光大嘉宝股份有限公司2025年半年度报告

公司代码：600622公司简称：光大嘉宝

光大嘉宝股份有限公司

2025年半年度报告

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重要提示

一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

二、公司全体董事出席董事会会议。

三、本半年度报告未经审计。

四、公司负责人苏晓鹏、主管会计工作负责人金红及会计机构负责人（会计主管人员）程诚声明：保

证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。

五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案公司无半年度利润分配预案或资本公积转增股本预案。

六、前瞻性陈述的风险声明

√适用□不适用

本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实际承诺，敬请投资者注意投资风险。

七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况否

八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况否

九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性否

十、重大风险提示

公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅本报告第三节“管理层讨论与分析”中“可能面对的风险”内容。

十一、其他

□适用√不适用

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目录

第一节释义.................................................4

第二节公司简介和主要财务指标........................................4

第三节管理层讨论与分析...........................................7

第四节公司治理、环境和社会........................................24

第五节重要事项..............................................26

第六节股份变动及股东情况.........................................37

第七节债券相关情况............................................40

第八节财务报告..............................................52

载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的会计报表。

备查文件目录载有公司负责人签名并盖章的2025年半年度报告全文及摘要。

报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本及公告原稿。

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第一节释义

在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：

常用词语释义中国证监会指中国证券监督管理委员会上交所指上海证券交易所

本公司、公司、光大嘉宝指光大嘉宝股份有限公司

光大安石指光大安石(北京)房地产投资顾问有限公司(控股子公司)

安石资管指光大安石(北京)资产管理有限公司(控股子公司)上海光控指上海光控股权投资管理有限公司光大控股指中国光大控股有限公司

光大安石平台指光大安石及其在管企业、安石资管及其在管企业的统称嘉宝神马平台指上海嘉宝神马房地产有限公司及其下属企业的统称报告期指2025年上半年度

元、万元、亿元指人民币元、人民币万元、人民币亿元

第二节公司简介和主要财务指标

一、公司信息公司的中文名称光大嘉宝股份有限公司公司的中文简称光大嘉宝

公司的外文名称 Everbright Jiabao Co. Ltd.公司的外文名称缩写 EBJB

公司的法定代表人苏晓鹏（代行法定代表人职责）

二、联系人和联系方式董事会秘书姓名孙红良

联系地址 上海市嘉定区依玛路333弄1-6号嘉定新城大厦14F

电话021-59529711

传真021-59536931

电子信箱 600622@ebjb.com

三、基本情况变更简介

公司注册地址 上海市嘉定区清河路55号6-7F

1992年，上海市嘉定区嘉罗路1052号

公司注册地址的历史变更情况1995年，上海市嘉定区嘉戬公路118号

2001年至今，上海市嘉定区清河路55号6-7F

公司办公地址 上海市嘉定区依玛路333弄1-6号嘉定新城大厦14F公司办公地址的邮政编码201821

公司网址 www.ebjb.com

电子信箱 600622@ebjb.com

报告期内变更情况查询索引/

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四、信息披露及备置地点变更情况简介

公司选定的信息披露报纸名称 上海证券报 (www.cnstock.com)

登载半年度报告的网站地址 www.sse.com.cn公司半年度报告备置地点公司董事会办公室

报告期内变更情况查询索引/

五、公司股票简况股票种类股票上市交易所股票简称股票代码变更前股票简称

A股 上海证券交易所 光大嘉宝 600622 嘉宝集团

六、公司主要会计数据和财务指标

(一)主要会计数据

单位：元币种：人民币上年同期本报告期本报告期主要会计数据比上年同

（1－6月）调整后调整前

期增减(%)

营业收入641513564.07719932721.99719932721.99-10.89

利润总额-324423687.33-249120482.99-283214303.29不适用归属于上市公司股

-373302870.96-327587863.57-221354107.40不适用东的净利润归属于上市公司股

东的扣除非经常性-425588345.94-322978340.47-213785096.33不适用损益的净利润经营活动产生的现

131365451.28159045931.75159045931.75-17.40

金流量净额上年度末本报告期末比上年本报告期末调整后调整前度末增减

(%)归属于上市公司股

3121817953.343495266719.353495266719.35-10.68

东的净资产

总资产21196546447.3621944821426.2521944821426.25-3.41

(二)主要财务指标本报告期上年同期本报告期比上年主要财务指标

（1－6月）调整后调整前同期增减(%)

基本每股收益（元／股）-0.25-0.22-0.15不适用

稀释每股收益（元／股）-0.25-0.22-0.15不适用扣除非经常性损益后的基

-0.28-0.22-0.14不适用

本每股收益（元／股）加权平均净资产收益率（%减少4.30个百分-11.28-6.98-4.51

）点

扣除非经常性损益后的加减少6.00个百分

-12.86-6.86-4.35

权平均净资产收益率（%）点

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公司主要会计数据和财务指标的说明

√适用□不适用

2024年度，公司将并表结构化主体的他方出资从“少数股东权益”调整至“其他非流动负债”；

将光大安石(北京)资产管理有限公司（以下简称“安石资管”）与上海恒承实业发展有限公司（以下简称“恒承实业”）《合作协议》中安石资管促使第三方在约定期限内受让恒承实业持有珠海安石宜鸿投

资中心（有限合伙）基金财产份额的事项，按企业会计准则衍生金融工具的相关规定进行核算，并作为前期会计差错追溯调整。本报告中上年同期数已按追溯调整列示，追溯调整所涉事宜详见公司临

2025-018号公告。

七、境内外会计准则下会计数据差异

□适用√不适用

八、非经常性损益项目和金额

√适用□不适用

单位:元币种:人民币

非经常性损益项目金额附注（如适用）

非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销部分7537084.47计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关、符合国家政策规定、按照确定的标准享有、对公司损益产生持续影响的政府补助除外

除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业持有金融资产和金融负债产生的公允价值变动损益以及处置金2318391.03融资产和金融负债产生的损益

计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费10527760.99委托他人投资或管理资产的损益对外委托贷款取得的损益

因不可抗力因素，如遭受自然灾害而产生的各项资产损失单独进行减值测试的应收款项减值准备转回

企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益非货币性资产交换损益债务重组损益

企业因相关经营活动不再持续而发生的一次性费用，如安置职工的支出等

因税收、会计等法律、法规的调整对当期损益产生的一次性影响

因取消、修改股权激励计划一次性确认的股份支付费用

对于现金结算的股份支付，在可行权日之后，应付职工薪酬的公允价值变动产生的损益采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益交易价格显失公允的交易产生的收益与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益受托经营取得的托管费收入

除上述各项之外的其他营业外收入和支出33145837.32注1其他符合非经常性损益定义的损益项目

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减：所得税影响额298563.30

少数股东权益影响额（税后）945035.53

合计52285474.98

注1：报告期内，公司并表子公司瑞诗房地产开发（上海）有限公司与汉海信息技术（上海）有限公司就光大安石中心 T1 座的部分房屋租赁纠纷诉讼事宜达成和解协议，二审法院根据双方和解协议已作出民事调解书，瑞诗房地产开发（上海）有限公司对应确认补偿收入2730.30万元。

对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。

□适用√不适用

九、存在股权激励、员工持股计划的公司可选择披露扣除股份支付影响后的净利润

□适用√不适用

第三节管理层讨论与分析

一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明

2025年上半年，在以习近平同志为核心的党中央坚强领导下，我国国民经济顶住压力、迎难而上，

经济运行总体平稳、稳中向好。据国家统计局初步核算，上半年我国国内生产总值达660536亿元，同比增长 5.3%；市场销售增速回升，社会消费品零售总额同比增长 5.0%；居民消费价格保持平稳，CPI同比下降0.1%；全国固定资产投资（不含农户）同比增长2.8%；全国房地产开发投资下降11.2%，新建商品房销售面积同比下降3.5%，销售额同比下降5.5%。总体看，我国经济大盘保持稳定，同时也面临外部环境复杂多变、内部结构性矛盾尚未根本性缓解等挑战，经济运行的基础还需要加固；房地产行业仍处于新旧模式转换和调整企稳的重要阶段，预期将随着调控政策效力的逐步显现积蓄更多高质量发展动能。

不动产运营表现方面，2025年上半年，我国主要城市各业态运营类不动产仍总体面临供需压力。

对于消费基础设施，受消费品“以旧换新”等政策刺激，上半年家用家电、电子产品等零售总额增长较快，但时尚零售、餐饮则仍面临需求压力，上半年限额以上服装、鞋帽、针纺织品消费及餐饮消费分别增长3.1%及4.3%，低于社会零售总额增长水平。线下零售消费增长乏力致使消费基础设施运营表现总体承压，据仲量联行统计，中国21个主要城市一季度优质零售物业首层租金下滑3.9%，降幅较去年同期扩大，预期市场空置率将持续上扬、租金持续承压。对于写字楼物业，一线城市甲级写字楼市场需求目前仍以成本驱动型搬迁为主，市场增量回升偏慢，物业持有方普遍采取“以价换量”策略，并结合延长免租期、主动提供租约重组方案等灵活策略维系出租率水平。根据高力国际报告，上半年上海市甲级写字楼市场租金延续下行趋势，竞争进入白热化阶段；北京市甲级写字楼市场呈现区域分化态势，新增需求主要集中于中关村、丽泽及金融街等部分子市场，但整体需求偏弱，预期短期内租金仍将处于下行通道。对于仓储物流基础设施，随外部环境不确定性增强、跨境电商放缓扩张速度及华南等重点区域迎来新增供给高峰，预期市场整体租金及空置率水平亦将承压。

不动产投资市场方面，上半年主要城市不动产大宗交易总体呈收缩态势，成交额集中于部分一线城市大宗单体物业交易、跨区域资产包交易等。从投资人构成来看，境内保险机构、自用型企业（含银行）及部分地产私募基金投资人表现相对活跃，外资投资人参与投资交易的数量及金额继续下降。从成交物业类型上看，一线城市高品质写字楼、城市更新项目，以及人口流入区域的消费基础设施项目、华南等热点区域仓储物流基础设施项目更受投资人关注。

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不动产资产管理行业方面，上半年不动产代建代管市场表现良好，市场头部化趋势更为明显。根据克尔瑞研究数据，上半年行业前二十名企业新增拓展管理面积同比增长28%，较一季度高出22个百分点。随着建设“好房子”要求被首次写入政府工作报告以及《住宅项目规范》的正式施行，产品能力较强的头部代建代管机构迎来更多市场机会；部分国有企业、金融机构背景企业发挥自身比较优势，把握政府代建、资本代建等细分领域机遇加快布局，使行业总体呈现“头部集中、特色分化”特征。

报告期内公司新增重要非主营业务的说明

□适用√不适用

二、经营情况的讨论与分析

2025年上半年，公司继续以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚决贯彻党中央决策部署，认真落实上级党委各项工作要求，统筹稳经营、化风险、谋发展、助民生各项工作，着力打造国内领先的跨境不动产资产管理平台。报告期内，公司主要开展了以下工作：

1、提高展业能力，巩固市场地位

报告期内，公司进一步聚焦不动产资产管理主责主业，努力在有效控制风险的前提下，以受托管理、开发代建、专业咨询、品牌输出等轻资产形式巩固和扩大管理规模，做强做优“安石建管”等企业品牌。

报告期内，公司新增拓展厦门五缘湾商业项目、广州增城外贸产业园项目咨询服务业务，以及苏州吴中、济南历下住宅项目监管服务业务等多个项目机会。

2、强化项目管理，夯实业绩基础

报告期内，公司积极应对经济环境及市场竞争挑战，加强“一项目一策”精准化管理，坚持以不动产资产管理赋能社会经济发展、服务人民美好生活。一是依托“大融城”系列消费基础设施项目，奋力打造有光大特色的商业消费运营服务能力，通过首店经济、灵活业态、科技赋能、绿色低碳等方式，响应和满足人民群众不断变化的消费需求，报告期内实现北京中关村 Art Park 大融城（西区）、成都锦江大融城、南京健康大融城等多个项目开业。二是深入挖掘市场潜力，主动对接光大集团体系内企业资源，加快仓储物流基础设施、写字楼等项目租赁去化。三是响应城市更新行动号召，高质量推进中关村Art Park 大融城等重点城市更新项目的施工建设。四是持之以恒加强各项目安全生产管理，确保工程进度及施工质量达标。

3、强化风险意识，筑牢安全防线

报告期内，公司正面应对行业转型带来的各项挑战，坚持底线思维、极限思维，多措并举维护公司流动性安全。一是加强市场沟通力度，报告期内各类融资渠道持续畅通，按期足额兑付上市公司到期债券，成功落实部分在管项目大额融资置换及成本压降；二是强化资金统筹使用，提高大额资金收支规划的前瞻性、精准性；三是深挖资产盘活空间，报告期内加快非主业低效资产处置，实现大额资金回流，进一步巩固了公司流动性安全水平。

4、提高内控水平，健全制度体系

报告期内，公司以各类审计整改、巡察反馈意见整改为契机，全面落实从严治党、从严治企要求，重点增补了《审计整改工作规范》《关于加强审计工作的实施方案》等多项制度文件，制定或修订了《公司费用报销管理规定》及下属平台公司重大重要事项管控清单等制度文件，扎实推进公司费用控制、档案管理系统信息化建设，不断强化总部职能、提高管理质效。

报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项

□适用√不适用

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三、报告期内核心竞争力分析

√适用□不适用

1、清晰的战略定位

公司深刻洞察房地产行业周期规律及长期发展趋势，坚定以不动产资产管理为核心主业，持续培育和完善不动产“大资管”业务体系。凭借长期专注的战略定位，公司在不动产资产管理领域建立了广泛的行业资源网络，积累了丰富的客户资源，培育了专业的人才队伍，有能力在行业转型过程中发挥自身竞争优势，把握住我国房地产行业构建发展新模式带来的机遇期，打造国内领先的跨境不动产资产管理平台。

2、优秀的人才队伍

公司始终注重人才梯队建设和员工职业技能培训，在长期业务实践中，公司围绕不动产资产管理核心主业培养了一批行业经验丰富、专业能力突出的优秀人才，在不动产投资、融资、物业管理、招商运营、资本市场等细分领域分别组建了专家团队。同时，公司还依托完善的人才管理体系，不断吸引视野广阔、技能过硬的中高端人才加盟。凭借优秀的人才队伍，公司有能力一体化开展不动产基金募集、基金管理、资产管理、并购整合、资产证券化及公募 REITs 等复杂业务，在激烈的市场竞争格局中占据优势。

3、完善的业务体系

公司构建了完善的资产管理业务体系，具备“募、投、管、退”全产业链闭环运作能力，能够为包括消费基础设施、仓储物流基础设施、写字楼、长租公寓及酒店在内的多业态不动产提供综合资产管理服务，有能力主导大型城市综合体开发、超大型住宅社区建设管理、城市更新及复杂不动产项目的续建、改造，开展不动产项目规划定位、价值诊断、代理开发、建设监管业务，为在管基金、在管项目及各类合作伙伴提供一站式不动产资产管理解决方案。公司还建立了科学有效的风险评估与控制体系，通过对项目全过程进行风险监测、风险识别、风险评估和风险应对等措施，在不动产私募基金投资运作、不动产资产管理的各个环节进行全面风险管控，以最大程度保障基金投资人、资产委托方的利益。

4、良好的品牌形象

公司在不动产资产管理领域长期享有良好的品牌声誉。公司子公司光控安石是在中国基金业协会依法登记的私募股权投资基金管理人；公司旗下消费基础设施品牌“大融城”秉承服务人民美好生活的核心理念，在全国主要一、二线城市及多个消费热点城市打造了有区域特色的标杆和名品项目，受到所在城市消费者及商业品牌的广泛认可。

报告期内，公司旗下光大安石连续第十一年蝉联由中指研究院颁布的“2025中国不动产基金综合能力优秀企业 TOP10”榜首，并荣获由克尔瑞资管颁布的“2025 中国不动产资管综合实力 TOP10”、“2025中国不动产商管综合实力 TOP20”、“2025 中国不动产资管‘管理运营力’领域标杆企业奖”等多项荣誉称号。公司在管西安大融城项目入选由中购联等机构颁布的“2025 新媒体营销星秀榜”，中关村 ArtPark 大融城项目、成都锦江大融城项目入选由中购联等机构颁布的“2025 待开业购物中心星秀榜”。

四、报告期内主要经营情况

(一)主营业务分析

1、财务报表相关科目变动分析表

单位：万元币种：人民币

科目本期数上年同期数变动比例（%）

营业收入64151.3671993.27-10.89

营业成本38229.6439252.44-2.61

销售费用1835.341886.42-2.71

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管理费用10720.4011664.01-8.09

财务费用21438.1024922.91-13.98

经营活动产生的现金流量净额13136.5515904.59-17.40

投资活动产生的现金流量净额-41566.211279.70-3348.12

筹资活动产生的现金流量净额-22547.54-54130.86不适用

税金及附加5673.242482.93128.49

投资收益-13050.08-11204.51不适用

公允价值变动收益203.67-1025.84不适用

信用减值损失-9513.90-4743.06不适用

营业外收入3428.71257.371232.21

营业收入变动原因说明：报告期公司营业收入为64151.36万元，与上年同期相比减少7841.91万元，主要原因是房地产开发业务本期结转商品房销售收入减少。

营业成本变动原因说明：报告期公司营业成本为38229.64万元，与上年同期相比减少1022.80万元，主要原因是房地产开发业务本期结转商品房营业成本减少。

销售费用变动原因说明：报告期公司销售费用为1835.34万元，与上年同期相比减少51.08万元，报告期公司销售费用与上年同期基本保持一致。

管理费用变动原因说明：报告期公司管理费用为10720.40万元，与上年同期相比减少943.61万元，主要原因是报告期内中介服务费减少。

财务费用变动原因说明：报告期公司财务费用为21438.10万元，与上年同期相比减少3484.81万元，主要原因是本期财务费用利息支出减少。

经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：报告期经营活动产生的现金流量净额为13136.55万元，与上年同期相比减少2768.04万元，主要原因是并表子公司瑞诗房地产开发（上海）有限公司开发运营的光大安石中心项目上年同期销售存货回笼资金，而报告期内光大安石中心未实现存货销售。

投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：报告期投资活动产生的现金流量净额为-41566.21万元，主要原因是本期购买的信托理财产品。

筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：报告期筹资活动产生的现金流量净额为-22547.54万元，主要原因是本期支付利息费用。

税金及附加变动原因说明：报告期公司税金及附加为5673.24万元，与上年同期相比增加3190.31万元，主要原因是上年同期房地产项目完成土地增值税清算、调整减少前期计提土地增值税。

公允价值变动收益变动原因说明：报告期公司公允价值变动收益为203.67万元，与上年同期相比增加

1229.51万元，主要原因是上年同期持有的交易性金融资产公允价值下降幅度较大，而报告期内公司

交易性金融资产公允价值上升。

信用减值损失变动原因说明：报告期公司计提信用减值损失为9513.90万元，与上年同期相比多计提减值损失4770.84万元，主要原因是公司向上海安依投资有限公司（中关村项目）提供财务资助，报告期中关村项目经营亏损，公司按单项计提信用减值损失。

营业外收入变动原因说明：报告期公司营业外收入3428.71万元，与上年同期相比增加3171.34万元，主要原因是报告期内公司并表子公司瑞诗房地产开发（上海）有限公司与汉海信息技术（上海）有限公

司就光大安石中心 T1 座的部分房屋租赁纠纷诉讼事宜达成和解协议，二审法院根据双方和解协议已作出民事调解书，瑞诗房地产开发（上海）有限公司对应确认补偿收入2730.30万元。

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2、报告期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明

√适用□不适用

报告期内公司业务类型未发生重大变动，主营业务为不动产资产管理和不动产投资。本报告期归属于上市公司股东的净利润为-37330.29万元，财务报表处于持续亏损状态，主要原因如下：

(1)公司并表基金项目经营情况整体稳定，但考虑相关财务费用及折旧后，相关项目财务表现呈亏损状态；

(2)受公司不动产投资部分项目仍处于培育阶段等因素影响，公司不动产投资业务按权益法核算确认相应投资损失。

(二)非主营业务导致利润重大变化的说明

√适用□不适用1、报告期内公司计提信用减值损失为9513.90万元，主要原因是公司向上海安依投资有限公司（中关村项目）提供财务资助，报告期中关村项目经营亏损，公司按单项计提信用减值损失。

2、报告期内公司营业外收入为3428.71万元，主要原因是并表子公司瑞诗房地产开发（上海）有

限公司与汉海信息技术（上海）有限公司就光大安石中心 T1 座的部分房屋租赁纠纷诉讼事宜达成和解协议，二审法院根据双方和解协议已作出民事调解书，瑞诗房地产开发（上海）有限公司对应确认补偿收入2730.30万元。

(三)资产、负债情况分析

√适用□不适用

1、资产及负债状况

单位：万元本期期末数上年期末数本期期末金额情况项目名称本期期末数占总资产的上年期末数占总资产的较上年期末变说明比例（%）比例（%）动比例（%）

货币资金155755.867.35208041.479.48-25.13注1

交易性金融资产41336.341.952503.270.111551.29注2

其他应收款43911.982.0754764.302.50-19.82注3

存货101524.924.79116653.155.32-12.97注4

长期股权投资320995.0415.14346054.7015.77-7.24注5

固定资产23519.881.1112738.260.5884.64注6

应付账款28624.571.3534414.271.57-16.82注7

预收款项7711.690.3612203.330.56-36.81注8

合同负债12317.270.5816633.630.76-25.95注9一年内到期的非

157366.777.42184962.968.43-14.92注10

流动负债其他说明

注1：货币资金与上年期末数相比减少52285.61万元，减少比例25.13%，主要原因是报告期内购买的信托理财产品及支付的借款利息。

注2：交易性金融资产与上年期末数相比增加38833.07万元，增加比例1551.29%，主要原因是报告期内购买的信托理财产品。

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注3：其他应收款与上年期末数相比减少10852.32万元，减少比例19.82%，主要原因是报告期内计提的其他应收款信用减值损失6134.55万元，以及并表企业上海嘉宝安石置业有限公司收回少数股权往来款5021.00万元。

注4：存货与上年期末数相比减少15128.23万元，减少比例12.97%，主要原因是报告期内梦之缘项目部分存货转入固定资产，以及并表基金朝天门项目存货结转销售成本。

注5：长期股权投资与上年期末数相比减少25059.66万元，减少比例7.24%，主要原因是报告期内权益法核算长期股权投资确认投资亏损13931.77万元、公司对权益法核算的长期股权投资上海格林风范

房地产发展有限公司减资5400.00万元、以及公司转让持有的中核高泰（宜宾）精密管材股份有限公

司25.68%股权。

注6：固定资产与上年期末数相比增加10781.62万元，增加比例84.64%，主要原因是报告期内梦之缘项目部分存货转入固定资产。

注7：应付账款与上年期末数相比减少5789.70万元，减少比例16.82%，主要原因是报告期内支付的应付项目工程款。

注8：预收款项与上年期末数相比减少4491.64万元，减少比例36.81%，主要原因是上年期末预收的房屋租金转营业收入。

注9：合同负债与上年期末数相比减少4316.36万元，减少比例25.95%，主要原因是报告期内并表基金朝天门项目结转房产销售收入。

注10：一年内到期的非流动负债与上年期末数相比减少27596.19万元，减少比例14.92%，主要原因是报告期内偿还到期的中期票据。

2、境外资产情况

√适用□不适用

(1).资产规模

其中：境外资产7017.58（单位：万元币种：人民币），占总资产的比例为0.33%。

(2).境外资产占比较高的相关说明

□适用√不适用

3、截至报告期末主要资产受限情况

√适用□不适用

（1）并表企业光控安石-上海一号私募投资基金下属企业以光大安石中心项目抵押向银行借款，报告期末，该项借款余额为239987.54万元，抵押资产账面价值为343077.38万元。

（2）并表企业上海光野投资中心（有限合伙）下属企业以光大安石虹桥中心项目抵押向银行借款，报

告期末该项借款余额为291333.20万元，抵押资产账面价值为495084.03万元。

（3）并表企业上海雷泰投资中心（有限合伙）下属企业以重庆朝天门大融汇项目抵押向银行借款，报

告期末该项借款余额为207393.18万元，抵押资产账面价值为339262.03万元。

（4）并表企业上海嘉宝安石置业有限公司以上海嘉定大融城项目抵押向银行借款，报告期末该项借款

余额合计为74450.00万元，抵押资产账面价值为102418.36万元。

（5）公司以持有的珠海安石宜达企业管理中心（有限合伙）130000万元有限合伙实缴财产份额及对

并表企业重庆光控新业实业发展有限公司的42600.00万元借款本金及其利息的应收款项债权质押，为公司向光大控股（江苏）投资有限公司93000.00万元借款展期提供质押担保。报告期末，该项借款余额为90000.00万元。

12/174光大嘉宝股份有限公司2025年半年度报告

（6）公司以持有的全资子公司上海嘉宝实业集团投资管理有限公司100.00%股权质押、以持有的珠海

安石宜颖投资中心（有限合伙）22000.00万元有限合伙实缴财产份额质押担保，为公司向上海杨树浦馨懿企业管理服务有限公司39600.00万元银行委托贷款提供担保。报告期末，该项借款余额为

39600.00万元。

（7）并表企业上海盛创科技园发展有限公司以盛创三期项目抵押向银行借款。报告期末，该项借款余额

为8880.59万元，抵押资产账面价值为18939.39万元。

（8）公司以持有的对并表企业瑞诗房地产开发（上海）有限公司的90860.00万元借款本金及其利息

的应收款项债权质押，为公司向上海安瑰投资管理有限公司合计不超过66000.00万元借款提供质押担保。报告期末，该项借款余额合计为48000.00万元。

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4、其他说明

√适用□不适用

A、报告期内房地产开发业务情况

（a）报告期内房地产储备情况报告期内公司无房地产开发项目储备。

（b）报告期内房地产开发投资情况

单位：万元币种：人民币

在建项目/新项目规划计总建筑面在建建筑已竣工面序经营项目用地面报告期实

地区项目开工项目/竣容建筑面积积(平方面积(平方积(平方总投资额

号业态积(平方米)际投资额

工项目(平方米)米)米)米)

1上海嘉定盛创三期办公在建项目13534.0045259.9559200.9559200.95-40000.003479.87

（c）报告期内房地产销售和结转情况

单位：万元币种：人民币可供出售面积已售面积结转面积报告期末待结转面序号地区项目经营业态结转收入金额

(平方米)(平方米)(平方米)积(平方米)

1上海嘉定盛创三期办公42508.701619.20--2580.00

注：报告期内房地产销售和结转情况为嘉宝神马平台房地产开发商品房销售业务，不包括动迁配套房业务，不包括纳入合并报表范围的不动产投资业务所投基金项目（纳入合并报表范围的不动产投资业务所投基金项目情况详见本节“（d）纳入合并报表范围的在管基金及项目情况”）。

（d）报告期内房地产出租情况

单位：万元币种：人民币出租房地产的建筑面积是否采用公允价值计量模

序号地区经营业态出租房地产的租金收入权益比例（%）

(平方米)式

1上海商办46098.712209.6094.65否

2上海工业29454.49419.83100.00否

3上海保障性住宅16834.87436.5533.15否注：报告期内房地产出租情况为公司嘉宝神马平台在管自持物业出租情况，不包括纳入合并报表范围的不动产投资业务所投基金项目（纳入合并报表范围的不动产投资业务所投基金项目情况详见本节“（d）纳入合并报表范围的在管基金及项目情况”）。

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（e）报告期内财务融资情况

单位：万元币种：人民币

期末融资总额整体平均融资成本(%)利息资本化金额

1221620.843.88109.34

B、报告期公司不动产资管业务情况

报告期末，公司不动产资管业务在管项目共计49个，比年初减少7个，其中：

投资管理类项目21个，较年初不变；在管基金规模为221.60亿元，比年初减少0.02亿元；在管资产规模470.19亿元，比年初增加1.05亿元；在管面积254.79万平方米，比年初减少0.67万平方米。

受托资产管理类项目17个，比年初减少9个；在管面积171.93万平方米，比年初减少35.25万平方米。

咨询服务类项目11个，比年初增加2个。2025年1-6月期间咨询服务类项目合计13个（去年同期9个）。

报告期内，公司不动产资产管理业务营业收入共计19948.83万元，其中管理及咨询服务费收入14912.95万元，其他收入5035.88万元。

（a）在管资产业态分布情况

单位：万元币种：人民币业态分布管理规模比例

消费基础设施2757538.2358.65%

写字楼1583727.5233.68%

酒店及公寓175592.773.73%

物流基础设施166339.083.54%

其他18653.020.40%

合计4701850.62100.00%

注：消费基础设施主要指商业地产；物流基础设施主要指工业地产。

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（b）前五大长期在管基金情况

单位：万元币种：人民币管理及咨询基金名称管理及咨询服务收入约定主要条款主要投资项目服务收入

上海晟科、上海钊励基金管理费分别以权益级出资额、各有限合伙人实缴出资额

上海晟科投资中心（有限合伙）

3145.68为基础收取；商业管理费在开业前以每月固定金额收取，开业后以项目公司年度新光大中心项目（“上海晟科”）/上海钊励

经营收入及 NOI 为基础计算收取。

上海光野基金管理费以有限合伙人实缴出资额为基础收取。商业管理费在开业前光大安石虹桥中上海光野1747.99

以每月固定金额收取，开业后以项目公司年度经营收入及 NOI 为基础计算收取。 心项目中关村私募投资基金管理费以各有限合伙人实缴出资额为基础收取；项目管理费

光控安石-中关村私募投资基金661.82按照项目改造完成后的物业成本为基础计算收取；商业管理费在开业前以每月固中关村项目

定金额收取，开业后以项目公司年度经营收入及 NOI 为基础计算收取。

北京上东今旅项

上海光魅0.00上海光魅基金管理费以有限合伙人实缴出资额为基础收取。

目上海建工安功股权投资基金合伙上海杨浦电厂项

0.00上海建工安功基金管理费以有限合伙人未偿出资额为基础收取。

企业（有限合伙）目

合计5555.49//

（c）前五大长期在管项目情况

单位：万元币种：人民币基金出资形式基金持股公司认缴占初始投资

基金名称项目业态地理位置在管资产规模(债权/权益/混比例比年度

合)

光控安石-中关村私募投资基金消费基础设施北京856473100%5.95%2019混合

消费基础设施/酒店

上海钊励/上海晟科北京837946100%注12014混合

及公寓/写字楼

消费基础设施/酒店

上海光野上海512461100%60.47%2017混合

及公寓/写字楼

上海光翎消费基础设施上海435697100%50%2022混合

写字楼/消费基础设

光控安石-上海一号私募投资基金上海430848100%42.00%2016权益施

合计//3073425///

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注1：公司分别认缴上海钊励和上海晟科37.43%和5.72%财产份额，上海钊励认缴上海晟科22.34%财产份额。

注2：“前五大”系按在管资产规模计算。

（d）纳入合并报表范围的在管基金及项目情况

单位：万元币种：人民币报告期内可报告期内销报告期末可报告期末已序总建筑面积报告期营基金名称投资项目地区项目业态项目总投资售面积（平售面积（平供出租面积出租面积号（平方米）运收入方米）方米）（平方米）（平方米）

光控安石-上光大安石消费基础设

1海一号私募上海159014.00477400.005535.97-94508.1866582.438355.12

中心施/写字楼投资基金上海光野投消费基础设光大安石2资中心（有限上海施/酒店及公170025.50550000.00--80843.5366328.508915.58虹桥中心

合伙）寓/写字楼上海雷泰投消费基础设重庆朝天3资中心（有限重庆施/酒店及公265582.80500000.004972.921057.92120285.12117977.799747.00门

合伙）寓上海嘉宝安嘉定大融消费基础设

4石置业有限上海125158.66102967.33--48931.5045193.293537.25

城施公司

（e）合并报表外长期在管项目于报告期内产生的收入分布如下

单位：万元币种：人民币

所在区域金额（未经审计）比例

华北23237.6528.03%

华东19248.6823.22%

西南13548.8716.34%

其他26862.0732.41%

合计82897.27100.00%

17/174光大嘉宝股份有限公司2025年半年度报告

C、报告期公司不动产投资业务情况

单位：万元币种：人民币被投资基金名称投资项目公司认认缴份报告期报告期报告期末累截至报告报告期内公是否关联备缴比例额新增投处置份计投入金额期末公司司收到的分关联方注资金额额投资余额配金额或转交易让收益上海光渝投资中心（有重庆观音桥大融城项宜兴

