402.91

4.期末余额18785694.3614567033.9733352728.33

二、累计摊销

1.期初余额6922966.4614817981.3221740947.78

2.本期增加金额412361.98634864.561047226.54

（1）计提412361.98634864.561047226.54

3.本期减少金额-3095402.913095402.91

（1）处置-3095402.913095402.91

4.期末余额7335328.4412357442.9719692771.41

三、减值准备

1.期初余额---

2.本期增加金额---

3.本期减少金额---

4.期末余额---

四、账面价值

1.期末账面价值11450365.922209591.0013659956.92

2.期初账面价值11862727.902757490.9614620218.86

(2).确认为无形资产的数据资源

□适用√不适用

(3).未办妥产权证书的土地使用权情况

□适用√不适用

178/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

(4).无形资产的减值测试情况

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

27、商誉

(1).商誉账面原值

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增加本期减少被投资单位名称或形成商誉的期初余额期末余额事项企业合并形成的处置

广州市湖品房地产有限公司9181088.60--9181088.60

兴茂置业（杭州）有限公司8714022.17--8714022.17

福州融城房地产开发有限公司444064.63--444064.63

苏州茂泰置业有限公司281494.41--281494.41

合计18620669.81--18620669.81

(2).商誉减值准备

□适用√不适用

(3).商誉所在资产组或资产组组合的相关信息

□适用√不适用资产组或资产组组合发生变化

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

(4).可收回金额的具体确定方法可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定

□适用√不适用可收回金额按预计未来现金流量的现值确定

□适用√不适用前述信息与以前年度减值测试采用的信息或外部信息明显不一致的差异原因

□适用√不适用公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的差异原因

□适用√不适用

179/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

(5).业绩承诺及对应商誉减值情况形成商誉时存在业绩承诺且报告期或报告期上一期间处于业绩承诺期内

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

28、长期待摊费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加金额本期摊销金额其他减少金额期末余额

装修、修理费255355251.3213114936.2468157374.734833432.59195479380.24

临时建筑、设施28600543.85121833.9417775018.026370975.884576383.89

其他5546590.70165165.673517303.142194453.23

合计289502385.8713401935.8589449695.8911204408.47202250217.36

其他说明：

注1：北京东银燕华置业有限公司将售楼处成本按合同约定金额计入长期待摊费用，鉴于实际结算金额与合同金额存在差异，现按实际结算金额对长期待摊费用的余额进行调整，故在25年做其他减少6370975.88元

注2：海南民生长流油气储运有限公司租赁海口市滨海大道189号比华利山庄独立别墅11

栋和23栋用于办公，期间发生的装修费用计入相关长期待摊费用，2025年因更换办公地址退租，故将账面长期待摊余额做其他减少1613870.73元一次性摊销注3：北京惠信云锦商业管理有限公司因暂估入账比实际多计长期待摊费用，故在25年做其他减少3219561.86元

29、递延所得税资产/递延所得税负债

(1).未经抵销的递延所得税资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目可抵扣暂时性差递延所得税可抵扣暂时性差递延所得税异资产异资产

应付未付款项2591829805.60647957451.422716182341.29679045585.33

预收款项预计利润2258850409.89564712602.473330196705.04832549176.30

可弥补亏损1184146126.95296036531.741200654859.13300163714.78

完工清算成本差异510100343.16127525085.79732588754.66183147188.65

坏账准备189265566.8647316391.73147709485.7236927371.44

存货跌价准备843168773.12210792193.30426302224.17106575556.04

三项期间费用64689318.4616172329.62125985746.6631496436.67

长期待摊费用摊销8057558.522014389.632881714.69720428.68

租赁负债697126813.39174281703.35463334597.91115833649.46

其他50333131.0812583282.7828288187.537072046.89

合计8397567847.032099391961.839174124616.802293531154.24

180/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

(2).未经抵销的递延所得税负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目应纳税暂时性差递延所得税应纳税暂时性差递延所得税异负债异负债

存货税会差异238233354.9359558338.73541966936.91135491734.23

折旧税会差异--124201.3831050.35

固定资产原值税会差异67677363.3616919340.8870122553.1617530638.32

合同取得成本163609795.9240902448.9992557526.2723139381.56

使用权资产605797349.77151449337.44403875362.31100968840.60

视同处置联营企业收益105084920.0026271230.00105084920.0026271230.00

预缴土增税279649250.7469912312.68324905417.6281226354.40

其他129008550.9632252137.74129094501.3332273625.33

合计1589060585.68397265146.461667731418.98416932854.79

(3).以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额递延所得税资递延所得税资项目抵销后递延所得税抵销后递延所得税产和负债互抵产和负债互抵资产或负债余额资产或负债余额金额金额

递延所得税资产196676697.061902715264.77186856958.462106674195.78

递延所得税负债196676697.06200588449.40186856958.46230075896.33

(4).未确认递延所得税资产明细

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

可抵扣暂时性差异12688013054.5510951995418.16

可抵扣亏损20936409540.7518582860750.30

合计33624422595.3029534856168.46

(5).未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期

√适用□不适用

单位：元币种：人民币年份期末金额期初金额备注

2025年-1618854756.96-

2026年2320705648.782389316274.82-

2027年1557222876.711755380097.83-

2028年5120732927.195176666740.62-

2029年6972038855.957642642880.07-

2030年4965709232.12--

合计20936409540.7518582860750.30/

181/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

其他说明：

□适用√不适用

30、其他非流动资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

固定资产预付款508145717.64-508145717.64286976244.86-286976244.86

曙光花园车位144297460.27133229888.0911067572.18144747666.63133229888.0911517778.54

土地售出款492521400.00-492521400.00---

合计1144964577.91133229888.091011734689.82431723911.49133229888.09298494023.40

31、所有权或使用权受限资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末期初项目账面余额账面价值受限类型受限情况账面余额账面价值受限类型受限情况详见本财务报表附详见本财务报表附

货币资金742352069.40742352069.40其他注之现金流量表补631342312.27631342312.27其他注之现金流量表补充资料的说明充资料的说明

存货13451631792.5312371876206.72抵押贷款抵押21742466965.5021714486165.25抵押贷款抵押

应收账款489861.51489861.51质押贷款质押6781869.954950930.57质押贷款质押

固定资产1291513062.15974231942.93抵押贷款抵押907570303.47780137802.71抵押贷款抵押

长期股权投资286040000.00286040000.00质押股权质押286040000.00286040000.00质押股权质押

投资性房地产3964241201.452996911229.74抵押贷款抵押4015977895.273140992363.11抵押贷款抵押

合计19736267987.0417371901310.30//27590179346.4626557949573.91//

182/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

32、短期借款

(1).短期借款分类

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

信用借款59023611.1159009166.67

合计59023611.1159009166.67

(2).已逾期未偿还的短期借款情况

□适用√不适用

其中重要的已逾期未偿还的短期借款情况如下：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

33、交易性金融负债

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

34、衍生金融负债

□适用√不适用

35、应付票据

(1).应付票据列示

□适用√不适用

36、应付账款

(1).应付账款列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

货款、工程款7373682527.868277116267.69

销售代理及服务费460861076.08398929108.73

其他136341889.9213081068.36

合计7970885493.868689126444.78

183/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

(2).账龄超过1年或逾期的重要应付账款

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

37、预收款项

(1).预收款项列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

物业租金86987976.3568323923.27

合计86987976.3568323923.27

(2).账龄超过1年的重要预收款项

□适用√不适用

(3).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

38、合同负债

(1).合同负债情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

售房款12178853658.1227777490834.32

预收委托管理费1839243100.00-

工程装修款10334125.9230754356.62

酒店预收款5847787.407370068.32

其他38932597.014018402.81

合计14073211268.4527819633662.07

(2).账龄超过1年的重要合同负债

□适用√不适用

(3).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因

□适用√不适用

其他说明：

√适用□不适用重要预售房产收款情况

单位：元币种：人民币

184/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

项目名称期末数期初数预计竣工时间预售比例（%）

梧桐星宸3066378506.552177703330.392026/3/3062.99

君礼家园2629168294.501924764882.572026/3/1658.35

梧桐雅苑2241074905.011484838673.582026/3/1345.58

小计7936621706.065587306886.54--

39、应付职工薪酬

(1).应付职工薪酬列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

一、短期薪酬34324341.11780371590.77782095727.4132600204.47

二、离职后福利-设定提存计2104319.8384101339.2383804144.982401514.08划

三、辞退福利268544.7631062547.0326838875.594492216.20

四、一年内到期的其他福利----

合计36697205.70895535477.03892738747.9839493934.75

(2).短期薪酬列示

√适用□不适用

单位：元币种:人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

一、工资、奖金、津贴和19637613.91483945713.82484468773.6119114554.12补贴

二、职工福利费43253.5333461677.4233493305.9511625.00

三、社会保险费3917711.8556835696.7456820156.193933252.40

其中：医疗保险费及生育3902294.6443717782.1943719992.113900084.72保险

工伤保险费15363.211695795.121677990.6533167.68

补充医疗保险54.0011394769.4311394823.43-

其他-27350.0027350.00-

四、住房公积金900975.8856629590.2657418719.26111846.88

五、工会经费和职工教育5341048.648561755.918374268.255528536.30经费

六、短期带薪缺勤4483737.30140937156.62141520504.153900389.77

合计34324341.11780371590.77782095727.4132600204.47

(3).设定提存计划列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

1、基本养老保险1499957.5174316718.7373904345.101912331.14

2、失业保险费187132.832248221.912246356.19188998.55

3、企业年金缴费417229.497536398.597653443.69300184.39

合计2104319.8384101339.2383804144.982401514.08

185/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

其他说明：

□适用√不适用

40、应交税费

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

增值税353590512.62146794400.18

企业所得税444972750.39337871759.64

个人所得税18139243.3023612630.63

城市维护建设税8006385.058286094.50

土地增值税673222040.96356844788.27

教育费附加及地方教育附加6480551.037359594.67

土地使用税2532268.163324115.50

房产税6229594.766626470.31

其他2731618.216788297.98

合计1515904964.48897508151.68

41、其他应付款

(1).项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

应付股利51354000.002544000.00

其他应付款17279740513.6618510017388.07

合计17331094513.6618512561388.07

其他说明：

□适用√不适用

(2).应付利息分类列示

□适用√不适用

逾期的重要应付利息：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

(3).应付股利分类列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

186/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

普通股股利51354000.002544000.00

合计51354000.002544000.00

(4).其他应付款按款项性质列示其他应付款

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

资金往来款15449739370.5516395325012.58

购房订金771354273.521056126583.25

押金保证金425569374.78452124456.02

代收代付款399280276.33287961623.28

其他233797218.48318479712.94

合计17279740513.6618510017388.07账龄超过1年或逾期的重要其他应付款

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

42、持有待售负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

应付账款-213700.00

预计负债-596021.37

应交税费-213.84

其他应付款-109312.76

合计-919247.97

43、1年内到期的非流动负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

1年内到期的长期借款2360111307.177934643360.33

1年内到期的应付债券15772797781.106426506200.65

1年内到期的长期应付款4126548437.502064050625.00

1年内到期的租赁负债132518653.0998096543.49

合计22391976178.8616523296729.47

44、其他流动负债

其他流动负债情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

187/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

项目期末余额期初余额

预提工程成本653353140.14988274897.23

预提项目土地增值税1528109370.752059893095.84

待转销项税1046564685.762501417040.70

预计补偿款134540896.68134665696.68

预提费用（展销费、推广费、维护费等）211904163.30223324718.36

合计3574472256.635907575448.81

短期应付债券的增减变动：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

45、长期借款

(1).长期借款分类

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

质押借款3537553286.831746534833.32

抵押借款4152932962.1010697551626.55

保证借款12218499764.3521237222816.60

信用借款5777666152.426589520185.20

减：一年内到期的长期借款-2360111307.17-7934643360.33

合计23326540858.5332336186101.34

其他说明：

□适用√不适用

46、应付债券

(1).应付债券

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

2024年度第三期中期票据（24 首开MTN003）26亿 2597569489.03 2595394815.04

2023年公司债券第一期（23首股01）25亿2499511115.462496043672.45

2022年公司债券第一期（22首股01）23.2亿2320838276.762319135542.86

2024年度第一期中期票据（24 首开MTN001）20亿 1998461805.47 1996779798.63

2024年度第二期中期票据（24 首开MTN002）20亿 1998375406.57 1996708714.80

2025年度第一期资产支持票据（25 首开 CMBN）19.3亿 1922877395.33 -

2022年公司债券第三期（22首股03）16.8亿1681477487.671679067861.372023年度第四期中期票据（23 首开MTN004)15亿 1499682328.31 1498499505.852023年度第三期中期票据（23 首开MTN003)15亿 1499655244.27 1498331668.69

2022年公司债券第四期（22首股04）22亿1499000000.002198316569.06

2023年度第八期中期票据（23 首开MTN008）15亿 1498824806.56 1497618181.36

188/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

2024年度第五期中期票据（24 首开MTN005B）15亿 1495779472.33 1494543526.852022年度第三期中期票据（首开MTN003)15亿 1488827096.08 1499773854.012023年度第六期中期票据（23 首开MTN006)14亿 1399567811.22 1398467049.842022年度第二期中期票据（首开MTN002)25.5亿 1324228701.37 2549682688.64

2024年度第七期中期票据（24 首开MTN007A）13 亿 1299138229.05 1298065603.84

2024年度第六期中期票据（24 首开MTN006）13亿 1298258858.91 1297196830.142022年度第五期中期票据（首开MTN005)12.8亿 1275065022.19 1279304132.812023年度第五期中期票据（23 首开MTN005)12亿 1199725102.41 1198793487.89

2025年公司债券第三期（25首股03）12亿1197689809.32-

2025年度第三期中期票据（25 首开MTN003B）11.7亿 1167945534.25 -

2023年公司债券第二期（23首股03）11亿1099703147.401098240067.40

2024年度第四期中期票据（24 首开MTN004）10亿 999699671.32 998913527.67

2025年第五期中期票据（25 首开MTN005A）10 亿 998725924.38 -

2025年度第二期资产支持票据（25 首开 CMBN）9亿 897611202.74 -

2025年公司债券第一期（25首股01）8.15亿813697563.28-

2025年第六期中期票据（25 首开MTN006A）8亿 798846760.00 -

2025年度第二期中期票据（25 首开MTN002B）8亿 798616712.33 -

2025年第六期中期票据（25 首开MTN006B）8亿 798211760.00 -

2025年公司债券第七期（25首股07）8亿798201847.67-

2025年公司债券第八期（25首股08）8亿798139445.48-

2022年度第一期定向债务融资工具（22 首开 PPN001）7.5 749154810.48 749757989.44

亿

2025年公司债券第四期（25首股04）7.05亿703617285.21-

2025年公司债券第六期（25首股06）7.01亿699567267.67-

2025年度第一期中期票据（25 首开MTN001B）6亿 598981315.89 -

2025年公司债券第九期（25首股09）6亿598571713.97-

2025年公司债券第二期（25首股02）6亿598298567.66-

2022年公司债券第二期（22首股02）20亿584695738.351999110649.76

2025年度第二期中期票据（25 首开MTN002A）5亿 499549232.88 -

2024年度第五期中期票据（24 首开MTN005A）5亿 499377990.13 498976888.49

2025年第四期中期票据（25 首开MTN004A）5亿 499362962.19 -

2024年度第七期中期票据（24 首开MTN007B）5亿 499255485.48 498853671.78

2025年第五期中期票据（25 首开MTN005B）5亿 498967179.18 -

2025年第四期中期票据（25 首开MTN004B）5亿 498959110.14 -

2025年度第三期中期票据（25 首开MTN003A）4.3 亿 429551552.88 -

2025年度第一期中期票据（25 首开MTN001A）4亿 399648487.67 -2022年度第四期中期票据（首开MTN004)17.2亿 180000000.00 1719707542.79

2021年公司债券第一期（21首股01）34.2亿-3420734461.44

2021年度第三期定向债务融资工具（21 首开 PPN003）32 亿 - 3207989314.80

2022年度第一期资产支持票据（22 首开 CMBN）25亿 - 2378528401.452023年度第一期中期票据（23 首开MTN001)21亿 - 2097313829.192023年度第二期中期票据（23 首开MTN002)20亿 - 1997396354.52

2023年公司债券第一期（23首股02）14亿-1400525150.88

2023年度第七期中期票据（23 首开MTN007）12亿 - 1198289385.20

2021年度第五期中期票据（21 首开MTN005）27亿 - 1114000000.002022年度第一期中期票据（22 首开MTN001)10亿 - 999882044.73

2022年度第二期定向债务融资工具（22 首开 PPN002）10 亿 - 999612039.50

2022年公司债券第五期（22首股05）8亿-799098814.24

合计51501511726.9458968653637.41

189/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

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(2).应付债券的具体情况：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）

√适用□不适用

单位：元币种：人民币债券面值（票面利率发行债券发行期初本期本期期末是否按面值计提利息溢折价摊销名称元）（%）日期期限金额余额发行偿还余额违约

2024年度第三期中期票据（24首开1003.502024-3-253+2年2600000000.002665701664.35-90999999.99-2174673.9991000000.002667876338.33否MTN003）26亿

2023年公司债券第

一期（23首股01）1005.002023-2-213+2年2500000000.002603920384.79-125000000.01-3467443.01125000000.002607387827.81否

25亿

2022年公司债券第

一期（22首股01）1003.302022-4-213+2年2320000000.002377551236.021060000000.0078359430.14-1702733.901143288000.002374325400.06否

