2022年年度报告

公司代码：600393公司简称：粤泰股份广州粤泰集团股份有限公司

2022年年度报告

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重要提示

一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

二、公司全体董事出席董事会会议。

三、中喜会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了带有强调事项段、持续经营重大不确定

性段落、其他信息段落中包含其他信息未更正重大错报说明的无保留意见的审计报告，本公司董事会、监事会对相关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。

中喜会计师事务所（特殊普通合伙）接受委托，审计了广州粤泰集团股份有限公司财务报表，包括2022年12月31日的合并及母公司资产负债表，2022年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司股东权益变动表以及相关财务报表附注。

中喜会计师事务所（特殊普通合伙）认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了粤泰股份2022年12月31日的合并及母公司财务状况以及2022年度的合并及母公司经营成果和现金流量。

本公司董事会、监事会对相关事项已有详细说明，参见公告，请投资者注意阅读。

四、公司负责人杨树坪、主管会计工作负责人张波及会计机构负责人（会计主管人员）张波声明：

保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。

五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案

经中喜会计师事务所（特殊普通合伙）审计，2022年末公司合并报表实现归属于母公司所有者净利润-1346606583.26元，年末累计未分配利润-1822610231.34元，盈余公积金为

268501603.18元，资本公积金为1902531208.79元。

2022年母公司实现净利润-533090302.40元，截至2021年年末母公司累计未分配利润为

-539836549.99元，盈余公积金为263774109.52元，资本公积金为2164339471.07元。

经本公司董事会九届五十四次会议审议通过，公司拟定2022年度公司利润分配预案为不进行利润分配，亦不进行资本公积金转增股本和其他形式的分配。

六、前瞻性陈述的风险声明

√适用□不适用

本报告中涉及的未来经营计划是公司基于目前的行业、市场环境指定的公司战略发展规划及

业绩预测，并不构成业绩承诺，敬请投资者保持足够的风险意识。

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七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况否

八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况否

九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性否

十、重大风险提示公司已在本报告中详细描述存在的行业风险、市场风险等，敬请查阅“第三节管理层讨论与分析”中“六、公司关于公司未来发展的讨论与分析”中“（四）可能面对的风险”的内容。公

司经营管理层将审慎评估相关风险，科学合理决策，优化资源配置，提高经营效率，全面加强公司的成本和风险控制能力，争取把相关风险控制在合理范围之内，保证公司的平稳运行和健康可持续发展。

十一、其他

□适用√不适用

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目录

第一节释义.................................................4

第二节公司简介和主要财务指标........................................5

第三节管理层讨论与分析...........................................9

第四节公司治理..............................................30

第五节环境与社会责任...........................................48

第六节重要事项..............................................50

第七节股份变动及股东情况.........................................68

第八节优先股相关情况...........................................75

第九节债券相关情况............................................75

第十节财务报告..............................................76

载有公司法定代表人、财务负责人、主管会计工作负责人签名并盖章的会计报表。

载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告及其他相关报告的原件。

备查文件目录

报告期内在《中国证券报》、《证券时报》、《证券日报》、《上海证券报》上公开披露过的所有公司文件的正本和公告的原稿。

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第一节释义

一、释义

在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：

常用词语释义中国证监会指中国证券监督管理委员会上交所指上海证券交易所

粤泰股份、本公司、公司指广州粤泰集团股份有限公司

子公司、下属子公司指广州粤泰集团股份有限公司下属全资或控股的子公司

粤泰控股、公司控股股东指广州粤泰控股集团有限公司

元、万元、亿元指人民币元、人民币万元、人民币亿元，中国法定流通货币单位

第二节公司简介和主要财务指标

一、公司信息公司的中文名称广州粤泰集团股份有限公司公司的中文简称粤泰股份

公司的外文名称 GUANGZHOUYUETAIGROUPCo.，Ltd.公司的外文名称缩写 GZYT公司的法定代表人杨树坪

二、联系人和联系方式董事会秘书证券事务代表姓名蔡锦鹭徐广晋联系地址广州市越秀区寺右新马路170号四楼广州市越秀区寺右新马路170号四楼

电话020-87372621020-87372621

传真020-87372621020-87372621

电子信箱 caijinlu@tom.com xuguangjin2002@163.com

三、基本情况简介公司注册地址广州市越秀区寺右新马路170号四楼公司注册地址的历史变更情况无公司办公地址广州市越秀区寺右新马路170号四楼公司办公地址的邮政编码510600

公司网址 www.gzytgf.com

电子信箱 gzdhsy@163.com

四、信息披露及备置地点

公司披露年度报告的媒体名称及网址《中国证券报》、《证券时报》、《证券日报》、

《上海证券报》

公司披露年度报告的证券交易所网址 www.sse.com.cn公司年度报告备置地点公司证券与投资者关系管理中心

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五、公司股票简况公司股票简况股票种类股票上市交易所股票简称股票代码变更前股票简称

A股 上海证券交易所 粤泰股份 600393 东华实业、G东华、ST粤泰

六、其他相关资料

名称中喜会计师事务所（特殊普通合伙）公司聘请的会计

办公地址 北京市东城区崇文门外大街 11号新成文化大厦 A座 11层

师事务所（境内）

签字会计师姓名陈杰超、陈翔

七、近三年主要会计数据和财务指标

(一)主要会计数据

单位：元币种：人民币本期比上年主要会计数据2022年2021年同期增减2020年(%)

营业收入1452499760.88888733027.9563%3016013897.23扣除与主营业务无关的业务收

入和不具备商业实质的收入后1449733657.48887023138.4963%3013310160.87的营业收入

归属于上市公司股东的净利润-1346606583.26-824624173.84-63%-913056273.81归属于上市公司股东的扣除非

-868365911.87-726445805.37-20%-927207725.39经常性损益的净利润

经营活动产生的现金流量净额103700775.34158145105.78-34%272478216.03本期末比上

2022年末2021年末年同期末增2020年末减（%）

归属于上市公司股东的净资产2905689322.234198252572.08-31%5039886225.01

总资产10840929780.8614034659395.13-23%13914276445.55

(二)主要财务指标本期比上年同主要财务指标2022年2021年2020年期增减(%)

基本每股收益（元／股）-0.53-0.33-61%-0.36

稀释每股收益（元／股）-0.53-0.33-61%-0.36扣除非经常性损益后的基本每股

-0.34-0.29-17%-0.37收益（元／股）

加权平均净资产收益率（%）减少1.47个百

-19.32%-17.85%-16.02%分点

扣除非经常性损益后的加权平均增加3.27个百

-12.46%-15.73%-16.27%

净资产收益率（%）分点报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明

□适用√不适用

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八、境内外会计准则下会计数据差异

(一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况

□适用√不适用

(二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况

□适用√不适用

(三)境内外会计准则差异的说明：

□适用√不适用

九、2022年分季度主要财务数据

单位：元币种：人民币

第一季度第二季度第三季度第四季度

（1-3月份）（4-6月份）（7-9月份）（10-12月份）营业收入175017121.90910539879.30196109642.89170833116.79

归属于上市公司股东的净利润-72001104.27-559378578.04-56652001.70-658574899.25归属于上市公司股东的扣除非

-61303738.40-144717034.14-266237018.56-396108120.77经常性损益后的净利润

经营活动产生的现金流量净额105570939.6728024500.12-42721371.2312826706.78季度数据与已披露定期报告数据差异说明

□适用√不适用

十、非经常性损益项目和金额

√适用□不适用

单位:元币种:人民币

附注（如非经常性损益项目2022年金额2021年金额2020年金额

适用）

非流动资产处置损益32179009.2025433663.9256715854.41

越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免

计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国

427724.171149401.972806508.15

家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费

企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益非货币性资产交换损益委托他人投资或管理资产的损益

因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备债务重组损益

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企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益除同公司正常经营业务相关的有效

套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融

负债、衍生金融负债产生的公允价

值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融

负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益

单独进行减值测试的应收款项、合淮南仁爱同资产减值准备转回天鹅湾置业有限公

68136514.51

司应收款项减值准备转回对外委托贷款取得的损益采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益

根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响受托经营取得的托管费收入

除上述各项之外的其他营业外收入-134184882.9

-581870520.41-46857399.71和支出0其他符合非经常性损益定义的损益

126251.6842902.3874149.42

项目

减：所得税影响额750120.23-2680753.71264321.92

少数股东权益影响额（税后）-3510469.69-6699792.45-1676661.23

合计-478240671.39-98178368.4714151451.58

对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义界定的非

经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。

□适用√不适用

十一、采用公允价值计量的项目

□适用√不适用

十二、其他

□适用√不适用

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第三节管理层讨论与分析

一、经营情况讨论与分析

公司的主业房地产业属于资金密集型行业，房地产开发从取得开发土地到实现房地产销售需要大量的资金投入，之前几年受宏观经济、行业、融资环境等因素的叠加影响，公司融资渠道受阻，经营性现金流回速放缓，公司流动性持续较为紧张。2022年以来国家及地方政府支持房地产行业发展的政策陆续出台，但政策的逐步落实以及市场消化政策信息需要相应的时间，目前公司的融资环境及流动性仍未得到实质性改善。

报告期末，公司归属于上市公司股东净利润为-134660.66万元，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为-86836.59万元。

面对压力与困难，公司积极开展自救。报告期内，公司以稳经营、保交付为工作重心，通过推盘强化回款，努力保障在建项目的开发销售。并协调各方积极筹措资金，增强公司流动性，全力保障项目按时交楼，切实担负起公司的社会责任。公司湖南郴州天鹅湾项目在报告期内争取到首批“保交楼”专项贷款资金后，对需要交楼的 A1、A2、A8栋开始全面施工，目前施工状态正常，计划于2023年6月30日前完成交付。通过努力，报告期内，公司房地产开发企业一级资质延续申请获得顺利通过。公司年度的营业收入较上一年度有所增长，但受报告期内土地增值税清算、实体商铺及公寓计提资产减值损失、财务费用等因素影响，致使报告期内形成一定程度的亏损。

报告期内，鉴于公司海南及三门峡项目已进入开发尾期，项目资产质量较差及资产变现能力较弱，同时面临较多诉讼、税收等后续问题影响。公司对外出售了所持有的海南及三门峡项目的全部股权，用以改善公司流动性、优化项目资产结构。

目前公司业务范围主要集中在国内的北京、广州、深圳、江门、淮南、郴州等城市以及柬埔寨的金边等地。2022年度，公司在调控好资源配置的前提下对存量项目加大销售力度，尽量保证按时按约完成项目进度及销售回款。同时加强对运营费用支出的严格控制，压缩成本，减少不必要的开支，控制运营及行政成本。2022年度，公司淮南地区项目在开发进度及销售上取得了一定的成绩。淮南洞山天鹅湾项目3#-4#楼、11#-13#住宅楼等取得《安徽省建设工程规划核实合格证》，建设规模为 97066.8 平方米（其中地下面积 4421.6 平方米）；淮南公园天鹅湾项目 A-6#商住

楼、A-7#、11#、12#住宅楼、A地块一期地下室、淮南洞山天鹅湾项目 3#、4#商住楼、11#-13#

住宅楼取得竣工验收备案表，建筑面积分别为73377.03平方米、96393.35平方米；淮南公园天鹅湾项目 A-1#、A-5#住宅楼、洞山天鹅湾项目 1#住宅楼取得《淮南市商品房预售许可证》，预售总建筑面积分别为30887.01平方米（304套）、32113.02平方米（270套）。

2021年度，公司控股股东广州粤泰控股集团有限公司及其一致行动人广州城启集团有限公司、广州豪城房产开发有限公司、广州新意实业发展有限公司、广州建豪房地产开发有限公司由于债

务问题被债权人向法院申请破产清算。2022年11月12日，管理人广东东方昆仑律师事务所公告了上述五家破产公司的相关财产调查报告、阶段性工作报告及《城启集团、粤泰控股等五家破产企业公开预招募重整投资人公告》等。2023年2月，管理人收到意向投资人的《延期申请》，意向投资人请求将提交重整投资方案的时间延长至2023年5月30日。目前上述五家破产公司正在进行破产清算程序，能否转入破产重整程序尚存在重大不确定性。上述法人股东的破产清算未来不排除会导致公司的控制权发生变化，但公司具有独立完整的业务及自主经营能力，在业务、人

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员、资产、机构、财务等方面与控股股东及其一致行动人相互独立，各自独立核算，独立承担责任和风险，因此预计股东破产清算事项不会对公司日常生产经营产生影响。

虽然经过公司的努力，2022年度在经营上取得了一定的成绩，主营收入较上一年度有所增长。

但公司流动性紧张的局面未能得到有效的缓解。截至目前，公司对恒大的大额应收款仍未能收回，融资功能并未完全恢复。由于公司自身的债务问题，部分债权人及合作方已开始对公司提起了诉讼，导致公司及个别公司下属控股公司存在银行账户被冻结，项目资产被查封的情况。同时，公司大部分项目存货、在建工程、存量物业等资产都已分别为上述存量债务进行质押或抵押。由于公司回笼的现金绝大部分用于还款付息，导致部分项目建设资金往往不能如期到位，项目未能按照计划的进度进行施工建设。

面对上述困难，公司管理层未来将积极采取应对措施，包括：1、加大各项应收款项，特别是对恒大诉讼执行的回款力度，通过和解、诉讼等各种途径积极回笼资金并逐步化解逾期债务问题，大力改善现金流；2、把握目前政策窗口期，结合公司实际情况，研究制定拓展融资渠道，切实增强资金保障能力的相关融资计划；3、加大销售力度，积极推进销售回款工作，公司计划未来将持有的部分项目及存量物业资产进行出售变现，以保障、充实公司的流动性。目前公司正在和相关潜在买家积极沟通协商，并就部分项目、物业的出售达成初步的意向；4、积极与债权人协商，采取灵活方式，通过置换、处置抵押或质押物等方式，实现部分债务的清偿；5、精准施策，做好现有地产项目的管理工作，继续推动降本增效，加强成本费用管理，努力提升运营质量，确保公司可持续发展。未来公司将改善经营环境和持续性经营能力列为公司首要解决问题，力争尽早消除上述风险，切实维护公司及全体股东的利益。

二、报告期内公司所处行业情况

2022年，受宏观经济、行业、融资环境等不利因素影响，全国房地产市场面临前所未有的挑战，房地产开发投资、商品房销售等规模大幅下降。国家统计局数据显示：

2022年，全国房地产开发投资132895亿元，比上年下降10.0%；其中，住宅投资100646亿元，下降9.5%。

2022年，房地产开发企业房屋施工面积904999万平方米，比上年下降7.2%。其中，住宅施

工面积639696万平方米，下降7.3%。房屋新开工面积120587万平方米，下降39.4%。其中，住宅新开工面积88135万平方米，下降39.8%。房屋竣工面积86222万平方米，下降15.0%。其中，住宅竣工面积62539万平方米，下降14.3%。

2022年，商品房销售面积135837万平方米，比上年下降24.3%，其中住宅销售面积下降26.8%。

商品房销售额133308亿元，下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3%。

2022年末，商品房待售面积56366万平方米，比上年增长10.5%。其中，住宅待售面积增长

18.4%。

2022年，房地产开发企业到位资金148979亿元，比上年下降25.9%。其中，国内贷款17388亿元，下降25.4%；利用外资78亿元，下降27.4%；自筹资金52940亿元，下降19.1%；定金及预收款49289亿元，下降33.3%；个人按揭贷款23815亿元，下降26.5%。

2022年12月份，房地产开发景气指数为94.35。

公司主要业务区域的房地产市场情况：

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1、安徽淮南

淮南地区政策环境相对宽松，无限售政策，地方调控主要以公积金贷款额度调整为主，对于改善性购房客户的购房成本有所增加，限价政策重心偏向到“限制价格优惠”。2022年淮南市场（不含凤台、寿县）成交商住用地16宗，总成交面积1223.47亩，成交金额31.88亿元。5月份土拍成交，全部为山南成交，下半年土地成交主要集中在年终11、12月，且全年土地成交多为城投、国企取得。

2022年上半年淮南房地产市场受年初封控的影响，整体较为萎靡，下半年市场开始逐步回升，

2022年淮南住宅成交12599套，同比下跌5.38%；成交面积累计151.8万㎡，同比上涨2.19%；

成交均价5950元/㎡，同比下跌6.62%；成交金额90亿元，同比降低4.23%。

2、广东广州

2022年“以土地调控放宽+房贷利率下调+价格监管优化”为主，湾区城市佛山、东莞、珠海

等政策支持力度大，广州仍相对平稳，与其他一线城市保持一致调性。2022年挂出的58宗地中，

48宗地成功出让，8宗地流拍，2宗地终止出让。宗地总面积474.83万㎡，成交金额达1221.43亿元，相对比2021年（86宗地、614.09万㎡、1981.1亿元）均有所下降。天河、荔湾、海珠优质片区的地块仍以溢价成交，郊区部分地块则遭遇流拍。

2022年1-12月，广州累计成交新房65729宗，同比下降40%，其成交货量整体集中在海珠、黄埔、番禺等板块。本年度广州全市新房均价为37444元/㎡（套均价为329万元），其中海珠

89152元/㎡，越秀91519元/㎡，荔湾60461元/㎡，白云49514元/㎡，花都21891元/㎡，从化

15866元/㎡，增城19254元/㎡，黄埔41176元/㎡，天河75647元/㎡，番禺42380元/㎡，南沙

30231元/㎡。

2022年广州商业市场持续复苏其中今年广州商铺市场供应回落，入市3353套31.8万㎡，

面积同比跌24%；成交5130套60.3万㎡，同比下降11%。写字楼市场全年入市2335套57.1万㎡，同比下降48%；全年成交2552套62万㎡，同比下降23%。公寓市场全年供应13307套65.8万㎡，同比跌32%；市场成交12265套65.1万㎡，同比下降34%，为近六年低位。

3、广东江门

据市住建数据，2022年江门全市商品房网签面积达689万㎡，同比减少12.2%，其中商品住房成交面积约496万㎡，同比减少16.9%。其中蓬江区同比增长两成，江海区和新会区保持平稳，四市减幅较明显。

成交套数方面，2022年江门商品房住宅网签成交共计46107套，同比去年（55211套）跌约16.5%。从全年成交走势来看，自6月1日江门全面解除限购后，再加上各区域出台买房补贴政策，

以及2成首付等刺激之下，当月成交突破4700套，为年内成交量最高月份。其余月份的成交基本徘徊在3/4千套左右，整体的成交量对比前两年都有所下降。

成交均价方面，1-12月全市商品住房成交均价8073元/㎡，同比下降2.7%，降幅比1-11月收窄0.4个百分点。西部三市相对平稳，东部三区一市降幅较明显。2022年江门商品房价格起起落落，波动较大，仅在4-6月呈缓慢上涨，进入8月出现下降幅度，直至12稍有回升，但涨势依旧不明显。不过整体上，2022年的成交量价同比虽有较明显下滑，但价格表现得相对平稳。

4、湖南郴州

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2022年的郴州楼市，调控政策频出。3月31日，郴州住房公积金新政出台，提高贷款额度、恢复异地贷款政策、放宽提取次数限制。6月8日，《关于促进房地产市场良性循环和健康发展的若干措施》出台，包含实施购房补贴政策、保障业主子女就近入学、优化预售资金监管等十条措施。10月13日，市住房公积金管理中心发布通知，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15%。

最后是房贷利率下调，5年期以上 LPR已历经 1月、5月、8月的三次调降，共下行 35个基点，达 4.3%水平。目前，郴州房贷利率为：首套 4.1%（LPR-20 基点），二套 4.9%（LPR+60 基点），创历史新低。

受销售持续下行及融资受限等因素影响，2022年郴州市房企投资拿地大幅缩量，土地市场供需均表现低迷。据统计，2022年度郴州市本级供应110宗地块，成交82宗地块，其中有18宗涉宅用地，成交总面积约84.7万㎡，成交总金额约25.96亿元，且全部地块均为底价成交，没有溢价。地方城投成为拿地主力，土拍托底现象较多。

受经济下行及市场信心缺失等多重因素影响，今年以来，郴州楼市持续低位运行。据郴房网房地产销售网签数据，2022年郴州楼盘住宅总计成交10361套，总金额约69.72亿元，总面积约

122万㎡。其中，成交套数高位回落，同比2021年住宅17112套，下降39%；同比2020年住宅

21100套，下降51%。成交均价同样有所下跌，2022年郴州市新房均价为5714元/㎡，同比2021年的6006元/㎡，降幅达292元/㎡，下跌约5%。

5、北京

2022年北京市商品住宅（不含保障性住房）销售套数66050套，较2021年减少20660套，

同比下降23.83%；销售面积达766.51万平方米，同比下降24.11%；销售金额累计人民币3842.19亿元，同比下降20.29%。2022年，北京新房成交价格涨幅保持稳定，较去年小幅增长，北京商品住宅（不含保障性住房）成交均价为50126元/平方米，同比上升5.03%。

2022年，商品住宅（不含保障性住房）批准上市面积为668.12万平方米，同比下降12.42%。

2022年商品住宅市场销供比为1.15。2022年，商品住宅（不含保障性住房）库存量为1263.35

万平方米，同比上涨8.19%，再次回归到高位，截至12月底出清周期降至18.3月，目前库存去化时间超出正常水平，整体去化风险较为突出。

6、柬埔寨金边

柬埔寨经济与财政部近期发布社会经济趋势，据柬埔寨国土规划和建设部发布的报告，2022年柬埔寨全国共有3827个新建筑项目获得批准，建筑项目总面积为650万平方米，投资总额为

26亿美元，同比下降11.4%。

2022年，COVID-19 危机的负面溢出效应，使全球经济持续低迷，俄乌战争爆发导致世界经济

体系动荡，经济复苏缓慢，受世界经济大环境影响柬埔寨本地通货膨胀严重，民众资产缩水。投资者降低投资额，放缓投资进度，市场持续低迷。在销售价格方面，2022年金边各类型公寓的房价下降比例相较2021年，平均跌幅为1.2%，租金平均跌幅为1.1%。

三、报告期内公司从事的业务情况

公司的主营业务为房地产开发，具备房地产开发一级资质。公司业务范围主要集中在国内的北京、广州、深圳、江门、淮南、郴州等城市以及柬埔寨的金边等地。主要以开发商住类型的住宅产品为主，经营模式以自主开发房地产项目为主。截至本报告披露日，公司拥有66家含全资、

12/2192022年年度报告

控股下属公司，经营范围涵盖房地产开发经营、房地产中介服务、房地产咨询服务、物业管理、场地租赁(不含仓储)、房屋租赁、自有房地产经营活动、房屋建筑工程施工、企业自有资金投资、

商品批发贸易〈许可审批类商品除外〉、非金属矿及制品批发(国家专营专控类除外)、金属及金

属矿批发(国家专营专控类除外)、企业管理咨询服务、园林绿化工程服务、林木育种、林木育苗等方面。

（一）报告期内公司旧改项目储备及开发情况

1、公司子公司北京东华虹湾房地产开发有限公司开发的北京虹湾国际中心项目位于朝阳区百子湾路，地处东三环中路以东，西大望路以西，通惠河南岸，紧临 CBD，地理位置极为优越，占地面积19622.9平方米，规划建设成集中分组式公寓、酒店、商业设施相结合的业态，目前公司取得了该地块其中一部分土地的商业性质土地使用权证，另外一小部分土地尚未拆迁纳入，虹湾项目仍需经过政府的招拍挂程序方可重新取得二级开发的土地使用权证，目前该项目仍未进入招拍挂阶段。

2、公司深圳龙岗区横岗镇贤合村项目目前仍处于前期拆迁阶段，单元范围面积：145872.0㎡，拆迁用地范围面积：122259.1㎡。目前公司持有上述项目公司40%股权。

（二）报告期内公司待开发项目储备情况

1、公司在柬埔寨金边分别拥有柬埔寨金边189、195号地块，土地面积为15383平方米；柬

埔寨磅湛粤泰城项目，土地面积为132493平方米。

2、夏茅地块项目坐落于广州市白云区夏茅村畜牧场，土地面积62490.999平方米，规划计容

建筑面积（待定），规划用途住宿餐饮用地、坑塘水面。公司持有其项目公司广州市东御房地产有限公司85.63%股权。

（三）报告期内公司主要开发的房地产项目开发投资情况

1、公司在广州越秀区分别拥有雅鸣轩项目和东华西项目，其中雅鸣轩项目占地6036平方米，

总建筑面积40118.10平方米。东华西项目占地面积5057.55平方米，总建筑面积37754平方米。目前雅鸣轩项目已取得建设工程施工许可证，处于项目建设阶段，东华西项目已完成竣工验收。截至报告期末，东华西项目剩余可供出售面积为5967.70平方米（住宅及车位）。

公司在广州从化区拥有亿城泉说项目，项目占地面积84522平方米，总建筑面积为70206.7平方米，目前已完成竣工验收。截至报告期末，亿城泉说项目剩余可供出售面积为24018.95平方米。

2、公司在江门拥有江海花园和悦泰*珠西商务中心2个项目。悦泰*珠西商务中心土地面积

104627平方米，项目规划计容面积327483平方米，总建筑面积479681.26平方米，目前尚未完工。公司持有悦泰*珠西商务中心项目公司50%的股权。

江海花园土地面积351266平方米，项目规划计容面积590019平方米，总建筑面积763496平方米，目前处于在建状态。截至报告期末，公司在江门的江海花园项目（含车位）剩余可供出售面积为36040平方米。

3、公司在淮南分别拥有洞山天鹅湾及公园天鹅湾两个项目，其中公司持有洞山天鹅湾项目公

司80%的股权，公园天鹅湾项目公司20%的股权。洞山天鹅湾项目占地面积87130.83平方米，总建筑面积411084.07平方米。截至报告期末洞山天鹅湾剩余可供出售面积为40901平方米。

13/2192022年年度报告

4、公司在湖南郴州拥有华泰城（高璧综合大市场）和天鹅湾两个项目。华泰城（高璧综合大

市场）项目土地面积为198822平方米，项目规划计容建筑面积为524480.33平方米。天鹅湾项目位于北湖区土地面积为56192平方米，项目规划计容建筑面积为168527.52平方米。

截至报告期末，公司在郴州的华泰城（高璧综合大市场）项目剩余可供出售面积为349928.03平方米（为公寓、车位、仓储等商业物业），天鹅湾项目剩余可供出售面积为34815.32平方米。

（四）报告期内公司物业租赁业务情况

截至2022年12月31日，公司对外出租的物业主要包括广州市的城启大厦部分单元、信龙大厦、侨林苑、侨城花园二楼；郴州华泰城；江门江海花园会所及子公司零星物业等。

（五）多元化业务方面

1、公司下属全资公司广东新豪斯建筑设计有限公司具备建筑行业建筑工程甲级设计资质，装

修设计、自动消防系统工程设计和城市规划设计等资格。广东新豪斯建筑设计有限公司以配合公司地产项目为主要工作任务，在确保全面完成设计任务同时积极开展对外项目拓展工作，加强团队技术力量和日常管理。

2、公司下属全资公司广东国森林业有限公司属广东省林业龙头企业，业务涉及容器苗培育、工程绿化、山地设计、技术服务等多项领域；公司下属全资公司广东省富银建筑工程有限公司拥

有建筑工程施工总承包二级、建筑装修装饰工程专业承包二级、建筑机电安装工程专业承包二级等资质。广东国森林业有限公司及广东省富银建筑工程有限公司将全面配合集团地产项目的建设开发，结合园林绿化建设及工程建筑等方面业务，通过多元化规避未来住宅市场利润持续摊薄的风险，挖掘未来新利润增长点。

3、公司控股子公司广州普联房地产开发有限公司投资的从化亿城泉说温泉酒店项目位于广州

市从化区温泉旅游区中心，委托广州白天鹅酒店管理公司经营管理，为酒店提供专业的开发和管理经验。2022年度广州亿城泉说酒店有限公司荣获广东省人力资源管理专业委员会优秀会员单位称号。

四、报告期内核心竞争力分析

√适用□不适用

（一）长期从事房地产行业带来的综合优势

公司在房地产业务领域耕耘多年，作为广州市老牌的房地产开发商，目前已有三十多年住宅小区项目开发建设的经验，是广州市最早取得房地产开发一级资质的少数几家公司之一。公司在多年的城市开发建设历程中，取得了丰厚的经营成果和瞩目的业绩，也积累了丰富的技术、管理和开发经验，凝聚了大批的专业人才和精英，为公司的发展打下了坚实的基础。而公司“天鹅湾”品牌的设计，具有时尚前瞻的风格，公司所开发的项目在全国多地与同档次的房地产产品相比具有较强的市场竞争力。

（二）经验丰富、决策灵活的管理团队

公司拥有多年房地产开发和经营经验的管理团队，公司经营管理层中大部分人员都经历过房地产的低谷阶段，经受过房地产低潮的考验，具有丰富的带领企业度过行业逆境的经验，丰富的管理经验与良好的心理素质是引导企业克服困难的保证。

（三）规范治理优势

14/2192022年年度报告

公司具有较为完善、系统的公司治理模式。公司已形成股东大会、董事会、监事会、及经营管理层各司其职、相互制衡的治理结构，有利于保障全体股东的合法利益，保证了公司持续、独立和稳定的经营。在管理体系上，逐步形成了层次分明、设置合理、决策科学、分配合理的运行机制。与此同时，围绕精细化、科学化、规范化、集团化管理理念，通过总结经验和借助外力，公司已经初步形成一套较为完善的管理体系，并持续改进，以不断适应现代社会发展的需要。

五、报告期内主要经营情况

报告期内，公司实现营业收入145249.98万元，比上年同期增加63%，主要原因是本年度淮南洞山项目开始交付，实现销售收入近4.36亿元。2022年度归属母公司净利润-134660.66万元。

公司主要业务区域的房地产销售情况

报告期内公司主要房地产业务区域为海口、湖南郴州、河南三门峡、江门、广州、淮南等，报告期内上述区域的房地产销售概况如下：

（1）海南地区公司：海南天鹅湾项目控制期内签约销售面积716.18平方米，签约金额289.22

万元全年实现结转销售收入521.19万元；海口滨江花园项目全年签约销售面积296.34平方米，签约金额384.90万元全年实现结转销售收入51189.39万元；海口福嘉花园项目全年签约销售

面积308.89平方米，签约金额328.80万元全年实现结转销售收入0.00万元。

（2）郴州公司：郴州华泰城及天鹅湾项目全年签约销售面积24956.70平方米，签约金额

10420.21万元，全年实现结转销售收入-344.97万元。

（3）三门峡公司：三门峡天鹅湾项目控制期内签约销售面积2227.18平方米，签约金额

1042.79万元，全年实现结转销售收入4267.06万元。

（4）江门地区公司：江门项目全年签约销售面积14383.01平方米，签约金额6193.00万元，全年实现结转销售收入10133.75万元。

（5）广州项目公司：从化亿城泉说项目全年签约销售面积9373.97平方米，签约金额

6868.00万元，全年实现结转销售收入10413.90万元；广州东华西路项目全年签约销售面积

1109.76平方米，签约金额7813.91万元，全年实现结转销售收入9819.51万元。

（6）淮南公司：淮南洞山项目全年签约销售面积44340.00平方米，签约金额30052.00万元，全年实现结转销售收入43622.62万元。

(一)主营业务分析

1.利润表及现金流量表相关科目变动分析表

单位：元币种：人民币

科目本期数上年同期数变动比例（%）

营业收入1452499760.88888733027.9563%

营业成本1193950637.62694788182.9272%

销售费用73625575.6853694400.6837%

管理费用94804983.42161103871.45-41%

财务费用340263880.41269334348.3626%

研发费用0.000.00

经营活动产生的现金流量净额103700775.34158145105.78-34%

投资活动产生的现金流量净额61631007.74-109100356.83156%

筹资活动产生的现金流量净额-296794164.80-310813694.305%

营业收入变动原因说明：本报告期内淮南项目开始交付，实现销售收入近4.36亿元。

15/2192022年年度报告

营业成本变动原因说明：本报告期内淮南项目开始交付，结转相应的项目成本。

销售费用变动原因说明：本报告期内淮南项目销售佣金支出。

管理费用变动原因说明：本报告期内公司持续进行管理人员优化与节流管理，以及中介费用大幅降低。

财务费用变动原因说明：本报告期内部分项目竣工，融资成本费用化。

研发费用变动原因说明：不适用

经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：受房地产政策的影响，经营资金回流速度放缓。

投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本报告期内主要处置子公司股权回流资金。

筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本报告期内偿还部分原有贷款，利息费用下降。

本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明

□适用√不适用

2.收入和成本分析

√适用□不适用无

(1).主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况

单位:元币种:人民币主营业务分行业情况营业收营业成毛利率比毛利率入比上本比上分行业营业收入营业成本上年增减

（%）年增减年增减

（%）

（%）（%）

房地产业1412413909.881167537061.3817%70%84%减少27个百分点

服务业33852268.4920773053.0939%148%17%减少228个百分点

建筑施工及6233582.515640523.1510%-86%-87%减少1403林业个百分点主营业务分产品情况营业收营业成毛利率比毛利率入比上本比上分产品营业收入营业成本上年增减

（%）年增减年增减

（%）

（%）（%）

房产销售1390257590.241148633095.7217%68%93%减少38个百分点

房地产出租22156319.6418903965.6615%377%-52%减少102个百分点

建筑安装及6233582.515640523.1510%-86%-87%减少1403苗木销售与个百分点绿化工程

其他33852268.4920773053.0939%148%17%减少228个百分点主营业务分地区情况营业收营业成毛利率比毛利率入比上本比上分地区营业收入营业成本上年增减

（%）年增减年增减

（%）

（%）（%）

华南953432400.37766661841.6020%9%21%减少30个

16/2192022年年度报告

百分点

华中497603459.04427240841.6214%4090%579%减少103个百分点

境外1463901.4747954.4097%2%5%0主营业务分销售模式情况营业收营业成毛利率比毛利率入比上本比上销售模式营业收入营业成本上年增减

（%）年增减年增减

（%）

（%）（%）不适用不适用不适用不适用不适用不适用不适用

主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况的说明无

(2).产销量情况分析表

□适用√不适用

(3).重大采购合同、重大销售合同的履行情况

□适用√不适用

(4).成本分析表

单位：元分行业情况本期金本期占上年同额较上总成本期占总情况分行业成本构成项目本期金额上年同期金额年同期比例成本比说明变动比

(%)例(%)

例(%)

房地产业广州、海南、1167537061.3897.79%633376795.7491.16%84.34%

三门峡、江门、淮南等项目

服务业物业服务、设20773053.091.74%17781000.552.56%16.83%计服务等

建筑施工建筑安装及苗5640523.150.47%43630386.636.28%-87.07%业及林业木销售与绿化工程分产品情况本期金本期占上年同额较上总成本期占总情况分产品成本构成项目本期金额上年同期金额年同期比例成本比说明变动比

(%)例(%)

例(%)

房产销售广州、海南、1148633095.7296.20%593793015.6385.46%93.44%

三门峡、江门、淮南等项目

房地产出住宅、车位、18903965.661.58%39583780.115.70%-52.24%

租商铺、写字楼

建筑安装工程款5640523.150.47%43630386.636.28%-87.07%及苗木销售与绿化工程

其他物业服务、设20773053.091.74%17781000.552.56%16.83%

17/2192022年年度报告

计服务等成本分析其他情况说明无

(5).报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化

□适用√不适用

(6).公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况

□适用√不适用

(7).主要销售客户及主要供应商情况

A.公司主要销售客户情况

□适用√不适用

报告期内向单个客户的销售比例超过总额的50%、前5名客户中存在新增客户的或严重依赖于少数客户的情形

□适用√不适用

B.公司主要供应商情况

□适用√不适用

报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的50%、前5名供应商中存在新增供应商的或严重依赖于少数供应商的情形

□适用√不适用其他说明无

3.费用

□适用√不适用

4.研发投入

(1).研发投入情况表

□适用√不适用

(2).研发人员情况表

□适用√不适用

(3).情况说明

□适用√不适用

(4).研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响

□适用√不适用

5.现金流

√适用□不适用现金流项目本年金额上年金额变动率

经营活动产生的现金流量净额103700775.34158145105.78-34%

投资活动产生的现金流量净额61631007.74-109100356.83156%

筹资活动产生的现金流量净额-296794164.80-310813694.305%

(二)非主营业务导致利润重大变化的说明

□适用√不适用

18/2192022年年度报告

(三)资产、负债情况分析

√适用□不适用

1.资产及负债状况

单位：元本期期末上期期末数本期期末金额较上数占总资项目名称本期期末数上期期末数占总资产的期期末变动比例情况说明产的比例比例（%）（%）

（%）

货币资金115181241.401.06%441905931.453.15%-73.94%淮南市房管局为响应保交楼政策，划扣本公司近1.82亿元银行存款至房管局设立的账户进行多方监管。

应收账款123274511.781.14%139570404.410.99%-11.68%本报告期内处置子公司，相应的应收账款减少预付账款31250830.670.29%133196505.380.95%-76.54%前期已支付的项目开发合作方案款（樟边村、官塘村）因合同到期无法继续开发

存货6995610613.1664.53%8582959116.5861.16%-18.49%本报告期内处置子公司及结转成本，相应的存货减少

其他流动资产40326714.630.37%145011971.191.03%-72.19%本报告期内处置子公司，相应的中税项目预付佣金减少

长期股权投资245204140.902.26%1287017765.899.17%-80.95%本报告期内处置子公司

长期待摊费用4265560.000.04%7335181.450.05%-41.85%本报告期内处置子公司，响应的长期待摊费用减少

递延所得税资产179263303.511.65%247197145.131.76%-27.48%根据盈利预测情况，重新计量递延所得税资产

其他非流动资产19985999.960.18%19985999.960.14%0.00%无变动

短期借款632651518.825.84%633209731.254.51%-0.09%无变动

19/2192022年年度报告

应付账款934505019.158.62%1390704555.929.91%-32.80%本报告期内处置子公司，相应的应付账款减少

合同负债951066016.078.77%1851769584.2713.19%-48.64%本报告期内处置子公司及结转收入，相应的预收房款减少

应付职工薪酬18089174.220.17%13743726.540.10%31.62%本报告期内存在偶发性未在付薪日支

付部分高管薪酬的情况，截止报告日正常发放

一年内到期的非80428800.000.74%2385477934.5417.00%-96.63%本报告期内，信达借款展期流动负债

长期借款2967726959.9427.38%679078000.004.84%337.02%本报告期内，信达借款展期其他说明无

20/2192022年年度报告

2.境外资产情况

√适用□不适用

(1)资产规模

其中：境外资产697393133.55（单位：元币种：人民币），占总资产的比例为6.43%。

(2)境外资产占比较高的相关说明

□适用√不适用

3.截至报告期末主要资产受限情况

√适用□不适用

（1）截至报告披露日，公司存在以下资产被查封的情况：

序公检法机涉案金额（单文号类别产权人内容号关位：万元）

(2019)粤01民初1437广州市中广州粤泰

冻结/冻结广州旭城实业发展有限公司

1号、（2021）级人民法5064集团股份

查封100%股权。

粤01执院有限公司

4194号

（2019）粤查封广州粤泰集团股份有限公司

01执934广州市中广州粤泰名下位于广州市天河区天河北路

2号、（2019）查封级人民法20000集团股份桥林街59号首层、二层、三层。

粤01执恢院有限公司

251号

（2021）粤轮候查封广州粤泰集团股份有限

01至执7611广州市中广州粤泰公司名下位于广州市天河区天河

轮候

3号、（2021）级人民法860集团股份北路桥林街59号首层。

查封粤01至执院有限公司

7612号

（2020）粤查封广州旭城实业发展有限公司

0104民初位于越秀区东华西路50号1306、

33239号、1406、1506、1510、1602、1605、

（2021）粤查封/广州市越广州旭城1706、1710、2006、2204、2301、拆迁纠纷案

40104执保轮候秀区人民实业发展2402、2502、2505、2601、2602、件

2734号查封法院有限公司2605、2901、

3001房；轮候查封50号2007房、

52号1702、1802、1901、1902房。

（2）截至报告期末，公司及下属子公司广州旭城实业发展有限公司、广东省富银建筑工程有

限公司、广州亿城泉说酒店有限公司、江门市粤泰房地产开发有限公司、湖南华泰嘉德投资置业

有限责任公司、广东宝瑞国际医学中心有限公司存在银行账户被冻结的情况，被冻结的银行账户共计41个，司法冻结金额约74774.36万元。

4.其他说明

□适用√不适用

21/2192022年年度报告

(四)行业经营性信息分析

□适用√不适用房地产行业经营性信息分析

1.报告期内房地产储备情况

√适用□不适用合作开发合作开发

持有待开发一级土地整规划计容是/否涉持有待开发土地的项目涉及项目的权

序号土地的面积理面积(平建筑面积及合作开

区域的面积(平益占比

(平方米)方米)(平方米)发项目

方米)(%)北京朝阳区百子湾

119622.9019622.90-是不适用70

路29、31号

柬埔寨金边189、

215383.00--否--

195号地块

3柬埔寨磅湛项目132493.00--否--

深圳市横岗街道四

4联社区贤合旧村城-122259.10-是不适用40

市更新单元项目广州市白云区夏茅

562490.99962490.999-是不适用85.63

村畜牧场

22/2192022年年度报告

2.报告期内房地产开发投资情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币

在建项目/项目用地项目规划计序新开工项总建筑面积在建建筑面已竣工面积报告期实际

地区项目经营业态面积(平方容建筑面积总投资额

号目/竣工项(平方米)积(平方米)(平方米)投资额

米)(平方米)目

1广州越秀区雅鸣轩项目住宅、商业在建6036.3152793840118.1040118.10090000.000.00

2广州海珠区益丰风亭商业在建-1610254025400-0.00

3广州从化区亿城泉说项目商业、住宅竣工84522-70206.7-70206.787897.490.00

江门江海花园住宅、商

4广东江门在建351266590019763496160737474232500004665.96

南区业、车位

悦泰*珠西商

5广东江门商业在建104627327483479681.26181462.99048159212324.53

务中心

住宅、商

6安徽淮南洞山天鹅湾在建87130.83348414.70427863.54258188.2496393.6616915252930.55

业、车位华泰城（高璧

7湖南郴州商业在建193023515179.32654982.85256362.47398620.382500000.00综合大市场）

8湖南郴州天鹅湾项目商住在建56192168527.52208998.37180436.870680009061.59

3.报告期内房地产销售和结转情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币已售（含已预售）

序可供出售面积结转面积(平方报告期末待结转面地区项目经营业态面积结转收入金额

号(平方米)米)积(平方米)

(平方米)

1广东江门江门江海花园南区住宅、商业、车位3541566859718694.989844.515466.33

23/2192022年年度报告

2 广东江门 兴南小区 F组团 住宅、商业、车位 0 55171 2174.88 239.46 0

3广东江门江门江海花园住宅、商业、车位6254073364.549.7867.50

4广州从化区亿城泉说项目住宅、商业24018.9545037.5710001.1810413.904412.75

5安徽淮南洞山天鹅湾住宅、商业4090115856666128.643622.62924386湖南省郴州华泰城（高璧综合商业349928.03279098.94-644.13-348.08279098.94市北湖区大市场）

7湖南省郴州天鹅湾项目商住34815.3246875.380046875.38

8广州越秀区东华西项目住宅5967.7012073.591089.529819.510

9广州海珠区益丰三期车位182.651668.99000

报告期内，公司共计实现销售金额61524.27万元，销售面积94228.02平方米，实现结转收入金额73641.70万元，结转面积97809.53平方米，报告期末待结转面积428358.90平方米。

注：上述数据不包含公司报告期内已出售的海南及三门峡项目。

4.报告期内房地产出租情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币

序出租房地产的建筑出租房地产的租是否采用公允价租金收入/房地产

地区项目经营业态权益比例（%）

号面积(平方米)金收入值计量模式公允价值(%)

城启大厦及零星住宅、商业、写字

1广州地区43331.902382.27100否不适用

物业楼、车位

江海花园、南苑

2广东江门商城、新南里、住宅、商业、车位3436.8067.11100否不适用

东海花园华泰城项目（高

3湖南省郴州综合体批发96933.641153.0065否不适用璧综合大市场）

24/2192022年年度报告

5.报告期内公司财务融资情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币

期末融资总额整体平均融资成本(%)利息资本化金额

368080.7312.05%15019.43

6.其他说明

□适用√不适用

(五)投资状况分析对外股权投资总体分析

□适用√不适用

1.重大的股权投资

□适用√不适用

2.重大的非股权投资

□适用√不适用

3.以公允价值计量的金融资产

□适用√不适用证券投资情况

□适用√不适用私募基金投资情况

□适用√不适用衍生品投资情况

□适用√不适用

4.报告期内重大资产重组整合的具体进展情况

□适用√不适用

(六)重大资产和股权出售

√适用□不适用

1、2019年6月，广州粤泰集团股份有限公司（以下简称“公司”、“上市公司”）控股子

公司深圳市大新佳业投资发展有限公司（以下简称“大新佳业”）、深圳市中浩丰投资发展有限公司（以下简称“项目公司”或“中浩丰”）与世茂房地产下属公司厦门翎泽企业管理有限公司（以下简称“厦门翎泽”）签署了《深圳贤合旧改项目股权转让暨合作开发协议书》（以下简称“合作开发协议书”）等文件，厦门翎泽以人民币3.5亿元受让项目公司20%股权，双方按照股权转让方式就深圳贤合旧改项目进行合作开发。

