光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

公司代码：600622公司简称：光大嘉宝

光大嘉宝股份有限公司

2025年年度报告

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重要提示

一、本公司董事会及董事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假

记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

二、公司全体董事出席董事会会议。

三、立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。

四、公司负责人苏扬、主管会计工作负责人金红及会计机构负责人（会计主管人员）程诚声明：保证

年度报告中财务报告的真实、准确、完整。

五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案

公司2025年度利润分配及公积金转增股本预案：不进行利润分配，不进行资本公积金转增股本。

截至报告期末，母公司存在未弥补亏损的相关情况及其对公司分红等事项的影响√适用□不适用

经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计，截至报告期末母公司财务报表未分配利润为-930445830.55元。根据《中华人民共和国公司法》及《上市公司监管指引第3号——上市公司现金分红》等相关法律法规的规定，2025年度公司不满足实施现金分红的条件。

六、前瞻性陈述的风险声明

√适用□不适用

本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实际承诺，敬请投资者注意投资风险。

七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况否

八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况否

九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性否

十、重大风险提示

公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅本报告第三节“管理层讨论与分析”中“可能面对的风险”内容。

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目录

第一节释义.................................................4

第二节公司简介和主要财务指标........................................4

第三节管理层讨论与分析..........................................11

第四节公司治理、环境和社会........................................33

第五节重要事项..............................................49

第六节股份变动及股东情况.........................................66

第七节债券相关情况............................................73

第八节财务报告..............................................88

载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的会计报表。

备查文件

载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。

目录报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本及公告原稿。

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第一节释义

一、释义

在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：

常用词语释义中国证监会指中国证券监督管理委员会上交所指上海证券交易所

本公司、公司、光大嘉宝指光大嘉宝股份有限公司

光大安石指光大安石(北京)房地产投资顾问有限公司(控股子公司)

安石资管指光大安石(北京)资产管理有限公司(控股子公司)上海光控指上海光控股权投资管理有限公司光大控股指中国光大控股有限公司

光大安石平台指光大安石及其在管企业、安石资管及其在管企业的统称嘉宝神马平台指上海嘉宝神马房地产有限公司及其下属企业的统称报告期指2025年度

元、万元、亿元指人民币元、人民币万元、人民币亿元

第二节公司简介和主要财务指标

一、公司信息公司的中文名称光大嘉宝股份有限公司公司的中文简称光大嘉宝

公司的外文名称 Everbright Jiabao Co. Ltd.公司的外文名称缩写 EBJB公司的法定代表人苏扬

二、联系人和联系方式董事会秘书姓名李昂

联系地址 上海市嘉定区依玛路333弄1-6号嘉定新城大厦14F

电话021-59529711

传真021-59536931

电子信箱 600622@ebjb.com

三、基本情况简介

公司注册地址 上海市嘉定区清河路55号6-7F

1992年，上海市嘉定区嘉罗路1052号

公司注册地址的历史变更情况1995年，上海市嘉定区嘉戬公路118号

2001年至今，上海市嘉定区清河路55号6-7F

公司办公地址 上海市嘉定区依玛路333弄1-6号嘉定新城大厦14F公司办公地址的邮政编码201821

公司网址 www.ebjb.com

电子信箱 600622@ebjb.com

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四、信息披露及备置地点

公司披露年度报告的媒体名称及网址 上海证券报(www.cnstock.com)

公司披露年度报告的证券交易所网址 www.sse.com.cn公司年度报告备置地点公司董事会办公室

五、公司股票简况公司股票简况股票种类股票上市交易所股票简称股票代码变更前股票简称

A股 上海证券交易所 光大嘉宝 600622 嘉宝集团

六、其他相关资料

名称立信会计师事务所（特殊普通合伙）公司聘请的会计师事务办公地址上海市黄浦区南京东路61号4楼所（境内）

签字会计师姓名赵键、顾召华名称东方证券股份有限公司报告期内履行持续督导办公地址上海市黄浦区中山南路318号24层

职责的保荐机构签字的保荐代表人姓名申杰、刘畅持续督导的期间2022年9月21日至2025年9月22日

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七、近三年主要会计数据和财务指标

(一)主要会计数据

单位：元币种：人民币本期比上年2023年主要会计数据2025年2024年同期增减(%)调整后调整前

营业收入1241813099.201817734805.35-31.684390114924.354390114924.35扣除与主营业务无关的业务收入和不具备

1237483911.241732716185.85-28.584186931857.774186931857.77

商业实质的收入后的营业收入

利润总额-1432901206.54-1360958756.17不适用-1651746015.16-1886904212.93

归属于上市公司股东的净利润-1391052518.68-1394338884.70不适用-2110519213.31-1996769650.66归属于上市公司股东的扣除非经常性损益

-1522899298.21-1511103796.23不适用-2161879530.19-2007247678.44的净利润

经营活动产生的现金流量净额284349211.09432587355.92-34.27502054659.84502054659.84本期末比上2023年末

2025年末2024年末年同期末增

调整后调整前减（%）

归属于上市公司股东的净资产2110556048.223495266719.35-39.624872900411.555022023601.26

总资产19971028700.3721944821426.25-8.9924724806917.0424724806917.04

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(二)主要财务指标本期比上2023年主要财务指标2025年2024年年同期增调整后调整前

减(%)

基本每股收益（元／股）-0.93-0.93不适用-1.41-1.33

稀释每股收益（元／股）-0.93-0.93不适用-1.41-1.33扣除非经常性损益后的基本每股

-1.02-1.01不适用-1.44-1.34收益（元／股）

减少16.31

加权平均净资产收益率（%）-49.63-33.32-35.53-33.10个百分点

扣除非经常性损益后的加权平均减少18.21

-54.33-36.12-36.40-33.28

净资产收益率（%）个百分点报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明

√适用□不适用

1、根据中国证监会上海证监局现场检查的有关要求，公司对相关事项进行了再梳理、再复核。为更加客观、准确、真实反映公司财务状况、经营成果，公司将并表结构化主体的他方出资从“少数股东权益”调整至“其他非流动负债”；调整受让光大安石和安石资管各51%股权所形成商誉资产组的认定范围，商誉资产组包括光大安石及安石资管开展的不动产资产管理服务；将安石资管与上海恒承实业发展有限公司（以下简称“恒承实业”）《合作协议》中安石资管促使第三方在约定期限内受让恒承实业

持有珠海安石宜鸿投资中心（有限合伙）（以下简称“珠海安石基金”）财产份额的事项，按企业会计准则衍生金融工具的相关规定核算。根据《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》、《公开发行证券的公司信息披露编报规则第19号——财务信息的更正及相关披露》等相关规定，公司采用追溯重述法进行更正，对2023年度的合并利润表和合并资产负债表进行了追溯调整。

本次前期会计差错更正及追溯调整，不会导致相关年度的盈亏性质发生改变。追溯调整所涉事宜详见公司临2025-018号公告。

2、报告期营业收入为124181.31万元，与上年相比减少57592.17万元，主要原因是报告期内房

地产开发业务嘉宝神马平台结转住宅销售收入减少。

3、报告期归属于上市公司股东的净利润为-139105.25万元，财务报表处于持续亏损状态，主要

原因如下：

（1）公司并表基金项目经营情况整体稳定，但考虑相关财务费用及折旧后，相关项目财务表现呈亏损状态。

（2）受市场环境波动影响，公司部分不动产投资项目资产估值水平下降，进而对公司投资基金净

值及 LP 份额、债权投资公允值产生负面影响。

（3）光大安石平台不动产资产管理业务预计未来经营情况不及预期，对并购光大安石平台形成的商誉计提减值准备。

八、境内外会计准则下会计数据差异

(一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况

□适用√不适用

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(二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况

□适用√不适用

(三)境内外会计准则差异的说明：

□适用√不适用

九、2025年分季度主要财务数据

单位：万元币种：人民币

第一季度第二季度第三季度第四季度

（1-3月份）（4-6月份）（7-9月份）（10-12月份）营业收入31071.3633079.9932941.7627088.20归属于上市公司股东的净利

-11822.03-25508.26-18092.66-83682.30润归属于上市公司股东的扣除

-12469.53-30089.31-20000.61-89730.48非经常性损益后的净利润经营活动产生的现金流量净

-487.8213624.376852.308446.07额季度数据与已披露定期报告数据差异说明

□适用√不适用

十、非经常性损益项目和金额

√适用□不适用

单位：元币种：人民币附注非经常性损益项目2025年金额（如适2024年金额2023年金额用）

非流动性资产处置损益，包括已

7373712.06301833.599303329.17

计提资产减值准备的冲销部分

计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关、符

合国家政策规定、按照确定的标6921313.663615839.133415689.27

准享有、对公司损益产生持续影响的政府补助除外除同公司正常经营业务相关的有

效套期保值业务外，非金融企业持有金融资产和金融负债产生的-4778879.92-13138162.417174103.24公允价值变动损益以及处置金融资产和金融负债产生的损益计入当期损益的对非金融企业收

25903136.95注15848838.8941155064.50

取的资金占用费委托他人投资或管理资产的损益对外委托贷款取得的损益

因不可抗力因素，如遭受自然灾害而产生的各项资产损失

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单独进行减值测试的应收款项减值准备转回

企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益非货币性资产交换损益债务重组损益企业因相关经营活动不再持续而

发生的一次性费用，如安置职工的支出等

因税收、会计等法律、法规的调整对当期损益产生的一次性影响

因取消、修改股权激励计划一次性确认的股份支付费用

对于现金结算的股份支付，在可行权日之后，应付职工薪酬的公允价值变动产生的损益采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益交易价格显失公允的交易产生的收益与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益受托经营取得的托管费收入除上述各项之外的其他营业外收

114027363.59注2174132976.3214208710.23

入和支出其他符合非经常性损益定义的损益项目

减：所得税影响额19148616.0642690331.4118806013.38

少数股东权益影响额（税后）-1548749.2511306082.585090566.15

合计131846779.53116764911.5351360316.88

注1：公司向参股的不动产基金项目公司提供借款并收取资金占用费。

注2：报告期内，公司并表子公司瑞诗房地产开发（上海）有限公司与汉海信息技术（上海）有限公司就光大安石中心 T1 座的部分房屋租赁纠纷诉讼事宜达成和解协议，二审法院根据双方和解协议已作出民事调解书，瑞诗房地产开发（上海）有限公司对应确认补偿收入2730.30万元；报告期内，公司并表子公司上海嘉定颐和电机电脑有限公司完成上海市嘉定区嘉罗公路2248号物业政府征收补偿相关工作，结转该物业征收补偿收益6310.91万元。

对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。

□适用√不适用

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十一、营业收入扣除情况表

单位：万元币种：人民币项目本年度具体扣除情况上年度具体扣除情况

营业收入金额124181.31181773.48

营业收入扣除项目合计金额432.928501.86

营业收入扣除项目合计金额占营业收入的比重（%）0.35/4.68/

一、与主营业务无关的业务收入

1.正常经营之外的其他业务收入。如出租固定资产、无形资产、包装物，销售材料，收取租户的水电

贸易业务的收

用材料进行非货币性资产交换，经营受托管理业务等实现的收入，以及虽计入主营业432.928501.85燃气收入以及贸入务收入，但属于上市公司正常经营之外的收入。易业务的收入

2.不具备资质的类金融业务收入，如拆出资金利息收入；本会计年度以及上一会计

年度新增的类金融业务所产生的收入，如担保、商业保理、小额贷款、融资租赁、典当等业务形成的收入，为销售主营产品而开展的融资租赁业务除外。

3.本会计年度以及上一会计年度新增贸易业务所产生的收入。

4.与上市公司现有正常经营业务无关的关联交易产生的收入。

5.同一控制下企业合并的子公司期初至合并日的收入。

6.未形成或难以形成稳定业务模式的业务所产生的收入。

与主营业务无关的业务收入小计432.928501.86

二、不具备商业实质的收入

1.未显著改变企业未来现金流量的风险、时间分布或金额的交易或事项产生的收入。

2.不具有真实业务的交易产生的收入。如以自我交易的方式实现的虚假收入，利用

互联网技术手段或其他方法构造交易产生的虚假收入等。

3.交易价格显失公允的业务产生的收入。

4.本会计年度以显失公允的对价或非交易方式取得的企业合并的子公司或业务产生的收入。

5.审计意见中非标准审计意见涉及的收入。

6.其他不具有商业合理性的交易或事项产生的收入。

不具备商业实质的收入小计

三、与主营业务无关或不具备商业实质的其他收入

营业收入扣除后金额123748.39173271.62

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十二、存在股权激励、员工持股计划的公司可选择披露扣除股份支付影响后的净利润

□适用√不适用

十三、采用公允价值计量的项目

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币对当期利润的影响项目名称期初余额期末余额当期变动金额

交易性金融资产2503.2739142.3236639.051517.57

其他权益工具投资14614.3114810.41196.10

其他非流动金融资产2667.521205.67-1461.8535.36

合计19785.1055158.4035373.301552.93

第三节管理层讨论与分析

一、报告期内公司从事的业务情况

报告期内，公司主要从事不动产资产管理和不动产投资业务：

1、不动产资产管理业务：公司不动产资产管理业务所管理的项目主要采用私募基金结构，由公司

子公司光控安石作为普通合伙人/基金管理人发起设立基金产品，投资人作为有限合伙人/基金投资人认购基金份额（基金份额包括但不限于有限合伙财产份额和契约式基金份额）。基金通过股权收购或资产收购的方式获取城市综合体、商业消费项目、写字楼、仓储物流基础设施等各类已建成或亟需改造升级的持有型物业。对于基金所持的底层项目，光大安石平台同时作为资产管理人对项目进行管理和运营，通过为项目提供重新定位、规划、设计、改造、招商、开业筹备以及开业后运营管理等服务，不断提升资产价值，从而为投资人实现投资增值收益。报告期内，公司不动产资管项目主要包括三种情况：光控安石担任普通合伙人/基金管理人，同时公司在相关主体中认缴基金份额；光控安石担任普通合伙人/基金管理人，但公司未在相关主体中认缴基金份额；及光控安石与其他合作方共同运营管理的项目。光大安石平台就提供的基金管理服务、资产管理服务收取基金管理费及资产管理费。同时，光大安石平台还凭借自身在不动产资产管理领域的专业能力，向第三方机构提供包括物业价值分析、项目问题诊断、夹层融资及股权投资咨询、物业委托管理、商业品牌输出、开发代建服务、项目运营监管、资本市场服务

在内的综合性服务，不断巩固和提升公司在不动产资产管理领域的竞争优势。

2、不动产投资业务：公司作为不动产基金的投资人，主要通过认购或受让不动产基金的基金份额，

投资并间接持有符合投资标准的不动产资产，加强公司不动产投资和资产管理业务的协同效应，提升公司收益能力，增强资产管理业务竞争能力。公司通过对拟投资项目信息进行分析研究，独立判断拟投资项目的投资价值，谨慎决策，以期获取投资收益。

报告期内公司新增重要非主营业务的说明

□适用√不适用

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二、报告期内公司所处行业情况

2025年，在以习近平同志为核心的党中央坚强领导下，我国经济顶压前行、向新向优发展，经济

社会发展主要目标顺利完成。根据国家统计局数据，2025年国内生产总值140.19万亿元，同比增长5.0%；

全年社会消费品零售总额50.12万亿元，同比增长3.7%，服务零售额增长5.5%；居民消费价格总体保持平稳，全年 CPI 同比持平。与此同时，房地产开发行业仍承受一定压力，全年房地产开发投资 8.28万亿元，同比下降17.2%；新建商品房销售面积8.81亿平方米、销售额8.39万亿元，分别下降8.7%和12.6%。总体看，我国经济长期向好的基本趋势没有改变，内需修复、产业升级和新质生产力培育带来的空间需求为不动产相关行业提供了新的支撑，但宏观经济仍处于新旧动能转换及房地产行业调整企稳阶段，微观市场主体预期改善仍需时间。

不动产运营表现方面，报告期内各业态物业资产整体承受供需再平衡压力，细分业态呈现结构分化特征。就商业消费业态而言，受促消费政策、“以旧换新”以及文旅出行活跃等因素带动，运动服饰、消费电子、潮玩杂货、宠物消费、平价餐饮等细分赛道租赁需求有所改善，但居民消费整体仍偏审慎，项目间分化加大。根据世邦魏理仕等研究机构数据，2025年全国零售物业新增供应和净吸纳量分别为

322万平方米和252万平方米，年末全国平均空置率为7.6%，购物中心首层租金全年下跌1.9%；重点城市中，上海核心商圈优质购物中心年末空置率为8.4%、租金同比下降4.3%，北京零售物业空置率为

7.2%、租金同比下降9.5%。就写字楼业态而言，综合仲量联行及世邦魏理仕研究数据，2025年一线城

市甲级办公楼需求端较前一年度有所修复，但新增供应持续释放，年末全国办公楼平均空置率升至

24.7%，全年租金累计下跌10.4%；其中上海甲级办公楼空置率24.3%、租金同比下降11.6%，北京甲级

办公楼空置率11.6%、租金同比下降18.2%。就仓储物流业态而言，2025年全国净吸纳量创下历史新高，但新增供应亦集中释放，推升年末全国平均空置率达18.6%，全年租金下跌12.8%；分区域看，华东市场通过大幅降租实现较高去化，市场租金水平同比跌幅接近20%；华南市场新增供给规模较大，物流企业和业主普遍通过降租续租、优化布局等方式应对市场波动；西南、华中市场逐步企稳止跌。

不动产大宗交易方面，2025年市场整体仍处于调整期，全年成交延续收缩态势。根据高力国际研究，国内不动产大宗交易总金额约1346亿元，较上年下降约30%。区域分布上，华东地区仍为最活跃市场，成交金额约占全国一半；上海、北京两地仍是核心成交区域，其中上海全年成交金额近499亿元，北京约181亿元，均处于近年来相对低位，且成交额超过10亿元人民币的大额交易明显减少。分业态看，写字楼物业仍为成交占比最高的资产类型，占全年成交金额的34%。分投资主体看，内资买方占据主导，外资参与程度偏低，险资、民企及部分产业资本保持一定活跃度，交易方式中资产交易和司法拍卖占比提高。整体来看，报告期内不动产大宗投资市场仍处于估值调整和风险偏好修复阶段，投资方决策更趋审慎，成交价格承压、折价成交增多的特征较为明显。

不动产资产管理行业方面，2025年不动产代建行业持续扩容，头部化、专业化和平台化趋势更加明显。根据中指研究院相关统计，百强房企代建业务已布局超过 160 个城市；按新签约面积计算，TOP5企业占比 41%，TOP15 企业占比超过 80%，行业集中度处于高位。分业务模式看，商业代建占比约 74%，政府代建和资本代建占比分别为21.6%和4.4%；分区域看，长三角、京津冀、粤港澳、成渝和中西部等主要城市群合计占比78.3%。短期看，不动产代建代管行业竞争预期加剧；中长期看，兼具募投管退一体化能力、复杂项目纾困能力、精细化运营能力以及资本市场对接能力的专业平台有望在市场竞争中占据优势地位。

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三、经营情况讨论与分析

2025年，面对经济周期波动与行业供求压力并存的新形势、新挑战，公司坚持以习近平新时代中

国特色社会主义思想为指导，深入贯彻中央经济工作会议、中央城市工作会议精神，认真落实上级党委各项工作要求，围绕专注主业、完善治理、错位发展的工作思路，统筹稳经营、化风险、促改革、助民生各项任务，持续夯实不动产资产管理核心能力。报告期内，公司主要开展了以下工作：

1、坚持主业聚焦，完善“大资管”服务体系

报告期内，公司进一步聚焦不动产资产管理主业，持续完善“大资管”服务体系，打造基金投资管理、受托管理、可研服务、品牌输出、开发代建、项目代管、专业咨询等多元化轻资产服务产品矩阵，加强城市更新、产业园区、“保交楼”代建等细分赛道业务拓展力度，满足客户多元化服务需求。报告期内，公司新签温州乐清、龙湾住宅项目开发代建业务，济南、苏州住宅项目代管业务，以及厦门五缘湾、增城产业园咨询服务业务等，轻资产业务覆盖范围与客户结构持续优化，“安石建管”品牌影响力持续提升，年内入选多家知名金融机构相关服务白名单。

2、坚持资管提质，释放项目管理效能

报告期内，公司坚持以资产管理赋能实体经济发展、服务人民美好生活。一是依托“大融城”商业消费管理能力，提升项目招商组织、活动策划与消费者服务水平，推动中关村 Art Park 大融城、南京健康大融城、成都锦江大融城等项目如期开业。二是积极推动光大集团系统资源协同，引入光大集团成员企业资源，通过客户双向导流、驻点服务、专属产品活动等方式，全场景、多维度构建“大融城+”协同机制。三是积极响应中央持续推进城市更新行动部署，高质量推进中关村项目城市更新施工、验收与开业组织。四是顺应多层次 REITs 市场发展方向，推动以在管优质项目组建资产组合参与商业不动产公募 REITs 试点申报，并同步提升项目规范化运营水平与资本市场对接能力。五是严格落实各在管项目安全生产主体责任，年内在管项目未发生重大安全生产事故。

3、坚持风险防范，筑牢流动性安全防线

公司坚持稳健财务策略，强化资金统筹与重点融资工作，不断提升现金流管理的前瞻性与精准性，稳妥安排债券发行及到期债务偿还计划，确保各类融资渠道畅通。报告期内，公司新增发行6.7亿元中期票据，并通过处置参股企业股权、加快土地收储等方式实现较大额资金回流，同时进一步加强预算执行与过程管控，持续增强资金保障能力与资金使用效率。在项目流动性管理方面，公司把握社会融资成本下行机遇，结合经营实际，持续推进在管项目融资置换与结构优化，多个项目实现综合融资成本下行及偿债计划优化，项目财务韧性得到进一步提升。

4、坚持党建引领，完善企业治理体系

公司坚持和加强党的全面领导，持续推动党建工作与公司治理、经营管理深度融合，完善决策机制与权责边界，提升规范运作水平。报告期内，公司扎实推进各类巡视、巡察、审计整改等工作，完善相关制度体系，增补或修订审计整改、违规问责、风险管理、费用报销等制度文件，进一步健全下属平台及在管企业重大重要事项管控清单与授权管理机制；同步推进公司章程及股东会、董事会议事规则优化，并按要求完成监事会撤销相关工作。公司还加快推进数字化建设，围绕费用控制、档案管理等场景开展系统优化，以提升管理效率与数据质量。

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四、报告期内核心竞争力分析

√适用□不适用

1、央企背景与丰富的股东协同资源

公司作为光大集团实际控制的 A 股上市平台，依托中央金融企业背景、上市平台功能、集团产融协同资源，在信用支撑、资源整合、对外合作和业务联动等方面具备较强优势。公司深化“大融城+”商业消费场景协同，推动光大集团下属企业在重点大融城项目常态化驻点，落地专属产品、特色活动和双向导流场景，持续推进光大云缴费等线上线下一体化应用落地。同时，公司还依托在管优质项目和专业不动产资产管理能力，为光大集团下属企业提供办公入驻、物业服务、开发代建、运营监督等服务支持，提升协同发展的深度和广度，为公司拓展业务、加快转型提供了有力支撑。

2、清晰的战略指引

公司深刻洞察不动产行业周期变化和长期发展趋势，坚定以不动产资产管理为核心主业，战略方向明确，实施路径清晰。为把握发展机遇，公司一方面坚持盘活存量、做优运营、强化管理，着力稳住在管项目经营基本盘；另一方面主动把握多层次 REITs 市场建设、城市更新、提振消费、创新场景等政策

和市场机遇，稳步推动商业不动产公募 REITs 试点，积极落实重点商业项目开业和城市更新项目建设，不断夯实转型发展基础，使公司能够在行业调整过程中更好统筹当前经营和长远发展，持续积蓄转型升级动能。

3、完善的不动产资产管理体系

公司持续培育和完善不动产“大资管”业务体系，形成了覆盖“募资、投资、管理、退出”的全链条运作能力，能够围绕商业消费、仓储物流、写字楼等多元业态提供综合资产管理服务，对在管项目预算、经营方案、重大融资、工程改造等事项实施全过程、专业化管理。公司还建立了科学有效的风险评估与控制体系，通过对项目全过程进行风险监测、风险识别、风险评估和风险应对等措施，在不动产私募基金投资运作、不动产资产管理的各个环节进行全面风险管控。

4、优秀的人才队伍

公司长期深耕不动产资产管理领域，在基金管理、投资研判、融资统筹、物业管理、招商运营、资本市场运作等细分领域培养形成了一批行业经验丰富、专业能力突出的骨干人才，能够开展基金募集、基金管理、资产管理、并购整合、资产证券化及公募 REITs 等复杂业务。同时，公司坚持党管干部、党管人才原则，持续加强干部队伍建设和人才梯队规划，注重战略性储备、前瞻性培养和规范化选拔，积极完善激励约束机制，不断增强组织活力和专业能力。较为稳定的核心团队、较强的跨专业协同能力以及持续优化的人才机制，为公司穿越行业周期、推进战略落地提供了重要保障。

5、良好的品牌形象

公司在不动产资产管理领域建立了良好的品牌形象。公司子公司光控安石是在中国基金业协会依法登记的私募股权投资基金管理人，旗下商业消费品牌“大融城”在全国主要一、二线城市及多个消费热

点城市打造了有区域特色的标杆项目，受到消费者和商业品牌广泛认可。

报告期内，公司旗下光大安石连续第十一年蝉联由中指研究院颁布的“2025中国不动产基金综合能力优秀企业 TOP10”榜首，另荣获由克尔瑞资管颁发的“2025 中国不动产资管综合实力 TOP10”、观点指数研究院颁发的“2025 年度影响力不动产基金品牌 TOP10”、上海市国际股权投资基金协会颁发的

“2025最佳不动产资产管理机构”等荣誉称号。

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五、报告期内主要经营情况

报告期内，公司实现营业收入12.42亿元，较上年减少31.68%；实现归属于公司所有者净利润为-13.91亿元，较上年持平。

(一)主营业务分析

1、利润表及现金流量表相关科目变动分析表

单位：万元币种：人民币

科目本期数上年同期数变动比例（%）

营业收入124181.31181773.48-31.68

营业成本65374.96112863.08-42.08

销售费用5309.984703.5812.89

管理费用23786.6725022.54-4.94

财务费用44755.7850295.49-11.01

经营活动产生的现金流量净额28434.9243258.74-34.27

投资活动产生的现金流量净额-29918.693042.91-1083.23

筹资活动产生的现金流量净额-46603.99-94622.01不适用

投资收益-80450.34-93202.88不适用

信用减值损失-24183.29-34065.33不适用

资产减值损失-20831.80-1823.92不适用

营业外收入11494.8517475.48-34.22

营业收入变动原因说明：报告期公司营业收入为124181.31万元，与上年相比减少57592.17万元，主要原因是报告期房地产开发业务嘉宝神马平台结转住宅销售收入减少。

营业成本变动原因说明：报告期公司营业成本为65374.96万元，与上年相比减少47488.12万元，主要原因是报告期房地产开发业务嘉宝神马平台结转住宅销售成本减少。

销售费用变动原因说明：报告期公司销售费用为5309.98万元，与上年相比增加606.40万元，主要原因是报告期内并表基金朝天门项目加大存货销售力度，对应广告宣传费用增加。

管理费用变动原因说明：报告期公司管理费用为23786.67万元，与上年相比减少1235.87万元，主要原因是报告期业务咨询费用减少。

财务费用变动原因说明：报告期公司财务费用为44755.78万元，与上年相比减少5539.71万元，主要原因是报告期财务费用利息支出减少。

经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：报告期经营活动产生的现金流量净额为28434.92万元，与上年相比减少14823.82万元。报告期内并表子公司瑞诗房地产开发（上海）有限公司开发运营的光大安石中心项目上年销售存货回笼资金，而报告期内光大安石中心项目未实现存货销售。

投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：报告期投资活动产生的现金流量净额为-29918.69万元，主要原因是报告期内购买的信托理财产品。

筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：报告期筹资活动产生的现金流量净额为-46603.99万元，主要原因是报告期支付的借款利息。

投资收益变动原因说明：报告期公司投资收益-80450.34万元，与上年相比增加12752.54万元，主要原因是权益法核算的不动产投资业务 LP 份额投资损失。

信用减值损失变动原因说明：报告期公司信用减值损失为-24183.29万元，与上年相比少计提信用减值损失9882.04万元，主要原因是公司计提向上海安依投资有限公司（中关村项目）提供的财务资助应收款项信用减值损失。

资产减值损失变动原因说明：报告期公司资产减值损失为-20831.80元，与上年相比多计提资产减值

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损失19007.88万元，主要原因是公司并购的光大安石平台不动产资产管理业务预计未来经营情况不及预期，对应计提并购形成的商誉减值损失。

营业外收入变动原因说明：报告期营业外收入为11494.85万元，与上年相比减少5980.63万元，主要原因是：*并表子公司瑞诗房地产开发（上海）有限公司与汉海信息技术（上海）有限公司就光大安

石中心 T1 座的部分房屋租赁纠纷诉讼事宜达成和解协议，二审法院根据双方和解协议已作出民事调解书，瑞诗房地产开发（上海）有限公司对应确认补偿收入2730.30万元；*公司并表子公司上海嘉定颐和电机电脑有限公司完成上海市嘉定区嘉罗公路2248号物业政府征收补偿相关工作，结转该物业征收补偿收益6310.91万元。

本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明

√适用□不适用

因公司转型发展需要，房地产住宅开发业务已多年未新增土地储备，住宅开发业务可结转资源持续减少。报告期内，住宅开发业务营业收入和净利润占比与上年相比大幅下降，已不构成公司主营业务。

报告期内公司主营业务为不动产资产管理和不动产投资。报告期归属于上市公司股东的净利润为-139105.25万元，主要原因如下：

*公司并表基金项目经营情况整体稳定，但考虑相关财务费用及折旧后，相关项目财务表现呈亏损状态。

* 受市场环境波动影响，公司部分不动产投资项目资产估值水平下降，进而对公司投资基金净值及 LP份额、债权投资公允价值产生负面影响。

*光大安石平台不动产资产管理业务预计未来经营情况不及预期，对应计提并购形成的商誉减值损失。

2、收入和成本分析

√适用□不适用

报告期公司营业收入、营业成本与上年相比均有所下降，主要原因是因公司转型发展需要，房地产开发业务嘉宝神马平台已多年未新增住宅开发土地储备，住宅开发业务可结转资源减少，住宅开发业务营业收入、营业成本持续下降。

(1).主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况

单位：万元币种：人民币主营业务分行业情况毛利率营业收入比上营业成本比毛利率比上分行业营业收入营业成本

（%）年增减（%）上年增减（%）年增减（%）

增加7.89

房地产业务82633.1850835.7638.48-37.35-44.47个百分点

增加4.19

不动产资管32463.367888.7475.70-4.18-18.27个百分点主营业务分产品情况毛利率营业收入比上营业成本比毛利率比上分产品营业收入营业成本

（%）年增减（%）上年增减（%）年增减（%）

增加41.47

房产销售14702.635482.5962.71-76.72-88.98个百分点

减少5.94

不动产租赁67930.5645353.1833.24-1.188.47个百分点

增加4.19

不动产资管32463.367888.7475.70-4.18-18.27个百分点

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主营业务分地区情况毛利率营业收入比上营业成本比毛利率比上分地区营业收入营业成本

（%）年增减（%）上年增减（%）年增减（%）

增加10.08

华东地区72170.7742338.7141.34-43.20-51.53个百分点

(2).成本分析表

单位：万元币种：人民币分行业情况本期金额本期占总上年同期成本构成上年同期较上年同情况分行业本期金额成本比例占总成本项目金额期变动比说明

(%)比例(%)

例(%)房地产土地开发住宅开

建设成本、

房地产业务50835.7677.7691546.4281.11-44.47发业务折旧及物结转成业服务本减少

不动产资管物业服务7888.7412.079651.768.55-18.27注1分产品情况本期金额本期占总上年同期成本构成上年同期较上年同情况分产品本期金额成本比例占总成本项目金额期变动比说明

(%)比例(%)

例(%)房地产土地及开住宅开

房产销售发建设成5482.598.3949736.1644.07-88.98发业务本结转成本减少折旧及物

不动产租赁业管理服45353.1869.3741810.2637.058.47/务

不动产资管物业服务7888.7412.079651.768.55-18.27注1

注1：公司不动产资管业务在提供管理服务时发生相关支出如无法与管理的资产直接匹配的，公司参照证券、银行和保险等金融机构的列报格式，将该类支出计入管理费用。本期公司不动产资管业务管理费用为12129.60万元。

(3).报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化

□适用√不适用

(4).公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况

√适用□不适用

因公司转型发展需要，房地产住宅开发业务已多年未新增土地储备，住宅开发业务可结转资源持续减少，报告期内住宅开发业务营业收入和净利润占比与上年相比大幅下降。

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(5).主要销售客户及主要供应商情况

A.公司主要销售客户及主要供应商情况

√适用□不适用

前五名客户销售额18234.14万元，占年度销售总额14.68%；其中前五名客户销售额中关联方销售额0.00万元，占年度销售总额0.00%。

前五名供应商采购额13787.81万元，占年度采购总额34.76%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额0.00万元，占年度采购总额0.00%。

B.报告期内向单个客户的销售比例超过总额的 50%、前 5名客户中存在新增客户的或严重依赖于少数客户的情形

□适用√不适用

报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的50%、前5名供应商中存在新增供应商的或严重依赖于少数供应商的情形

□适用√不适用

C. 报告期内公司股票被实施退市风险警示或其他风险警示前五名销售客户

□适用√不适用前五名供应商

□适用√不适用

D. 报告期内公司存在贸易业务收入

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币本期营业收入比上年贸易业务开展情况本期营业收入上期营业收入

同期增减（%）

零售432.926577.90-93.42

贸易业务占营业收入比例超过10%前五名销售客户

□适用√不适用

贸易业务收入占营业收入比例超过10%前五名供应商

□适用√不适用

3、费用

√适用□不适用

（1）报告期公司销售费用为5309.98万元，与上年相比增加606.40万元，主要原因是报告期内并表

基金朝天门项目加大存货销售力度，对应广告宣传费用增加。

（2）报告期公司管理费用为23786.67万元，与上年相比减少1235.87万元，主要原因是报告期业务咨询费用减少。

（3）报告期公司财务费用为44755.78万元，与上年相比减少5539.71万元，主要原因是报告期财务费用利息支出减少。

4、研发投入

(1).研发投入情况表

□适用√不适用

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(2).研发人员情况表

□适用√不适用

5、现金流

√适用□不适用

（1）报告期经营活动产生的现金流量净额为28434.92万元，与上年相比减少14823.82万元。报告

期内并表子公司瑞诗房地产开发（上海）有限公司开发运营的光大安石中心项目上年销售存货回笼资金，而报告期内光大安石中心项目未实现存货销售。

（2）报告期投资活动产生的现金流量净额为-29918.69万元，主要原因是报告期购买的信托理财产品。

（3）报告期筹资活动产生的现金流量净额为-46603.99万元，主要原因是报告期支付的借款利息。

(二)非主营业务导致利润重大变化的说明

√适用□不适用

1、报告期内，公司计提信用减值损失为-24183.29万元，主要原因是报告期内中关村项目估值有所下降，预计公司向其提供的财务资助可回收金额减少，公司对应计提信用减值损失。

2、报告期内，公司计提资产减值损失为-20831.80万元，主要原因是公司并购的光大安石平台不动产

资产管理业务预计未来经营情况不及预期，对应计提并购形成的商誉减值损失。

3、报告期内，公司营业外收入为11494.85万元，主要原因是：*公司并表子公司瑞诗房地产开发（上海）有限公司与汉海信息技术（上海）有限公司就光大安石中心 T1 座的部分房屋租赁纠纷诉讼事宜达

成和解协议，二审法院根据双方和解协议已作出民事调解书，瑞诗房地产开发（上海）有限公司对应确认补偿收入2730.30万元；*公司并表子公司上海嘉定颐和电机电脑有限公司完成上海市嘉定区嘉罗

公路2248号物业政府征收补偿相关工作，结转该物业征收补偿收益6310.91万元。

(三)资产、负债情况分析

√适用□不适用

1、资产及负债状况

单位：万元币种：人民币本期期末上期期末本期期末金数占总资数占总资额较上期期情况说项目名称本期期末数上期期末数产的比例产的比例末变动比例明

（%）（%）（%）

货币资金157256.377.87208041.479.48-24.41注1

交易性金融资产39142.321.962503.270.111463.65注2

其他应收款36063.821.8154764.302.50-34.15注3

存货96084.604.81116653.155.32-17.63注4

长期股权投资248885.0512.46346054.7015.77-28.08注5

在建工程11862.590.5947.0525112.73注6

商誉50800.302.5468964.003.14-26.34注7

短期借款39641.751.81-100.00注8

应付账款14592.450.7334414.271.57-57.60注9

合同负债11709.580.5916633.630.76-29.60注10

其他应付款360411.4118.04254716.4911.6141.50注11

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一年内到期的非流

135296.606.77184962.968.43-26.85注12

动负债

长期应付款10011.940.504860.320.22105.99注13

其他说明：

注1：货币资金与上年期末数相比减少50785.10万元，减少比例24.41%，主要原因是报告期内公司购买的理财产品及偿付借款利息。

注2：交易性金融资产与上年期末数相比增加36639.05万元，增加比例1463.65%，主要原因是报告期内公司购买的理财产品。

注3：其他应收款与上年期末数相比减少18700.48万元，减少比例34.15%，主要原因是报告期内计提的其他应收款信用减值损失14529.48万元，以及并表企业上海嘉宝安石置业有限公司收回少数股权往来款6537.03万元。

注4：存货与上年期末数相比减少20568.55万元，减少比例17.63%，主要原因是报告期内梦之缘项目部分存货转入在建工程，以及并表基金朝天门项目存货结转销售成本。

注5：长期股权投资与上年期末数相比减少97169.65万元，减少比例28.08%，主要原因是报告期内权益法核算长期股权投资确认投资亏损81958.28万元、对上海格林风范房地产发展有限公司减资

5400.00万元以及转让中核高泰（宜宾）精密管材股份有限公司25.68%股权。

注6：在建工程与上年期末数相比增加11815.54万元，增加比例25113.38%，主要原因是梦之缘项目部分存货出租改造，转入在建工程。

注7：商誉与上年期末数相比减少18163.70万元，减少比例26.34%，主要原因是光大安石平台不动产资产管理业务预计未来经营情况不及预期，对应计提并购形成的商誉减值损失。

注8：短期借款与上年期末数相比减少39641.75万元，减少比例100.00%，主要原因是报告期内公司偿还全部短期银行借款。

注9：应付账款与上年期末数相比减少19821.89万元，减少比例57.60%，主要原因是报告期内支付的计提应付项目工程款。

注10：合同负债与上年期末数相比减少4924.05万元，减少比例29.60%，主要原因是报告期内并表基金朝天门项目合同负债结转房产销售收入。

注11：其他应付款与上年期末数相比增加105694.92万元，增加比例41.50%，主要原因是报告期内公司向关联方上海安瑰投资管理有限公司新增的借款。

注12：一年内到期的非流动负债与上年期末数相比减少49666.36万元，减少比例26.85%，主要原因是报告期内偿还22嘉宝01公司债。

注13：长期应付款与上年期末数相比增加5151.62万元，增加比例105.99%，主要原因是报告期内收到地方政府物业征收补偿款。

2、境外资产情况

√适用□不适用

(1).资产规模

其中：境外资产6915.51（单位：万元币种：人民币），占总资产的比例为0.35%。

3、截至报告期末主要资产受限情况

√适用□不适用

（1）并表企业光控安石-上海一号私募投资基金下属企业以光大安石中心项目抵押向银行借款。报告期末，该项借款余额为238916.71万元，抵押资产账面价值为335360.77万元。

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（2）并表企业上海光野投资中心（有限合伙）下属企业以光大安石虹桥中心项目抵押向银行借款。报告期末，该项借款余额为289356.14万元，抵押资产账面价值为489161.22万元。

（3）并表企业上海雷泰投资中心（有限合伙）下属企业以重庆朝天门大融汇项目抵押向银行借款。报告期末，该项借款余额为204497.73万元，抵押资产账面价值为325760.49万元。

（4）并表企业上海嘉宝安石置业有限公司以上海嘉定大融城项目抵押向银行借款。报告期末，该项借

款余额合计为73700.00万元，抵押资产账面价值为100817.79万元。

（5）并表企业上海盛创科技园发展有限公司以盛创三期项目抵押向银行借款。报告期末，该项借款余

额为8150.59万元，抵押资产账面价值为20986.47万元。

（6）公司以持有的珠海安石宜达企业管理中心（有限合伙）13亿份有限合伙企业份额（对应实缴出资为13亿元）以及对并表企业重庆光控新业实业发展有限公司的4.26亿元借款本金及其利息的应收款项债权，为光大控股（江苏）投资有限公司向公司提供的9亿元财务资助提供质押担保。

（7）公司以持有的对并表企业瑞诗房地产开发（上海）有限公司的9.086亿元借款本金及其利息的应

收款项债权，为上海安瑰投资管理有限公司向公司提供的合计6亿元财务资助提供质押担保。

（8）公司以持有的上海光野投资中心（有限合伙）97330.00万份优先级有限合伙份额（实缴出资为457505000 元）、珠海安石宜昭投资中心（有限合伙）17500.00 万份 A类有限合伙份额（实缴出资为11984195.85元）、对上海安依投资有限公司的4.4亿元借款本金及其利息的应收款项债权，以及公司控股子公司光大安石（北京）房地产投资顾问有限公司以持有的对重庆光控新业实业发展有限公

司的4.1亿元借款本金及其利息的应收款项债权，为上海安瑰投资管理有限公司向公司提供的合计9.9亿元财务资助提供质押担保。

(四)行业经营性信息分析

√适用□不适用

21/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

房地产行业经营性信息分析

1、报告期内房地产储备情况

□适用√不适用

2、报告期内房地产开发投资情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币

在建项目/项目规划项目用地在建建筑

序新开工项(计容建筑总建筑面已竣工面报告期实地区项目经营业态面积平方面积(平方总投资额

号目/竣工项)面积(平方积(平方米)积(平方米)际投资额米

目米)米)

1上海嘉定盛创三期办公竣工项目13534.0045259.9559200.9559200.9540000.005677.60

3、报告期内房地产销售和结转情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币

可供出售面积已售（含已预售）结转面积(平方报告期末待结转面序号地区项目经营业态结转收入金额

(平方米)面积(平方米)米)积(平方米)