50.00%23500--105500--是/限合伙）目光控上海光稳投资中心（有上海明悦项目37.35%33549--4661433549-否-/限合伙）上海静安大融城项目

上海光翎投资中心(有宜兴

（原名为上海沪太路50.00%45000-2347230015875-是/限合伙)光控

项目）

光控安石-上海一号私上海光大安石中心项宜兴

42.00%42000--4660046600-是/

募投资基金目光控珠海安石宜昭投资中西安大融城项目（原

29.16%17500--650761275-否-/心（有限合伙）名为西安正尚项目）宜兴光迪投资中心（有宜兴广东江门项目20.33%15833--2640010833-是/限合伙）光控上海雷泰投资中心（有重庆朝天门项目30.55%55000--2300023000-否-/限合伙）上海光魅投资中心（有北京上东今旅项目29.28%41000--7600046000-否-/限合伙）珠海安石宜竺投资中宜兴

广东红树林麻涌项目28.53%10000--61503321-是/心（有限合伙）光控珠海安石宜灏投资中宜兴

重庆北碚项目28.78%9300--63006300-是/心（有限合伙）光控上海光野投资中心（有光大安石虹桥中心项宜兴

60.47%174880--123300123300-是/限合伙）目光控珠海安石宜颖投资中

上海杨浦电厂项目49.99%24850--2200022000-否-/心（有限合伙）上海钊励投资中心（有宜兴新光大中心项目37.43%799318646-8409984099-是/限合伙）光控

18/174光大嘉宝股份有限公司2025年半年度报告上海晟科投资中心（有宜兴新光大中心项目5.72%53800--5380053800-是/限合伙）光控珠海宜岚投资中心（有宜兴重庆远成项目11.36%10000--18001800-是/限合伙）光控

光控安石-中关村私募宜兴

中关村项目5.95%8454--84548454-是/投资基金光控

合计6445978646234767393480206-///

注1：“报告期新增投资金额”系指报告期内公司的实缴出资或实际受让金额；“报告期处置份额”包括了实缴和未实缴份额的处置；“报告期内公司收到的分配金额或转让收益”系指投资收益（不含本金）。如遇协议在报告期内多次签署的情况，则认缴比例、认缴份额等相关数据以最近一次协议为准。上述表格不包括短期过桥性质的基金份额投资。

注2：公司分别认缴上海钊励和上海晟科37.43%和5.72%财产份额，上海钊励认缴上海晟科22.34%财产份额。

注3：上市公司参与的基金项目包括纳入合并范围基金。

（b）上市公司参与的其他不动产投资

2020年8月公司出资150000万元与关联人认购珠海安石宜达企业管理中心(有限合伙)（以下简称“安石宜达”）财产份额。安石宜达投资于以城市

更新为主要目的的房地产项目，重点投资中国境内的一线城市和房地产市场健康发展的二、三线城市。该事项详见公司临2020-048号公告。

（c）报告期公司在管基金分配情况

报告期内，光大安石管理项目到期或部分退出向投资人分配收益的总金额为人民币0.99亿元

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(四)投资状况分析

1、对外股权投资总体分析

□适用√不适用

(1).重大的股权投资

□适用√不适用

(2).重大的非股权投资

□适用√不适用

(3).以公允价值计量的金融资产

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币

本期公允价值计入权益的累计本期计提本期出售/赎回资产类别期初数本期购买金额其他变动期末数变动损益公允价值变动的减值金额

股票1469.70-971.201497.2028.80

其他18315.40636.22-13898.0438200.00-11.4857140.14

合计19785.10636.22-14869.2438200.001497.20-11.4857168.94

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证券投资情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币计入权益本期公允本期证券证券代最初投资成资金来期初账面的累计公本期购买本期出售期末账面会计核算科证券简称价值变动投资品种码本源价值允价值变金额金额价值目损益损益动自有资其他非流动

股票605151西上海146.561440.901497.2056.30金金融资产

合计//146.56/1440.901497.2056.30/证券投资情况的说明

□适用√不适用私募基金投资情况

□适用√不适用衍生品投资情况

□适用√不适用

(五)重大资产和股权出售

□适用√不适用

21/174光大嘉宝股份有限公司2025年半年度报告

(六)主要控股参股公司分析

√适用□不适用

主要子公司及对公司净利润影响达10%以上的参股公司情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币公司名称公司类型主要业务注册资本总资产净资产营业收入营业利润净利润

光控安石-上海一号开发运营光大安

子公司100000.00351441.95-38222.478355.12-7591.80-4617.32私募投资基金石中心项目上海光野投资中心（开发运营光大安子公司注1515424.6210114.649578.88-11110.83-10528.93有限合伙）石虹桥中心项目上海雷泰投资中心（开发运营朝天门子公司注2366888.62-34985.5318376.99-6504.37-5946.61有限合伙）项目上海晟科投资中心（开发运营新光大参股公司注3449206.69429677.035207.91-17764.17-17764.17有限合伙）中心项目珠海安石宜达企业管

参股公司城市更新项目400000.00191455.26179064.377016.41-25116.15-25116.15

理中心（有限合伙）

注1：上海光野投资中心（有限合伙）总认缴财产份额为289210万元，其中公司认缴优先级财产份额97330.00万元，认缴权益级财产份额77549.50万元。

注2：上海雷泰投资中心（有限合伙）总认缴财产份额为180010万元，其中公司认缴平层级财产份额55000.00万元。

注3：公司直接认缴上海晟科投资中心（有限合伙）5.72%财产份额，同时认缴上海钊励投资中心（有限合伙）37.43%财产份额间接持有上海晟科投资中心（有限合伙）财产份额，上海晟科投资中心（有限合伙）全部投资于新光大中心项目。

报告期内取得和处置子公司的情况

□适用√不适用

22/174光大嘉宝股份有限公司2025年半年度报告

(七)公司控制的结构化主体情况

√适用□不适用

公司认缴光控安石-上海一号私募投资基金42.00%财产份额、上海光野投资中心（有限合伙）60.47%

财产份额、上海雷泰投资中心（有限合伙）30.55%财产份额，且公司控股子公司光控安石（北京）投资顾问有限公司担任上述基金管理人/普通合伙人，报告期上述基金纳入公司合并报表范围。

五、其他披露事项

(一)可能面对的风险

√适用□不适用

1、市场风险

当前外部环境带来的不确定性整体上升、不动产市场需求相对疲软，部分城市和业态不动产资产仍处于新增供给集中入市阶段，预期下半年国内主要城市不动产市场仍将面临经营压力。

尽管公司在管资产组合经营表现总体稳健，但各项目仍受到市场竞争加剧带来的挑战，不排除部分在管项目面临区域消费下行、承租企业经营收缩、竞争对手低价抢占市场等复杂经营情况，市场整体租金及出租率水平承压亦可能传导并致使公司部分在管项目的公允价值相关指标出现波动起伏。对此，公司将充分预估潜在市场风险，一方面加强“一项目一策”精准化管理，根据市场变化动态调整经营策略、提高决策效率；另一方面坚持统筹发展与安全，持续加强对在管项目的风险监控工作，加强风险的辨识、应对与化解，最大程度维护在管项目良好稳定的经营态势。

2、财务风险当前，我国房地产行业处于新旧模式转换和调整企稳的重要阶段，行业流动性短期内处于偏紧区间，预期公司仍将在未来一段时期内承担较大流动性压力。

为加强风险应对，公司一方面将把握国家施行适度宽松货币政策带来的机会，努力优化融资计划、压降融资成本、提高资金效率，同时继续积极沟通上级单位、争取股东支持；另一方面将进一步夯实对在管资产的运营管理，加快成熟项目、低效资产的处置去化与资金回笼，坚决守住不发生流动性风险的底线。

3、商誉减值风险

截至2025年6月末，公司商誉余额6.90亿元，主要系公司受让光大安石和安石资管各51%股权的价格超过购并日公司享有的可辨认净资产公允价值。未来，如果公司业务推进不及预期，不排除会出现计提商誉减值的可能性。

(二)其他披露事项

□适用√不适用

23/174光大嘉宝股份有限公司2025年半年度报告

第四节公司治理、环境和社会

一、公司董事、监事、高级管理人员变动情况

√适用□不适用姓名担任的职务变动情形

连重权独立董事、董事会薪酬与考核委员会委员、董事会提名委员会委员离任

李杰独立董事、董事会薪酬与考核委员会委员、董事会提名委员会委员选举

公司董事、监事、高级管理人员变动的情况说明

√适用□不适用

因个人工作原因，连重权先生向公司董事会提交书面辞呈，辞去公司独立董事等相关职务。2025年7月18日，公司召开2025年第六次临时股东大会，审议通过了《关于选举第十一届董事会独立董事的议案》，即选举李杰先生为公司第十一届董事会独立董事。同时，根据公司第十一届董事会第二十六次会议的决议精神，李杰先生亦担任公司第十一届董事会提名委员会委员、董事会薪酬与考核委员会委员。具体内容详见公司临2025-026号、2025-046号、2025-047号、2025-051号公告。

二、利润分配或资本公积金转增预案

半年度拟定的利润分配预案、公积金转增股本预案是否分配或转增否

每10股送红股数（股）不适用

每10股派息数(元)（含税）不适用

每10股转增数（股）不适用利润分配或资本公积金转增预案的相关情况说明不适用

三、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响

(一)相关股权激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的

□适用√不适用

(二)临时公告未披露或有后续进展的激励情况股权激励情况

□适用√不适用员工持股计划情况

□适用√不适用

四、纳入环境信息依法披露企业名单的上市公司及其主要子公司的环境信息情况

□适用√不适用

24/174光大嘉宝股份有限公司2025年半年度报告

五、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况

√适用□不适用

为积极响应国家、上海市和嘉定区委、区政府号召，充分体现企业社会责任，根据对口支援的相关工作要求，公司参与对口支援云南省楚雄州大姚县贫困村的“村企结对”帮扶行动计划（2024-2025年），预计年内支出20万元，主要用于对口村的生态振兴及民生建设项目，改善当地人居及生态环境。

报告期内，公司系统各企业参与2025年“幸福工程——救助困境母亲行动”捐款活动，共筹集善款约4.92万元，为助力困境母亲提高适应生产发展和市场竞争能力，解决其经济压力更好融入社会。

公司平台公司及其在管项目报告期内开展的其他活动的情况如下：（1）参与购买定点帮扶产品及

扶贫帮扶物资合计11.68万元；（2）西安大融城项目联合社会企业共同发起“共织计划”，组织来自陕西农村的残障伙伴们制作手工作品进行义卖，并将义卖部分收入资助当地山区环保小学；（3）重庆观音桥大融城项目与律所、社区合作，在商场内举办公益法律咨询与普法活动，重点普及劳动法律知识，解答外来劳动者的权益问题（如合同、工伤、薪资），提升维权意识；（4）重庆大坪大融城项目联合社会机构组织了“星星萌主闪亮计划关爱孤独症”活动，吸引众多当地市民参与，也让更多人了解并关爱当地患有孤独症孩子们；（5）重庆解放碑大融城项目携手巫溪茶品牌，开展“茶文化+沉浸体验+消费助农”融合项目，通过茶艺体验/故事展传播非遗文化，将每笔消费捐赠部分收益助农；同时项目以“带货助农”的形式，聚焦重庆特色农产品，联动优质主播等群体，通过直播电商形式打开城市流量入口，为乡村好物赋能；（6）成都都江堰大融城项目举办了助残活动，通过媒体传播与市民互动放大平凡家庭的正向价值；同时联动社会机构发起公益义卖，筹得善款定向捐赠当地的残疾儿童中心；（7）成都文殊坊项目通过残疾人文创产品展示展销，进一步提升成都残疾人文创产品的影响力，帮助残疾人更好地融入社会经济发展，助力残疾人就业增收；（8）上海长宁 ART PARK 大融城项目携手嫣然天使基金开展艺术公益项目展览，群众可扫码合成虚拟唇腭裂修复影像，每分享一次商场即捐赠5元善款；（9）上海嘉定大融城项目开展了护士节免费义诊公益活动，为当地群众提供免费健康检查和咨询服务。

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第五节重要事项

一、承诺事项履行情况

(一)公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期内的承诺事项

√适用□不适用如未能及时履如未能及承诺是否有履行是否及时严行应说明未完时履行应承诺背景承诺方承诺内容承诺时间承诺期限类型期限格履行成履行的具体说明下一原因步计划其他对公司中小股解决同业中国光大控2016年11月注1否不适用是不适用不适用东所作承诺竞争股有限公司2日

注1：为避免光大控股及其下属公司发生与光大安石或安石资管之业务实质构成同业竞争而给本公司、光大安石、安石资管造成不利影响，光大控股特作出如下声明及承诺：（1）光大安石、安石资管（以下合称“目标公司”）及其下属公司系为光大控股下属排他的从事投资于中国境内房地产项目的多

币种房地产私募投资基金管理相关的投资管理、资产管理及投资咨询业务（以下简称“目标公司业务”）的主体。（2）光大控股及光大控股附属公司目前没有实质从事与目标公司业务构成竞争关系的业务。（3）光大控股自身不会、并且光大控股将确保光大控股下属公司将来亦不会从事任何与目标公司业务构成实质竞争关系的业务。（4）如因光大控股未履行所作出的承诺给目标公司造成损失的，光大控股将赔偿目标公司的实际损失。若届时前述实际损失难以确定，则本公司有权要求光大控股按光大控股和/或光大控股下属公司违反上述避免同业竞争承诺而从事目标公司业务所取得的全部收入之金额赔偿予目标公司。详见公司临2016-046号公告。

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二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况

□适用√不适用

三、违规担保情况

□适用√不适用

四、半年报审计情况

□适用√不适用

五、上年年度报告非标准审计意见涉及事项的变化及处理情况

□适用√不适用

六、破产重整相关事项

□适用√不适用

七、重大诉讼、仲裁事项

√本报告期公司有重大诉讼、仲裁事项□本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项

(一)诉讼、仲裁事项已在临时公告披露且无后续进展的

□适用√不适用

27/174光大嘉宝股份有限公司2025年半年度报告

(二)临时公告未披露或有后续进展的诉讼、仲裁情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币

报告期内：

诉讼(仲

诉讼(仲

诉讼裁)是否诉讼(仲诉讼(仲应诉（被申请）承担连带诉讼(仲裁)裁)审理

起诉(申请)方仲裁诉讼(仲裁)基本情况形成预计裁)进展裁)判决方责任方涉及金额结果及影类型负债及金情况执行情况响额

2019年1月9日，光控安石商管与顺成公司、光石安荣公

司、珠海光石安坤投资有限公司签订了关于佛山市顺德区

德顺广场项目的《委托管理合同》（“《委托管理合同》”），被申请人一为约定光控安石商管为德顺广场项目商业部分及停车场提佛山市顺德区

供管理服务，因光控安石商管与顺成公司、光石安荣公司顺成企业管理

就《委托管理合同》项下的履约事宜发生争议，光控安石申请人为光控有限公司（以下商管申请仲裁，现仲裁请求如下：1、请求裁决顺成公司、安石（上海）商简称“顺成公光石安荣公司承担连带责任，共同向光控安石商管支付截已作出业管理有限公司”）；

/仲裁至2023年5月31日止的管理费人民币25346305.96元。约3900万元不适用仲裁裁注1执行中司（以下简称被申请人二为

2、请求裁决顺成公司、光石安荣公司承担连带责任，共决“光控安石商佛山市顺德区同向光控安石商管支付逾期付款的违约金（按照应付而未管”）光石安荣商业

付金额0.05%每日的标准，自逾期之日起计算至申请人实管理有限公司

际获得偿付之日止，暂计至2023年12月31日为人民币（以下简称“光

13739557.73元）。3、请求裁决顺成公司和光石安荣公石安荣公司”）

司连带承担本案全部仲裁费。4、请求裁决顺成公司和光石安荣公司连带承担光控安石商管因本案支出的律师费

人民币200000.00元。

顺成公司和光石安荣公司提出仲裁反请求如下：1、请求光控安石商管向顺成公司和光石安荣公司返还2019年11月1日至2023年6月2日期间多支付的光控安石（上海）仲裁反请求申商业管理有限公司顺德分公司的人工成本900万元（实际请人一为顺成仲裁反请求被金额以最终审计、评估结果为准）。2、请求光控安石商已作出公司；约1000

申请人为光控/仲裁管向顺成公司和光石安荣公司返还2019年1月9日至不适用仲裁裁注2执行中仲裁反请求申万元

安石商管2023年6月2日期间虚增的经营费用、违规报销款项，经决请人二为光石初步统计暂定100万元（实际金额以最终审计、评估结果安荣公司为准）。3、请求光控安石商管承担顺成公司和光石安荣公司因本案支出的律师费10万元。4、请求光控安石商管承担本案仲裁费。

28/174光大嘉宝股份有限公司2025年半年度报告2021年4月，汉海信息公司与瑞诗公司签订的《光大安石二审中中心办公楼租赁合同》（“《租赁合同》”）约定由瑞诗双方达

公司向汉海信息公司出租光大安石中心T1座的部分房屋，成和解原告为汉海信被告为瑞诗房后汉海信息公司称因市场及自身业务原因要求单方解除协议，二息技术（上海）地产开发（上《租赁合同》，并向法院提出诉讼请求如下：1、请求确约1200审法院调解书已

有限公司（以下海）有限公司/诉讼认汉海信息公司与瑞诗公司签署的《租赁合同》已于2023不适用注3万元根据和履行完毕简称“汉海信息（以下简称“瑞年7月12日解除。2、请求判令瑞诗公司立即向汉海信息解协议公司”）诗公司”）公司返还汉海信息公司物资设备。3、请求判令瑞诗公司已作出

立即返还汉海信息公司租赁保证金10284129.12元及物民事调

业保证金1716550.11元，合计12000679.23元。4、解书本案诉讼费由瑞诗公司承担。

瑞诗公司不同意汉海信息公司的诉讼请求，并提起了反诉，反诉请求如下：1、判决确认《租赁合同》于2023年

9月21日解除。2、判决汉海信息公司向瑞诗公司支付欠

付的2023年7月1日至2023年9月20日的租金

7998767.09元。3、判决汉海信息公司向瑞诗公司支付

欠付的2023年7月1日至2023年9月20日的物业管理

费1525822.32元。4、判决汉海信息公司向瑞诗公司支付欠付的2023年5月29日至2023年11月9日的水费、

电费合计91503.52元。5、判决汉海信息公司向瑞诗公二审中

司支付因拖欠租金、物业管理费产生的逾期付款违约金双方达

（以各期欠付的租金、物业管理费为基数，分别按照每日成和解

0.1%的标准计算各期的逾期违约金直至实际支付之日止，协议，二暂计至2023年12月8日为1368102.72元）。6、判决反诉原告为反诉被告为汉审法院调解书已

/诉讼汉海信息公司向瑞诗公司补足优惠期内的租金约6800万元不适用注3瑞诗公司海信息公司根据和履行完毕

25205984.95元。7、判决确认瑞诗公司没收汉海信息公

解协议

司的履约保证金、物业管理费保证金共12000679.23元。

已作出

8、判决汉海信息公司向瑞诗公司支付因其提前解约产生

民事调

的违约赔偿金6856086.08元。9、判决汉海信息公司向解书瑞诗公司支付合同解除日至现场交接日期间的租赁房屋

的房屋占用费9558279.84元。10、判决汉海信息公司向瑞诗公司支付租赁房屋的复原费用（具体金额以法院委托鉴定结果为准）。11、判决汉海信息公司向瑞诗公司支付租赁房屋恢复原状期间（现场交接日次日至租赁房屋恢复原状之日）的租金、物业管理费（暂计至2023年12月

8日为3965815.86元）。12、判决本案诉讼费用由汉海信息公司承担。

以上诉请金额暂计为68571041.62元。

原告为光控安被告一为顺成/诉讼顺成公司和光石安荣公司在明知负有债务的情况下，通过约2400万元不适用一审过//

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石商管公司；被告二为授权或转让的方式，将标的物业商铺的租赁权益全部转让程中，光石安荣公司；给益丰廷公司，严重侵害了光控安石商管的合法权益，故尚未作被告三为佛山提起诉讼，请求：1、依法判令撤销顺成公司全权委托益出判决市益丰廷商业丰廷公司代理进行出租、经营和管理的行为；2、依法判综合体管理有令撤销光石安荣公司向益丰廷公司转让与租户签订的商限公司（以下简铺租赁合同项下全部权利义务的行为；3、依法判令益丰称“益丰廷公廷公司向顺成公司、光石安荣公司返还其已经收取的租金司”）（以顺成公司、光石安荣公司对原告的债务为限，暂计至

2024年6月30日为人民币24233503.82元）；4、依法

判令顺成公司、光石安荣公司和益丰廷公司向光控安石商

管支付因行使撤销权发生的诉讼费、保全费、评估费、律师费等费用。

光控安石商管与二被告签订了《关于重庆太平洋森活广场项目的委托管理合同》约定由光控安石商管为二被告的重

庆太平洋森活广场项目购物中心提供管理服务，光控安石商管按照合同约定为重庆太平洋森活广场项目提供了管理服务，然而二被告并未按合同约定向光控安石商管支付相应的管理费用。根据《委托管理合同》第14.1条约定，被告重庆太平洋森活公司未能按照本合同约定的时间和

金额向光控安石商管支付任何到期应付费用，应当按照应被告一为重庆

付而未付金额的0.05%/日的标准向光控安石商管支付违一审中，太平洋森活辉约金。根据《委托管理合同》第14.5条约定，光控安石案件已太置地有限公商管有权要求重庆硕隆对重庆太平洋森活公司的债务承移送重

司（以下简称担连带责任。故提起诉讼，具体诉讼请求如下：1、请求庆两江“重庆太平洋原告为光控安法院判令被告重庆太平洋森活公司向光控安石商管支付新区（自森活公司”）；/诉讼约4300万元不适用//石商管项目管理成本费用3179040.02元，并承担延迟支付违贸区）人被告二为重庆约金至实际付清之日止（暂计至2024年10月31日为民法院硕隆商业管理

2319258.35元）；2、请求法院判令被告重庆太平洋森审理，尚有限公司（以下活公司向光控安石商管支付开业筹备期管理费未作出简称“重庆硕

19200000元，并承担延迟支付违约金至实际付清之日止判决隆”）（暂计至2024年10月31日为9361650元）；3、请求法院判令被告重庆太平洋森活公司向光控安石商管支付

品牌使用费5625000元，并承担延迟支付违约金至实际付清之日止（暂计至2024年10月31日为3189375元）；

（以上三项费用合计42874323.37元）；4、判令被告重庆硕隆对被告重庆太平洋森活公司在上述1至3项诉讼

请求范围内的债务承担连带责任；5、请求法院判令二被告承担本案的全部诉讼费用。

原告为郑雪儿被告一为黄秋/诉讼原告系顺成公司的小股东，持股比例约5%。原告认为五被2500万元不适用因法院注4/

30/174光大嘉宝股份有限公司2025年半年度报告虹；被告二为佛告互相串通，虚增运营成本，骗取资金，构成共同侵权。认为本山市顺德区光要求五被告连带赔偿其经济损失人民币2500万元，并由案纠纷石安荣商业管各被告承担本案诉讼费用。不应由理有限公司法院受（“光石安荣”）；理，故作被告三为佛山出一审

市顺德区顺成裁定，驳企业管理有限回原告公司（“顺成公起诉。原司”）；被告四告已提为光控安石物起上诉

业管理（上海）有限公司（以下简称“光控安石物管”）；

被告五为光控安石商管

31/174光大嘉宝股份有限公司2025年半年度报告

注1：2024年6月15日，仲裁庭作出仲裁裁决，基本支持了光控安石商管的仲裁请求，包括：1、顺成公司、光石安荣公司承担连带责任，共同向光控安石商管支付截至2023年5月31日的管理费（含品牌使用费和基本管理费）人民币20780400元；2、顺成公司、光石安荣公司承担连带责任，共同向申请人支付以年利率3.65%为标准计算的各期费用的逾期付款违约金，暂计至2023年12月31日的违约金为人民币2736003.28元，支付至顺成公司和光石安荣公司实际支付之日止；3、顺成公司、光石安荣公司连带承担，向光控安石商管支付光控安石商管因本案支出的律师费人民币12万元；4、本请求仲裁费人民币366551元，由顺成公司和光石安荣公司连带承担60%即人民币219930.6元，由光控安石商管承担40%即人民币146620.40元；顺成公司和光石安荣公司向光控安石商管支付代垫付的本请求仲

裁费人民币219930.60元。

注2：2024年6月15日，仲裁庭作出仲裁裁决，驳回顺成公司和光石安荣公司全部仲裁反请求；反请求仲裁费人民币122350元，全部由顺成公司和光石安荣公司负担。

注3：2025年6月17日，二审法院作出民事调解书如下：1、汉海信息公司与瑞诗公司在2021年4月签订的《光大安石中心办公楼租赁合同》于2023年9月20日解除。2、汉海信息公司于2025年7月17日前向瑞诗公司支付租金等款项3900万元（包含已缴纳保证金12000679.23元不退，实际支付

26999320.77元）。3、本案一审本诉案件受理费93804.08元，由汉海信息公司负担；一审反诉案

件受理费减半收取计211946.39元，由汉海信息公司负担98873元，由瑞诗公司负担113073.39元；

鉴定费168500元，由汉海信息公司负担78605.25元，由瑞诗公司负担89894.75元；二审案件受理费减半收取15425元，由汉海信息公司负担25元，由瑞诗公司负担15400元。4、双方就本案上海市杨浦区惠民路 387 号、393 号光大安石中心 T1 座 9-18 层、23-25 层房屋租赁合同再无其他任何纠纷。

注4：2025年6月20日，一审法院作出民事裁定书如下：驳回原告郑雪儿的起诉。原告郑雪儿预交的受理费166800元，予以退还。原告郑雪儿预交的财产保全费5000元，由原告郑雪儿承担。

八、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违规、受到处罚及整改情况

√适用□不适用

公司于2025年4月29日收到中国证券监督管理委员会上海监管局（以下简称“上海证监局”）出

具的《行政监管措施决定书》（以下简称“《决定书》”），具体内容详见公司临2025-022号公告。

公司及相关人员高度重视《决定书》中的相关事项，已按照相关要求进行整改，并在报告期内向上海证监局提交了书面整改报告。公司将认真吸取教训，进一步增强规范运作意识，持续加强对有关法律法规和规范性文件的学习，强化内部控制及信息披露管理，切实提高会计核算和公司治理水平，维护公司及全体股东合法权益。

九、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明

√适用□不适用

报告期内，公司及控股股东、实际控制人规范运作，诚信经营，不存在未履行法院生效判决、所负数额较大的债务到期未清偿等情况，也未被监管机构出具不诚信记录情况。

十、重大关联交易

(一)与日常经营相关的关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

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2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

√适用□不适用

为规范公司日常经营中的关联交易行为，充分发挥关联方拥有的资源优势，推动公司不动产投资和资产管理业务持续、稳定地发展，根据公司2023年第一次临时股东大会决议精神，公司于2023年2月16日与宜兴光控投资有限公司等关联方续签了《日常关联交易协议》（该协议有效期为三年，公司2024、2025年度的关联交易金额按照2023年度的标准执行，详见公司临2023-001号、临2023-004号公告）。报告期内实际执行情况如下：

单位：万元受托提供管理及咨询服务委托提供管理及咨询服务投资组合

投资主体(公司下(管理费收入)(管理费支出)关联方名称

属企业)2025年度预计报告期内实际2025年度预计报告期内实际2025年度预计报告期内实际发生金额发生金额发生金额发生金额发生金额发生金额

宜兴光控投资有限公司公司及其下属企业15000023470001597--

其他关联人公司及其下属企业50000-84005983000-

合计/2000002341540021953000-

注1：受托提供管理咨询服务收入从与关联方共同投资的基金收取；

注2：公司每年度可在同一类别预计合计数的范围内平衡使用额度；

注3：“关联方名称”既包括上述已列明的关联方，也包括在本议案有效期限内与公司存在关联关系且与公司发生上述日常关联交易的其它关联方；

注4：与关联方共同投资、认购或受让关联方财产份额/资管计划/股权、资产处置等，统称“投资组合”；

注5：“受托提供管理及咨询服务”包括了公司与关联方发生的各类代建、代管等业务。

（2）关于存款业务

2025年度预计金额报告期末实际金额预计金额与实际发生金额

关联方关联交易类别（万元）（万元）差异较大的原因

中国光大银行股份有限公司存款余额21070010693.45报告期内没有大额存款存放于光大银行

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3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

(二)资产收购或股权收购、出售发生的关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

4、涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况

□适用√不适用

(三)共同对外投资的重大关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

(四)关联债权债务往来

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

√适用□不适用

1、关于公司接受上海安瑰提供的4亿元财务资助暨构成关联交易之事

为满足公司日常经营的资金需求，根据公司第十一届董事会第二十四次（临时）会议决议精神，公司于2025年5月26日与上海安瑰投资管理有限公司（以下简称“上海安瑰”）签署了附条件生效的《借款合同》，上海安瑰向公司分笔提供总额不超过人民币4亿元借款，每笔借款的借款期限为自该笔借款发放日起至该笔借款发放届满12个月止，借款的年利率为6.5%（单利），该合同的生效条件为自双方加盖公章且公司股东大会审议通过该合同项下相关事宜后生效。同日，公司与上海安瑰、瑞诗房地产开发（上海）有限公司（以下简称“瑞诗公司”）签署了《应收账款质押协议》，就以公司持有的对瑞诗公司的9.086亿元借款本金及其利息的应收款项债权，为上述4亿元借款向上海安瑰提供质押担保之事进行了约定。2025年6月11日，公司2025年第四次临时股东大会审议通过了前述事项（详见公司临

2025-029号、2025-030号、2025-032号、2025-043号公告）。

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3、临时公告未披露的事项

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币向关联方提供资金关联方向上市公司提供资金关联方关联关系期初余额发生额期末余额期初余额发生额期末余额上海格林风范房地

联营公司7414.70-4800.002614.70产发展有限公司

合计7414.70-4800.002614.70

2007年12月，公司与金地（集团）股份有限公司以及上海格林风范房

地产发展有限公司达成协议，在开发“格林世界”项目过程中，在出现关联债权债务形成原因

阶段性资金盈余后，上海格林风范房地产发展有限公司按照其股东持股比例向公司和金地（集团）股份有限公司提供资金。

关联债权债务对公司经营成果无重大影响及财务状况的影响

(五)公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务

□适用√不适用

(六)其他重大关联交易

□适用√不适用

十一、重大合同及其履行情况

(一)托管、承包、租赁事项

□适用√不适用

(二)报告期内履行的及尚未履行完毕的重大担保情况

□适用√不适用

(三)其他重大合同

□适用√不适用

十二、募集资金使用进展说明

□适用√不适用

十三、其他重大事项的说明

√适用□不适用

1、关于注册和发行非金融企业债务融资工具之事

为进一步拓宽公司融资渠道，优化公司债务结构，满足公司经营发展需要，根据公司第十一届董事

会第十八次（临时）会议、2024年第六次临时股东大会决议精神，公司向中国银行间市场交易商协会（以下简称“交易商协会”）申请注册和发行总额不超过19亿元（含19亿元）的非金融企业债务融资工具（即中期票据及定向债务融资工具，详见公司临2024-069号、2024-072号、2024-076号公告）。

公司于报告期内收到交易商协会出具的《接受注册通知书》（中市协注〔2025〕MTN239 号），交易商协会同意接受公司中期票据注册，注册金额为19亿元（详见公司临2025-007号公告）。2025年4月1

35/174光大嘉宝股份有限公司2025年半年度报告日，公司发行了2025年度第一期中期票据，发行金额为6.7亿元，期限为1+1年，发行利率为5.48％（详见公司临2025-010号公告）。

2、关于持股5%以上股东集中竞价减持股份之事

2025年3月27日，公司披露了《关于持股5%以上股东减持股份计划公告》，股东上海嘉定建业投

资开发有限公司（减持计划实施前持股比例10.28%，以下简称“嘉定建业”）与其一致行动人上海嘉定科技投资（集团）有限公司（减持计划实施前持股比例5.80%，以下简称“嘉定科投”）因自身资金需求，计划自上述公告披露之日起满15个交易日后的3个月内，通过集中竞价方式减持公司股份合计不超过14996854股，减持比例合计不超过公司总股本的1%（双方减持数量均不超过7498427股，减持比例均不超过公司总股本的0.5%，详见公司临2025-008号公告）。截止本报告披露日，上述减持计划已实施完毕，嘉定建业与嘉定科投通过集中竞价交易方式合计减持公司股份14987800股，合计减持比例占公司总股本的1%（详见公司临2025-052号公告）。

