从各地的实践来看，政策趋势偏松态势已经确立，而这是决定地产板块走势的关键。我们预计LPR 利率会下行。

应对疫情，各地纷纷出台促进房地产市场平稳健康发展的政策。2 月8 日以来，越来越多的城市开始出台稳定房地产市场的政策，在地方权限内缓解市场主体所面临的压力，避免因关闭售楼处等疫情防控措施而导致房地产市场大起大落。

政策以供给端为主，需求侧为辅，缓解企业短期资金压力。由于地方政策的权限在供给侧多（因为地方主导土地市场），需求侧少（因为地方无法主导信贷），故而各地政策趋松，也主要集中在供给侧发力，政策内容主要包括允许延期缴纳土地出让金、允许延期开竣工、适度降低预售门槛等。

预计防疫和稳增长将对政府性基金预算收入增长提出更高的要求。2019 年，地方政府性基金预算本级收入80476 亿元，同比增长12.6%，其中国有土地使用权出让收入则同比增长11.4%。我们预计，由于防控疫情的需要以及未来逆周期调节政策，尤其是积极财政政策，2020 年地方政府性基金收入增速应不低于2019 年。这种情况下，一个稳定健康的房地产市场确有必要存在。

预计2 月和3 月LPR 利率会下行，全年商品房销售前低后高。我们预计，2 月和3 月LPR 利率将下行。在短期，受售楼处关闭、三四线城市房价调整等因素共同影响，预计销售数字惨淡。但我们预计四月后，随着按揭利率较之高点有实质性下降，销售弹性将有所表现。全年商品房销售料将呈现前低后高的走势。

风险提示：未来LPR 长端利率下行低于预期的风险。

决定板块走势的不是销售，是政策趋势。当前政策已经明显趋松，看好行业龙头公司。透过对2007 年以来地产板块行业龙头股价运行规律的分析，我们注意到，决定板块走势的关键是政策趋势，衡量趋势的关键是按揭利率。政策偏松阶段，龙头单季平均跑赢大盘10.4%，按揭利率下降的季度，龙头单季跑赢8.4%，远胜于其他时间。我们相信，行业在2020 年一季度再次迎来一个政策趋松阶段，这个阶段目前来看会长于2019 年初，但短于2014 年-2015 年。我们看好地产行业龙头的表现，推荐万科A（万科企业）、保利地产、招商蛇口、金地集团、龙湖集团、世茂房地产、中南建设、旭辉控股集团等。