主要结论

近期，我们调研了深圳万科分公司和广州万科分公司的市场部，并实地走访了一些代表性楼盘。综合我们近期一系列调研情况看，我们有以下几点结论。

第一，限购对不同城市的影响不同。主要取决于：区域市场本身的客群结构、地方政府对规避手段的排除力度、区域市场本身所处的周期阶段。总体看，一线城市受影响最大，二线城市要好一些，三四线城市受影响更小。

第二，不同档次、不同产品、不同开发商之间的分化还是比较明显的。小户型、低总价和品牌开发商的销售情况会好一些。

第三，对后市的判断。我们预计今年全国楼市的表现将是窄幅波动。受限购政策影响大的城市，比如北京、上海可能会下降10％－15％；但有些城市还会继续上涨10％－15％，比如广州等。

深圳万科市场研究部的观点限购对深圳楼市最大的影响在于所谓的“拼合户型”的销售上。总体上，深圳市场上的客户，可以总结为：有意愿，无资格。有钱人对大房子的需求特别大，但是苦于限购。

广州万科市场研究部的观点

广州近期的市场表现比我们及市场预期的要强得多。分析原因，主要有几点：

一、广州的房价总体泡沫不太，房价可负担能力比一线城市要好得多。二、限购政策在广州的落地，被开发商和中介机构有效地突破了。三、率先开盘的这几个项目，在营销方面都做足了文章。

风险提示

政策风险、行业风险