3、关于2024年度第一期中期票据完成部分回售及本息兑付、2023年度第二期中期票据完成全部回售

及本息兑付之事公司于 2024 年 4 月发行了 2024 年度第一期中期票据（债券简称：24 光大嘉宝 MTN001，债券代码：102481482.IB），发行金额为 10 亿元，发行利率为 5％，发行期限为 1+1 年（详见公司临 2024-027 号公告）。2025 年 4 月 14 日，公司完成了 24 光大嘉宝 MTN001 债券的部分回售及本息兑付事项，本息兑付金额合计 7.2 亿元。24 光大嘉宝 MTN001 债券未回售存续本金为 3.3 亿元，到期日为 2026 年 4 月 12日，票面利率为5％（详见公司临2025-011号公告）。

公司于 2023 年 6 月发行了 2023 年度第二期中期票据（债券简称：23 光大嘉宝 MTN002，债券代码：102300374.IB），发行金额为 3 亿元，发行利率为 4.78％，发行期限为 2+1 年（详见公司临 2023-038号公告）。2025 年 6 月 5 日，公司完成了 23 光大嘉宝 MTN002 债券的全部回售及本息兑付事项，本息兑付金额合计3.1434亿元（详见公司临2025-042号公告）。

4、关于对公司提供的财务资助进行展期之事

瑞诗房地产开发（上海）有限公司（以下简称“瑞诗公司”）系公司并表企业光控安石-上海一号

私募投资基金之下属企业上海安功投资有限公司的全资子公司，主要持有、运营和管理光大安石中心项目。重庆光控新业实业发展有限公司（以下简称“光控新业”）系公司控股子公司，光控新业的全资子公司重庆光控兴渝置业有限公司主要负责开发、运营和管理重庆朝天门项目。上海安曼投资有限公司（以下简称“上海安曼”）系公司参与投资的上海光魅投资中心（有限合伙）的下属企业，上海安曼的全资子公司北京新资物业管理有限公司主要持有、运营和管理上东公园里项目。上海安依投资有限公司（以下简称“安依投资”）系公司参与投资的光控安石-中关村私募投资基金的全资子公司，主要持有、运营、管理北京中关村项目。

根据公司2025年第五次临时股东大会决议精神，2025年6月27日，公司与瑞诗公司签署了《借款展期合同之补充协议（二）》，该协议项下的借款本金为90860万元，展期期间的借款年利率为6.5%；

公司与光控新业签署了《借款展期合同（二）》，该合同项下的借款本金为42600万元，展期期间的借款年利率为8.5%；公司控股子公司光大安石（北京）房地产投资顾问有限公司与光控新业签署了《借款展期合同（二）》，该合同项下的借款本金为41000万元，展期期间的借款年利率为8%；公司与上海安曼签署了《借款合同之补充协议（二）》，该协议项下的借款本金为5000万元，展期期间的借款年利率为6.5%；公司与安依投资签署了《借款展期合同之补充协议（二）》，该协议项下的借款本金为44000万元，展期期间的借款年利率为8%。上述借款期限均展期至2027年6月30日。（详见公司临2025-036号、2025-037号、2025-038号、2025-039号、2025-044号和2025-045号公告）

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5、关于公司为新光大中心项目出具《承诺函》之事

2018年11月9日，公司向中国光大银行股份有限公司(代理理财产品投资者，以下简称“光大银行”)、中国光大银行股份有限公司北京分行(以下简称“光大北分”)出具《承诺函》，承诺：“在华恒兴业、华恒业及华富新业面临资金还款及开发建设资金压力情况下，……公司将在符合法律法规规定的前提下并在履行公司内部必要的审批程序后给予流动性支持，承担还款责任，以维护公司的声誉”。

2022年11月11日，公司向光大银行、光大北分出具《说明函》，称“……公司于2018年11月9日向光大银行、光大北分出具了《承诺函》。公司在此明确并同意《承诺函》将持续有效直至华恒兴业和华恒业向上海晟科全额偿还完毕全部借款本息。若华恒兴业和/或华恒业未向上海晟科按时足额偿还全部借款本息，则光大银行和/或光大北分均有权要求公司履行《承诺函》的约定”，并称“为免疑义，除覆盖上述展期事项外，公司在《承诺函》项下的义务和责任（包括但不限于性质、程度及范围）不因《说明函》而有所减轻或加重”。

2025年4月27日，公司向光大银行重新出具《承诺函》主要内容为：在符合法律法规有关规定的前提下，督促新光大中心项目履行还本付息的义务，相关内容依据该新函件执行，新函件明确表示不构成担保或债务加入等对外提供增信的行为。

第六节股份变动及股东情况

一、股本变动情况

(一)股份变动情况表

1、股份变动情况表

报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。

2、股份变动情况说明

□适用√不适用

3、报告期后到半年报披露日期间发生股份变动对每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）

□适用√不适用

4、公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容

□适用√不适用

(二)限售股份变动情况

□适用√不适用

二、股东情况

(一)股东总数：

截至报告期末普通股股东总数(户)64380

截至报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户）不适用

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(二)截至报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表

单位：股

前十名股东持股情况（不含通过转融通出借股份）

持有质押、标记或冻结有限情况股东名称报告期内增期末持股数比例售条股东性质（全称）减量(%)件股股份状态数量份数量北京光控安宇投资

-21145467114.10-无-国有法人中心（有限合伙）上海嘉定建业投资

-168430015249582010.17-无-国有法人开发有限公司上海光控股权投资

-1483927819.89-无-国有法人管理有限公司上海嘉定科技投资

-7490000795519865.30-无-国有法人（集团）有限公司上海安霞投资中心

-775592975.17-无-国有法人（有限合伙）上海南翔资产经营境内非国

-336502982.24-无-有限公司有法人上海嘉定缘和贸易境内非国

-246094791.64-无-有限公司有法人

上海嘉加（集团）境内非国

-10529200145474180.97-无-有限公司有法人境内自然

夏重阳12500000125000000.83-无-人中国工商银行股份

有限公司－南方中

证全指房地产交易4420305114945480.77-无-其他型开放式指数证券投资基金

前十名无限售条件股东持股情况（不含通过转融通出借股份）股份种类及数量股东名称持有无限售条件流通股的数量种类数量

北京光控安宇投资中心（有限合伙）211454671人民币普通股211454671上海嘉定建业投资开发有限公司152495820人民币普通股152495820上海光控股权投资管理有限公司148392781人民币普通股148392781

上海嘉定科技投资（集团）有限公

79551986人民币普通股79551986

司

上海安霞投资中心（有限合伙）77559297人民币普通股77559297上海南翔资产经营有限公司33650298人民币普通股33650298上海嘉定缘和贸易有限公司24609479人民币普通股24609479

上海嘉加（集团）有限公司14547418人民币普通股14547418夏重阳12500000人民币普通股12500000

中国工商银行股份有限公司－南方中证全指房地产交易型开放式指数11494548人民币普通股11494548证券投资基金

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前十名股东中回购专户情况说明不适用

上述股东委托表决权、受托表决权、不适用放弃表决权的说明

1、股东上海嘉定建业投资开发有限公司和上海嘉定科技投资（集团）有限公司（曾用企业名称为上海嘉定科技投资有限公司、上海嘉定伟业投资开发有限公司）为一致行动人。2、股东上述股东关联关系或一致行动的说上海光控股权投资管理有限公司、北京光控安宇投资中心（有明限合伙）和上海安霞投资中心（有限合伙）同属中国光大控股

有限公司的下属企业。除此之外，公司未知其他股东之间是否存在关联关系。

表决权恢复的优先股股东及持股数不适用量的说明

持股5%以上股东、前十名股东及前十名无限售流通股股东参与转融通业务出借股份情况

□适用√不适用

前十名股东及前十名无限售流通股股东因转融通出借/归还原因导致较上期发生变化

□适用√不适用前十名有限售条件股东持股数量及限售条件

□适用√不适用

(三)战略投资者或一般法人因配售新股成为前十名股东

□适用√不适用

三、董事、监事和高级管理人员情况

(一)现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动情况

□适用√不适用

(二)董事、监事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况

□适用√不适用

四、控股股东或实际控制人变更情况

□适用√不适用

五、优先股相关情况

□适用√不适用

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第七节债券相关情况

一、公司债券（含企业债券）和非金融企业债务融资工具

√适用□不适用

(一)公司债券（含企业债券）

√适用□不适用

1、公司债券基本情况

单位：亿元币种：人民币

2025年8投资者是否存月31还本适当性在终止债券名债券利率交易场主承销受托管交易机简称代码发行日起息日日后到期日付息安排上市交

称余额（%）所商理人制的最方式（如易的风近回有）险售日光大嘉宝股份有限公司2022年面向东方证东方证专业投2022年2022年2025年上海证

22嘉宝券股份券股份

资者公1377969月219月21/9月216.304.9注1券交易注2注2否

01有限公有限公

开发行日日日所司司公司债

券(第一

期)(品

种一)

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注1：“22嘉宝01”在存续期内前2年（2022年9月21日至2024年9月20日）票面利率为4.50%。在“22嘉宝01”存续期的第2年末，公司选择上调票面利率，即本期债券票面利率调整为4.90%，并在存续期的第3年（2024年9月21日至2025年9月20日）固定不变。“22嘉宝01”采用单利按年计息，不计复利。每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。债券起息日为2022年9月21日，2023年至2025年每年的9月21日为上一计息年度的付息日（如遇法定节假日或休息日延至其后的第1个工作日；顺延期间付息款项不另计利息）。“22嘉宝01”债券最终到期日为2025年9月21日。若投资者放弃回售选择权，则本期债券的本金支付日为2025年9月21日；若投资者部分或全部行使回售选择权，则回售部分债券的本金支付日为2024年9月21日，未回售部分债券的本金兑付日为2025年9月21日（如遇非交易日，则顺延至其后的第1个交易日）。

注2：“22嘉宝01”债券于2022年9月27日起在上海证券交易所交易市场集中竞价系统和固定收益证券综合电子平台上市，并采取竞价、报价、询价和协议交易方式面向合格投资者中的机构投资者交易。

公司对债券终止上市交易风险的应对措施

□适用√不适用

2、公司或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况

□适用√不适用

3、信用评级结果调整情况

□适用√不适用其他说明

2025年7月30日，联合资信评估股份有限公司对本公司进行了跟踪信用评级。联合资信评估股份有限公司通过对本公司的信用状况进行综合分析和评估，出具了《光大嘉宝股份有限公司主体长期信用评级报告》，维持本公司主体长期信用等级为“AA+”，并维持评级展望为“稳定”，与前次评级结果相比没有变化。

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4、担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行和变化情况及其影响

√适用□不适用变更是否变更对债是否发变更前变更原已取得有券投资者现状执行情况生变更情况因权机构批权益的影准响

“22嘉宝01”债券为无担保债券。为了有效地维护债券持有人的合法权益，公司制定了一系列工作计划和保障措施，包括制定专门的债券募集资前述偿债计

金使用计划，切实做到专款专划及保障措用；制定《债券持有人会议规施在报告期否不适用不适用不适用不适用则》；与东方证券股份有限公内执行情况

司签订《债券受托管理协议》，良好，无重大充分发挥债券受托管理人的变化。

作用；设立专门的偿付工作小组；严格履行信息披露义务和

公司承诺等，确保按时、足额偿付本期债券。

(二)公司债券募集资金情况

□公司债券在报告期内涉及募集资金使用或者整改

√本公司所有公司债券在报告期内均不涉及募集资金使用或者整改

(三)专项品种债券应当披露的其他事项

□适用√不适用

(四)报告期内公司债券相关重要事项

√适用□不适用

1、非经营性往来占款和资金拆借

(1).非经营性往来占款和资金拆借余额报告期初，公司合并口径应收的非因生产经营直接产生的对其他方的往来占款和资金拆借（以下简称非经营性往来占款和资金拆借）余额：75260.22万元；

报告期内，非经营性往来占款或资金拆借情形是否存在违反募集说明书相关约定或承诺的情况□是√否

报告期末，未收回的非经营性往来占款和资金拆借合计：71480.26万元

(2).非经营性往来占款和资金拆借明细

报告期末，公司合并口径未收回的非经营性往来占款和资金拆借占合并口径净资产的比例：22.90%是否超过合并口径净资产的10%：√是□否

截止报告期末，未收回的非经营性往来占款和资金拆借的主要构成、形成原因：

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*经公司股东大会批准，公司向参股不动产项目上海安依投资有限公司、上海安曼投资有限公司提供财务资助，该项财务资助到期日为2027年6月30日。

*公司控股子公司上海嘉宝安石置业有限公司在纳入公司合并报表前向其股东提供往来款。

*公司控股子公司光大安石因在管企业分配，间接获取对比中联合（杭州）有限公司债权。

公司非经营性往来占款和资金拆借账龄结构

单位：万元币种：人民币

占款/拆借时间占款/拆借金额占款/拆借比例

已到回款期限的4404.446.16%

尚未到期，且到期日在6个月内（含）的尚未到期，且到期日在6个月-1年内（含）的尚未到期，且到期日在1年后的67075.8293.84%合计71480.26100.00%

报告期末，公司非经营性往来占款和资金拆借前5名债务方情况单位：万元币种：人民币

拆借方/占款人名报告期发生期末未收回拆借/占款方回款安

拆借/占款及未收回原因称或者姓名额金额的资信状况排

经股东大会审批，向参股上海安依投资有

954.7858230.79正常经营不动产项目提供财务资助注1

限公司;未到还款期。

经股东大会审批，向参股上海安曼投资有

161.166462.94正常经营不动产项目提供财务资助注2

限公司;未到还款期。

上海安洁投资有

-5021.001516.03正常经营少数股权往来款。注3限公司

比中联合（杭州）

125.104404.44正常经营在管项目清算分配债权。注4

有限公司香港嘉达利发展

-866.06注销往来款有限公司注1：根据公司2025年第五次临时股东大会审议通过的《关于对公司向中关村项目提供的财务资助进行展期的议案》，公司对向上海安依投资有限公司提供借款本金为44000万元的财务资助展期至2027年6月30日。

注2：根据公司2025年第五次临时股东大会审议通过的《关于对公司向上东公园里项目提供的财务资助进行展期的议案》，公司向上海安曼投资有限公司提供借款本金为5000万元的财务资助展期至2027年6月30日。

注3：公司控股子公司上海嘉宝安石置业有限公司在纳入公司合并报表前向股东提供往来款。

注4：公司控股子公司光大安石因在管企业分配，间接获取对比中联合（杭州）有限公司债权。

(3).以前报告期内披露的回款安排的执行情况

√完全执行□未完全执行

2、负债情况

(1).有息债务及其变动情况

1.1公司债务结构情况

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报告期初和报告期末，公司（非公司合并范围口径）有息债务余额分别为444980.00万元和

441800.00万元，报告期内有息债务余额同比变动-0.71%。

单位：万元币种：人民币到期时间金额占有息债有息债务类别1年以内（含超过1年（不金额合计已逾期务的占比（%）

）含）

公司信用类债券223000.00223000.0050.48

银行贷款39600.0039600.008.96非银行金融机构贷款

其他有息债务143000.0036200.00179200.0040.56

合计405600.0036200.00441800.00—

报告期末公司存续的公司信用类债券中，公司债券余额63000.00万元，企业债券余额0.00万元，非金融企业债务融资工具余额160000.00万元。

1.2公司合并口径有息债务结构情况

报告期初和报告期末，公司合并报表范围内公司有息债务余额分别为1220349.46万元和

1221620.84万元，报告期内有息债务余额同比变动0.10%。

单位：万元币种：人民币到期时间金额占有息有息债务类别超过1年（不含金额合计债务的占比已逾期1年以内（含））（%）

公司信用类债券141000.00141000.0011.54

银行贷款50662.29810982.22861644.5170.53非银行金融机构贷款

其他有息债务197376.3321600.00218976.3317.93

合计389038.62832582.221221620.84—

报告期末，公司合并口径存续的公司信用类债券中，公司债券余额63000.00万元，企业债券余额

0.00万元，非金融企业债务融资工具余额78000.00万元。

1.3境外债券情况

截止报告期末，公司合并报表范围内发行的境外债券余额0.00万元人民币，其中1年以内（含）到期本金规模为0.00万元人民币。

(2).报告期末公司及其子公司存在逾期金额超过1000万元的有息债务或者公司信用类债券逾期情况

□适用√不适用

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(3).可对抗第三人的优先偿付负债情况

截至报告期末，公司合并报表范围内存在可对抗第三人的优先偿付负债：

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币对公司偿债能力涉及金额发生原因到期时间可能产生的影响

2018年公司发行6.51亿元资产支持票据，该事项涉

21600.00及公司及并表子公司11处物业抵押和该等物业资产2036/7/20无重大影响

运营净收入对应的应收账款质押。

并表企业光控安石-上海一号私募投资基金下属企业

239987.542037/11/20无重大影响

以光大安石中心项目抵押向银行借款。

并表企业上海光野投资中心（有限合伙）下属企业以

291333.202038/6/5无重大影响

光大安石虹桥中心项目抵押向银行借款。

并表企业上海雷泰投资中心（有限合伙）下属企业以

207393.182038/7/31无重大影响

重庆朝天门大融汇项目抵押向银行借款。

并表企业上海嘉宝安石置业有限公司以上海嘉定大融

74450.002037/9/25无重大影响

城项目抵押向银行借款。

并表企业上海盛创科技园发展有限公司以盛创三期项

8880.592028/7/2无重大影响

目抵押向银行借款。

公司以持有的珠海安石宜达企业管理中心（有限合伙）

130000万份有限合伙财产份额、持有的对并表企业

重庆光控新业实业发展有限公司42600万元借款本

90000.002025/10/18无重大影响

金及其利息的应收款项债权质押，为公司向光大控股（江苏）投资有限公司93000万元借款提供质押担保。

公司以持有的对并表企业瑞诗房地产开发（上海）有

限公司9.086亿元借款本金及其利息的应收款项债权

26000.002025/12/31无重大影响质押，为公司向上海安瑰投资管理有限公司不超过

26000万元借款提供质押担保。

公司以持有的对并表企业瑞诗房地产开发（上海）有

限公司9.086亿元借款本金及其利息的应收款项债权

22000.002026/6/15无重大影响质押，为公司向上海安瑰投资管理有限公司不超过

40000万元借款提供质押担保。

公司以持有的全资子公司上海嘉宝实业集团投资管理

有限公司100%股权质押担保、以持有的珠海安石宜颖

39600.00投资中心（有限合伙）22000万元实缴份额质押担保，2025/12/8无重大影响

为公司向上海杨树浦馨懿企业管理服务有限公司

39600.00万元银行委托贷款提供担保。

(4).违反规定及约定情况

报告期内违反法律法规、自律规则、公司章程、信息披露事务管理制度等规定以及债券募集说明书约定

或承诺的情况，以及相关情况对债券投资者权益的影响□适用√不适用

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(五)银行间债券市场非金融企业债务融资工具

√适用□不适用

1、非金融企业债务融资工具基本情况

单位：亿元币种：人民币是否存投资者适当在终止债券利率还本付息交易场债券名称简称代码发行日起息日到期日性安排（如交易机制上市交余额（%）方式所

有）易的风险光大嘉宝股详见非金详见非金融详见非金融份有限公司23光大融企业债全国银企业债务融企业债务融

2023年62023年6月2026年6

2023年度第嘉宝102300374注1注1务融资工行间债资工具其他资工具其他否

月2日5日月5日

二期中期票 MTN002 具 其 他 情 券市场 情况的说明 情况的说明据况的说明111光大嘉宝股详见非金详见非金融详见非金融份有限公司24光大融企业债全国银企业债务融企业债务融

2024年42024年4月2026年4

2024年度第嘉宝102481482注2注2务融资工行间债资工具其他资工具其他否

月11日12日月12日

一期中期票 MTN001 具 其 他 情 券市场 情况的说明 情况的说明据况的说明222光大嘉宝股详见非金详见非金融详见非金融份有限公司24光大融企业债全国银企业债务融企业债务融

2024年92024年9月2026年9

2024年度第嘉宝10248395664.9务融资工行间债资工具其他资工具其他否

月3日4日月4日

二期中期票 MTN002 具 其 他 情 券市场 情况的说明 情况的说明据况的说明333光大嘉宝股详见非金详见非金融详见非金融份有限公司25光大融企业债全国银企业债务融企业债务融

2025年42025年4月2027年4

2025年度第嘉宝1025814696.75.48务融资工行间债资工具其他资工具其他否

月1日2日月2日

一期中期票 MTN001 具 其 他 情 券市场 情况的说明 情况的说明据况的说明444

光大嘉宝18光大0818001512018年102018年102036年72.135.50详见非金全国银详见非金融详见非金融否

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2018年度第嘉宝月25日月30日月20日融企业债行间债企业债务融企业债务融

一期资产支 ABN001 务 融 资 工 券市场 资工具其他 资工具其他

持票据优先 A 优先 A 具 其 他 情 情况的说明 情况的说明级况的说明555光大嘉宝详见非金详见非金融详见非金融

18光大

2018年度第融企业债全国银企业债务融企业债务融

嘉宝2018年102018年102036年7一期资产支0818001521.466.50务融资工行间债资工具其他资工具其他否

ABN001 月 25 日 月 30 日 月 20 日

持票据优先 B 具 其 他 情 券市场 情况的说明 情况的说明

优先 B级况的说明555详见非金详见非金融详见非金融光大嘉宝18光大融企业债全国银企业债务融企业债务融

2018年度第嘉宝2018年102018年102036年7

0818001530.01-务融资工行间债资工具其他资工具其他否

一期资产支 ABN001 月 25 日 月 30 日 月 20 日具其他情券市场情况的说明情况的说明持票据次级次况的说明555

注 1：“23 光大嘉宝 MTN002”于 2025 年 6 月 5日维持票面利率 4.78%不变，并于同日完成了全部回售及本息兑付事项，债券余额由 3 亿元调整为 0。

注 2：“24 光大嘉宝 MTN001”于 2025 年 4 月 12 日维持票面利率 5%不变，并于 2025 年 4 月 14 日完成了部分回售及本息兑付事项，债券余额由 10 亿元调整为3.3亿元。

公司对债券终止上市交易风险的应对措施

□适用√不适用逾期未偿还债券

□适用√不适用关于逾期债项的说明

□适用√不适用

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2、公司或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况

√适用□不适用

（1）根据发行条款的有关约定，“23 光大嘉宝 MTN002”设有第 2 年末发行人调整票面利率选择权和投资人回售选择权。公司于 2025 年 6 月 5日维

持“23 光大嘉宝 MTN002”的票面利率 4.78%不变，投资人有权在回售申请期间内进行回售登记，在本期债券的第 2个计息年度付息日将其持有的本期债券按面值全部或部分回售给发行人。根据上海清算所提供的债券回售申报数据，本期债券回售有效申报数量为人民币3亿元。2025年6月5日，公司完成了本期债券的全部回售及本息兑付事项，本息兑付金额合计人民币3.1434亿元。

（2）根据发行条款的有关约定，“24 光大嘉宝 MTN001”设有第 1 年末发行人调整票面利率选择权和投资人回售选择权。公司于 2025 年 4 月 12 日维

持“24 光大嘉宝 MTN001”的票面利率 5%不变，投资人有权在回售申请期间内进行回售登记，在本期债券的第 1个计息年度付息日将其持有的本期债券按面值全部或部分回售给发行人。根据上海清算所提供的债券回售申报数据，本期债券回售有效申报数量为人民币6.7亿元。2025年4月14日，公司完成了本期债券的部分回售及本息兑付事项，本息兑付金额合计人民币7.2亿元。

3、信用评级结果调整情况

□适用√不适用其他说明

2025 年 7 月 30 日，联合资信评估股份有限公司对本公司“18 光大嘉宝 ABN001 优先 A”、“18 光大嘉宝 ABN001 优先 B”进行了跟踪信用评级。联合资信评估股份有限公司在对本公司2024年度经营状况等进行综合分析与评估的基础上，出具了《光大嘉宝2018年度第一期资产支持票据2025年跟踪评级报告》，维持“18 光大嘉宝 ABN001 优先 A”信用等级为“AAAsf”，维持“18 光大嘉宝 ABN001 优先 B”信用等级为“AA+sf”，与前次评级结果相比没有变化。

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4、担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行和变化情况及其影响

√适用□不适用变更是否已变更对债券是否发变更前变更原现状执行情况取得有权机投资者权益生变更情况因构批准的影响

“23 光大嘉宝 MTN002”、“24 光大嘉宝 MTN001”、“24 光大嘉宝 MTN002”、

“25 光大嘉宝 MTN001”为无担保债券。为了维护中期票据持有人的合法 报告期内，前述偿债利益，公司为中期票据资金的按时足额偿付制订了相关偿债保障措施，计划及偿债保障措否不适用不适用不适用不适用

包括设立专门的中期票据偿付工作小组，加强中期票据募集资金使用的施执行情况良好，无监督和管理，募集资金监管模式采用专户监管且受托支付模式，遵循真重大变化。

实、准确、完整、及时的信息披露原则等。

“18 光大嘉宝 ABN001 优先 A”、“18 光大嘉宝 ABN001 优先 B”、“18光大嘉宝 ABN001 次”对应的“光大嘉宝 2018 年度第一期资产支持票据” 报告期内，前述偿债设有目标资产物业运营收入应收账款质押担保、目标物业资产抵押担保。计划及偿债保障措否不适用不适用不适用不适用

为保证按期足额偿付资产支持票据，本项目制定了相应的偿债计划和保施执行情况良好，无障措施。此外，资产支持票据的持有人还可以依据法律法规的规定和募重大变化。

集说明书的约定，以资产支持票据持有人会议的形式行使有关权利。

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5、非金融企业债务融资工具其他情况的说明

√适用□不适用

1、“23 光大嘉宝 MTN002”采用单利按年付息，不计复利。每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。兑付日为 2026 年

6月5日；若投资者行使回售选择权，则其回售部分债券的到期日为2025年6月5日，如遇法定节假日，则顺延至其后的第一个工作日。“23光大嘉宝MTN002”于债权登记日的次一工作日（即 2023 年 6 月 6日）在全国银行间债券市场流通转让，并按照全国银行间同业拆借中心颁布的相关规程进行交易。

2、“24 光大嘉宝 MTN001”采用单利按年付息，不计复利。每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。兑付日为 2026 年

4月12日；若投资者行使回售选择权，则其回售部分债券的到期日为2025年4月12日，如遇法定节假日，则顺延至其后的第一个工作日。“24光大嘉宝 MTN001”于债权登记日的次一工作日（即 2024 年 4 月 15 日）在全国银行间债券市场流通转让，并按照全国银行间同业拆借中心颁布的相关规程进行交易。

3、“24 光大嘉宝 MTN002”采用单利按年付息，不计复利。每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。兑付日为 2026 年

9月4日；若投资者行使回售选择权，则其回售部分债券的到期日为2025年9月4日，如遇法定节假日，则顺延至其后的第一个工作日。“24光大嘉宝MTN002”于债权登记日的次一工作日（即 2024 年 9 月 5日）在全国银行间债券市场流通转让，并按照全国银行间同业拆借中心颁布的相关规程进行交易。

4、“25 光大嘉宝 MTN001”采用单利按年付息，不计复利。每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。兑付日为 2027 年

4月2日；若投资者行使回售选择权，则其回售部分债券的到期日为2026年4月2日，如遇法定节假日，则顺延至其后的第一个工作日。“25光大嘉宝MTN001”于债权登记日的次一工作日（即 2025 年 4 月 3日）在全国银行间债券市场流通转让，并按照全国银行间同业拆借中心颁布的相关规程进行交易。

5、“18 光大嘉宝 ABN001 优先 A”采用单利，每半年付息一次并摊还一定金额本金，预计到期日为 2036 年 7 月 20 日。每 3 年启动开放退出一次，投

资人有权决定在本期资产支持票据开放退出登记期内是否向发行载体提出资产支持票据开放退出申请。“18 光大嘉宝 ABN001 优先 A”于 2025 年 1 月 20日、2025年7月21日摊还了部分本金，截至本报告披露日的本金余额为2.13亿元。

“18 光大嘉宝 ABN001 优先 B”采用单利，每半年付息一次，到期一次还本，预计到期日为 2036 年 7 月 20 日。每 3 年启动开放退出一次，投资人有权决定在本期资产支持票据开放退出登记期内是否向发行载体提出资产支持票据开放退出申请。

“18 光大嘉宝 ABN001 次”不设票面利率，享有最终剩余收益，预计到期日为 2036 年 7 月 20 日，无开放退出安排。

上述资产支持票据于债权登记日后的第一个工作日（即2018年10月30日）在全国银行间债券市场流通转让，并按照全国银行间同业拆借中心颁布的相关规定进行交易。

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(六)公司报告期内合并报表范围亏损超过上年末净资产10%

√适用□不适用

报告期公司归属于上市公司股东的净利润为-37330.29万元，占上年末归属于上市亏损情况

公司股东的净资产比例为10.68%。

1、公司并表基金项目经营情况整体稳定，但考虑相关财务费用及折旧后，相关项目

财务表现呈亏损状态。

亏损原因

2、受公司不动产投资部分项目仍处于培育阶段等因素影响，公司不动产投资业务按

权益法核算确认相应投资损失。

公司经过数年经营积累及沉淀，已形成适应于自身发展的资源禀赋及核心竞争力，包括专业的人才队伍、完善的业务体系及良好的股东背景及品牌形象等。虽然由于对公司生产经多重因素的影响，公司发展遇到暂时的困难，但是从长期来看，公司核心竞争力等营和偿债能力未发生重大变化。公司目前经营情况稳定，将继续坚持主动管理和价值创造的核心的影响理念，聚焦不动产资产管理主业，发挥公司专业优势，在商业资产管理、写字楼资产管理、物流资产管理、城市更新、不动产资产证券化及公募 REITs 等细分领域培

育核心竞争力，努力将公司打造成为国内领先的跨境不动产资产管理平台。

(七)主要会计数据和财务指标

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币本报告期末比上主要指标本报告期末上年度末变动原因

年度末增减（%）

流动比率0.650.68-4.41/

速动比率0.490.50-2.00/

资产负债率（%）78.3177.381.20/本报告期本报告期比上年上年同期变动原因

（1-6月）同期增减(%)

扣除非经常性损益后净利润-42558.83-32297.83不适用/

EBITDA 全部债务比 0.01 0.02 -50.00 注 1

利息保障倍数-0.390.13-400.00注1

现金利息保障倍数1.921.92-/

EBITDA 利息保障倍数 0.40 0.79 -49.37 注 1

贷款偿还率（%）100.00100.00-/

利息偿付率（%）100.00100.00-/

注 1：报告期 EBITDA 全部债务比、现金利息保障倍数及 EBITDA 利息保障倍数与上年同期相比减少，主要原因是报告期公司房地产开发业务结转收益与上年同期相比减少，导致利润总额与上年同期相比下降。

二、可转换公司债券情况

□适用√不适用

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第八节财务报告

一、审计报告

□适用√不适用

二、财务报表合并资产负债表

2025年6月30日

编制单位：光大嘉宝股份有限公司

单位：元币种：人民币项目附注2025年6月30日2024年12月31日

流动资产：

货币资金七、11557558615.472080414695.77

交易性金融资产七、2413363446.0425032728.06衍生金融资产

应收票据七、33000000.005000000.00

应收账款七、4415806180.17424471122.51应收款项融资

预付款项七、53576772.983779495.49

其他应收款七、6439119792.53547642961.25

其中：应收利息应收股利买入返售金融资产

存货七、71015249216.901166531458.65

其中：数据资源合同资产持有待售资产一年内到期的非流动资产

其他流动资产七、868118283.5675007871.20

流动资产合计3915792307.654327880332.93

非流动资产：

发放贷款和垫款债权投资其他债权投资长期应收款

长期股权投资七、93209950398.793460547010.07

其他权益工具投资七、10146143100.00146143100.00

其他非流动金融资产七、1112182776.4326675170.64

投资性房地产七、1212702025658.6312877620466.67

固定资产七、13235198782.80127382550.83

在建工程七、14470487.85470487.85生产性生物资产油气资产

使用权资产七、1538750619.1048681938.42

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无形资产七、1610541323.4411724671.82