1上海嘉定盛创三期办公42508.703844.304805.10

2昆山花桥梦之悦住宅8214.70434.88905.99447.48

报告期内，公司共计实现销售金额5305.57万元，销售面积3844.30平方米，实现结转收入金额2918.43万元，结转面积747.27平方米，报告期末待结转面积5252.58平方米。

注：报告期内房地产销售和结转情况为嘉宝神马平台房地产开发商品房销售业务，不包括动迁配套房业务，不包括纳入合并报表范围的不动产投资业务所投基金项目。

22/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

4、报告期内房地产出租情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币出租房地产的建筑面积出租房地产的租金收是否采用公允价值计

序号地区经营业态(平方米)权益比例（%）入量模式

1上海商办44069.463957.4195.71否

2上海工业28870.15937.93100.00否

3上海保障性住宅16974.80870.3133.15否

注：报告期内房地产出租情况为嘉宝神马平台在管公司自持物业出租情况，不包括纳入合并报表范围的不动产投资业务所投基金项目。

5、报告期内公司财务融资情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币

期末融资总额整体平均融资成本(%)利息资本化金额

1224317.504.12219.88

6、其他说明

√适用□不适用

（1）报告期公司不动产资管业务情况

报告期末，公司不动产资管业务在管项目共计50个，比年初减少6个，其中：

投资管理类项目21个，较年初不变；在管基金规模为219.71亿元，比年初减少1.91亿元；在管资产规模473.08亿元，比年初增加3.94亿元；在管面积235.43万平方米，比年初减少20.03万平方米。

受托资产管理类项目18个，比年初减少8个；在管面积182.66万平方米，比年初减少24.52万平方米。

咨询服务类项目11个，比年初增加2个。2025年咨询服务类项目合计15个（去年同期10个）。

报告期内，公司不动产资产管理业务营业收入共计39902.42万元，其中管理及咨询服务费收入30141.76万元，其他收入9760.66万元。

23/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

*在管资产业态分布情况

单位：万元币种：人民币业态分布管理规模比例

商业消费项目2790019.0558.98%

写字楼1587175.0833.55%

酒店及公寓168985.563.57%

物流基础设施166047.083.51%

其他18545.350.39%

合计4730772.12100.00%

注：商业消费项目主要指商业地产；物流基础设施主要指工业地产。

*前五大长期在管基金情况

单位：万元币种：人民币基金名称管理及咨询服务收入管理及咨询服务收入约定主要条款主要投资项目上海晟科投资中心（有限合上海晟科、上海钊励基金管理费分别以权益级出资额、各有限合伙伙）（“上海晟科”）/上海6319.56人实缴出资额为基础收取；商业管理费在开业前以每月固定金额收新光大中心项目

钊励 取，开业后以项目公司年度经营收入及 NOI 为基础计算收取。

上海光野基金管理费以有限合伙人实缴出资额为基础收取。商业管上海光野3366.62理费在开业前以每月固定金额收取，开业后以项目公司年度经营收光大安石虹桥中心项目入及 NOI为基础计算收取。

中关村私募投资基金管理费以各有限合伙人实缴出资额为基础收

光控安石-中关村私募投资基取；项目管理费按照项目改造完成后的物业成本为基础计算收取；

1490.62中关村项目

金商业管理费在开业前以每月固定金额收取，开业后以项目公司年度经营收入及 NOI 为基础计算收取。

上海光魅0.00上海光魅基金管理费以有限合伙人实缴出资额为基础收取。北京上东今旅项目上海建工安功股权投资基金

-86.43上海建工安功基金管理费以有限合伙人未偿出资额为基础收取。上海杨浦电厂项目合伙企业（有限合伙）

合计11090.37//

24/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

*前五大长期在管项目情况

单位：万元币种：人民币基金持股公司认缴初始投资基金出资形式基金名称项目业态地理位置在管规模

比例占比年度(债权/权益/混合)

光控安石-中关村私募投资基金商业消费项目北京869174100%5.95%2019混合

商业消费项目/酒店及

上海钊励/上海晟科北京837546100%注12014混合

公寓/写字楼

商业消费项目/酒店及

上海光野/上海510484100%60.47%2017混合公寓写字楼

上海光翎商业消费项目上海433197100%50%2022混合

光控安石-上海一号私募投资基金写字楼/商业消费项目上海429777100%42.00%2016权益

合计//3080178////

注1：公司分别认缴上海钊励和上海晟科37.43%和5.72%财产份额，上海钊励认缴上海晟科22.34%财产份额。

注2：“前五大”系按在管资产规模计算。

*纳入合并报表范围的在管基金及项目情况

单位：万元币种：人民币报告期内可报告期内销报告期末可报告期末已序总建筑面积报告期营基金名称投资项目地区项目业态项目总投资售面积（平售面积（平供出租面积出租面积号（平方米）运收入方米）方米）（平方米）（平方米）

光控安石-上光大安石商业消费项

1海一号私募上海159014.00477400.005535.9794508.1867860.2616709.87

中心目/写字楼投资基金上海光野投商业消费项光大安石2资中心（有限上海目/酒店及公170025.50550000.0080843.5364246.8518863.23虹桥中心

合伙）寓/写字楼上海雷泰投商业消费项重庆朝天3资中心（有限重庆目/酒店及公265582.80500000.004972.922808.92120275.77117964.5420025.07门

合伙）寓上海嘉宝安嘉定大融商业消费项

4石置业有限上海125158.66102967.3345955.0042637.636612.53

城目公司

25/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

*合并报表外长期在管项目于报告期内产生的收入分布如下：

单位：万元币种：人民币

所在区域金额（未经审计）比例

华北49563.7029.68%

华东38340.2422.96%

西南26665.1315.97%

其他52403.4731.39%

合计166972.54100.00%

（2）报告期公司不动产投资业务情况

*上市公司参与的基金项目

单位：万元币种：人民币被投资基金名称投资项目公司认缴认缴份额报告期新报告期处报告期末截至报告报告期内公是否关关联方比例增投资金置份额累计投入期末公司司收到的分联交易额金额投资余额配金额或转让收益上海光渝投资中心重庆观音桥大融

50.00%23500--105500--是宜兴光控（有限合伙）城项目上海光稳投资中心

上海明悦项目37.35%33549--4661433549-否-（有限合伙）上海光翎投资中心上海静安大融城

50.00%45000-2347230015875-是宜兴光控

(有限合伙)项目

光控安石-上海一号上海光大安石中

42.00%42000--4660046600-是宜兴光控

私募投资基金心项目珠海安石宜昭投资中

西安大融城项目29.16%17500--650761275-否-心（有限合伙）宜兴光迪投资中心

广东江门项目---1583326400-7594是宜兴光控（有限合伙）天津安石锦瑞股权投资基金合伙企业（有江门项目二期29.73%1784017840-1784017840-是宜兴光控限合伙）

26/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

上海雷泰投资中心

重庆朝天门项目30.55%55000--2300023000-否-（有限合伙）上海光魅投资中心北京上东今旅项

29.28%41000--7600046000-否-（有限合伙）目珠海安石宜竺投资中广东红树林麻涌

28.53%10000--61503321-是宜兴光控心（有限合伙）项目珠海安石宜灏投资中

重庆北碚项目28.78%9300--63006300-是宜兴光控心（有限合伙）上海光野投资中心光大安石虹桥中

60.47%174880--123300123300-是宜兴光控（有限合伙）心项目珠海安石宜颖投资中上海杨浦电厂项

49.99%24850--2200022000-否-心（有限合伙）目上海钊励投资中心

新光大中心项目37.43%7993118355-9380893808-是宜兴光控（有限合伙）上海晟科投资中心

新光大中心项目5.72%53800--5380053800-是宜兴光控（有限合伙）珠海宜岚投资中心

重庆远成项目11.36%10000--18001800-是宜兴光控（有限合伙）

光控安石-中关村私

中关村项目5.95%8454--84548454-是宜兴光控募投资基金

合计//64660436195160677949424969227594//

注1：“报告期新增投资金额”系指报告期内公司的实缴出资或实际受让金额；“报告期处置份额”包括了实缴和未实缴份额的处置；“报告期内公司收到的分配金额或转让收益”系指投资收益（不含本金）。如遇协议在报告期内多次签署的情况，则认缴比例、认缴份额等相关数据以最近一次协议为准。

上述表格不包括短期过桥性质的基金。

注2：公司分别认缴上海钊励和上海晟科37.43%和5.72%财产份额，上海钊励认缴上海晟科22.34%财产份额。

注3：上市公司参与的基金项目包括纳入合并范围基金。

27/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

*上市公司参与的其他不动产投资

2020年8月公司出资150000万元与关联人认购珠海安石宜达企业管理中心(有限合伙)（以下简称“安石宜达”）财产份额。安石宜达投资于以

城市更新为主要目的的房地产项目，重点投资中国境内的一线城市和房地产市场健康发展的二、三线城市。该事项详见公司临2020-048号公告。

（3）报告期公司在管基金分配情况

报告期内，光大安石管理项目到期或部分退出向投资人分配收益的总金额为人民币5.37亿元。

（4）报告期内公司无新发行资产证券化产品情况

28/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

(五)投资状况分析对外股权投资总体分析

□适用√不适用

1、重大的股权投资

□适用√不适用

2、重大的非股权投资

□适用√不适用

3、以公允价值计量的金融资产

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币计入权益的累

本期公允价值本期计提的减本期出售/赎回资产类别期初数计公允价值变本期购买金额其他变动期末数变动损益值金额动

股票1469.70-1000.001497.20

其他18315.40807.248149.5638200.002920.5555158.40

合计19785.10807.247149.5638200.004417.7555158.40证券投资情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币证券证券代证券简最初投资金来期初账面本期公允价计入权益的累计本期购本期出售本期投资期末账会计核算品种码称资成本源价值值变动损益公允价值变动买金额金额损益面价值科目其他非流自有资

股票西上海605151353.731440.901497.2056.30动金融资金产

合计//353.73/1440.901497.2056.30/

29/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

4、报告期内重大资产重组整合的具体进展情况

□适用√不适用

(六)重大资产和股权出售

□适用√不适用

(七)主要控股参股公司分析

√适用□不适用

主要子公司及对公司净利润影响达10%以上的参股公司情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币公司名称公司类型主要业务注册资本总资产净资产营业收入营业利润净利润

光大安石（北京）房地产投资顾问有

子公司房地产投资咨询10415.87197025.07163783.0620445.94-8683.65-6189.95限公司

投资咨询，资产管光大安石（北京）资产管理有限公司子公司123.1148304.3712983.2619889.40-732.04-472.15理咨询

光控安石-上海一号私募投资基金子公司房地产开发经营100000.00344543.29-47674.6216709.87-17031.35-14069.48

上海光野投资中心（有限合伙）子公司房地产开发经营注1510902.65146.3318863.23-21562.68-20497.23

上海雷泰投资中心（有限合伙）子公司房地产开发经营注2360191.18-44272.3832723.10-16002.75-15233.46

上海嘉宝实业集团投资管理有限公司子公司投资管理5000.0076241.08-24698.39-30427.56-23494.28

上海晟科投资中心（有限合伙）参股公司投资管理752380.00412812.96390977.2510399.07-50021.48-50021.48珠海安石宜达企业管理中心（有限合参股公司投资管理400000.00162782.31149293.2414188.39-54887.29-54887.29

伙）

注1：上海光野投资中心（有限合伙）总认缴财产份额为289210万元，其中公司认缴优先级财产份额97330.00万元，认缴权益级财产份额77549.50万元。

注2：上海雷泰投资中心（有限合伙）总认缴财产份额为180010万元，其中公司认缴平层级财产份额55000.00万元。

报告期内取得和处置子公司的情况

□适用√不适用

30/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

(八)公司控制的结构化主体情况

√适用□不适用

公司认缴光控安石-上海一号私募投资基金42.00%财产份额、上海光野投资中心（有限合伙）

60.47%财产份额、上海雷泰投资中心（有限合伙）30.55%财产份额，且公司控股子公司光控安石（北京）

投资顾问有限公司担任上述基金管理人/普通合伙人，报告期上述基金纳入公司合并报表范围。

六、公司关于公司未来发展的讨论与分析

(一)行业格局和趋势

√适用□不适用

展望2026年，我国经济运行仍将面临外部环境复杂多变、内需修复仍需巩固等压力，但经济基础稳、优势多、韧性强、潜能大的基本面没有改变。2026年是“十五五”开局之年，宏观政策将继续坚持稳中求进、提质增效，政府工作报告明确提出了 GDP 增长 4.5%-5%、CPI 涨幅 2%左右的社会经济发展目标，预计将为不动产行业市场发展提供较为稳定的外部环境。

从不动产运营管理行业看，各类商业消费业态项目有望受益于提振消费政策延续、服务消费扩容以及体验型消费需求增长，但新增供应仍处高位、品牌扩张趋于审慎等因素不容忽视，市场竞争将对各类商业消费项目的精准定位、场景营造和精细招商能力提出更高要求。写字楼市场预计处于去化压力释放阶段，市场整体呈现租户主导、存量博弈格局。仓储物流市场方面，即时零售、先进制造、第三方物流、跨境电子商务等行业需求有望为市场企稳形成一定支撑作用，但以华南为代表的部分区域子市场即将迎来供给高峰，租金承压、区域分化加深的格局预计仍将延续。

从不动产大宗投资行业看，投资人风险偏好修复仍需时间，外资背景投资机构持续减配，内资投资机构更加聚焦资产现金流稳定性和后续资本运作空间，位于核心区位、运营基础较好、具备改造提升潜力的商业消费、长租公寓、仓储物流、工业厂房资产仍将持续受到关注。此外，多层次 REITs 市场建设正在为行业注入新的发展动能，随着国家发展改革委进一步优化基础设施 REITs 扩募和新购入项目申报机制、证监会正式推出商业不动产公募 REITs 试点，我国公募 REITs 常态化发行、扩募机制优化与商业不动产证券化工具协同发展成效显著，预期优质持有型不动产的定价发现、权益融资和退出渠道将得到进一步畅通。

从不动产代建代管及资产管理行业看，我国房地产发展新模式的逐步成型与中央对持续开展城市更新行动的指导要求为市场带来更多积极变量，“好房子”建设、城市更新、困境项目盘活、政府代建、资本代建、项目监管等细分领域具备较大拓展空间。另一方面，在经历了行业发展初期的规模竞争主导阶段，更多市场主体逐步由单纯追求规模转向规模与效益并重，行业竞争进一步聚焦于产品能力、交付能力、成本管控能力和资本市场对接能力的比拼。

(二)公司发展战略

√适用□不适用

公司将持续聚焦不动产资产管理主责主业，紧紧抓住我国大力提振内需、持续开展城市更新行动及建设多层次 REITs 市场等政策机遇，发挥好公司在商业消费资产管理、写字楼资产管理、仓储物流基础设施资产管理、城市更新、不动产资产证券化及公募 REITs 等细分领域的专业优势，在服务实体、服务民生中发挥核心功能，实现经济效益与社会效益的有机统一，打造国内领先的跨境不动产资产管理平台。

31/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

(三)经营计划

√适用□不适用

2026年，公司将继续以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党中央决策部署，

认真落实上级党委工作要求，坚持稳中求进工作总基调，聚焦不动产资产管理主责主业，推动公司高质量发展。主要工作措施如下：

1、强化战略引领，聚焦主责主业

公司将紧扣“十五五”开局要求，以光大集团发展战略为牵引，科学谋划和制定公司战略规划，统筹安排好稳定经营与转型发展一揽子任务，结合公司实际设定“十五五”时期的发展目标、业务结构和关键指标体系，并统筹安排业务布局优化、组织架构调整、人才队伍建设等配套举措，以更好发挥公司在不动产主动管理、资产盘活、资本市场对接和品牌运营等方面的专业优势，增强服务实体经济和社会民生的能力，着力打造国内领先的跨境不动产资产管理平台。

2、坚持轻重协同，拓展管理规模

公司将继续在有效控制风险的前提下，以受托管理、开发代建、专业咨询、项目监管、品牌输出等轻资产模式为主，积极对接政府平台、金融机构、地方国企及各类优质业主资源，稳步扩大管理规模和业务覆盖面。围绕客户多元化需求，持续丰富业务产品矩阵，提升项目获取、方案输出、过程管控和综合服务能力，进一步做强做优“安石建管”等业务品牌，巩固公司在细分市场中的专业口碑和行业影响力。

3、坚持精益运营，夯实项目基础

公司将把提升在管项目经营质效摆在更加突出位置，持续强化“一项目一策”精准化管理，围绕商业、办公、物流等不同业态特点，动态优化经营方案和资源配置。对于商业消费项目，将坚持以首店经济、灵活业态、科技赋能、绿色低碳等经营策略，打造有光大特色的商业消费运营服务能力，响应和满足人民群众不断变化的消费需求；对于写字楼和仓储物流项目，将结合市场变化优化客户结构和租赁策略，提升资产去化效率和运营韧性。同时，公司将持续抓好工程质量、维修改造和服务标准建设，以“时时放心不下”的责任感做好安全生产监督管理，为在管项目长期稳健经营夯实基础。

4、抢抓政策机遇，探索 REITs 闭环

公司将努力把握多层次 REITs 市场建设为行业带来的发展机遇，深入研究商业不动产公募 REITs相关政策，强化与监管机构的沟通交流，依托“大融城”等成熟项目资源，积极推动商业不动产公募REITs 申报发行工作取得进展，畅通公司不动产资产管理“募、投、管、退”模式闭环、实现社会效益和可持续发展的协调统一。与此同时，公司也将结合资产禀赋和市场环境，统筹研究基础设施公募 REITs、持有型不动产资产证券化、Pre-REITs 基金等创新路径，提升资本运作能力和成熟资产盘活水平。

5、统筹盘活退出，提高财务效能

公司将坚持运营提升与资产盘活相结合，按照市场化、专业化原则，积极推动成熟项目退出和存量资产处置，持续增强资金回流能力。围绕部分具备交易条件的商业、办公、仓库及其他可售类资产，公司将把握市场窗口，灵活研究大宗交易、资产转让、股权处置等多种方式，提升资产周转效率。与此同时，公司将进一步优化融资安排和预算管理，统筹抓好项目再融资、融资置换、现金流平衡和资金计划管控，不断提高资金使用效率和整体财务效能，为公司转型发展提供更有力支撑。

6、完善治理机制，提升管理质效

公司将持续完善现代企业治理和总部管理体系，推动党的领导与公司治理有机统一，进一步提升制度执行力、风险管控力和经营协同力。围绕授权管理、预算管理、合同管理、采购管理、安全管理、投资管理等重点环节，持续健全制度体系和工作机制，强化对子公司、下属平台及在管项目（企业）的监督、检查、指导和服务力度。

32/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

7、强化组织建设，激发队伍活力

公司将坚持把干部人才队伍建设作为推动转型发展的关键支撑，结合主责主业发展方向，持续优化组织架构和岗位配置，提升人岗匹配度和组织运行效率，加强复合型、专业型人才培养，完善干部梯队建设和后备人才储备机制。同时，公司将进一步健全考核评价和激励约束机制，突出业绩导向、价值创造导向和责任担当导向，充分调动干部员工干事创业积极性，营造团结奋进、担当实干的良好氛围。

(四)可能面对的风险

√适用□不适用

1、市场风险

不动产资产管理行业与宏观经济、社会消费、企业经营等情况密切相关。当前，我国经济发展中老问题、新挑战仍然不少，外部环境变化影响加深，国内供强需弱矛盾突出，重点领域风险隐患较多，叠加部分城市、部分不动产业态类别仍处于供需再平衡进程中，导致各业态不动产市场面临不同程度经营压力。

尽管公司在管不动产资产组合经营表现总体稳健，但仍受到市场竞争加剧带来的挑战，不排除部分在管项目继续面临区域消费下行、承租企业经营收缩、竞争对手低价抢占市场等复杂经营情况。对此，公司将充分预估潜在市场风险，一方面加强“一项目一策”精准化管理，根据市场变化动态调整经营策略、提高决策效率；另一方面坚持统筹发展与安全，持续加强对在管项目的风险监控工作，加强风险的辨识、应对与化解。

2、财务风险当前，我国房地产行业处于向发展新模式转型过渡阶段，资本市场对涉房企业信心恢复仍需时间，预计公司仍将在一定时期内承担较大流动性压力。为加强风险应对，公司一方面将把握国家继续实施适度宽松货币政策带来的机会，努力优化融资计划、压降融资成本、提高资金效率，同时继续积极争取大股东支持；另一方面将进一步夯实对在管资产的运营管理，利用好多层次 REITs 市场建设等政策机遇，加快构建成熟项目资本循环，守住不发生流动性风险的底线。

3、商誉减值风险

2025年，公司确认商誉减值损失约1.82亿元，相关商誉主要系公司收购光大安石和安石资管各51%

股权的价格超过并购日公司享有的可辨认净资产公允价值所形成。在确认上述商誉减值损失后，公司商誉余额约为5.08亿元。如果公司相关业务未来推进不及预期，不排除进一步计提商誉减值的风险。

七、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因，未按准则披露的情况和原因说明

□适用√不适用

第四节公司治理、环境和社会

一、公司治理相关情况说明

√适用□不适用

报告期内，根据《中华人民共和国公司法（2023年修订）》（以下简称“《公司法》”）、《上市公司章程指引（2025年修订）》和《上海证券交易所股票上市规则（2025年4月修订）》等法律法

规、规范性文件的规定及监管要求，公司结合自身实际情况，稳步推进监事会改革的各项工作，有序完成了《公司章程》的修订及相关内部制度的“立改废”工作，确保董事会审计和风险管理委员会平稳衔接《公司法》规定的监事会的职权，进一步规范公司运作机制，提升公司治理水平。

33/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

报告期内，公司先后制定了《公司审计整改工作规范》《公司关于加强审计工作的实施方案》《公司2025年安全生产工作要点》《公司舆情工作管理办法》《公司领导干部外出报批报备工作细则》等制度，全面修订了《公司费用报销管理规定》《公司办公用房管理实施细则（试行）》《公司公务用车管理实施细则（试行）》《公司违规问责办法》《公司风险管理制度》《公司定期报告编制管理办法》

《公司印章管理制度》等制度。同时，公司根据相关制度的更新情况，同步完成了内控流程的调整工作，并通过上线实施预算费控系统，加强 OA 信息系统的制度化、体系化建设，建立健全公司运营及监督长效机制，确保公司内控流程始终与业务需求、风险环境和战略目标保持一致。

报告期内，公司坚持全面从严治党、全面从严治企，严格贯彻落实“三重一大”决策制度，持续完善公司党委“三重一大”事项清单，充分发挥党委“把方向、管大局、促落实”的核心领导作用，层层压实公司法人治理层、重要岗位和各级“一把手”等关键少数的主体责任，加强廉洁从业教育，规范权力运行，增强经营决策的科学性和有效性。

报告期内，公司董事和高级管理人员主动配合做好各项信息披露工作，积极参加监管部门或上市公司协会组织的各类培训，不断提高自身素质，持续提升履职能力。公司董事会各专门委员会和独立董事忠实勤勉履行职责，及时召开相关会议，认真审议各项议案，需经专门委员会或独立董事专门会议事先审议的议案均在通过后才提交董事会。公司独立董事通过出席现场会议、项目考察及线上沟通等多种形式，了解公司经营情况、财务状况及重大事项进展，切实有效地维护公司和股东尤其是中小股东的合法权益。

报告期内，公司先后收到中国证券监督管理委员会上海监管局出具的《行政监管措施决定书》、上海证券交易所出具的《纪律处分决定书》，具体内容详见公司临2025-022号公告以及本报告第四节第三条第（五）项、第五节第十条的相关内容。公司及相关人员高度重视《行政监管措施决定书》《纪律处分决定书》中的相关事项，已按照相关要求进行整改，并在报告期内分别向上述监管机构提交了书面整改报告。公司将认真吸取教训，严格按照法律法规、部门规章及规范性文件的相关要求，不断完善公司法人治理结构、健全公司内部控制制度，进一步增强规范运作意识，强化内部控制及信息披露管理，切实提高会计核算和公司治理水平，维护公司及全体股东合法权益。

公司治理与法律、行政法规和中国证监会关于上市公司治理的规定是否存在重大差异；如有重大差异，应当说明原因

□适用√不适用

二、公司控股股东、实际控制人在保证公司资产、人员、财务、机构、业务等方面独立性的具体措施，

以及影响公司独立性而采取的解决方案、工作进度及后续工作计划

□适用√不适用

控股股东、实际控制人及其控制的其他单位从事与公司相同或者相近业务的情况，以及同业竞争或者同业竞争情况发生较大变化对公司的影响、已采取的解决措施、解决进展以及后续解决计划

□适用√不适用

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三、董事和高级管理人员的情况

(一)现任及报告期内离任董事和高级管理人员持股变动及薪酬情况

√适用□不适用

单位：股报告期内报告期内年度内从公司获应缴纳个是否在公性年任期起始日任期终止日年初持年末持股份增增减变姓名职务得的税后人所得税司关联方别龄期期股数股数减变动动原因薪酬总额等费用获取薪酬量（万元）（万元）

苏扬董事长男442025/12/242026/5/21---/--是

董事2023/12/282026/5/21

苏晓鹏男49---/--是

副董事长2024/1/52026/5/21

陈宏飞董事、总裁男512023/5/222026/5/21---/93.8646.16否

岳彩轩董事男502023/5/222026/5/21---/--是

王玉华董事男572023/5/222026/5/21---/--是

严凌董事男542023/5/222026/5/21---/--是

张光杰独立董事男622023/5/222026/5/21---/15.122.88否

李婉丽独立董事女622023/5/222026/5/21---/15.122.88否

李杰独立董事男502025/7/182026/5/21---/6.881.31否

王幸千副总裁男542023/5/222026/5/21---/92.8650.24否

财务负责人2023/5/222026/5/21

金红女52---/81.3442.56否

副总裁2023/10/192026/5/21

李昂董事会秘书男422025/10/292026/5/21---/11.727.96否

连重权独立董事（离任）男592023/5/222025/7/18---/8.371.59否

孙红良董事会秘书（离任）男562023/5/222025/10/295833658336-/80.1640.11否

合计/////5833658336-/405.43195.69/

注1：个人所得税等费用包括个人所得税、个人部分五险一金、单位部分公积金、个人工会会费。

注2：李昂、孙红良的薪酬系在担任公司董事会秘书期间获得的薪酬。

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姓名主要工作经历

现任公司党委书记、董事长；中国光大控股有限公司党委委员、执行董事、副总裁、管理决策委员会成员；兼任中国光大养老健康产业有限苏扬

公司及光大养老健康产业发展有限公司董事。曾任光大永明人寿保险有限公司党委委员、副总经理等职。

现任公司副董事长等职；中国光大控股有限公司副总裁、管理决策委员会成员，负责消费基金部、海外基础设施基金部、母基金部、绿色基苏晓鹏金部、并购基金部及资产管理部工作。曾任中国光大集团有限公司执行董事委员会办公室主管；中国光大控股有限公司企划传讯部副总经理、总经理；企业传讯及投资者关系部总经理、总监；首席战略官等职。

现任公司董事、总裁，兼任公司控股子公司光大安石（北京）房地产投资顾问有限公司董事长、总经理等职。曾任职于北京建筑设计院、Barker陈宏飞

Pacific GroupInc（洛杉矶）、雷曼兄弟商业地产组下属公司、铁狮门中国基金等多家企业；曾担任公司常务副总裁等职。

现任公司董事；中国光大控股有限公司战略及协同发展部股权管理总监等职。曾任深圳市前海蛇口自贸投资有限公司运营总监；广州农商银岳彩轩行番禺支行副行长；广州农村商业银行总行基建办副总经理；广州农村商业银行珠江新城支行行长；广州农村商业银行华夏支行（总行营业部）副行长等职。

现任公司董事；上海嘉定新城发展有限公司董事长、党委书记；嘉定新城党工委副书记、嘉定新城管委会副主任等职。曾任上海嘉定新城发王玉华

展有限公司党委委员、副总裁、总经理等职。

现任公司董事；上海嘉定科技投资（集团）有限公司董事长、党委书记等职。曾任上海嘉定交通发展集团有限公司党委书记、董事长、总经严凌理；上海嘉定轨道交通建设投资有限公司党委书记、董事长、总经理等职。

现任公司独立董事；新泉股份(603179)、江苏嘉拓新能源智能装备股份有限公司（非上市）独立董事；上海市申阳律师事务所律师。曾任复旦大学副教授、博士生导师、法律系副主任、法学院副院长；中国法理学研究会常务理事；浙江大学上海校友会副会长；上海人大人研究院张光杰

研究员；英特集团(000411)、华峰超纤(300180)、旗天科技(300061)、老板电器(002508)、海螺新材（000619）、诺邦股份(603238)独立董事等职。

现任公司独立董事；西安交通大学管理学院会计学教授、博士生导师；国华人寿保险股份有限公司（非上市）、安佑生物科技集团股份有限

李婉丽公司（非上市）独立董事；兼任中国对外经贸会计学会副会长等。曾任西安交通大学管理学院会计系主任；上海高校东方学者特聘教授；上海对外经贸大学会计学院院长；西安市人大代表、市人大财经委员会委员；陕西省妇联执委；中国致公党西安交大委员会副主委等职。

现任公司独立董事；中央财经大学中国金融发展研究院教授、中央财经大学外汇储备研究中心主任。曾任中央财经大学中国金融发展研究院李杰

副教授、助理教授；曾在美国克莱蒙大学担任助教和助研工作等。

现任公司党委委员、副总裁、子公司上海嘉宝神马房地产有限公司执行董事、总经理等职。曾任上海嘉定商城有限公司党支部书记、总经理王幸千等职。

金红现任公司党委委员、副总裁、财务负责人等职。曾任上海嘉宏房地产有限责任公司财务负责人、公司财务会计部副经理和经理等职。

李昂现任公司董事会秘书、风控部总监、光大安石平台副总经理等职。曾任公司风控部副总监等职。

曾任公司独立董事；恒基兆业集团中国大陆区市场部经理、特别项目部总经理；北京环球影城 UEX 董事局董事；雷曼兄弟国际商业不动产部连重权

副总裁；DLJ Real Estate Capital Partners 大中华区 CEO 等职。

孙红良现任公司党委副书记等职。曾任公司总裁助理、副总裁、纪委书记、董事会秘书等职。

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其它情况说明

√适用□不适用

1、关于调整公司独立董事之事

因个人工作原因，连重权先生向公司董事会提交书面辞呈，辞去公司独立董事等相关职务。2025年7月18日，公司召开2025年第六次临时股东大会，审议通过了《关于选举第十一届董事会独立董事的议案》，即选举李杰先生为公司第十一届董事会独立董事。同时，根据公司第十一届董事会第二十六次会议的决议精神，李杰先生亦担任公司第十一届董事会提名委员会委员、董事会薪酬与考核委员会委员。具体内容详见公司临2025-026号、2025-046号、2025-047号、2025-051号公告。

2、关于变更公司董事会秘书之事2025年10月29日，公司召开第十一届董事会第三十次（临时）会议，审议通过了《关于变更公司董事会秘书的议案》，即孙红良先生因工作调整不再担任公司董事会秘书职务，同意聘任李昂先生为公司董事会秘书。具体内容详见公司临2025-068号、2025-070号公告。

3、关于选举公司董事长之事公司于2025年12月24日召开2025年第九次临时股东会，审议通过了《关于选举第十一届董事会非独立董事的议案》，即选举苏扬先生为公司第十一届董事会非独立董事。同日，公司召开第十一届董

事会第三十三次（临时）会议，审议通过了《关于选举公司董事长的议案》等相关议案，即选举苏扬先

生为公司第十一届董事会董事长、董事会战略委员会委员及主任委员、薪酬与考核委员会委员。具体内容详见公司临2025-081号、2025-082号、2025-083号公告。

(二)现任及报告期内离任董事和高级管理人员的任职情况

1、在股东单位任职情况

√适用□不适用在股东单位担任的任职人员姓名股东单位名称任期起始日期任期终止日期职务上海光控股权投资管理岳彩轩董事2023年1月不定期有限公司上海嘉定科技投资（集严凌董事长、党委书记2025年4月不定期

团）有限公司

在股东单位任职/情况的说明

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2、在其他单位任职情况

√适用□不适用任职人员在其他单位担任的任期终止日其他单位名称任期起始日期姓名职务期

党委委员、执行董苏扬中国光大控股有限公司2025年12月不定期

事、副总裁苏扬中国光大养老健康产业有限公司董事2022年11月不定期苏扬光大养老健康产业发展有限公司董事2022年11月不定期苏晓鹏中国光大控股有限公司副总裁2021年6月不定期管理决策委员会成苏晓鹏中国光大控股有限公司2014年1月不定期员战略及协同发展部岳彩轩中国光大控股有限公司2023年4月不定期股权管理总监

王玉华上海嘉定新城发展有限公司董事长、党委书记2016年10月不定期上海市嘉定区国有资产经营（集严凌董事长、党委书记2019年9月不定期

团）有限公司严凌上海市嘉定区集体经济联合社理事长2019年9月不定期张光杰上海市申阳律师事务所律师2016年11月不定期张光杰江苏新泉汽车饰件股份有限公司独立董事2024年5月2027年5月江苏嘉拓新能源智能装备股份有张光杰独立董事2022年12月不定期限公司

李婉丽西安交通大学管理学院教授、博士生导师2000年4月不定期李婉丽国华人寿保险股份有限公司独立董事2019年10月不定期李婉丽安佑生物科技集团股份有限公司独立董事2020年9月不定期中央财经大学中国金融发展研究李杰教授2025年1月不定期院李杰中央财经大学外汇储备研究中心主任2007年不定期王幸千上海太平国际货柜有限公司董事2023年9月不定期在其他单

位任职情/况的说明

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(三)董事、高级管理人员薪酬情况

√适用□不适用

独立董事津贴由公司董事会拟定，报股东会审议通过。

董事不单独领取薪酬，根据其在公司担任的其他管理职董事、高级管理人员薪酬的决策程序务领取薪酬。高级管理人员的薪酬由董事会薪酬与考核委员会提出预案，报董事会审议通过。

董事在董事会讨论本人薪酬事项时是否回避是薪酬与考核委员会或独立董事专门会议关于公司第十一届董事会薪酬与考核委员会第二次会议一董事、高级管理人员薪酬事项发表建议的具体致审议通过了《关于调整公司高级管理人员基本月度薪情况酬的议案》，并同意将该议案提交公司董事会审议。

独立董事津贴由董事会根据公司实际情况并结合市场

整体水平拟定，报股东会审批确定。董事不单独领取薪董事、高级管理人员薪酬确定依据酬，根据其在公司担任的其他管理职务领取薪酬。高级管理人员薪酬根据公司的薪酬体系和薪酬制度，结合公司实际情况和个人考评结果确定。

依据考核实际情况，总共支付601.12万元，详见本报董事和高级管理人员薪酬的实际支付情况

告第四节第三条“董事和高级管理人员的情况”报告期末全体董事和高级管理人员实际获得

601.12万元

的薪酬合计独立董事津贴根据公司股东会审批通过的标准发放。高报告期末全体董事和高级管理人员实际获得级管理人员薪酬考核依据公司有关制度，结合公司年度薪酬的考核依据和完成情况经营目标完成情况、个人绩效考核结果等综合评定，报告期内相关人员均完成相应考核。

报告期末全体董事和高级管理人员实际获得不适用薪酬的递延支付安排报告期末全体董事和高级管理人员实际获得不适用薪酬的止付追索情况

(四)公司董事、高级管理人员变动情况

√适用□不适用姓名担任的职务变动情形变动原因

董事长、董事、董事会战略委员会主任委

苏扬选举股东会、董事会选举

员、董事会薪酬与考核委员会委员

独立董事、董事会薪酬与考核委员会委李杰选举股东会选举

员、董事会提名委员会委员

独立董事、董事会薪酬与考核委员会委连重权离任个人原因

员、董事会提名委员会委员李昂董事会秘书聘任董事会聘任孙红良董事会秘书离任工作调动

(五)近三年受证券监管机构处罚的情况说明

√适用□不适用报告期内，公司收到上海证券交易所（以下简称“上交所”）出具的《关于对光大嘉宝股份有限公司及有关责任人予以通报批评的决定》（[2025]202号，以下简称“《纪律处分决定书》”）。因公司在信息披露、规范运作方面存在相关违规行为，上交所决定对公司及时任董事长张明翱，时任总裁钱明、陈宏飞，时任副总裁于潇然，时任副总裁、财务负责人金红，时任董事会秘书孙红良予以通报批评。公

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司及相关人员高度重视《纪律处分决定书》中的相关事项，已按照相关要求进行整改，并在报告期内向上交所提交了书面整改报告。

四、董事履行职责情况

(一)董事参加董事会和股东会的情况参加股东会参加董事会情况情况董事是否独本年应参以通讯是否连续两姓名立董事亲自出委托出缺席出席股东会加董事会方式参次未亲自参席次数席次数次数的次数次数加次数加会议苏扬否11000否1苏晓鹏否14141100否10陈宏飞否14141400否10岳彩轩否14141400否10王玉华否14141100否10严凌否14141300否10张光杰是14141100否10李婉丽是14141200否10李杰是77500否4连重权是76601否6连续两次未亲自出席董事会会议的说明

□适用√不适用年内召开董事会会议次数14

其中：现场会议次数0通讯方式召开会议次数10现场结合通讯方式召开会议次数4

(二)董事对公司有关事项提出异议的情况

□适用√不适用

五、董事会下设专门委员会情况

√适用□不适用

(一)董事会下设专门委员会成员情况专门委员会类别成员姓名

审计和风险管理委员会李婉丽、张光杰、严凌

提名委员会张光杰、李杰、苏晓鹏

薪酬与考核委员会李婉丽、李杰、苏扬

战略委员会苏扬、李婉丽、王玉华

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(二)报告期内审计和风险管理委员会召开10次会议召开日期会议内容重要意见和建议其他履行职责情况2025年2本次会议审议通过了《关于控股子公司物业租赁暨关联经过认真讨论，本次会议一致审议通过了上述/月7日交易的议案》。议案，并同意将该议案提交公司董事会审议。

2025年3本次会议审议通过了《关于公司接受财务资助暨关联交经过认真讨论，本次会议一致审议通过了上述/月24日易的议案》。议案，并同意将该议案提交公司董事会审议。

本次会议审议通过了如下议案：

一、《公司董事会审计和风险管理委员会对会计师事务所2024年度履行监督职责情况报告》；

二、《2024年度会计师事务所履职情况评估报告》；

三、《公司2024年度内部控制检查监督工作报告》；

四、《公司2024年度内部控制评价报告》；

五、《公司董事会审计和风险管理委员会2024年度履经过认真讨论，本次会议审议通过了上述议

2025年4委员严凌先生因身体原因请假未职情况报告》；案，并同意将上述第四、六、七、十一、十二月27日出席本次会议。

六、《公司2024年年度报告全文及摘要》；项议案提交公司董事会审议。

七、《关于计提资产减值准备的议案》；

八、《公司内审部2024年度工作总结》；

九、《公司内审部2025年度工作计划》；

十、《公司2025年度风险偏好建议报告》；

十一、《公司2025年第一季度报告》；

十二、《关于前期会计差错更正的议案》。

2025年5本次会议审议通过了《关于公司接受财务资助暨关联交经过认真讨论，本次会议一致审议通过了上述/月13日易的议案》。议案，并同意将该议案提交公司董事会审议。

2025年7本次会议审议通过了《关于修订<公司风险管理制度>的经过认真讨论，本次会议一致审议通过了上述/月4日议案》。议案，并同意将该议案提交公司董事会审议。

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董事会审计和风险管理委员会经

认真核查，认为立信会计师事务所（特殊普通合伙）（以下简称本次会议审议通过了如下议案：“立信所”）具备应有的专业胜一、《关于修订<公司董事会审计和风险管理委员会实经过认真讨论，本次会议一致审议通过了上述任能力、投资者保护能力、独立

2025年8施细则>的议案》；两项议案，并同意将该等议案提交公司董事会性和良好的诚信情况，在各方面月4日二、《关于续聘立信会计师事务所(特殊普通合伙)为公审议。均能满足相关法律法规的规定及司2025年度审计机构和支付审计费用的议案》。公司的实际需求，同意公司续聘立信所为公司2025年度财务会计报告审计机构和内部控制审计机构。

本次会议审议通过了如下议案：

一、《公司2025年半年度报告全文及摘要》；

二、《公司2025年上半年度内部控制检查监督工作报告》；

经过认真讨论，本次会议审议通过了上述议

2025年8三、《公司2025年上半年度内部控制评价报告》；

案，并同意将上述第一、第三、第五、第六项/月15日四、《公司内审部2025年上半年工作总结和下半年工议案提交公司董事会审议。

作重点》；

五、《关于公司接受财务资助暨关联交易的议案》；

六、《关于控股子公司受让珠海安石宜鸿投资中心（有限合伙）份额暨关联交易的议案》。

2025年9本次会议审议通过了《关于修订<公司内部控制评价管经过认真讨论，本次会议一致审议通过了上述/月9日理制度>的议案》。议案，并同意将该议案提交公司董事会审议。

2025年本次会议审议通过了《关于对公司接受的财务资助进行经过认真讨论，本次会议一致审议通过了上述/

10月9日续期暨关联交易的议案》。议案，并同意将该议案提交公司董事会审议。

本次会议审议通过了如下议案：

2025年经过认真讨论，本次会议一致审议通过了上述

一、《公司2025年第三季度报告》；

10月24两项议案，并同意将该等议案提交公司董事会/二、《关于公司与关联方续签<日常关联交易协议>的议日审议。

案》。

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(三)报告期内提名委员会召开4次会议召开日期会议内容重要意见和建议其他履行职责情况提名委员会对候选人进行了任职资

经过认真讨论，本次会议一致审议通过了上述议案，2025年6月24本次会议审议通过了《关于提名第十一格审查，认为李杰先生符合《公司同意提名李杰先生为公司第十一届董事会独立董事候日届董事会独立董事候选人的议案》。法》等相关法律、法规和规定要求选人，并同意将该议案提交公司董事会审议。