23.2亿

2024年度第一期中期票据（24首开1003.572024-1-123+2年2000000000.002066223634.25-71400000.00-1682006.8471400000.002067905641.09否MTN001）20亿

2024年度第二期中期票据（24首开1003.352024-1-263+2年2000000000.002059303235.34-67000000.00-1666691.7767000000.002060969927.11否MTN002）20亿

2025年度第一期资3+3+3+3产支持票据（25首1003.502025-6-16+3+31930000000.00-1930000000.0036828630.147122604.6735281736.991924424288.48否年开 CMBN）19.3亿

2022年公司债券第

三期（22首股03）1003.302022-6-153+2年1680000000.001710522984.63557000000.0056042958.91-2409626.30614120000.001711855569.84否

16.8亿

2023年度第四期中期票据（23首开1003.742023-4-123+2年1500000000.001539229642.82-56099999.99-1182822.4656100000.001540412465.27否MTN004)15亿

2023年度第三期中期票据（23首开1003.932023-3-293+2年1500000000.001559486052.26-42694520.54-1323575.5858950000.001544554148.38否MTN003)15亿

2022年公司债券第

四期（22首股04）1003.102022-9-53+2年2200000000.002224855199.19-69884224.67-1683430.94782400000.001514022854.80否

22亿

2023年度第八期中期票据（23首开1003.902023-12-153+2年1500000000.001500503112.87-58500000.00-1206625.2058500000.001501709738.07否MTN008）15亿

2024年度第五期中期票据（24首开1003.372024-7-225年1500000000.001517117910.41-50549999.99-1235945.4850550000.001518353855.88否MTN005B）15亿

191/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

2022年度第三期中期票据（首开1003.102022-3-163+2年1500000000.001545133854.001151000000.0048567945.2110946757.931207700000.001526055041.28否MTN003)15亿

2023年度第六期中期票据（23首开1003.592023-6-23+2年1400000000.001427934556.67-50259999.99-1100761.3850260000.001429035318.04否MTN006)14亿

2022年度第二期中期票据（首开1003.002022-3-43+2年2550000000.002625291236.62-48418109.58453987.271315780000.001357475358.93否MTN002)25.5亿

2024年度第七期中期票据（24首开1003.392024-11-132+2年1300000000.001303981850.42-44069999.99-1072625.2144070000.001305054475.62否MTN007A）13亿

2024年度第六期中期票据（24首开1003.302024-9-133+2年1300000000.001310125597.26-42899999.99-1062028.7742900000.001311187626.02否MTN006）13亿

2022年度第五期中期票据（首开1002.902022-9-223+2年1280000000.001292753601.31870000000.0044950093.144239110.62918128000.001285336583.83否MTN005)12.8亿

2023年度第五期中期票据（23首开1003.602023-4-243+2年1200000000.001228737597.47-43199999.99-931614.5243200000.001229669211.98否MTN005)12亿

2025年公司债券第

三期（25首股03）1002.792025-7-142+2+2年1200000000.00-1200000000.0015685150.682310190.68-1213374960.00否

12亿

2025年度第三期中期票据（25首开1003.402025-3-193+2年1170000000.00-1170000000.0031388054.802054465.75-1199333589.05否MTN003B）11.7 亿

2023年公司债券第

二期（23首股03）1004.102023-3-153+2年1100000000.001134443629.04-45100000.00-1463080.0045100000.001135906709.04否

11亿

2024年度第四期中期票据（24首开1003.472024-4-172+2+1年1000000000.001023536267.40-34700000.00-786143.6534700000.001024322411.05否MTN004）10亿

2025年第五期中期

票据（25首开1002.802025-8-62+2+2年1000000000.00-1000000000.0011353424.661274075.62-1010079349.04否MTN005A）10亿

2025年度第二期资3+3+3+3产支持票据（25首1003.502025-8-28+3+3900000000.00-900000000.0010966849.292388797.26-908578052.03否年开 CMBN）9亿

2025年公司债券第

一期（25首股01）1003.202025-4-172+2年815000000.00-815000000.0018506082.191302436.72-832203645.47否

8.15亿

192/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

2025年第六期中期

票据（25首开1002.902025-10-202+2+2年800000000.00-800000000.004640000.001153240.00-803486760.00否MTN006A）8亿

2025年度第二期中期票据（25首开1003.402025-3-73+2年800000000.00-800000000.0022356164.381383287.67-820972876.71否MTN002B）8亿

2025年第六期中期

票据（25首开1003.102025-10-203+2+2年800000000.00-800000000.004960000.001788240.00-803171760.00否MTN006B）8亿

2025年公司债券第

七期（25首股07）1003.002025-10-172+2+2年800000000.00-800000000.004997260.271798152.33-803199107.94否

8亿

2025年公司债券第2+2+2+2

八期（25首股08）1002.932025-11-10800000000.00-800000000.003339397.261860554.52-801478842.74否年

8亿

2022年度第一期定

向债务融资工具

1003.402022-6-83+2年750000000.00765486208.62370000000.0026333424.66603178.96397600000.00763616454.32否

（22首开 PPN001）

7.5亿

2025年公司债券第

四期（25首股04）1003.052025-7-282+2+2年705000000.00-705000000.009190109.591382714.79-712807394.80否

7.05亿

2025年公司债券第

六期（25首股06）1002.902025-8-182+2+2年701000000.00-701000000.007574641.101432732.33-707141908.77否

7.01亿

2025年度第一期中期票据（25首开1003.102025-2-123+2年600000000.00-600000000.0016459726.031018684.11-615441041.92否MTN001B）6亿

2025年公司债券第2+2+2+2

九期（25首股09）1003.002025-11-26600000000.00-600000000.001775342.471428286.03-600347056.44否年

6亿

2025年公司债券第

二期（25首股02）1003.652025-4-173+2年600000000.00-600000000.0015540000.001701432.34-613838567.66否

6亿

2022年公司债券第

二期（22首股02）1003.352022-5-133+2年2000000000.002043474485.38-37346349.32-585088.591484200000.00597205923.29否

20亿

2025年度第二期中期票据（25首开1003.052025-3-72+2年500000000.00-500000000.0012534246.58450767.12-512083479.46否MTN002A）5亿

2024年度第五期中期票据（24首开1002.742024-7-223+2年500000000.00505094970.68-13699999.99-401101.6413700000.00505496072.31否MTN005A）5亿

193/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

2025年第四期中期

票据（25首开1002.772025-7-32+2年500000000.00-500000000.005676712.33637037.81-505039674.52否MTN004A）5亿

2024年度第七期中期票据（24首开1003.682024-11-133+2年500000000.00501323808.77-18400000.00-401813.7018400000.00501725622.47否MTN007B）5亿

2025年第五期中期

票据（25首开1003.052025-8-63+2+2年500000000.00-500000000.006183561.651032820.82-505150740.83否MTN005B）5亿

2025年第四期中期

票据（25首开1002.992025-7-33+2年500000000.00-500000000.006183561.651040889.86-505142671.79否MTN004B）5亿

2025年度第三期中期票据（25首开1003.292025-3-192+2年430000000.00-430000000.0011162564.38448447.12-440714117.26否MTN003A）4.3 亿

2025年度第一期中期票据（25首开1002.732025-2-122+2年400000000.00-400000000.009663452.06351512.33-409311939.73否MTN001A）4亿

2022年度第四期中期票据（首开1003.102022-3-253+2年1720000000.001771050720.87-19369369.86-292457.211606220000.00184492547.94否MTN004)17.2亿

2021年公司债券第

一期（21首股01）1002.902021-8-183+2年3420000000.003458012461.46-99180000.00531797.8199180000.003457480663.65否

34.2亿

2021年度第三期定

向债务融资工具

1003.802021-6-183+2年3200000000.003273983835.32-121600000.026643897.84121600000.003267339937.50否

（21首开 PPN003）

32亿

2022年度第一期资3+3+3+3产支持票据（22首1003.472022-8-8+3+32500000000.002429683483.63-42558334.63-1471598.552473713416.81-否年开 CMBN）25亿

2023年度第一期中期票据（23首开1005.402023-1-313年2100000000.002201703966.19-113400000.01-2476980.83113400000.002204180947.03否MTN001)21亿

2023年度第二期中期票据（23首开1004.402023-3-103年2000000000.002069242929.88-88000000.01-2164144.9388000000.002071407074.82否MTN002)20亿

2023年公司债券第

一期（23首股02）1002.702023-2-211+1+1年1400000000.001446437479.64289700000.0039951780.82476597.87342900000.001432712662.59否

14亿

2023年度第七期中期票据（23首开1003.802023-10-113年1200000000.001208658700.26-45600000.00-975700.8245600000.001209634401.08否MTN007）12亿

194/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

2021年度第五期中期票据（21首开1003.552021-11-253+2年2700000000.001118278873.97-39547000.00-39547000.001118278873.97否MTN005）27亿

2022年度第一期中期票据（22首开1003.392022-2-163+2年1000000000.001029602592.64-4179452.09-117955.271033900000.00-否MTN001)10亿

2022年度第二期定

向债务融资工具1003.632022-7-73+2年1000000000.001017413957.31-18498082.19-387960.501036300000.00-否

（22首开 PPN002）

10亿

2022年公司债券第

五期（22首股05）1003.902022-11-23+2年800000000.00804313060.82-25985753.42-901185.76831200000.00-否

8亿

2022年度第六期中期票据（首开1003.882022-10-243年2093000000.002107283514.68-65634186.28-1290699.042174208400.00-否MTN006)20.93亿

2022年度第七期中期票据（首开1005.002022-12-163年1000000000.001001364831.84-47671232.88-963935.281050000000.00-否MTN007)10亿非公开发行2020年公司债券（第三1004.202020-9-293+2年1905000000.001926396708.98-59524908.32911617.301985010000.00-否期）19.05亿

减：一年内到期的

-----6426506200.65----15772797781.10-应付债券

合计////82769000000.0058968653637.4121348700000.002362142088.1421585864.3621810106553.8051501511726.94/

(3).可转换公司债券的说明

□适用√不适用转股权会计处理及判断依据

□适用√不适用

(4).划分为金融负债的其他金融工具说明

期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况

□适用√不适用

195/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表

□适用√不适用其他金融工具划分为金融负债的依据说明

□适用√不适用

其他说明：

√适用□不适用

注1：本公司于2025年共发行六期中期票据，金额合计80亿元，期限为2+2年、3+2年、

2+2+2年、3+2+2年，均采用固定利率方式付息

注2：本公司于2025年共发行八期公司债券，金额合计62.21亿元，期限为2+2年、3+2年、2+2+2年、2+2+2+2年，均采用固定利率方式付息注3：本公司于2025年共发行二期资产支持票据，金额合计28.3亿元，期限为

3+3+3+3+3+3年，均采用固定利率方式付息

注4：本公司于2025年行使2022年度第三期中期票据的调整票面利率选择权，票面利率由

3.78%调整为3.10%，在存续期的后2年固定不变，同时对回售的债券11.51亿元进行了转售

注5：本公司于2025年行使2022年公司债券第一期的调整票面利率选择权，票面利率由

3.59%调整为3.30%，在存续期的后2年固定不变，同时对回售的债券10.6亿元进行了转售

注6：本公司于2025年行使2022年度第五期中期票据的调整票面利率选择权，票面利率由

3.76%调整为2.90%，在存续期的后2年固定不变，同时对回售的债券8.7亿元进行了转售

注7：本公司于2025年行使2022年公司债券第三期的调整票面利率选择权，票面利率由

3.40%调整为3.30%，在存续期的后2年固定不变，同时对回售的债券5.57亿元进行了转售

注8：本公司于2025年行使2022年度第一期定向债务融资工具的调整票面利率选择权，票面利率由3.68%调整为3.40%，在存续期的后2年固定不变，同时对回售的债券3.7亿元进行了转售

注9：本公司于2025年行使2023年公司债券第一期的调整票面利率选择权，票面利率由

3.80%调整为2.70%，在存续期的后1年固定不变，同时对回售的债券2.897亿元进行了转售

注10：本公司于2025年行使2022年公司债券第四期的调整票面利率选择权，票面利率由

3.70%调整为3.10%，在存续期的后2年固定不变，同时回售了债券7.01亿元

注11：本公司于2025年行使2022年公司债券第二期的调整票面利率选择权，票面利率由

3.46%调整为3.35%，在存续期的后2年固定不变，同时回售了债券14.15亿元

注12：本公司于2025年行使2022年度第四期中期票据的调整票面利率选择权，票面利率由3.85%调整为3.10%，在存续期的后2年固定不变，同时回售了债券15.40亿元注13：本公司于2025年行使2022年度第二期中期票据的调整票面利率选择权，票面利率由3.56%调整为3.00%，在存续期的后2年固定不变，同时回售了债券12.25亿元

47、租赁负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

租赁付款额464937005.56622411359.31

减：未确认的融资费用-68912527.76-135013194.88

减：一年内到期的租赁负债-132518653.09-98096543.49

合计263505824.71389301620.94

196/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

48、长期应付款

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

长期应付款9766514175.907631451385.23

专项应付款4108903145.772742383695.77

减：一年内到期长期应付款-4126548437.50-2064050625.00

合计9748868884.178309784456.00

其他说明：

□适用√不适用长期应付款

(1).按款项性质列示长期应付款

□适用√不适用专项应付款

(1).按款项性质列示专项应付款

□适用√不适用

49、长期应付职工薪酬

□适用√不适用

50、预计负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额形成原因

未决诉讼1350000.002777870.00-

合计1350000.002777870.00/

51、递延收益

递延收益情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额形成原因

租赁型住房项55173514.21-848467.2554325046.96政府补助目补贴

合计55173514.21-848467.2554325046.96/

197/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

其他说明：

□适用√不适用

52、其他非流动负债

□适用√不适用

53、股本

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

本次变动增减（+、-）期初余额发行公积金期末余额送股其他小计新股转股

股份总数2579565242-----2579565242

54、其他权益工具

(1).期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币发行在外的发行会计股利率到期日或金额金融工具时间分类或利息率续期情况

安联资管-首开股份债权2023.1.12权益5.98%

投资计划（一期）工具6.30%2000000000.00无

安联资管-首开股份债权2023.8.7权益5.50%1760000000.00无

投资计划（二期）工具首开股份关于向控股股

2025.9.30权益东进行永续债权融资的3.90%3000000000.00无

工具关联交易

合计---6760000000.00-

(2).期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期初本期增加本期减少期末发行在外的金融工具数数数账面数账面价值账面价值账面价值量量量价值量

安联资管-首开

股份债权投资计-2000000000.00-----2000000000.00

划（一期）

安联资管-首开

股份债权投资计-1760000000.00-----1760000000.00

划（二期）

198/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

首开股份关于向

控股股东进行永---3000000000.00---3000000000.00续债权融资的关联交易

合计-3760000000.00-3000000000.00---6760000000.00

其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明，以及相关会计处理的依据：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

55、资本公积

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额资本溢价（股本7817018232.63202360832.1414721406.468004657658.31溢价）

其他资本公积34726576.20--34726576.20

合计7851744808.83202360832.1414721406.468039384234.51

其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：

本期股本溢价增加原因包括：

1)本公司收购子公司北京盈富瑞泰房地产开发有限公司少数股东股权，导致股本溢价增加

198328183.65元。

2)本公司收购子公司大连中美居置业有限公司少数股东股权，导致股本溢价减少

14721406.46元。

3)本公司处置北京天鸿集团烟台天鸿时代房地产开发有限责任公司股权，导致股本溢价增

加4032648.49元。

56、库存股

□适用√不适用

57、其他综合收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期发生金额

本期减：前期税后

减：前期计减：

期初所得计入其他归属期末项目入其他综合所得税后归属于余额税前综合收益于少余额收益当期转税费母公司发生当期转入数股入损益用额留存收益东

一、不能重分类进

损益的其-2835882.50-------2835882.50他综合收益

199/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

其中：重

新计量设-------定受益计划变动额权益法下不能转

损益的其-2835882.50-------2835882.50他综合收益

二、将重

分类进损4435875.60-4435875.60---4435875.60--益的其他综合收益

其中：权益法下可

转损益的--------其他综合收益外币财

务报表折4435875.60-4435875.60---4435875.60--算差额

其他综合1599993.10-4435875.60---4435875.60--2835882.50收益合计

58、专项储备

□适用√不适用

59、盈余公积

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

法定盈余公积1934746046.42--1934746046.42

合计1934746046.42--1934746046.42

60、未分配利润

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期上期

调整前上期末未分配利润-2556078328.715804642400.14调整期初未分配利润合计数（调增+--，调减－）调整后期初未分配利润-2556078328.715804642400.14

