要点

我们邀请到中原集团研究中心总监刘渊先生与投资者就全国上半年房地产市场以及近期市场趋势进行电话交流，分享要点如下：

1）6 月份房地产市场各项指标均有小幅回升。中原监测的40 大城市新房成交面积与5 月持平，止住了4、5 月环比连续下跌趋势，而其中一二线城市环比上涨2%，三四线环比下跌10%。重点城市新开盘认购率保持较高水平，开盘当期认购率达70%（去年平均60%），热点城市开盘认购率维持高位，如南京80%-90%，苏州70%。6 月份二手房成交情况，深圳环比增长20%，广州增长28%，上海持平。二手房报价情况，中原上海报价指数接近49%中位数水平，深圳报价指数41%（较今年最低位回升近20%）。

2）上半年二线城市表现突出。上半年40 大城市销售面积同比增长34%，一二三线城市分别增长17%/41%/23%，但月度同比涨幅在逐渐放缓，预计下半年将继续放缓，全年同比涨幅在20%左右。上半年部分核心二线城市表现较好，如南京、苏州、合肥，主要由于这些城市年初的新房存量较低，去化周期仅3-5 个月。二手房成交方面，上半年一线城市成交同比增长34%，广州同比增长70%，深圳同比下降4%。二手房价格方面，上海半年涨幅最高达29%，第二位是深圳涨幅15.8%，北京和广州分别为3.5%和10%。

3）中原预计全国新房销售面积同比增长5%，新开工同比增长5%。预计下半年整体市场增速会出现回落（但不会转负），主要基于：1）去年同期基数较高；2）部分城市房价的涨幅过快限制了成交释放。预计全国新房销售面积同比增长5%，新开工面积同比增长5%左右（其中下半年二线城市成交量同比依然正增长，三四线城市成交量同比负增长）。城市之间分化依然存在，预期热点将转向存量低且房价还没有大幅上涨的城市，如杭州、无锡。

建议

中金地产观点：行业进入淡季，等待预期差，股票反弹或在7 月中下旬。我们维持市场进入增速下行期、行业热度高位回落的判断，地产板块未来机会主要在预期差。7、8 月是行业淡季，而从基数上看，8 月成交基数偏低，同比增速有望出现小幅提升，我们判断地产板块预期差或在7 月中下旬拉大，届时存在阶段性反弹机会。我们建议关注两条主线个股，1）存量房时代：比如世联行；2）价值优选：比如招商蛇口，华发股份，首开股份，电子城（未覆盖），中洲控股（未覆盖）。