本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
上海市天宸股份有限公司拟收购
上海天宸健康管理有限公司股权所涉及的
上海天宸健康管理有限公司股东全部权益价值
资产评估报告
银信评报字(2023)第020021号
银信资产评估有限公司
2023年5月25日
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中国资产评估协会
资产评估业务报告备案回执
说明:报告备案回执仅证明此报告已在业务报备管理系统进行了备案,不作为
协会对该报告认证、认可的依据,也不作为资产评估机构及其签字资产评估专业人员免除相关法律责任的依据。
备案回执生成日期:2023年05月31日
目录
声明……1
摘要……2
正文…5
一、委托人、被评估单位概况……5
二、评估目的?15
三、关于评估对象和评估范围的说明……15
四、价值类型?17
五、评估基准日…18
六、评估依据……18
七、评估方法…20
八、评估程序实施过程和情况…25
九、评估假设……26
十、评估结论……28
十一、特别事项说明?30
十二、资产评估报告使用限制说明?32
十三、资产评估报告日?33
十四、资产评估专业人员签名和资产评估报告印章…34
附件……35
银银信资产评估有限公司
信地址:上海市汉口路99号久事大厦9楼电话:021-63391088
传真:021-63391116邮编:200002
声明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评
估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反
前述规定使用资产评估报告的,资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。
三、资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使
用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外,其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
四、资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论,评估结论不等同于评估对象可实现价格,评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
五、资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则,坚持独立、客观、公正的原则,并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
六、资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设前提、资产评估报告特别事项说明和使用限制。
七、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人及被评估单位申报并经其签章确认:
所提供资料的真实性、合法性、完整性,恰当使用评估报告是委托人和相关当事方的责任。
八、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评
估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注,对评估对象及其所涉及资产
的法律权属资料进行了查验,并对已经发现的问题进行了如实披露,且已提请委托人及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
九、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中各评估对象没有现存或者预
期利益关系,与相关当事人没有现存或者预期利益关系,对相关当事人不存在偏见。
-1-上海天宸健康管理有限公司
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上海市天宸股份有限公司拟收购
上海天宸健康管理有限公司股权所涉及的
上海天宸健康管理有限公司股东全部权益价值
资产评估报告
摘要
一、项目名称:上海市天宸股份有限公司拟收购上海天宸健康管理有限公司股权所涉及的上海天宸健康管理有限公司股东全部权益价值资产评估项目
二、委托人:上海市天宸股份有限公司
三、其他资产评估报告使用人:(1)被评估单位的股东会、董事会；(2)工商行政管理部门；(3)国家法律、法规规定的其他使用者。
四、被评估单位:上海天宸健康管理有限公司
五、评估目的:上海市天宸股份有限公司拟收购上海天宸健康管理有限公司股权,
为此需对所涉及的上海天宸健康管理有限公司股东全部权益价值进行评估,并提供价值参考依据
六、经济行为:上海市天宸股份有限公司拟收购上海天宸健康管理有限公司股权
七、评估对象:被评估单位截至评估基准日的股东全部权益价值
八、评估范围:被评估单位截至评估基准日所拥有的全部资产和负债,包括经审
计的资产总额192,981.76万元,负债总额95,513.76万元,所有者权益总额97,468.00万元
九、价值类型:市场价值
十、评估基准日:2022年12月31日
十一、评估方法:采用资产基础法和收益法进行评估,在对被评估单位分析后最终采用资产基础法的评估结论。
十二、评估结论及使用有效期:
1.评估结论
经评估,截至评估基准日,被评估单位经审计后所有者权益账面价值为
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资产评估报告
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974,680,002.38元,在评估报告所有限制与假设条件成立的情况下,被评估单位股东
全部权益价值评估结论为2,695,482,970.90元(人民币贰拾陆亿玖仟伍佰肆拾捌万贰
仟玖佰柒拾元玖角整),股东全部权益价值评估增值1,720,802,968.52元,增值率176.55%。
2.使用有效期
本资产评估结论仅对评估报告载明的经济行为有效,并仅在评估报告载明的评估
基准日成立。本资产评估报告自评估基准日起一年内(即2022年12月31日至2023
年12月30日)有效。当评估基准日后的委估资产状况和外部市场出现重大变化,致使原评估结论失效时,评估报告使用者应重新委托评估。
十三、特别事项说明:
1、本次评估中的地上房屋建筑面积和地下建筑面积数据来源于上海天宸健康管
理有限公司提供的《施工总图主要技术经济指标中的建筑面积》,今后应以权证上记载的数据为准进行调整。
2、本次评估其他应收款中应收上海合源市场建设发展有限公司12,000,000.00元,
通过询问被评估单位管理层,该笔款项预计可收回性很低且账龄在5年以上,故本次
评估按审计审定的坏账准备全额确认坏账损失。根据期后的可回收情况,我们建议报告使用者以最终可收回金额对评估结论进行调整。
3、抵押事项
3.1、被评估单位以位于颛桥镇880街坊1/1丘(权证号:沪(2020)闵字不动产
权第060167号)土地使用权为抵押物,及股东上海天宸股份有限公司的信用保证向
交通银行股份有限公司上海杨浦支行申请最高额借款5.3亿元,借款合同编号为
TCJK2021001,贷款期限为2021年10月19日至2027年9月2日止,贷款利率为贷
款市场报价利率(LPR)为定价基准加点数得出。截止评估基准日交通银行股份有限公司上海杨浦支行的贷款余额为34,808.15万元。
3.2、被评估单位以位于银都路2889号(权证号:沪(2020)闵字不动产权第060536
号)土地使用权为抵押物,及股东上海天宸股份有限公司的信用保证向中国民生银行
股份有限公司上海分行申请最高额借款1.25亿元,借款合同编号为公固贷字第
02352021008001号,贷款期限为2021年12月1日至2026年11月25日止,贷款年
利率为5.2%。截止评估基准日中国民生银行股份有限公司上海分行的贷款余额为
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5,785.70万元(包含一年内到期的非流动负债)。
本次评估未考虑抵押事项对估值的影响。
4、截止评估基准日,上海天宸健康管理有限公司银行存款中工行社保006银行
不使用以上银行账户。因天宸健康历史上经过多次分立与合并,由于证件及相关资料
问题未能及时办理注销手续,因此无法对其余额进行查询,本次评估按审计审定数列示,其中列示金额为46,923.05元。
以上内容摘自资产评估报告书,欲了解本评估项目的全面情况,请认真阅读资产
评估报告书全文,同时提请资产评估报告使用人关注资产评估报告中的评估假设、限制使用条件以及特别事项说明。
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正文
上海市天宸股份有限公司:
银信资产评估有限公司接受贵公司委托,根据有关法律、法规和资产评估准则,
采用资产基础法及收益法,按照必要的程序,因上海市天宸股份有限公司拟收购上海
天宸健康管理有限公司股权事宜,为此需对所涉及的天宸健康管理有限公司股东全部权益在2022年12月31日的价值进行了评估。
现将资产评估情况报告如下:
一、委托人、被评估单位概况
(一)委托人和其他资产评估报告使用人:
1、委托人:上海市天宸股份有限公司(简称:天宸股份)
注:摘自全国企业信用信息公示系统
2、委托人以外的其他资产评估报告使用人:
(1)被评估单位的股东会、董事会；(2)工商行政管理部门；(3)国家法律、法规规定的其他使用者。
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3、被评估单位名称:上海天宸健康管理有限公司(简称:天宸健康)
注:摘自全国企业信用信息公示系统
4、委托人和被评估单位之间的关系。
被评估单位系委托人的控股子公司。
5、被评估单位股权结构及历史沿革
上海天宸健康管理有限公司成立于1999年5月成立时注册资本人民币5000万元,之后经过多次股权转让及增资,截止评估基准日,股东出资比例如下:
上述注册资本情况已经“国家企业信用信息公示系统”查证。截至评估报告日,被评估单位股东及股权比例未发生变化。
6、被评估单位历史财务资料
被评估单位近两年及评估基准日资产负债情况见下表:
金额单位:元
被评估单位近两年及评估基准日当期经营状况见下表:
金额单位:元
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上表2020年度、2021年度以及评估基准日财务数据摘自被评估单位已经审计的
会计报表,审计单位为立信会计师事务所(特殊普通合伙),审计报告文号分别为“信
会师报字[2021]第ZA10818号、信会师报字[2022]第ZA14786号、信会师报字[2023]第ZA10912号”。
被评估单位执行《企业会计准则》及相关补充规定,增值税税率适用税率为13%、
9%、6%、5%、城市维护建设税税率5%,教育费及地方教育费附加费费率5%,企业所得税税率25%。
7、被评估单位经营管理状况概述
上海天宸健康管理有限公司为上海市天宸股份有限公司旗下公司,上海天宸健康
管理有限公司成立于1999年5月,现公司主要项目为天宸健康城,项目涵盖酒店、
公寓、健康居所、健康产业园区、医疗机构、社区服务等多业态类型。该项目位于上
海市闵行区颛桥镇880街坊1/1丘、闵行区颛桥镇银都路2889号、闵行区颛桥镇879街坊1/2丘、闵行区颛桥镇879街坊1/4丘、闵行区颛桥镇879街坊1/1丘。
至评估基准日东地块南片1-A地块低层办公楼完工,东地块北片1-B地块桩基已
基本完工“西地块1在2004年已建原酒店(现改造成健康园)建筑面积36805平方米(其账面值记入固定资产科目中,土地实际占用面积为12605平方米。
土地使用权权利状况如下表:
7.1、东地块:
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7.2、西地块:
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8、行业分析及被评估单位财务分析
8.1、宏观经济环境
2022年是党和国家历史上极为重要的一年。党的二十大胜利召开,擘画了全面建
设社会主义现代化国家、以中国式现代化全面推进中华民族伟大复兴的宏伟蓝图。面
对风高浪急的国际环境和艰巨繁重的国内改革发展稳定任务,在以习近平同志为核心
的党中央坚强领导下,各地区各部门坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指
导,按照党中央、国务院决策部署,统筹国内国际两个大局,统筹疫情防控和经济社
会发展,统筹发展和安全,坚持稳中求进工作总基调,完整、准确、全面贯彻新发展
理念,加快构建新发展格局,着力推动高质量发展,加大宏观调控力度,应对超预期
因素冲击,经济保持增长,发展质量稳步提升,创新驱动深入推进,改革开放蹄疾步
稳,就业物价总体平稳,粮食安全、能源安全和人民生活得到有效保障,经济社会大局保持稳定,全面建设社会主义现代化国家新征程迈出坚实步伐。
初步核算,全年国内生产总值1210207亿元,比上年增长3.0%。其中,第一产
业增加值88345亿元,比上年增长4.1%；第二产业增加值483164亿元,增长3.8%；
第三产业增加值638698亿元,增长2.3%。第一产业增加值占国内生产总值比重为
7,3%,第二产业增加值比重为39,9%,第三产业增加值比重为52.8%。全年最终消费
支出拉动国内生产总值增长1.0个百分点,资本形成总额拉动国内生产总值增长1.5
个百分点,货物和服务净出口拉动国内生产总值增长0.5个百分点。全年人均国内生
产总值85698元,比上年增长3.0%。国民总收入1197215亿元,比上年增长2.8%。全员劳动生产率为152977元/人,比上年提高4.2%。
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年末全国人口141175万人,比上年末减少85万人,其中城镇常住人口92071万
人。全年出生人口956万人,出生率为6.77‰；死亡人口1041万人,死亡率为7.37‰；自然增长率为-0.60‰。
年末全国就业人员73351万人,其中城镇就业人员45931万人,占全国就业人员
比重为62.6%。全年城镇新增就业1206万人,比上年少增63万人。全年全国城镇调
查失业率平均值为5.6%。年末全国城镇调查失业率为5.5%。全国农民工总量29562
万人,比上年增长1.1%。其中,外出农民工17190万人,增长0.1%；本地农民工12372万人,增长2.4%。
全年居民消费价格比上年上涨2.0%。工业生产者出厂价格上涨4.1%。工业生产
者购进价格上涨6.1%。农产品生产者价格上涨0.4%。12月份,70个大中城市中,新
建商品住宅销售价格同比上涨的城市个数为16个,持平的为1个,下降的为53个；二手住宅销售价格同比上涨的城市个数为6个,下降的为64个。
全年全社会固定资产投资579556亿元,比上年增长4.9%。固定资产投资(不含
农户)572138亿元,增长5.1%。在固定资产投资(不含农户)中,分区域看,东部
地区投资增长3.6%,中部地区投资增长8.9%,西部地区投资增长4.7%,东北地区投资增长1.2%。
在固定资产投资(不含农户)中,第一产业投资14293亿元,比上年增长0.2%；
第二产业投资184004亿元,增长10.3%；第三产业投资373842亿元,增长3.0%。民
间固定资产投资310145亿元,增长0.9%。基础设施投资增长9.4%。社会领域投资增长10.9%。
2022年分行业固定资产投资(不含农户)增长速度
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全年房地产开发投资132895亿元,比上年下降10.0%。其中住宅投资100646亿
元,下降9.5%；办公楼投资5291亿元,下降11.4%；商业营业用房投资10647亿元,
下降14.4%。年末商品房待售面积56366万平方米,比上年末增加5343万平方米,其中商品住宅待售面积26947万平方米,增加4186万平方米。
全年全国各类棚户区改造开工134万套,基本建成181万套；全国保障性租赁住
房开工建设和筹集265万套(间)。全年全国新开工改造城镇老旧小区5.25万个,涉及居民876万户。
2022年房地产开发和销售主要指标及其增长速度
8.2、行业分析
2023年3月,中指研究院发布了《2023中国房地产百强企业研究报告》(下称
《报告》)。《报告》显示,2022年,百强房企销售总额、销售面积分别达到63301
亿元、36313万平方米,同比分别下降30.3%和36.2%。房地产行业进入缩表出清、优胜劣汰的阶段,百强房企市场份额为47.5%,较上年下降2.4个百分点。
2022年,房地产市场成交保持低迷态势,全国商品房销售额下降至13.3万亿元。
在行业内整体信心不足的情况下,百强企业整体销售额也出现了负增长。百强企业投资继续聚焦核心热点城市,择机拓展优质土地储备,为未来业绩储备资源。
(1)销售额同比下降30.3%,市场份额下降2.4个百分点
2022年,房地产市场成交保持低迷态势,全国商品房销售额下降至13.3万亿元。
百强企业虽积极推进保交付工作,集中资源挖掘高能级城市潜力,加大线上营销力度,
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但也难抵销售规模出现下滑态势,百强企业销售总额、销售面积分别达63301亿元、36313万平方米,同比下降30.3%和36.2%。
过去几年,全国房地产市场规模高位盘整,2022年市场下行更加明显,房地产行
业进入缩表出清、优胜劣汰阶段,百强企业市场份额持续下滑。2022年,百强企业市
场份额为47.5%,较上年下降2.4个百分点。百强企业中,央国企销售额份额较去年有显著提升。
60%
40%36.8%
20%12.5%
12.5%11.8%
0%
2018年2019年2020年,2021年2022年
-20%-17.3%
-30.3%
-40%
百强企业销售额增长率4一百强企业销售面积增长率
—一全国商品房销售额增长率—全国商品房销售面积增长率
600单位:亿元20%
10%
500
0%
400-10%
300-20%
-30%
200
-40%
100-50%
0-60%
2018年2019年2020年2021年2022年
■营业收入均值净利润均值
一--营收均值增速—一净利润均值增速
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120%2.0
1.5
80%
1.0
40%
0.5
0%0.0
2018年2019年2020年2021年2022年
—一剔除预收账款后的资产负债率一净负债率一现金短债比
(2)前十城市贡献度过半,改善及高端需求超三成
2022年,百强企业继续深耕重点城市,一线城市销售贡献占比提升,二线城市仍
是主要销售来源。2022年房地产市场供需两端均未明显恢复,全国房地产市场整体仍
处在深度调整阶段,但也有部分核心一二线城市因自身需求支撑较强或政策优化,市
场保持一定活跃度,百强企业锚定重点核心城市,把握市场活跃城市发展机遇,重点城市销售贡献占比提升。
2022年,宏观经济基本面疲软,刚需购房者观望情绪较重,而改善客户预期整体
好于刚需客户,同时近年来新房供给逐步向改善产品转变,带动新房供应高端化,面
积段出现一定增大趋势,改善型需求持续释放。百强企业顺势而为,加大改善类产品
推出比例。同时,百强企业在行业各方信心受挫的时期,保交付树立客户信心,进一步反哺销售；通过线上平台搭建、爆点事件引流,线下促销活动助力项目去化。
(3)投资聚焦核心城市,提高业绩保障程度
2022年住宅用地供应降幅超三成,且房地产市场持续调整,企业投资态度消极,
全年百强企业投资规模“腰斩”。百强企业布局更趋集中,核心一、二线城市成为主要
布局城市。同时,22城均加大优质土地供应,百强代表企业从市场支撑度和城市周期
出发,将有限的资源集中在集中供地22城,以加快布局结构和货值结构调整,适应房地产市场发展新阶段。
运营表现:营收净利同比下降,盈利水平降至低位
2022年,随着房地产市场进入下行通道,叠加疫情多点散发,百强企业盈利水平
降至近年低位,营收增速下降,部分企业出现亏损,利润空间持续收窄,百强企业不
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断修炼内功以迎战周期低谷,促企业高质量发展。
(1)盈利水平降至近年低位,结转少毛利降低导致利润下行
2022年百强企业营业收入同比下降,净利润下降显著,部分企业由盈转亏。竣工
和结转增速不利导致营业收入和净利润均走低,百强企业营业收入均值达371.6亿元,
净利润均值达21.9亿元,分别同比下降25.2%、54.4%,增速较上年减少13.3、24.9
个百分点。近年来受新冠疫情反复、市场下行、土地成本等各类成本居高不下等多重因素影响,百强企业净利率持续下降,趋势未有缓解。
(2)保交付促结转,改善盈利状况
中长期来看,受新房增量规模见顶、向房地产发展新模式过渡影响,企业盈利率
在市场回暖后的提升幅度仍存在天花板,行业利润率在房地产金融化势头被遏制的新
周期回到社会平均利润水平。因此,面向新周期如何维持有利润的增长成为百强企业
必须面对的课题。在保交付的基础上,伴随行业进入深度调整期,行业面临大洗牌,
各大企业不再盲目追求高杠杆、高周转、扩规模,转而将经营安全与效益提升作为重中之重,追求有利润的增长,实现高质量发展。
经营安全:财务隐忧仍在多渠道增厚安全垫
2022年,行业继续在下行周期运行,企业普遍面临流动性紧张问题。违约企业数
量及违约债务规模持续攀升,且恰逢债务到期高峰,企业现金流呈大幅净流出状态。
市场销售端疲软,销售回款不力,企业经营性现金流无法形成有力支撑。四季度,央
行协同相关部门连续出台房地产行业融资利好政策,从信贷、债券、股权端“三箭齐
发”,鼓励和支持企业融资。在此环境下,百强企业内外兼修,对内顺应周期调整财
务结构,保持充足的偿债能力,打造风险缓冲垫；对外充分利用政策资源,发挥自身
优势,抓住窗口期及时补充融资资金,借助政策工具优化资产负债表,为适应行业新周期提前做好准备。
(1)杠杆率保持合规水平,短期偿债能力恶化
百强企业严格遵守“三道红线”要求,指标均值均已合规,但现金短债比有所下滑。
百强企业严控杠杆率,“三道红线”明显优于合规值。受流动性紧张及一年内到期债务持续增加影响,净负债率和现金短债比指标表现有所减弱。
(2)融资规模大幅下滑,政策支持有望缓解偿债压力
行业融资规模同比大幅下滑,各渠道同比均出现下降,其中海外债、信托降幅超
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八成,信用债成为融资主力。2023年一季度即为首个偿债高峰,4月、7月到期规模
均超千亿。根据“金融16条”的指导原则,信用债可通过协商合理展期,境内债偿债
压力有望暂缓。同时无论从发行主体特征还是募集资金用途来看,债券发行条件都在逐步放松,企业可适当利用借新偿旧置换到期债务。
(3)抓住政策契机,多渠道增厚安全垫
《改善优质企业资产负债表计划行动方案》支持的对象为系统重要性优质企业,
经营性和融资性现金流,引导优质企业资产负债表回归安全区间。通过债权、股权的
合理融资支持,企业将提升资产的流动性,在资产端体现出整体优化,进而实现资产负债表的全面改善。
2023年,房地产政策不断优化,政策效果初步显现,市场开始企稳并逐步恢复,
但总体市场仍处于深度调整阶段。在此背景下,企业的销售规模和盈利能力都遇到了
挑战,未来在保证交付的前提下,企业仍应将现金流安全和有利润的增长作为重中之重,致力于追求高质量的增长。
二、评估目的
上海市天宸股份有限公司拟收购上海天宸健康管理有限公司股权,为此需对所涉
及的上海天宸健康管理有限公司股东全部权益价值进行评估,并提供价值参考依据三、关于评估对象和评估范围的说明
本次资产评估对象是被评估单位截至评估基准日的股东全部权益价值。
评估范围是被评估单位截至评估基准日所拥有的全部资产和负债。
具体为:
流动负债账面金额:563,865,913.98元
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非流动负债账面金额:391,271,685.01元
负债合计账面金额:955,137,598.99元
所有者权益账面金额:974,680,002.38元
上述财务数据摘自被评估单位的审计报告,审计单位为立信会计师事务所(特殊普通合伙),文号为信会师报字[2023]第ZA10912号。主要资产情况如下:
1、实物资产:
金额单位；元
2、无形资产
被评估单位评估基准日无形资产账面值为30,117,516.72元,系原酒店改造康复医
院项目所在土地使用权。详细如下:
单位:人民币元
被评估单位资质:
截止评估基准日,天宸健康拥有上海市住房和城乡建设管理委员会授予的中华人
民共和国房地产开发企业暂定资质证书(证书编号:沪房管(闵行)第0000689号)有效期为2022年11月03日至2025年11月03日。
抵押事项
