月度观点

1-10 月房地产投资增速6.6%，较上月扩大0.8 个百分点，单月同比增长13.4%、但环比下降8.2%，同期新开工同比增长8.1%,较上月扩大1.3 个百分点，单月同比增长19.9%、但环比下降7.0%，投资端数据均呈现单月出同比大涨、但环比下降，因而投资端数据回暖更多源于低基数效应，并考虑去年4 季度投资端数据低迷，预计低基数效应将在11-12 月中继续产生正面作用，不过考虑到近期政策持续打压以及成交量连续缩量，投资端数据将在17 年承压；1-10 月销售面积和销售金额分别同比增长26.8%和41.2%，较上月分别回落0.1 和0.2 个百分点，其中10 月销售面积单月同比增长26.4%，较9 月的34.0%确有回落，但较核心一二线城市10月同比下降约20%来讲仍处于较高水平，10 月销售增速呈现高位缓和收窄的趋势，主要源于10 月三线成交放量的对冲，但预计一二线成交的持续承压以及三四线对冲的持续性仍然存疑，后续成交仍将继续缩量。我们维持前期观点，并仍然维持“资产荒下险资标的”+“非市场化拿地能力”+“年底定增倒挂”三个选股标准寻找板块的结构性机会，主要推荐招商蛇口、首开股份、新湖中宝，继续关注华鑫股份、中洲控股、广宇集团、嘉宝集团、迪马股份、浦东金桥、天宸股份等。

支撑评级要点

低基数致投资端增速继续扩大，但预计17 年仍将面临下行压力。1-10月全国房地产开发投资额同比增长6.6%，较1-9 月扩大0.8 个百分点，10 月单月同比增速13.4%，连续3 月单月增速扩大；商品房新开工面积同比上升8.1%，较1-9 月扩大1.3 个百分点，单月同比增长19.9%；施工面积同比增长3.3%，较1-9 月持平；土地购置面积同比下降5.5%，较1-9 月收窄0.7 个百分点。开发投资和新开工单月同比大幅增长、但同时又均呈现出单月环比下降，同时考虑到去年4 季度开发投资和新开工的持续同比下降，因而投资端数据回暖更多源于低基数效应，并预计将在11-12 月中继续产生正面作用，不过考虑到近期政策持续打压以及成交量连续缩量，投资端数据或将在17 年承压。

销售增速高位缓和收窄，源于三四线成交对冲、但后续仍将下行。1-10月的商品房销售面积同比增长26.8%，较1-9 月回落0.1 个百分点，10 月单月同比增长26.4%，较9 月的34.0%确有回落，但较核心一二线城市10 月同比下降约20%来讲仍处于较高水平；销售额同比增长41.2%；销售均价为7,602 元/平米，同比上升11.3%。结合高频数据发现，自十月初政策调控从严以来，一二线城市成交量持续缩量，同时三线也确实承接了外溢需求而成交有所放量形成了对冲，因而导致了目前全国销售面积同比涨幅收窄较缓，但预计一二线成交的持续承压以及三四线对冲的持续性仍然存疑，后续成交仍将继续缩量。

销售回款继续加速、仍为主要资金来源，预示投资意愿依然较弱。1-10月，房地产开发企业合计资金来源为11.7 万亿元，同比上升15.5%，较1-9 月回落0.1 个百分点。国内贷款增速继续维持低位的1.2%，预收款和按揭贷款增速分别为32.2%和51.5%仍维持高位，分别较1-9月扩大0.7 和0.4 个百分点，并且定金及预收款和个人按揭贷款合计占比达45.6%，进一步扩大0.6 个百分点，显示流动性持续宽松背景下，房企销售回款持续加速，构成房企投资的主要资金来源，而再投资比例却维持低位，投资和开工虽有反弹但仍处低位。