的任职条件。

本次会议审议通过了《关于修订<公司经过认真讨论，本次会议一致审议通过了上述议案，

2025年8月4日/董事会提名委员会实施细则>的议案》。并同意将该议案提交公司董事会审议。

提名委员会对李昂先生进行了任职

经过认真讨论，本次会议一致审议通过了上述议案，2025年10月24本次会议审议通过了《关于变更公司董资格审查，认为其具备担任上市公同意推荐李昂先生为公司董事会秘书，并同意将该议日事会秘书的议案》。司董事会秘书所必须的专业知识、案提交公司董事会审议。

工作经验及相关任职条件。

提名委员会对候选人进行了任职资

经过认真讨论，本次会议一致审议通过了上述议案，2025年12月4本次会议审议通过了《关于提名第十一格审查，认为苏扬先生符合《公司同意提名苏扬先生为公司第十一届董事会非独立董事日届董事会非独立董事候选人的议案》。法》等相关法律、法规和规定要求候选人，并同意将该议案提交公司董事会审议。

的任职条件。

(四)报告期内薪酬与考核委员会召开1次会议召开日期会议内容重要意见和建议其他履行职责情况本次会议审议通过了《关于修订<公司经过认真讨论，本次会议一致审议通过了上述议案，

2025年8月4日董事会薪酬与考核委员会实施细则>的/

并同意将该议案提交公司董事会审议。

议案》。

(五)报告期内战略委员会召开1次会议召开日期会议内容重要意见和建议其他履行职责情况本次会议审议通过了《关于修订<公司董经过认真讨论，本次会议一致审议通过了上述议案，

2025年8月4日/事会战略委员会实施细则>的议案》。并同意将该议案提交公司董事会审议。

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(六)存在异议事项的具体情况

□适用√不适用

六、审计委员会发现公司存在风险的说明

□适用√不适用审计委员会对报告期内的监督事项无异议。

七、报告期末母公司和主要子公司的员工情况

(一)员工情况母公司在职员工的数量29主要子公司在职员工的数量756在职员工的数量合计785

母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数-专业构成专业构成类别专业构成人数生产人员170销售人员94技术人员200财务人员79行政人员242合计785教育程度

教育程度类别数量（人）大专及以上591大专以下194合计785

(二)薪酬政策

√适用□不适用公司持续健全科学合理的薪酬体系与考核机制。报告期内，公司进一步优化薪酬管理制度，坚持“绩效导向、以人为本”的原则，推动薪酬水平与公司经营效益及年度绩效考核结果紧密挂钩。同时，公司以市场为参照，结合同类企业的薪酬变动趋势，适时调整员工薪酬，有效激发员工效能与生产力，为稳定人才队伍、增强员工归属感发挥了积极作用。此外，为推动公司稳健运行和高质量发展，公司不断健全激励与约束并重的机制，注重平衡当期与长期、收益与风险的关系，实现薪酬激励与风险调整后业绩的有效匹配。

(三)培训计划

√适用□不适用

公司以构建学习型组织为目标，围绕专业知识、合规管理、数据监管及管理能力建设等核心维度，系统开展系列培训活动，持续提升员工综合素质与团队绩效水平。具体措施包括：

1.构建多维度人才培训体系。针对公司管理层和核心人员加强行业业务培训，以理论结合实际案例，

组织开展了组织激励与动机管理、廉洁从业与合规经营、项目典型合规风险梳理及防范等交流培训活动；

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在平台项目公司，推行实施“高潜人才培养方案”，启动“高潜管理人员成长训练营”，聚焦管理认知重塑，助力核心管理人才的培养与发展；

2.积极做好对新入职员工培训工作。通过常规培训和业务培训两类培训课程，帮助新员工全面了解

公司发展历程、企业文化及规章制度等，更好地融入新环境，快速适应公司的发展需要；

3.加强与外部培训机构的合作关系。以“请进来讲”和“走出去听”两种形式，组织员工参加“EBAARGUS Enterprise 专题培训”、“档案专题培训”、“网络安全培训”、“职工心理疏导专题培训”、

“公司合规管理要义简析”等讲座培训，并购买相关书籍鼓励员工自学；

4.组织公司内部经验交流活动。充分利用公司内外部培训资源，对内部业务人才、外部咨询机构所

提供具有针对性、实用性的培训课程，积极组织公司系统相关人员参与学习，促进经验互通；

5.开展公司制度宣导培训会。针对公司年内发布的各类规章制度，组织相关制度宣导培训会，帮助

员工及时了解、掌握相关内容，确保新规高效落地执行；

6.其他各类培训内容。按照上级单位相关工作指示，部署员工参加各项培训，多维度提升员工综合素质；继续组织基金从业人员后续教育、财务税务、人力资源、档案管理、安全生产等常规培训活动，创造条件并鼓励员工考取专业资格证书。

(四)劳务外包情况

√适用□不适用劳务外包的工时总数2121736

劳务外包支付的报酬总额（万元）5878.43

八、利润分配或资本公积金转增预案

(一)现金分红政策的制定、执行或调整情况

√适用□不适用

公司于2014年3月31日召开第七届董事会第十六次会议审议通过了《关于修改<公司章程>的议案》（主要包括利润分配政策调整等，详见公司临2014-004号公告），并经公司股东大会通过。2024年3月18日，公司召开第十一届董事会第十次（临时）会议审议通过了《关于修订<公司章程>的议案》，对利润分配政策的部分条款进行了修订，并经公司2024年第二次临时股东大会通过（详见公司临2024-015、2024-017、2024-024号公告）。经上述修订后的《公司章程》符合监管部门的有关要求，

明确了利润分配事项的条件，分红标准清晰，相关的决策程序和机制完备，充分保护了中小投资者的合法权益。报告期内公司严格执行现金分红政策。

(二)现金分红政策的专项说明

√适用□不适用

是否符合公司章程的规定或股东会决议的要求√是□否

分红标准和比例是否明确和清晰√是□否

相关的决策程序和机制是否完备√是□否

独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用√是□否

中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，其合法权益是否得到了充分保护√是□否

(三)报告期内盈利且母公司可供股东分配利润为正，但未提出现金利润分配方案预案的，公司应当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划

□适用√不适用

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(四)本报告期利润分配及资本公积金转增股本预案

□适用√不适用

(五)最近三个会计年度现金分红情况

□适用√不适用

九、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响

(一)相关激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的

□适用√不适用

(二)临时公告未披露或有后续进展的激励情况股权激励情况

□适用√不适用员工持股计划情况

□适用√不适用

(三)董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况

□适用√不适用

(四)报告期内对高级管理人员的考评机制，以及激励机制的建立、实施情况

√适用□不适用

董事会薪酬与考核委员会根据公司年度主要经济指标实现情况，结合同类型企业的市场化薪酬水平提出绩效考评方案，报董事会批准后执行。

十、报告期内的内部控制制度建设及实施情况

√适用□不适用详见公司于 2026 年 4 月 23 日在上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）上披露的《光大嘉宝 2025年度内部控制评价报告》。

报告期内部控制存在重大缺陷情况的说明

□适用√不适用

十一、报告期内对子公司的管理控制情况

√适用□不适用

公司根据《公司法》《公司章程》《子公司管理制度》等有关规定，以“逐级授权、分级管理”为原则，依据对子公司资产控制和规范运作要求，行使对一级子公司的重大事项管理。同时，负有对其指导、监督和相关服务的义务。主要包括以下七个方面：

1、一级子公司在公司总体方针目标框架下，独立经营和自主管理，合法有效地运作企业法人财产。

同时，应当执行公司对子公司的各项制度规定。

2、公司的一级子公司同时控制其他企业的，该一级子公司应参照《子公司管理制度》等有关规定

履行对其下属企业的管理义务，确保本公司管理规范、运营顺畅。

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3、公司通过一级子公司的股东会（股东决定）、董事会，行使股东权力，选举或委派子公司董事，

相关人员应当严格遵守法律、行政法规和《公司章程》等有关规定，对公司和任职子公司负有忠实和勤勉义务。

4、一级子公司的经营及发展规划必须服从和服务于公司的发展战略和总体规划。在公司发展规划框架下，一级子公司应细化和完善自身规划。一级子公司应依据公司的经营策略和风险管理政策，接受公司督导，制定经营计划，健全风险管理程序。

5、一级子公司及其下属企业发生的重大对外投资、重大收购或出售资产（除正常经营活动需要买卖的流动资产外）、证券投资、委托理财、对外担保、关联交易、对外提供财务资助或委托贷款等事项，须报公司批准后方可实施。未经公司书面同意，一级子公司及其下属企业不得进行期货、期权、外汇及投资基金等金融衍生工具或者进行其他形式的风险投资。

6、公司对一级子公司实行财务垂直领导和管理，财务部门的负责人由公司委派。公司定期或不定

期实施对一级子公司及其下属企业的审计监督。

7、一级子公司及其下属企业应当严格按照公司《信息披露事务管理制度》等有关规定，履行信息

披露和重大信息报告义务。

同时，公司严格贯彻落实“三重一大”决策制度，持续完善党委“三重一大”事项清单，光大安石平台及嘉宝神马平台均根据经批准的重大重要事项管控清单严格执行。通过上述举措，公司加强了对一级子公司及其下属企业的管理，建立了切实有效的控制机制，对公司的组织、资源、资产、投资和运作等方面进行风险控制，提高了公司整体运作效率和抗风险能力。

对子公司的管理控制存在异常的风险提示

□适用√不适用

十二、内部控制审计报告的相关情况说明

√适用□不适用详见公司于 2026 年 4 月 23 日在上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）上披露的《光大嘉宝 2025年度内部控制审计报告》。

是否披露内部控制审计报告：是

内部控制审计报告意见类型：标准的无保留意见报告期或上年度是否被出具内部控制非标准审计意见

□是√否

十三、上市公司治理专项行动自查问题整改情况公司在上市公司治理专项自查过程中未发现需整改的问题。

十四、纳入环境信息依法披露企业名单的上市公司及其主要子公司的环境信息情况

□适用√不适用

十五、社会责任工作情况

(一)是否单独披露社会责任报告、可持续发展报告或 ESG 报告

√适用□不适用详见公司于 2026 年 4 月 23 日在上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）上披露的《光大嘉宝 2025年度社会责任报告》。

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(二)社会责任工作具体情况

√适用□不适用

对外捐赠、公益项目数量/内容情况说明

总投入（万元）205/

其中：资金（万元）205/

物资折款（万元）-/

惠及人数（人）-/具体说明

√适用□不适用详见公司于 2026 年 4 月 23 日在上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）上披露的《光大嘉宝 2025年度社会责任报告》。

十六、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况

√适用□不适用

扶贫及乡村振兴项目数量/内容情况说明

总投入（万元）43.19/

其中：资金（万元）24.92/

物资折款（万元）18.27/

惠及人数（人）-/

帮扶形式（如产业扶贫、就业扶贫、教育扶贫等）村企结对帮扶行动、购买扶贫物资/具体说明

√适用□不适用详见公司于 2026 年 4 月 23 日在上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）上披露的《光大嘉宝 2025年度社会责任报告》。

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第五节重要事项

一、承诺事项履行情况

(一)公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期内的承诺事项

√适用□不适用如未能及时履如未能及承诺承诺是否有履行是否及时严行应说明未完时履行应承诺背景承诺方承诺时间承诺期限类型内容期限格履行成履行的具体说明下一原因步计划其他对公司中小股解决同业中国光大控2016年11月注1是不适用是不适用不适用东所作承诺竞争股有限公司2日

注1：为避免光大控股及其下属公司发生与光大安石或安石资管之业务实质构成同业竞争而给本公司、光大安石、安石资管造成不利影响，光大控股特作出如下声明及承诺：（1）光大安石、安石资管（以下合称“目标公司”）及其下属公司系为光大控股下属排他的从事投资于中国境内房地产项目的多币

种房地产私募投资基金管理相关的投资管理、资产管理及投资咨询业务（以下简称“目标公司业务”）的主体。（2）光大控股及光大控股附属公司目前没有实质从事与目标公司业务构成竞争关系的业务。（3）光大控股自身不会、并且光大控股将确保光大控股下属公司将来亦不会从事任何与目标公司业务构成实质竞争关系的业务。（4）如因光大控股未履行所作出的承诺给目标公司造成损失的，光大控股将赔偿目标公司的实际损失。若届时前述实际损失难以确定，则本公司有权要求光大控股按光大控股和/或光大控股下属公司违反上述避免同业竞争承诺而从事目标公司业务所取得的全部收入之金额赔偿予目标公司。详见公司临2016-046号公告。

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(二)公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目是否达到原盈利预测及其原因作出说明

□已达到□未达到√不适用

(三)业绩承诺情况

□适用√不适用

二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况

□适用√不适用

三、违规担保情况

□适用√不适用

四、公司董事会对会计师事务所“非标准意见审计报告”的说明

□适用√不适用

五、公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明

（一）公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明

□适用√不适用

（二）公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明

□适用√不适用

（三）与前任会计师事务所进行的沟通情况

□适用√不适用

六、聘任、解聘会计师事务所情况

单位：万元币种：人民币现聘任

境内会计师事务所名称立信会计师事务所（特殊普通合伙）境内会计师事务所报酬130境内会计师事务所审计年限2

境内会计师事务所注册会计师姓名赵键、顾召华

境内会计师事务所注册会计师审计服务的累计年限赵键2年、顾召华2年名称报酬

内部控制审计会计师事务所立信会计师事务所（特殊普通合伙）35

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聘任、解聘会计师事务所的情况说明

√适用□不适用公司于2025年9月15日召开2025年第七次临时股东大会，审议通过了《关于续聘立信会计师事务所（特殊普通合伙）为公司2025年度审计机构和支付审计费用的议案》，即聘任立信会计师事务所（特殊普通合伙）（以下简称“立信所”）为公司2025年度财务会计报告审计机构和内部控制审计机构；根据公司2025年度审计的工作量和支付会计师事务所报酬的决策程序，原则上在不超过人民币165万元内支付立信所2025年度审计费（其中财务会计报告审计费130万元和内部控制审计费35万元，前述费用已包含食宿费、交通费及其他税费等），具体授权公司总裁决定（详见公司临2025-056号、

2025-063号公告）。

审计期间改聘会计师事务所的情况说明

□适用√不适用

审计费用较上一年度下降20%以上（含20%）的情况说明

□适用√不适用

七、面临退市风险的情况

(一)导致退市风险警示的原因

□适用√不适用

(二)公司拟采取的应对措施

□适用√不适用

(三)面临终止上市的情况和原因

□适用√不适用

八、破产重整相关事项

□适用√不适用

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九、重大诉讼、仲裁事项

√本年度公司有重大诉讼、仲裁事项□本年度公司无重大诉讼、仲裁事项

(一)诉讼、仲裁事项已在临时公告披露且无后续进展的

□适用√不适用

(二)临时公告未披露或有后续进展的诉讼、仲裁情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币

报告期内:

诉讼(仲

诉讼诉讼()诉讼

(仲诉讼(仲仲裁是否

()()承担连带())诉讼(仲裁)进展裁)审理裁)判决起诉申请方应诉被申请方仲裁诉讼仲裁基本情况裁涉及形成预计责任方情况结果及执行情类型金额负债及金影响况额

2019年1月9日，光控安石商管与顺成公司、光石安

荣公司、珠海光石安坤投资有限公司签订了关于佛山市顺德区德顺广场项目的《委托管理合同》（“《委被申请人一为托管理合同》”），约定光控安石商管为德顺广场项佛山市顺德区目商业部分及停车场提供管理服务，因光控安石商管顺成企业管理与顺成公司、光石安荣公司就《委托管理合同》项下申请人为光控有限公司（以下的履约事宜发生争议，光控安石商管申请仲裁，现仲安石（上海）简称“顺成公裁请求如下：1、请求裁决顺成公司、光石安荣公司承商业管理有限司”）；担连带责任，共同向光控安石商管支付截至2023年5约3900已作出仲裁裁/仲裁不适用注1执行中

公司（以下简被申请人二为月31日止的管理费人民币25346305.96元。2、请万元决称“光控安石佛山市顺德区求裁决顺成公司、光石安荣公司承担连带责任，共同商管”）光石安荣商业向光控安石商管支付逾期付款的违约金（按照应付而管理有限公司未付金额0.05%每日的标准，自逾期之日起计算至申（以下简称“光请人实际获得偿付之日止，暂计至2023年12月31日石安荣公司”）为人民币13739557.73元）。3、请求裁决顺成公司和光石安荣公司连带承担本案全部仲裁费。4、请求裁决顺成公司和光石安荣公司连带承担光控安石商管因

本案支出的律师费人民币200000.00元。

52/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

顺成公司和光石安荣公司提出仲裁反请求如下：1、请求光控安石商管向顺成公司和光石安荣公司返还2019年11月1日至2023年6月2日期间多支付的光控安仲裁反请求申石（上海）商业管理有限公司顺德分公司的人工成本请人一为顺成

仲裁反请求被900万元（实际金额以最终审计、评估结果为准）。2、公司；约1000已作出仲裁裁

申请人为光控/仲裁请求光控安石商管向顺成公司和光石安荣公司返还不适用注2执行中仲裁反请求申万元决安石商管2019年1月9日至2023年6月2日期间虚增的经营请人二为光石费用、违规报销款项，经初步统计暂定100万元（实安荣公司际金额以最终审计、评估结果为准）。3、请求光控安石商管承担顺成公司和光石安荣公司因本案支出的律师费10万元。4、请求光控安石商管承担本案仲裁费。

2021年4月，汉海信息公司与瑞诗公司签订的《光大安石中心办公楼租赁合同》（“《租赁合同》”）约

定由瑞诗公司向汉海信息公司出租光大安石中心 T1

座的部分房屋，后汉海信息公司称因市场及自身业务原告为汉海信被告为瑞诗房二审中双方达

原因要求单方解除《租赁合同》，并向法院提出诉讼息技术（上海）地产开发（上成和解协议，二调解书请求如下：1、请求确认汉海信息公司与瑞诗公司签署约1200

有限公司（以海）有限公司/诉讼不适用审法院根据和注3已履行

的《租赁合同》已于2023年7月12日解除。2、请求万元下简称“汉海（以下简称“瑞解协议已作出完毕判令瑞诗公司立即向汉海信息公司返还汉海信息公司信息公司”）诗公司”）民事调解书物资设备。3、请求判令瑞诗公司立即返还汉海信息公司租赁保证金10284129.12元及物业保证金

1716550.11元，合计12000679.23元。4、本案

诉讼费由瑞诗公司承担。

瑞诗公司不同意汉海信息公司的诉讼请求，并提起了反诉，反诉请求如下：1、判决确认《租赁合同》于

2023年9月21日解除。2、判决汉海信息公司向瑞诗

二审中双方达公司支付欠付的2023年7月1日至2023年9月20日

成和解协议，二调解书反诉原告为反诉被告为汉的租金7998767.09元。3、判决汉海信息公司向瑞约6800/诉讼不适用审法院根据和注3已履行瑞诗公司海信息公司诗公司支付欠付的2023年7月1日至2023年9月20万元解协议已作出完毕

日的物业管理费1525822.32元。4、判决汉海信息民事调解书公司向瑞诗公司支付欠付的2023年5月29日至2023年11月9日的水费、电费合计91503.52元。5、判决汉海信息公司向瑞诗公司支付因拖欠租金、物业管

53/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告理费产生的逾期付款违约金（以各期欠付的租金、物业管理费为基数，分别按照每日0.1%的标准计算各期的逾期违约金直至实际支付之日止，暂计至2023年

12月8日为1368102.72元）。6、判决汉海信息公

司向瑞诗公司补足优惠期内的租金25205984.95元。7、判决确认瑞诗公司没收汉海信息公司的履约保证金、物业管理费保证金共12000679.23元。8、判决汉海信息公司向瑞诗公司支付因其提前解约产生的

违约赔偿金6856086.08元。9、判决汉海信息公司向瑞诗公司支付合同解除日至现场交接日期间的租赁

房屋的房屋占用费9558279.84元。10、判决汉海信息公司向瑞诗公司支付租赁房屋的复原费用（具体金额以法院委托鉴定结果为准）。11、判决汉海信息公司向瑞诗公司支付租赁房屋恢复原状期间（现场交接日次日至租赁房屋恢复原状之日）的租金、物业管理费（暂计至2023年12月8日为3965815.86元）。

12、判决本案诉讼费用由汉海信息公司承担。

以上诉请金额暂计为68571041.62元。

顺成公司和光石安荣公司在明知负有债务的情况下，通过授权或转让的方式，将标的物业商铺的租赁权益全部转让给益丰廷公司，严重侵害了光控安石商管的被告一为顺成

合法权益，故提起诉讼，请求：1、依法判令撤销顺成公司；被告二为

公司全权委托益丰廷公司代理进行出租、经营和管理光石安荣公司；

的行为；2、依法判令撤销光石安荣公司向益丰廷公司一审判决驳回被告三为佛山原告为光控安转让与租户签订的商铺租赁合同项下全部权利义务的约2400光控安石商管

市益丰廷商业/诉讼不适用//

石商管行为；3、依法判令益丰廷公司向顺成公司、光石安荣万元诉讼请求，判决综合体管理有公司返还其已经收取的租金（以顺成公司、光石安荣已生效。限公司（以下简公司对原告的债务为限，暂计至2024年6月30日为称“益丰廷公人民币24233503.82元）；4、依法判令顺成公司、司”）光石安荣公司和益丰廷公司向光控安石商管支付因行

使撤销权发生的诉讼费、保全费、评估费、律师费等费用。

被告一为重庆光控安石商管与重庆太平洋森活公司、重庆硕隆签订一审判决判令

太平洋森活辉了《关于重庆太平洋森活广场项目的委托管理合同》，重庆太平洋森原告为光控安太置地有限公约定由光控安石商管为重庆太平洋森活广场项目购物约4300活公司向光控

/诉讼不适用注4/石商管司（以下简称中心提供管理服务，光控安石商管按照合同约定为重万元安石商管支付“重庆太平洋庆太平洋森活广场项目提供了管理服务，然而重庆太代垫人力成本森活公司”）；平洋森活公司、重庆硕隆并未按合同约定向光控安石3179040.02

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被告二为重庆商管支付相应的管理费用。根据《委托管理合同》第元、品牌使用费硕隆商业管理14.1条约定，被告重庆太平洋森活公司未能按照本合5625000元、有限公司（以下同约定的时间和金额向光控安石商管支付任何到期应开业筹备期间简称“重庆硕付费用，应当按照应付而未付金额的0.05%/日的标准管理费隆”）；被告三向光控安石商管支付违约金。根据《委托管理合同》8970000元。

刘林春；被告四第14.5条约定，光控安石商管有权要求重庆硕隆对重此外，还应按照顾凯庆太平洋森活公司的债务承担连带责任。故提起诉讼，日万分之五支具体诉讼请求如下：1、请求法院判令被告重庆太平洋付迟延支付违森活公司向光控安石商管支付项目管理成本费用约金。重庆硕隆

3179040.02元，并承担延迟支付违约金至实际付清对上述债务承

之日止；2、请求法院判令被告重庆太平洋森活公司向担连带责任，刘光控安石商管支付开业筹备期管理费19200000元，林春对重庆硕并承担延迟支付违约金至实际付清之日止；3、请求法隆的债务承担院判令被告重庆太平洋森活公司向光控安石商管支付连带责任。该判品牌使用费5625000元，并承担延迟支付违约金至决现已生效。

实际付清之日止；4、判令被告重庆硕隆对被告重庆太因被告重庆太平洋森活公司在上述1至3项诉讼请求范围内的债务平洋森活公司

承担连带责任；5、判令被告刘林春、顾凯对重庆硕隆申请了破产预

的债务承担连带责任；6、请求法院判令各被告承担本重整，光控安石案的全部诉讼费用。商管正在跟进预重整事宜。同时，对其余被告已向法院申请强制执行。

被告一为黄秋虹；被告二为佛一审裁定驳回山市顺德区光原告起诉。原告石安荣商业管

已提起上诉，二理有限公司审法院撤销一（“光石安荣”）；原告系顺成公司的小股东，持股比例约5%。原告认为审裁定，认为一被告三为佛山五被告互相串通，虚增运营成本，骗取资金，构成共2500万原告为郑雪儿/诉讼不适用审法院对本案注5/市顺德区顺成同侵权。要求五被告连带赔偿其经济损失人民币2500元有管辖权，指令企业管理有限万元，并由各被告承担本案诉讼费用。

一审法院进行公司（“顺成公实体审理。现正司”）；被告四等待一审法院为光控安石物重新安排开庭。

业管理（上海）有限公司（以下

55/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告简称“光控安石物管”）；

被告五为光控安石商管

注1：2024年6月15日，仲裁庭作出仲裁裁决，基本支持了光控安石商管的仲裁请求，包括：1、顺成公司、光石安荣公司承担连带责任，共同向光控安石商管支付截至2023年5月31日的管理费（含品牌使用费和基本管理费）人民币20780400元；2、顺成公司、光石安荣公司承担连带责任，共同向申请人支付以年利率3.65%为标准计算的各期费用的逾期付款违约金，暂计至2023年12月31日的违约金为人民币2736003.28元，支付至顺成公司和光石安荣公司实际支付之日止；3、顺成公司、光石安荣公司连带承担，向光控安石商管支付光控安石商管因本案支出的律师费人民币12万元；4、本请求仲裁费人民币366551元，由顺成公司和光石安荣公司连带承担60%即人民币219930.6元，由光控安石商管承担40%即人民币146620.40元；顺成公司和光石安荣公司向光控安石商管支付代垫付的本请求仲裁费人民币219930.60元。

注2：2024年6月15日，仲裁庭作出仲裁裁决，驳回顺成公司和光石安荣公司全部仲裁反请求；反请求仲裁费人民币122350元，全部由顺成公司和光石安荣公司负担。

注3：2025年6月17日，二审法院作出民事调解书如下：1、汉海信息公司与瑞诗公司在2021年4月签订的《光大安石中心办公楼租赁合同》于2023年9月20日解除。2、汉海信息公司于2025年7月17日前向瑞诗公司支付租金等款项3900万元（包含已缴纳保证金12000679.23元不退，实际支付26999320.77元）。3、本案一审本诉案件受理费93804.08元，由汉海信息公司负担；一审反诉案件受理费减半收取计211946.39元，由汉海信息公司负担98873元，由瑞诗公司负担113073.39元；鉴定费168500元，由汉海信息公司负担78605.25元，由瑞诗公司负担89894.75元；二审案件受理费减半收取15425元，由汉海信息公司负担25元，由瑞诗公司负担15400元。4、双方就本案上海市杨浦区惠民路387号、393号光大安石中心 T1 座 9-18 层、23-25 层房屋租赁合同再无其他任何纠纷。

注4：2025年11月20日，一审法院作出民事判决书如下：1、被告重庆太平洋森活公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告光控安石商管支付项目管理成本费用3179040.02元，并承担迟延支付违约金。2、被告重庆太平洋森活公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告光控安石商管支付开业筹备期管理费8970000元，并承担迟延支付违约金。3、被告重庆太平洋森活公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告光控安石商管支付品牌使用费5625000元，并承担迟延支付违约金。4、被告重庆硕隆对被告重庆太平洋森活公司上述第1至3项债务承担连带清偿责任。5、被告刘林春对被告重庆硕隆上述债务承担连带清偿责任。6、驳回原告光控安石商管的其他诉讼请求。

注5：2025年12月30日，二审法院作出民事裁定书如下：1、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2025）粤0606民初16207号民事裁定；2、本案指令广东省佛山市顺德区人民法院审理。

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十、上市公司及其董事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违规、受到处罚及整改情况

√适用□不适用

公司于2025年4月29日收到中国证券监督管理委员会上海监管局（以下简称“上海证监局”）出

具的《行政监管措施决定书》，具体内容详见公司临2025-022号公告。公司于2025年10月收到上海证券交易所（以下简称“上交所”）出具的《关于对光大嘉宝股份有限公司及有关责任人予以通报批评的决定》（[2025]202号，以下简称“《纪律处分决定书》”）。公司及相关人员高度重视《行政监管措施决定书》《纪律处分决定书》中的相关事项，已按照相关要求进行整改，并在报告期内分别向上海证监局、上交所提交了书面整改报告。

公司及相关人员将认真吸取教训，进一步增强规范运作意识，持续加强对有关法律法规和规范性文件的学习，强化内部控制及信息披露管理，切实提高会计核算和公司治理水平，维护公司及全体股东合法权益。

十一、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明

√适用□不适用

报告期内，公司及控股股东、实际控制人规范运作，诚信经营，不存在未履行法院生效判决、所负数额较大的债务到期未清偿等情况，也未被监管机构出具不诚信记录情况。

十二、重大关联交易

(一)与日常经营相关的关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

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2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

√适用□不适用

（1）关于日常关联交易之事

为规范公司日常经营中的关联交易行为，充分发挥关联方拥有的资源优势，推动公司不动产投资和资产管理业务持续、稳定地发展，根据公司2023年第一次临时股东大会决议精神，公司于2023年2月16日与宜兴光控投资有限公司等关联方续签了《日常关联交易协议》（该协议有效期为三年，公司2024、2025年度的关联交易金额按照2023年度的标准执行，详见公司临2023-001号、临2023-004号公告）。报告期内实际执行情况如下：

*关于不动产投资及资产管理业务

单位：万元受托提供管理及咨询服务委托提供管理及咨询服务投资组合

投资主体(公司下属(管理费收入)(管理费支出)关联方名称

企业)2025年度预计报告期内实际2025年度预计报告期内实际2025年度预计报告期内实际发生金额发生金额发生金额发生金额发生金额发生金额

宜兴光控投资有限公司公司及其下属企业1500002890770003128--

其他关联人公司及其下属企业50000-840011883000-

合计/200000289071540043163000-

注1：受托提供管理咨询服务收入从与关联方共同投资的基金收取；

注2：公司每年度可在同一类别预计合计数的范围内平衡使用额度；

注3：“关联方名称”既包括上述已列明的关联方，也包括在本议案有效期限内与公司存在关联关系且与公司发生上述日常关联交易的其它关联方；

注4：与关联方共同投资、认购或受让关联方财产份额/资管计划/股权、资产处置等，统称“投资组合”；

注5：“受托提供管理及咨询服务”包括了公司与关联方发生的各类代建、代管等业务。

*关于存款业务

2025年度预计金额报告期末实际金额预计金额与实际发生金额

关联方关联交易类别（万元）（万元）差异较大的原因中国光大银行股份有限公司存款余额21070010344报告期内没有大额存款存放于光大银行

58/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

（2）关于控股子公司安石珠海关联物业租赁之事

根据公司2025年第一次临时股东大会决议精神，公司控股子公司光控安石（珠海）咨询管理有限公司（以下简称“安石珠海”）于2025年4月2日与珠海安渊投资有限公司（以下简称“珠海安渊”）

签署了租赁合同。根据该合同约定，安石珠海向珠海安渊承租其持有的位于珠海市横琴都会道86号横琴澳金财富大厦1栋六层整层及八层部分物业，租赁面积为2041.66平方米，租赁期限为120个月，租赁用途为联合办公用途，在租赁期间安石珠海有权对外转租、分租。租金收取模式为在安石珠海对外以自身名义出租前述租赁物取得租金后，安石珠海收取约定比例租金分成，剩余部分则作为安石珠海应支付给珠海安渊的租金。相关内容详见公司临2025-004号和2025-006号公告。

3、临时公告未披露的事项

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币关联交交易价格与市场关联关关联交关联交易关联交易方关联交易内容易定价关联交易金额参考价格差异较系易类型结算方式原则大的原因光大安石中心光大永明人

部分物业出租租赁期为5年，寿保险有限集团兄租入租每半年支给光大永明人市场价租金及物业费合不适用公司上海分弟公司出付寿保险有限公计约1679万元公司司上海分公司

合计///大额销货退回的详细情况不适用关联交易的说明注1

注1：2024年12月25日，根据有关规定及公司内部授权，经公司管理决策委员会决议，同意公司并表企业瑞诗公司将持有的光大安石中心部分物业出租给关联方光大永明，租赁期为5年，租金及物业费合计约1679万元。该次交易金额未超过公司最近一期经审计净资产绝对值0.5%以上，故前期未达到披露标准，也无需提交股东大会审议。2025年2月5日，瑞诗公司与光大永明签署了租赁合同。

(二)资产或股权收购、出售发生的关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

4、涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况

□适用√不适用

59/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

(三)共同对外投资的重大关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

√适用□不适用

根据公司2023年第一次临时股东大会决议精神，公司于2023年2月16日与宜兴光控投资有限公司等关联方续签了《日常关联交易协议》，授权公司2025年度与宜兴光控投资有限公司及其下属企业共同投资额度为150000.00万元。2025年度公司该项共同投资实际发生金额为28907万元。

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

(四)关联债权债务往来

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

√适用□不适用事项概述查询索引

根据公司2022年第一次临时股东大会决议精神，2022年2月25日，公司控股子公司重庆光控兴渝置业有限公司（以下简称“光控兴渝”）与公司关联方宜

兴光控投资有限公司（以下简称“宜兴光控”）就光控兴渝未向宜兴光控偿还的

借款分笔签署了两份《借款合同之补充协议》（以下合称“补充协议”）。补充协议项下的未偿还借款本金合计为15976万元。双方确认，原《借款合同》项下的借款期间延长6个月，展期期间未付借款本金利率为8.5%/年。经宜兴光控认可临2022-003号、

2022-007号、的书面形式事先同意，借款期限可再延长6个月，再次展期期间（如有）内，未

2022-008号、付借款本金利率为9.5%/年。

2022-063号公告2022年11月9日，光控兴渝与宜兴光控就上述借款分笔签署了两份新的《借款合同之补充协议》（以下合称“新补充协议”）。原《借款合同》以及原补充协议（以下合称“原协议”）项下未偿还的借款本金合计为15976万元，到期日为2022年11月15日。新补充协议的主要内容为：原协议项下借款到期后继续执行原利率（即8.5%/年）；关于原协议借款期限的展期事宜，由双方另行协商确定。

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

√适用□不适用

（1）关于对公司接受光控江苏提供的财务资助进行续期暨关联交易之事

根据公司第十一届董事会第十六次（临时）会议决议精神，公司于2024年10月18日与光大控股（江苏）投资有限公司（以下简称“光控江苏”）就公司尚未向其归还的9.3亿元借款的续期事项签署了附

条件生效的《借款合同之补充协议（四）》，将借款期限延长至2025年10月18日，该协议的生效条件为经双方加盖公章且公司股东大会审议通过相关事宜后生效。同日，公司、光控江苏与珠海安石宜达企业管理中心（有限合伙）（以下简称“珠海安石宜达”）、重庆光控新业实业发展有限公司（以下简称“光控新业”）分别签署了《有限合伙份额质押协议之补充协议（三）》《应收账款质押协议之补充协议》，为上述9.3亿元借款向光控江苏提供质押担保之事进行了约定。2024年11月4日，公司2024年第五次临时股东大会审议通过了前述事项（详见公司临2024-061号、2024-062号、2024-064号和

60/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告2024-067号公告）。公司已于2024年12月16日向光控江苏归还0.3亿元借款本金及支付其对应利息，

并已于到期日支付剩余9亿元借款本金至到期日的对应利息。

根据公司第十一届董事会第二十九次（临时）会议决议精神，公司于2025年10月17日与光控江苏就公司尚未向其归还的9亿元借款的续期事项签署了附条件生效的《借款合同之补充协议（五）》，将借款期限延长至2026年12月31日，该协议的生效条件为经双方加盖公章且公司股东会审议通过相关事宜后生效。同日，公司、光控江苏与珠海安石宜达、光控新业分别签署了《有限合伙份额质押协议之补充协议（四）》《应收账款质押协议之补充协议（二）》，为上述9亿元借款向光控江苏提供质押担保之事进行了约定（详见公司临2025-066号、2025-067号公告）。报告期末，该项借款余额为9亿元。

（2）关于对公司接受上海安瑰提供的财务资助及财务资助续期暨关联交易之事

*关于对公司接受上海安瑰提供的2.6亿元财务资助进行续期暨关联交易之事

根据公司第十一届董事会第十九次（临时）会议决议精神，公司于2024年12月30日与上海安瑰投资管理有限公司（以下简称“上海安瑰”）就公司尚未向其归还的2.6亿元借款的续期事项签署了附

条件生效的《借款合同之补充协议（二）》，将借款期限延长至2025年12月31日，该协议的生效条件为经双方加盖公章且公司股东大会审议通过相关事宜后生效。同日，公司与上海安瑰、瑞诗房地产开发（上海）有限公司（以下简称“瑞诗公司”）签署了《应收账款质押协议之补充协议》，为上述2.6亿元借款向上海安瑰提供质押担保之事进行了约定。2025年3月3日，公司2025年第一次临时股东大会审议通过了前述事项（详见公司临2024-077号、2024-078号和2025-006号公告）。

根据公司第十一届董事会第二十九次（临时）会议决议精神，公司于2025年10月17日与上海安瑰签署了附条件生效的《借款合同之补充协议（三）》，将借款期限延长至2026年12月31日，该协议的生效条件为经双方加盖公章且公司股东会审议通过相关事宜后生效。同日，公司与上海安瑰、瑞诗公司签署了《应收账款质押协议之补充协议（二）》，为上述借款向上海安瑰提供质押担保之事进行了约定（详见公司临2025-066号、2025-067号公告）。2025年10月24日，公司向上海安瑰归还0.6亿元借款本金及支付其对应利息。报告期末，该项借款余额为2亿元。

*关于公司接受上海安瑰提供的4亿元财务资助暨构成关联交易之事

根据公司第十一届董事会第二十四次（临时）会议决议精神，公司于2025年5月26日与上海安瑰签署了附条件生效的《借款合同》，上海安瑰向公司分笔提供总额不超过人民币4亿元借款，每笔借款的借款期限为自该笔借款发放日起至该笔借款发放届满12个月止，借款的年利率为6.5%（单利），该合同的生效条件为自双方加盖公章且公司股东大会审议通过该合同项下相关事宜后生效。同日，公司与上海安瑰、瑞诗公司签署了《应收账款质押协议》，就以公司持有的对瑞诗公司的9.086亿元借款本金及其利息的应收款项债权，为上述4亿元借款向上海安瑰提供质押担保之事进行了约定。2025年6月11日，公司2025年第四次临时股东大会审议通过了前述事项（详见公司临2025-029号、2025-030号、

2025-032号、2025-043号公告）。报告期末，该项借款余额为4亿元。

*关于公司接受上海安瑰提供的9.9亿元财务资助暨构成关联交易之事

根据公司第十一届董事会第二十七次会议决议精神，公司于2025年8月29日与上海安瑰签署了附条件生效的《借款合同》，经公司书面申请，上海安瑰可在首笔借款发放日起12个月内向公司分笔发放总额不超过人民币9.9亿元借款（实际借款金额以银行划付凭证记载为准），每笔借款的借款期限为自该笔借款发放日起至该笔借款发放届满12个月止，借款的年利率为6.5%（单利），该合同的生效条件为自双方加盖公章且公司股东大会审议通过该合同项下相关事宜后生效。同日，公司与上海安瑰、上海光野投资中心（有限合伙）（以下简称“上海光野”）签署了《有限合伙份额质押协议》，公司与

61/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告上海安瑰、珠海安石宜昭投资中心（有限合伙）（以下简称“安石宜昭”）签署了《有限合伙份额质押协议》，公司与上海安瑰、上海安依投资有限公司（以下简称“安依投资”）签署了《应收账款质押协议》，公司控股子公司光大安石（北京）房地产投资顾问有限公司（以下简称“安石投顾”）与上海安瑰、重庆光控新业实业发展有限公司（以下简称“光控新业”）签署了《应收账款质押协议》，公司以持有的上海光野973300000份优先级有限合伙份额（实缴出资为457505000元）、安石宜昭

175000000 份 A 类有限合伙份额（实缴出资为 11984195.85 元）、对安依投资的 4.4 亿元借款本金

及其利息的应收款项债权，以及安石投顾持有的对光控新业的4.1亿元借款本金及其利息的应收款项债权，为上述9.9亿元财务资助向上海安瑰提供质押担保。2025年9月15日，公司2025年第七次临时股东大会审议通过了前述事项（详见公司临2025-053号、2025-058号、2025-062号、2025-063号公告）。报告期末，该项借款余额为9.9亿元。

3、临时公告未披露的事项

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币关联关向关联方提供资金关联方向上市公司提供资金关联方系期初余额发生额期末余额期初余额发生额期末余额上海格林风范房地联营公

7414.70-7354.7060.00

产发展有限公司司

合计7414.70-7354.7060.00

2007年12月，公司与金地（集团）股份有限公司以及上海格林风范房地

产发展有限公司达成协议，在开发“格林世界”项目过程中，在出现阶关联债权债务形成原因

段性资金盈余后，上海格林风范房地产发展有限公司按照其股东持股比例向公司和金地（集团）股份有限公司提供资金。

关联债权债务对公司的影响无重大影响

(五)公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务

□适用√不适用

十三、重大合同及其履行情况

(一)托管、承包、租赁事项

1、托管情况

□适用√不适用

2、承包情况

□适用√不适用

3、租赁情况

□适用√不适用

(二)担保情况

□适用√不适用

62/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

(三)委托他人进行现金资产管理的情况

1、委托理财情况

(1).委托理财总体情况

□适用√不适用

2、委托贷款情况

(1).委托贷款总体情况

□适用√不适用

十四、募集资金使用进展说明

□适用√不适用

十五、其他对投资者作出价值判断和投资决策有重大影响的重大事项的说明

√适用□不适用

1、关于注册和发行非金融企业债务融资工具之事

为进一步拓宽公司融资渠道，优化公司债务结构，满足公司经营发展需要，根据公司第十一届董事

会第十八次（临时）会议、2024年第六次临时股东大会决议精神，公司向中国银行间市场交易商协会（以下简称“交易商协会”）申请注册和发行总额不超过19亿元（含19亿元）的非金融企业债务融资工具（即中期票据及定向债务融资工具，详见公司临2024-069号、2024-072号、2024-076号公告）。

公司于报告期内收到交易商协会出具的《接受注册通知书》（中市协注〔2025〕MTN239 号），交易商协会同意接受公司中期票据注册，注册金额为19亿元（详见公司临2025-007号公告）。2025年4月1日，公司发行了2025年度第一期中期票据，发行金额为6.7亿元，期限为1+1年，发行利率为5.48％（详见公司临2025-010号公告）。