加：本期归属于母公司所有者的净

-6624696170.79-8140775786.43利润

减：提取法定盈余公积--

200/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

提取任意盈余公积--

应付普通股股利219343999.96219944942.42

期末未分配利润-9400118499.46-2556078328.71

61、营业收入和营业成本

(1).营业收入和营业成本情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

主营业务29950207470.5825905255047.9124041215960.9822911702603.71

其他业务146887874.5796755157.11171852087.91140145681.49

合计30097095345.1526002010205.0224213068048.8923051848285.20

(2).营业收入、营业成本的分解信息

□适用√不适用

其他说明：

√适用□不适用

(1)主营业务收入、主营业务成本按产品类型划分

单位：元币种：人民币本期数上年同期数项目收入成本收入成本

房产销售29021933181.7925075383852.7623186814718.9422129507135.52

酒店物业经营等928274288.79829871195.15854401242.04782195468.19

小计29950207470.5825905255047.9124041215960.9822911702603.71

（2）主营业务收入、主营业务成本按地区划分

单位：元币种：人民币本期数上年同期数项目收入成本收入成本

北京地区20384944823.0316452420053.857472138598.437156784327.75

京外地区9565262647.559452834994.0616569077362.5515754918275.96

小计29950207470.5825905255047.9124041215960.9822911702603.71

（3）房地产销售收入按项目分解信息

单位：元币种：人民币项目名称本期数

首开金茂望京樾6915852916.07

端礼著6217439068.42

璞润嘉园2744507710.53

第五大道1942624931.48

熙悦晴翠1076852427.90

蠡湖金茂府1035328049.56

平湖如院978948641.30

华樾北京755309816.65

福州端礼著670803044.29

璞瑅公馆590132754.62

201/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

项目名称本期数

湖尚逸品花园582474152.87

首开熙江玥庭392174901.27

盈瑞家园361264858.73

九珑岸353482738.19

中环云樾346528244.58

香开万里317838741.66

云州郡289211402.73

熙悦丽博250246577.99

首开紫郡247450279.66

首开香颂花园217126194.37

熙和悦花园204430981.01

首开国风华韵201836569.88

云著167513141.28

2号地156473958.09

安澜如院153445796.29

首开紫樾花园126651785.34

金悦郡109859530.27

其他项目收入1616123966.76

合计29021933181.79

(3).履约义务的说明

□适用√不适用

(4).分摊至剩余履约义务的说明

□适用√不适用

(5).重大合同变更或重大交易价格调整

□适用√不适用

62、税金及附加

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

城市维护建设税20153777.5525554328.33

房产税102219664.58106662295.39

土地使用税22931762.1624640575.78

土地增值税886640937.28-16260948.00

教育费附加及地方教育附加16427519.9822970325.33

印花税11120385.6719363015.17

其他4806276.836441144.08

合计1064300324.05189370736.08

202/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

63、销售费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

销售代理及策划费570538737.53544662457.22

售楼处费用152710372.45203725437.66

人员费用90182009.46107968474.63

广告宣传费49337579.9280436736.74

办公费用44183322.9551054010.24

酒店经营费用2068175.6911690795.14

其他16951618.414879272.59

合计925971816.411004417184.22

64、管理费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

人员管理及服务费815609425.42887684497.98

折旧及摊销50629984.8560271756.68

办公费用33289868.5537341793.95

办公用房费用31702271.1736018096.55

其他17805343.7216589239.21

合计949036893.711037905384.37

65、研发费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

产品标准化研究等3706084.1211351037.79

合计3706084.1211351037.79

66、财务费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

利息费用3490751383.203588500915.77

利息收入362856708.09495757416.70

汇兑损失13931.21-201439.66

担保及财务顾问费41541102.6130477618.28

手续费及其他8356188.6012231118.84

合计3177805897.533135250796.53

203/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

67、其他收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币按性质分类本期发生额上期发生额

与收益相关的政府补助815140.8638271875.68

代扣个人所得税手续费返还262210.63669452.07

增值税加计抵减-45932.50

合计1077351.4938987260.25

68、投资收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

权益法核算的长期股权投资收益-920337074.90-684797637.41

处置长期股权投资产生的投资收益35242002.39170841366.78

债务重组收益-310800.00

丧失控制权后，剩余股权按公允价值重新计量产生的利得-782174.89其他非流动金融资产持有期间的投资收益174968055.93110264227.41

处置其他非流动金融资产取得的投资收益-15220283.65-

合计-725347300.23-402599068.33

69、净敞口套期收益

□适用√不适用

70、公允价值变动收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币产生公允价值变动收益的来源本期发生额上期发生额

其他非流动金融资产-222636181.63-837412119.77

合计-222636181.63-837412119.77

71、信用减值损失

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

坏账损失-471814402.76-486079516.51

合计-471814402.76-486079516.51

204/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

72、资产减值损失

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

一、合同资产减值损失4844055.50--

二、存货跌价损失及合同履约成本-2862531755.47-3080792472.58减值损失

三、长期股权投资减值损失--

四、投资性房地产减值损失--3016894.04

五、固定资产减值损失--

六、工程物资减值损失--

七、在建工程减值损失--

八、生产性生物资产减值损失--

九、油气资产减值损失--

十、无形资产减值损失--

十一、商誉减值损失--

十二、其他--

合计-2857687699.97-3083809366.62

73、资产处置收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

固定资产处置收益2340939.5257446.54

其他293119.45179279.56

合计2634058.97236726.10

74、营业外收入

营业外收入情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币计入当期非经常性损益项目本期发生额上期发生额的金额

非流动资产毁损报废7571.9016065.567571.90利得

债权债务清理43939838.50246891.4543939838.50

赔偿、罚款及违约金44914796.0874219035.3444914796.08收入

其他2876417.68407427.432876417.68

合计91738624.1674889419.7891738624.16

其他说明：

205/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

□适用√不适用

75、营业外支出

√适用□不适用

单位：元币种：人民币计入当期非经常性损益项目本期发生额上期发生额的金额

非流动资产毁损报281634.701569166.43281634.70废损失

滞纳金、罚款、违15395453.4736207669.0815395453.47约赔偿款

电力改造工程费用9079938.6239788487.439079938.62

其他7384408.741330550.157384408.74

合计32141435.5378895873.0932141435.53

76、所得税费用

(1).所得税费用表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

当期所得税费用642428422.0574724943.01

递延所得税费用174471484.08352865853.50

合计816899906.13427590796.51

(2).会计利润与所得税费用调整过程

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额

利润总额-6239912861.19

按法定/适用税率计算的所得税费用-1559978215.30

子公司适用不同税率的影响15.25

调整以前期间所得税的影响29533565.28

非应税收入的影响-

不可抵扣的成本、费用和损失的影响131679177.16

使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏-127169334.57损的影响

本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性2342834698.31差异或可抵扣亏损的影响

所得税费用816899906.13

其他说明：

□适用√不适用

206/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

77、其他综合收益

√适用□不适用

详见附注七、57

78、现金流量表项目

(1).与经营活动有关的现金收到的其他与经营活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

往来款项9664118674.2512513830310.22

收回受限货币资金258692330.681171219081.65

利息收入81366319.74225538209.33

保证金、押金、备用金40072977.021613545070.24

其他154362815.2174389232.43

合计10198613116.9015598521903.87支付的其他与经营活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

往来款项5532177146.9712970627701.38

保证金、押金支出2190880999.931673093527.41

期间费用、支出1093227039.041218871643.22

支付受限货币资金397958147.0540141499.45

其他92705576.698899206.46

合计9306948909.6815911633577.92

(2).与投资活动有关的现金收到的重要的投资活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

本期处置子公司于本期收到的现金-471592527.48或现金等价物

减：丧失控制权日子公司持有的现--19262697.43金及现金等价物

加：以前期间处置子公司于本期收--到的现金或现金等价物

合计-452329830.05支付的重要的投资活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

207/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

项目本期发生额上期发生额

本期发生的企业合并于本期支付的-785978856.43现金或现金等价物

减：购买日子公司持有的现金及现-83368.34金等价物

加：以前期间发生的企业合并于本--期支付的现金或现金等价物

合计-785895488.09收到的其他与投资活动有关的现金

□适用√不适用支付的其他与投资活动有关的现金

□适用√不适用

(3).与筹资活动有关的现金收到的其他与筹资活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

信托退保障基金81276837.50105288905.50

其他2211491.32-

合计83488328.82105288905.50支付的其他与筹资活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

支付租赁负债及租赁保证金44386717.67108735709.14

购买少数股东股权-60657100.00

支付的筹资手续费43062243.059812700.63

贷款担保费34418268.3825518445.53

融资费用26666733.32-

其他12150877.51-

合计160684839.93204723955.30筹资活动产生的各项负债变动情况

√适用□不适用

208/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

单位：元币种：人民币本期增加本期减少项目期初余额期末余额现金变动非现金变动现金变动非现金变动

短期借款59009166.6759000000.001720488.8960706044.45-59023611.11长期借款（含一年内到期的长期40270829461.672216574231.471502504781.1118303256308.55-25686652165.70借款）应付债券（含一年内到期的应付65395159838.0621349659091.322376910372.4621847419793.80-67274309508.04债券）租赁负债（含一年内到期的租赁487398164.43-1481103.7422249244.2270605546.15396024477.80负债）

合计106212396630.8323625233322.793882616746.2040233631391.0270605546.1593416009762.65

(4).以净额列报现金流量的说明

□适用√不适用

(5).不涉及当期现金收支、但影响企业财务状况或在未来可能影响企业现金流量的重大活动及财务影响

□适用√不适用

79、现金流量表补充资料

(1).现金流量表补充资料

√适用□不适用

209/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

单位：元币种：人民币补充资料本期金额上期金额

1．将净利润调节为经营活动现金流量：

净利润-7056812767.32-9419348710.00

加：资产减值准备2857687699.973083809366.62

信用减值损失471814402.76486079516.51

固定资产折旧、油气资产折耗、生480501377.99485386520.49产性生物资产折旧

使用权资产摊销--

无形资产摊销1047226.541766177.03

长期待摊费用摊销89449695.89127566755.10

处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以“－”号填-2634058.97-236726.10列）固定资产报废损失（收益以“－”号274062.801553100.87填列）公允价值变动损失（收益以“－”号222636181.63837412119.77填列）

财务费用（收益以“－”号填列）3490765314.413588299476.11

投资损失（收益以“－”号填列）725347300.23402599068.33递延所得税资产减少（增加以“－”203958931.01298074536.61号填列）递延所得税负债增加（减少以“－”-29487446.9387264161.26号填列）

存货的减少（增加以“－”号填列）22724097987.4916767794250.61经营性应收项目的减少（增加以“”4906855306.154834896889.57－号填列）经营性应付项目的增加（减少以“－”-21203583532.15-14201052582.09号填列）

其他--

经营活动产生的现金流量净额7881917681.507381863920.69

2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：

债务转为资本--

一年内到期的可转换公司债券--

融资租入固定资产--

3．现金及现金等价物净变动情况：

现金的期末余额14358708388.8418206026544.90

减：现金的期初余额18206026544.9021464446976.86

加：现金等价物的期末余额--

减：现金等价物的期初余额--

现金及现金等价物净增加额-3847318156.06-3258420431.96

(2).本期支付的取得子公司的现金净额

□适用√不适用

(3).本期收到的处置子公司的现金净额

□适用√不适用

210/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

(4).现金和现金等价物的构成

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

一、现金14358708388.8418206026544.90

其中：库存现金468066.39746363.27

可随时用于支付的银行存款14358054212.2518205182153.50

可随时用于支付的其他货币资186110.2098028.13金

二、现金等价物--

三、期末现金及现金等价物余额14358708388.8418206026544.90

其中：母公司或集团内子公司使用--受限制的现金和现金等价物

(5).使用范围受限但仍作为现金和现金等价物列示的情况

□适用√不适用

(6).不属于现金及现金等价物的货币资金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额理由

监管存款102425384.59278483965.14使用受限

冻结资金503593150.61219384531.51使用受限

保证金136333534.20133473815.62使用受限

合计742352069.40631342312.27/

其他说明：

□适用√不适用

80、所有者权益变动表项目注释

说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：

□适用√不适用

81、外币货币性项目

(1).外币货币性项目

√适用□不适用

单位：元期末折算人民币项目期末外币余额折算汇率余额

货币资金--588365.31

其中：美元31297.957.0288219987.03

港币407859.040.9032368378.28

应收账款---

211/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

长期借款---

(2).境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币

及选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因□适用√不适用

82、租赁

(1).作为承租人

□适用√不适用

(2).作为出租人作为出租人的经营租赁

□适用√不适用作为出租人的融资租赁

□适用√不适用未折现租赁收款额与租赁投资净额的调节表

□适用√不适用未来五年未折现租赁收款额

□适用√不适用

(3).作为生产商或经销商确认融资租赁销售损益

□适用√不适用

83、数据资源

□适用√不适用

84、其他

□适用√不适用

八、研发支出

1、按费用性质列示

□适用√不适用

2、符合资本化条件的研发项目开发支出

□适用√不适用重要的资本化研发项目

212/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

□适用√不适用开发支出减值准备

□适用√不适用

3、重要的外购在研项目

□适用√不适用

九、合并范围的变更

1、非同一控制下企业合并

□适用√不适用

2、同一控制下企业合并

□适用√不适用

3、反向购买

□适用√不适用

213/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

4、处置子公司

本期是否存在丧失子公司控制权的交易或事项

√适用□不适用

单位：元币种：人民币丧失按照公与原子公处置价款与丧失控制权丧失控制丧失控制丧失控制允价值司股权投丧失控处置投资对之日合并财控制丧失控权之权之日合权之日合重新计资相关的丧失控丧失控制权制权时应的合并财务报表层面权时制权时日剩并财务报并财务报量剩余其他综合子公司名称制权的时点的处置点的处务报表层面剩余股权公点的点的判余股表层面剩表层面剩股权产收益转入时点价款置比例享有该子公允价值的确

%处置断依据权的余股权的余股权的生的利投资损益（）司净资产份定方法及主方式比例账面价值公允价值得或损或留存收额的差额要假设

（%）失益的金额北京天鸿集团2025年烟台天鸿时代1月2750471679.00100股权产权交6565781.08------房地产开发有转让易合同日限责任公司

其他说明：

□适用√不适用是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

5、其他原因的合并范围变动

说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：

√适用□不适用

1.合并范围增加

214/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

单位：元币种：人民币公司名称股权取得方式股权取得时点认缴金额认缴比例出资额出资比例

北京尊泰置业有限公司投资设立2025.09446000000.00100.00%--

北京首开乐尚住房租赁有限公司投资设立2025.0920000000.00100.00%1000000.005.00%

北京首信丰泰管理咨询合伙企业（有限合伙）投资设立2025.04600000000.0059.94%351000000.0058.50%

北京俊泰商业管理有限公司投资设立2025.0210000000.00100.00%1100000.0011.00%

北京晙泰商业管理合伙企业（有限合伙）投资设立2025.031000000000.0099.90%--

天津首开津泰置业有限公司投资设立2025.105000000.00100.00%

2.合并范围减少

单位：元币种：人民币公司名称股权处置方式股权处置时点处置日净资产期初至处置日净利润

北京天鸿集团烟台天鸿时代房地产开发有限责任公司股权转让2025.0143905897.92-853522.08

首开和信国际有限公司注销2025.0757122885.98-

苏州首开润泰置业有限公司注销2025.11111126864.10-4385699.35

6、其他

□适用√不适用

十、在其他主体中的权益

1、在子公司中的权益

(1).企业集团的构成

√适用□不适用

215/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

单位：万元币种：人民币

子公司主要经持股比例(%)取得注册资本注册地业务性质名称营地直接间接方式北京首开京北北京市朝阳

置业发展有限北京市10000.00房地产业60.0040.00投资设立区公司北京城市开发

300000.00北京市西城租赁和商100.00-同一控制下集团有限责任北京市

区务服务业企业合并公司北京首开立信

置业股份有限北京市15510.51北京市海淀同一控制下房地产业76.398.01区企业合并公司

三亚天鸿度假海南省3650.00海南省三亚住宿和餐95.89-同一控制下村有限公司三亚市市吉阳区饮业企业合并北京宝辰饭店北京市东城住宿和餐同一控制下

北京市1274.00100.00-有限公司区饮业企业合并

北京燕华置业10400.00北京市朝阳75.00-同一控制下北京市房地产业有限公司区企业合并北京首开商业

北京市2000.00北京市朝阳租赁和商100.00-同一控制下管理有限公司区务服务业企业合并

苏州首开永泰江苏省10000.00江苏省苏州房地产业100.00-投资设立置业有限公司苏州市市相城区太原首开龙泰山西省山西省太原

置业有限责任30000.00房地产业85.00-投资设立太原市市小店区公司沈阳首开盛泰辽宁省

置业有限责任30000.00辽宁省沈阳房地产业100.00-投资设立沈阳市市沈北新区公司

厦门首开翔泰福建省30000.00福建省厦门房地产业100.00-投资设立置业有限公司厦门市市翔安区贵阳首开龙泰贵州省贵州省贵阳

房地产开发有62058.00房地产业100.00-投资设立贵阳市市南明区限公司

北京首开荣泰20000.00北京市东城北京市房地产业100.00-投资设立置业有限公司区

绵阳首开兴泰四川省20000.00四川省绵阳房地产业100.00-投资设立置业有限公司绵阳市市游仙区

福州中鼎投资福建省10000.00福建省福州租赁和商40.00-投资设立有限公司福州市市晋安区务服务业首开中庚（福福建省30000.00福建省福州州）房地产开房地产业51.00-投资设立福州市市晋安区发有限公司廊坊市首开志河北省

