销售全面复苏，土地市场升温，融资成本则预计会进一步下降。平稳的政策环境之下，地产龙头在开发之外的新领域，不断体现新的价值。

销售进入全面复苏阶段。1-4 月，商品房销售面积33,973 万平方米，同比降-19.3%，商品房销售额31,863 亿元，同比-18.5%。单4 月，销售面积同比-2.1%，销售金额同比-5.0%。龙头企业4 月销售额同比下降2%。我们估算，龙头公司在五一假期日均销售同比增长平均在20%以上。我们相信，2020 年全国房地产销售额将有望同比持平。

土地市场有所升温。2020 年4 月，土地市场成交活跃，土地总成交额环比迅速上升，一二线成交占比提升，土地成交溢价率也在上升。土地市场的回暖和企业销售回暖有关系，但更和土地供给侧持续推出优质地块有关系。

开发投资小阳春。4 月单月，新开工面积同比下降1%，竣工面积同比下降9%，降幅均显著小于一季度。我们认为，企业在下半年会进一步抓紧工程进度，从而推动投资进一步复苏。我们预计，全年开发投资增速将达到6.8%。

融资成本预计会进一步下行。4 月美元债市场没有明显恢复，但境内债券发行较为顺畅，境内债券市场公开融资规模庞大，资金成本也在下降。展望未来，我们认为企业并未显著表现出庞大的加杠杆需求，融资成本有望继续下降。

风险因素：地王频出，迫使调控加码的风险。宏观经济增速超预期下行的风险。

从博弈政策到平台价值。我们认为，政策高度稳定，短期难以成为地产股的催化剂（也不构成显著风险）。龙头企业可能开展回购，也侧面说明当前板块估值便宜。

企业依托庞大的开发业务流量，不断孵化新业务，开始持续分拆新业务证券化，预计将构成未来地产企业的价值增量所在。我们看好平台化的地产龙头公司，推荐保利地产、龙湖集团、世茂房地产、万科A、旭辉控股集团、华夏幸福、招商蛇口等。