2、关于2024年度第一期中期票据完成部分回售及本息兑付、2023年度第二期中期票据完成全部回售

及本息兑付之事公司于 2024 年 4 月发行了 2024 年度第一期中期票据（债券简称：24 光大嘉宝 MTN001，债券代码：102481482.IB），发行金额为 10 亿元，发行利率为 5％，发行期限为 1+1 年（详见公司临 2024-027 号公告）。2025 年 4 月 14 日，公司完成了 24 光大嘉宝 MTN001 债券的部分回售及本息兑付事项，本息兑付金额合计 7.2 亿元。24 光大嘉宝 MTN001 债券未回售存续本金为 3.3 亿元，到期日为 2026 年 4 月 12日，票面利率为5％（详见公司临2025-011号公告）。

公司于 2023 年 6 月发行了 2023 年度第二期中期票据（债券简称：23 光大嘉宝 MTN002，债券代码：102300374.IB），发行金额为 3 亿元，发行利率为 4.78％，发行期限为 2+1 年（详见公司临 2023-038号公告）。2025 年 6 月 5 日，公司完成了 23 光大嘉宝 MTN002 债券的全部回售及本息兑付事项，本息兑付金额合计3.1434亿元（详见公司临2025-042号公告）。

3、关于对公司提供的财务资助进行展期之事

瑞诗房地产开发（上海）有限公司（以下简称“瑞诗公司”）系公司并表企业光控安石-上海一号

私募投资基金之下属企业上海安功投资有限公司的全资子公司，主要持有、运营和管理光大安石中心项目。重庆光控新业实业发展有限公司（以下简称“光控新业”）系公司控股子公司，光控新业的全资子

63/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告公司重庆光控兴渝置业有限公司主要负责开发、运营和管理重庆朝天门项目。上海安曼投资有限公司（以下简称“上海安曼”）系公司参与投资的上海光魅投资中心（有限合伙）的下属企业，上海安曼的全资子公司北京新资物业管理有限公司主要持有、运营和管理上东公园里项目。上海安依投资有限公司（以下简称“安依投资”）系公司参与投资的光控安石-中关村私募投资基金的全资子公司，主要持有、运营、管理北京中关村项目。

根据公司2025年第五次临时股东大会决议精神，2025年6月27日，公司与瑞诗公司签署了《借款展期合同之补充协议（二）》，该协议项下的借款本金为90860万元，展期期间的借款年利率为6.5%；

公司与光控新业签署了《借款展期合同（二）》，该合同项下的借款本金为42600万元，展期期间的借款年利率为8.5%；公司控股子公司光大安石（北京）房地产投资顾问有限公司与光控新业签署了《借款展期合同（二）》，该合同项下的借款本金为41000万元，展期期间的借款年利率为8%；公司与上海安曼签署了《借款合同之补充协议（二）》，该协议项下的借款本金为5000万元，展期期间的借款年利率为6.5%；公司与安依投资签署了《借款展期合同之补充协议（二）》，该协议项下的借款本金为44000万元，展期期间的借款年利率为8%。上述借款期限均展期至2027年6月30日（详见公司临

2025-036号、2025-037号、2025-038号、2025-039号、2025-044号和2025-045号公告）。

4、关于持股5%以上股东集中竞价减持股份之事

2025年3月27日，公司披露了《关于持股5%以上股东减持股份计划公告》，股东上海嘉定建业投

资开发有限公司（减持计划实施前持股比例10.28%，以下简称“嘉定建业”）与其一致行动人上海嘉定科技投资（集团）有限公司（减持计划实施前持股比例5.80%，以下简称“嘉定科投”）因自身资金需求，计划自上述公告披露之日起满15个交易日后的3个月内，通过集中竞价方式减持公司股份合计不超过14996854股，减持比例合计不超过公司总股本的1%（双方减持数量均不超过7498427股，减持比例均不超过公司总股本的0.5%，详见公司临2025-008号公告）。报告期内，本次减持计划已实施完毕，嘉定建业与嘉定科投通过集中竞价交易方式合计减持公司股份14987800股，合计减持比例占公司总股本的1%（详见公司临2025-052号公告）。

2025年9月26日，公司披露了《关于持股5%以上股东减持股份计划公告》，股东嘉定建业（减持计划实施前持股比例9.78%）与其一致行动人嘉定科投（减持计划实施前持股比例5.30%）因自身资金需求，计划自上述公告披露之日起满15个交易日后的3个月内，通过集中竞价方式减持公司股份合计不超过14996854股，减持比例合计不超过公司总股本的1%（双方减持数量均不超过7498427股，减持比例均不超过公司总股本的0.5%，详见公司临2025-065号公告）。报告期内，本次减持计划已实施完毕，嘉定建业与嘉定科投通过集中竞价交易方式合计减持公司股份14996800股，合计减持比例占公司总股本的1%（详见公司临2025-076号公告）。

5、关于取消公司监事会之事

为进一步规范公司运作机制，提升公司治理水平，根据《中华人民共和国公司法（2023年修订）》（以下简称“《公司法》”）等法律法规、规范性文件的规定及监管要求，公司于2025年9月15日召开2025年第七次临时股东大会，审议通过了《关于取消监事会并修订<公司章程>的议案》，即公司取消监事会，由董事会审计和风险管理委员会行使《公司法》规定的监事会的职权；同时修订了《公司章程》，并相应废止《公司监事会议事规则》。公司各项内部制度中涉及监事会、监事的规定亦不再适用（详见公司临2025-057号、2025-063号公告）。

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6、关于公司与关联方续签《日常关联交易协议》之事

根据公司2023年第一次临时股东大会决议精神，公司于2023年2月16日与宜兴光控投资有限公司（以下简称“宜兴光控”）等关联方签订了《日常关联交易协议》，协议有效期为三年期限自2023年1月1日起至2025年12月31日止（详见公司临2022-072号、2023-001号、2023-004号公告）。

为规范公司日常经营中的关联交易行为，公司于2025年11月17日召开2025年第八次临时股东会，审议通过了《关于公司与关联方续签<日常关联交易协议>的议案》，根据该次股东会决议精神，公司于

2025年12月15日与宜兴光控等关联方签订了《日常关联交易协议》，协议有效期为三年，期限自2026年1月1日起至2028年12月31日止（详见公司临2025-068号、2025-069号、2025-080号公告）

7、关于公司控股子公司受让珠海安石宜鸿投资中心（有限合伙）份额暨关联交易之事

公司控股子公司光大安石（北京）资产管理有限公司（以下简称“安石资管”）与合作方上海恒承

实业发展有限公司（以下简称“恒承实业”）于2017年8月就珠海安石宜鸿投资中心（有限合伙）（以下简称“珠海安石基金”）投资光大安石虹桥中心项目的相关事宜签署了《合作协议》。根据《合作协议》约定，恒承实业要求安石资管承担指定第三方受让其持有的珠海安石基金份额之义务（详见公司临

2023-058号、2024-014号、2024-032号、2024-040号、2024-054号、2024-055号和2025-018号公告）。

经友好协商，安石资管拟与恒承实业签署份额转让协议，由安石资管或其指定第三方以人民币1.3亿元的交易对价受让恒承实业持有的1.1亿元珠海安石基金已实缴份额。本次交易已经公司管理决策委员会审议批准，无需提交公司董事会、股东会批准（详见公司临2026-006号公告）。截止本报告披露日，安石资管或其指定第三方与恒承实业尚未签署相关协议，协议的主要条款以之后签署的内容为准。

8、关于公司控股子公司光控安石（北京）投资管理有限公司与北京国澄创伟科技有限公司等主体的诉

讼之事

北京国澄创伟科技有限公司（以下简称“国澄创伟”）诉称对北京光耀东方商业管理有限公司（以下简称“光耀商管”）享有合法到期债权。国澄创伟主张因上海安依投资有限公司（以下简称“上海安依”）、公司控股子公司光控安石(北京）投资管理有限公司（以下简称“光控安石”）于2019年5月26日与光耀商管等签订《中关村广场购物中心项目权益转让暨债权债务处理协议》，光耀商管享有上述协议中目标权益剩余对价款债权。国澄创伟认为光耀商管怠于向上海安依、光控安石行使其债权从而影响了国澄创伟对光耀商管到期债权的实现，故国澄创伟以债权人代位权纠纷为案由提起诉讼，请求判令上海安依、光控安石在国澄创伟对光耀商管债权范围内，共同代光耀商管向国澄创伟清偿生效法律文书所确认的光耀商管尚未履行的债务，相关诉讼金额暂合计为105445617.32元(详见公司临

2026-013号公告)。截止本报告披露日，本次诉讼尚未开庭审理。

9、关于公司控股子公司光控安石（北京）投资管理有限公司与上海安岩普石企业咨询有限公司等主体

的仲裁之事

公司控股子公司光控安石（北京）投资管理有限公司（以下简称“光控安石”）及其关联方曾于

2019年向普洛斯（珠海）股权投资管理有限公司（以下简称“普洛斯”）及其关联方转让多个物流不动产项目。在转让过程中，光控安石与普洛斯及其他主体签署了《股权收购价款支付调整协议》及其补充协议(以下简称“《调整协议》”)，就部分原定的出售对价列为考核价款的事项进行了约定。同时，光控安石又与上海安岩普石企业咨询有限公司（以下简称“上海安岩”）、普洛斯签署了《关于物流合作项目之补充协议》，就上海安岩应向光控安石及其关联方支付补偿款及普洛斯对上海安岩的补偿款支付义务承担连带担保责任等有关事项进行了约定。鉴于上述补偿款的支付条件已经触发，且上海安岩未

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按约定支付补偿款，普洛斯亦未按约定承担担保责任，光控安石就物流资产包补偿事宜纠纷向上海国际经济贸易仲裁委员会提出仲裁申请，请求裁决上海安岩向光控安石支付补偿款及相关违约金等、并请求裁决普洛斯承担连带保证责任等，相关仲裁金额至2026年2月6日暂合计为140140000元（详见公司临2026-013号公告）。截止本报告披露日，本次仲裁尚未开庭审理。

第六节股份变动及股东情况

一、股本变动情况

(一)股份变动情况表

1、股份变动情况表

报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。

2、股份变动情况说明

□适用√不适用

3、股份变动对最近一年和最近一期每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）

□适用√不适用

4、公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容

□适用√不适用

(二)限售股份变动情况

□适用√不适用

二、证券发行与上市情况

(一)截至报告期内证券发行情况

√适用□不适用

单位：亿股币种：人民币股票及其衍生发行价格获准上市交易终止日发行日期发行数量上市日期

证券的种类（或利率）交易数量期债券（包括企业债券、公司债券以及非金融企业债务融资工具）光大嘉宝股份有限

2025年4月2025年4月2026年4月

公司2025年度第5.48%6.706.70

1日3日2日

一期中期票据

截至报告期内证券发行情况的说明（存续期内利率不同的债券，请分别说明）：

√适用□不适用关于公司2025年度第一期中期票据的发行情况，详见公司临2025-010号公告，以及本报告第七节“债券相关情况”之“1、非金融企业债务融资工具基本情况”。

(二)公司股份总数及股东结构变动及公司资产和负债结构的变动情况

□适用√不适用

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(三)现存的内部职工股情况

□适用√不适用

三、股东和实际控制人情况

(一)股东总数

截至报告期末普通股股东总数(户)55747年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数(户)50953

(二)截至报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表

单位：股

前十名股东持股情况（不含通过转融通出借股份）

持有有质押、标记股东名称报告期内增期末持股数比例限售条或冻结情况股东性质（全称）减量(%)件股份股份数数量状态量北京光控安宇投资中心

-21145467114.10-无-国有法人（有限合伙）上海光控股权投资管理

-1483927819.89-无-国有法人有限公司上海嘉定建业投资开发

-149962001391839209.28-无-国有法人有限公司上海安霞投资中心（有-775592975.17-无-国有法人限合伙）上海嘉定科技投资（集-14988400720535864.80-无-国有法人

团）有限公司上海南翔资产经营有限境内非国

-336502982.24-无-公司有法人上海嘉定缘和贸易有限境内非国

-246094791.64-无-公司有法人境内自然

张素芬22200000222000001.48-无-人

上海嘉加（集团）有限境内非国

-10529200145474180.97-无-公司有法人境内自然

吕强12603700126037000.84-无-人

前十名无限售条件股东持股情况（不含通过转融通出借股份）股份种类及数量股东名称持有无限售条件流通股的数量种类数量人民币

北京光控安宇投资中心（有限合伙）211454671211454671普通股人民币上海光控股权投资管理有限公司148392781148392781普通股人民币上海嘉定建业投资开发有限公司139183920139183920普通股人民币

上海安霞投资中心（有限合伙）7755929777559297普通股

67/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

人民币

上海嘉定科技投资（集团）有限公司7205358672053586普通股人民币上海南翔资产经营有限公司3365029833650298普通股人民币上海嘉定缘和贸易有限公司2460947924609479普通股人民币张素芬2220000022200000普通股人民币

上海嘉加（集团）有限公司1454741814547418普通股人民币吕强1260370012603700普通股前十名股东中回购专户情况说明不适用

上述股东委托表决权、受托表决权、放不适用弃表决权的说明

1、股东上海嘉定建业投资开发有限公司和上海嘉定科技投资（集团）有限公司为一致行动人。2、股东上海光控股权投资管理有限公司、北京光控安宇投资中心（有限合伙）和上述股东关联关系或一致行动的说明

上海安霞投资中心（有限合伙）同属中国光大控股有限公司的下属企业。除此之外，公司未知其他股东之间是否存在关联关系。

表决权恢复的优先股股东及持股数量的不适用说明

持股5%以上股东、前十名股东及前十名无限售流通股股东参与转融通业务出借股份情况

□适用√不适用

前十名股东及前十名无限售流通股股东因转融通出借/归还原因导致较上期发生变化

□适用√不适用前十名有限售条件股东持股数量及限售条件

□适用√不适用

(三)战略投资者或一般法人因配售新股成为前10名股东

□适用√不适用

四、控股股东及实际控制人情况

(一)控股股东情况

1、法人

√适用□不适用

上海光控股权投资管理有限公司、北京光控安宇投资中心（有限合伙）、名称

上海安霞投资中心（有限合伙）联合持股主体

单位负责人或法定代表人详见本表“其他情况说明”

成立日期详见本表“其他情况说明”

主要经营业务详见本表“其他情况说明”报告期内控股和参股的其他境内外上市公司的股权无情况

68/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

截止报告期末，上海光控股权投资管理有限公司及其一致行动人北京光控安宇投资中心（有限合伙）、上海安霞投资中心（有限合伙）分别持

有公司股票148392781股、211454671股、77559297股，合计持股437406749股，占公司总股本的比例为29.17%，合并为公司第一大持股主体。

1、上海光控股权投资管理有限公司成立于2013年06月18日；法

其他情况说明定代表人：王凯伦；经营范围：股权投资管理，股权投资，投资咨询。

2、北京光控安宇投资中心（有限合伙）成立于2014年01月06日；

执行事务合伙人:上海光控股权投资管理有限公司；经营范围：项目投资；

投资管理；资产管理；投资咨询；企业管理咨询。

3、上海安霞投资中心（有限合伙）成立于2014年03月12日；执

行事务合伙人:重庆光控企业管理咨询有限公司；经营范围：实业投资，投资管理，资产管理，投资咨询、企业管理咨询（以上咨询均除经纪）。

2、自然人

□适用√不适用

3、公司不存在控股股东情况的特别说明

□适用√不适用

4、报告期内控股股东变更情况的说明

□适用√不适用

5、公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图

√适用□不适用

69/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

(二)实际控制人情况

1、法人

√适用□不适用名称中国光大集团股份公司单位负责人或法定代表人吴利军成立日期1990年11月12日

投资和管理金融业包括银行、证券、保险、基金、信托、期货、租赁、金银交易；资产管理；投资和管理非金融业。（市场主体依法自主选择主要经营业务经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事国家和本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）报告期内控股和参股的其他详见注1境内外上市公司的股权情况

注1：

公司直接/股票代码及

序号被投资企业名称持股比例(%)名称间接上市地点

1 间接 中国光大控股有限公司 0165.HK 49.74

2 间接 中国飞机租赁集团控股有限公司 1848.HK 38.06

Ying Li International Real

3 间接 Estate Limited 5DM（新交所） 72.04

英利国际置业股份有限公司

Kinergy Corporation Ltd.

4 间接 3302.HK 28.58

精技集团有限公司

5 间接 上海瑞威资产管理股份有限公司 1835.HK 1.30

6 间接 中国光大环境(集团)有限公司 0257.HK 43.08

7 间接 中国光大绿色环保有限公司 1257.HK 70.81

中国

U9E（新交所）

8光大间接中国光大水务有限公司72.87

1857.HK

集团

9 间接 光大永年有限公司 3699.HK 74.99

股份

公司 直接持有 44.25，间接直接及 601818.SH

10中国光大银行股份有限公司持有3.17，合计持有

间接 6818.HK

47.42

直接持有25.15，间接

直接及 601788.SH

11光大证券股份有限公司持有20.73，合计持有

间接 6178.HK

45.88

直接持有2.99，间接直接及

12 中青旅控股股份有限公司 600138.SH 持有 20.20，合计持有

间接

23.19

000166.SZ

13直接申万宏源集团股份有限公司3.99

6806.HK

2、自然人

□适用√不适用

3、公司不存在实际控制人情况的特别说明

□适用√不适用

70/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

4、报告期内公司控制权发生变更的情况说明

□适用√不适用

5、公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

√适用□不适用

6、实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司

□适用√不适用

71/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

(三)控股股东及实际控制人其他情况介绍

□适用√不适用

五、公司控股股东或第一大股东及其一致行动人累计质押股份数量占其所持公司股份数量比例达到

80%以上

□适用√不适用

六、其他持股在百分之十以上的法人股东

□适用√不适用

七、股份限制减持情况说明

□适用√不适用

八、股份回购在报告期的具体实施情况

□适用√不适用

九、优先股相关情况

□适用√不适用

72/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

第七节债券相关情况

一、公司债券（含企业债券）和非金融企业债务融资工具

√适用□不适用

(一)公司债券（含企业债券）

√适用□不适用

1、公司债券基本情况

单位：亿元币种：人民币

2026年4是否存月30投资者在终止债券名债券余利率还本付交易主承受托管交易

简称代码发行日起息日日后到期日%适当性上市或称额（）息方式场所销商理人机制的最安排挂牌的近回风险售日光大嘉宝股份有限公司2022年面向东方上海东方证专业投2022年2022年2025年证券

22嘉宝证券券股份

资者公1377969月219月21/9月210.004.90注1股份注2注2否

01交易有限公

开发行日日日有限所司公司债公司

券(第一

期)(品

种一)

73/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

注1：“22嘉宝01”债券在存续期内前2年（2022年9月21日至2024年9月20日）票面利率为4.50%。在“22嘉宝01”存续期的第2年末，公司选择上调票面利率至4.90%，并在存续期的第3年（2024年9月21日至2025年9月20日）固定不变。“22嘉宝01”采用单利按年计息，不计复利。每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。债券起息日为2022年9月21日，2023年至2025年每年的9月21日为上一计息年度的付息日（如遇法定节假日或休息日延至其后的第1个工作日；顺延期间付息款项不另计利息）。“22嘉宝01”债券最终到期日为2025年9月21日。

注2：“22嘉宝01”债券于2022年9月27日起在上海证券交易所交易市场集中竞价系统和固定收益证券综合电子平台上市，并采取竞价、报价、询价和协议交易方式面向合格投资者中的机构投资者交易。

公司对债券终止上市或挂牌风险的应对措施

□适用√不适用报告期内债券付息兑付情况

√适用□不适用债券名称付息兑付情况的说明

“22嘉宝01”债券于2025年9月22日完成了本息兑付及摘牌事宜，详见披露在上证债券信息网光大嘉宝股份有限公司2022年面向专业投资者公（http://bond.sse.com.cn/）的“光大嘉宝股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债开发行公司债券(第一期)(品种一)

券（第一期）（品种一）2025年本息兑付及摘牌公告”。2、公司或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况

□适用√不适用

3、为债券发行及存续期业务提供服务的中介机构

中介机构名称办公地址签字会计师姓名（如适用）联系人联系电话

东方证券股份有限公司上海市黄浦区中山南路318号24层/申杰、刘畅、李青林021-23153888众华会计师事务所（特殊普上海市虹口区东大名路1089号北外滩来福士广陆士敏、奚晓茵、莫旭巍、李明、贾舜豪021-63525500通合伙）场东塔楼18楼李明、贾舜豪

北京市海问律师事务所北京市朝阳区东三环中路5号财富金融中心20层/王爻、宋淑一010-85606888上述中介机构发生变更的情况

□适用√不适用

74/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

4、信用评级结果调整情况

□适用√不适用

其他说明：

√适用□不适用

2025年7月30日，联合资信评估股份有限公司对本公司进行了跟踪信用评级。联合资信评估股份有限公司通过对本公司的信用状况进行综合分析和评估，出具了《光大嘉宝股份有限公司主体长期信用评级报告》，维持本公司主体长期信用等级为“AA+”，并维持评级展望为“稳定”，与前次评级结果相比没有变化。

5、担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的变更、变化和执行情况及其影响

√适用□不适用变更是变更对截止是否否已取债券投债券代债券简变化情变更前变更原报告现状执行情况发生得有权资者权码称况情况因期末变更机构批益的影情况准响

“22嘉宝01”债券为无担保债券。为了有效地维护债券持有人的合法权益，公司制定了一系列工作前述偿债计计划和保障措施，包括制定专门的债券募集资金使划及保障措22嘉用计划，切实做到专款专用；制定《债券持有人会施在报告期不适

137796不适用否不适用不适用不适用不适用宝01议规则》；与东方证券股份有限公司签订《债券受内执行情况用托管理协议》，充分发挥债券受托管理人的作用；良好，无重大设立专门的偿付工作小组；严格履行信息披露义务变化。

和公司承诺等，确保按时、足额偿付本期债券。

75/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

(二)公司债券募集资金情况

□公司债券在报告期内涉及募集资金使用或者整改

√本公司所有公司债券在报告期内均不涉及募集资金使用或者整改

(1).募集资金用于特定项目

□适用√不适用

(三)专项品种债券应当披露的其他事项

□适用√不适用

(四)报告期内公司债券相关重要事项

√适用□不适用

1、非经营性往来占款和资金拆借

(1).非经营性往来占款和资金拆借余额报告期初，公司合并口径应收的非因生产经营直接产生的对其他方的往来占款和资金拆借（以下简称非经营性往来占款和资金拆借）余额：75260.22万元；

报告期内，非经营性往来占款和资金拆借新增：3063.01万元，收回：6537.03万元；

注：报告期内非经营性往来占款和资金拆借新增金额为计提应收利息。

报告期内，非经营性往来占款或资金拆借情形是否存在违反募集说明书相关约定或承诺的情况□是√否

报告期末，未收回的非经营性往来占款和资金拆借合计：71786.20万元，其中控股股东、实际控制人及其他关联方占款或资金拆借合计：0.00万元。

(2).非经营性往来占款和资金拆借明细

报告期末，公司合并口径未收回的非经营性往来占款和资金拆借占合并口径净资产的比例：34.01%是否超过合并口径净资产的10%：√是□否

截止报告期末，未收回的非经营性往来占款和资金拆借的主要构成、形成原因：

*经公司股东大会批准，向参股不动产项目上海安依投资有限公司、上海安曼投资有限公司提供财务资助，该财务资助到期为2027年6月30日。

*公司控股子公司光大安石因在管企业分配，间接获取对比中联合（杭州）有限公司债权，该笔债权本金为3153万元，年利率为8%，已于2024年12月31日到期。

公司非经营性往来占款和资金拆借账龄结构

单位：万元币种：人民币

占款/拆借时间占款/拆借金额占款/拆借比例

已到回款期限的4531.626.31%

尚未到期，且到期日在6个月内（含）的尚未到期，且到期日在6个月-1年内（含）的尚未到期，且到期日在1年后的67254.5893.69%合计71786.20100.00%

76/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

报告期末，公司非经营性往来占款和资金拆借前5名债务方情况单位：万元币种：人民币

拆借方/占款人名称回款

报告期发生额期末未收回金额拆借/占款及未收回原因或者姓名安排

上海安依投资有限经股东大会审批，向参股不动产

2485.7359761.74注1

公司项目提供财务资助;未到还款期。

上海安曼投资有限经股东大会审批，向参股不动产

325.006626.78注2

公司项目提供财务资助;未到还款期。

公司控股子公司光大安石因在管

比中联合（杭州）有

252.284531.62企业分配，间接获取对比中联合注3

限公司（杭州）有限公司债权香港嘉达利发展有

-866.06限公司注1：根据公司2025年第五次临时股东大会通过的《关于对公司向中关村项目提供的财务资助进行展期的议案》，公司对向上海安依投资有限公司提供借款本金为44000万元的财务资助展期限至2027年6月30日。

注2：根据公司2025年第五次临时股东大会审议通过的《关于对公司向上东公园里项目提供的财务资助进行展期的议案》，公司向上海安曼投资有限公司提供借款本金为5000万元的财务资助展期限至

2027年6月30日。

注3：公司控股子公司光大安石因在管企业分配，间接获取对比中联合（杭州）有限公司债权，该笔债权本金为3153万元，年利率为8%，已于2024年12月31日到期。

(3).以前报告期内披露的回款安排的执行情况

□完全执行□未完全执行√不适用

2、负债情况

(1).有息债务及其变动情况

1.1公司债务结构情况

报告期初和报告期末，公司（非公司合并范围口径）有息债务余额分别为444980.00万元和

445020.00万元，报告期内有息债务余额同比变动0.01%。

单位：万元币种：人民币到期时间金额占有息有息债务类别1超过1年（不金额合计债务的占比

已逾期年以内（含）含）（%）

公司信用类债券160000.00160000.0035.95银行贷款非银行金融机构贷款

其他有息债务249000.0036020.00285020.0064.05

合计409000.0036020.00445020.00—

报告期末公司存续的公司信用类债券中，公司债券余额0.00万元，企业债券余额0.00万元，非金融企业债务融资工具余额160000.00万元。

77/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

1.2公司合并口径有息债务结构情况

报告期初和报告期末，公司合并报表范围内公司有息债务余额分别为1220349.46万元和

1224317.50万元，报告期内有息债务余额同比变动0.33%。

单位：万元币种：人民币到期时间金额占有息债有息债务类别1超过1年（不金额合计

已逾期年以内（含）务的占比（%）

含）

公司信用类债券113300.00113300.009.25

银行贷款16038.21798582.96814621.1766.54非银行金融机构贷款

其他有息债务259000.0037396.33296396.3324.21

合计388338.21835979.291224317.50—

报告期末，公司合并口径存续的公司信用类债券中，公司债券余额0.00万元，企业债券余额0.00万元，非金融企业债务融资工具余额113300.00万元。

1.3境外债券情况

截止报告期末，公司合并报表范围内发行的境外债券余额0.00万元人民币。

(2).报告期末公司及其子公司存在逾期金额超过1000万元的有息债务或者公司信用类债券逾期情况

□适用√不适用

(3).可对抗第三人的优先偿付负债情况

截至报告期末，公司合并报表范围内存在可对抗第三人的优先偿付负债：

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币对公司偿债涉及金额发生原因到期时间能力可能产生的影响

2018年公司发行6.51亿元资产支持票据，该事项涉及公司

21420.00及并表子公司11处物业抵押和该等物业资产运营净收入对2036/7/20无重大影响

应的应收账款质押。

并表企业光控安石-上海一号私募投资基金下属企业以光

238916.712037/11/20无重大影响

大安石中心项目抵押向银行借款。

并表企业上海光野投资中心（有限合伙）下属企业以光大

289356.142038/6/5无重大影响

安石虹桥中心项目抵押向银行借款。

并表企业上海雷泰投资中心（有限合伙）下属企业以重庆

204497.732038/7/31无重大影响

朝天门大融汇项目抵押向银行借款。

并表企业上海嘉宝安石置业有限公司以上海嘉定大融城项

73700.002037/9/25无重大影响

目抵押向银行借款。

并表企业上海盛创科技园发展有限公司以盛创三期项目抵

8150.592028/7/2无重大影响押向银行借款。

78/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

公司以持有的珠海安石宜达企业管理中心（有限合伙）

130000万份有限合伙财产份额、持有的对并表企业重庆光

90000.00控新业实业发展有限公司42600万元借款本金及其利息的2026/12/31无重大影响

应收款项债权质押，为公司向光大控股（江苏）投资有限公司93000万元借款提供质押担保。

公司以持有的对并表企业瑞诗房地产开发（上海）有限公

司9.086亿元借款本金及其利息的应收款项债权质押，为

60000.00注1无重大影响

公司向上海安瑰投资管理有限公司合计60000万元借款提供质押担保。

公司以持有的上海光野投资中心（有限合伙）97330.00

万份优先级有限合伙份额（实缴出资为457505000元）、

珠海安石宜昭投资中心（有限合伙）17500.00 万份 A 类有

限合伙份额（实缴出资为11984195.85元）、对上海安

依投资有限公司的4.4亿元借款本金及其利息的应收款项

99000.00注2无重大影响债权，以及公司控股子公司光大安石（北京）房地产投资顾问有限公司以持有的对重庆光控新业实业发展有限公司

的4.1亿元借款本金及其利息的应收款项债权，为上海安瑰投资管理有限公司向公司提供的9.9亿元财务资助提供质押担保。

注1：报告期末公司向上海安瑰投资管理有限公司取得60000万元借款，其中22000万元于2026年6月15日到期、18000万元于2026年9月1日到期、20000万元于2026年12月31日到期。

注2：报告期末公司向上海安瑰投资管理有限公司取得99000万元借款，其中59000万元于2026年9月16日到期、40000万元于2026年12月31日到期。

3、报告期内信息披露事务管理制度变更情况

√发生变更□未发生变更

报告期内，公司根据相关法律法规、规范性文件的规定及监管要求，结合自身实际情况，对《公司信息披露事务管理制度》部分条款进行修订，主要涉及第二章信息信息披露事务管

披露的一般规定（第十一条）、第三章信息披露的内容及形式（第十五、十七、十理制度的变更内九、二十、二十三、二十六、三十三条）、第四章信息披露的流程（第三十四条）、容

第五章重大信息的报告（第五十七条）、第六章公司信息披露的责任划分（第七十一至七十四条）、第八章财务管理和会计核算的监督（第八十三条）。

信息披露事务管修订后的制度全文详见公司于2025年9月17日披露在上海证券交易所网站理制度变更后的（http://www.sse.com.cn）的《公司信息披露事务管理制度》。

主要内容对投资者权益的本次变更不会对投资者权益产生不利影响。

影响

79/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

(五)银行间债券市场非金融企业债务融资工具

√适用□不适用

1、非金融企业债务融资工具基本情况

单位：亿元币种：人民币是否存投资者适当在终止债券利率还本付息方债券名称简称代码发行日起息日到期日交易场所性安排（如交易机制上市交余额（%）式

有）易的风险详见非金融详见非金融详见非金光大嘉宝股份

23光大企业债务融全国银行企业债务融融企业债

有限公司202310230032023年62023年62026年嘉宝注1注1资工具其他间债券市资工具其他务融资工否

年度第二期中74月2日月5日6月5日

MTN002 情况的说明 场 情况的说明 具 其 他 情期票据

11况的说明1

详见非金融详见非金融详见非金光大嘉宝股份

24光大2026年企业债务融全国银行企业债务融融企业债

有限公司202410248142024年42024年4嘉宝4月12注2注2资工具其他间债券市资工具其他务融资工否

年度第一期中82月11日月12日

MTN001 日 情况的说明 场 情况的说明 具 其 他 情期票据

22况的说明2

详见非金融详见非金融详见非金光大嘉宝股份

24光大企业债务融全国银行企业债务融融企业债

有限公司202410248392024年92024年92026年嘉宝6.005.30资工具其他间债券市资工具其他务融资工否

年度第二期中56月3日月4日9月4日

MTN002 情况的说明 场 情况的说明 具 其 他 情期票据

33况的说明3

详见非金融详见非金融详见非金光大嘉宝股份

25光大企业债务融全国银行企业债务融融企业债

有限公司202510258142025年42025年42027年嘉宝注3注3资工具其他间债券市资工具其他务融资工否

年度第一期中69月1日月2日4月2日

MTN001 情况的说明 场 情况的说明 具 其 他 情期票据

44况的说明4

80/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

详见非金融详见非金融详见非金光大嘉宝201818光大

2036年企业债务融全国银行企业债务融融企业债

年度第一期资嘉宝08180012018年102018年10

7月202.115.50资工具其他间债券市资工具其他务融资工否

产支持票据优 ABN001 51 月 25 日 月 30 日日情况的说明场情况的说明具其他情

先 A 级 优先 A

55况的说明5

详见非金融详见非金融详见非金光大嘉宝201818光大

2036年企业债务融全国银行企业债务融融企业债

年度第一期资嘉宝08180012018年102018年10

7月201.466.50资工具其他间债券市资工具其他务融资工否

产支持票据优 ABN001 52 月 25 日 月 30 日日情况的说明场情况的说明具其他情

先 B 级 优先 B

55况的说明5

详见非金融详见非金融详见非金光大嘉宝201818光大

2036年企业债务融全国银行企业债务融融企业债

年度第一期资嘉宝08180012018年102018年10

7月200.01-资工具其他间债券市资工具其他务融资工否

产支持票据次 ABN001 53 月 25 日 月 30 日日情况的说明场情况的说明具其他情级次

55况的说明5

注 1：“23 光大嘉宝 MTN002”于 2025 年 6 月 5日维持票面利率 4.78%不变，并于同日完成了全部回售及本息兑付事项，债券余额由 3 亿元调整为 0。

注 2：“24 光大嘉宝 MTN001”于 2025 年 4 月 12 日维持票面利率 5%不变，并于 2025 年 4 月 14 日完成了部分回售及本息兑付事项，债券余额由 10 亿元调整为 3.3 亿元。“24 光大嘉宝 MTN001”于 2026 年 4 月 13 日完成了本息兑付事项，债券余额由 3.3 亿元调整为 0亿元。

注 3：“25 光大嘉宝 MTN001”于 2026 年 4 月 2日将票面利率从 5.48%调整至 3%，并于同日完成了全部回售及本息兑付事项，债券余额由 6.7 亿元调整为

0亿元。

公司对债券终止上市交易风险的应对措施

□适用√不适用逾期未偿还债券

□适用√不适用

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报告期内债券付息兑付情况

√适用□不适用债券名称付息兑付情况的说明

光大嘉宝股份有限公司 2023 年度第二期中期票据 报告期内，公司完成了“23 光大嘉宝 MTN002”的付息及本金兑付事项，不存在逾期情况。

报告期内，公司完成了“24 光大嘉宝 MTN001”的付息及 6.7 亿元本金兑付事项，不存在逾期情况。

光大嘉宝股份有限公司2024年度第一期中期票据

2026 年 4 月 13 日，公司完成了“24 光大嘉宝 MTN001”的付息及剩余 3.3 亿元本金兑付事项。

光大嘉宝股份有限公司 2024 年度第二期中期票据 报告期内，公司完成了“24 光大嘉宝 MTN002”的付息事项，不存在逾期情况。

报告期内，“25 光大嘉宝 MTN001”不涉及付息兑付事项。2026 年 4 月 2 日，公司完成了“25 光大光大嘉宝股份有限公司2025年度第一期中期票据嘉宝 MTN001”的付息及本金兑付事项。

光大嘉宝 2018 年度第一期资产支持票据优先 A 级 报告期内，公司完成了“18 光大嘉宝 ABN001 优先 A”的部分本金摊还和付息事项，不存在逾期情况。

光大嘉宝 2018 年度第一期资产支持票据优先 B 级 报告期内，公司完成了“18 光大嘉宝 ABN001 优先 B”的付息事项，不存在逾期情况。

光大嘉宝 2018 年度第一期资产支持票据次级 报告期内，“18 光大嘉宝 ABN001 次”不涉及付息兑付事项。

2、公司或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况

√适用□不适用

（1）根据发行条款的有关约定，“23 光大嘉宝 MTN002”设有第 2年末发行人调整票面利率选择权和投资人回售选择权。公司于 2025 年 6 月 5 日维持“23光大嘉宝 MTN002”的票面利率 4.78%不变，投资人有权在回售申请期间内进行回售登记，在本期债券的第 2个计息年度付息日将其持有的本期债券按面值全部或部分回售给发行人。根据上海清算所提供的债券回售申报数据，本期债券回售有效申报数量为人民币3亿元。2025年6月5日，公司完成了本期债券的全部回售及本息兑付事项，本息兑付金额合计人民币3.1434亿元。

（2）根据发行条款的有关约定，“24 光大嘉宝 MTN001”设有第 1 年末发行人调整票面利率选择权和投资人回售选择权。公司于 2025 年 4 月 12 日维持“24光大嘉宝 MTN001”的票面利率 5%不变，投资人有权在回售申请期间内进行回售登记，在本期债券的第 1 个计息年度付息日将其持有的本期债券按面值全部或部分回售给发行人。根据上海清算所提供的债券回售申报数据，本期债券回售有效申报数量为人民币6.7亿元。2025年4月14日，公司完成了本期债券的部分回售及本息兑付事项，本息兑付金额合计人民币7.2亿元。2026年4月13日，公司完成了本期债券未回售部分的本息兑付事项，本息兑付金额合计人民币3.465亿元。

（3）根据发行条款的有关约定，“24 光大嘉宝 MTN002”设有第 1 年末发行人调整票面利率选择权和投资人回售选择权。公司于 2025 年 9 月 4 日将“24光大嘉宝 MTN002”的票面利率从 4.90%上调至 5.30%，投资人有权在回售申请期间内进行回售登记，在本期债券的第 1 个计息年度付息日将其持有的本期债券按面值全部或部分回售给发行人。根据上海清算所提供的债券回售申报数据，本期债券回售有效申报数量为人民币0亿元。

（4）根据发行条款的有关约定，“25 光大嘉宝 MTN001”设有第 1 年末发行人调整票面利率选择权和投资人回售选择权。公司于 2026 年 4 月 2 日将“25光大嘉宝 MTN001”的票面利率从 5.48%调整至 3%，投资人有权在回售申请期间内进行回售登记，在本期债券的第 1 个计息年度付息日将其持有的本期债

82/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

券按面值全部或部分回售给发行人。根据上海清算所提供的债券回售申报数据，本期债券回售有效申报数量为人民币6.7亿元。2026年4月2日，公司完成了本期债券的全部回售及本息兑付事项，本息兑付金额合计人民币7.07亿元。

3、为债券发行及存续期业务提供服务的中介机构

中介机构名称办公地址签字会计师姓名（如适用）联系人联系电话北京市朝阳区东三环中路5号财富

北京市海问律师事务所/王爻010-85606824金融中心20层众华会计师事务所（特殊普上海市嘉定工业区叶城路1630号5莫旭巍、奚晓茵、陆士敏、李明021-63525500通合伙）幢1088室李明、贾舜豪、李倩、胡蕴

北京市朝阳区建国门外大街1号国刘展睿、王警、张孜孜、武

中国国际金融股份有限公司/010-65051166

贸写字楼2座27层及28层韬、范宁宁、张慧玲北京市西城区金融大街丙17号北

北京银行股份有限公司/张国霞010-66223400京银行大厦北京市西城区复兴门外大街6号光

光大证券股份有限公司/高健、李易、聂茂原010-56513211大大厦15层深圳市深南大道2016号招商银行

招商银行股份有限公司/张一鸣022-28303927

22层

北京市朝阳区建国门外大街2号中

联合资信评估股份有限公司/宋旭010-85679696国人保财险大厦17层

仲量联行（北京）土地房地北京市朝阳区八里庄西里100号1

/温馨15810055699产评估顾问有限公司号楼西区706号

0512-65108362、苏州工业园区苏雅路308号信投大

苏州信托有限公司/徐健0512-6509917、厦18楼

0512-65099063

上海市浦东新区银城中路68号时

上海市通力律师事务所/赵铭宗021-31358682代金融中心19楼

招商银行股份有限公司天津天津市河西区广东路255号，前进/孙能浩022-23261729分行道9号上述中介机构发生变更的情况

□适用√不适用

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4、报告期末募集资金使用情况

√适用□不适用

单位：亿元币种：人民币募集资金专项募集资金违规是否与募集说明书募集资金总金

债券名称已使用金额未使用金额账户运作情况使用的整改情承诺的用途、使用计额（如有）况（如有）划及其他约定一致

光大嘉宝股份有限公司2023年度第二期中期票据3.003.00-//是

光大嘉宝股份有限公司2024年度第一期中期票据10.0010.00-//是

光大嘉宝股份有限公司2024年度第二期中期票据6.006.00-//是

光大嘉宝股份有限公司2025年度第一期中期票据6.706.70-//是

光大嘉宝 2018 年度第一期资产支持票据优先 A 级 3.74 3.74 - / / 是

光大嘉宝 2018 年度第一期资产支持票据优先 B 级 2.76 2.76 - / / 是

光大嘉宝2018年度第一期资产支持票据次级0.010.01-//是募集资金用于建设项目的进展情况及运营效益

□适用√不适用报告期内变更上述债券募集资金用途的说明

□适用√不适用

5、信用评级结果调整情况

□适用√不适用

其他说明：

√适用□不适用

2025 年 7 月 30 日，联合资信评估股份有限公司对本公司“18 光大嘉宝 ABN001 优先 A”、“18 光大嘉宝 ABN001 优先 B”进行了跟踪信用评级。联合资信评估股份有限公司在对本公司2024年度经营状况等进行综合分析与评估的基础上，出具了《光大嘉宝2018年度第一期资产支持票据2025年跟踪评级报告》，维持“18 光大嘉宝 ABN001 优先 A”信用等级为“AAAsf”，维持“18 光大嘉宝 ABN001 优先 B”信用等级为“AA+sf”，与前次评级结果相比没有变化。

84/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

6、担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行和变化情况及其影响

√适用□不适用变更是否已变更对债券是否发生变更前变更原现状执行情况取得有权机投资者权益变更情况因构批准的影响

“23光大嘉宝MTN002”、“24光大嘉宝MTN001”、“24光大嘉宝MTN002”、

“25光大嘉宝MTN001” 报告期内，前述为无担保债券。为了维护中期票据持有人的合法偿债计划及偿债利益，公司为中期票据资金的按时足额偿付制订了相关偿债保障措施，保障措施执行情否不适用不适用不适用不适用