其中：数据资源开发支出

其中：数据资源

商誉七、17689640042.73689640042.73

长期待摊费用七、1823486937.0226569079.35

递延所得税资产七、19212364012.92201486574.94其他非流动资产

非流动资产合计17280754139.7117616941093.32

资产总计21196546447.3621944821426.25

流动负债：

短期借款七、21396330000.00396417450.00交易性金融负债衍生金融负债

应付票据七、226556626.63

应付账款七、23286245667.28344142746.25

预收款项七、2477116940.80122033343.85

合同负债七、25123172687.19166336330.07

应付职工薪酬七、26159337615.88164100097.99

应交税费七、27327633697.37361532537.65

其他应付款七、282646129701.382547164889.71

其中：应付利息

应付股利15935739.2015935739.20持有待售负债

一年内到期的非流动负债七、291573667666.871849629625.39

其他流动负债七、30391088232.57394400055.20

流动负债合计5980722209.346352313702.74

非流动负债：

长期借款七、318112513394.278106694924.37

应付债券七、32216000000.00217800000.00

其中：优先股永续债

租赁负债七、3326927802.1632483488.98

长期应付款七、3448603191.8048603191.80长期应付职工薪酬预计负债递延收益

递延所得税负债七、191233684259.451232166205.21

其他非流动负债七、35980034733.60990759150.11

非流动负债合计10617763381.2810628506960.47

负债合计16598485590.6216980820663.21

所有者权益（或股东权益）：

实收资本（或股本）七、361499685402.001499685402.00其他权益工具

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其中：优先股永续债

资本公积七、371417441120.601417441120.60

减：库存股

其他综合收益七、3825018170.7925164065.84专项储备

盈余公积七、39305570286.20305570286.20一般风险准备

未分配利润七、40-125897026.25247405844.71归属于母公司所有者权益（或

3121817953.343495266719.35股东权益）合计

少数股东权益1476242903.401468734043.69

所有者权益（或股东权益）

4598060856.744964000763.04

合计负债和所有者权益（或股

21196546447.3621944821426.25东权益）总计

公司负责人：苏晓鹏主管会计工作负责人：金红会计机构负责人：程诚母公司资产负债表

2025年6月30日

编制单位：光大嘉宝股份有限公司

单位：元币种：人民币项目附注2025年6月30日2024年12月31日

流动资产：

货币资金188811161.92193926319.18

交易性金融资产1141300.001141300.00衍生金融资产应收票据

应收账款十九、13030130.002170755.00应收款项融资预付款项

其他应收款十九、22889037112.312949412949.46

其中：应收利息应收股利

存货178385.18176595.15

其中：数据资源合同资产持有待售资产一年内到期的非流动资产其他流动资产

流动资产合计3082198089.413146827918.79

非流动资产：

债权投资其他债权投资长期应收款

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长期股权投资十九、34286554597.774838438834.41

其他权益工具投资145143100.00145143100.00

其他非流动金融资产1461475791.601647020215.41

投资性房地产64995340.2567368789.53

固定资产660315.78778001.70在建工程生产性生物资产油气资产

使用权资产32850155.7638847832.84无形资产

其中：数据资源开发支出

其中：数据资源商誉

长期待摊费用878503.471437750.23递延所得税资产其他非流动资产

非流动资产合计5992557804.636739034524.12

资产总计9074755894.049885862442.91

流动负债：

短期借款396330000.00396417450.00交易性金融负债衍生金融负债应付票据应付账款

预收款项4449579.97合同负债

应付职工薪酬29257402.5229229009.55

应交税费26047613.2426491879.43

其他应付款3024043083.433168064306.30

其中：应付利息

应付股利15935739.2015935739.20持有待售负债

一年内到期的非流动负债2298708950.422601304515.87其他流动负债

流动负债合计5774387049.616225956741.12

非流动负债：

长期借款

应付债券362000000.00363800000.00

其中：优先股永续债

租赁负债26927802.1632483488.98

长期应付款48603191.8048603191.80长期应付职工薪酬

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预计负债递延收益

递延所得税负债10406093.7110406093.71其他非流动负债

非流动负债合计447937087.67455292774.49

负债合计6222324137.286681249515.61

所有者权益（或股东权益）：

实收资本（或股本）1499685402.001499685402.00其他权益工具

其中：优先股永续债

资本公积1459919296.641459919296.64

减：库存股

其他综合收益30003652.7630003652.76专项储备

盈余公积305570286.20305570286.20

未分配利润-442746880.84-90565710.30

所有者权益（或股东权益）

2852431756.763204612927.30

合计负债和所有者权益（或股

9074755894.049885862442.91东权益）总计

公司负责人：苏晓鹏主管会计工作负责人：金红会计机构负责人：程诚合并利润表

2025年1—6月

单位：元币种：人民币项目附注2025年半年度2024年半年度

一、营业总收入641513564.07719932721.99

其中：营业收入七、41641513564.07719932721.99

二、营业总成本778967184.69802087044.56

其中：营业成本七、41382296371.27392524358.79

税金及附加七、4256732374.6324829254.49

销售费用七、4318353449.3318864166.31

管理费用七、44107204000.95116640136.78研发费用

财务费用七、45214380988.51249229128.19

其中：利息费用232877496.52285492785.30

利息收入19274118.8740514174.13

加：其他收益七、463466501.91303002.75

投资收益（损失以“－”号填列）七、47-130500838.50-112045050.31

其中：对联营企业和合营企业的投

-139317674.82-90697567.89资收益以摊余成本计量的金融资产

终止确认收益（损失以“-”号填列）

汇兑收益（损失以“－”号填列）净敞口套期收益（损失以“-”号填

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列）公允价值变动收益（损失以“－”七、482036685.75-10258411.40号填列）

信用减值损失（损失以“-”号填列）七、49-95138961.93-47430564.45

资产减值损失（损失以“-”号填列）资产处置收益（损失以“－”号填七、50422.32

列）

三、营业利润（亏损以“－”号填列）-357590233.39-251584923.66

加：营业外收入七、5134287111.272573692.29

减：营业外支出七、521120565.21109251.62

四、利润总额（亏损总额以“－”号填列）-324423687.33-249120482.99

减：所得税费用七、5324830150.2528592361.57

五、净利润（净亏损以“－”号填列）-349253837.58-277712844.56

（一）按经营持续性分类1.持续经营净利润（净亏损以“－”-349253837.58-277712844.56号填列）2.终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）

（二）按所有权归属分类1.归属于母公司股东的净利润（净亏-373302870.96-327587863.57损以“-”号填列）2.少数股东损益（净亏损以“-”号填

24049033.3849875019.01

列）

六、其他综合收益的税后净额七、54-286068.72411174.34

（一）归属母公司所有者的其他综合收

-145895.05209698.91益的税后净额

1.不能重分类进损益的其他综合收益

（1）重新计量设定受益计划变动额

（2）权益法下不能转损益的其他综合收益

（3）其他权益工具投资公允价值变动

（4）企业自身信用风险公允价值变动

2.将重分类进损益的其他综合收益-145895.05209698.91

（1）权益法下可转损益的其他综合收益

（2）其他债权投资公允价值变动

（3）金融资产重分类计入其他综合收益的金额

（4）其他债权投资信用减值准备

（5）现金流量套期储备

（6）外币财务报表折算差额-145895.05209698.91

（7）其他

（二）归属于少数股东的其他综合收益

-140173.67201475.43的税后净额

七、综合收益总额-349539906.30-277301670.22

（一）归属于母公司所有者的综合收益

-373448766.01-327378164.66总额

（二）归属于少数股东的综合收益总额23908859.7150076494.44

八、每股收益：

57/174光大嘉宝股份有限公司2025年半年度报告

（一）基本每股收益(元/股)-0.25-0.22

（二）稀释每股收益(元/股)-0.25-0.22

本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0.00元上期被合并方实现的净利润为：0.00元。

公司负责人：苏晓鹏主管会计工作负责人：金红会计机构负责人：程诚母公司利润表

2025年1—6月

单位：元币种：人民币项目附注2025年半年度2024年半年度

一、营业收入十九、416437917.3022950334.69

减：营业成本7179774.847764163.85

税金及附加1757510.212732682.37销售费用

管理费用16698317.6922977312.91研发费用

财务费用54755550.8040477932.45

其中：利息费用119930030.04123273050.45

利息收入65186069.7382807042.76

加：其他收益74421.3153956.95

投资收益（损失以“－”号填列）十九、510878797.751978476860.88

其中：对联营企业和合营企业的投

2774699.822038857.62

资收益以摊余成本计量的金融资产

终止确认收益（损失以“-”号填列）净敞口套期收益（损失以“-”号填列）公允价值变动收益（损失以“－”-171135423.81-93358569.03号填列）信用减值损失（损失以“-”号填-128809393.49-39113772.49

列）资产减值损失（损失以“-”号填列）资产处置收益（损失以“－”号填列）

二、营业利润（亏损以“－”号填列）-352944834.481795056719.42

加：营业外收入763663.9490910.15

减：营业外支出

三、利润总额（亏损总额以“－”号填列）-352181170.541795147629.57

减：所得税费用-12774235.53

四、净利润（净亏损以“－”号填列）-352181170.541807921865.10

（一）持续经营净利润（净亏损以-352181170.541807921865.10“－”号填列）

（二）终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）

五、其他综合收益的税后净额

58/174光大嘉宝股份有限公司2025年半年度报告

（一）不能重分类进损益的其他综合收益

1.重新计量设定受益计划变动额

2.权益法下不能转损益的其他综合

收益

3.其他权益工具投资公允价值变动

4.企业自身信用风险公允价值变动

（二）将重分类进损益的其他综合收益

1.权益法下可转损益的其他综合收

益

2.其他债权投资公允价值变动

3.金融资产重分类计入其他综合收

益的金额

4.其他债权投资信用减值准备

5.现金流量套期储备

6.外币财务报表折算差额

7.其他

六、综合收益总额-352181170.541807921865.10

公司负责人：苏晓鹏主管会计工作负责人：金红会计机构负责人：程诚合并现金流量表

2025年1—6月

单位：元币种：人民币项目附注2025年半年度2024年半年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金538676576.50736888396.05

收到的税费返还4193.38480914.58

收到其他与经营活动有关的现金七、55140419939.28116213103.97

经营活动现金流入小计679100709.16853582414.60

购买商品、接受劳务支付的现金199079430.94258483411.06

支付给职工及为职工支付的现金118156056.72130247538.84

支付的各项税费151080537.12199095660.38

支付其他与经营活动有关的现金七、5579419233.10106709872.57

经营活动现金流出小计547735257.88694536482.85

经营活动产生的现金流量净额131365451.28159045931.75

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金80025270.0857863223.86

取得投资收益收到的现金2282738.3921156148.71

处置固定资产、无形资产和其他长期资

6763.1053146130.92

产收回的现金净额处置子公司及其他营业单位收到的现金净额收到其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流入小计82314771.57132165503.49

购建固定资产、无形资产和其他长期资

29516908.16119368494.72

产支付的现金

59/174光大嘉宝股份有限公司2025年半年度报告

投资支付的现金468460000.00质押贷款净增加额取得子公司及其他营业单位支付的现金净额支付其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流出小计497976908.16119368494.72

投资活动产生的现金流量净额-415662136.5912797008.77

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金

其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金

取得借款收到的现金1039298661.661239813774.83

收到其他与筹资活动有关的现金七、5551000000.00150000000.00

筹资活动现金流入小计1090298661.661389813774.83

偿还债务支付的现金1077584898.291592808042.66

分配股利、利润或偿付利息支付的现金227375575.61323131826.92

其中：子公司支付给少数股东的股利、

16400000.0059900000.00

利润

支付其他与筹资活动有关的现金七、5510813636.2015182544.01

筹资活动现金流出小计1315774110.101931122413.59

筹资活动产生的现金流量净额-225475448.44-541308638.76

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响-82812.0425797.03

五、现金及现金等价物净增加额-509854945.79-369439901.21

加：期初现金及现金等价物余额2038006609.502521078711.39

六、期末现金及现金等价物余额1528151663.712151638810.18

公司负责人：苏晓鹏主管会计工作负责人：金红会计机构负责人：程诚母公司现金流量表

2025年1—6月

单位：元币种：人民币项目附注2025年半年度2024年半年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金12153743.2017897255.49收到的税费返还

收到其他与经营活动有关的现金151050042.83651873531.23

经营活动现金流入小计163203786.03669770786.72

购买商品、接受劳务支付的现金549694.40146456.68

支付给职工及为职工支付的现金11881508.8613950476.18

支付的各项税费6841343.058107113.61

支付其他与经营活动有关的现金216161919.21541290244.89

经营活动现金流出小计235434465.52563494291.36

经营活动产生的现金流量净额-72230679.49106276495.36

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金73172034.3944190395.79

取得投资收益收到的现金10261000.00

处置固定资产、无形资产和其他长期资52898130.92

60/174光大嘉宝股份有限公司2025年半年度报告

产收回的现金净额处置子公司及其他营业单位收到的现金净额收到其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流入小计73172034.39107349526.71

购建固定资产、无形资产和其他长期资

20940.0219400.00

产支付的现金

投资支付的现金86460000.0010000000.00取得子公司及其他营业单位支付的现金净额支付其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流出小计86480940.0210019400.00

投资活动产生的现金流量净额-13308905.6397330126.71

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金

取得借款收到的现金1300000000.001386000000.00收到其他与筹资活动有关的现金

筹资活动现金流入小计1300000000.001386000000.00

偿还债务支付的现金1124800000.001447580000.00

分配股利、利润或偿付利息支付的现金88346516.9497773456.62

支付其他与筹资活动有关的现金6429055.203997333.38

筹资活动现金流出小计1219575572.141549350790.00

筹资活动产生的现金流量净额80424427.86-163350790.00

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响

五、现金及现金等价物净增加额-5115157.2640255832.07

加：期初现金及现金等价物余额193926319.1845656040.83

六、期末现金及现金等价物余额188811161.9285911872.90

公司负责人：苏晓鹏主管会计工作负责人：金红会计机构负责人：程诚

61/174光大嘉宝股份有限公司2025年半年度报告

合并所有者权益变动表

2025年1—6月

单位：元币种：人民币

2025年半年度

归属于母公司所有者权益项目少数股东权益所有者权益合计

实收资本(或股资本公积其他综合收益盈余公积未分配利润小计

本)

一、上年期末

1499685402.001417441120.6025164065.84305570286.20247405844.713495266719.351468734043.694964000763.04

余额

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本年期初

1499685402.001417441120.6025164065.84305570286.20247405844.713495266719.351468734043.694964000763.04

余额

三、本期增减变动金额（减-145895.05-373302870.96-373448766.017508859.71-365939906.30

少以“－”号填列）

（一）综合收

-145895.05-373302870.96-373448766.0123908859.71-349539906.30益总额

（二）所有者投入和减少资本

1．所有者投

入的普通股

62/174光大嘉宝股份有限公司2025年半年度报告

2．其他权益

工具持有者投入资本

3．股份支付

计入所有者权益的金额

（三）利润分

-16400000.00-16400000.00配

1．提取盈余

公积

2．提取一般

风险准备

3．对所有者（或股东）的-16400000.00-16400000.00分配

（四）所有者权益内部结转

1．资本公积转增资本（或股本）

2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积

弥补亏损

4．设定受益

计划变动额结转留存收

63/174光大嘉宝股份有限公司2025年半年度报告

益

5．其他综合

收益结转留存收益

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四、本期期末

1499685402.001417441120.6025018170.79305570286.20-125897026.253121817953.341476242903.404598060856.74

余额

2024年半年度

项目归属于母公司所有者权益少数股东权益所有者权益合计

实收资本(或股本)资本公积其他综合收益盈余公积未分配利润小计

一、上年期

1499685402.001417448712.828451281.12305570286.201790867919.125022023601.261590947971.326612971572.58

末余额

加：会计政策变更前期

-149123189.71-149123189.7136293952.68-112829237.03差错更正其他

二、本年期

1499685402.001417448712.828451281.12305570286.201641744729.414872900411.551627241924.006500142335.55

初余额

三、本期增

减变动金额209698.91-327587863.57-327378164.66-9823505.56-337201670.22

（减少以

64/174光大嘉宝股份有限公司2025年半年度报告

“－”号填

列）

（一）综合

209698.91-327587863.57-327378164.6650076494.44-277301670.22

收益总额

（二）所有者投入和减少资本

1．所有者投

入的普通股

2．其他权益

工具持有者投入资本

3．股份支付

计入所有者权益的金额

（三）利润

-59900000.00-59900000.00分配

1．提取盈余

公积

2．提取一般

风险准备

3．对所有者（或股东）-59900000.00-59900000.00的分配

（四）所有者权益内部结转

1．资本公积

转增资本

65/174光大嘉宝股份有限公司2025年半年度报告（或股本）

2．盈余公积

转增资本（或股本）

3．盈余公积

弥补亏损

4．设定受益

计划变动额结转留存收益

5．其他综合

收益结转留存收益

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四、本期期

1499685402.001417448712.828660980.03305570286.201314156865.844545522246.891617418418.446162940665.33

末余额

公司负责人：苏晓鹏主管会计工作负责人：金红会计机构负责人：程诚母公司所有者权益变动表

2025年1—6月

单位：元币种：人民币

2025年半年度

项目

实收资本(或股本)资本公积其他综合收益盈余公积未分配利润所有者权益合计

一、上年期末余额1499685402.001459919296.6430003652.76305570286.20-90565710.303204612927.30

66/174光大嘉宝股份有限公司2025年半年度报告

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本年期初余额1499685402.001459919296.6430003652.76305570286.20-90565710.303204612927.30三、本期增减变动金额（减少以“－”-352181170.54-352181170.54号填列）

（一）综合收益总额-352181170.54-352181170.54

（二）所有者投入和减少资本

1．所有者投入的普通股

2．其他权益工具持有者投入资本

3．股份支付计入所有者权益的金额

4．其他

（三）利润分配

1．提取盈余公积

2．对所有者（或股东）的分配

（四）所有者权益内部结转

1．资本公积转增资本（或股本）

2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

4．设定受益计划变动额结转留存收益

5．其他综合收益结转留存收益

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四、本期期末余额1499685402.001459919296.6430003652.76305570286.20-442746880.842852431756.76

67/174光大嘉宝股份有限公司2025年半年度报告

2024年半年度

项目实收资本(或股资本公积其他综合收益盈余公积未分配利润所有者权益合计

本)

一、上年期末余额1499685402.001459919296.6413991077.76305570286.20-1390729989.441888436073.16

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本年期初余额1499685402.001459919296.6413991077.76305570286.20-1390729989.441888436073.16三、本期增减变动金额（减少以“－”

1807921865.101807921865.10号填列）

（一）综合收益总额1807921865.101807921865.10

（二）所有者投入和减少资本

1．所有者投入的普通股

2．其他权益工具持有者投入资本

3．股份支付计入所有者权益的金额

4．其他

（三）利润分配

1．提取盈余公积

2．对所有者（或股东）的分配

3．其他

（四）所有者权益内部结转

1．资本公积转增资本（或股本）

2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

4．设定受益计划变动额结转留存收益

5．其他综合收益结转留存收益

68/174光大嘉宝股份有限公司2025年半年度报告

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四、本期期末余额1499685402.001459919296.6413991077.76305570286.20417191875.663696357938.26

公司负责人：苏晓鹏主管会计工作负责人：金红会计机构负责人：程诚

69/174光大嘉宝股份有限公司2025年半年度报告

三、公司基本情况

1、公司概况

√适用□不适用

光大嘉宝股份有限公司（以下简称本公司）曾用名上海嘉宝实业股份有限公司、上海嘉宝实业（集团）股份有限公司。1992年4月28日经上海市经济委员会以沪经企[1992]275号文批准，将原上海嘉宝照明电器公司改组为上海嘉宝实业股份有限公司。1992年5月，经中国人民银行上海市分行金融管理处[1992]沪人金股字第 14 号文批准，在境内公开发行 A 股股票，并于 1992 年 12 月 3 日在上海证券交易所上市，股票代码：A股 600622。本公司现企业法人营业执照注册号为 310000000031246，统一社会信用代码为913100001336360028；

2006年1月5日，本公司公布股权分置改革方案，并于2006年2月10日经本公司相关股东会议

审议通过了《上海嘉宝实业(集团)股份有限公司股权分置改革方案》，股权分置改革方案的主要内容为：

本公司股权分置方案实施股权登记日在册的流通股股东每持有10股流通股获送2.5股股票。本公司于

2006年2月22日公告了《股权分置改革方案实施公告》，2006年2月27日公司股票复牌交易。

截止2025年6月30日，本公司注册资本为1499685402.00元，累计发行股本总数

1499685402.00股，全部为无限售条件股份。公司注册地：上海市嘉定区清河路55号，总部办公地

为上海市嘉定区依玛路 333 弄 1-6 号嘉定新城大厦 14F，经营范围为：房地产开发经营，自有房屋租赁，投资管理，资产管理，投资咨询，实业投资，国内贸易（除专项规定），从事货物及技术的进出口业务，企业管理，企业管理咨询，照明设备的销售。【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】

本公司的母公司为宜兴光控投资有限公司，控制公司联合持股主体上海光控股权投资管理有限公司、北京光控安宇投资中心（有限合伙）和上海安霞投资中心（有限合伙），为公司实际控制人中国光大集团股份公司控股子公司，公司最终控制人为中央汇金投资有限责任公司。

本财务报表业经公司董事会于2025年8月28日批准报出。

截至2025年6月30日止，本公司合并财务报表范围内子公司如下：

序号子公司名称

1上海嘉宝实业集团投资管理有限公司

2上海奇伊投资管理咨询有限公司

3光控嘉宝（香港）有限公司

4上海嘉宝神马房地产有限公司

5上海锦博置业有限公司

6昆山嘉宝网尚置业有限公司

7上海嘉宝锦熙置业有限公司

8上海盛创科技园发展有限公司

9上海嘉宝新菊房地产有限公司

10上海尧琛实业有限公司

11上海嘉宏房地产有限责任公司

12上海嘉宝物业服务有限公司

13上海嘉宝奇伊房地产经营有限公司

14上海宝菊房地产开发有限公司

15上海嘉定颐和电机电脑有限公司

16上海嘉定颐和苗木有限公司

17上海嘉宝联友房地产有限公司

70/174光大嘉宝股份有限公司2025年半年度报告

18上海联鹏置业有限公司

19上海联友置业有限公司

20云梦泽5号债券投资单一资金信托计划

21银万永乐债券8号私募证券投资基金

22上海嘉宝劳动服务有限公司

23光大安石（北京）房地产投资顾问有限公司

24光控安石（北京）投资管理有限公司

25安石筑信（上海）建设管理有限公司

26 EBA （Hong Kong） Asset Management Limited

27 EBA Investments Real Estate Partners

28 EBA Prosperous Investment Centre LLC

29 EBA Holdings (Cayman) Limited

30 EBA Overseas Investments NO.1 Limited

31珠海安石宜涵投资中心（有限合伙）

32珠海安石宜茂投资中心（有限合伙）

33光大安石（北京）资产管理有限公司

34光控安石物业管理（上海）有限公司

35光控安石（上海）商业管理有限公司

36重庆市美家德实业发展有限公司

37上海光融贸易有限公司

38上海安融贸易中心（有限合伙）

39珠海安石宜奈投资中心（有限合伙）

40光控安石（珠海）咨询管理有限公司

41光控安石-上海一号私募投资基金

42上海安功投资有限公司

43瑞诗房地产开发（上海）有限公司

44上海光野投资中心（有限合伙）

45上海安赟投资有限公司

46上海泰琳实业有限公司

47上海光翼商业管理有限公司

48上海嘉宝安石置业有限公司

49上海雷泰投资中心（有限合伙）

50重庆光控新业实业发展有限公司

51重庆光控兴渝置业有限公司

52重庆朝天骏博商业管理有限公司

四、财务报表的编制基础

1、编制基础

本财务报表按照财政部颁布的《企业会计准则——基本准则》和各项具体会计准则、企业会计准则应用

指南、企业会计准则解释及其他相关规定（以下合称“企业会计准则”），以及中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15号——财务报告的一般规定》的相关规定编制。

2、持续经营

√适用□不适用

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本财务报表以持续经营为基础编制。

五、重要会计政策及会计估计

具体会计政策和会计估计提示：

√适用□不适用以下披露内容已涵盖了本公司根据实际生产经营特点制定的具体会计政策和会计估计。

1、遵循企业会计准则的声明

本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、经营成果、股东权益变动和现金流量等有关信息。

2、会计期间

本公司会计年度自公历1月1日起至12月31日止。

3、营业周期

√适用□不适用本公司营业周期为12个月。

4、记账本位币

本公司的记账本位币为人民币。

5、重要性标准确定方法和选择依据

√适用□不适用项目重要性标准重要的单项计提坏账准备的应收款项期末余额前5名本期重要的应收款项核销期末余额前5名账龄超过1年或逾期的重要应付账款期末余额前5名重要的在建工程项目期末单项在建工程明细余额前5名账龄超过1年的重要合同负债期末余额前5名

重要的合营企业和联营企业长期股权投资账面价值占集团净资产10%以上

6、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法

√适用□不适用同一控制下企业合并：合并方在企业合并中取得的资产和负债（包括最终控制方收购被合并方而形成的商誉），按照合并日被合并方资产、负债在最终控制方合并财务报表中的账面价值为基础计量。在合并中取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。

非同一控制下企业合并：合并成本为购买方在购买日为取得被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。在合并中取得的被购买方符合确认条件的各项可辨认资产、负债及或有负债在购买日按公允价值计量。

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为企业合并发生的直接相关费用于发生时计入当期损益；为企业合并而发行权益性证券或债务性证券的

交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。

7、控制的判断标准和合并财务报表的编制方法

√适用□不适用

(1)控制的判断标准

合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，合并范围包括本公司及全部子公司。控制，是指公司拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。

(2)合并程序

本公司将整个企业集团视为一个会计主体，按照统一的会计政策编制合并财务报表，反映本企业集团整体财务状况、经营成果和现金流量。本公司与子公司、子公司相互之间发生的内部交易的影响予以抵销。

内部交易表明相关资产发生减值损失的，全额确认该部分损失。如子公司采用的会计政策、会计期间与本公司不一致的，在编制合并财务报表时，按本公司的会计政策、会计期间进行必要的调整。

子公司所有者权益、当期净损益和当期综合收益中属于少数股东的份额分别在合并资产负债表中所有者

权益项目下、合并利润表中净利润项目下和综合收益总额项目下单独列示。子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有份额而形成的余额，冲减少数股东权益。

*增加子公司或业务

在报告期内，因同一控制下企业合并增加子公司或业务的，将子公司或业务合并当期期初至报告期末的经营成果和现金流量纳入合并财务报表，同时对合并财务报表的期初数和比较报表的相关项目进行调整，视同合并后的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。

因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资方实施控制的，在取得被合并方控制权之前持有的股权投资，在取得原股权之日与合并方和被合并方同处于同一控制之日孰晚日起至合并日之间已确认有关损益、其他综合收益以及其他净资产变动，分别冲减比较报表期间的期初留存收益或当期损益。

在报告期内，因非同一控制下企业合并增加子公司或业务的，以购买日确定的各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值为基础自购买日起纳入合并财务报表。

因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资方实施控制的，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益。购买日之前持有的被购买方的股权涉及的以后可重分类进损益的其他综合收益、权益法核算下的其他所有者权益变动转为购买日所属当期投资收益。

*处置子公司

a、一般处理方法

因处置部分股权投资或其他原因丧失了对被投资方控制权时，对于处置后的剩余股权投资，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额与商誉之和的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的以后可重分类进损益的其他综合收益、权益法核算下的其他所有者权益变动，在丧失控制权时转为当期投资收益。

b、分步处置子公司

通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明该多次交易事项为一揽子交易：

ⅰ．这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；

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ⅱ．这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；

ⅲ．一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；

ⅳ．一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。

各项交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。

各项交易不属于一揽子交易的，在丧失控制权之前，按不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资进行会计处理；在丧失控制权时，按处置子公司一般处理方法进行会计处理。

*购买子公司少数股权因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日或合并日开始

持续计算的净资产份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。

*不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。

8、合营安排分类及共同经营会计处理方法

√适用□不适用合营安排分为共同经营和合营企业。

共同经营，是指合营方享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。

本公司确认与共同经营中利益份额相关的下列项目：

（1）确认本公司单独所持有的资产，以及按本公司份额确认共同持有的资产；

（2）确认本公司单独所承担的负债，以及按本公司份额确认共同承担的负债；

（3）确认出售本公司享有的共同经营产出份额所产生的收入；

（4）按本公司份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；

（5）确认单独所发生的费用，以及按本公司份额确认共同经营发生的费用。

本公司对合营企业的投资采用权益法核算，详见本附注“五、18、长期股权投资”。

9、现金及现金等价物的确定标准

现金等价物是指企业持有的期限短（一般指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金

额现金、价值变动风险很小的投资。

10、外币业务和外币报表折算

√适用□不适用

（1）外币业务外币业务采用交易发生日的即期汇率作为折算汇率将外币金额折合成人民币记账。

资产负债表日外币货币性项目余额按资产负债表日即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，除属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借款费用资本化的原则处理外，均计入当期损益。

（2）外币财务报表的折算

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资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。

处置境外经营时，将与该境外经营相关的外币财务报表折算差额，自所有者权益项目转入处置当期损益。

11、金融工具

√适用□不适用

本公司在成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产、金融负债或权益工具。

（1）金融工具的分类

根据本公司管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，金融资产于初始确认时分类为：

以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产和以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

本公司将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，分类为以摊余成本计量的金融资产：

－业务模式是以收取合同现金流量为目标；

－合同现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。

本公司将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）：

－业务模式既以收取合同现金流量又以出售该金融资产为目标；

－合同现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。

对于非交易性权益工具投资，本公司可以在初始确认时将其不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）。该指定在单项投资的基础上作出，且相关投资从发行者的角度符合权益工具的定义。

除上述以摊余成本计量和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外，本公司将其余所有的金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。在初始确认时，如果能够消除或显著减少会计错配，本公司可以将本应分类为以摊余成本计量或以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和以摊余成本计量的金融负债。

符合以下条件之一的金融负债可在初始计量时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负

债：

1）该项指定能够消除或显著减少会计错配。

2）根据正式书面文件载明的企业风险管理或投资策略，以公允价值为基础对金融负债组合或金融资产

和金融负债组合进行管理和业绩评价，并在企业内部以此为基础向关键管理人员报告。

3）该金融负债包含需单独分拆的嵌入衍生工具。

（2）金融工具的确认依据和计量方法

*以摊余成本计量的金融资产

以摊余成本计量的金融资产包括应收票据、应收账款、其他应收款、长期应收款、债权投资等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额；

不包含重大融资成分的应收账款以及本公司决定不考虑不超过一年的融资成分的应收账款，以合同交易价格进行初始计量。

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持有期间采用实际利率法计算的利息计入当期损益。

收回或处置时，将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额计入当期损益。

*以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）

以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）包括应收款项融资、其他债权投资等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。该金融资产按公允价值进行后续计量，公允价值变动除采用实际利率法计算的利息、减值损失或利得和汇兑损益之外，均计入其他综合收益。

终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。

*以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）

以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）包括其他权益工具投资等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。该金融资产按公允价值进行后续计量，公允价值变动计入其他综合收益。取得的股利计入当期损益。

终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。

*以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产包括交易性金融资产、衍生金融资产、其他非流动金

融资产等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入当期损益。该金融资产按公允价值进行后续计量，公允价值变动计入当期损益。

*以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债包括交易性金融负债、衍生金融负债等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入当期损益。该金融负债按公允价值进行后续计量，公允价值变动计入当期损益。

终止确认时，其账面价值与支付的对价之间的差额计入当期损益。

*以摊余成本计量的金融负债

以摊余成本计量的金融负债包括短期借款、应付票据、应付账款、其他应付款、长期借款、应付债券、

长期应付款，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。

持有期间采用实际利率法计算的利息计入当期损益。

终止确认时，将支付的对价与该金融负债账面价值之间的差额计入当期损益。

金融资产终止确认和金融资产转移的确认依据和计量方法

（3）金融资产终止确认和金融资产转移的确认依据和计量方法

满足下列条件之一时，本公司终止确认金融资产：

－收取金融资产现金流量的合同权利终止；

－金融资产已转移，且已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；

－金融资产已转移，虽然本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但是未保留对金融资产的控制。

本公司与交易对手方修改或者重新议定合同而且构成实质性修改的，则终止确认原金融资产，同时按照修改后的条款确认一项新金融资产。

发生金融资产转移时，如保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则不终止确认该金融资产。

在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时，采用实质重于形式的原则。

公司将金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：

*所转移金融资产的账面价值；

76/174光大嘉宝股份有限公司2025年半年度报告*因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）的情形）之和。