2022年2月28日，经公司第九届董事会第四十五次会议审议通过，公司与大新佳业、中浩

丰、厦门翎泽等各方完成签署《深圳贤合旧改项目股权转让暨合作开发协议书之解除协议》及《债权债务确认协议》等系列文件（以下统称“解除协议”）。厦门翎泽退出深圳贤合旧改项目后，该项目将由上市公司方主要负责开发。

截至本报告披露日，公司持有大新佳业50%股权，大新佳业持有中浩丰80%股权，厦门翎泽持有中浩丰20%股权。厦门翎泽已支付原协议合作对价款人民币3.5亿元，并后续投入资金人民币

25/2192022年年度报告

78477599.48元，累计投入合计人民币428477599.48元。对于上述合计428477599.48元债务，按照协议约定，上市公司作为主债务人，上市公司、大新佳业、中浩丰共同承担该笔债务，于2022年12月31日前全额偿还，利率按照《解除协议》成立时一年期贷款市场报价利率计算。

公司履行《解除协议》项下还款义务后，项目公司应按年利率15%向公司支付利息，大新佳业对此承担连带清偿责任。

在公司偿还厦门翎泽债权前，项目公司20%股权仍由厦门翎泽暂时持有，同时大新佳业持有的项目公司80%股权及公司持有的大新佳业50%股权为上述债务提供股权质押。

2、2022年9月2日，经公司第九届董事会第五十次会议审议通过，公司与广州懋晟企业策划有限公司、海南白马天鹅湾置业有限公司、三门峡粤泰房地产开发有限公司签署《股权转让协议》，出售公司持有的海南白马天鹅湾置业有限公司及三门峡粤泰房地产开发有限公司100%股权。

《股权转让协议》中涉及海南亿城房地产开发有限公司（下称“海南亿城”）承诺于2022年9月30日前，向公司支付业绩承诺差额款项22338851.76元事项。截至本报告披露日，公司已全额收到海南亿城的业绩承诺差额补偿款22338851.76元，海南亿城对公司的业绩承诺已按照协议约定履行完毕。

截至本报告披露日，因公司持有三门峡粤泰房地产开发有限公司股权存在质押，公司于2022年9月15日与广州懋晟企业策划有限公司、三门峡粤泰房地产开发有限公司签署补充协议，待股权质押解除且具备工商变更登记条件后，公司配合将股权变更登记至广州懋晟企业策划有限公司或其指定第三方名下。截至本报告披露时，公司已全部收到广州懋晟企业策划有限公司收购价款

205942401.84元。

(七)主要控股参股公司分析

√适用□不适用公司名称主要业权益比注册资本本年度营本年度净利本年末总资本年末净资务例（万元）业收入(万润（万元）产（万元）产（万元）

元）

江门市粤泰房房地产100%12000.0010133.75-1745.81151965.9528309.45地产开发有限开发公司

湖南粤泰城市房地产100%10000.002384.85-24153.55176339.31-31161.32运营有限公司开发（合并）

广州普联房地房地产100%5555.5612591.83-1456.3760093.18-10969.63产开发有限公开发司（合并）

广州粤泰健康健康医100%8675.000.00-48.78670.52-10580.69产业发展有限疗公司（合并）

江门粤泰发展房地产100%5500.000.00-3604.91216428.45-22501.48有限公司（合开发并）

香港粤泰置业房地产100%873.77146.39-6592.6969739.313378.42投资有限公司开发（合并）

26/2192022年年度报告

淮南粤泰天鹅房地产80%3000.0043622.62-1132.6987528.50-3911.02湾置业有限公开发司（合并）

(八)公司控制的结构化主体情况

□适用√不适用

六、公司关于公司未来发展的讨论与分析

(一)行业格局和趋势

√适用□不适用

截至2022年底，房地产行业下行阶段的政策环境、信用环境以及需求环境已有所转变，但全面放宽的信号并不明确，对市场预期改善也受到多重制约：一方面，城镇化进程放缓及人口老龄加剧使得行业需求整体放缓，居民杠杆水平升至高位叠加收入增速放缓制约住房消费能力恢复。

另一方面，持续多年的信用扩张，使得房企积累了较高的信用风险，随信用风险的加速释放，短期行业信用收缩趋势难以逆转。

但2022年7月以来各地加大“保交楼”举措，同时主要监管机构开始引导专业增信机构为重点房企发债融资提供担保增信服务，9月末房地产新政进一步释放出策宽松信号，当前市场预期或较前期有所改善，加之持续大幅的回落已经使得商品房销售额处于较低的基数水平；此外，随着相对宽松政策逐步出台，房地产市场整体处于筑底阶段。不过，当前房地产市场需求恢复能力及信用扩张能力均不及从前，同时在“房住不炒”政策基调下，政府各项调控政策均将以“稳房价”、“稳预期”、“维护房地产市场平稳健康发展”为目标，整体刺激空间有限。

综上，展望未来，当前市场预期或较有所改善，加之持续大幅的回落使得商品房销售额处于较低的基数水平，随着后续政策效果的释放，预计商品房销售额逐步筑底，但在“房住不炒”的政策基调以及需求整体放缓、行业信用收缩压力下，短期内市场全面、大幅回暖的可能性不大，销售金额难回历史高位。

(二)公司发展战略

√适用□不适用

目前公司已在广东广州、深圳、江门、安徽淮南、湖南郴州等地推进房地产项目开发，短期内，公司经营方针以「稳」为准，经营、运营好现有项目，各地项目公司也将充分发挥其辐射作用，在周边地区获取优质项目，提升公司的持续经营能力。

未来本公司将密切把握国家宏观调控政策，与国家城镇化发展战略保持同步，在适度关注其它区域发展机会的同时，坚持在粤港澳大湾区投资布局，持续深耕粤港澳大湾区及一线城市，培育公司区域优势，同时兼顾二、三线重点城市的发展机遇。公司未来将寻求合适的机会，并以适

合公司的方式取得房地产开发项目，并逐步提升公司核心竞争力，实现公司稳健发展。

目前鉴于公司的实际经营情况和流动性状况，且公司近几年也未能通过对外投资的方式获取新的开发项目，未来公司经营重点将放在改善经营环境和持续性经营能力上，包括采取：1、加大各项应收款项，特别是对恒大诉讼执行的回款力度，通过和解、诉讼等各种途径积极回笼资金并逐步化解逾期债务问题，大力改善现金流；2、把握目前政策窗口期，结合公司实际情况，研究制定拓展融资渠道，切实增强资金保障能力的相关融资计划；3、加大销售力度，积极推进销售回款

27/2192022年年度报告工作，公司计划未来将持有的部分项目及存量物业资产进行出售变现，以保障、充实公司的流动性。目前公司正在和相关潜在买家积极沟通协商，并就部分项目、物业的出售达成初步的意向；4、积极与债权人协商，采取灵活方式，通过置换、处置抵押或质押物等方式，实现部分债务的清偿；

5、精准施策，做好现有地产项目的管理工作，继续推动降本增效，加强成本费用管理，努力提升

运营质量，确保公司可持续发展。力争尽早消除上述风险，切实维护公司及全体股东的利益。相信未来随着政策、信用以及需求环境的转变，企业的正常经营和融资能力也将会有所恢复。

未来，公司将根据目前所处的行业发展格局及自身的实际情况，适时开拓多元化的发展，努力探索能让公司更长远发展的经营模式。公司将密切关注宏观调控新形势下行业的新动态，发挥公司现有的优势，加强对市场的预测和开拓能力，及时调整经营思路，把握市场契机，继续努力寻找新的利润增长点，增强公司的盈利能力和收益能力，改善公司经营业绩，提高公司持续经营能力。

随着房地产企业的竞争进一步加剧，为了提升企业竞争力，公司将坚持拓展多元化发展的道路，在做好原有房地产开发经营的前提下，通过下属全资子公司渠道开展多元化业务，规避未来住宅市场利润持续摊薄的风险，挖掘未来新利润增长点。

(三)经营计划

√适用□不适用

随着国家调控政策放开，大力推进经济发展步伐，房地产行业逐步迎来转机。2023年，公司将面临更大的考验和挑战，同时也会有新的机遇。公司将努力保交付，积极改善公司流动性，提升盈利能力。

2023年度工作重点具体为：

1、加大力度推进广州、北京、江门地区公司的开发工作。2022年公司地区项目公司基本能

按集团部署完成目标计划和开发任务，项目进度较为理想，为公司2023年的经营发展奠定了基础。

2023年公司主要项目开发计划如下：

（1）广州地区：全面加快位于广州市区中心地段的雅鸣轩项目工程建设及竣工验收进度，2023年公司计划加大广州地区荣廷府等项目的销售推广力度，加快销售速度，盘活库存资产，促进现金回流。

（2）淮南地区：2023年公司计划重点配合做好与世茂集团的合作工作，加快淮南项目的施

工、开发报建及销售进度，通过严格控制开发节点，确保工期计划完成，提高市场销售份额。

（3）江门地区：重点加快天鹅湾项目尾盘施工、开发及销售进度，做好江门新会珠西项目开发及施工工作。

（4）柬埔寨地区：加快磅湛项目建设及销售进度，逐步退出柬埔寨市场。

（5）湖南郴州项目：加快天鹅湾住宅项目开发建设和销售工作，完成高壁综合市场地块一公

寓联合验收工作，及天鹅湾 A1、A2、A8综合验收。

（6）北京、深圳土地储备项目：实时研究开发政策，结合项目的特殊性，积极和政府协调，推进项目进度。

公司管理层将加大力度定期到现场考察项目情况，做好优质项目的管理工作。

28/2192022年年度报告

2、结合现有开发项目的特点，加强和金融机构沟通，研究相关融资计划，保障项目开发所需

资金的供应及解决相关债务问题。与金融机构、政府部门积极协调、沟通，通过释放抵押资源、保障按揭及公积金额度支持、缩短放款周期等措施，增加经营性回款。

3、力求尽快解决与恒大诉讼的后续执行还款事宜，以改善公司资产质量、保证公司流动性的充足。

4、全面提升管理者素质。各地区公司第一负责人应具备财务和法务等专业领域的敏感度和基本常识，2023年将系统提高管理层的企业管理素质，包括财务、法务、人员管理等专业领域，组织各部门编制相关的管理制度和规定，以及涉及房地产行业的重点知识。

5、把握目前政策窗口期，结合公司实际情况，研究制定拓展融资渠道，切实增强资金保障能

力的相关融资计划。积极与债权人协商，采取灵活方式，通过置换、处置抵押或质押物等方式，实现部分债务的清偿。

(四)可能面对的风险

√适用□不适用

（一）市场及规模风险

近几年来，为了抑制房地产价格过快上涨，各地方政府相继出台或升级相关限购、限贷等政策。在其他条件不变的情况下，公司为回收资金，在房价未回升的同时，还有降价出售房屋，有可能造成无法保本或预期利润下降，甚至还会出现已售出房资金难以回收的情况。另外，能满足购房要求条件的购买者，也会产生房价下跌的预期愿望而延迟购买，还会造成成交量下跌的情况。

报告期末，公司总市值为人民币44.13亿元，营业收入14.52亿元，总资产108.41亿元，归属于上市公司股东的净资产29.06亿元。从资产规模与同行业的房地产上市公司相比，公司的自有资金及资产规模属于中等偏小，公司的土地储备和项目储备仍不如许多知名的房地产上市公司丰富，一线城市的项目资源不多，这对公司在目前房地产行业中的发展带来一定的限制。

（二）管理风险

房地产项目从取得土地使用权到项目完工，要经过规划设计、施工、销售等各个环节，时间周期长，管理难度大，因此，房地产公司存在着因管理不力而导致成本上升、销售不畅的风险。

本公司的控股子公司分布于北京、广东江门、安徽淮南、湖南郴州、深圳、柬埔寨金边等地，并在当地开展房地产业务的开发经营。尽管公司以往在项目开发过程中积累了较为成熟、较为丰富的项目管理经验，但对跨地区公司的风险控制、管理能力、人力资源等方面仍需提升。

（三）流动性风险

近几年来，受国家对房地产调控政策、“去杠杆”政策等方面的影响，导致客户端的需求下降，公司融资渠道受阻。随着存量债务的陆续到期，公司现金流开始出现问题，公司存量债务规模约为35.2亿元，截至目前公司已出现多笔贷款逾期及诉讼。

虽然经过公司的努力，2022年度公司在经营上取得了一定的成绩，主营收入较上一年度有所增长。但公司流动性紧张的局面未能得到有效的缓解。截至目前，公司对恒大的大额应收款仍未能收回，融资功能并未完全恢复。由于公司自身的债务问题，部分债权人及合作方已开始对公司提起了诉讼，导致公司及个别公司下属控股公司存在银行账户被冻结，项目资产被查封的情况。

且存在新增逾期以及流动性紧张进一步加剧的可能性。

29/2192022年年度报告

公司目前债务利率处于高位，一年存量债务的利息支出达到3.099亿元。高额的利息支出也是导致公司2022年度亏损的主要原因之一，也进一步加剧了公司流动性紧张问题。公司绝大部分项目存货、在建工程、存量物业等资产都已分别为上述存量债务进行质押或抵押。由于公司大部分开发项目位于国内三、四线城市，该部分项目近几年受政策调控等方面不利因素影响，资产价

格处于相对低位。因此导致目前公司项目资产的变现能力较差，也进一步加剧了公司流动性紧张。

同时，由于公司回笼的现金绝大部分用于还款付息，导致部分项目建设资金往往不能如期到位，项目未能按照计划的进度进行施工建设。

截至2022年12月31日，公司累计到期未能偿还的债务本息金额合计6.51亿元，公司应缴未缴税金余额为8.5亿元。

（四）诉讼风险

报告期内公司应收账款未能及时收回、融资功能尚未能完全恢复，且由于公司出现的债务风险，部分金融机构及合作方向公司提起了诉讼，导致公司及个别公司下属控股公司存在银行账户被冻结，项目资产被查封的情况。具体冻结和查封情况详见本报告“第六节重要事项”的“重大诉讼、仲裁事项”及“第三节管理层讨论与分析”的“截至报告期末主要资产受限情况”。

（五）控股股东破产清算的风险

公司控股股东广州粤泰控股集团有限公司及其一致行动人广州城启集团有限公司、广州豪城

房产开发有限公司、广州新意实业发展有限公司、广州建豪房地产开发有限公司由于债务问题被

债权人向法院申请破产清算，上述法人股东的破产清算未来不排除会导致公司的控制权发生变化。

(五)其他

□适用√不适用

七、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因，未按准则披露的情况和原因说明

□适用√不适用

第四节公司治理

一、公司治理相关情况说明

√适用□不适用

报告期内，公司严格按照《公司法》、《证券法》和中国证监会有关法律法规的要求，不断完善公司法人治理结构，加强信息披露管理工作，改进投资者关系管理，杜绝内幕交易，规范公司运作。公司董事会认为按中国证监会新《上市公司治理准则》的文件要求，公司法人治理的实际状况与该文件的要求不存在差异，基本符合文件要求，具体内容如下：

1、关于股东与股东大会：报告期内公司召开了1次年度股东大会、1次临时股东大会。公司

严格按照《股东大会规范意见》、《公司股东大会议事规则》、《公司章程》的有关规定，召集、召开股东大会，聘请广东百高律师事务所对股东大会的合法性出具法律意见书，确保所有股东，特别是中小股东的平等地位，充分行使股东的合法权利，并尽可能地使更多的股东能够参加股东大会，保证股东权利的正常行使。在关联交易上，公司遵循公开、公平、公正的原则，对交易事项按有关规定予以充分披露，关联方在表决时必须回避。

30/2192022年年度报告

2、关于控股股东与上市公司的关系：公司具有独立的业务及自主经营能力，公司控股股东严

格规范自己的行为，没有超越股东大会直接或间接干预公司的决策和经营活动，公司与控股股东及实际控制人之间进行的关联交易公平合理，公司与控股股东在人员、资产、财务、机构、业务做到了五独立，公司董事会、监事会和内部机构能够独立运作。公司一直以来得到了控股股东在资金、人才和资源等各方面的大力支持和帮助，已建立防止控股股东及其附属企业占用上市公司资金、侵害上市公司利益的长效机制，并在《公司章程》中明确了“占用即冻结”的相关条款。

3、关于董事与董事会：报告期内公司共召开了9次董事会。公司严格按照《公司法》、《公司章程》、《董事会议事规则》和《独立董事工作制度》的规定规范运作，董事选聘程序、董事会人数和人员构成符合法律、法规的要求，公司各位董事能够依据《董事会议事规则》等制度，认真出席董事会会议。公司建立了《独立董事制度》，公司独立董事严格遵守该制度，公司目前有独立董事三名，占董事会成员的三分之一以上，符合中国证监会的有关规定。公司董事会下设的战略委员会、审计委员会、提名委员会、薪酬与考核委员会、关联交易控制委员会五个专门委员会，在召开董事会会议前对各自职责范围内的事项都进行认真审阅和讨论，形成一致意见后再报董事会会议审议，对董事会的科学决策发挥了重要的作用。

4、关于监事与监事会：报告期公司共召开3次监事会。公司严格按照《公司法》、《公司章程》的规定规范运作，监事会成员的产生和人员构成符合法律、法规的要求；公司监事能够按照《监事会议事规则》等要求，认真履行职责，对公司的经营、财务以及公司董事、总经理和其他高级管理人员履行职责的合法合规性进行监督，维护公司及股东的合法权益。

5、关于绩效评价与激励约束机制：公司高级管理人员的聘免均按照有关法律、法规和《公司章程》的规定进行，公司高级管理人员的聘免由公司董事会提名委员会审核任职资格后向董事会提出建议人选；公司高级管理人员的薪酬由公司董事会薪酬与考核委员会考核，并按《公司董事、监事及高级管理人员薪酬管理制度》的规定执行并实施，该制度的修改须经公司股东大会审议批准。

6、关于相关利益者：公司能够充分尊重和维护银行及其他债权人、职工、客户、社区等其他

利益相关者的合法权利，并共同推动公司持续、健康地发展。

7、关于上市公司打击和防控内幕交易活动的情况：在避免内幕交易方面，公司制订了《董事、监事和高级管理人员买卖公司股票及衍生品种的管理制度》、《广州粤泰集团股份有限公司外部信息使用人管理制度》、《内幕信息知情人管理制度》，以加强避免内幕交易。

公司治理是一项长期工作，需要持续地改进和提高，公司将继续根据有关规定及时更新完善公司内部治理制度，及时发现问题解决问题，不断强化内部管理，以提高公司规范运作和法人治理水平，促进公司的平稳健康发展。

公司治理与法律、行政法规和中国证监会关于上市公司治理的规定是否存在重大差异；如有重大差异，应当说明原因□适用√不适用

二、公司控股股东、实际控制人在保证公司资产、人员、财务、机构、业务等方面独立性的具体措施，以及影响公司独立性而采取的解决方案、工作进度及后续工作计划√适用□不适用

31/2192022年年度报告

公司按照《公司法》及有关法律法规和《公司章程》的要求规范运作，在业务、资产、机构、人员、财务方面与控股股东或实际控制人及其关联企业完全分开并具有完整的业务体系及面向市场独立经营的能力。

（一）业务独立性

公司主营业务为：房地产开发经营；房地产中介服务；房地产咨询服务；物业管理；场地租赁（不含仓储）；房屋租赁；自有房地产经营活动；房屋建筑工程施工；企业自有资金投资；商

品批发贸易（许可审批类商品除外）；非金属矿及制品批发（国家专营专控类除外）；金属及金

属矿批发（国家专营专控类除外）；企业管理咨询服务；园林绿化工程服务；林木育种；林木育苗。公司具有完整的业务流程，独立的生产经营场所以及供应、销售部门和渠道，具有独立研发主营产品的能力。公司能够独立支配和使用人、财、物等生产要素，顺利组织和开展经营活动，与控股股东或实际控制人及其关联企业之间不存在依赖关系。

（二）资产独立性

公司的主要财产，包括存货、固定资产、办公设备、车辆、专利商标等，相关财产均有权利凭证。此外，自有限公司设立至今历次增资、股权转让及变更为股份公司均经过中介机构出具的验资报告验证，并通过了工商行政管理部门的变更登记确认，公司资产独立于公司股东。

（三）机构独立性

公司设有1、总裁办，2、运营管理中心，3、成本控制中心，4、融资中心，5、证券与投资者关系管理中心，6、财务管理中心，7、审计监察中心，8、行政人事中心，9、营销中心，10、开发中心等部门，不存在合署办公的情况。此外，公司各部门均已建立了较为完备的规章制度。

公司设立了独立于股东的组织机构，不存在与股东合署办公、混合经营的情形。

（四）人员独立性

公司的董事、监事、高级管理人员均经过法定的程序产生，不存在控股股东、实际控制人越权任命的情形。同时，公司总裁、财务负责人、董事会秘书均在公司领取薪酬。另外，根据核查公司与员工签订的劳动合同、员工名册、工资明细表，以及相关机构出具的社会保险缴纳凭证等人事关系资料和档案，公司与员工均签订了劳动合同，按时为员工缴纳了社保，员工均在本公司领取薪酬。

（五）财务独立性

公司成立了独立的财务部门，专门处理公司有关的财务事项，并建立了独立的会计核算体系和财务管理制度；公司独立在银行开户，不存在与其他单位共享银行账户的情况；公司依法独立纳税；公司能够独立做出财务决策，不存在股东干预公司资金使用的情况。

控股股东、实际控制人及其控制的其他单位从事与公司相同或者相近业务的情况，以及同业竞争或者同业竞争情况发生较大变化对公司的影响、已采取的解决措施、解决进展以及后续解决计划

√适用□不适用

鉴于全球经济发展态势的变化以及国家对于境外投资指导政策的监管精神，并结合公司未来业务发展规划，公司未来拟降低境外房地产投资金额，收回境外投资资金，降低境外投资风险，聚焦国内主业发展，同时为了妥善解决上述同业竞争问题，公司计划逐步退出柬埔寨房地产市场。

截至目前，公司在柬埔寨金边分别拥有柬埔寨金边189、195号地块，土地面积为15383平方米；

柬埔寨磅湛粤泰城项目，土地面积为132493平方米。目前公司已转让了在柬埔寨经营的3个地

32/2192022年年度报告产项目，公司控股股东粤泰控股在柬埔寨经营3个地产项目。未来公司将视当地市场情况，在以不低于公司原购入价格的基础上对柬埔寨金边189、195号地块及磅湛粤泰城项目进行处置。

三、股东大会情况简介召开日决议刊登的指定决议刊登的会议届次会议决议期网站的查询索引披露日期

广州粤泰集 2022-5 http://static.s 2022-5-21 审议通过如下议案：

团股份有限 -20 se.com.cn/discl 1、《广州粤泰集团股份有限公司 2021年度报告公司 2021 年 osure/listedinf 全文及摘要》；

年度股东大 o/announcement/ 2、《广州粤泰集团股份有限公司 2021年度董事会决议公告 c/new/2022-05-2 会工作报告》；

1/600393_2022053、《广州粤泰集团股份有限公司2021年度监事

21_1_c2paNXiI.p 会工作报告》；

df 4、《广州粤泰集团股份有限公司 2021年度利润分配预案》；

5、《广州粤泰集团股份有限公司2021年度财务决算报告》；

6、《广州粤泰集团股份有限公司独立董事2021年度述职报告》；

7、《关于本公司及控股子公司2022年融资额度提交股东大会授权的议案》；

8、《关于预计2022年度为下属控股公司提供担保额度及提交股东大会审议授权的议案》；

9、《关于聘请中喜会计师事务所为本公司2022年度财务报告审计机构及内部控制审计机构的议案》。

广州粤泰集 2022-1 http://static.s 2022-10-19 1、《关于对全资下属公司提供担保的议案》；

团股份有限 0-18 se.com.cn/discl 2、《关于公司对外提供担保的议案（信达债务公司 2022 年 osure/listedinf A包）》；

第一次临时 o/announcement/ 3、《关于公司对外提供担保的议案（信达债务股东大会决 c/new/2022-10-1 B包）》。

议公告9/600393_202210

19_1_m0zJCc3C.p

df表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会

□适用√不适用股东大会情况说明

□适用√不适用

33/2192022年年度报告

四、董事、监事和高级管理人员的情况

(一)现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况

√适用□不适用

单位：股报告期内从是否在公司任期起始日任期终止年初持股年末持股年度内股份增减变动公司获得的关联方获取

姓名职务(注)性别年龄期日期数数增减变动量原因税前报酬总报酬额（万元）

杨树坪董事长男652018-09-10/000138.46否

杨树葵副董事长、男612018-09-10/000101.54否副总裁

杨硕董事、总裁男382021-04-29/000133.08否

范志强董事男592020-02-10/0000是

李浴林董事、副总男362021-03-15/00082.36否裁

李非独立董事男662018-09-10/00010.08否

张晓峰独立董事男602020-02-10/00010.08否

胡志勇独立董事男572020-05-19/00010.08否

隆利监事会主女622018-09-10/00055.38否席

谭建国监事男592018-09-10/0000是

田辉监事男522021-09-07/00055.38否

蔡锦鹭董事会秘女512018-09-10/00083.08否

书、副总裁

张波财务总监男392022-09-29/00061.12否

刘大成副总裁男482020-02-10/000101.54否

合计//////842.18/姓名主要工作经历

杨树坪中国香港，硕士，高级工程师。历任广州粤泰集团股份有限公司第四、五、六、七、八、九届董事会董事长。现任广州粤泰集团股份有限公

34/2192022年年度报告

司法定代表人、董事长；香港粤泰置业投资有限公司法定代表人、董事；深圳市大新佳业投资发展有限公司董事；广东新豪斯建筑设计有限

公司董事；广州普联房地产开发有限公司董事；沈阳东华弘玺房地产开发有限公司董事；广州粤泰控股集团有限公司法定代表人、董事长；

广州市广百新翼房地产开发有限公司法定代表人、董事长；北京瀚华园生态文化产业发展有限公司法定代表人、董事长、经理；广州市达文房地产开发有限公司董事；广州溢城贸易发展有限公司经理；广州市宏天房地产开发有限公司董事；北京香山翠湖房地产开发有限公司董事。

杨树葵中国香港。历任广州粤泰集团股份有限公司第六、七、八、九届董事会董事、副董事长。现任广州粤泰集团股份有限公司副董事长、副总裁；

江门市粤泰房地产开发有限公司董事；广州粤泰控股集团有限公司董事；广州城启集团有限公司董事；广州市天城房地产实业有限公司董事；

广州市达文房地产开发有限公司董事；广州溢城贸易发展有限公司董事；北京东华基业投资有限公司法定代表人、董事长；广州市宏天房地产开发有限公司董事。

杨硕加拿大、柬埔寨双国籍，北京大学经济学硕士、加拿大西蒙弗雷泽大学精算系毕业。先后在柬埔寨鑫源矿业有限公司、柬城泰集团有限公司、粤泰国际集团担任总经理职务。现任广州粤泰集团股份有限公司总裁；广州致尚企业管理咨询有限公司法定代表人股东、经理、执行董事。

范志强中国国籍，无境外永久居留权。本科，高级人力资源管理师、中级秘书。曾任广州经济贸易学校学生科、办公室行政干部，广州市粮食进出口接运公司办公室秘书、主任，佛山市万帮投资有限公司人力资源部经理，广州城启集团有限公司行政人事部经理，广州粤泰控股集团有限公司人力资源总监兼企业管理中心副总经理。现任广州粤泰集团股份有限公司董事；越秀区东山商会秘书长；广州粤泰控股集团有限公司企业管理中心总经理（兼人力资源总监）；广州市新华汇昌房地产开发有限公司法定代表人、执行董事、经理；广州溢城贸易发展有限公司法

定代表人、董事长；广州市东晨房地产开发有限公司法定代表人、执行董事、经理；广州粤泰贸易有限公司法定代表人、执行董事、经理；

广州盈泰盛隆贸易有限公司法定代表人、执行董事、经理；广州沛东发展有限公司法定代表人、执行董事、经理；通惠商业保理有限公司法

定代表人、执行董事、总经理；苏尼特右旗建源矿业有限责任公司法定代表人、董事长；西藏恒晋隆实业有限公司法定代表人、执行董事、经理；广州豪城房地产开发有限公司监事；北京博成房地产有限公司监事；广州天城房地产实业有限公司董事；新疆粤新能源化工有限公司

法定代表人、董事长；山西隆丰能源投资有限公司董事；新疆粤和泰化工科技有限公司法定代表人、董事长；西藏诚旭创业投资管理有限公

司监事；广东华城房地产开发有限公司董事；北京粤泰投资有限公司法定代表人、执行董事、经理；北京东华基业投资有限公司董事；北京

天工苑装饰工程有限公司董事；广州粤泰中医药投资有限公司法定代表人、执行董事；湛江粤泰置业有限公司监事；广州佳智慧信息技术服

务有限公司监事；广州市瑞宏贸易有限公司监事、广州致德企业策划有限公司监事；广州致慧企业策划有限公司法定代表人、执行董事、总经理；广州恒健信息技术服务有限公司监事；广州新赛恩企业管理有限公司监事；中飞帆华航空产业投资（广东）有限公司监事；湛江市晟睿置业开发有限公司监事。

李浴林中国国籍，无境外永久居留权。硕士。曾任中国能源建设集团广东火电物资有限公司合同部专责、燃料部主管、副经理，广州粤泰集团股份有限公司投融资中心项目经理，广州粤泰集团股份有限公司总裁办主任、总裁助理，广州粤泰集团股份有限公司监事。现任广州粤泰集团股份有限公司董事、副总裁；西藏捷兴虹湾实业有限公司监事；西藏甚宜居装饰工程有限公司监事；西藏岭南潮装饰工程有限公司监事；深圳

市大新佳业投资发展有限公司董事；广东城市价值投资运营有限公司法定代表人、执行董事、总经理；湖南华泰嘉德投资置业有限责任公司董事；郴州嘉德置业有限公司董事；江门市悦泰置业有限公司董事。

李非中国国籍，无境外永久居留权。博士后，退休教师（原中山大学）。现任广州粤泰集团股份公司第九届董事会独立董事。

张晓峰中国国籍，无境外永久居留权。硕士。现任广东工业大学教授、硕士生导师，江西志博信科技股份有限公司独立董事，广州粤泰集团股份有

35/2192022年年度报告

限公司第九届董事会独立董事。

胡志勇中国国籍，无境外永久居留权。博士。现任广州大学管理学院教授、博士生导师，广东省会计学会副会长，广州市财政会计学会会长，广州市会计师公会副会长，广州市审计学会常务理事，棕榈生态城镇发展股份有限公司独立董事，高新兴科技集团股份有限公司独立董事，广州市金钟汽车零件股份有限公司独立董事，广东广弘控股股份有限公司独立董事，广州粤泰集团股份有限公司第九届董事会独立董事。

隆利中国国籍，无境外永久居留权。本科，高级会计师。曾任广州铁路第五工程公司、广州铁路工程总公司助理会计师、会计师，广州铁路第五工程公司、广铁工程实业公司、广州铁路工程总公司会计师、高级会计师、审计部副部长、总会计师，中铁二十五局集团公司工程实业公司总会计师，中铁二十五局集团公司财务部副部长，中铁二十五局集团公司监察审计部副部长，中铁二十五局集团公司审计处长，广州粤泰集团股份有限公司审计中心主任。现任广州粤泰集团股份有限公司监事会主席、职工监事、审计部经理；广州粤泰控股集团有限公司监事；广州城启集团有限公司监事；广州旭城实业发展有限公司监事；广州番禺区粤泰置业发展有限公司监事；广州粤泰南粤投资控股有限公司监事；

广州粤泰置业发展有限公司监事；广州市住友房地产有限公司监事；广州市东御房地产有限公司监事；广州粤泰实业发展有限公司监事；广州荟燊贸易有限公司监事；广州丰登供应链有限公司监事；广东城市价值投资运营有限公司监事；广东新空间城市更新有限公司监事；广州普联房地产开发有限公司监事；广州亿城泉说酒店有限公司监事；广州茂华物业管理有限公司监事；江门市粤泰发展有限公司监事；江门市粤泰房地产开发有限公司监事；江门市悦泰置业有限公司监事；湖南华泰嘉德投资置业有限责任公司监事；湖南粤泰城市运营有限公司监事；

郴州嘉德置业有限公司监事；湖南粤璟房地产开发有限公司监事；北京粤泰置地房地产发展有限公司监事；淮南粤泰天鹅湾置业有限公司监事；淮南恒升天鹅湾置业有限公司监事；淮南言爱天鹅湾置业有限公司监事；淮南粤城置业有限公司监事；三门峡粤泰房地产开发有限公司监事；深圳市粤合物业管理有限公司监事；广州粤泰健康管理有限公司监事；广州粤泰健康产业发展有限公司监事；广东宝瑞国际医学中心有限公司监事；广东粤沛健康医疗投资有限公司监事；广州粤泰健康医疗科技有限公司监事；广州粤泰金控投资有限公司监事；广州远泰股权投资管理有限公司监事；广州粤泰建设有限公司监事；广东国森林业有限公司监事；广东新豪斯建筑设计有限公司监事；西藏粤康泰创业投资管理有限公司监事；广州粤泰行营销策划有限公司监事；海南粤泰实业发展有限公司监事；西安东华置业有限公司监事；深圳市中浩丰投资发展有限公司监事；广州粤泰生态科技有限公司监事；广州建豪房地产开发有限公司监事；广州天城房地产实业有限公司监事；广州粤

泰健康产业发展有限公司监事；庐江县矾山矿业有限公司监事；新疆粤和泰化工科技有限公司高管：广州市达文房地产开发有限公司监事；

广州城启发展有限公司监事：西藏棕枫创业投资有限公司监事；广州溢城贸易发展有限公司监事；广州沛东发展有限公司监事；广州市粤基房地产开发有限公司监事。

谭建国中国国籍，无境外永久居留权。大专，会计师。曾任广州粤泰集团有限公司审计部主任，广州粤泰集团股份有限公司审计室主任、第五届监事会监事，广东省富银建筑有限公司财务经理，广州粤泰集团股份有限公司审计中心经理。现任广州粤泰控股集团有限公司财务管理中心总经理，广州粤泰集团股份有限公司监事；信宜市信誉建筑工程有限公司监事；茶陵县明大矿业投资有限公司董事；陕西海昊投资发展有限公司监事；西藏诚旭创业投资管理有限公司财务负责人；西藏星粤贸易有限公司财务负责人；西藏恒晋隆实业有限公司财务负责人。

田辉中国国籍，无境外永久居留权，工学学士。曾任广州东华实业股份有限公司预结算中心总经理；广州粤泰集团股份有限公司成本控制中心总经理。现任广州粤泰集团股份有限公司监事。

蔡锦鹭中国国籍，无境外永久居留权。硕士，会计师，房地产经济师，执业企业法律顾问。广州市政协第十一届、十二届委员。现任广州粤泰集团股份有限公司董事会秘书、副总裁；香港粤泰置业投资有限公司监事；湖南华泰嘉德投资置业有限责任公司董事；湖南粤泰城市运营有限公

36/2192022年年度报告

司法定代表人、董事长、董事；深圳市大新佳业投资发展有限公司法定代表人、董事长、总经理；沈阳东华弘玺房地产开发有限公司董事；

郴州嘉德置业有限公司董事。

张波中国国籍，无境外永久居留权。毕业于中南财经政法大学。曾就职中审众环会计师事务所（特殊普通合伙），长期从事上市公司审计、并购重组工作；柬城泰集团有限公司财务总监；广州粤泰集团股份有限公司财务副总监。现任广州粤泰集团股份有限公司财务总监。

刘大成中国国籍，无境外永久居留权。本科，工程师。曾任大连金州第一建筑工程公司质检员，中建三局一公司广州分公司施工主管、项目副经理，广州怡和苑房地产开发有限公司工程部经理，广州易景集团有限公司工程部经理，广州普联房地产开发有限公司工程总监、副总经理，广州粤泰集团股份有限公司（沈阳东北区域公司）副总经理，广州粤泰集团股份有限公司（江门地区公司）总经理。现任广州粤泰集团股份有限公司副总裁；江门市粤泰房地产开发有限公司董事；广州粤泰置业发展有限公司经理；广州市东御房地产有限公司经理；广州番禺区粤泰置

业发展有限公司法定代表人、经理；广州粤泰实业发展有限公司法定代表人、经理、执行董事；广州普联房地产开发有限公司董事；西安东华置业有限公司董事；广州旭城实业发展有限公司经理；江门市碧海银湖房地产有限公司董事；北京东华虹湾房地产开发有限公司董事长。

其它情况说明

√适用□不适用

公司第九届董事会、第八届监事会任期将于2021年9月9日届满。鉴于公司控股股东及其一致行动人目前的实际情况，公司预计短期内无法启动新

一届董事会、监事会的董事、监事候选人的提名工作。为保证公司董事会、监事会相关工作的连续性，公司董事会、监事会将延期换届，董事会各专门委员会、高级管理人员及董事会聘任的其他人员的任期亦将相应顺延。

在公司董事会、监事会换届选举完成之前，公司第九届董事会成员、第八届监事会成员、董事会各专门委员会成员及高级管理人员将按照相关法律法规及《公司章程》等规定，继续履行董事、监事及高级管理人员的义务和职责。

37/2192022年年度报告

现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员的任职情况在股东单位任职情况

√适用□不适用任职人员姓名股东单位名称在股东单位担任的职务任期起始日期任期终止日期

广州粤泰控股集团有限公司法定代表人、董事长1994.8.1

广州市广百新翼房地产开发有限公司法定代表人、董事长1999.6.21

广州溢城贸易发展有限公司经理2009.3.8

北京瀚华园生态文化产业发展有限公司法定代表人、董事长、经理2013.5.8

杨树坪山西博大天鹅湾房地产开发有限公司董事2010.6.10

广州市宏天房地产开发有限公司董事1998.12.1

北京香山翠湖房地产开发有限公司董事2001.1.12

山西博大房地产开发有限公司监事2004.3.9

广州市达文房地产开发有限公司董事2003.4.5

北京东华基业投资有限公司法定代表人、董事长2003.5.29

广州城启集团有限公司董事1998.9.3

广州天城房地产实业有限公司董事1996.7.29

广州粤泰控股集团有限公司股东、董事1994.8.1杨树葵

广州市广百新翼房地产开发有限公司董事1999.6.21

广州市宏天房地产开发有限公司董事1998.12.1

广州市达文房地产开发有限公司董事2003.4.5

广州溢城贸易发展有限公司董事2009.3.8广州粤泰控股集团有限公司财务管理中心总经理谭建国

信宜市信誉建筑工程有限公司监事2009.6.16广州粤泰控股集团有限公司企业管理中心总经理兼人力资源总监

广州粤泰贸易有限公司法定代表人、执行董事2015.11.25

广州东晨房地产开发有限公司法定代表人、执行董事2015.4.17

范志强广州豪城房产开发有限公司监事2020.8.12

广州新华汇昌房地产开发有限公司执行董事兼总经理2020.7.1

新疆粤新能源化工有限公司董事长2020.7.7

苏尼特右旗建源矿业有限责任公司法定代表人、董事长2017.10.30

38/2192022年年度报告

广州盈泰盛隆贸易有限公司法定代表人、执行董事、经理2018.9.18

湛江粤泰置业有限公司监事2017.11.1

西藏诚旭创业投资管理有限公司监事2017.6.7

西藏恒晋隆实业有限公司法定代表人、执行董事、经理2017.6.7

北京粤泰投资有限公司法定代表人、执行董事2016.12.28

广东华城房地产开发有限公司董事2009.12.28

广州粤泰中医药投资有限公司法定代表人、执行董事2018.5.21

通惠商业保理有限公司法定代表人、执行董事、经理2020.2.27

广州溢城贸易发展有限公司董事长、法定代表人2020.11.12

新疆粤和泰化工科技有限公司董事长2020.10.10

广州城启集团有限公司监事2014.4.25

广州城启发展有限公司监事2014.4.14

广州天城房地产实业有限公司监事2014.3.28

广州粤泰控股集团有限公司监事2014.4.25

广州市粤基房地产开发有限公司监事2014.4.3

广州市宏天房地产开发有限公司监事2014.4.10

广州市达文房地产开发有限公司监事2014.4.15

广州建豪房地产开发有限公司监事2015.2.16

隆利广州溢城贸易发展有限公司监事2017.9.13

广州沛东发展有限公司监事2016.1.13

西藏棕枫创业投资有限公司监事2014.6.12

庐江县矾山矿业有限公司监事2014.2.8

北京粤泰投资有限公司监事2016.12.28

杭州粤和泰等离子科技有限公司监事2017.7.4

新疆粤新能源化工有限公司监事2011.06.07

新疆锦同泰能源化工有限公司监事2019.1.8

新疆粤和泰化工科技有限公司监事长2015.01.15在股东单位任职情况的说明

39/2192022年年度报告

1.在其他单位任职情况

√适用□不适用任职人员姓名其他单位名称在其他单位担任的职务任期起始日期任期终止日期江西志博信科技股份有限公司独立董事张晓峰

广东工业大学教授、硕士研究生导师李非保利发展控股集团股份有限公司独立董事广东广弘控股股份有限公司独立董事

广州大学管理学院教授、博士生导师广东省会计学会副会长广州市财政会计学会会长胡志勇广州市会计师公会副会长广州市审计学会常务理事棕榈生态城镇发展股份有限公司独立董事高新兴科技集团股份有限公司独立董事广州市金钟汽车零件股份有限公司独立董事

在其他单位任职情况的说明/

40/2192022年年度报告

(二)董事、监事、高级管理人员报酬情况

√适用□不适用董事、监事、高级管理人员报公司董事、监事、高级管理人员的报酬依据《广州粤泰集团股份酬的决策程序有限公司董事、监事及高级管理人员薪酬管理制度》的规定执行并实施，该制度的修改须经公司股东大会审议通过。

董事、监事、高级管理人员报在本公司专职工作的董事、监事、高级管理人员的薪金标准按其

酬确定依据在本公司实际担任的经营管理职务，根据公司的实际盈利水平及个人贡献综合考评，参照本公司工资制度确定；不在本公司专职工作的董事（除独立董事）、监事不在本公司领取报酬和津贴；

本公司独立董事每年可领取税前11万元的津贴。

董事、监事和高级管理人员报报告期内公司董事、监事和高级管理人员报酬都按照上述方案支酬的实际支付情况付。

报告期末全体董事、监事和高报告期内，公司董事、监事和高级管理人员从公司实际获得的报级管理人员实际获得的报酬酬税前合计842.18万元。

合计

(三)公司董事、监事、高级管理人员变动情况

√适用□不适用姓名担任的职务变动情形变动原因

司小平财务总监、财务负责人离任因个人原因辞去职务

张波财务总监、财务负责人聘任董事会聘任

(四)近三年受证券监管机构处罚的情况说明

√适用□不适用

杨树坪先生于2020年7月10日收到中国证监会《行政处罚决定书》（[2020]31号），中国证监会决定对杨树坪先生信息披露违法违规行为责令改正，给予警告，并处以一百万元罚款。

2020年6月19日，公司收到中国证券监督管理委员会广东监管局出具的《行政监管措施决定书》(［2020]78、79号)。根据《上市公司现场检查办法》等规定，广东证监局决定对公司采取责令公开说明的行政监管措施。根据《上市公司信息披露管理办法》第五十九条的规定，广东证监局决定对粤泰股份、杨树坪、蔡锦鹭、徐应林采取出具警示函的行政监管措施。主要内容详见公司于2020年6月20日在上海证券交易所网站披露的《广州粤泰集团股份有限公司关于收到广东证监局行政监管措施决定书（[2020]78号）的公告》（临2020-045号）、《广州粤泰集团股份有限公司关于收到广东证监局行政监管措施决定书（[2020]79号）的公告》（临2020-046号）。

2021年3月12日，公司收到上海证券交易所出具的《关于对广州粤泰集团股份有限公司、实际控制人暨时任董事长兼总裁杨树坪及有关责任人予以纪律处分的决定》（[2021]17号），根据中国证监会《行政处罚决定书》（〔2020〕31号）、中国证监会广东监管局《关于对广州粤泰集团股份有限公司、杨树坪、蔡锦鹭、徐应林采取出具警示函措施的决定》（〔2020〕79号）查

