我们认为，即使经济的不确定性增强，甚至居民收入和财富预期缩水，住房需求也有望保持稳定。2020 年4 月之后，我们认为住房销售将回归正轨。

新冠疫情影响叠加外需冲击，全年经济不确定性增强。市场关注收入预期可能减速，财富可能缩水的背景之下，住房需求是否有巨大波动。

历史经验看，购房需求对宏观经济因素并不十分敏感。2008 年的市场下行主要是调控因素造成，和当时美国次贷危机关系不大。在外需更不确定的2008 年底，房地产市场已经接近触底。境外因素无论在置业需求还是融资渠道，对中国房地产市场的影响一直都很小。新冠疫情所带来的，也不过是地产企业常有准备的突发市场波动——尽管以往这种波动可能是调控政策造成的居多。

为何住房需求和中国住房市场如此淡定？首先，由于中国住房租金回报率远低于绝大多数国家，且房屋持有成本（税，维修成本，物业管理费）很低，经济增速下行，租金滑落，空置率提升，甚至租客退租，都无法改变大多数业主的持有意愿，也不会影响大多数潜在需求价格预期。其次，居民杠杆率存在约束，首付比例被严厉监管，居民持有和购置房产的行为也比较稳定。再次，需求存在管控，逆周期调节政策释放需求作用明显。

政策工具十分丰富，且擅长因时调整，因城施策，完全有能力缓释住房需求。最后，房改后中国房价很少出现大幅下跌，虽然房住不炒使得房价大涨预期消失，但买房保值的观点也深入人心，房地产是中国居民资产配置的压舱石。

置业需求缓慢回升，市场平稳健康运行。我们认为，春节后市场在缓慢恢复中。随着疫情逐渐平息，复工率不断提高，售楼处开放增多，相信累积的置业需求也会释放。参考以往经验，纵然境内外各大类资产价格波动，也并不会对置业需求产生长期影响。我们相信，从2020 年4 月开始，房地产企业的销售将逐渐步入正轨。

风险提示：较历史而言，房价处于更高水平，支撑房屋交易所需要的信贷供给更多。一旦出现明显增高持有成本的政策或政策预期，确实可能在经济不确定性的共振之下，导致房地产市场出现显著的下行。

行业健康平稳发展，板块估值具备吸引力。我们认为，没有理由过分担心地产需求问题，地产需求是可累积的，是和利率相关的，地产行业的基本面受到“二次冲击”的可能性并不大。由于境内外市场波动，地产股已经出现大幅调整，我们看好龙头公司的投资价值，推荐保利地产，龙湖集团，融创中国，世茂房地产，万科A，招商蛇口，华夏幸福等。