泰房地产开发50000.00河北省廊坊房地产业100.00-投资设立廊坊市市安次区有限公司葫芦岛首开宏辽宁省

60000.00辽宁省葫芦泰房地产开发葫芦岛房地产业100.00-投资设立

岛市连山区有限公司市北京东银燕华北京市朝阳非同一控制

北京市3000.00房地产业40.66-置业有限公司区下企业合并

216/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

海门锦源国际文化、体江苏省

俱乐部有限公31032.07江苏省南通100.00-同一控制下育和娱乐南通市市海门区企业合并司业

沈阳首开京泰辽宁省30000.00辽宁省沈阳房地产业100.00-投资设立置业有限公司沈阳市市沈北新区大连中嘉房地辽宁省辽宁省大连非同一控制

产开发有限公25000.00房地产业100.00-大连市市中山区下企业合并司

大连中美居置辽宁省119953.60辽宁省大连建筑业100.00-非同一控制业有限公司大连市市中山区下企业合并北京首开万科

房地产开发有北京市10000.00北京市通州房地产业50.00-投资设立区限公司海南民生长流

海南省18100.00海南省海口100.00-非同一控制油气储运有限制造业海口市市秀英区下企业合并公司

浙江美都置业浙江省20000.00浙江省杭州51.00-非同一控制房地产业有限公司杭州市市西湖区下企业合并北京锦泰房地

产开发有限公北京市9000.00北京市朝阳房地产业50.00-投资设立区司

广州市湖品房广东省10000.00广东省广州房地产业50.00-非同一控制地产有限公司广州市市天河区下企业合并

广州市君梁房广东省10000.00广东省广州50.00-非同一控制房地产业地产有限公司广州市市天河区下企业合并北京昭泰房地北京市朝阳

产开发有限公北京市500000.00房地产业25.00-投资设立区司北京首开盈信北京市西城租赁和商

投资管理有限北京市95625.5862.74-投资设立区务服务业公司北京万信房地

产开发有限公北京市20000.00北京市丰台房地产业34.00-投资设立区司北京屹泰住房

北京市10000.00北京市门头房地产业50.00-投资设立租赁有限公司沟区

福州首开福泰福建省100000.00福建省福州租赁和商100.00-投资设立投资有限公司福州市市晋安区务服务业福州融城房地福建省福建省福州非同一控制

产开发有限公20000.00房地产业51.00-福州市市晋安区下企业合并司北京致泰房地

产开发有限公北京市120000.00北京市朝阳房地产业50.00-投资设立区司天津首开津泰

天津市500.00天津市河西房地产业100.00-投资设立置业有限公司区

苏州首开润泰江苏省10000.00江苏省苏州房地产业75.00-投资设立置业有限公司苏州市市吴中区

217/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

北京首开住总

房地产开发有北京市90000.00北京市大兴房地产业50.00-投资设立区限公司

成都首开恒泰四川省1000.00四川省成都房地产业100.00-投资设立置业有限公司成都市市武侯区

广州首开至泰广东省1000.00广东省广州房地产业100.00-投资设立置业有限公司广州市市天河区

南京达泰筑茂江苏省40000.00江苏省南京房地产业40.00-投资设立置业有限公司南京市市江宁区北京维泰置业

北京市1000.00北京市西城房地产业100.00-投资设立有限公司区

上海首开连泰1000.00上海市杨浦上海市房地产业100.00-投资设立置业有限公司区北京首开德远

北京市40000.00北京市房山房地产业100.00-投资设立置业有限公司区

广州市振梁房广东省170000.00广东省广州房地产业50.00-投资设立地产有限公司广州市市白云区北京创世瑞新北京市昌平

房地产开发有北京市100000.00房地产业34.00-投资设立区限公司厦门首泰股权福建省福建省厦门商务服务

投资合伙企业80010.0062.49-投资设立

(有限合伙)厦门市市业北京博睿宏业

房地产开发有北京市150000.00北京市大兴房地产业34.00-投资设立区限公司北京首开新奥

北京市5000.00北京市通州房地产业50.00-投资设立置业有限公司区

苏州茂泰置业江苏省400000.00江苏省苏州51.00-非同一控制房地产业有限公司苏州市市虎丘区下企业合并北京首开中晟

490000.00北京市顺义100.00-同一控制下置业有限责任北京市房地产业

区企业合并公司首开隆泰（固河北省河北省廊坊

安）美丽乡村10000.00房地产业60.00-投资设立廊坊市市固安县建设有限公司兴茂置业（杭浙江省215000.00浙江省杭州租赁和商50.00-非同一控制州）有限公司杭州市市上城区务服务业下企业合并

无锡泰茂置业江苏省200000.00江苏省无锡51.00-非同一控制房地产业有限公司无锡市市滨湖区下企业合并太原首润房地山西省山西省太原

产开发有限公70000.00房地产业50.00-投资设立太原市市小店区司北京金开祯泰北京市朝阳

房地产开发有北京市1000.00房地产业55.00-投资设立区限公司北京金开辉泰北京市顺义

房地产开发有北京市204000.00房地产业34.00-投资设立区限公司

218/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

成都首开晟泰四川省150000.00四川省成都房地产业50.00-投资设立置业有限公司成都市市双流区杭州首开网谷

浙江省5000.00浙江省杭州租赁和商商业管理有限65.00-投资设立杭州市市拱墅区务服务业公司信息传

温州首开中庚浙江省120000.00浙江省温州输、软件51.00-投资设立实业有限公司温州市市瓯海区和信息技术服务业

苏州首开佳泰江苏省135000.00江苏省苏州房地产业100.00-投资设立置业有限公司苏州市市虎丘区

福州绿榕投资福建省64000.00福建省福州租赁和商35.00-非同一控制发展有限公司福州市市鼓楼区务服务业下企业合并保定首开润怡河北省

房地产开发有1000.00河北省保定房地产业50.00-投资设立保定市市竞秀区限公司北京融泰房地北京市通州

产开发有限公北京市50000.00房地产业46.00-投资设立区司北京盈富瑞泰

房地产开发有北京市180000.00北京市顺义房地产业50.00-投资设立区限公司北京惠信端泰

商业管理有限北京市30000.00北京市西城租赁和商60.006.00非同一控制区务服务业下企业合并公司

南京首开隆泰江苏省37000.00江苏省南京房地产业100.00-投资设立置业有限公司南京市市雨花台区北京毓秀置业

北京市200000.00北京市海淀房地产业35.00-投资设立有限公司区北京龙和信泰北京市大兴

北京市200000.00房地产业50.00-投资设立置业有限公司区

苏州平泰置业江苏省170000.00江苏省苏州房地产业70.00-投资设立有限公司苏州市市姑苏区北京金开旭泰北京市朝阳

房地产开发有北京市100.00房地产业25.00-投资设立区限公司

南京荣泰置业江苏省4500.00江苏省南京房地产业51.00-投资设立有限公司南京市市浦口区

广州穗江置业广东省160000.00广东省广州50.00-非同一控制房地产业有限公司广州市市白云区下企业合并南京锦泰房地

江苏省1000.00江苏省南京产开发有限公房地产业34.00-投资设立南京市市雨花台区司北京首开卓越

310000.00北京市丰台盈泰置业有限北京市房地产业40.00-投资设立

区公司

成都首开宜泰四川省48200.00四川省成都房地产业60.00-投资设立置业有限公司成都市市成华区

成都首开韶泰四川省115000.00四川省成都房地产业100.00-投资设立置业有限公司成都市市成华区

219/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

南通首开泓泰江苏省27000.00江苏省南通房地产业100.00-投资设立置业有限公司南通市市崇川区

东莞市煜泰房广东省1000.00广东省东莞房地产业100.00-投资设立地产有限公司东莞市市

温州首开曜成浙江省100000.00浙江省温州房地产业100.00-投资设立置业有限公司温州市市瓯海区北京怡璟置业

北京市209000.00北京市丰台房地产业41.00-投资设立有限公司区首开融信（天津）管理咨询天津市滨海租赁和商

天津市150100.0039.970.07投资设立合伙企业（有新区务服务业限合伙）北京开新生活北京市昌平租赁和商

商业管理有限北京市500.00100.00-投资设立区务服务业公司北京志茂房地北京市朝阳

产开发有限公北京市200000.00房地产业51.00-投资设立区司北京首开云锦北京市丰台租赁和商

璞瑅商业管理北京市1000.00100.00-投资设立区务服务业有限公司北京首开瑞泰北京市朝阳租赁和商

商业管理有限北京市3000.00100.00-投资设立区务服务业公司

福州首融沣泽福建省33000.00福建省福州100.00-非同一控制房地产业置业有限公司福州市市晋安区下企业合并北京跃泰置业

北京市191475.00北京市丰台房地产业100.00-投资设立有限公司区北京怡同置业北京市昌平

北京市159850.00房地产业34.00-投资设立有限公司区北京顺恒远泰

北京市228200.00北京市顺义房地产业51.00-投资设立置业有限公司区北京昌信同泰

北京市100000.00北京市昌平房地产业70.00-投资设立置业有限公司区北京首开商业北京市西城租赁和商

运营管理有限北京市100.00100.00-投资设立区务服务业公司

宁德融熙置业福建省1000.00福建省宁德非同一控制房地产业67.00-有限公司宁德市市蕉城区下企业合并北京首开京南

置业发展有限北京市1000.00北京市东城房地产业100.00-投资设立区公司北京一二三空

10.00北京市顺义租赁和商间商业管理有北京市100.00-投资设立

区务服务业限公司北京惠信云锦北京市丰台租赁和商

商业管理有限北京市25465.44100.00-投资设立区务服务业公司

220/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

北京宋家庄福北京市丰台租赁和商

茂商业管理有北京市22209.34100.00-投资设立区务服务业限公司北京晙泰商业北京市东城租赁和商

管理合伙企业北京市100100.0099.900.10投资设立区务服务业（有限合伙）北京尊泰置业北京市朝阳

北京市44600.00房地产业100.00-投资设立有限公司区北京首开乐尚北京市朝阳

住房租赁有限北京市2000.00房地产业100.00-投资设立区公司北京首信丰泰管理咨询合伙

北京市100100.00北京市东城租赁和商59.9440.06投资设立

企业（有限合区务服务业伙）

北京俊泰商业1000.00北京市东城租赁和商北京市100.00-投资设立管理有限公司区务服务业绿心生活（北京）管理咨询143520.86北京市顺义租赁和商北京市78.620.01投资设立合伙企业（有区务服务业限合伙）

其他说明：

(1)根据本公司与福建中庚实业集团有限公司就福州中鼎投资有限公司的委托经营所签订的

股权委托管理协议书，福建中庚实业集团有限公司就其持有的福州中鼎投资有限公司20.00%股权所对应的除股权处置权、收益权以外的全部股权权利和义务委托本公司行使及承担

(2)根据章程约定，本公司在北京昭泰房地产开发有限公司、北京毓秀置业有限公司、北京

金开旭泰房地产开发有限公司董事会决议的表决权为57.14%，在北京东银燕华置业有限公司、北京锦泰房地产开发有限公司、北京万信房地产开发有限公司、北京屹泰住房租赁有限公司、北

京致泰房地产开发有限公司、北京首开住总房地产开发有限公司、广州市振梁房地产有限公司、

北京博睿宏业房地产开发有限公司、北京首开新奥置业有限公司、太原首润房地产开发有限公

司、北京金开辉泰房地产开发有限公司、福州绿榕投资发展有限公司、北京融泰房地产开发有限

公司、北京盈富瑞泰房地产开发有限公司、广州穗江置业有限公司、南京锦泰房地产开发有限公

司、北京首开卓越盈泰置业有限公司、北京怡璟置业有限公司、北京怡同置业有限公司董事会决

议的表决权为60.00%，在北京首开万科房地产开发有限公司、广州市湖品房地产有限公司、广州市君梁房地产有限公司、北京创世瑞新房地产开发有限公司、兴茂置业（杭州）有限公司、成

都首开晟泰置业有限公司、保定首开润怡房地产开发有限公司、北京龙和信泰置业有限公司、首

开融信（天津）管理咨询合伙企业（有限合伙）董事会决议的表决权为66.67%，能够通过董事会对该等公司实施控制

(3)本公司与苏州鸿昌房地产开发有限公司签订一致行动人协议书，苏州鸿昌房地产开发有限公司同意就南京达泰筑茂置业有限公司股东会和董事会中涉及减损苏州鸿昌房地产开发有限公司所享有的公司股东权益事项外的表决事项与本公司保持一致

(4)南京市金裕企业管理咨询有限公司向本公司出具一致行动人承诺函，承诺同意就南京锦泰房地产开发有限公司股东会中涉及减损南京市金裕企业管理咨询有限公司所享有的公司股东权益事项外的表决事项与本公司保持一致

(2).重要的非全资子公司

□适用√不适用

221/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

(3).重要非全资子公司的主要财务信息

□适用√不适用

(4).使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制

□适用√不适用

(5).向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

2、在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易

√适用□不适用

(1).在子公司所有者权益份额的变化情况的说明

√适用□不适用子公司名称变动时间变动前持股比例变动后持股比例

大连中美居置业有限公司2025/7/1095.00%100.00%

北京盈富瑞泰房地产开发有限公司2025/8/1250.00%91.21%

(2).交易对于少数股东权益及归属于母公司所有者权益的影响

√适用□不适用

单位：元币种：人民币北京盈富瑞泰房地产开发有限公司大连中美居置业有限公司购买成本

--现金--

--非现金资产的公允价值352520693.891.00

购买成本352520693.891.00

减：按取得的股权比例计算的子公550848877.54-14721404.46司净资产份额

差额-198328183.6514721405.46

其中：调整资本公积-198328183.6514721405.46

其他说明：

□适用√不适用

3、在合营企业或联营企业中的权益

√适用□不适用

(1).重要的合营企业或联营企业

□适用√不适用

222/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

(2).重要合营企业的主要财务信息

□适用√不适用

(3).重要联营企业的主要财务信息

□适用√不适用

(4).不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

期末余额/本期发生额期初余额/上期发生额

合营企业：

投资账面价值合计1279239458.071308194414.75下列各项按持股比例计算的合计数

--净利润-14508276.20-47394830.96

--其他综合收益--

--综合收益总额-14508276.20-47394830.96

联营企业：

投资账面价值合计27191246977.6328602208454.22下列各项按持股比例计算的合计数

--净利润-1093909359.29-637402806.45

--其他综合收益--

--综合收益总额-1093909359.29-637402806.45

(5).合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明

□适用√不适用

(6).合营企业或联营企业发生的超额亏损

□适用√不适用

(7).与合营企业投资相关的未确认承诺

□适用√不适用

(8).与合营企业或联营企业投资相关的或有负债

□适用√不适用

4、重要的共同经营

□适用√不适用

5、在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益

未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：

□适用√不适用

223/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

6、其他

□适用√不适用

十一、政府补助

1、报告期末按应收金额确认的政府补助

□适用√不适用未能在预计时点收到预计金额的政府补助的原因

□适用√不适用

2、涉及政府补助的负债项目

√适用□不适用

单位：元币种：人民币财务本期新本期计入本期与资产本期冲减成

报表期初余额增补助营业外收其他期末余额/收益本费用金额项目金额入金额变动相关递延与收益

55173514.21--848467.25-848467.25

收益相关

合计55173514.21--848467.25-848467.25/

3、计入当期损益的政府补助

√适用□不适用

单位：元币种：人民币类型本期发生额上期发生额

与收益相关1663608.1139120342.93

合计1663608.1139120342.93

十二、与金融工具相关的风险

1、金融工具的风险

√适用□不适用

本公司的主要金融工具包括货币资金、应收账款、其他应收款、一年内到期的非流动资产、

其他流动资产、其他非流动金融资产、长期应收款、应付票据、应付账款、其他应付款、短期借

款、一年内到期的非流动负债、长期借款、应付债券、租赁负债及长期应付款。各项金融工具的详细情况已于相关附注内披露。与这些金融工具有关的风险，以及本公司为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述。本公司管理层对这些风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。

本公司的金融工具导致的主要风险是信用风险、流动性风险、市场风险。

本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，力求降低金融风险对本公司财务业绩的不利影响。基于该风险管理目标，本公司已制定风险管理政策以辨别和分析本公司所面临的风险，设定适当的风险可接受水平并设计相应的内部控制程序，以监控本公司的风险水平。本公司会定期审阅这些风险管理政策及有关内部控制系统，以适应市场情况或本公司经营活

224/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告动的改变。本公司的内部审计部门也定期或随机检查内部控制系统的执行是否符合风险管理政策。

董事会负责规划并建立本公司的风险管理架构，制定本公司的风险管理政策和相关指引并监督风险管理措施的执行情况。本公司已制定风险管理政策以识别和分析本公司所面临的风险，这些风险管理政策对特定风险进行了明确规定，涵盖了市场风险、信用风险和流动性风险管理等诸多方面。本公司定期评估市场环境及本公司经营活动的变化以决定是否对风险管理政策及系统进行更新。本公司内部审计部门就风险管理控制及程序进行定期的审核，并将审核结果上报本公司的审计委员会。

本公司通过适当的多样化投资及业务组合来分散金融工具风险，并通过制定相应的风险管理政策减少集中于单一行业、特定地区或特定交易对手的风险。

(一)信用风险

信用风险，是指交易对手未能履行合同义务而导致本公司产生财务损失的风险。

本公司对信用风险按组合分类进行管理。信用风险主要产生于银行存款、应收款项等。

为控制上述相关风险，本公司分别采取了以下措施。

(1)货币资金

本公司银行存款主要存放于国有银行和其它大中型上市银行，本公司预期银行存款不存在重大的信用风险。

(2)应收款项

本公司设定相关政策以控制信用风险敞口。本公司基于对债务人的财务状况、外部评级、从

第三方获取担保的可能性、信用记录及其他因素诸如目前市场状况等评估客户的信用资质并设置相应欠款额度与信用期限。本公司已采取政策只与信用良好的交易对手方合作并在有必要时获取足够的抵押品，以此缓解因交易对手方未能履行合同义务而产生财务损失的风险。本公司会定期对债务人信用记录进行监控，对于信用记录不良的债务人，本公司会采用书面催款、缩短信用期或取消信用期等方式，以确保本公司的整体信用风险在可控的范围内。

