2015 年1-7 月房地产新开工面积和投资增速分别同比下降16.8%和增长4.3%,投资增速再创6 年新低,新开工单月增速继续探底。7 月单月销售面积和金额同比分别增长18.9%和33.4%,累计分别同比增长6.1%和13.4%。虽然销售自2 季度以来持续回暖,但开发商投资意愿仍然较弱,7月地市成交量价环比均出现下降,但各城市优质地块竞争加剧,土地平均溢价率继续攀升,一线城市房价和地价持续领涨。近日人民币贬值幅度较大,我们认为由于地产市场外资购买占比极低,且一次性贬值并不会造成资本持续净流出,只要宽松货币政策继续维持,地产加杠杆释放改善需求仍然可以支持板块基本面,维持增持评级。在个股方面,我们建议选股注重基本面和估值安全边际:1)受益行业回暖的行业龙头:万科、保利地产;2)卡位产业转型方向的细分行业龙头:华夏幸福、世联行;3)具安全边际的转型类个股:中南建设、南国置业、华业资本、冠城大通、天宸股份。

支撑评级的要点

1-7 月,房地产投资同比增长4.3%,比1-6 月份回落0.3 个百分点;商品房新开工面积同比下降16.8%,较1-6 月扩大1 个百分点;施工面积同比增长3.4%,增速较1-6 月回落0.9 个百分点;土地购置面积同比下降32%。7 月单月投资增速为2.9%,处历史低位,1-7 月累计投资增速为4.3%,再探新低。各项先行指标继续探底,单月新开工面积和施工面积分别同比下降21.3%和21.9%,均创出年内新低;土地购置面积单月同比下降23.3%,仍处下行趋势。虽然自2 季度以来楼市销售大幅回暖,但投资数据持续在低谷徘徊,开发商投资意愿普遍较弱。

1-7 月,商品房销售面积59,914 万平方米,同比增长6.1%;销售额41,171亿元,同比增长13.4%,较上月扩大3.4 个百分点;销售均价6,872 元/平方米,同比上升6.9%,较上月扩大1 个百分点。7 月百城价格指数同比跌幅收窄,环比持续上升,一线城市继续领涨。7 月为传统推盘淡季,但销售延续大幅回暖趋势,单月销售面积和销售额分别同比增长18.9%和33.4%。在低基数效应和政策宽松持续的背景下,我们对3 季度销售增速继续保持乐观。

1-7 月,房地产开发企业到位资金69,301 亿元,同比增长0.5%,较上月扩大0.4 个百分点。销售回暖,单月房企个人按揭贷款和定金及预付款来源分别大增26.9%和22.9%,信贷和货币政策环境持续宽松;而单月国内贷款资金和自筹资金来源分别同比下降7.4%和8.2%,显示投资需求仍然疲弱。

300 城7 月土地成交面积环比降17%,均价环比跌10%。1-7 月,40 城土地供应面积和成交面积分别同比降23.1%和降30.1%;40 个城市土地累计成交金额同比下降30.7%。7 月40 城土地成交均价环比下降23%,其中一线城市环比降18.3%,二三线城市环比降19.4%。下半年首月各线城市供地量均出现回落,成交量价随之下滑,但各城市优质地块竞争加剧,土地平均溢价率继续攀升,一线城市领涨。

政策与新闻方面,房地产税立法初稿已基本成型,正式列入人大立法规划;京津冀协同发展工作推动会议召开,明确三地定位分工,冬奥会落地北京、张家口;住建部下调中央国家机关住房公积金贷款利率。各地楼市政策方面,上海微调限购鼓励人才在沪置业;天津、山东降低首付比例;浙江暂停库存过大地区宅地供应;青岛推进库存商品房消化;宁波购房享契税补贴;武汉放宽二套房公积金使用资格。