事件：2023 年前三季度，公司实现营收45.37 亿元/同比+53.6%，实现归母净利润7.90 亿元/同比-53.64%；23Q3，实现营收11.66 亿元/同比+69.37%，归母净利润2.07 亿元/同比-87.39%，扣非1.55 亿元，相较去年同期扭亏为盈。

海南旅游市场吸引力强劲，公司机场及酒店业务高景气。三亚凤凰机场23Q3实现飞机起降架次3.35 万架次，同比增长135%，旅客吞吐量528 万人次，同比增长174%，货邮吞吐量1.39 万吨，同比增长93%。虽然三季度出入境客流已逐步恢复，海南作为旅游目的地的吸引力仍然可观，有力推动公司营收及盈利能力显著提升。

三亚机场免税店二期开业，离岛免税受消费力、打击代购等影响预计阶段性承压。公司深度参与离岛免税业务，包含参股三亚及美兰机场免税店，收取三亚机场免税店特许经营费、海口日月广场两家市内店租金、多个提货店租金等。

23Q3 海南离岛免税实现销售额86.4 亿元，同比增长44%，购物件数1064 万件，同比增长27%，购物人数152 万人次，同比增长92%。虽然受到消费力及打击代购等影响，人均贡献额有所下降，但客流增长下仍然实现销售额的稳健增长，随着后续消费复苏&海南免税供给提升，离岛免税销售额有望持续增长并为公司贡献业绩增量。

公司加快地产去化，未来将聚焦优质核心业务。1）23Q3 公司新开工项目面积12.67 万平，竣工面积7.49 万平；销售签约面积3.3 万平，同比增长23.12%；签约金额5 亿元，同比增长25.42%；2）公司持有多个优质物业，截至23Q3，公司出租地产建筑面积47.8 万平，23Q3 租赁收入1.35 亿元。

随着主业景气度回归、债务厘清、地产去化，公司盈利能力有望持续向好：

23Q3 公司实现毛利率46.2%/+44.8pct，销售费率4.3%/+1.6pct，管理费率16.1%/-5.6pct，财务费率9.5%/-10.6pct，财务费用维持较低水平；归母净利率17.7%，同比降低主要由于去年同期南海明珠岛土地出让影响利润约20 亿元。

盈利预测与投资建议：公司作为海南自贸港建设的重要参与者，我们预计将享受政策和发展红利，看好机场和免税业务中长期成长性。我们看好公司短中长期发展，预计23-25 年归母净利润分别为11.07/12.98/15.0 亿元，对应收盘价PE 分别为39/34/29X，维持“买入”评级。

风险因素：客流不及预期，产能扩张不及预期，免税店销售不及预期，政策风险等。