金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：

*终止确认部分的账面价值；

*终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）的情形）之和。

金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认该金融资产，所收到的对价确认为一项金融负债。

（4）金融负债终止确认

金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，则终止确认该金融负债或其一部分；本公司若与债权人签定协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，则终止确认现存金融负债，并同时确认新金融负债。

对现存金融负债全部或部分合同条款作出实质性修改的，则终止确认现存金融负债或其一部分，同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。

金融负债全部或部分终止确认时，终止确认的金融负债账面价值与支付对价（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。

本公司若回购部分金融负债的，在回购日按照继续确认部分与终止确认部分的相对公允价值，将该金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分的账面价值与支付的对价（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。

（5）金融资产和金融负债的公允价值的确定方法

存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃市场的金融工具，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入值，并优先使用相关可观察输入值。只有在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，才使用不可观察输入值。

（6）金融工具减值的测试方法及会计处理方法本公司对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）和财务担保合同等以预期信用损失为基础进行减值会计处理。

本公司考虑有关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依据的信息，以发生违约的风险为权重，计算合同应收的现金流量与预期能收到的现金流量之间差额的现值的概率加权金额，确认预期信用损失。

对于由《企业会计准则第14号——收入》规范的交易形成的应收款项和合同资产，无论是否包含重大融资成分，本公司始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。

对于由《企业会计准则第21号——租赁》规范的交易形成的租赁应收款，本公司选择始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。

对于其他金融工具，本公司在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后的变动情况。

本公司通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具预计存续期内发生违约风险的相对变化，以评估金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。

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通常逾期超过30日，本公司即认为该金融工具的信用风险已显著增加，除非有确凿证据证明该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。

如果金融工具于资产负债表日的信用风险较低，本公司即认为该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。

如果该金融工具的信用风险自初始确认后已显著增加，本公司按照相当于该金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备；如果该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加，本公司按照相当于该金融工具未来12个月内预期信用损失的金额计量其损失准备。由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。对于以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具），在其他综合收益中确认其损失准备，并将减值损失或利得计入当期损益，且不减少该金融资产在资产负债表中列示的账面价值。

如果有客观证据表明某项应收款项已经发生信用减值，则本公司在单项基础上对该应收款项计提减值准备。

除单项计提坏账准备的上述应收款项外，本公司依据信用风险特征将其余金融工具划分为若干组合，在组合基础上确定预期信用损失。本公司对应收票据、应收账款、其他应收款等计提预期信用损失的组合类别及确定依据如下：

项目组合类别确定依据应收票据组合1组合1银行承兑汇票组合信用风险较小的银行承兑的银行承兑汇票应收票据组合2组合2商业承兑汇票组合其他银行承兑的银行承兑汇票和商业承兑汇票应收账款组合1组合1关联方款项组合应收合并范围内关联方款项组合应收账款组合2组合2账龄组合账龄组合应收账款组合3组合3其他应收款项组合其他应收款项组合

其他应收款组合1组合1应收代垫款组合应收代垫款，如员工保险金等其他应收款组合2组合2押金保证金组合应收押金和保证金其他应收款组合3组合3关联方往来款组合关联方往来款组合4其他非关联方往来款组其他应收款组合4其他非关联方往来款合各组合预期信用损失率

本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。

本公司不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回的，直接减记该金融资产的账面余额。

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12、应收票据

√适用□不适用按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据

√适用□不适用

详见五、11、金融工具基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法

√适用□不适用

详见五、11、金融工具按照单项计提坏账准备的单项计提判断标准

√适用□不适用

详见五、11、金融工具

13、应收账款

√适用□不适用按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据

√适用□不适用

详见五、11、金融工具基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法

√适用□不适用

详见五、11、金融工具按照单项计提坏账准备的认定单项计提判断标准

√适用□不适用

详见五、11、金融工具

14、其他应收款

√适用□不适用按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据

√适用□不适用

详见五、11、金融工具基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法

√适用□不适用

详见五、11、金融工具按照单项计提坏账准备的单项计提判断标准

√适用□不适用

详见五、11、金融工具

15、存货

√适用□不适用

存货类别、发出计价方法、盘存制度、低值易耗品和包装物的摊销方法

√适用□不适用

（1）存货的分类和成本

存货分类为：原材料、库存商品、在产品、开发成本、开发产品、出租开发产品等。

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存货按成本进行初始计量，存货成本包括采购成本、加工成本和其他使存货达到目前场所和状态所发生的支出。

（2）发出存货的计价方法存货发出时按先进先出法计价。

（3）存货的盘存制度采用永续盘存制。

（4）低值易耗品和包装物的摊销方法

*低值易耗品采用五五摊销法；

*包装物采用一次转销法。

存货跌价准备的确认标准和计提方法

√适用□不适用

资产负债表日，存货应当按照成本与可变现净值孰低计量。当存货成本高于其可变现净值的，应当计提存货跌价准备。可变现净值，是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。

产成品、库存商品和用于出售的材料等直接用于出售的商品存货，在正常生产经营过程中，以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；需要经过加工的材料存货，在正常生产经营过程中，以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；为执行销售合同或者劳务合同而持有的存货，其可变现净值以合同价格为基础计算，若持有存货的数量多于销售合同订购数量的，超出部分的存货的可变现净值以一般销售价格为基础计算。

计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。

按照组合计提存货跌价准备的组合类别及确定依据、不同类别存货可变现净值的确定依据

□适用√不适用基于库龄确认存货可变现净值的各库龄组合可变现净值的计算方法和确定依据

□适用√不适用

16、合同资产

√适用□不适用合同资产的确认方法及标准

√适用□不适用本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。本公司已向客户转让商品或提供服务而有权收取对价的权利（且该权利取决于时间流逝之外的其他因素）列示为合同资产。同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示。本公司拥有的、无条件（仅取决于时间流逝）向客户收取对价的权利作为应收款项单独列示。

按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据

√适用□不适用合同资产的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见本附注“五、11、金融工具减值的测试方法及会计处理方法”。

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基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法

√适用□不适用合同资产的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见本附注“五、11、金融工具减值的测试方法及会计处理方法”。

按照单项计提坏账准备的认定单项计提判断标准

√适用□不适用

合同资产的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见本附注“五、11、金融工具”减值的测试方法及会计处理方法。

17、持有待售的非流动资产或处置组

√适用□不适用

主要通过出售（包括具有商业实质的非货币性资产交换）而非持续使用一项非流动资产或处置组收回其

账面价值的，划分为持有待售类别。

本公司将同时满足下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售类别：

（1）根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；

（2）出售极可能发生，即本公司已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计出售将在一年内完成。有关规定要求本公司相关权力机构或者监管部门批准后方可出售的，已经获得批准。

划分为持有待售的非流动资产（不包括金融资产、递延所得税资产、职工薪酬形成的资产）或处置组，其账面价值高于公允价值减去出售费用后的净额的，账面价值减记至公允价值减去出售费用后的净额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。

划分为持有待售的非流动资产或处置组的确认标准和会计处理方法

□适用√不适用终止经营的认定标准和列报方法

√适用□不适用

终止经营是满足下列条件之一的、能够单独区分的组成部分，且该组成部分已被本公司处置或被本公司划归为持有待售类别：

（1）该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区；

（2）该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相关联计划的一部分；

（3）该组成部分是专为转售而取得的子公司。

持续经营损益和终止经营损益在利润表中分别列示。终止经营的减值损失和转回金额等经营损益及处置损益作为终止经营损益列报。对于当期列报的终止经营，本公司在当期财务报表中，将原来作为持续经营损益列报的信息重新作为可比会计期间的终止经营损益列报。

18、长期股权投资

√适用□不适用

（1）共同控制、重大影响的判断标准

共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。本公司与其他合营方一同对被投资单位实施共同控制且对被投资单位净资产享有权利的，被投资单位为本公司的合营企业。

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重大影响，是指对被投资单位的财务和经营决策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。本公司能够对被投资单位施加重大影响的，被投资单位为本公司联营企业。

（2）初始投资成本的确定

*企业合并形成的长期股权投资

对于同一控制下的企业合并形成的对子公司的长期股权投资，在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付对价账面价值之间的差额，调整资本公积中的股本溢价；资本公积中的股本溢价不足冲减时，调整留存收益。因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资单位实施控制的，按上述原则确认的长期股权投资的初始投资成本与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支

付对价的账面价值之和的差额，调整股本溢价，股本溢价不足冲减的，冲减留存收益。

对于非同一控制下的企业合并形成的对子公司的长期股权投资，按照购买日确定的合并成本作为长期股权投资的初始投资成本。因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资单位实施控制的，按照原持有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和作为初始投资成本。

*通过企业合并以外的其他方式取得的长期股权投资

以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。

以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。

（3）后续计量及损益确认方法

*成本法核算的长期股权投资

公司对子公司的长期股权投资，采用成本法核算，除非投资符合持有待售的条件。除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，公司按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认当期投资收益。

*权益法核算的长期股权投资

对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算。初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。

公司按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动（简称“其他所有者权益变动”），调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。

在确认应享有被投资单位净损益、其他综合收益及其他所有者权益变动的份额时，以取得投资时被投资单位可辨认净资产的公允价值为基础，并按照公司的会计政策及会计期间，对被投资单位的净利润和其他综合收益等进行调整后确认。

公司与联营企业、合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照应享有的比例计算归属于公司的部分，予以抵销，在此基础上确认投资收益，但投出或出售的资产构成业务的除外。与被投资单位发生的未实现内部交易损失，属于资产减值损失的，全额确认。

公司对合营企业或联营企业发生的净亏损，除负有承担额外损失义务外，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对合营企业或联营企业净投资的长期权益减记至零为限。合营企业或联营企业以后实现净利润的，公司在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。

*长期股权投资的处置

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处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。

部分处置权益法核算的长期股权投资，剩余股权仍采用权益法核算的，原权益法核算确认的其他综合收益采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础按相应比例结转，其他所有者权益变动按比例结转入当期损益。

因处置股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，其他所有者权益变动在终止采用权益法核算时全部转入当期损益。

因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位控制权的，在编制个别财务报表时，剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整，对于取得被投资单位控制权之前确认的其他综合收益采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础按比例结转，因采用权益法核算确认的其他所有者权益变动按比例结转入当期损益；

剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，确认为金融资产，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益，对于取得被投资单位控制权之前确认的其他综合收益和其他所有者权益变动全部结转。

通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，属于一揽子交易的，各项交易作为一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处理；在丧失控制权之前每一次处置价款与所处置的股权

对应的长期股权投资账面价值之间的差额，在个别财务报表中，先确认为其他综合收益，到丧失控制权时再一并转入丧失控制权的当期损益。不属于一揽子交易的，对每一项交易分别进行会计处理。

19、投资性房地产

(1).如果采用成本计量模式的折旧或摊销方法

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物（含自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物以及正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物）。

与投资性房地产有关的后续支出，在相关的经济利益很可能流入且其成本能够可靠的计量时，计入投资性房地产成本；否则，于发生时计入当期损益。

本公司对现有投资性房地产采用成本模式计量。按其预计使用寿命及净残值率对建筑物和土地使用权计提折旧或摊销。投资性房地产的预计使用寿命、净残值率及年折旧（摊销）率列示如下：

类别预计使用寿命（年）预计净残值率（%）年折旧（摊销）率(%)

建筑物20-40年4.00-10.002.25-4.80

土地使用权按土地使用权剩余年限--

20、固定资产

(1).确认条件

√适用□不适用

固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超过一个会计年度的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认：

*与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；

*该固定资产的成本能够可靠地计量。

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固定资产按成本（并考虑预计弃置费用因素的影响）进行初始计量。

与固定资产有关的后续支出，在与其有关的经济利益很可能流入且其成本能够可靠计量时，计入固定资产成本；对于被替换的部分，终止确认其账面价值；所有其他后续支出于发生时计入当期损益。

(2).折旧方法

√适用□不适用

类别折旧方法折旧年限（年）残值率年折旧率

房屋及建筑物直线法204.00%4.80%

通用设备直线法104.00%9.60%

运输工具直线法54.00%19.20%

房屋装修费直线法34.00%32.00%

办公及其他设备直线法54.00%19.20%

21、在建工程

√适用□不适用

在建工程按实际发生的成本计量。实际成本包括建筑成本、安装成本、符合资本化条件的借款费用以及其他为使在建工程达到预定可使用状态前所发生的必要支出。在建工程在达到预定可使用状态时，转入固定资产并自次月起开始计提折旧。本公司在建工程结转为固定资产的标准和时点如下：

类别转为固定资产的标准和时点房屋及建筑物满足建筑完工验收标准机器设备安装调试后达到设计要求或合同规定的标准

22、借款费用

√适用□不适用

（1）借款费用资本化的确认原则

公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。

符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。

（2）借款费用资本化期间

资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停资本化的期间不包括在内。

借款费用同时满足下列条件时开始资本化：

*资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；

*借款费用已经发生；

*为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。

当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。

（3）暂停资本化期间

符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连续超过3个月的，则借款费用暂停资本化；该项中断如是所购建或生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可销售

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状态必要的程序，则借款费用继续资本化。在中断期间发生的借款费用确认为当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始后借款费用继续资本化。

（4）借款费用资本化率、资本化金额的计算方法

对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入的专门借款，以专门借款当期实际发生的借款费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，来确定借款费用的资本化金额。

对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款，根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的借款费用金额。

资本化率根据一般借款加权平均实际利率计算确定。

在资本化期间内，外币专门借款本金及利息的汇兑差额，予以资本化，计入符合资本化条件的资产的成本。除外币专门借款之外的其他外币借款本金及其利息所产生的汇兑差额计入当期损益。

23、无形资产

(1).使用寿命及其确定依据、估计情况、摊销方法或复核程序

√适用□不适用

*无形资产的计价方法

a、公司取得无形资产时按成本进行初始计量；

外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。

b、后续计量在取得无形资产时分析判断其使用寿命。

对于使用寿命有限的无形资产，在为企业带来经济利益的期限内摊销；无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产，不予摊销。

*使用寿命有限的无形资产的使用寿命估计情况项目预计使用寿命摊销方法残值率预计使用寿命的确定依据

土地使用权50年直线法0%土地可供使用的时间

软件3-5年直线法0%使用寿命对使用寿命有限的无形资产的预计使用寿命及摊销方法于每年年度终了进行复核并作适当调整。

(2).研发支出的归集范围及相关会计处理方法

□适用√不适用

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24、长期资产减值

√适用□不适用

长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、使用权资产、使用寿命有限

的无形资产、油气资产等长期资产，于资产负债表日存在减值迹象的，进行减值测试。减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。

对于因企业合并形成的商誉、使用寿命不确定的无形资产、尚未达到可使用状态的无形资产，无论是否存在减值迹象，至少在每年年度终了进行减值测试。

本公司进行商誉减值测试，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合理的方法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产组组合。相关的资产组或者资产组组合，是能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或者资产组组合。

在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。然后对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较其账面价值与可收回金额，如可收回金额低于账面价值的，减值损失金额首先抵减分摊至资产组或者资产组组合中商誉的账面价值，再根据资产组或者资产组组合中除商誉之外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。

上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。

25、长期待摊费用

√适用□不适用长期待摊费用为已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用。长期待摊费用在预计受益期间按直线法摊销。

26、合同负债

√适用□不适用本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。本公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品或提供服务的义务列示为合同负债。同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示。

27、职工薪酬

(1).短期薪酬的会计处理方法

√适用□不适用

本公司在职工为本公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。

本公司为职工缴纳的社会保险费和住房公积金，以及按规定提取的工会经费和职工教育经费，在职工为本公司提供服务的会计期间，根据规定的计提基础和计提比例计算确定相应的职工薪酬金额。

本公司发生的职工福利费，在实际发生时根据实际发生额计入当期损益或相关资产成本，其中，非货币性福利按照公允价值计量。

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(2).离职后福利的会计处理方法

√适用□不适用

*设定提存计划

本公司按当地政府的相关规定为职工缴纳基本养老保险和失业保险，在职工为本公司提供服务的会计期间，按以当地规定的缴纳基数和比例计算应缴纳金额，确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。

此外，本公司还参与了由国家相关部门批准的企业年金计划/补充养老保险基金。本公司按职工工资总额的一定比例向年金计划/当地社会保险机构缴费，相应支出计入当期损益或相关资产成本。

*设定受益计划本公司根据预期累计福利单位法确定的公式将设定受益计划产生的福利义务归属于职工提供服务的期间，并计入当期损益或相关资产成本。

设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价值所形成的赤字或盈余确认为一项设定受益计划

净负债或净资产。设定受益计划存在盈余的，本公司以设定受益计划的盈余和资产上限两项的孰低者计量设定受益计划净资产。

所有设定受益计划义务，包括预期在职工提供服务的年度报告期间结束后的十二个月内支付的义务，根据资产负债表日与设定受益计划义务期限和币种相匹配的国债或活跃市场上的高质量公司债券的市场收益率予以折现。

设定受益计划产生的服务成本和设定受益计划净负债或净资产的利息净额计入当期损益或相关资产成本；重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动计入其他综合收益，并且在后续会计期间不转回至损益，在原设定受益计划终止时在权益范围内将原计入其他综合收益的部分全部结转至未分配利润。

在设定受益计划结算时，按在结算日确定的设定受益计划义务现值和结算价格两者的差额，确认结算利得或损失。

(3).辞退福利的会计处理方法

√适用□不适用

本公司向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：

公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。

(4).其他长期职工福利的会计处理方法

□适用√不适用

28、预计负债

√适用□不适用

与或有事项相关的义务同时满足下列条件时，本公司将其确认为预计负债：

（1）该义务是本公司承担的现时义务；

（2）履行该义务很可能导致经济利益流出本公司；

（3）该义务的金额能够可靠地计量。

预计负债按履行相关现时义务所需的支出的最佳估计数进行初始计量。

在确定最佳估计数时，综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。对于货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。

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所需支出存在一个连续范围，且该范围内各种结果发生的可能性相同的，最佳估计数按照该范围内的中间值确定；在其他情况下，最佳估计数分别下列情况处理：

*或有事项涉及单个项目的，按照最可能发生金额确定。

*或有事项涉及多个项目的，按照各种可能结果及相关概率计算确定。

清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收到时，作为资产单独确认，确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。

本公司在资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核，有确凿证据表明该账面价值不能反映当前最佳估计数的，按照当前最佳估计数对该账面价值进行调整。

29、股份支付

√适用□不适用本公司的股份支付是为了获取职工或其他方提供服务而授予权益工具或者承担以权益工具为基础确定的负债的交易。本公司的股份支付分为以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。

（1）以权益结算的股份支付及权益工具

以权益结算的股份支付换取职工提供服务的，以授予职工权益工具的公允价值计量。对于授予后立即可行权的股份支付交易，在授予日按照权益工具的公允价值计入相关成本或费用，相应增加资本公积。对于授予后完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的股份支付交易，在等待期内每个资产负债表日，本公司根据对可行权权益工具数量的最佳估计，按照授予日公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或费用，相应增加资本公积。

如果修改了以权益结算的股份支付的条款，至少按照未修改条款的情况确认取得的服务。此外，任何增加所授予权益工具公允价值的修改，或在修改日对职工有利的变更，均确认取得服务的增加。

在等待期内，如果取消了授予的权益工具，则本公司对取消所授予的权益性工具作为加速行权处理，将剩余等待期内应确认的金额立即计入当期损益，同时确认资本公积。但是，如果授予新的权益工具，并在新权益工具授予日认定所授予的新权益工具是用于替代被取消的权益工具的，则以与处理原权益工具条款和条件修改相同的方式，对所授予的替代权益工具进行处理。

（2）以现金结算的股份支付及权益工具

以现金结算的股份支付，按照本公司承担的以股份或其他权益工具为基础计算确定的负债的公允价值计量。授予后立即可行权的股份支付交易，本公司在授予日按照承担负债的公允价值计入相关成本或费用，相应增加负债。对于授予后完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的股份支付交易，在等待期内的每个资产负债表日，本公司以对可行权情况的最佳估计为基础，按照本公司承担负债的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或费用，并相应计入负债。在相关负债结算前的每个资产负债表日以及结算日，对负债的公允价值重新计量，其变动计入当期损益。

本公司修改以现金结算的股份支付协议中的条款和条件，使其成为以权益结算的股份支付的，在修改日（无论发生在等待期内还是等待期结束后），本公司按照所授予权益工具当日的公允价值计量以权益结算的股份支付，将已取得的服务计入资本公积，同时终止确认以现金结算的股份支付在修改日已确认的负债，两者之间的差额计入当期损益。如果由于修改延长或缩短了等待期，本公司按照修改后的等待期进行会计处理。

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30、优先股、永续债等其他金融工具

√适用□不适用

本公司根据所发行优先股/永续债的合同条款及其所反映的经济实质而非仅以法律形式，在初始确认时将该金融工具或其组成部分分类为金融资产、金融负债或权益工具。

本公司发行的永续债/优先股等金融工具满足以下条件之一，在初始确认时将该金融工具整体或其组成部分分类为金融负债：

（1）存在本公司不能无条件地避免以交付现金或其他金融资产履行的合同义务；

（2）包含交付可变数量的自身权益工具进行结算的合同义务；

（3）包含以自身权益进行结算的衍生工具（例如转股权等），且该衍生工具不以固定数量的自身权益工具交换固定金额的现金或其他金融资产进行结算；

（4）存在间接地形成合同义务的合同条款；

（5）发行方清算时永续债与发行方发行的普通债券和其他债务处于相同清偿顺序的。

不满足上述任何一项条件的永续债/优先股等金融工具，在初始确认时将该金融工具整体或其组成部分分类为权益工具。

31、收入

(1).按照业务类型披露收入确认和计量所采用的会计政策

√适用□不适用

*收入确认和计量所采用的会计政策

本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务控制权时确认收入。取得相关商品或服务控制权，是指能够主导该商品或服务的使用并从中获得几乎全部的经济利益。

合同中包含两项或多项履约义务的，本公司在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品或服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务。本公司按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。

交易价格是指本公司因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取的款项以及预期将退还给客户的款项。本公司根据合同条款，结合其以往的习惯做法确定交易价格，并在确定交易价格时，考虑可变对价、合同中存在的重大融资成分、非现金对价、应付客户对价等因素的影响。

本公司以不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额确定包含可变

对价的交易价格。合同中存在重大融资成分的，本公司按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格，并在合同期间内采用实际利率法摊销该交易价格与合同对价之间的差额。

满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行履约义务：

*客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益。

*客户能够控制本公司履约过程中在建的商品。

*本公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本公司在整个合同期内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。

对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该段时间内按照履约进度确认收入，但是，履约进度不能合理确定的除外。本公司考虑商品或服务的性质，采用产出法或投入法确定履约进度。当履约进度不能合理确定时，已经发生的成本预计能够得到补偿的，本公司按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。

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对于在某一时点履行的履约义务，本公司在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。在判断客户是否已取得商品或服务控制权时，本公司考虑下列迹象：

*本公司就该商品或服务享有现时收款权利，即客户就该商品或服务负有现时付款义务。

*本公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权。

*本公司已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品。

*本公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬。

*客户已接受该商品或服务等。

本公司根据在向客户转让商品或服务前是否拥有对该商品或服务的控制权，来判断从事交易时本公司的身份是主要责任人还是代理人。本公司在向客户转让商品或服务前能够控制该商品或服务的，本公司为主要责任人，按照已收或应收对价总额确认收入；否则，本公司为代理人，按照预期有权收取的佣金或手续费的金额确认收入。

*按照业务类型披露具体收入确认方式及计量方法

与本公司取得收入的主要活动相关的具体会计政策描述如下：

a、房地产销售收入：

对于房地产开发产品的销售收入，以取得《交付使用许可证》、签订不可逆转的销售合同、售房款收妥、成本能够可靠计量并取得物业管理单位房屋接管验收证明，在同时符合上述标准的次月确认营业收入的实现。

b、资产管理及咨询服务收入：

对于资产管理及咨询服务收入，公司根据服务协议约定的服务金额和计算方法收取服务费，按权责发生制原则确认服务费收入。收费基数为实际存续的实缴规模或管理的不动产投资规模。

(2).同类业务采用不同经营模式涉及不同收入确认方式及计量方法

□适用√不适用

32、合同成本

√适用□不适用合同成本包括合同履约成本与合同取得成本。

本公司为履行合同而发生的成本，不属于存货、固定资产或无形资产等相关准则规范范围的，在满足下列条件时作为合同履约成本确认为一项资产：

*该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关。

*该成本增加了本公司未来用于履行履约义务的资源。

*该成本预期能够收回。

本公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产。

与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销；但是对于合同取

得成本摊销期限未超过一年的，本公司在发生时将其计入当期损益。

与合同成本有关的资产，其账面价值高于下列两项的差额的，本公司对超出部分计提减值准备，并确认为资产减值损失：

（1）因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；

（2）为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。

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以前期间减值的因素之后发生变化，使得前述差额高于该资产账面价值的，本公司转回原已计提的减值准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。

33、政府补助

√适用□不适用

（1）类型

政府补助，是本公司从政府无偿取得的货币性资产或非货币性资产，分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。

与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。

本公司将政府补助划分为与资产相关的具体标准为：补助企业相关资产的购建；

本公司将政府补助划分为与收益相关的具体标准为：补偿企业相关费用支出或损失；

对于政府文件未明确规定补助对象的，本公司将该政府补助划分为与资产相关或与收益相关的判断依据为：将政府补助整体归类为与收益相关的政府补助。

（2）确认时点

政府补助在本公司能够满足其所附的条件并且能够收到时，予以确认。

（3）会计处理

与资产相关的政府补助，冲减相关资产账面价值或确认为递延收益。确认为递延收益的，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入当期损益（与本公司日常活动相关的，计入其他收益；与本公司日常活动无关的，计入营业外收入）；

与收益相关的政府补助，用于补偿本公司以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益（与本公司日常活动相关的，计入其他收益；与本公司日常活动无关的，计入营业外收入）或冲减相关成本费用或损失；用于补偿本公司已发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益（与本公司日常活动相关的，计入其他收益；与本公司日常活动无关的，计入营业外收入）或冲减相关成本费用或损失。

本公司取得的政策性优惠贷款贴息，区分以下两种情况，分别进行会计处理：

*财政将贴息资金拨付给贷款银行，由贷款银行以政策性优惠利率向本公司提供贷款的，本公司以实际收到的借款金额作为借款的入账价值，按照借款本金和该政策性优惠利率计算相关借款费用。

*财政将贴息资金直接拨付给本公司的，本公司将对应的贴息冲减相关借款费用。

34、递延所得税资产/递延所得税负债

√适用□不适用

所得税包括当期所得税和递延所得税。除因企业合并和直接计入所有者权益(包括其他综合收益)的交易或者事项产生的所得税外，本公司将当期所得税和递延所得税计入当期损益。

递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额(暂时性差异)计算确认。

对于可抵扣暂时性差异确认递延所得税资产，以未来期间很可能取得的用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。

对于应纳税暂时性差异，除特殊情况外，确认递延所得税负债。

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不确认递延所得税资产或递延所得税负债的特殊情况包括：

*商誉的初始确认；

*既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额(或可抵扣亏损)，且初始确认的资产和负债未导致产生等额应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异的交易或事项。

对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，确认递延所得税负债，除非本公司能够控制该暂时性差异转回的时间且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，当该暂时性差异在可预见的未来很可能转回且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额时，确认递延所得税资产。

资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预期收回相关资产或清偿相关负债期间的适用税率计量。

资产负债表日，本公司对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。

当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。

资产负债表日，递延所得税资产及递延所得税负债在同时满足以下条件时以抵销后的净额列示：

*纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；

*递延所得税资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者

是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债。

35、租赁

√适用□不适用租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。在合同开始日，本公司评估合同是否为租赁或者包含租赁。如果合同中一方让渡了在一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。

合同中同时包含多项单独租赁的，本公司将合同予以分拆，并分别各项单独租赁进行会计处理。合同中同时包含租赁和非租赁部分的，承租人和出租人将租赁和非租赁部分进行分拆。

作为承租方对短期租赁和低价值资产租赁进行简化处理的判断依据和会计处理方法

√适用□不适用

（1）使用权资产

在租赁期开始日，本公司对除短期租赁和低价值资产租赁以外的租赁确认使用权资产。使用权资产按照成本进行初始计量。该成本包括：

*租赁负债的初始计量金额；

*在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；

*本公司发生的初始直接费用；

*本公司为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计

将发生的成本，但不包括属于为生产存货而发生的成本。

本公司后续采用直线法对使用权资产计提折旧。对能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，本公司在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧；否则，租赁资产在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。

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本公司按照本附注“五、24长期资产减值”所述原则来确定使用权资产是否已发生减值，并对已识别的减值损失进行会计处理。

（2）租赁负债

在租赁期开始日，本公司对除短期租赁和低价值资产租赁以外的租赁确认租赁负债。租赁负债按照尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。租赁付款额包括：

*固定付款额（包括实质固定付款额），存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；

*取决于指数或比率的可变租赁付款额；

*根据公司提供的担保余值预计应支付的款项；

*购买选择权的行权价格，前提是公司合理确定将行使该选择权；

*行使终止租赁选择权需支付的款项，前提是租赁期反映出公司将行使终止租赁选择权。

本公司采用租赁内含利率作为折现率，但如果无法合理确定租赁内含利率的，则采用本公司的增量借款利率作为折现率。

本公司按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益或相关资产成本。

未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益或相关资产成本。

在租赁期开始日后，发生下列情形的，本公司重新计量租赁负债，并调整相应的使用权资产，若使用权资产的账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，将差额计入当期损益：

*当购买选择权、续租选择权或终止选择权的评估结果发生变化，或前述选择权的实际行权情况与原评估结果不一致的，本公司按变动后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值重新计量租赁负债；

*当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变动或用于确定租赁付款额的指数或比

率发生变动，本公司按照变动后的租赁付款额和原折现率计算的现值重新计量租赁负债。但是，租赁付款额的变动源自浮动利率变动的，使用修订后的折现率计算现值。

（3）短期租赁和低价值资产租赁

本公司选择对短期租赁和低价值资产租赁不确认使用权资产和租赁负债的，将相关的租赁付款额在租赁期内各个期间按照直线法计入当期损益或相关资产成本。短期租赁，是指在租赁期开始日，租赁期不超过12个月且不包含购买选择权的租赁。低价值资产租赁，是指单项租赁资产为全新资产时价值较低的租赁。公司转租或预期转租租赁资产的，原租赁不属于低价值资产租赁。

（4）租赁变更

租赁发生变更且同时符合下列条件的，公司将该租赁变更作为一项单独租赁进行会计处理：

*该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；

*增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。

租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，在租赁变更生效日，公司重新分摊变更后合同的对价，重新确定租赁期，并按照变更后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值重新计量租赁负债。

租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，本公司相应调减使用权资产的账面价值，并将部分终止或完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损益。其他租赁变更导致租赁负债重新计量的，本公司相应调整使用权资产的账面价值。

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作为出租方的租赁分类标准和会计处理方法

√适用□不适用

在租赁开始日，本公司将租赁分为融资租赁和经营租赁。融资租赁，是指无论所有权最终是否转移，但实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁。经营租赁，是指除融资租赁以外的其他租赁。本公司作为转租出租人时，基于原租赁产生的使用权资产对转租赁进行分类。

（1）经营租赁会计处理经营租赁的租赁收款额在租赁期内各个期间按照直线法确认为租金收入。本公司将发生的与经营租赁有关的初始直接费用予以资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同的基础分摊计入当期损益。未计入租赁收款额的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。经营租赁发生变更的，公司自变更生效日起将其作为一项新租赁进行会计处理，与变更前租赁有关的预收或应收租赁收款额视为新租赁的收款额。

（2）融资租赁会计处理

在租赁开始日，本公司对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。本公司对应收融资租赁款进行初始计量时，将租赁投资净额作为应收融资租赁款的入账价值。租赁投资净额为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和。

本公司按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。应收融资租赁款的终止确认和减值按照本附注“五、11金融工具”进行会计处理。

未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。

融资租赁发生变更且同时符合下列条件的，本公司将该变更作为一项单独租赁进行会计处理：

*该变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；

*增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。

融资租赁的变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，本公司分别下列情形对变更后的租赁进行处理：

*假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为经营租赁的，本公司自租赁变更生效日开始将其作为一项新租赁进行会计处理，并以租赁变更生效日前的租赁投资净额作为租赁资产的账面价值；

*假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为融资租赁的，本公司按照本附注“五、11金融工具”关于修改或重新议定合同的政策进行会计处理。