1、被评估单位以位于颛桥镇880街坊1/1丘(权证号:沪(2020)闵字不动产
权第060167号)土地使用权为抵押物,及股东上海天宸股份有限公司的信用保证向
交通银行股份有限公司上海杨浦支行申请最高额借款5.3亿元,借款合同编号为
TCJK2021001,贷款期限为2021年10月19日至2027年9月2日止,贷款利率为
贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点数得出。截止评估基准日交通银行股份
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有限公司上海杨浦支行的贷款余额为34,808.15万元。
2、被评估单位以位于银都路2889号(权证号:沪(2020)闵字不动产权第060536
号)土地使用权为抵押物,及股东上海天宸股份有限公司的信用保证向中国民生银
行股份有限公司上海分行申请最高额借款1.25亿元,借款合同编号为公固贷字第
02352021008001号,贷款期限为2021年12月1日至2026年11月25日止,贷款
年利率为5.2%。截止评估基准日中国民生银行股份有限公司上海分行的贷款余额为5,785.70万元(包含一年内到期的非流动负债)。
除上述事项外,被评估单位不存在其他抵押、质押事项,也不存在其他有形、无形资产。
委估实物资产均处于正常使用或受控状态。
上述列入评估范围的资产和负债与委托评估时确定的范围一致。
四、价值类型
价值类型是指反映评估对象特定价值内涵、属性和合理性指向的各种价值定义的
统称。包括市场价值和市场价值以外的价值类型,其中:市场价值以外的价值包括投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等类型。
1.市场价值:评估目的是为正常的交易提供价值参考依据时,通常应当选择市场价值作为评估结论的价值类型。
2.投资价值:评估业务针对的是特定投资者或者某一类投资者,也就是评估中
必须要考虑这个或这些特定的市场参与者自身“特性”对交易价值的影响,应该选择投
资价值类型。特定市场参与者“特性”可能表现为其自身已拥有的资产与标的资产之间
形成协同效应,可以获得超额收益；也可能是自身的某些偏好而可以接受一般市场参与者无法接受的交易价值。
3.在用价值:评估对象是企业或者整体资产组中的要素资产,并且在评估业务
执行过程中只需要考虑以这些资产未来经营收益的方式来确定资产的价值时,评估人
员需要选择在用价值。这里的预期收益的现值不是标的资产的公允价值,而是该标的
资产按照企业目前经营方式或模式持续经营下的在用价值。因此在进行资产减值测试
时,评估人员需要测试标的资产在企业目前的经营模式下的在用价值,再对其公允价
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值进行测试,两者中高者才是资产的可回收金额。
4.清算价值:当评估对象面临被迫出售、快速变现或者评估对象具有潜在被迫
出售、快速变现等情况,应该选择清算价值类型。当选择清算价值时,评估对象一般
都是处于强制清算过程中。所谓强制清算是指该清算行为已经不在资产所有者控制之
下进行,这种清算可能受法院或者法院指定的清算组控制,或者由债权人控制等。
5.残余价值:当评估对象无法或者不宜整体使用时,也就是其整体已经不具有
使用价值,但是如果改变其计量单元,将计量单元缩小至零部件后,还可以具有使用价值时,应该选择残余价值类型。
本次评估目的为收购股权,基于上述价值类型的选择范围结合本次评估目的,本报告评估结论的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下,评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
根据资产评估委托合同的约定,本次评估的评估基准日为2022年12月31日。
选取上述日期为评估基准日的理由是:
(一)根据评估目的与委托人协商确定评估基准日。主要考虑使评估基准日尽可能与评估目的实现日接近,使评估结论较合理地为评估目的服务。
(二)选择月末会计结算日作为评估基准日,能够较全面地反映被评估资产及负债的总体情况,便于资产清查核实等工作的开展。
本次评估中所采用的取价标准是评估基准日有效的价格标准。
六、评估依据
(一)法律、法规依据
1、《中华人民共和国资产评估法》(2016年7月2日中华人民共和国主席令第46号)；
2、《中华人民共和国公司法》(2018年10月26日中华人民共和国主席令第15号)；
3、《中华人民共和国城市房地产管理法》(2019年中华人民共和国主席令第32
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号)；
4、《中华人民共和国增值税暂行条例》(2017年11月19日国务院令第691号)；
5、《关于深化增值税改革有关政策的公告》(财政部税务总局海关总署公告2019年第39号)；
6、《中华人民共和国土地管理法》(2019年中华人民共和国主席令第32号)；
7、《中华人民共和国土地管理法实施条例》(2021年国务院第743号令)；
8、《中华人民共和国契税法》(2020年中华人民共和国主席令第52号)；
9、其他有关的法律、法规和规章制度。
(二)评估准则依据
1、《资产评估基本准则》(财资[2017]43号)；
2、《资产评估职业道德准则》(中评协[2017]30号)；
3、《资产评估执业准则—资产评估报告》(中评协[2018]35号)；
4、《资产评估执业准则—资产评估程序》(中评协[2018]36号)；
5、《资产评估执业准则——资产评估委托合同》(中评协[2017]33号)；
6、《资产评估执业准则—资产评估档案》(中评协[2018]37号)；
7、《资产评估执业准则——企业价值》(中评协[2018]38号)；
8、《资产评估执业准则——不动产》(中评协〔2017〕38号)；
9、《资产评估执业准则——资产评估方法》(中评协〔2019〕35号)；
10、《资产评估机构业务质量控制指南》(中评协〔2017〕46号)；
11、《资产评估价值类型指导意见》(中评协(2017)47号)；
12、《资产评估对象法律权属指导意见》(中评协〔2017)48号)；
13、《房地产估价规范》(GB/T50291-2015)；
14、《资产评估执业准则——；-机器设备》(中评协〔2017〕39号)；
15、《资产评估执业准则-利用专家工作及相关报告》(中评协〔2017)35号)；
16、《资产评估机构业务质量控制指南》(中评协〔2017)46号)；
17、《资产评估专家指引第12号——收益法评估企业价值中折现率的测算》(中评协〔2020〕38号)；
18、《监管规则适用指引——i-评估类第1号》(中国证监会,2021年1月22日)。
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(三)产权依据
1、被评估单位、委托人企业法人营业执照复印件；
2、被评估单位公司章程；
3、被评估单位建设用地批准证书、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、土地使用权证、不动产权证；
4、车辆行驶证及登记证(2份)；
5、其他有关产权证明。
(四)取价依据
1、《资产评估常用数据手册》北京科学技术出版社；
2、中国人民银行公布执行的评估基准日存贷款利率；
3、前2年及评估基准日审计报告；
4、国家有关部门发布的统计资料和技术标准资料；
5、机械工业部机电产品价格信息中心最新版《机电产品报价手册》；
6、评估基准日市场有关价格信息资料；
7、与被评估单位的取得、使用等有关的各项合同、会计凭证、账册及其他会计资料；
8、被评估单位提供的《资产评估盈利预测申报明细表》；
9、同花顺iFinD金融数据终端；
10、委托评估的各类资产和负债评估明细表；
11、委托人及被评估单位提供的其他与评估有关的资料；
12、经实地盘点核实后填写的委估资产清单；
13、评估人员收集的各类与评估相关的佐证资料。
七、评估方法
股东全部权益价值评估,要根据评估目的、评估对象、价值类型、评估时的市场
状况及在评估过程中资料收集情况等相关条件,分析资产评估基本方法的适用性,恰当选择一种或多种资产评估基本方法。
资产评估基本方法包括资产基础法、收益法和市场法:
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表内及表外各项资产、负债价值,确定评估对象价值的评估方法。
收益法:是指将预期收益资本化或者折现,确定评估对象价值的评估方法。
市场法:是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较,确定评估对象价值的评估方法。
(一)评估方法的选择
股东全部权益价值评估的基本方法包括收益法、市场法和资产基础法。
由于被评估单位有完备的财务资料和资产管理资料可以利用,资产取得成本的有关数据和信息来源较广,因此本次评估可以采用资产基础法。
根据我们对被评估单位经营现状、经营计划及发展规划的了解,以及对其所依托的相关行业、市场的研究分析,具备采用收益法评估的条件。
根据本次评估的资产特性,以及由于我国目前市场化、信息化程度尚不高,难于收集到足够的同类公司产权交易案例,不宜采用市场法。
(二)收益法介绍
本次收益法评估选用股权自由现金流模型,即是指在除去经营费用、税收、本息
偿还以及为保障预计现金流增长要求所需的全部资本性支出后的现金流按适当的折现率折为评估基准日的现值,以确定评估对象评估值的一种评估方法。
收益现值法的基本原理是资产的购买者为购买资产而愿意支付的货币量不会超过该项资产未来所能带来的期望收益的折现值。
本次评估选用净现金流为股权自由现金流,折现率采用资本资产定价模型(即CAPM)计算得出企业整体价值。
计算公式:
式中:
Ri:被评估单位未来第i年的预期收益(股权自由现金流量)
r:股权折现率
n:评估对象的未来预测期。
得出企业整体价值后加上溢余资产价值、非经营性资产价值,减去非经营性负债,得出股东全部权益价值。
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折现率主要参数选取情况:
①Rf 为无风险报酬率
本次Rf选择无风险报酬率取中债数据的5年期国债到期收益率2.64%,数据来源:中国债券信息网。
②乃为风险系数
本次评估取新证监会行业-房地产业(数据来自同花顺)行业加权剔除财务杠杆调整 Beta0.9206。
③ERP(市场超额风险收益率)
本次评估ERP以中国证券市场的特征指数沪深 300为基本指数,对 ERP 进行测算,具体测算规则如下:
A、选取自沪深 300有数据日,目前可查询的数据为2002年,作为基础起始年,测算各年沪深300的几何收益率；
B、设置测算样本池,测算池样本数量暂定为50,不足50时,按实际样本数作为测算基础；
C、将自2010年起的年度几何收益率划入测算样本池,有效样本数据自2010年
起,原因是早期市场成熟度不足,指数波动过大,特别是2007年至2008年的股权全流通分置改革,造成股价过度波动；
D、将测算样本池的数据算术平均,每年1231 按实际收盘指数进行调整,确定当年市场几何收益率；
E、将当年市场几何收益率减去当年的无风险报酬率,作为下一年的ERP 参数。
经过以上步骤测算,2022年度评估项目的ERP 选定为6.16%,数据来源同花顺ifind。
④Rs:公司特有风险超额回报率
公司特有风险通过分析产权持有单位管理质量、行业竞争情况、供应商及客户依
赖情况、产品多样性、经营期限等方面确认公司特有风险超额回报率,经分析公司特有风险取2.9%。
经上述计算,税后股权折现率取值为11.21%。
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(三)资产基础法
资产基础法是指分别求出企业各项资产的评估值并累加求和,再扣减负债评估值得到企业价值的一种方法。
各项资产评估方法简介:
(1)货币资金的评估
货币资金主要按账面核实法进行评估。其中,库存现金采用实际盘点并同现金日
记账余额和总账现金账户余额核对的方法确定评估值。银行存款人民币账户采用将评估基准日各银行存款明细账余额与银行对账单核对,确定评估值。
(2)应收账款、其他应收款的评估
应收账款、其他应收款评估采用替代审核程序确认账面明细余额的真实性,分析其可回收性,并在此基础上确定评估值。
(3)存货
1)存货-产成品
房地产开发企业开发的产品的帐面成本按现行会计制度规定属于企业开发成本,
并非其完全成本,即使是完全成本,也不一定能在市场上得以实现,且一般也不能反
映资产占有方在该产品上实际可能获得的经济利益；又由于开发产品属于房地产开发
领域,其价值也不宜以属于流通领域的、已包含商业利税和交易税费的市场价作取价标准来评估。
开发产品评估值需反映的是资产占有方在该开发产品上实际可能获得的经济利
益,因此,开发产品评估值应根据其各自可实现的销售价扣除其中不属于资产占有方
在该产品上实际可以获得的经济利益如销售税费、所得税等金额,并适当考虑实现资
产评估目的前后资产占有方产权人在实现该产品销售所能获得的利润中的贡献与风险综合确定。本次存货-产成品采用市场法评估,产成品评估公式如下:
开发产品评估值(未扣所得税)=不含税销售收入×(1-销售费率)-土地增值税-增值税×销售税金及附加费率
全部产成品评估值=全部产成品(未扣所得税)评估值-需扣除利润-所得税
需扣除利润=不含税销售收入×销售净利润率×净利润折减率
上式中的有关指标以资产占有方近期利润表中的相关数据和房地产开发企业一般性统计指标计算,税项按国家规定的税率计算。
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本次评估的销售费率按一般房地产开发企业的销售费率3%确定,销售税金及附
加税为10%(增值税9%,城建税5%,教育费附加5%,),土地增值税按四级超率累
进税率确定,销售净利润率按《企业绩效评价标准值》2022年版房地产开发全行业平均值确定。
2)存货-开发成本:
本次评估根据评估目的要求,针对评估对象具体情况,评估人员通过对评估对象
的现场勘察及其相关资料的收集和分析,遵循房地产评估法规和规范,因评估对象为
刚打桩其他尚未开工的土地,同时也尚未取得建设工程许可证。因此本次评估中对土
地价值的评估使用市场比较法及基准地价法进行评估,对评估结果进行分析得出评估对象的市场价格,最终再加上已发生的费用得出最终估值。
2.1)市场比较法是指在一定市场条件下,选择条件和使用价值或相似的若干土
地交易,对其实际交易价格从实际交易价格、交易日期、区域因素、个别因素等各方面与估价对象具体条件比较进行修正,从而确定估价对象价格的估价方法。
市场比较法公式如下:
待评土地单价=比较案例价格×交易情况修正×交易日期修正×年期修正系数×容积率修正系数×区域因素修正×个别因素修正
2.2)基准地价修正法,是利用城镇基准地价和宗地地价修正系数等评估成果,
按照替代原则,就影响估价对象的区域和个别因素,与宗地地价修正系数中的区域因
素和个别因素指标条件相比较,从而确定这些因素对地价的影响程度,然后对照修正
系数表中相应的档次,确定每个影响因素的修正系数,用这些修正系数对基准地价进
行修正。最后再根据基准地价评估期日、使用年限、容积率分别对估价对象进行评估期日、使用年限、容积率修正后得出待估地块的评估价值。
基准地价修正法计算公式如下:
委估土地评估单价=[基准地价×年期修正系数×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×容积率修正系数]
(4)固定资产资产的评估
固定资产分为房屋建筑物及设备类。本次评估中对房屋建筑物按重置成本法进行评估:对设备类按重置成本法进行评估。
(5)无形资产的评估
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天宸健康以康复医院按占地面积分摊西地块的土地使用权成本,计算出康复医院
的土地使用权的账面值为30,117,516.72元,并调整至无形资产中。本次评估使用与存货-开发成本相同的评估方法评估。
(6)递延所得税资产的评估
本次评估范围内的递延所得税资产根据企业预计的暂时性可抵扣所得税差异确定评估值。
(7)负债的评估
负债按实际需要承担的债务进行评估。
八、评估程序实施过程和情况
本公司选派资产评估人员,组成评估项目小组,历经评估前期准备工作、正式进驻企业,开始评估工作、完成现场工作、出具评估报告书,具体过程如下:
(一)明确评估业务基本事项
承接评估业务时,通过与委托人沟通、查阅资料或初步调查等方式,明确委托人、
被评估单位、其他资产评估报告使用人等相关当事方、评估目的、评估对象和评估范围、价值类型、评估基准日、评估假设和限制条件等评估业务基本事项。
(二)签订资产评估委托合同
根据评估业务具体情况,综合分析专业胜任能力和独立性,评价项目风险,确定承接评估业务后,与委托人签订资产评估委托合同。
(三)编制资产评估计划
根据本评估项目的特点、规模和复杂程度,编制合理的资产评估计划,并根据执行资产评估业务过程中的具体情况及时修改、补充资产评估计划。
(四)现场调查
根据评估业务的具体情况对评估对象进行必要的勘查,指导被评估单位清查资
产、准备评估资料,核实资产与验证资料,包括将资产评估申报表与被评估单位有关
财务报表、总账、明细账进行核对,并对相关资料进行验证,采取必要措施确信资料
来源的可靠性,对不动产和其他实物资产进行必要的现场勘查,了解资产的使用状况及性能。
(五)确定评估方法并收集资产评估资料
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通过对评估对象和评估范围内资产的调查了解,确定适当的评估方法,同时收集
与资产评估有关的市场资料及信息,根据评估项目的进展情况及时补充收集所需要的评估资料。
(六)财务经营状况分析及盈利预测的复核
分析被评估单位的历史经营情况,分析收入、成本和费用的构成及其变化原因,
分析其商业模式、获利能力及发展趋势,分析被评估单位的综合实力、管理水平、盈
利能力、发展能力、竞争优势等因素。根据被评估单位财务计划和发展规划,结合经济环境和市场发展状况分析,对企业编制的盈利预测进行复核。
(七)评定估算及内部复核
整理被评估单位提供的资料、收集到的市场资料及信息,在对被评估单位财务经
营状况分析的基础上,根据评估基本原理和规范要求恰当运用评估方法进行评估形成
初步评估结论,对信息资料、参数数量、质量和选取的合理性等进行综合分析形成资
产评估结论,按评估准则的要求撰写资产评估报告,资产评估机构进行必要的内部复核工作。
(八)出具资产评估报告
与委托人及资产评估相关当事人进行必要的沟通,听取各方对资产评估结论的反
馈意见并引导委托人及其他资产评估报告使用人合理理解和使用资产评估结论,出具资产评估报告并以恰当的方式提交给委托人。
九、评估假设
A、基础性假设
①交易假设:假设评估对象处于交易过程中,评估师根据评估对象的交易条件等模拟市场进行估价,评估结果是对评估对象最可能达成交易价格的估计。
②公开市场假设:假设评估对象及其所涉及资产是在公开市场上进行交易的,在
该市场上,买者与卖者的地位平等,彼此都有获取足够市场信息的机会和时间,买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的、非强制条件下进行的。
③企业持续经营假设:假设评估对象所涉及企业在评估目的经济行为实现后,仍将按照原有的经营目的、经营方式持续经营下去,其收益可以预测。
④资产持续使用假设:假设评估对象所涉及处于使用中的被评估资产在产权发生变动或资产业务发生后,将按其现行正在使用的用途及方式继续使用下去。
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B、宏观经济环境假设
①国家现行的经济政策方针无重大变化；
②在预测年份内银行信贷利率、汇率、税率无重大变化；
③被评估单位所在地区的社会经济环境无重大变化；
④被评估单位所属行业的发展态势稳定,与被评估单位生产经营有关的现行法律、法规、经济政策保持稳定。
C、评估对象于评估基准日状态假设
①除评估师所知范围之外,假设评估对象及其所涉及资产的购置、取得或开发过程均符合国家有关法律法规规定。
②除评估师所知范围之外,假设评估对象及其所涉及资产均无附带影响其价值的
权利瑕疵和限制,假设评估对象及其所涉及资产之价款、税费、各种应付款项均已付清。
③除评估师所知范围之外,假设评估对象及其所涉及设备等有形资产无影响其持
续使用的重大技术故障,该等资产中不存在对其价值有不利影响的有害物质,该等资产所在地无危险物及其他有害环境条件对该等资产价值产生不利影响。
D、预测假设
(1)一般假设
①被评估单位生产经营所耗费的原材料、辅料的供应及价格无重大变化；被评估单位的产品价格无不可预见的重大变化；
②假设评估对象所涉及企业按评估基准日现有(或一般市场参与者)的管理水平继续经营,不考虑该等企业将来的所有者管理水平优劣对企业未来收益的影响；
③被评估单位在未来的经营期限内的财务结构、资本规模未发生重大变化；
④收益的计算以中国会计年度为准,收入与投入均均匀发生；
⑤无其他不可预测和不可抗力因素对被评估单位经营造成重大影响。
(2)特殊假设
①被评估单位能够按照企业管理层规划的经营规模和能力、经营条件、经营范围、经营方针进行正常且持续的生产经营:
②被评估单位在评估基准日可能存在的不良、不实资产和物权、债权纠纷均得到妥善处理,不影响预测收益期的正常生产经营；
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③被评估单位经营管理所需资金均能通过股东投入或银行借贷解决,不存在因资金紧张造成的经营停滞情况；
④被评估单位提供的业务合同以及公司的营业执照、章程,签署的协议、财务资料等所有证据资料是真实的、有效的；
E、限制性假设
①本评估报告假设由委托人提供的法律文件、技术资料、经营资料等评估相关资料均真实可信。我们亦不承担与评估对象涉及资产产权有关的任何法律事宜。
②除非另有说明,本评估报告假设通过可见实体外表对评估范围内有形资产视察
的现场调查结果,与其实际经济使用寿命基本相符。本次评估未对该等资产的技术数据、技术状态、结构、附属物等进行专项技术检测。
十、评估结论
(一)评估结论
1、资产基础法评估结论
在评估基准日2022年12月31日,上海天宸健康管理有限公司经审计的总资产账面
值1,929,817,601.37元,总负债账面值955,137,598.99元,所有者权益账面值
974,680,002,38元。采用资产基础法评估后的总资产价值3,651,090,135.06元,总负债
为955,607,164.16元,股东全部权益价值为2,695,482,970.90元(人民币贰拾陆亿玖仟
伍佰肆拾捌万贰仟玖佰柒拾元玖角整),股东全部权益价值评估增值1,720,802,968.52元,增值率176.55%。
资产评估结果汇总表
评估基准日:2022年12月31日
金额单位:人民币万元
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评估结论的详细情况见评估明细表。
2、收益法评估结论
在评估基准日2022年12月31日,在被评估单位持续经营及本报告所列假设和限定
条件下,经审计的所有者权益为97,468.00万元,采用股权现金流量折现模型,收益法
评估值为265,600.00万元(大写:人民币贰拾陆亿伍仟陆佰万圆整),评估增值168,132,00万元,增值率172.50%。
3、评估结论选择
经采用两种方法评估,资产基础法评估结果高于收益法,资产基础法的评估值为
269,548,30万元,收益法的评估值为265,600,00万元,两者差异3,948.30万元,以资产基础法为基础,差异率为1.46%。
两者差异分析:
由于两种评估方法考虑的角度不同,资产基础法是从资产的再取得途径考虑的,
反映的是企业现有资产的重置价值。收益法是从企业的未来获利能力角度考虑的,反
映了企业各项资产的综合获利能力。本次收益法预测主要收入来源于房地产销售,同
时收益法从股东回报角度考虑,考虑了经营中的费用及税收影响,股东要求回报高于长期资产投资回报等方面因素,导致收益法评估值略低于资产基础法。
由于被评估单位属于房地产开发企业,主要资产为企业在开发的房地产项目,本
质上收益法与资产基础法内涵均为房地产项目未来取得收益,二者差别主要为企业现
有资产处理差异。资产基础法为基准日时点企业资产的市场价值,因此资产基础法更
能体现被评估单位的股东全部权益价值。本次评估最终选取资产基础法作为评估结
论,被评估单位评估基准日股东全部权益价值评估值为269,548.30万元即
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2,695,482,970.90元(人民币贰拾陆亿玖仟伍佰肆拾捌万贰仟玖佰柒拾元玖角整)。
(二)评估结论成立的条件
1、本评估结论系根据上述原则、依据、假设、方法、程序得出的,只有在上述原则、依据、假设存在的条件下成立；
2、本评估结论仅为本评估目的服务；
3、本评估结论未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力的影响；
4、本评估结论未考虑特殊交易方式对评估结论的影响；
5、本报告评估结论是由本评估机构出具的,受本机构评估人员的职业水平和能力的影响。
