2019 年，全国商品房销售额再创新高，竣工面积出现正增长。2020 年迄今，部分地产公司资金成本超预期下降，土地市场展现出高成交、低溢价率的局面，稳定态势全年有望维持。我们看好高信用的龙头公司。

竣工面积正增长，开启高交付窗口。2019 年全年，房屋竣工面积同比增长2.6%。

过去三年，庞大的新开工和销售，终究开始进入交付环节。我们预计，2020 和2021年，全国房屋竣工面积同比增长7%和12%。

资金成本超预期结构性下降。我们注意到，由于境内外资金充裕，且新增地产高收益债券供给稀缺，导致部分房企债券资金成本超预期下行。当然，这种利率的下降也未惠及全行业，仍有低信用龙头企业发债利率在10%以上。

供给侧推动土地市场成交活跃。由于地方加大优质土地供给，且部分地产企业资金较为宽裕，年底土地市场较为活跃。2019 年12 月，百城土地成交总价同比增长18%。我们预计，由于供给侧地块频出，同时只有少数企业资金充裕，未来土地市场可能呈现大成交、低溢价率的现象。

销售在新高附近徘徊，企业在盈利和去化之间权衡。我们注意到，2019 年销售额创下新高，但销售面积则略有同比下降。近期，部分企业更加注重盈利，没有过分追求回款，但仍有一些企业加速推盘，以避免资金压力过大。我们预计，2020年全国房屋销售额仍将有增长。

风险提示：房地产行业融资超预期收紧的风险

不同地产公司前景不同，看好高信用的龙头公司。我们认为，大中型地产企业可能在未来几年出现做新事业、吃鱼尾巴、求持续性和大而无用四种不同的前途。

短期而言，板块受到内房配售浪潮影响有调整，长期而言，投资者又担心开发行业发展空间问题。但我们相信，部分龙头虽源自地产，却不会止于地产，剔除新业务后估值已经具备相当吸引力。而且，由于高信用龙头数量并不多，实际上即便行业整体在远期萎缩，个别公司仍有可能维持规模。我们看好高信用地产公司，推荐万科A(万科企业)、保利地产、龙湖集团和华夏幸福等。