6 月是企业的推货高峰，但疫情有反复，我们认为7 月之后地产销售有不确定性。市场或有部分区域销售面临突然失速的风险，又有个别区域过热的风险。我们预计只有具备能力优势的企业，方能从容应对不确定的基本面。

房地产销售继续复苏。1-5 月，商品房销售面积48,703 万平方米，同比下降12.3%，降幅收敛7.0 个百分点。商品房销售额46,269 亿元，下降10.6%，降幅收敛8.0个百分点。5 月单月，销售面积同比增长9.7%，销售金额同比增长14.0%。6 月1-14 日，样本城市新房和二手房的销售套数，分别较2019 年同期上涨13.3%和13.5%，目前看6 月销售走高没有悬念。

开发企业投资热情继续上升。随销售恢复，全国房地产开发投资回到增长轨道。

2020 年前5 月，全国房地产开发投资45920 亿元，同比只下降0.3%。5 月单月，房地产开发投资增长8.1%。房屋新开工和竣工面积的单月绝对水平已经超过了去年同期。2020 年前5 月百城土地成交总价同比增长3.6%。

疫情反复，部分区域市场7 月起或面临速冻风险。市场分化严重，景气复苏之下结构问题不容忽视。长三角和大湾区市场高景气，但华北、东北、华中等不少区域房价有下降压力。市场复苏根基不牢固，房屋租金有下降压力，销售反弹和此前利率下行预期有关。一旦一二手房看盘签约因疫情再次受阻，市场预期恐再起变化。北京市场对整个北方区置业预期影响不小。开发企业推货高峰已经到来，价格竞争加剧。我们认为，部分市场从7 月可能开始面临失速风险。

个别市场又存在过热风险。不仅是因为区域分化本就十分明显，也是因为少数热点城市土地市场成交吸引很多开发企业，可能还存在过热的风险。在市场存在双向风险的背景之下，因城施策力度可能进一步加大。当然，我们认为过热风险只在很小范围内存在。

风险因素：目前无法确定疫情反复会对市场销售产生多大范围，多大程度的影响。

长期主义的黄金时代，培育能力应对不确定性，看好具备能力的行业龙头企业。

我们认为，2020 年中期市场不确定性再次抬头。在盈利能力整体下降背景下，周期踩点和利用杠杆确实没有办法再推动企业弯道超车。新时代企业最重要的竞争力，莫过于产品性价比和资金成本。而开发品质，成本控制和信用，是最难短期速成的。我们相信，奉行长期主义，具备能力护城河的龙头具备竞争优势。我们看好保利地产、龙湖集团、旭辉控股集团、世茂房地产、融创中国和万科A。