事件：

2022 年4 月15 日，沪深交易所分别就《公开募集基础设施证券投资基金业务指引第3 号-新购入基础设施项目（试行）（征求意见稿）》向市场公开征求意见，明确了REITs 扩募的相关机制安排。指引是沪深交易所规范和引导基础设施基金存续期间新购入基础设施项目及相关的扩募、信息披露等事项的基本规则，主要规范准入条件、程序安排、信息披露管理及停复牌要求、发售和定价安排等，征求意见截止时间为4 月30 日。

点评：

公募REITs 扩容之后再扩募，投融资良性循环更进一步。扩募机制是REITs 产品的重要特性，是市场建设不可缺少的重要环节。当前公募REITs 产品存在稀缺性、呈供不应求局面，同时当前市场面临流动性宽松、资产荒局面，REITs 扩募有利于满足投资者稳健类投资需求。2021 年7 月发改委印发《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（发改投资〔2021〕958 号），扩大了试点区域和行业范围。本次沪深交易所印发《新购入基础设施项目指引》，为扩募提供方案指引，中长期看REITs 市场化程度进一步加深，有利于已上市优质运营主体依托市场机制增发份额收购资产，优化投资组合，促进并购活动，提高资产配置效益，健全正向激励体系，更好形成投融资良性循环。

公募REITs 是盘活存量资产、提升投融资效率的重要举措。中国拥有全球最大的基础设施存量，按照6.9%折旧率采用永续盘存法，我国基础设施存量超过78 万亿元，考虑到REITs主要以经营性基础设施资产作为标的资产，根据财政部CPPPC 中心项目库数据，以管理库中使用者付费类项目占比约9.6%进行计算，则全国存量基础设施运营类资产体量约为7.5 万亿元，推行公募基础设施REITs 有利于盘活存量运营资产，提升投融资效率，降低地方政府杠杆率，因而自2020 年相关政策推出后，持续受到国家发改委、中国证监会、交通运输部等部委的高度重视，不断探索落地方式。

公募REITs 将有助于优质基础设施资产及资产方价值重估。参照美国REITs 经验，从投资收益表现来看，1972 年至2019 年期间权益型REITs 复合年化收益率达11.82%，超过道琼斯工业指数（7.49%）、纳斯达克综合指数（8.86%）和标普500 指数（10.67%）；从分红收益率的角度来看，权益型REITs 分红收益率为3.70%，显著高于标普500 的1.85%；以此为基础，优质REITs 也显著的获得溢价。因而，我们认为，我国公募REITs 的持续推进将有助于优质基础设施资产及资产方价值重估。

对于企业而言，预计公募REITs 的引入将重构盈利模式。根据海外发展经验，存量时代龙头企业往往通过强化管控能力、产业链延伸至高附加环节等方式，实现盈利能力提升并拉长业务久期。法国VINCI 通过产业链延伸至高附加值运营环节，收入占比仅有17%的特许服务净利润贡献率达61%，营业利润率达47%，净利率超过20%，且利润率水平持续提升，2000 年至今净利率提升已超过2 倍。当前我国建筑市场逐步迈入存量时代，行业龙头有望通过REITs 重构盈利模式，并拉长业务久期。

投资分析意见：REITs 扩募出台，价值重估、模式重构，维持“看好”评级。公募REITs的核心是底层不动产的质量和运营管理，从资产量来看，我国央企、国企的融资属性较强，在基建高速扩张期沉淀了大量的运营类资产，建议重点关注：中国交建、中国铁建和中国中铁等。此外，我们维持行业整体推荐，维持“看好”评级，重点推荐预期改善的价值蓝筹、电力工程和成本修复弹性标的三个方向：1）历史估值底部、预期改善的价值蓝筹，基建央企中国建筑、中国交建、中国中铁、中国化学，地方国企安徽建工、四川路桥；2）电力工程领域：推荐新能源建设主力军中国电建、中国能建；3）关注22 年有望迎来成本修复的弹性标的：精工钢构，鸿路钢构，关注志特新材。

风险提示：公募REITs 政策推进不及预期；政策再收紧。