资金成本料已见顶。在经历了约一个季度按揭贷款平均利率的小幅上涨之后，我们预计10月之后按揭贷款利率将结束涨势，保持稳定或略有下行。在经历了三个季度的资金成本上升，尤其是7月份之后的融资渠道明显收紧之后，我们预计企业融资成本未来将趋于稳定。

预对冲式调控进入新的阶段，无需担心基本面超调。预对冲式调控，就是监管避免走“放水——房价上涨——严控”的老路，在实际市场利率下行之前提前遏制资金流向房地产行业。但这也意味着，当调控取得初步成效时，配合利率下行的环境，无需担心房地产基本面超调。

企业推货积极，市场去化良好。9月起可销售资源不断放大，各大地产公司纷纷进入推货高峰期。由于市场预期并不乐观，企业定价十分理性，推货相当积极。2019年前9月，龙头地产公司销售金额同比增长12.4%，销售面积同比增长9.9%，继续显著跑赢行业。

拿地热情虽然在8月下降，但预计四季度土地市场不会大幅下行。由于限制措施恰到好处，部分理性经营的企业资金仍然充裕，土地市场并未出现大幅回落的情形。8月最后两周，百城土地出让总价同比下降32%，但9月之后，这一指标就同比上升了3%。整体看，我们认为全年全国土地出让金收入有望实现同比正增长。

风险因素：部分企业盈利能力和资产负债表的风险。

去周期化，适应地产行业投资新逻辑。传统来看，地产股的买点是土地市场压力加大，倒逼融资放松的时间点；也是地产基本面开始下行，迫使政策方向性变化的时间点。不过现在看来，由于预调控政策得当，这样的时间点也就不存在了。对个别企业而言，所有周期性的竞争因素都被削弱了，非周期性的能力因素则强化了。未来，信用和资金成本、产品定价能力、成本控制能力都将更加重要。我们看好高信用的地产开发龙头，推荐保利地产、世茂房地产、龙湖集团、华夏幸福、招商蛇口、万科A、万科企业等。