由于本公司仅与经认可的且信用良好的第三方进行交易，所以无需担保物。信用风险集中按照客户进行管理。截至2025年12月31日，本公司存在一定的信用集中风险，本公司应收账款的76.42%（2024年12月31日：72.62%）源于余额前五名客户。

本公司所承受的最大信用风险敞口为资产负债表中每项金融资产的账面价值。本公司还因提供财务担保而面临信用风险，详见附注十六、2（1）中披露。

(二)流动性风险

流动性风险，是指本公司在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺的风险。

管理流动风险时，本公司保持管理层认为充分的现金及现金等价物并对其进行监控，以满足本公司经营需要，并降低现金流量波动的影响。本公司管理层对银行借款的使用情况进行监控并确保遵守借款协议。同时从主要金融机构获得提供足够备用资金的承诺，以满足短期和长期的资金需求。

公司通过经营业务产生的资金及银行及其他借款来筹措营运资金。于2025年12月31日，本公司尚未使用的银行额度为1252.94亿元（2024年12月31日：1307.19亿元）。

金融负债按剩余到期日分类（单位：人民币万元）期末数项目未折现合同

账面价值1年以内1-3年3年以上金额

银行借款2574567.583159546.64326531.371061419.741771595.53

应付账款797088.55797088.55797088.55--

其他应付款1733109.451733109.451733109.45--应付债券（含一年内到期的应付债6727430.957249113.471640091.442579119.033029903.00

券）

其他流动负债13454.0913454.0913454.09--

225/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

期末数项目未折现合同

账面价值1年以内1-3年3年以上金额租赁负债（含一年内到期的租赁负39602.4545142.388771.3916946.6719424.32

债）

长期应付款1387541.731411149.40859237.58485438.5066473.32

小计13272794.8014408603.985378283.874142923.944887396.17（续上表）上年年末数项目未折现合同

账面价值1年以内1-3年3年以上金额银行借款4032984473209793507713739922423028

应付票据-----

应付账款868913868913868913--

其他应付款185125618512561851256--应付债券（含一年内到6539516704708680516636357442606176期的应付债券）

其他流动负债134627134627134627--租赁负债（含一年内到4874057579111411845327985期的租赁负债）长期应付款10373841071632223669847793170小计1451342015763190482984958759825057359

(三)市场风险

市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风险。市场风险主要包括利率风险和外汇风险。

1.利率风险

利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。利率风险可源于已确认的计息金融工具和未确认的金融工具（如某些贷款承诺）。

本公司的利率风险主要产生于长期银行借款及应付债券等长期带息债务。浮动利率的金融负债使本公司面临现金流量利率风险，固定利率的金融负债使本公司面临公允价值利率风险。本公司根据当时的市场环境来决定固定利率及浮动利率合同的相对比例，并通过定期审阅与监察维持适当的固定和浮动利率工具组合。

本公司密切关注利率变动对本公司利率风险的影响。本公司目前并未采取利率对冲政策。但管理层负责监控利率风险，并将于需要时考虑对冲重大利率风险。利率上升会增加新增带息债务的成本以及本公司尚未付清的以浮动利率计息的带息债务的利息费用，并对本公司的财务业绩产生重大的不利影响，管理层会依据最新的市场状况及时做出调整。

本公司持有的计息金融工具如下（单位：人民币万元）：

项目本期数上期数

固定利率金融工具--

金融负债8125874.018026507

其中：短期借款3900.65-

浮动利率金融工具--

金融负债2045255.532875975

其中：短期借款2001.715901

2.外汇风险

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外汇风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风险。汇率风险可源于以记账本位币之外的外币进行计价的金融工具。

汇率风险主要为本公司的财务状况和现金流量受外汇汇率波动的影响。本公司持有的外币资产及负债占整体的资产及负债比例很小，因此本公司认为面临的汇率风险也小。

2、套期

(1).公司开展套期业务进行风险管理

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

(2).公司开展符合条件套期业务并应用套期会计

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

(3).公司开展套期业务进行风险管理、预期能实现风险管理目标但未应用套期会计

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

3、金融资产转移

(1).转移方式分类

□适用√不适用

(2).因转移而终止确认的金融资产

□适用√不适用

(3).继续涉入的转移金融资产

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

十三、公允价值的披露

1、以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末公允价值

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第一层次第二层次

第三层次公允价值公允价值公允价值合计计量计量计量

一、持续的公允价值计量

（一）交易性金融资产--1522532652.991522532652.99

1.以公允价值计量且变动计--1522532652.991522532652.99

入当期损益的金融资产

（1）债务工具投资----

（2）权益工具投资--1522532652.991522532652.99

持续以公允价值计量的资产--1522532652.991522532652.99总额

2、持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据

□适用√不适用

3、持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息

□适用√不适用

4、持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息

√适用□不适用本公司持有的第三层次公允价值计量的其他权益工具投资为非上市公司股权。对于非上市的权益工具投资，本公司综合考虑采用市场法和未来现金流折现等方法估计公允价值。对于被投资企业经营环境和经营情况、财务状况未发生重大变化的，本公司以投资成本作为公允价值的合理估计进行计量。

5、持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感

性分析

□适用√不适用

6、持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政

策

□适用√不适用

7、本期内发生的估值技术变更及变更原因

□适用√不适用

8、不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况

√适用□不适用

本公司不以公允价值计量的金融资产和金融负债主要包括：货币资金、应收账款、其他应收

款、长期应收款、短期借款、应付账款、其他应付款、长期借款、应付债券、租赁负债、长期应付款等，其账面价值与公允价值差异较小。

9、其他

□适用√不适用

228/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

十四、关联方及关联交易

1、本企业的母公司情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币母公司对本企业母公司对本企业母公司名称注册地业务性质注册资本

的持股比例(%)的表决权比例(%)北京首都开发控股（集团）有限北京房地产243955.0052.6652.66公司本企业最终控制方是北京市人民政府国有资产监督管理委员会

2、本企业的子公司情况

本企业子公司的情况详见附注

√适用□不适用本公司的子公司情况详见本财务报表附注十之说明

3、本企业合营和联营企业情况

本企业重要的合营或联营企业详见附注

□适用√不适用

本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下

√适用□不适用合营或联营企业名称与本企业关系北京润和信通房地产开发有限公司本公司之合营企业北京住总首开置业有限公司本公司之合营企业北京首开野村不动产管理有限公司本公司之合营企业苏州隆泰置业有限公司本公司之合营企业北京首开美驰房地产开发有限公司本公司之合营企业北京滨湖恒兴房地产开发有限公司本公司之联营企业北京碧和信泰置业有限公司本公司之联营企业北京远和置业有限公司本公司之联营企业北京首开万科和泰置业有限公司本公司之联营企业北京和信丰泰置业有限公司本公司之联营企业北京金良兴业房地产开发有限公司本公司之联营企业北京和信仁泰置业有限公司本公司之联营企业北京龙万华开房地产开发有限公司本公司之联营企业北京兴和航泰置业有限公司本公司之联营企业北京中海盈璟房地产开发有限公司本公司之联营企业北京祐泰通达房地产开发有限公司本公司之联营企业北京城安辉泰置业有限公司本公司之联营企业北京万龙华开房地产开发有限公司本公司之联营企业北京潭柘兴业房地产开发有限公司本公司之联营企业北京金旭开泰房地产开发有限公司本公司之联营企业

229/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

北京中开盈泰房地产开发有限公司本公司之联营企业北京城志置业有限公司本公司之联营企业北京厚泰房地产开发有限公司本公司之联营企业北京金开连泰房地产开发有限公司本公司之联营企业北京辉广企业管理有限公司本公司之联营企业北京和信兴泰房地产开发有限公司本公司之联营企业北京朗泰房地产开发有限公司本公司之联营企业北京诺德兴泰置业有限公司本公司之联营企业北京首开万科置业有限公司本公司之联营企业北京友泰房地产开发有限公司本公司之联营企业北京昌信硕泰置业有限公司本公司之联营企业北京毓锦置业有限公司本公司之联营企业北京开创金润置业有限公司本公司之联营企业北京金谷创信置业有限责任公司本公司之联营企业北京祥晟辉年置业有限公司本公司之联营企业北京祥鼎置业有限公司本公司之联营企业北京祥之源置业有限公司本公司之联营企业北京怡畅置业有限公司本公司之联营企业北京腾泰亿远置业有限公司本公司之联营企业北京房地钧洋房地产开发有限公司本公司之联营企业北京尚泰信华房地产开发有限公司本公司之联营企业北京首开龙湖盈泰置业有限公司本公司之联营企业

首开文投（北京）文化科技有限公司本公司之联营企业北京骏泰置业有限公司本公司之联营企业北京首开寸草养老服务有限公司本公司之联营企业厦门兆淳置业有限公司本公司之联营企业厦门沧珩实业有限公司本公司之联营企业成都龙湖锦祥置业有限公司本公司之联营企业成都辰华置业有限公司本公司之联营企业成都辰启置业有限公司本公司之联营企业北京首开旭泰房地产开发有限责任公司本公司之联营企业

藏山新融壹号城市发展股权投资基金（天津）合本公司之联营企业

伙企业（有限合伙）台州兆汇禾企业管理有限公司本公司之联营企业台州环茂置业有限公司本公司之联营企业宁波金郡房地产信息咨询有限公司本公司之联营企业广州市君庭房地产有限公司本公司之联营企业深圳市熙梁投资发展有限公司本公司之联营企业苏州屿秀房地产开发有限公司本公司之联营企业苏州首龙置业有限公司本公司之联营企业苏州侨仁置业有限公司本公司之联营企业北京知泰房地产开发有限责任公司本公司之联营企业南京嘉泰筑茂置业有限公司本公司之联营企业常州悦府房地产开发有限公司本公司之联营企业常熟耀泰房地产有限公司本公司之联营企业苏州安茂置业有限公司本公司之联营企业北京首开万科物业服务有限公司本公司之联营企业芜湖首开高和投资管理有限公司本公司之联营企业北京怡城置业有限公司本公司之联营企业

230/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

北京怡和置业有限公司本公司之联营企业天津海景实业有限公司本公司之联营企业北京首城置业有限公司本公司之联营企业国奥投资发展有限公司本公司之联营企业北京万城永辉置业有限公司本公司之联营企业上海众承房地产开发有限公司本公司之联营企业武汉明泰置业有限公司本公司之联营企业武汉首茂城置业有限公司本公司之联营企业福州中泓盛实业有限公司本公司之联营企业北京和信金泰房地产开发有限公司本公司之联营企业无锡润泰置业有限公司本公司之联营企业厦门跃泰置业有限公司本公司之联营企业厦门琸泰置业有限公司本公司之联营企业厦门煊泰置业有限公司本公司之联营企业厦门莹泰置业有限公司本公司之联营企业常熟虞茂置业有限公司本公司之联营企业福建省大广汽车城发展有限公司本公司之联营企业福州中泰投资有限公司本公司之联营企业

开茂置业（杭州）有限公司本公司之联营企业

其他说明：

□适用√不适用

4、其他关联方情况

√适用□不适用其他关联方名称其他关联方与本企业关系北京首开鸿城实业有限公司同一最终控制方北京首开天鸿集团有限公司同一最终控制方北京首开亿方物业服务有限公司同一最终控制方北京首开望京物业服务有限公司同一最终控制方北京世安住房股份有限公司同一最终控制方北京岳安实业股份有限公司同一最终控制方北京房地集团有限公司同一最终控制方北京房修一建筑工程有限公司同一最终控制方北京天岳恒房屋经营管理有限公司同一最终控制方北京京信大厦同一最终控制方北京首开方庄物业服务有限公司同一最终控制方北京首开城市运营服务集团有限公司同一最终控制方北京宝晟住房股份有限公司同一最终控制方福州市鸿腾房地产开发有限公司联营企业之子公司北京正德丰泽房地产开发有限公司联营企业之子公司杭州绿城浙兴置业有限公司联营企业之子公司台州兆汇房地产有限公司联营企业之子公司成都旭泰置业有限公司联营企业之子公司北京永安佑泰房地产开发有限公司联营企业之子公司北京卓开旭泰房地产开发有限公司联营企业之子公司台州兆裕房地产有限公司联营企业之子公司重庆国奥实业发展有限公司联营企业之子公司

231/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

北京燕侨物业管理有限公司母公司之联营企业北京宝景物业管理有限公司母公司之联营企业北京首开千方科技信息服务有限公司母公司之联营企业北京天鸿宝地物业管理经营有限公司母公司之联营企业北京市房地产交易所有限公司同一最终控制方北京首开东成城市更新建设运营有限公司同一最终控制方北京房地置业发展有限公司同一最终控制方北京博维信三瑞门窗制品有限责任公司同一最终控制方北京宏基建筑装饰工程有限公司同一最终控制方三亚椰林滩大酒店有限责任公司同一最终控制方北京首开城市更新研究院有限公司同一最终控制方

5、关联交易情况

(1).购销商品、提供和接受劳务的关联交易

采购商品/接受劳务情况表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币关联方关联交易内容本期发生额上期发生额

北京房地集团有限公司接受劳务197212776.53278843090.20

北京房修一建筑工程有限公司接受劳务184389002.66158822140.52

北京首开万科物业服务有限公司接受劳务10990034.2815665560.92

北京首开望京物业服务有限公司接受劳务7702561.334592902.70

北京首开方庄物业服务有限公司接受劳务4167789.763951062.59

北京首开亿方物业服务有限公司接受劳务4043780.465209920.38

厦门沧珩实业有限公司接受劳务3493758.52602534.44藏山新融壹号城市发展股权投资基金

接受劳务943396.23943396.23（天津）合伙企业（有限合伙）

北京燕侨物业管理有限公司接受劳务817983.691188567.96

北京首开千方科技信息服务有限公司接受劳务547547.38907850.57

北京天鸿宝地物业管理经营有限公司接受劳务477114.90913258.78

北京天岳恒房屋经营管理有限公司接受劳务371658.36365796.20

北京首开天鸿集团有限公司接受劳务135265.22123564.78

北京首开城市更新研究院有限公司接受劳务80766.70-

北京市房地产交易所有限公司接受劳务-16603.77

出售商品/提供劳务情况表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币关联方关联交易内容本期发生额上期发生额

无锡润泰置业有限公司提供劳务1888635.031948955.66

天津海景实业有限公司提供劳务1619797.341791975.24

北京首都开发控股（集团）有限公司提供劳务1398245.281179245.28

北京首开千方科技信息服务有限公司提供劳务967802.851452314.11

北京知泰房地产开发有限责任公司提供劳务691705.31-

厦门沧珩实业有限公司提供劳务573403.012388926.10

北京昌信硕泰置业有限公司提供劳务424528.30424528.30

232/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

北京祥晟辉年置业有限公司提供劳务141509.43141509.43

北京怡畅置业有限公司提供劳务51336.4489838.77

国奥投资发展有限公司提供劳务30356.21-

南京嘉泰筑茂置业有限公司提供劳务-9231066.64

成都旭泰置业有限公司提供劳务-3660377.36

武汉首茂城置业有限公司提供劳务-2830188.68

北京毓锦置业有限公司提供劳务-2566612.23

北京宝景物业管理有限公司提供劳务-607958.30

北京金旭开泰房地产开发有限公司提供劳务-566037.74

北京厚泰房地产开发有限公司提供劳务-484447.85

购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明

□适用√不适用

(2).关联受托管理/承包及委托管理/出包情况

本公司受托管理/承包情况表：

□适用√不适用

关联托管/承包情况说明

□适用√不适用

本公司委托管理/出包情况表

□适用√不适用

关联管理/出包情况说明

□适用√不适用

(3).关联租赁情况

本公司作为出租方：

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期确认的租上期确认的租承租方名称租赁资产种类赁收入赁收入

北京燕侨物业管理有限公司房产7021356.86-

首开文投（北京）文化科技有限公司房产1401520.001602183.74

北京首开亿方物业服务有限公司房产1262603.831262603.83

北京首开方庄物业服务有限公司房产521331.44519747.13

北京首开千方科技信息服务有限公司场地338064.73283018.87

北京怡畅置业有限公司房产171518.05234517.40

北京宝景物业管理有限公司房产170057.14170057.14

北京首开望京物业服务有限公司房产-1114816.00

北京和信兴泰房地产开发有限公司汽车-42477.88

233/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

本公司作为承租方：

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期发生额上期发生额简化处理的短简化处理的短租赁资产种期租赁和低价增加的期租赁和低价增加的出租方名称承担的租赁负承担的租赁负类值资产租赁的支付的租金使用权值资产租赁的支付的租金使用权债利息支出债利息支出租金费用（如资产租金费用（如资产适用）适用）北京首都开发控股（集团）商业办公-77891087.6913802040.58--70113885.4414579455.62-有限公司北京首开天鸿

