事件:

国务院总理李克强8月16日主持召开国务院常务会议。会议强调:为推进中国(上海)自由贸易试验区加快政府职能转变,探索负面清单管理,创新对外开放模式,会议讨论通过拟提请全国人大常委会审议的关于授权国务院在中国(上海)自由贸易试验区等国务院决定的试验区域内暂停实施外资、中外合资、中外合作企业设立及变更审批等有关法律规定的决定草案。

投资分析:

1. 中国(上海)自贸区建设不破不立:为改革扫清法律障碍

1.1中国(上海)自贸区建设启动历程回顾

2012年12月21日,上海市人大常委会第37次会议表决通过《上海市推进国际贸易中心建设条例》。该条例将于2013年1月1日起施行。该条例首次提出要在上海“探索建立符合国际惯例的自由贸易园区”。由此,上海综合保税区,即外高桥保税区、外高桥物流园区、洋山保税港区和浦东机场综合成为上海申请自由贸易区的组成部分。

今年3月28日至29日,李克强总理在上海进行就任后首次基层考察。期间,李克强鼓励、支持上海在现有综合保税区基础上,研究如何在28平方公里内,建立一个自由贸易试验区,进一步扩大开放,以推动完善开放型经济体制机制。

2013年7月3日,国务院总理李克强主持召开国务院常务会议,部署审计后整改工作,研究激活财政存量资金,通过《中国(上海)自由贸易试验区总体方案》和《中华人民共和国外国人入境出境管理条例(草案)》。会议原则通过《中国(上海)自由贸易试验区总体方案》。强调,在上海外高桥保税区等4个海关特殊监管区域内,建设中国(上海)自由贸易试验区,是顺应全球经贸发展新趋势,更加积极主动对外开放的重大举措。要进一步深化改革,加快政府职能转变,坚持先行先试,既要积极探索政府经贸和投资管理模式创新,扩大服务业开放;又要防范各类风险,推动建设具有国际水准的投资贸易便利、监管高效便捷、法制环境规范的自由贸易试验区,使之成为推进改革和提高开放型经济水平的“试验田”,形成可复制、可推广的经验,发挥示范带动、服务全国的积极作用,促进各地区共同发展。这有利于培育我国面向全球的竞争新优势,构建与各国合作发展的新平台,拓展经济增长的新空间,打造中国经济“升级版”。

今年8月16日,国务院总理李克强主持召开国务院常务会议,听取抗旱防汛、粮食生产形势汇报并部署秋季农业重点工作,确定深化改革加快发展养老服务业的任务措施,讨论通过拟提请全国人大常委会审议的关于授权国务院在中国(上海)自由贸易试验区等国务院决定的试验区域内暂停实施有关法律规定的决定草案。会议强调:为推进中国(上海)自由贸易试验区加快政府职能转变,探索负面清单管理,创新对外开放模式,会议讨论通过拟提请全国人大常委会审议的关于授权国务院在中国(上海)自由贸易试验区等国务院决定的试验区域内暂停实施外资、中外合资、中外合作企业设立及变更审批等有关法律规定的决定草案。

我们认为,中央正从中国新一轮改革开放的战略高度,布局中国(上海)自贸区的试点改革。上海综保区是上海乃至中国改革开放的前沿阵地,具有扩大内需,面向世界,深耕亚太,参与全球竞争的深厚基础。同时,上海综保区是一个相对封闭区域,采取特殊的监管政策,有利于顺利推动“开放倒逼体制改革,改革激发企业创新,创新释放发展红利”进程。

目前,上海也正在积极配合国家有关部委制定《上海自由贸易园区建设总体方案》,方案中将明确外汇管理创新、服务贸易开放、区域便利化等方面的行动计划和政策措施,相关细则仍有待国务院的最终批复。

1.2 中国(上海)自贸区改革试点有望推动五方面的改革

中国(上海)自贸区建设是一项需要具备很强创新性、独立性的系统性工程。首先,区内政策必须从自贸区顶层设计出发,结合中国国情和制度特征进行创新性规划。考虑到我国现行法规与国际通行的自贸区法规存在多处抵触或不相一致的地方(包括外商投资管理模式、开放模式、税收、外汇、监管体制等),中国(上海)自贸试验区建设之前必需先行进行区域内相关立法修正。由于立法是一个漫长的过程,加之改革也需要不断试错,因此本次国务院讨论通过拟提请全国人大常委会审议的关于授权国务院在中国(上海)自由贸易试验区等国务院决定的试验区域内暂停实施有关法律规定的决定草案。在暂停实施外资、中外合资、中外合作企业设立及变更审批等有关法律规定后,即可先行推动自贸试验区适用法律的实施(例如,《外商法》赋予商务部对外商投资进行审查的权力,而国际通行的备案制就需要对相关法律进行修改)。