明的事实，对公司实际控制人暨时任董事长兼总裁杨树坪予以公开谴责，对公司及时任董事会秘书蔡锦鹭、时任财务总监徐应林予以通报批评。

2021年7月6日，公司收到中国证券监督管理委员会广东监管局出具的《关于对广州粤泰集团股份有限公司、杨树坪、李宏坤、梁文才、蔡锦鹭、徐应林、司小平采取出具警示函措施的决定》（[2021]47号）。根据《上市公司信息披露管理办法》第五十九条的规定，广东证监局决定

41/2192022年年度报告

对粤泰股份、杨树坪、李宏坤、梁文才、蔡锦鹭、徐应林、司小平采取出具警示函的行政监管措施。

2021年9月13日，公司收到上海证券交易所出具的《关于对广州粤泰集团股份有限公司、控股股东广州粤泰控股集团有限公司、实际控制人暨时任董事长兼总裁杨树坪及有关责任人予以通报批评的决定》（[2021]120号），对广州粤泰集团股份有限公司，控股股东广州粤泰控股集团有限公司，实际控制人暨时任董事长兼总裁杨树坪，公司时任总裁李宏坤、梁文才，时任财务总监徐应林、司小平，时任董事会秘书蔡锦鹭予以通报批评。

(五)其他

□适用√不适用

五、报告期内召开的董事会有关情况会议届次召开日期会议决议

第九届董事会第四2022-1-18审议通过《关于聘任公司财务副总监的议案》。

十四次会议决议第九届董事会第四2022-2-28审议通过《关于签署深圳贤合旧改项目合作开发协议书之解除协议的议十五次会议决议案》。

第九届董事会第四2022-4-28审议通过：1、《广州粤泰集团股份有限公司2021年度总经理工作报告》；

十六次会议决议2、《广州粤泰集团股份有限公司2021年度报告全文及摘要》；3、《公司2022年第一季度报告》；4、《广州粤泰集团股份有限公司2021年度董事会工作报告》；5、《审计委员会关于中喜会计师事务所有限公司（特殊普通合伙）从事本年度公司审计工作的总结报告》；6、《广州粤泰集团股份有限公司2021年度利润分配预案》；7、《广州粤泰集团股份有限公司2021年度财务决算报告》；8、《广州粤泰集团股份有限公司关于计提资产减值损失的议案》；9、《广州粤泰集团股份有限公司2021年度内部控制评价报告》；10、《关于本公司及控股子公司2022年融资额度提交股东大会授权的议案》；11、《关于预计2022年度为下属控股公司提供担保额度及提交股东大会审议授权的议案》；12、《董事会关于公司2021年带强调事项段、带持续经营事项段的无保留意见审计报告涉及事项的专项说明》；13、《关于聘请中喜会计师事务所为本公司2022年度财务报告审计机构及内部控制审计机构的议案》；14、《关于召开公司2021年度股东大会的议案》。

第九届董事会第四2022-5-30审议通过《关于申请撤销其他风险警示的议案》。

十七次会议决议

第九届董事会第四2022-6-15审议通过《关于抵押物置换的议案》。

十八次会议决议第九届董事会第四2022-8-5审议通过：1、《广州粤泰集团股份有限公司2022年半年度报告全文及十九次会议决议摘要》；2、《关于聘请广东百高律师事务所为公司法律顾问和股东大会会议见证律师的议案》。

第九届董事会第五2022-9-2审议通过《关于出售全资子公司股权的议案》。

十次会议决议

第九届董事会第五 2022-9-29 审议通过：1、《关于信达债务 A包债务重组展期的议案》；2、《关于十一次会议决议对全资下属公司提供担保的议案》；3、《关于公司对外提供担保的议案（信达债务 A包）》；4、《关于公司对外提供担保的议案（信达债务 B包）》；5、《关于聘任公司财务总监的议案》；6、《关于召开公司2022

年第一次临时股东大会的议案》。

第九届董事会第五2022-10-27审议通过《广州粤泰集团股份有限公司2022年第三季度报告》。

十二会议决议

42/2192022年年度报告

六、董事履行职责情况

(一)董事参加董事会和股东大会的情况参加股东参加董事会情况大会情况董事是否独本年应参以通讯是否连续两出席股东姓名立董事亲自出委托出缺席加董事会方式参次未亲自参大会的次席次数席次数次数次数加次数加会议数杨树坪否99600否2杨树葵否99600否2杨硕否99600否2李浴林否99600否2范志强否99600否2李非是99700否1张晓峰是98710否1胡志勇是99700否2连续两次未亲自出席董事会会议的说明

□适用√不适用年内召开董事会会议次数9

其中：现场会议次数2通讯方式召开会议次数6现场结合通讯方式召开会议次数1

(二)董事对公司有关事项提出异议的情况

□适用√不适用

(三)其他

□适用√不适用

七、董事会下设专门委员会情况

√适用□不适用

(1).董事会下设专门委员会成员情况专门委员会类别成员姓名

董事李浴林先生、董事杨硕先生、独立董事张晓峰先生、李非先生、胡志审计委员会

勇先生为董事会审计委员会委员，其中胡志勇先生为主任委员。

董事长杨树坪先生、独立董事张晓峰先生、李非先生、胡志勇先生为董事提名委员会

会提名委员会委员，其中独立董事李非先生为主任委员。

副董事长杨树葵先生、董事范志强先生、独立董事张晓峰先生、李非先生、薪酬与考核委员会

胡志勇先生为董事会薪酬与考核委员会委员，其中张晓峰先生为主任委员。

董事长杨树坪先生、独立董事张晓峰先生、李非先生、胡志勇先生为董事战略委员会

会战略委员会委员，其中董事长杨树坪先生为主任委员。

董事杨硕先生、董事李浴林先生、独立董事张晓峰先生、李非先生、胡志关联交易控制委员会

勇先生为董事会关联交易控制委员会委员，其中胡志勇先生为主任委员。

(2).报告期内审计委员会召开4次会议

43/2192022年年度报告

其他履召开日期会议内容重要意见和建议行职责情况

2022年1审计委员会1、公司总裁杨硕先生向独立董事简述2021年度公司经营详见公

月12日2022年第一次情况；司于

会议2、公司年报审计机构中喜会计师事务所的会计师陈翔先2023

生、鲁军芳先生向公司审计委员会介绍今年审计机构审计年4月工作的时间安排以及关注的重点；29日

3、审计委员会委员独立董事李非先生、张晓峰先生、胡披露的志勇先生分别对会计师事务所提出审计要求。《广州

2022年4审计委员会会议就中喜会计师事务所有限公司（特殊普通合伙）在公粤泰集

月21日2022年第二次司2021年度财务报告的审计过程中发现的相关问题进行团股份会议了讨论。有限公

2022年4审计委员会会议对《广州粤泰集团股份有限公司2021年度审计报告》司审计月28日2022年第三次初稿、《审计委员会关于中喜会计师事务所有限公司从事委员会会议本年度公司审计工作的总结报告》以及《关于聘请中喜会2022计师事务所为本公司2022年度财务报告审计机构及内部年度履控制审计机构的议案》进行了讨论。职情况

2022年8审计委员会会议对公司出具的《公司2022年半年度财务报告》进行报告》

月5日2022年第四次了讨论，对《财务报告》中所提供信息的真实性表示了肯会议定，认为公司出具的2022年半年度财务报告没有重大差错，审计委员会同意公司出具的《财务报告》。

(3).报告期内薪酬与考核委员会召开1次会议其他履召开日期会议内容重要意见和建议行职责情况

2022年4薪酬与考核委员根据公司股东大会的授权以及第九届董事会薪酬与考核

月28日会2022年第一委员会制定的公司本届高级管理人员的薪酬标准，董事会次会议决议薪酬与考核委员会对公司2021年年度报告中披露的公司

董事、监事和高级管理人员的薪酬进行了审核，并因此出具审核意见，委员会认为：公司2021年年度报告中披露的董事、监事和高级管理人员的薪酬严格执行公司的薪酬

管理制度，符合董事会薪酬与考核委员会的相关要求。

(4).报告期内提名委员会召开2次会议其他履召开日期会议内容重要意见和建议行职责情况

2022年1提名委员会2022年经审核相关资料，就拟聘任张波先生为公司财务副总

月18日第一次会议决议监事项发表如下书面审核意见：

1、经审核被提名人的职业、学历、职称、工作履历等

相关资料，我们认为，本次拟聘的财务副总监候选人符合高级管理人员任职资格和任职条件。

2、同意提名张波先生为公司财务副总监候选人，并同

意提交公司董事会审议，如获聘任，任职期限自本次董事会审议通过之日起至下一届董事会产生之日止。

2022年9提名委员会2022年经审核相关资料，就拟聘任张波先生为公司财务总监

月29日第二次会议决议事项发表如下书面审核意见：

1、经审核被提名人的职业、学历、职称、工作履历等

44/2192022年年度报告

相关资料，我们认为，本次拟聘的财务总监候选人符合高级管理人员任职资格和任职条件。

2、同意提名张波先生为公司财务总监候选人，并同意

提交公司董事会审议，如获聘任，任职期限自本次董事会审议通过之日起至下一届董事会产生之日止。

(5).存在异议事项的具体情况

□适用√不适用

八、监事会发现公司存在风险的说明

□适用√不适用监事会对报告期内的监督事项无异议。

九、报告期末母公司和主要子公司的员工情况

(一)员工情况母公司在职员工的数量106主要子公司在职员工的数量378在职员工的数量合计484母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数0专业构成专业构成类别专业构成人数生产人员91销售人员33技术人员101财务人员45行政人员70其他144合计484教育程度

教育程度类别数量（人）高中以下134高中76大专115本科及以上155其他4合计484

(二)薪酬政策

√适用□不适用

公司薪酬设计按人力资源的不同类别，实行分类管理，着重体现岗位（或职位）价值和个人贡献。鼓励员工长期为企业服务，共同致力于企业的不断成长和可持续发展，同时共享企业发展所带来的成果。公司薪酬制定遵循以下原则：

1、竞争原则：企业保证薪酬水平具有相对市场竞争力。

2、公平原则：使企业内部不同职务序列、不同部门、不同职位员工之间的薪酬相对公平合理。

3、激励原则：企业根据员工的贡献，决定员工的薪酬。

45/2192022年年度报告

(三)培训计划

√适用□不适用

公司培训方式分为两种：一是利用网络培训资源，在线观看培训讲座。二是由各专业部门组织专题培训。2023年度公司计划开展多方位的员工培训，内容包括员工的职业化素养提升、实战执行力、员工胜任能力训练、责任与能力等各方面。

(四)劳务外包情况

□适用√不适用

十、利润分配或资本公积金转增预案

(一)现金分红政策的制定、执行或调整情况

√适用□不适用

公司制定了《广州粤泰集团股份有限公司分红管理制度》及《广州粤泰集团股份有限公司未来三年股东回报规划》，明确提出公司在2021年度至2023年度的具体股东回报规划为：

1、公司可以采取现金方式、股票方式或者现金与股票相结合的方式分配股利，具备现金分红条件的，应当进行现金分红。公司董事会可以根据公司的盈利状况及资金需求状况提议公司进行中期分配。

2、由于存在行业特性，公司依据《公司法》等有关法律法规及《公司章程》的规定，足额提

取法定公积金、任意公积金以后且现金能够满足公司持续经营和长期发展的前提下如无重大对外

投资计划或重大现金支出（募集资金项目除外），未来三年以现金方式累计分配的利润不少于最近三年实现的年均可分配利润的百分之三十具体每个年度的分红比例由董事会依照公司章程的规定根据公司年度盈利状况和未来资金使用计划提出预案。

3、在确保足额现金股利分配以及保证公司股本规模和股权结构合理的前提下，公司可以另行

采取股票股利分配的方式进行利润分配。

4、公司在每个会计年度结束后，由公司董事会提出分红议案，并提交股东大会进行表决。公

司通过多种渠道接受所有股东（特别是中小股东）、独立董事和监事对公司分红的建议和监督。

5、公司股东大会对利润分配方案作出决议后，公司董事会须在股东大会召开后2个月内完成股利（或股份）的派发事项。

公司2020年度、2021年度、2022年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者分别为：

-1074278345.34元、-946071486.50元、-1442670198.95元，最近连续三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，因此公司目前不具备现金分红的条件。

(二)现金分红政策的专项说明

√适用□不适用

是否符合公司章程的规定或股东大会决议的要求√是□否

分红标准和比例是否明确和清晰√是□否

相关的决策程序和机制是否完备√是□否

独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用√是□否

中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，其合法权益是否得到了充分保护√是□否

46/2192022年年度报告

(三)报告期内盈利且母公司可供股东分配利润为正，但未提出现金利润分配方案预案的，公司应当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划

□适用√不适用

(四)本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况

□适用√不适用

十一、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响

(一)相关激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的

□适用√不适用

(二)临时公告未披露或有后续进展的激励情况股权激励情况

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用员工持股计划情况

□适用√不适用其他激励措施

□适用√不适用

(三)董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况

□适用√不适用

(四)报告期内对高级管理人员的考评机制，以及激励机制的建立、实施情况

√适用□不适用本公司高级管理人员的薪酬按其在本公司实际担任的经营管理职务根据公司的实际盈利水平

及个人贡献综合考评，参照本公司工资制度确定。

公司的董事会薪酬与考核委员会，报告期内负责对公司的高级管理人员实行绩效考核和评价，并完善公司的激励考核机制，公司高级管理人员的薪酬制度及各人基本薪酬按《公司董事、监事及高级管理人员薪酬管理制度》的规定执行并实施。

十二、报告期内的内部控制制度建设及实施情况

√适用□不适用

报告期内，公司按照《企业内部控制基本规范》及配套指引文件，持续完善内部控制体系，规范内部控制制度执行，强化内部控制监督检查，优化内部控制环境，提升内控管理水平。特别是在对外投资管理方面，公司持续完善对外投资管理制度并保证其有效实施，加强对对外投资资金的监控，对投资项目实施动态、实时管理，对所投资项目及时进行跟踪、反馈并形成定期报告。

此外，公司持续健全、完善公司资金管理制度并有效实施，确保对外投资资金是在充分经过对外投资审核流程且需充分保障资金安全的前提下使用。

报告期内部控制存在重大缺陷情况的说明

□适用√不适用

47/2192022年年度报告

十三、报告期内对子公司的管理控制情况

√适用□不适用

为加强对控股公司的管理，维护上市公司总体形象和投资者利益，根据《公司法》、《上市公司治理准则》、《广州粤泰集团股份有限公司章程》等有关法规的规定，公司制定并严格执行《广州粤泰集团股份有限公司控股子公司管理制度》，在人事管理、财务管理、内部审计监督、投资管理、信息管理方面对控股子公司加以管理严控。同时公司实行内部审计制度，并配备专职审计人员，对公司及控股子公司的经济运行质量、经济效益、内控制度、各项费用的支出以及资产保护等进行监督。形成事前风险防控、事中监控预警、事后评价优化的管理闭环，进一步夯实全面风险管理能力。

十四、内部控制审计报告的相关情况说明

√适用□不适用

公司聘请的中喜会计师事务所(特殊普通合伙)对公司内部控制出具了《内部控制评价报告》。

该报告已于2023年4月29日在上海证券交易所网站披露。

是否披露内部控制审计报告：是

内部控制审计报告意见类型：标准的无保留意见

十五、上市公司治理专项行动自查问题整改情况

报告期内，除同业竞争问题，详见“第四节公司治理”中“控股股东、实际控制人及其控制的其他单位从事与公司相同或者相近业务的情况，以及同业竞争或者同业竞争情况发生较大变化对公司的影响、已采取的解决措施、解决进展以及后续解决计划”，公司治理自查未发现其余问题。

十六、其他

□适用√不适用

第五节环境与社会责任

一、环境信息情况是否建立环境保护相关机制否

报告期内投入环保资金（单位：万元）/

(一)属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其主要子公司的环保情况说明

□适用√不适用

(二)重点排污单位之外的公司环保情况说明

□适用√不适用

(三)有利于保护生态、防治污染、履行环境责任的相关信息

√适用□不适用

48/2192022年年度报告

公司在房地产开发建设过程中，认真遵守环境保护的相关法律法规，会同监理公司、施工单位对施工现场进行严格管理，尽量降低施工中造成的噪音、扬尘、振动和废弃物污染，对出现的问题及时督促整改，并随时接受社区群众的监督。

公司在部分开发项目上使用节能环保的建筑材料，如双层中空玻璃、硅酸铝保温砂浆、混凝土蒸压加气块、挤塑聚苯板等。另公司在施工方面也注重为减少对环境的污染。在施工过程中，采用喷水降尘方法降低尘土飞扬，并减少污水排放；将项目前期地基挖出的土方留存，为后期的回填备料等。

(四)在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果是否采取减碳措施否

减少排放二氧化碳当量（单位：吨）/减碳措施类型（如使用清洁能源发电、在生产过程中使用减碳技术、研发生/产助于减碳的新产品等）具体说明

□适用√不适用

二、社会责任工作情况

(一) 是否单独披露社会责任报告、可持续发展报告或 ESG报告

□适用√不适用

(二)社会责任工作具体情况

□适用√不适用具体说明

□适用√不适用

三、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况

□适用√不适用具体说明

□适用√不适用

49/2192022年年度报告

第六节重要事项

一、承诺事项履行情况

(一)公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期内的承诺事项

√适用□不适用是是如未能否否及时履承承及有行应说诺诺承诺承诺时间及时如未能及时履行应说明下一步承诺方履明未完背类内容期限严计划行成履行景型格期的具体履限原因行

其广州粤泰控在控股股东以资抵债化解资金占用问题的关联交易2022-09-30是是/2022年9月，公司已全额收到海他股集团有限中，海南亿城房地产开发有限公司确保海南粤泰投资南亿城的业绩承诺差额补偿款公司、海南亿有限公司可分配的项目销售净利润率为9%，即利润额22338851.76元，海南亿城对城房地产开=标的项目含税销售额×9%×股权比例，如有不足则由公司的业绩承诺已按照协议约发有限公司、粤泰控股及海南亿城在项目中股东可分配的利润补足定履行完毕。

其杨树坪给海南粤泰投资。如粤泰控股及海南亿城可分配利润他

不足以补足海南粤泰投资可分配利润，则海南亿城需承要额外进行补偿。公司实际控制人杨树坪先生同时向诺

公司出具保证函，为海南亿城依据股权转让协议应向海南粤泰投资履行的全部义务、责任、陈述与保证及

承诺事项承担连带责任担保，保证责任期限至股权转让协议项下对应的权利义务履行期限届满之日起三年内。

50/2192022年年度报告

(二)公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目是否达到原盈利预测及其原因作出说明

□已达到□未达到√不适用

(三)业绩承诺的完成情况及其对商誉减值测试的影响

□适用√不适用

二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况

□适用√不适用

三、违规担保情况

□适用√不适用

四、公司董事会对会计师事务所“非标准意见审计报告”的说明

√适用□不适用

公司董事会对中喜会计师事务所（特殊普通合伙）出具的带有强调事项段和持续经营重大不

确定性段落的无保留意见审计报告表示理解和认可，并已认识到上述带有强调事项段和持续经营重大不确定性段落的无保留意见涉及事项对公司可能造成的不利影响，将积极采取有效措施，消除上述事项的影响，以保证公司持续稳定健康地发展，切实维护公司和投资者利益。具体措施如下：

1、加大各项应收款项，特别是对恒大诉讼执行的回款力度，通过和解、诉讼等各种途径积极

回笼资金并逐步化解逾期债务问题，大力改善现金流；

2、把握目前政策窗口期，结合公司实际情况，研究制定拓展融资渠道，切实增强资金保障能

力的相关融资计划；

3、加大销售力度，积极推进销售回款工作，公司计划未来将持有的部分项目及存量物业资产

进行出售变现，以保障、充实公司的流动性。目前公司正在和相关潜在买家积极沟通协商，并就部分项目、物业的出售达成初步的意向；

4、积极与债权人协商，采取灵活方式，通过置换、处置抵押或质押物等方式，实现部分债务

的清偿；

5、精准施策，做好现有地产项目的管理工作，继续推动降本增效，加强成本费用管理，努力

提升运营质量，确保公司可持续发展。

除上述措施外，公司董事会将进一步就审计报告中带有强调事项段和持续经营重大不确定性段落的无保留意见的内容认真研究并落实具体对策。按照《上海证券交易所股票上市规则》规定，公司股票因第9.8.1条第（六）项规定情形被实施其他风险警示后，公司最近一年经审计的财务报告显示，其扣除非经常性损益前后的净利润孰低者为正值或者持续经营能力不确定性已消除，可向上海证券交易所申请撤销对其股票实施的其他风险警示。公司将以改善经营环境和持续性经营能力列为公司首要解决问题，力争尽早消除上述风险，切实维护公司及全体股东的利益。

51/2192022年年度报告

五、公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明

（一）公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明

□适用√不适用

（二）公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明

□适用√不适用

（三）与前任会计师事务所进行的沟通情况

□适用√不适用

（四）其他说明

□适用√不适用

六、聘任、解聘会计师事务所情况

单位：元币种：人民币现聘任

境内会计师事务所名称中喜会计师事务所（特殊普通合伙）

境内会计师事务所报酬1700000.00境内会计师事务所审计年限2

境内会计师事务所注册会计师姓名陈翔、陈杰超境内会计师事务所注册会计师审计服务的连续年限2名称报酬

内部控制审计会计师事务所中喜会计师事务所（特殊普通合伙）500000.00

聘任、解聘会计师事务所的情况说明

√适用□不适用

2022年4月28日，公司召开第九届董事会第四十六次会议，董事会以8票同意，0票反对，0票弃权审议通过了《关于聘请中喜会计师事务所为本公司2022年度财务报告审计机构及内部控制审计机构的议案》，同意聘任中喜会计师事务所（特殊普通合伙）为公司2022年度财务报告审计机构和内部控制审计机构。聘任会计师事务所事项经公司2021年度股东大会审议通过。

审计期间改聘会计师事务所的情况说明

□适用√不适用

七、面临退市风险的情况

(一)导致退市风险警示的原因

□适用√不适用

(二)公司拟采取的应对措施

□适用√不适用

(三)面临终止上市的情况和原因

□适用√不适用

52/2192022年年度报告

八、破产重整相关事项

□适用√不适用

九、重大诉讼、仲裁事项

√本年度公司有重大诉讼、仲裁事项□本年度公司无重大诉讼、仲裁事项

(一)诉讼、仲裁事项已在临时公告披露且无后续进展的

√适用□不适用事项概述及类型查询索引

2020年 8月，公司与淮南永嘉商业运营管理有限公司、淮南仁爱天鹅 http://static.sse.湾置业有限公司及连带责任人恒大地产集团合肥有限公司（上述三家公司 com.cn/disclosure/合称为“被告方”）合同纠纷事宜向淮南市中级人民法院提起诉讼，法院 listedinfo/announc立案受理，案号为(2020)皖 04 民初 173 号，涉案金额 1401561277.50 ement/c/new/2022-0元。就前述诉讼事项，淮南永嘉商业运营管理有限公司于2020年10月向7-01/600393_202207淮南市中级人民法院提起反诉，反诉涉及金额 643，955926.25元。 01_1_ULtizcVB.pdf

2021年4月22日，安徽省淮南市中级人民法院作出（2020）皖04民

初173号一审判决，公司及被告方不服法院作出的一审民事判决，提起上诉。

2022年1月11日，公司收到安徽省高级人民法院发来的（2021)皖民终789号《民事判决书》，判决淮南永嘉商业运营管理有限公司、淮南仁爱天鹅湾置业有限公司支付公司交易价款本金1063105810元及相应违

约金、诉讼费等，恒大地产集团合肥有限公司对上述款项承担连带责任。

2022年2月24日，公司依据《民事判决书》向安徽省淮南市中级人

民法院申请对淮南永嘉商业运营管理有限公司、淮南仁爱天鹅湾置业有限

公司强制执行，安徽省淮南市中级人民法院立案执行，案号为（2022）皖

04执81号，执行标的1103008390.50元。安徽省淮南市中级人民法院

出具《执行裁定书》，指定淮南市田家庵区人民法院执行。淮南市田家庵区人民法院已立案执行。

延边农村商业银行股份有限公司因金融借款合同纠纷向北京金融法 http://static.sse.院提起诉讼，诉请判令广州粤泰集团股份有限公司向延边农村商业银行股 com.cn/disclosure/份有限公司偿还融资本金 4 亿元及截止 2021 年 12 月 21 日利息 listedinfo/announc

126517071.7 元及相应罚息、违约金；诉请判令公司下属控股公司北京 ement/c/new/2022-0

东华虹湾房地产开发有限公司承担抵押担保责任。6-21/600393_202206

2022 年 6 月 17 日，公司收到北京金融法院寄达的《应诉通知书》 21_1_XUy3EvhI.pdf

（（2022）京74民初1038号）等相关材料。公司收到该案材料后，在答

辩期内就该案管辖问题提出管辖权异议，现该案尚在管辖权异议审理过程中。

2016 年 7 月 18 日，第三人华信信托股份有限公司与被告广州粤泰集 http://static.sse.

团股份有限公司签订了《借款合同》，约定被告向第三人借款人民币 65000 com.cn/disclosure/万元。 listedinfo/announc

2018 年 7 月 25 日，第三人与被告广州粤泰集团股份有限公司等各方 ement/c/new/2023-0

签订了《借款展期合同》，约定各方同意将《借款合同》项下剩余本金余2-02/600393_202302额 53000万元展期至 2019年 7月 26日止，各担保方继续提供担保。 02_N8IR.pdf

2019年12月26日，原告中国信达资产管理股份有限公司广东省分公

司与第三人签订《债权收购协议》，收购第三人对被告广州粤泰集团股份有限公司的借款债权。

2022年6月16日，原告分别与被告广州粤泰集团股份有限公司、被

告广州普联房地产开发有限公司签订《债权债务确认协议》和《抵押合同》，约定因部分抵押物销售，被告广州普联房地产开发有限公司另行提供六套房产作为抵押物置换拟销售部分抵押物。

53/2192022年年度报告

原告于2022年12月1日向辽宁省大连市中级人民法院提起诉讼。辽宁省大连市中级人民法院暂定该案于2023年8月8日开庭。

2017年 12月 13日，公司、湖南华泰嘉德投资置业有限责任公司向第 http://static.sse.

三人长城国兴金融租赁有限公司以融资租赁方式向第三方借款人民币 com.cn/disclosure/

290000000.00元。 listedinfo/announc

2018年 12月 25日、2019年 3月 30日，第三人分别与公司、湖南华 ement/c/new/2023-0

泰嘉德投资置业有限责任公司、广州市荔弘贸易有限公司、广州粤泰控股2-02/600393_202302

集团有限公司、杨树坪、耿鑫签订《期限重组协议》、《期限重组协议补充 02_N8IR.pdf协议》，各方对租金期限进行重组，担保人继续提供担保。

2019年12月27日，原告中国信达资产管理股份有限公司广东省分公

司与第三人签订《债权收购协议》约定第三人将标的债权转让给原告，各被告亦同意向原告履行清偿和担保义务。

原告于2022年11月30日向新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院提起诉讼。被告湖南华泰嘉德投资置业有限责任公司收到该案材料后，在答辩期内就该案管辖问题提出管辖权异议，现该案尚在管辖权异议审理过程中。

54/2192022年年度报告

(二)临时公告未披露或有后续进展的诉讼、仲裁情况

√适用□不适用

单位:万元币种:人民币

报告期内:诉讼诉讼

(仲诉讼

(仲

诉讼裁)是(仲

承担连裁)

应诉(被申诉讼仲(仲裁)否形诉讼(仲裁)裁)判

起诉(申请)方带责任诉讼(仲裁)基本情况审理

请)方裁类型涉及金成预进展情况决执方结果额计负行情及影债及况响金额中国信达资产管粤泰股份、粤泰控仲裁公司因经营周转需要，向广州市睿岚通贸易有限公司（申20000无已终结本次目前信达理股份有限公司粤泰控股、股、杨请人）借款2亿元人民币。2019年，申请人向广州仲裁执行暂无已收广东省分公司杨树坪树坪委提出仲裁请求，要求：1、公司归还借款本金20000万；重大购该（原申请执行2、自18年8月3日起至实际清偿日按月利率2%计的利影响笔债人：广州市睿岚息；3、对侨林苑首、二、三层商场抵押物享有抵押权，权，暂

通贸易有限公并在被申请人不偿还债务时，有权折价、拍卖、变卖所得缓执司）款优先受偿；4、其余被申请人承担连带责任；5、仲裁及行律师费由被申请人承担。

中国信达资产管粤泰股份、粤泰股诉讼2015年9月10日，经公司第八届董事会第八次会议审议13661无已终结本次目前信达理股份有限公司广州旭城实份、粤通过，公司同意为下属控股子公司广州旭城实业发展有限执行暂无已收广东省分公司业发展有限泰控公司向中国工商银行股份有限公司广州西华路支行申请重大购该

（原债权人中国公司、粤泰股、杨不超过3亿元人民币借款提供连带责任担保。2018年，影响笔债长城资产管理股控股、杨树树坪、工商银行广州西华路支行就该笔借款其中本金人民币约权，暂份有限公司广东坪、江门粤江门粤1.359亿元及利息约71万元向广州市中级人民法院提起缓执分公司）泰泰诉讼。请求法院判决：1、判令旭城公司向原告支付本金行人民币约1.359亿元及利息约71万元，合计标的额1.366亿元；2、控股承担连带责任；3、股份承担连带责任；4、杨树坪承担连带责任；5、判令原告对抵押物国土土地（寺右新马路以南路段）及（已抵押给原告）房产享有优先受

55/2192022年年度报告偿权；6、判令原告对质押物股权（股份公司持有旭城公司100%股权）享有优先受偿权；7、判令本案诉讼费由被告承担。

中国信达资产管粤泰股份、粤泰股诉讼2015年9月，公司同意为下属控股子公司广州旭城实业12010无已终结本次目前信达理股份有限公司广州旭城实份、粤发展有限公司向中国工商银行股份有限公司广州西华路执行暂无已收广东省分公司业发展有限泰控支行申请不超过3亿元人民币借款提供连带责任担保。后重大购该（原债权人中国公司、粤泰股、杨中国工商银行股份有限公司广州西华路支行将该案债权影响笔债长城资产管理股控股、杨树树坪、转让给中国长城资产管理股份有限公司广东分公司。2019权，暂份有限公司广东坪、江门粤江门粤年8月，中国长城资产管理股份有限公司广东分公司就该缓执分公司）泰、第三人泰笔借款其中本金人民币约1.201亿元及利息、复利、罚息行工商行西华约507万元向广州市中级人民法院提起诉讼。请求法院判路支行决：1、判令旭城公司向原告支付本金人民币约1.201亿

元及利息、复利、罚息约507万元，合计标的额1.2517亿元；2、粤泰控股、粤泰股份、杨树坪、江门粤泰承担

连带责任；3、判令原告对抵押房产享有优先受偿权；4、

判令原告对质押物股权享有优先受偿权；5、判令本案诉讼费由被告承担。

中国信达资产管粤泰股份粤泰控公证执申请人中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司向22672无2023年1月9目前执行

理股份有限公司股行广东省广州市广州公证处申请公证执行，执行标的为：1、日收到广州暂无过程广东省分公司执行到期借款本金141397315.4元；2、借款利息、罚息、市公证处材重大中复利、违约金84974420.51元（暂计至2022年11月30料；2023年1影响日，合计利率以24%/年为限）；3、执行公证文书费353493月15日寄出元及债权人实现债权的所有费用（律师费、执行费、公证异议文书；3费等费用）和其他应付款项；4、若粤泰股份不履行还款月底收到越义务，信达资产对15套不动产有优先受偿权；5、粤泰控秀法院执行股承担连带清偿责任通知书，该案已执行立案，

案号（2023）粤0104执

7201号

中国信达资产管粤泰股份、粤泰控仲裁公司因经营周转需要，向广州市顺翱贸易有限公司（原告）3000无已终结本次目前信达

56/2192022年年度报告

理股份有限公司粤泰控股、股、城借款3000万元人民币。广州市顺翱贸易有限公司向广州执行暂无已收广东省分公司城启公司、启公仲裁委提出仲裁请求，要求：1、公司归还借款本金3000重大购该（原申请执行旭城公司、司、旭万；2、自18年10月7日起至实际清偿日按月利率2%计影响笔债人：广州市顺翱杨树坪城公的利息；3、对大塘街129-143及107-127地段抵押物享权，暂贸易有限公司）司、杨有抵押权，并在被申请人不偿还债务时，有权折价、拍卖、缓执树坪变卖所得款优先受偿；4、其余被申请人承担连带责任；5、行仲裁及律师费由被申请人承担。

广州义天企业策杨树坪、粤林丽诉讼报告期内，吴芸向广州市中级人民法院提起诉讼，要求：5064无义天公司已无重义天划有限公司（原泰股份、林娜、粤1、被告一、二偿还借款本金5000万元，并且自2019年收购该笔债大影公司债权人吴芸）丽娜、粤泰泰控股3月21日起至还款之日止按年利率24%支付零利息；2、权，公司已和响已收控股被告一、二支付律师代理费60万元，财产保全费48000义天公司签购该元；3、被告三、四对上述债务承担连带责任。署《执行和解笔债协议》。权，暂缓执行安徽江龙投资有粤泰股份无诉讼原告安徽江龙投资有限公司与被告广州粤泰集团股份有3535无2022年2月收无重

限公司限公司合同纠纷一案，原告要求被告向其归还股权转让款到案件材料，大影

35350982.77元及逾期付款利息、律师代理费、诉讼费、2022年5月作响保全费。出一审判决，粤泰股份提起上诉；2022年9月底，二审判决，驳回上诉，维持原判；2022年

12月21日收到执行材料。

2022年12月

31日该案终本。

中建卓越建设管淮南仁爱天无诉讼原告中建卓越建设管理有限公司诉被告淮南仁爱天鹅湾2121无2022年11月无重一审

57/2192022年年度报告

理有限公司鹅湾置业有置业有限公司、粤泰股份之间的建设工程监理合同纠纷，收到起诉材大影审理限公司、粤原告向淮南市田家庵区人民法院提起诉讼，诉讼请求：1、料；2023年3响过程泰股份两被告退还履约保证金400000元、支付附加工作报酬月21日开庭。中

19860206.42元、逾期利息957317；2.承担案件诉讼费、保全费。

粤泰股份被告广州华无诉讼原告粤泰股份向广州市天河区人民法院提起诉讼，诉讼请1562无2022年6月立无重一审月餐饮有限求：1、被告立即向原告、返还其承租、占有的2896.30案，暂定9月大影审理公司，潘焰平方米场地，场地位于广州市天河区天河北路侨林街5928日第一次响过程云，苏自达，号三层商场(下称“涉案商场”)。2、被告共同向原告支开庭，10月中陶勤，广州付占用费(自2016年10月31日起按照每月230027元计17日第二次福之缘按摩算至实际返还涉案商场之日止。暂计至2022年5月31开庭。

沐足有限公日为15626471元)。3、被告承担案件诉讼费、财产保全司，何宇昊，费。

广州倾世之颜美容有限公司；第三人王妙颜广东建设工程监被申请人淮无诉讼原告广东建设工程监理有限公司诉被告淮南仁爱天鹅湾2627无2022年11月无重一审

理有限公司南仁爱天鹅置业有限公司、粤泰股份之间的建设工程监理合同纠纷收到起诉材大影审理

湾置业有限案，原告向淮南市田家庵区人民法院提起诉讼，诉讼请求：料；2023年3响过程公司、粤泰1、退还履约保证金400000元、支付附加工作报酬月21日开庭。中股份24673295.21元、逾期利息1197545.79元；2、承担案件

诉讼费、保全费。

广州银行股份有被告一粤泰杨树坪诉讼原告广州银行股份有限公司科技园支行向广州市中级人107772022年7月无重一审

限公司科技园支股份、被告民法院提起诉讼，诉讼请求:1、请求判令原告与被告一签28日收到诉大影审理行二杨树坪署的《流动资金借款合同》提前到期；2、请求判令被告讼材料；后提响过程一偿还原告贷款本金余额107770000元及至本息清偿之出管辖权异中

日止的利息、罚息、复利(暂计至2022年6月26日，逾议，管辖权异期利息1502604.03元、罚息95625.09元、复利10937.22议审理结束元，本息合计为109379166.34元，从2022年5月31日后，通知2023始，利息、罚息、复利按《流动资金借款合同》的约定计年5月17日

58/2192022年年度报告算)；3、请求判决原告有权就位于广州市的39套房产(详开庭。

见附件《抵押财产清单》)拍卖、变卖所得价款在被告一

的债务范围内优先受偿；4.请求被告二对被告一的债务承

担连带保证责任；5、请求判令两被告承担原告为实现债

权而产生的所有费用(包括但不限于诉讼费、保全费等)。

中国华融资产管粤泰股份、无诉讼原告中国华融资产管理股份有限公司湖南省分公司向长8991无2023年1月无重一审

理股份有限公司湖南华泰嘉沙市开福区人民法院提起诉讼，诉讼请求：1、判令被告31日收到诉大影审理湖南省分公司德投资置业一、被告二共同偿还剩余重组债务资金本金8050万元、讼材料；已提响过程

有限责任公重组宽限补偿金540.69元（暂计至2022年8月31日）、出管辖权异中

司违约金4007500元（暂计至2022年8月31日）；2、判议；3月收到令对被告二抵押的位于郴州市北湖区骆仙街道高壁村商驳回管辖权

场及公寓的在建工程、天鹅湾小区 A区 3栋共 112套住宅 异议裁定；3

及一城乡住宅土地使用权在诉请第一项、第三项债务范围月中旬提起

内享有优先受偿权；3、判令二被告共同承担案件受理费、管辖权异议

公告费、保全费等费用。上诉。

北京建贸永信玻北京东华虹无诉讼原告北京建贸永信玻璃实业公司向北京西城区人民法院-无2022年10月无重一审璃实业公司湾公司、华提起诉讼，诉讼请求：1、确认与华鑫信托（实际资金方13日收到诉大影审理鑫信托、广为延边农商行，华鑫信托受托放款）签署的抵押合同及其讼材料；12月响过程州粤泰股份补充协议无效；2、确认北京市朝阳区百子湾路29/31号26日开庭；中

公司土地抵押登记无效；3、被告承担本案诉讼费。2023年4月，北京西城区法院裁定本案移送北京金融法院处理

北京建贸永信玻北京东华虹无诉讼原告北京建贸永信玻璃实业公司向北京朝阳区人民法院-无2022年10月无重一审

璃实业公司湾公司、大提起诉讼，诉讼请求为：1、请求法院确认被告一与被告21日收到诉大影审理连伟宁、广二签订的《抵押合同》（编号：华信贷字171052021-抵5）讼材料，通知响过程州粤泰股份无效；2、确认被告一与被告二就北京市朝阳区百子湾路11月21日开中

公司29、31号土地及上附27幢房屋办理的抵押登记无效；3、庭；因送达问

请求判令三被告共同承担本案的诉讼费用。题，取消开

59/2192022年年度报告庭；后通知

2023年4月

21日开庭，法

官当庭明确本案移送北京金融法院处理

北京建贸永信玻北京东华虹无诉讼原告北京建贸永信玻璃实业公司向北京朝阳区人民法院-无2022年10月无重一审

璃实业公司湾房地产开提起诉讼，诉讼请求为：1、请求法院确认被告一与被告21日收到诉大影审理发有限公二签订的《抵押合同》（编号：华鑫单信字2018138号-讼材料，通知响过程司、华鑫国贷款-补充-2）、《信托贷款合同之补充合同》（编号：11月21日开中际信托有限华鑫单信字201838号-贷款-补充-3）无效；2、请求法院庭；因送达问

公司、广州确认被告一与被告二就北京市朝阳区百子湾路29、31号题，取消开粤泰集团股土地及上附27幢房屋办理的抵押登记无效；3、请求三被庭；后通知份有限公司告共同承担本案诉讼费用。2023年4月

21日开庭，法

官当庭明确本案移送北京金融法院处理

60/2192022年年度报告

(三)其他说明

□适用√不适用

十、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违规、受到处罚及整改情况

□适用√不适用

十一、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明

√适用□不适用

截至本报告披露日，根据中国证券登记结算有限责任公司上海分公司股东名册显示，公司控股股东粤泰控股及其一致行动人广州城启集团有限公司（以下简称“广州城启”）、广州豪城房

产开发有限公司、广州建豪房地产开发有限公司、广州新意实业发展有限公司、西藏棕枫创业投

资有限公司持有本公司股份1398138068股，其中限售股1318138068股，非限售流通股

80000000股。粤泰控股及其一致行动人累计被冻结股份1398138068股，占其持有公司股份

总数的100%，占公司发行股本的55.13%。

2021年7月，广州城启收到广东省高级人民法院（2021）粤破终56号《民事裁定书》，广

东高院裁定撤销广州市中级人民法院（2021）粤01破申4号《民事裁定书》，指令广州中院受理长城资产对广州城启的破产清算申请。广州城启持有公司股份513376000股，占公司发行股本的20.24%。广州城启进入破产清算程序后，可能对本公司股东及股权结构等产生重大影响。

2021年8月20日，广州粤泰控股集团有限公司、广州豪城房产开发有限公司、广州新意实

业发展有限公司、广州建豪房地产开发有限公司收到广东省广州市中级人民法院《民事裁定书》

（案号：（2021）粤01破申370号、（2021）粤01破申371号、（2021）粤01破申372号、（2021）粤01破申373号），广东省广州市中级人民法院裁定：受理申请人北京中泰创盈企业管理有限公司对被申请人广州粤泰控股集团有限公司、广州豪城房产开发有限公司、广州新意实业发展有限

公司、广州建豪房地产开发有限公司的破产清算申请。根据股东名册，本次被申请破产清算的粤泰控股持有公司股份502684000股、广州恒发房地产开发有限公司（已注销、被粤泰控股吸收合并）持有公司股份113014250股、广州豪城持有公司股份139931928股、广州建豪持有公

司股份128111320股、广州新意持有公司56429714股，上述被申请破产清算的股东合计持有公司股份940171212股，占公司总股本的37.07%。

十二、重大关联交易

(一)与日常经营相关的关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

61/2192022年年度报告

(二)资产或股权收购、出售发生的关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

4、涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况

√适用□不适用

在控股股东以资抵债化解资金占用问题的关联交易中，海南亿城房地产开发有限公司确保海南粤泰投资有限公司可分配的项目销售净利润率为9%，即利润额=标的项目含税销售额×9%×股权比例，如有不足则由粤泰控股及海南亿城在项目中股东可分配的利润补足给海南粤泰投资。如粤泰控股及海南亿城可分配利润不足以补足海南粤泰投资可分配利润，则海南亿城需要额外进行补偿。

2022年9月2日，经公司第九届董事会第五十次会议审议通过，公司与广州懋晟企业策划有

限公司、海南白马天鹅湾置业有限公司、三门峡粤泰房地产开发有限公司签署《股权转让协议》，出售公司持有的海南白马天鹅湾置业有限公司及三门峡粤泰房地产开发有限公司100%股权。《股权转让协议》中涉及海南亿城房地产开发有限公司（下称“海南亿城”）承诺于2022年9月30日前，向公司支付业绩承诺差额款项22338851.76元事项。截至本报告披露日，公司已全额收到海南亿城的业绩承诺差额补偿款22338851.76元，海南亿城对公司的业绩承诺已按照协议约定履行完毕。

(三)共同对外投资的重大关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

(四)关联债权债务往来

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

62/2192022年年度报告

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

(五)公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务

□适用√不适用

(六)其他

□适用√不适用

十三、重大合同及其履行情况

(一)托管、承包、租赁事项

1、托管情况

□适用√不适用

2、承包情况

□适用√不适用

3、租赁情况

□适用√不适用

63/2192022年年度报告

(二)担保情况

√适用□不适用

单位:元币种:人民币

公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）担保担担保方与担保是否担保是否上市被担保担保发生日期担保担保保是担保逾期金为关关联担保方担保金额物（如已经反担保情况公司方(协议签署日)起始日到期日类否额联方关系

有）履行的关型逾担保完毕系期

粤泰股份、江门公司厦门市5400000002021/05/262021/05/262024/05/26连/否是509700000无否其他市悦泰置业有本部宝汇通带

限公司、江门市金属资责粤泰房地产开源有限任发有限公司公司担保

淮南粤泰天鹅控股厦门锬1536537220.782020/04/112020/04/112025/09/30连/否否0厦门锬潮的关联方厦门否其他湾置业有限公子公潮贸易带市宝汇通金属资源有限司、淮南恒升天司有限公责公司（以下简称“宝汇鹅湾置业有限司任通”）为公司对厦门锬公司担潮的担保进行反担保保

