投资：2016年以来房地产市场持续回暖，三季度销售改善，开发商投资热情激发，带动投资端的回暖，投资同比增长。2016 年前三季度商品与劳务支出同增30.6%（+35.2pc）。其中一二三线公司同比增29.3%（+27.6pc）、53.1%（+67pc）、46.4%（+43pc）。

销售：增速进一步提高，销量火爆，在调控政策收紧的情形下，预计销售增速将逐渐回落。2016 前三季度销售商品收到的现金同增45.9%（+22pc），其中一二三线公司同增44.1%（+19.3pc）、62.9%（+32.2pc）、71.8%（+34.3pc）。

库存、去化：库存增速微幅下降，去化时间进一步下降，2016 年前三季度存货同比增长16%（-0.8pc），低于2015 年同期的16.8%的水平。去化情况明显好转，为2011 年以来的最低水平，2016 年前三季度去化时间为1.84 年，好于2011 年的2.09。

成长性：营收和净利润增速显著回升，三线城市增速显著。2016 年前三季度营业收入同比增速为38.4%（+27.6%），其中一线同增44.7%（+26.2pc）、二线增53.4%（+38.6pc）、三线增52.2%（+42pc）；2016年前三季度净利润同比增速为28.9%，其中一线同增41.3%（+3.5pc）、二线同增20.3%（+9.2pc）、三线同增152.6%（+203.2pc）。

盈利：总体呈现下行趋势，行业竞争加剧。2016 年前三季度整体毛利率水平为27.3%，比2015 年同期下降1.9 个百分点。

锁定性：业绩锁定性历史最佳，达到134.1%。其中一二三线分别为159.5%（+35.9pc）、198.1%（+58.8pc）、114.5%（+35.2pc）。

资金：整体持续向好，行业杠杆水平下降，抗风险能力整体加强。1）每股经营现金流提高为+0.6 元；2）真实负债率50.4%（-2.1pc）；3）净负债率92.1%（-23pc）；4）现金对有息负债43.2%（+8.1pc），对短期有息负债180.5%（+81.1pc）。

区域性调控政策加码，短期对需求造成一定抑制，中长期仍看货币政策。1）国庆节期间调控政策密集出台，短期预计对需求产生一定抑制，房价有下行压力；2）货币政策预计进一步宽松空间有限，货币宽松对房地产行业的边际影响逐渐下降，预计仍以稳增长为主基调；3）预计短期销售、投资增速回落是大概率事件，尤其在同期基数较高的情形下，2017 年上半年销售投资面临较大下行压力。

维持行业增持评级。推荐定增概念标的：荣盛发展、苏宁环球；推荐具备较强的转型预期标的：广东明珠，阳光股份。