本次国务院会议透露出来的重要信息还包括:自贸试验区将加快政府职能转变,探索负面清单管理和创新对外开放模式。对照中国(上海)自贸试验区试点的背景(当时正值中美贸易谈判,美国提出TPP,要求中国加入)。我们认为,本次自贸试验区试点将不仅反映WTO规则的贸易自由化,也反映反映TPP规则的投资自由化。前者强调传统意义上的贸易便利化、企业运营的低成本和围绕贸易服务的多元化,后者则更关注给予外商国民待遇和全面的权益保护(例如外汇管制取消和知识产权保护等)。更重要的是,通过在自贸区内建立国际通行的贸易自由化和投资自由化规则,有利于我国逐步建立起真正符合国际惯例的管理体制和监管运作机制。

我们认为,贸易自由化包括:促进金融发展和促进贸易两个方面。前者是指将此前的金融管制(包括利率、汇率和外汇兑换额度管制)变成利率和汇率的市场化,以及本外币的自由兑换。后者是指将此前的货物分散和实际监管方式(即铁丝网的物理围网监控)转变为统一的海关货物状态监管方式(即对进出货物进行仓单管理。海关监管系统和企业ERP系统进行对接,然后采取选择性纳税)。

投资自由化包括:促进投资和扩大开放两个方面。前者是指将此前的外商投资的目录管理方法(即分为鼓励类、允许类和禁止类目录对外商投资领域进行管理)变成国际通行的负面清单管理方法(即政府将不允许外商投资的领域列出来,其余不做限制,这实质就是给予外商准入前的国民待遇)。在此模式下,不在负面清单中的投资项目都可以进来,这就涉及到后续的管理。后者是指此前的外商审批制(即外商投资需要通过发改委、商务部的审批备案,还需要工商局登记)变更为备案制(即只备案,不审查;发改委、商务部和工商局合成一个部门对外办公,直接进行登记拿营业执照,注册资金任缴制、一照多址等)。

上述四方面的改革都涉及到一个行政管理体制的改革创新。在前门打开的情况下,后面一定要加强监管。这就要求工商、税务、海关等联合执法的垂直授权,而这就必然涉及到相关政府部门的机构整编,架构重建和人员优化。在我国政府行政职权不断细化的背景下,事前审批权限消失,事后监管的加强,又必然涉及到信息有效的共享和社会诚信体系的建设。

由上可知,中央是希望通过管理体制、机制的变化来实现上海自贸试验区的扩大开放。这就要求中国(上海)自贸试验区做成一个符合国际惯例的,深根亚太的营商环境,即使跨国公司的亚太区总部自愿留在上海自贸区内。

2. 中国(上海)自贸区改革试点政策的影响分析

未来可以为上海发展带来新“十年红利”的中国(上海)自贸区建设将涉及海关、税务、金融、工商和土地等多个政府职能部门,围绕“外汇管理创新、服务贸易开放、区域便利化”将出台一系列相关政策细则,将涉及贸易、航运和金融各个方面。

促进金融开放(例如利率汇率市场化) 资金流通总量放大、速度加快 区域内实现金融市场利率市场化,风险可控的前提下人民币资本项目可兑换;建立与自贸区相适应的外汇管理体制等,允许符合条件的外资金融机构设立外资银行等,将扩大自贸区对经济腹地的辐射范围,促进区域成为跨国企业的运营总部和资金调拨中心;有助于推动自贸区相关产业升级换代 随着区内企业向研发和总部型企业升级换代,园区公司的物业类型也将升级为容积率和价值更高的研发办公楼和商业楼宇。