淮南粤泰天鹅控股厦门锬1397548857.082022/9/292022/9/292025/11/15连/否否0无否其他湾置业有限公子公潮贸易带

司、淮南恒升天司有限公责鹅湾置业有限司任公司担保

报告期内担保发生额合计（不包括对子公司的担保）2934086077.86

64/2192022年年度报告

报告期末担保余额合计（A）（不包括对子公司的担保） 2922835587.44公司及其子公司对子公司的担保情况报告期内对子公司担保发生额合计0

报告期末对子公司担保余额合计（B） 0

公司担保总额情况（包括对子公司的担保）

担保总额（A+B） 2922835587.44

担保总额占公司净资产的比例(%)105%

其中：

为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额（C） 0

直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债

务担保金额（D）

担保总额超过净资产50%部分的金额（E） 1528004580.20

上述三项担保金额合计（C+D+E） 1528004580.20

未到期担保可能承担连带清偿责任说明/担保情况说明

*截止报告期，本公司持有江门市悦泰置业有限公司50%股权。本公司为其担保明细为：江门市悦泰向华润深国投信托有限公司借款90000万元，借款余额50970万元。公司下属公司江门市悦泰置业有限公司因经营需要拟向金融机构申请融资人民币90000万元。公司、公司全资子公司江门市粤泰发展有限公司（持有江门悦泰50%股权，以下简称“江门粤泰发展”）共同提供了相应的担保。同时应资金方要求，第三方宝汇通也为江门悦泰本次融资提供90000万元连带责任保证担保。鉴于宝汇通为江门悦泰本次融资事项提供的90000万元全额担保中有54000万元用于江门悦泰的非合作范围开发建设。因此本公司、江门粤泰发展及江门悦泰相应为宝汇通提供54000万元对应的反担保。

鉴于江门悦泰未能按协议约定支付当期回购溢价款，华润深国投信托有限公司要求江门悦泰于2023

65/2192022年年度报告

年3月21日提前履行回购义务，提前收回全部回购本金、回购溢价、违约金及相关费用；要求公司、江门粤泰发展及江门悦泰履行相关担保义务。截至本报告披露日，上述50970万元借款及相关费用已逾期。

*截止报告期，公司持有淮南粤泰天鹅湾置业有限公司（以下简称“淮南粤泰”）80%股权，持有淮南恒升天鹅湾置业有限公司（以下简称“淮南恒升”）20%股权，持有广州远泰股权投资管理有限公司（以下简称“远泰投资”）100%股权。本公司信达债务 A包担保明细为：本公司参股公司淮南恒升及控股公司淮南粤泰为公司下属全资公司远泰投资860950102.86元展期债务及为第三方厦门锬潮贸易

有限公司（以下简称“厦门锬潮”）675587117.92元展期债务提供连带责任保证担保，淮南恒升及淮南粤泰为厦门锬潮为上述合计人民币1536537220.78元债务及相关补偿金等费用向信达资产承担

的连带责任、差额补足义务等提供无条件差额补足义务及连带责任保证担保。厦门锬潮的关联方厦门市宝汇通金属资源有限公司（以下简称“宝汇通”）为公司对厦门锬潮的担保进行反担保。截止报告期，远泰投资向信达资产借款余额860950102.86元，厦门锬潮贸易有限公司向信达资产借款余额

159966627.50元。

本公司信达债务 B包担保明细为：本公司参股公司淮南恒升及控股公司淮南粤泰为厦门锬潮向公司

提供的对于公司及下属公司1397548857.08元债务及相关补偿金等费用向中国信达资产管理股份有

限公司广东省分公司承担的连带责任、差额补足义务等提供无条件差额补足义务，借款余额

1392218857.08元。

66/2192022年年度报告

委托他人进行现金资产管理的情况

1.委托理财情况

(1)委托理财总体情况

□适用√不适用其他情况

□适用√不适用

(2)单项委托理财情况

□适用√不适用其他情况

□适用√不适用

(3)委托理财减值准备

□适用√不适用

2.委托贷款情况

(1)委托贷款总体情况

□适用√不适用其他情况

□适用√不适用

(2)单项委托贷款情况

□适用√不适用其他情况

□适用√不适用

(3)委托贷款减值准备

□适用√不适用

3.其他情况

□适用√不适用

(三)其他重大合同

□适用√不适用

十四、其他对投资者作出价值判断和投资决策有重大影响的重大事项的说明

√适用□不适用

1、报告期内，中喜会计师事务所（特殊普通合伙）完成对公司2021年度财务报告和内控报

告的审计并出具了带强调事项段、带持续经营事项段的无保留意见的审计报告和标准无保留意见

的内部控制审计报告。公司对照《上海证券交易所股票上市规则》关于其他风险警示的情形进行逐项排查，公司涉及其他风险警示的情形已经消除，符合申请撤销股票其他风险警示的条件。经

公司第九届董事会第四十七次会议审议通过，公司于2022年5月30日向上海证券交易所提了关

于撤销其他风险警示的申请。2022年6月13日，上海证券交易所同意撤销对公司实施其他风险

67/2192022年年度报告警示的申请。公司于 2022年 6月 15日起撤销其他风险警示，证券简称将由“ST粤泰”变更为“粤泰股份”。

2、经公司第九届董事会第四十八次会议审议通过，为加快公司存量物业的销售，改善公司流动性，经与信达广东省分公司协商后，公司董事会同意公司与信达广东省分公司签订《债权债务确认协议》、《抵押合同》等系列合同，就公司与信达广东省分公司关于上述债务的其中两笔债务本金合计为人民币567200820.70元，及相关利息等，进行抵押物置换。本次拟解除抵押的抵押物将用于公司的销售回款。

3、公司于2022年2月15日收到上海证券交易所通知，公司的控股股东广州粤泰控股集团有

限公司及其一致行动人广州城启集团有限公司、广州豪城房产开发有限公司、广州建豪房地产开

发有限公司、广州新意实业发展有限公司5家法人持有的本公司合计80000000股无限售流通股

及1260532962股限售流通股于2022年2月15日被解除司法冻结。本次解除司法冻结后，由于仍存在轮候冻结情况，因此，上述5家法人累计被冻结股份仍为1340532962股，占其持有公司股份总数的100%，占公司发行股本的52.85%。

4、公司于2022年6月15日收到上海证券交易所通知，公司的控股股东广州粤泰控股集团有

限公司持有的本公司80000000股无限售流通股及91157381股限售流通股及粤泰控股之一致行动人广州城启集团有限公司持有的本公司91157381股限售流通股于2022年6月10日被解除司法轮候冻结。本次解除司法轮候冻结后，由于仍存在轮候冻结情况，因此，上述2家法人累计被冻结股份合计为1016060000股，占其持有公司股份总数的100%，占公司发行股本的40.06%。

5、2018年4月，经公司第八届董事会第八十四次会议审议通过，公司与关联方共同投资设

立了湖南粤泰仙岭湖文化旅游发展有限公司。截至本报告披露日，该公司已注销，相关项目未有实质性进展。

6、2023年3月，公司控股下属公司广州市东御房地产有限公司完成工商股权变更登记手续，

由本公司持有广州市东御房地产有限公司85.63%股权变更为广州番禺区粤泰置业发展有限公司

持有广州市东御房地产有限公司85.63%股权。广州番禺区粤泰置业发展有限公司为本公司全资孙公司。

第七节股份变动及股东情况

一、股本变动情况

(一)股份变动情况表

1、股份变动情况表

报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。

2、股份变动情况说明

□适用√不适用

3、股份变动对最近一年和最近一期每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）

□适用√不适用

68/2192022年年度报告

4、公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容

√适用□不适用

2021年8月5日，公司收到粤泰控股及其一致行动人通知，广东省广州市中级人民法院裁定

粤泰控股及其一致行动人广州豪城房产开发有限公司、广州新意实业发展有限公司、西藏棕枫创业投资有限公司持有的公司120224400股归申请执行人山东省金融资产管理股份有限公司所有；

裁定粤泰控股及其一致行动人广州恒发房地产开发有限公司持有的公司211014250股归申请执行人西藏信托有限公司所有。

截至本报告披露日，公司控股股东粤泰控股持有的公司98000000股限售流通股及粤泰控股一致行动人广州恒发房地产开发有限公司持有的公司113014250股限售流通股已完成司法划转

过户手续，过户至“西藏信托有限公司-西藏信托-华歆3号集合资金信托计划”名下。粤泰控股持有的公司20046000股限售流通股、广州豪城房产开发有限公司持有的公司22824600股限

售流通股、广州新意实业发展有限公司持有的公司20607200股限售流通股、西藏棕枫创业投资有限公司持有的公司56746600股限售流通股已完成司法划转过户手续，过户至“山东省金融资产管理股份有限公司”名下。

(二)限售股份变动情况

√适用□不适用

单位:股本年年增末年初限售股本年解除限加限解除限股东名称限售原因数售股数限售售日期售股股数数

浙江中泰创1790000017900000002021年7月，北京市第三中级人民法院出具2022-7展企业管理了（2020）京03执恢6号《执行裁定书》，-15有限公司北京市第三中级人民法院裁定广州粤泰控股集团有限公司持有的公司股票17900000股归申请执行人浙江中泰创展企业管理有限公司所有。2021年度，粤泰控股持有的公司部分限售股5900000股及广州恒发房地产开发有限公司持有的公司部分限售股

12000000股已变更至浙江中泰名下。

合计179000001790000000//

二、证券发行与上市情况

(一)截至报告期内证券发行情况

□适用√不适用

截至报告期内证券发行情况的说明（存续期内利率不同的债券，请分别说明）：

□适用√不适用

69/2192022年年度报告

(二)公司股份总数及股东结构变动及公司资产和负债结构的变动情况

□适用√不适用

(三)现存的内部职工股情况

□适用√不适用

三、股东和实际控制人情况

(一)股东总数

截至报告期末普通股股东总数(户)50626年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数(户)48189

截至报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户）0年度报告披露日前上一月末表决权恢复的优先股股东总数（户）0

(二)截至报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表

单位:股前十名股东持股情况

质押、标记或冻结情况股东名称期末持股数比例持有有限售条报告期内增减股份状股东性质（全称）量(%)件股份数量数量态广州城启集团有境内非国

051337600020.24513376000冻结513376000

限公司有法人广州粤泰控股集境内非国

050268400019.82422684000冻结502684000

团有限公司有法人西藏棕枫创业投境内非国

01556051066.14155605106冻结155605106

资有限公司有法人广州豪城房产开境内非国

01399319285.52139931928冻结139931928

发有限公司有法人广州建豪房地产境内非国

01281113205.05128111320冻结128111320

开发有限公司有法人广州恒发房地产境内非国

01130142504.46113014250冻结113014250

开发有限公司有法人广州新意实业发境内非国

0564297142.2256429714冻结56429714

展有限公司有法人

邹锡昌0249900250.990无0未知浙江中泰创展企

0179000000.710未知17900000未知

业管理有限公司中信证券股份有

+13918080139180800.550无0未知限公司前十名无限售条件股东持股情况股份种类及数量股东名称持有无限售条件流通股的数量种类数量广州粤泰控股集团有限公司80000000人民币普通股80000000邹锡昌24990025人民币普通股24990025浙江中泰创展企业管理有限公司17900000人民币普通股17900000中信证券股份有限公司13918080人民币普通股13918080邹榛夫10590500人民币普通股10590500广东光泰激光科技有限公司10000100人民币普通股10000100国泰君安证券股份有限公司7871500人民币普通股7871500

70/2192022年年度报告

丘燕娜7000000人民币普通股7000000广州市安泰化学有限公司6260100人民币普通股6260100李宏6258500人民币普通股6258500烟台汉富璟瀚投资中心（有限合

5882600人民币普通股5882600

伙）石伟5580700人民币普通股5580700前十名股东中回购专户情况说明不适用

上述股东委托表决权、受托表决不适用

权、放弃表决权的说明

广州粤泰控股集团有限公司、广州城启集团有限公司、西藏棕枫创业投资有

限公司、广州豪城房产开发有限公司、广州建豪房地产开发有限公司、广州上述股东关联关系或一致行动的

恒发房地产开发有限公司、广州新意实业发展有限公司存在关联关系，互为说明一致行动人。其余股东未知是否存在关联关系，未知是否属于《上市公司持股变动信息露管理办法》中规定的一致行动人情况。

表决权恢复的优先股股东及持股不适用数量的说明前十名有限售条件股东持股数量及限售条件

√适用□不适用

单位：股有限售条件股份可上市交持有的有限有限售条件股易情况序号售条件股份限售条件东名称可上市交新增可上市交数量易时间易股份数量

1广州城启集团5133760002019年2513376000限售期自该等股份于证券登记结算公司登记

有限公司月5日至交易对方名下之日起开始锁定36个月。截止目前，该股东尚未办理完成限售股流通上市的相关手续。

2广州粤泰控股4226840002019年2422684000限售期自该等股份于证券登记结算公司登记

集团有限公司月5日至交易对方名下之日起开始锁定36个月。截止目前，该股东尚未办理完成限售股流通上市的相关手续。

3西藏棕枫创业1556051062019年2155605106限售期自该等股份于证券登记结算公司登记

投资有限公司月5日至交易对方名下之日起开始锁定36个月。截止目前，该股东尚未办理完成限售股流通上市的相关手续。

4广州豪城房产1399319282019年2139931928限售期自该等股份于证券登记结算公司登记

开发有限公司月5日至交易对方名下之日起开始锁定36个月。截止目前，该股东尚未办理完成限售股流通上市的相关手续。

5广州建豪房地1281113202019年2128111320限售期自该等股份于证券登记结算公司登记

产开发有限公月5日至交易对方名下之日起开始锁定36个月。截司止目前，该股东尚未办理完成限售股流通上市的相关手续。

6广州恒发房地1130142502019年2113014250限售期自该等股份于证券登记结算公司登记

产开发有限公月5日至交易对方名下之日起开始锁定36个月。截司止目前，该股东所持股份已被司法处置。

71/2192022年年度报告

7广州新意实业564297142019年256429714限售期自该等股份于证券登记结算公司登记

发展有限公司月5日至交易对方名下之日起开始锁定36个月。截止目前，该股东尚未办理完成限售股流通上市的相关手续。

8其他未对股改990000/990000该部分股东为自本公司上市后一直未到本公

明确表示同意司办理重新确认手续的法人股东，并未对公的股东司股权分置改革方案明确表示同意，公司控股股东粤泰控股承诺先由其代为支付应由该

部分股东支付的对价，代为支付后，被代付对价的非流通股股东在办理其持有的非流通

股股份上市流通时，应先征得粤泰控股的同意，并由公司向证券交易所提出该等股份的上市流通申请。

上述股东关联关系广州粤泰控股集团有限公司、广州城启集团有限公司、西藏棕枫创业投资有限公司、广

或一致行动的说明州豪城房产开发有限公司、广州建豪房地产开发有限公司、广州恒发房地产开发有限公

司、广州新意实业发展有限公司存在关联关系，互为一致行动人。

(三)战略投资者或一般法人因配售新股成为前10名股东

□适用√不适用

四、控股股东及实际控制人情况

(一)控股股东情况

1法人

√适用□不适用名称广州粤泰控股集团有限公司单位负责人或法定代表人杨树坪成立日期1994年8月1日

主要经营业务企业自有资金投资；场地租赁（不含仓储）；物业管理；商

品批发贸易（许可审批类商品除外）；商品零售贸易（许可审批类商品除外）；土石方工程服务。

报告期内控股和参股的其他境内外无上市公司的股权情况其他情况说明无

2自然人

□适用√不适用

3公司不存在控股股东情况的特别说明

□适用√不适用

4报告期内控股股东变更情况的说明

□适用√不适用

5公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图

√适用□不适用

72/2192022年年度报告

注：2017年10月17日，本公司收到控股股东粤泰控股通知，粤泰控股于2017年10月17日与其全资子公司广州恒发签署吸收合并协议。粤泰控股吸收合并广州恒发后，粤泰控股继续存在，广州恒发解散并注销。关于本次吸收合并事项详见公司于2017年10月18日披露的《公司关于股东权益变动暨第一大股东变动的提示性公告》（公告编号：临2017-104号）。其后粤泰控股完成吸收合并广州恒发的工商程序，但由于粤泰控股方的流动性等问题，造成广州恒发所持公司股票一直未能办理解押过户。2023年2月14日，广州恒发房地产开发有限公司持有的公司

113014250股限售流通股已在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司办理完成司法划转过户手续，过户至“西藏信托有限公司-西藏信托-华歆3号集合资金信托计划”名下。

(二)实际控制人情况

1法人

□适用√不适用

2自然人

√适用□不适用姓名杨树坪

国籍中国（香港）是否取得其他国家或地区居留权是

主要职业及职务目前担任本公司董事长、在公司控股股东广州粤泰控股集团有限公司担任董事长职务。

过去10年曾控股的境内外上市公广州粤泰集团股份有限公司司情况

73/2192022年年度报告

3公司不存在实际控制人情况的特别说明

□适用√不适用

4报告期内公司控制权发生变更的情况说明

□适用√不适用

5公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

√适用□不适用

注：2017年10月17日，本公司收到控股股东粤泰控股通知，粤泰控股于2017年10月17日与其全资子公司广州恒发签署吸收合并协议。粤泰控股吸收合并广州恒发后，粤泰控股继续存在，广州恒发解散并注销。关于本次吸收合并事项详见公司于2017年10月18日披露的《公司关于股东权益变动暨第一大股东变动的提示性公告》（公告编号：临2017-104号）。其后粤泰控股完成吸收合并广州恒发的工商程序，但由于粤泰控股方的流动性等问题，造成广州恒发所持公司股票一直未能办理解押过户。2023年2月14日，广州恒发房地产开发有限公司持有的公司

113014250股限售流通股已在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司办理完成司法划转过户手续，过户至“西藏信托有限公司-西藏信托-华歆3号集合资金信托计划”名下。

6实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司

□适用√不适用

(三)控股股东及实际控制人其他情况介绍

□适用√不适用

74/2192022年年度报告

五、公司控股股东或第一大股东及其一致行动人累计质押股份数量占其所持公司股份数量比例

达到80%以上

√适用□不适用

单位：元币种：人民币是否存在是否影响偿还期还款资金来股东名称股票质押融资总额具体用途偿债或平公司控制限源仓风险权稳定

广州粤泰控股集团日常补流、目前处于破

1894179930.01已到期是是

有限公司融资担保等产清算期间

日常补流、目前处于破

广州城启持有公司247197370.00已到期是是融资担保等产清算期间

广州豪城房产开发日常补流、目前处于破

307668410.00已到期是是

有限公司融资担保等产清算期间

广州新意实业发展日常补流、目前处于破

142936560.00已到期是是

有限公司融资担保等产清算期间

广州建豪房地产开日常补流、目前处于破

533705030.00已到期是是

发有限公司融资担保等产清算期间

西藏棕枫创业投资日常补流、目前尚未筹

394458900.00已到期是是

有限公司融资担保等集还款资金

六、其他持股在百分之十以上的法人股东

□适用√不适用

七、股份限制减持情况说明

□适用√不适用

八、股份回购在报告期的具体实施情况

□适用√不适用

第八节优先股相关情况

□适用√不适用

第九节债券相关情况

一、企业债券、公司债券和非金融企业债务融资工具

□适用√不适用

二、可转换公司债券情况

□适用√不适用

75/2192022年年度报告

第十节财务报告

一、审计报告

√适用□不适用

广州粤泰集团股份有限公司全体股东：

一、审计意见

我们审计了广州粤泰集团股份有限公司（以下简称粤泰股份）财务报表，包括2022年12月

31日的合并及母公司资产负债表，2022年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司所有者权益变动表以及相关财务报表附注。

我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了粤泰股份2022年12月31日的合并及母公司财务状况以及2022年度的合并及母公司经营成果和现金流量。

二、形成审计意见的基础我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于粤泰股份，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。

三、与持续经营相关的重大不确定性

我们提醒财务报表使用者关注，如财务报表附注“四、（二）持续经营”部分所述，粤泰股

份2022年度发生归母净亏损13.47亿元，2021年度发生归母净亏损8.25亿元；期末未受限的货币资金1170.83万元；期末借款中到期未重新签订展期合同的借款4.80亿元，已逾期应付利息

1.71亿元；这些情况连同本财务报表附注“十四、重大未决诉讼/仲裁（11）（12）（17）”的

涉诉情况、“十五、4、其他资产负债表日后事项说明（5）”所示，表明存在可能导致对粤泰股份持续经营能力产生重大疑虑的重大不确定性。该事项不影响已发表的审计意见。

四、强调事项

我们提醒财务报表使用者关注，财务报表附注“十六、其他重要事项（7）”描述了粤泰股份

的实际控制人广州粤泰控股集团有限公司及一致行动人广州城启集团有限公司、广州豪城房产开

发有限公司、广州新意实业发展有限公司、广州建豪房地产开发有限公司等五家公司被申请破产清算，此事项对粤泰股份股东及股权结构可能会产生重大影响。本段内容不影响已发表的审计意见。

五、关键审计事项

76/2192022年年度报告

关键审计事项是根据我们的职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。我们确定下列事项是需要在审计报告中沟通的关键审计事项。

（一）收入确认

1、事项描述

粤泰股份主营业务为房地产开发，收入主要来源于房地产开发项目。相关信息披露详见合并财务报表附注“五、公司重要会计政策、会计估计注释（三十八）收入”；附注“七、合并财务报表项目注释61营业收入及营业成本”。

2022年度，粤泰股份营业收入金额为人民币14.52亿元，其中房地产开发业务的营业收入为

人民币12.91亿元，占营业收入的88.91%。由于营业收入为粤泰股份重要财务指标，且收入确认对财务报表影响较大，粤泰股份管理层（以下简称管理层）在收入的确认和列报时可能存在重大错报风险，因此，我们收入确认识别为关键审计事项。

2、审计应对

与收入确认实施审计程序主要包括：

（1）了解房地产销售业务的流程，识别销售、收款及结转销售收入的关键控制点，测试并评价关键控制设计和运行的有效性；

（2）检查粤泰股份的房产标准买卖合同条款，以评价粤泰股份有关房地产开发项目的收入确认政策是否符合相关会计准则的要求；

（3）取得销售台账，抽查部分房屋销售合同、销售房款收款记录、项目竣工验收表和入住确

认单等可以证明房产交付的支持性文件，以评价销售收入是否已按照公司的收入确认政策确认；

（4）通过测试资产负债表日前后确认房产销售收入的项目，选取样本，检查可以证明房产交

付的支持性文件，以评价相关房产销售收入是否在恰当的期间确认。

（二）存货可变性净值

1、事项描述

相关信息披露详见财务报表附注“五、公司重要会计政策、会计估计注释（15）、5”所述的

会计政策及附注“七、合并财务报表注释9存货”。

截至2022年12月31日，粤泰股份存货账面余额为人民币76.49亿元，存货跌价准备为人民币6.54亿元。账面价值为人民币69.95亿元。

资产负债表日，存货采用成本与可变现净值孰低计量，按照单个存货项目成本高于可变现净值的差额计提存货跌价准备。管理层在考虑持有存货目的的基础上，根据历史售价、实际售价、合同约定售价、相同或类似产品的市场售价、未来市场趋势等确定估计售价，并按照估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额确定存货的可变现净值。

77/2192022年年度报告

由于存货的金额重大，而可变现净值的确定涉及重大会计估计，包括对预计售价、销售费用和待投入开发成本等的估计，我们将存货跌价准备识别为关键审计事项。

2、审计应对

与评价存货跌价准备相关的审计程序包括：

（1）了解与存货可变现净值相关的关键内部控制，评价这些控制的设计，确定其是否得到执行，并测试相关内部控制的运行有效性；

（2）选取样本复核管理层对存货估计售价的预测，将估计售价与历史数据、期后情况、市场信息等进行比较；

（3）评价管理层存货跌价准备所采用的估值方法，并将估值中采用的关键估计和假设，包括

与平均净售价有关的关键估计和假设，与市场可获取数据及粤泰股份的销售预算计划进行比较；

对于待投入开发成本，将其与管理层制定并经由内部批准的项目成本预算进行比较；同时将新完工的开发项目的实际成本与预算成本进行比较，以评估项目预算的准确性；将管理层估计的销售费用及相关税费与已售项目实际发生的销售费用及相关税费进行比较，分析管理层确定可变现净值时所使用数据的合理性。

（4）结合存货监盘，检查期末存货中是否存在非正常停工、长期滞销、强制拍卖或清盘等情形，评价管理层是否已合理估计可变现净值；

（5）检查与存货可变现净值相关的信息是否已在财务报表中作出恰当列报。

六、其他信息

粤泰股份管理层对其他信息负责。其他信息包括粤泰股份2022年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。

我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。

结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。

基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。

七、管理层和治理层对财务报表的责任

管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。

在编制财务报表时，管理层负责评估粤泰股份的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非管理层计划清算粤泰股份、终止运营或别无其他现实的选择。

78/2192022年年度报告

治理层负责监督粤泰股份的财务报告过程。

八、注册会计师对财务报表审计的责任

我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据合并财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。

在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：

（1）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对

这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。

（2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。

（3）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。

（4）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对粤泰股份持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意合并财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致粤泰股份不能持续经营。

（5）评价财务报表的总体列报、结构和内容（包括披露），并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。

（6）就粤泰股份中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。

我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。

我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。

从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。

79/2192022年年度报告

中喜会计师事务所（特殊普通合伙）中国注册会计师：

（项目合伙人）

中国北京中国注册会计师：

二 O 二三年四月二十七日

二、财务报表合并资产负债表

2022年12月31日

编制单位:广州粤泰集团股份有限公司

单位:元币种:人民币项目附注2022年12月31日2021年12月31日

流动资产：

货币资金七、1、115181241.40441905931.45结算备付金拆出资金交易性金融资产衍生金融资产应收票据

应收账款七、5、123274511.78139570404.41应收款项融资

预付款项七、7、31250830.67133196505.38应收保费应收分保账款应收分保合同准备金

其他应收款七、82416345593.622261044911.02

其中：应收利息应收股利买入返售金融资产

存货七、96995610613.168582959116.58合同资产持有待售资产一年内到期的非流动资产

其他流动资产七、1340326714.63145011971.19

流动资产合计9721989505.2611703688840.03

非流动资产：

发放贷款和垫款债权投资其他债权投资长期应收款

长期股权投资七、17245204140.901287017765.89其他权益工具投资其他非流动金融资产

投资性房地产七、20、583422921.33628094015.95

固定资产七、21、49205267.87136884456.21

80/2192022年年度报告

在建工程生产性生物资产油气资产

使用权资产七、25、37543109.09

无形资产七、26、49972.943571469.50开发支出

商誉七、28884521.01

长期待摊费用七、29、4265560.007335181.45

递延所得税资产七、30、179263303.51247197145.13

其他非流动资产七、31、19985999.9619985999.96

非流动资产合计1118940275.602330970555.10

资产总计10840929780.8614034659395.13

流动负债：

短期借款七、32、632651518.82633209731.25向中央银行借款拆入资金交易性金融负债衍生金融负债应付票据

应付账款七、36、934505019.151390704555.92

预收款项七、37、13355326.1022433052.69

合同负债七、38、951066016.071851769584.27卖出回购金融资产款吸收存款及同业存放代理买卖证券款代理承销证券款

应付职工薪酬七、39、18089174.2213743726.54

应交税费七、40、849117225.961173297694.78

其他应付款七、41、1474094054.401504290541.60

其中：应付利息244602529.12203584251.30

应付股利958419.70958419.70应付手续费及佣金应付分保账款持有待售负债

一年内到期的非流动负债七、43、80428800.002385477934.54

其他流动负债七、44、80233671.71137750619.26

流动负债合计5033540806.439112677440.85

非流动负债：

保险合同准备金

长期借款七、45、2967726959.94679078000.00应付债券

其中：优先股永续债租赁负债

长期应付款七、48、50000000.0064346837.95长期应付职工薪酬预计负债递延收益

81/2192022年年度报告

递延所得税负债其他非流动负债

非流动负债合计3017726959.94743424837.95

负债合计8051267766.379856102278.80

所有者权益（或股东权益）：

实收资本（或股本）七、53、2536247870.002536247870.00其他权益工具

其中：优先股永续债

资本公积七、55、1902531208.791902531208.79

减：库存股

其他综合收益七、58、21018871.60-33024461.81专项储备

盈余公积七、60、268501603.18268501603.18一般风险准备

未分配利润七、61、-1822610231.34-476003648.08归属于母公司所有者权益

2905689322.234198252572.08（或股东权益）合计

少数股东权益-116027307.74-19695455.75所有者权益（或股东权

2789662014.494178557116.33

益）合计负债和所有者权益（或

10840929780.8614034659395.13股东权益）总计

公司负责人：杨树坪主管会计工作负责人：张波会计机构负责人：张波母公司资产负债表

2022年12月31日

编制单位:广州粤泰集团股份有限公司

单位:元币种:人民币项目附注2022年12月31日2021年12月31日

流动资产：

货币资金6833842.2615828018.98交易性金融资产衍生金融资产应收票据

应收账款十七、1、321402.10352815.19应收款项融资

预付款项956896.57105509162.36

其他应收款十七、2、6547420982.257340349199.44

其中：应收利息应收股利

存货1140061620.611137452288.53合同资产持有待售资产一年内到期的非流动资产其他流动资产

82/2192022年年度报告

流动资产合计7695594743.798599491484.50

非流动资产：

债权投资其他债权投资长期应收款

长期股权投资十七、3、1492096847.711795705739.23其他权益工具投资其他非流动金融资产

投资性房地产578622171.34623112434.56

固定资产34474392.7036794527.71在建工程生产性生物资产油气资产使用权资产

无形资产26327.12200417.33开发支出商誉

长期待摊费用3807633.754827739.10

递延所得税资产160437594.31222425436.47其他非流动资产

非流动资产合计2269464966.932683066294.40

资产总计9965059710.7211282557778.90

流动负债：

短期借款585475418.82572770000.00交易性金融负债衍生金融负债应付票据

应付账款73513128.6172064531.46

预收款项101865.0514228165.99

合同负债730095.24730095.24

应付职工薪酬5850919.142218784.89

应交税费527587473.97527373811.94

其他应付款2948170595.263704059407.75

其中：应付利息216635673.23173161094.62

应付股利934894.51934894.51持有待售负债

一年内到期的非流动负债80428800.001260803516.04

其他流动负债1516262.591516262.59

流动负债合计4223374558.686155764575.90

非流动负债：

长期借款1317160251.44169178000.00应付债券

其中：优先股永续债租赁负债长期应付款长期应付职工薪酬预计负债

83/2192022年年度报告

递延收益递延所得税负债其他非流动负债

非流动负债合计1317160251.44169178000.00

负债合计5540534810.126324942575.90

所有者权益（或股东权益）：

实收资本（或股本）2536247870.002536247870.00其他权益工具

其中：优先股永续债

资本公积2164339471.072164339471.07

减：库存股其他综合收益专项储备

盈余公积263774109.52263774109.52

未分配利润-539836549.99-6746247.59所有者权益（或股东权

4424524900.604957615203.00

益）合计负债和所有者权益（或

9965059710.7211282557778.90股东权益）总计

公司负责人：杨树坪主管会计工作负责人：张波会计机构负责人：张波合并利润表

2022年1—12月

单位:元币种:人民币项目附注2022年度2021年度

一、营业总收入七、61、1452499760.88888733027.95

其中：营业收入1452499760.88888733027.95利息收入已赚保费手续费及佣金收入

二、营业总成本七、61、1907270854.761281526303.93

其中：营业成本1193950637.62694788182.92利息支出手续费及佣金支出退保金赔付支出净额提取保险责任准备金净额保单红利支出分保费用

税金及附加七、62、204625777.63102605500.52

销售费用七、63、73625575.6853694400.68

管理费用七、64、94804983.42161103871.45研发费用

财务费用七、66、340263880.41269334348.36

其中：利息费用341018946.10270204365.02

84/2192022年年度报告

利息收入1187541.142055692.86

加：其他收益七、67、553975.851192304.35投资收益（损失以“－”号填七、68、100762061.5223204135.46

列）

其中：对联营企业和合营企业

69778346.82-1978085.94

的投资收益以摊余成本计量的金融资产终止确认收益汇兑收益（损失以“－”号填列）净敞口套期收益（损失以“-”号填列）公允价值变动收益（损失以“－”号填列）信用减值损失（损失以“-”七、71、-32229820.63-162615462.37号填列）资产减值损失（损失以“-”七、72、-375169326.34-289371597.38号填列）资产处置收益（损失以“－”七、73、1255428.77251442.52号填列）

三、营业利润（亏损以“－”号填列）-759598774.71-820132453.40

加：营业外收入七、74、2429968.954717599.66

减：营业外支出七、75584360623.63138902482.56四、利润总额（亏损总额以“－”号-1341529429.39-954317336.30

填列）

减：所得税费用七、76、101140769.56-8245849.80

五、净利润（净亏损以“－”号填列）-1442670198.95-946071486.50

（一）按经营持续性分类1.持续经营净利润（净亏损以-1442670198.95-946071486.50“－”号填列）2.终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）

（二）按所有权归属分类

1.归属于母公司股东的净利润

-1346606583.26-824624173.84（净亏损以“-”号填列）2.少数股东损益（净亏损以“-”-96063615.69-121447312.66号填列）

六、其他综合收益的税后净额53775097.11-14567271.05

（一）归属母公司所有者的其他综

54043333.41-14687235.14

合收益的税后净额

1．不能重分类进损益的其他综

合收益

（1）重新计量设定受益计划变动额

（2）权益法下不能转损益的其他综合收益

（3）其他权益工具投资公允价值变动

（4）企业自身信用风险公允价值

85/2192022年年度报告

变动

2．将重分类进损益的其他综合

54043333.41-14687235.14

收益

（1）权益法下可转损益的其他综合收益

（2）其他债权投资公允价值变动

（3）金融资产重分类计入其他综合收益的金额

（4）其他债权投资信用减值准备

（5）现金流量套期储备

（6）外币财务报表折算差额54043333.41-14687235.14

（7）其他

（二）归属于少数股东的其他综合

-268236.30119964.09收益的税后净额

七、综合收益总额-1388895101.84-960638757.55

（一）归属于母公司所有者的综合

-1292563249.85-839311408.98收益总额

（二）归属于少数股东的综合收益

-96331851.99-121327348.57总额

八、每股收益：

（一）基本每股收益(元/股)-0.53-0.33

（二）稀释每股收益(元/股)-0.53-0.33

本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0.00元上期被合并方实现的净利润为：0.00元。

公司负责人：杨树坪主管会计工作负责人：张波会计机构负责人：张波母公司利润表

2022年1—12月

单位:元币种:人民币项目附注2022年度2021年度

一、营业收入十七、4、85992362.5039731923.09

减：营业成本十七、4、51702466.2722295939.61

税金及附加1740451.03-4480010.47

销售费用5835158.383798850.18

管理费用33664536.3170069461.89研发费用

财务费用240520075.32176318498.89

其中：利息费用240623112.96176347565.49

利息收入119345.6440076.93

加：其他收益162692.39310124.08投资收益（损失以“－”号填十七、5、-239903739.7617068498.40

列）

其中：对联营企业和合营企业

26376401.064149852.31

的投资收益以摊余成本计量的金融资产终止确认收益净敞口套期收益（损失以“-”号填列）

86/2192022年年度报告公允价值变动收益（损失以“－”号填列）信用减值损失（损失以“-”

197173115.52-696285583.79号填列）资产减值损失（损失以“-”-43000000.00号填列）资产处置收益（损失以“－”-34999964.22号填列）

二、营业利润（亏损以“－”号填列）-333038256.66-942177742.54

加：营业外收入13198.012081964.04

减：营业外支出138077401.5947175143.41三、利润总额（亏损总额以“－”号-471102460.24-987270921.91

填列）

减：所得税费用61987842.16-94956946.28

四、净利润（净亏损以“－”号填列）-533090302.40-892313975.63

（一）持续经营净利润（净亏损以-533090302.40-892313975.63“－”号填列）

（二）终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）

五、其他综合收益的税后净额

（一）不能重分类进损益的其他综合收益

1.重新计量设定受益计划变动

额

2.权益法下不能转损益的其他

综合收益

3.其他权益工具投资公允价值

变动

4.企业自身信用风险公允价值

变动

（二）将重分类进损益的其他综合收益

1.权益法下可转损益的其他综

合收益

2.其他债权投资公允价值变动

3.金融资产重分类计入其他综

合收益的金额

4.其他债权投资信用减值准备

5.现金流量套期储备

6.外币财务报表折算差额

7.其他

六、综合收益总额-533090302.40-892313975.63

七、每股收益：

（一）基本每股收益(元/股)不适用不适用

（二）稀释每股收益(元/股)不适用不适用

公司负责人：杨树坪主管会计工作负责人：张波会计机构负责人：张波

87/2192022年年度报告

合并现金流量表

2022年1—12月

单位：元币种：人民币项目附注2022年度2021年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现

618295894.821201346187.30

金客户存款和同业存放款项净增加额向中央银行借款净增加额向其他金融机构拆入资金净增加额收到原保险合同保费取得的现金收到再保业务现金净额保户储金及投资款净增加额

收取利息、手续费及佣金的现金拆入资金净增加额回购业务资金净增加额代理买卖证券收到的现金净额

收到的税费返还20066833.154395933.48收到其他与经营活动有关的

七、78、（1）465186896.03156363653.01现金

经营活动现金流入小计1103549624.001362105773.79

购买商品、接受劳务支付的现

331003177.57779156315.26

金客户贷款及垫款净增加额存放中央银行和同业款项净增加额支付原保险合同赔付款项的现金拆出资金净增加额

支付利息、手续费及佣金的现金支付保单红利的现金支付给职工及为职工支付的

85665555.9299429303.06

现金

支付的各项税费51403428.7286072503.65支付其他与经营活动有关的

七、78、（2）531776686.45239302546.04现金

经营活动现金流出小计999848848.661203960668.01经营活动产生的现金流

103700775.34158145105.78

量净额

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金

取得投资收益收到的现金22400632.20

88/2192022年年度报告

处置固定资产、无形资产和其

90861.67547032.22

他长期资产收回的现金净额处置子公司及其他营业单位

39557130.874945616.31

收到的现金净额收到其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流入小计62048624.745492648.53

购建固定资产、无形资产和其

417617.001361705.36

他长期资产支付的现金投资支付的现金质押贷款净增加额取得子公司及其他营业单位

113231300.00

支付的现金净额支付其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流出小计417617.00114593005.36投资活动产生的现金流

61631007.74-109100356.83

量净额

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金

其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金

取得借款收到的现金9800000.00153951600.00收到其他与筹资活动有关的现金

筹资活动现金流入小计9800000.00153951600.00

偿还债务支付的现金27158387.03227128442.01

分配股利、利润或偿付利息支

279435777.77222536852.29

付的现金

其中：子公司支付给少数股东

的股利、利润支付其他与筹资活动有关的

七、78、（6）15100000.00现金

筹资活动现金流出小计306594164.80464765294.30筹资活动产生的现金流

-296794164.80-310813694.30量净额

四、汇率变动对现金及现金等价

5612.47-1486.43

物的影响

五、现金及现金等价物净增加额-131456769.25-261770431.78

加：期初现金及现金等价物余

143165104.60404935536.38

额

六、期末现金及现金等价物余额11708335.35143165104.60

公司负责人：杨树坪主管会计工作负责人：张波会计机构负责人：张波

89/2192022年年度报告

母公司现金流量表

2022年1—12月

单位:元币种:人民币项目附注2022年度2021年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现

6255223.6115731217.66

金

收到的税费返还110067.39收到其他与经营活动有关的

29936378.5444545584.32

现金

经营活动现金流入小计36301669.5460276801.98

购买商品、接受劳务支付的现

1913409.463516805.26

金支付给职工及为职工支付的

1270312.051595291.51

现金

支付的各项税费504.3910403.00支付其他与经营活动有关的

20564874.1128400485.37

现金

经营活动现金流出小计23749100.0133522985.14经营活动产生的现金流量净

12552569.5326753816.84

额

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金取得投资收益收到的现金

处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额处置子公司及其他营业单位收到的现金净额收到其他与投资活动有关的现金投资活动现金流入小计

购建固定资产、无形资产和其

10922.00

他长期资产支付的现金投资支付的现金取得子公司及其他营业单位支付的现金净额支付其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流出小计10922.00投资活动产生的现金流

-10922.00量净额

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金

取得借款收到的现金117770000.00收到其他与筹资活动有关的现金

筹资活动现金流入小计117770000.00

偿还债务支付的现金1455847.57127773893.30

分配股利、利润或偿付利息支10309020.0416938780.32

90/2192022年年度报告

付的现金支付其他与筹资活动有关的现金

筹资活动现金流出小计11764867.61144712673.62筹资活动产生的现金流

-11764867.61-26942673.62量净额

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响

五、现金及现金等价物净增加额787701.92-199778.78

加：期初现金及现金等价物余

193077.09392855.87

额

六、期末现金及现金等价物余额980779.01193077.09

公司负责人：杨树坪主管会计工作负责人：张波会计机构负责人：张波

91/2192022年年度报告

合并所有者权益变动表

2022年1—12月

单位:元币种:人民币

2022年度

归属于母公司所有者权益其他权一项目减益工具专般

：少数股东权益所有者权益合计

实收资本(或股项风其优永资本公积库其他综合收益盈余公积未分配利润小计

本)其储险他先续存他备准股债股备

一、上年年末253624781902531208.-33024461268501603-4760036484198252572.-196954554178557116.

余额70.0079.81.18.0808.7533

加：会计政策变更前期差错更正同一控制下企业合并其他

二、本年期初253624781902531208.-33024461268501603-4760036484198252572.-196954554178557116.

余额70.0079.81.18.0808.7533

三、本期增减变动金额（减54043333.-13466065-1292563249-96331851-1388895101少以“－”4183.26.85.99.84号填列）

（一）综合收54043333.-13466065-1292563249-96331851-1388895101

益总额4183.26.85.99.84

（二）所有者投入和减少资本

92/2192022年年度报告

1．所有者投

入的普通股

2．其他权益

工具持有者投入资本

3．股份支付

计入所有者权益的金额

4．其他

（三）利润分配

1．提取盈余

公积

2．提取一般

风险准备

3．对所有者（或股东）的分配

4．其他

（四）所有者权益内部结转

1．资本公积转增资本（或股本）

2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积

弥补亏损

4．设定受益

计划变动额结转留存收益

5．其他综合

收益结转留

93/2192022年年度报告

存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四、本期期末253624781902531208.21018871.268501603-182261022905689322.-116027302789662014.

余额70.007960.1831.34237.7449

2021年度

归属于母公司所有者权益其他权一减项目益工具专般

：少数股东权益所有者权益合计

实收资本(或项风其优永资本公积库其他综合收益盈余公积未分配利润小计

股本)其储险他先续存他备准股债股备

一、上年年末253624781904853452.-18337226268501603348620525.5039886225.1252549525165141177.

余额70.0074.67.187601.1718

加：会计政策变更前期差错更正同一控制下企业合并其他

二、本年期初253624781904853452.-18337226268501603348620525.5039886225.1252549525165141177.

余额70.0074.67.187601.1718

三、本期增减-14687235-824624173-841633652.9-14495040-986584060.8变动金额（减-2322243.95.14.8437.925

94/2192022年年度报告

少以“－”号填列）

（一）综合收-14687235-824624173-839311408.9-12132734-960638757.5

益总额.14.8488.575

（二）所有者

-23623059

投入和减少-2322243.95-2322243.95-25945303.30

资本.35

1．所有者投

入的普通股

2．其他权益

工具持有者投入资本

3．股份支付

计入所有者权益的金额

4．其他-23623059

-2322243.95-2322243.95-25945303.30.35

（三）利润分配

1．提取盈余

公积

2．提取一般

风险准备

3．对所有者（或股东）的分配

4．其他

（四）所有者权益内部结转

1．资本公积转增资本（或股本）

2．盈余公积转增资本（或

95/2192022年年度报告

股本）

3．盈余公积

弥补亏损

4．设定受益

计划变动额结转留存收益

5．其他综合

收益结转留存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四、本期期末253624781902531208.-33024461268501603-4760036484198252572.-196954554178557116.

