我们预计，2020 年将出现政策稳定，房地价稳定的高位平衡局面。优秀的龙头公司正试图超越行业本身，寻求基业长青之道。

2019 年行业平稳收官，预计2020 年房地价依旧平稳，销售稳中有升。最新行业数据显示，2019 年全年龙头公司销售额同比增长14.5%。展望2020 年，我们预计新增按揭利率随LPR 将稳中有降，产业政策的目标仍是稳地价，稳房价，稳预期，调控水平不断提升，从当前来看则以托底需求为主。我们预计，2020 年全年商品住宅销售额同比增长3.1%。房价则保持稳定。

建安相关投资预计增速继续上升，竣工持续反弹，全产业链维持高景气。我们认为，由于单位面积单位时间的投资强度上升，建安相关的开发投资在2020 年可能增速继续提升。拉长开发周期导致的开竣工背离已经结束，竣工面积较长时间的反弹已经开始。房地产全产业链预计维持高景气。

预计房地产行业仍能在一段时间内维持高位平衡。尽管我们认为中国房地产市场的库存规模较大，真实需求不足以长时间维持如此之高的交易规模。但短期而言，只有稳定住开发规模，才能保证地价和房价的稳定。而且，我国居民杠杆率水平不高，政策水平不断提升。从中期看，房地产市场预计能在高位稳定一段时间。

来自地产，超越地产——开发行业龙头的未来并不迷茫。在房价和地价较为稳定的阶段，我们预计企业普遍面临盈利能力下降的威胁，一部分企业凭借较低的资金成本和开发能力占据更大市场份额和盈利空间。另外，随着投资眼光提升，服务能力积累，企业分拆相关政策也日渐成熟，凭借产业链中的强势地位，以及人才和管理优势，部分房地产龙头企业的价值将超越地产开发行业，实现基业长青。

风险提示：房地产企业盈利能力下降的风险。2020 年一季度后重提房地产调控的风险。

投资策略：一年之计在于春，超配地产，推荐龙头。我们认为，2020 年初政策稳定，企业业绩纷纷兑现，土地市场波澜不惊，可能是全年最好的配置地产股的窗口。我们建议投资者把握低资金成本，高开发能力，多元业务积累的主线，重点推荐万科A（万科企业），保利地产，华夏幸福，龙湖集团，世茂房地产，中南建设，旭辉发展控股等公司。