售后租回交易

公司按照本附注“五、31收入”所述原则评估确定售后租回交易中的资产转让是否属于销售。

（1）作为承租人

售后租回交易中的资产转让属于销售的，公司作为承租人按原资产账面价值中与租回获得的使用权有关的部分，计量售后租回所形成的使用权资产，并仅就转让至出租人的权利确认相关利得或损失。

在租赁期开始日后，使用权资产和租赁负债的后续计量及租赁变更详见本附注“五、35租赁1、本公司作为承租人”。在对售后租回所形成的租赁负债进行后续计量时，公司确定租赁付款额或变更后租赁付款额的方式不会导致确认与租回所获得的使用权有关的利得或损失。

售后租回交易中的资产转让不属于销售的，公司作为承租人继续确认被转让资产，同时确认一项与转让收入等额的金融负债。金融负债的会计处理详见本附注“五、11金融工具”。

（2）作为出租人售后租回交易中的资产转让属于销售的，公司作为出租人对资产购买进行会计处理，并根据前述“2、本公司作为出租人”的政策对资产出租进行会计处理；售后租回交易中的资产转让不属于销售的，公司作为出租人不确认被转让资产，但确认一项与转让收入等额的金融资产。金融资产的会计处理详见本附注“五、11金融工具”。

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36、其他重要的会计政策和会计估计

√适用□不适用套期会计

（1）套期保值的分类

*公允价值套期，是指对已确认资产或负债，尚未确认的确定承诺(除外汇风险外)的公允价值变动风险进行的套期。

*现金流量套期，是指对现金流量变动风险进行的套期，此现金流量变动源于与已确认资产或负债、很可能发生的预期交易有关的某类特定风险，或一项未确认的确定承诺包含的外汇风险。

*境外经营净投资套期，是指对境外经营净投资外汇风险进行的套期。境外经营净投资，是指企业在境外经营净资产中的权益份额。

（2）套期关系的指定及套期有效性的认定

在套期关系开始时，本公司对套期关系有正式的指定，并准备了关于套期关系、风险管理目标和套期策略的正式书面文件。该文件载明了套期工具性质及其数量、被套期项目性质及其数量、被套期风险的性质、套期类型、以及本公司对套期工具有效性的评估。套期有效性，是指套期工具的公允价值或现金流量变动能够抵销被套期风险引起的被套期项目公允价值或现金流量变动的程度。

本公司持续地对套期有效性进行评价，判断该套期在套期关系被指定的会计期间内是否满足运用套期会计对于有效性的要求。如果不满足，则终止运用套期关系。

运用套期会计，应当符合下列套期有效性的要求：

*被套期项目与套期工具之间存在经济关系。

*被套期项目与套期工具经济关系产生的价值变动中，信用风险的影响不占主导地位。

*采用适当的套期比率，该套期比率不会形成被套期项目与套期工具相对权重的失衡，从而产生与套期会计目标不一致的会计结果。如果套期比率不再适当，但套期风险管理目标没有改变的，应当对被套期项目或套期工具的数量进行调整，以使得套期比率重新满足有效性的要求。

（3）套期会计处理方法

*公允价值套期

套期衍生工具的公允价值变动计入当期损益。被套期项目的公允价值因套期风险而形成的变动，计入当期损益，同时调整被套期项目的账面价值。

就与按摊余成本计量的金融工具有关的公允价值套期而言，对被套期项目账面价值所作的调整，在调整日至到期日之间的剩余期间内进行摊销，计入当期损益。按照实际利率法的摊销可于账面价值调整后随即开始，并不得晚于被套期项目终止针对套期风险产生的公允价值变动而进行的调整。

如果被套期项目终止确认，则将未摊销的公允价值确认为当期损益。

被套期项目为尚未确认的确定承诺的，该确定承诺的公允价值因被套期风险引起的累计公允价值变动确认为一项资产或负债，相关的利得或损失计入当期损益。套期工具的公允价值变动亦计入当期损益。

*现金流量套期

套期工具利得或损失中属于有效套期的部分，直接确认为其他综合收益，属于无效套期的部分，计入当期损益。

如果被套期交易影响当期损益的，如当被套期财务收入或财务费用被确认或预期销售发生时，则将其他综合收益中确认的金额转入当期损益。如果被套期项目是一项非金融资产或非金融负债的成本，则原在其他综合收益中确认的金额转出，计入该非金融资产或非金融负债的初始确认金额（原在其他综合收益中确认的，在该非金融资产或非金融负债影响损益的相同期间转出，计入当期损益）。

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如果预期交易或确定承诺预计不会发生，则以前计入其他综合收益中的套期工具累计利得或损失转出，计入当期损益。如果套期工具已到期、被出售、合同终止或已行使(但并未被替换或展期)，或者撤销了对套期关系的指定，则以前计入其他综合收益的金额不转出，直至预期交易或确定承诺影响当期损益。

*境外经营净投资套期

对境外经营净投资的套期，包括作为净投资的一部分的货币性项目的套期，其处理与现金流量套期类似。

套期工具的利得或损失中被确定为有效套期的部分计入其他综合收益，而无效套期的部分确认为当期损益。处置境外经营时，任何计入其他综合收益的累计利得或损失转出，计入当期损益。

分部报告

本公司以内部组织结构、管理要求、内部报告制度为依据确定经营分部，以经营分部为基础确定报告分部并披露分部信息。

经营分部是指本公司内同时满足下列条件的组成部分：(1)该组成部分能够在日常活动中产生收入、发

生费用；(2)本公司管理层能够定期评价该组成部分的经营成果，以决定向其配置资源、评价其业绩；

(3)本公司能够取得该组成部分的财务状况、经营成果和现金流量等有关会计信息。两个或多个经营分

部具有相似的经济特征，并且满足一定条件的，则可合并为一个经营分部。

商誉

商誉为股权投资成本超过应享有的被投资单位于投资取得日的公允价值份额的差额，或者为非同一控制下企业合并成本超过企业合并中取得的被购买方可辨认净资产于购买日的公允价值份额的差额。

企业合并形成的商誉在合并财务报表上单独列示。购买联营企业和合营企业股权投资成本超过投资时应享有被投资单位的公允价值份额的差额，包含于长期股权投资。

37、重要会计政策和会计估计的变更

(1).重要会计政策变更

□适用√不适用

(2).重要会计估计变更

□适用√不适用

(3).2025年起首次执行新会计准则或准则解释等涉及调整首次执行当年年初的财务报表

□适用√不适用

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六、税项

1、主要税种及税率

主要税种及税率情况

√适用□不适用税种计税依据税率

应纳税增值额(应纳税额按应纳税销售额乘

增值税以适用税率扣除当期允计抵扣的进项税后的5%、6%、9%、11%、13%

余额计算)

企业所得税应纳税所得额25%、20%、16.5%

土地增值税转让房地产所取得的增值额超率累进税率30%-60%

注1：公司及子公司按照各地税务机关规定的预缴比例预缴土地增值税，并按照有关规定按项目实际增值额和规定税率进行清算，对预缴的土地增值税款多退少补。

注2：公司及子公司企业所得税税率政策披露情况说明：

（1）根据《财政部税务总局关于小微企业和个体工商户所得税优惠政策的公告》(2023年第6号)，自

2023年1月1日至2024年12月31日，对小型微利企业年应纳税所得额不超过100万元的部分，减按25%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税；根据《财政部税务总局关于进一步实施小微企业所得税优惠政策的公告》(2022年第13号)，自2022年1月1日至2024年12月31日，对小型微利企业年应纳税所得额超过100万元但不超过300万元的部分，减按25%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。

（2）本公司下属设立在香港的企业，根据《中华人民共和国香港特别行政区税务条例》的规定，自2018年4月1日起，应税利润总额不超过200万港币，税率为8.25%，超过部分税率为16.5%。

（3）根据《中华人民共和国企业所得税法》第四条的规定，企业所得税的税率为25%。本公司下属其

他子公司2025年度适用的企业所得税税率为25%。

2、税收优惠

□适用√不适用

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七、合并财务报表项目注释

1、货币资金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

库存现金30836.0349368.03

银行存款1525491842.882043286411.24

其他货币资金32035936.5637078916.50存放财务公司存款

合计1557558615.472080414695.77

其中：存放在境外的款项总额21857586.6111094952.51其他说明受到限制的货币资金

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

保证金26396495.4025705179.80

诉讼冻结3010278.9616702906.47

合计29406774.3642408086.27

2、交易性金融资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额以公允价值计量且其变动计入当期损

413363446.0425032728.06

益的金融资产

其中：

权益工具投资28466789.4023891428.06

债务工具投资384896656.641141300.00指定以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

合计413363446.0425032728.06

3、应收票据

(1).应收票据分类列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

银行承兑票据3000000.005000000.00商业承兑票据

合计3000000.005000000.00

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4、应收账款

(1).按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）187299107.95180687088.62

1年以内小计187299107.95180687088.62

1至2年94006119.91103789338.65

2至3年79068790.00107472903.25

3至4年135374444.91163981636.58

4至5年164424099.68138389791.75

5年以上84880877.2125604206.01

合计745053439.66719924964.86

(2).按坏账计提方法分类披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别账面账面比例计提比比例计提比金额金额价值金额金额价值

(%)例(%)(%)例(%)按单项计提坏账

565588051.4975.91312399563.5755.23253188487.92552534084.9076.75281986941.2751.04270547143.63

准备按组合计提坏账

179465388.1724.0916847695.929.39162617692.25167390879.9623.2513466901.088.05153923978.88

准备

其中：

账龄组合173739007.5023.3216545109.979.52157193897.53161461334.4422.4313140776.078.14148320558.37其他应收款项组

5726380.670.77302585.955.285423794.725929545.520.82326125.015.505603420.51

合

合计745053439.66/329247259.49/415806180.17719924964.86/295453842.35/424471122.51

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按单项计提坏账准备：

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）计提理由

上海晟科投资中心（有限合伙）175853315.0581531905.8046.36预计可收回性

北京华恒业房地产开发有限公司139228858.2771656388.0651.47预计可收回性

上海光魅投资中心（有限合伙）112299938.0771477767.4863.65预计可收回性

北京华富新业房地产开发有限公司80332066.6741540294.1251.71预计可收回性

上海钊励投资中心（有限合伙）37350637.0833609010.5689.98预计可收回性

上海建工安功股权投资基金合伙企业（有限合伙）12867720.845052024.7639.26预计可收回性

北京华恒兴业房地产开发有限公司255515.51132172.7951.73预计可收回性

重庆太平洋森活辉太置地有限公司6400000.006400000.00100.00预计无法收回

重庆悦湾商业管理有限公司500000.00500000.00100.00预计无法收回

武汉新正兴源置业有限公司500000.00500000.00100.00预计无法收回

合计565588051.49312399563.5755.23/

按组合计提坏账准备：

√适用□不适用

组合计提项目：账龄组合

单位：元币种：人民币期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）

1年以内114876345.125912313.125.15

1至2年35273423.122983424.128.46

2至3年13204052.123213424.1224.34

3至4年4482341.231230520.1227.45

4至5年3012412.12901234.1229.92

5年以上2890433.792304194.3779.72

合计173739007.5016545109.979.52

100/174光大嘉宝股份有限公司2025年半年度报告

组合计提项目：其他应收款项组合

单位：元币种：人民币期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）

重庆英利购物广场管理有限公司3786654.65195901.025.17

重庆英利卓越购物广场有限公司1939726.02106684.935.50

合计5726380.67302585.955.28

(3).坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回转销或核销其他变动

单项计提281986941.2730412622.30312399563.57

组合计提13466901.083380794.8416847695.92

合计295453842.3533793417.14329247259.49

(4).本期实际核销的应收账款情况

□适用√不适用

101/174光大嘉宝股份有限公司2025年半年度报告

(5).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占应收账款合同资和合同资产应收账款期末余应收账款和合同坏账准备期末余单位名称产期末期末余额合额资产期末余额额余额计数的比例

（%）上海晟科投资中心

175853315.05175853315.0523.6081531905.80（有限合伙）北京华恒业房地产

139228858.27139228858.2718.6971656388.06

开发有限公司上海光魅投资中心

112299938.07112299938.0715.0771477767.48（有限合伙）北京华富新业房地

80332066.6780332066.6710.7841540294.12

产开发有限公司上海钊励投资中心

37350637.0837350637.085.0133609010.56（有限合伙）

合计545064815.14545064815.1473.15299815366.02

5、预付款项

(1).预付款项按账龄列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额账龄

金额比例(%)金额比例(%)

1年以内2970219.0983.042982977.2078.93

1至2年244910.686.85526438.6613.93

2至3年264852.697.40207358.915.49

3至4年35283.020.9956976.001.51

4至5年56976.001.59

5年以上4531.500.135744.720.14

合计3576772.98100.003779495.49100.00

(2).按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占预付款项期末余额单位名称期末余额

合计数的比例(%)

ARGUS SOFTWARE (ASIA) PTE LTD 442286.94 12.37

中国人民财产保险股份有限公司上海市分公司409493.3311.45

阿里云计算有限公司350465.259.80

重庆自由贸易试验区人民法院261171.627.30

西安光石正尚商业运营管理有限公司254294.177.11

合计1717711.3148.03

102/174光大嘉宝股份有限公司2025年半年度报告

6、其他应收款

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额应收利息应收股利

其他应收款439119792.53547642961.25

合计439119792.53547642961.25其他应收款

(1).按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）76661208.32176039208.82

1年以内小计76661208.32176039208.82

1至2年81145615.7011560669.11

2至3年176123089.23162607080.27

3年以上546742413.15577642992.13

合计880672326.40927849950.33

(2).按款项性质分类情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币款项性质期末账面余额期初账面余额

员工保险金542450.02622819.15

保证金12532736.5615874183.65

关联方往来款674640894.19675722076.94

其他非关联方往来款192956245.63235630870.59

合计880672326.40927849950.33

(3).坏账准备计提情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

第一阶段第二阶段第三阶段未来12个月整个存续期预期信整个存续期预期信坏账准备合计

预期信用损用损失(未发生信用损失(已发生信用

失用减值)减值)

2025年1月1日余额104388856.06275818133.02380206989.08

2025年1月1日余额在本

104388856.06275818133.02380206989.08

期

--转入第二阶段

--转入第三阶段

--转回第二阶段

103/174光大嘉宝股份有限公司2025年半年度报告

--转回第一阶段

本期计提61356758.4961356758.49

本期转回11213.7011213.70本期转销本期核销其他变动

2025年6月30日余额104377642.36337174891.51441552533.87

(4).坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回转销或核销

坏账准备380206989.0861356758.4911213.70441552533.87

合计380206989.0861356758.4911213.70441552533.87

(5).本期实际核销的其他应收款情况

□适用√不适用

(6).按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占其他应收款款项的性坏账准备单位名称期末余额期末余额合计账龄质期末余额

数的比例(%)

1年以内、上海安依投资有限公司582307932.0966.12借款1-2年、2-3323401595.23年、3年以上

1年以内、上海安曼投资有限公司64629452.197.34借款1-2年、2-3年、3年以上

1年以内、比中联合（杭州）有限应收分配

44044454.775.001-2年、2-3

公司债权款年

嘉宝国际水陆工程公司38023101.054.32往来款5年以上38023101.05

EBA Investment Real

18612360.002.11管理费4-5年

Estate Fund L.P.合计747617300.1084.89//361424696.28

104/174光大嘉宝股份有限公司2025年半年度报告

7、存货

(1).存货分类

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额

项目存货跌价准备/合同履存货跌价准备/合同履账面余额账面价值账面余额账面价值约成本减值准备约成本减值准备

原材料13485.0813485.0815859.9815859.98

库存商品1500782.241500782.244723484.154723484.15

周转材料2334595.072334595.072419358.602419358.60

消耗性生物资产13887816.607194906.006692910.6013887816.607194906.006692910.60

开发成本189393910.82189393910.82157309448.52157309448.52

开发产品907331762.6892018229.59815313533.091087388626.3992018229.59995370396.80

合计1114462352.4999213135.591015249216.901265744594.2499213135.591166531458.65

*开发成本项目名称上年年末余额本期增加金额本期减少金额期末余额

办公楼157309448.5232084462.30189393910.82

合计157309448.5232084462.30189393910.82

*开发产品项目名称上年年末余额本期增加金额本期减少金额期末余额

商品房495931285.79115677702.91380253582.88

动迁房54948327.5454948327.54

办公楼14513561.1014513561.10

综合体521995451.9664379160.80457616291.16

合计1087388626.39180056863.71907331762.68

105/174光大嘉宝股份有限公司2025年半年度报告

(2).存货跌价准备及合同履约成本减值准备

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增加金额本期减少金额项目期初余额期末余额计提转回或转销

消耗性生物资产7194906.007194906.00

开发产品92018229.5992018229.59

合计99213135.5999213135.59

8、其他流动资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额合同取得成本应收退货成本

预缴税款27795606.9825669443.32

待抵扣进项税40322676.5849338427.88

合计68118283.5675007871.20

106/174光大嘉宝股份有限公司2025年半年度报告

9、长期股权投资

(1).长期股权投资情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增减变动减值准备期初期末余额（账面价减值准备期末被投资单位期初余额（账面价值）追加权益法下确认的投宣告发放现金余额减少投资值）余额投资资损益股利或利润

一、合营企业香港嘉达利发展有限

5000000.005000000.00

公司上海光渝投资中心（有

578667795.8215805887.64594473683.46限合伙）珠海安石宜颖投资中

222366739.26222366739.26心（有限合伙）上海光翎投资中心（有

741977917.63-2340000.0013579767.42753217685.05限合伙）宜兴光迪投资中心（有

180904940.097328485.65188233425.74限合伙）珠海安石宜昭投资中

269010250.347314986.46276325236.80心（有限合伙）珠海安石宜竺投资中

44477295.23850957.3145328252.54心（有限合伙）上海光魅投资中心（有限合伙）上海光稳投资中心（有

159967530.41-58647.19159908883.22限合伙）上海安岩普石企业咨询有限公司上海建工安皓股权投

11300072.53-9902.8611290169.67

资基金管理有限公司昆山安住此间商务信

9943618.7557634.7110001253.46

息咨询有限公司

新光大中心项目222936020.91-92078928.97130857091.94

珠海安石宜灏投资中38223394.66-365355.8037858038.86

107/174光大嘉宝股份有限公司2025年半年度报告心（有限合伙）中关村私募投资基金徐州嘉旭房地产开发

22591772.1625231.4422617003.60

有限公司珠海安石宜达企业管

786095013.24-96697183.62689397829.62

理中心（有限合伙）

小计3288462361.035000000.00-2340000.00-144247067.813141875293.225000000.00

二、联营企业

中核高泰（宜宾）精密

50658936.46-50658936.46

管材股份有限公司上海格林风范房地产

91157344.28-54000000.00-203000.9936954343.29

发展有限公司上海嘉定老庙黄金有

10185458.862977700.8113163159.67

限公司

光歆设施管理（上海）

3908161.68-1870210.342037951.34

有限公司

Azure Capital

Partners Inc.成都城投安石商业管

9764037.26-4080000.002258918.497942955.75

理有限公司上海集挚咨询管理有

3682673.081377840.91-200000.004860513.99

限公司青岛环海湾安石商业

2728037.42388144.113116181.53

管理有限公司

小计172084649.04-108738936.464929392.99-200000.0068075105.57

合计3460547010.075000000.00-111078936.46-139317674.82-200000.003209950398.795000000.00

(2).长期股权投资的减值测试情况

□适用√不适用

108/174光大嘉宝股份有限公司2025年半年度报告

10、其他权益工具投资

(1).其他权益工具投资情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增减变动指定为以公本期确累计计入其他累计计入其他允价值计量项目期初余额本期计入其本期计入其期末追加投减少投认的股综合收益的利综合收益的损且其变动计他综合收益他综合收益余额资资利收入得失入其他综合的利得的损失收益的原因上海嘉宝贸易发展有并非为交易

限公司427100.00427100.0027100.00目的而持有的权益工具上海华燕房盟网络科并非为交易

技股份有限公司288000.00288000.009712000.00目的而持有的权益工具上海太平国际货柜有并非为交易

限公司144428000.00144428000.0049689770.35目的而持有的权益工具上海斯考特空调有限并非为交易

公司529733.52目的而持有的权益工具

艺格工装（北京）科技并非为交易

有限公司1000000.001000000.009000000.00目的而持有的权益工具重庆光控新业发展有并非为交易

限公司38795.68目的而持有的权益工具

首誉光控-新北京中心并非为交易

次一级资产管理计划10000000.00目的而持有的权益工具

合计146143100.00146143100.0049716870.3529280529.20/

(2).本期存在终止确认的情况说明

□适用√不适用

109/174光大嘉宝股份有限公司2025年半年度报告

11、其他非流动金融资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

非上市权益工具投资12182776.4312266170.64

上市权益工具投资-14409000.00

合计12182776.4326675170.64

12、投资性房地产

投资性房地产计量模式

(1).采用成本计量模式的投资性房地产

单位：元币种：人民币

项目房屋、建筑物土地使用权合计

一、账面原值

1.期初余额11930641997.982713905107.3614644547105.34

2.本期增加金额

（1）外购

3.本期减少金额

（1）处置

4.期末余额11930641997.982713905107.3614644547105.34

二、累计折旧和累计摊销

1.期初余额1440491193.17276974365.121717465558.29

2.本期增加金额141654165.5333940642.51175594808.04

（1）计提或摊销141654165.5333940642.51175594808.04

3.本期减少金额

（1）处置

4.期末余额1582145358.70310915007.631893060366.33

三、减值准备

1.期初余额49461080.3849461080.38

2.本期增加金额

（1）计提

3.本期减少金额

（1）处置

4.期末余额49461080.3849461080.38

四、账面价值

1.期末账面价值10299035558.902402990099.7312702025658.63

2.期初账面价值10440689724.432436930742.2412877620466.67

13、固定资产

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

固定资产235198782.80127382550.83固定资产清理

合计235198782.80127382550.83

110/174光大嘉宝股份有限公司2025年半年度报告

固定资产

(1).固定资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目房屋及建筑物机器设备运输工具办公及其他设备房屋装修改造合计

一、账面原值：

1.期初余额124056853.652184293.50332605.1124469791.39218500.00151262043.65

2.本期增加金额111138104.05314074.01111452178.06

（1）购置314074.01314074.01

（2）在建工程转入

（3）存货转入111138104.05111138104.05

3.本期减少金额245529.09245529.09

（1）处置或报废245529.09245529.09

4.期末余额235194957.702184293.50332605.1124538336.31218500.00262468692.62

二、累计折旧

1.期初余额4609952.512156095.10176018.8216658394.94209760.0023810221.37

2.本期增加金额1917199.3831972.981677899.253627071.61

（1）计提1917199.3831972.981677899.253627071.61

3.本期减少金额236654.61236654.61

（1）处置或报废236654.61236654.61

4.期末余额6527151.892156095.10207991.8018099639.58209760.0027200638.37

三、减值准备

1.期初余额69271.4569271.45

2.本期增加金额

（1）计提

3.本期减少金额

（1）处置或报废

4.期末余额69271.4569271.45

四、账面价值

1.期末账面价值228598534.3628198.40124613.316438696.738740.00235198782.80

2.期初账面价值119377629.6928198.40156586.297811396.458740.00127382550.83

111/174光大嘉宝股份有限公司2025年半年度报告

14、在建工程

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

在建工程470487.85470487.85工程物资

合计470487.85470487.85在建工程

(1).在建工程情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

大融汇出租装修款470487.85470487.85470487.85470487.85

合计470487.85470487.85470487.85470487.85

(2).重要在建工程项目本期变动情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期转入固定本期其他减少项目名称期初余额本期增加金额期末余额资产金额金额大融汇出租装修

470487.85470487.85

款

合计470487.85470487.85工程物资

□适用√不适用

15、使用权资产

(1).使用权资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目房屋租赁合计

一、账面原值

1.期初余额101386933.50101386933.50

2.本期增加金额

3.本期减少金额

4.期末余额101386933.50101386933.50

二、累计折旧

1.期初余额52704995.0852704995.08

2.本期增加金额9931319.329931319.32

(1)计提9931319.329931319.32

3.本期减少金额

112/174光大嘉宝股份有限公司2025年半年度报告

(1)处置

4.期末余额62636314.4062636314.40

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金额

(1)计提

3.本期减少金额

(1)处置

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面价值38750619.1038750619.10

2.期初账面价值48681938.4248681938.42

16、无形资产

(1).无形资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目软件其他合计

一、账面原值

1.期初余额22053769.741314801.0623368570.80

2.本期增加金额

(1)购置

3.本期减少金额

(1)处置

4.期末余额22053769.741314801.0623368570.80

二、累计摊销

1.期初余额11374058.43269840.5511643898.98

2.本期增加金额1058675.82124672.561183348.38

（1）计提1058675.82124672.561183348.38

3.本期减少金额

(1)处置

4.期末余额12432734.25394513.1112827247.36

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金额

（1）计提

3.本期减少金额

(1)处置

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面价值9621035.49920287.9510541323.44

2.期初账面价值10679711.311044960.5111724671.82

本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例0.00%

113/174光大嘉宝股份有限公司2025年半年度报告

17、商誉

(1).商誉账面原值

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增加本期减少被投资单位名称或形成商期初余额企业合并形期末余额誉的事项处置成的不动产资产管理业务资产

1260909742.561260909742.56

组

合计1260909742.561260909742.56

(2).商誉减值准备

√适用□不适用

单位：元币种：人民币被投资单位名称或形成商本期增加本期减少期初余额期末余额誉的事项计提处置不动产资产管理业务资产

571269699.83571269699.83

组

合计571269699.83571269699.83

(3).商誉所在资产组或资产组组合的相关信息

√适用□不适用是否与以前年度名称所属资产组或组合的构成及依据所属经营分部及依据保持一致本公司于2016年12月31日购买了光大不动产资产光大安石与安石资管

安石和安石资管各51%的股权，投资成管理业务资涉及的不动产资产管是本超过享有被收购方账面可辨认净资产产组理业务分部。

公允价值的部分，合并时形成商誉。

资产组或资产组组合发生变化

□适用√不适用

(4).可收回金额的具体确定方法可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定

□适用√不适用

114/174光大嘉宝股份有限公司2025年半年度报告

可收回金额按预计未来现金流量的现值确定

√适用□不适用

单位：元币种：人民币稳定期的预测期的关键参预测期内关键参数预测期的稳定期的关键参项目账面价值可收回金额减值金额数（增长率、利润的参数的（增长率、年限数的确定依据

率等）确定依据利润率、折现率等）稳定期收预测期营业收入入增长率增长率

基于该资0.00%，利

0.57%-8.79%，预

产组过去润率基于该资产组过不动产资产管理测期利润率为

1858710999.771959000000.00-5年的业绩及40.44%，净去的业绩及对市

业务资产组40.44%-42.62%，对市场发利润场发展的预期预测期净利润为

展的预期14703.98

14175.55、万元，折现

14856.72万元

率13.85%

合计1858710999.771959000000.00-/////

注：公司管理层本期对相关资产组在2024年12月31日的可回收价值进行减值测试。资产组的可收回金额：按照资产组的预计未来现金流量的现值确定。

根据本公司管理层批准的上述资产组五年期的财务预算为基础预计未来现金流量，未来五年营业收入的年均复合率均值约为2%。五年后的永续现金流量按照详细预测期最后一年的水平，并结合行业发展趋势等因素后确定。计算现值的折现率为13.85%，为反映相关资产组特定风险的税前折现率。以2024年12月31日为商誉减值测试基准日，在上述假设条件成立的前提下，本公司不动产资产管理业务组合与商誉相关的资产组可回收金额为195900.00万元。公司不动产资产管理业务组合与商誉相关的资产组账面价值为50647.56万元，全部商誉（包含少数股东）的账面价值为135223.54万元，含商誉资产组账面价值为185871.10万元。参考相关资产组年初可回收价值，公司不动产资产管理业务组合与商誉相关的资产组本期无需计提商誉减值准备。

115/174光大嘉宝股份有限公司2025年半年度报告

前述信息与以前年度减值测试采用的信息或外部信息明显不一致的差异原因

□适用√不适用公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的差异原因

□适用√不适用

(5).业绩承诺及对应商誉减值情况形成商誉时存在业绩承诺且报告期或报告期上一期间处于业绩承诺期内

□适用√不适用

18、长期待摊费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加金额本期摊销金额其他减少金额期末余额

房屋修缮费17553726.00920076.703236925.3615236877.34

外部服务费9015353.351711595.852476889.528250059.68

合计26569079.352631672.555713814.8823486937.02

19、递延所得税资产/递延所得税负债

(1).未经抵销的递延所得税资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目可抵扣暂时性差递延所得税可抵扣暂时性差递延所得税异资产异资产

资产减值准备506114557.31126528639.33473468718.59118378365.73

预提费用296768652.1674192163.04285882762.1471470690.54

可抵扣亏损34103481.168525870.2934080713.638520178.41

内部交易未实现利润12469361.043117340.2612469361.043117340.26

新租赁准则差额4107933.911026983.488127023.082031755.77

合计853563985.58213390996.40814028578.48203518330.71

116/174光大嘉宝股份有限公司2025年半年度报告

(2).未经抵销的递延所得税负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目应纳税暂时性差异递延所得税负债应纳税暂时性差异递延所得税负债非同一控制企

业合并资产评3918860975.36979715243.843963931271.44990982817.85估增值公允价值变动

产生的暂时性16152744.524038186.1311355033.682838758.41差异超额收益产生

435232046.64108808011.66435232046.60108808011.66

的暂时性差异企业投资产生

561079237.40140269809.35514819882.16128704970.54

的暂时性差异股权投资贷方

1619504.48404876.121619504.47404876.12

差额新租赁准则差

5900463.341475115.839834105.582458526.40

额

合计4938844971.741234711242.934936791843.931234197960.98

(3).以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额递延所得税资项目抵销后递延所得税递延所得税资产抵销后递延所得税产和负债互抵资产或负债余额和负债互抵金额资产或负债余额金额

递延所得税资产1026983.48212364012.922031755.77201486574.94

递延所得税负债1026983.481233684259.452031755.771232166205.21

117/174光大嘉宝股份有限公司2025年半年度报告

20、所有权或使用权受限资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末期初项目受限类受限类账面余额账面价值受限情况账面余额账面价值受限情况型型

保证金、诉保证金、诉

货币资金29406774.3629406774.36冻结42408086.2742408086.27冻结讼冻结讼冻结

存货650768863.05560000367.23抵押抵押借款767520750.12676701256.47抵押抵押借款

固定资产4546150.874546150.87抵押抵押借款4660605.184660605.18抵押抵押借款

投资性房产12514752286.4612467516503.21抵押抵押借款12684883296.7812637647513.53抵押抵押借款长期股权投

804226568.12804226568.12质押质押借款885854060.79885854060.79质押质押借款

资其他应收款质押质押借款质押质押借款

合计14003700642.8613865696363.79//14385326799.1414247271522.24//

其他说明：

注1：公司与上海杨树浦馨懿企业管理服务有限公司以及上海浦东发展银行股份有限公司签署委贷合同，以持有的全资子公司上海嘉宝实业集团投资管理有限公司100%股权质押、以持有的珠海安石宜颖投资中心（有限合伙）22000万元有限合伙实缴财产份额质押担保，为公司向上海杨树浦馨懿企业管理服务有限公司39600万元银行委托贷款提供担保，该上海嘉宝实业集团投资管理有限公司股权在合并报表层面因合并抵消账面价值为0元。

注2：公司本期将持有的珠海安石宜达企业管理中心（有限合伙）1300000000.00元合伙企业财产份额（占珠海安石宜达企业管理中心（有限合伙）总财产份额32.50%）质押及公司以持有的对并表子公司重庆光控新业实业发展有限公司的4.26亿元借款本金及其利息的应收款项债权质押，为公司向光大控股（江苏）投资有限公司9.30亿元借款提供质押担保。重庆光控新业实业发展有限公司借款本金及其利息的应收款项债权在合并报表层面因合并抵消账面价值为0元。

注3：公司以持有的对并表子公司瑞诗房地产开发（上海）有限公司的9.086亿元借款本金及其利息的应收款项债权质押，为公司向上海安瑰投资管理有限公司不超过6.6亿元借款提供质押担保。瑞诗房地产开发（上海）有限公司借款本金及其利息的应收款项债权在合并报表层面因合并抵消账面价值为0元。