余额70.0079.81.18.0808.7533

公司负责人：杨树坪主管会计工作负责人：张波会计机构负责人：张波母公司所有者权益变动表

2022年1—12月

单位:元币种:人民币

2022年度

其他权益工具其他

项目减：库专项

实收资本(或股本)优永其资本公积综合盈余公积未分配利润所有者权益合计先续存股储备他收益股债

一、上年年末余额2536247870.002164339471.07263774109.52-6746247.594957615203.00

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本年期初余额2536247870.002164339471.07263774109.52-6746247.594957615203.00

96/2192022年年度报告

三、本期增减变动金额

（减少以“－”号填-533090302.40-533090302.40列）

（一）综合收益总额-533090302.40-533090302.40

（二）所有者投入和减少资本

1．所有者投入的普通

股

2．其他权益工具持有

者投入资本

3．股份支付计入所有

者权益的金额

4．其他

（三）利润分配

1．提取盈余公积

2．对所有者（或股东）

的分配

3．其他

（四）所有者权益内部结转

1．资本公积转增资本（或股本）

2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

4．设定受益计划变动

额结转留存收益

5．其他综合收益结转

留存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四、本期期末余额2536247870.002164339471.07263774109.52-539836549.994424524900.60

97/2192022年年度报告

2021年度

其他权益工具专其他

项目减：库项

实收资本(或股本)优永其资本公积综合盈余公积未分配利润所有者权益合计先续存股储他收益股债备

一、上年年末余额2536247870.002164339471.07263774109.52885567728.045849929178.63

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本年期初余额2536247870.002164339471.07263774109.52885567728.045849929178.63

三、本期增减变动金

额（减少以“－”号-892313975.63-892313975.63填列）

（一）综合收益总额-892313975.63-892313975.63

（二）所有者投入和减少资本

1．所有者投入的普通

股

2．其他权益工具持有

者投入资本

3．股份支付计入所有

者权益的金额

4．其他

（三）利润分配

1．提取盈余公积

2．对所有者（或股东）

的分配

3．其他

（四）所有者权益内部结转

1．资本公积转增资本（或股本）

2．盈余公积转增资本

98/2192022年年度报告（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

4．设定受益计划变动

额结转留存收益

5．其他综合收益结转

留存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四、本期期末余额2536247870.002164339471.07263774109.52-6746247.594957615203.00

公司负责人：杨树坪主管会计工作负责人：张波会计机构负责人：张波

99/2192022年年度报告

三、公司基本情况

1.公司概况

√适用□不适用

广州粤泰集团股份有限公司（以下简称“本公司”或“公司”）于1988年9月经广州市经济

体制改革委员会穗改字（1988）3号文批准，在广州东华实业公司的基础上改组设立的股份有限公司，并于同年12月经中国人民银行广州分行（1988）穗银金字285号文批准，向社会公开发行

30万股股票（每股面值100元）。1993年4月，经广州市经济体制改革委员会穗改股字[1993]14

号文同意，股票拆细为每股面值1元。注册资本为人民币壹亿元，股本总额原为10000万股，其中国家股7000万股，占70％；法人股236.81万股，占2.37％；社会公众股2763.19万股，占

27.63%。

2001年1月9日，经中国证券监督管理委员会证监发行字[2001]6号文核准同意，本公司利

用上海证券交易所交易系统上市流通社会公众股票，国家股和法人股暂不流通。经上证上字[2001]31号《上市通知书》，公司股票于2001年3月19日在上海证券交易所挂牌交易。2001年9月28日，经公司2001年第一次临时股东大会决议同意以2001年6月30日总股本10000万股为基数，按每10股送红股10股，本公司股本变更为20000万股，其中国家股14000万股，占70％；法人股473.62万股，占2.37％；社会公众股5526.38万股，占27.63％。2002年12月11日注册资本变更为人民币贰亿元。

2003年7月18日，本公司控股股东广州东华实业资产经营公司与广州粤泰集团有限公司签

署《股份转让协议》，2003年8月29日签订《股份转让补充协议》，广州东华实业资产经营公司将持有本公司总股本55%的国有股11000万股转让给广州粤泰集团有限公司，本次股权转让获得国务院国有资产监督管理委员会国资产权[2004]163号文批准。

2003年8月31日，本公司控股股东广州东华实业资产经营公司与北京京城华威投资有限公

司签订《股份转让协议》，广州东华实业资产经营公司将持有本公司总股本15%的国有股3000万股转让给北京京城华威投资有限公司，本次股权转让获得国务院国有资产监督管理委员会国资产权[2004]163号文批准。

由于上述国有股份转让已触发广州粤泰集团有限公司履行要约收购义务，广州粤泰集团有限公司于2004年7月3日发出要约公告，有3家法人股股东接受要约，其预售要约股份共计38.62万股已全部过户至广州粤泰集团有限公司。此次股权转让和要约收购完成后，广州粤泰集团有限公司持有本公司11038.62万股，占总股本的55.19%，为第一大股东；北京京城华威投资有限公司持有本公司3076万股，占总股本的15.38%，为第二大股东。广州东华实业资产经营公司不再持有本公司股份。

2005年4月22日，公司2004年年度股东大会审议通《2004年度利润分配和资本公积金转增股本方案》，以2004年12月31日总股本200000000股为基数，以资本公积金转增股本，每

10股转增2股，增加股本4000万股；每10股送红3股，增加股本6000万股，本公司股本变

更为300000000股。上述注册资本工商登记变更手续已于2006年12月办理完毕。

2005年10月28日，公司股权分置改革经股东大会决议通过：本公司非流通股股东为使其持

有的非流通股获得流通权而向流通股股东支付的对价为：流通股股东每持有10股获得3股的股份对价。实施上述送股对价后，本公司股份总数不变，股份结构发生相应变化。

100/2192022年年度报告经《关于核准广州东华实业股份有限公司向广州粤泰集团有限公司等发行股份购买资产并募集配套资金的批复》（证监许可[2015]1786号）核准，公司2016年实施发行股份购买资产并募集配套资金，其中以5.60元/股发行773526159股新股购买资产，以7.42元/股发行194597776股股份募集配套资金，并分别经立信会计师事务所（特殊普通合伙）出具信会师报字[2016]第

410053号、第410307号验资报告验证。公司总股本变更为1268123935股，注册资本为

1268123935元。

2016年5月3日，公司名称由“广州东华实业股份有限公司”变更为“广州粤泰集团股份有限公司”，并取得更名后的营业执照。同时，公司在上海证券交易所的证券简称也由“东华实业”变更为“粤泰股份”。

2017年4月，经2016年年度股东大会审议，公司以2016年末公司总股本1268123935股为基数，向全体股东按每10股转增10股，公司股本增至2536247870元，并于2017年7月

26日办理了工商变更手续。

1.本公司注册地、组织形式和总部地址

本公司组织形式：股份有限公司

本公司注册地址：广州市越秀区寺右新马路170号四楼

本公司总部办公地址：广州市越秀区寺右新马路170号四楼

2.本公司的业务性质和主要经营活动：本公司及子公司（以下合称“本集团”）的主营业务

为房地产开发，经营范围为：房地产开发经营;房地产中介服务;房地产咨询服务;物业管理;场地租赁（不含仓储）;房屋租赁;自有房地产经营活动;房屋建筑工程施工;企业自有资金投资;商品批

发贸易（许可审批类商品除外）;非金属矿及制品批发（国家专营专控类除外）;金属及金属矿批发（国家专营专控类除外）;企业管理咨询服务;园林绿化工程服务;林木育种。

3.母公司以及集团最终母公司的名称

本公司的母公司为广州粤泰控股集团有限公司，本公司的实际控制人为杨树坪。

本财务报表及财务报表附注已经公司2023年4月27日第九届五十四次董事会批准对外报出。

2.合并财务报表范围

√适用□不适用截止2022年12月31日止，纳入合并范围的子公司71家，情况详见本财务报表附注八“合并范围的变更”和附注九“在其他主体中的权益”之说明。

四、财务报表的编制基础

1.编制基础本财务报表按照财政部颁布的企业会计准则及其应用指南、解释及其他有关规定（统称“企业会计准则”）编制。此外，本公司还按照中国证监会《公开发行证券的公司信息披露编报规则

第15号—财务报告的一般规定》（2014年修订）披露有关财务信息。

2.持续经营

√适用□不适用

101/2192022年年度报告

本集团2022年度发生归母净亏损13.47亿元，2021年度发生归母净亏损8.25亿元；期末未受限的货币资金1170.83万元；期末借款中到期未重新签订展期合同的借款4.80亿元，已逾期应付利息1.71亿元；这些情况连同本财务报表附注“十一、（二）1、重大未决诉讼/仲裁（11）

（12）（17）”的涉诉情况、“十二、（二）其他资产负债表日后事项说明（5）”所示，可能导致本集团不再具有持续经营能力。

针对上述情况，本集团力求尽快解决与恒大诉讼的后续执行还款事宜，以改善公司资产质量、保证公司流动性的充足；加快在售楼盘的销售回款进度，处置资产变现，截至报告日本集团与物业购买人达成初步意向的金额约2.7亿元人民币；把握目前政策窗口期，结合公司实际情况，研究制定拓展融资渠道，积极与债权人协商，采取灵活方式，通过置换、处置抵押等方式，实现部分债务的清偿等措施来改善持续经营能力。

上述改善措施将有助于本集团维持持续经营能力，且实施上述措施整体上不存在重大障碍，故本集团以持续经营为前提编制财务报表是恰当的。但如果上述改善措施不能实施，则本集团可能不能持续经营，故本集团的持续经营能力仍存在重大不确定性。

五、重要会计政策及会计估计

具体会计政策和会计估计提示：

√适用□不适用无

1.遵循企业会计准则的声明

本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、经营成果、股东权益变动和现金流量等有关信息。

2.会计期间

本公司会计年度自公历1月1日起至12月31日止。

3.营业周期

√适用□不适用

正常营业周期，是指企业从购买用于加工的资产起至实现现金或现金等价物的期间。本集团的主要业务为开发用于出售及出租的房地产产品，其营业周期通常从购买土地起到建成开发产品并出售或出租且收回现金或现金等价物为止的期间。该营业周期通常大于12个月。正常营业周期短于一年的，自资产负债表日起一年内变现的资产或自资产负债表日起一年内到期应予以清偿的负债归类为流动资产或流动负债。

4.记账本位币

本公司的记账本位币为人民币。

5.同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法

√适用□不适用

企业合并，是指将两个或两个以上单独的企业合并形成一个报告主体的交易或事项。企业合并分为同一控制下企业合并和非同一控制下企业合并。

102/2192022年年度报告

1.同一控制下企业合并的会计处理方法

参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂时性的，为同一控制下的企业合并。同一控制下的企业合并，在合并日取得对其他参与合并企业控制权的一方为合并方，参与合并的其他企业为被合并方。合并日，是指合并方实际取得对被合并方控制权的日期。

合并方取得的资产和负债均按合并日在被合并方的账面价值计量。合并方取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积（股本溢价）；

资本公积（股本溢价）不足以冲减的，调整留存收益。

合并方为进行企业合并发生的各项直接费用，于发生时计入当期损益。

2.非同一控制下企业合并的会计处理方法

参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下的企业合并。非同一控制下的企业合并，在购买日取得对其他参与合并企业控制权的一方为购买方，参与合并的其他企业为被购买方。购买日，是指为购买方实际取得对被购买方控制权的日期。

对于非同一控制下的企业合并，合并成本包含购买日购买方为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值，为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他管理费用于发生时计入当期损益。购买方作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。所涉及的或有对价按其在购买日的公允价值计入合并成本，购买日后12个月内出现对购买日已存在情况的新的或进一步证据而需要调整或有对价的，相应调整合并商誉。购买方发生的合并成本及在合并中取得的可辨认净资产按购买日的公允价值计量。合并成本大于合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉。合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。

购买方取得被购买方的可抵扣暂时性差异，在购买日因不符合递延所得税资产确认条件而未予确认的，在购买日后12个月内，如取得新的或进一步的信息表明购买日的相关情况已经存在，预期被购买方在购买日可抵扣暂时性差异带来的经济利益能够实现的，则确认相关的递延所得税资产，同时减少商誉，商誉不足冲减的，差额部分确认为当期损益；除上述情况以外，确认与企业合并相关的递延所得税资产的，计入当期损益。

通过多次交易分步实现的非同一控制下企业合并，根据《财政部关于印发企业会计准则解释第5号的通知》（财会[2012]19号）和《企业会计准则第33号——合并财务报表》第五十一

条关于“一揽子交易”的判断标准（参见本附注三、（六）2“合并财务报表的编制方法”），判

断该多次交易是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，参考本部分前面各段描述及本附注三、（十三）“长期股权投资”进行会计处理；不属于“一揽子交易”的，区分个别财务报

表和合并财务报表进行相关会计处理：

在个别财务报表中，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成本之和，作为该项投资的初始投资成本；购买日之前持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的，

103/2192022年年度报告

在处置该项投资时将与其相关的其他综合收益采用与被购买方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。

在合并财务报表中，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的，与其相关的其他综合收益应当采用与被购买方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。

6.合并财务报表的编制方法

√适用□不适用

1.合并财务报表范围的确定原则

合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制是指本集团拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响该回报金额。合并范围包括本公司及全部子公司。子公司，是指被本集团控制的主体。

一旦相关事实和情况的变化导致上述控制定义涉及的相关要素发生了变化，本集团将进行重新评估。

2.合并财务报表编制的方法

从取得子公司的净资产和生产经营决策的实际控制权之日起，本公司开始将其纳入合并范围；

从丧失实际控制权之日起停止纳入合并范围。对于处置的子公司，处置日前的经营成果和现金流量己经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中；当期处置的子公司，不调整合并资产负债表的期初数。非同一控制下企业合并増加的子公司，其购买日后的经营成果及现金流量己经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中，且不调整合并财务报表的期初数和对比数。同一控制下企业合并増加的子公司，其自合并当期期初至合并日的经营成果和现金流量己经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中，并且同时调整合并财务报表的对比数。

在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，按照本公司的会计政策和会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。对于非同一控制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调整。公司内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵销。

子公司的股东权益及当期净损益中不属于本公司所拥有的部分分别作为少数股东权益及少数股东损益在合并财务报表中股东权益及净利润项下单独列示。子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初股东权益中所享有的份额，冲减少数股东权益。

当因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，在丧失控制权时采用与该子公司直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。其后，对该部分剩余股权按照《企业会计准则第2号——长期股权投资》或《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》

104/2192022年年度报告

等相关规定进行后续计量，详见本附注三、（十三）“长期股权投资”或本附注三、（十）“金融工具”。

本集团通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，需区分处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易是否属于一揽子交易。处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明应将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：（1）这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；（2）这些交易整体

才能达成一项完整的商业结果；（3）一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；（4）一

项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。不属于一揽子交易的，对其中的每一项交易视情况分别按照“不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资”（详见本附注三、（十三）“长期股权投资”2（4））和“因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权”（详见前段）适用的原则进行会计处理。处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。

7.合营安排分类及共同经营会计处理方法

√适用□不适用

合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。本集团根据在合营安排中享有的权利和承担的义务，将合营安排分为共同经营和合营企业。共同经营，是指本集团享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。合营企业，是指本集团仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。

本集团对合营企业的投资采用权益法核算，按照本附注三、（十三）“长期股权投资”2（2）

“权益法核算的长期股权投资”中所述的会计政策处理。

本集团作为合营方对共同经营，确认本集团单独持有的资产、单独所承担的负债，以及按本集团份额确认共同持有的资产和共同承担的负债；确认出售本集团享有的共同经营产出份额所产

生的收入；按本集团份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；确认本集团单独所发生的费用，以及按本集团份额确认共同经营发生的费用。

当本集团作为合营方向共同经营投出或出售资产（该资产不构成业务，下同）、或者自共同经营购买资产时，在该等资产出售给第三方之前，本集团仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。该等资产发生符合《企业会计准则第8号——资产减值》等规定的资产减值损失的，对于由本集团向共同经营投出或出售资产的情况，本集团全额确认该损失；对于本集团自共同经营购买资产的情况，本集团按承担的份额确认该损失。

8.现金及现金等价物的确定标准

现金等价物是指企业持有的期限短（一般指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转

换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。

105/2192022年年度报告

9.外币业务和外币报表折算

√适用□不适用

1.外币业务折算方法本集团发生的外币交易在初始确认时，按交易日的即期汇率（通常指中国人民银行公布的当日外汇牌价的中间价，下同）折算为记账本位币金额。

2.外币财务报表折算对于外币货币性项目和外币非货币性项目的折算方法

资产负债表日，对于外币货币性项目采用资产负债表日即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，除：*属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借款费用资本

化的原则处理；*分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的外币货币性项目，除摊余成本（含减值）之外的其他账面余额变动产生的汇兑差额计入其他综合收益之外，均计入当期损益。

以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算的记账本位币金额计量。以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，作为公允价值变动（含汇率变动）处理，计入当期损益或确认为其他综合收益。

3.外币财务报表的折算方法

境外经营的外币财务报表按以下方法折算为人民币报表：资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；股东权益类项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的当期平均汇率折算。年初未分配利润为上一年折算后的年末未分配利润；期末未分配利润按折算后的利润分配各项目计算列示；折算后资产类项目与负债类项目和股东权益类项目合计数的差额，作为外币报表折算差额，确认为其他综合收益。处置境外经营并丧失控制权时，将资产负债表中股东权益项目下列示的、与该境外经营相关的外币报表折算差额，全部或按处置该境外经营的比例转入处置当期损益。

外币现金流量以及境外子公司的现金流量，采用现金流量发生日的当期平均汇率折算。汇率变动对现金的影响额作为调节项目，在现金流量表中单独列报。

年初数和上年实际数按照上年财务报表折算后的数额列示。

在处置本集团在境外经营的全部所有者权益或因处置部分股权投资或其他原因丧失了对境外

经营控制权时，将资产负债表中股东权益项目下列示的、与该境外经营相关的归属于母公司所有者权益的外币报表折算差额，全部转入处置当期损益。

在处置部分股权投资或其他原因导致持有境外经营权益比例降低但不丧失对境外经营控制权时，与该境外经营处置部分相关的外币报表折算差额将归属于少数股东权益，不转入当期损益。

在处置境外经营为联营企业或合营企业的部分股权时，与该境外经营相关的外币报表折算差额，按处置该境外经营的比例转入处置当期损益。

如有实质上构成对境外经营净投资的外币货币性项目，在合并财务报表中，其因汇率变动而产生的汇兑差额，作为“外币报表折算差额”确认为其他综合收益；处置境外经营时，计入处置当期损益。

10.金融工具

√适用□不适用

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在本集团成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。

1.金融资产的分类、确认和计量

本集团根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产划分为：

以摊余成本计量的金融资产；以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产；以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产，相关交易费用计入初始确认金额。因销售产品或提供劳务而产生的、未包含或不考虑重大融资成分的应收账款或应收票据，本集团按照预期有权收取的对价金额作为初始确认金额。

（1）以摊余成本计量的金融资产

本集团管理以摊余成本计量的金融资产的业务模式为以收取合同现金流量为目标，且此类金融资产的合同现金流量特征与基本借贷安排相一致，即在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。本集团对于此类金融资产，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量，其摊销或减值产生的利得或损失，计入当期损益。

（2）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产

本集团管理此类金融资产的业务模式为既以收取合同现金流量为目标又以出售为目标，且此类金融资产的合同现金流量特征与基本借贷安排相一致。本集团对此类金融资产按照公允价值计量且其变动计入其他综合收益，但减值损失或利得、汇兑损益和按照实际利率法计算的利息收入计入当期损益。

此外，本集团将部分非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。本集团将该类金融资产的相关股利收入计入当期损益，公允价值变动计入其他综合收益。当该金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失将从其他综合收益转入留存收益，不计入当期损益。

（3）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产本集团将上述以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的

金融资产之外的金融资产，分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。此外，在初始确认时，本集团为了消除或显著减少会计错配，将部分金融资产指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。对于此类金融资产，本集团采用公允价值进行后续计量，公允价值变动计入当期损益。

2.金融负债的分类、确认和计量

金融负债于初始确认时分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他金融负债。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，相关交易费用直接计入当期损益，其他金融负债的相关交易费用计入其初始确认金额。

（1）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具）和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。

交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具），按照公允价值进行后续计量，除与套期会计有关外，公允价值变动计入当期损益。

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被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，该负债由本集团自身信用风险变动引起的公允价值变动计入其他综合收益，且终止确认该负债时，计入其他综合收益的自身信用风险变动引起的其公允价值累计变动额转入留存收益。其余公允价值变动计入当期损益。若按上述方式对该等金融负债的自身信用风险变动的影响进行处理会造成或扩大损益中的会计错配的，本集团将该金融负债的全部利得或损失（包括企业自身信用风险变动的影响金额）计入当期损益。

（2）其他金融负债

除金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债、财务担

保合同外的其他金融负债分类为以摊余成本计量的金融负债，按摊余成本进行后续计量，终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损益。

3.金融资产转移的确认依据和计量方法

满足下列条件之一的金融资产，予以终止确认：（1）收取该金融资产现金流量的合同权利终

止；（2）该金融资产已转移，且将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；（3）该金融资产已转移，虽然企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但是放弃了对该金融资产的控制。

若企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，且未放弃对该金融资产的控制的，则按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。

继续涉入所转移金融资产的程度，是指该金融资产价值变动使企业面临的风险水平。

金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值及因转移而收到的对价与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和的差额计入当期损益。

金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值在终止确认及未终止确认部分之间按其相对的公允价值进行分摊，并将因转移而收到的对价与应分摊至终止确认部分的原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和与分摊的前述账面金额之差额计入当期损益。

本集团对采用附追索权方式出售的金融资产，或将持有的金融资产背书转让，需确定该金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬是否已经转移。已将该金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产；既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则继续判断企业是否对该资产保留了控制，并根据前面各段所述的原则进行会计处理。

4.金融负债的终止确认

金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除的，本集团终止确认该金融负债（或该部分金融负债）。本集团（借入方）与借出方签订协议，以承担新金融负债的方式替换原金融负债，且新金融负债与原金融负债的合同条款实质上不同的，终止确认原金融负债，同时确认一项新金融负债。本集团对原金融负债（或其一部分）的合同条款作出实质性修改的，终止确认。原金融负债，同时按照修改后的条款确认一项新金融负债。

金融负债（或其一部分）终止确认的，本集团将其账面价值与支付的对价（包括转出的非现金资产或承担的负债）之间的差额，计入当期损益。

5.金融资产和金融负债的抵销

当本集团具有抵销已确认金额的金融资产和金融负债的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的，同时本集团计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金融资产和金

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融负债以相互抵销后的净额在资产负债表内列示。除此以外，金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不予相互抵销。

6.金融资产和金融负债的公允价值确定方法

公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。金融工具存在活跃市场的，本集团采用活跃市场中的报价确定其公允价值。活跃市场中的报价是指易于定期从交易所、经纪商、行业协会、定价服务机构等获得的价格，且代表了在公平交易中实际发生的市场交易的价格。金融工具不存在活跃市场的，本集团采用估值技术确定其公允价值。估值技术包括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近进行的市场交易中使用的价格、参照实质上相同的其他金融工具当前的公允价值、现金流量折现法和期权定价模型等。

在估值时，本集团采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入值，并尽可能优先使用相关可观察输入值。在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，使用不可输入值。

7.权益工具

权益工具是指能证明拥有本集团在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。本集团发行（含再融资）、回购、出售或注销权益工具作为权益的变动处理，与权益性交易相关的交易费用从权益中扣减。本集团不确认权益工具的公允价值变动。

本集团权益工具在存续期间分派股利（含分类为权益工具的工具所产生的“利息”）的，作为利润分配处理。

8.金融工具减值

本集团需确认减值损失的金融资产系以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动

计入其他综合收益的债务工具、租赁应收款，主要包括应收票据、应收账款、应收款项融资、其他应收款、债权投资、其他债权投资、长期应收款等。此外，对部分财务担保合同，也按照本部分所述会计政策计提减值准备和确认信用减值损失。

（1）减值准备的确认方法本集团以预期信用损失为基础，对上述各项目按照其适用的预期信用损失计量方法（一般方法或简化方法）计提减值准备并确认信用减值损失。

信用损失，是指本集团按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。其中，对于购买或源生的已发生信用减值的金融资产，本集团按照该金融资产经信用调整的实际利率折现。

预期信用损失计量的一般方法是指，本集团在每个资产负债表日评估金融资产的信用风险自初始确认后是否已经显著增加，如果信用风险自初始确认后已显著增加，本集团按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备；如果信用风险自初始确认后未显著增加，本集团按照相当于未来12个月内预期信用损失的金额计量损失准备。本集团在评估预期信用损失时，考虑所有合理且有依据的信息，包括前瞻性信息。

对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，本集团假设其信用风险自初始确认后并未显著增加，选择按照未来12个月内的预期信用损失计量损失准备。

（2）信用风险自初始确认后是否显著增加的判断标准

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如果某项金融资产在资产负债表日确定的预计存续期内的违约概率显著高于在初始确认时确

定的预计存续期内的违约概率，则表明该项金融资产的信用风险显著增加。除特殊情况外，本集团采用未来12个月内发生的违约风险的变化作为整个存续期内发生违约风险变化的合理估计，来确定自初始确认后信用风险是否显著增加。

（3）以组合为基础评估预期信用风险的组合方法

本集团对信用风险显著不同的金融资产单项评价信用风险，如：应收关联方款项；与对方存在争议或涉及诉讼、仲裁的应收款项；已有明显迹象表明债务人很可能无法履行还款义务的应收款项等。

除了单项评估信用风险的金融资产外，本集团基于共同风险特征将金融资产划分为不同的组别，在组合的基础上评估信用风险。

（4）金融资产减值的会计处理方法期末，本集团计算各类金融资产的预计信用损失，如果该预计信用损失大于其当前减值准备的账面金额，将其差额确认为减值损失；如果小于当前减值准备的账面金额，则将差额确认为减值利得。

（5）各类金融资产信用损失的确定方法

*应收账款

对于不含重大融资成分的应收账款，本集团按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。

对于包含重大融资成分的应收账款和租赁应收款，本集团选择始终按照相当于存续期内预期信用损失的金额计量损失准备。

除了单项评估信用风险的应收账款外，基于其信用风险特征，将其划分为不同组合：

项目确定组合的依据

应收账款-账龄组合本组合以应收款项的账龄作为信用风险特征。

应收账款-无风险组合对有确凿证据证明可收回的应收款项

*其他应收款

本集团依据其他应收款信用风险自初始确认后是否已经显著增加，采用相当于未来12个月内、或整个存续期的预期信用损失的金额计量减值损失。除了单项评估信用风险的其他应收款外，基于其信用风险特征，将其划分为不同组合：

项目确定组合的依据

其他应收款-账龄组合本组合以其他应收款的账龄作为信用风险特征

其他应收款-无风险组合对有确凿证据证明可收回的其他应收款项

11.应收票据

应收票据的预期信用损失的确定方法及会计处理方法

□适用√不适用

110/2192022年年度报告

12.应收账款

应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法

√适用□不适用

对于不含重大融资成分的应收账款，本集团按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。

对于包含重大融资成分的应收账款和租赁应收款，本集团选择始终按照相当于存续期内预期信用损失的金额计量损失准备。

除了单项评估信用风险的应收账款外，基于其信用风险特征，将其划分为不同组合：

项目确定组合的依据

应收账款-账龄组合本组合以应收款项的账龄作为信用风险特征。

应收账款-无风险组合对有确凿证据证明可收回的应收款项

13.应收款项融资

□适用√不适用

14.其他应收款

其他应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法

√适用□不适用

本集团依据其他应收款信用风险自初始确认后是否已经显著增加，采用相当于未来12个月内、或整个存续期的预期信用损失的金额计量减值损失。除了单项评估信用风险的其他应收款外，基于其信用风险特征，将其划分为不同组合：项目确定组合的依据其他应收款-账龄组合本组合以其他应收款的账龄作为信用风险特征其他应收款-无风险组合对有确凿证据证明可收回的其他应收款项。

15.存货

√适用□不适用

1.存货的分类

本集团存货包括在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处于生产过程中的在产品、在

生产过程或提供劳务过程中耗用的材料和物料等。具体划分为原材料、库存商品、周转材料、消耗性生物资产、拟开发产品、开发产品、开发成本、工程施工等。

2.存货的确认：本集团存货同时满足下列条件的，予以确认：

（1）与该存货有关的经济利益很可能流入企业；

（2）该存货的成本能够可靠地计量。

3.存货取得和发出的计价方法：本集团取得的存货按成本进行初始计量，发出按加权平均法

确定发出存货的实际成本。

4.低值易耗品和包装物的摊销方法：低值易耗品和包装物在领用时根据实际情况采用一次摊销法进行摊销。

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5.期末存货的计量：资产负债表日，存货按成本与可变现净值孰低计量，存货成本高于其可

变现净值的，计提存货跌价准备，计入当期损益。

（1）可变现净值的确定方法：

确定存货的可变现净值，以取得的确凿证据为基础，并且考虑持有存货的目的、资产负债表日后事项的影响等因素。

为生产而持有的材料等，用其生产的产成品的可变现净值高于成本的，该材料仍然按照成本计量；材料价格的下降表明产成品的可变现净值低于成本的，该材料按照可变现净值计量。

为执行销售合同或者劳务合同而持有的存货，其可变现净值以合同价格为基础计算。

持有存货的数量多于销售合同订购数量的，超出部分的存货的可变现净值以一般销售价格为基础计算。

（2）存货跌价准备通常按照单个存货项目计提。

对于数量繁多、单价较低的存货，按照存货类别计提存货跌价准备。

与在同一地区生产和销售的产品系列相关、具有相同或类似最终用途或目的，且难以与其他项目分开计量的存货，合并计提存货跌价准备。

6.存货的盘存制度：本集团采用永续盘存制。

16.合同资产

(1).合同资产的确认方法及标准

□适用√不适用

(2).合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法

□适用√不适用

17.持有待售资产

√适用□不适用

本集团若主要通过出售（包括具有商业实质的非货币性资产交换，下同）而非持续使用一项非流动资产或处置组收回其账面价值的，则将其划分为持有待售类别。具体标准为同时满足以下条件：某项非流动资产或处置组根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；本集团已经就出售计划作出决议且获得确定的购买承诺；预计出售将在一年内完成。

其中，处置组是指在一项交易中作为整体通过出售或其他方式一并处置的一组资产，以及在该交易中转让的与这些资产直接相关的负债。处置组所属的资产组或资产组组合按照《企业会计准则

第8号——资产减值》分摊了企业合并中取得的商誉的，该处置组应当包含分摊至处置组的商誉。

本集团初始计量或在资产负债表日重新计量划分为持有待售的非流动资产和处置组时，其账面价值高于公允价值减去出售费用后的净额的，将账面价值减记至公允价值减去出售费用后的净额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。对于处置组，所确认的资产减值损失先抵减处置组中商誉的账面价值，再按比例抵减该处置组内适用《企业会计准则第42号——持有待售的非流动资产、处置组和终止经营》（以下简称“持有待售准则”）的计量规定的各项非流动资产的账面价值。后续资产负债表日持有待售的处置组公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记的金额应当予以恢复，并

112/2192022年年度报告

在划分为持有待售类别后适用持有待售准则计量规定的非流动资产确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益，并根据处置组中除商誉外适用持有待售准则计量规定的各项非流动资产账面价值所占比重按比例增加其账面价值；已抵减的商誉账面价值，以及适用持有待售准则计量规定的非流动资产在划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不得转回。

持有待售的非流动资产或处置组中的非流动资产不计提折旧或摊销，持有待售的处置组中负债的利息和其他费用继续予以确认。

非流动资产或处置组不再满足持有待售类别的划分条件时，本集团不再将其继续划分为持有待售类别或将非流动资产从持有待售的处置组中移除，并按照以下两者孰低计量：（1）划分为持有待售类别前的账面价值，按照假定不划分为持有待售类别情况下本应确认的折旧、摊销或减值等进行调整后的金额；（2）可收回金额。

18.债权投资

(1).债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法

□适用√不适用

19.其他债权投资

(1).其他债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法

□适用√不适用

20.长期应收款

(1).长期应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法

□适用√不适用

21.长期股权投资

√适用□不适用

本部分所指的长期股权投资是指本集团对被投资单位具有控制、共同控制或重大影响的长期股权投资。本集团对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响的长期股权投资，作为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产核算，其中如果属于非交易性的，本集团在初始确认时可选择将其指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产核算，其会计政策详见附注三、（十）“金融工具”。

共同控制，是指本集团按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。重大影响，是指本集团对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。

1.投资成本的确定

对于同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额，调整资本公积；

资本公积不足冲减的，调整留存收益。以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，按照发行股份的面值总额作为股本，长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间

113/2192022年年度报告的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。通过多次交易分步取得同一控制下被合并方的股权，最终形成同一控制下企业合并的，应分别是否属于“一揽子交易”进行处理：

属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，在合并日按照应享有被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，长期股权投资初始投资成本与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。合并日之前持有的股权投资因采用权益法核算或作为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产而确认的其他综合收益，暂不进行会计处理。

对于非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在购买日按照合并成本作为长期股权投资的初始投资成本，合并成本包括购买方付出的资产、发生或承担的负债、发行的权益性证券的公允价值之和。通过多次交易分步取得被购买方的股权，最终形成非同一控制下的企业合并的，应分别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，按照原持有被购买方的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的长期股权投资的初始投资成本。原持有的股权采用权益法核算的，相关其他综合收益暂不进行会计处理。

合并方或购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生时计入当期损益。

除企业合并形成的长期股权投资外的其他股权投资，按成本进行初始计量，该成本视长期股权投资取得方式的不同，分别按照本集团实际支付的现金购买价款、本集团发行的权益性证券的公允价值、投资合同或协议约定的价值、非货币性资产交换交易中换出资产的公允价值或原账面

价值、该项长期股权投资自身的公允价值等方式确定。与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出也计入投资成本。对于因追加投资能够对被投资单位实施重大影响或实施共同控制但不构成控制的，长期股权投资成本为按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》确定的原持有股权投资的公允价值加上新增投资成本之和。

2.后续计量及损益确认方法

对被投资单位具有共同控制（构成共同经营者除外）或重大影响的长期股权投资，采用权益法核算。此外，公司财务报表采用成本法核算能够对被投资单位实施控制的长期股权投资。

（1）成本法核算的长期股权投资

采用成本法核算时，长期股权投资按初始投资成本计价，追加或收回投资调整长期股权投资的成本。除取得投资时实际支付的价款或者对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或者利润外，当期投资收益按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认。

（2）权益法核算的长期股权投资

采用权益法核算时，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。

采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；对于被投资单位除

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净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入资本公积。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。被投资单位采用的会计政策及会计期间与本集团不一致的，按照本集团的会计政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整，并据以确认投资收益和其他综合收益。对于本集团与联营企业及合营企业之间发生的交易，投出或出售的资产不构成业务的，未实现内部交易损益按照享有的比例计算归属于本集团的部分予以抵销，在此基础上确认投资损益。但本集团与被投资单位发生的未实现内部交易损失，属于所转让资产减值损失的，不予以抵销。本集团向合营企业或联营企业投出的资产构成业务的，投资方因此取得长期股权投资但未取得控制权的，以投出业务的公允价值作为新增长期股权投资的初始投资成本，初始投资成本与投出业务的账面价值之差，全额计入当期损益。本集团向合营企业或联营企业出售的资产构成业务的，取得的对价与业务的账面价值之差，全额计入当期损益。

本集团自联营企业及合营企业购入的资产构成业务的，按《企业会计准则第20号——企业合并》的规定进行会计处理，全额确认与交易相关的利得或损失。

在确认应分担被投资单位发生的净亏损时，以长期股权投资的账面价值和其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限。此外，如本集团对被投资单位负有承担额外损失的义务，则按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。被投资单位以后期间实现净利润的，本集团在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。

对于本集团首次执行新会计准则之前已经持有的对联营企业和合营企业的长期股权投资，如存在与该投资相关的股权投资借方差额，按原剩余期限直线摊销的金额计入当期损益。

（3）收购少数股权

在编制合并财务报表时，因购买少数股权新增的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日（或合并日）开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。

（4）处置长期股权投资

在合并财务报表中，母公司在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司净资产的差额计入股东权益；母公司部分处置对子公司的长期股权投资导致丧失对子公司控制权的，按本附注三、（六）2“合并财务报表编制的方法”中所述的相关会计政策处理。

其他情形下的长期股权投资处置，对于处置的股权，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。

采用权益法核算的长期股权投资，处置后的剩余股权仍采用权益法核算的，在处置时将原计入股东权益的其他综合收益部分按相应的比例采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的

基础进行会计处理。因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，按比例结转入当期损益。

采用成本法核算的长期股权投资，处置后剩余股权仍采用成本法核算的，其在取得对被投资单位的控制之前因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，并按比例结转当期损益；因采

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用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动按比例结转当期损益。

本集团因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报表时，处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制

或施加重大影响的，改按金融工具确认和计量准则的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。对于本集团取得对被投资单位的控制之前，因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，在丧失对被投资单位控制时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动在丧

失对被投资单位控制时结转入当期损益。其中，处置后的剩余股权采用权益法核算的，其他综合收益和其他所有者权益按比例结转；处置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则进行会计处理的，其他综合收益和其他所有者权益全部结转。

本集团因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则核算，其在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在终止采用权益法时全部转入当期投资收益。

本集团通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，如果上述交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处理，在丧失控制权之前每一次处置价款与所处置的股权对应的长期股权投资账面价值之间的差额，先确认为其他综合收益，到丧失控制权时再一并转入丧失控制权的当期损益。

22.投资性房地产

(1).如果采用成本计量模式的：

折旧或摊销方法折旧或摊销方法

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物等。

投资性房地产按成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入投资性房地产成本。其他后续支出在发生时计入当期损益。

本集团采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，并按照与房屋建筑物或土地使用权一致的政策进行折旧或摊销。

投资性房地产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注三、（二十一）“长期资产减值”。

自用房地产或存货转换为投资性房地产或投资性房地产转换为自用房地产时，按转换前的账面价值作为转换后的入账价值。

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当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后计入当期损益。

23.固定资产

(1).确认条件

√适用□不适用

固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的有形资产。固定资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本集团，且其成本能够可靠地计量时才予以确认。固定资产按成本并考虑预计弃置费用因素的影响进行初始计量。

折旧方法

√适用□不适用

类别折旧方法折旧年限（年）残值率年折旧率

房屋及建筑物直线法20-4052.375-4.75

机器设备直线法1059.50

运输设备直线法8511.875办公及其他设备直线法5519

预计净残值是指假定固定资产预计使用寿命已满并处于使用寿命终了时的预期状态，本集团目前从该项资产处置中获得的扣除预计处置费用后的金额。

(2).融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法

√适用□不适用

融资租赁为实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁，其所有权最终可能转移，也可能不转移。以融资租赁方式租入的固定资产采用与自有固定资产一致的政策计提租赁资产折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，在租赁资产使用寿命内计提折旧；

无法合理确定租赁期届满能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产使用寿命两者中较短的期间内计提折旧。

24.在建工程

√适用□不适用

在建工程成本按实际工程支出确定，包括在建期间发生的各项工程支出、工程达到预定可使用状态前的资本化的借款费用以及其他相关费用等。在建工程在达到预定可使用状态后结转为固定资产。

在建工程的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注三、（二十一）“长期资产减值”。

25.借款费用

√适用□不适用

1.借款费用资本化的确认原则和资本化期间

本集团发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或生产的，在同时满足下列条件时予以资本化，计入相关资产成本：

（1）资产支出已经发生；

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（2）借款费用已经发生；

（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。

不符合资本化条件的借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期的损益。

符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过3个月的，暂停借款费用的资本化。在中断期间发生的借款费用确认为费用，计入当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始。如果中断是所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态必要的程序，借款费用的资本化继续进行。

购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。

以后发生的借款费用于发生当期确认为费用。

符合资本化条件的资产指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或可

销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。

2.借款费用资本化金额的计算方法

为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定。

为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。

资本化期间内，外币专门借款的汇兑差额全部予以资本化；外币一般借款的汇兑差额计入当期损益。

26.生物资产

√适用□不适用

1.本集团生物资产，是指有生命的动物和植物。生物资产同时满足下列条件的，按照成本进

行初始计量：

（1）因过去的交易或者事项而拥有或者控制该生物资产；

（2）与该生物资产有关的经济利益或服务潜能很可能流入企业；

（3）该生物资产的成本能够可靠的计量。

2.本集团的生物资产主要林木资产，全部为消耗性生物资产。

3.本集团对有确凿证据表明消耗性生物资产的可变现净值或生产性生物资产可收回金额低

于其账面价值的，按可变现净值或可收回金额低于账面价值的差额，计提生物资产跌价准备或减值准备，并记入当期损益。消耗性生物资产减值的影响因素已经消失的，减计金额予以恢复，并在原已计提的跌价准备金额内转回，转回的金额计入当期损益；生产性生物资产的减值准备一经计提，不再转回。

27.油气资产

□适用√不适用

28.使用权资产

√适用□不适用

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使用权资产是指承租人可在租赁期内使用租赁资产的权利。

承租人不再区分融资租赁和经营租赁，所有租赁均须确认使用权资产和租赁负债。

对于短期租赁和低价值资产租赁，承租人可以选择不确认使用权资产和租赁负债，并在租赁期内各个期间按照直线法或其他系统合理的方法计入相关资产成本或当期损益。短期租赁，是指在租赁期开始日，租赁期不超过12个月且不包含购买选择权的租赁。低价值资产租赁，是指单项租赁资产为全新资产时价值不超过人民币5万元的租赁。

租赁期开始日，是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期，表明租赁行为的开始。在租赁期开始日，承租人应当对租入资产、最低租赁付款额和未确认融资费用进行初始确认。

使用权资产按照成本进行初始计量。该成本包括：

1.租赁负债的初始计量金额；

2.在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；

3.承租人发生的初始直接费用；

4.承租人为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定

状态预计将发生的成本。

参照《企业会计准则第4号——固定资产》有关折旧规定，承租人能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，应当在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，应当在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。同时承租人需确定使用权资产是否发生减值，并对已识别的减值损失进行会计处理。

29.无形资产

(1).计价方法、使用寿命、减值测试

√适用□不适用

1.无形资产

无形资产是指本集团拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。

无形资产按成本进行初始计量。与无形资产有关的支出，如果相关的经济利益很可能流入本集团且其成本能可靠地计量，则计入无形资产成本。除此以外的其他项目的支出，在发生时计入当期损益。

取得的土地使用权通常作为无形资产核算。自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权支出和建筑物建造成本则分别作为无形资产和固定资产核算。如为外购的房屋及建筑物，则将有关价款在土地使用权和建筑物之间进行分配，难以合理分配的，全部作为固定资产处理。

使用寿命有限的无形资产自可供使用时起，对其原值减去预计净残值和已计提的减值准备累计金额在其预计使用寿命内采用直线法分期平均摊销。使用寿命不确定的无形资产不予摊销。

期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命和摊销方法进行复核，如发生变更则作为会计估计变更处理。此外，还对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复核，如果有证据表明该无形资产为企业带来经济利益的期限是可预见的，则估计其使用寿命并按照使用寿命有限的无形资产的摊销政策进行摊销。

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2.无形资产的减值测试方法及减值准备计提方法

无形资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注三、（二十一）“长期资产减值”。

(2).内部研究开发支出会计政策

□适用√不适用

30.长期资产减值

√适用□不适用

对于固定资产、在建工程、使用寿命有限的无形资产、以成本模式计量的投资性房地产及对

子公司、合营企业、联营企业的长期股权投资等非流动非金融资产，本集团于资产负债表日判断是否存在减值迹象。如存在减值迹象的，则估计其可收回金额，进行减值测试。商誉、使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年均进行减值测试。

减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产的公允价值根据公平交易中销售协议价格确定；不存在销售协议但存在资产活跃市场的，公允价值按照该资产的买方出价确定；不存在销售协议和资产活跃市场的，则以可获取的最佳信息为基础估计资产的公允价值。处置费用包括与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬运费以及为使资产达到可销售状态所发生的直接费用。资产预计未来现金流量的现值，按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流量，选择恰当的折现率对其进行折现后的金额加以确定。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。

在财务报表中单独列示的商誉，在进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊至预期从企业合并的协同效应中受益的资产组或资产组组合。测试结果表明包含分摊的商誉的资产组或资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。减值损失金额先抵减分摊至该资产组或资产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或资产组组合中除商誉以外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。

上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。

31.长期待摊费用

√适用□不适用长期待摊费用为已经发生但应由报告期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用。

本集团的长期待摊费用主要包括固定资产改良支出、装修费等。长期待摊费用在预计受益期间按直线法摊销。

32.合同负债

(1).合同负债的确认方法

√适用□不适用

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合同负债，是指本集团已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务。如果在本集团向客户转让商品之前，客户已经支付了合同对价或本集团已经取得了无条件收款权，本集团在客户实际支付款项和到期应支付款项孰早时点，将该已收或应收款项列示为合同负债。同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示，不同合同下的合同资产和合同负债不予抵销。