十一、特别事项说明
1、截止评估基准日,上海天宸健康管理有限公司银行存款中工行社保006银行
账户1001293529306173006与建行综保014银行账户4367463119147014,天宸健康已
不使用以上银行账户。因天宸健康历史上经过多次分立与合并,由于证件及相关资料
问题未能及时办理注销手续,因此无法对其余额进行查询,列示金额为46,923.05元。
2、本次评估中的地上房屋建筑面积和地下建筑面积数据来源于上海天宸健康管
理有限公司提供的《施工总图主要技术经济指标中的建筑面积》,今后应以权证上记载的数据为准进行调整。
3,本次评估其他应收款中应收上海合源市场建设发展有限公司12,000,000.00元,
通过询问被评估单位管理层,该笔款项预计可收回性很低且账龄在5年以上,故本次
评估按审计审定的坏账准备全额确认坏账损失。根据期后的可回收情况,我们建议报告使用者以最终可收回金额对评估结论进行调整。
4、抵押事项
4.1、被评估单位以位于颛桥镇880街坊1/1丘(权证号:沪(2020)闵字不动产
权第060167号)土地使用权为抵押物,及股东上海天宸股份有限公司的信用保证向
交通银行股份有限公司上海杨浦支行申请最高额借款5.3亿元,借款合同编号为
TCJK2021001,贷款期限为2021年10月19日至2027年9月2日止,贷款利率为贷
款市场报价利率(LPR)为定价基准加点数得出。截止评估基准日交通银行股份有限公司上海杨浦支行的贷款余额为34,808.15 万元。
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4.2、被评估单位以位于银都路2889号(权证号:沪(2020)闵字不动产权第060536
号)土地使用权为抵押物,及股东上海天宸股份有限公司的信用保证向中国民生银行
股份有限公司上海分行申请最高额借款1.25亿元,借款合同编号为公固贷字第
02352021008001号,贷款期限为2021年12月1日至2026年11月25日止,贷款年
利率为5.2%。截止评估基准日中国民生银行股份有限公司上海分行的贷款余额为5,785.70万元(包含一年内到期的非流动负债)。
本次评估未考虑抵押事项对估值的影响。
5、本次评估中的存货-开发成本中 1-B 地块以及无形资产-土地使用权的土地使
用面积及建筑面积数据来源于上海天宸健康管理有限公司提供的《施工总图主要技术经济指标中的建筑面积》,今后应以权证上记载的数据为准进行调整。
6、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经其确认；本
报告以被评估单位提供的情况、资料真实、合法、完整为前提,本评估公司未对被评
估单位提供的有关经济行为决议、营业执照、权证、会计凭证等证据资料或所牵涉的责任进行独立审查,亦不会对上述资料的真实性负责。
7、资产评估专业人员已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；
资产评估专业人员已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注,对
评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验,并对已经发现的问题进行了如实披露,且已提请委托人及相关当事人完善产权以满足出具评估报告的要求。
8、企业存在的可能影响股东全部权益价值评估的瑕疵事项,在委托人、被评估
单位未作特殊说明而评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下,评估机构及评估人员不承担相关责任。
9、本评估结果为全部股东权益价值,本次评估未考虑流动性对评估对象价值的影响；也未考虑由于控股权和少数股权等因素产生的溢价或折价。
10、本评估报告仅为本项目评估目的提供参考价值。一般来说,由于评估目的的
不同、价值类型不同、评估基准日不同,同样的资产会表现出不同的价值,我们对因评估报告使用不当而造成的后果不承担责任。
11、由于评估目的实施日与评估基准日不同,企业所有者权益在此期间会发生变
化,从而对股东全部权益价值产生影响。我们建议报告使用者以不同的时点的,以企业所有者权益与基准日的差额对评估结论进行调整。
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12、本次评估中,除了存货、无形资产-土地使用权外,未考虑评估增减值对所得税的影响。
13、本次评估中,固定资产价税分离,固定资产评估值不含增值税。
本报告签字评估师提请报告使用者在使用本报告时,应关注以上特别事项说明及期后重大事项对评估结论以及本次经济行为可能产生的影响。
十二、资产评估报告使用限制说明
(一)资产评估报告使用说明
1、本资产评估报告仅供资产评估报告使用人在资产评估报告载明的评估目的和有效期限内使用。
2、委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评估
报告载明的使用范围使用资产评估报告的,资产评估机构及其资产评估师不承担责任。
3、本报告是关于价值方面的专业意见,尽管我们对评估范围内有关资产的权属
及财务状况进行了披露,但评估师并不具备对该等法律及财务事项表达意见的能力,
也没有相应的资格。因此,若资产评估报告使用人认为这些法律及财务事项对实现经济行为较为重要,应当聘请律师或会计师等专业人士提供相应服务。
(二)限制说明
1、除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行
政法规规定的资产评估报告使用人之外,其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
2、除法律、法规规定以及相关当事方另有约定外,未征得本公司的同意,评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体。
3、资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论,评估结论不等同于评估对象可实现价格,评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
(三)评估结论的使用有效期
本资产评估结论仅对评估报告载明的经济行为有效,并仅在评估报告载明的评估
基准日成立。本资产评估报告自评估基准日起一年内(即2022年12月31日至2023
年12月30日)有效。当评估基准日后的委估资产状况和外部市场出现重大变化,致
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使原评估结论失效时,评估报告使用者应重新委托评估。
十三、资产评估报告日
本资产评估报告日为2023年5月25日。
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十四、资产评估专业人员签名和资产评估报告印章
章评估师
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资产评估师:张之长21003
资产评估师:施越
31200.06
2023年5月25日
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附件
1、委托人及被评估单位营业执照复印件；
2、被评估单位公司章程复印件:
3、被评估单位评估基准日审计报告复印件；
4、被评估单位建设用地批准证书、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、土地使用权证、不动产权证、预售许可证复印件；
5、车辆行驶证复印件；
6、委托人及被评估单位承诺函(原件)；
7、签字资产评估师的承诺函(原件)；
8、资产评估机构资格备案公告；
9、评估人员资质证书；
10、资产评估机构营业执照；
11、资产评估明细表。
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营业执照
统一社会信用代码 91310000132210173W
证照编号00000000201705050012
名称上海市天宸股份有限公司
类型其他股份有限公司(上市)
住所上海市长宁区延安西路2067号29楼
法定代表人叶茂菁
注册资本人民币68667.7113万元整
成立日期1989年7月13日
营业期限1989年7月13日至不约定期限
经营范围实业投资、信息网络安全产品开发、国内贸易(除专项规定)、房
地产开发经营。
【依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动】
登记机关
2017年06月03日
企业信用信息公示系统网址:https://www.sgs.gov.cn/notice中华人民共和国国家工商行政管理总局监制
上海南方综合物流园区管理有限公司章程
根据《中华人民共和国公司法》(以下简称《公司法》)及有关法律、行政法规的规定,由上海市天宸股份有限公司、上海科迅投资管理有限公司、上海峰盈企业发展有限公司和上海南方商城有限公司共同出资设立上海南方综合物流园区管理有限公司(以下简称“公司”)经全体股东讨论,并共同制定本章程。
第一章公司名称和住所
第一条公司名称:上海南方综合物流园区管理有限公司
第二条公司住所:上海市闵行区银都路2889号
第二章公司经营范围
第三条公司经营范围:停车场,房地产开发经营,自有房屋租赁、物业服务,实业投资,建材、日用百货的销售,室内外装潢,会务服务、展览展示服务(除展销),企业形象策划、商务咨询、企业投资咨询、企业管理咨询(咨询类项目除经纪)。
【依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动】
第三章公司注册资本
第四条公司注册资本:人民币5000万元
第四章股东的名称、出资方式、出资额
第五条股东的姓名或者名称、出资方式及出资额如下:
各个股东已经按期缴纳规定的出资额。
第六条股东缴纳出资后,必须经依法设立的验资机构验资并出具证明。
第七条公司成立后,应向股东签发出资证明书并置备股东名册。
第五章公司的机构及其产生办法、职权、议事规则
第八条公司股东会由全体股东组成,是公司的权力机构,行使下列职权:
(一)决定公司的经营方针和投资计划；
(二)选举和更换非由职工代表担任的董事、监事,决定有关董事、监事的报酬事项；
(三)审议批准董事会的报告；
(四)审议批准公司监事的报告；
(五)审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案；
(六)审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损的方案；
(七)对公司增加或者减少注册资本作出决议；
(八)对发行公司债券作出决议；
(九)对公司合并、分立、解散、清算或者变更公司形式作出决议；
(十)修改公司章程；
(十一)为公司股东或者实际控制人提供担保做出决议。
对前款所列事项股东以书面形式一致表示同意的,可以不召开股东会会议,直接作出决
1
定,并山全体股东在决定文件上益章。
第九条首次股东会会议由出资最多的股东召集和主持,依照公司法规定行使职权。
第十条股东会会议分为定期会议和临时会议,并应当于会议召开十五日以前通知全体股东。定期会议应每年召开一次。代表十分之一以上表决权的股东,三分之以上的董事,监事提议召开临时会议的,应当召开临时会议。
第十一条股东会会议由董事会召集,董事长主持。董事长不能履行职务或不履行职务的,由三分之二以上董事共同推举一名董事主持。
董事会不能履行或不履行召集股东会会议职贵的,由监事召集和主持、监事不召集和主持的,代表十分之一以上表决权的股东可以自行召集和主持。
第十二条股东会会议应对所议事项作出决议。股东会应当对所议事项的决定作出会议记录,出席会议的股东应当在会议记录上签名。
股东会会议由股东按照出资比例行使表决权。
股东会会议作出修改公司章程、增加或者减少注册资本的决议,以及公司台并、分立、解散或者变更公司形式的决议,必须经代表全体股东三分之二以上表决权的股东通过。
股东会会议作出除前款意外事项的决议,须经代表全体股东二分之一以1表决权的股东通过。
第十三条股东不能出席股东会会议的,可以书面委托他人参加,由被委托人依法行使委托书中载明的权利。
第十四条公司向其他企业投资或者为他人提供担保,由董事会作出决定。
其中为公司股东或者实际控制人担保的,必须经股东会决议。该项表决由出席会议的其他股东所持表决权的过半数通过,该股东或者实际控制人支配的股东不得参加。
第十五条公司设董事会,其成员为四人,任期三年,由股东各推举名董事担任。任期届满,可连选连任。
董事任职届满未及时改选,或者董事在任期内辞职导致董事会成员低于法定人数的,在改选出的董事就任前,原董事仍应当按照法律、行政法规和公司章程的规定,履行董事职务。
董事会设董事长人,董事长由董事会选举和罢免。
第十六条董事会对股东会负责,行使下列职权:
(一)召集股东会会议,并向股东会报告工作；
(二)执行股东会决议；
(三)决定公司的经营计划和投资方案；
(四)制定公司的年度财务预算方案、决算方案:
(五)制定公司的利润分配方案和弥补亏损方案；
(六)制定公司增加或者减少注册资本以及发行公司债券的方案；
(七)制定公司合并、分立、解散或者变更公司形式的方案；
(八)决定公司内部管理机构的设置；
(九)决定聘任或者解聘公司经理及其报酬事项,并根据经理的提名决定聘任或者解聘公司副经理、财务负责人及其报酬事项；
(十)制定公司的基本管理制度。
第十七条董事会由董事长召集并主持。董事长不能履行职务或者不履行职务的,由三分之二以上董事共同推举一名董事召集和主持。
第十八条董事会会议须由三分之二以上董事出席方可举行。董事如不能出席董事会会议的,可以书面委托其他董事代为出席,由被委托人依法行使委托书中载明的权利。
第十九条董事会对所议事项作出的决定由全体董事人数三分之二以上的董事表决通过方为有效,并应作出会议记录,出席会议的董事应当在会议记录上签名。
2
董事会会议的表决,实行…人一票。
第二十条公司股东会、董事会的决议内容违反法律、行政法规的无效。
股东会、董事会的会议召集程序、表决方式违反法律、行政法规或者公司章程,或者决议内容违反公司章程的,股东可以自决议作出之H起六十日内,请求人民法院撤销。
公司根据股东会、董事会决议已办理变更登记的,人民法院宣告该决议无效或者撤销该决议后,公司应当向公司登记机关申请撤销变更登记。
第二十一条公司设经理一名,由董事会聘任或者解聘。经理每届任期为三年,任期届满,可以连任。经理对董事会负责,行使下列职权:
(一)主持公司的生产经营管理工作,组织实施董事会决议:
(二)组织实施公司年度经营计划和投资方案:
(三)拟定公司内部管理机构设置方案；
(四)拟定公司的基本管理制度；
(五)制定公司的具体规章:
(六)提请聘任或者解聘公司副经理、财务负责人:
(七)决定聘任或者解聘应由董事会决定聘任或者解聘以外的负责管理人员；
(八)公司章程和董事会授予的其他职权。
经理列席董事会会议。
第二十二条公司不设监事会,设监事一人,监事任期每届三年,由股东会选举产生,任期届满,可连选连任。
监事任期眉满未及时改选,在改选出的监事就任前,原监事仍应当按照法律、行政法规和公司章程的规定,履行监事职务。董事、高级管理人员不得兼任监事。
第二十三条公司监事行使下列职权:
(一)检查公司财务:
(二)对董事、高级管理人员执行公司职务的行为进行监督,对违反法律、行政法规、公司章程或者股东会决议的董事、高级管理人员提出罢免的建议；
(三)当董事、高级管理人员的行为损害公司的利益时,要求董事、高级管理人员予以纠正:
(四)提议召开临时股东会会议,在董事会不履行《公司法》规定的召集和主持股东会会议职责时召集和主持股东会会议:
(五)向股东会会议提出草案:
(六)依法对董事、高级管理人员提起诉讼。
第二十四条监事可以列席董事会会议,并对董事会会议事项提出质询或者建议。监事发现公司经营情况异常,可以进行调查；必要时,可以聘请会计师事务所等协助其工作,费用由公司承担。
第二十五条公司监事行使职权所必须的费用,由公司承担。
第六章公司的法定代表人
第二十六条公司的法定代表人由董事长担任。
第七章股权转让
第二十七条股东之间可以相互转让其全部或部分出资股东向股东以外的人转让股权,应当经其他股东过半数同意。股东应就其股权转让事项书面通知其他股东征求同意,其他股东自接到书面通知之日起满三十日未答复的,视为同意转让。其他股东半数以上不同意转让的,不同意的股东应当购买该转让的股权；不购买的,视为同意转让。
经股东同意转让的股权,在同意条件下,其他股东有优先购买权。两个以上股东主张行使优
先购买权的,协商确定各自的购买比例；协商不成的,按照转让时各自的出资比例行使优先购买权。
第二十八条转让股权后,公司应当注销原股东的出资证明书,向新股东签发出资证明书,并相应修改公司章程和股东名册中有关股东及其出资额的记载。对公司章程的该项修改不需再由股东会表决。
第二十九条有下列情形之一的,对股东会该项决议投反对票的股东请求公司按照合理的价格收购其股权:
(一)公司连续五年不向股东分配利润,而公司该五年连续盈利,并且符合本法规定的分配利润条件的；
(二)公司合并、分立、转让主要财产的；
(三)公司章程规定的营业期限届满或者章程规定的其他解散事由出现,股东会会议通过决议修改章程使公司存续的。
自股东会会议决议通过之日起六十日内,股东与公司不能达成股权收购协议的,股东可以自股东会会议决议通过之日起九十日内向人民法院提起诉讼。
第三十条自然人股东死亡后,其合法继承人可以继承股东资格。
第八章财务、会计、利润分配及劳动用工制度
第三十一条公司应当依照法律、行政法规和国务院财政主管部门的规定建立本公司的财务、会计制度,并应在每个会计年度终了时制作财务报告,委托国家承认的会计师事务所审计并出具书面报告,并应于次年5月前送交各股东。
第三十二条公司利润分配按照《公司法》及有关法律、法规,国务院财政主管部门的规定执行。股东按照实缴的出资比例分取红利。
第三十三条公司聘用、解聘承办公司审计业务的会计师事务所由董事会决定。
第三十四条劳动用工制度按国家法律、法规及国务院劳动部门的有关规定执行。
第九章公司的解散事由与清算办法
第三十五条公司的营业期限为三十年,从《企业法人营业执照》签发之日起计算。
第三十六条公司有下列情形之一的,可以解散:
(一)公司营业期限届满:
(二)股东会决议解散；
(三)因公司合并或者分立需要解散的；
(四)依法被吊销营业执照、责令关闭或者被撤销；
(五)人民法院依照《公司法》的规定予以解散。
公司营业期限届满时,可以通过修改公司章程而存续。
第三十七条公司经营管理发生严重困难,继续存续会使股东利益受到重大损失,通过其他途径不能解决的,持有公司全部股东表决权百分之十以上的股东,可以请求人民法院解散公司。
第三十八条公司因本章程第三十六条第(一)项、第(二)项、第(四)项、第(五)项决定而解散的,应当在解散事由出现之日起十五日内成立清算组,开始清算。清算组应当自成立之日起十日内向登记机关申请清算组成员及负责人备案、通知债权人,并于六十日内在报纸上公告。公司清算结束后,清算组应当制作清算报告,报股东会或者人民法院确认,并报送公司登记机关,申请注销公司登记,公告公司终止。
第十章董事、监事、高级管理人员的义务
第三十九条高级管理人员是指本公司的经理、副经理、财务负责人。
第四十条董事、监事、高级管理人员应当遵守法律、行政法规和公司章程,对公司负有忠实义务和勤勉义务,不得利用职权收受贿赂或者其他非法收入,不得侵占公司的财产。
第四十一条董事、高级管理人员不得有下列行为:
(一)挪用公司资金；
(二)将公司资金以其个人名义或者以其他个人名义开立账户存储:
4
(三)违反公司章程的规定,未经股东会、股东大会或者董事会同意,将公司资金借贷给他人或者以公司财产为他人提供担保；
(四)违反公司章程的规定或者未经股东会、股东大会同意,与本公司订立合同或者进行交易；
(五)未经股东会或者股东大会同意,利用职务便利为自己或者他人谋取属于公司的商业机会,自营或者为他人经营与所任职公司同类的业务；
(六)接受他人与公司交易的佣金归为己有；
(七)擅自披露公司秘密:
(八)违反对公司忠实义务的其他行为。
第四十二条董事、监事、高级管理人员执行公司职务时违反法律、行政法规或者公司章程的规定,给公司造成损失的,应当承担赔偿责任。
第十一章股东认为需要规定的其他事项
第四十三条本章程中的各项条款与法律、法规、规章不符的,以法律、法规、规章的规定为准。
第四十四条公司登记事项以公司登记机关核定的为准。公司根据需要修改公司章程而未涉及变更登记事项的,公司应将修改后的公司章程送公司登记机关备案:涉及变更登记事项的,同时应向公司登记机关作变更登记。
第四十五条本章程自全体股东盖章之日起生效。
第四十六条本章程一式六份,股东方各一份,公司留存一份,并报公司登记机关备案一份。
(以下无正文)
5
(签署页)全体股东盖章:
上海市天宸股份有限公司
法审代表人签字:
上海科迅投资管理有限公司
法定代表人签字:
上海峰盈企业发展有限公司
务法定代表人签字:
上海南方商城有限公司
二法定代表人签字:
上海南方综合物流园区管理有限公司
2017年月日
6
章程修正案
经公司全体股东一致同意,对本公司章程进行修订如下:
一、章程前言
“根据《中华人民共和国公司法》(以下简称《公司法》)及有关法律、
行政法规的规定,由上海市天宸股份有限公司、上海科迅投资管理有限公司、
上海峰盈企业发展有限公司和上海南方商城有限公司共同出资设立上海南方
综合物流园区管理有限公司(以下简称“公司”),经全体股东讨论,并共同制定本章程”修改为；
“根据《中华人民共和国公司法》(以下简称《公司法》)及有关法律、
行政法规的规定,由上海市天宸股份有限公司、上海科迅投资管理有限公司、
上海峰盈企业发展有限公司共同出资设立上海南方综合物流园区管理有限公司(以下简称“公司”),经全体股东讨论,并共同制定本章程”。
二、第四章股东的名称、出资方式、出资额
第五条股东的姓名或者名称、出资方式及出资额如下:
各个股东已经按期缴纳规定的出资额。
现修订为:
第四章股东的名称、出资方式、出资额
上海科迅投资管理有限公司412.58.25货币2016年11月14日
合计5000100
各个股东已经按期缴纳规定的出资额。
三、第五章公司的机构及其产生办法、职权、议事规则
“第十五条公司设董事会,其成员为四人,任期三年,由股东各推举一名董事担任。任期届满,可连选连任。
董事任职届满未及时改选,或者董事在任期内辞职导致董事会成
员低于法定人数的,在改选出的董事就任前,原董事仍应当按照法律、行政法规和公司章程的规定,履行董事职务。
董事会设董事长一人,董事长由董事会选举和罢免。”修改为:
“第十五条公司设董事会,其成员为四人,任期三年,由股东会选举产生。任期届满,可连选连任。
董事任职届满未及时改选,或者董事在任期内辞职导致董事会成
员低于法定人数的,在改选出的董事就任前,原董事仍应当按照法律、行政法规和公司章程的规定,履行董事职务。
董事会设董事长一人,董事长由董事会选举和罢免。”
四、公司章程其他条款不变。
上海南方综合物流园区管理有限公司
法定代表人签字:
2018年9月1日
章程修正案
经公司全体股东一致同意,对本公司章程进行修订如下:
一、第三章第四条现修正为:
“第四条公司注册资本:人民币55000万元”
二、第四章第五条现修正为:
“股东的姓名或者名称、出资方式及出资额如下:
各个股东已经按期缴纳规定的出资额。”
三、公司章程其他条款不变。
(以下无正文)
上海南方综合物流园区管理有限公司
法定代表人签字:
2018年【10】月/【17】日
1.9
上海天宸健康管理有限公司章程修正案
前言更正为:依据《中华人民共和国公司法》(以下简称《公司法》)及其他有
关法律、行政法规的规定,由上海市天宸股份有限公司、上海科迅投资管理有限
公司、上海峰盈企业发展有限公司共同出资设立上海天宸健康管理有限公司(以下简称《公司法》)经全体股东讨论,并共同制定本章程。
原章程第一章第一条现修正为:
上海天宸健康管理有限公司
第二章第三条现修正为:
健康管理、医院管理、企业管理、出版物印刷、出版物经营、软件开发、停
车场(库)经营,房地产开发经营,房屋租赁,室内外装潢,物业服务,实业投
资,人才中介,企业形象策划,文化艺术交流策划,医疗器械、计算机软件的销
售,从事健康科技、计算机科技领域内的技术开发、技术咨询、技术服务、技术转让。
(以下无正文,附签字页)
(此页无正文,附签字页)
法定代表人签字:
上海南方综合物流园区管理有限公司(盖章)
2019年02月18日
章程修正案
经公司全体股东一致同意,对本公司章程进行修订如下:
一、第三章第四条现修正为:
“第四条公司注册资本:人民币100434.2465万元”
二、第四章第五条现修正为:
“股东的姓名或者名称、出资方式及出资额如下:
各个股东已经按期缴纳规定的出资额。”
三、公司章程其他条款不变。
上海天宸健康管理有限公
法定代表人签字:
2019年【10】月【30】日
1
上海天宸健康管理有限公司
章程修正案
经公司全体股东一致同意,对本公司章程进行修订如下:
一、第三章第四条现修正为:
“第四条公司注册资本:人民币1,305,000,000.00元”
二、第四章第五条现修正为:
“股东的姓名或者名称、出资方式及出资额如下:
各个股东已经按期缴纳规定的出资额。”
三、公司章程其他条款不变。
(以下为签署页,无正文)
