7月15日，中央城市工作会议在北京召开，会议对我国当下城镇化发展阶段、未来发展的总目标和重点任务作出明确部署。

经过多年高速发展，我国城镇化正从快速增长期，转向稳定发展期；从大规模增量扩张阶段，转向存量提质增效为主的阶段，这是把握城市发展工作的核心背景。

“存量提质”时代，城市发展的理念、方式也要随之调整。在业内专家看来，我国城镇化的新路径，要从外延式发展转向内涵式发展，从房地产单边突进到统筹房地产与产业、就业和人口等，存在着诸多变化。

而未来城市发展的核心目标，是既把城市作为宜居生活的载体，也要作为宏观经济发展的重要动力源，让城市功能更好地切入内需和双循环之中。

城市从扩张到提质

15日召开的中央城市工作会议，对我国城镇化发展的阶段进行了明确解读。

会议指出，我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段，转向存量提质增效为主的阶段。

在此之下，要转变城市发展理念，更加注重以人为本；转变城市发展方式，更加注重集约高效；转变城市发展动力，更加注重特色发展；转变城市工作重心，更加注重治理投入；转变城市工作方法，更加注重统筹协调。

城市发展的总体目标，则是建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市.....走出一条中国特色的城市现代化新路子。

会议还部署了城市工作的重点任务。其中提到，要坚持人口、产业、城镇、交通一体规划，优化城市空间结构；加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造；推进城市基础设施安全工程建设，全面提升房屋安全保障水平。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，此次会议对城市发展阶段有了重要判断，两个关键点是：城市发展进入稳定发展期，以及存量提质增效期。

对房地产来说，这意味着行业模式要告别外延式土地开发，走向内涵式发展。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，房地产内涵式发展，意味着城市内部空间、功能、服务要完善，比如调整建筑物或土地用途、低效土地资源盘活整合、原有空间植入新业态等，通过更新释放存量空间。

二是老旧小区、城中村改造、旧商业或工业区赋能，补齐安全、公共设施等短板，以提升居住消费欲望和潜力，地产将转向存量盘活，房企也会转向服务业。

“从增量到存量，从物质增长到关注人的需求，从重视项目、投资和经济，转向城市的社会治理，这是城市增长方式和动力的巨大转变。”李宇嘉表示，过去城市发展对旧模式有惯性依赖，本次既是动员会、也是部署会。

从扩张到提质之余，我国城市发展的重要地位也在凸显。

严跃进表示，此次会议有句重要表述，即“充分发挥城市在国内国际双循环中的枢纽作用”，这意味着既要把城市作为宜居生活的重要载体，也要把城市作为经济发展的重要动力，让城市功能和双循环体系结合起来。

李宇嘉认为，我国城镇化率接近70%，城镇人口在数量、消费上都是主力。从住房角度看，未来也要切入内需和双循环中，比如老旧小区改造等城市更新，能释放住房需求，也能带动上下游行业，这就是住房在内需和双循环中的地位。

房地产有哪些机会？

城镇化发展新阶段，房地产行业还有哪些机会？本次会议提到，要“以推进城市更新工作为重要抓手”、“稳步推进城中村和危旧房改造”。

中指研究院政策研究总监陈文静表示，会议强调要“以推进城市更新为重要抓手”，表明城市更新在城市发展中的重要性明显提升。稳步推进城中村和危旧房改造，意味着后续房票安置等相关政策有望进一步完善。

今年以来，中央对城市更新工作已有了行动意见。5月份，《中共中央办公厅国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》正式发布，提出到2030年，城市更新行动实施要取得重要进展，城市开发建设方式转型初见成效。

在任务安排上，意见提出要推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设。

好房子建设，即大力建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子，加强既有建筑改造利用。好小区建设，即推进城镇老旧小区整治改造，更新改造老化管线管道等。好社区建设，包括积极推进城中村改造。好城区建设，即完善城市功能。

值得注意的是，东北证券指出，当前的城市更新工作，与过去“棚改”模式存在本质区别。上轮棚改伴随着房价上涨预期、土地财政依赖度高、房企扩表拿地激进等，如今房价暂未完全企稳、地方财政收入更加多元、房企拿地回归理性，增量扩张式已不再适用。

李宇嘉也表示，我国住房供求关系已发生重大变化，未来城中村不再“大拆大建”，而是以安全为底线，推进综合整治；当然，群众改造意愿强烈、安全问题多、资金能平衡的项目，还是要推进拆除，危旧房改造是重点内容。

“尽管增量的门关了一大半，但存量盘活、更新、空间资源整合的机会，又开了一扇窗。”李宇嘉称，房地产行业的发展重点将转为开发、建设、改造、运营并重；对经济的作用，也从发展“引擎”转向了“稳定器”。

在最重要的资金问题上，财通证券则表示，城市更新的资金来源主要有四类，中央财政、地方财政、金融机构和其他社会资本。当前，地方政府投资主导作用较强，未来规范和创新多元投融资方式是努力的方向。

该机构认为，城市更新能带来诸多机会。分行业看，房地产开发行业集中度将有所提高、模式需转换；同时，可拉动新型建材需求增长，建筑装饰行业迎来大量存量房改造需求，物管企业也迎来拓展业务的机会。

李宇嘉表示，推进城市更新对家居家电、装饰装修、建筑建材、租赁等领域的带动都很强，这是房地产回归民生、大宗消费的体现，依托其产业链条长、带动性强的特征，能激活的消费需求很大，也是其支柱地位的体现。

概言之，未来的宜居城市，将告别过去外围新区扩张、房地产单边突进、城市功能割裂的模式，做到职住平衡、产城融合，将房地产植入产业、人口、公共服务中，做到地产与产业、人口、就业、供地协调，“人房地钱”联动发展。