行业销售渐入佳境，企业盈利能力虽然下降，但结算收入增长完全可以保证2020/2021年龙头业绩继续稳步增长。企业投资心态十分保守，新业务逐渐养成。

销售渐入佳境。2019 年，19 家大公司市占率38%，继续稳步上升，房价上涨幅度达到1.8%，绝大多数企业定价理性，随行就市。2020 年4 月，有数据的17 家大公司销售同比下降2%，预计2020 年5 月龙头公司销售同比将实现明显正增长。

结算对冲盈利能力下滑，业绩持续增长。2019 年，龙头公司营收增长22%，归母净利润增长13%。滞后的结算增长体现了2018 年之前销售快速上升，而利润率的下降则是中长期趋势。我们认为，2020 年营收将继续明显增长，而企业盈利能力将进一步下降，全年业绩增速或仍可观。在更长的周期，由于拿地、新开工、货值已经增长乏力，我们相信龙头整体盈利在2021 年之后增长空间不大。

资金成本稳中有降，净负债率也得到控制。龙头公司在2019 年底净负债率80%，比2018年底下降3 个百分点。企业有息负债中短期负债占比有所提升。龙头企业2019 年底资金成本的中位数为5.6%，比2018 年下降20 个BP。未来，企业新增融资的成本预计有所下降，但由于企业也要替换一些低成本融资，我们认为2020 年年末资金成本较之2019年底将基本持平或略有下降。

开发龙头投资保守。2019 年底，龙头的项目资源总计同比增长14%，增速达到近四年新低。细查结构，我们发现龙头公司规划中面积占总项目资源的比例越来越低，规划中面积相对于年度销售面积的比例越来越小，这充分显示了企业对拿地极为慎重的态度。我们相信，这种态度并非周期性的，而是龙头企业在户均住房套数增加，在刚需杠杆率增加背景下，应对中长期市场不确定性的一种自发调节。

风险因素：在新开工，竣工等数据预测上，由于缺乏港股龙头的数据，可能会受到个别大公司较为谨慎的经营风格所影响。

低估值就是好机遇，看好价值蓝筹。我们认为，疫情对于房地产开发行业的直接冲击已经结束，市场结构性需求仍待满足，而5 月之后热销值得期待。当前，板块股息率高于5%的公司很多，我们看好价值蓝筹，推荐保利地产、龙湖集团、招商蛇口、世茂房地产、万科A、金地集团和旭辉控股集团。