(本页为《上海天宸健康管理有限公司章程修正案》的签署页)
上海天宸健康管理有限公司?
法定代表人签字:
【2021】年【5】月【21】日
号06
上海天宸健康管理有限公司
审计报告及财务报表
(2022年01月01日至2022年12月31日止)
一、
二、
IBDOc立信会计师事务所(特殊普通合伙)
立信会计师事务所(特殊普通合伙)BDOCHINA SHU LUN PAN CERTIFIED PUBLIC ACCOUNTANTS LLP
审计报告
信会师报字[2023]第ZA10912号
上海天宸健康管理有限公司董事会:
一、审计意见
我们审计了上海天宸健康管理有限公司(以下简称贵公司)财务
报表,包括2022年12月31日的资产负债表,2022年度的利润表、
现金流量表、所有者权益变动表以及相关财务报表附注。
我们认为,后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的
规定编制,公允反映了贵公司2022年12月31日的财务状况以及2022
年度的经营成果和现金流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计
们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则,我们独
立于贵公司,并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信,我们获
取的审计证据是充分、适当的,为发表审计意见提供了基础。
三、管理层和治理层对财务报表的责任
管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表,使其实现公
允反映,并设计、执行和维护必要的内部控制,以使财务报表不存在
由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时,管理层负责评估贵公司的持续经营能力,披
露与持续经营相关的事项(如适用),并运用持续经营假设,除非计
划进行清算、终止运营或别无其他现实的选择。
治理层负责监督贵公司的财务报告过程。
审计报告第1页
IBDOA立信会计师事务所(特殊普通合伙)
立信会计师事务所(特殊普通合伙)BDOCHINA SHU LUN PAN CERTIFIED PUBLIC ACCOUNTANTS LLP
四、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致
的重大错报获取合理保证,并出具包含审计意见的审计报告。合理保
证是高水平的保证,但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重
大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致,如果合理预
期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出
的经济决策,则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中,我们运用职业判断,并
保持职业怀疑。同时,我们也执行以下工作:
(一)识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险,
设计和实施审计程序以应对这些风险,并获取充分、适当的审计证据,
作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、
虚假陈述或凌驾于内部控制之上,未能发现由于舞弊导致的重大错报
的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
(二)了解与审计相关的内部控制,以设计恰当的审计程序。
(三)评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关
披露的合理性。
(四)对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时,根
据获取的审计证据,就可能导致对贵公司持续经营能力产生重大疑虑
的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认
为存在重大不确定性,审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用
者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分,我们应当发表非无
保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而,未
来的事项或情况可能导致贵公司不能持续经营。
(五)评价财务报表的总体列报(包括披露)、结构和内容,并
评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事
项进行沟通,包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺
陷。
审计报告第2页
IBDOnBDO CHINA SHU LUN PANCERTIFIED PUBLIC ACCOUNTANTS LLP立信会计师事务所(特殊普通合伙)
(此页无正文)
信会计中国注册会计师:
(项目合伙人)
第会
计!国
中国注册会计师:
赵键赵会王
键师亮
中国上海二O二三年四月八日
审计报告第3页
上海天宸健康管理有限公司
资产负债表
2022年12月31日
(除特别注明外,金额单位均为人民币元)
后财务报表附注为财务报表的组成部分。
,主管会计工作负责人炯会计机构负责人:
菁祺
报表第1页
上海天宸健康管理有限公司
资产负债表(续)
2022年12月31日
(除特别注明外,金额单位均为人民币元)
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。杨
公司负责人叶主管会计工作负责人:杨会计机构负责人:
叶棋杨
报表第2页
\
上海天宸健康管理有限公司
利润表
2022年度
(除特别注明外,金额单位均为人民币元)
后附财务报表附注为财务报表的组成部分,
公司负责人:主管会计工作负责人:炯会计机构负责人:
炯杨
报表第3页
上海天宸健康管理有限公司
现金流量表
2022年度
(除特别注明外,金额单位均为人民币元)
0
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。炯
公司负责人主管会计工作负责人:炯会计机构负责人:
报表第4页
上海天宸健康管理有限公司
所有者权益变动表
2022年度
(除特别注明外,金额单位均为人民币元)
后附财务报表附注为财务报表的组成部分应艳欣
公司负责人:茂主管会计工作负责人炯杨会计机构负责人:应艳欣
茂1祺杨
报表第5页
上海天宸健康管理有限公司
所有者权益变动表(续)
2022年度
(除特别注明外,金额单位均为人民币元)
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
主管会计工作负责人:会计机构负责人
报表第6页
上海天底健康管理有限公司
2022年度
财务报表附注
上海天宸健康管理有限公司
二〇二二年度财务报表附注
(除特殊注明外,金额单位均为人民币元)
一、公司基本情况
上海天宸健康管理有限公司(原名上海南方综合物流园区管理有限公司)(以下简称
“本公司”)由上海市天宸股份有限公司、上海科讯投资管理公司、上海峰盈企业发
展有限公司和上海金球集团投资开发有限公司共同出资组建,于1999年5月4日成
立的有限责任公司,注册资本为人民币伍千万元,2008年9月本公司分立新设上海
天宸酒店管理有限公司并完成了工商变更,取得注册号为3101121030924的企业法
人营业执照,变更后的注册资本:人民币三千三百零四万元,法定代表人:VnNCENT
MAOGINGYE(叶茂菁)。2016年9月吸收合并上海天宸酒店管理有限公司,2016
年11月14日上海天宸酒店管理有限公司工商信息注销,本公司取得统一社会信用
代码为91310112631457322T的企业法人营业执照,变更后的注册资本:人民币伍仟
万元。法人代表:VINCENT MAOGING YE(叶茂菁)。2018年9月1日,本公司
股东上海南方商城有限公司将其持有的本公司150万元的股权以协议转让方式转让
给本公司股东上海科迅投资管理有限公司和上海峰盈企业发展有限公司。经本次股
权转让后,本公司股东变更为上海市天宸股份有限公司、上海科迅投资管理有限公
司和上海峰盈企业发展有限公司,分别持有本公司股份比例为85%、8.25%和6.75%。
2018年10月17日,本公司股东按原持股比例对本公司增资,本轮增资后本公司注
册资本增至人民币55.000万元整。2019年3月18日,公司更名为上海天宸健康管
理有限公司。2019年10月30日,本公司股东按原持股比例对本公司增资,本轮增
资后本公司注册资本增至人民币1,004,342,465.75元整,2021年6月17日,本公
司股东按原持股比例对本公司增资,本轮增资后本公司注册资本增至人民币
1,305,000,000.00元整,并于2021年7月20日取得了统一社会信用代码为
91310112631457322T的营业执照。
经营范围:健康管理,医院管理,企业管理,出版物印刷、出版物经营,软件开发,
停车场(库)经营,房地产开发经营,房屋租赁、室内外装潢,物业服务,实业投
资,人才中介,企业形象策划,文化艺术交流与策划,医疗器械,计算机软件的销
售,从事健康科技、计算机科技领域内的技术开发、技术咨询、技术服务、技术转
让【依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动】。注册地:上海市
闵行区银都路2889号。
本财务报表业经公司董事会于2023年4月8日批准报出。
财务报表附注第1页
上海天宸健康管理有限公司
2022年度
财务报表附注
二、财务报表的编制基础
编制基础
本财务报表按照财政部颁布的《企业会计准则——基本准则》和各项具体会计准则、
企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定(以下合称“企业会计
准则”),以及中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第
15号——财务报告的一般规定》的相关规定编制。
(二)持续经营
本财务报表以持续经营为基础编制。
三、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示:
以下披露内容已涵盖了本公司根据实际生产经营特点制定的具体会计政策和会计估
计。
(一)遵循企业会计准则的声明
本财务报表符合财政部颁布的企业会计准则的要求,真实、完整地反映了本公司2022
年12月31日的财务状况以及2022年度的经营成果和现金流量。
(二)会计期间
自公历1月1日起至12月31日止为一个会计年度。
(三)营业周期
本公司营业周期为12个月。
(四)记账本位币
本公司采用人民币为记账本位币。
(五)现金及现金等价物的确定标准
现金,是指本公司的库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物,是指本
公司持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额的现金、价值变动风险很小的
投资。
财务报表附注第2页
上海天宸健康管理有限公司
2022年度
财务报表附注
(六)金融工具
本公司在成为金融工具合同的一方时,确认一项金融资产、金融负债或权益工具。
1、金融工具的分类
根据本公司管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征,金融
资产于初始确认时分类为:以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且
其变动计入其他综合收益的金融资产和以公允价值计量且其变动计入当期损
益的金融资产。
本公司将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产,分类为以摊余成本计量的金融资产:
一业务模式是以收取合同现金流量为目标:
一合同现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。
本公司将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产,分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融
资产(债务工具):
一业务模式既以收取合同现金流量又以出售该金融资产为目标:
一合同现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付”
对于非交易性权益工具投资,本公司可以在初始确认时将其不可撤销地指定
为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产(权益工具)。该指
定在单项投资的基础上作出,且相关投资从发行者的角度符合权益工具的定
义。
除上述以摊余成本计量和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融
资产外,本公司将其余所有的金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融资产。
金融负债于初始确认时分类为:以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
融负债和以摊余成本计量的金融负债。
2、金融工具的确认依据和计量方法
(1)以摊余成本计量的金融资产
以摊余成本计量的金融资产包括应收票据、应收账款、其他应收款、长期应
收款、债权投资等,按公允价值进行初始计量,相关交易费用计入初始确认
金额；不包含重大融资成分的应收账款以及本公司决定不考虑不超过一年的
融资成分的应收账款,以合同交易价格进行初始计量。
财务报表附注第3页
上海天宸健康管理有限公司
2022年度
财务报表附注
持有期间采用实际利率法计算的利息计入当期损益。
收回或处置时,将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额计入当期损
益。
(2)以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产(债务工具)
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产(债务工具)包括应
收款项融资、其他债权投资等,按公允价值进行初始计量,相关交易费用计
入初始确认金额。该金融资产按公允价值进行后续计量,公允价值变动除采
用实际利率法计算的利息、减值损失或利得和汇兑损益之外,均计入其他综
合收益。
终止确认时,之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转
出,计入当期损益。
(3)以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产(权益工具)
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产(权益工具)包括其
他权益工具投资等,按公允价值进行初始计量,相关交易费用计入初始确认
金额。该金融资产按公允价值进行后续计量,公允价值变动计入其他综合收
益。取得的股利计入当期损益。
终止确认时,之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转
出,计入留存收益。
(4)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产包括交易性金融资产、衍
生金融资产、其他非流动金融资产等,按公允价值进行初始计量,相关交易
费用计入当期损益。该金融资产按公允价值进行后续计量,公允价值变动计
入当期损益。
(5)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债包括交易性金融负债、衍
生金融负债等,按公允价值进行初始计量,相关交易费用计入当期损益。该
金融负债按公允价值进行后续计量,公允价值变动计入当期损益。
终止确认时,其账面价值与支付的对价之间的差额计入当期损益。
财务报表附注第4页
上海天宸健康管理有限公司
2022年度
财务报表附注
(6)以摊余成本计量的金融负债
以摊余成本计量的金融负债包括短期借款、应付票据、应付账款、其他应付
款、长期借款、应付债券、长期应付款,按公允价值进行初始计量,相关交
易费用计入初始确认金额。
持有期间采用实际利率法计算的利息计入当期损益。
终止确认时,将支付的对价与该金融负债账面价值之间的差额计入当期损益。
3、金融资产终止确认和金融资产转移
满足下列条件之一时,本公司终止确认金融资产:
一收取金融资产现金流量的合同权利终止；
一金融资产已转移,且已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给
转入方；
一金融资产已转移,虽然本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几
乎所有的风险和报酬,但是未保留对金融资产的控制。
发生金融资产转移时,如保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的,
则不终止确认该金融资产。
在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时,采用实质重于
形式的原则。
公司将金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。金融资产整体转
移满足终止确认条件的,将下列两项金额的差额计入当期损益:
(1)所转移金融资产的账面价值；
(2)因转移而收到的对价,与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额
(涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融
资产(债务工具)的情形)之和。
金融资产部分转移满足终止确认条件的,将所转移金融资产整体的账面价值,
在终止确认部分和未终止确认部分之间,按照各自的相对公允价值进行分摊,
并将下列两项金额的差额计入当期损益:
(1)终止确认部分的账而价值；
(2)终止确认部分的对价,与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额
中对应终止确认部分的金额(涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变
动计入其他综合收益的金融资产(债务工具)的情形)之和。
金融资产转移不满足终止确认条件的,继续确认该金融资产,所收到的对价
确认为一项金融负债。
财务报表附注第5页
上海天宸健康管理有限公司
2022年度
财务报表附注
4、金融负债终止确认
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的,则终止确认该金融负债或其一
部分；本公司若与债权人签定协议,以承担新金融负债方式替换现存金融负
债,且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的,则终止确认现
存金融负债,并同时确认新金融负债。
对现存金融负债全部或部分合同条款作出实质性修改的,则终止确认现存金
融负债或其一部分,同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。
金融负债全部或部分终止确认时,终止确认的金融负债账面价值与支付对价
(包括转出的非现金资产或承担的新金融负债)之间的差额,计入当期损益。
本公司若回购部分金融负债的,在回购日按照继续确认部分与终止确认部分
的相对公允价值,将该金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认
部分的账面价值与支付的对价(包括转出的非现金资产或承担的新金融负债)
之间的差额,计入当期损益。
5、金融资产和金融负债的公允价值的确定方法
存在活跃市场的金融工具,以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活
跃市场的金融工具,采用估值技术确定其公允价值。在估值时,本公司采用
在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术,选择
与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的
输入值,并优先使用相关可观察输入值。只有在相关可观察输入值无法取得
或取得不切实可行的情况下,才使用不可观察输入值。
6、金融资产减值的测试方法及会计处理方法
本公司以单项或组合的方式对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量
且其变动计入其他综合收益的金融资产(债务工具)和财务担保合同等的预
期信用损失进行估计。
本公司考虑有关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有
依据的信息,以发生违约的风险为权重,计算合同应收的现金流量与预期能
收到的现金流量之间差额的现值的概率加权金额,确认预期信用损失。
如果该金融工具的信用风险自初始确认后已显著增加,本公司按照相当于该
金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备；如果该金融工
具的信用风险自初始确认后并未显著增加,本公司按照相当于该金融工具未
来12个月内预期信用损失的金额计量其损失准备。由此形成的损失准备的增
加或转回金额,作为减值损失或利得计入当期损益。
财务报表附注第6页
上海天宸健康管理有限公司
2022年度
财务报表附注
额,确定其可变现净值；需要经过加工的材料存货,在正常生产经营过程中,
以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销
售费用和相关税费后的金额,确定其可变现净值；为执行销售合同或者劳务
合同而持有的存货,其可变现净值以合同价格为基础计算,若持有存货的数
量多于销售合同订购数量的,超出部分的存货的可变现净值以一般销售价格
为基础计算。
计提存货跌价准备后,如果以前减记存货价值的影响因素已经消失,导致存
货的可变现净值高于其账面价值的,在原已计提的存货跌价准备金额内予以
转回,转回的金额计入当期损益。
4、存货的盘存制度
采用永续盘存制。
5、低值易耗品和包装物的摊销方法
低值易耗品采用一次转销法
(八)合同资产
1、合同资产的确认方法及标准
本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资
产或合同负债。本公司已向客户转让商品或提供服务而有权收取对价的权利
(且该权利取决于时间流逝之外的其他因素)列示为合同资产。同一合同下
的合同资产和合同负债以净额列示。本公司拥有的、无条件(仅取决于时间
流逝)向客户收取对价的权利作为应收款项单独列示。
2、合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法
合同资产的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见本附注“(X)X、金
融资产减值的测试方法及会计处理方法”。
(九)投资性房地产
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产,包括己出
租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物(含自行
建造或开发活动完成后用于出租的建筑物以及正在建造或开发过程中将来用于出租
的建筑物)。
财务报表附注第8页
上海天宸健康管理有限公司
2022年度
财务报表附注
与投资性房地产有关的后续支出,在相关的经济利益很可能流入且其成本能够可靠
的计量时,计入投资性房地产成本；否则,于发生时计入当期损益。
本公司对现有投资性房地产采用成本模式计量。对按照成本模式计量的投资性房地
产一出租用建筑物采用与本公司固定资产相同的折旧政策,出租用土地使用权按与
无形资产相同的摊销政策执行。
(十)固定资产
1、固定资产的确认和初始计量
固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有,并且使用寿命
超过一个会计年度的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认:
(1)与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
(2)该固定资产的成本能够可靠地计量。
