我们想讨论的事

行业基本面是否真的如数据般强势？如何给出一条逻辑线索，将行业近年看似矛盾的数据串联到同一个框架中？更重要的是，沿着这条逻辑遥望2021 年，会看到怎样的行业图景？

2020 的真与幻

二季度以来，销售、投资、土地、房价呈现出持续的韧性，但这并不代表行业在“变好”。因为新开工趋弱，典型房企主动收缩， 土地热度消退，去化率下行，——这些都不是周期上行应有的表现。中周期看，行业18 年达到景气顶点，随后缓慢回落；短周期看，疫情扰动供需节奏，引致景气上行“幻象”，是理解本年行业表现的逻辑线索。

2021 的冷与暖

展望2021 年，我们认为：1.行业整体景气度下行，新开工去化率由80%下降至70%；2.补库意愿降低，土地与新开工继续走弱，土地购置费预计-5%，新开工预计-10%；3.销售转负，且幅度可能超预期，预计销售面积和销售额同比增速分别为-11.1%和-9.1%；4.投资趋弱，预计全年+3.4%；5.竣工兑现，三季度达到高峰，预计10%到15%；6.景气下行引致政策基调趋暖。

“旧贵族”的新机遇：效率提升，多元开花

传统开发行业的长期机遇在于提效率对冲降杠杆，从“高杠杆+高ROE”

走向“低杠杆+高ROE”，促进公司价值重估。物管的商业模式类似收租，具备高估值基础，短期具备高确定和高成长的双重优势。

策略：立足真实，理解现实，静待估值修复

当前行业已过“景气顶”，相应的“政策底”也已经到来，因此此时A 股地产的估值已经处于短周期底部。随着2021 年主要数据的回落，A 股地产将迎来明显的估值修复。

投资建议

开发行业推荐金地集团、保利地产、阳光城、中南建设、佳兆业集团；物业板块建议关注开发商背景强或具备品牌优势的优质物管公司；同时建议关注A 股中介服务优质标的我爱我家。