投资摘要：

行业又进入周期高点后调整。行业在2016 年中经历了重大转折，上半年市场延续2015 年销售火热的态势，下半年在调控加码下销售增长回落。

按东兴证券的分类分成大周期、中周期和小周期三类周期运行各不同。东兴定义的这个大周期是与整个社会发展相紧密联系，可以将它称之为——房地产行业的社会周期；中周期是与国家的经济与紧密联系，可以称之为经济周期；小周期是与房地产具体项目的工程开发相联系，可以称之为工程周期：我们认为2017 年中：

大周期还没有完全走完，城镇化没有提升空间，银十年还在路上中周期在2016 年严厉调控下已开启一个新的周期，2017 年将向下小周期一般受项目拿地、开发和销售等较为具体的工程节奏影响，2017年去库存仍区域分化，一线和热点二线城市压力减缓，三、四线城市去库存仍是首要任务。

我国商品房价格同比增速已形成了五个中周期（按东兴分类）。我们认为影响房地产行业中周期的是行业强烈的趋势性“火旺”和行业过热后政策的强制干预“控火”这二个因素。这二方面有一个共同的聚集点是商品房销售价格的上涨增速，我们自1998 年福利住房取消以来商品房价格同比增长的周期已形成五个，其中前三个一浪高一浪四年为一期，2013 年后是一浪低一浪三年为一期。

我们认为2017 年将进入第六个周期的循环。

投资建议：我们认为2017 年三大投资思路是成长预期、预期差和业绩牛一是从大周期规律中寻找成长预期的投资机会。国家发展战略仍将给我们带来很好的投资机会，应该寻找公司的经营模式与国家战略更相能协同的公司，建议重点关注：荣盛发展、首开股份、迪马股份、上实发展、华远地产、新城控股和蓝光发展。

二是从中周期规律中寻找预期差的投资机会。在调控和去库存这一对矛盾中，市场对政策的预期会有很大不同，这将给我们提供较大和较多因预期差而产生的投资机会。在预期差出现时，应该寻找具有较大弹性能力的公司，建议重点关注：阳光城、厦门国贸、金融街、新华联、冠城大通和京投发展。

三是从小周期规律中寻找业绩牛的投资机会。受益于2016 年销售的高增长，全国区域的房地产上市公司更能享受到市场回暖带来的利益，建议重点关注：万科、保利地产、招商蛇口、金地集团和信达地产。

风险提示：政策调控或国内外宏观经济等不确定因素导致行业大幅下行