商业办公2252468.061051270.00134366.92-3686742.85---集团有限公司北京世安住房

商业办公-2023990.00111662.10--2083620.00195744.60-股份有限公司北京岳安实业

商业办公-1465668.10143690.43--2418821.43369024.66-股份有限公司

北京京信大厦商业办公685071.00-------关联租赁情况说明

□适用√不适用

(4).关联担保情况本公司作为担保方

√适用□不适用

234/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

单位：元币种：人民币担保是否已被担保方担保金额担保起始日担保到期日经履行完毕

福州中泰投资有限公司68000000.002024/7/252029/7/25否

北京金谷创信置业有限责100650000.002021/5/132029/5/9否任公司

北京金谷创信置业有限责100650000.002021/5/102029/5/9否任公司

北京和信金泰房地产开发997000000.002022/12/182055/9/15否有限公司

常熟虞茂置业有限公司2983500.002025/3/242029/9/5否

常熟虞茂置业有限公司3442500.002025/3/242030/3/5否

常熟虞茂置业有限公司5737500.002025/3/242030/9/5否

常熟虞茂置业有限公司5737500.002025/3/242031/3/5否

常熟虞茂置业有限公司11475000.002025/3/242031/9/5否

常熟虞茂置业有限公司11475000.002025/3/242032/3/5否

常熟虞茂置业有限公司18360000.002025/3/242032/9/5否

常熟虞茂置业有限公司18360000.002025/3/242033/3/5否

常熟虞茂置业有限公司1055700.002025/6/302029/9/5否

常熟虞茂置业有限公司1055700.002025/6/302030/3/5否

常熟虞茂置业有限公司1698300.002025/6/302030/9/5否

常熟虞茂置业有限公司1698300.002025/6/302031/3/5否

常熟虞茂置业有限公司3396600.002025/6/302031/9/5否

常熟虞茂置业有限公司3396600.002025/6/302032/3/5否

常熟虞茂置业有限公司5416200.002025/6/302032/9/5否

常熟虞茂置业有限公司5232600.002025/6/302033/3/5否

常熟虞茂置业有限公司2111400.002025/8/262029/9/5否

常熟虞茂置业有限公司2111400.002025/8/262030/3/5否

常熟虞茂置业有限公司3396600.002025/8/262030/9/5否

常熟虞茂置业有限公司3396600.002025/8/262031/3/5否

常熟虞茂置业有限公司6793200.002025/8/262031/9/5否

常熟虞茂置业有限公司6793200.002025/8/262032/3/5否

常熟虞茂置业有限公司10832400.002025/8/262032/9/5否

常熟虞茂置业有限公司10465200.002025/8/262033/3/5否

厦门沧珩实业有限公司235200000.002025/7/242031/7/24否

北京怡畅置业有限公司3000000.002025/10/312029/9/21否

北京怡畅置业有限公司236200000.002025/10/312033/10/31否本公司作为被担保方

√适用□不适用

单位：元币种：人民币担保是否已担保方担保金额担保起始日担保到期日经履行完毕

北京首都开发控股(集团)有限公司213799873.572022/10/272030/10/26否

北京首都开发控股(集团)有限公司1180000000.002024/6/112042/5/30否

北京首都开发控股(集团)有限公司2952667959.962023/9/272031/9/26否

北京首都开发控股(集团)有限公司1400000000.002025/6/192028/6/18否

235/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

关联担保情况说明

√适用□不适用

本期收取福建中庚置业有限公司担保费金额（含税）1333251.89元。

本期支付首开集团担保费金额（含税）34418268.38元。

(5).关联方资金拆借

√适用□不适用

单位：元币种：人民币关联方期初拆借金额归还利息余额拆入

北京首都开发控股（集团）有限公司4800676693.493300000000.004935871666.67235871666.673400676693.49

苏州隆泰置业有限公司985141202.3012681200.0015435000.00-982387402.30

北京首开旭泰房地产开发有限责任公司976289264.83-1.00-976289263.83

北京怡和置业有限公司884928000.00---884928000.00

北京首开东成城市更新建设运营有限公司800000000.00800000000.00837311111.1137311111.11800000000.00

福州中泰投资有限公司798000000.00---798000000.00

北京朗泰房地产开发有限公司757500000.00---757500000.00

北京怡城置业有限公司750000000.00---750000000.00

开茂置业（杭州）有限公司540592078.70130000000.00-13496694.45684088773.15

北京和信丰泰置业有限公司560360181.2220439818.78--580800000.00

北京中海盈璟房地产开发有限公司509744678.20---509744678.20

北京住总首开置业有限公司530728513.94-30000000.00-500728513.94

杭州绿城浙兴置业有限公司391816805.51--998534.62392815340.13

南京嘉泰筑茂置业有限公司280849978.39105975658.77--386825637.16

北京首开万科置业有限公司310374254.45-4800000.00-305574254.45

台州环茂置业有限公司247500000.0036000000.00--283500000.00

广州市君庭房地产有限公司277225600.00-2700000.00-274525600.00

成都旭泰置业有限公司-245000000.00--245000000.00

北京和信仁泰置业有限公司150842650.3993060000.00--243902650.39

北京知泰房地产开发有限责任公司217267733.45---217267733.45

236/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

福建省大广汽车城发展有限公司213070000.00---213070000.00

北京首开城市运营服务集团有限公司-200000000.00-25611.11200025611.11

北京诺德兴泰置业有限公司-672475000.00513991958.3359375.00158542416.67

成都辰启置业有限公司172134837.90-21290000.00-150844837.90

北京万城永辉置业有限公司121874461.11---121874461.11

北京祥之源置业有限公司120000000.00---120000000.00

北京祥晟辉年置业有限公司120000000.00---120000000.00

北京尚泰信华房地产开发有限公司92500000.0017930000.001500000.00-108930000.00

北京和信兴泰房地产开发有限公司157643874.27-50000000.00-107643874.27

台州兆汇房地产有限公司103440000.00---103440000.00

北京和信金泰房地产开发有限公司102567613.35---102567613.35

北京金旭开泰房地产开发有限公司363715993.517894751.24273605439.972910332.70100915637.48

重庆国奥实业发展有限公司70000000.0030000000.00--100000000.00

厦门兆淳置业有限公司94775000.00---94775000.00

苏州安茂置业有限公司65051456.97---65051456.97

北京龙万华开房地产开发有限公司54600000.00---54600000.00

厦门琸泰置业有限公司53170583.47-2254000.00-50916583.47

北京城安辉泰置业有限公司40000000.00---40000000.00

宁波金郡房地产信息咨询有限公司40361477.76-1923622.40-38437855.36

北京厚泰房地产开发有限公司48154546.00-10400000.00-37754546.00

成都龙湖锦祥置业有限公司31407888.32---31407888.32

北京毓锦置业有限公司20120000.00---20120000.00

北京世安住房股份有限公司12552703.39---12552703.39

北京金开连泰房地产开发有限公司567289461.59-560000025.00-7289436.59

芜湖首开高和投资管理有限公司4091500.00---4091500.00

成都辰华置业有限公司1235255.07---1235255.07

苏州屿秀房地产开发有限公司71940000.00-71940000.00--关联方期初拆借金额收回利息余额拆出

237/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

北京祐泰通达房地产开发有限公司2209403808.612520900.78352462214.78-1859462494.61

北京开创金润置业有限公司1130468595.53---1130468595.53

武汉首茂城置业有限公司1120299000.00-10200000.00-1110099000.00

北京碧和信泰置业有限公司987833297.32110067000.00--1097900297.32

厦门煊泰置业有限公司1059282942.62-49000000.00-1010282942.62

天津海景实业有限公司930702847.20--52189930.55982892777.75

北京潭柘兴业房地产开发有限公司955905929.40---955905929.40

北京首开美驰房地产开发有限公司898320860.63---898320860.63

北京滨湖恒兴房地产开发有限公司912295496.58-70000000.00-842295496.58

北京首开龙湖盈泰置业有限公司816950000.0040000000.00100000000.00-756950000.00

厦门沧珩实业有限公司735232529.35---735232529.35

北京友泰房地产开发有限公司729618450.66-4800000.00-724818450.66

北京卓开旭泰房地产开发有限公司644815847.52--23701709.19668517556.71

北京首开万科和泰置业有限公司629703111.56-7500000.00-622203111.56

北京城志置业有限公司613205844.44--613205844.44

北京万龙华开房地产开发有限公司555138769.60-18000000.00-537138769.60

北京房地钧洋房地产开发有限公司443492359.84--17051551.66460543911.50

北京永安佑泰房地产开发有限公司430770092.97---430770092.97

厦门莹泰置业有限公司439086454.82-12240000.00-426846454.82

北京首城置业有限公司409308421.006721.5014787648.56424102791.06

福州中泓盛实业有限公司426272000.00-8000000.00418272000.00

北京远和置业有限公司323343562.46-10811730.90334155293.36

武汉明泰置业有限公司262738611.11-20000000.00242738611.11

北京怡畅置业有限公司161875051.4765800000.00-11307906.67238982958.14

北京腾泰亿远置业有限公司225500000.00---225500000.00

上海众承房地产开发有限公司185524304.71---185524304.71

常熟耀泰房地产有限公司97587168.4266000000.00--163587168.42

台州兆裕房地产有限公司127615432.92--7116332.82134731765.74

常州悦府房地产开发有限公司287873775.41-166600000.00-121273775.41

北京金谷创信置业有限责任公司88081755.3023595000.00--111676755.30

北京祥鼎置业有限公司91406900.00--9025385.41100432285.41

238/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

北京正德丰泽房地产开发有限公司97977600.06---97977600.06

苏州首龙置业有限公司36668552.9351881200.00--88549752.93

厦门跃泰置业有限公司95662585.85-7840000.00-87822585.85

北京辉广企业管理有限公司61236000.00---61236000.00

北京金良兴业房地产开发有限公司60988430.54-4000000.00-56988430.54

福州市鸿腾房地产开发有限公司35475000.00---35475000.00

深圳市熙梁投资发展有限公司33128112.30---33128112.30

北京兴和航泰置业有限公司-24710933.33--24710933.33

厦门琸泰置业有限公司19600000.00---19600000.00

北京昌信硕泰置业有限公司14674807.58450000.00-309266.6415434074.22

北京首开寸草养老服务有限公司5769035.261054771.961054771.96247427.516016462.77

无锡润泰置业有限公司97293852.21-97293852.21--

苏州侨仁置业有限公司66000000.0066000000.00--

北京骏泰置业有限公司358858527.12-358858527.12--

(6).关联方资产转让、债务重组情况

□适用√不适用

(7).关键管理人员报酬

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

关键管理人员报酬1216.801285.95

(8).其他关联交易

□适用√不适用

239/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

6、应收、应付关联方等未结算项目情况

(1).应收项目

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目名期末余额期初余额关联方称账面余额坏账准备账面余额坏账准备