固定资产按成本(并考虑预计弃置费用因素的影响)进行初始计量。
与固定资产有关的后续支出,在与其有关的经济利益很可能流入且其成本能
够可靠计量时,计入固定资产成本；对于被替换的部分,终止确认其账面价
值；所有其他后续支出于发生时计入当期损益。
2、折旧方法
固定资产折旧采用年限平均法分类计提,根据固定资产类别、预计使用寿命
和预计净残值率确定折旧率。对计提了减值准备的固定资产,则在未来期间
按扣除减值准备后的账面价值及依据尚可使用年限确定折旧额。如固定资产
各组成部分的使用寿命不同或者以不同方式为企业提供经济利益,则选择不
同折旧率或折旧方法,分别计提折旧。
各类固定资产折旧方法、折旧年限、残值率和年折旧率如下:
3、固定资产处置
当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时,终止确
认该固定资产。固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价
值和相关税费后的金额计入当期损益。
财务报表附注第9页
上海天宸健康管理有限公司
2022年度
财务报表附注
(十一)在建工程
在建工程按实际发生的成本计量。实际成本包括建筑成本、安装成本、符合资本化
条件的借款费用以及其他为使在建工程达到预定可使用状态前所发生的必要支出。
在建工程在达到预定可使用状态时,转入固定资产并自次月起开始计提折旧。
(十二)借款费用
1、借款费用资本化的确认原则
公司发生的借款费用,可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产
的,予以资本化,计入相关资产成本；其他借款费用,在发生时根据其发生
额确认为费用,计入当期损益。
符合资本化条件的资产,是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能
达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
2、借款费用资本化期间
资本化期间,指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间,借款
费用暂停资本化的期间不包括在内。
借款费用同时满足下列条件时开始资本化:
(1)资产支出已经发生,资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资
产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
(2)借款费用已经发生；
(3)为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已
经开始。
当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时,
借款费用停止资本化。
3、暂停资本化期间
符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间
连续超过3个月的,则借款费用暂停资本化；该项中断如是所购建或生产的
符合资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态必要的程序,则
借款费用继续资本化。在中断期间发生的借款费用确认为当期损益,直至资
产的购建或者生产活动重新开始后借款费用继续资本化。
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)
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4、借款费用资本化率、资本化金额的计算方法
对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入的专门借款,以专门借款
当期实际发生的借款费用,减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收
入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额,来确定借款费用的资本化金
额。
对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款,根据累计资
产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本
化率,计算确定一般借款应予资本化的借款费用金额。资本化率根据一般借
款加权平均实际利率计算确定。
在资本化期间内,外币专门借款本金及利息的汇兑差额,予以资本化,计入
符合资本化条件的资产的成本。除外币专门借款之外的其他外币借款本金及
其利息所产生的汇兑差额计入当期损益。
(十三)无形资产
1、无形资产的计价方法
(1)公司取得无形资产时按成本进行初始计量；
外购无形资产的成本,包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产
达到预定用途所发生的其他支出。
(2)后续计量
在取得无形资产时分析判断其使用寿命。
对于使用寿命有限的无形资产,在为企业带来经济利益的期限内摊销；无法
预见无形资产为企业带来经济利益期限的,视为使用寿命不确定的无形资产,
不予摊销。
2、使用寿命有限的无形资产的使用寿命估计情况
(十四)长期资产减值
长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、使用权
资产、使用寿命有限的无形资产、油气资产等长期资产,于资产负债表日存在减值
迹象的,进行减值测试。减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的,
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按其差额计提减值准备并计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费
用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产减值准备按单
项资产为基础计算并确认,如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的,以该资
产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小
资产组合。
使用寿命不确定的无形资产、尚未达到可使用状态的无形资产,无论是否存在减值
迹象,至少在每年年度终了进行减值测试。
(十五)合同负债
本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合
同负债。本公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品或提供服务的义务列示为
合同负债。同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示。
(十六)职工薪酬
1、短期薪酬的会计处理方法
本公司在职工为本公司提供服务的会计期间,将实际发生的短期薪酬确认为
负债,并计入当期损益或相关资产成本。
本公司为职工缴纳的社会保险费和住房公积金,以及按规定提取的工会经费
和职工教育经费,在职工为本公司提供服务的会计期间,根据规定的计提基
础和计提比例计算确定相应的职工薪酬金额。
本公司发生的职工福利费,在实际发生时根据实际发生额计入当期损益或相
关资产成本,其中,非货币性福利按照公允价值计量。
2、离职后福利的会计处理方法
(1)设定提存计划
本公司按当地政府的相关规定为职工缴纳基本养老保险和失业保险,在职工
为本公司提供服务的会计期间,按以当地规定的缴纳基数和比例计算应缴纳
金额,确认为负债,并计入当期损益或相关资产成本。此外,本公司还参与
了由国家相关部门批准的企业年金计划/补充养老保险基金。本公司按职工工
资总额的一定比例向年金计划/当地社会保险机构缴费,相应支出计入当期损
益或相关资产成本。
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(2)设定受益计划
本公司根据预期累计福利单位法确定的公式将设定受益计划产生的福利义务
归属于职工提供服务的期间,并计入当期损益或相关资产成本。
设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价值所形成的赤字或盈余
确认为一项设定受益计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余的,本公
司以设定受益计划的盈余和资产上限两项的孰低者计量设定受益计划净资产。
所有设定受益计划义务,包括预期在职工提供服务的年度报告期间结束后的
十二个月内支付的义务,根据资产负债表日与设定受益计划义务期限和币种
相匹配的国债或活跃市场上的高质量公司债券的市场收益率予以折现。
设定受益计划产生的服务成本和设定受益计划净负债或净资产的利息净额计
入当期损益或相关资产成本:重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生
的变动计入其他综合收益,并且在后续会计期间不转回至损益,在原设定受
益计划终止时在权益范围内将原计入其他综合收益的部分全部结转至未分配
利润。
在设定受益计划结算时,按在结算日确定的设定受益计划义务现值和结算价
格两者的差额,确认结算利得或损失。
3、辞退福利的会计处理方法
本公司向职工提供辞退福利的,在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工
薪酬负债,并计入当期损益:公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁
减建议所提供的辞退福利时；公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成
本或费用时。
(十七)收入
1、收入确认和计量所采用的会计政策
本公司在履行了合同中的履约义务,即在客户取得相关商品或服务控制权时
确认收入。取得相关商品或服务控制权,是指能够主导该商品或服务的使用
并从中获得几乎全部的经济利益。
合同中包含两项或多项履约义务的,本公司在合同开始日,按照各单项履约
义务所承诺商品或服务的单独售价的相对比例,将交易价格分摊至各单项履
约义务。本公司按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。
交易价格是指本公司因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额,
不包括代第三方收取的款项以及预期将退还给客户的款项。本公司根据合同
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条款,结合其以往的习惯做法确定交易价格,并在确定交易价格时,考虑可
变对价、合同中存在的重大融资成分、非现金对价、应付客户对价等因素的
影响。本公司以不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发
生重大转回的金额确定包含可变对价的交易价格。合同中存在重大融资成分
的,本公司按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以现金支付的应付金
额确定交易价格,并在合同期间内采用实际利率法摊销该交易价格与合同对
价之间的差额。
满足下列条件之一的,属于在某一时段内履行履约义务,否则,属于在某一
时点履行履约义务:
4
客户能够控制本公司履约过程中在建的商品。
本公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途,且本公司在整个合同
期内有权就累计至今己完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务,本公司在该段时间内按照履约进度确认
收入,但是,履约进度不能合理确定的除外。本公司考虑商品或服务的性质,
采用产出法或投入法确定履约进度。当履约进度不能合理确定时,已经发生
的成本预计能够得到补偿的,本公司按照已经发生的成本金额确认收入,直
到履约进度能够合理确定为止。
对于在某一时点履行的履约义务,本公司在客户取得相关商品或服务控制权
时点确认收入。在判断客户是否已取得商品或服务控制权时,本公司考虑下
列迹象:
本公司就该商品或服务享有现时收款权利,即客户就该商品或服务负有现
时付款义务。
本公司已将该商品的法定所有权转移给客户,即客户已拥有该商品的法定
所有权。
本公司已将该商品实物转移给客户,即客户已实物占有该商品。
本公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户,即客户已取得
该商品所有权上的主要风险和报酬。
客户已接受该商品或服务等。
2、房地产销售具体原则
本公司主要从事房地产销售业务,房地产项目销售收入确认需同时满足以下
条件:
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(a)与客户已签订合同；
(b)房产完工并经相关政府部门验收合格,达到合同约定的交付条件；
(c)客户取得相关商品控制权,即房产已经被客户接受,或根据买卖合同约
定被视为已获客户接受。
(十八)合同成本
合同成本包括合同履约成本与合同取得成本。
本公司为履行合同而发生的成本,不属于存货、固定资产或无形资产等相关准则规
范范围的,在满足下列条件时作为合同履约成本确认为一项资产:
?该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关。
?该成本增加了本公司未来用于履行履约义务的资源。
?该成本预期能够收回。
本公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的,作为合同取得成本确认为一项
资产。
与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊
销；但是对于合同取得成本摊销期限未超过一年的,本公司在发生时将其计入当期
损益。
与合同成本有关的资产,其账面价值高于下列两项的差额的,本公司对超出部分计
提减值准备,并确认为资产减值损失:
1、因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；
2、为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。
以前期间减值的因素之后发生变化,使得前述差额高于该资产账面价值的,本公司
转回原已计提的减值准备,并计入当期损益,但转回后的资产账面价值不超过假定
不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。
(十九)政府补助
1、类型
政府补助,是本公司从政府无偿取得的货币性资产或非货币性资产,分为与
资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
与资产相关的政府补助,是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长
期资产的政府补助。与收益相关的政府补助,是指除与资产相关的政府补助
之外的政府补助。
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2、确认时点
政府补助在本公司能够满足其所附的条件并且能够收到时,予以确认。
3、会计处理
与资产相关的政府补助,冲减相关资产账面价值或确认为递延收益。确认为
递延收益的,在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入当期损
益(与本公司日常活动相关的,计入其他收益；与本公司日常活动无关的,
计入营业外收入)；
与收益相关的政府补助,用于补偿本公司以后期间的相关成本费用或损失的,
确认为递延收益,并在确认相关成本费用或损失的期间,计入当期损益(与
本公司日常活动相关的,计入其他收益:与本公司日常活动无关的,计入营
业外收入)或冲减相关成本费用或损失；用于补偿本公司已发生的相关成本
费用或损失的,直接计入当期损益(与本公司日常活动相关的,计入其他收
益；与本公司日常活动无关的,计入营业外收入)或冲减相关成本费用或损
失。
(二十)递延所得税资产和递延所得税负债
所得税包括当期所得税和递延所得税。除因企业合并和直接计入所有者权益(包括其
他综合收益)的交易或者事项产生的所得税外,本公司将当期所得税和递延所得税计
入当期损益。
递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额
(暂时性差异)计算确认。
对于可抵扣暂时性差异确认递延所得税资产,以未来期间很可能取得的用来抵扣可
抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款
抵减,以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限,确
认相应的递延所得税资产。
对于应纳税暂时性差异,除特殊情况外,确认递延所得税负债。
不确认递延所得税资产或递延所得税负债的特殊情况包括:
?商誉的初始确认；
?既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额(或可抵扣亏损)的交
易或事项。
对与联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异,确认递延所得税负债,除
非本公司能够控制该暂时性差异转回的时间且该暂时性差异在可预见的未来很可能
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不会转回。对与联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异,当该暂时性差
异在可预见的未来很可能转回且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳
税所得额时,确认递延所得税资产。
资产负债表日,对于递延所得税资产和递延所得税负债,根据税法规定,按照预期
收回相关资产或清偿相关负债期间的适用税率计量。
资产负债表日,本公司对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可
能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益,则减记递延所得
税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时,减记的金额予以转回。
当拥有以净额结算的法定权利,且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行
时,当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。
资产负债表日,递延所得税资产及递延所得税负债在同时满足以下条件时以抵销后
的净额列示:
?纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；
?递延所得税资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的
所得税相关或者是对不同的纳税主体相关,但在未来每一具有重要性的递延所得税
资产及负债转回的期间内,涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债
或是同时取得资产、清偿负债。
(二十一)租赁
租赁,是指在一定期间内,出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。
在合同开始日,本公司评估合同是否为租赁或者包含租赁。如果合同中一方让渡了
在一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价,则该合同为租赁
或者包含租赁。
合同中同时包含多项单独租赁的,本公司将合同予以分拆,并分别各项单独租赁进
行会计处理。合同中同时包含租赁和非租赁部分的,承租人和出租人将租赁和非租
赁部分进行分拆。
对于由新冠肺炎疫情直接引发的、就现有租赁合同达成的租金减免、延期支付等租
金减让,同时满足下列条件的,本公司对所有租赁选择采用简化方法不评估是否发
生租赁变更,也不重新评估租赁分类:
●减让后的租赁对价较减让前减少或基本不变,其中,租赁对价未折现或按减让
前折现率折现均可；
综合考虑定性和定量因素后认定租赁的其他条款和条件无重大变化。
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1、本公司作为承租人
(1)使用权资产
在租赁期开始日,本公司对除短期租赁和低价值资产租赁以外的租赁确认使
用权资产。使用权资产按照成本进行初始计量。该成本包括:
租赁负债的初始计量金额；
●在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额,存在租赁激励的,扣除已享
受的租赁激励相关金额；
●本公司发生的初始直接费用；
本公司为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢
复至租赁条款约定状态预计将发生的成本,但不包括属于为生产存货而
发生的成本。
本公司后续釆用直线法对使用权资产计提折旧。对能够合理确定租赁期届满
时取得租赁资产所有权的,本公司在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧；否
则,租赁资产在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。
本公司按照本附注“三、(十四)长期资产减值”所述原则来确定使用权资产
是否已发生减值,并对已识别的减值损失进行会计处理。
(2)租赁负债
在租赁期开始日,本公司对除短期租赁和低价值资产租赁以外的租赁确认租
赁负债。租赁负债按照尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。租赁付
款额包括:
0固定付款额(包括实质固定付款额),存在租赁激励的,扣除租赁激励相
关金额；
取决于指数或比率的可变租赁付款额；
根据公司提供的担保余值预计应支付的款项；
0购买选择权的行权价格,前提是公司合理确定将行使该选择权；
行使终止租赁选择权需支付的款项,前提是租赁期反映出公司将行使终
止租赁选择权。
本公司采用租赁内含利率作为折现率,但如果无法合理确定租赁内含利率的,
则采用本公司的增量借款利率作为折现率。
本公司按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用,
并计入当期损益或相关资产成本。
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未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益或相关资
产成本。
在租赁期开始日后,发生下列情形的,本公司重新计量租赁负债,并调整相
应的使用权资产,若使用权资产的账面价值已调减至零,但租赁负债仍需进
一步调减的,将差额计入当期损益:
●当购买选择权、续租选择权或终止选择权的评估结果发生变化,或前述
选择权的实际行权情况与原评估结果不一致的,本公司按变动后租赁付
款额和修订后的折现率计算的现值重新计量租赁负债；
●当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变动或用于
确定租赁付款额的指数或比率发生变动,本公司按照变动后的租赁付款
额和原折现率计算的现值重新计量租赁负债。但是,租赁付款额的变动
源自浮动利率变动的,使用修订后的折现率计算现值。
(3)短期租赁和低价值资产租赁
本公司选择对短期租赁和低价值资产租赁不确认使用权资产和租赁负债,并
将相关的租赁付款额在租赁期内各个期间按照直线法计入当期损益或相关资
产成本。短期租赁,是指在租赁期开始日,租赁期不超过12个月且不包含购
买选择权的租赁。低价值资产租赁,是指单项租赁资产为全新资产时价值较
低的租赁,公司转租或预期转租租赁资产的,原租赁不属于低价值资产租赁。
(4)租赁变更
租赁发生变更且同时符合下列条件的,公司将该租赁变更作为一项单独租赁
进行会计处理:
该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；
增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额
相当。
租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理的,在租赁变更生效日,公司重
新分摊变更后合同的对价,重新确定租赁期,并按照变更后租赁付款额和修
订后的折现率计算的现值重新计量租赁负债.