包括设立专门的中期票据偿付工作小组，加强中期票据募集资金使用的况良好，无重大监督和管理，募集资金监管模式采用专户监管且受托支付模式，遵循真变化。

实、准确、完整、及时的信息披露原则等。

“18光大嘉宝 ABN001优先 A”、“18光大嘉宝 ABN001优先 B”、“18 光大嘉宝 ABN001次”对应的“光大嘉宝 2018年度第一期资产支持票据” 报告期内，前述设偿债计划及偿债

有目标资产物业运营收入应收账款质押担保、目标物业资产抵押担保。

保障措施执行情否不适用不适用不适用不适用

为保证按期足额偿付资产支持票据，本项目制定了相应的偿债计划和保况良好，无重大障措施。此外，资产支持票据的持有人还可以依据法律法规的规定和募变化。

集说明书的约定，以资产支持票据持有人会议的形式行使有关权利。

7、非金融企业债务融资工具其他情况的说明

√适用□不适用

1、“23 光大嘉宝 MTN002”采用单利按年付息，不计复利。每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。兑付日为 2026 年 6月 5日；若投资者行使回售选择权，则其回售部分债券的到期日为 2025 年 6 月 5日，如遇法定节假日，则顺延至其后的第一个工作日。“23 光大嘉宝 MTN002”于债权登记日的次一工作日（即2023年6月6日）在全国银行间债券市场流通转让，并按照全国银行间同业拆借中心颁布的相关规程进行交易。

2、“24 光大嘉宝 MTN001”采用单利按年付息，不计复利。每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。兑付日为 2026 年 4月12日；若投资者行使回售选择权，则其回售部分债券的到期日为2025年4月12日，如遇法定节假日，则顺延至其后的第一个工作日。“24光大嘉宝MTN001”于债权登记日的次一工作日（即 2024 年 4 月 15 日）在全国银行间债券市场流通转让，并按照全国银行间同业拆借中心颁布的相关规程进行交易。

85/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

3、“24 光大嘉宝 MTN002”采用单利按年付息，不计复利。每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。兑付日为 2026 年 9月 4日；若投资者行使回售选择权，则其回售部分债券的到期日为 2025 年 9 月 4日，如遇法定节假日，则顺延至其后的第一个工作日。“24 光大嘉宝 MTN002”于债权登记日的次一工作日（即2024年9月5日）在全国银行间债券市场流通转让，并按照全国银行间同业拆借中心颁布的相关规程进行交易。

4、“25 光大嘉宝 MTN001”采用单利按年付息，不计复利。每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。兑付日为 2027 年 4月 2日；若投资者行使回售选择权，则其回售部分债券的到期日为 2026 年 4 月 2日，如遇法定节假日，则顺延至其后的第一个工作日。“25 光大嘉宝 MTN001”于债权登记日的次一工作日（即2025年4月3日）在全国银行间债券市场流通转让，并按照全国银行间同业拆借中心颁布的相关规程进行交易。

5、“18 光大嘉宝 ABN001 优先 A”采用单利，每半年付息一次并摊还一定金额本金，预计到期日为 2036 年 7 月 20 日。每 3 年启动开放退出一次，投

资人有权决定在本期资产支持票据开放退出登记期内是否向发行载体提出资产支持票据开放退出申请。“18 光大嘉宝 ABN001 优先 A”于 2025 年 1 月 20日、2025年7月21日和2026年1月20日摊还了部分本金，截至本报告披露日的本金余额为2.11亿元。

“18 光大嘉宝 ABN001 优先 B”采用单利，每半年付息一次，到期一次还本，预计到期日为 2036 年 7 月 20 日。每 3 年启动开放退出一次，投资人有权决定在本期资产支持票据开放退出登记期内是否向发行载体提出资产支持票据开放退出申请。

“18 光大嘉宝 ABN001 次”不设票面利率，享有最终剩余收益，预计到期日为 2036 年 7 月 20 日，无开放退出安排。

上述资产支持票据于债权登记日后的第一个工作日（即2018年10月30日）在全国银行间债券市场流通转让，并按照全国银行间同业拆借中心颁布的相关规定进行交易

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(六)公司报告期内合并报表范围亏损超过上年末净资产10%

√适用□不适用

报告期公司归属于上市公司股东的净利润为-139105.25万元，占上年末归属于上市公亏损情况

司股东的净资产比例为-39.80%。

1、公司并表基金项目经营情况整体稳定，但考虑相关财务费用及折旧后，相关项目财务

表现呈亏损状态。

2、受市场环境波动影响，公司部分不动产投资项目资产估值水平下降，进而对公司投资

亏损原因

基金净值及 LP 份额、债权投资公允值产生负面影响。

3、光大安石平台不动产资产管理业务预计未来经营情况不及预期，对并购光大安石平台

形成的不动产资产管理业务资产组商誉计提减值损失。

公司经过数年经营积累及沉淀，已形成适应于自身发展的资源禀赋及核心竞争力，包括专业的人才队伍、完善的业务体系及良好的股东背景及品牌形象等。虽然由于多重因素对公司生的影响，公司发展遇到暂时的困难，但是从长期来看，公司核心竞争力等未发生重大变产经营和化。公司目前经营情况稳定，将继续坚持主动管理和价值创造的核心理念，聚焦不动产偿债能力

资产管理主业，发挥公司专业优势，在商业资产管理、写字楼资产管理、物流资产管理、的影响

城市更新、不动产资产证券化及公募 REITs 等细分领域培育核心竞争力，努力将公司打造成为国内领先的跨境不动产资产管理平台。

(七)报告期末除债券外的有息债务逾期情况

□适用√不适用

(八)报告期内违反法律法规、公司章程、信息披露事务管理制度规定的情况以及债券募集说明书约定或承诺的情况对债券投资者权益的影响

√适用□不适用

关于公司在报告期内收到中国证券监督管理委员会上海监管局出具的《行政监管措施决定书》的相关事项，具体内容详见公司临2025-022号公告以及本报告第五节第十条的相关内容。上述事项不会对债券投资者权益产生重大不利影响。

(九)截至报告期末公司近2年的会计数据和财务指标

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币本期比上年同主要指标2025年2024年变动原因

期增减（%）归属于上市公司股东的扣除非经

-152289.93-151110.38不适用/常性损益的净利润

流动比率0.640.68-5.88/

速动比率0.480.50-4.00/

资产负债率（%）82.2477.386.28/

EBITDA 全部债务比 -0.05 -0.04 不适用 /

利息保障倍数-1.97-1.57不适用/

现金利息保障倍数1.831.99-8.04/

EBITDA 利息保障倍数 -1.18 -0.87 不适用 /

贷款偿还率（%）100.00100.00-/

利息偿付率（%）100.00100.00-/

二、可转换公司债券情况

□适用√不适用

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第八节财务报告

一、审计报告

√适用□不适用

信会师报字[2026]第 ZA11829号

光大嘉宝股份有限公司全体股东：

（一）审计意见

我们审计了光大嘉宝股份有限公司（以下简称光大嘉宝）财务报表，包括2025年12月31日的合并及母公司资产负债表，2025年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司所有者权益变动表以及相关财务报表附注。

我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了光大嘉宝

2025年12月31日的合并及母公司财务状况以及2025年度的合并及母公司经营成果和现金流量。

（二）形成审计意见的基础我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照《中国注册会计师独立性准则第1号——财务报表审计和审阅业务对独立性的要求》和中国注册会计师职业道德守则，我们独立于光大嘉宝，并履行了职业道德方面的其他责任。我们在审计中遵循了对公众利益实体审计的独立性要求。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。

（三）关键审计事项

关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。

我们在审计中识别出的关键审计事项汇总如下：

关键审计事项该事项在审计中是如何应对的

（一）商誉减值

如合并财务报表附注七.17所示，截至2025审计应对：

年12月31日，光大嘉宝公司合并财务报表中（1）了解和评价管理层与商誉减值相关的关键内部控商誉的账面价值为508003022.50元，商誉减制的设计和运行；

值准备金额为752906720.06元。（2）获取并复核管理层编制的商誉所在资产组或资产根据企业会计准则的规定，公司管理层至组组合可收回金额的计算表，比较商誉所在资产组或少应当在每年年度终了对商誉进行减值测试，资产组组合的账面价值与其可收回金额的差异，复核以确定是否需计提商誉减值准备。当商誉所在未来现金流量净现值以及商誉减值金额的计算是否正资产组或资产组组合出现特定减值迹象时，公确；

司应及时进行商誉减值测试，并恰当考虑该减（3）复核公司管理层对商誉所在资产组或资产组组合值迹象的影响。公司管理层通过比较商誉所在的划分是否合理，是否将商誉账面价值在资产组或资资产组或资产组组合的可收回金额与该资产组产组组合之间恰当分摊；

或资产组组合及商誉的账面价值，对商誉进行（4）复核公司确定的商誉减值测试方法和模型是否恰

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关键审计事项该事项在审计中是如何应对的减值测试。预测可收回金额涉及对资产组未来当；

现金流量现值的预测，管理层在预测中需要做（5）复核公司进行商誉减值测试所依据的基础数据是出重大判断和假设，特别是对于未来期间的销否准确、所选取的关键参数（包括营业收入、毛利率、售增长率、毛利率、费用率、折现率等。由于费用率、折现率等）是否恰当，评价所采取的关键假商誉金额重大，减值测试过程较为复杂，同时设、所作出的重大估计和判断、所选取的价值类型是涉及公司管理层的重大判断，因此，我们将商否合理，分析减值测试方法与价值类型是否匹配；

誉减值识别为关键审计事项。（6）将相关资产组或资产组组合本年度实际数据与以前年度预测数据进行对比，以评价管理层对现金流量预测的可靠性及是否可能存在管理层偏向的迹象；

（7）利用管理层聘请专家的工作，评估公司管理层的减值测试方法和使用的折现率的合理性；

（8）复核公司对商誉减值损失的分摊是否合理，是否恰当考虑了归属于少数股东商誉的影响；

（9）关注期后事项对商誉减值测试结论的影响；

（10）根据商誉减值测试结果，复核和评价商誉的列报和披露是否准确和恰当。

（二）收入确认

审计应对：

（1）我们向管理层、治理层进行询问，评价管理层诚信及舞弊风险；

如财务报表附注七.41所述，光大嘉宝公司

（2）我们通过审阅销售合同与管理层的访谈，了解和

合并财务报表营业收入为1241813099.20评估了光大嘉宝公司的收入确认政策；

元，主要为房地产业务收入（包括住宅房地产

（3）我们了解并测试了与房产销售收入、房产租赁收开发业务和商业房地产业务）、不动产资产管

入、管理费收入相关的内部控制程序，评估并测试与理业务收入。

收入确认相关的关键内部控制，复核相关会计政策是对于住宅房地产开发业务收入，公司以取否正确且一贯运用，确定其可依赖；

得《交付使用许可证》、签订不可逆转的销售

（4）检查房产销售合同条款，以评价有关房地产开发

合同、售房款收妥、成本能够可靠计量并取得项目的销售收入确认政策是否符合相关会计准则的要

物业管理单位房屋接管验收证明，在同时符合求；针对本年结转的房产销售收入，选取样本，检查上述标准的次月确认营业收入的实现。商业房销售合同、收款记录、交房验收相关文件等证明交付地产业务主要为商业房地产的销售和租赁业

的支持性文件，以评价相关房产销售收入是否按照公务。对于不动产资产管理业务收入，公司根据司的收入确认政策确认；

服务协议约定的服务金额和计算方法收取服务

（5）结合房地产类型对租赁收入、出租率及租金单价费，按权责发生制原则确认服务费收入。收费差异情况执行分析，判断本期各类房产的租赁收入金基数为实际存续的实缴规模或管理的不动产投

额是否存在异常，并从租赁收入的会计记录中选取样资规模。

本，查看该笔租赁收入对应的合同，根据合同条款对由于收入确认对财务报表整体的重要性，租赁收入进行重新计算并与会计记录进行比较，评价管理层在收入确认时运用了重大的会计判断，相关房产租赁收入的确认是否符合企业会计准则的规因此我们将收入确认作为关键审计事项。

定，并检查样本的租金收款凭证及发票等支持性文件；

（6）检查资产管理合同条款，复核服务协议约定的合

同金额以及收取服务费的方法，复核资产管理费计算

89/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

关键审计事项该事项在审计中是如何应对的表，并与会计纪录进行比较，评价相关资产管理业务收入的确认是否符合企业会计准则的规定；

（7）结合应收账款函证程序，并抽查收入确认的相关单据，检查已确认的收入的真实性；

（8）针对可能出现的完整性风险，我们实施了具有针

对性的审计程序，包括但不限于：在增加收入完整性测试样本的基础上，针对资产负债表日前后确认的销售收入执行截止性测试，核对开发产品客户签收单或客户服务确认结算单等相关时间节点，以评估房产销售收入、不动产资产管理收入以及房产租赁收入是否

在恰当的期间确认，是否存在截止问题。

（三）应收款项减值

截止到2025年12月31日，如财务报表附注七.4、附注七.6所述，光大嘉宝公司合并财务报表中应收账款、其他应收款（以下合称为审计应对：

“应收款项”）的原值合计为

（1）了解、评估并测试公司相关应收款项计提坏账准

1716929796.01元，坏账准备合计为

备的流程以及管理层关键内部控制；

917267053.51元，账面价值为

（2）通过查阅销售合同、相关房屋交接单、资产管理

799662742.50元，应收款项原值占资产总额

费计算表、回款情况及与管理层沟通等程序了解和评

比例为8.60%。

价管理层对应收款项坏账准备计提的会计估计是否合

对于应收账款，无论是否存在重大融资成理；

分，公司均按照整个存续期的预期信用损失计

（3）获取管理层评估应收账款是否发生减值以及确认量损失准备。当单项应收账款无法以合理成本预期损失率所依据的数据及相关资料，评价其恰当性评估预期信用损失的信息时，公司依据信用风和合理性；通过比较前期坏账准备计提数与实际发生

险特征将应收账款划分为若干组合，在组合基数，并结合对期后回款的检查，评价应收账款坏账准础上计算预期信用损失。如果有客观证据表明备计提的充分性；

某项应收账款已经发生信用减值，则公司对该

（4）获取管理层评估其他应收款信用风险自初始确认应收账款单项计提坏账准备并确认预期信用损

后是否已显著增加的数据及相关资料，评价其恰当性失。对于划分为组合的应收账款，公司参考历和合理性；通过比较前期损失准备计提数与实际发生

史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经数，并结合对期后回款的检查，评价其他应收款坏账济状况的预测，通过整个存续期预期信用损失准备计提的充分性；

率，计算预期信用损失。

（5）抽样检查应收款项损失准备评估所依据资料的相

对于其他应收款，公司在每个资产负债表关性和准确性，对重要应收款项与管理层讨论其可收日评估相关应收款项的信用风险自初始确认后回性，并执行独立函证程序；

是否已显著增加，并按照附注三、（十）6分别

（6）检查与应收款项减值相关的信息是否已在财务报

计量其损失准备、确认预期信用损失及其变动。

告中作出恰当列报和披露。

由于应收款项对财务报表整体的重要性，且管理层在确定应收款项减值时作出了重大的

会计估计和判断，我们将应收款项的减值确定为关键审计事项。

90/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

（四）其他信息

光大嘉宝管理层（以下简称管理层）对其他信息负责。其他信息包括光大嘉宝2025年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。

我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。

结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。

基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。

（五）管理层和治理层对财务报表的责任

管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。

在编制财务报表时，管理层负责评估光大嘉宝的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项，并运用持续经营假设，除非计划进行清算、终止运营或别无其他现实的选择。

治理层负责监督光大嘉宝的财务报告过程。

（六）注册会计师对财务报表审计的责任

我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。

在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：

1、识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。

2、了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。

3、评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。

4、对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对光

大嘉宝持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致光大嘉宝不能持续经营。

5、评价财务报表的总体列报（包括披露）、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。

6、就光大嘉宝中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对合并财务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。

我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。

我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施。

91/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。

立信会计师事务所中国注册会计师：赵键（特殊普通合伙）（项目合伙人）

中国注册会计师：顾召华

中国*上海二〇二六年四月二十一日

92/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

二、财务报表合并资产负债表

2025年12月31日

编制单位：光大嘉宝股份有限公司

单位：元币种：人民币项目附注2025年12月31日2024年12月31日

流动资产：

货币资金七．11572563682.142080414695.77

交易性金融资产七．2391423157.8625032728.06衍生金融资产

应收票据七．33000000.005000000.00

应收账款七．4439024529.27424471122.51应收款项融资

预付款项七．54529382.043779495.49

其他应收款七．6360638213.23547642961.25

其中：应收利息应收股利买入返售金融资产

存货七．7960845955.871166531458.65

其中：数据资源合同资产持有待售资产一年内到期的非流动资产

其他流动资产七．868716853.5075007871.20

流动资产合计3800741773.914327880332.93

非流动资产：

债权投资其他债权投资长期应收款

长期股权投资七．92488850487.043460547010.07

其他权益工具投资七．10148104100.00146143100.00

其他非流动金融资产七．1112056712.8826675170.64

投资性房地产七．1212475160100.7212877620466.67

固定资产七．13121141928.06127382550.83

在建工程七．14118625875.88470487.85生产性生物资产油气资产

使用权资产七．1529481068.3148681938.42

无形资产七．1611942966.1111724671.82

其中：数据资源开发支出

其中：数据资源

商誉七．17508003022.50689640042.73

长期待摊费用七．1824087089.0026569079.35

递延所得税资产七．19232833575.96201486574.94其他非流动资产

非流动资产合计16170286926.4617616941093.32

资产总计19971028700.3721944821426.25

93/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

流动负债：

短期借款七．21396417450.00交易性金融负债衍生金融负债

应付票据七．226556626.63

应付账款七．23145924475.35344142746.25

预收款项七．24122594922.32122033343.85

合同负债七．25117095814.29166336330.07

应付职工薪酬七．26166504063.30164100097.99

应交税费七．27363202442.74361532537.65

其他应付款七．283604114118.262547164889.71

其中：应付利息

应付股利15935739.2015935739.20持有待售负债

一年内到期的非流动负债七．291352966028.381849629625.39

其他流动负债七．30104835743.48394400055.20

流动负债合计5977237608.126352313702.74

非流动负债：

长期借款七．317985829557.378106694924.37

应付债券七．32214200000.00217800000.00

其中：优先股永续债

租赁负债七．3325852499.7932483488.98

长期应付款七．34100119382.6048603191.80长期应付职工薪酬预计负债递延收益

递延所得税负债七．191138056833.151232166205.21

其他非流动负债七．35983254014.88990759150.11

非流动负债合计10447312287.7910628506960.47

负债合计16424549895.9116980820663.21

所有者权益（或股东权益）：

实收资本（或股本）七．361499685402.001499685402.00其他权益工具

资本公积七．371417441120.601417441120.60

减：库存股

其他综合收益七，3829690051.7325164065.84专项储备

盈余公积七．39305570286.20305570286.20一般风险准备

未分配利润七．40-1141830812.31247405844.71归属于母公司所有者权益（或股东权

2110556048.223495266719.35

益）合计

少数股东权益1435922756.241468734043.69

所有者权益（或股东权益）合计3546478804.464964000763.04

负债和所有者权益（或股东权益）

19971028700.3721944821426.25

总计

公司负责人：苏扬主管会计工作负责人：金红会计机构负责人：程诚

94/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

母公司资产负债表

2025年12月31日

编制单位：光大嘉宝股份有限公司

单位：元币种：人民币项目附注2025年12月31日2024年12月31日

流动资产：

货币资金45012493.81193926319.18

交易性金融资产1141300.001141300.00衍生金融资产应收票据

应收账款十九.15523829.382170755.00应收款项融资

预付款项8000.00

其他应收款十九.22681255343.702949412949.46

其中：应收利息应收股利

存货181531.13176595.15

其中：数据资源合同资产持有待售资产一年内到期的非流动资产其他流动资产

流动资产合计2733122498.023146827918.79

非流动资产：

债权投资其他债权投资长期应收款

长期股权投资十九.34124212534.364838438834.41

其他权益工具投资147104100.00145143100.00

其他非流动金融资产1217987548.981647020215.41

投资性房地产62661151.7967368789.53

固定资产590812.32778001.70在建工程生产性生物资产油气资产

使用权资产27514247.2138847832.84无形资产

其中：数据资源开发支出

其中：数据资源商誉

长期待摊费用214926.431437750.23递延所得税资产其他非流动资产

非流动资产合计5580285321.096739034524.12

资产总计8313407819.119885862442.91

流动负债：

短期借款396417450.00

95/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

交易性金融负债衍生金融负债应付票据应付账款

预收款项1034726.914449579.97合同负债

应付职工薪酬29169585.3829229009.55

应交税费6528067.5326491879.43

其他应付款3757253179.743168064306.30

其中：应付利息

应付股利15935739.2015935739.20持有待售负债

一年内到期的非流动负债1656150476.402601304515.87其他流动负债

流动负债合计5450136035.966225956741.12

非流动负债：

长期借款

应付债券360200000.00363800000.00

其中：优先股永续债

租赁负债25852499.7932483488.98

长期应付款100119382.6048603191.80长期应付职工薪酬预计负债递延收益

递延所得税负债10896343.7110406093.71其他非流动负债

非流动负债合计497068226.10455292774.49

负债合计5947204262.066681249515.61

所有者权益（或股东权益）：

实收资本（或股本）1499685402.001499685402.00其他权益工具

其中：优先股永续债

资本公积1459919296.641459919296.64

减：库存股

其他综合收益31474402.7630003652.76专项储备

盈余公积305570286.20305570286.20

未分配利润-930445830.55-90565710.30

所有者权益（或股东权益）合计2366203557.053204612927.30

负债和所有者权益（或股东权益）

8313407819.119885862442.91

总计

公司负责人：苏扬主管会计工作负责人：金红会计机构负责人：程诚

96/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

合并利润表

2025年1—12月

单位：元币种：人民币项目附注2025年度2024年度

一、营业总收入1241813099.201817734805.35

其中：营业收入七．411241813099.201817734805.35

二、营业总成本1528524106.282038375555.88

其中：营业成本七．41653749586.541128630840.83

税金及附加七．42136250168.99109528562.94

销售费用七．4353099817.4947035845.77

管理费用七．44237866721.72250225419.01研发费用

财务费用七．45447557811.54502954887.33

其中：利息费用480479085.38528575711.37

利息收入41292281.5040261138.66

加：其他收益七．466921313.663615839.13投资收益（损失以“－”号填七．47-804503363.99-932028791.01

列）

其中：对联营企业和合营企业

-819582832.00-916084894.44的投资收益以摊余成本计量的金融资产终止确认收益汇兑收益（损失以“－”号填列）净敞口套期收益（损失以“-”号填列）公允价值变动收益（损失以七．48-12317284.49-27447399.42“－”号填列）信用减值损失（损失以“-”号七．49-241832854.95-340653267.21

填列）资产减值损失（损失以“-”号七．50-208318021.80-18239197.04

填列）资产处置收益（损失以“－”七．51-167351.48301833.59号填列）

三、营业利润（亏损以“－”号填列）-1546928570.13-1535091732.49

加：营业外收入七．52114948487.67174754783.43

减：营业外支出七．53921124.08621807.11四、利润总额（亏损总额以“－”号-1432901206.54-1360958756.17

填列）

减：所得税费用七．54-38265559.7051060854.62

五、净利润（净亏损以“－”号填列）-1394635646.84-1412019610.79

（一）按经营持续性分类1.持续经营净利润（净亏损以-1394635646.84-1412019610.79“－”号填列）2.终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）

（二）按所有权归属分类

97/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

1.归属于母公司股东的净利润

-1391052518.68-1394338884.70（净亏损以“-”号填列）2.少数股东损益（净亏损以“-”-3583128.16-17680726.09号填列）

六、其他综合收益的税后净额11013688.2717392924.96

（一）归属母公司所有者的其他综

6341847.5516712784.72

合收益的税后净额

1．不能重分类进损益的其他综合

7111611.6615999940.58

收益

（1）重新计量设定受益计划变动额

（2）权益法下不能转损益的其他综合收益

（3）其他权益工具投资公允价值变

7111611.6615999940.58

动

（4）企业自身信用风险公允价值变动

2．将重分类进损益的其他综合收

-769764.11712844.14益

（1）权益法下可转损益的其他综合

222695.30

收益

（2）其他债权投资公允价值变动

（3）金融资产重分类计入其他综合收益的金额

（4）其他债权投资信用减值准备

（5）现金流量套期储备

（6）外币财务报表折算差额-769764.11490148.84

（7）其他

（二）归属于少数股东的其他综合

4671840.72680140.24

收益的税后净额

七、综合收益总额-1383621958.57-1394626685.83

（一）归属于母公司所有者的综合

-1384710671.13-1377626099.98收益总额

（二）归属于少数股东的综合收益

1088712.56-17000585.85

总额

八、每股收益：

（一）基本每股收益(元/股)-0.93-0.93

（二）稀释每股收益(元/股)-0.93-0.93

本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0.00元上期被合并方实现的净利润为：0.00元。

公司负责人：苏扬主管会计工作负责人：金红会计机构负责人：程诚

98/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

母公司利润表

2025年1—12月

单位：元币种：人民币项目附注2025年度2024年度

一、营业收入十九.426268944.8348183745.50

减：营业成本十九.414066858.9414523579.09

税金及附加5300151.875108307.27销售费用

管理费用35103081.3742660939.72研发费用

财务费用126507719.30139867246.61

其中：利息费用253480540.15267206447.06

利息收入126988578.61127435693.21

加：其他收益74421.3153956.95

投资收益（损失以“－”号填列）十九.5262631343.582555564754.53

其中：对联营企业和合营企业的

5165269.9810915646.22

投资收益以摊余成本计量的金融资产终止确认收益净敞口套期收益（损失以“-”号填列）公允价值变动收益（损失以“－”十九.6-412118726.24-895971514.40号填列）信用减值损失（损失以“-”号-401963625.10-328879716.98

填列）资产减值损失（损失以“-”号-134367424.11

填列）资产处置收益（损失以“－”号

269092.00

填列）

二、营业利润（亏损以“－”号填列）-840452877.211177060244.91

加：营业外收入773256.96158140636.58

减：营业外支出200500.00303454.48三、利润总额（亏损总额以“－”号填-839880120.251334897427.01

列）

减：所得税费用34733147.87

四、净利润（净亏损以“－”号填列）-839880120.251300164279.14

（一）持续经营净利润（净亏损以-839880120.251300164279.14“－”号填列）

（二）终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）

五、其他综合收益的税后净额1470750.0016012575.00

（一）不能重分类进损益的其他综合

1470750.0016012575.00

收益

1.重新计量设定受益计划变动额

2.权益法下不能转损益的其他综

合收益

99/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

3.其他权益工具投资公允价值变

1470750.0016012575.00

动

4.企业自身信用风险公允价值变

动

（二）将重分类进损益的其他综合收益

1.权益法下可转损益的其他综合

收益

2.其他债权投资公允价值变动

3.金融资产重分类计入其他综合

收益的金额

4.其他债权投资信用减值准备

5.现金流量套期储备

6.外币财务报表折算差额

7.其他

六、综合收益总额-838409370.251316176854.14

公司负责人：苏扬主管会计工作负责人：金红会计机构负责人：程诚

100/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

合并现金流量表

2025年1—12月

单位：元币种：人民币项目附注2025年度2024年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金1184488388.321612078762.27收到的税费返还

收到其他与经营活动有关的现金七．57581229235.05356638994.48

经营活动现金流入小计1765717623.371968717756.76

购买商品、接受劳务支付的现金378306048.69641231391.59

支付给职工及为职工支付的现金225163749.27244291054.86

支付的各项税费303514195.04340024049.41

支付其他与经营活动有关的现金七．57574384419.28310583904.98

经营活动现金流出小计1481368412.281536130400.84

经营活动产生的现金流量净额284349211.09432587355.92

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金237545441.5074229433.26

取得投资收益收到的现金113514069.3768718365.78

处置固定资产、无形资产和其他长期资产收

112088629.4425789575.31

回的现金净额处置子公司及其他营业单位收到的现金净额收到其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流入小计463148140.31168737374.35

购建固定资产、无形资产和其他长期资产支

18385019.44115914545.82

付的现金

投资支付的现金743950000.0022393716.44质押贷款净增加额取得子公司及其他营业单位支付的现金净额支付其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流出小计762335019.44138308262.26

投资活动产生的现金流量净额-299186879.1330429112.09

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金

其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金

取得借款收到的现金2592298661.663272769634.26收到其他与筹资活动有关的现金

筹资活动现金流入小计2592298661.663272769634.26

偿还债务支付的现金2552619015.563487040984.40

分配股利、利润或偿付利息支付的现金486161473.18634629134.26

其中：子公司支付给少数股东的股利、利润33900000.0070000000.00

支付其他与筹资活动有关的现金七．5719558066.8697319595.44

筹资活动现金流出小计3058338555.604218989714.10

筹资活动产生的现金流量净额-466039893.94-946220079.84

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响-865014.58131509.94

五、现金及现金等价物净增加额-481742576.56-483072101.89

加：期初现金及现金等价物余额2038006609.502521078711.39

六、期末现金及现金等价物余额1556264032.942038006609.50

公司负责人：苏扬主管会计工作负责人：金红会计机构负责人：程诚

101/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

母公司现金流量表

2025年1—12月

单位：元币种：人民币项目附注2025年度2024年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金29254216.6844100931.45收到的税费返还

收到其他与经营活动有关的现金234236194.46839578820.18

经营活动现金流入小计263490411.14883679751.63

购买商品、接受劳务支付的现金1773564.082954230.05

支付给职工及为职工支付的现金23199295.2325971296.79

支付的各项税费34150567.9917894485.35

支付其他与经营活动有关的现金258705118.30545734432.35

经营活动现金流出小计317828545.60592554444.54

经营活动产生的现金流量净额-54338134.46291125307.09

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金191486682.3222388403.04

取得投资收益收到的现金101206798.5052703469.37

处置固定资产、无形资产和其他长期资产收

51516190.8025418359.88

回的现金净额处置子公司及其他营业单位收到的现金净额收到其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流入小计344209671.62100510232.29

购建固定资产、无形资产和其他长期资产支

170223.26393112.32

付的现金

投资支付的现金361950000.0010000000.00取得子公司及其他营业单位支付的现金净额支付其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流出小计362120223.2610393112.32

投资活动产生的现金流量净额-17910551.6490117119.97

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金

取得借款收到的现金2550000000.002682000000.00收到其他与筹资活动有关的现金

筹资活动现金流入小计2550000000.002682000000.00

偿还债务支付的现金2392600000.002669180000.00

分配股利、利润或偿付利息支付的现金223276234.41232695005.75

支付其他与筹资活动有关的现金10788904.8613097142.96

筹资活动现金流出小计2626665139.272914972148.71

筹资活动产生的现金流量净额-76665139.27-232972148.71

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响

五、现金及现金等价物净增加额-148913825.37148270278.35

加：期初现金及现金等价物余额193926319.1845656040.83

六、期末现金及现金等价物余额45012493.81193926319.18

公司负责人：苏扬主管会计工作负责人：金红会计机构负责人：程诚

102/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

合并所有者权益变动表

2025年1—12月

单位：元币种：人民币

2025年度

项目归属于母公司所有者权益少数股东权益所有者权益合计

实收资本(或股本)资本公积其他综合收益盈余公积未分配利润小计

一、上年年末余

1499685402.001417441120.6025164065.84305570286.20247405844.713495266719.351468734043.694964000763.04

额

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本年期初余

1499685402.001417441120.6025164065.84305570286.20247405844.713495266719.351468734043.694964000763.04

额

三、本期增减变动金额（减少以4525985.89-1389236657.02-1384710671.13-32811287.45-1417521958.58“－”号填列）

（一）综合收益

6341847.55-1391052518.68-1384710671.131088712.55-1383621958.58

总额

（二）所有者投入和减少资本

1．所有者投入

的普通股

2．其他权益工

具持有者投入资本

3．股份支付计

入所有者权益的金额

4．其他

（三）利润分配-33900000.00-33900000.00

1．提取盈余公

积

103/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

2．提取一般风

险准备3．对所有者（或-33900000.00-33900000.00

股东）的分配

4．其他

（四）所有者权

-1815861.661815861.66益内部结转

1．资本公积转增资本（或股本）

2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥

补亏损

4．设定受益计

划变动额结转留存收益

5．其他综合收

益结转留存收-1815861.661815861.66益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四、本期期末余

1499685402.001417441120.6029690051.73305570286.20-1141830812.312110556048.221435922756.243546478804.46

额

104/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

2024年度

归属于母公司所有者权益项目

实收资本(或股少数股东权益所有者权益合计资本公积其他综合收益盈余公积未分配利润小计

本)

一、上年年末余

1499685402.001417448712.828451281.12305570286.201790867919.125022023601.261590947971.326612971572.58

额

加：会计政策变更前期差错

-149123189.71-149123189.7136293952.68-112829237.03更正其他

二、本年期初余

1499685402.001417448712.828451281.12305570286.201641744729.414872900411.551627241924.006500142335.55

额

三、本期增减变

-1536141572.5动金额（减少以-7592.2216712784.72-1394338884.70-1377633692.20-158507880.31“－”号填列）

（一）综合收益-1394626685.8

16712784.72-1394338884.70-1377626099.98-17000585.85

总额3

（二）所有者投

-7592.22-7592.22-70007294.46-70014886.68入和减少资本

1．所有者投入

-70000000.00-70000000.00的普通股

2．其他权益工

具持有者投入资本

3．股份支付计

入所有者权益的金额

4．其他-7592.22-7592.22-7294.46-14886.68

（三）利润分配-71500000.00-71500000.00

1．提取盈余公

积

105/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

2．提取一般风

险准备3．对所有者（或-71500000.00-71500000.00

股东）的分配

4．其他

（四）所有者权益内部结转

1．资本公积转增资本（或股本）

2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥

补亏损

4．设定受益计

划变动额结转留存收益

5．其他综合收

益结转留存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四、本期期末余

1499685402.001417441120.6025164065.84305570286.20247405844.713495266719.351468734043.694964000763.04

额

公司负责人：苏扬主管会计工作负责人：金红会计机构负责人：程诚

106/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

母公司所有者权益变动表

2025年1—12月

单位：元币种：人民币

2025年度

项目

实收资本(或股本)资本公积其他综合收益盈余公积未分配利润所有者权益合计

一、上年年末余额1499685402.001459919296.6430003652.76305570286.20-90565710.303204612927.30

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本年期初余额1499685402.001459919296.6430003652.76305570286.20-90565710.303204612927.30三、本期增减变动金额（减少以“－”

1470750.00-839880120.25-838409370.25号填列）

（一）综合收益总额1470750.00-839880120.25-838409370.25

（二）所有者投入和减少资本

1．所有者投入的普通股

2．其他权益工具持有者投入资本

3．股份支付计入所有者权益的金额

4．其他

（三）利润分配

1．提取盈余公积

2．对所有者（或股东）的分配

3．其他

（四）所有者权益内部结转

1．资本公积转增资本（或股本）

2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

4．设定受益计划变动额结转留存收益

5．其他综合收益结转留存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四、本期期末余额1499685402.001459919296.6431474402.76305570286.20-930445830.552366203557.05

107/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

2024年度

项目

实收资本(或股本)资本公积其他综合收益盈余公积未分配利润所有者权益合计

一、上年年末余额1499685402.001459919296.6413991077.76305570286.20-1390729989.441888436073.16

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本年期初余额1499685402.001459919296.6413991077.76305570286.20-1390729989.441888436073.16三、本期增减变动金额（减少以“－”

16012575.001300164279.141316176854.14号填列）

（一）综合收益总额16012575.001300164279.141316176854.14

（二）所有者投入和减少资本

1．所有者投入的普通股

2．其他权益工具持有者投入资本

3．股份支付计入所有者权益的金额

4．其他

（三）利润分配

1．提取盈余公积

2．对所有者（或股东）的分配

3．其他

（四）所有者权益内部结转

1．资本公积转增资本（或股本）

2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

4．设定受益计划变动额结转留存收益

5．其他综合收益结转留存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四、本期期末余额1499685402.001459919296.6430003652.76305570286.20-90565710.303204612927.30

108/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

公司负责人：苏扬主管会计工作负责人：金红会计机构负责人：程诚

109/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

三、公司基本情况

1、公司概况

√适用□不适用

光大嘉宝股份有限公司（以下简称本公司）曾用名上海嘉宝实业股份有限公司、上海嘉宝实业（集团）股份有限公司。1992年4月28日经上海市经济委员会以沪经企[1992]275号文批准，将原上海嘉宝照明电器公司改组为上海嘉宝实业股份有限公司。1992年5月，经中国人民银行上海市分行金融管理处[1992]沪人金股字第 14 号文批准，在境内公开发行 A 股股票，并于 1992 年 12 月 3 日在上海证券交易所上市，股票代码：A股 600622。本公司现企业法人营业执照注册号为 310000000031246，统一社会信用代码为913100001336360028；

2006年1月5日，本公司公布股权分置改革方案，并于2006年2月10日经本公司相关股东会议审议

通过了《上海嘉宝实业(集团)股份有限公司股权分置改革方案》，股权分置改革方案的主要内容为：本公司股权分置方案实施股权登记日在册的流通股股东每持有10股流通股获送2.5股股票。本公司于

2006年2月22日公告了《股权分置改革方案实施公告》，2006年2月27日公司股票复牌交易。

截止2025年12月31日，本公司注册资本为1499685402.00元，累计发行股本总数1499685402.00股，全部为无限售条件股份。公司注册地：上海市嘉定区清河路55号，总部办公地为上海市嘉定区依玛路 333 弄 1-6 号嘉定新城大厦 14F，经营范围为：房地产开发经营，自有房屋租赁，投资管理，资产管理，投资咨询，实业投资，国内贸易（除专项规定），从事货物及技术的进出口业务，企业管理，企业管理咨询，照明设备的销售。【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】本公司的母公司为宜兴光控投资有限公司，控制公司联合持股主体上海光控股权投资管理有限公司、北京光控安宇投资中心（有限合伙）和上海安霞投资中心（有限合伙），为公司实际控制人中国光大集团股份公司控股子公司，公司最终控制人为中央汇金投资有限责任公司。

本财务报表业经公司董事会于2026年4月21日批准报出。

合并财务报表范围

截至2025年12月31日止，本公司合并财务报表范围内子公司如下：

序号子公司名称

1上海嘉宝实业集团投资管理有限公司

2上海奇伊投资管理咨询有限公司

3光控嘉宝（香港）有限公司

4上海嘉宝神马房地产有限公司

5上海锦博置业有限公司

6昆山嘉宝网尚置业有限公司

7上海嘉宝锦熙置业有限公司

8上海盛创科技园发展有限公司

9上海嘉宝新菊房地产有限公司

10上海嘉宏房地产有限责任公司

11上海嘉宝物业服务有限公司

12上海嘉宝奇伊房地产经营有限公司

13上海宝菊房地产开发有限公司

14上海嘉定颐和电机电脑有限公司

15上海嘉定颐和苗木有限公司

16上海嘉宝联友房地产有限公司

17上海联鹏置业有限公司

18上海联友置业有限公司

19云梦泽5号债券投资单一资金信托计划

110/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

序号子公司名称

20银万永乐债券8号私募证券投资基金

21上海嘉宝劳动服务有限公司

22光大安石（北京）房地产投资顾问有限公司

23光控安石（北京）投资管理有限公司

24安石筑信（上海）建设管理有限公司

25 EBA （Hong Kong） Asset Management Limited

26 EBA Investments Real Estate Partners

27 EBA Prosperous Investment Centre LLC

28 EBA Holdings (Cayman) Limited

29 EBA Overseas Investments NO.1 Limited

30珠海安石宜涵投资中心（有限合伙）

31珠海安石宜茂投资中心（有限合伙）

32光大安石（北京）资产管理有限公司

33光控安石物业管理（上海）有限公司

34光控安石（上海）商业管理有限公司

35重庆市美家德实业发展有限公司

36上海光融贸易有限公司

37上海安融贸易中心（有限合伙）

38珠海安石宜奈投资中心（有限合伙）

39光控安石（珠海）咨询管理有限公司

40光控安石上海一号私募投资基金

41上海安功投资有限公司

42瑞诗房地产开发（上海）有限公司

43上海光野投资中心（有限合伙）

44上海安赟投资有限公司

45上海泰琳实业有限公司

46上海光翼商业管理有限公司

47上海嘉宝安石置业有限公司

48上海雷泰投资中心（有限合伙）

49重庆光控新业实业发展有限公司

50重庆光控兴渝置业有限公司

51重庆朝天骏博商业管理有限公司

52重庆大融汇酒店管理有限公司

本公司子公司的相关信息详见本附注“七、在其他主体中的权益”。

本报告期合并范围变化情况详见本附注“六、合并范围的变更”。

四、财务报表的编制基础

1、编制基础

本财务报表按照财政部颁布的《企业会计准则——基本准则》和各项具体会计准则、企业会计准则应用

指南、企业会计准则解释及其他相关规定（以下合称“企业会计准则”），以及中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15号——财务报告的一般规定》的相关规定编制。

2、持续经营

√适用□不适用本财务报表以持续经营为基础编制。

111/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

五、重要会计政策及会计估计

具体会计政策和会计估计提示：

√适用□不适用以下披露内容已涵盖了本公司根据实际生产经营特点制定的具体会计政策和会计估计。

1、遵循企业会计准则的声明

本财务报表符合财政部颁布的企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司2025年12月31日的合并及母公司财务状况以及2025年度的合并及母公司经营成果和现金流量。

2、会计期间

本公司会计年度自公历1月1日起至12月31日止。

3、营业周期

√适用□不适用本公司营业周期为12个月。

4、记账本位币

本公司的记账本位币为人民币。

5、重要性标准确定方法和选择依据

√适用□不适用项目重要性标准重要的单项计提坏账准备的应收款项期末余额前5名本期重要的应收款项核销期末余额前5名账龄超过1年或逾期的重要应付账款期末余额前5名重要的在建工程项目期末单项在建工程明细余额前5名账龄超过1年的重要合同负债期末余额前5名

重要的合营企业和联营企业长期股权投资账面价值占集团净资产10%以上

6、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法

√适用□不适用同一控制下企业合并：合并方在企业合并中取得的资产和负债（包括最终控制方收购被合并方而形成的商誉），按照合并日被合并方资产、负债在最终控制方合并财务报表中的账面价值为基础计量。在合并中取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。