应收账南京嘉泰筑茂置9784930.64-9784930.64-款业有限公司

应收账北京昌信硕泰置3786666.67-3786666.67-款业有限公司

应收账成都旭泰置业有2000000.00-3880000.00-款限公司

应收账北京首开亿方物1325734.02款业服务有限公司

应收账北京首开方庄物400000.00---款业服务有限公司

应收账北京毓锦置业有198953.16-943121.94-款限公司

应收账福州中泰投资有--278824.18-款限公司

应收股国奥投资发展有430098428.79215049214.32430098428.79215049214.32利限公司北京金旭开泰房应收股

地产开发有限公15000000.00---利司首开文投（北应收股

京）文化科技有--2472663.07-利限公司

预付款北京首开鸿城实10543657.85-7365831.45-项业有限公司北京祐泰通达房其他应

地产开发有限公1859544231.91-2209403808.61-收款司

其他应北京开创金润置1130468595.53-1130468595.53-收款业有限公司

其他应北京碧和信泰置1107600297.32-997533297.32-收款业有限公司

其他应厦门煊泰置业有1010328081.91545515944.981059328081.91545515944.98收款限公司北京潭柘兴业房其他应

地产开发有限公955905929.40-955905929.40-收款司北京首开美驰房其他应

地产开发有限公898320860.63-898320860.63-收款司

240/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

北京滨湖恒兴房其他应

地产开发有限公842295496.58497613545.42912295496.58497613545.42收款司

其他应北京首开龙湖盈756950000.00-816950000.00-收款泰置业有限公司

其他应厦门沧珩实业有738635445.05-741292493.02-收款限公司

其他应北京友泰房地产724818450.66122652845.81729618450.66-收款开发有限公司北京卓开旭泰房其他应

地产开发有限公668539036.71-644815847.52-收款司

其他应北京首开万科和627877746.48-635377746.48-收款泰置业有限公司

其他应北京城志置业有613205844.44-613205844.44-收款限公司

其他应天津海景实业有547892777.75495702847.20-收款限公司北京万龙华开房其他应

地产开发有限公537138769.60219353307.93555138769.60-收款司北京房地钧洋房其他应

地产开发有限公460543911.50-443492359.84-收款司北京永安佑泰房其他应

地产开发有限公430770092.97-430770092.97-收款司

其他应厦门莹泰置业有426846454.82-439352454.82-收款限公司

其他应北京首城置业有424102791.06409308421.00收款限公司

其他应福州中泓盛实业418272000.00185423546.70426272000.00185423546.70收款有限公司

其他应北京远和置业有335326293.36324514562.46收款限公司

其他应武汉明泰置业有242738611.11126905825.66262738611.11106610635.02收款限公司

其他应北京腾泰亿远置225500000.00-225500000.00-收款业有限公司

其他应上海众承房地产185524304.71-185524304.71-收款开发有限公司

其他应常熟耀泰房地产163587168.42-97587168.42-收款有限公司

其他应常州悦府房地产121273775.41--收款开发有限公司

其他应北京金谷创信置111676755.30-88081755.30-收款业有限责任公司

其他应北京怡畅置业有105400158.14-28299051.47-收款限公司

241/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

其他应北京祥鼎置业有100432285.41-91406900.00-收款限公司

其他应苏州首龙置业有92149565.50-39130383.24-收款限公司

其他应厦门跃泰置业有87822585.8582399084.3395662585.8582399084.33收款限公司

其他应北京辉广企业管61236000.00-61236000.00-收款理有限公司北京金良兴业房其他应

地产开发有限公56988430.54-60988430.54-收款司

其他应福州市鸿腾房地35475000.00-35475000.00-收款产开发有限公司

其他应深圳市熙梁投资33128112.3027627179.4033128112.3027627179.40收款发展有限公司

其他应北京兴和航泰置24710933.33---收款业有限公司

其他应厦门琸泰置业有19600000.00-19600000.00-收款限公司

其他应北京昌信硕泰置15434074.22-14674807.58-收款业有限公司

其他应台州兆裕房地产10386765.74-3270432.92-收款有限公司

其他应北京首开寸草养6016462.77---收款老服务有限公司

其他应台州兆汇禾企业5786175.00---收款管理有限公司

其他应北京首开万科置4770805.60-4770805.60-收款业有限公司北京知泰房地产其他应

开发有限责任公3003118.52-2269910.89-收款司

其他应北京万城永辉置2118644.00-2118644.00-收款业有限公司

其他应北京首开望京物1999560.74-3123952.74-收款业服务有限公司

其他应北京首开方庄物604163.00-601259.00-收款业服务有限公司

其他应北京首开天鸿集378869.74-1275048.00收款团有限公司

其他应无锡润泰置业有337473.44-97293852.21-收款限公司

其他应北京宝晟住房股16611.78---收款份有限公司

其他应三亚椰林滩大酒12000.00-12000.00-收款店有限责任公司

其他应北京燕侨物业管10800.00---收款理有限公司

242/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

北京润和信通房其他应

地产开发有限公10740.00---收款司北京中开盈泰房其他应

地产开发有限公7160.00---收款司

其他应北京骏泰置业有--361121649.80-收款限公司

其他应武汉首茂城置业--3000000.00-收款有限公司

其他应苏州隆泰置业有--1143029.98-收款限公司其他应

北京京信大厦--316455.00-收款

其他应南京嘉泰筑茂置--33816.00-收款业有限公司

其他应北京岳安实业股--12610.46-收款份有限公司

其他应北京和信丰泰置--3394.17-收款业有限公司

长期应武汉首茂城置业1110099000.00-1120299000.00-收款有限公司

长期应天津海景实业有435000000.00-435000000.00-收款限公司

长期应北京怡畅置业有133582800.00-133576000.00-收款限公司

长期应台州兆裕房地产124345000.00-124345000.00-收款有限公司北京正德丰泽房长期应

地产开发有限公97977600.06-97977600.06-收款司

长期应常州悦府房地产--287873775.41-收款开发有限公司

长期应北京首开寸草养--5769035.26-收款老服务有限公司

(2).应付项目

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目名称关联方期末账面余额期初账面余额

应付账款北京首开望京物业服务有限公司6898246.092815718.47

应付账款北京首开方庄物业服务有限公司6883899.185393511.23

应付账款北京首开亿方物业服务有限公司2159503.032331083.22

应付账款北京房地集团有限公司1540908.721400000.00

应付账款北京首开野村不动产管理有限公司290000.00-

应付账款北京宏基建筑装饰工程有限公司192707.00192707.00

应付账款北京首开万科物业服务有限公司164901.871801153.44

应付账款北京博维信三瑞门窗制品有限责任公司124618.50124618.50

应付账款北京宝景物业管理有限公司-2342852.75

243/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

应付账款北京天鸿宝地物业管理经营有限公司-173681.00

预收款项国奥投资发展有限公司92063.63-

预收款项北京首开亿方物业服务有限公司-230682.87

预收款项北京怡畅置业有限公司-171518.04

合同负债北京天岳恒房屋经营管理有限公司-6240239.75

合同负债北京怡畅置业有限公司-51336.48

应付股利北京首都开发控股(集团)有限公司-4763769.05

租赁负债北京首都开发控股（集团）有限公司291614340.69228639360.83

租赁负债北京首开天鸿集团有限公司1767941.28-

租赁负债北京世安住房股份有限公司989256.1039906165.01

租赁负债北京岳安实业股份有限公司-1791788.43

其他应付款苏州隆泰置业有限公司982387402.30985141202.30

其他应付款北京首开旭泰房地产开发有限责任公司976289263.83976289264.83

其他应付款常熟虞茂置业有限公司963027480.44-

其他应付款北京怡和置业有限公司884928000.00884928000.00

其他应付款福州中泰投资有限公司798000000.00798000000.00

其他应付款北京朗泰房地产开发有限公司757525229.69757500000.00

其他应付款北京怡城置业有限公司750000000.00750000000.00

其他应付款北京和信丰泰置业有限公司580800000.00560360181.22

其他应付款北京中海盈璟房地产开发有限公司509744678.20509744678.20

其他应付款北京住总首开置业有限公司500728513.94530728513.94

其他应付款杭州绿城浙兴置业有限公司392815340.13391816805.51

其他应付款南京嘉泰筑茂置业有限公司387042519.16280849978.39

其他应付款北京首开万科置业有限公司305732498.12310567678.67

其他应付款台州环茂置业有限公司283500000.00247500000.00

其他应付款广州市君庭房地产有限公司274525600.00277225600.00

其他应付款成都旭泰置业有限公司245000000.00-

其他应付款北京和信仁泰置业有限公司243902650.39150842650.39

其他应付款北京知泰房地产开发有限责任公司217978560.27217267733.45

其他应付款福建省大广汽车城发展有限公司213070000.00213070000.00

其他应付款北京诺德兴泰置业有限公司158542416.67-

其他应付款成都辰启置业有限公司150844837.90172134837.90

其他应付款北京万城永辉置业有限公司121874461.11121874461.11

其他应付款北京祥晟辉年置业有限公司120000000.00120000000.00

其他应付款北京祥之源置业有限公司120000000.00120000000.00

其他应付款北京尚泰信华房地产开发有限公司108930000.0092500000.00

其他应付款北京和信兴泰房地产开发有限公司107643874.27157643874.27

其他应付款台州兆汇房地产有限公司103440000.00-

其他应付款北京和信金泰房地产开发有限公司102567613.35102567613.35

其他应付款北京首都开发控股(集团)有限公司173159705.49100676693.49

其他应付款北京金旭开泰房地产开发有限公司100915637.48363715993.51

其他应付款重庆国奥实业发展有限公司100000000.0070000000.00

其他应付款厦门兆淳置业有限公司94775000.0094775000.00

其他应付款苏州安茂置业有限公司65051456.9765051456.97

其他应付款北京龙万华开房地产开发有限公司54600000.0054600000.00

其他应付款厦门琸泰置业有限公司50916583.4753170583.47

其他应付款北京城安辉泰置业有限公司40000000.0040000000.00

其他应付款宁波金郡房地产信息咨询有限公司38437855.3640361477.76

其他应付款北京厚泰房地产开发有限公司37754546.0048154546.00

244/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

其他应付款成都龙湖锦祥置业有限公司31407888.3231407888.32

其他应付款北京毓锦置业有限公司20120000.0020120000.00

其他应付款北京世安住房股份有限公司12552703.3912552703.39

其他应付款北京金开连泰房地产开发有限公司7289436.59567289461.59

其他应付款芜湖首开高和投资管理有限公司4091500.004091500.00

其他应付款北京首开天鸿集团有限公司1261524.00-

其他应付款成都辰华置业有限公司1235255.071235255.07

其他应付款首开文投（北京）文化科技有限公司609509.00-

其他应付款北京首开万科和泰置业有限公司485199.97485199.97

其他应付款厦门莹泰置业有限公司288271.27-

其他应付款北京怡畅置业有限公司208068.00454101.27

其他应付款国奥投资发展有限公司183499.12-

其他应付款北京宝景物业管理有限公司162140.00-

其他应付款北京首开万科物业服务有限公司147106.13-

其他应付款北京首开龙湖盈泰置业有限公司132619.00-

其他应付款北京房地集团有限公司100000.00-

其他应付款北京首开城市运营服务集团有限公司25611.11-

其他应付款苏州屿秀房地产开发有限公司-71940000.00北京首开东成城市更新建设运营有限公

其他应付款-800000000.00司

其他应付款北京房地置业发展有限公司-513254.53

其他应付款厦门跃泰置业有限公司-179425.51

其他应付款无锡润泰置业有限公司-17427.75

其他应付款北京骏泰置业有限公司-160一年内到期的

北京首都开发控股(集团)有限公司3300000000.001859112826.77非流动负债

一年内到期的北京首开东成城市更新建设运营有限公800000000.00-非流动负债司一年内到期的

北京首开城市运营服务集团有限公司10000000.00-非流动负债一年内到期的

开茂置业（杭州）有限公司-540592078.70非流动负债一年内到期的

台州兆汇房地产有限公司-103440000.00非流动负债一年内到期的

北京世安住房股份有限公司-8010912.91非流动负债一年内到期的

北京岳安实业股份有限公司-2291469.35非流动负债

长期应付款开茂置业（杭州）有限公司684088773.15-

长期应付款北京首都开发控股(集团)有限公司-2900000000.00

长期应付款北京首开城市运营服务集团有限公司190000000.00-

(3).其他项目

□适用√不适用

7、关联方承诺

□适用√不适用

245/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

8、其他

□适用√不适用

十五、股份支付

1、各项权益工具

(1).明细情况

□适用√不适用

(2).期末发行在外的股票期权或其他权益工具

□适用√不适用

2、以权益结算的股份支付情况

□适用√不适用

3、以现金结算的股份支付情况

□适用√不适用

4、本期股份支付费用

□适用√不适用

5、股份支付的修改、终止情况

□适用√不适用

6、其他

□适用√不适用

十六、承诺及或有事项

1、重要承诺事项

□适用√不适用

2、或有事项

(1).资产负债表日存在的重要或有事项

√适用□不适用

1.为关联方提供的担保事项详见本财务报表附注十四、5之说明。

2.公司及子公司为非关联方提供的担保事项

本公司按房地产经营惯例为商品房承购人提供按揭贷款担保，截至2025年12月31日，本公司及部分子公司为购买本公司相关房产的业主提供保证所涉及的借款金额为6.04亿元。

246/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

(2).公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：

□适用√不适用

3、其他

□适用√不适用

十七、资产负债表日后事项

1、重要的非调整事项

□适用√不适用

2、利润分配情况

□适用√不适用

3、销售退回

□适用√不适用

4、其他资产负债表日后事项说明

□适用√不适用

十八、其他重要事项

1、前期会计差错更正

详见“重要事项”的“公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明”

2、重要债务重组

□适用√不适用

3、资产置换

(1).非货币性资产交换

□适用√不适用

(2).其他资产置换

□适用√不适用

4、年金计划

□适用√不适用

5、终止经营

□适用√不适用

247/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

6、分部信息

(1).报告分部的确定依据与会计政策

□适用√不适用

(2).报告分部的财务信息

□适用√不适用

(3).公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因

√适用□不适用

本公司主要业务为销售房地产产品、出租物业收取租赁费和管理费。公司将此业务视作为一个整体实施管理、评估经营成果。因此，本公司无需披露分部信息。本公司收入分解信息详见本财务报表附注五(二)1之说明。

(4).其他说明

□适用√不适用

7、其他对投资者决策有影响的重要交易和事项

□适用√不适用

8、其他

□适用√不适用

十九、母公司财务报表主要项目注释

1、应收账款

(1).按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）29119999.9821449788.60

1年以内小计29119999.9821449788.60

1至2年198953.162121082.50

2至3年2092649.50-

3年以上4799386.174799386.17

合计36210988.8128370257.27

减：坏账准备-1134154.60-718468.00

账面价值合计35076834.2127651789.27

(2).按坏账计提方法分类披露

√适用□不适用

248/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

单位：元币种：人民币期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别账面账面比例计提比例比例计提比例

金额价值价值(%)金额(%)金额(%)金额(%)

按组合计提坏36210988.81100.001134154.603.1335076834.2128370257.27100.00718468.002.5327651789.27账准备

其中：

账龄组合3105369.008.581134154.6036.521971214.403133802.0011.05718468.0022.932415334.00

关联方组合33105619.8191.42--33105619.8125236455.2788.95--25236455.27

合计36210988.81/1134154.60/35076834.2128370257.27/718468.00/27651789.27

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

√适用□不适用

组合计提项目：账龄组合

单位：元币种：人民币期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）

2-3年（含3年）2092649.50627794.8530.00

3年以上1012719.50506359.7550.00

合计3105369.001134154.6036.52

按组合计提坏账准备的说明：

□适用√不适用按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

249/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

对本期发生损失准备变动的应收账款账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(3).坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额收回或转销或其他变期末余额计提转回核销动

按组合计提坏账准备718468.00415686.60---1134154.60

合计718468.00415686.60---1134154.60

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(4).本期实际核销的应收账款情况

□适用√不适用其中重要的应收账款核销情况

□适用√不适用

应收账款核销说明：

□适用√不适用

(5).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占应收账款和应收账款和合应收账款期合同资产期末合同资产期末坏账准备期末单位名称同资产期末余末余额余额余额合计数的余额额比例（%）北京开新生

活商业管理28119999.98-28119999.9877.66-有限公司北京昌信硕

泰置业有限3786666.67-3786666.6710.46-公司北京保障房

中心有限公1077128.50-1077128.502.97323138.55司沈阳首开盛

泰置业有限500000.00-500000.001.38-责任公司

250/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

沈阳首开京

泰置业有限500000.00-500000.001.38-公司

合计33983795.15-33983795.1593.85323138.55

其他说明：

□适用√不适用

2、其他应收款

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

应收利息--

应收股利34300000.002472663.07

其他应收款61425049657.9964226408073.04

合计61459349657.9964228880736.11

其他说明：

□适用√不适用应收利息

(1).应收利息分类

□适用√不适用

(2).重要逾期利息

□适用√不适用

(3).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用

(4).按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

251/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

对本期发生损失准备变动的应收利息账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(5).坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(6).本期实际核销的应收利息情况

□适用√不适用其中重要的应收利息核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用应收股利

(1).应收股利

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

项目(或被投资单位)期末余额期初余额

首开文投(北京)文化科技有限公司-2472663.07

南京锦泰房地产开发有限公司6800000.00-

北京金旭开泰房地产开发有限公司15000000.00-

北京金开旭泰房地产开发有限公司12500000.00-

合计34300000.002472663.07

(2).重要的账龄超过1年的应收股利

□适用√不适用

(3).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

252/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

□适用√不适用

(4).按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

对本期发生损失准备变动的应收股利账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(5).坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(6).本期实际核销的应收股利情况

□适用√不适用其中重要的应收股利核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用其他应收款

(1).按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）48626778936.5750903964141.78

1年以内合计48626778936.5750903964141.78

1至2年831056281.311080225011.13

2至3年1044194507.422458823323.03

3年以上11987165854.6310463537062.88

减：坏账准备-1064145921.94-680141465.78

合计61425049657.9964226408073.04

(2).按款项性质分类情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

253/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

款项性质期末账面余额期初账面余额

往来款62317367090.9864146260333.41

代收代付款6448768.457829038.20

押金、保证金、备用金153064035.12736984730.51

应收业务款9878845.189849592.33

其他2436840.205625844.37

减：坏账准备-1064145921.94-680141465.78

合计61425049657.9964226408073.04

(3).坏账准备计提情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预期信整个存续期预期信坏账准备未来12个月预合计

用损失(未发生信用损失(已发生信期信用损失

用减值)用减值)

2025年1月1日余33141299.39-647000166.39680141465.78

额

2025年1月1日余----

额在本期

--转入第二阶段----

--转入第三阶段----

--转回第二阶段----

--转回第一阶段----

本期计提21707343.18-362301344.38384008687.56

本期转回4231.40--4231.40

本期转销----

本期核销----

其他变动----

2025年12月31日54844411.17-1009301510.771064145921.94

余额

对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：

□适用√不适用

(4).坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：

□适用√不适用

254/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

(5).本期实际核销的其他应收款情况

□适用√不适用

其中重要的其他应收款核销情况：

□适用√不适用

其他应收款核销说明：

□适用√不适用

(6).按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占其他应收款期款项的坏账准备单位名称期末余额末余额合计数的账龄