33.职工薪酬

(1).短期薪酬的会计处理方法

√适用□不适用

短期薪酬主要包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、生育保险费、工伤

保险费、住房公积金、工会经费和职工教育经费、非货币性福利等。本集团在职工为本集团提供服务的会计期间将实际发生的短期职工薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。其中非货币性福利按公允价值计量。

(2).离职后福利的会计处理方法

√适用□不适用

离职后福利主要包括基本养老保险、失业保险以及年金等。离职后福利计划包括设定提存计划。采用设定提存计划的，相应的应缴存金额于发生时计入相关资产成本或当期损益。

(3).辞退福利的会计处理方法

√适用□不适用

在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或为鼓励职工自愿接受裁减而提出给予补偿的建议，在本集团不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时，和本集团确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本两者孰早日，确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益。但辞退福利预期在年度报告期结束后十二个月不能完全支付的，按照其他长期职工薪酬处理。

职工内部退休计划采用与上述辞退福利相同的原则处理。本集团将自职工停止提供服务日至正常退休日的期间拟支付的内退人员工资和缴纳的社会保险费等，在符合预计负债确认条件时，计入当期损益（辞退福利）。

(4).其他长期职工福利的会计处理方法

√适用□不适用

本集团向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划的，按照设定提存计划进行会计处理，除此之外按照设定受益计划进行会计处理。

34.租赁负债

□适用√不适用

35.预计负债

√适用□不适用

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当与或有事项相关的义务同时符合以下条件，确认为预计负债：（1）该义务是本集团承担的现时义务；（2）履行该义务很可能导致经济利益流出；（3）该义务的金额能够可靠地计量。

在资产负债表日，考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素，按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行计量。

如果清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收到时，作为资产单独确认，且确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。

36.股份支付

□适用√不适用

37.优先股、永续债等其他金融工具

□适用√不适用

38.收入

(1).收入确认和计量所采用的会计政策

√适用□不适用

1.收入确认原则于合同开始日，本集团对合同进行评估，识别合同所包含的各单项履约义务，

并确定各单项履约义务是在某一时段内履行，还是在某一时点履行。满足下列条件之一时，属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行履约义务：（1）客户在本集团履约的同时即取得并消耗公司履约所带来的经济利益；（2）客户能够控制本集团履约过程中在建商品；（3）

本集团履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本集团在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。对于在某一时段内履行的履约义务，本集团在该段时间内按照履约进度确认收入。履约进度不能合理确定时，已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。对于在某一时点履行的履约义务，在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。在判断客户是否已取得商品控制权时，本集团考虑下列迹象：（1）本集团就该商品享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务；（2）本集团已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权；（3）本集团已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品；（4）本集团已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬；（5）客户已接受该商品；

（6）其他表明客户已取得商品控制权的迹象。

3.收入计量原则（1）本集团按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。交易价格是

公司因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取的款项以及预期将退还给客户的款项。（2）合同中存在可变对价的，本集团按照期望值或最可能发生金额确定可变对价的最佳估计数，但包含可变对价的交易价格，不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额。（3）合同中存在重大融资成分的，本集团按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法摊销。合同开始日，本集团预计客户取得商品或服务控制权与客户支付价款间隔不超过一年的，不考虑合同中存在的重大融资成分。（4）合同中包含两

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项或多项履约义务的，本集团于合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务。

4.与本集团取得收入的主要活动相关的具体会计政策描述如下：

（1）房地产销售收入

房地产销售收入在房产完工并验收合格，达到销售合同约定的交付条件，在客户取得相关商品或服务控制权时点，确认销售收入的实现。

（2）物业管理收入

物业管理收入在物业管理服务已提供，与物业管理服务相关的经济利益能够流入企业，与物业管理服务有关的成本能够可靠地计量时，确认物业管理收入的实现。

（3）商品销售收入商品销售收入在在产品交付购货方即转移货物控制权时确认销售收入。

(2).同类业务采用不同经营模式导致收入确认会计政策存在差异的情况

□适用√不适用

39.合同成本

√适用□不适用合同成本包括为取得合同发生的增量成本及合同履约成本。为取得合同发生的增量成本是指本集团不取得合同就不会发生的成本（如销售佣金等）。该成本预期能够收回的，本集团将其作为合同取得成本确认为一项资产。本集团为取得合同发生的、除预期能够收回的增量成本之外的其他支出于发生时计入当期损益。

为履行合同发生的成本，不属于存货等其他企业会计准则规范范围且同时满足下列条件的，本集团将其作为合同履约成本确认为一项资产：（1）该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用（或类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；（2）该成本增加了本集团未来用于履行履约义务的资源；（3）该成本预期能够收回。

合同取得成本确认的资产和合同履约成本确认的资产，采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。当与合同成本有关的资产的账面价值高于下列两项的差额时，本集团对超出部分计提减值准备，并确认为资产减值损失：

（1）本集团因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；

（2）为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。确认为资产的合同履约成本，初始确

认时摊销期限不超过一年或一个正常营业周期，在“存货”项目中列示，初始确认时摊销期限超过一年或一个正常营业周期，在“其他非流动资产”项目中列示。确认为资产的合同取得成本，初始确认时摊销期限不超过一年或一个正常营业周期，在“其他流动资产”项目中列示，初始确认时摊销期限超过一年或一个正常营业周期，在“其他非流动资产”项目中列示。

40.政府补助

√适用□不适用

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政府补助是指本集团从政府无偿取得货币性资产和非货币性资产，不包括政府以投资者身份并享有相应所有者权益而投入的资本。政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。本集团将所取得的用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助界定为与资产相关的政府补助；其余政府补助界定为与收益相关的政府补助。若政府文件未明确规定补助对象，则采用以下方式将补助款划分为与收益相关的政府补助和与资产相关的政府补助：1.政府文件明确了补

助所针对的特定项目的，根据该特定项目的预算中将形成资产的支出金额和计入费用的支出金额的相对比例进行划分，对该划分比例需在每个资产负债表日进行复核，必要时进行变更；2.政府文件中对用途仅作一般性表述，没有指明特定项目的，作为与收益相关的政府补助。政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；

公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额计量。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。

本集团对于政府补助通常在实际收到时，按照实收金额予以确认和计量。但对于期末有确凿证据表明能够符合财政扶持政策规定的相关条件预计能够收到财政扶持资金，按照应收的金额计量。按照应收金额计量的政府补助应同时符合以下条件：1.应收补助款的金额已经过有权政府部门发文确认，或者可根据正式发布的财政资金管理办法的有关规定自行合理测算，且预计其金额不存在重大不确定性；2.所依据的是当地财政部门正式发布并按照《政府信息公开条例》的规定予以主动公开的财政扶持项目及其财政资金管理办法，且该管理办法应当是普惠性的（任何符合规定条件的企业均可申请），而不是专门针对特定企业制定的；3.相关的补助款批文中已明确承诺了拨付期限，且该款项的拨付是有相应财政预算作为保障的，因而可以合理保证其可在规定期限内收到；4.根据本集团和该补助事项的具体情况，应满足的其他相关条件（如有）。

与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产的使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入当期损益。与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间计入当期损益；用于补偿已经发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益。

同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，区分不同部分分别进行会计处理；

难以区分的，将其整体归类为与收益相关的政府补助。

与本集团日常活动相关的政府补助，按照经济业务的实质，计入其他收益或冲减相关成本费用；与日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。

已确认的政府补助需要退回时，存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益；属于其他情况的，直接计入当期损益。

41.递延所得税资产/递延所得税负债

√适用□不适用

1.当期所得税

资产负债表日，对于当期和以前期间形成的当期所得税负债（或资产），以按照税法规定计算的预期应交纳（或返还）的所得税金额计量。计算当期所得税费用所依据的应纳税所得额系根据有关税法规定对本报告期税前会计利润作相应调整后计算得出。

2.递延所得税资产及递延所得税负债

124/2192022年年度报告

某些资产、负债项目的账面价值与其计税基础之间的差额，以及未作为资产和负债确认但按照税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额产生的暂时性差异，采用资产负债表债务法确认递延所得税资产及递延所得税负债。

与商誉的初始确认有关，以及与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额（或可抵扣亏损）的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的应纳税暂时性差异，不予确认有关的递延所得税负债。此外，对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，如果本集团能够控制暂时性差异转回的时间，而且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回，也不予确认有关的递延所得税负债。除上述例外情况，本集团确认其他所有应纳税暂时性差异产生的递延所得税负债。

与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额（或可抵扣亏损）的交易中产

生的资产或负债的初始确认有关的可抵扣暂时性差异，不予确认有关的递延所得税资产。此外，对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，如果暂时性差异在可预见的未来不是很可能转回，或者未来不是很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额，不予确认有关的递延所得税资产。除上述例外情况，本集团以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认其他可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。

对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。

资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预期收回相关资产或清偿相关负债期间的适用税率计量。

于资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。

42.租赁

(1).经营租赁的会计处理方法

√适用□不适用

1.本集团作为承租人记录租赁业务

本集团使用权资产类别主要包括租赁的房屋及建筑物、机器设备、其他设备、土地使用权。

（1）初始计量

在租赁开始日，本集团将其可在租赁期内使用租赁资产的权利确认为使用权资产，将尚未支付的租赁付款额的现值确认为租赁负债，短期租赁和低价值资产租赁除外。在计算租赁付款额的现值时，本集团采用租赁内含利率作为折现率；无法确定租赁内含利率的，采用承租人增量借款利率作为折现率。

（2）后续计量

后续计量时，能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，本集团在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，本集团在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。

本集团按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益。

未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额于实际发生时计入当期损益。

125/2192022年年度报告

租赁期开始日后，当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变化、用于确定租赁付款额的指数或比率发生变动、购买选择权、续租选择权或终止选择权的评估结果或实际

行权情况发生变化时，本集团按照变动后的租赁付款额的现值重新计量租赁负债，并相应调整使用权资产的账面价值。使用权资产账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，本集团将剩余金额计入当期损益。

（3）租赁变更

租赁变更是原合同条款之外的租赁范围、租赁对价、租赁期限的变更，包括增加或终止一项或多项租赁资产的使用权，延长或缩短合同规定的租赁期等。

租赁发生变更且同时符合下列条件的，本集团将该租赁变更作为一项单独租赁进行会计处理：

*该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；*增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。

租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，在租赁变更生效日，本集团重新确定租赁期，并采用修订后的折现率对变更后的租赁付款额进行折现，以重新计量租赁负债。在计算变更后租赁付款额的现值时，本集团采用剩余租赁期间的租赁内含利率作为折现率；无法确定剩余租赁期间的租赁内含利率的，采用租赁变更生效日的本集团增量借款利率作为折现率。

就上述租赁负债调整的影响，本集团区分以下情形进行会计处理：*租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，本集团调减使用权资产的账面价值，以反映租赁的部分终止或完全终止。

本集团将部分终止或完全终止租赁的相关利得损失计入当期损益。*其他租赁变更，本集团相应调整使用权资产的账面价值。

（4）短期租赁和低价值资产租赁本集团对短期租赁和低价值资产租赁选择不确认使用权资产和租赁负债。在租赁期内各个期间按照直线法计入相关的资产成本或当期损益，或有租金在实际发生时计入当期损益。

2.本集团作为出租人记录经营租赁业务

经营租赁的租金收入在租赁期内的各个期间按直线法确认为当期损益。对金额较大的初始直接费用于发生时予以资本化，在整个租赁期间内按照与确认租金收入相同的基础分期计入当期损益；其他金额较小的初始直接费用于发生时计入当期损益。或有租金于实际发生时计入当期损益。

(2).融资租赁的会计处理方法

√适用□不适用本集团作为出租人记录融资租赁业务

于租赁期开始日，将租赁开始日最低租赁收款额与初始直接费用之和作为应收融资租赁款的入账价值，同时记录未担保余值；将最低租赁收款额、初始直接费用及未担保余值之和与其现值之和的差额确认为未实现融资收益。应收融资租赁款扣除未实现融资收益后的余额分别长期债权和一年内到期的长期债权列示。

未实现融资收益在租赁期内采用实际利率法计算确认当期的融资收入。或有租金于实际发生时计入当期损益。

(3).新租赁准则下租赁的确定方法及会计处理方法

√适用□不适用

126/2192022年年度报告租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。

首次执行日后签订或变更合同，在合同开始或变更日，本集团评估合同是否为租赁或者包含租赁，如果合同中一方让渡了在一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。为确定合同是否让渡了在一定期间内控制已识别资产使用的权利，本集团评估合同中的客户是否有权获得在使用期间内因使用已识别资产所产生的几乎全部经济利益，并有权在该使用期间主导已识别资产的使用。

合同中同时包含多项单独租赁的，本集团将合同予以分拆，并分别各项单独租赁进行会计处理。同时符合下列条件的，使用已识别资产的权利构成合同中的一项单独租赁：*承租人可从单独使用该资产或将其与易于获得的其他资源一起使用中获利；*该资产与合同中的其他资产不存在高度依赖或高度关联关系。

合同中同时包含租赁和非租赁部分的，本集团作为出租人和承租人时，将租赁和非租赁部分分拆后进行会计处理。

43.其他重要的会计政策和会计估计

□适用√不适用

44.重要会计政策和会计估计的变更

(1).重要会计政策变更

□适用√不适用

(2).重要会计估计变更

□适用√不适用

(3).2022年起首次执行新会计准则或准则解释等涉及调整首次执行当年年初的财务报表

□适用√不适用

45.其他

√适用□不适用重大会计判断和估计

本集团在运用会计政策过程中，由于经营活动内在的不确定性，需要对无法准确计量的报表项目的账面价值进行判断、估计和假设。这些判断、估计和假设是基于本集团管理层过去的历史经验，并在考虑其他相关因素的基础上做出的。这些判断、估计和假设会影响收入、费用、资产和负债的报告金额以及资产负债表日或有负债的披露。然而，这些估计的不确定性所导致的实际结果可能与本集团管理层当前的估计存在差异，进而造成对未来受影响的资产或负债的账面金额进行重大调整。

本集团对前述判断、估计和假设在持续经营的基础上进行定期复核，会计估计的变更仅影响变更当期的，其影响数在变更当期予以确认；既影响变更当期又影响未来期间的，其影响数在变更当期和未来期间予以确认。

于资产负债表日，本集团需对财务报表项目金额进行判断、估计和假设的重要领域如下：

1.收入确认

127/2192022年年度报告

如本附注三、（二十五）“收入”所述，本集团在收入确认方面涉及到如下重大的会计判断

和估计：识别客户合同；估计因向客户转让商品而有权取得的对价的可收回性；识别合同中的履约义务；估计合同中存在的可变对价以及在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额；合同中是否存在重大融资成分；估计合同中单项履约义务的单独售价；确定履

约义务是在某一时段内履行还是在某一时点履行；履约进度的确定，等等。

本集团主要依靠过去的经验和工作作出判断，这些重大判断和估计变更都可能对变更当期或以后期间的营业收入、营业成本，以及期间损益产生影响，且可能构成重大影响。

2.金融资产减值

本集团采用预期信用损失模型对金融工具的减值进行评估，应用预期信用损失模型需要做出重大判断和估计，需考虑所有合理且有依据的信息，包括前瞻性信息。在做出该等判断和估计时，本集团根据历史数据结合经济政策、宏观经济指标、行业风险、外部市场环境、技术环境、客户情况的变化等因素推断债务人信用风险的预期变动。

3.存货跌价准备

本集团根据存货会计政策，按照成本与可变现净值孰低计量，对成本高于可变现净值及陈旧和滞销的存货，计提存货跌价准备。存货减值至可变现净值是基于评估存货的可售性及其可变现净值。鉴定存货减值要求管理层在取得确凿证据，并且考虑持有存货的目的、资产负债表日后事项的影响等因素的基础上作出判断和估计。实际的结果与原先估计的差异将在估计被改变的期间影响存货的账面价值及存货跌价准备的计提或转回。

4.长期资产减值准备

本集团于资产负债表日对除金融资产之外的非流动资产判断是否存在可能发生减值的迹象。

对使用寿命不确定的无形资产，除每年进行的减值测试外，当其存在减值迹象时，也进行减值测试。其他除金融资产之外的非流动资产，当存在迹象表明其账面金额不可收回时，进行减值测试。

当资产或资产组的账面价值高于可收回金额，即公允价值减去处置费用后的净额和预计未来现金流量的现值中的较高者，表明发生了减值。

公允价值减去处置费用后的净额，参考公平交易中类似资产的销售协议价格或可观察到的市场价格，减去可直接归属于该资产处置的增量成本确定。

在预计未来现金流量现值时，需要对该资产（或资产组）的产量、售价、相关经营成本以及计算现值时使用的折现率等作出重大判断。本集团在估计可收回金额时会采用所有能够获得的相关资料，包括根据合理和可支持的假设所作出有关产量、售价和相关经营成本的预测。

本集团至少每年测试商誉是否发生减值。这要求对分配了商誉的资产组或者资产组组合的未来现金流量的现值进行预计。对未来现金流量的现值进行预计时，本集团需要预计未来资产组或者资产组组合产生的现金流量，同时选择恰当的折现率确定未来现金流量的现值。

5.折旧和摊销

本集团对投资性房地产、固定资产和无形资产在考虑其残值后，在使用寿命内按直线法计提折旧和摊销。本集团定期复核使用寿命，以决定将计入每个报告期的折旧和摊销费用数额。使用寿命是本集团根据对同类资产的以往经验并结合预期的技术更新而确定的。如果以前的估计发生重大变化，则会在未来期间对折旧和摊销费用进行调整。

6.递延所得税资产

128/2192022年年度报告

在很有可能有足够的应纳税利润来抵扣亏损的限度内，本集团就所有未利用的税务亏损确认递延所得税资产。这需要本集团管理层运用大量的判断来估计未来应纳税利润发生的时间和金额，结合纳税筹划策略，以决定应确认的递延所得税资产的金额。

7.所得税

本集团在正常的经营活动中，有部分交易其最终的税务处理和计算存在一定的不确定性。部分项目是否能够在税前列支需要税收主管机关的审批。如果这些税务事项的最终认定结果同最初估计的金额存在差异，则该差异将对其最终认定期间的当期所得税和递延所得税产生影响。

六、税项

1.主要税种及税率

主要税种及税率情况

√适用□不适用税种计税依据税率

增值税营业收入3%、5%、9%、13%

城市维护建设税应纳流转税额7%

教育费附加应纳流转税额3%

地方教育费附加应纳流转税额2%、1.5%

土地增值税转让房地产所取得的增值额超率累进税率30%-60%

存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明√适用□不适用

纳税主体名称所得税税率（%）本集团注册于西藏的子公司15

本集团注册于香港的子公司16.5本集团注册于柬埔寨的子公司20其他25根据《财务部税务总局国家发展改革委关于延续西部大开发企业所得税政策的公告》（财政部公告2020年第23号）2021年至2030年期间，本集团注册于西藏的子公司执行15%的企业所得税税率。

2.税收优惠

√适用□不适用

根据《中华人民共和国增值税暂行条例》的规定，子公司广东国森林业有限公司销售自己种植的苗木免征增值税；根据财政部、国家税务总局《关于林业税收政策问题的通知》（财税[2001]171号）、《中华人民共和国企业所得税法》以及《中华人民共和国企业所得税法实施条例》的规定，子公司广东国森林业有限公司对林木培育和种植的所得免征企业所得税。

3.其他

□适用√不适用

七、合并财务报表项目注释

1、货币资金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

129/2192022年年度报告

库存现金318280.08232772.20

银行存款11390055.27142932332.40

其他货币资金103472906.05298740826.85

合计115181241.40441905931.45

其中：存放在境外的202159.9765286.38款项总额存放财务公司存款其他说明受限货币资金明细项目期末余额期初余额

银行按揭保证金11153557.2050693331.28

农民工工资保证金5025649.3117512734.13

贷款保证金（注1）682998.06682998.06

项目保证金80781331.27171820255.49

其他受限资金5829370.2158031507.89

小计103472906.05298740826.85

注1：期末贷款保证金682998.06元，系本公司2015年度取得的厦门国际银行珠海南屏支行人民币28000万元长期借款，该笔借款期末余额为16917.80万元，期限为2015年11月19日至2025年11月18日。

2、交易性金融资产

□适用√不适用

3、衍生金融资产

□适用√不适用

4、应收票据

(1).应收票据分类列示

□适用√不适用

(2).期末公司已质押的应收票据

□适用√不适用

(3).期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据

□适用√不适用

(4).期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据

□适用√不适用

(5).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用

如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：

□适用√不适用

130/2192022年年度报告

(6).坏账准备的情况

□适用√不适用

(7).本期实际核销的应收票据情况

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

5、应收账款

(1).按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额

1年以内

其中：1年以内分项

1年以内16434611.37

1年以内小计16434611.37

1至2年60226160.43

2至3年12998462.79

3年以上58676094.31

3至4年

4至5年

5年以上

合计148335328.90

131/2192022年年度报告

(2).按坏账计提方法分类披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别账面账面比例计提比比例计提比金额金额价值金额金额价值

(%)例(%)(%)例(%)按单项计

提坏账准1600829.641.081600829.64100.00402000.000.26402000.00100.00备

其中：

单项计提1600829.641.081600829.64100.00402000.000.26402000.00100.00按组合计

提坏账准146734499.2698.9223459987.4815.99123274511.78156558415.9799.7416988011.5610.85139570404.41备

其中：

账龄组合146734499.2698.9223459987.4815.99123274511.78156539757.9799.7316988011.5610.85139551746.41

无风险组18658.000.0118658.00合

合计148335328.90/25060817.12/123274511.78156960415.97/17390011.56/139570404.41

按单项计提坏账准备：

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）计提理由

湖南合盈房地产顾问有限公司1198829.641198829.64100对方企业已注销

广州官堂城房地产开发有限公司250000.00250000.00100预计无法收回

广东省经济贸易学校20000.0020000.00100预计无法收回

132/2192022年年度报告

广州市富有房地产开发有限公司60000.0060000.00100预计无法收回

珠海市三灶镇中心小学40000.0040000.00100预计无法收回

深圳市广播电影集团32000.0032000.00100预计无法收回

合计1600829.641600829.64100/

133/2192022年年度报告

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

√适用□不适用

组合计提项目：账龄组合

单位：元币种：人民币期末余额名称

应收账款坏账准备计提比例（%）

1年以内16434611.37821730.575.00

1-2年60226160.434215831.237.00

2-3年12998462.791299846.2810.00

3年以上57075264.6717122579.4030.00

合计146734499.2623459987.4815.99

按组合计提坏账的确认标准及说明：

□适用√不适用

如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：

□适用√不适用

(3).坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额收回类别期初余额转销或期末余额计提或转其他变动核销回

单项计提坏402000.001198829.641600829.64账准备

按组合计提16988011.567476105.98-1004130.0623459987.48坏账准备

合计17390011.568674935.62-1004130.0625060817.12

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(4).本期实际核销的应收账款情况

□适用√不适用

(5).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况

□适用√不适用

(6).因金融资产转移而终止确认的应收账款

□适用√不适用

(7).转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额

□适用√不适用

134/2192022年年度报告

其他说明：

√适用□不适用

期末余额前5名的应收账款合计数为28248446.00元，占应收账款期末余额合计数的比例为

19.04%，相应计提的坏账准备期末余额汇总金额为3061352.33元。

6、应收款项融资

□适用√不适用

7、预付款项

(1).预付款项按账龄列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额账龄

金额比例(%)金额比例(%)

1年以内9599104.8930.7263074555.0747.35

1至2年10250862.5732.806102869.214.58

2至3年953427.533.05220000.000.17

3年以上10447435.6833.4363799081.1047.90

合计31250830.67100.00133196505.38100.00

账龄超过1年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：

单位名称期末余额未结算原因

海南达乐居装饰工程有限公司6278868.00未到结算期

郴州小埠投资开发集团有限公司4000000.00未到结算期

小计10278868.00

(2).按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况

□适用√不适用其他说明

√适用□不适用

（1）期末余额前5名的预付款项合计数15682342.46元，占预付款项期末余额合计数的比例为

50.18%。

（2）本公司与广州市番禺区南边镇樟边村城中村改造项目、与广州市番禺区南村镇官堂村改造项

目合作协议到期，项目中止，前期对两个项目的投入本期计提减值准备43000000.00元。

8、其他应收款

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额应收利息应收股利

其他应收款2416345593.622261044911.02

合计2416345593.622261044911.02

135/2192022年年度报告

其他说明：

□适用√不适用应收利息

(1).应收利息分类

□适用√不适用

(2).重要逾期利息

□适用√不适用

(3).坏账准备计提情况

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用应收股利

(1).应收股利

□适用√不适用

(2).重要的账龄超过1年的应收股利

□适用√不适用

(3).坏账准备计提情况

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用其他应收款

(1).按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额

1年以内

其中：1年以内分项

1年以内267134672.05

1年以内小计267134672.05

1至2年254822076.67

2至3年61351536.76

3年以上2501511189.44

3至4年

4至5年

5年以上

合计3084819474.92

(2).按款项性质分类情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

136/2192022年年度报告

款项性质期末账面余额期初账面余额

往来款2572863230.762548553453.22

预售监管资金172363554.28

代垫拆迁款267637798.24267620424.54

城改保证金26924178.3426924178.34

其他保证金及押金35191695.8390851138.91

备用金借支9839017.477819850.25

合计3084819474.922941769045.26

(3).坏账准备计提情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预期信整个存续期预期信坏账准备未来12个月预期合计

用损失(未发生信用损失(已发生信信用损失

用减值)用减值)

2022年1月1日余

215336189.45410396909.4054991035.39680724134.24

额

2022年1月1日余

额在本期

--转入第二阶段

--转入第三阶段

--转回第二阶段

--转回第一阶段

本期计提41914221.1822850000.0026927178.3491691399.52

本期转回68136514.5168136514.51本期转销本期核销

其他变动-25078523.46-10726614.49-35805137.95

2022年12月31日

232171887.17365110394.8971191599.24668473881.30

余额

对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：

□适用√不适用

(4).坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额转销或核期末余额计提收回或转回其他变动销

其他应收款680724134.2491691399.5268136514.51-35805137.95668473881.30

合计680724134.2491691399.5268136514.51-35805137.95668473881.30

其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：

137/2192022年年度报告

√适用□不适用

单位：元币种：人民币单位名称转回或收回金额收回方式

淮南仁爱天鹅湾置业有限公68136514.51预期信用损失转回司

合计68136514.51/本集团对淮南仁爱天鹅湾置业有限公司的应收款根据最新法院查封835套商品房价值重新预计信用损失，本期转回坏账准备68136514.51元。

(5).本期实际核销的其他应收款情况

□适用√不适用

(6).按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占其他应收款款项的性坏账准备单位名称期末余额账龄期末余额合计质期末余额

数的比例(%)

淮南仁爱天鹅湾往来款997859304.663年以上32.35342265394.90置业有限公司

深圳市中浩丰投往来款649615028.261-3年以21.0661861305.88资发展有限公司上

淮南恒升天鹅湾往来款426728423.223年以上13.83128018527.00置业有限公司

北京建贸永信玻代垫拆迁267610424.543年以上8.68璃实业有限责任款公司

海口泓轩企业管股权转让138000000.001-2年4.47理有限责任公司款

合计/2479813180.68/80.39532145227.78

(7).涉及政府补助的应收款项

□适用√不适用

(8).因金融资产转移而终止确认的其他应收款

□适用√不适用

(9).转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债的金额

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

138/2192022年年度报告

9、存货

(1).存货分类

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额

项目存货跌价准备/合同存货跌价准备/合同账面余额账面价值账面余额账面价值履约成本减值准备履约成本减值准备

原材料44310.3344310.33在产品

库存商品532586.96532586.96593014.03593014.03周转材料消耗性生物资产合同履约成本

开发成本4747670531.61174346944.584573323587.035278849659.9999192395.925179657264.07

开发产品2871143147.02479205698.422391937448.603876377933.60495757644.793380620288.81

工程施工29816990.5729816990.5722044239.3422044239.34

合计7649163256.16653552643.006995610613.169177909157.29594950040.718582959116.58

(2).存货跌价准备及合同履约成本减值准备

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增加金额本期减少金额项目期初余额期末余额计提其他转回或转销其他原材料在产品库存商品

139/2192022年年度报告

周转材料消耗性生物资产合同履约成本

开发成本99192395.9264028256.6511126292.01174346944.58

开发产品495757644.79238557463.02110993675.41144115733.98479205698.42

合计594950040.71302585719.6711126292.01110993675.41144115733.98653552643.00

(3).存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明

√适用□不适用

存货期末余额中，含有借款费用资本化金额合计数为1283960877.22元。

(4).合同履约成本本期摊销金额的说明

□适用√不适用其他说明

√适用□不适用

（1）开发成本项目名称开工时间预计竣工时间预计总投资年初余额年末余额跌价准备

安徽理工大学西校区项目2018.1滚动开发、整体竣工预计2026年16.92亿975388546.24452376562.26

三门峡天鹅湾2009.8滚动开发11亿29619443.19

江门天鹅湾2016.4滚动开发、整体竣工预计2023年6.25亿44505075.9981680280.72

广州雅鸣轩项目2017.12024年12月10.47亿1075889876.571080199924.46

江门悦泰金融中心2018.32023年12月（不含酒店地块）39亿1543591958.081666837295.19

柬埔寨磅湛天鹅湾2019.16500万美元377455214.70420452951.94174346944.58

140/2192022年年度报告

郴州天鹅湾2018.82023年10月7.39亿346317470.87302177789.59

海南白马天鹅湾 F地块 待开发 178953977.99

北京虹湾国际中心地块待开发242797875.10242797875.10

夏茅地块待开发64175306.0364175306.03

金边葵花酒店地块待开发400023815.23436972546.32

其他131100.00

合计5278849659.994747670531.61174346944.58

（2）开发产品项目名称竣工时间年初余额本年增加本年减少合并范围减少年末余额跌价准备

安徽理工2022年6月529305475.97371988892.15157316583.82大学西校区项目

三门峡天滚动开发177056429.7043031148.58134025281.12鹅湾

江门天鹅滚动开发295183983.0435649334.97118219251.00212614067.0176669612.92湾

益丰花园2014年12月17770621.211700715.8116069905.40

荣庆大厦2001年5月187334.18187334.18

高壁综合2017年6月1631051289.9785856099.791716907389.76402536085.50大市场

白马天鹅2017年12月144591000.76389607.954125301.51140855307.20湾

亿城花园2014年12月512581198.6487011422.20425569776.44

东华荣廷2020年12月355011504.3556137870.51298873633.84

141/2192022年年度报告

府

福嘉花园2021年12月665471692.363132905.00571240742.9697363854.40

滨江花园2020年7月33868422.821200000.0032668422.82

广州天鹅2015年9月43604456.5743604456.57湾二期

合计3876377933.60654333423.681254655344.72404912865.542871143147.02479205698.42

142/2192022年年度报告

10、合同资产

(1).合同资产情况

□适用√不适用

(2).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因

□适用√不适用

(3).本期合同资产计提减值准备情况

□适用√不适用

如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

11、持有待售资产

□适用√不适用

12、一年内到期的非流动资产

□适用√不适用

期末重要的债权投资和其他债权投资：

□适用√不适用其他说明无

13、其他流动资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

合同取得成本11263046.5733558469.12应收退货成本

预缴税金29063668.06111453502.07

合计40326714.63145011971.19其他说明无

14、债权投资

(1).债权投资情况

□适用√不适用

(2).期末重要的债权投资

□适用√不适用

(3).减值准备计提情况

□适用√不适用本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据

□适用√不适用

143/2192022年年度报告

其他说明

□适用√不适用

15、其他债权投资

(1).其他债权投资情况

□适用√不适用

(2).期末重要的其他债权投资

□适用√不适用

(3).减值准备计提情况

□适用√不适用本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

16、长期应收款

(1).长期应收款情况

□适用√不适用

(2).坏账准备计提情况

□适用√不适用本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据

□适用√不适用

(3).因金融资产转移而终止确认的长期应收款

□适用√不适用

(4).转移长期应收款且继续涉入形成的资产、负债金额

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

144/2192022年年度报告

17、长期股权投资

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增减变动期初权益法下确宣告发放现期末减值准备期被投资单位追加投其他综合其他权益计提减值准余额减少投资认的投资损金股利或利其他余额末余额资收益调整变动备益润

一、合营企业

广州市东山23800000.002380000023800000

投资公司.00.00

深圳市大新235734923.71-792184.1123494273

佳业投资发9.60展有限公司

海南泓城房544069450.62589311845242387.地产开发有38.0543限公司

小计803604374.33589311844450203.2587427323800000

38.05329.60.00

二、联营企业

淮南恒升天5431667.894829733.410261401

鹅湾置业有1.30限公司

海南瀚城房501781723.67499941220498410.-2233885

地产开发有82.00091.76限公司

小计507213391.56499941225328143.-223388510261401

82.00501.76.30

1310817765.108925369778346.-22338852690041423800000

合计

89120.05821.760.90.00

145/2192022年年度报告

其他说明

广州市东山投资公司目前经营处在停滞状态，对方提供的报表无法真实反映其资产、负债情况，公司对其长期股权投资按成本法核算，并计提了全额减值准备。

18、其他权益工具投资

(1).其他权益工具投资情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额陕西高鑫项目投资有限公司00合计00

(2).非交易性权益工具投资的情况

□适用√不适用

其他说明：

√适用□不适用

陕西高鑫项目投资有限公司是本公司以西安东华置业有限公司的部分股权置换入的公司，本公司并没有实质控制和参与陕西高鑫项目投资有限公司的经营管理，该项投资期末公允价值为0元。

19、其他非流动金融资产

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

20、投资性房地产

投资性房地产计量模式

(1).采用成本计量模式的投资性房地产

单位：元币种：人民币

项目房屋、建筑物土地使用权在建工程合计

一、账面原值

1.期初余额800381384.89800381384.89

2.本期增加金额

（1）外购

（2）存货\固定资产\在建工程转入

（3）企业合并增加

3.本期减少金额32954945.9032954945.90

（1）处置32954945.9032954945.90

（2）其他转出

4.期末余额767426438.99767426438.99

二、累计折旧和累计摊销

1.期初余额172287368.94172287368.94

2.本期增加金额25658048.6025658048.60

（1）计提或摊销25658048.6025658048.60

3.本期减少金额13941899.8813941899.88

146/2192022年年度报告

（1）处置13941899.8813941899.88

（2）其他转出

4.期末余额184003517.66184003517.66

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金额

（1）计提

3、本期减少金额

（1）处置

（2）其他转出

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面价值583422921.33583422921.33

2.期初账面价值628094015.95628094015.95

(2).未办妥产权证书的投资性房地产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目账面价值未办妥产权证书原因

地铁丰亭商业房22816387.88不符合规划要求

宝华路车位、房产4800749.99不符合规划要求

合计27617137.87其他说明

□适用√不适用

21、固定资产

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

固定资产49205267.87136884456.21固定资产清理

合计49205267.87136884456.21

其他说明：

□适用√不适用

147/2192022年年度报告

固定资产

(1).固定资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目房屋及建筑物机器设备运输工具办公及其他设备合计

一、账面原值：

1.期初余额196993498.845168969.1331239163.7622958547.28256360179.01

2.本期增加金额42699.56958.73205856.75249515.04

（1）购置42699.56958.73205856.75249515.04

（2）在建工程转入

（3）企业合并增加

3.本期减少金额98210604.99921500.005430383.814091093.90108653582.70

（1）处置或报废48719970.97921500.002621800.841868760.8954132032.70

（2）合并范围减少49490634.022808582.972222333.0154521550.00

4.期末余额98782893.854290168.6925809738.6819073310.13147956111.35

二、累计折旧

1.期初余额53693783.154036482.5225498112.1320474084.38103702462.18

2.本期增加金额4197135.73253552.591567398.66624309.566642396.54

（1）计提4197135.73253552.591567398.66624309.566642396.54

3.本期减少金额17636250.40800527.535118304.183812193.7527367275.86

（1）处置或报废6210306.11800122.562449250.151758795.0811218473.90

（2）合并范围影响11425944.29404.972669054.032053398.6716148801.96

4.期末余额40254668.483489507.5821947206.6117286200.1982977582.86

三、减值准备

1.期初余额15773260.6215773260.62

2.本期增加金额28699085.6628699085.66

（1）计提28699085.6628699085.66

3.本期减少金额28699085.6628699085.66

148/2192022年年度报告

（1）处置或报废28699085.6628699085.66

4.期末余额15773260.6215773260.62

四、账面价值

1.期末账面价值42754964.75800661.113862532.071787109.9449205267.87

2.期初账面价值127526455.071132486.615741051.632484462.90136884456.21

149/2192022年年度报告

(2).暂时闲置的固定资产情况

□适用√不适用

(3).通过融资租赁租入的固定资产情况

□适用√不适用

(4).通过经营租赁租出的固定资产

□适用√不适用

(5).未办妥产权证书的固定资产情况

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用固定资产清理

□适用√不适用

22、在建工程

项目列示

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用在建工程

(1).在建工程情况

□适用√不适用

(2).重要在建工程项目本期变动情况

□适用√不适用

(3).本期计提在建工程减值准备情况

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用工程物资

(1).工程物资情况

□适用√不适用

23、生产性生物资产

(1).采用成本计量模式的生产性生物资产

□适用√不适用

(2).采用公允价值计量模式的生产性生物资产

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

150/2192022年年度报告

24、油气资产

□适用√不适用

25、使用权资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

项目房屋、建筑物合计

一、账面原值

1.期初余额

2.本期增加金额42616502.2142616502.21

房屋、建筑物42616502.2142616502.21

3.本期减少金额

4.期末余额42616502.2142616502.21

二、累计折旧

1.期初余额

2.本期增加金额5073393.125073393.12

(1)计提5073393.125073393.12

3.本期减少金额

(1)处置

4.期末余额5073393.125073393.12

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金额

(1)计提

3.本期减少金额

(1)处置

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面价值37543109.0937543109.09

2.期初账面价值

其他说明：

无

151/2192022年年度报告

26、无形资产

(1).无形资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目土地使用权专利权非专利技术探矿权土地软件合计

一、账面原值

1.期初余额78005522.275312790.962517395.6585835708.88

2.本期增加

金额

(1)购置

(2)内部研发

(3)企业合并增加

3.本期减少

5312790.96241994.615554785.57

金额

(1)处置

（2）合并5312790.96241994.61

范围减少5554785.57

4.期末余额78005522.272275401.0480280923.31

二、累计摊销

1.期初余额1977912.532280804.584258717.11

2.本期增加

99614.79181476.47281091.26

金额

（1）计提99614.79181476.47281091.26

3.本期减少

2077527.32236852.952314380.27

金额

152/2192022年年度报告

(1)处置

(2)合并范2077527.32236852.952314380.27围减少

2225428.102225428.10

4.期末余额

三、减值准备

78005522.27

1.期初余额78005522.27

2.本期增加

金额

（1）计提

3.本期减少

金额

(1)处置

78005522.27

4.期末余额78005522.27

四、账面价值

1.期末账面

49972.9449972.94

价值

2.期初账面

3334878.43236591.073571469.50

价值本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例0

153/2192022年年度报告

(2).未办妥产权证书的土地使用权情况

□适用√不适用

其他说明：

√适用□不适用

公司无形资产中的探矿权已过期，已全额计提减值准备。

27、开发支出

□适用√不适用

28、商誉

(1).商誉账面原值

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增加本期减少被投资单位名称或形成企业合期初余额期末余额商誉的事项并形成处置的

茶陵嘉元矿业有限公司22875887.6822875887.68

广州亿城泉说酒店有限1436085.441436085.44公司

广州茂华物业管理有限251406.70251406.70公司

广东粤沛健康医疗投资16075200.9716075200.97有限公司

广东国森林业有限公司884521.01884521.01

合计41523101.8041523101.80

(2).商誉减值准备

√适用□不适用

单位：元币种：人民币被投资单位名称本期增加本期减少或形成商誉的事期初余额期末余额计提处置项

茶陵嘉元矿业有22875887.6822875887.68限公司

广州亿城泉说酒1436085.441436085.44店有限公司

广州茂华物业管251406.70251406.70理有限公司

广东粤沛健康医16075200.9716075200.97疗投资有限公司

广东国森林业有884521.01884521.01限公司

合计40638580.79884521.0141523101.80

154/2192022年年度报告

(3).商誉所在资产组或资产组组合的相关信息

√适用□不适用广东粤沛健康茶陵嘉元矿业广州亿城泉说广州茂华物业广东国森林业项目医疗投资有限有限公司酒店有限公司管理有限公司有限公司公司

商誉账面余额*22875887.681436085.44251406.7016075200.97884521.01

商誉减值准备余额*22875887.681436085.44251406.7016075200.97884521.01

商誉的账面价值*＝*-

*未确认归属于少数股东权

益的商誉价值*调整后整体商誉的账面价

值*=*+*

-37166564.5-17350366.4

资产组的账面价值*-71461048.-31592433.256973117.38

12

639

包含整体商誉的资产组的-37166564.5-17350366.4

-71461048.-31592433.256973117.38

账面价值*=*+*12

639

资产组预计未来现金流量-37166564.5-71461048.-17350366.4

-31592433.251946520.92

的现值（可回收金额）*1632

9商誉减值损失（大于0

22875887.681436085.44251406.7025720321.55884521.01

时）*=*-*

归属于母公司的减值损失22875887.681436085.44251406.7016075200.97884521.01归属于少数股东的减值损

9645120.58

失(4).说明商誉减值测试过程、关键参数（例如预计未来现金流量现值时的预测期增长率、稳定期增长率、利润率、折现率、预测期等，如适用）及商誉减值损失的确认方法√适用□不适用

广东国森林业有限公司为非上市公司，无公开市场价格，公司将被投资公司视为一个资产组进行减值测试，采用预计未来现金流量的方法计算资产组的可收回金额并与资产组账面价值进行比较。商誉减值测算过程及关键参数如下：

商誉所在资产组未来现金流量现值基于管理层批准的2023年至2027年财务预算确定，资产组超过5年的现金流量以2027年的预算数永续计算。

预计未来现金流量的现值重要参数：单位（元）项目广东国森林业有限公司

折现率12%

评估价51946520.92经测算，以上公司资产组的可收回金额低于资产组账面价值，已发生减值。

(5).商誉减值测试的影响

√适用□不适用

155/2192022年年度报告

本集团商誉均为收购上述股权时形成，并于每年年度终了都会对因企业合并所形成的商誉进行减值测试，确定对各商誉估计其可收回金额，资产组与购买日及以前年度商誉减值测试时所确定的资产组一致，资产组或者资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。

其他说明

□适用√不适用

29、长期待摊费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加金额本期摊销金额其他减少金额期末余额

湖滨苑网球16770.128750.048020.08场

装修费6199342.361941802.444257539.92

其他1119068.971119068.97

合计7335181.451950552.481119068.974265560.00

其他说明：

无

30、递延所得税资产/递延所得税负债

(1).未经抵销的递延所得税资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目可抵扣暂时性差递延所得税可抵扣暂时性差递延所得税异资产异资产

资产减值准备703853214.02175963303.51707014785.85176753696.46

内部交易未实现利16104616.924026154.23润

可抵扣亏损252469177.6863117294.44预提费用

其他权益工具公允价13200000.003300000.0013200000.003300000.00值变动

合计717053214.02179263303.51988788580.45247197145.13

(2).未经抵销的递延所得税负债

□适用√不适用

(3).以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债

□适用√不适用

(4).未确认递延所得税资产明细

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

可抵扣暂时性差异760812910.292080066126.26

可抵扣亏损1687551315.101337086604.52

合计2448364225.393417152730.78

156/2192022年年度报告

(5).未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期

√适用□不适用

单位：元币种：人民币年份期末金额期初金额备注

2022年46320281.72

2023年202808231.00155007097.85

2024年175176404.41208222077.09

2025年294015807.94532028947.00

2026年234752918.40342401457.55

2027年724937117.42

无期限55860835.9353106743.31

合计1687551315.101337086604.52/

其他说明：

□适用√不适用

31、其他非流动资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目账面余额减值账面余额减值账面价值账面价值准备准备合同取得成本合同履约成本应收退货成本合同资产