从上述五个方面改革看,本次国务院会议提出的“创新开放模式”、“暂停外资企业设立和变更法规”等方面属于促进开放的改革方面,即以后凡是上海自贸试验区内的外资、中外合资、中外合作企业和内资企业的设立、增资和股权变更、工商登记等都将遵循国际惯例的备案制,这将使得今后上海自贸试验内的企业注册更加便利。这将有助于提高自贸区内企业数量和质量,促使区内经济的繁荣,提升园区物业的价值;同时,优质企业入驻也有利于公司股权投资开展。促进金融开放是自贸区改革的另一个重要方面。我们预计未来自贸试验区内可能实现金融市场利率市场化,在风险可控的前提下实现人民币资本项目可兑换;建立与自贸区相适应的外汇管理体制等。这些都将促进上海自贸试验区成为跨国企业的运营总部和资金调拨中心的最佳区域;有助于推动自贸区相关产业的升级换代。随着区内企业向研发和总部型企业升级换代,园区公司的物业类型也将升级为容积率和价值更高的研发办公楼和商业楼宇。

第三,本次国务院会议提出的“负面清单管理”等方面属于促进投资的改革方面,即在外商投资企业的设立和变更管理环节,对鼓励类、允许类和先行开放的现代服务业重点领域,取消合同章程审批,改为备案管理,将确需保留的对外国投资者的特殊准入限制措施,列为“试验区外商投资例外管理措施表”,探索负面清单管理模式。我们认为,更多类型的公司进入自贸区,将极大地丰富自贸区的商贸和产业类型,企业和消费者的增加有助于促进园区公司的商业物业和商品房的销售。

第四,未来可能出现的“货物状态监管”等方面属于促进贸易的改革方面,这将有助于厂商降低生产运营成本,消费者可获得价格更低的商品;能吸引各国货物到自贸区集散转口,有助推动自贸区航运物流业的发展。随之而来的是,自贸区依赖的港口吞吐量上升,进出口总额上升。这有利于自贸区内的物流和贸易类企业,参股相关公司的园区公司将直接受益。

第五,本次国务院会议提出的“加快政府职能转变”等方面属于政府行政改革方面,政府行政服务效率的提高将增强企业开展投资和经营活动的信心,自贸区服务能力将得到改善;这将促进区域旅游服务业协同合作。更多政府服务类型的推出将有助于园区公司拓展“综合城市运营商”的业务。

3. 相关受益公司分析

考虑到中国(上海)自贸区包括,外高桥保税区、外高桥物流园区、机场保税区、洋山保税港区,因此,我们认为上市地产公司中的外高桥(600648)、浦东金桥(600639)、市北高新(600604)和阳光城(000671)有望受益。

3.1 外高桥(600648)受益程度最大——成为A股唯一体改、金融、贸易核心平台企业

规划面积10平方公里的外高桥保税区于1990年6月成立。该园区位于浦东新区,濒临长江入海口,地处黄金水道和黄金岸线交汇点,紧靠外高桥港区,是全国15个保税区中经济总量最大的保税区。外高桥保税区设有隔离设施并实行特殊管理政策。目前,该园区已发展成为集国际贸易、先进制造、现代物流及保税商品展示交易等于一体的综合型保税区;重点发展生物医药、医疗设备、电子技术半导体、大宗奢侈品展示交易等新兴产业。根据上海综合保税区(外高桥保税区、机场保税区、洋山保税港区)“十二五”规划,外高桥保税区未来几年园区企业经营总收入要在2010年基础上翻一番,进出口额占全国保税区比重要上升至50%。

外高桥(600648)成立于1992年。公司主要在上海外高桥保税区内从事工业地产和园区开发,以及区内物流贸易等业务。海陆空交通便利和政策优惠赋予公司先天竞争优势,目前公司正通过保税区功能创新打造自贸区后天优势以参与全球化竞争;公司物业规模庞大(总建面合计500万平)。去年公司大规模启动森兰?外高桥项目以推动园区的产城融合;森兰项目进入开发高峰有助于公司业绩的逐步释放(该项目商住体量合计152万平)。

前述分析可知,未来包括外高桥在内的中国(上海)自贸区有望成为撬动中国新一轮改革开放的支点。一旦试点放开,它将为全国转型提供经验,为国企改革、审批制度改革、投资制度改革等方面做出有益尝试和推动。由此,上海外高桥乃至上市公司在“开放倒逼改革”下将成为集金融创新平台、国内外贸易平台、体制机制创新平台的全球离岸核心平台。

根据上海综合保税区“4+3”重点区域开发建设规划,2013年,外高桥将加快森兰商务商业区建设,完善城市配套功能,启动运营上海外高桥国际贸易文化交流中心,全面建设外高桥国际贸易城。具体措施则包括,加快建设国家进口贸易促进创新示范区,建立阿根廷、土耳其、泰国等进口商品国别馆,启动运营高档消费品展示贸易平台,建成国际红酒展示交易中心;推动国家对外文化贸易基地建设,启动运营保税艺术品交易中心一期等。