租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的,本公司相应调减使用权资产的
账面价值,并将部分终止或完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损益。
其他租赁变更导致租赁负债重新计量的,本公司相应调整使用权资产的账面
价值。
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(5)新冠肺炎疫情相关的租金减让
对于采用新冠肺炎疫情相关租金减让简化方法的,本公司不评估是否发生租
赁变更,继续按照与减让前一致的折现率计算租赁负债的利息费用并计入当
期损益,继续按照与减让前一致的方法对使用权资产进行计提折旧。发生租
金减免的,本公司将减免的租金作为可变租赁付款额,在达成减让协议等解
除原租金支付义务时,按未折现或减让前折现率折现金额冲减相关资产成本
或费用,同时相应调整租赁负债；延期支付租金的,本公司在实际支付时冲
减前期确认的租赁负债。
对于短期租赁和低价值资产租赁,本公司继续按照与减让前一致的方法将原
合同租金计入相关资产成本或费用。发生租金减免的,本公司将减免的租金
作为可变租赁付款额,在减免期间冲减相关资产成本或费用；延期支付租金
的,本公司在原支付期间将应支付的租金确认为应付款项,在实际支付时冲
减前期确认的应付款项。
2、本公司作为出租人
在租赁开始日,本公司将租赁分为融资租赁和经营租赁。融资租赁,是指无
论所有权最终是否转移,但实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部
风险和报酬的租赁。经营租赁,是指除融资租赁以外的其他租赁。本公司作
为转租出租人时,基于原租赁产生的使用权资产对转租赁进行分类。
(1)经营租赁会计处理
经营租赁的租赁收款额在租赁期内各个期间按照直线法确认为租金收入。本
公司将发生的与经营租赁有关的初始直接费用予以资本化,在租赁期内按照
与租金收入确认相同的基础分摊计入当期损益。未计入租赁收款额的可变租
赁付款额在实际发生时计入当期损益。经营租赁发生变更的,公司自变更生
效日起将其作为一项新租赁进行会计处理,与变更前租赁有关的预收或应收
租赁收款额视为新租赁的收款额。
(2)融资租赁会计处理
在租赁开始日,本公司对融资租赁确认应收融资租赁款,并终止确认融资租
赁资产。本公司对应收融资租赁款进行初始计量时,将租赁投资净额作为应
收融资租赁款的入账价值。租赁投资净额为未担保余值和租赁期开始日尚未
收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和。
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本公司按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。应
收融资租赁款的终止确认和减值按照本附注“三、(六)金融工具”进行会计
处理。
未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
融资租赁发生变更且同时符合下列条件的,本公司将该变更作为一项单独租
赁进行会计处理:
0该变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；
增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额
相当。
融资租赁的变更未作为一项单独租赁进行会计处理的,本公司分别下列情形
对变更后的租赁进行处理:
假如变更在租赁开始日生效,该租赁会被分类为经营租赁的,本公司自
租赁变更生效日开始将其作为一项新租赁进行会计处理,并以租赁变更
生效日前的租赁投资净额作为租赁资产的账面价值；
假如变更在租赁开始日生效,该租赁会被分类为融资租赁的,本公司按
照本附注“三、(六)金融工具”关于修改或重新议定合同的政策进行会
计处理。
(3)新冠肺炎疫情相关的租金减让
对于采用新冠肺炎疫情相关租金减让简化方法的经营租赁,本公司继续
按照与减让前一致的方法将原合同租金确认为租赁收入；发生租金减免
的,本公司将减免的租金作为可变租赁付款额,在减免期间冲减租赁收
入；延期收取租金的,本公司在原收取期间将应收取的租金确认为应收
款项,并在实际收到时冲减前期确认的应收款项。
■对于采用新冠肺炎疫情相关租金减让简化方法的融资租赁,本公司继续
按照与减让前一致的折现率计算利息并确认为租赁收入。发生租金减免
的,本公司将减免的租金作为可变租赁付款额,在达成减让协议等放弃
原租金收取权利时,按未折现或减让前折现率折现金额冲减原确认的租
赁收入,不足冲减的部分计入投资收益,同时相应调整应收融资租赁款:
延期收取租金的,本公司在实际收到时冲减前期确认的应收融资租赁款。
3、售后租回交易
产转让是否属于销售。
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(1)作为承租人
售后租回交易中的资产转让属于销售的,公司作为承租人按原资产账面价值
中与租回获得的使用权有关的部分,计量售后租回所形成的使用权资产,并
仅就转让至出租人的权利确认相关利得或损失；售后租回交易中的资产转让
不属于销售的,公司作为承租人继续确认被转让资产,同时确认一项与转让
收入等额的金融负债。金融负债的会计处理详见本附注“三(六)金融工具”。
(2)作为出租人
售后租回交易中的资产转让属于销售的,公司作为出租人对资产购买进行会
计处理,并根据前述“2、本公司作为出租人”的政策对资产出租进行会计处
理；售后租回交易中的资产转让不属于销售的,公司作为出租人不确认被转
让资产,但确认一项与转让收入等额的金融资产。金融资产的会计处理详见
本附注“三、(六)金融工具”。
(二十二)重要会计政策和会计估计的变更
1、重要会计政策变更
(1)执行《企业会计准则解释第15号》
财政部于2021年12月30日发布了《企业会计准则解释第15号》财会(2021)
35号,以下简称“解释第15号”)。
①关于试运行销售的会计处理
解释第15号规定了企业将固定资产达到预定可使用状态前或者研发过程中产
出的产品或副产品对外销售的会计处理及其列报,规定不应将试运行销售相
关收入抵销成本后的净额冲减固定资产成本或者研发支出。该规定自2022年
1月1日起施行,对于财务报表列报最早期间的期初至2022年1月1日之间
发生的试运行销售,应当进行追溯调整。本公司执行该规定对财务报表未产
生影响。
②关于亏损合同的判断
解释第15号明确企业在判断合同是否构成亏损合同时所考虑的“履行该合同
的成本”应当同时包括履行合同的增量成本和与履行合同直接相关的其他成
本的分摊金额。该规定自2022年1月1日起施行,企业应当对在2022年1
月1日尚未履行完所有义务的合同执行该规定,累积影响数调整施行日当年
年初留存收益及其他相关的财务报表项目,不调整前期比较财务报表数据。
本公司执行该规定对财务报表未产生影响。
财务报表附注第22页
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财务报表附注
(2)执行《关于适用<新冠肺炎疫情相关租金减让会计处理规定>相关问题的
通知》
财政部于2022年5月19日发布了《关于适用<新冠肺炎疫情相关租金减让
会计处理规定>相关问题的通知》(财会(2022)13号),再次对允许采用简
化方法的新冠肺炎疫情相关租金减让的适用范围进行调整,取消了原先“仅
针对2022年6月30日前的应付租赁付款额的减让"才能适用简化方法的限
制。对于由新冠肺炎疫情直接引发的2022年6月30日之后应付租赁付款额
的减让,承租人和出租人可以继续选择采用《新冠肺炎疫情相关租金减让会
计处理规定》规范的简化方法进行会计处理,其他适用条件不变。
本公司对适用范围调整前符合条件的租赁合同已全部选择采用简化方法进行
会计处理,对适用范围调整后符合条件的类似租赁合同也全部采用简化方法
进行会计处理,并对通知发布前已采用租赁变更进行会计处理的相关租赁合
同进行追溯调整,但不调整前期比较财务报表数据；对2022年1月1日至该
通知施行日之间发生的未按照该通知规定进行会计处理的相关租金减让,根
据该通知进行调整。
(3)执行《企业会计准则解释第16号》
财政部于2022年11月30日公布了《企业会计准则解释第16号》财会(2022)
31号,以下简称“解释第16号”)。
①关于发行方分类为权益工具的金融工具相关股利的所得税影响的会计处
理
解释第16号规定对于企业分类为权益工具的金融工具,相关股利支出按照税
收政策相关规定在企业所得税税前扣除的,应当在确认应付股利时,确认与
股利相关的所得税影响,并按照与过去产生可供分配利润的交易或事项时所
采用的会计处理相一致的方式,将股利的所得税影响计入当期损益或所有者
权益项目(含其他综合收益项目)。
该规定自公布之日起施行,相关应付股利发生在2022年1月1日至施行日之
间的,按照该规定进行调整；发生在2022年1月1日之前且相关金融工具在
2022年1月1日尚未终止确认的,应当进行追溯调整。执行该规定未对本公
司财务状况和经营成果产生重大影响。
财务报表附注第23页
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财务报表附注
②关于企业将以现金结算的股份支付修改为以权益结算的股份支付的会计处
理
解释第16号明确企业修改以现金结算的股份支付协议中的条款和条件,使其
成为以权益结算的股份支付的,在修改日(无论发生在等待期内还是结束后),
应当按照所授予权益工具修改日当日的公允价值计量以权益结算的股份支付,
将已取得的服务计入资本公积,同时终止确认以现金结算的股份支付在修改
日已确认的负债,两者之间的差额计入当期损益。
该规定自公布之日起施行,2022年1月1日至施行日新增的有关交易,按照
该规定进行调整；2022年1月1日之前发生的有关交易未按照该规定进行处
理的,应当进行追溯调整,将累计影响数调整2022年1月1日留存收益及其
他相关项目,不调整前期比较财务报表数据。执行该规定未对本公司财务状
况和经营成果产生重大影响。
2、重要会计估计变更
本报告期公司主要会计估计未发生变更
四、税项
主要税种和税率
五、财务报表项目注释
货币资金
财务报表附注第24页
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财务报表附注
(二)应收账款
1、应收账款按账龄披露
财务报表附注第25页
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财务报表附注
2、应收账款按坏账计提方法分类披露
财务报表附注第26页
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财务报表附注
按组合计提坏账准备:
组合计提项目:
按账龄组合计提坏账准备的应收账款:
3、本期计提、转回或收回的坏账准备情况
4、本期无实际核销的应收账款
5、按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
财务报表附注第27页
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财务报表附注
6、本期无因金融资产转移而终止确认的应收账款
7、本期无转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额(三)其他应收款
其他应收款项
(1)按账龄披露
财务报表附注第28页
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财务报表附注
(2)按坏账计提方法分类披露
财务报表附注第29页
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财务报表附注
按组合计提坏账准备:
组合计提项目:
按账龄组合计提坏账准备的其他应收款项:
(3)坏账准备计提情况
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其他应收款项账面余额变动如下:
(4)本期计提、转回或收回的坏账准备情况
(5)本期无实际核销的其他应收款项情况
(6)按款项性质分类情况
财务报表附注第31页
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财务报表附注
(7)按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款项情况
(8)本期无涉及政府补助的其他应收款项
(9)本期无因金融资产转移而终止确认的其他应收款项
(10)本期无转移其他应收款项且继续涉入形成的资产、负债金额(四)存货
1、存货分类
财务报表附注第32页
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(1)开发成本
注:天宸生命科技城项目全部5个土地证的证载面积合计203,915.20平方米,
本年度公司将其中2个土地证抵押获取银行借款,包括:颛桥镇880街坊
1/1丘的土地使用权(沪(2020)闵字不动产权第060167号),证载面积90,103
平方米；银都路2889号的土地使用权(沪(2020)闵字不动产权第060536号),
证载面积68,359.10平方米。抵押情况详见本报告附注“七、(一)重要承诺
事项”
(2)开发产品
2、报告期末存货资本化余额为8,761,817.23元。
(五)其他流动资产
(六)固定资产
1、固定资产及固定资产清理
财务报表附注第33页
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2、固定资产情况
财务报表附注第34页
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(七)在建工程
1、在建工程及工程物资
2、在建工程情况
财务报表附注第35页
)
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3、重要的在建工程项目本期变动情况
财务报表附注第36页
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财务报表附注
(八)无形资产
无形资产情况
财务报表附注第37页
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财务报表附注
(九)递延所得税资产和递延所得税负债
未经抵销的递延所得税资产
(十)应付账款
1、应付账款列示
2、期末无账龄超过一年的重要应付账款
(十一)合同负债
合同负债情况
(十二)应付职工薪酬二
1、应付职工薪酬列示
财务报表附注第38页
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2、短期薪酬列示
3、设定提存计划列示
(十三)应交税费
财务报表附注第39页
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财务报表附注
(十四)其他应付款
其他应付款项
(1)按款项性质列示
(2)期末无账龄超过一年的重要其他应付款项
(十五)一年内到期的非流动负债
(十六)其他流动负债
(十七)长期借款
长期借款分类:
抵押情况详见附注“七、(一)重要承诺事项”
财务报表附注第40页
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财务报表附注
(十八)股本
(十九)资本公积
(二十)未分配利润
(二十一)营业收入和营业成本
营业收入和营业成本情况
财务报表附注第41页
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营业收入明细:
本期收入分解信息如下:
(二十二)税金及附加
财务报表附注第42页
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(二十三)销售费用
(二十四)管理费用
(二十五)财务费用
财务报表附注第43页
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财务报表附注
(二十六)其他收益
计入其他收益的政府补助
(二十七)信用减值损失
(二十八)营业外收入
计入营业外收入的政府补助
(二十九)营业外支出
财务报表附注第44页
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财务报表附注
(三十)所得税费用
1、所得税费用表
2、会计利润与所得税费用调整过程
(三十一)现金流量表项目
1、收到的其他与经营活动有关的现金
2、支付的其他与经营活动有关的现金
t财务报表附注第45页
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财务报表附注
3、收到的其他与筹资活动有关的现金
(三十二)现金流量表补充资料
1、现金流量表补充资料
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财务报表附注
2、现金和现金等价物的构成
(三十三)政府补助
与收益相关的政府补助
财务报表附注第47页
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财务报表附注
六、关联方及关联交易
(以下金额单位若未特别注明者均为人民币万元)(一)本公司的母公司情况
(二)其他关联方情况
(三)关联交易情况
1、购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
财务报表附注第48页
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2、关联租赁情况
本公司作为承租方:
财务报表附注第49页
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3、关联担保情况
本公司作为被担保方；
本公司无为关联方提供担保的情况
4、关联方资金拆借
本公司开发上海健康城项目之需,2022年1月20日,本公司与控股股东天宸
股份签订了《借款协议书》,协议约定:天宸股份向本公司提供最高额合计不
超过人民币8,000万元的股东借款,期限自2022年1月21日起至2025年1
月20日止。借款期间,本公司按本协议生效之日全国银行间同业拆借中心公
布的一年期贷款市场报价利率(LPR)向天宸股份支付借款利息,按股东借款
实际资金使用天数计息,相应利息应在借款归还时一并支付。截止2022年12
月31日,上述股东借款已到位6,939.86万元,其中,本公司于2022年10月
25日还款239.86万元,余额6,700万元。
(四)关联方应收应付款项
应付项目
财务报表附注第50页
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(五)资金集中管理
本公司不存在与第一大股东及其成员单位之间的资金集中管理的情况。
七、承诺及或有事项
(一)重要承诺事项
注1:2021年10月19日,本公司与交通银行股份有限公司上海杨浦支行签订合同
年9月2日,借款金额53,000万元,借款利率在本公司每次提用贷款时以LPR为定
价基准协商确定,该项借款由本公司母公司上海市天宸股份有限公司提供担保,并
以颛桥镇880街坊1/1丘的土地使用权(沪(2020)闵字不动产权第060167号)设
定抵押担保,截止2022年12月31日,本公司已提取上述借款34,808.15万元。
注2:2021年12月2日,本公司与中国民生银行股份有限公司上海天钥支行签订合
同号为公固贷字第02352021008001号的《固定资产贷款借款合同》,借款期限为2021
