新开工和竣工的背离，是过去几年房地产行业的焦点话题。我们认为，竣工不振的主要原因是开发企业拉长开发周期，延迟交付房屋。我们相信，2019 年三季度起，这一局面将告结束。庞大的在建面积，将成为2020 年起竣工持续增长的重要源泉。

2017 年开始，开发周期拉长推动新开工和竣工背离。从2017 年二季度到2019 年二季度，连续9 个季度，中国房屋竣工面积单季同比下降，而同期新开工持续高涨。透过观察微观数据，我们认为，地产行业的所谓“快周转”，是指企业从支付地价到获得销售回款的速度越来越快，而真正的开发周期，非但没有变短，反而在2017 年之后拉长。一二手交易价差，开发行业集中度提高，改善需求占比上升，都是开发商得以在2017 年后不断拉长开发周期的原因。

2019 年三季度起，开发周期拉长对竣工负面影响基本结束。房子是用来住的，总是要交付的。我们统计，有连续披露竣工计划的公司，2019 年竣工计划比2018 年计划上升41.3%，显著快于过去两年24.3%和8.8%的计划增速。和新开工计划不同，竣工计划确定性极强（过去三年完成率均高于98%），且仅有的在2019 年中期公告修订竣工计划的地产企业，也是在向上调整计划。我们保守估计，这些公司2019 年全年竣工面积增速将达到35.9%，增速显著高于以往。

庞大在建，将转化为未来几年竣工增长的源泉。我们统计，几乎所有大公司，目前在建相对规划中面积的比例，都达到了历史性的高点，未来将转为大量竣工。由于行业集中度提高，大公司竣工面积增速可能更高一些，但行业演变趋势和大公司基本一致。我们测算，由于开发周期拉长，2017-2018 年竣工面积“少去”约4 亿平米。随着开发周期稳定下来，我们相信在一个很长的时间，这个缺口会被逐渐补上。

预计2019/2020/2021 年，房屋竣工面积分别同比下降2.4%，上升7.0%和上升12.1%，分别达到9.1,9.8 和10.9 亿平米。2019 年三季度，恰是竣工面积单季同比增速向上的起点。

后周期，影响不止竣工。实际上，影响地产后周期行业的因子，并不是只有竣工，空置率、开发企业精装修、开发企业占款、二手房流转、消费意愿和能力、政策影响等，都会对不同的后周期产业产生不同影响。但无论如何，竣工面积在2019 年三季度后向上，对地产后周期产业来说是个好消息。

风险因素企业资金链过于紧张，导致部分区域工程延期的风险。

投资建议。对于物业管理行业来说，竣工面积的增长意味着在管订单不断增加，且行业集中度迅速提升，企业现金流和盈利状况持续改善。我们看好板块长期成长机遇，推荐中航善达、中海物业、绿城服务和永升生活服务。对开发行业来说，竣工意味着结算收入提升，有效对冲盈利下降影响，维持高信用龙头的稳定发展。我们看好部分高信用开发龙头企业的反弹，推荐保利地产、世茂房地产、华夏幸福和龙湖集团。