核心观点

静安核心国企，助力上海建设科创中心。公司是静安区国资委旗下唯一的高新园区类企业，获得区政府发展战略的大力扶持。市北高新园区的单位土地利润产出强度在上海108家园区中排名第二，仅次于外高桥保税园区。上海数据交易中心去年落户园区，公司旗下还拥有国家级科技企业孵化器聚能湾，营造良好创新创业环境，使高新技术企业在园区内形成聚集。

区位优势明显，物业资产将面临价值重估。园区是距离上海市中心最近的高新技术产业开发区，拥有便捷的交通网络和离岸交通条件。园区受益于闸北静安两区合并，原闸北区物业资产快速升值，2015年闸北土拍市场热点地块频出、溢价率走高，“静安府”示范效应将带动高新园区周边房价、租金的上涨。公司持有的高新园区物业价值将有重估的机会，预计未来3年园区物业资产销售价格CAGR将达到12%。

商业模式升级，股权投资逐渐进入收获期。公司通过旗下孵化器聚能湾公司及火山石股权投资基金，快速储备大量初创企业的股权，构建企业全生命周期的投资体系，未来将通过转让股权获取收益，打破目前产业载体租售一枝独秀的商业运营模式。其中维珍创意IPO在即，市北高新持有其18.2%股份，若维珍创意成功上市，公司通过逐步减持，则股权投资将逐步进入收获期。

财务预测与投资建议

首次覆盖给予增持评级，目标价21.39元。我们预测公司2016-2018年每股收益分别为0.20、0.31、0.42元。可比公司2017年平均估值为69X，因此给予公司69X，对应目标价21.39元。

风险提示

公司销售情况不及预期。

公司项目出租率不及预期。

对初创企业投资收益不及预期。