年12月1日至2026年11月25日,借款金额12,500万元,借款年利率为固定利率
5.2%,该项借款由本公司母公司上海市天宸股份有限公司提供担保,并以银都路
2889号的土地使用权(沪(2020)闵字不动产权第060536号)设定抵押担保,截
止2022年12月31日,本公司已提取上述借款7,198.36万元,已偿还本金1,412.67
万元,余额5,785.69万元。
八、资产负债表日后事项
截止报告日,本公司无需要披露的资产负债表日后事项。
九、其他重要事项
截止报告日,本公司无需要披露的其他重要事项。
上海天宸健康管理有限公司
二〇二三年四月八日
财务报表附注第51页
<
年
根据《中华人民共和国土地管理法》《
中华人民共和国城乡规划法》和国家有关规
定,经审核,本建设用地项目符合国土空间规划和用途管制要求,颁发此证。
发证机关上海市闵行区规划和自然
源局
日期2020年03月02日
建设单位(个人)上海天宸健康管理有限公司
中华人民共和国建设项目名称上海天宸健康城
闵行区顺桥镇东至规划道路,南至梅州路,西至都园路,北
建设位置至银都路
建设工程规划许可证总建筑面积99129平方米(其中地下建筑面积64488平方
米),计容建筑面积34641平方米
建设规模
沪闵建(2020)FA310112202001740
附图及附件名称
附件及附图名称:
1.《关于核发上海天宸健康城<建设工程规划许可证>的决定》(编号:)一份。
2.《建筑工程项目表》一份。
3.建筑工程总平面图一份。
根据《中华人民共和国土地管理法》《4.建筑工程建筑施工图一套。
中华人民共和国城乡规划法》和国家有关规
定,经审核,本建设工程符合国土空间规划
和用途管制要求,颁发此证。
遵守事项
一、本证是经自然资源主管部门依法审核,建设工程符合国土空间规划和
市闵行区规划和自然用途管制要求的法律凭证。
发证机关市闵行区规划和自然二、未取得本证或不按本证规定进行建设的,均属违法行为。
局三、未经发证机关审核同意,本证的各项规定不得随意变更。
四、自然资源主管部门依法有权查验本证,建设单位(个人)有责任提
交查验。
日期2020年12月11日五、本证所需附图与附件由发证机关依法确定,与本证具有同等法律效
日力。
项目编号:202051000082
建筑工程项目表
证号:沪闵建(2020)FA310112202001740
项目名称:上海天宸健康城
申请单位名称:上海天宸健康管理有限公司
建设地址:闵行区颛桥镇东至规划道路,南至梅州路,西至都园路,北至银都路
遵守事项:
1.必须按照建设工程规划许可证核准的图纸施工。如变更使用性质、建筑面积、高度、
结构和总平面布置的,须经原发证部门审核同意。
2.施工开挖地基,如遇有文物、测量标注、管线等,应立即报告各主管单位处理。
3.建设单位或者个人在建设工程规划许可证核发后满一年仍未开工的,可以向规划行
政管理部门申请延期,由规划行政部门决定是否准予延续。未申请延期的,建设工
程规划许可证自行失效。国有土地使用权出让合同对开工时间另有约定的,从其约
定。
发证机关:上海市闵行区规划和自然资源局
发证日期:2022年季吸售05日
专用章
固定资产投资项目代码:
31011263145732220201D3101001
项目编号:202051000082
上海市闵行区规划和自然资源局文
件
沪闵规划资源许建变〔2022〕44号
关于准予变更上海天宸健康城
《建设工程规划许可证》的决定
上海天宸健康管理有限公司:
你单位填报的20220815263802《上海市<建设工程规
划许可证>变更申请表》及所附的有关文件、图纸、资料收悉。
该项目经我局以沪闵规划资源许建〔2020〕374号文
核发沪闵建(2020)FA310112202001740《建设工程规划许可
证》。现因出图疏漏、优化布局等原因,你(单位)申请对
对前次规划许可变更图纸因设计院上传错误,进行调整,此
-1-
次变更不涉及建筑面积变更进行变更。
经审核,根据《中华人民共和国行政许可法》、《中华
人民共和国城乡规划法》、《上海市城乡规划条例》和本市城乡规划管理有关规定,我局准予变更下列内容:
1、补签章14#楼、15#楼地下夹层平面组合图；补签章17#楼、20#楼局部公共卫生间立面图。
2、调整17#楼、19#楼、21#楼一层平面组合图(含外窗表达)；调整14#楼外立面图纸。
3、地下室局部配套储藏室隔断布局微调；地下车库空间微调。不涉及地下面积分类表调整。
4、优化总平图机动车位道路布置。
5、简化23#楼PT站、24#楼KT站、25#PT站外立面,
同步调整24#楼KT站、25#PT站一层平面图(含外窗表达)。
本次变更仅限上述内容,其他均不涉及变更,具体见附
图,建设单位取得本变更决定后应及时告知相关单位,及时办理相关手续。
上海市闵行区规划和自然资源局
2022年09月65日
抄送:
上海市闵行区规划和自然资源局2022年09月05日印发-2-
固定资产投资项目代码:
31011263145732220201D3101001
项目编号:202051000082
上海市闵行区规划和自然资源局文
件
沪闵规划资源许建变〔2022〕9号
关于准予变更上海天宸健康城
《建设工程规划许可证》的决定
上海天宸健康管理有限公司:
你单位填报的20211227254441《上海市<建设工程规
划许可证>变更申请表》及所附的有关文件、图纸、资料收悉。
该项目经我局以沪闵规划资源许建〔2020〕374号文
核发沪闵建(2020)FA310112202001740《建设工程规划许
可证》。现因建筑设计方案深化调整,你(单位)申请对建设工程规划许可证进行变更。
-1-
经审核,根据《中华人民共和国行政许可法》、《中华
人民共和国城乡规划法》、《上海市城乡规划条例》和本市城乡规划管理有关规定,我局准予变更下列内容:
1、取消22#楼商务中心(包括其地下商业部分),地下轮廓线做相应调整。
2、23#、25#楼项目名称由变电站修正为PT站；23#楼
位置调整,建筑面积由原来的121平方米调整为256平方米；
23#楼、25#楼(PT站)地下电缆层层高由2.15米调整为2.19米。
3、增加单体“大门1”,增加计容建筑面积17平方米。
4、14#楼-21#楼内的公共卫生间使用功能取消,调整为
办公。调整后,公共卫生间单独设置于15#B9 单元北侧、17#D
反4单元南侧、20#B53东侧,增加计容建筑面积196平方米。
5、地下车库增加“用电站”；取消机械车位；调整后地下停车库数量由424辆调整为319辆。
6、其他微调:“地下二层”的表述均修正为“地下一
层”；“地下一层”的表述均修正为“地下夹层”；地下车
库出地面楼梯、风井轮廓范围调整,面积由355平方米调整
为351平方米。出地面楼梯间高度由3.3米调整为3.35米；19#楼出地面楼梯间移位。
7、总平图经济技术指标做相应调整。
本次变更仅限上述内容,其他部分均以原核发的建设工-2-
程规划许可证及附图为准,变更部分详见变更后图纸。建设
单位在取得本变更决定后,应及时按规定办理后续手续,并告知相关单位。
上海市闵行区规划和自然资源局
2022年01月30日
抄送:
上海市闵行区规划和自然资源局2022年01月30日印发
-3-
中华人民共和国建设单位上海天宸健康管理有限公司
工程名称上海天宸健康城东地块1-A工程
建筑工程施工许可证建设地址上海市闵行区基地东至规划道路西至都园路南至梅周路北至银都路
合同工期365(日历天)合同价格53350(万元)
勘察单位上海勘察设计研究院(集团)有限公司
编号:2002MH0090D01设计单位上海浚源建筑设计有限公司
施工单位上海建工五建集团有限公司
根据《中华人民共和国建筑法》第八条规定,经审查,监理单位上海建浩工程顾问有限公司
勘察单位项目负责人段朝静设计单位项目负责人李玉东
本建筑工程符合施工条件,准予施工。
施工单位项目负责人杨群荣总监理工程师钱剑月
总建筑面积99129平方米(其中地下建筑面积64488平方米),计容建筑面
建设规模积34641平方米(房屋建筑面积为99129平方米)
特发此证
备注:
固定资产投资项目代码:2020-310112-70-03-000723:31011263145732220201D3101001
1、施工许可范围查看单位工程明细表。
2、玻璃幕墙工程需施工图设计文件审查通过后,方可施工。
注意事项:
此证最新信息可通过微信公众号"上海建筑业"扫描二维码查询一、本证放置施工现场,作为准予施工的凭证。
二、未经发证机关许可,本证的各项内容不得变更。
三、住房城乡建设行政主管部门可以对本证进行查验。
四、本证自发证之日起三个月内应予施工,逾期应办理延期手续,不办理延期或延期
次数、时间超过法定时间的,本证自行废止。
五、在建的建筑工程因故中止施工的,建设单位应当自中止施工之日起一个月内向发
证机关报告,并按照规定做好建筑工程的维护管理工作。
发证机关上海市阅通区建设和管理委员会六、建筑工程恢复施工时,应当向发证机关报告；中止施工满一年的工程恢复施工
前,建设单位应当报发证机关核验施工许可证。
七、凡未取得本证擅自施工的属违法建设,将按《中华人民共和国建筑法》的规定予
发证日期2020年2以处罚。
L00L0L80L0Z0ZZZEISSLE9ZLLOLE EEZLOOO-EO0LZLLLLE-00z :减9目近资财产资项固
建筑工程施工许可证附件
工程名称:上海天宸健康城东地块1-B项目桩基施工许可证编号:310112202302080101建设单位:上海天宸健康管理有限公司建设单位项目负责人:邬显顺
建设地址:上海市闵行区基地东至规划道路西至都园路南至梅周路北至银都路
备注:非建筑工程类明细及最新信息请通过微信公众号"上海建筑业"扫描二维码查询
施工许可证专用章
1、本附件随《建筑工程施工许可证》一并核发
2、本附件与《建筑工程施工许可证》同时使用方可有效
根据《中华人民共和国物权法》等法律
法规,为保护不动产权利人合法权益,对
不动产权利人申请登记的本证所列不动产
权利,经审查核实,准予登记,颁发此证。
登记机构(章)
2020年12月01日
*202026028930*
中华人民共和国自然资源部监制
编号NOD31002567412
沪(2020)闵字不动产权第060536号
1、受让
2、自持1
3、自持"
4、出资上
司.85%,
限公司6
5、办公、
上的房屋
控规中的
方可预售
在总地块
的10%需主
单位面积
三落地
变更以
6、自持告
房地产权
国有建设
2043年5F
36号附记
1、营让计兴票持单计注退自持福利院物业。
2、首持部分物业转计时需出让人同意。
限公
筹地
中
,
事登等
到条
地
~本
冈
##
105
CJ
17
2
飞
气
0
1
1
【
月
-7
不动产单元号使用独用分摊房屋类总层竣工日土地
根据《中华人民共和国物权法》等法律
法规,为保护不动产权利人合法权益,对
不动产权利人申请登记的本证所列不动产
权利,经审查核实,准予登记,颁发此证。
登记机构(章)
202年11月30日
*202026029460*
中华人民共和国自然资源部监制
编号NOD31002573505
沪(2020)不动产权第060132号
受让人
自持部
自持要
%,
司6.
办公、
房屋!
中的(
预售:
总地块
需在
面积:
落地
变更以
直持音
地产权
132号附记
1、总让公率票技单计年限自持福利院物业,
2、首接部分场业表注时需出设人同意:
3、自持物业应整体抵押,不得分割抵押,
4、出资比例:上海天宸建康管理有限公司(上海市天良股份有限公
司.85%,上海科讯投资管理有限公司5.25%,上海特益企业民有
限公司6.75%)
5办公商业可售部分以层为单元进行销售,出让合同中审让实地
上的房屋或者特定空间应当得合基本单元的规定,其中商办行道中,
控规中的01-04A-02地块中可销售部分需在总地块公建配套开工后,
生期案
用
习
1-
*要
7
11
2
根据《中华人民共和国物权法》等法律
法规,为保护不动产权利人合法权益,对
不动产权利人申请登记的本证所列不动产
权利,经审查核实,准予登记,颁发此证。
登记机构(章)
202年1月30日
*202026029803
中华人民共和国自然资源部监制
编号NOD 31002573508
沪(2020闵字不动产权第060167号
1、受让)
2、自持音
3、自持1
4、出资上
司85%,
限公司6
5、办公、
上的房屋
控规中的
方可预售
在总地块
的10%需
单位面积
三落地
变更以
6,直持号
房地产权
国有建设
2043年5月
67号附记
1、2计人实票整单让年限自持福利院物业。
2、自持部分物业转证时需出让人问意:
3、目投物业应整使抵押“不德分割抵押。
出资比例:上海天京健康管理有限公司(上海市天富股份有限公
限公司6.75%)。
5、办公商业可售部分以属为单元进行销售。出让台同中审计宗地
需
条
本
章
宗地图
区(县):闵行区
街道:颛桥镇
街坊号:880街坊
宗地号:1/1
4048/2
40482/4
了
2/10
-,
1/1
1/4419311092/6
1/10
1/8
1/31/961451
1/10
6414明时在
上海市规划和自然资源局2019-19-18
2000OM
根据《中华人民共和国物权法》等法律
法规,为保护不动产权利人合法权益,对
不动产权利人申请登记的本证所列不动产
权利,经审查核实,准予登记,颁发此证。
登记机构(章)
202年11月30日
*2020260295669
中华人民共和国自然资源部监制
编号NOD31002573506
沪(2020闵字不动产权第060133号
受让)
直持1
自持4
85%,
公司6
办公
的房屋
规中的
可预售
总地块
10%需不
位面积
落地
变更以
自持当
地产权
有建设
43年5F
133号附记
要计于应票持单件年项自持福利院物业。
2、自接部分物变经注时需出注(问意:
3、E易持物业应要还接通,不得分别批押。
地
量
条
根据《中华人民共和国物权法》等法律
法规,为保护不动产权利人合法权益,对
不动产权利人申请登记的本证所列不动产
权利,经审查核实,准予登记,颁发此证。
登记机构(章)
202年11月30日
*202026029323*
中华人民共和国自然资源部监制
编号NOD31002573507
沪(2020不动产权第060155号
1、受让人
2、自持部
3、自持物
司85%,
限公司6
5、办公、
上的房屋:
控规中的
方可预售9
在总地块
的10%需在
单位面积:
三落地,
变更以
6、自持部
房地产权i
55号附记
1、受让人应当统审让年限自持福利院物业。
2、首持部分物业获注时需出让人同意:
3.目符物业应营体选理,不得分别抵押:
融比例:上海兴震健康管理有限公司(上海市天资股份有限公
限公司6.75%)
5、办公商业可售部分以层为单元进行消管,出让合同中出让地
上的房屋或者特定空间应当符合基本单元的规定,其中商办用地中
需
余
本
于27
上海市商品房
幢号类型备案类型
预售许可证正本)126弄142号(以下空白)楼用于销售
闵行房管1022)预字000270号
1
上海天宸健康管理有限公司:
1
根据上海市商品房预售规定,经审核,你公司投1
资开发的下列商品房,已具备预售条件,特发此证。
1
土地使用权出让合同编号沪房地阅字(2003)出让合同第92号(1
1,0版)；沪闵规划资源(2020)出让合同补字第42号(4.0版)
房地产权证编号沪2020闵字不动产权第060167号1
1
项目名称天宸汇
座落地点梅州路26弄1
1
土地用途商办
地上部位建筑面积471.02
地下部位建筑面积。
备注1
发证机关闵行区住房保障和房屋管理局1
/
2022年10一月26日
上海市商品房
幢号层数室号房屋类型备案类型
预售许可证E本)/26弄126号26弄37号11地下1、12层地下1、12层办公袋办公楼用于销售用于销售
闵行房管2022)预字000269号26弄114号1地下1、12层办公楼用于销售
126弄22号1地下1、1-2层办公楼用于销售
上海天宸健康管理有限公司126弄102号1地下1、12层办公楼用于销售
26弄11号1地下1、12层办公楼用于销售
根据上海市商品房预售规定,经审核,你公司投
26弄78号1地下1、12层办公楼
日1
2022年10月26日
上海市商品房
赣号层数室号房屋类型备案类型
26弄80号1地下1、12层办公楼用于销售
用于销售
用于销售
用于销售
上海天宸健康用于销售
用于销售
根据上用于销售
资开发的用于销售
用于销售
土地使用权出用于销售
用于销售
用于销售
房地产用于销售
用于销售
项目用于销售
座落用于销售
用于销售
用于销售
土地用于销售
地上部位建用于销售
用于销售
地下部位
用于销售
备注用于销售
用于销售
用于销售
1
2022年10宗批月.20日
上海市商品房
幢号层数室号房屋类型备案类型
预售许可证正本)26弄50号1地下1、1-2层办公楼用于销售
26弄51号1地下1、12层办公楼用于销售
闵行房管2022)预字0000269号26弄115号1地下1、12层办公楼用于销售
1
26弄116号1地下1、12层办公楼用于销售
上海天宸健康管理有限公司126弄117号1地下1、12层办公楼用于销售
26弄119号1地下1、12层办公楼用于销售
根据上海市商品房预售规定,经审核,你公司投11
126弄120号1地下1、1-2层办公楼用于销售
126弄104号1地下1、12层办公楼用于销售
2022年195专年月26日
上海市商品房
各案类型
预售许可证本)用于销售用于销售
阅行房管-2022)预家600269用于销售
用于销售
上海天宸健康管理有限公司用于销售
用于销售
根据上海市商品房预售规定,经审核,你公用于销售
资开发的下列商品房,已具备预售条件,特发此用于销售
用于销售
用于销售
土地使用权出让合同编号户房地阅字(2003)出让合同第93号(
用于销售
1,0版)；沪民规划资源(2020)出让合同
用于销售
房地产权证编号p2020闵字不动产权第060167号用于销售
用于销售
项目名称天宸汇用于销售
落地用于销售
座落地点梅州路26弄用于销售
用于销售
土地用途商办用于销售
地上部位建筑面积55263.4用于销售
用于销售
地下部位建筑面积0
用于销售
备注用于销售
用于销售
发证机关闵行区住房保障和房屋管理局(以下空白)
1
2022年10月26日
商品房销售方案的各案明细
幢号层微室号房屋类型备案类型
上海市商品房(正本)
销售方案备案证明
1
编号:
闵行房管(2022)预备字000270号
上海天宸健康管理有限公司-:
根据上海市商品房销售方案备案管理规定,
你公司提交的下列商品房销售方案予以备案。
预售许可证号:闵行房管(2022)预字0000270号
项目名称:天底汇
项目坐落:一梅州路36弄
本次备案建筑面积:471.02平方米
其中:用于销售471.02平方米具体室号详见预售许可证
用于租赁0平方米具体室号详见预售许可证
保留自有0平方米
备注:
发证机关闵行区住房保险和房屋管理局27
2022,840日
年日
中华人民共和国机动车行驶证号牌号码沪所1237档案编号
VehicleLicenseolthe People'sRepublicofChina
号牌号码车辆类型核定载人数5人282060
PlatbNo.沪E01237VehiclcType车辆类型小型越野客车核定载人数5人282060所有人整备质量,2.89kg核定代质量
0wner上海天宸健康管理有限公司
住18址外廓尺1494!×2018×17828准号说
住Address18址上海市闵行区银都路2889号
备注
使用性质非营运品牌型号梅赛德斯-奔驰WINMFB4K
Use Cturacier非营运Model梅赛德斯-奔驰WINMFB4K
上海市公车辆识别代号WINFB4KBXNA452766
上海市公VINWINFB4KBXNA452766检验记录汽油
安局交通发动机号码Bngine No264920E0588985
*31600169574
警察总队注册日期发证日期2021-07--12
警察总队RegrsicrDate注册日期2021-07-12Issuc Dute2021-07--12
中华人民共和国机动车行骗证
小留首时客基
“收人、东入庭倾南管理有限公司
晋南四有区银都路869号
使用现