非同一控制下企业合并：合并成本为购买方在购买日为取得被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。在合并中取得的被购买方符合确认条件的各项可辨认资产、负债及或有负债在购买日按公允价值计量。

为企业合并发生的直接相关费用于发生时计入当期损益；为企业合并而发行权益性证券或债务性证券的

交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。

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7、控制的判断标准和合并财务报表的编制方法

√适用□不适用

(1)控制的判断标准

合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，合并范围包括本公司及全部子公司。控制，是指公司拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。

(2)合并程序

本公司将整个企业集团视为一个会计主体，按照统一的会计政策编制合并财务报表，反映本企业集团整体财务状况、经营成果和现金流量。本公司与子公司、子公司相互之间发生的内部交易的影响予以抵销。

内部交易表明相关资产发生减值损失的，全额确认该部分损失。如子公司采用的会计政策、会计期间与本公司不一致的，在编制合并财务报表时，按本公司的会计政策、会计期间进行必要的调整。

子公司所有者权益、当期净损益和当期综合收益中属于少数股东的份额分别在合并资产负债表中所有者

权益项目下、合并利润表中净利润项目下和综合收益总额项目下单独列示。子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有份额而形成的余额，冲减少数股东权益。

*增加子公司或业务

在报告期内，因同一控制下企业合并增加子公司或业务的，将子公司或业务合并当期期初至报告期末的经营成果和现金流量纳入合并财务报表，同时对合并财务报表的期初数和比较报表的相关项目进行调整，视同合并后的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。

因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资方实施控制的，在取得被合并方控制权之前持有的股权投资，在取得原股权之日与合并方和被合并方同处于同一控制之日孰晚日起至合并日之间已确认有关损益、其他综合收益以及其他净资产变动，分别冲减比较报表期间的期初留存收益或当期损益。

在报告期内，因非同一控制下企业合并增加子公司或业务的，以购买日确定的各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值为基础自购买日起纳入合并财务报表。

因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资方实施控制的，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益。购买日之前持有的被购买方的股权涉及的以后可重分类进损益的其他综合收益、权益法核算下的其他所有者权益变动转为购买日所属当期投资收益。

*处置子公司

a、一般处理方法

因处置部分股权投资或其他原因丧失了对被投资方控制权时，对于处置后的剩余股权投资，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额与商誉之和的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的以后可重分类进损益的其他综合收益、权益法核算下的其他所有者权益变动，在丧失控制权时转为当期投资收益。

b、分步处置子公司

通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明该多次交易事项为一揽子交易：

ⅰ．这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；

ⅱ．这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；

ⅲ．一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；

ⅳ．一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。

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各项交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。

各项交易不属于一揽子交易的，在丧失控制权之前，按不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资进行会计处理；在丧失控制权时，按处置子公司一般处理方法进行会计处理。

c、购买子公司少数股权因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日或合并日开始

持续计算的净资产份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。

d、不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。

8、合营安排分类及共同经营会计处理方法

√适用□不适用合营安排分为共同经营和合营企业。

共同经营，是指合营方享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。

本公司确认与共同经营中利益份额相关的下列项目：

（1）确认本公司单独所持有的资产，以及按本公司份额确认共同持有的资产；

（2）确认本公司单独所承担的负债，以及按本公司份额确认共同承担的负债；

（3）确认出售本公司享有的共同经营产出份额所产生的收入；

（4）按本公司份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；

（5）确认单独所发生的费用，以及按本公司份额确认共同经营发生的费用。

本公司对合营企业的投资采用权益法核算，详见本附注“三、（十四）长期股权投资”。

9、现金及现金等价物的确定标准现金，是指本公司的库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物，是指本公司持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额的现金、价值变动风险很小的投资。

10、外币业务和外币报表折算

√适用□不适用

（1）外币业务外币业务采用交易发生日的即期汇率作为折算汇率将外币金额折合成人民币记账。

资产负债表日外币货币性项目余额按资产负债表日即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，除属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借款费用资本化的原则处理外，均计入当期损益。

（2）外币财务报表的折算

资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。

处置境外经营时，将与该境外经营相关的外币财务报表折算差额，自所有者权益项目转入处置当期损益。

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11、金融工具

√适用□不适用

本公司在成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产、金融负债或权益工具。

（1）金融工具的分类

根据本公司管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，金融资产于初始确认时分类为：

以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产和以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

本公司将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，分类为以摊余成本计量的金融资产：

－业务模式是以收取合同现金流量为目标；

－合同现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。

本公司将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）：

－业务模式既以收取合同现金流量又以出售该金融资产为目标；

－合同现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。

对于非交易性权益工具投资，本公司可以在初始确认时将其不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）。该指定在单项投资的基础上作出，且相关投资从发行者的角度符合权益工具的定义。

除上述以摊余成本计量和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外，本公司将其余所有的金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。在初始确认时，如果能够消除或显著减少会计错配，本公司可以将本应分类为以摊余成本计量或以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和以摊余成本计量的金融负债。

符合以下条件之一的金融负债可在初始计量时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负

债：

1）该项指定能够消除或显著减少会计错配。

2）根据正式书面文件载明的企业风险管理或投资策略，以公允价值为基础对金融负债组合或金融资产

和金融负债组合进行管理和业绩评价，并在企业内部以此为基础向关键管理人员报告。

3）该金融负债包含需单独分拆的嵌入衍生工具。

（2）金融工具的确认依据和计量方法

*以摊余成本计量的金融资产

以摊余成本计量的金融资产包括应收票据、应收账款、其他应收款、长期应收款、债权投资等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额；不包含重大融资成分的应收账款以及本公司决定不考虑不超过一年的融资成分的应收账款，以合同交易价格进行初始计量。

持有期间采用实际利率法计算的利息计入当期损益。

收回或处置时，将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额计入当期损益。

*以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）

以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）包括应收款项融资、其他债权投资等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。该金融资产按公允价值进行后续计量，公允价值变动除采用实际利率法计算的利息、减值损失或利得和汇兑损益之外，均计入其他综合收益。

终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。

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*以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）

以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）包括其他权益工具投资等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。该金融资产按公允价值进行后续计量，公允价值变动计入其他综合收益。取得的股利计入当期损益。

终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。

*以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产包括交易性金融资产、衍生金融资产、其他非流动金

融资产等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入当期损益。该金融资产按公允价值进行后续计量，公允价值变动计入当期损益。

*以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债包括交易性金融负债、衍生金融负债等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入当期损益。该金融负债按公允价值进行后续计量，公允价值变动计入当期损益。

终止确认时，其账面价值与支付的对价之间的差额计入当期损益。

*以摊余成本计量的金融负债

以摊余成本计量的金融负债包括短期借款、应付票据、应付账款、其他应付款、长期借款、应付债券、

长期应付款，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。

持有期间采用实际利率法计算的利息计入当期损益。

终止确认时，将支付的对价与该金融负债账面价值之间的差额计入当期损益。

（3）金融资产终止确认和金融资产转移的确认依据和计量方法

满足下列条件之一时，本公司终止确认金融资产：

－收取金融资产现金流量的合同权利终止；

－金融资产已转移，且已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；

－金融资产已转移，虽然本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但是未保留对金融资产的控制。

本公司与交易对手方修改或者重新议定合同而且构成实质性修改的，则终止确认原金融资产，同时按照修改后的条款确认一项新金融资产。

发生金融资产转移时，如保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则不终止确认该金融资产。

在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时，采用实质重于形式的原则。

公司将金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：

*所转移金融资产的账面价值；

*因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）的情形）之和。

金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：

*终止确认部分的账面价值；

*终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）的情形）之和。

金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认该金融资产，所收到的对价确认为一项金融负债。

（4）金融负债终止确认

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金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，则终止确认该金融负债或其一部分；本公司若与债权人签订协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，则终止确认现存金融负债，并同时确认新金融负债。

对现存金融负债全部或部分合同条款作出实质性修改的，则终止确认现存金融负债或其一部分，同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。

金融负债全部或部分终止确认时，终止确认的金融负债账面价值与支付对价（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。

本公司若回购部分金融负债的，在回购日按照继续确认部分与终止确认部分的相对公允价值，将该金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分的账面价值与支付的对价（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。

（5）金融资产和金融负债的公允价值的确定方法

存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃市场的金融工具，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入值，并优先使用相关可观察输入值。只有在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，才使用不可观察输入值。

（6）金融工具减值的测试方法及会计处理方法本公司对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）和财务担保合同等以预期信用损失为基础进行减值会计处理。

本公司考虑有关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依据的信息，以发生违约的风险为权重，计算合同应收的现金流量与预期能收到的现金流量之间差额的现值的概率加权金额，确认预期信用损失。

对于由《企业会计准则第14号——收入》规范的交易形成的应收款项和合同资产，无论是否包含重大融资成分，本公司始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。

对于由《企业会计准则第21号——租赁》规范的交易形成的租赁应收款，本公司选择始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。

对于其他金融工具，本公司在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后的变动情况。

本公司通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具预计存续期内发生违约风险的相对变化，以评估金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。

通常逾期超过30日，本公司即认为该金融工具的信用风险已显著增加，除非有确凿证据证明该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。

如果金融工具于资产负债表日的信用风险较低，本公司即认为该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。

如果该金融工具的信用风险自初始确认后已显著增加，本公司按照相当于该金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备；如果该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加，本公司按照相当于该金融工具未来12个月内预期信用损失的金额计量其损失准备。由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。对于以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具），在其他综合收益中确认其损失准备，并将减值损失或利得计入当期损益，且不减少该金融资产在资产负债表中列示的账面价值。

如果有客观证据表明某项应收款项已经发生信用减值，则本公司在单项基础上对该应收款项计提减值准备。

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除单项计提坏账准备的上述应收款项外，本公司依据信用风险特征将其余金融工具划分为若干组合，在组合基础上确定预期信用损失。本公司对应收票据、应收账款、其他应收款等计提预期信用损失的组合类别及确定依据如下：

项目确定依据应收票据组合1信用风险较小的银行承兑的银行承兑汇票应收票据组合2其他银行承兑的银行承兑汇票和商业承兑汇票应收账款组合1应收合并范围内关联方款项组合应收账款组合2账龄组合应收账款组合3其他应收款项组合

其他应收款组合1应收代垫款，如员工保险金等其他应收款组合2应收押金和保证金其他应收款组合3关联方往来款其他应收款组合4其他非关联方往来款各组合预期信用损失率

本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。

本公司不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回的，直接减记该金融资产的账面余额。

12、应收票据

√适用□不适用按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据

√适用□不适用

详见五、11、金融工具基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法

√适用□不适用

详见五、11、金融工具按照单项计提坏账准备的单项计提判断标准

√适用□不适用

详见五、11、金融工具

13、应收账款

√适用□不适用按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据

√适用□不适用

详见五、11、金融工具基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法

√适用□不适用

详见五、11、金融工具按照单项计提坏账准备的认定单项计提判断标准

√适用□不适用

详见五、11、金融工具

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14、应收款项融资

√适用□不适用按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据

√适用□不适用

详见五、11、金融工具基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法

√适用□不适用

详见五、11、金融工具按照单项计提坏账准备的单项计提判断标准

√适用□不适用

详见五、11、金融工具

15、其他应收款

√适用□不适用按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据

√适用□不适用

详见五、11、金融工具基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法

√适用□不适用

详见五、11、金融工具按照单项计提坏账准备的单项计提判断标准

√适用□不适用

详见五、11、金融工具

16、存货

√适用□不适用

存货类别、发出计价方法、盘存制度、低值易耗品和包装物的摊销方法

√适用□不适用

（1）存货的分类和成本

存货包括原材料、库存商品、开发产品、开发成本、周转材料和消耗性生物资产等，按成本与可变现净值孰低列示。

（2）发出存货的计价方法

存货发出时的成本按加权平均法核算，产成品和在产品成本包括原材料、直接人工以及在正常生产能力下按照一定方法分配的制造费用。周转材料包括低值易耗品和包装物等。

（3）存货的盘存制度采用永续盘存制。

（4）低值易耗品和包装物的摊销方法

*低值易耗品采用五五摊销法；

*包装物采用一次转销法。

存货跌价准备的确认标准和计提方法

√适用□不适用

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资产负债表日，存货应当按照成本与可变现净值孰低计量。当存货成本高于其可变现净值的，应当计提存货跌价准备。可变现净值，是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。

产成品、库存商品和用于出售的材料等直接用于出售的商品存货，在正常生产经营过程中，以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；需要经过加工的材料存货，在正常生产经营过程中，以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；为执行销售合同或者劳务合同而持有的存货，其可变现净值以合同价格为基础计算，若持有存货的数量多于销售合同订购数量的，超出部分的存货的可变现净值以一般销售价格为基础计算。

计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回。

17、合同资产

√适用□不适用合同资产的确认方法及标准

√适用□不适用本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。本公司已向客户转让商品或提供服务而有权收取对价的权利（且该权利取决于时间流逝之外的其他因素）列示为合同资产。同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示。本公司拥有的、无条件（仅取决于时间流逝）向客户收取对价的权利作为应收款项单独列示。

基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法

√适用□不适用合同资产的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见本附注“（十）6、金融工具减值的测试方法及会计处理方法”。

按照单项计提坏账准备的认定单项计提判断标准

√适用□不适用合同资产的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见本附注“（十）6、金融工具减值的测试方法及会计处理方法”。

18、长期股权投资

√适用□不适用

（1）共同控制、重大影响的判断标准

共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。本公司与其他合营方一同对被投资单位实施共同控制且对被投资单位净资产享有权利的，被投资单位为本公司的合营企业。

重大影响，是指对被投资单位的财务和经营决策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。本公司能够对被投资单位施加重大影响的，被投资单位为本公司联营企业。

（2）初始投资成本的确定

*企业合并形成的长期股权投资

对于同一控制下的企业合并形成的对子公司的长期股权投资，在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付对价账面价值之间的差额，调整资本公积中的股本溢价；资本公积中的股本溢价不足冲减

120/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告时，调整留存收益。因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资单位实施控制的，按上述原则确认的长期股权投资的初始投资成本与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支

付对价的账面价值之和的差额，调整股本溢价，股本溢价不足冲减的，冲减留存收益。

对于非同一控制下的企业合并形成的对子公司的长期股权投资，按照购买日确定的合并成本作为长期股权投资的初始投资成本。因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资单位实施控制的，按照原持有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和作为初始投资成本。

*通过企业合并以外的其他方式取得的长期股权投资

以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。

以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。

（3）后续计量及损益确认方法

*成本法核算的长期股权投资

公司对子公司的长期股权投资，采用成本法核算，除非投资符合持有待售的条件。除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，公司按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认当期投资收益。

*权益法核算的长期股权投资

对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算。初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。

公司按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动（简称“其他所有者权益变动”），调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。

在确认应享有被投资单位净损益、其他综合收益及其他所有者权益变动的份额时，以取得投资时被投资单位可辨认净资产的公允价值为基础，并按照公司的会计政策及会计期间，对被投资单位的净利润和其他综合收益等进行调整后确认。

公司与联营企业、合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照应享有的比例计算归属于公司的部分，予以抵销，在此基础上确认投资收益，但投出或出售的资产构成业务的除外。与被投资单位发生的未实现内部交易损失，属于资产减值损失的，全额确认。

公司对合营企业或联营企业发生的净亏损，除负有承担额外损失义务外，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对合营企业或联营企业净投资的长期权益减记至零为限。合营企业或联营企业以后实现净利润的，公司在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。

*长期股权投资的处置

处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。

部分处置权益法核算的长期股权投资，剩余股权仍采用权益法核算的，原权益法核算确认的其他综合收益采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础按相应比例结转，其他所有者权益变动按比例结转入当期损益。

因处置股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，其他所有者权益变动在终止采用权益法核算时全部转入当期损益。

因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位控制权的，在编制个别财务报表时，剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核

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算进行调整，对于取得被投资单位控制权之前确认的其他综合收益采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础按比例结转，因采用权益法核算确认的其他所有者权益变动按比例结转入当期损益；

剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，确认为金融资产，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益，对于取得被投资单位控制权之前确认的其他综合收益和其他所有者权益变动全部结转。

通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，属于一揽子交易的，各项交易作为一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处理；在丧失控制权之前每一次处置价款与所处置的股权

对应的长期股权投资账面价值之间的差额，在个别财务报表中，先确认为其他综合收益，到丧失控制权时再一并转入丧失控制权的当期损益。不属于一揽子交易的，对每一项交易分别进行会计处理。

19、投资性房地产

(1).如果采用成本计量模式的：

折旧或摊销方法

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物（含自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物以及正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物）。

与投资性房地产有关的后续支出，在相关的经济利益很可能流入且其成本能够可靠的计量时，计入投资性房地产成本；否则，于发生时计入当期损益。

本公司对现有投资性房地产采用成本模式计量。按其预计使用寿命及净残值率对建筑物和土地使用权计提折旧或摊销。投资性房地产的预计使用寿命、净残值率及年折旧（摊销）率列示如下：

类别预计使用寿命（年）预计净残值率（%）年折旧（摊销）率（%）

建筑物20-40年4.00-10.002.25-4.80

土地使用权按土地使用权剩余年限--

20、固定资产

(1).确认条件

√适用□不适用

固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超过一个会计年度的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认：

*与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；

*该固定资产的成本能够可靠地计量。

固定资产按成本（并考虑预计弃置费用因素的影响）进行初始计量。

与固定资产有关的后续支出，在与其有关的经济利益很可能流入且其成本能够可靠计量时，计入固定资产成本；对于被替换的部分，终止确认其账面价值；所有其他后续支出于发生时计入当期损益。

(2).折旧方法

√适用□不适用

类别折旧方法折旧年限（年）残值率年折旧率

房屋及建筑物直线法204.00%4.80%

通用设备直线法104.00%9.60%

运输工具直线法54.00%19.20%

房屋装修费直线法34.00%32.00%

办公及其他设备直线法54.00%19.20%

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21、在建工程

√适用□不适用

在建工程按实际发生的成本计量。实际成本包括建筑成本、安装成本、符合资本化条件的借款费用以及其他为使在建工程达到预定可使用状态前所发生的必要支出。在建工程在达到预定可使用状态时，转入固定资产并自次月起开始计提折旧。本公司在建工程结转为固定资产的标准和时点如下：

类别转为固定资产的标准和时点房屋及建筑物满足建筑完工验收标准机器设备安装调试后达到设计要求或合同规定的标准

22、借款费用

√适用□不适用

（1）借款费用资本化的确认原则

公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。

符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。

（2）借款费用资本化期间

资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停资本化的期间不包括在内。

借款费用同时满足下列条件时开始资本化：

*资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；

*借款费用已经发生；

*为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。

当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。

（3）暂停资本化期间

符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过3个月的，则借款费用暂停资本化；该项中断如是所购建或生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可销售状

态必要的程序，则借款费用继续资本化。在中断期间发生的借款费用确认为当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始后借款费用继续资本化。

（4）借款费用资本化率、资本化金额的计算方法

对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入的专门借款，以专门借款当期实际发生的借款费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，来确定借款费用的资本化金额。

对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款，根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的借款费用金额。

资本化率根据一般借款加权平均实际利率计算确定。

在资本化期间内，外币专门借款本金及利息的汇兑差额，予以资本化，计入符合资本化条件的资产的成本。除外币专门借款之外的其他外币借款本金及其利息所产生的汇兑差额计入当期损益。

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23、无形资产

(1).使用寿命及其确定依据、估计情况、摊销方法或复核程序

√适用□不适用

*公司取得无形资产时按成本进行初始计量

外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。

*后续计量在取得无形资产时分析判断其使用寿命。

对于使用寿命有限的无形资产，在为企业带来经济利益的期限内摊销；无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产，不予摊销。

*使用寿命有限的无形资产的使用寿命估计情况项目预计使用寿命摊销方法残值率预计使用寿命的确定依据

土地使用权50年直线法0%土地可供使用的时间

软件3-5年直线法0%使用寿命对使用寿命有限的无形资产的预计使用寿命及摊销方法于每年年度终了进行复核并作适当调整。

24、长期资产减值

√适用□不适用

长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、使用权资产、使用寿命有限

的无形资产、油气资产等长期资产，于资产负债表日存在减值迹象的，进行减值测试。减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。

对于因企业合并形成的商誉、使用寿命不确定的无形资产、尚未达到可使用状态的无形资产，无论是否存在减值迹象，至少在每年年度终了进行减值测试。

本公司进行商誉减值测试，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合理的方法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产组组合。相关的资产组或者资产组组合，是能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或者资产组组合。

在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。然后对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较其账面价值与可收回金额，如可收回金额低于账面价值的，减值损失金额首先抵减分摊至资产组或者资产组组合中商誉的账面价值，再根据资产组或者资产组组合中除商誉之外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。

上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。

25、长期待摊费用

√适用□不适用长期待摊费用为已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用。长期待摊费用在预计受益期间按直线法摊销。

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26、合同负债

√适用□不适用本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。本公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品或提供服务的义务列示为合同负债。同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示。

27、职工薪酬

(1).短期薪酬的会计处理方法

√适用□不适用

本公司在职工为本公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。

本公司为职工缴纳的社会保险费和住房公积金，以及按规定提取的工会经费和职工教育经费，在职工为本公司提供服务的会计期间，根据规定的计提基础和计提比例计算确定相应的职工薪酬金额。

本公司发生的职工福利费，在实际发生时根据实际发生额计入当期损益或相关资产成本，其中，非货币性福利按照公允价值计量。

(2).离职后福利的会计处理方法

√适用□不适用

*设定提存计划

本公司按当地政府的相关规定为职工缴纳基本养老保险和失业保险，在职工为本公司提供服务的会计期间，按以当地规定的缴纳基数和比例计算应缴纳金额，确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。

此外，本公司还参与了由国家相关部门批准的企业年金计划/补充养老保险基金。本公司按职工工资总额的一定比例向年金计划/当地社会保险机构缴费，相应支出计入当期损益或相关资产成本。

*设定受益计划本公司根据预期累计福利单位法确定的公式将设定受益计划产生的福利义务归属于职工提供服务的期间，并计入当期损益或相关资产成本。

设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价值所形成的赤字或盈余确认为一项设定受益计划

净负债或净资产。设定受益计划存在盈余的，本公司以设定受益计划的盈余和资产上限两项的孰低者计量设定受益计划净资产。

所有设定受益计划义务，包括预期在职工提供服务的年度报告期间结束后的十二个月内支付的义务，根据资产负债表日与设定受益计划义务期限和币种相匹配的国债或活跃市场上的高质量公司债券的市场收益率予以折现。

设定受益计划产生的服务成本和设定受益计划净负债或净资产的利息净额计入当期损益或相关资产成本；重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动计入其他综合收益，并且在后续会计期间不转回至损益，在原设定受益计划终止时在权益范围内将原计入其他综合收益的部分全部结转至未分配利润。

在设定受益计划结算时，按在结算日确定的设定受益计划义务现值和结算价格两者的差额，确认结算利得或损失。

(3).辞退福利的会计处理方法

√适用□不适用

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本公司向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：

公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。

28、预计负债

√适用□不适用

与或有事项相关的义务同时满足下列条件时，本公司将其确认为预计负债：

（1）该义务是本公司承担的现时义务；

（2）履行该义务很可能导致经济利益流出本公司；

（3）该义务的金额能够可靠地计量。

预计负债按履行相关现时义务所需的支出的最佳估计数进行初始计量。

在确定最佳估计数时，综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。对于货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。

所需支出存在一个连续范围，且该范围内各种结果发生的可能性相同的，最佳估计数按照该范围内的中间值确定；在其他情况下，最佳估计数分别下列情况处理：

*或有事项涉及单个项目的，按照最可能发生金额确定。

*或有事项涉及多个项目的，按照各种可能结果及相关概率计算确定。

清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收到时，作为资产单独确认，确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。

本公司在资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核，有确凿证据表明该账面价值不能反映当前最佳估计数的，按照当前最佳估计数对该账面价值进行调整。

29、股份支付

√适用□不适用本公司的股份支付是为了获取职工或其他方提供服务而授予权益工具或者承担以权益工具为基础确定的负债的交易。本公司的股份支付分为以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。

*以权益结算的股份支付及权益工具

以权益结算的股份支付换取职工提供服务的，以授予职工权益工具的公允价值计量。对于授予后立即可行权的股份支付交易，在授予日按照权益工具的公允价值计入相关成本或费用，相应增加资本公积。对于授予后完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的股份支付交易，在等待期内每个资产负债表日，本公司根据对可行权权益工具数量的最佳估计，按照授予日公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或费用，相应增加资本公积。

如果修改了以权益结算的股份支付的条款，至少按照未修改条款的情况确认取得的服务。此外，任何增加所授予权益工具公允价值的修改，或在修改日对职工有利的变更，均确认取得服务的增加。

在等待期内，如果取消了授予的权益工具，则本公司对取消所授予的权益性工具作为加速行权处理，将剩余等待期内应确认的金额立即计入当期损益，同时确认资本公积。但是，如果授予新的权益工具，并在新权益工具授予日认定所授予的新权益工具是用于替代被取消的权益工具的，则以与处理原权益工具条款和条件修改相同的方式，对所授予的替代权益工具进行处理。

*以现金结算的股份支付及权益工具

以现金结算的股份支付，按照本公司承担的以股份或其他权益工具为基础计算确定的负债的公允价值计量。授予后立即可行权的股份支付交易，本公司在授予日按照承担负债的公允价值计入相关成本或费用，相应增加负债。对于授予后完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的股份支付交易，在等待

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期内的每个资产负债表日，本公司以对可行权情况的最佳估计为基础，按照本公司承担负债的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或费用，并相应计入负债。在相关负债结算前的每个资产负债表日以及结算日，对负债的公允价值重新计量，其变动计入当期损益。

本公司修改以现金结算的股份支付协议中的条款和条件，使其成为以权益结算的股份支付的，在修改日（无论发生在等待期内还是等待期结束后），本公司按照所授予权益工具当日的公允价值计量以权益结算的股份支付，将已取得的服务计入资本公积，同时终止确认以现金结算的股份支付在修改日已确认的负债，两者之间的差额计入当期损益。如果由于修改延长或缩短了等待期，本公司按照修改后的等待期进行会计处理。

30、优先股、永续债等其他金融工具

√适用□不适用

本公司根据所发行优先股/永续债的合同条款及其所反映的经济实质而非仅以法律形式，在初始确认时将该金融工具或其组成部分分类为金融资产、金融负债或权益工具。

本公司发行的永续债/优先股等金融工具满足以下条件之一，在初始确认时将该金融工具整体或其组成部分分类为金融负债：

（1）存在本公司不能无条件地避免以交付现金或其他金融资产履行的合同义务；

（2）包含交付可变数量的自身权益工具进行结算的合同义务；

（3）包含以自身权益进行结算的衍生工具（例如转股权等），且该衍生工具不以固定数量的自身权益工具交换固定金额的现金或其他金融资产进行结算；

（4）存在间接地形成合同义务的合同条款；

（5）发行方清算时永续债与发行方发行的普通债券和其他债务处于相同清偿顺序的。

不满足上述任何一项条件的永续债/优先股等金融工具，在初始确认时将该金融工具整体或其组成部分分类为权益工具。

31、收入

(1).按照业务类型披露收入确认和计量所采用的会计政策

√适用□不适用

本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务控制权时确认收入。取得相关商品或服务控制权，是指能够主导该商品或服务的使用并从中获得几乎全部的经济利益。

合同中包含两项或多项履约义务的，本公司在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品或服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务。本公司按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。

交易价格是指本公司因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取的款项以及预期将退还给客户的款项。本公司根据合同条款，结合其以往的习惯做法确定交易价格，并在确定交易价格时，考虑可变对价、合同中存在的重大融资成分、非现金对价、应付客户对价等因素的影响。

本公司以不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额确定包含可变

对价的交易价格。合同中存在重大融资成分的，本公司按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格，并在合同期间内采用实际利率法摊销该交易价格与合同对价之间的差额。

满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行履约义务：

*客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益。

*客户能够控制本公司履约过程中在建的商品。

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*本公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本公司在整个合同期内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。

对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该段时间内按照履约进度确认收入，但是，履约进度不能合理确定的除外。本公司考虑商品或服务的性质，采用产出法或投入法确定履约进度。当履约进度不能合理确定时，已经发生的成本预计能够得到补偿的，本公司按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。

对于在某一时点履行的履约义务，本公司在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。在判断客户是否已取得商品或服务控制权时，本公司考虑下列迹象：

*本公司就该商品或服务享有现时收款权利，即客户就该商品或服务负有现时付款义务。

*本公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权。

*本公司已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品。

*本公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬。

*客户已接受该商品或服务等。

本公司根据在向客户转让商品或服务前是否拥有对该商品或服务的控制权，来判断从事交易时本公司的身份是主要责任人还是代理人。本公司在向客户转让商品或服务前能够控制该商品或服务的，本公司为主要责任人，按照已收或应收对价总额确认收入；否则，本公司为代理人，按照预期有权收取的佣金或手续费的金额确认收入。

按照业务类型披露具体收入确认方式及计量方法

与本公司取得收入的主要活动相关的具体会计政策描述如下：

*房地产销售收入：

对于房地产开发产品的销售收入，以取得《交付使用许可证》、签订不可逆转的销售合同、售房款收妥、成本能够可靠计量并取得物业管理单位房屋接管验收证明，在同时符合上述标准的次月确认营业收入的实现。

*资产管理及咨询服务收入：

对于资产管理及咨询服务收入，公司根据服务协议约定的服务金额和计算方法收取服务费，按权责发生制原则确认服务费收入。收费基数为实际存续的实缴规模或管理的不动产投资规模。

(2).同类业务采用不同经营模式涉及不同收入确认方式及计量方法

□适用√不适用

32、合同成本

√适用□不适用合同成本包括合同履约成本与合同取得成本。

本公司为履行合同而发生的成本，不属于存货、固定资产或无形资产等相关准则规范范围的，在满足下列条件时作为合同履约成本确认为一项资产：

*该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关。

*该成本增加了本公司未来用于履行履约义务的资源。

*该成本预期能够收回。

本公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产。

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与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销；但是对于合同取

得成本摊销期限未超过一年的，本公司在发生时将其计入当期损益。

与合同成本有关的资产，其账面价值高于下列两项的差额的，本公司对超出部分计提减值准备，并确认为资产减值损失：

（1）因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；

（2）为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。

以前期间减值的因素之后发生变化，使得前述差额高于该资产账面价值的，本公司转回原已计提的减值准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。

33、政府补助

√适用□不适用

（1）类型

政府补助，是本公司从政府无偿取得的货币性资产或非货币性资产，分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。

与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。

本公司将政府补助划分为与资产相关的具体标准为：补助企业相关资产的购建；

本公司将政府补助划分为与收益相关的具体标准为：补偿企业相关费用支出或损失；

对于政府文件未明确规定补助对象的，本公司将该政府补助划分为与资产相关或与收益相关的判断依据为：将政府补助整体归类为与收益相关的政府补助。

*确认时点

政府补助在本公司能够满足其所附的条件并且能够收到时，予以确认。

*会计处理

与资产相关的政府补助，冲减相关资产账面价值或确认为递延收益。确认为递延收益的，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入当期损益（与本公司日常活动相关的，计入其他收益；与本公司日常活动无关的，计入营业外收入）；

与收益相关的政府补助，用于补偿本公司以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益（与本公司日常活动相关的，计入其他收益；与本公司日常活动无关的，计入营业外收入）或冲减相关成本费用或损失；用于补偿本公司已发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益（与本公司日常活动相关的，计入其他收益；与本公司日常活动无关的，计入营业外收入）或冲减相关成本费用或损失。

本公司取得的政策性优惠贷款贴息，区分以下两种情况，分别进行会计处理：

a、财政将贴息资金拨付给贷款银行，由贷款银行以政策性优惠利率向本公司提供贷款的，本公司以实际收到的借款金额作为借款的入账价值，按照借款本金和该政策性优惠利率计算相关借款费用。

b、财政将贴息资金直接拨付给本公司的，本公司将对应的贴息冲减相关借款费用。

34、递延所得税资产/递延所得税负债

√适用□不适用

所得税包括当期所得税和递延所得税。除因企业合并和直接计入所有者权益(包括其他综合收益)的交易或者事项产生的所得税外，本公司将当期所得税和递延所得税计入当期损益。

递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额(暂时性差异)计算确认。

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对于可抵扣暂时性差异确认递延所得税资产，以未来期间很可能取得的用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。

对于应纳税暂时性差异，除特殊情况外，确认递延所得税负债。

不确认递延所得税资产或递延所得税负债的特殊情况包括：

*商誉的初始确认；

*既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额(或可抵扣亏损)，且初始确认的资产和负债未导致产生等额应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异的交易或事项。

对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，确认递延所得税负债，除非本公司能够控制该暂时性差异转回的时间且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，当该暂时性差异在可预见的未来很可能转回且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额时，确认递延所得税资产。

资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预期收回相关资产或清偿相关负债期间的适用税率计量。

资产负债表日，本公司对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。

当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。

资产负债表日，递延所得税资产及递延所得税负债在同时满足以下条件时以抵销后的净额列示：

*纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；

*递延所得税资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是

对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债。

35、租赁

√适用□不适用作为承租方对短期租赁和低价值资产租赁进行简化处理的判断依据和会计处理方法

√适用□不适用

（1）使用权资产

在租赁期开始日，本公司对除短期租赁和低价值资产租赁以外的租赁确认使用权资产。使用权资产按照成本进行初始计量。该成本包括：

*租赁负债的初始计量金额；

*在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；

*本公司发生的初始直接费用；

*本公司为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将

发生的成本，但不包括属于为生产存货而发生的成本。

本公司后续采用直线法对使用权资产计提折旧。对能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，本公司在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧；否则，租赁资产在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。

本公司按照本附注“长期资产减值”所述原则来确定使用权资产是否已发生减值，并对已识别的减值损失进行会计处理。

（2）租赁负债

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在租赁期开始日，本公司对除短期租赁和低价值资产租赁以外的租赁确认租赁负债。租赁负债按照尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。租赁付款额包括：

*固定付款额（包括实质固定付款额），存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；

*取决于指数或比率的可变租赁付款额；

*根据公司提供的担保余值预计应支付的款项；

*购买选择权的行权价格，前提是公司合理确定将行使该选择权；

*行使终止租赁选择权需支付的款项，前提是租赁期反映出公司将行使终止租赁选择权。

本公司采用租赁内含利率作为折现率，但如果无法合理确定租赁内含利率的，则采用本公司的增量借款利率作为折现率。

本公司按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益或相关资产成本。

未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益或相关资产成本。

在租赁期开始日后，发生下列情形的，本公司重新计量租赁负债，并调整相应的使用权资产，若使用权资产的账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，将差额计入当期损益：

*当购买选择权、续租选择权或终止选择权的评估结果发生变化，或前述选择权的实际行权情况与原评估结果不一致的，本公司按变动后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值重新计量租赁负债；

*当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变动或用于确定租赁付款额的指数或比率

发生变动，本公司按照变动后的租赁付款额和原折现率计算的现值重新计量租赁负债。但是，租赁付款额的变动源自浮动利率变动的，使用修订后的折现率计算现值。

（3）短期租赁和低价值资产租赁

本公司选择对短期租赁和低价值资产租赁不确认使用权资产和租赁负债的，将相关的租赁付款额在租赁期内各个期间按照直线法计入当期损益或相关资产成本。短期租赁，是指在租赁期开始日，租赁期不超过12个月且不包含购买选择权的租赁。低价值资产租赁，是指单项租赁资产为全新资产时价值较低的租赁。公司转租或预期转租租赁资产的，原租赁不属于低价值资产租赁。

（4）租赁变更

租赁发生变更且同时符合下列条件的，公司将该租赁变更作为一项单独租赁进行会计处理：

*该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；

*增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。

租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，在租赁变更生效日，公司重新分摊变更后合同的对价，重新确定租赁期，并按照变更后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值重新计量租赁负债。

租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，本公司相应调减使用权资产的账面价值，并将部分终止或完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损益。其他租赁变更导致租赁负债重新计量的，本公司相应调整使用权资产的账面价值。

作为出租方的租赁分类标准和会计处理方法

√适用□不适用

在租赁开始日，本公司将租赁分为融资租赁和经营租赁。融资租赁，是指无论所有权最终是否转移，但实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁。经营租赁，是指除融资租赁以外的其他租赁。本公司作为转租出租人时，基于原租赁产生的使用权资产对转租赁进行分类。

（1）经营租赁会计处理经营租赁的租赁收款额在租赁期内各个期间按照直线法确认为租金收入。本公司将发生的与经营租赁有关的初始直接费用予以资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同的基础分摊计入当期损益。未计入

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租赁收款额的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。经营租赁发生变更的，公司自变更生效日起将其作为一项新租赁进行会计处理，与变更前租赁有关的预收或应收租赁收款额视为新租赁的收款额。

（2）融资租赁会计处理

在租赁开始日，本公司对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。本公司对应收融资租赁款进行初始计量时，将租赁投资净额作为应收融资租赁款的入账价值。租赁投资净额为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和。

本公司按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。应收融资租赁款的终止确认和减值按照本附注“金融工具”进行会计处理。

未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。

融资租赁发生变更且同时符合下列条件的，本公司将该变更作为一项单独租赁进行会计处理：

*该变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；

*增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。

融资租赁的变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，本公司分别下列情形对变更后的租赁进行处理：

*假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为经营租赁的，本公司自租赁变更生效日开始将其作为一项新租赁进行会计处理，并以租赁变更生效日前的租赁投资净额作为租赁资产的账面价值；

*假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为融资租赁的，本公司按照本附注“金融工具”关于修改或重新议定合同的政策进行会计处理。

售后租回交易

公司按照本附注“收入”所述原则评估确定售后租回交易中的资产转让是否属于销售。

（1）作为承租人

售后租回交易中的资产转让属于销售的，公司作为承租人按原资产账面价值中与租回获得的使用权有关的部分，计量售后租回所形成的使用权资产，并仅就转让至出租人的权利确认相关利得或损失。

在租赁期开始日后，使用权资产和租赁负债的后续计量及租赁变更详见本附注“三、（三十一）租赁1、本公司作为承租人”。在对售后租回所形成的租赁负债进行后续计量时，公司确定租赁付款额或变更后租赁付款额的方式不会导致确认与租回所获得的使用权有关的利得或损失。

售后租回交易中的资产转让不属于销售的，公司作为承租人继续确认被转让资产，同时确认一项与转让收入等额的金融负债。金融负债的会计处理详见本附注“三、（十）金融工具”。

（2）作为出租人售后租回交易中的资产转让属于销售的，公司作为出租人对资产购买进行会计处理，并根据前述“2、本公司作为出租人”的政策对资产出租进行会计处理；

售后租回交易中的资产转让不属于销售的，公司作为出租人不确认被转让资产，但确认一项与转让收入等额的金融资产。金融资产的会计处理详见本附注“三、（十）金融工具”。

36、其他重要的会计政策和会计估计

√适用□不适用

（1）分部报告

本公司以内部组织结构、管理要求、内部报告制度为依据确定经营分部，以经营分部为基础确定报告分部并披露分部信息。

经营分部是指本公司内同时满足下列条件的组成部分：*该组成部分能够在日常活动中产生收入、发

生费用；*本公司管理层能够定期评价该组成部分的经营成果，以决定向其配置资源、评价其业绩；

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*本公司能够取得该组成部分的财务状况、经营成果和现金流量等有关会计信息。两个或多个经营分部具有相似的经济特征，并且满足一定条件的，则可合并为一个经营分部。

（2）商誉

商誉为股权投资成本超过应享有的被投资单位于投资取得日的公允价值份额的差额，或者为非同一控制下企业合并成本超过企业合并中取得的被购买方可辨认净资产于购买日的公允价值份额的差额。

企业合并形成的商誉在合并财务报表上单独列示。购买联营企业和合营企业股权投资成本超过投资时应享有被投资单位的公允价值份额的差额，包含于长期股权投资。

37、重要会计政策和会计估计的变更

（1）执行《金融工具准则实施问答》关于标准仓单交易相关会计处理的规定

财政部于2025年7月8日发布标准仓单交易相关会计处理实施问答，明确规定，根据金融工具确认计量准则，企业在期货交易场所通过频繁签订买卖标准仓单的合同以赚取差价、不提取标准仓单对应的商品实物的，通常表明企业具有收到合同标的后在短期内将其再次出售以从短期波动中获取利润的惯例，企业应当将其签订的买卖标准仓单的合同视同金融工具，并按照金融工具确认计量准则的规定进行会计处理。企业按照前述合同约定取得标准仓单后短期内再将其出售的，不应确认销售收入，而应将收取的对价与所出售标准仓单的账面价值的差额计入投资收益；企业期末持有尚未出售的标准仓单的，应将其列报为其他流动资产。

根据《关于严格执行企业会计准则切实做好企业2025年年报工作的通知》（财会〔2025〕33号）的要求，企业因执行上述标准仓单相关规定而调整会计处理方法的，应当对财务报表可比期间信息进行调整。

本公司自2025年1月1日起执行该规定，执行该规定未对本公司财务状况和经营成果产生重大影响。

（2）重要会计估计变更本报告期内公司的重要会计估计未发生变更。

38、2025年起首次执行新会计准则或准则解释等涉及调整首次执行当年年初的财务报表

□适用√不适用

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六、税项

1、主要税种及税率

主要税种及税率情况

√适用□不适用税种计税依据税率

应纳税增值额(应纳税额按应纳税

增值税销售额乘以适用税率扣除当期允5%、6%、9%、11%、13%

计抵扣的进项税后的余额计算)

土地增值税（注1）转让房地产所取得的增值额超率累进税率30%-60%

企业所得税（注2）应纳税所得额25%、20%、16.5%

注1：公司及子公司按照各地税务机关规定的预缴比例预缴土地增值税，并按照有关规定按项目实际增值额和规定税率进行清算，对预缴的土地增值税款多退少补。

注2：公司及子公司企业所得税税率政策披露情况说明：

（1）根据《财政部税务总局关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》（财政部税务总局公告2023年第12号）规定，“三、对小型微利企业减按25%计算应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税政策，延续执行至2027年12月31日。”本公司符合小型微利企业条件的子公司，本期企业所得税实际征收率为5%。

（2）根据《财政部税务总局关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》（财政部税务总局公告2023年第12号）规定，“二、自2023年1月1日至2027年12月31日，对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户减半征收资源税（不含水资源税）、城市维护建设税、房产

