2016 年1-4 月全国房地产新开工面积和投资额分别同比增长21.4%和增长7.2%；销售面积和金额同比分别增长36.5%和55.9%，“325”调控新政满月，一线楼市降温，热度蔓延至二线，全国成交增速继续扩大，可售面积下降，成交价格仍维持高位，但单月销售额增速由于基数原因开始收窄。随着全国去库存持续进行，叠加4 月营改增切换效应，新开工和投资增速再创新高，符合市场预期。我们认为由于调控政策的实施和同比基数的抬升，未来销售增幅超预期概率较小，而随着市场预期货币宽松空间和效果边际递减，叠加地价飙升挤压房企利润率，地产板块性机会不大。近期市场大幅调整，跨界转型股受到重创，建议重点关注高股息率和资产高折价标的，我们调整推荐组合：1）持有型物业占比和折价较高的防御性标的：浦东金桥、中国国贸、金融街等；2）资产安全边际较高兼具转型资质的二线品种：广宇集团、迪马股份、中洲控股；3）国企改革题材股：南国置业、天健集团等。

支撑评级的要点

1-4 月，全国房地产开发投资额同比增长7.2%，较1-3 月扩大1.1 个百分点；商品房新开工面积同比上升21.4%，较1-3 月扩大2.2 个百分点；施工面积同比上升5.8%，增速较1-3 月持平；土地购置面积同比下降6.5%。去库存的阶段性成果叠加4 月营改增效应，新开工和投资增速再创年内新高，单月增速分别为25.9%和9.7%，延续上月的高位涨幅，符合市场预期。

1-4 月的商品房销售面积为36,012 万平方米，同比上升36.5%；销售额为27,656 亿元，同比上升55.9%；较上月扩大1.8 个百分点；销售均价为7,680 元/平米，同比上升14.2%，较上月回落1.5 个百分点。325 调控新政满月，一线楼市降温，热度蔓延至二线，全国成交增速继续扩大，但单月销售额增速由于基数抬升的因素开始收窄。

1-4 月，房地产开发企业合计资金来源为42,371 亿元，同比上升16.8%，较1-3 月扩大2.1 个百分点。个人按揭贷款增速扩大8.5%，而开发贷款增速收窄4.3 个百分点，房企去杠杆持续进行中。

1-4 月，40 城土地累计供应面积同比下降5.4%，较上月收窄5.7 个百分点，成交面积同比下降6.1%，较上月收窄6.3 个百分点；1-4 月累计成交均价为2,807 元/平方米，同比上升40.7%，较上月扩大7.3 个百分点。全国单月购地面积增速扩大至8.4%，但成交地价分化明显，二线楼市地块成交溢价率不断攀升，整体购地金额回落。

政策与新闻方面，李克强指出要实行购租并举，允许商业用房改建租赁住房；政治局会议要求深化住房制度改革 有序消化房地产库存，强调有序消化库存；国务院批复四个国家创新示范区，原则同意成渝城市群发展规划；国土部发文要求京津冀严格控制新增建设用地，新增建设用地计划向中小城市和特色小城镇倾斜，房地产库存较高城市停止住房用地供应等；住建部将落实一二手房买卖合同网签备案全覆盖，表示2020 年形成供应主体多元的住房租赁市场体系。