预付购房款19985999.9619985999.9619985999.9619985999.96

合计19985999.9619985999.9619985999.9619985999.96

其他说明：

无

32、短期借款

(1).短期借款分类

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额质押借款

抵押借款531276100.00568209731.25

保证借款15000000.00

信用借款101375418.8250000000.00

合计632651518.82633209731.25

短期借款分类的说明：

无

157/2192022年年度报告

(2).已逾期未偿还的短期借款情况

√适用□不适用

本期末已逾期未偿还的短期借款总额为400000000.00元

其中重要的已逾期未偿还的短期借款情况如下：

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

借款单位期末余额借款利率（%）逾期时间逾期利率（%）

延边农村商业银行股400000000.009.50%2020/9/2027.75%份有限公司

合计400000000.00///其他说明

□适用√不适用

33、交易性金融负债

□适用√不适用

34、衍生金融负债

□适用√不适用

35、应付票据

(1).应付票据列示

□适用√不适用

36、应付账款

(1).应付账款列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

1年以内（含1年）143487150.43736373513.12

1年至2年（含2年）362617289.74216001778.18

2年至3年（含3年）172106068.89224597446.11

3年以上256294510.09213731818.51

合计934505019.151390704555.92

(2).账龄超过1年的重要应付账款

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额未偿还或结转的原因

湖南省郴州建设工程集团有限公司205941933.09未结算

广东永和建设集团有限公司144652974.63未结算

中铁建工集团有限公司40779598.92未结算

广东省电白建筑集团有限公司35088054.89未结算

深圳市湛联基础建筑工程有限公司34694117.65未结算

合计461156679.18/

158/2192022年年度报告

其他说明

□适用√不适用

37、预收款项

(1).预收账款项列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

预收租赁费13355326.1022427105.49

其他预收款项5947.20

合计13355326.1022433052.69

(2).账龄超过1年的重要预收款项

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

38、合同负债

(1).合同负债情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

预收房款931549063.691835998675.61

预收工程款、装修款15765452.6115658814.92

其他3751499.77112093.74

合计951066016.071851769584.27

(2).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因

□适用√不适用

其他说明：

√适用□不适用

（1）期末预收房款明细项目名称年末余额年初余额预计竣工时间预售比例

三门峡天鹅湾112771596.07已竣工100%

江门天鹅湾33834668.2160825307.432023年12月94.73%

亿城花园21411547.1849075891.84已竣工40.23%

白马天鹅湾9493905.30已竣工86.73%

滨江花园6404580.68已竣工97.42%

福嘉花园545231643.70已竣工93.83%

高璧综合大市场114150581.3382398387.05已竣工71.60%

郴州粤泰天鹅湾221196507.11179524848.60滚动开发47.50%

磅湛天鹅湾22282765.993624821.64

安徽理工大学西滚动开发、整体竣

447551480.73713199350.4650.00%

校区项目工预计2026年广州地区项目71121513.1473448342.84已竣工

159/2192022年年度报告

1835998675.6

合计931549063.69

39、应付职工薪酬

(1).应付职工薪酬列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

一、短期薪酬13042445.5688992946.9284494441.3617540951.12

二、离职后福利-设定提存

187723.453184704.833043223.04329205.24

计划

三、辞退福利513557.531041455.001335994.67219017.86

四、一年内到期的其他福

147281.23147281.23-

利

合计13743726.5493366387.9889020940.3018089174.22

(2).短期薪酬列示

√适用□不适用

单位：元币种:人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

一、工资、奖金、津贴和

11826053.8178490377.2075151706.2615164724.75

补贴

二、职工福利费27388.802583913.972537246.7474056.03

三、社会保险费58534.054051102.093473087.23636548.91

其中：医疗保险费51200.463928556.963381806.74597950.68

工伤保险费5476.6297679.4971569.2431586.87

生育保险费1856.9724865.6419711.257011.36

四、住房公积金778888.583779225.353016899.011541214.92

五、工会经费和职工教育

351580.3288328.31315502.12124406.51

经费

六、短期带薪缺勤

七、短期利润分享计划

合计13042445.5688992946.9284494441.3617540951.12

(3).设定提存计划列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

1、基本养老保险181669.423078473.552944190.10315952.87

2、失业保险费6054.03106231.2899032.9413252.37

3、企业年金缴费

合计187723.453184704.833043223.04329205.24

其他说明：

□适用√不适用

160/2192022年年度报告

40、应交税费

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

增值税110482607.49148792715.33

消费税0.000.00

营业税675913.89675913.89

企业所得税296123404.14384236679.69

个人所得税6160176.257044738.48

城市维护建设税6679716.129740495.43

土地增值税411111828.42602458215.43

教育费附加3235750.924625545.45

地方教育附加2160251.173008271.40

堤防费971710.581116433.22

房产税7189454.576869426.68

土地使用税2854928.623317964.54

其他1471483.791411295.24

合计849117225.961173297694.78

其他说明：

无

41、其他应付款

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

应付利息244602529.12203584251.30

应付股利958419.70958419.70

其他应付款1228533105.581299747870.60

合计1474094054.401504290541.60

其他说明：

□适用√不适用应付利息

(1).分类列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

分期付息到期还本的长期借款利息19825131.329885103.26企业债券利息

短期借款应付利息224777397.80193699148.03

划分为金融负债的优先股\永续债利息

合计244602529.12203584251.30

重要的已逾期未支付的利息情况：

√适用□不适用

161/2192022年年度报告

单位：元币种：人民币借款单位逾期金额逾期原因

延边农村商业银行有限公司162717071.74

中国华融资产管理股份有限公司湖7874668.00南省分公司

合计170591739.74/

其他说明：

□适用√不适用应付股利

(1).分类列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

普通股股利958419.70958419.70

合计958419.70958419.70

其他说明，包括重要的超过1年未支付的应付股利，应披露未支付原因：

无其他应付款

(1).按款项性质列示其他应付款

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

往来款项719413671.251061231877.35

购房意向金208530869.27164147430.86

押金保证金13677431.4822627808.34

代收代付款4839287.1712996951.24

其他282071846.4138743802.81

合计1228533105.581299747870.60

(2).账龄超过1年的重要其他应付款

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额未偿还或结转的原因

广州穗融企业管理有限公司237029884.00往来款

厦门进衡企业管理有限公司51575677.54往来款

江门市新会区凯富投资开发有限公司50000000.00往来款

深圳市大新佳业投资发展有限公司50000000.00往来款

厦门奉朝企业管理有限公司41447652.66往来款

合计430053214.20/

其他说明：

□适用√不适用

162/2192022年年度报告

42、持有待售负债

□适用√不适用

43、1年内到期的非流动负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

1年内到期的长期借款2385477934.54

1年内到期的应付债券

1年内到期的长期应付款

1年内到期的租赁负债

已经逾期的长期借款80428800.00

合计80428800.002385477934.54

其他说明：

重要的已逾期未偿还的借款情况借款单位期末余额借款利率逾期时间逾期利率中国华融资产管

理股份有限公司80428800.0011.00%2022/8/516.5%湖南省分公司

44、其他流动负债

其他流动负债情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额短期应付债券应付退货款

拆迁补偿款注11479757.831479757.83

待转销项税额78753913.88136270861.43

合计80233671.71137750619.26

短期应付债券的增减变动：

□适用√不适用

其他说明：

√适用□不适用

注1：2011年6月，经广州市政府同意，广州市国土局根据广州市国土局、广州市发改委、广州市财政局穗国房字[2007]514号《关于<建设用地通知书>阶段闲置土地现状公开出让处置和前期投入补偿有关问题的意见》规定，经过财政评审后对公开出让的海珠区江南大道中99号地块进行前期投入补偿。本公司益丰花园项目按照已售面积占可售面积的比率结转相应的收入。

45、长期借款

(1).长期借款分类

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额质押借款

163/2192022年年度报告

抵押借款2799668959.94509900000.00保证借款信用借款

抵押及质押借款168058000.00169178000.00

合计2967726959.94679078000.00

长期借款分类的说明：

无

其他说明，包括利率区间：

□适用√不适用

46、应付债券

(1).应付债券

□适用√不适用

(2).应付债券的增减变动：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）

□适用√不适用

(3).可转换公司债券的转股条件、转股时间说明

□适用√不适用

(4).划分为金融负债的其他金融工具说明

期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况

□适用√不适用

期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表

□适用√不适用

其他金融工具划分为金融负债的依据说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

47、租赁负债

□适用√不适用

48、长期应付款

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额长期应付款专项应付款

售后回租长期应付款14346837.95

项目合作长期应付款50000000.0050000000.00

合计50000000.0064346837.95

164/2192022年年度报告

其他说明：

√适用□不适用项目合作长期应付款5000万元主要是公司子公司江门市悦泰置业有限公司引进外部投资者合作开发，公司对外部投资者存在股权收益及回购的承诺，公司将该项外部投资判断为公司的负债，因此将收到的股权款列报于长期应付款。

长期应付款

(1).按款项性质列示长期应付款

□适用√不适用专项应付款

(1).按款项性质列示专项应付款

□适用√不适用

49、长期应付职工薪酬

□适用√不适用

50、预计负债

□适用√不适用

51、递延收益

递延收益情况

□适用√不适用

涉及政府补助的项目：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

52、其他非流动负债

□适用√不适用

53、股本

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

本次变动增减（+、一）期初余额发行公积金期末余额送股其他小计新股转股

股份总2536247870.002536247870.00数

其他说明：

无

165/2192022年年度报告

54、其他权益工具

(1).期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况

□适用√不适用

(2).期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表

□适用√不适用

其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明，以及相关会计处理的依据：

□适用√不适用

其他说明:

□适用√不适用

55、资本公积

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额资本溢价（股本

1832711561.451832711561.45

溢价）

其他资本公积69819647.3469819647.34

合计1902531208.791902531208.79

其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：

无

56、库存股

□适用√不适用

166/2192022年年度报告

57、其他综合收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期发生金额

减：前期计入

期初减：前期计入期末

项目本期所得税前其他综合收益减：所得税费税后归属于母税后归属于少余额其他综合收益余额发生额当期转入留存用公司数股东当期转入损益收益

一、不能重分类进损益的其他综合收益

其中：重新计量设定受益计划变动额权益法下不能转损益的其他综合收益其他权益工具投资公允价值变动企业自身信用风险公允价值变动

二、将重分类

进损益的其他-33024461.8153775097.1154043333.41-268236.3021018871.60综合收益

其中：权益法下可转损益的其他综合收益其他债权投

167/2192022年年度报告

资公允价值变动金融资产重分类计入其他综合收益的金额其他债权投资信用减值准备现金流量套期储备外币财务报

-33024461.8153775097.1154043333.41-268236.3021018871.60表折算差额其他综合收益

-33024461.8153775097.1154043333.41-268236.3021018871.60合计

其他说明，包括对现金流量套期损益的有效部分转为被套期项目初始确认金额调整：

无

168/2192022年年度报告

58、专项储备

□适用√不适用

59、盈余公积

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

法定盈余公积248200721.49248200721.49

任意盈余公积20300881.6920300881.69储备基金企业发展基金其他

合计268501603.18268501603.18

盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：

无

60、未分配利润

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期上期

调整前上期末未分配利润-476003648.08348620525.76调整期初未分配利润合计数（调增+，调减－）

调整后期初未分配利润-476003648.08348620525.76

加：本期归属于母公司所有者的净利

-1346606583.26-824624173.84润

减：提取法定盈余公积提取任意盈余公积提取一般风险准备应付普通股股利转作股本的普通股股利

期末未分配利润-1822610231.34-476003648.08

调整期初未分配利润明细：

1、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润0.00元。

2、由于会计政策变更，影响期初未分配利润0.00元。

3、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润0.00元。

4、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润0.00元。

5、其他调整合计影响期初未分配利润0.00元。

169/2192022年年度报告

61、营业收入和营业成本

(1).营业收入和营业成本情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

主营业务1449733657.481192823119.82887023138.49694522774.20

其他业务2766103.401127517.801709889.46265408.72

合计1452499760.881193950637.62888733027.95694788182.92

170/2192022年年度报告

(2).营业收入扣除情况表

单位：万元币种：人民币项目本年度具体扣除情况上年度具体扣除情况

营业收入金额145249.9888873.30

营业收入扣除项目合计金额276.61170.99

营业收入扣除项目合计金额占营业收入的比重（%）0.19%/0.19%/

一、与主营业务无关的业务收入

1.正常经营之外的其他业务收入。如出租固定资产、无扣除水电费收入113.86万

形资产、包装物，销售材料，用材料进行非货币性资产元；扣除土地出租收入

276.61170.99土地出租收入交换，经营受托管理业务等实现的收入，以及虽计入主146.39万元；扣除其他16.36营业务收入，但属于上市公司正常经营之外的收入。万元。

2.不具备资质的类金融业务收入，如拆出资金利息收入；本会计年度以及上一会计年度新增的类金融业务所

产生的收入，如担保、商业保理、小额贷款、融资租赁、典当等业务形成的收入，为销售主营产品而开展的融资租赁业务除外。

3.本会计年度以及上一会计年度新增贸易业务所产生的收入。

4.与上市公司现有正常经营业务无关的关联交易产生的收入。

5.同一控制下企业合并的子公司期初至合并日的收入。

6.未形成或难以形成稳定业务模式的业务所产生的收入。

与主营业务无关的业务收入小计276.61170.99

二、不具备商业实质的收入

1.未显著改变企业未来现金流量的风险、时间分布或金

额的交易或事项产生的收入。

2.不具有真实业务的交易产生的收入。如以自我交易的

171/2192022年年度报告

方式实现的虚假收入，利用互联网技术手段或其他方法构造交易产生的虚假收入等。

3.交易价格显失公允的业务产生的收入。

4.本会计年度以显失公允的对价或非交易方式取得的

企业合并的子公司或业务产生的收入。

5.审计意见中非标准审计意见涉及的收入。

6.其他不具有商业合理性的交易或事项产生的收入。

不具备商业实质的收入小计

三、与主营业务无关或不具备商业实质的其他收入

营业收入扣除后金额144973.3788702.31

172/2192022年年度报告

(3).合同产生的收入的情况

□适用√不适用

合同产生的收入说明：

□适用√不适用

(4).履约义务的说明

□适用√不适用

(5).分摊至剩余履约义务的说明

□适用√不适用

其他说明：

无

62、税金及附加

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额消费税营业税

城市维护建设税5118279.781038850.91

教育费附加2190305.85733926.04资源税

房产税2177677.483986879.29

土地使用税2959583.724379064.54车船使用税

印花税416912.57509074.95

土地增值税189976795.63100292454.61

地方教育费附加1463206.09516636.30

其他税金323016.51-8851386.12

合计204625777.63102605500.52

其他说明：

无

63、销售费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

销售佣金31979951.7711346701.55

薪酬17591885.3019121122.93

广告宣传费9037724.7713169866.56

代销手续费9828747.592066097.78

酒店能源费用4501632.224154286.02

办公费476124.22299338.50

173/2192022年年度报告

其他209509.813536987.34

合计73625575.6853694400.68

其他说明：

无

64、管理费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

薪酬52945711.3467083872.29

折旧摊销13869863.8022398224.85

聘请中介机构费用5901319.3041427414.09

业务招待费8245916.389206580.47

水电租金物业4622003.077244247.09

办公费用3789956.353490755.28

差旅费3238698.944615178.09

其他2191514.245637599.29

合计94804983.42161103871.45

其他说明：

无

65、研发费用

□适用√不适用

66、财务费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

利息支出491213279.84487670874.41

减：资本化利息支出150194333.74217466509.39

减：利息收入1187541.142055692.86

加：汇兑损益457014.40

加：手续费396294.00550840.74

加：其他36181.45177821.06

合计340263880.41269334348.36

其他说明：

无

67、其他收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

与日常活动相关的政府补助427724.171149401.97

代扣个人所得税手续费返还126251.6842902.38

174/2192022年年度报告

合计553975.851192304.35

其他说明：

与日常活动相关的政府补助

补助项目本期发生额上期发生额与资产相关/与收益相关

益丰项目270072.82与收益相关

其他427724.17879329.15与收益相关

小计427724.171149401.97

68、投资收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

权益法核算的长期股权投资收益69778346.82-1978085.94

处置长期股权投资产生的投资收益30983714.7025182221.40交易性金融资产在持有期间的投资收益其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入债权投资在持有期间取得的利息收入其他债权投资在持有期间取得的利息收入处置交易性金融资产取得的投资收益处置其他权益工具投资取得的投资收益处置债权投资取得的投资收益处置其他债权投资取得的投资收益债务重组收益

合计100762061.5223204135.46

其他说明：

无

69、净敞口套期收益

□适用√不适用

70、公允价值变动收益

□适用√不适用

71、信用减值损失

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额应收票据坏账损失

应收账款坏账损失-8674935.62-6970570.37

其他应收款坏账损失-23554885.01-155644892.00债权投资减值损失

175/2192022年年度报告

其他债权投资减值损失长期应收款坏账损失合同资产减值损失

合计-32229820.63-162615462.37

其他说明：

无

72、资产减值损失

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

一、坏账损失

二、存货跌价损失及合同履约成本

-302585719.67-289371597.38减值损失

三、长期股权投资减值损失

四、投资性房地产减值损失

五、固定资产减值损失-28699085.66

六、工程物资减值损失

七、在建工程减值损失

八、生产性生物资产减值损失

九、油气资产减值损失

十、无形资产减值损失

十一、商誉减值损失-884521.01

十二、其他-43000000.00

合计-375169326.34-289371597.38

其他说明：

无

73、资产处置收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

非流动资产处置收益1255428.77251442.52

合计1255428.77251442.52

其他说明：

无

74、营业外收入

营业外收入情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币计入当期非经常性损益项目本期发生额上期发生额的金额非流动资产处置利得合计

176/2192022年年度报告

其中：固定资产处置利得无形资产处置利得非货币性资产交换利得接受捐赠政府补助

罚款赔款违约金收入1622241.002811369.721622241.00

无需支付的款项20000.441100028.0120000.44

其他787727.51806201.93787727.51

合计2429968.954717599.662429968.95计入当期损益的政府补助

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

75、营业外支出

√适用□不适用

单位：元币种：人民币计入当期非经常性损益项目本期发生额上期发生额的金额

非流动资产处置损失合计60134.272450583.1260134.27

其中：固定资产处置损失60134.272450583.1260134.27无形资产处置损失非货币性资产交换损失

对外捐赠1400000.00294750.001400000.00

罚款及滞纳金90831523.1498323131.4290831523.14

赔偿金及违约金（注）491474404.2236938211.76491474404.22

其他594562.00895806.26594562.00

合计584360623.63138902482.56584360623.63

其他说明：

本集团受让的海南开发项目收到项目所在地分管税务部门关于土地增值税的清算文书，依据项目转让合同，本集团承担相应税费413741040.02元。本集团与安徽江龙投资有限公司合同纠纷案

根据（2022）皖0403民初2080号民事判决书计提赔偿金60556411.05元。

76、所得税费用

(1).所得税费用表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

当期所得税费用10808346.2821864720.40

递延所得税费用90332423.28-30110570.20

合计101140769.56-8245849.80

177/2192022年年度报告

(2).会计利润与所得税费用调整过程

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额

利润总额-1341529429.39

按法定/适用税率计算的所得税费用-335382357.35

子公司适用不同税率的影响2840707.53调整以前期间所得税的影响非应税收入的影响

不可抵扣的成本、费用和损失的影响51320702.17使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响

本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏281545699.41损的影响

转回前期已确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响100816017.80

所得税费用101140769.56

其他说明：

□适用√不适用

77、其他综合收益

√适用□不适用

详见附注七、58、

78、现金流量表项目

(1).收到的其他与经营活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

往来款项299858483.05138892717.05

押金保证金3197923.193971580.00

其他162130489.7913499355.96

合计465186896.03156363653.01

收到的其他与经营活动有关的现金说明：

无

(2).支付的其他与经营活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

往来款项383973502.02137089218.64

付现费用68093846.26101022771.14

其他79709338.171190556.26

合计531776686.45239302546.04

178/2192022年年度报告

支付的其他与经营活动有关的现金说明：

无

(3).收到的其他与投资活动有关的现金

□适用√不适用

(4).支付的其他与投资活动有关的现金

□适用√不适用

(5).收到的其他与筹资活动有关的现金

□适用√不适用

(6).支付的其他与筹资活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

贷款保证金15100000.00

合计15100000.00

支付的其他与筹资活动有关的现金说明：

无

79、现金流量表补充资料

(1).现金流量表补充资料

√适用□不适用

单位：元币种：人民币补充资料本期金额上期金额

1．将净利润调节为经营活动现金流量：

净利润-1442670198.95-946071486.50

加：资产减值准备375169326.34289371597.38

信用减值损失32229820.63162615462.37

固定资产折旧、油气资产折耗、生产

6642396.5435421826.26

性生物资产折旧

使用权资产摊销5073393.12

无形资产摊销281091.26492530.09

长期待摊费用摊销1950552.4813871849.15

处置固定资产、无形资产和其他长期

-1255428.77-251442.52

资产的损失（收益以“－”号填列）固定资产报废损失（收益以“－”号

60134.272450583.12

填列）公允价值变动损失（收益以“－”号填列）

财务费用（收益以“－”号填列）341018946.10270204365.02

投资损失（收益以“－”号填列）-100762061.52-23204135.46递延所得税资产减少（增加以“－”67933841.62-38618874.11

179/2192022年年度报告号填列）递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）

存货的减少（增加以“－”号填列）906940715.62-948118968.14经营性应收项目的减少（增加以

50103786.53558007837.95“－”号填列）经营性应付项目的增加（减少以-139015539.93781973961.17“－”号填列）其他

经营活动产生的现金流量净额103700775.34158145105.78

2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：

债务转为资本一年内到期的可转换公司债券融资租入固定资产

使用权资产摊销42616502.21

3．现金及现金等价物净变动情况：

现金的期末余额11708335.35143165104.60

减：现金的期初余额143165104.60404935536.38

加：现金等价物的期末余额

减：现金等价物的期初余额

现金及现金等价物净增加额-131456769.25-261770431.78

(2).本期支付的取得子公司的现金净额

□适用√不适用

(3).本期收到的处置子公司的现金净额

√适用□不适用

单位：元币种：人民币金额

本期处置子公司于本期收到的现金或现金等价物41366300.00

其中：三门峡粤泰房地产开发有限公司

海南白马天鹅湾置业有限公司41366300.00

减：丧失控制权日子公司持有的现金及现金等价物1809169.13

其中：三门峡粤泰房地产开发有限公司344305.88

海南白马天鹅湾置业有限公司1464863.25

加：以前期间处置子公司于本期收到的现金或现金等价物

其中：三门峡粤泰房地产开发有限公司海南白马天鹅湾置业有限公司

处置子公司收到的现金净额39557130.87

其他说明:无

(4).现金和现金等价物的构成

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

一、现金11708335.35143165104.60

180/2192022年年度报告

其中：库存现金318280.08232772.20

可随时用于支付的银行存款11390055.27142932332.40可随时用于支付的其他货币资金可用于支付的存放中央银行款项存放同业款项拆放同业款项

二、现金等价物

其中：三个月内到期的债券投资

三、期末现金及现金等价物余额11708335.35143165104.60

其中：母公司或集团内子公司使用

11708335.35143165104.60

受限制的现金和现金等价物

其他说明：

□适用√不适用

80、所有者权益变动表项目注释

说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：

□适用√不适用

81、所有权或使用权受到限制的资产

□适用√不适用

82、外币货币性项目

(1).外币货币性项目

√适用□不适用

单位：元期末折算人民币项目期末外币余额折算汇率余额

货币资金--

其中：美元20090.996.9646139925.71

港币69667.820.893362234.26其他应收款

其中：美元335946.776.96462339734.87

港币653766.280.8933584009.42短期借款

其中：美元3500000.006.964624376100.00港币应付账款

其中：美元1387563.946.96469663827.82港币其他应付款

其中：美元4923541.076.964634290494.12

港币504758.420.8933450900.70

181/2192022年年度报告

其他说明：

无

(2).境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币

及选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因√适用□不适用项目境外主要经营地记账本位币记账本位币的选择依据香港粤泰置业投资有限公司香港港币经营活动主要以港币计价磅湛天鹅湾置业发展有限公司柬埔寨美元经营活动主要以美元计价

83、套期

□适用√不适用

84、政府补助

(1).政府补助基本情况

□适用√不适用

(2).政府补助退回情况

□适用√不适用

其他说明：

无

85、其他

□适用√不适用

八、合并范围的变更

1、非同一控制下企业合并

□适用√不适用

2、同一控制下企业合并

□适用√不适用

3、反向购买

□适用√不适用

182/2192022年年度报告

4、处置子公司

是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形

√适用□不适用

单位:元币种:人民币丧失控制与原子丧失权丧失控制公司股处置价款与处控制丧失控之按照公允权之日剩权投资股权置投资对应的权之制权之日价值重新股权丧失控制余股权公相关的处置丧失控制合并财务报表日剩日剩余剩计量剩余子公司名称股权处置价款处置权时点的允价值的其他综比例权的时点层面享有该子余股股权的余股权产生方式确定依据确定方法合收益

（%）公司净资产份权的账面价股的利得或及主要假转入投额的差额比例值权损失设资损益

（%）的的金额公允价值海南白马天鹅湾置业有已满足控限公司制权转移

41366300.00100转让2022.9.3030983714.70

三门峡粤泰的基本条房地产开发件有限公司

其他说明：

√适用□不适用

海南白马天鹅湾置业有限公司、三门峡粤泰房地产开发有限公司根据评估价值合并处置股权价款41366300.00元，其中海南白马天鹅湾置业有限公司评估价122211300.00元，三门峡粤泰房地产开发有限公司评估价-80845000.00元。

183/2192022年年度报告

4、其他原因的合并范围变动

说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：

√适用□不适用

1、新设主体

公司名称股权取得时点认缴出资额实缴出资出资比例额

广州粤泰行营销策划有限公司2022-07-20100000.00100.00%

海南粤泰实业发展有限公司2022-03-28100000000.00100.00%

淮南粤城置业有限公司2022-02-22100000000.00100.00%

广州粤泰生态科技有限公司2022-03-1120000000.00100.00%

2、注销的公司

子公司湖南粤璟房地产开发有限公司、湖南粤泰仙岭湖文化旅游发展有限公司已于2022年清算注销。

5、其他

□适用√不适用

184/2192022年年度报告

九、在其他主体中的权益

1、在子公司中的权益

(1).企业集团的构成

√适用□不适用

子公司主要经营持股比例(%)取得注册地业务性质名称地直接间接方式广州粤泰金控投资有广州广州投资100设立限公司广州远泰股权投资管广州广州投资100设立理有限公司西藏捷兴虹湾实业有拉萨拉萨房地产开发100设立限公司北京东华虹湾房地产北京北京房地产开发70设立开发有限公司广州粤泰健康产业发广州广州健康服务100设立展有限公司广州粤泰健康管理有广州广州健康服务100设立限公司

广东粤沛健康医疗投广州广州健康服务62.5非同一控制资有限公司企业合并广州粤泰健康医疗科广州广州健康服务100设立技有限公司广东宝瑞国际医学中广州广州健康服务100设立心有限公司西藏粤康泰创业投资拉萨拉萨投资100设立管理有限公司江门市粤泰房地产开江门江门房地产开发100同一控制下发有限公司企业合并广东省富银建筑工程广州广州建筑工程施100同一控制下有限公司工企业合并江门市粤泰发展有限江门江门房地产开发100设立公司江门市悦泰置业有限江门江门房地产开发50设立公司广州粤泰置业发展有广州广州房地产开发100设立限公司广州番禺区粤泰置业广州广州房地产开发100设立发展有限公司茶陵嘉元矿业有限公茶陵茶陵矿产收购销100非同一控制司售下企业合并淮南言爱天鹅湾置业淮南淮南房地产开发70设立有限公司广州粤泰实业发展有广州广州土地管理100设立限公司海南粤泰实业发展有海南海南房地产开发100设立限公司淮南粤城置业有限公安徽安徽房地产开发100设立司广州粤泰行营销策划广州广州商务服务100设立

185/2192022年年度报告

有限公司广州丰登供应链有限广州广州贸易80设立公司广州荟燊贸易有限公广州广州批发业51设立司广州旭城实业发展有广州广州房地产开发100同一控制下限公司企业合并广州粤泰南粤投资控广州广州投资100设立股有限公司广州粤泰生态科技有广州广州应用服务100设立限公司广东城市价值投资运广州广州房地产开发100设立营有限公司广东新空间城市更新广州广州房地产开发100设立有限公司深圳市粤合物业管理深圳深圳物业管理100设立有限公司广州粤泰建设有限公广州广州建筑工程施100设立司工广东新豪斯建筑设计广州广州工程设计100同一控制下有限公司企业合并西安东华置业有限公西安西安房地产开发80设立司广州市住友房地产有广州广州房地产开发90同一控制下限公司企业合并广州保税区东华实业广州广州服务90设立发展有限公司

广州市东御房地产有广州广州房地产开发85.63设立限公司广州普联房地产开发广州广州房地产开发55非同一控制有限公司下企业合并广州亿城泉说酒店有广州广州服务100非同一控制限公司下企业合并广州茂华物业管理有广州广州物业管理100非同一控制限公司下企业合并北京粤泰置地房地产北京北京房地产开发100设立发展有限公司湖南粤泰城市运营有郴州郴州房地产开发100设立限公司湖南华泰嘉德投资置郴州郴州房地产开发65非同一控制业有限责任公司下企业合并郴州嘉德置业有限公郴州郴州房地产开发100设立司郴州粤泰物业服务有郴州郴州物业管理100设立限公司郴州华泰城酒店管理郴州郴州酒店服务100设立有限公司湖南华泰嘉德商业管郴州郴州商业管理100设立理有限公司

186/2192022年年度报告

广东国森林业有限公广州广州园林绿化、100非同一控制司林木种植合并西藏岭南潮装饰工程拉萨拉萨装饰工程100设立有限公司沈阳东华弘玺房地产沈阳沈阳房地产开发94设立开发有限公司淮南粤泰天鹅湾置业淮南淮南房地产开发80同一控制企有限公司业合并西藏甚宜居装饰工程拉萨拉萨装饰工程100设立有限公司香港粤泰置业投资有香港香港房地产开发100设立限公司及投资粤泰物管有限公司金边金边物业管理100设立香港粵泰投資有限公香港香港投资60设立司高溢國際發展有限公香港香港投资100非同一控制司企业合并粵泰國際集團有限公香港香港投资100设立司

Mingren Limited 维尔京群 维尔京群 投资贸易 100 设立岛岛

Skill House Limited 维尔京群 维尔京群 投资贸易 100 设立岛岛

Yue Tai Investment 萨摩亚群 萨摩亚群 投资贸易 100 非同一控制

Limited 岛 岛 企业合并

Yue Tai Development 萨摩亚群 萨摩亚群 投资贸易 100 非同一控制

Limited 岛 岛 企业合并

Yue Tai Management 萨摩亚群 萨摩亚群 投资贸易 100 非同一控制

Limited 岛 岛 企业合并

Yue Tai Finance 萨摩亚群 萨摩亚群 投资贸易 100 非同一控制

Limited 岛 岛 企业合并

Jovial Heart 萨摩亚群 萨摩亚群 投资贸易 100 非同一控制

Limited 岛 岛 企业合并

Oceanic Chariot 萨摩亚群 萨摩亚群 投资贸易 100 非同一控制

Limited 岛 岛 企业合并

Think Smart 萨摩亚群 萨摩亚群 投资贸易 100 非同一控制

Investments 岛 岛 企业合并

Limited

Fortune Hour 萨摩亚群 萨摩亚群 投资贸易 100 非同一控制

Limited 岛 岛 企业合并

Able Talent 萨摩亚群 萨摩亚群 投资贸易 100 非同一控制

Investments 岛 岛 企业合并

Limited

Coastal Marine 萨摩亚群 萨摩亚群 投资贸易 100 非同一控制

Limited 岛 岛 企业合并磅湛天鹅湾置业发展金边金边房地产开发98设立有限公司天鹅湾国际金融中心金边金边金融服务98设立有限公司

187/2192022年年度报告

香港粤泰专业银行金边金边金融服务100设立

在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：

无

持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依

据：

无

对于纳入合并范围的重要的结构化主体，控制的依据：

无

确定公司是代理人还是委托人的依据：

无

其他说明：

无

(2).重要的非全资子公司

√适用□不适用

单位:元币种:人民币少数股东持本期向少数股本期归属于少数期末少数股东权子公司名称股东宣告分派的股东的损益益余额比例股利

北京东华虹湾房地产开发30%-455722.5084779008.43有限公司

湖南华泰嘉德投资置业有35%-84418854.14-85203123.92限责任公司

子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

188/2192022年年度报告

(3).重要非全资子公司的主要财务信息

√适用□不适用

单位:元币种:人民币期末余额期初余额非流子公司名称非流动资非流动负流动资产资产合计流动负债负债合计流动资产非流动资产资产合计流动负债动负债合计产债负债

北京东华虹湾5108861998553087296248276262482765108955719985999.530881577246765808246765808

房地产开发有964.51999.964.479.70269.707.9696.92.15.15限公司

湖南华泰嘉德17635721544176572819320733680019688718812332201677.8188343481842950218429502

投资置业有限4234.7224.77659.49934.98000.003934.98132.36910.2590.5790.57责任公司本期发生额上期发生额子公司名称经营活动现金营业收入净利润综合收益总额营业收入净利润综合收益总额经营活动现金流量流量

北京东华虹湾-1519075.00-1519075.00-918.45-2632562.57-2632562.57-3501.99房地产开发有限公司

湖南华泰嘉德-3449689-243629795.18-243629795.181559184.77-13809213.1-176972494.90-176972494.90-1083715.47

投资置业有限.278责任公司

其他说明：

无

189/2192022年年度报告

(4).使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制

□适用√不适用

(5).向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

2、在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易

□适用√不适用

3、在合营企业或联营企业中的权益

√适用□不适用

(1).重要的合营企业或联营企业

√适用□不适用

单位:元币种:人民币

合营企业或持股比例(%)对合营企业或联联营企业名主要经营地注册地业务性质营企业投资的会称直接间接计处理方法

一、合营企业

深圳市大新深圳深圳投资50.00权益法核算佳业投资发展有限公司

二、联营企业

淮南恒升天淮南淮南投资20.00权益法核算鹅湾置业有限公司

在合营企业或联营企业的持股比例不同于表决权比例的说明：

无

持有20%以下表决权但具有重大影响，或者持有20%或以上表决权但不具有重大影响的依据：

无

(2).重要合营企业的主要财务信息

√适用□不适用

单位:元币种:人民币

期末余额/本期发生额期初余额/上期发生额深圳市大新佳业投资发展深圳市大新佳业投资发有限公司展有限公司

流动资产117905473.73117906477.96

其中：现金和现金等价物5430.666434.89

非流动资产334907403.53336490767.51

资产合计452812877.26454397245.47

190/2192022年年度报告

流动负债18662859.0118662859.01非流动负债

负债合计18662859.0118662859.01少数股东权益

归属于母公司股东权益434150018.25435734386.46

按持股比例计算的净资产份额217075009.12217867193.23调整事项

--商誉17867730.4817867730.48

--内部交易未实现利润

--其他

对合营企业权益投资的账面价值234942739.60235734923.71存在公开报价的合营企业权益投资的公允价值营业收入

财务费用1004.231058.87所得税费用

净利润-1584368.21918266.60终止经营的净利润其他综合收益

综合收益总额-1584368.21918266.60本年度收到的来自合营企业的股利其他说明无

(3).重要联营企业的主要财务信息

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

期末余额/本期发生额期初余额/上期发生额淮南恒升天鹅湾置业有限淮南恒升天鹅湾置业有限公司公司

流动资产1448103130.291925405767.79

非流动资产9680062.369785369.30

资产合计1457783192.651935191137.09

流动负债1406476186.131908032797.64非流动负债

负债合计1406476186.131908032797.64少数股东权益

归属于母公司股东权益51307006.5227158339.45

191/2192022年年度报告

按持股比例计算的净资产份额10261401.305431667.89调整事项

--商誉

--内部交易未实现利润

--其他

对联营企业权益投资的账面价值10261401.305431667.89存在公开报价的联营企业权益投资的公允价值

营业收入350418899.38479807700.40

净利润24148667.0713978825.50终止经营的净利润其他综合收益

综合收益总额24148667.0713978825.50本年度收到的来自联营企业的股利其他说明无

(4).不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息

□适用√不适用

(5).合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明

□适用√不适用

(6).合营企业或联营企业发生的超额亏损

□适用√不适用

(7).与合营企业投资相关的未确认承诺

□适用√不适用

(8).与合营企业或联营企业投资相关的或有负债

□适用√不适用

4、重要的共同经营

□适用√不适用

5、在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益

未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：

□适用√不适用

6、其他

□适用√不适用

192/2192022年年度报告

十、与金融工具相关的风险

√适用□不适用

本集团的主要金融工具，除衍生工具外，包括货币资金、其他权益工具投资等，这些金融工具的主要目的在于为本集团的运营融资。本集团还有多种因经营而直接产生的其他金融资产和负债，比如应收账款、应收票据、应付账款及应付票据等。

本集团金融工具导致的主要风险是信用风险、流动性风险和市场风险。

(一)信用风险

信用风险，是指金融工具的一方不能履行义务，造成另一方发生财务损失的风险。

本集团仅与经认可的、信誉良好的第三方进行交易。按照本集团的政策，需对所有要求采用信用方式进行交易的客户进行信用审核。另外，本集团对应收账款余额进行持续监控，以确保本集团不致面临重大坏账风险。

本集团其他金融资产包括货币资金、可供出售的金融资产、以公允价值计量且其变动计入当

期损益的金融资产及其他应收款等，这些金融资产的信用风险源自交易对手违约，最大风险敞口等于这些工具的账面金额。本集团还因提供财务担保而面临信用风险，详见附注十（二）2的披露。

截至报告期末，本集团的应收账款中前五位客户的款项占应收账款19.04%（上年末为18.28%，本集团并未面临重大信用集中风险。

本集团因应收账款和其他应收款产生的信用风险敞口的量化数据，参见附注（五）2和附注

（五）4的披露。

(二)流动性风险

流动性风险，是指企业在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺的风险。本集团内各子公司负责监控自身的现金流量预测，总部财务部门在汇总各子公司现金流量预测的基础上，在集团层面持续监控短期和长期的资金需求，以确保维持充裕的现金储备；同时持续监控是否符合借款协议的规定，从主要金融机构获得提供足够备用资金的承诺，以满足短期和长期的资金需求。

本集团各项金融负债按未折现的合同现金流量（含预计未来应支付的本金与利息终值）所作

的到期期限分析如下：

本集团流动负债包括短期借款、应付票据、应付账款、应付利息、应付股利、其他应付款以及一年内到期的非流动负债均预计在1年内到期偿付。

本集团非流动负债按未折现的合同现金流量所做的到期期限分析如下：

期末数项目

1年以内1-3年（含3年）3年以上合计长期借款（不含利

2967726959.942967726959.94

息）长期应付款（不含

50000000.0050000000.00

利息）

合计2967726959.9450000000.003017726959.94（续上表）

193/2192022年年度报告

上年年末数项目1-3年（含3

1年以内3年以上合计

年）长期借款（不含利

2385477934.54679078000.003064555934.54

息）长期应付款（不含

14346837.9550000000.0064346837.95

利息）

合计2385477934.5414346837.95729078000.003128902772.49

截至报告期末，本集团无对外承担其他保证责任的事项。

(三)市场风险

市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风险，包括汇率风险和利率风险。

汇率风险

汇率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风险。本集团面临的汇率变动的风险主要与本集团外币货币性资产和负债有关。对于外币资产和负债，如果出现短期的失衡情况，本集团会在必要时按市场汇率买卖外币，以确保将净风险敞口维持在可接受的水平。

汇率风险的敏感性分析见下表，反映了在其他变量不变的假设下，以下所列外币汇率发生合理、可能的变动时，由于货币性资产和货币性负债的公允价值变化将对净利润和股东权益产生的影响。

期末数上年年末数项目净利润变动股东权益变动净利润变动股东权益变动

人民币对美元升值5%280863.35-29716011.99168379.03-30260928.78

人民币对美元贬值5%-280863.3529716011.99-168379.0330260928.78

人民币对港元升值5%3035.14-25671238.741261.42-23121853.44

人民币对港元贬值5%-3035.1425671238.74-1261.4223121853.44

注：上表以正数表示增加，以负数表示减少。

利率风险

利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。

本集团的利率风险产生于银行及金融机构等带息债务。浮动利率的金融负债使本集团面临现金流量利率风险，固定利率的金融负债使本集团面临公允价值利率风险。本集团根据当时的市场环境来决定固定利率及浮动利率合同的相对比例。截至2022年12月31日，本集团以浮动利率计息的银行借款人民币0元(2021年12月31日：人民币0元)，在其他变量不变的假设下，假定利率变动50个基准点，不会对本集团的利润总额和股东权益产生重大的影响。

十一、公允价值的披露

1、以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值

□适用√不适用

194/2192022年年度报告

2、持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据

□适用√不适用

3、持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息

□适用√不适用

4、持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息

□适用√不适用

5、持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感

性分析

□适用√不适用

6、持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政

策

□适用√不适用

7、本期内发生的估值技术变更及变更原因

□适用√不适用

8、不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况

□适用√不适用

9、其他

√适用□不适用

（一）以公允价值计量的金融工具

截至2022年12月31日，本集团以公允价值计量的金融工具主要为其他权益工具。因被投资企业陕西高鑫项目投资有限公司已资不抵债，所以公司以零元作为公允价值的合理估计进行计量。

（二）不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况

本集团以摊余成本计量的金融资产和金融负债主要包括：货币资金、应收票据、应收账款、

其他应收款、应付账款、其他应付款等。

本集团不以公允价值计量的金融资产和金融负债的账面价值与公允价值相差很小，不再详细披露。

十二、关联方及关联交易

1、本企业的母公司情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币母公司对本企母公司对本企业母公司名称注册地业务性质注册资本业的持股比例

的表决权比例(%)

(%)

广州粤泰控股集广州投资50134万元19.8219.82团有限公司

195/2192022年年度报告

本企业的母公司情况的说明

截止2022年12月31日，母公司及其一致行动人合计持有本公司63.45%股权。

本企业最终控制方是杨树坪

其他说明：

无

2、本企业的子公司情况

本企业子公司的情况详见附注

√适用□不适用详见本财务报表附注九在其他主体中的权益之说明

3、本企业合营和联营企业情况

本企业重要的合营或联营企业详见附注

√适用□不适用

本公司重要的合营或联营企业详见本财务报表附注九“在其他主体中的权益”之说明。

本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下

本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

4、其他关联方情况

√适用□不适用其他关联方名称其他关联方与本企业关系北京博成房地产有限公司同一最终控制人广州城启集团有限公司同一最终控制人广州豪城房产开发有限公司同一最终控制人柬城泰集团有限公司同一最终控制人寰宇国际进出口有限公司同一最终控制人金边天鹅湾置业发展有限公司同一最终控制人广州市宏天房地产开发有限公司同一最终控制人杨硕实际控制人之子深圳市中浩丰投资发展有限公司深圳大新佳业投资发展有限公司的合营企业北京城启东华府物业管理服务有限公司其他关联方北京建贸永信玻璃实业有限责任公司其他关联方陕西中远医保产品物流配送有限公司其他关联方广州市荔港南湾房地产开发有限公司其他关联方广州市东山投资公司其他关联方海南亿城房地产开发有限公司其他关联方信宜市信誉建筑工程有限公司其他关联方其他说明无

5、关联交易情况

(1).购销商品、提供和接受劳务的关联交易

采购商品/接受劳务情况表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

196/2192022年年度报告

获批的交易额是否超过交易关联方关联交易内容本期发生额上期发生额度（如适用）额度（如适用）

北京城启东华采购商品、接受705943.72府物业管理服劳务务有限公司

出售商品/提供劳务情况表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币关联方关联交易内容本期发生额上期发生额