(%)性质期末余额比例

北京首开亿信置业6630926491.5010.611年往来款-股份有限公司以内

贵阳首开龙泰房地3310532919.565.301年往来款-产开发有限公司以内

福州首开瑞泰房地3066432324.844.911年往来款-产开发有限公司以内

葫芦岛首开宏泰房2382801722.953.811年往来款-地产开发有限公司以内

大连中美居置业有2077984867.613.331年往来款-限公司以内

合计17468678326.4627.95//-

(7).因资金集中管理而列报于其他应收款

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

3、长期股权投资

√适用□不适用

255/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

对子公司投资50581464999.78-50581464999.7850974921056.89-50974921056.89

对联营、合营企业投资22167783817.01-22167783817.0122993285951.97-22993285951.97

合计72749248816.79-72749248816.7973968207008.86-73968207008.86

(1).对子公司投资

√适用□不适用

单位：元币种：人民币减值准本期增减变动减值准期初余额（账面期末余额（账面被投资单位备期初计提减备期末价值）追加投资减少投资其他价值）余额值准备余额

北京首开中晟置业有限责任公司5132897971.91-----5132897971.91-

北京城市开发集团有限责任公司4674525289.44-----4674525289.44-

苏州茂泰置业有限公司1965611465.96-----1965611465.96-

北京跃泰置业有限公司1914750000.00-----1914750000.00-

大连中美居置业有限公司389559200.00-1000000001.00---1389559201.00-

苏州首开佳泰置业有限公司1350000000.00-----1350000000.00-

北京盈富瑞泰房地产开发有限公司900000000.00-352520693.89---1252520693.89-

北京昭泰房地产开发有限公司1250000000.00-----1250000000.00-

北京首开卓越盈泰置业有限公司1240000000.00-----1240000000.00-

苏州平泰置业有限公司1193428373.00-----1193428373.00-

北京顺恒远泰置业有限公司1163837251.92-----1163837251.92-

成都首开韶泰置业有限公司1150000000.00-----1150000000.00-

兴茂置业（杭州）有限公司1075000000.00-----1075000000.00-

北京志茂房地产开发有限公司1020000000.00-----1020000000.00-

福州首开福泰投资有限公司1000000000.00-----1000000000.00-

温州首开曜成置业有限公司1000000000.00-----1000000000.00-

北京龙和信泰置业有限公司1000000000.00-----1000000000.00-

256/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

无锡泰茂置业有限公司926532747.17-----926532747.17-

海门锦源国际俱乐部有限公司916656066.21-----916656066.21-

北京怡璟置业有限公司856902667.16-----856902667.16-

广州市振梁房地产有限公司850000000.00-----850000000.00-

广州穗江置业有限公司800000000.00-----800000000.00-

成都首开晟泰置业有限公司750000000.00-----750000000.00-

海南民生长流油气储运有限公司718000000.00-----718000000.00-

北京毓秀置业有限公司700000000.00-----700000000.00-

北京昌信同泰置业有限公司700000000.00-----700000000.00-

北京金开辉泰房地产开发有限公司693600000.00-----693600000.00-

葫芦岛首开宏泰房地产开发有限公645329400.00-----645329400.00-司

贵阳首开龙泰房地产开发有限公司622500000.00-----622500000.00-

温州首开中庚实业有限公司612000000.00-----612000000.00-

北京首开盈信投资管理有限公司600000000.00-----600000000.00-

北京致泰房地产开发有限公司600000000.00-----600000000.00-

首开融信（天津）管理咨询合伙企600000000.00-----600000000.00-业（有限合伙）

北京怡同置业有限公司1304376000.00--760886000.00--543490000.00-

北京博睿宏业房地产开发有限公司510000000.00-----510000000.00-

廊坊市首开志泰房地产开发有限公500000000.00-----500000000.00-司

厦门首泰股权投资合伙企业(有限合

)500000000.00-----500000000.00-伙

北京首开住总房地产开发有限公司405204472.28-----405204472.28-

北京首开德远置业有限公司402400690.00-----402400690.00-

南京首开隆泰置业有限公司370000000.00-----370000000.00-

北京首信丰泰管理咨询合伙企业--351000000.00---351000000.00-（有限合伙）

太原首润房地产开发有限公司350000000.00-----350000000.00-

北京创世瑞新房地产开发有限公司340000000.00-----340000000.00-

257/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

北京首开商业管理有限公司832468308.90--502631015.61--329837293.29-

沈阳首开盛泰置业有限责任公司301200000.00-----301200000.00-

苏州首开永泰置业有限公司300000000.00-----300000000.00-

厦门首开翔泰置业有限公司300000000.00-----300000000.00-

沈阳首开京泰置业有限公司300000000.00-----300000000.00-

成都首开宜泰置业有限公司289214960.00-----289214960.00-

北京首开住总安泰置业有限公司288773439.36-----288773439.36-

北京惠信云锦商业管理有限公司--280537615.61---280537615.61-

南通首开泓泰置业有限公司270000000.00-----270000000.00-

太原首开龙泰置业有限责任公司255000000.00-----255000000.00-

福州首融沣泽置业有限公司249840000.00-----249840000.00-

北京融泰房地产开发有限公司230000000.00-----230000000.00-

福州绿榕投资发展有限公司224000000.00-----224000000.00-

北京宋家庄福茂商业管理有限公司--222093400.00---222093400.00-

大连中嘉房地产开发有限公司210657100.00-----210657100.00-

北京首开荣泰置业有限公司200000000.00-----200000000.00-

绵阳首开兴泰置业有限公司200000000.00-----200000000.00-

南京达泰筑茂置业有限公司160000000.00-----160000000.00-

首开中庚（福州）房地产开发有限153000000.00-----153000000.00-公司

北京燕华置业有限公司116627270.86-----116627270.86-

北京首开立信置业股份有限公司108290105.64-----108290105.64-

广州市湖品房地产有限公司107470443.74-----107470443.74-

浙江美都置业有限公司102052951.65-----102052951.65-

福州融城房地产开发有限公司102000000.00-----102000000.00-

广州市君梁房地产有限公司88481895.70-----88481895.70-

北京万信房地产开发有限公司68000000.00-----68000000.00-

北京首开京北置业发展有限公司60000000.00-----60000000.00-

北京首开万科房地产开发有限公司50000000.00-----50000000.00-

北京锦泰房地产开发有限公司45000000.00-----45000000.00-

北京屹泰住房租赁有限公司43175016.65-----43175016.65-

258/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

福州中鼎投资有限公司36096622.97-----36096622.97-

杭州首开网谷商业管理有限公司32500000.00-----32500000.00-

北京首开瑞泰商业管理有限公司30000000.00-----30000000.00-

北京首开新奥置业有限公司25000000.00-----25000000.00-

南京荣泰置业有限公司22950000.00-----22950000.00-

三亚天鸿度假村有限公司19494508.93-----19494508.93-

首开隆泰（固安）美丽乡村建设有18000000.00-----18000000.00-限公司

北京惠信端泰商业管理有限公司12762403.00-----12762403.00-

成都首开恒泰置业有限公司10000000.00-----10000000.00-

广州首开至泰置业有限公司10000000.00-----10000000.00-

东莞市煜泰房地产有限公司10000000.00-----10000000.00-

北京首开云锦璞瑅商业管理有限公10000000.00-----10000000.00-司

北京首开京南置业发展有限公司10000000.00-----10000000.00-

北京首信林语商业管理有限公司10000000.00-----10000000.00-

宁德融熙置业有限公司6700000.00-----6700000.00-

北京宝辰饭店有限公司5812677.64-----5812677.64-

北京金开祯泰房地产开发有限公司550000000.00--544500000.00--5500000.00-

北京开新生活商业管理有限公司5000000.00-----5000000.00-

保定首开润怡房地产开发有限公司335000000.00--330000000.00--5000000.00-

南京锦泰房地产开发有限公司3301004.80-----3301004.80-

北京俊泰商业管理有限公司--1100000.00---1100000.00-

北京首开乐尚住房租赁有限公司--1000000.00---1000000.00-

北京金开旭泰房地产开发有限公司340000000.00--339750000.00--250000.00-

苏州首开润泰置业有限公司75000000.00-----75000000.00--

首开和信国际有限公司48940752.00-----48940752.00--

北京维泰置业有限公司--------

上海首开连泰置业有限公司--------

北京首开商业运营管理有限公司--------

北京一二三空间商业管理有限公司--------

259/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

北京东银燕华置业有限公司--------

绿心生活（北京）管理咨询合伙企--------业（有限合伙）

北京尊泰置业有限公司--------北京晙泰商业管理合伙企业（有限--------合伙）

天津首开津泰置业有限公司--------

北京天鸿集团烟台天鸿时代房地产--------开发有限责任公司

合计50974921056.89-2208251710.502477767015.61--123940752.0050581464999.78-

注1：北京维泰置业有限公司、上海首开连泰置业有限公司、北京一二三空间商业管理有限公司、北京惠信云锦商业管理有限公司、北京宋家庄福

茂商业管理有限公司、绿心生活（北京）管理咨询合伙企业（有限合伙）、北京俊泰商业管理有限公司、北京晙泰商业管理合伙企业（有限合伙）、天津首开津泰置业有限公司截至2025年12月31日尚未实际出资

注2：本期其他减少123940752.00元，为首开和信国际有限公司和苏州首开润泰置业有限公司注销，本公司减少长期股权投资

(2).对联营、合营企业投资

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增减变动减值期初期末投资其他综其他计提准备余额（账面价权益法下确认宣告发放现金余额（账面价单位追加投资减少投资合收益权益减值其他期末值）的投资损益股利或利润值）调整变动准备余额

一、合营企业

北京住总首开677785830.13--20218.48-----677806048.61-置业有限公司北京润和信通

房地产开发有567935073.09---34759206.51-----533175866.58-限公司

260/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

北京首开野村

不动产管理有40739916.71--8260110.77--6882525.12--42117502.36-限公司

小计1286460819.93---26478877.26--6882525.12--1253099417.55-

二、联营企业北京和信兴泰

房地产开发有1947613687.60---46163949.72-----1901449737.88-限公司开茂置业（杭1025977552.09--5249628.06-----1031227180.15-州）有限公司

苏州隆泰置业1020562081.99--855784.34--14700000.00--1006717866.33-有限公司北京知泰房地

产开发有限责1004846736.54--45966.52-----1004892703.06-任公司

福州中泰投资999029279.84--451977.64-----999481257.48-有限公司北京首开旭泰

房地产开发有925916111.00--21567010.43-----947483121.43-限责任公司

北京怡和置业876899912.01--48264671.04--660000.00--924504583.05-有限公司

北京怡城置业859880750.96--410558.03-----860291308.99-有限公司北京首开龙湖

盈泰置业有限959767811.07---110812625.60-----848955185.47-公司藏山新融壹号

城市发展股权815594536.30---3481706.47-----812112829.83-投资基金（天

261/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

津）合伙企业（有限合伙）北京朗泰房地

产开发有限公746779588.24--8124.51-----746787712.75-司北京中海盈璟

房地产开发有488622057.49--125280179.95-----613902237.44-限公司

北京碧和信泰613273428.30---10948304.55-----602325123.75-置业有限公司

厦门沧珩实业565324876.23--2013848.55-----567338724.78-有限公司

北京和信丰泰546567527.15--19926958.75-----566494485.90-置业有限公司台州兆裕恒企

业管理有限公559082682.81---34632106.68-----524450576.13-司

杭州浙行企业507120180.98--1610148.06-----508730329.04-管理有限公司北京卓华房地

产开发有限公484611562.74---8716340.12-----475895222.62-司

北京诺德兴泰-475094650.00--1900264.99-----473194385.01-置业有限公司

广州市君庭房437279045.59---12960281.34-----424318764.25-地产有限公司

苏州首龙置业449606942.35---26362350.60-----423244591.75-有限公司

北京怡畅置业355125724.19---7032045.48-----348093678.71-有限公司

262/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

南京嘉泰筑茂252695946.82--87062692.90-----339758639.72-置业有限公司

台州环茂置业370202786.74---44968443.00-----325234343.74-有限公司

北京城志置业390125631.58---79894748.29-----310230883.29-有限公司

北京兴和航泰285985715.66--1115392.48-----287101108.14-置业有限公司

北京和信仁泰284563668.72--195257.63-----284758926.35-置业有限公司

北京首开万科264025159.42---738760.55-----263286398.87-置业有限公司

苏州安茂置业235612338.83--5145091.91-----240757430.74-有限公司北京金旭开泰

房地产开发有474325491.13-206000000.00-98000.56--74710688.73--193516801.84-限公司

常熟耀泰房地180046137.88---1339782.53-----178706355.35-产有限公司

北京腾泰亿远195523269.94---37744390.00-----157778879.94-置业有限公司

北京祥晟辉年151782994.84--21140.71-----151804135.55-置业有限公司北京金良兴业

房地产开发有144801759.48---312902.64-----144488856.84-限公司北京首开万科

和泰置业有限134358998.71--1205993.07-----135564991.78-公司

北京祥之源置118050628.31--16299885.81-----134350514.12-业有限公司

263/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

北京厚泰房地

产开发有限公118166297.15--9039524.98-----127205822.13-司台州兆汇禾企

业管理有限公115993202.03--2046253.67--5786175.00--112253280.70-司

北京祥鼎置业118099456.94---8792100.79-----109307356.15-有限公司

厦门兆淳置业110099161.10---17276871.25-----92822289.85-有限公司北京尚泰信华

房地产开发有91314086.70---87478.68-----91226608.02-限公司

成都辰启置业84224872.59---606049.39-----83618823.20-有限公司北京国家速滑

馆经营有限责77820948.31---15568821.58-----62252126.73-任公司

北京城安辉泰61444825.99---5586840.88-----55857985.11-置业有限公司宁波金郡房地

产信息咨询有48770314.26--2924263.18-----51694577.44-限公司北京金谷创信

置业有限责任41353732.37-11321.89-----41365054.26-公司北京金开连泰

房地产开发有630387426.33-560000025.00-29120491.14-----41266910.19-限公司

天津海景实业81700484.78---42572448.36-----39128036.42-有限公司

264/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

北京中开盈泰

房地产开发有36583076.02--2104454.02-----38687530.04-限公司

北京毓锦置业29546491.28--26039.52-----29572530.80-有限公司

成都辰华置业30621880.84---1450506.02-----29171374.82-有限公司

成都龙湖锦祥26720684.63---1927.74-----26718756.89-置业有限公司南京筑浦振业

房地产开发有23432217.71--253722.58-----23685940.29-限公司

苏州侨仁置业94966459.85-66000000.00-6293157.40-----22673302.45-有限公司北京龙万华开

房地产开发有26784820.92---4825019.82-----21959801.10-限公司北京祐泰通达

房地产开发有57395219.19---44072708.00-----13322511.19-限公司

国奥投资发展-29793508.00--17506690.58-----12286817.42-有限公司首开文投（北京）文化科技12014902.71---1252036.58--420000.00--10342866.13-有限公司

北京昌信硕泰36145181.18---26151668.86-----9993512.32-置业有限公司芜湖首开高和

投资管理有限5013867.61---2698.84-----5011168.77-公司

265/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

苏州屿秀房地

产开发有限公65050135.71-59085038.27-3385544.24-----2579553.20-司首开文投新华（北京）文化4639366.94---3565346.97-----1074019.97-发展有限公司北京首开万科

物业服务有限2786544.52---2410572.72-----375971.80-公司

北京远和置业3729906.29---3729906.29-------有限公司

北京骏泰置业-46000000.0046000000.00--------有限公司北京首开丝路

企业管理中心436964.56---7408.32-----429556.24--（有限合伙）北京友泰房地

产开发有限公-----------司北京滨湖恒兴

房地产开发有-----------限公司北京万龙华开

房地产开发有-----------限公司北京潭柘兴业

房地产开发有-----------限公司

北京永安广盈-----------置业有限公司

266/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

北京首开新禾

运营管理有限-----------公司

北京辉广企业-----------管理有限公司

北京开创金润-----------置业有限公司北京房地钧洋

房地产开发有-----------限公司北京首开寸草

养老服务有限-----------公司深圳市熙梁投

资发展有限公-----------司常州悦府房地

产开发有限公-----------司

小计21706825132.04550888158.00937085063.27-309237407.34--96276863.73--429556.2420914684399.46-

合计22993285951.97550888158.00937085063.27-335716284.60--103159388.85--429556.2422167783817.01-

注1：北京友泰房地产开发有限公司、常州悦府房地产开发有限公司、北京远和置业有限公司、北京滨湖恒兴房地产开发有限公司、北京潭柘兴业

房地产开发有限公司、北京房地钧洋房地产开发有限公司、北京首开寸草养老服务有限公司和深圳市熙梁投资发展有限公司，公司对被投资单位净投资的长期股权投资账面价值已冲减至0

注2：北京城安辉泰置业有限公司、北京万龙华开房地产开发有限公司、北京永安广盈置业有限公司、北京首开新禾运营管理有限公司、北京辉广

企业管理有限公司、北京开创金润置业有限公司截至期末尚未实际出资

(3).长期股权投资的减值测试情况

□适用√不适用

267/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

4、营业收入和营业成本

(1).营业收入和营业成本情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

主营业务156544999.53198589640.93185141237.68266912993.40

其他业务28444352.43266978.2428513333.26393408.24

合计184989351.96198856619.17213654570.94267306401.64

(2).营业收入、营业成本的分解信息

□适用√不适用

其他说明：

√适用□不适用

主营业务收入、主营业务成本按产品类型划分

单位：元币种：人民币本期数上年同期数项目收入成本收入成本

房产销售86860863.5386296388.65176265056.54153045731.38

酒店物业经营等69684136.00112293252.288876181.14113867262.02

小计156544999.53198589640.93185141237.68266912993.40

主营业务收入、主营业务成本按地区划分

单位：元币种：人民币本期数上年同期数项目收入成本收入成本

北京地区156544999.53198589640.93185141237.68266912993.40

小计156544999.53198589640.93185141237.68266912993.40

(3).履约义务的说明

□适用√不适用

(4).分摊至剩余履约义务的说明

□适用√不适用

(5).重大合同变更或重大交易价格调整

□适用√不适用

268/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

5、投资收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

成本法核算的长期股权投资收益751663886.711046588563.20

权益法核算的长期股权投资收益-335716284.60-401144546.30

处置长期股权投资产生的投资收益-27910802.85227989888.38

合计388036799.26873433905.28

6、其他

□适用√不适用

二十、补充资料

1、当期非经常性损益明细表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币说项目金额明

非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销部分22655777.71-计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关、符合国家政策规定、按照确定的标准享有、对公司损益产生持续影响的政府补助1077351.49-除外

除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业持有金融资产和金融负债产生的公允价值变动损益以及处置金融资产和金融负--债产生的损益

计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费--

委托他人投资或管理资产的损益--

对外委托贷款取得的损益--

因不可抗力因素，如遭受自然灾害而产生的各项资产损失--单独进行减值测试的应收款项减值准备转回63786.49-

企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享--有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益

同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益--

非货币性资产交换损益--

债务重组损益--

企业因相关经营活动不再持续而发生的一次性费用，如安置职工的支出--等

因税收、会计等法律、法规的调整对当期损益产生的一次性影响--

因取消、修改股权激励计划一次性确认的股份支付费用--

对于现金结算的股份支付，在可行权日之后，应付职工薪酬的公允价值--变动产生的损益

采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损--益

交易价格显失公允的交易产生的收益--

与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益--

受托经营取得的托管费收入1179245.28-

269/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

除上述各项之外的其他营业外收入和支出59597188.63-

其他符合非经常性损益定义的损益项目--

减：所得税影响额21166494.25-

少数股东权益影响额（税后）5086165.99-

合计58320689.36-

对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。

□适用√不适用

其他说明：

√适用□不适用

本公司之子公司盈信投资主要经营范围为投资及投资管理，其持有的金融资产公允价值变动损益认定为经营性损益项目。

2、净资产收益率及每股收益

√适用□不适用加权平均净资产每股收益报告期利润

收益率（%）基本每股收益稀释每股收益

归属于公司普通股股东的净-105.77-2.6532-2.6532利润

扣除非经常性损益后归属于-106.67-2.6758-2.6758公司普通股股东的净利润

3、境内外会计准则下会计数据差异

□适用√不适用

4、其他

√适用□不适用加权平均净资产收益率的计算过程项目序号本期数

归属于公司普通股股东的净利润 A -6844040170.75

非经常性损益 B 58320689.36扣除非经常性损益后的归属于公司

C=A-B -6902352722.46普通股股东的净利润归属于公司普通股股东的期初净资

D 9811577761.64产

发行新股或债转股等新增的、归属

E于公司普通股股东的净资产新增净资产次月起至报告期期末的

F累计月数

回购或现金分红等减少的、归属于

G公司普通股股东的净资产减少净资产次月起至报告期期末的

H累计月数

其 收购少数股东股权 I1 198328183.65

270/271北京首都开发股份有限公司2025年年度报告

项目序号本期数他增减净资产次月起至报告期期

J1 5末的累计月数

收购少数股东股权 I2 -14721405.46增减净资产次月起至报告期期

J2 1末的累计月数

报告期月份数 K 12

加权平均净资产 L=D+A/2+E×F/K-G×H/K±I×J/K 6470967635.66

加权平均净资产收益率 M=A/L -105.77%扣除非经常性损益加权平均净资产

N=C/L -106.67%收益率基本每股收益和稀释每股收益的计算过程

(1)基本每股收益的计算过程项目序号本期数

归属于公司普通股股东的净利润 A -6844040170.75

非经常性损益 B 58320689.36

扣除非经常性损益后的归属于公司普通股股东的-6902360860.11

C=A-B净利润

期初股份总数 D 2579565242.00

因公积金转增股本或股票股利分配等增加股份数 E

发行新股或债转股等增加股份数 F

增加股份次月起至报告期期末的累计月数 G

因回购等减少股份数 H

减少股份次月起至报告期期末的累计月数 I

报告期缩股数 J

报告期月份数 K 12

发行在外的普通股加权平均数 L=D+E+F×G/K-H×I/K-J 2579565242.00

基本每股收益 M=A/L -2.6532

扣除非经常性损益基本每股收益 N=C/L -2.6758

(2)稀释每股收益的计算过程稀释每股收益的计算过程与基本每股收益的计算过程相同。

董事长：李岩

董事会批准报送日期：2026年4月21日修订信息

□适用√不适用