118/174光大嘉宝股份有限公司2025年半年度报告

21、短期借款

(1).短期借款分类

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

质押借款396330000.00396417450.00抵押借款保证借款信用借款

合计396330000.00396417450.00

22、应付票据

√适用□不适用

单位：元币种：人民币种类期末余额期初余额

商业承兑汇票6556626.63银行承兑汇票

合计6556626.63

23、应付账款

(1).应付账款列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

1年以内56047342.5288595366.52

1至2年10069774.8323904964.82

2至3年19798880.7941443406.73

3至4年9768683.0467458182.46

4至5年75689001.5119182531.99

5年以上114871984.59103558293.73

合计286245667.28344142746.25

(2).账龄超过1年或逾期的重要应付账款

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额未偿还或结转的原因

中国二十冶集团有限公司25492651.00未结算工程款

上海市嘉定区住宅发展局5415313.00未结算工程款

上海隆愿建设工程有限公司4154257.00未结算工程款

上海市嘉定区房土局3251270.81未结算征地款

上海嘉定联谊建筑装潢工程有限公司1450066.00未结算工程款

合计39763557.81/

119/174光大嘉宝股份有限公司2025年半年度报告

24、预收款项

(1).预收账款项列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

1年以内53050177.10119142793.10

1至2年22454051.191387856.50

2至3年1313791.971180128.81

3至4年298920.54229583.23

4至5年16992.83

5年以上75989.38

合计77116940.80122033343.85

(2).账龄超过1年的重要预收款项

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额未偿还或结转的原因

赵澧4680790.00未达到结转收入条件

周果3281218.00未达到结转收入条件

张怡2067073.00未达到结转收入条件

罗观1575422.00未达到结转收入条件

冯发810264.00未达到结转收入条件

合计12414767.00/

25、合同负债

(1).合同负债情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

1年以内109916973.12128089909.19

1至2年9648543.6824992709.51

2至3年1910662.89174848.92

3至4年318126.008080652.03

4至5年3298865.79

5年以上1378381.501699344.63

合计123172687.19166336330.07

(2).账龄超过1年的重要合同负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额未偿还或结转的原因

吴晗2543821.00未到结算期

鄂靖1915236.00未到结算期

王忍夫1909401.00未到结算期

常文君1908803.00未到结算期

120/174光大嘉宝股份有限公司2025年半年度报告

吕京懋、张丽1862135.00未到结算期

合计10139396.00/

26、应付职工薪酬

(1).应付职工薪酬列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

一、短期薪酬163429002.3697566741.05102421611.63158574131.78

二、离职后福利-设定提

671095.6310617944.2410525555.77763484.10

存计划

三、辞退福利

四、一年内到期的其他福利

合计164100097.99108184685.29112947167.40159337615.88

(2).短期薪酬列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

一、工资、奖金、津贴和

162353355.8183673445.8789008364.34157018437.34

补贴

二、职工福利费10.2743154.4242554.42610.27

三、社会保险费423788.276458477.696408452.81473813.15

其中：医疗保险费389734.885711124.275662200.83438658.32

工伤保险费14681.32184214.44183017.2515878.51

生育保险费19372.07563138.98563234.7319276.32

四、住房公积金118470.136568884.396439231.14248123.38

五、工会经费和职工教育

533377.88822778.68523008.92833147.64

经费

六、短期带薪缺勤

七、短期利润分享计划

合计163429002.3697566741.05102421611.63158574131.78

(3).设定提存计划列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

1、基本养老保险650759.0310278572.6310188985.40740346.26

2、失业保险费20336.60339371.61336570.3723137.84

3、企业年金缴费

合计671095.6310617944.2410525555.77763484.10

121/174光大嘉宝股份有限公司2025年半年度报告

27、应交税费

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

增值税73143652.6877445649.99

企业所得税162656446.48191380239.97

个人所得税1152558.431754549.93

城市维护建设税3668285.064044636.04

土地增值税63668120.1263557355.26

房产税20069756.2120097373.40

教育费附加1573536.321747859.33

地方教育费附加917995.061032211.75

其他税费783347.01472661.98

合计327633697.37361532537.65

28、其他应付款

(1).项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额应付利息

应付股利15935739.2015935739.20

其他应付款2630193962.182531229150.51

合计2646129701.382547164889.71

(2).应付利息

□适用√不适用

(3).应付股利

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

普通股股利15935739.2015935739.20

合计15935739.2015935739.20

(4).其他应付款按款项性质列示其他应付款

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

保证金及押金180962086.51172364504.80

暂收款45704935.2548966506.57

往来款及借款等2403526940.422309898139.14

合计2630193962.182531229150.51

122/174光大嘉宝股份有限公司2025年半年度报告

账龄超过1年或逾期的重要其他应付款

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额未偿还或结转的原因

光大控股（江苏）投资有限公司900000000.00未到结算期

上海安瑰投资管理有限公司260000000.00未到结算期

宜兴光控投资有限公司210747042.93未到结算期

上海泛海房地产有限公司170264160.00未到结算期

新北份额转让款157636612.34应付未付基金份额转让款

合计1698647815.27/

29、1年内到期的非流动负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

1年内到期的长期借款120656152.40134819602.88

1年内到期的应付债券1437248564.661695221395.90

1年内到期的租赁负债15762949.8119588626.61

合计1573667666.871849629625.39

30、其他流动负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额短期应付债券应付退货款

短期融资款384446525.31383997984.00

待转销项税6641707.2610402071.20

合计391088232.57394400055.20

31、长期借款

(1).长期借款分类

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额质押借款

抵押借款8112513394.278106694924.37保证借款信用借款

合计8112513394.278106694924.37

123/174光大嘉宝股份有限公司2025年半年度报告

32、应付债券

(1).应付债券

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

债券面值216000000.00217800000.00

合计216000000.00217800000.00

(2).应付债券的具体情况：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

债券面值(票面利率发行日是否期初余额本期发行按面值计提利息本期偿还本期转出期末余额

名称元)（%）期违约

优先级 A 2018/10资产支持票

1005.5%、优先/302178000008136237.048640795.671295441.37216000000否

据

级 B 6.5%

2022/9/

22嘉宝011004.906090000002100000015308136.99645308136.99否

21

23光大嘉宝2023/6/

1004.7830000000014340000.00314340000.00否

MTN002 2

24光大嘉宝2024/4/

1005.007300000002000000037152054.79706500000.0080652054.79否

MTN001 11

24光大嘉宝2024/9/

1004.902000000010000000939671.2430939671.24否

MTN002 3

25光大嘉宝2025/4/

1005.486700000009053260.27679053260.27否

MTN001 1

合计///187680000072100000084929360.331029480795.671437248564.66216000000/

注：期初余额为包括分类到一年内到期的非流动负债前的应付债券本金余额，本期转出为一年内到期转入一年内到期的非流动负债。

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33、租赁负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

物业租赁26927802.1632483488.98

合计26927802.1632483488.98

34、长期应付款

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额长期应付款

专项应付款48603191.8048603191.80

合计48603191.8048603191.80长期应付款

□适用√不适用专项应付款

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额形成原因嘉罗公路1385号征收物业政府征收

48603191.8048603191.80

补偿款补偿

合计48603191.8048603191.80/

35、其他非流动负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额合同负债

有限合伙人投资980034733.60990759150.11

合计980034733.60990759150.11

36、股本

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

本次变动增减（+、一）期初余额期末余额发行新股送股公积金转股小计

股份总数1499685402.001499685402.00

125/174光大嘉宝股份有限公司2025年半年度报告

37、资本公积

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

资本溢价（股本溢价）1355737189.351355737189.35

其他资本公积61703931.2561703931.25

合计1417441120.601417441120.60

126/174光大嘉宝股份有限公司2025年半年度报告

38、其他综合收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期发生金额

减：前期计入

减：前期计入

项目期初余额本期所得税前其他综合收益减：所得税费税后归属于母税后归属于少期末余额其他综合收益发生额当期转入留存用公司数股东当期转入损益收益

一、不能重分

类进损益的其22439174.3222439174.32他综合收益

其中：重新计量设定受益计划变动额其他权益工

具投资公允价22439174.3222439174.32值变动

二、将重分类

进损益的其他2724891.52-381424.96-95356.24-145895.05-140173.672578996.47综合收益

其中：权益法下可转损益的其他综合收益外币财务报表

2724891.52-381424.96-95356.24-145895.05-140173.672578996.47

折算差额其他综合收益

25164065.84-381424.96-95356.24-145895.05-140173.6725018170.79

合计

127/174光大嘉宝股份有限公司2025年半年度报告

39、盈余公积

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

法定盈余公积305570286.20305570286.20任意盈余公积储备基金企业发展基金其他

合计305570286.20305570286.20

40、未分配利润

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期上年度

调整前上期末未分配利润247405844.711790867919.12

调整期初未分配利润合计数（调增+，调减－）-149123189.71调整后期初未分配利润247405844.711641744729.41

加：本期归属于母公司所有者的净利润-373302870.96-1394338884.70

减：提取法定盈余公积提取任意盈余公积提取一般风险准备应付普通股股利转作股本的普通股股利

期末未分配利润-125897026.25247405844.71

调整期初未分配利润明细：

1、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润0.00元。

2、由于会计政策变更，影响期初未分配利润0.00元。

3、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润0.00元。

4、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润0.00元。

5、其他调整合计影响期初未分配利润0.00元。

41、营业收入和营业成本

(1).营业收入和营业成本情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

主营业务626728928.26376720152.21700959810.76382570000.40

其他业务14784635.815576219.0618972911.239954358.39

合计641513564.07382296371.27719932721.99392524358.79

128/174光大嘉宝股份有限公司2025年半年度报告

(2).营业收入、营业成本的分解信息

√适用□不适用

单位：元币种：人民币主营业务合计合同分类营业收入营业成本营业收入营业成本商品类型

商品房销售85203831.7778028000.6185203831.7778028000.61

不动产租赁329289560.36214904941.81329289560.36214904941.81

不动产资管157741043.4943583672.64157741043.4943583672.64

其他54494492.6440203537.1554494492.6440203537.15按经营地区分类

华东地区299403777.74200722748.18299403777.74200722748.18

华西地区247773149.21153265546.64247773149.21153265546.64

其他79552001.3122731857.3979552001.3122731857.39市场或客户类型

房地产业务414493392.13292932942.42414493392.13292932942.42

不动产资管157741043.4943583672.64157741043.4943583672.64

其他54494492.6440203537.1554494492.6440203537.15

合计626728928.26376720152.21626728928.26376720152.21

42、税金及附加

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

城市维护建设税2250502.492361470.91

教育费附加1035514.931102850.84

房产税44066818.5343693771.47

土地使用税864711.52863636.30

印花税306828.78370736.76

土地增值税7513509.03-24254111.15

其他694489.35690899.36

合计56732374.6324829254.49

43、销售费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

职工薪酬6165278.536089941.52

销售佣金2062834.721757781.53

广告费6001790.514959218.09

咨询及中介服务费1695666.932584295.10

其他2427878.643472930.07

合计18353449.3318864166.31

129/174光大嘉宝股份有限公司2025年半年度报告

44、管理费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

职工薪酬79766039.2679883062.96

办公费3313007.243097320.25

差旅费1603539.772193676.75

业务招待费186888.36262389.06

中介服务费6510109.078269290.93

折旧及摊销9049173.629158574.12

咨询顾问费3318341.938944941.31

其他3456901.704830881.40

合计107204000.95116640136.78

45、财务费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

利息支出232877496.52285492785.30

利息收入-19274118.87-40514174.13

汇兑净损益1077.94-4035.40

银行手续费等776532.924254552.42

合计214380988.51249229128.19

46、其他收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币按性质分类本期发生额上期发生额

代扣代缴税金手续费203093.94186367.65

增值税加计抵减6565.67

其他3263407.97110069.43

合计3466501.91303002.75

47、投资收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

权益法核算的长期股权投资收益-139317674.82-90697567.89

处置长期股权投资产生的投资收益7541063.54

交易性金融资产在持有期间的投资收益712738.39963080.93其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入债权投资在持有期间取得的利息收入其他债权投资在持有期间取得的利息收入

130/174光大嘉宝股份有限公司2025年半年度报告

处置交易性金融资产取得的投资收益563034.39-22310563.35处置其他权益工具投资取得的投资收益处置债权投资取得的投资收益处置其他债权投资取得的投资收益债务重组收益

合计-130500838.50-112045050.31

48、公允价值变动收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币产生公允价值变动收益的来源本期发生额上期发生额

交易性金融资产6362169.36-6909133.15

其中：衍生金融工具产生的公允价值变动收益

交易性金融负债-4325483.61-3349278.25按公允价值计量的投资性房地产

合计2036685.75-10258411.40

49、信用减值损失

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额应收票据坏账损失

应收账款坏账损失-33793417.14-17250528.48

其他应收款坏账损失-61345544.79-30180035.97债权投资减值损失其他债权投资减值损失长期应收款坏账损失

合计-95138961.93-47430564.45

50、资产处置收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

固定资产处置422.32

合计422.32

51、营业外收入

√适用□不适用

单位：元币种：人民币计入当期非经常项目本期发生额上期发生额性损益的金额

非流动资产处置利得合计484.363.03484.36

其中：固定资产处置利得484.363.03484.36无形资产处置利得

131/174光大嘉宝股份有限公司2025年半年度报告

债务重组利得非货币性资产交换利得接受捐赠

政府补助2957792.6264234.982957792.62

其他31328834.292509454.2831328834.29

合计34287111.272573692.2934287111.27

52、营业外支出

√适用□不适用

单位：元币种：人民币计入当期非经常项目本期发生额上期发生额性损益的金额

非流动资产处置损失合计16124.3093580.6416124.30

其中：固定资产处置损失16124.3093580.6416124.30无形资产处置损失债务重组损失非货币性资产交换损失

对外捐赠26733.3310000.0026733.33

其他1077707.585670.981077707.58

合计1120565.21109251.621120565.21

53、所得税费用

(1).所得税费用表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

当期所得税费用33006874.6059008188.77

递延所得税费用-8176724.35-30415827.20

合计24830150.2528592361.57

(2).会计利润与所得税费用调整过程

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额

利润总额-324423687.33

按法定/适用税率计算的所得税费用-81105921.83

子公司适用不同税率的影响10029364.92

调整以前期间所得税的影响363631.67

非应税收入的影响-1322966.75

不可抵扣的成本、费用和损失的影响

使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响-459512.52

本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响97325554.76

所得税费用24830150.25

132/174光大嘉宝股份有限公司2025年半年度报告

54、其他综合收益

√适用□不适用详见附注38

55、现金流量表项目

(1).与经营活动有关的现金收到的其他与经营活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

利息收入14252672.5213994248.78

往来款等126167266.76102218855.19

合计140419939.28116213103.97支付的其他与经营活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

支付各项费用52452992.8457428554.63

往来款等26966240.2649281317.94

合计79419233.10106709872.57

(2).与投资活动有关的现金收到的重要的投资活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

物业征收补偿款51516190.80

中核高泰（宜宾）精密管材股份有限公司

58200000.00

股权转让款

合计58200000.0051516190.80支付的重要的投资活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

光大安石虹桥项目工程款29103353.64117509479.51

信托理财产品投资款382000000.00

新光大中心份额受让款86460000.00

合计497563353.64117509479.51收到的其他与投资活动有关的现金

□适用√不适用支付的其他与投资活动有关的现金

□适用√不适用

133/174光大嘉宝股份有限公司2025年半年度报告

(3).与筹资活动有关的现金收到的其他与筹资活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

债券转让款51000000.00150000000.00

合计51000000.00150000000.00支付的其他与筹资活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

融资费用4269499.93

租赁负债10813636.2010913044.08

合计10813636.2015182544.01

134/174光大嘉宝股份有限公司2025年半年度报告

筹资活动产生的各项负债变动情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增加本期减少项目期初余额期末余额现金变动非现金变动现金变动非现金变动

短期借款396417450.006774900.006862350.00396330000.000

其他应付款1388867785.05220000000.0042546242.261651414027.31

长期借款8241514527.2529298661.66138626398.91176270041.158233169546.67

租赁负债52072115.591432272.9810813636.6042690751.97

应付债券1913021395.90721000000.0048707964.431029480795.671653248564.66

其他流动负债383997984.007768783.647320242.33384446525.31

合计12375891257.79970298661.66245856562.221230747065.7512361299415.92

(4).以净额列报现金流量的说明

□适用√不适用

(5).不涉及当期现金收支、但影响企业财务状况或在未来可能影响企业现金流量的重大活动及财务影响

□适用√不适用

135/174光大嘉宝股份有限公司2025年半年度报告

56、现金流量表补充资料

(1).现金流量表补充资料

√适用□不适用

单位：元币种：人民币补充资料本期金额上期金额

1．将净利润调节为经营活动现金流量：

净利润-349253837.58-277712844.56

加：资产减值准备

信用减值损失95138961.9347430564.45

固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧3627071.611975782.69

使用权资产摊销9931319.3216010740.57

无形资产摊销1183348.381224276.79

长期待摊费用摊销5713814.8810968027.63处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益-425.35以“－”号填列）

固定资产报废损失（收益以“－”号填列）15639.94

公允价值变动损失（收益以“－”号填列）-2036685.7510258411.40

财务费用（收益以“－”号填列）232878574.46289266444.56

投资损失（收益以“－”号填列）130500838.50112045050.31

递延所得税资产减少（增加以“－”号填列）-10877437.98-4977112.53

递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）1518054.24-25254572.29

存货的减少（增加以“－”号填列）40144137.7039301241.12

经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列）37123626.4253797996.68

经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列）-239836782.83-291376659.44

其他175594808.04176089009.72

经营活动产生的现金流量净额131365451.28159045931.75

2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：

债务转为资本一年内到期的可转换公司债券融资租入固定资产

3．现金及现金等价物净变动情况：

现金的期末余额1528151663.712151638810.18

减：现金的期初余额2038006609.502521078711.39

加：现金等价物的期末余额

减：现金等价物的期初余额

现金及现金等价物净增加额-509854945.79-369439901.21

(2).本期支付的取得子公司的现金净额

□适用√不适用

(3).本期收到的处置子公司的现金净额

□适用√不适用

136/174光大嘉宝股份有限公司2025年半年度报告

(4).现金和现金等价物的构成

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

一、现金1528151663.712038006609.50

其中：库存现金30836.0349368.03

可随时用于支付的银行存款1522379355.052026481295.90

可随时用于支付的其他货币资金5741472.6311475945.57可用于支付的存放中央银行款项存放同业款项拆放同业款项

二、现金等价物

其中：三个月内到期的债券投资

三、期末现金及现金等价物余额1528151663.712038006609.50

其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金和现金等价物

(5).使用范围受限但仍作为现金和现金等价物列示的情况

□适用√不适用

(6).不属于现金及现金等价物的货币资金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额理由

受限货币资金26396495.4025705179.80保证金

受限货币资金3010278.9616702906.47诉讼冻结

合计29406774.3642408086.27/

57、所有者权益变动表项目注释

说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：

□适用√不适用

58、外币货币性项目

(1).外币货币性项目

√适用□不适用

单位：元期末折算人民币项目期末外币余额折算汇率余额

货币资金--21945982.50

其中：美元3062793.917.158621925316.48

港币22634.540.913020666.02

其他应收款--18790084.42

其中：美元2624826.707.158618790084.42

预付款项--444033.64

其中：美元62028.007.1586444033.64

137/174光大嘉宝股份有限公司2025年半年度报告

其他应付款--857702.79

其中：美元119814.327.1586857702.79

(2).境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币及选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因□适用√不适用

59、租赁

(1).作为承租人

√适用□不适用简化处理的短期租赁或低价值资产的租赁费用

□适用√不适用售后租回交易及判断依据

□适用√不适用

与租赁相关的现金流出总额10813636.20(单位：元币种：人民币)

(2).作为出租人作为出租人的经营租赁

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目租赁收入

不动产租赁业务329289560.36

合计329289560.36作为出租人的融资租赁

□适用√不适用

(3).作为生产商或经销商确认融资租赁销售损益

□适用√不适用

138/174光大嘉宝股份有限公司2025年半年度报告

八、研发支出

1、按费用性质列示

□适用√不适用

2、符合资本化条件的研发项目开发支出

□适用√不适用

3、重要的外购在研项目

□适用√不适用

九、合并范围的变更

1、非同一控制下企业合并

□适用√不适用

2、同一控制下企业合并

□适用√不适用

3、反向购买

□适用√不适用

4、处置子公司

本期是否存在丧失子公司控制权的交易或事项

□适用√不适用是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形

□适用√不适用

5、其他原因的合并范围变动

说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：

√适用□不适用

报告期内公司退出堃熙源沣指数增强7号私募投资基金全部投资，堃熙源沣指数增强7号私募投资基金不再纳入公司合并报表范围。

139/174光大嘉宝股份有限公司2025年半年度报告

十、在其他主体中的权益

1、在子公司中的权益

(1).企业集团的构成

√适用□不适用

单位:万元币种:人民币

主要经持股比例(%)取得子公司名称注册资本注册地业务性质营地直接间接方式

上海嘉宝神马房地产有限公司上海5000.00上海房地产开发经营100投资设立

上海嘉宝奇伊房地产经营有限公司上海3000.00上海房地产开发经营100投资设立

上海宝菊房地产开发有限公司上海1000.00上海房地产开发经营100投资设立

房地产开发经营，物业上海嘉宏房地产有限责任公司上海3000.00上海90非同一控制合并管理

物业管理、五金交电、

上海嘉宝物业服务有限公司上海300.00上海94投资设立建材等

科技园建设，实业投资上海盛创科技园发展有限公司上海8000.00上海51投资设立等

上海嘉宝新菊房地产有限公司上海2000.00上海房地产开发经营100投资设立

上海嘉定颐和电机电脑有限公司上海1000.00上海物业租赁100投资设立

上海嘉定颐和苗木有限公司上海500.00上海苗木种植、培育100投资设立

上海嘉宝联友房地产有限公司上海10000.00上海房地产开发经营65投资设立

上海联鹏置业有限公司上海6000.00上海房地产开发经营39投资设立

上海联友置业有限公司上海8000.00上海房地产开发经营33.15投资设立

昆山嘉宝网尚置业有限公司昆山5000.00昆山房地产开发经营100投资设立

上海嘉宝锦熙置业有限公司上海1000.00上海房地产开发经营60投资设立

上海锦博置业有限公司上海1000.00上海房地产开发经营51非同一控制合并

上海嘉宝劳动服务有限公司上海50.00上海劳动服务、劳力输出60投资设立

上海嘉宝实业集团投资管理有限公司上海5000.00上海投资管理100投资设立

上海奇伊投资管理咨询有限公司上海500.00上海投资咨询100投资设立

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CEL JIABAO（HONGKONG）LIMITED 香港 1 万美元 香港 贸易 100 投资设立

光大安石（北京）房地产投资顾问有限公司北京1600万美元北京投资咨询51非同一控制合并

光控安石（北京）投资管理有限公司北京10000.00北京资产管理51非同一控制合并

安石筑信（上海）建设管理有限公司上海10000.00上海股权投资管理51投资设立

EBA（HongKong）Asset Management Limited 香港 100 万美元 香港 投资咨询 51 投资设立

EBA Investments Real Estate Partners 开曼 5 万美元 开曼 投资管理 51 投资设立

EBA Prosperous Investment Centre LLC 美国 865 万美元 美国 投资管理 51 投资设立

EBA Holdings (Cayman) Limited 香港 1000 美元 香港 投资咨询 51 投资设立

EBA Overseas Investments NO.1 Limited 美国 1000 美元 美国 投资管理 51 投资设立

珠海安石宜涵投资中心（有限合伙）珠海13910.00珠海股权投资51非同一控制合并

珠海安石宜茂投资中心（有限合伙）珠海20000.00珠海股权投资51非同一控制合并

光大安石（北京）资产管理有限公司北京20万美元北京投资咨询51非同一控制合并

光控安石物业管理（上海）有限公司上海300.00上海物业管理51非同一控制合并

光控安石（上海）商业管理有限公司上海2000.00上海投资咨询，商业管理51非同一控制合并重庆市美家德实业发展有限公司重庆1000.00重庆房屋租赁30.6非同一控制合并

光控安石（珠海）咨询管理有限公司横琴300.00横琴资产管理51投资设立

上海光融贸易有限公司上海1700.00上海百货零售贸易代理51投资设立

上海安融贸易中心（有限合伙）上海1700.00上海化妆品销售商务咨询25.5投资设立

珠海安石宜奈投资中心（有限合伙）股权投资投资管理

珠海1050.00珠海48.57投资设立资产管理

光控安石-上海一号私募投资基金上海100000.00上海投资咨询42非同一控制合并上海安功投资有限公司上海100上海投资咨询42非同一控制合并

瑞诗房地产开发（上海）有限公司上海37400.00上海房地产开发经营42非同一控制合并

上海光野投资中心（有限合伙）上海289210.00上海投资与资产管理60.45非同一控制合并

上海安赟投资有限公司上海10000.00上海投资与资产管理60.45非同一控制合并

上海泰琳实业有限公司上海15000.00上海租赁和商务服务业60.45非同一控制合并

上海光翼商业管理有限公司上海100.00上海租赁和商务服务业60.45非同一控制合并

上海雷泰投资中心（有限合伙）上海180010.00上海投资与资产管理34.69非同一控制合并

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重庆光控新业实业发展有限公司重庆49650.00重庆房地产信息咨询34.69非同一控制合并

房地产开发、租赁和商

重庆光控兴渝置业有限公司重庆47850.00重庆34.69非同一控制合并务服务

重庆朝天骏博商业管理有限公司重庆1000.00重庆租赁和商务服务业34.69非同一控制合并

重庆大融汇酒店管理有限公司重庆1000.00重庆租赁和商务服务业34.69非同一控制合并

上海嘉宝安石置业有限公司上海30000.00上海租赁和商务服务业447非同一控制合并

云梦泽5号债券投资单一资金信托计划云南69000.00云南信托基金100投资设立

银万永乐债券8号私募证券投资基金上海65790.00上海私募基金100投资设立

注1：报告期按照公司已出资上海光野投资中心（有限合伙）权益级财产份额占总已出资权益级财产份额比例确认计算公司持股比例。

注2：报告期按照公司已出资上海雷泰投资中心（有限合伙）平层级财产份额占总已出资平层级财产份额比例确认计算公司持股比例。

对于纳入合并范围的重要的结构化主体，控制的依据：

公司认缴上海雷泰投资中心（有限合伙）55000万份平层级财产份额，占其总财产份额30.55%，实缴比例34.69%，认缴光控安石-上海一号私募投资基金财产份额比例为42.00%，实缴比例42.00%。由于公司下属子公司光控安石（北京）投资管理有限公司为普通合伙人及执行事务合伙人，根据相关协议安排，公司认为在相关企业中拥有权力，并能通过参与相关活动而享有可变回报，并且有能力运用相关权力影响其回报金额，能对相关公司达到控制。

(2).重要的非全资子公司

√适用□不适用

单位：元币种：人民币少数股东持股本期归属于少数股东本期向少数股东宣告分派期末少数股东权益余子公司名称比例（%）的损益的股利额

光控安石-上海一号私募投资基金58.00不适用不适用不适用

上海光野投资中心（有限合伙）39.55不适用不适用不适用

上海雷泰投资中心（有限合伙）65.31不适用不适用不适用

其他说明：

√适用□不适用

光控安石-上海一号私募投资基金、上海光野投资中心（有限合伙）和上海雷泰投资中心（有限合伙）为公司纳入合并报表范围的结构化主体，公司在合并报表层面将结构化主体他方出资计入“其他非流动负债”核算。

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(3).重要非全资子公司的主要财务信息

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币子公司期末余额期初余额名称流动资产非流动资产资产合计流动负债非流动负债负债合计流动资产非流动资产资产合计流动负债非流动负债负债合计光控安

石-上海

一号私37938.85313503.10351441.9546353.68343310.74389664.4235013.87317851.85352865.7244687.24341783.63386470.87募投资基金上海光野投资

18303.64497120.98515424.6224304.67481008.77505313.4421984.61503229.80525214.4125719.58478854.72504574.30

中心（有限合伙）上海雷泰投资

34397.50332491.12366888.62178754.34223118.99401873.3345051.55337494.93382546.48187099.84224484.75411584.59

中心（有限合伙）

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本期发生额上期发生额子公司名称经营活动现金经营活动现金营业收入净利润综合收益总额营业收入净利润综合收益总额流量流量

光控安石-上海一号私

8355.12-4617.32-4617.325340.958501.40-8697.62-8697.6220920.27

募投资基金上海光野投资中心（有

9578.88-10528.93-10528.937707.3610918.59-9179.74-9179.747699.61限合伙）上海雷泰投资中心（有

18376.99-5946.61-5946.61-8406.8012474.07-8412.41-8412.412642.17限合伙）

144/174光大嘉宝股份有限公司2025年半年度报告

(4).使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制：

□适用√不适用

(5).向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持：

√适用□不适用

报告期末，公司向光控安石-上海一号私募投资基金下属企业瑞诗房地产开发（上海）有限公司提供借款余额为90860.00万元。

报告期末，公司向上海雷泰投资中心（有限合伙）下属企业重庆光控新业实业发展有限公司提供借款余额为42600.00万元。

报告期末，公司控股子公司光大安石（北京）房地产投资顾问有限公司向上海雷泰投资中心（有限合伙）下属企业重庆光控新业实业发展有限公司提供借款余额为41000.00万元。

2、在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易

□适用√不适用

3、在合营企业或联营企业中的权益

√适用□不适用

(1).重要的合营企业或联营企业

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

持股比例(%)对合营企业或联合营企业或联营企业名主要经营地注册地业务性质营企业投资的会称直接间接计处理方法上海晟科投资中心（有中国(上海)自由租赁和商上海市注1按权益法核算限合伙）贸易试验区务服务业珠海安石宜达企业管股权投资

珠海市横琴新区广东省38.50按权益法核算

理中心（有限合伙）及管理上海光翎投资中心（有中国(上海)自由租赁和商上海市50.01按权益法核算限合伙）贸易试验区务服务业上海光渝投资中心（有中国(上海)自由租赁和商上海市50.01按权益法核算限合伙）贸易试验区务服务业

注1：公司2019年度直接认缴上海晟科投资中心（有限合伙）5.72%财产份额，同时认缴上海钊励投资中心（有限合伙）37.43%财产份额，间接持有上海晟科投资中心（有限合伙）财产份额，上海晟科投资中心（有限合伙）全部投资于新光大中心项目。

145/174光大嘉宝股份有限公司2025年半年度报告

(2).重要合营企业的主要财务信息

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

期末余额/本期发生额期初余额/上期发生额上海晟科投资中心珠海安石宜达企业上海晟科投资中心珠海安石宜达企业（有限合伙）管理中心（有限合（有限合伙）管理中心（有限合伙）伙）

流动资产4492066903.12621122903.384723485599.67605256531.81

其中：现金和

10052988.5319322172.378378562.096209326.17

现金等价物

非流动资产1293429746.601545909868.77

资产合计4492066903.121914552649.984723485599.672151166400.58

流动负债195296615.74123908936.67185197493.19109361171.39非流动负债

负债合计195296615.74123908936.67185197493.19109361171.39少数股东权益归属于母公司股东

4296770287.381790643713.314538288106.482041805229.19

权益按持股比例计算的

130857091.94689397829.62222936020.91786095013.24

净资产份额调整事项

--商誉

--内部交易未实现利润

--其他对合营企业权益投

130857091.94689397829.62222936020.91786095013.24

资的账面价值存在公开报价的合营企业权益投资的公允价值

营业收入52079103.8070164118.3644727248.4369460148.60

财务费用-5467.01-68846.2-8818.51-388446.65所得税费用

净利润-177641719.37-251161515.88-65540062.31-95326376.26终止经营的净利润其他综合收益

综合收益总额-177641719.37-251161515.88-65540062.31-95326376.26本年度收到的来自合营企业的股利

期末余额/本期发生额期初余额/上期发生额

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上海光翎投资中心上海光渝投资中心上海光翎投资中心上海光渝投资中心（有限合伙）（有限合伙）（有限合伙）（有限合伙）