我们判断,未来随着上海外高桥保税区获批自贸区后,园区将顺利实现从国际贸易示范区,到产城融合实验区,再到自由贸易园区的转变,从而实现功能最前沿、总部最聚焦、贸易最便利、联动最紧密、居住最适宜和配套最齐全的区域。由此,外高桥股份公司将因其全面、深度参与自贸区建设而极大获益。我们预计2013-2014年公司将实现EPS分别为0.46元/股和0.61元/股,给予公司6个月目标价22.60元,“增持”评级。

3.2 浦东金桥(600639):20万平的临港碧云壹号相应受益

规划面积达20平方公里的上海金桥出口加工区于1990年经国务院批准成立。该园区位于浦东新区中部,分南区和北区两部分,西连陆家嘴金融贸区,北接外高桥保区,南近张江高科技园区。目前,该园区的经营特点体现为,向制造业产业链的前端和后端进行延伸。同时,金桥出口加工区重点发展两类共十大产业,包括:先进制造业和生产性服务业。1996-2010年间,园区工业产值增长了近13倍。为应对产业升级,园区加大了对地区总部、研发中心和商业项目的招商,同时,根据细分目标客户的需求不断进行园区再造和调整。

浦东金桥(600639)成立于1992年5月;公司未来两年租金收入将保持15%稳健增长,具备较强的安全性,并通过组合地产开发销售增强业绩的成长性;公司竞争力体现为依据区内产业链变化进行园区再造和服务提升;参股公司每年有分红,且上市后有望增值5-7亿元;未来几年公司业绩将保持稳健增长,并长期有望复制”裕廊”成长模式向区外扩张(规划建筑面积20万平的临港碧云壹号即位于洋山保税港区附近)。

我们预计2013-2014年公司将实现EPS分别为0.43元/股和0.52元/股,给予公司6个月目标价13.39元,“买入”评级。

3.3 阳光城(000671):2.36万平的高桥新市镇G03-17地块而受益

阳光城(000671)成立于1991年8月。借助信托、房地产基金等多种方式,公司资金杠杆率较高;以首要考核销售额指标的激励方案确保公司新管理团队的强执行力;公司去年以来以股权收购方式快速拿地(11年权益拿地34.3 亿、2012年至今12.8亿),拓展异地项目(深耕福州、西安,向周边、中西部进军);同时,公司产品线延伸不断延伸至住宅、公寓、别墅、写字楼、商业等及一级开发,从而实现了近年来的高周转和高成长。

2013年3月,公司合并持有100%权益的子公司福建汇友源房地产开发有限公司以1.49亿元竞得建筑面积1.53万平的外高桥新市镇E06-03商业地块:同年4月,公司全资子公司福州滨江房地产开发有限公司以1亿元竞得建筑面积2.36万平外高桥新市镇G03-17商业地块。上述位于浦东外高桥的商业地块建筑面积合计3.89万平。

我们预计2013-2014年公司将实现EPS分别为0.69元/股和0.96元/股,给予公司6个月目标价15.23元,“买入”评级。

3.4 市北高新(600604):外高桥产业升级带来公司启东产业园受益

市北高新(600604)成立于1992年8月;公司定位于“都市型产业园区”综合运营商和服务集成商,已布局上海闸北区和江苏南通两个产业园区。前者即市北高新区规划面积3.13平方公里,其地理位置优越,交通极其便利,是上海市中心区唯一上海国家高技术产业基地;后者即园区与南通政府合作开发5.2平方公里的市北高新南通科技城。目前,市北高新园区经济每年30%以上的高增长。2011年,园区第三产业营业额596亿元,增长260倍,在全市5平方公里以下41家开发区中,市北高新综合发展指数排第一,园区生产性服务业比重已超90%。

目前,公司合计持有权益建面26.48万平,预计未来几年将获得69.33万平新增权益建面。同时,未来5 年市北高新园区可开发建面260万平,南通储备4200亩土地。我们预计未来几年公司项目储备和开发规模有望快速上升。自贸区产业链升级后,部分生产性产业和辅助性企业将转至外高桥周边启动产业园为公司带来间接利好。

我们预计2013-2014年公司将实现EPS分别为0.28元/股和0.31元/股,给予公司6个月目标价9.14元,“增持”评级。

4. 风险提示:

房地产行业与国家政策紧密相关,一旦国内未来采取更加严厉的调控措施将直接影响行业未来发展。