税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。四、

增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户已依法享受资源税、城市维护建设税、房产税、城镇

土地使用税、印花税、耕地占用税、教育费附加、地方教育附加等其他优惠政策的，可叠加享受本公告

第二条规定的优惠政策。”本公司符合小型微利企业条件的子公司，享受上述减半征收优惠政策，实际

征收率分别为3.5%、1.5%和1%。

（3）本公司下属设立在香港的企业，根据《中华人民共和国香港特别行政区税务条例》的规定，自2018年4月1日起，应税利润总额不超过200万港币，税率为8.25%，超过部分税率为16.5%。

（4）根据《中华人民共和国企业所得税法》第四条的规定，企业所得税的税率为25%。本公司下属其

他子公司2025年度适用的企业所得税税率为25%。

2、税收优惠

□适用√不适用

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七、合并财务报表项目注释

1、货币资金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

库存现金27025.5349368.03

银行存款1563167138.602043286411.24

其他货币资金9369518.0137078916.50存放财务公司存款

合计1572563682.142080414695.77

其中：存放在境外的款项总额49826489.2811094952.51

其他说明：

其中受到限制的货币资金：

项目期末余额上年年末余额

融资保证金3502282.0025705179.80

诉讼冻结工程款12797367.2016702906.47

合计16299649.2042408086.27

2、交易性金融资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额指定理由和依据以公允价值计量且其变动计入当期损益的

391423157.8625032728.06/

金融资产

其中：

权益工具投资23891428.06/

债务工具投资391423157.861141300.00/指定以公允价值计量且其变动计入当期损

/益的金融资产

合计391423157.8625032728.06/

3、应收票据

(1).应收票据分类列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

银行承兑票据3000000.005000000.00商业承兑票据

合计3000000.005000000.00

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4、应收账款

(1).按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）210357646.99180687088.62

1年以内210357646.99180687088.62

1至2年113117751.03103789338.65

2至3年97260286.23107472903.25

3至4年84349152.58163981636.58

4至5年163408754.44138389791.75

5年以上162316345.8325604206.01

合计830809937.10719924964.86

(2).按坏账计提方法分类披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额类别账面余额坏账准备账面余额坏账准备账面账面计提比例比例计提比

金额比例(%)金额价值金额金额价值

(%)(%)例(%)按单项计提

606447009.8672.99363927998.2060.01242519011.66552534084.9076.75281986941.2751.04270547143.63

坏账准备按组合计提

224362927.2427.0127857409.6312.42196505517.61167390879.9623.2513466901.088.05153923978.88

坏账准备

其中：

账龄组合206192067.8924.8227549128.0113.36178642939.88161461334.4422.4313140776.078.14148320558.37其他应收款

18170859.352.19308281.621.7017862577.735929545.520.82326125.015.505603420.51

项组合

合计830809937.10/391785407.83/439024529.27719924964.86/295453842.35/424471122.51

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按单项计提坏账准备：

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额名称计提比账面余额坏账准备计提理由例（%）

北京华恒业房地产开发有限公司139228858.2778049154.0856.06预计可收回性

上海钊励投资中心（有限合伙）42732404.6642732404.66100.00预计可收回性

北京华富新业房地产开发有限公司80332066.6745109150.7956.15预计可收回性

上海晟科投资中心（有限合伙）204073369.86103227491.8350.58预计可收回性

上海光魅投资中心（有限合伙）112299938.0778184366.2769.62预计可收回性上海建工安功股权投资基金合伙企

11951545.514822419.4540.35预计可收回性业（有限合伙）

北京约客时光商业管理有限公司8428826.824403011.1252.24预计可收回性

武汉新正兴源置业有限公司500000.00500000.00100.00预计可收回性

重庆太平洋森活辉太置地有限公司6400000.006400000.00100.00预计可收回性

重庆悦湾商业管理有限公司500000.00500000.00100.00预计可收回性

合计606447009.86363927998.2060.01/

按组合计提坏账准备：

√适用□不适用

组合计提项目：账龄组合

单位：元币种：人民币期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）

1年以内129823352.312750320.572.12

1至2年40220958.5710068737.4725.03

2至3年21850552.736673562.9030.54

3至4年6215197.462249875.1936.20

4至5年3459162.252023706.3458.50

5年以上4622844.573782925.5481.83

合计206192067.8927549128.0113.36

组合计提项目：其他应收款项组合

单位：元币种：人民币期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）

重庆英利购物广场管理有限公司2399252.10131939.985.50

重庆英利卓越购物广场有限公司3206211.66176341.645.50

珠海安渊投资有限公司12565395.59

合计18170859.35308281.621.70

137/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

(3).坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回转销或核销

单项计提281986941.2781941056.93363927998.20

组合计提13466901.0814597014.90206506.3527857409.63

合计295453842.3596538071.83206506.35391785407.83

(4).本期实际核销的应收账款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目核销金额

实际核销的应收账款206506.35其中重要的应收账款核销情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币款项是否由关联单位名称应收账款性质核销金额核销原因履行的核销程序交易产生上海光黎思形象子公司管理层审

应收物业费184251.62预计无法收回否设计有限公司批上海魔麟餐饮管子公司管理层审

应收物业费22254.73预计无法收回否理有限公司批

合计/206506.35///

(5).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占应收账款合同资和合同资产应收账款期末余应收账款和合同坏账准备期末余单位名称产期末期末余额合额资产期末余额额余额计数的比例

（%）上海晟科投资中

204073369.86204073369.8624.56103227491.83心（有限合伙）北京华恒业房地

139228858.27139228858.2716.7678049154.08

产开发有限公司上海光魅投资中

112299938.07112299938.0713.5278184366.27心（有限合伙）北京华富新业房

地产开发有限公80332066.6780332066.679.6745109150.79司上海钊励投资中

42732404.6642732404.665.1442732404.66心（有限合伙）

合计578666637.53578666637.5369.65347302567.63

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5、预付款项

(1).预付款项按账龄列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额账龄

金额比例(%)金额比例(%)

1年以内3765638.8883.142982977.2078.93

1至2年223498.594.93526438.6613.93

2至3年303754.726.71207358.915.49

3至4年173997.133.8456976.001.51

4至5年56976.001.26

5年以上5516.720.125744.720.14

合计4529382.04100.003779495.49100.00

(2).按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占预付款项期末余额合单位名称期末余额

计数的比例(%)

汉海信息技术上海有限公司600000.0013.25

中国太平洋财产保险股份有限公司上海分公司449824.739.93

重庆诺趣文化传播股份有限公司337924.537.46

阿里云计算有限公司305275.866.74

重庆自由贸易试验区人民法院261171.625.77

合计1954196.7443.15

6、其他应收款

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额应收利息应收股利

其他应收款360638213.23547642961.25

合计360638213.23547642961.25应收利息

(1).应收利息分类

□适用√不适用应收股利

(1).应收股利

□适用√不适用

139/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

其他应收款

(1).按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）212093017.50176039208.82

1年以内212093017.50176039208.82

1至2年1827726.4711560669.11

2至3年3074199.41162607080.27

3年以上669124915.53577642992.13

合计886119858.91927849950.33

(2).按款项性质分类情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币款项性质期末账面余额期初账面余额

员工保险金492878.55622819.15

保证金7080518.4915874183.65

关联方往来款691097180.35675722076.94

其他非关联方往来款187449281.52235630870.59

合计886119858.91927849950.33

(3).坏账准备计提情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预期信整个存续期预期坏账准备未来12个月预期合计

用损失(未发生信信用损失(已发生信用损失

用减值)信用减值)

2025年1月1日余额104388856.06275818133.02380206989.08

2025年1月1日余额

在本期

--转入第二阶段

--转入第三阶段

--转回第二阶段

--转回第一阶段

本期计提8065242.64137209413.96145274656.60本期转回本期转销本期核销其他变动

2025年12月31日余

112454098.70413027546.98525481645.68

额

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(4).坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回转销或核销坏账准

380206989.08145274656.60525481645.68

备

合计380206989.08145274656.60525481645.68

(5).本期实际核销的其他应收款情况

□适用√不适用

(6).按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占其他应收款期末余额款项的性坏账准备单位名称期末余额账龄合计数的比质期末余额

例(%)

上海安依投1年以内、1-2年、

597617374.2967.44借款399412053.80

资有限公司2-3年、3年以上

上海安曼投1年以内、1-2年、

66267808.377.48借款

资有限公司2-3年、3年以上比中联合（杭应收分配1年以内、1-2年、

45316197.375.117947859.30

州）有限公司债权款2-3年、3年以上嘉宝国际水

38023101.054.29往来款3年以上38023101.05

陆工程公司

EBA

Investment 应收分配

18274880.002.063年以上

Real Estate 债权款

Fund L.P

合计765499361.0886.38//445383014.15

(7).因资金集中管理而列报于其他应收款

□适用√不适用

141/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

7、存货

(1).存货分类

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额

项目存货跌价准备/合同存货跌价准备/合同账面余额账面价值账面余额账面价值履约成本减值准备履约成本减值准备

原材料17340.5817340.5815859.9815859.98

库存商品4723484.154723484.15

周转材料1599393.651599393.652419358.602419358.60

消耗性生物资产13746609.607579695.006166914.6013887816.607194906.006692910.60

开发成本209864710.98209864710.98157309448.52157309448.52

开发产品861512038.22118314442.16743197596.061087388626.3992018229.59995370396.80

合计1086740093.03125894137.16960845955.871265744594.2499213135.591166531458.65

*开发成本项目名称上年年末余额本期增加金额本期减少金额期末余额

办公楼157309448.5252555262.46209864710.98

合计157309448.5252555262.46209864710.98

*开发产品项目名称上年年末余额本期增加金额本期减少金额期末余额

商品房495931285.79127461743.44368469542.35

动迁房54948327.54931806.3254016521.22

办公楼14513561.1014513561.10

综合体521995451.9697483038.41424512413.55

合计1087388626.39225876588.17861512038.22

142/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

(2).确认为存货的数据资源

□适用√不适用

(3).存货跌价准备及合同履约成本减值准备

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增加金额本期减少金额项目期初余额期末余额计提转回或转销原材料库存商品周转材料

消耗性生物资产7194906.00384789.007579695.00开发成本

开发产品92018229.5926296212.57118314442.16

合计99213135.5926681001.57125894137.16

8、其他流动资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额合同取得成本应收退货成本

预缴税款23756603.7425669443.32

待抵扣进项税44960249.7649338427.88

合计68716853.5075007871.20

143/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

9、长期股权投资

(1).长期股权投资情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增减变动期初期末减值准备期末被投资单位权益法下确认的投宣告发放现金股利余额（账面价值）追加投资减少投资其他余额（账面价值）余额资损益或利润

一、合营企业香港嘉达利发展有

5000000.00

限公司上海光渝投资中心

578667795.82-2090077.02-404995.71576172723.09（有限合伙）珠海安石宜颖投资

222366739.265898694.21228265433.47中心（有限合伙）上海光翎投资中心

741977917.63-2340000.00-393277309.91346360607.72（有限合伙）宜兴光迪投资中心

180904940.09-108325873.113361975.77-75941042.75（有限合伙）天津安石锦瑞投资

178400000.0020859404.34199259404.34中心（有限合伙）珠海安石宜昭投资

269010250.346313529.34275323779.68中心（有限合伙）珠海安石宜竺投资

44477295.23-3661067.1140816228.12中心（有限合伙）上海光魅投资中心

-（有限合伙）上海光稳投资中心

159967530.41-19516219.10140451311.31（有限合伙）上海安岩普石企业

-咨询有限公司上海建嘉皓企业管

11300072.53-9850.4611290222.07

理有限公司昆山安住此间商务

9943618.7583957.2710027576.02

信息咨询有限公司新光大中心项目

222936020.91-222936020.91（注1）

144/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

珠海安石宜灏投资

38223394.66-13421831.1224801563.54中心（有限合伙）中关村私募投资基金徐州嘉旭房地产开

22591772.16-820140.6821771631.48

发有限公司珠海安石宜达企业管理中心（有限合786095013.24-211315982.04574779031.20伙）

小计3288462361.03178400000.00-110665873.11-830530937.42-75941042.75-404995.712449319512.045000000.00

二、联营企业

中核高泰（宜宾）

精密管材股份有限50658936.46-50658936.46公司上海格林风范房地

91157344.28-54000000.00-571916.61-26147000.0010438427.67

产发展有限公司上海嘉定老庙黄金

10185458.865737186.59-4218209.4611704435.99

有限公司光歆设施管理（上

3908161.68-571807.393336354.29

海）有限公司成都城投安石商业

9764037.26-4080000.003199541.68-4197633.544685945.40

管理有限公司上海集挚咨询管理

3682673.082684208.58-200000.006166881.66

有限公司青岛环海湾安石商

2728037.42470892.573198929.99

业管理有限公司

小计172084649.04-108738936.4610948105.42-34762843.0039530975.00

合计3460547010.07178400000.00-219404809.57-819582832.00-110703885.75-404995.712488850487.045000000.00

注1：公司2019年度直接认缴上海晟科投资中心（有限合伙）5.72%财产份额，同时认缴上海钊励投资中心（有限合伙）37.43%财产份额间接持有上海晟科投资中心（有限合伙）财产份额，上海晟科投资中心（有限合伙）全部投资于新光大中心项目。

145/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

(2).长期股权投资的减值测试情况

√适用□不适用可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定

√适用□不适用

单位：元币种：人民币公允价值和处关键参数可收回金项目账面价值减值金额置费用的确定关键参数的确定依额方式据香港嘉达利

发展有限公5000000.00不适用不适用不适用司

合计5000000.00///

其他说明：

注：香港嘉达利发展有限公司已注销，账面历史年度已经全额计提减值。

146/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

10、其他权益工具投资

(1).其他权益工具投资情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增减变动指定为以公追累计计入其他累计计入其他允价值计量期初期末项目本期计入其加本期计入其他综综合收益的利综合收益的损且其变动计余额减少投资他综合收益其他余额投合收益的利得得失入其他综合的损失资收益的原因上海嘉宝贸并非为交易

易发展有限427100.0058600.00485700.0085700.00目的而持有公司的权益工具上海华燕房并非为交易盟网络科技

288000.00-288000.0010000000.00目的而持有

股份有限公的权益工具司上海太平国并非为交易

际货柜有限144428000.002190400.00146618400.0051880170.35目的而持有公司的权益工具上海斯考特并非为交易

空调有限公529733.52目的而持有司的权益工具艺格工装并非为交易（北京）科1000000.001000000.009000000.00目的而持有技有限公司的权益工具

首誉光控-并非为交易新北京中心

-10000000.0015032191.78-5032191.785032191.78目的而持有次一级资产的权益工具管理计划

合计146143100.00-10000000.0017281191.78-288000.00-5032191.78148104100.0056998062.1319529733.52/

147/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

(2).本期存在终止确认的情况说明

□适用□不适用

单位：元币种：人民币因终止确认转入留存因终止确认转入留终止确认的原项目收益的累计利得存收益的累计损失因

首誉光控-新北京中心次一级资产管理

5032191.78份额转让

计划

合计5032191.78/

11、其他非流动金融资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额以公允价值计量且其变动计入当期损益

12056712.8812266170.64

的金融资产-非上市权益工具投资以公允价值计量且其变动计入当期损益

14409000.00

的金融资产-上市权益工具投资

合计12056712.8826675170.64

12、投资性房地产

投资性房地产计量模式

(1).采用成本计量模式的投资性房地产

单位：元币种：人民币

项目房屋、建筑物土地使用权合计

一、账面原值

1.期初余额11930641997.982713905107.3614644547105.34

2.本期增加金额7021286.25558862.127580148.37

（1）外购

（2）存货\固定资产\在建

7021286.257021286.25

工程转入

（3）企业合并增加

（4）其他转入558862.12558862.12

3.本期减少金额53310116.7253310116.72

（1）处置4183787.004183787.00

（2）其他转出49126329.7149126329.71

4.期末余额11884353167.512714463969.4914598817136.99

二、累计折旧和累计摊销

1.期初余额1440491193.17276974365.121717465558.29

2.本期增加金额292585534.7468161298.38360746833.12

（1）计提或摊销292585534.7468161298.38360746833.12

3.本期减少金额4016435.524016435.52

（1）处置4016435.524016435.52

4.期末余额1729060292.39345135663.502074195955.89

三、减值准备

1.期初余额49461080.3849461080.38

148/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

2.本期增加金额

（1）计提

3.本期减少金额

（1）处置

4.期末余额49461080.3849461080.38

四、账面价值

1.期末账面价值10105831794.742369328305.9912475160100.72

2.期初账面价值10440689724.432436930742.2412877620466.67

13、固定资产

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

固定资产121141928.06127382550.83固定资产清理

合计121141928.06127382550.83

149/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

固定资产

(1).固定资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目房屋及建筑物机器设备运输工具办公及其他设备房屋装修改造合计

一、账面原值：

1.期初余额124056853.652184293.50332605.1124469791.39218500.00151262043.65

2.本期增加金额-18477.88511392.29492914.41

（1）购置-18477.88511392.29492914.41

3.本期减少金额1474345.741474345.74

（1）处置或报废1474345.741474345.74

4.期末余额124038375.772184293.50332605.1123506837.94218500.00150280612.32

二、累计折旧

1.期初余额4609952.512156095.10176018.8216658394.94209760.0023810221.37

2.本期增加金额3139785.6063945.963471142.396674873.95

（1）计提3139785.6063945.963471142.396674873.95

3.本期减少金额1415682.511415682.51

（1）处置或报废1415682.511415682.51

4.期末余额7749738.112156095.10239964.7818713854.82209760.0029069412.81

三、减值准备

1.期初余额69271.4569271.45

2.本期增加金额

（1）计提

3.本期减少金额

（1）处置或报废

4.期末余额69271.4569271.45

四、账面价值

1.期末账面价值116219366.2128198.4092640.334792983.128740.00121141928.06

2.期初账面价值119377629.6928198.40156586.297811396.458740.00127382550.83

150/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

14、在建工程

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

在建工程118625875.88470487.85工程物资

合计118625875.88470487.85在建工程

(1).在建工程情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

大融汇出租装修款470487.85470487.85

长租公寓装修项目111138104.05111138104.05

嘉定大融城电梯改造项目380725.67380725.67嘉定大融城美丽街区装修改

7107046.167107046.16

造项目

合计118625875.88118625875.88470487.85470487.85

151/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

(2).重要在建工程项目本期变动情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期转入工程累计利息资本本期利息项目名期初本期其他减期末工程进资金来预算数本期增加金额固定资产投入占预化累计金资本化率称余额少金额余额度源

金额算比例(%)额(%)大融汇

出租装470487.8524633.02495120.87修款长租公寓装修装修施

131613804.05111138104.05111138104.0584.44自筹

改造项工中目嘉定大主体结融城电

10806158.827107046.167107046.1665.77构完成自筹

梯改造

约65%项目嘉定大前期准融城美备及基

丽街区2669107.23380725.67380725.6714.26础工程自筹装修改已完成

造项目约15%

合计145089070.10470487.85118650508.90495120.87118625875.88////

152/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

15、使用权资产

(1).使用权资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目房屋租赁合计

一、账面原值

1.期初余额101386933.50101386933.50

2.本期增加金额

3.本期减少金额7941221.877941221.87

（1）处置7941221.877941221.87

4.期末余额93445711.6393445711.63

二、累计折旧

1.期初余额52704995.0852704995.08

2.本期增加金额19200870.1119200870.11

（1）计提19200870.1119200870.11

3.本期减少金额7941221.877941221.87

（1）处置7941221.877941221.87

4.期末余额63964643.3263964643.32

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金额

（1）计提

3.本期减少金额

（1）处置

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面价值29481068.3129481068.31

2.期初账面价值48681938.4248681938.42

153/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

16、无形资产

(1).无形资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目软件其他合计

一、账面原值

1.期初余额22053769.741314801.0623368570.80

2.本期增加金额1316725.0234000.001350725.02

（1）购置1316725.0234000.001350725.02

（2）内部研发

（3）企业合并增加

3.本期减少金额65800.0065800.00

（1）处置65800.0065800.00

4.期末余额23304694.761348801.0624653495.82

二、累计摊销

1.期初余额11374058.43269840.5511643898.98

2.本期增加金额873735.72258695.011132430.73

（1）计提873735.72258695.011132430.73

3.本期减少金额65800.0065800.00

（1）处置65800.0065800.00

4.期末余额12181994.15528535.5612710529.71

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金额

（1）计提

3.本期减少金额

（1）处置

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面价值11122700.61820265.5011942966.11

2.期初账面价值10679711.311044960.5111724671.82

154/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

17、商誉

(1).商誉账面原值

√适用□不适用

单位：元币种：人民币被投资单位名称或形本期增加本期减少期初余额期末余额成商誉的事项企业合并形成的处置不动产资产管理业务

1260909742.561260909742.56

资产组

合计1260909742.561260909742.56

(2).商誉减值准备

√适用□不适用

单位：元币种：人民币被投资单位名称或本期增加本期减少期初余额期末余额形成商誉的事项计提处置不动产资产管理业

571269699.83181637020.23752906720.06

务资产组

合计571269699.83181637020.23752906720.06

(3).商誉所在资产组或资产组组合的相关信息

√适用□不适用所属经营分部是否与以前年度名称所属资产组或组合的构成及依据及依据保持一致本公司于2016年12月31日购买了光大光大安石与安

不动产资产管理业务安石和安石资管51%的股权，投资成本石资管涉及的是资产组超过享有被收购方账面可辨认净资产公不动产资产管

允价值的部分，合并时形成商誉理业务分部其他说明：

√适用□不适用

2016年12月31日（以下简称购买日），本公司以1542608322.00元和1270359.00元的对

价购买了光大安石和安石资管51%的股权，两个公司主要开展不动产资产管理业务，具有高度战略协同，公司将并购时相关的业务组合认定为资产组，确认商誉金额为1260909742.56元。本年末商誉所在资产组与购买日形成商誉时所确定的资产组一致，其构成未发生变化。

155/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

(4).可收回金额的具体确定方法可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定

□适用√不适用可收回金额按预计未来现金流量的现值确定

√适用□不适用

单位：元币种：人民币稳定期的预测期内稳定期的关键参预测期预测期的关键参数关键参数项目账面价值可收回金额减值金额的参数的数（增长率、利润的年限（增长率、利润率等）的确定依确定依据率、折现率等）据预测期营业收入增长不动稳定期收入增长

率1.14%-2.75%，预基于该资基于该资产资率0.00%，利润率测期利润率为产组过去产组过去

产管35.31%，息税前利

1724151020.051368000000.00356151020.055年35.31%-36.36%，预测的业绩及的业绩及

理业润14334.83万期息税前利润为对市场发对市场发务资元，折现率

13693.02展的预期展的预期

产组12.93%

-14362.17万元

合计1724151020.051368000000.00356151020.05/////

156/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

(5).业绩承诺及对应商誉减值情况形成商誉时存在业绩承诺且报告期或报告期上一期间处于业绩承诺期内

□适用√不适用

其他说明：

√适用□不适用

公司管理层本期对相关资产组在2025年12月31日的可回收价值进行减值测试。资产组的可收回金额：

按照资产组的预计未来现金流量的现值确定。根据本公司管理层批准的上述资产组五年期的财务预算为基础预计未来现金流量，未来五年营业收入的年均复合率均值约为1.6%。五年后的永续现金流量按照详细预测期最后一年的水平，并结合行业发展趋势等因素后确定。计算现值的折现率为12.93%，为反映相关资产组特定风险的税前折现率。以2025年12月31日为商誉减值测试基准日，在上述假设条件成立的前提下，本公司不动产资产管理业务组组合与商誉相关的资产组可回收金额为136800.00万元，公司不动产资产管理业务组合不含商誉的资产组账面值为37191.56万元，全部商誉（包含少数股东）的账面价值为135223.54万元，含商誉资产组账面价值为172415.10万元，故公司不动产资产管理业务组合与商誉相关的资产组本期需计提商誉减值准备。

18、长期待摊费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币其他减少金项目期初余额本期增加金额本期摊销金额期末余额额

房屋修缮费17553726.004970603.507630261.9614894067.54

外部服务费9015353.354653163.714475495.609193021.46

合计26569079.359623767.2112105757.5624087089.00

19、递延所得税资产/递延所得税负债

(1).未经抵销的递延所得税资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目可抵扣暂时性差递延所得税可抵扣暂时性差递延所得税异资产异资产

资产减值准备577599620.55144271137.68473468718.59118378365.73

内部交易未实现利润9971289.522492822.3812469361.043117340.26

可抵扣亏损12685574.583153293.7934080713.638520178.41

预提费用331665288.4382916322.11285882762.1471470690.54

新租赁准则差额8127023.082031755.77

合计931921773.08232833575.96814028578.48203518330.71

157/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

(2).未经抵销的递延所得税负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目应纳税暂时性差异递延所得税负债应纳税暂时性差异递延所得税负债非同一控制企

业合并资产评3925991093.65981497773.403963931271.44990982817.85估增值公允价值变动

产生的暂时性79767348.1419941837.0311355033.682838758.41差异超额收益产生

330698063.5882674515.90435232046.60108808011.66

的暂时性差异企业投资产生

212184501.6453046125.42514819882.16128704970.54

的暂时性差异股权投资贷方

1619504.47404876.121619504.47404876.12

差额新租赁准则差

1966821.10491705.289834105.582458526.40

额

合计4552227332.581138056833.154936791843.931234197960.98

(3).以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目递延所得税资产抵销后递延所得税资递延所得税资产抵销后递延所得税和负债互抵金额产或负债余额和负债互抵金额资产或负债余额

递延所得税资产232833575.962031755.77201486574.94

递延所得税负债1138056833.152031755.771232166205.21

158/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

20、所有权或使用权受限资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末期初项目受限受限账面余额账面价值受限情况账面余额账面价值受限情况类型类型融资保证融资保证

货币资金16299649.2016299649.20冻结金、诉讼冻42408086.2742408086.27冻结金、诉讼冻结工程款结工程款

存货635821359.95518720309.99抵押抵押借款767520750.12676701256.47抵押抵押借款

固定资产6108539.334410940.46抵押抵押借款6127017.214660605.18抵押抵押借款

长期股权投资650797670.04650797670.04质押质押借款885854060.79885854060.79质押质押借款

投资性房地产14506434164.7312238763376.66抵押抵押借款14527205623.9512637647513.53抵押抵押借款

其他应收款597617374.29198205320.49质押质押借款

合计16413078757.5413627197266.84//16229115538.3414247271522.24//

其他说明：

注1：公司与上海杨树浦馨懿企业管理服务有限公司以及上海浦东发展银行股份有限公司宝山支行签署委贷合同，以持有的全资子公司上海嘉宝实业集团投资管理有限公司100%股权质押、以持有的珠海安石宜颖投资中心（有限合伙）22000万元有限合伙实缴财产份额质押担保，为公司向上海杨树浦馨懿企业管理服务有限公司39600万元银行委托贷款提供担保。截至本期末，该事项已执行完毕，不存在受限情况。

注2：公司将持有的珠海安石宜达企业管理中心（有限合伙）1300000000.00元合伙企业财产份额（占珠海安石宜达企业管理中心（有限合伙）总财产份额30.25%）质押、及公司以持有的对并表子公司重庆光控新业实业发展有限公司的4.26亿元借款本金及其利息的应收款项债权质押，为公司向光大控股（江苏）投资有限公司9.00亿元借款提供质押担保。截至本期末，重庆光控新业实业发展有限公司借款本金及其利息的应收款项债权在合并报表层面因合并抵消账面价值为0元。

注2：公司以持有的对并表子公司瑞诗房地产开发（上海）有限公司的9.086亿元借款本金及其利息的应收款项债权质押，为公司向上海安瑰投资管理有限公司不超过6.60亿元借款提供质押担保。截至本期末，公司对瑞诗房地产开发（上海）有限公司借款本金及其利息的应收款项债权在合并报表层面因合并抵消账面价值为0元。

注4：公司以持有的子公司上海光野投资中心（有限合伙）973300000份优先级有限合伙份额（实缴出资为457505000元）、持有的珠海安石宜昭投

资中心（有限合伙）175000000 份 A 类有限合伙份额（实缴出资为 11984195.85 元）、对上海安依投资有限公司的 4.4 亿元借款本金及其利息的应收

款项债权，以及光大安石（北京）房地产投资顾问有限公司持有的对重庆光控新业实业发展有限公司的4.1亿元借款本金及其利息的应收款项债权质押，为公司向上海安瑰投资管理有限公司不超过9.9亿元借款提供质押担保。截至本期末，公司对持有的上海光野投资中心（有限合伙）优先级份额，以及对重庆光控新业实业发展有限公司提供的借款本金及其利息的应收款项债权在合并报表层面因合并抵消账面价值为0元。

159/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

21、短期借款

(1).短期借款分类

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

质押借款396417450.00抵押借款保证借款信用借款

合计396417450.00

22、应付票据

(1).应付票据列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币种类期末余额期初余额

商业承兑汇票6556626.63银行承兑汇票

合计6556626.63

23、应付账款

(1).应付账款列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

1年以内26941650.8888595366.52

1至2年33344926.9823904964.82

2至3年16284807.8441443406.73

3至4年15696487.0367458182.46

4至5年9341253.6319182531.99

5年以上44315348.99103558293.73

合计145924475.35344142746.25

(2).账龄超过1年或逾期的重要应付账款

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额未偿还或结转的原因

中国二十冶集团有限公司24004550.00未结算工程款

上海隆愿建设工程有限公司4154257.00未结算工程款

上海绿地建设（集团）有限公司1717943.00未结算工程款

北京华恒业房地产开发有限公司1544248.75外派员工结算款

上海嘉定联谊建筑装潢工程有限公司1450066.00未结算工程款

合计32871064.75/

160/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

24、预收款项

(1).预收款项列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

1年以内119451858.88119142793.10

1至2年1507105.581387856.50

2至3年248115.391180128.81

3至4年1138084.19229583.23

4至5年156979.2016992.83

5年以上92779.0875989.38

合计122594922.32122033343.85

(2).账龄超过1年的重要预收款项

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额未偿还或结转的原因

万柳硕1000000.00未达到结转收入条件

东莞市快客商业管理有限公司116442.30未达到结转收入条件

陈传顺93679.87未达到结转收入条件

吴华英79220.00未达到结转收入条件

倍乐生商贸（中国）有限公司53930.73未达到结转收入条件

合计1343272.90/

25、合同负债

(1).合同负债情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

1年以内94630541.15128089909.19

1至2年10376924.1124992709.51

2至3年10226002.51174848.92

3至4年8743.148080652.03

4至5年339227.063298865.79

5年以上1514376.321699344.63

合计117095814.29166336330.07

(2).账龄超过1年的重要合同负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额未偿还或结转的原因

冯发743361.47未到结算期

上海绿地建设（集团）有限公司540599.08未到结算期

兰芳275229.36未到结算期

161/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

李娟187570.57未到结算期

朱东莉133996.69未到结算期

合计1880757.17/

26、应付职工薪酬

(1).应付职工薪酬列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

一、短期薪酬163429002.36204347282.13202121750.85165654533.64

二、离职后福利-设定提存

671095.6321471897.5821325313.55817679.66

计划

三、辞退福利1748534.871716684.8731850.00

四、一年内到期的其他福利

合计164100097.99227567714.58225163749.27166504063.30

(2).短期薪酬列示

√适用□不适用

单位：元币种:人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

一、工资、奖金、津贴

162353355.81176124590.37174316528.21164161417.97

和补贴

二、职工福利费10.271197721.641197731.91

三、社会保险费423788.2712247865.2012161920.45509733.02

其中：医疗保险费389734.8811541738.9311459074.25472399.56

工伤保险费14681.32500001.12497577.3317105.11

生育保险费19372.07206125.15205268.8720228.35

四、住房公积金118470.1312941955.8412785698.99274726.98

五、工会经费和职工教

533377.881835149.081659871.29708655.67

育经费

六、短期带薪缺勤

七、短期利润分享计划

合计163429002.36204347282.13202121750.85165654533.64

(3).设定提存计划列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

1、基本养老保险650759.0320789350.1820647207.95792901.26

2、失业保险费20336.60682547.40678105.6024778.40

3、企业年金缴费

合计671095.6321471897.5821325313.55817679.66

162/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

27、应交税费

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

增值税58527537.9677445649.99

企业所得税187022584.14191380239.97

个人所得税1423906.511754549.93

城市维护建设税3987182.184044636.04

土地增值税90226160.5863557355.26

房产税18783773.3620097373.40

教育费附加1713826.271747859.33

地方教育费附加1010865.601032211.75

其他税费506606.14472661.98

合计363202442.74361532537.65

28、其他应付款

(1).项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额应付利息

应付股利15935739.2015935739.20

其他应付款3588178379.062531229150.51

合计3604114118.262547164889.71

(2).应付利息分类列示

□适用√不适用

(3).应付股利分类列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

普通股股利15935739.2015935739.20

合计15935739.2015935739.20

163/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

(4).其他应付款按款项性质列示其他应付款

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

保证金及押金166942997.18172364504.80

往来款及借款3185826920.842085806710.73

暂收款50292326.6348966506.57

其他185116134.41224091428.41

合计3588178379.062531229150.51账龄超过1年或逾期的重要其他应付款

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额未偿还或结转的原因

光大控股（江苏）投资有限公司900000000.00未到结算期

宜兴光控投资有限公司204420138.90未到结算期

上海安瑰投资有限公司200000000.00未到结算期

上海泛海房地产有限公司170264160.00未到结算期

北京华恒兴业房地产开发有限公司60546612.34应付份额转让款

合计1535230911.24/

29、1年内到期的非流动负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

1年内到期的长期借款179113990.34134819602.88

1年内到期的应付债券1164558249.571695221395.90

1年内到期的长期应付款

1年内到期的租赁负债9293788.4719588626.61

合计1352966028.381849629625.39

30、其他流动负债

其他流动负债情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额短期应付债券应付退货款

债券质押借款100164035.50383997984.00

待转销项税4671707.9810402071.20

合计104835743.48394400055.20

164/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

31、长期借款

(1).长期借款分类

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额质押借款

抵押借款7985829557.378106694924.37保证借款信用借款

合计7985829557.378106694924.37

32、应付债券

(1).应付债券

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

债券面值214200000.00217800000.00

合计214200000.00217800000.00

165/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

(2).应付债券的具体情况：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）

√适用□不适用

单位：元币种：人民币面债是债券值票面利发行券发行期初本期本期期末否按面值计提利息其他转出

名称（率（%）日期期金额余额发行偿还余额违

元）限约优先级

A档

资产支5.5%、2018/18

10065100000021780000010679431.2715559959.75-1280528.48214200000否

持票据优先级10/30年B 档

6.5%

22嘉宝2022/

1004.503年88000000060900000030125736.99639125736.99否

23光大

2023/

嘉宝1004.783年30000000030000000014340000.00314340000.00否

MTN002

23光大

2023/

嘉宝1004.482年600000000否

MTN003

24光大

2024/

嘉宝1005.002年100000000073000000011300000026232739.73690000000.00179232739.73否

MTN001

24光大

2024/

嘉宝1004.902年6000000002000000027000000014393917.819800000.00294593917.81否

MTN002

25光大

2025/

嘉宝1005.482年67000000067000000022012120.51692012120.51否

MTN001

合计////470100000018768000001053000000117783946.311668825696.741164558249.57214200000/

166/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

33、租赁负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

租赁负债25852499.7932483488.98

合计25852499.7932483488.98

34、长期应付款

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额长期应付款

专项应付款100119382.6048603191.80

合计100119382.6048603191.80长期应付款

(1).按款项性质列示长期应付款

□适用√不适用专项应付款

(1).按款项性质列示专项应付款

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额形成原因嘉罗公路1385

48603191.8051516190.80100119382.60拆迁补偿

号征收补偿款

合计48603191.8051516190.80100119382.60/

35、其他非流动负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

有限合伙人投资983254014.88990759150.11

合计983254014.88990759150.11

167/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

36、股本

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

本次变动增减（+、-）期初余额发行公积金期末余额送股小计新股转股

股份总数1499685402.001499685402.00

37、资本公积

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额资本溢价（股本

1355737189.351355737189.35

溢价）

其他资本公积61703931.2561703931.25

合计1417441120.601417441120.60

168/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

38、其他综合收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期发生金额

减：前期计减：前期计入期初期末

项目本期所得税前发入其他综合其他综合收益减：所得税费税后归属于母税后归属于少余额余额生额收益当期转当期转入留存用公司数股东入损益收益

一、不能重分

类进损益的其22439174.3216708350.734747350.732990250.005295750.003675000.0027734924.32他综合收益

其中：重新计量设定受益计划变动额其他权益工

具投资公允价22439174.3216708350.734747350.732990250.005295750.003675000.0027734924.32值变动

二、将重分类

进损益的其他2724891.52-2023433.04-505858.26-769764.11-747810.671955127.41综合收益

其中：权益法下可转损益的其他综合收益外币财务报

2724891.52-2023433.04-505858.26-769764.11-747810.671955127.41

表折算差额其他综合收益

25164065.8414684917.694747350.732484391.744525985.892927189.3329690051.73

合计

169/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

39、盈余公积

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

法定盈余公积305570286.20305570286.20任意盈余公积储备基金企业发展基金其他

合计305570286.20305570286.20

40、未分配利润

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期上期

调整前上期末未分配利润247405844.711790867919.12

调整期初未分配利润合计数（调增+，调减－）-149123189.71调整后期初未分配利润247405844.711641744729.41

加：本期归属于母公司所有者的净利润-1391052518.68-1394338884.70

减：提取法定盈余公积提取任意盈余公积提取一般风险准备应付普通股股利转作股本的普通股股利

加：其他综合收益结转留存收益1815861.66

期末未分配利润-1141830812.31247405844.71

调整期初未分配利润明细：

1、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润0.00元。

2、由于会计政策变更，影响期初未分配利润0.00元。

3、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润0.00元。

4、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润0.00元。

5、其他调整合计影响期初未分配利润0.00元。

41、营业收入和营业成本

(1).营业收入和营业成本情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

主营业务1216653083.11643586639.701774348570.641113100580.64

其他业务25160016.0910162946.8443386234.7115530260.19

合计1241813099.20653749586.541817734805.351128630840.83

170/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

(2).营业收入、营业成本的分解信息

√适用□不适用

单位：元币种：人民币主营业务合计合同分类营业收入营业成本营业收入营业成本商品类型

商品房销售147026288.9954825881.81631474750.44497361580.29

不动产租赁679305558.71453531756.65687413189.43418102570.54

不动产资管324633558.9478887383.94338781894.9496517627.98

其他65687676.4756341617.30116678735.83101118801.83按经营地区分类

华东地区721707746.47423387121.671270625487.51873468136.65

其他地区494945336.64220199518.03503723083.13239632443.99市场或客户类型

房地产开发826331847.70508357638.461318887939.87915464150.83

不动产资管324633558.9478887383.94338781894.9496517627.98

其他65687676.4756341617.30116678735.83101118801.83

合计1216653083.11643586639.701774348570.641113100580.64

42、税金及附加

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

城市维护建设税5786613.265900410.66

教育费附加2616949.722577621.39

房产税88440661.1186849013.64

土地使用税1100844.511793697.54

印花税671395.17582213.94

地方教育费附加1745212.541727053.92

土地增值税35881743.399766588.14

其他税费6749.30331963.71

合计136250168.99109528562.94

43、销售费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

职工薪酬13892132.5611977286.15

销售佣金2521313.202298081.20

广告费23403026.4815099163.55

咨询及中介服务费4292708.589579162.74

物业服务费96128.5062022.85

其他8894508.178020129.28

合计53099817.4947035845.77

171/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

44、管理费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

职工薪酬168479606.10162496036.22

办公费14423784.1513944425.88

差旅费4546442.315399778.95

业务招待费379074.01580621.18

中介服务费14842839.136659773.07

折旧及摊销17572373.0517305316.12

咨询顾问费7076932.8815663410.90

其他10545670.0928176056.69

合计237866721.72250225419.01

45、财务费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

利息费用480479085.38528575711.37

利息收入-41292281.50-40261138.66

汇兑损失948.4911109.33

汇兑收益-43.14-26942.09

银行手续费1017150.231295305.91

其他7352952.0813360841.47

合计447557811.54502954887.33

46、其他收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币按性质分类本期发生额上期发生额

政府补助6690998.143285879.26

进项税加计抵减6575.68

代扣个人所得税手续费211971.23211796.73

直接减免的增值税18344.29111587.46

合计6921313.663615839.13

47、投资收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

权益法核算的长期股权投资收益-819582832.00-916084894.44

处置长期股权投资产生的投资收益7541063.542018030.62

交易性金融资产在持有期间的投资收益75976.003036485.43其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入

172/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

债权投资在持有期间取得的利息收入其他债权投资在持有期间取得的利息收入

处置交易性金融资产取得的投资收益7462428.47-20998412.62处置其他权益工具投资取得的投资收益处置债权投资取得的投资收益处置其他债权投资取得的投资收益债务重组收益

合计-804503363.99-932028791.01

48、公允价值变动收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币产生公允价值变动收益的来源本期发生额上期发生额

交易性金融资产8072400.202805734.16

交易性金融负债-20389684.69-30253133.58

合计-12317284.49-27447399.42

49、信用减值损失

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

应收账款坏账损失-96538071.83-110652105.40

其他应收款坏账损失-145294783.12-230001161.81

合计-241832854.95-340653267.21

50、资产减值损失

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

存货跌价损失及合同履约成本减值损失-26681001.57-18239197.04

商誉减值损失-181637020.23

合计-208318021.80-18239197.04

51、资产处置收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

资产处置-167351.48301833.59

合计-167351.48301833.59

173/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

52、营业外收入

营业外收入情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币计入当期非经常性损项目本期发生额上期发生额益的金额