流动资产1113565944.861001075716.501087486172.62959694363.41

其中：现金和

159179.45172803.54570505.08212864.34

现金等价物非流动资产

资产合计1113565944.861001075716.501087486172.62959694363.41

流动负债5796527.9461775352.462908479.4556638134.52非流动负债

负债合计5796527.9461775352.462908479.4556638134.52少数股东权益归属于母公司股

1107769416.92939300364.041084577693.17903056228.89

东权益按持股比例计算

753217685.05594473683.46741977917.63578667795.82

的净资产份额调整事项

--商誉

--内部交易未实现利润

--其他对合营企业权益

753217685.05594473683.46741977917.63578667795.82

投资的账面价值存在公开报价的合营企业权益投资的公允价值营业收入

财务费用-91.46515908.88-108.53-1280.72所得税费用

净利润25531723.7536244135.15-12555513.422443071.08终止经营的净利润其他综合收益

综合收益总额25531723.7536244135.15-12555513.422443071.08本年度收到的来自合营企业的股利

(3).重要联营企业的主要财务信息

□适用√不适用

147/174光大嘉宝股份有限公司2025年半年度报告

(4).不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

期末余额/本期发生额期初余额/上期发生额

合营企业：

投资账面价值合计973929003.15958785613.43下列各项按持股比例计算的合计数

--净利润15143389.72-6177376.34

--其他综合收益

--综合收益总额15143389.72-6177376.34

联营企业：

投资账面价值合计68075105.57172084649.04下列各项按持股比例计算的合计数

--净利润4929392.994046634.37

--其他综合收益28852.43

--综合收益总额4929392.994046634.37

4、重要的共同经营

□适用√不适用

十一、政府补助

1、报告期末按应收金额确认的政府补助

□适用√不适用

2、涉及政府补助的负债项目

□适用√不适用

3、计入当期损益的政府补助

√适用□不适用

单位：元币种：人民币类型本期发生额上期发生额

其他2957792.6264234.98

合计2957792.6264234.98

148/174光大嘉宝股份有限公司2025年半年度报告

十二、与金融工具相关的风险

1、金融工具的风险

√适用□不适用

（1）金融工具产生的各类风险本公司在经营过程中面临各种金融风险：信用风险、流动性风险和市场风险（包括汇率风险、利率风险和其他价格风险）。上述金融风险以及本公司为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述：

董事会负责规划并建立本公司的风险管理架构，制定本公司的风险管理政策和相关指引并监督风险管理措施的执行情况。本公司已制定风险管理政策以识别和分析本公司所面临的风险，这些风险管理政策对特定风险进行了明确规定，涵盖了市场风险、信用风险和流动性风险管理等诸多方面。本公司定期评估市场环境及本公司经营活动的变化以决定是否对风险管理政策及系统进行更新。

*信用风险信用风险是指交易对手未能履行合同义务而导致本公司发生财务损失的风险。

本公司信用风险主要产生于货币资金、应收票据、应收账款、应收款项融资、其他应收款、债权投资、

其他债权投资和财务担保合同等，以及未纳入减值评估范围的以公允价值计量且其变动计入当期损益的债务工具投资和衍生金融资产等。于资产负债表日，本公司金融资产的账面价值已代表其最大信用风险敞口。

本公司货币资金主要为存放于声誉良好并拥有较高信用评级的国有银行和其他大中型上市银行的银行存款，本公司认为其不存在重大的信用风险，几乎不会产生因银行违约而导致的重大损失。

此外，对于应收票据、应收账款、应收款项融资和其他应收款等，本公司设定相关政策以控制信用风险敞口。本公司基于对客户的财务状况、从第三方获取担保的可能性、信用记录及其他因素诸如目前市场状况等评估客户的信用资质并设置相应信用期。本公司会定期对客户信用记录进行监控，对于信用记录不良的客户，本公司会采用书面催款、缩短信用期或取消信用期等方式，以确保本公司的整体信用风险在可控的范围内。

*流动性风险流动性风险是指企业在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺的风险。

本公司的政策是确保拥有充足的现金以偿还到期债务。流动性风险由本公司的财务部门集中控制。财务部门通过监控现金余额、可随时变现的有价证券以及对未来12个月现金流量的滚动预测，确保公司在所有合理预测的情况下拥有充足的资金偿还债务。同时持续监控公司是否符合借款协议的规定，从主要金融机构获得提供足够备用资金的承诺，以满足短期和长期的资金需求。

*市场风险

金融工具的市场风险是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风险，包括汇率风险、利率风险和其他价格风险。

2、套期

(1).公司开展套期业务进行风险管理

□适用√不适用

(2).公司开展符合条件套期业务并应用套期会计

□适用√不适用

149/174光大嘉宝股份有限公司2025年半年度报告

(3).公司开展套期业务进行风险管理、预期能实现风险管理目标但未应用套期会计

□适用√不适用

3、金融资产转移

(1).转移方式分类

□适用√不适用

(2).因转移而终止确认的金融资产

□适用√不适用

(3).继续涉入的转移金融资产

□适用√不适用

十三、公允价值的披露

1、以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末公允价值

项目第一层次公允价第二层次公允价第三层次公允价合计值计量值计量值计量

一、持续的公允价值计量

（一）交易性金融资产28466789.40384896656.6412182776.43425546222.47

1.以公允价值计量且变动计入当

28466789.40384896656.6412182776.43425546222.47

期损益的金融资产

（1）债务工具投资384896656.64384896656.64

（2）权益工具投资28466789.4012182776.4340649565.83

（3）衍生金融资产

2.指定以公允价值计量且其变动

计入当期损益的金融资产

（1）债务工具投资

（2）权益工具投资

（二）其他债权投资

（三）其他权益工具投资146143100.00146143100.00

（四）投资性房地产

（五）生物资产

持续以公允价值计量的资产总额28466789.40384896656.64158325876.43571689322.47

（六）交易性金融负债87310720.1487310720.14

持续以公允价值计量的负债总额87310720.1487310720.14

二、非持续的公允价值计量

（一）持有待售资产非持续以公允价值计量的资产总额非持续以公允价值计量的负债总额

150/174光大嘉宝股份有限公司2025年半年度报告

2、持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据

√适用□不适用

第一层次公允价值计量项目市价均取自于资产负债表日相关股票的收盘价。

3、持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息

√适用□不适用

单位：元币种：人民币重要参数项目期末公允价值估值技术定性信息定量信息

基金及信托产品384896656.64投资标的市价组合法相关资产报价及估值表

4、持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末公允价值估值技术重要参数

上市公司比较法/并购案例

权益工具投资158325876.43流动性折价/控制权溢价比较法珠海安石宜鸿投资中心（有交易性金融负债

87310720.14限合伙）投资项目所涉不动折现率（注1）产按收益法注1；安石资管与上海恒承实业发展有限公司（以下简称“恒承实业”）《合作协议》中安石资管促

使第三方在约定期限内受让恒承实业持有珠海安石宜鸿投资中心（有限合伙）财产份额的事项，安石资管按企业会计准则衍生金融工具的相关规定核算。

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5、持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感性分析

√适用□不适用

单位：元币种：人民币对于在报告

当期利得或损失总额购买、发行、出售和结算期末持有的

2024年会计政策转入转出2025年资产，计入

项目

12月31日变更第三层次第三层次计入6月30日损益的当期

计入损益购买发行出售结算其他综合收益未实现利得或变动

交易性金融资产12266170.64-83394.2112182776.43

其他权益工具投资146143100.00146143100.00

交易性金融负债82985236.53-4325483.6187310720.14

合计241394507.17-4408877.82245636596.57

6、持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政策

□适用√不适用

7、本期内发生的估值技术变更及变更原因

□适用√不适用

8、不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况

□适用√不适用

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十四、关联方及关联交易

1、本企业的母公司情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币母公司对本企业母公司对本企业的母公司名称注册地业务性质注册资本

的持股比例(%)表决权比例(%)

对外投资、投宜兴光控投资

宜兴资管理、资产310000.0029.1729.17有限公司管理本企业的母公司情况的说明

宜兴光控投资有限公司控制公司联合持股主体上海光控股权投资管理有限公司、北京光控安宇投资中心（有限合伙）和上海安霞投资中心（有限合伙），为公司实际控制人中国光大集团股份公司控股子公司，公司最终控制人为中央汇金投资有限责任公司。

本企业最终控制方是中央汇金投资有限责任公司

2、本企业的子公司情况

本企业子公司的情况详见附注

√适用□不适用

本公司子公司的情况详见本附注“十、在其他主体中的权益”。

3、本企业合营和联营企业情况

本企业重要的合营或联营企业详见附注

√适用□不适用

本企业重要的合营或联营企业详见本附注“十、在其他主体中的权益”。

本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下

√适用□不适用合营或联营企业名称与本企业关系

上海光渝投资中心（有限合伙）合营企业

珠海安石宜达企业管理中心（有限合伙）合营企业上海安岩普石企业咨询有限公司合营企业徐州嘉旭房地产开发有限公司合营企业上海建嘉皓企业管理有限公司合营企业香港嘉达利发展有限公司合营企业

光歆设施管理（上海）有限公司联营企业上海格林风范房地产发展有限公司联营企业上海嘉定老庙黄金有限公司联营企业青岛环海湾安石商业管理有限公司联营企业

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4、其他关联方情况

√适用□不适用其他关联方名称其他关联方与本企业关系重庆英利购物广场管理有限公司股东的子公司重庆英利卓越购物广场有限公司股东的子公司

光大控股（江苏）投资有限公司股东的子公司北京华富新业房地产开发有限公司其他北京华恒兴业房地产开发有限公司其他北京华恒业房地产开发有限公司其他北京汇众智达投资管理有限公司其他北京天盛智达投资管理有限公司其他北京华信恒盛投资管理有限公司其他上海安依投资有限公司其他上海安曼投资有限公司其他江门市国翔企业发展有限公司其他江门市汇悦城物业管理有限公司其他徐州光鑫房地产开发有限公司其他上海融光寰芃房地产开发有限公司其他上海安瑰投资管理有限公司股东的子公司

光大控股创业投资（深圳）有限公司股东的子公司珠海安渊投资有限公司股东的子公司光大永明人寿保险有限公司上海分公司其他有限合伙企业汇总其他契约式基金汇总其他

5、关联交易情况

(1).购销商品、提供和接受劳务的关联交易

采购商品/接受劳务情况表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币关联方关联交易内容本期发生额上期发生额

上海安瑰投资管理有限公司资金占用费8968219.201950000.00

光大控股（江苏）投资有限公司资金占用费26778082.1828421917.81

宜兴光控投资有限公司资金占用费6789940.886827662.77

出售商品/提供劳务情况表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币关联方关联交易内容本期发生额上期发生额

上海安依投资有限公司资金占用费9007342.2616788259.95

上海安曼投资有限公司资金占用费1520418.731528818.80

有限合伙企业汇总咨询服务费/资产管理费55027144.8744330242.82

契约式基金汇总咨询服务费/资产管理费199550.105356509.41

其他关联方汇总咨询服务费/资产管理费29196460.2615760903.20

154/174光大嘉宝股份有限公司2025年半年度报告

购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明

□适用√不适用

(2).关联受托管理/承包及委托管理/出包情况

本公司受托管理/承包情况表：

□适用√不适用

关联托管/承包情况说明

□适用√不适用

本公司委托管理/出包情况表：

□适用√不适用

关联管理/出包情况说明

□适用√不适用

155/174光大嘉宝股份有限公司2025年半年度报告

(3).关联租赁情况

本公司作为出租方：

√适用□不适用

单位：元币种：人民币承租方名称租赁资产种类本期确认的租赁收入上期确认的租赁收入

光大永明人寿保险有限公司上海分公司不动产994434.05

本公司作为承租方：

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期发生额上期发生额简化处理简化处理未纳入租的短期租未纳入租赁的短期租赁负债计租赁资产赁和低价负债计量的承担的租增加的赁和低价承担的租出租方名称支付的量的可变支付的租增加的使种类值资产租可变租赁付赁负债利使用权值资产租赁负债利租金租赁付款金用权资产赁的租金款额（如适息支出资产赁的租金息支出额（如适费用（如适用）费用（如用）用）适用）珠海安渊投资有

不动产77182.27限公司关联租赁情况说明

□适用√不适用

156/174光大嘉宝股份有限公司2025年半年度报告

(4).关联担保情况本公司作为担保方

□适用√不适用本公司作为被担保方

□适用√不适用关联担保情况说明

□适用√不适用

(5).关联方资金拆借

√适用□不适用

单位：元币种：人民币关联方拆借金额起始日到期日说明拆入

光大控股（江苏）投资有限公司900000000.002023/1/192025/10/18

宜兴光控投资有限公司150000000.002020/11/11

宜兴光控投资有限公司9763314.732019/11/15

上海安瑰投资管理有限公司260000000.002024/4/192025/12/31

上海安瑰投资管理有限公司220000000.002025/6/162026/6/15注1关联方拆借金额起始日到期日说明拆出

上海安依投资有限公司140000000.002020/3/202027/6/30注2

上海安依投资有限公司50000000.002020/4/22027/6/30注2

上海安依投资有限公司100000000.002020/4/282027/6/30注2

上海安依投资有限公司60000000.002020/5/132027/6/30注2

上海安依投资有限公司90000000.002020/12/182027/6/30注2

上海安曼投资有限公司50000000.002020/12/312027/6/30注3

注1：根据公司第十一届董事会第二十四次（临时）会议决议精神，公司于2025年5月26日与上海安瑰投资管理有限公司（以下简称“上海安瑰”）签署了附条件生效的《借款合同》，上海安瑰向公司分笔提供总额不超过人民币4亿元借款，每笔借款的借款期限为自该笔借款发放日起至该笔借款发放届满

12个月止，借款的年利率为6.5%（单利），该合同的生效条件为自双方加盖公章且公司股东大会审议

通过该合同项下相关事宜后生效。同日，公司与上海安瑰、瑞诗房地产开发（上海）有限公司（以下简称“瑞诗公司”）签署了《应收账款质押协议》，就以公司持有的对瑞诗公司的9.086亿元借款本金及其利息的应收款项债权，为上述4亿元借款向上海安瑰提供质押担保之事进行了约定。2025年6月11日，公司2025年第四次临时股东大会审议通过了前述事项。截至本报告期末，该项借款余额为2.2亿元。

注2：根据公司2025年第五次临时股东大会决议精神，2025年6月27日，公司与上海安依投资有限公司签署《借款展期合同之补充协议（二）》，该协议项下的借款本金为44000万元展期至2027年6月30日，展期期间的借款年利率为8.00%。

注3：根据公司2025年第五次临时股东大会决议精神，2025年6月27日，公司与上海安曼投资有限公司签署《借款展期合同之补充协议（二）》，该协议项下的借款本金为5000万元展期至2027年6月

30日，展期期间的借款年利率为6.50%。

157/174光大嘉宝股份有限公司2025年半年度报告

(6).关联方资产转让、债务重组情况

□适用√不适用

(7).关键管理人员报酬

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

关键管理人员报酬342.19661.28

158/174光大嘉宝股份有限公司2025年半年度报告

6、应收、应付关联方等未结算项目情况

(1).应收项目

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备

应收账款有限合伙企业汇总363893100.14191379258.24334697946.38168694886.75

应收账款契约式基金汇总235632.7727338.97451830.4645718.04

应收账款重庆英利购物广场管理有限公司2853557.40144441.202621335.60144173.46

应收账款重庆英利卓越购物广场有限公司3786654.65195901.023308209.92181951.55

应收账款北京汇众智达投资管理有限公司13972898.62688263.639823781.95459893.41

应收账款北京华信恒盛投资管理有限公司7380630.87405934.705183631.44285099.73

应收账款北京天盛智达投资管理有限公司1748070.4996143.881198521.3965918.68

应收账款江门市国翔企业发展有限公司3096972.50167858.494867514.04262763.27

应收账款江门市汇悦城物业管理有限公司55000.00

应收账款北京华恒业房地产开发有限公司139553260.3971656388.06140202064.6365806371.57

应收账款北京华恒兴业房地产开发有限公司1625759.90132172.793607005.58123671.38

应收账款北京华富新业房地产开发有限公司80332066.6741540294.1280332066.6738063193.99

应收账款重庆维碚仓储服务有限公司3203947.15176217.093259438.80179269.13

应收账款上海融光寰芃企业管理有限公司4679883.26257393.581475716.8781164.43

应收账款珠海安渊投资有限公司12644558.28

其他应收款有限合伙企业汇总19038392.2331281501.62

其他应收款契约式基金汇总4000.004000.00

其他应收款上海安依投资有限公司582307932.09323401595.23572760149.29262044836.74

其他应收款上海安曼投资有限公司64629452.1963017808.34

其他应收款香港嘉达利发展有限公司8660617.698660617.698660617.698660617.69

其他应收款北京华恒兴业房地产开发有限公司499.99

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(2).应付项目

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目名称关联方期末账面余额期初账面余额

应付账款光歆设施管理（上海）有限公司2069058.501318469.11

应付账款北京汇众智达投资管理有限公司1397404.071397404.07

应付账款北京华恒兴业房地产开发有限公司64438.631790381.67

应付账款北京华恒业房地产开发有限公司2396460.962648293.44

应付账款珠海安渊投资有限公司115193.37

合同负债有限合伙企业汇总241745.15

合同负债成都城投安石商业管理有限公司41400.0094339.62

合同负债上海融光寰芃企业管理有限公司10993021.8012801886.79

合同负债上海明悦酒店管理有限公司37766.66

合同负债北京光控浦益创业投资有限公司6800.37

其他流动负债有限合伙企业汇总14504.71

其他流动负债青岛环海湾安石商业管理有限公司5660.38

其他流动负债上海融光寰芃企业管理有限公司659581.31768113.21

其他流动负债北京光控浦益创业投资有限公司408.20

其他应付款上海建嘉皓企业管理有限公司11156313.9711156313.97

其他应付款上海格林风范房地产发展有限公司26147000.0074147000.00

其他应付款上海嘉定老庙黄金有限公司166700.00166700.00

其他应付款上海安瑰投资管理有限公司489014520.58260046301.38

其他应付款北京华信恒盛投资管理有限公司2269880.93

其他应付款北京华富新业房地产开发有限公司745701.03

其他应付款北京华恒业房地产开发有限公司1032622.421376676.43

其他应付款北京华恒兴业房地产开发有限公司1000000.001038297.41

其他应付款重庆英利购物广场管理有限公司240995.00

其他应付款重庆英利卓越购物广场有限公司238307.00

其他应付款上海明悦酒店管理有限公司34867.12

160/174光大嘉宝股份有限公司2025年半年度报告

其他应付款上海安岩普石企业咨询有限公司16812442.0421417039.92

其他应付款昆山安住此间商务信息咨询有限公司387813.26

其他应付款光歆设施管理（上海）有限公司94075.473229754.78

其他应付款光大控股（江苏）投资有限公司937873972.59911095890.41

其他应付款宜兴光控投资有限公司224515534.14217725593.26

其他应付款光大控股创业投资（深圳）有限公司1267225344.00

161/174光大嘉宝股份有限公司2025年半年度报告

7、关联方承诺

□适用√不适用

十五、股份支付

1、各项权益工具

(1).明细情况

□适用√不适用

(2).期末发行在外的股票期权或其他权益工具

□适用√不适用

2、以权益结算的股份支付情况

□适用√不适用

3、以现金结算的股份支付情况

□适用√不适用

4、本期股份支付费用

□适用√不适用

5、股份支付的修改、终止情况

□适用√不适用

十六、承诺及或有事项

1、重要承诺事项

□适用√不适用

2、或有事项

(1).资产负债表日存在的重要或有事项

□适用√不适用

(2).公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：

√适用□不适用

截至2025年6月30日，本公司未发生影响本财务报表阅读和理解的重大或有事项。

十七、资产负债表日后事项

1、重要的非调整事项

□适用√不适用

2、利润分配情况

□适用√不适用

162/174光大嘉宝股份有限公司2025年半年度报告

3、销售退回

□适用√不适用

4、其他资产负债表日后事项说明

√适用□不适用

截至本财务报表签发日2025年8月28日，本公司未发生其他影响本财务报表阅读和理解的资产负债表日后事项。

十八、其他重要事项

1、前期会计差错更正

(1).追溯重述法

□适用√不适用

(2).未来适用法

□适用√不适用

2、重要债务重组

□适用√不适用

3、资产置换

(1).非货币性资产交换

□适用√不适用

(2).其他资产置换

□适用√不适用

4、年金计划

□适用√不适用

5、终止经营

□适用√不适用

6、分部信息

(1).报告分部的确定依据与会计政策

√适用□不适用

公司以内部组织结构、管理要求、内部报告制度等为依据确定经营分部。公司的经营分部是指同时满足下列条件的组成部分：

该组成部分能够在日常活动中产生收入、发生费用；

管理层能够定期评价该组成部分的经营成果，以决定向其配置资源、评价其业绩；

能够通过分析取得该组成部分的财务状况、经营成果和现金流量等有关会计信息。

本公司以行业分部/产品分部为基础确定报告分部，与各分部共同使用的资产、负债按照规模比例在不同的分部之间分配。公司目前主要分为四个分部，分部一为房地产业务，即房地产开发销售，物业租赁等；分部二不动产资产管理业务，即相关咨询管理业务及资产投资管理业务；分部三为不动产投资业务，

163/174光大嘉宝股份有限公司2025年半年度报告

即通过不动产基金管理的份额，投资或持有高品质的地产资产；分部四为并表地产基金投资业务，即纳入公司合并报表范围的不动产基金投资。

164/174光大嘉宝股份有限公司2025年半年度报告

(2).报告分部的财务信息

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币项目分部一分部二分部三分部四分部间抵销合计营业

20339.086165.691643.7940188.954186.1564151.36

收入营业

5352.552729.21717.9830169.87739.9738229.64

成本资产

259719.35323485.11916734.211349423.90729707.932119654.64

总额负债

65698.26118683.24635497.891382858.50542889.331659848.56

总额

(3).公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因

□适用√不适用

7、其他对投资者决策有影响的重要交易和事项

□适用√不适用

8、其他

√适用□不适用

（1）关于2024年度会计差错更正之事

2024年度，根据中国证监会上海证监局现场检查的有关要求，公司对相关事项进行了再梳理、再复核，为更加客观、准确、真实反映公司财务状况、经营成果，公司将并表结构化主体的他方出资从“少数股东权益”调整至“其他非流动负债”；调整受让光大安石和安石资管各51%股权所形成商誉资产组

的认定范围，商誉资产组包括光大安石及安石资管开展的不动产资产管理服务；将安石资管与上海恒承实业发展有限公司（以下简称“恒承实业”）《合作协议》中安石资管促使第三方在约定期限内受让恒

承实业持有珠海安石宜鸿投资中心（有限合伙）（以下简称“珠海安石基金”）财产份额的事项，按企业会计准则衍生金融工具的相关规定核算。根据《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》、《公开发行证券的公司信息披露编报规则第19号——财务信息的更正及相关披露》等

相关规定，公司采用追溯重述法进行更正。上述事项已经公司第十一届董事会第二十一次会议审议通过。

上述追溯调整事项对2024年半年报财务报表影响科目如下：

单位：元币种：人民币项目调整前调整后

预计负债114619025.03-

递延所得税负债1251247781.401243926055.37

其他非流动负债711105701.36978840424.30

非流动负债合计9813063456.299958857428.17

负债合计17605051271.0517750845242.93

未分配利润1569513811.721314156865.84

归属于母公司所有者权益（或股东权益）合计4800879192.774545522246.89

少数股东权益1507855444.441617418418.44

所有者权益（或股东权益）合计6308734637.216162940665.33

负债和所有者权益（或股东权益）总计23913785908.2623913785908.26

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财务费用278935003.29249229128.19

其中：利息费用315198660.40285492785.30

公允价值变动收益（损失以“-”号填列）-6909133.15-10258411.40

营业利润（亏损以“-”号填列）-277941520.51-251584923.66

营业外支出7846475.07109251.62

利润总额（亏损以“-”号填列）-283214303.29-249120482.99

所得税费用29145375.2728592361.57

净利润（净亏损以“-”号填列）-312359678.56-277712844.56

持续经营净利润-312359678.56-277712844.56

归属于母公司所有者的净利润-221354107.40-327587863.57

少数股东损益-91005571.1649875019.01

归属于母公司所有者的综合收益总额-221144408.49-327378164.66

归属于少数股东的综合收益总额-90804095.7350076494.44

基本每股收益(元/股)-0.15-0.22

稀释每股收益(元/股)-0.15-0.22

（2）关于公司为新光大中心项目出具《承诺函》之事

根据内部授权，公司于2018年11月9日向中国光大银行股份有限公司(代理理财产品投资者，以下简称“光大银行”)、中国光大银行股份有限公司北京分行(以下简称“光大北分”)出具了一份流动

性支持函，主要内容为：在符合法律法规规定的前提下并在履行公司内部必要的审批程序后，公司为新光大中心项目提供流动性支持。后续公司又对新光大中心项目借款到期展期之事出具了相关说明。2025年4月27日，公司向光大银行及光大北分重新出具《承诺函》提供流动性支持。该函不构成担保或债务加入。

166/174光大嘉宝股份有限公司2025年半年度报告

十九、母公司财务报表主要项目注释

1、应收账款

(1).按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）3030130.002170755.00

1年以内小计3030130.002170755.00

1至2年

2至3年

3年以上

合计3030130.002170755.00

(2).按坏账计提方法分类披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额坏账准坏账准账面余额账面余额备备类别账面账面计提计提比例金价值比例金价值金额比例金额比例

(%)额(%)额

(%)(%)按单项计提坏账准备按组合计提

3030130.00100.003030130.002170755.00100.002170755.00

坏账准备

其中：

账龄3030130.00100.003030130.002170755.00100.002170755.00

合计3030130.00//3030130.002170755.00//2170755.00

2、其他应收款

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额应收利息应收股利

其他应收款2889037112.312949412949.46

合计2889037112.312949412949.46

167/174光大嘉宝股份有限公司2025年半年度报告

其他应收款

(1).按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）171257796.38286511580.14

1年以内小计171257796.38286511580.14

1至2年307072508.52154130702.34

2至3年429757208.32553451276.00

3年以上2595584727.182441145125.58

合计3503672240.403435238684.06

(2).按款项性质分类情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币款项性质期末账面余额期初账面余额

保证金2000000.002000000.00

关联方往来3394562658.283348454890.34

其他非关联方往来107109582.1284783793.72

合计3503672240.403435238684.06

(3).坏账准备计提情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预期信整个存续期预期信

坏账准备未来12个月预期合计用损失(未发生信用用损失(已发生信信用损失

减值)用减值)

2025年1月1日余额210165404.68275660329.92485825734.60

2025年1月1日余额

在本期

--转入第二阶段

--转入第三阶段

--转回第二阶段

--转回第一阶段

本期计提67452635.0061356758.49128809393.49本期转回本期转销本期核销其他变动

2025年6月30日余

277618039.68337017088.41614635128.09

额

168/174光大嘉宝股份有限公司2025年半年度报告

(4).坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额收回或转销或核期末余额计提其他变动转回销

坏账准备485825734.60128809393.49614635128.09

合计485825734.60128809393.49614635128.09

(5).按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占其他应收款款项的性坏账准备单位名称期末余额期末余额合计账龄质期末余额

数的比例(%)

1年以内、1-2瑞诗房地产开发（上

1160193858.2333.11借款年、2-3年、397454222.29

海）有限公司年以上

上海嘉宝实业集团投1-2年、2-3

961594334.0727.45往来款

资管理有限公司年、3年以上

1年以内、1-2

重庆光控新业实业发

615848423.5417.58借款年、2-3年、382210656.96

展有限公司年以上

1年以内、1-2

上海安依投资有限公

582307932.0916.62借款年、2-3年、3323401595.23

司年以上

1年以内、1-2

上海安曼投资有限公

64629452.191.84借款年、2-3年、3

司年以上

合计3384574000.1296.60//503066474.48

169/174光大嘉宝股份有限公司2025年半年度报告

3、长期股权投资

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

对子公司投资4439005094.81202568000.004236437094.814889005094.81202568000.004686437094.81

对联营、合营企业投资55117502.965000000.0050117502.96157001739.605000000.00152001739.60

合计4494122597.77207568000.004286554597.775046006834.41207568000.004838438834.41

(1).对子公司投资

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增减变动减值准备期初余期末余额（账面价减值准备期末余被投资单位期初余额（账面价值）追加投计提减额减少投资其他值）额资值准备

上海嘉宝神马房地产有限公司1838194355.81-450000000.001388194355.81

上海嘉宝劳动服务有限公司300000.00300000.00

上海嘉宝实业集团投资管理有限公司50000000.0050000000.00

上海奇伊投资管理咨询有限公司5000000.005000000.00

光大安石（北京）房地产投资顾问有限

1542608322.001542608322.00

公司

光大安石（北京）资产管理有限公司1270359.001270359.00

CEL JIABAO（HONG KONG）LIMITED 64058.00 64058.00

上海光野投资中心（有限合伙）1233000000.001233000000.00

上海嘉宝安石置业有限公司16000000.0016000000.00

上海雷泰投资中心（有限合伙）202568000.00202568000.00

合计4686437094.81202568000.00-450000000.004236437094.81202568000.00

170/174光大嘉宝股份有限公司2025年半年度报告

(2).对联营、合营企业投资

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增减变动投资期初减值准备期初其他综宣告发放期末余额（账面减值准备期末权益法下确认计提减值

单位余额（账面价值）余额追加投资减少投资合收益现金股利价值）余额的投资损益准备调整或利润

一、合营企业香港嘉达

利发展有5000000.005000000.00限公司

小计5000000.005000000.00

二、联营企业中核高泰（宜宾）精

密管材股50658936.46-50658936.46份有限公司上海格林风范房地

91157344.28-54000000.00-203000.9936954343.29

产发展有限公司上海嘉定

老庙黄金10185458.862977700.8113163159.67有限公司

小计152001739.60-104658936.462774699.8250117502.96

合计152001739.605000000.00-104658936.462774699.8250117502.965000000.00

171/174光大嘉宝股份有限公司2025年半年度报告

4、营业收入和营业成本

(1).营业收入和营业成本情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

主营业务7125101.182929750.7114041638.643490977.76

其他业务9312816.124250024.138908696.054273186.09

合计16437917.307179774.8422950334.697764163.85

5、投资收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

成本法核算的长期股权投资收益2000000000.00

权益法核算的长期股权投资收益2774699.822038857.62

处置长期股权投资产生的投资收益7541063.54

交易性金融资产在持有期间的投资收益261000.00其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入债权投资在持有期间取得的利息收入其他债权投资在持有期间取得的利息收入

处置交易性金融资产取得的投资收益563034.39-23822996.74处置其他权益工具投资取得的投资收益处置债权投资取得的投资收益处置其他债权投资取得的投资收益债务重组收益

合计10878797.751978476860.88

二十、补充资料

1、当期非经常性损益明细表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目金额说明

非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销部分7537084.47计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关、符合国家政策规定、按照确定的标准享有、对公司损益产生持续影响的政府补助除外

除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业持有金融资产和金融负债产生的公允价值变动损益以及处置金融资产2318391.03和金融负债产生的损益

计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费10527760.99委托他人投资或管理资产的损益对外委托贷款取得的损益

因不可抗力因素，如遭受自然灾害而产生的各项资产损失单独进行减值测试的应收款项减值准备转回

企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时

172/174光大嘉宝股份有限公司2025年半年度报告

应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益非货币性资产交换损益债务重组损益

企业因相关经营活动不再持续而发生的一次性费用，如安置职工的支出等

因税收、会计等法律、法规的调整对当期损益产生的一次性影响

因取消、修改股权激励计划一次性确认的股份支付费用

对于现金结算的股份支付，在可行权日之后，应付职工薪酬的公允价值变动产生的损益采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益交易价格显失公允的交易产生的收益与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益受托经营取得的托管费收入

除上述各项之外的其他营业外收入和支出33145837.32注1其他符合非经常性损益定义的损益项目

减：所得税影响额298563.30

少数股东权益影响额（税后）945035.53

合计52285474.98

注1：报告期内，公司并表子公司瑞诗房地产开发（上海）有限公司与汉海信息技术（上海）有限公司就光大安石中心 T1 座的部分房屋租赁纠纷诉讼事宜达成和解协议，二审法院根据双方和解协议已作出民事调解书，瑞诗房地产开发（上海）有限公司对应确认补偿收入2730.30万元。

对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。

□适用√不适用

2、净资产收益率及每股收益

√适用□不适用加权平均净资产每股收益报告期利润

收益率（%）基本每股收益稀释每股收益

归属于公司普通股股东的净利润-11.28-0.25-0.25扣除非经常性损益后归属于公司普通股股

-12.86-0.28-0.28东的净利润

3、境内外会计准则下会计数据差异

□适用√不适用

173/174光大嘉宝股份有限公司2025年半年度报告

副董事长（代行董事长职责）：苏晓鹏

董事会批准报送日期：2025年8月28日修订信息

□适用√不适用