上海市公金织期代号ST0YZ3MXH-76735)
安局交通发动机号码Engme No202793034
警察总队、注册日期发证日期
号牌号两户008513档案编号020092952144
“定人总质量27157整备质量-044kg
核定载质量
外股人45109%2000×176001
准总质量
检额有效期至201年05月户101)
15190009047669*
资产评估项目委托人承诺函
银信资产评估有限公司:
因上海市天宸股份有限公司拟收购上海天宸健康管理有限公司股权,需对所涉及
的上海天宸健康管理有限公司股东全部权益价值进行评估,并提供价值参考依据。为
确保资产评估机构客观、公正、合理地进行资产评估,我方承诺如下,并承担相应的法律责任:
1.资产评估所对应的经济行为符合国家规定并已获批准；
2.我方所提供的财务会计及其他资料真实、准确、完整、合规,有关重大事项如实地充分揭示；
3.我方所提供的企业生产经营管理资料客观、真实、完整、合理；
4.纳入资产评估范围的资产与经济行为涉及的资产范围一致,不重复、不遗漏；
5.纳入资产评估范围的资产权属明确,出具的资产权属证明文件合法、有效；
6.纳入资产评估范围的资产在评估基准日至评估报告提交日期间发生影响评估行为及结果的事项,对其披露及时、完整；
7.不干预评估机构和评估人员独立、客观、公正地执业；
8.按照国家有关评估执业收费的规定支付评估费用；
9.我方所提供的资产评估情况公示材料真实、完整；
承诺人:上海市天宸股份有限公司
(评估委托人印章)
叶茂菁
(法定代表人签字)
2023年5月
被评估单位承诺函
银信资产评估有限公司:
因上海市天宸股份有限公司拟收购上海天宸健康管理有限公司股权,需对所涉及
的上海天宸健康管理有限公司股东全部权益价值进行评估,并提供价值参考依据。为
确保资产评估机构客观、公正、合理地进行资产评估,我方承诺如下,并承担相应的法律责任:
1、资产评估所对应的经济行为符合国家规定并已获批准；
2、我方所提供的财务会计及其他资料真实、准确、完整、合规,有关重大事项如实地充分揭示；
3、我方所提供的企业生产经营管理资料客观、真实、完整、合理；
4、纳入资产评估范围的我方资产与经济行为涉及的我方资产范围一致,不重复、不遗漏；
5、纳入资产评估范围的我方资产权属明确,我方出具的资产权属证明文件合法、有效；
6、纳入资产评估范围的我方资产在评估基准日至评估报告提交日期间发生影响评估行为及结果的事项,我方对其披露及时、完整；
7、不干预评估机构和评估人员独立、客观、公正地执业；
8、我方所提供的资产评估情况公示材料真实、完整。
承诺人(被评估单位印章):上海天宸健康管理有限公司
(被评估单位法定代表签字):叶茂菁菁
2023年5月
资产评估项目评估机构及签字资产评估师承诺函
上海市天宸股份有限公司:
受贵方委托,以2022年12月31日为评估基准日,银信资产评估有限公司组织资产评
估师张之渊、施越对上海市天宸股份有限公司拟收购上海天宸健康管理有限公司股权,
为此需对所涉及的上海天宸健康管理有限公司股东全部权益价值进行评估,并提供价
值参考依据。为此进行了清查核实、评定估算,并形成了银信评报字[2023]第020021
号资产评估报告书,在假设条件成立的情况下,我们承诺如下,并承担相应的法律责任:
1.资产评估行为严格按照评估准则及规范性文件的要求进行；
2.核实评估委托方提供的评估委托范围与资产占有方提供的资产范围相一致,不重复、不遗漏；
3.对纳入资产评估范围的各类资产按规定进行合理的抽查、核实,没有发现问题；
4.评估方法选用经过相关性分析,恰当、合理,选用依据充足；
5.选用的参数、数据、资料等权威、可靠,修正因素考虑得当,可以充分发挥技术支撑的作用；
6.影响资产评估价值的主要因素考虑周全,没有遗漏；
7.资产评估价值公允、计算准确；
8.1资产评估工作规范地完成所有程序；
9.资产评估工作独立进行,未受任何人为干预；
10.接受评估行政主管部门对评估工作的监督检查；
承诺人:张之渊、施越
张之角银信资产评估有限公司
(资产评估师印章并签字)(资产评估机构印章
委评信师
施越上--施越
312001062023年5月
上海市财政局
沪财企备案〔2017〕7号
上海市财政局备案公告
按照《资产评估法》、《资产评估行业财政监督管理办法》(财
政部令第86号)和《财政部关于做好资产评估机构备案管理工作
的通知》(财资〔2017〕26号)的相关规定和要求,原取得资产
评估资格证书的本市资产评估机构以及分支机构,第一批共29
家,已经交回资产评估资格证书,且符合《资产评估法》第十五条规定条件,现依法进行备案公告。名单公告如下:
1.上海东洲资产评估有限公司
2.银信资产评估有限公司
3.上海立信资产评估有限公司
4.上海财瑞资产评估有限公司
5.万隆(上海)资产评估有限公司
1
6.上海申威资产评估有限公司
7.上海众华资产评估有限公司
8.上海达智资产评估有限公司
9.上海科华资产评估有限公司
10.上海天瑞资产评估有限公司
11.上海新中创资产评估有限公司
12.上海富申国有资产评估有限公司13.上海宏贤资产评估有限公司
14.上海正大资产评估有限公司
15.上海安亚申信资产评估有限公司16.上海新业资产评估有限公司
17.上海琳方资产评估有限公司
18.上海信达资产评估有限公司
19.上海大宏资产评估有限公司
20.上海宏大信宇资产评估有限公司21.上海弘鑫资产评估事务所
22.上海美评资产评估有限公司
23.上海至瑞资产评估有限公司
24.上海国多资产评估事务所
25.上海普泓资产评估有限公司
26.上海城银资产评估有限公司
27.上海利沧资产评估有限公司
2
28.上海朗路资产评估有限公司
29.上海百泰智盛资产评估有限公司
以上29家机构的股东基本情况,申报的资产评估专业人员基
本情况等备案相关信息可通过中国资产评估协会官方网站进行查询。
特此公告。
上海市财政局
2017年12月5日
信息公开属性:主动公开
抄送:财政部资产管理司,上海市资产评估协会。
上海市财政局办公室2017年12月5日印发
3
资产评估师职业资格证书
登记卡
(评估机构人员)
姓名:张之渊
性别:男
登记编号:31140018
单位名称:银信资产评估有限公司
初次执业登记日期:2014-09-29
年检信息:通过(2023-04-28)
(扫描二维码,查询评估师信息)
所在行业组织:中国资产评估协会
本人签名:长分州本人印鉴:资产评估师
本人印鉴:张之渊打印日期:2023-05-08
31140018
资产评估师信息以中国资产评估协会官方网站查询结果为准
官网查询地址:http://cx.cas.org.cn
资产评估师职业资格证书
登记卡
(评估机构人员)
姓名:施越
性别:男
登记编号:31200106
单位名称:银信资产评估有限公司
初次执业登记日期:2020-08-31
年检信息:通过(2023-04-28)
(扫描二维码,查询评估师信息)
所在行业组织:中国资产评估协会
本人签名:施越
资产评估师
本人印鉴:施越打口日期:2023-0508
31200106
资产评估师信息以中国资产评估协会官方网站查询结果为准
言网查询地址:http://cx.cas.org.cn
9131000063026043XD证照编号:14000000202105180025统一社会信用代码营业执照H描二维码登录“国家企业信用信息公示系统”了解更多登记备案、许可、监管信息
名称银信资产评估有限公司注册资本人民币2000.0000万元整
类型有限责任公司(自然人投资或控股)成立日期1994年11月16日
法定代表人梅惠民营业期限1994年11月16日至2042年11月15日
经营范围资产评估、验证、年检；企业经营效益审核、工程核价:资产住所上海市嘉定区曹安公路1615号706室
评估咨询；会计、财务、经济管理业务咨询；税务登记代理；-3
会计、财务人员培训,房地产价格估价(准B级),信用管理-3
咨询、信用评估,计算机软件的开发、销售,涉及许可经营的
凭许可证经营。
【依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活
动】
登记机关
2021年05月18日
国家企业信用信息公示系统网址:hutp://www.gsxt.gov.cn国家市场监督管理总局监制
资产评估结果--汇总表
评估基准日:2022年12月31日
表1
共1页第1页
被评估单位:上海天宸健康管理有限公司金额单位:人民币万元
评估机构:银信资产评估有限公司
法定代表人:梅惠民项目负责人:张之渊
资产评估结果分类汇总表
评估基准日:2022年12月31日
表2
共2页第1页
被评估单位:上海天宸健康管理有限公司金额单位:人民币元
评估机构:银信资产评估有限公司
资产评估结果分类汇总表
评估基准日:2022年12月31日
表2
共2页第2页
被评估单位:上海天宸健康管理有限公司金额单位:人民币元
评估机构:银信资产评估有限公司
流动资产评估汇总表
评估基准日:2022年12月31日
表3
共1页第1页
被评估单位:上海天宸健康管理有限公司金额单位:人民币元
被评估单位填表人:庄艳欣评估人员:施越、张之渊、郑吴
填表日期:2023年03月10日
货币资金评估汇总表
评估基准日:2022年12月31日
表3-1
共1页第1页
被评估单位:上海天宸健康管理有限公司金额单位:人民币元
被评估单位填表人:庄艳欣评估人员:施越、张之渊、郑昊
填表日期:2023年03月10日
货币资金一现金评估明细表
评估基准日:2022年12月31日
表3-1-1
共1页第1页
被评估单位:上海天宸健康管理有限公司金额单位:人民币元
被评估单位填表人:庄艳欣评估人员:施越、张之渊、郑吴
填表日期:2023年03月10日
货币资金一银行存款评估明细表
评估基准日:2022年12月31日
表3-1-2
共1页第1页
被评估单位:上海天宸健康管理有限公司金额单位:人民币元
被评估单位填表人:庄艳欣评估人员:施越、张之渊、郑昊
填表日期:2023年03月10日
应收账款评估明细表
评估基准日:2022年12月31日
表3-4
共1页第1页
被评估单位:上海天宸健康管理有限公司金额单位:人民币元
被评估单位填表人:庄艳欣评估人员:施越、张之渊、郑昊
填表日期:2023年03月10日
其他应收款评估明细表
评估基准日:2022年12月31日
表3-8
共1页第1页
被评估单位:上海天宸健康管理有限公司金额单位:人民币元
被评估单位填表人:庄艳欣评估人员:施越、张之渊、郑昊
填表日期:2023年03月10日
存货评估汇总表
评估基准日:2022年12月31日
表3-9
共1页第1页
被评估单位:上海天宸健康管理有限公司金额单位:人民币元
被评估单位填表人:庄艳欣评估人员:施越、张之渊、郑吴
填表日期:2023年03月10日
存货一产成品(库存商品、开发产品、农产品)评估明细表
评估基准日:2022年12月31日
表3-9-5
共6页第1页
被评估单位:上海天宸健康管理有限公司金额单位:人民币元
被评估单位填表人:庄艳欣评估人员:施越、张之渊、郑昊
填表日期:2023年03月10日
存货一产成品(库存商品、开发产品、农产品)评估明细表
评估基准日:2022年12月31日
表3-9-5
共6页第2页
被评估单位:上海天宸健康管理有限公司金额单位:人民币元
被评估单位填表人:庄艳欣评估人员:施越、张之渊、郑昊
填表日期:2023年03月10日
存货一产成品(库存商品、开发产品、农产品)评估明细表
评估基准日:2022年12月31日
表3-9-5
共6页第3页
被评估单位:上海天宸健康管理有限公司金额单位:人民币元
被评估单位填表人:庄艳欣评估人员:施越、张之渊、郑昊
填表日期:2023年03月10日
存货一产成品(库存商品、开发产品、农产品)评估明细表
评估基准日:2022年12月31日
表3-9-5
共6页第4页
被评估单位:上海天宸健康管理有限公司金额单位:人民币元
被评估单位填表人:庄艳欣评估人员:施越、张之渊、郑昊
填表日期:2023年03月10日
存货一产成品(库存商品、开发产品、农产品)评估明细表
评估基准日:2022年12月31日
表3-9-5
共6页第5页
被评估单位:上海天宸健康管理有限公司金额单位:人民币元
被评估单位填表人:庄艳欣评估人员:施越、张之渊、郑昊
填表日期:2023年03月10日
存货一产成品(库存商品、开发产品、农产品)评估明细表
评估基准日:2022年12月31日
表3-9-5
共6页第6页
被评估单位:上海天宸健康管理有限公司金额单位:人民币元
被评估单位填表人:庄艳欣评估人员:施越、张之满、郑昊
填表日期:2023年03月10日
存货一在产品(自制半成品)评估明细表
评估基准日:2022年12月31日
表3-9-6
共1页第1页
被评估单位:上海天宸健康管理有限公司金额单位:人民币元
被评估单位填表人:庄艳欣评估人员:施越、张之渊、郑昊
填表日期:2023年03月10日
非流动资产评估汇总表
评估基准日:2022年12月31日
表4
共1页第1页
被评估单位:上海天宸健康管理有限公司金额单位:人民币元
被评估单位填表人:庄艳欣评估人员:施越、张之渊、郑昊
填表日期:2023年03月10日
固定资产评估汇总表
评估基准日:2022年12月31日
表4-6
共1页第1页
被评估单位:上海天宸健康管理有限公司金额单位:人民币元
被评估单位填表人:庄艳欣评估人员:施越、张之渊、郑吴
填表日期:2023年03月10日
固定资产一房屋建筑物评估明细表
评估基准日:2022年12月31日
表4-6-1
共1页第1页
被评估单位:上海天宸健康管理有限公司金额单位:人民币元
被评估单位填表人:庄艳欣评估人员:施越、张之渊、郑吴
填表日期:2023年03月10日
固定资产一车辆评估明细表
评估基准日:2022年12月31日
表4-6-5
共1页第1页
被评估单位:上海天宸健康管理有限公司金额单位:人民币元
被评估单位填表人:庄艳欣评估人员:施越、张之渊、郑昊
填表日期:2023年03月10日
固定资产一电子设备评估明细表
评估基准日:2022年12月31日
表4-6-6
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被评估单位:上海天宸健康管理有限公司金额单位:人民币元
被评估单位填表人:庄艳欣评估人员:施越、张之渊、郑昊
填表日期:2023年03月10日
无形资产评估汇总表
评估基准日:2022年12月31日
表4-12
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被评估单位:上海天宸健康管理有限公司金额单位:人民币元
被评估单位填表人:庄艳欣评估人员:施越、张之渊、郑吴
填表日期:2023年03月10日
无形资产一土地使用权评估明细表
评估基准日:2022年12月31日
表4-12-1
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被评估单位:上海天宸健康管理有限公司金额单位:人民币元
被评估单位填表人:庄艳欣评估人员:施越、张之渊、郑昊
填表日期:2023年03月10日
递延所得税资产评估明细表
评估基准日:2022年12月31日
表4-16
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被评估单位:上海天宸健康管理有限公司金额单位:人民币元
被评估单位填表人:庄艳欣评估人员:施越、张之渊、郑昊
填表日期:2023年03月10日
流动负债评估汇总表
评估基准日:2022年12月31日
表5
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被评估单位:上海天宸健康管理有限公司金额单位:人民币元
被评估单位填表人:庄艳欣评估人员:施越、张之湖、郑昊
填表日期:2023年03月10日
应付账款评估明细表
评估基准日:2022年12月31日
表5-4
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被评估单位:上海天宸健康管理有限公司金额单位:人民币元
被评估单位填表人:庄艳欣评估人员:施越、张之渊、郑昊
填表日期:2023年03月10日
合同负债评估明细表
评估基准日:2022年12月31日
表5-5
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被评估单位:上海天宸健康管理有限公司金额单位:人民币元
被评估单位填表人:庄艳欣评估人员:施越、张之渊、郑昊
填表日期:2023年03月10日
应付职工薪酬评估明细表
评估基准日:2022年12月31日
表5-6
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被评估单位:上海天宸健康管理有限公司金额单位:人民币元
被评估单位填表人:庄艳欣评估人员:施越、张之渊、郑吴
填表日期:2023年03月10日
应交税费评估明细表
评估基准日:2022年12月31日
表5-7
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被评估单位:上海天宸健康管理有限公司金额单位:人民币元
被评估单位填表人:庄艳欣评估人员:施越、张之渊、郑昊
填表日期:2023年03月10日
应付利息评估明细表
评估基准日:2022年12月31日
表5-8
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被评估单位:上海天宸健康管理有限公司金额单位:人民币元
被评估单位填表人:庄艳欣评估人员:施越、张之渊、郑昊
填表日期:2023年03月10日
其他应付款评估明细表
评估基准日:2022年12月31日
表5-10
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被评估单位:上海天宸健康管理有限公司金额单位:人民币元
被评估单位填表人:庄艳欣评估人员:施越、张之渊、郑吴
填表日期:2023年03月10日
一年内到期的非流动负债评估明细表
评估基准日:2022年12月31日
表5-11
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被评估单位:上海天宸健康管理有限公司金额单位:人民币元
被评估单位填表人:庄艳欣评估人员:施越、张之渊、郑吴
填表日期:2023年03月10日
其他流动负债评估明细表
评估基准日:2022年12月31日
表5-12
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被评估单位:上海天宸健康管理有限公司金额单位:人民币元
被评估单位填表人:庄艳欣评估人员:施越、张之渊、郑昊
填表日期:2023年03月10日
非流动负债评估汇总表
评估基准日:2022年12月31日
表6
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被评估单位:上海天宸健康管理有限公司金额单位:人民币元
披评估单位填表人:庄艳欣评估人员:施越、张之渊、郑昊
填表日期:2023年03月10日
长期借款评估明细表
评估基准日:2022年12月31日
表6-1
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被评估单位:上海天宸健康管理有限公司金额单位:人民币元
被评估单位填表人:庄艳欣评估人员:施越、张之渊、郑吴
填表日期:2023年03月10日
所有者权益表
评估基准日:2022年12月31日
表7
共1页第1页
波评估单位:上海天宸健康管理有限公司金额单位:人民币元
被评估单位填表人:庄艳欣评估人员:施越、张之渊、郑吴
填表日期:2023年03月10日
资产减值准备备查付表
评估基准日:2022年12月31日
表8
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被评估单位:上海天宸健康管理有限公司金额单位:人民币元
被评估单位填表人:庄艳欣评估人员:施越、张之渊、郑吴
填表日期:2023年03月10日
