事项：

公司公告：近日，小商品城以32.23 亿元竞得义乌市福田街道五区市场南侧地块国有建设用地使用权，计划打造集文化传承、商业创新、旅游休闲功能于一体的文商旅综合体。

国信零售观点：此次建设项目总用地面积约16.47 万㎡，总建筑面积约66 万㎡，其中地上建筑面积44.3万㎡（包括集中商业、LOFT、商务办公、商业裙房、其他配套等），地下建筑面积21.7 万㎡。

项目总投资估算为78.63 亿元，其中土地成本33.21 亿元（含契税），工程建设其他费用约38.77 亿元，财务费用约6.65 亿元，建设周期为3-4 年，资金来源为公司自有资金及部分银行贷款。项目计算期内投资回收期为7.83 年（税后），投资收益率为6.41%（税后）。

总体上，我们认为该项目作为义乌国际商贸城五区进口商品城的延伸，为进口贸易创新发展试点“提量扩面”提供实体空间支撑，强化现有市场板块的协同效应。同时也有望把握义乌商贸文旅发展机遇，进一步贡献收入增量。项目在未来3-4 年建设完成后，与现有的国际商贸城1-5 区、全球数贸中心联动，有望为公司发展提供新的增量。我们维持公司2025-2027 年归母净利润预测为46.93/70.29/83.85 亿元，对应PE分别为20.6/13.7/11.5 倍，维持“优于大市”评级。

评论：

计划建设文商旅综合体，强化进口业务发展

根据公司规划，此次建设的文商旅综合体，旨在依托新一轮国贸改革试点的政策与资源优势，为进口贸易创新发展试点“提量扩面”提供实体空间支撑，强化现有市场板块的协同效应。

2024 年12 月，国家发改委印发《浙江省义乌市深化国际贸易综合改革总体方案》，方案其中提到推动进口贸易创新发展：建立进口消费品正面清单管理制度，优化清单内商品通关流程。且根据浙江省政府新闻发布，前期将以商城集团作为唯一试点企业，加快进口贸易发展，力争2025 年全市进口贸易额达1000 亿元，到2030 年突破3000 亿元。

此次文商旅综合体正是作为国际商贸城五区进口商品城的延伸，有望进一步强化义乌进口业务的发展。据义乌海关数据，2025 年1-9 月，义乌市进出口总值达6312.0 亿元，同比增长26.3%；其中出口5539.9 亿元，同比增长25.7%；进口772.1 亿元，同比增长31.3%。整体上看，进口规模仍有较大的增长空间。

投资建议：

项目在未来3-4 年建设完成后，与现有的国际商贸城1-5 区、全球数贸中心联动，有望为公司发展提供新的增量。我们维持公司2025-2027 年归母净利润预测为46.93/70.29/83.85 亿元， 对应PE 分别为20.6/13.7/11.5 倍，维持“优于大市”评级。

风险提示

外贸景气度下降；新市场招商不及预期；新兴业务发展不及预期；进口业务发展不及预期。