地产高收益债供不应求，地产企业境外债券发行成本有所下降，这客观上有利于地产企业降低融资成本，增强竞争实力。

新年伊始，龙湖、碧桂园、龙光、合景泰富、禹州、金轮天地等房企纷纷在境外发行债券。境外美元债市场发行利率有所下降。

地产企业发行外债只能用于置换存量债务，债券供给有限。2019 年7 月，国家发改委发布《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》，要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。这实际上意味着，尽管房地产企业经营规模扩大，但未来房地产企业，尤其是较高信用的房地产企业境外债券供给有限。

全球范围高收益资产匮乏，境外地产债供不应求，推动发行利率下行。我们认为，全球范围来看，随着流动性充裕和实体经济回报率走弱，高收益资产匮乏；我国稳定的房地价、开发企业平稳的经营态势、有限的境外债券供给，都将使得境外地产债呈现供不应求的态势，发行利率走低。

存量外债占比成为公司竞争力组成部分，高外债占比公司的平均融资成本有望继续走低。我们相信，存量外债占有息债务比重较大的企业，能更好利用本轮境外发债窗口，降低融资成本。整体而言，由于企业拿地意愿不强，去化态度积极，境内外流动性充裕，其实际融资成本也有小幅下降的可能性。

风险提示：人民币汇率波动的风险。

投资策略。看好资金成本下行带来的边际好处，看好龙头公司。我们认为，不仅境外债的发行利率有下行态势，境内融资环境也比较平稳。尽管房地价缺乏上涨预期，但我们预计随着资金成本的下行，企业经营可持续性也会增强。另外，随着物业管理、商业管理等新业务形态逐渐呈现轻重分离态势，房地产公司在过去十多年累积的管理能力获得恰当的估值，地产企业“来自开发，超越开发”的态势越发明显，预计分拆将成为地产龙头价值的重要催化剂。我们看好地产板块的投资机会，推荐万科A（万科企业）、龙湖集团、保利地产、华夏幸福、招商蛇口，世茂房地产等。