淮南恒升天鹅湾置业有限公司工程收入2809105.00131645.00

海南亿城房地产开发有限公司工程收入179565.62

广州粤泰控股集团有限公司销售苗木50471.00

北京博成房地产有限公司销售商品、提供劳务30000.00

广州市荔港南湾房地产开发有限公司销售苗木款299365.60

金边天鹅湾置业发展有限公司销售商品、提供劳务446561.00

广州市宏天房地产开发有限公司销售苗木款26308.006210.00

合计2835413.001143818.22

购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明

□适用√不适用

(2).关联受托管理/承包及委托管理/出包情况

本公司受托管理/承包情况表：

□适用√不适用

关联托管/承包情况说明

□适用√不适用

本公司委托管理/出包情况表

□适用√不适用

关联管理/出包情况说明

□适用√不适用

(3).关联租赁情况

本公司作为出租方：

□适用√不适用

本公司作为承租方：

□适用√不适用关联租赁情况说明

□适用√不适用

197/2192022年年度报告

(4).关联担保情况本公司作为担保方

√适用□不适用

单位：元币种：人民币担保是否已经履行完被担保方担保金额担保起始日担保到期日毕

广州旭城实业发243116605.642015-9-152025-11-15否展有限公司

广州远泰股权投860950102.862020-4-112025-9-30否资管理有限公司

江门市悦泰置业509700000.002021-5-282026-3-21否有限公司本公司作为被担保方

√适用□不适用

单位：元币种：人民币担保是否已经履行完担保方担保金额担保起始日担保到期日毕

广州粤泰控股集243116605.642015-9-152025-11-15否

团有限公司、杨树坪

广州粤泰控股集238968072.002018-1-52025-11-15否

团有限公司、杨树坪

广州粤泰控股集470654412.932016-7-272025-11-15否

团有限公司、杨树坪

广州粤泰控股集400000000.002018-4-192022-9-20否团有限公司

广州粤泰控股集80787000.002018-2-62025-8-5否团有限公司

广州粤泰控股集152509815.402017-10-242025-11-15否

团有限公司、广州旭城实业发展

有限公司、江门市粤泰房地产开发有限公司

广州粤泰控股集28569951.112018-9-72025-11-15否

团有限公司、广州城启集团有限

公司、广州旭城实业发展有限公

司、杨树坪

广州粤泰控股集258400000.002018-3-162025-11-15否

团有限公司、杨树坪

江门市碧海银湖860950102.862020-4-112025-9-30否房地产有限公

198/2192022年年度报告

司、海南恒升天鹅湾置业有限公

司、淮南粤泰天鹅湾置业有限公司

杨树坪、杨硕350万美金2022-3-202023-3-21否

广州粤泰控股集35000000.002018-3-222025-12-31否

团有限公司、杨树坪关联担保情况说明

□适用√不适用

(5).关联方资金拆借

□适用√不适用

(6).关联方资产转让、债务重组情况

□适用√不适用

(7).关键管理人员报酬

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

关键管理人员报酬842.181041.03

(8).其他关联交易

□适用√不适用

6、关联方应收应付款项

(1).应收项目

√适用□不适用

单位:元币种:人民币期末余额期初余额项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备

淮南恒升天鹅湾4252643.61440107.254797255.47302377.55应收账款置业有限公司

广州市荔港南湾299365.6089262.28299365.6029817.56应收账款房地产开发有限公司

广州粤泰控股集7668.00536.7610068.00503.40应收账款团有限公司

北京博成房地产30000.009000.0030000.003000.00应收账款有限公司

广州市宏天房地5592.00279.606210.00310.50应收账款产开发有限公司

海南亿城房地产272332.2228140.85272332.2215956.14应收账款开发有限公司

小计4867601.43567326.745415231.29351965.15

信宜市信誉建筑3364140.00预付款项工程有限公司

小计3364140.00

199/2192022年年度报告

北京建贸永信玻267610424.267610424.54其他应收款璃实业有限责任54公司

陕西中远医保产14815000.014815000.14815000.0014815000.00其他应收款品物流配送有限000公司

广州市东山投资231967.00231967.00231967.00231967.00其他应收款公司

淮南恒升天鹅湾426728423.128018526426728423.22111116301.39其他应收款

置业有限公司22.96

深圳市中浩丰投649615028.61861305.637700074.9762150905.35其他应收款资发展有限公司2688

1359000842049267991347085889.73188314173.74

小计

3.02.84

(2).应付项目

√适用□不适用

单位:元币种:人民币项目名称关联方期末账面余额期初账面余额

北京城启东华府物业6455737.451653755.92其他应付款管理服务有限公司

其他应付款东华保险有限公司1231578.081127440.54

深圳市大新佳业投资50000000.0050000000.00其他应付款发展有限公司

其他应付款柬城泰集团有限公司19485969.4610068354.85

其他应付款杨硕272415.17110075.38

北京城启东华府物业6455737.451653755.92其他应付款管理服务有限公司

小计83901437.6164613382.61

7、关联方承诺

□适用√不适用

8、其他

□适用√不适用

十三、股份支付

1、股份支付总体情况

□适用√不适用

2、以权益结算的股份支付情况

□适用√不适用

3、以现金结算的股份支付情况

□适用√不适用

200/2192022年年度报告

4、股份支付的修改、终止情况

□适用√不适用

5、其他

□适用√不适用

十四、承诺及或有事项

1、重要承诺事项

□适用√不适用

2、或有事项

(1).资产负债表日存在的重要或有事项

□适用√不适用

(2).公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：

□适用√不适用

3、其他

√适用□不适用银行贷款抵押资产情况

1)本公司向华信信托股份有限公司借款18000万元，2018年10月18日，华信信托股份有

限公司将该笔债权转让给大连伟宁投资有限公司，2019年12月26日，大连伟宁投资有限公司将该笔债权转让给中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司，期末借款余额15251万元，抵押物清单如下：广州市15套房产、越秀区73个车位、海珠区16个车位、花都区1套房产、江门市

江海区1套房产，面积合计19694.9874平方米；北京东华虹湾房地产开发有限公司名下北京市朝阳区百子湾路29、31号土地及上附27幢房产第三顺位抵押，面积19622.90㎡。

2)本公司向广州银行股份有限公司科技园支行借款19000万元，期末借款余额10777万元，

抵押物清单如下：越秀区广州大道中路129-133号、越秀区寺右新马路111号三十楼、越秀区寺

右新马路170号四楼、寺右新马路南一街六巷4号地下平台层商场之三、寺右新马路南二街六巷

8号首层地12商铺、东湖西路50号首层地07、荔湾区南岸路63号，16套物业合计评估值33090.53万元。

3)本公司向延边农村商业银行股份有限公司借款40000万元，期末借款余额40000万元，

抵押物清单如下：北京东华虹湾房地产开发有限公司名下北京市朝阳区百子湾路29、31号土地及

上附27幢物业抵押，面积19622.90㎡。

4)本公司向中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司借款49000万元，2019年11月6日中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司将债权转让给中国信达资产管理股份有限公司广

东省分公司；本公司向南洋商业银行（中国）有限公司佛山支行借款113550万元，2019年9月

30日南洋商业银行（中国）有限公司佛山支行将债权转让给中国信达资产管理股份有限公司广东

省分公司；本公司子公司江门粤泰房地产开发有限公司向北方国际信托股份有限公司借款25000万元，2019年11月6日北方国际信托股份有限公司将债权转让给中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司；本公司子公司广东省富银建筑工程有限公司向北方国际信托股份有限公司借款

201/2192022年年度报告

6000万元，2019年10月17日北方国际信托股份有限公司将债权转让给中国信达资产管理股份

有限公司广东省分公司；2020年4月11日，中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司对上述四笔债权进行了重组，期末借款余额86095万元。抵押物清单如下：广州市越秀区中山四路大塘街107-127号地段、中山四路大塘街261-235号、大塘街129-143号地段土地使用权，土地面积2749.315㎡、3287㎡。

5)本公司向长城国兴金融租赁有限公司借款29000万元，2019年12月27日，长城国兴金

融租赁有限公司将该笔债权转让给中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司，期末借款余额

23897万元，抵押物清单如下：郴州市北湖区骆仙街高壁村786套房产、广州市荔湾区南岸路荟

文四街2号10套房产，面积75980.22㎡，评估值50772万元。

6)本公司向华信信托股份有限公司借款65000万元，2019年12月26日，华信信托股份有

限公司将该笔债权转让给中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司，期末借款余额47065万元。抵押物清单如下：从化亿城泉说89套物业、50个车位抵押，抵押物价值为62256万元；

北京东华虹湾房地产开发有限公司名下北京市朝阳区百子湾路29、31号土地及上附27幢房产第

二顺位抵押，面积19622.90㎡。

7)本公司向厦门国际银行股份有限公司珠海分行借款28000万元，期末借款余额16918万元，抵押物清单如下：荔湾区南岸路63号房产，91套物业评估值39158万元，36个车位评估值

1224万元、63.4万元保证金质押、南岸路63号91套房产和寺右新马路111号30楼的租金及收益。

8)本公司向中国华融资产管理股份有限公司湖南省分公司借款12440万元，期末借款余额

8079万元，抵押物清单如下：郴州市北湖区高璧综合大市场购物中心东1181套在建建筑物，郴

州市同心路 93号天鹅湾小区 A栋 112套在建建筑物以及位于郴州市北湖区骆仙街道高壁村一宗城

镇住宅用地土地使用权，面积80833.41㎡，评估值19326万元。

9)本公司向广州市睿岚通贸易有限公司借款20000万元，2019年11月11日广州市睿岚通

贸易有限公司将债权转让给中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司，期末借款余额25840万元，抵押物清单如下：天河区天河北路侨林街59号一、二、三层侨林苑房，面积8337.73㎡。

10)本公司向广州市顺翱钧贸易有限公司借款3000万元，2019年9月20日广州市顺翱钧贸

易有限公司将债权转让给厦门尚翎企业管理有限公司，2019年11月11日厦门尚翎企业管理有限公司将债权转让给中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司，期末借款余额2857万元，抵押物清单如下：广州市越秀区中山四路大塘街107-127号地段、中山四路大塘街261-235号、大

塘街129-143号地段土地使用权第二顺位抵押，土地面积2749.315㎡、3287㎡。

11)本公司子公司广州旭城实业发展有限公司向中国工商银行西华路支行借款30000万元，

2019年3月29日中国工商银行西华路支行将债权转让给中国长城资产管理股份有限公司广东省分公司，2019年12月27日中国长城资产管理股份有限公司广东省分公司将债权转让给中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司，期末余额24312万元。抵押物清单如下：越秀区东华西路以南、东濠涌永胜西以东荣庆二期物业6889.61平方米，评估价值49824万元。

12）本公司子公司湖南华泰嘉德商业管理有限公司向广州力度文化传播有限公司借款2280万元，期末余额2280万元，湖南华泰嘉德投资置业有限公司提供价值为3076万元的物业作为抵押担保。

202/2192022年年度报告

13）本公司子公司磅湛天鹅湾置业发展有限公司向柬埔寨吴哥银行借款350万美金，期末余

额350万美元。以位于柬埔寨磅湛的四处不动产提供抵押：（1）2018年8月21日磅湛省土地管理、城市规划、建设和地籍司颁发的产权证书号码:03050310-0584；（2）2019年2月18日磅湛

省土地管理、城市规划、建设和地籍部颁发的产权证书号码:03050310-0507；（3）2019年2月

18日磅湛省土地管理、城市规划、建设和地籍部颁发的产权证书号码:03050310-0506；（4）2019年2月18日磅湛省土地管理、城市规划、建设和地籍部颁发的产权证书号码:03050310-0505。

14)本公司子公司江门市悦泰置业有限公司向华润深国投信托有限公司借款90000万元，期

末余额50970万元，江门市悦泰置业有限公司提供江门市新会南新区海江萌交、孖洛、九宾、西甲九滨的粤（2017）江门市不动产权第2035247号《中华人民共和国不动产权证书》项下的土地

所对应的土地使用权（104627平方米土地）及其上的在建工程作为抵押担保。

其他抵押资产情况

本公司原向广州市彰兴瀛贸易有限公司借款42000万元，本公司为该笔债务提供的抵押物清单如下：广州市越秀区中山四路大塘街107-127号地段、中山四路大塘街261-235号、大塘街

129-143号地段土地使用权，土地面积2749.315㎡、3287㎡。该借款期末余额为0。2019年9月，厦门尚翎企业管理有限公司从广州市彰兴瀛贸易有限公司受让了该笔债权，2019年10月，厦门尚翎企业管理有限公司将该笔债权转让给中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司。截至本报告披露日，上述资产正在办理解押手续。

或有事项

1.重大未决诉讼/仲裁

（1）2015年9月，公司同意为下属控股子公司广州旭城实业发展有限公司向中国工商银行

股份有限公司广州西华路支行申请不超过3亿元人民币借款提供连带责任担保。2018年11月，工商银行广州西华路支行就该笔借款其中本金人民币约1.359亿元及利息约71万元向广州市中级

人民法院提起诉讼。请求法院判决：1、判令旭城公司向原告支付本金人民币约1.359亿元及利息约71万元，合计标的额1.366亿元；2、粤泰控股、粤泰股份、杨树坪、江门粤泰公司承担连带责任；3、判令原告对抵押房产享有优先受偿权；4、判令原告对质押物股权享有优先受偿权；5、

判令本案诉讼费由被告承担。2018年12月，该案查封公司控股子公司广州旭城实业发展有限公司位于广州市越秀区东华西路52号广州荣廷府项目部分房产。后中国工商银行股份有限公司广州西华路支行将该案债权转让给中国长城资产管理股份有限公司广东分公司，广州市中级人民法院于2019年6月20日裁定将该案原告变更为中国长城资产管理股份有限公司广东分公司。2019年

11月26日，该案作出一审判决，各方均未上诉。公司控股子公司广州旭城实业发展有限公司位

于广州市越秀区东华西路52号广州荣廷府项目多套房产因该诉讼事项被广州市中级人民法院查封，查封资产账面价值合计57635.97万元。2020年1月，中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司收购该笔债务。

（2）2015年9月，公司同意为下属控股子公司广州旭城实业发展有限公司向中国工商银行股份有限公司广州西华路支行申请不超过3亿元人民币借款提供连带责任担保。后中国工商银行股份有限公司广州西华路支行将该案债权转让给中国长城资产管理股份有限公司广东分公司。

2019年8月，中国长城资产管理股份有限公司广东分公司就该笔借款其中本金人民币约1.201亿

元及利息、复利、罚息约507万元向广州市中级人民法院提起诉讼。请求法院判决：1、判令旭城

203/2192022年年度报告

公司向原告支付本金人民币约1.201亿元及利息、复利、罚息约507万元，合计标的额1.2517亿元；2、粤泰控股、粤泰股份、杨树坪、江门粤泰公司承担连带责任；3、判令原告对抵押房产

享有优先受偿权；4、判令原告对质押物股权享有优先受偿权；5、判令本案诉讼费由被告承担。

该案查封公司控股子公司广州旭城实业发展有限公司位于广州市越秀区东华西路52号广州荣廷

府项目部分房产，查封资产账面价值合计57635.97万元。2019年12月19日，该案作出一审判决，各方均未上诉。2020年1月，中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司收购该笔债权。

（3）2018年3月16日，因经营周转需要，本公司与广州市睿岚通贸易有限公司签署《借款协议》，广州市睿岚通贸易有限公司向本公司提供2亿元借款。2018年，广州市睿岚通贸易有限公司向广州仲裁委提出仲裁请求，要求：1、公司归还借款本金20000万；2、自18年8月3日起至实际清偿日按月利率2%计的利息；3、对侨林苑首、二、三层商场抵押物享有抵押权，并在被

申请人不偿还债务时，有权折价、拍卖、变卖所得款优先受偿；4、其余被申请人承担连带责任；

5、仲裁及律师费由被申请人承担。公司已就该案与广州市睿岚通贸易有限公司达成和解协议。本

公司持有的广州侨林苑首层、二层、三层商场（建筑面积 8337.73m2）因该案被轮候查封，查封资产账面价值22998.97万元。2019年11月，中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司收购该笔债权，后法院作出终结执行裁定书。

（4）广州市顺翱钧贸易有限公司与粤泰公司控股子公司广州旭诚实业发展有限公司等借款合

同纠纷一案，2018年广州市顺翱钧贸易有限公司提起仲裁，要求各被告偿还借款本金为3000万元及利息等，后双方达成和解协议。截止本报告披露日，中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司收购该笔债权。

（5）2020年8月，公司就与淮南永嘉商业运营管理有限公司、淮南仁爱天鹅湾置业有限公

司、恒大地产集团合肥有限公司合同纠纷事宜向淮南市中级人民法院提起诉讼，要求对方支付欠款及违约金共计1401561277.50元（违约金暂计至起诉之日）。淮南市中级人民法院立案受理，案号为(2020)皖04民初173号。后，淮南永嘉商业运营管理有限公司对公司提出反诉，法院将本诉反诉合并审理。2021年4月23日，收到法院一审判决，判决对方向公司支付交易价款994207500.00元及违约金69749389.50元（暂计至2020年8月31日，之后违约金以未给付部分本金为基数，按日万分之一标准计算至本金给付完毕之日止），公司向对方支付违约金

80577202.2元。后双方提起上诉，2021年12月，二审法院作出二审判决，判决对方向公司支

付交易价款1063105810.00及违约金16730563.30元(暂计算至2021年8月24日，之后违约金以未给付部分本金为基数，按日万分之一的标准计算至本金给付完毕之日止)，公司向对方支付违约金82927611.16元及利息2010292.80元。2022年2月24日，公司依据《民事判决书》向安徽省淮南市中级人民法院申请对淮南永嘉商业运营管理有限公司、淮南仁爱天鹅湾置业有限

公司强制执行，安徽省淮南市中级人民法院立案执行，案号为（2022）皖04执81号，执行标的

1103008390.50元。安徽省淮南市中级人民法院出具《执行裁定书》，指定淮南市田家庵区人民法院执行。淮南市田家庵区人民法院已立案执行。

（6）吴芸诉粤泰股份、广州粤泰控股集团有限公司等民间借贷纠纷一案，吴芸诉请要求偿还

其借款本金5000万元及利息等。2020年11月，收到法院一审判决，判决公司向吴芸归还借款本金5000万元及利息（利息以未还本金为基数按年利率24%计付至实际清偿之日止），并向吴芸支付律师费、财产保全保险费、评估费等共计116万元。该案已上诉，2021年4月底，二审法院作

204/2192022年年度报告

出二审判决，驳回上诉，维持原判。该案二审判决生效后，吴芸依据生效判决书申请强制执行。

在案件执行过程中，吴芸收到该案执行回款2800万元。截止本报告披露之日，广州义天企业策划有限公司收购该案剩余债权，公司已和义天公司签署《执行和解协议》。

（7）2022年2月，原告安徽江龙投资有限公司就与被告广州粤泰集团股份有限公司合同纠

纷一案事宜向淮南田家庵区法院提起诉讼，诉请粤泰股份归还股权转让款35350982.77元及逾期付款利息（按每日0.05%的标准自2021年12月14日起计算），律师代理费、诉讼费、保全费。

2022年5月法院作出一审判决，粤泰股份提起上诉。2022年9月底，二审法院作出二审判决，驳回上诉，维持原判。该案二审判决生效后，安徽江龙投资有限公司于2022年12月依据生效判决书申请强制执行。2022年12月21日收到执行材料。2022年12月31日该案终本。

（8）2022年，原告中建卓越建设管理有限公司诉被告淮南仁爱天鹅湾置业有限公司、粤泰

股份之间的建设工程监理合同纠纷，原告向淮南市田家庵区人民法院提起诉讼，诉讼请求：1、两被告退还履约保证金400000元、支付附加工作报酬19860206.42元、逾期利息957317；2.承担

案件诉讼费、保全费。公司于2022年11月收到该案起诉材料，于2023年3月21日开庭。

（9）2022年，原告粤泰股份就与被告广州华月餐饮有限公司，潘焰云，苏自达，陶勤，广

州福之缘按摩沐足有限公司，何宇昊，广州倾世之颜美容有限公司；第三人王妙颜物权保护纠纷一案向广州市天河区人民法院提起诉讼，诉讼请求：1、被告立即向原告、返还其承租、占有的

2896.30平方米场地，场地位于广州市天河区天河北路侨林街59号三层商场(下称“涉案商场”)；

2、被告共同向原告支付占用费(自2016年10月31日起按照每月230027.00元计算至实际返还

涉案商场之日止。暂计至2022年5月31日为15626471.00元)；3、被告承担案件受理费、财产保全费。广州市天河区人民法院已于2022年6月立案，暂定9月28日第一次开庭，10月17

日第二次开庭，现案件仍在审理阶段。

（10）2022年，原告广东建设工程监理有限公司诉被告淮南仁爱天鹅湾置业有限公司、粤泰

股份之间的建设工程监理合同纠纷案，原告向淮南市田家庵区人民法院提起诉讼，诉讼请求：1、退还履约保证金400000元、支付附加工作报酬24673295.21元、逾期利息1197545.79元；2、

承担案件诉讼费、保全费。公司于2022年11月收到起诉材料，于2023年3月21日开庭。

（11）2022年7月，原告广州银行股份有限公司科技园支行就与被告粤泰股份、杨树坪间金

融借款合同纠纷一案，向广州市中级人民法院提起诉讼，诉讼请求:1、请求判令原告与被告一签署的《流动资金借款合同》提前到期；2、请求判令被告一偿还原告贷款本金余额107770000.00

元及至本息清偿之日止的利息、罚息、复利(暂计至2022年6月26日，逾期利息1502604.03元、罚息95625.09元、复利10937.22元，本息合计为109379166.34元，从2022年5月31日始，利息、罚息、复利按《流动资金借款合同》的约定计算)；3、请求判决原告有权就位于广州市的39套房产(详见附件《抵押财产清单》)拍卖、变卖所得价款在被告一的债务范围内优先受偿；4.请求被告二对被告一的债务承担连带保证责任；5、请求判令两被告承担原告为实现债权而

产生的所有费用(包括但不限于诉讼费、保全费等)。公司于2022年7月28日收到诉讼材料；后提出管辖权异议，管辖权异议审理结束后，通知2023年5月17日开庭。

（12）中国华融资产管理股份有限公司湖南省分公司就与粤泰股份、湖南华泰嘉德投资置业

有限责任公司债权转让合同纠纷一案，向长沙市开福区人民法院提起诉讼，诉讼请求：1、判令被告一、被告二共同偿还剩余重组债务资金本金8050万元、重组宽限补偿金540.69万元（暂计至

205/2192022年年度报告2022年8月31日）、违约金400.75万元（暂计至2022年8月31日）；2、判令对被告二抵押

的位于郴州市北湖区骆仙街道高壁村商场及公寓的在建工程、天鹅湾小区 A区 3栋共 112套住宅

及一城乡住宅土地使用权在诉请第一项、第三项债务范围内享有优先受偿权；3、判令二被告共同

承担案件受理费、公告费、保全费等费用。公司收到诉讼材料后已提出管辖权异议，2023年3月

10日收到驳回管辖权异议的裁定书。3月中旬，公司提起管辖异议上诉。

（13）申请人中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司向广东省广州市广州公证处申请

公证执行，执行标的为：1、执行到期借款本金141397315.40元；2、借款利息、罚息、复利、违约金84974420.51元（暂计至2022年11月30日，合计利率以24%/年为限）；3、执行公证文书费353493.00元及债权人实现债权的所有费用（律师费、执行费、公证费等费用）和其他应

付款项；4、若粤泰股份不履行还款义务，信达资产对15套不动产有优先受偿权；5、粤泰控股承担连带清偿责任。2023年1月9日公司收到广州市公证处材料；2023年1月15日寄出异议文书。

3月底收到越秀法院执行通知书，该案已执行立案，案号（2023）粤0104执7201号。

（14）2022年10月，原告北京建贸永信玻璃实业公司与被告北京东华虹湾公司、华鑫信托、广州粤泰股份公司关于抵押合同纠纷一案，北京建贸永信玻璃实业公司向北京西城区人民法院提起诉讼，诉讼请求：1、确认与华鑫信托（实际资金方为延边农商行，华鑫信托受托放款）签署的抵押合同及其补充协议无效；2、确认北京市朝阳区百子湾路29/31号土地抵押登记无效；3、被

告承担本案诉讼费。12月26日已开庭发表答辩意见，但因各方提交了新证据，法院拟安排二次开庭，时间暂未定。2023年4月，北京西城区法院裁定本案移送北京金融法院处理。

（15）北京建贸永信玻璃实业公司与北京东华虹湾公司、大连伟宁、广州粤泰股份公司关于

抵押合同纠纷一案，原告北京建贸永信公司向北京朝阳区人民法院提起诉讼，诉讼请求为：1、请求法院确认被告一与被告二签订的《抵押合同》（编号：华信贷字171052021-抵5）无效；2、确

认被告一与被告二就北京市朝阳区百子湾路29、31号土地及上附27幢房屋办理的抵押登记无效；

3、请求判令三被告共同承担本案的诉讼费用。公司于2022年10月21日收到诉讼材料，通知11月21日开庭；因送达问题，取消开庭；后通知2023年4月21日开庭，法官当庭明确本案移送北京金融法院处理。

（16）北京建贸永信玻璃实业公司就与北京东华虹湾房地产开发有限公司、华鑫国际信托有

限公司、广州粤泰集团股份有限公司抵押合同纠纷一案，原告建贸永信公司向北京朝阳区人民法院提起诉讼，诉讼请求为：1、请求法院确认被告一与被告二签订的《抵押合同》（编号：华鑫单信字2018138号-贷款-补充-2）、《信托贷款合同之补充合同》（编号：华鑫单信字201838号-贷款-补充-3）无效；2、请求法院确认被告一与被告二就北京市朝阳区百子湾路29、31号土地及

上附27幢房屋办理的抵押登记无效；3、请求三被告共同承担本案诉讼费用。公司于2022年10月21日公司收到诉讼材料，通知2022年11月21日开庭；后因送达问题，取消开庭；后通知2023年4月21日开庭，法官当庭明确本案移送北京金融法院处理。

（17）2022年，延边农村商业银行股份有限公司因金融借款合同纠纷向北京金融法院提起诉讼，诉请判令广州粤泰集团股份有限公司向延边农村商业银行股份有限公司偿还融资本金4亿元及截止2021年12月21日利息126517071.7元及相应罚息、违约金；诉请判令公司下属控股公

司北京东华虹湾房地产开发有限公司承担抵押担保责任。2022年6月17日，公司收到北京金融

206/2192022年年度报告

法院寄达的《应诉通知书》等相关材料。公司收到该案材料后，在答辩期内就该案管辖问题提出管辖权异议，现该案尚在管辖权异议审理过程中。

（18）2022年11月底，原告中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司向新疆维吾尔自

治区乌鲁木齐市中级人民法院提起诉讼，诉讼请求：1、判令广州粤泰控股集团有限公司和湖南华泰嘉德投资置业有限公司共同支付租赁本金226728230.78元、租赁费用9736225.85元、截至2022年11月30日的违约金62801800.02元（自2022年11月30日起的违约金按日万分之五计算);2、判令对耿鑫抵押的位于荔湾区南岸路荟文街7套不动产享有优先受偿权；3、判令对湖南泰德置业

抵押的位于郴州北湖区骆仙街高壁村高壁大市场的786套在建建筑物享有优先受偿权；4、判令对

广州市荔弘贸易有限公司抵押的位于南岸路荟文四街3套不动产享有优先权；5、判令粤泰控股对

本案债务承担连带清偿责任；6、判令杨树坪对本案债务承担连带清偿责任；7、判令林丽娜在与

杨树坪的共同财产范围内，对本案债务承担连带清偿责任；8、判令全部被告承担全部诉讼费用。

被告湖南嘉德置业收到该案材料后，在答辩期内就该案管辖问题提出管辖权异议，现该案尚在管辖权异议审理过程中。

（19）2022年12月，原告中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司向辽宁省大连市中

级人民法院提起诉讼，诉讼请求：1、判令粤泰股份偿还借款本金417500190.70元、暂计至2022年11月29日的借款利息、复利、罚息、违约金合计276566932.02元（前述罚息、复利、违约金合计计息利率以24%为限）；2、判令对广州普联房地产开发有限公司抵押的位于广州从化亿城花

园140套不动产享有优先受偿权；3、判令对北京东华虹湾房地产开发有限公司抵押的位于北京市

朝阳区百子湾路29/31号1幢等27幢楼及其土地使用权的不动产享有优先受偿权；4、判令粤泰

控股对粤泰股份债务承担连带清偿责任；5、判令杨树坪对粤泰股份债务承担连带清偿责任；6、

判令林丽娜在与杨树坪共同财产范围内，对粤泰股份债务承担连带清偿责任；7、判令全部被告承担全部诉讼费用。2023年1月底公司收到诉讼材料；辽宁省大连市中级人民法院暂定该案于2023年8月8日开庭。

十五、资产负债表日后事项

1、重要的非调整事项

□适用√不适用

2、利润分配情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

拟分配的利润或股利0.00

经审议批准宣告发放的利润或股利0.00

3、销售退回

□适用√不适用

4、其他资产负债表日后事项说明

√适用□不适用

（1）2023年1月31日，本公司收到辽宁省大连市中级人民法院寄达的《应诉通知书（》（2023)辽02民初101号）等相关材料。上述材料显示，中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司（以

207/2192022年年度报告下简称“信达资产”）因金融借款合同纠纷向辽宁省大连市中级人民法院提起诉讼，诉请判令公司偿还信达资产借款本金人民币417500190.70元、暂计至2022年11月29日止的借款利息、

复利、罚息、违约金合计人民币276566932.02元；自2022年11月30日起至借款本息全部清

偿之日止的罚息、复利、违约金【罚息以全部到期贷款本金为基数，按年利率21%计算；复利以未按期支付的利息为基数以每月为计算单位，按年利率21%计算；违约金以全部到期贷款本金为基数，按年利率7%计算。前述罚息、复利、违约金的合计计息利率以24%/年为限。】；诉请判令信达资产对被告广州普联房地产开发有限公司提供抵押的剩下的位于广州市从化区亿城花园的

140套不动产在折价或者以拍卖、变卖所得价款范围内享有优先受偿权；诉请判令信达资产对被

告北京东华虹湾房地产开发有限公司提供抵押的位于北京市朝阳区百子湾路29、31号1幢等27

幢楼及其土地使用权的不动产在折价或者以拍卖、变卖所得价款范围内享有优先受偿权；诉请判令被告广州粤泰控股集团有限公司对本公司上述债务承担连带清偿责任；诉请判令被告杨树坪对

本公司上述债务承担连带清偿责任；诉请判令被告林丽娜在与被告杨树坪所共同共有财产范围内，对本公司的上述债务承担连带清偿责任；诉请判令各被告承担本案全部诉讼费用。

（2）2023年1月31日，本公司收到新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院寄达的传票等相关材料。上述材料显示，中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司因融资租赁合同纠纷向新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院提起诉讼，诉请判令公司和公司控股子公司湖南华泰嘉德投资置业有限责任公司共同向原告支付租赁本金226728230.78元、租赁费用

9736225.85元、截至2022年11月30日(不含当日)的违约金62801800.02元，自2022年11月30日起至全部租赁本金、租赁费用、违约金实际清偿日止的违约金以未付租赁成本与租赁费用

之和为基数，按照日利率万分之五计算)；诉请判令原告对被告耿鑫提供抵押的位于广州市荔湾区南岸路荟文四街2号7套不动产在折价或者以拍卖、变卖所得价款范围内享有优先受偿权；诉请判令原告对被告湖南华泰嘉德投资置业有限责任公司提供抵押的位于湖南省梆州市北湖区骆仙街

高壁村高壁综合大市场的在建建筑物(共计房地产786套)在折价或者以拍卖、变卖所得价款范围内享有优先受偿权；诉请判令原告对被告广州市荔弘贸易有限公司提供抵押的位于广州市荔湾区

南岸路茎文四街2房三套不动产在折价或者以拍卖、变卖所得价款范围内享有优先受偿权；诉请判令被告广州粤泰控股集团有限公司对本公司上述债务承担连带清偿责任；诉请判令被告杨树坪对本公司和湖南华泰嘉德投资置业有限责任公司上述债务承担连带清偿责任；诉请判令被告林丽

娜在与被告杨树坪所共同共有财产范围内，对本公司和湖南华泰嘉德投资置业有限责任公司的上述债务承担连带清偿责任；诉请判令七被告承担本案全部诉讼费用。

（3）2023年2月15日，本公司经向本公司控股股东广州粤泰控股集团有限公司（以下简称“粤泰控股”）核实，粤泰控股持有的公司98000000股限售流通股及粤泰控股及其一致行动人广州恒发房地产开发有限公司持有的公司113014250股限售流通股已在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司办理完成司法划转过户手续，过户至“西藏信托有限公司-西藏信托-华歆

3号集合资金信托计划”名下。上述211014250股限售流通股占公司总股本的8.32%，公司控股

股东粤泰控股及其一致行动人的持股比例由63.45%减少至55.13%。

（4）2023年2月，粤泰控股持有的本公司20046000股限售流通股根据广东省广州市中级

人民法院裁定过户至“山东省金融资产管理股份有限公司”名下。公司控股股东粤泰控股及其一致行动人的持股比例由55.13%减少至50.39%。

208/2192022年年度报告

（5）2023年3月22日，本公司收到华润深国投信托有限公司书面通知，鉴于本公司下属控

股公司江门市悦泰置业有限公司（以下简称“江门悦泰”）未能按协议约定支付当期回购溢价款，华润深国投信托有限公司要求江门悦泰于2023年3月21日提前履行回购义务，提前收回全部回购本金50970万元、回购溢价、违约金及相关费用；要求本公司、本公司全资子公司江门市粤泰发展有限公司及江门悦泰履行相关担保义务。

（6）2023年2月9日本公司收到公告，根据广州银行股份有限公司（下称“广州银行”）

与中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司（下称“华融公司”）签署的《债权转让合同》（合同编号：广银债转 2022-02号、广东 Y19220029-1号），广州银行已将本公司及担保人的主债权及借款合同（剩余借款本金10690.00万元）、担保合同、还款协议、其他相关协议项下的

以及生效法律文书确认的全部权利，依法转让给华融公司。

十六、其他重要事项

1、前期会计差错更正

(1).追溯重述法

□适用√不适用

(2).未来适用法

□适用√不适用

2、债务重组

□适用√不适用

3、资产置换

(1).非货币性资产交换

□适用√不适用

(2).其他资产置换

□适用√不适用

4、年金计划

□适用√不适用

5、终止经营

□适用√不适用

6、分部信息

(1).报告分部的确定依据与会计政策

□适用√不适用

(2).报告分部的财务信息

□适用√不适用

(3).公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因

□适用√不适用

209/2192022年年度报告

(4).其他说明

□适用√不适用

7、其他对投资者决策有影响的重要交易和事项

√适用□不适用

(一)本集团的实际控制人及一致行动人被申请破产清算

本集团的实际控制人广州粤泰控股集团有限公司及一致行动人广州城启集团有限公司、广州

豪城房产开发有限公司、广州新意实业发展有限公司、广州建豪房地产开发有限公司等五家公司

陆续于2021年5月、2021年8月被申请破产清算，目前破产管理人正在组织进行破产债权申报、财产清理等工作。此事项对粤泰股份股东及股权结构等可能会产生重大影响。

本集团具有独立完整的业务及自主经营能力，在业务、人员、资产、机构、财务等方面与控股股东及其一致行动人相互独立，控股股东及其一致行动人的破产清算不会对公司日常生产经营产生影响。

8、其他

□适用√不适用

十七、母公司财务报表主要项目注释

1、应收账款

(1).按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额

1年以内

其中：1年以内分项

1年以内329712.00

1年以内小计329712.00

1至2年

2至3年6827.00

3年以上2902.00

3至4年

4至5年

5年以上

合计339441.00

(2).按坏账计提方法分类披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额类别账面余额坏账准备账面账面余额坏账准备账面

210/2192022年年度报告

计提价值价值比例比例计提比金额金额比例金额金额

(%)(%)例(%)

(%)按单项计提坏账准备

其中：

按组合计提坏账准备

其中：

账龄组33944100.18035.31321402374481.100.021665.5.79352815.合1.00008.90.100008119

33944/1803/321402374481./21665./352815.

合计

1.008.90.10008119

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

√适用□不适用

组合计提项目：账龄组合

单位：元币种：人民币期末余额名称

应收账款坏账准备计提比例（%）

1年以内（含1年）329712.0016485.605.00

1年至2年（含2年）7.00

2年至3年（含3年）6827.00682.7010.00

3年以上2902.00870.6030.00

合计339441.0018038.90/

按组合计提坏账的确认标准及说明：

□适用√不适用

如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：

□适用√不适用

(3).坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额收回或转转销或核期末余额计提其他变动回销

按组合计提21665.813626.9118038.90坏账准备

合计21665.813626.9118038.90

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

211/2192022年年度报告

□适用√不适用

(4).本期实际核销的应收账款情况

□适用√不适用其中重要的应收账款核销情况

□适用√不适用

(5).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况

□适用√不适用

(6).因金融资产转移而终止确认的应收账款

□适用√不适用

(7).转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额

□适用√不适用

其他说明：

√适用□不适用

期末余额前5名的应收账款合计数为333533.00元，占应收账款期末余额合计数的比例为98.26%，相应计提的坏账准备期末余额汇总金额为17018.00元。

2、其他应收款

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额应收利息应收股利

其他应收款6547420982.257340349199.44

合计6547420982.257340349199.44

其他说明：

□适用√不适用应收利息

(1).应收利息分类

□适用√不适用

(2).重要逾期利息

□适用√不适用

(3).坏账准备计提情况

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用应收股利

(1).应收股利

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

项目(或被投资单位)期末余额期初余额江门市粤泰房地产开发有限公司海南白马天鹅湾置业有限公司合计

212/2192022年年度报告

(2).重要的账龄超过1年的应收股利

√适用□不适用

单位：元币种：人民币是否发生减值及其判断

项目(或被投资单位)期末余额账龄未收回的原因依据

江门市粤泰房地产开350000000.004-5年全资子公司分配是发有限公司股利

合计350000000.00///

(3).坏账准备计提情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预期信整个存续期预期信坏账准备未来12个月预合计

用损失(未发生信用损失(已发生信期信用损失

用减值)用减值)

2022年1月1日余

550000000.00550000000.00

额

2022年1月1日余

额在本期

--转入第二阶段

--转入第三阶段

--转回第二阶段

--转回第一阶段本期计提

本期转回200000000.00200000000.00本期转销本期核销其他变动

2022年12月31日

350000000.00350000000.00

余额

对本期发生损失准备变动的应收股利账面余额显著变动的情况说明：

√适用□不适用

冲回前期计提海南白马天鹅湾置业有限公司应收股利坏账准备200000000.00元。

其他说明：

□适用√不适用其他应收款

(1).按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额

1年以内

其中：1年以内分项

1年以内1330322011.77

1年以内小计1330322011.77

213/2192022年年度报告

1至2年345553247.91

2至3年1139840957.03

3年以上4334850674.99

3至4年

4至5年

5年以上

7150566891.70

合计

(2).按款项性质分类情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币款项性质期末账面余额期初账面余额

往来款7100890319.147888399205.03

城改保证金26924178.3426924178.34

其他22752394.2225341214.13

合计7150566891.707940664597.50

(3).坏账准备计提情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预期信整个存续期预期信坏账准备未来12个月预期合计

用损失(未发生信用损失(已发生信信用损失

用减值)用减值)

2022年1月1日余

174503674.48409513658.8116298064.77600315398.06

额

2022年1月1日余

额在本期

--转入第二阶段

--转入第三阶段

--转回第二阶段

--转回第一阶段

本期计提21189847.5622850000.0026927178.3470967025.90

本期转回68136514.5168136514.51本期转销本期核销其他变动

2022年12月31日

195693522.04364227144.3043225243.11603145909.45

余额

对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：

□适用√不适用

(4).坏账准备的情况

√适用□不适用

214/2192022年年度报告

单位：元币种：人民币本期变动金额转销类别期初余额其他期末余额计提收回或转回或核变动销

其他应600315398.0670967025.9068136514.51603145909.45收款

合计600315398.0670967025.9068136514.51603145909.45

其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：

√适用□不适用

单位：元币种：人民币单位名称转回或收回金额收回方式

淮南仁爱天鹅湾置业有限公司68136514.51预期信用损失转回

合计68136514.51/

说明：本集团对淮南仁爱天鹅湾置业有限公司的应收款根据最新法院查封835套商品房价值重新

预计信用损失，本期转回坏账准备68136514.51元。

(5).本期实际核销的其他应收款情况

□适用√不适用

(6).按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占其他应收款款项的性坏账准备单位名称期末余额账龄期末余额合计质期末余额

数的比例(%)

江门市悦泰置业集团内往1323387674.441-3年以18.51有限公司来上

海南粤泰实业发集团内往1110253120.041年以内15.53展有限公司来

淮南仁爱天鹅湾外部往来994898469.343年以上13.91341377144.29置业有限公司

湖南华泰嘉德投集团内往660393516.241-3年以9.24资置业有限责任来上公司

深圳市中浩丰投外部往来583078237.231-3年以8.1561861305.88资发展有限公司上

合计/4672011017.29/65.34403238450.17

(7).涉及政府补助的应收款项

□适用√不适用

(8).因金融资产转移而终止确认的其他应收款

□适用√不适用

(9).转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

215/2192022年年度报告

3、长期股权投资

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

对子公司投资12468921246892706.1554539147.1554539147.

706.81816363

对联营、合营2690041423800000.23800000

245204140.90264966591.60241166591.60

企业投资0.9000.00

151589623800000.1492096847.1819505739.238000001795705739.

合计

847.71007123.0023

(1).对子公司投资

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本减期值本计准期提备被投资单位期初余额本期减少期末余额增减期加值末准余备额

广州保税区东华实业发展有限5400000.005400000.00公司

广州住友房地产开发有限公司2887298.972887298.97

江门市粤泰房地产开发有限公99190500.5199190500.51司

三门峡粤泰房地产开发有限公49006638.0649006638.06司

广东省富银建筑工程有限公司103272506.34103272506.34

沈阳东华弘玺房地产有限公司94000000.0094000000.00

西安东华置业有限公司74800000.0074800000.00

广州旭城实业发展有限公司47740848.2247740848.22

广州普联房地产开发有限公司30555600.0030555600.00

广州粤泰金控投资有限公司500000000.00500000000.00

香港粤泰置业投资有限公司8737700.008737700.00

海南白马天鹅湾置业有限公司258639802.76258639802.76

淮南粤泰天鹅湾置业有限公司18558252.7718558252.77

广州粤泰健康产业发展有限公86750000.0086750000.00司

广州粤泰置业发展有限公司20000000.0020000000.00

江门市粤泰发展有限公司55000000.0055000000.00

湖南粤泰城市运营有限公司100000000.00100000000.00

合计1554539147.63307646440.821246892706.81

(2).对联营、合营企业投资

√适用□不适用

216/2192022年年度报告

单位：元币种：人民币本期增减变动宣告计减其他发放提投资期初权益法下其他期末减值准备追加少综合现金减其单位余额确认的投权益余额期末余额投资投收益股利值他资损益变动资调整或利准润备

一、合营企业

广州市东山23800000.238000238000

投资公司0000.0000.00

深圳市大新235734923-792184234942

佳业投资发.71.11739.60展有限公司

小计259534923-792184258742238000.71.11739.6000.00

二、联营企业

淮南恒升天5431667.8482973102614

鹅湾置业有93.4101.30限公司

小计5431667.8482973102614

93.4101.30

264966591403754269004238000

合计.609.30140.9000.00

其他说明：

无

4、营业收入和营业成本

(1).营业收入和营业成本情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

主营业务85898509.8851693716.2339731923.0922287189.57

其他业务93852.628750.04-8750.04

合计85992362.5051702466.2739731923.0922295939.61

(2).合同产生的收入的情况

□适用√不适用

(3).履约义务的说明

□适用√不适用

(4).分摊至剩余履约义务的说明

□适用√不适用

其他说明：

无

5、投资收益

√适用□不适用

217/2192022年年度报告

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额成本法核算的长期股权投资收益

权益法核算的长期股权投资收益26376401.063254898.40

处置长期股权投资产生的投资收益-266280140.8213813600.00交易性金融资产在持有期间的投资收益其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入债权投资在持有期间取得的利息收入其他债权投资在持有期间取得的利息收入处置交易性金融资产取得的投资收益处置其他权益工具投资取得的投资收益处置债权投资取得的投资收益处置其他债权投资取得的投资收益债务重组收益

合计-239903739.7617068498.40

其他说明：

无

6、其他

□适用√不适用

十八、补充资料

1、当期非经常性损益明细表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目金额说明

非流动资产处置损益32179009.20

越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享427724.17受的政府补助除外）计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费

企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益非货币性资产交换损益委托他人投资或管理资产的损益

因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备债务重组损益

企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益

218/2192022年年度报告

同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益除同公司正常经营业务相关的有效套期保

值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债

产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融

负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益淮南仁爱天鹅湾置业有

单独进行减值测试的应收款项、合同资产

68136514.51限公司应收款项减值准

减值准备转回备转回对外委托贷款取得的损益采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益

根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响受托经营取得的托管费收入

除上述各项之外的其他营业外收入和支出-581870520.41

其他符合非经常性损益定义的损益项目126251.68

减：所得税影响额750120.23

少数股东权益影响额-3510469.69

合计-478240671.39

对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义界定的非

经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。

□适用√不适用

2、净资产收益率及每股收益

√适用□不适用加权平均净资每股收益报告期利润

产收益率（%）基本每股收益稀释每股收益

归属于公司普通股股东的净利润-19.32%-0.53-0.53扣除非经常性损益后归属于公司

-12.46%-0.34-0.34普通股股东的净利润

3、境内外会计准则下会计数据差异

□适用√不适用

4、其他

□适用√不适用

董事长：杨树坪

董事会批准报送日期：2023年4月27日修订信息

□适用√不适用