核心观点

劲松模式是北京市充分肯定，大力推广的，社会资本参与老旧小区改造的模式。

我们认为，这种模式是依托政策支持，凭借精细化运营能力，为物业管理美誉度上升，增值服务收入增长和物业费提高争取时间。我们看好劲松模式未来的前景，也相信可能为部分物业管理公司打开全新的业务空间。

劲松模式倍受关注。2020 年初，北京市住建委表示，正研究制定老旧小区综合整治的政策机制，推广“劲松模式”，支持社会资本引入老旧小区综合整治。北京市委书记蔡奇多次肯定“劲松模式”，表示老旧小区综合改造要积极引入社会资本参与，不断提高居民生活的便利性。我们希望从商业模式的角度，浅论劲松模式的优势，痛点，可复制性和可持续性。

劲松之前：社会化资本参与老旧小区改造为何兴趣不大。为什么棚改社会化资本参与热情极高，但老旧小区改造社会化资本参与意愿整体不高呢？因为棚改往往涉及商品房销售，意味着大规模快速回款和盈利确定性，而老旧小区改造则在初期涉及大量投入（材料，人力，审批时间）但没有明晰的短期现金大量流入。

劲松模式取得初步成功的关键：政府有支持，企业有耐心。构建可持续的盈利模式，是吸引社会化资本参与老旧小区改造的关键。短期来看，这种流入可能包括各种形式的政府补贴。长期来看，这种可能的资金流入，包括物业管理费，物业管理公司的增值服务收入，改造后社区经营物业的租金和服务费收入。老旧小区物业管理费很低（或者没有物业管理费），其改造不可能指望参与主体大幅提升物管费。与此同时，老旧小区改造还涉及社区硬件的维修，更新，改造甚至是新建。公用部分重建，不可能向小区居民索要成本（很多小区也没有住房维修资金）。如果想要吸引社会化资本参与老旧小区改造，短期的政府补贴必不可少—这种补贴不可能覆盖所有的改造成本（否则也就不需要社会化力量参与了），但有助于减轻改造企业的短期资金压力。政府的支持不局限于经济补贴，也包括了对改造社区公共功能区之后产生便民经营场所的规划审批支持。但无论如何，企业的耐心也至关重要，老旧小区改造可能是持久的生意，但很难成为快周转的生意。

劲松模式未来面临的挑战：深耕社区可否最终实现单盘正现金流和盈利。从中长期来看，这种深耕可否成功，则取决于小区的物业管理费收入能否持续提升；物业管理相关的增值服务业务能否产生大量利润；经过改造的便民服务经营场所能否贡献持续增长的租金收入；规模化经营和科技应用能否降低日常运营和物业管理的成本。对于老旧小区来说，物业管理费收入的提高需要使居民认可高品质服务，提升收缴率，逐步实现提价；增值服务则主要聚焦于存量长租，存量交易等资产管理领域。如果模式可以长期跑通，则意味着改造主体虽然利润率较低（物业管理行业的典型特点），现金回款较慢，但可持续性很强，社会美誉度很高，盈利边际改善空间很大。

劲松模式的可复制性：聚焦核心城市。除非三四线城市政府补贴加码，否则劲松模式更适合商业经营场地不足的核心一二线城市，更适合长租、存量交易等增值服务发达的一二线城市。另外，由于劲松模式涉及前期改造，了解居民需求，规划调整，补贴落地等，其工作远比接管一个社区的物业管理来得更为复杂，故而单个主体的商业半径是有约束的。不过，如果劲松模式在单个小区跑通（可能需要3 年以上的时间证明），我们相信在政策大力支持下，可能在全国很多城市大力推广，最终彻底改变中国存量老旧小区的整体面貌。

部分公司可能借鉴劲松模式。劲松模式意味着品牌下沉，管理低物管费区域，这当然对中高端品牌管理能力而言是一个挑战。而且，劲松模式意味着很强的社区商业运营能力，这对很多物业管理公司而言仍并非所长。但是，如果劲松模式的首个案例的盈利可持续性可以跑通（尤其是依托租售相关增值服务），在3-5 年的维度可能吸引发展商仿效参与（可能以发展商为主体，并引入物业管理公司参与后端服务）。中期来看，房地产行业面临商品房销售额见顶回落的压力，而劲松模式所要求的前期改造，规划设计沟通，社区商业经营，都和开发企业有关系。而且，由于市场广阔，先行者虽可能占据核心优势，却很难占领所有市场。

风险提示：即使先尝后买，部分居民亦不愿意为优质物业管理服务付费的风险；社区可改造空间有限，便民商业租金有限的风险；依托物业管理公司，在老旧小区开展增值服务并无大量先例，商业模型模糊的风险；房屋销售的风险。

老旧小区改造目前没有明确的市场化参与路径（除了市场化的材料市场，如管材，水泥，涂料等），但存在巨大的市场化潜力。我们认为，如果政策持续重视，企业积极努力，劲松模式是可能大规模复制的——这既意味着老旧小区改造的不断推进，也意味着物业管理行业可能出现全新的业务模式。我们也相信老旧小区改造，将为开发企业的转型升级，提供一个新的选择。我们也认为，物业管理行业可能因为老旧小区改造，而出现新的增长点。我们看好物业管理板块，推荐保利物业，招商积余，新大正，绿城服务，中海物业和碧桂园服务。我们看好基本面恢复，政策稳定的房地产开发板块，推荐保利地产，龙湖集团，世茂房地产，万科A，华夏幸福，招商蛇口，金地集团，华侨城A 等。