赔偿收入26114208.0715498175.3226114208.07

其他88834279.60159256608.1188834279.60

合计114948487.67174754783.43114948487.67

其他主要系嘉罗公路2248号房屋土地及附属资产动迁补偿收益。截至年末资产已移交且控制权转移，满足收入确认条件。

53、营业外支出

√适用□不适用

单位：元币种：人民币计入当期非经常性项目本期发生额上期发生额损益的金额

非流动资产处置损失合计79536.30107351.2679536.30

其中：固定资产处置损失79536.30107351.2679536.30无形资产处置损失

对外捐赠227733.33227733.33227733.33

其他613854.45286722.52613854.45

合计921124.08621807.11921124.08

54、所得税费用

(1).所得税费用表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

当期所得税费用90180563.38105403504.68

递延所得税费用-128446123.08-54342650.06

合计-38265559.7051060854.62

(2).会计利润与所得税费用调整过程

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额

利润总额-1432901206.54

按法定/适用税率计算的所得税费用-358225301.64

子公司适用不同税率的影响620447.87

调整以前期间所得税的影响320148.51

非应税收入的影响-5111054.15

不可抵扣的成本、费用和损失的影响25427322.10

使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响1648533.98

本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响296930661.81

递延税率的变动对所得税的影响123681.82

所得税费用-38265559.70

174/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

55、其他综合收益

√适用□不适用详见附注

56、每股收益

（1）基本每股收益

基本每股收益以归属于母公司普通股股东的合并净利润除以本公司发行在外普通股的加权平均数计算：

项目本期金额（元）上期金额（元）

归属于母公司普通股股东的合并净利润-1391052518.68-1394338884.70

本公司发行在外普通股的加权平均数1499685402.001499685402.00

基本每股收益-0.93-0.93

其中：持续经营基本每股收益-0.93-0.93终止经营基本每股收益

（2）稀释每股收益

稀释每股收益以归属于母公司普通股股东的合并净利润（稀释）除以本公司发行在外普通股的加权平均数（稀释）计算：

项目本期金额（元）上期金额（元）

归属于母公司普通股股东的合并净利润（稀释）-1391052518.68-1394338884.70

本公司发行在外普通股的加权平均数（稀释）1499685402.001499685402.00

稀释每股收益-0.93-0.93

其中：持续经营稀释每股收益-0.93-0.93终止经营稀释每股收益

57、现金流量表项目

(1).与经营活动有关的现金收到的其他与经营活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

利息收入139003652.85138872616.53

往来款380044177.5232678545.23

营业外收入及其他62181404.68185087832.72

合计581229235.05356638994.48支付的其他与经营活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

支付各项费用103569667.15164835196.48

支付往来款项467942953.08139545228.48

营业外支出及其他2871799.056203480.01

合计574384419.28310583904.98

175/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

(2).与投资活动有关的现金收到的重要的投资活动有关的现金

□适用√不适用

(3).与筹资活动有关的现金收到的其他与筹资活动有关的现金

□适用√不适用支付的其他与筹资活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

子公司减资归还少数股东70000000.00

融资服务费18550433.44

租金支出19558066.868769162.00

合计19558066.8697319595.44筹资活动产生的各项负债变动情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增加本期减少项目期初余额期末余额现金变动非现金变动现金变动非现金变动

短期借款396417450.0012054900.00402020850.006451500.00

其他应付款1171142191.791510000000.00129129589.04284333424.662525938356.17

长期借款8241514527.2529298661.6693457583.74378441215.287985829557.37

租赁负债52072115.5919558066.866661548.9425852499.79

应付债券1913021395.901053000000.00115124501.781687089209.751394056687.93

其他流动负债383997984.003061840.55286895789.05100164035.50

合计12158165664.532592298661.66352828415.113058338555.6013113048.9412031841136.76

注：长期借款、租赁负债、应付债券包含重分类到一年内到期的非流动负债。

176/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

58、现金流量表补充资料

(1).现金流量表补充资料

√适用□不适用

单位：元币种：人民币补充资料本期金额上期金额

1．将净利润调节为经营活动现金流量：

净利润-1394635646.84-1412019610.79

加：资产减值准备208318021.8018239197.04

信用减值损失241832854.95340653267.21

固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧6674873.955557214.94

使用权资产摊销19200870.1125059701.90

无形资产摊销1132430.732431575.25

长期待摊费用摊销12105757.5616413971.60处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收

167351.48-301833.59益以“－”号填列）

固定资产报废损失（收益以“－”号填列）80099.27107351.26

公允价值变动损失（收益以“－”号填列）12317284.4927447399.42

财务费用（收益以“－”号填列）480479085.38593469365.19

投资损失（收益以“－”号填列）804503363.99932028791.01

递延所得税资产减少（增加以“－”号填列）-31347001.02-12432320.90

递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）-94109372.06-37014422.45

存货的减少（增加以“－”号填列）179004501.21520399996.68

经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列）-1411557577.83-54859246.80

经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列）889435480.80-882595665.37

其他360746833.12350002624.32

经营活动产生的现金流量净额284349211.09432587355.92

2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：

债务转为资本一年内到期的可转换公司债券融资租入固定资产

3．现金及现金等价物净变动情况：

现金的期末余额1556264032.942038006609.50

减：现金的期初余额2038006609.502521078711.39

加：现金等价物的期末余额

减：现金等价物的期初余额

现金及现金等价物净增加额-481742576.56-483072101.89

(2).本期支付的取得子公司的现金净额

□适用√不适用

(3).本期收到的处置子公司的现金净额

□适用√不适用

177/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

(4).现金和现金等价物的构成

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

一、现金1556264032.942038006609.50

其中：库存现金34132078.9849368.03

可随时用于支付的银行存款1512762435.952026481295.90

可随时用于支付的其他货币资金9369518.0111475945.57可用于支付的存放中央银行款项存放同业款项拆放同业款项

二、现金等价物

其中：三个月内到期的债券投资

三、期末现金及现金等价物余额1556264032.942038006609.50

(5).使用范围受限但仍作为现金和现金等价物列示的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额理由

受限货币资金3502282.00融资保证金

受限货币资金12797367.20诉讼冻结工程款

合计16299649.20/

59、所有者权益变动表项目注释

说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：

□适用√不适用

60、外币货币性项目

(1).外币货币性项目

√适用□不适用

单位：元期末折算人民币项目期末外币余额折算汇率余额

货币资金--

其中：美元7088904.007.028849826488.44

预付款项--

其中：美元9000.007.028863259.20

其他应收款--

其中：美元2682750.007.028818856513.20

其他应付款--

其中：美元108756.007.0288764424.17

178/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

(2).境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币及选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因□适用√不适用

61、租赁

(1).作为承租人

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期金额上期金额

租赁负债的利息费用2201442.073241166.97计入相关资产成本或当期损益的简化处理的短期租赁费用计入相关资产成本或当期损益的简化处理的低价值资产租

赁费用（低价值资产的短期租赁费用除外）计入相关资产成本或当期损益的未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额

其中：售后租回交易产生部分

转租使用权资产取得的收入5851489.0011752152.35

与租赁相关的总现金流出20097512.0827974452.57售后租回交易产生的相关损益售后租回交易现金流入售后租回交易现金流出

与租赁相关的现金流出总额20097512.08(单位：元币种：人民币)

62、数据资源

□适用√不适用

八、研发支出

1、按费用性质列示

□适用√不适用

2、符合资本化条件的研发项目开发支出

□适用√不适用

3、重要的外购在研项目

□适用√不适用

179/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

九、合并范围的变更

1、非同一控制下企业合并

□适用√不适用

2、同一控制下企业合并

□适用√不适用

3、反向购买

□适用√不适用

4、处置子公司

本期是否存在丧失子公司控制权的交易或事项

□适用√不适用是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形

□适用√不适用

5、其他原因的合并范围变动

说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：

√适用□不适用

报告期内，公司控股子公司上海嘉宝神马房地产有限公司的下属企业堃熙源沣指数增强7号私募投资基金已于2025年退出，其他合并范围无变动。

180/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

十、在其他主体中的权益

1、在子公司中的权益

(1).企业集团的构成

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币

子公司主要经持股比例(%)取得注册资本注册地业务性质名称营地直接间接方式

上海嘉宝神马房地产有限公司上海5000.00上海房地产开发经营100.00投资设立

上海嘉宝奇伊房地产经营有限公司上海3000.00上海房地产开发经营100.00投资设立

上海宝菊房地产开发有限公司上海1000.00上海房地产开发经营100.00投资设立

上海嘉宏房地产有限责任公司上海3000.00上海房地产开发经营，物业管理90.00非同一控制合并上海嘉宝物业服务有限公司上海300.00上海物业管理、五金交电、建材等94.00投资设立

上海盛创科技园发展有限公司上海8000.00上海科技园建设，实业投资等51.00投资设立上海嘉宝新菊房地产有限公司上海2000.00上海房地产开发经营100.00投资设立

上海嘉定颐和电机电脑有限公司上海1000.00上海物业租赁100.00投资设立

上海嘉定颐和苗木有限公司上海500.00上海苗木种植、培育100.00投资设立

上海嘉宝联友房地产有限公司上海10000.00上海房地产开发经营65.00投资设立

上海联鹏置业有限公司上海6000.00上海房地产开发经营39.00投资设立

上海联友置业有限公司上海8000.00上海房地产开发经营33.15投资设立

昆山嘉宝网尚置业有限公司昆山5000.00昆山房地产开发经营100.00投资设立

上海嘉宝锦熙置业有限公司上海1000.00上海房地产开发经营60.00投资设立

上海锦博置业有限公司上海1000.00上海房地产开发经营51.00非同一控制合并

上海嘉宝劳动服务有限公司上海50.00上海劳动服务、劳力输出60.00投资设立

上海嘉宝实业集团投资管理有限公司上海5000.00上海投资管理100.00投资设立

上海奇伊投资管理咨询有限公司上海500.00上海投资咨询100.00投资设立

CEL JIABAO （HONGKONG） LIMITED 香港 1万美元 香港 贸易 100.00 投资设立

1600.00万

光大安石（北京）房地产投资顾问有限公司北京北京投资咨询51.00非同一控制合并美元

181/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

光控安石（北京）投资管理有限公司北京10000.00北京资产管理51.00非同一控制合并

安石筑信（上海）建设管理有限公司上海10000.00上海股权投资管理51.00投资设立

100.00万美

EBA（HongKong）Asset Management Limited 香港 香港 投资咨询 51.00 投资设立元

EBA Investments Real Estate Partners 开曼 5.00 万美元 开曼 投资管理 51.00 投资设立

865.00万美

EBA Prosperous Investment Centre LLC 美国 美国 投资管理 51.00 投资设立元

1000.00美

EBA Holdings (Cayman) Limited 开曼 开曼 投资咨询 51.00 投资设立元

1000.00美

EBA Overseas Investments NO.1 Limited 开曼 开曼 投资管理 51.00 投资设立元

珠海安石宜涵投资中心（有限合伙）珠海13910.00珠海股权投资51.00非同一控制合并

珠海安石宜茂投资中心（有限合伙）珠海20000.00珠海股权投资51.00非同一控制合并

光大安石（北京）资产管理有限公司北京20.00万美元北京投资咨询51.00非同一控制合并

光控安石物业管理（上海）有限公司上海300.00上海物业管理51.00非同一控制合并

光控安石（上海）商业管理有限公司上海2000.00上海投资咨询，商业管理51.00非同一控制合并重庆市美家德实业发展有限公司重庆1000.00重庆房屋租赁30.60非同一控制合并

光控安石（珠海）咨询管理有限公司横琴300.00横琴资产管理51.00投资设立

上海光融贸易有限公司上海1700.00上海百货零售贸易代理51.00投资设立

上海安融贸易中心（有限合伙）上海1700.00上海化妆品销售商务咨询25.50投资设立

珠海安石宜奈投资中心（有限合伙）珠海1050.00珠海股权投资投资管理资产管理48.57投资设立

光控安石-上海一号私募投资基金上海100000.00上海投资咨询42.00非同一控制合并

上海安功投资有限公司上海100.00上海投资咨询42.00非同一控制合并

瑞诗房地产开发（上海）有限公司上海37400.00上海房地产开发经营42.00非同一控制合并

上海光野投资中心（有限合伙）上海289210.00上海投资与资产管理60.45非同一控制合并

上海安赟投资有限公司上海10000.00上海投资与资产管理60.45非同一控制合并

上海泰琳实业有限公司上海15000.00上海租赁和商务服务业60.45非同一控制合并

上海光翼商业管理有限公司上海100.00上海租赁和商务服务业60.45非同一控制合并

上海雷泰投资中心（有限合伙）上海180010.00上海投资与资产管理34.69非同一控制合并

重庆光控新业实业发展有限公司重庆49650.00重庆房地产信息咨询34.69非同一控制合并

182/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

重庆光控兴渝置业有限公司重庆47850.00重庆房地产开发、租赁和商务服务34.69非同一控制合并

重庆朝天骏博商业管理有限公司重庆1000.00重庆租赁和商务服务业34.69非同一控制合并

重庆大融汇酒店管理有限公司重庆1000.00重庆租赁和商务服务业34.69非同一控制合并

上海嘉宝安石置业有限公司上海30000.00上海租赁和商务服务业4.0047.00非同一控制合并

云梦泽5号债券投资单一资金信托计划云南69000.00云南信托基金100.00投资设立

银万永乐债券8号私募证券投资基金上海65790.00上海私募基金100.00投资设立

注1：报告期按照公司已出资上海光野投资中心（有限合伙）权益级财产份额占总已出资权益级财产份额比例确认计算公司持股比例；

注2：报告期按照公司已出资上海雷泰投资中心（有限合伙）权益级财产份额占总已出资平层级财产份额比例确认计算公司持股比例；

持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依据：

公司认缴上海雷泰投资中心（有限合伙）55000万份平层级财产份额，占其总财产份额30.55%，实缴比例34.69%，认缴光控安石-上海一号私募投资基金财产份额比例为42.00%，实缴比例42.00%。由于公司下属子公司光控安石（北京）投资管理有限公司为普通合伙人及执行事务合伙人，根据相关协议安排，公司认为在相关企业中拥有权力，并能通过参与相关活动而享有可变回报，并且有能力运用相关权力影响其回报金额，能对相关公司达到控制。

(2).重要的非全资子公司

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币少数股东持股本期归属于少数股东的损本期向少数股东宣告分派的股子公司名称期末少数股东权益余额比例益利

瑞诗房地产开发（上海）有限公司58.00%不适用不适用不适用

上海泰琳实业有限公司39.55%不适用不适用不适用

重庆光控兴渝置业有限公司65.31%不适用不适用不适用

其他说明：

√适用□不适用

瑞诗房地产开发（上海）有限公司、上海泰琳实业有限公司和重庆光控兴渝置业有限公司分别为公司并表结构化主体光控安石-上海一号私募投资基金、

上海光野投资中心（有限合伙）和上海雷泰投资中心（有限合伙）的下属子公司，公司在合并报表层面将结构化主体他方出资计入“其他非流动负债”核算。

183/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

(3).重要非全资子公司的主要财务信息

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币子公司名期末余额期初余额称流动资产非流动资产资产合计流动负债非流动负债负债合计流动资产非流动资产资产合计流动负债非流动负债负债合计瑞诗房地产开发

36160.93254931.79291092.7250781.34355154.05405935.3939781.28262957.36302738.6444236.05355806.46400042.51（上海）有限公司上海泰琳

实业有限57833.34300337.67358171.0118379.69285221.07303600.7658533.33307737.32366270.6516068.49288598.36304666.85公司重庆光控

兴渝置业55657.88244092.24299750.12154617.73197528.64352146.3762569.19256456.33319025.52160397.80206352.27366750.07有限公司本期发生额上期发生额子公司名称营业收入净利润综合收益总额经营活动现金流量营业收入净利润综合收益总额经营活动现金流量

瑞诗房地产开发（上海）有限公司16709.87-17538.81-17538.8112510.7436766.36-18013.94-18013.9426839.54

上海泰琳实业有限公司18822.54-7033.55-7033.559211.0721384.44-7126.10-7126.107442.63

重庆光控兴渝置业有限公司27739.18-4671.70-4671.7014275.0223042.57-5751.75-5751.7519729.48

184/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

(4).向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持

√适用□不适用

报告期末，公司向光控安石-上海一号私募投资基金下属企业瑞诗房地产开发（上海）有限公司提供借款本金余额为90860.00万元。

报告期末，公司向上海雷泰投资中心（有限合伙）下属企业重庆光控新业实业发展有限公司提供借款本金余额为42600.00万元。

报告期末，公司控股子公司光大安石（北京）房地产投资顾问有限公司向上海雷泰投资中心（有限合伙）下属企业重庆光控新业实业发展有限公司提供借款本金余额为41000.00万元。

2、在合营企业或联营企业中的权益

√适用□不适用

(1).重要的合营企业或联营企业

√适用□不适用对合营企业或联

合营企业或联营持股比例(%)主要经营地注册地业务性质营企业投资的会企业名称直接间接计处理方法

上海晟科投资中中国(上海)自由租赁和商务上海市注1按权益法核算心（有限合伙）贸易试验区服务业珠海安石宜达企股权投资及业管理中心（有限珠海市横琴新区广东省38.50按权益法核算管理

合伙）

上海光渝投资中中国(上海)自由租赁和商务

上海市50.01按权益法核算心（有限合伙）贸易试验区服务业

上海光翎投资中中国(上海)自由租赁和商务

上海市50.01按权益法核算心（有限合伙）贸易试验区服务业

注1：公司2019年度直接认缴上海晟科投资中心（有限合伙）5.72%财产份额，同时认缴上海钊励投资中心（有限合伙）37.43%财产份额，间接持有上海晟科投资中心（有限合伙）财产份额，上海晟科投资中心（有限合伙）全部投资于新光大中心项目。

(2).重要合营企业的主要财务信息

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

期末余额/本期发生额期初余额/上期发生额上海光渝投资中心上海光翎投资中心上海光渝投资中心（有上海光翎投资中心（有限合伙）（有限合伙）限合伙）（有限合伙）

流动资产985561481.77471938751.54959694363.411087486172.62

其中：现金和现金

172847.46159219.91212864.34570505.08

等价物非流动资产

资产合计985561481.77471938751.54959694363.411087486172.62

流动负债67054437.4011393139.7256638134.522908479.45非流动负债

185/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

负债合计67054437.4011393139.7256638134.522908479.45少数股东权益

归属于母公司股东权益918507044.37460545611.82903056228.891084577693.17按持股比例计算的净资

576172723.07346360607.72578667795.82741977917.63

产份额调整事项

--商誉

--内部交易未实现利润

--其他对合营企业权益投资的

576172723.07346360607.72578667795.82741977917.63

账面价值存在公开报价的合营企业权益投资的公允价值营业收入

财务费用1016319.76-131.94767374.505923011.61所得税费用

净利润15450815.48-626720961.06-174740630.03163702298.03终止经营的净利润其他综合收益

综合收益总额15450815.48-626720961.06-174740630.03163702298.03本年度收到的来自合营企业的股利

期末余额/本期发生额期初余额/上期发生额上海晟科投资中心珠海安石宜达企业管上海晟科投资中心（有珠海安石宜达企业管（有限合伙）理中心（有限合伙）限合伙）理中心（有限合伙）

流动资产4128129578.42628135136.124723485599.67605256531.81

其中：现金和现金

4869398.73486055.938378562.096209326.17

等价物

非流动资产999687943.151545909868.77

资产合计4128129578.421627823079.274723485599.672151166400.58

流动负债218357125.98134890700.72185197493.19109361171.39非流动负债

负债合计218357125.98134890700.72185197493.19109361171.39少数股东权益

归属于母公司股东权益3909772452.441492932378.554538288106.482041805229.19按持股比例计算的净资

574779031.20222936020.91786095013.24

产份额调整事项

--商誉

--内部交易未实现利润

186/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

--其他对合营企业权益投资的

574779031.20222936020.91786095013.24

账面价值存在公开报价的合营企业权益投资的公允价值

营业收入103990749.49141883943.45100592556.40139692842.32

财务费用-7441.28-108729.76-22619.79-717065.73所得税费用

净利润-500214787.19-548872850.64-1029076526.75-1232018086.04终止经营的净利润其他综合收益

综合收益总额-500214787.19-548872850.64-1029076526.75-1232018086.04本年度收到的来自合营企业的股利

(3).不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

期末余额/本期发生额期初余额/上期发生额

合营企业：

投资账面价值合计952007150.03958785613.43下列各项按持股比例计算的合计数

--净利润-911547.54-6284520.21

--其他综合收益

--综合收益总额-911547.54-6284520.21

联营企业：

投资账面价值合计39530975.00172084649.04下列各项按持股比例计算的合计数

--净利润10948105.4217907656.46

--其他综合收益

--综合收益总额10948105.4217907656.46

十一、政府补助

1、报告期末按应收金额确认的政府补助

□适用√不适用

2、涉及政府补助的负债项目

□适用√不适用

187/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

3、计入当期损益的政府补助

√适用□不适用

单位：元币种：人民币类型本期发生额上期发生额

与收益相关6921313.663615839.13其他

合计6921313.663615839.13

十二、与金融工具相关的风险

1、金融工具的风险

√适用□不适用本公司在经营过程中面临各种金融风险：信用风险、流动性风险和市场风险（包括汇率风险、利率风险和其他价格风险）。上述金融风险以及本公司为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述：

董事会负责规划并建立本公司的风险管理架构，制定本公司的风险管理政策和相关指引并监督风险管理措施的执行情况。本公司已制定风险管理政策以识别和分析本公司所面临的风险，这些风险管理政策对特定风险进行了明确规定，涵盖了市场风险、信用风险和流动性风险管理等诸多方面。本公司定期评估市场环境及本公司经营活动的变化以决定是否对风险管理政策及系统进行更新。

（1）信用风险信用风险是指交易对手未能履行合同义务而导致本公司发生财务损失的风险。

本公司信用风险主要产生于货币资金、应收票据、应收账款、其他应收款等，以及未纳入减值评估范围的以公允价值计量且其变动计入当期损益的债务工具投资和衍生金融资产等。于资产负债表日，本公司金融资产的账面价值已代表其最大信用风险敞口。

本公司货币资金主要为存放于声誉良好并拥有较高信用评级的国有银行和其他大中型上市银行的

银行存款，本公司认为其不存在重大的信用风险，几乎不会产生因银行违约而导致的重大损失。

此外，对于应收票据、应收账款和其他应收款等，本公司设定相关政策以控制信用风险敞口。本公司基于对客户的财务状况、从第三方获取担保的可能性、信用记录及其他因素诸如目前市场状况等评估

客户的信用资质并设置相应信用期。本公司会定期对客户信用记录进行监控，对于信用记录不良的客户，本公司会采用书面催款、缩短信用期或取消信用期等方式，以确保本公司的整体信用风险在可控的范围内。

（2）流动性风险流动性风险是指企业在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺的风险。

本公司的政策是确保拥有充足的现金以偿还到期债务。流动性风险由本公司的财务部门集中控制。

财务部门通过监控现金余额、可随时变现的有价证券以及对未来12个月现金流量的滚动预测，确保公司在所有合理预测的情况下拥有充足的资金偿还债务。同时持续监控公司是否符合借款协议的规定，从主要金融机构获得提供足够备用资金的承诺，以满足短期和长期的资金需求。

（3）市场风险

金融工具的市场风险是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风险，包括汇率风险、利率风险和其他价格风险。

188/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

十三、公允价值的披露

1、以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末公允价值

项目第一层次公第二层次公允价第三层次公允价合计允价值计量值计量值计量

一、持续的公允价值计量

（一）交易性金融资产391423157.86391423157.86

1.以公允价值计量且变动

391423157.86391423157.86

计入当期损益的金融资产

（1）债务工具投资391423157.86391423157.86

（2）权益工具投资

（3）衍生金融资产

2.指定以公允价值计量且

其变动计入当期损益的金融资产

（二）其他债权投资

（三）其他权益工具投资148104100.00148104100.00

（四）其他非流动金融资产12056712.8812056712.88

1.以公允价值计量且其变

动计入当期损益的金融资12056712.8812056712.88产

（1）权益工具投资12056712.8812056712.88持续以公允价值计量的资

391423157.86160160812.88551583970.74

产总额

2、持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据

√适用□不适用

第一层次公允价值计量项目市价均取自于 A股市场资产负债表日相关股票的收盘价。

3、持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息

√适用□不适用

单位：元币种：人民币重要参数项目期末公允价值估值技术定性信息定量信息

基金391423157.86投资标的市价组合法相关资产报价及估值表

4、持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目2025年12月31日估值技术重要参数公允价值

上市公司比较法/并购流动性折价/控制权

权益工具投资160160812.88案例比较法溢价

189/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

5、持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感性分析

√适用□不适用

单位：元币种：人民币对于在报告

当期利得或损失总额购买、发行、出售和结算转入期末持有的

2024年转出2025年

项目会计政策变更第三层资产，计入损

12月31日第三层次计入12月31日

次计入损益购买发行出售结算益的当期未其他综合收益实现利得或变动

交易性金融资产12266170.64-209457.7612056712.88

其他权益工具投资146143100.001961000.00148104100.00

合计158409270.64-209457.761961000.00160160812.88

6、持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政策

√适用□不适用本期内未发生各层级之间的转换。

7、本期内发生的估值技术变更及变更原因

√适用□不适用公司本期内没有发生估值技术变更。

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十四、关联方及关联交易

1、本企业的母公司情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币母公司对本企业母公司对本企业母公司名称注册地业务性质注册资本

的持股比例(%)的表决权比例(%)

宜兴光控投对外投资、投资

宜兴310000.0029.1729.17

资有限公司管理、资产管理本企业的母公司情况的说明

宜兴光控投资有限公司控制公司联合持股主体上海光控股权投资管理有限公司、北京光控安宇投资中心（有限合伙）和上海安霞投资中心（有限合伙），为公司实际控制人中国光大集团股份公司控股子公司本企业最终控制方是中央汇金投资有限责任公司

2、本企业的子公司情况

本公司子公司的情况详见本附注“七、在其他主体中的权益”。

3、本企业合营和联营企业情况

本企业重要的合营或联营企业详见本附注“七、在其他主体中的权益”。

本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下

√适用□不适用合营或联营企业名称与本企业关系上海安岩普石企业咨询有限公司合营企业上海建嘉皓企业管理有限公司合营企业香港嘉达利发展有限公司合营企业昆山安住此间商务信息咨询有限公司合营企业

光歆设施管理（上海）有限公司联营企业上海格林风范房地产发展有限公司联营企业上海嘉定老庙黄金有限公司联营企业青岛环海湾安石商业管理有限公司联营企业

4、其他关联方情况

√适用□不适用其他关联方名称其他关联方与本企业关系

重庆英利购物广场管理有限公司与本公司同受最终控制方控制、共同控制的企业

重庆英利卓越购物广场有限公司与本公司同受最终控制方控制、共同控制的企业

光大控股（江苏）投资有限公司与本公司同受最终控制方控制、共同控制的企业北京华富新业房地产开发有限公司合营企业子公司北京华恒兴业房地产开发有限公司合营企业子公司北京华恒业房地产开发有限公司合营企业子公司北京汇众智达投资管理有限公司合营企业子公司北京天盛智达投资管理有限公司合营企业子公司北京华信恒盛投资管理有限公司合营企业子公司上海安依投资有限公司合营企业子公司

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重庆维碚仓储服务有限公司合营企业子公司上海安曼投资有限公司合营企业子公司江门市国翔企业发展有限公司合营企业子公司徐州光鑫房地产开发有限公司合营企业子公司重庆大融城实业发展有限公司合营企业子公司

上海安瑰投资管理有限公司与本公司同受最终控制方控制、共同控制的企业

光大控股创业投资（深圳）有限公司与本公司同受最终控制方控制、共同控制的企业

光大永明人寿保险有限公司与本公司同受最终控制方控制、共同控制的企业

珠海安渊投资有限公司与本公司同受最终控制方控制、共同控制的企业有限合伙企业汇总下属控股子公司担任普通合伙人的有限合伙企业契约式基金汇总下属控股子公司担任资产管理人的契约式基金

5、关联交易情况

(1).购销商品、提供和接受劳务的关联交易

采购商品/接受劳务情况表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币获批的交是否超过交关联交易内关联方本期发生额易额度（如易额度（如上期发生额容适用）适用）上海安瑰投资管

资金占用费40969589.06/否13336575.35理有限公司

光大控股（江苏）

资金占用费53999999.98/否56797808.22投资有限公司宜兴光控投资有

资金占用费13768491.23/否13806213.10限公司

出售商品/提供劳务情况表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币关联方关联交易内容本期发生额上期发生额

上海安依投资有限公司资金占用费24857225.004800061.46

上海安曼投资有限公司资金占用费3250000.003074437.81

其他关联方汇总咨询服务费/资产管理费85585351.1269225823.24

有限合伙企业汇总咨询服务费/资产管理费97537033.4992371730.92

契约式基金汇总咨询服务费/资产管理费402407.678056505.13

(2).关联租赁情况

本公司作为出租方：

√适用□不适用

单位：元币种：人民币承租方名称租赁资产种类本期确认的租赁收入上期确认的租赁收入光大永明人寿保险有限公司

不动产租赁2219033.71上海分公司

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本公司作为承租方：

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期发生额上期发生额简化处理简化处理的未纳入租未纳入租的短期租短期租赁和赁负债计承担的赁负债计租赁资产种增加的赁和低价承担的租出租方名称低价值资产量的可变租赁负量的可变支付的租增加的使类支付的租金使用权值资产租赁负债利租赁的租金租赁付款债利息租赁付款金用权资产资产赁的租金息支出费用（如适额（如适支出额（如适费用（如用）用）用）

适用）珠海安渊投

办公楼468921.85511124.81资有限公司关联租赁情况说明

√适用□不适用

（1）根据公司2025年第一次临时股东大会决议精神，公司控股子公司光控安石（珠海）咨询管理有限公司（以下简称“安石珠海”）于2025年4月2日与珠海安渊投资有限公司（以下简称“珠海安渊”）签署了租赁合同。根据该合同约定，安石珠海向珠海安渊承租其持有的位于珠海市横琴都会道86号横琴澳金财富大厦1栋六层整层及八层部分物业，租赁面积为2041.66平方米，租赁期限为120个月，租赁用途为联合办公用途，在租赁期间安石珠海有权对外转租、分租。租金收取模式为在安石珠海对外以自身名义出租前述租赁物取得租金后，安石珠海收取约定比例租金分成，剩余部分则作为安石珠海应支付给珠海安渊的租金。相关内容详见公司临2025-004号和2025-006号公告。

（2）2024年12月25日，根据相关规定及公司内部授权，经公司管理决策委员会决议，同意公司并表子公司瑞诗公司将持有的光大安石中心部分物业出

租给关联方光大永明，租赁期为5年，租金及物业费合计约1679万元。因该次交易金额未超过公司最近一期经审计净资产绝对值的0.5%，前期未达到披露标准，亦无需提交股东大会审议。2025年2月5日，瑞诗公司与光大永明正式签署了租赁合同。

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(3).关联担保情况本公司作为担保方

□适用√不适用本公司作为被担保方

□适用√不适用

(4).关联方资金拆借

√适用□不适用

单位：元币种：人民币关联方拆借金额起始日到期日说明拆入

光大控股（江苏）投资有限公司900000000.002023/1/192026/12/31注1

宜兴光控投资有限公司150000000.002020/11/11注2

宜兴光控投资有限公司9763314.732019/11/15注2

上海安瑰投资管理有限公司200000000.002024/4/22026/12/31注3

上海安瑰投资管理有限公司220000000.002025/6/162026/6/15注4

上海安瑰投资管理有限公司180000000.002025/9/22026/9/1注4

上海安瑰投资管理有限公司590000000.002025/9/172026/9/16注5

上海安瑰投资管理有限公司400000000.002025/12/42026/12/31注5关联方拆借金额起始日到期日说明拆出

上海安依投资有限公司140000000.002020/3/202027/6/30注6

上海安依投资有限公司50000000.002020/4/22027/6/30注6

上海安依投资有限公司100000000.002020/4/282027/6/30注6

上海安依投资有限公司60000000.002020/5/132027/6/30注6

上海安依投资有限公司90000000.002020/12/182027/6/30注6

上海安曼投资有限公司50000000.002020/12/312027/6/30注7

注1：公司与间接控股股东中国光大控股有限公司（以下简称“光大控股”）的全资子公司光大控股（江苏）投资有限公司（以下简称“光控江苏”）签订了相关协议，公司接受光控江苏提供的10.53亿元财务资助，公司已于2023年10月7日归还0.53亿元借款本金及对应利息，并已于到期日支付10亿元借款本金至到期日的对应利息。公司于2023年10月19日与光控江苏就公司尚未向其归还的10亿元财务资助的展期事项签署了附条件生效的《借款合同之补充协议（二）》（即展期协议），根据展期协议的约定，原协议项下未付借款本金10亿元的借款期限延长3个月至2024年1月18日。公司已于2023年

12月15日归还0.5亿元借款本金及对应利息，并已于到期日支付剩余9.5亿元借款本金至到期日的对应利息。2024年1月19日公司与光控江苏就公司尚未向其归还的9.5亿元财务资助的展期事项签署了附条件生效的《借款合同之补充协议（三）》（即展期协议）。根据展期协议的约定，原协议项下未付借款本金9.5亿元的借款期限延长9个月至2024年10月18日。

公司已于2024年10月8日归还了0.2亿元借款本金及对应利息，并根据公司第十一届董事会第十六次（临时）会议决议精神，于2024年10月18日与光控江苏就公司尚未向其归还的9.3亿元借款的续期事项签署了附条件生效的《借款合同之补充协议（四）》，将借款期限延长至2025年10月18日，该协议的生效条件为经双方加盖公章且公司股东大会审议通过相关事宜后生效。同日，公司、光控江苏与珠海安石宜达、光控新业分别签署了《有限合伙份额质押协议之补充协议（三）》、《应收账款质押协

194/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告议之补充协议》，为上述9.3亿元借款向光控江苏提供质押担保之事进行了约定。2024年11月4日，公司2024年第五次临时股东大会审议通过了前述事项。相关内容详见公司临2024-061号、2024-062号、2024-064号和2024-067号公告。公司已于2024年12月16日归还了0.3亿元借款本金及对应利息，并已于到期日支付剩余9亿元借款本金至到期日的对应利息。

根据公司第十一届董事会第二十九次（临时）会议决议精神，公司于2025年10月17日与光控江苏就公司尚未向其归还的9亿元借款的续期事项签署了附条件生效的《借款合同之补充协议（五）》，将借款期限延长至2026年12月31日，该协议的生效条件为经双方加盖公章且公司股东会审议通过相关事宜后生效。同日，公司、光控江苏与珠海安石宜达、光控新业分别签署了《有限合伙份额质押协议之补充协议（四）》《应收账款质押协议之补充协议（二）》，为上述9亿元借款向光控江苏提供质押担保之事进行了约定（详见公司临2025-066号、2025-067号公告）。

注2：公司于2022年2月25日召开2022年第一次临时股东大会，审议通过了《关于宜兴光控向公司控股子公司光控兴渝提供财务资助进行展期暨构成关联交易的议案》。公司控股子公司重庆光控兴渝置业有限公司（以下简称“光控兴渝”）与公司的母公司宜兴光控投资有限公司（以下简称“宜兴光控”）

就光控兴渝未向宜兴光控偿还的借款本金15976.00万元及部分利息签署了相关补充协议，相关内容详见公司临2022-003号、2022-007号、2022-008号、2022-063号公告。2022年11月9日，光控兴渝与宜兴光控就上述借款分笔签署了两份新的《借款合同之补充协议》（以下合称“新补充协议”）。原协议项下未偿还的借款本金合计为15976.00万元，到期日为2022年11月15日。新补充协议的主要内容为：原协议项下借款到期后继续执行原利率（即8.5%/年）；关于原协议借款期限的展期事宜，由双方另行协商确定。

注3：根据公司第十一届董事会第十一次（临时）会议决议精神，公司于2024年4月2日与间接控股股东中国光大控股有限公司（以下简称“光大控股”）的全资子公司光大控股（江苏）投资有限公司（以下简称“光控江苏”）下属企业上海安瑰投资管理有限公司（以下简称“上海安瑰”）就公司接受上海安

瑰不超过4.1亿元财务资助的事项签署了附条件生效的《借款合同》。该合同的生效条件为双方加盖公章且经公司股东大会审议通过，借款期限至2024年12月31日。同日，公司与上海安瑰、控股子公司瑞诗房产签署了质押协议，公司以持有的对瑞诗公司的9.086亿元借款本金及其利息的应收款项债权为上述4.1亿元借款向上海安瑰提供质押担保。2024年4月18日，公司2024年第三次临时股东大会审议通过了前述事项。相关内容详见公司临2024-019号、2024-020号、2024-022号和2024-028号公告。

公司已于2024年12月16日向上海安瑰归还1.5亿元借款本金及其对应利息，并已于到期日支付剩余

2.6亿元借款本金至到期日的对应利息。公司将在不超过2.6亿元的范围内就上述尚未归还的借款本金

进行续期，续期期限为12个月，即续期至2025年12月31日。续期期间的年利率为6.5%。同时，公司将以公司持有的对瑞诗房产的9.086亿元借款本金及其利息的应收款项债权，为上海安瑰提供质押担保。公司已于2025年10月24日向上海安瑰归还0.6亿元借款本金及支付其对应利息。报告期末，该项借款余额为2亿元。

注4：根据公司第十一届董事会第二十四次（临时）会议决议精神，公司于2025年5月26日与上海安瑰签署了附条件生效的《借款合同》，上海安瑰向公司分笔提供总额不超过人民币4亿元借款，每笔借款的借款期限为自该笔借款发放日起至该笔借款发放届满12个月止，借款的年利率为6.5%（单利），该合同的生效条件为自双方加盖公章且公司股东大会审议通过该合同项下相关事宜后生效。同日，公司与上海安瑰、瑞诗公司签署了《应收账款质押协议》，就以公司持有的对瑞诗公司的9.086亿元借款本金及其利息的应收款项债权，为上述4亿元借款向上海安瑰提供质押担保之事进行了约定。2025年6月11日，公司2025年第四次临时股东大会审议通过了前述事项（详见公司临2025-029号、2025-030号、2025-032号、2025-043号公告）。报告期末，该项借款余额为4亿元。

195/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

注5：根据公司第十一届董事会第二十九次（临时）会议决议精神，公司于2025年10月17日与上海安瑰签署了附条件生效的《借款合同之补充协议（三）》，将借款期限延长至2026年12月31日，该协议的生效条件为经双方加盖公章且公司股东会审议通过相关事宜后生效。同日，公司与上海安瑰、瑞诗公司签署了《应收账款质押协议之补充协议（二）》，为上述2亿元借款向上海安瑰提供质押担保之事进行了约定（详见公司临2025-066号、2025-067号公告）。

根据公司第十一届董事会第二十七次会议决议精神，公司于2025年8月29日与上海安瑰投资管理有限公司（以下简称“上海安瑰”）签署了附条件生效的《借款合同》，经公司书面申请，上海安瑰可在首笔借款发放日起12个月内向公司分笔发放总额不超过人民币9.9亿元借款（实际借款金额以银行划付凭证记载为准），每笔借款的借款期限为自该笔借款发放日起至该笔借款发放届满12个月止，借款的年利率为6.5%（单利），该合同的生效条件为自双方加盖公章且公司股东大会审议通过该合同项下相关事宜后生效。同日，公司与上海安瑰、上海光野投资中心（有限合伙）（以下简称“上海光野”）签署了《有限合伙份额质押协议》，公司与上海安瑰、珠海安石宜昭投资中心（有限合伙）（以下简称“安石宜昭”）签署了《有限合伙份额质押协议》，公司与上海安瑰、上海安依投资有限公司（以下简称“安依投资”）签署了《应收账款质押协议》，公司控股子公司光大安石（北京）房地产投资顾问有限公司（以下简称“安石投顾”）与上海安瑰、重庆光控新业实业发展有限公司（以下简称“光控新业”）签署了《应收账款质押协议》，公司以持有的上海光野973300000份优先级有限合伙份额（实缴出资为457505000 元）、安石宜昭 175000000 份 A 类有限合伙份额（实缴出资为 11984195.85 元）、对安

依投资的4.4亿元借款本金及其利息的应收款项债权，以及安石投顾持有的对光控新业的4.1亿元借款本金及其利息的应收款项债权，为上述9.9亿元财务资助向上海安瑰提供质押担保。2025年9月15日，公司2025年第七次临时股东大会审议通过了前述事项（详见公司临2025-053号、2025-058号、2025-062号、2025-063号公告）。报告期末，该项借款余额为9.9亿元。

注6：公司于2023年6月26日与上海安依投资有限公司签署了《借款展期合同之补充协议》（即展期协议）。该协议项下的借款本金为44000.00万元，借款期限至2025年6月30日，展期期间的借款年利率为8%。

根据2025年第五次临时股东大会决议精神，2025年6月27日，公司与瑞诗房地产开发（上海）有限公司签署了《借款展期合同之补充协议（二）》，该协议项下的借款本金为90860万元，展期期间的借款年利率为6.5%；公司与重庆光控新业实业发展有限公司（以下简称“光控新业”）签署了《借款展期

合同（二）》，该合同项下的借款本金为42600万元，展期期间的借款年利率为8.5%；公司控股子公司

光大安石（北京）房地产投资顾问有限公司与光控新业签署了《借款展期合同（二）》，该合同项下的借款本金为41000万元，展期期间的借款年利率为8%；公司与上海安曼投资有限公司签署了《借款合同之补充协议（二）》，该协议项下的借款本金为5000万元，展期期间的借款年利率为6.5%；公司与上海安依投资有限公司签署了《借款展期合同之补充协议（二）》，该协议项下的借款本金为44000万元，展期期间的借款年利率为8%。前述借款期限均展期至2027年6月30日，具体内容以相关协议/合同为准。

注7：公司于2023年6月26日与上海安曼投资有限公司签署了《借款合同之补充协议》（即展期协议）。

该协议项下的借款本金为5000.00万元，借款到期日不晚于2025年6月30日，最终以公司另行发送的书面通知中载明的日期为准，展期期间的借款年利率为6.5%。

根据公司2025年第五次临时股东大会决议精神，2025年6月27日，公司与瑞诗公司签署了《借款展期合同之补充协议（二）》，该协议项下的借款本金为90860万元，展期期间的借款年利率为6.5%；

公司与光控新业签署了《借款展期合同（二）》，该合同项下的借款本金为42600万元，展期期间的借款年利率为8.5%；公司控股子公司光大安石（北京）房地产投资顾问有限公司与光控新业签署了《借款展期合同（二）》，该合同项下的借款本金为41000万元，展期期间的借款年利率为8%；公司与上

196/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

海安曼签署了《借款合同之补充协议（二）》，该协议项下的借款本金为5000万元，展期期间的借款年利率为6.5%；公司与安依投资签署了《借款展期合同之补充协议（二）》，该协议项下的借款本金为44000万元，展期期间的借款年利率为8%。上述借款期限均展期至2027年6月30日。（详见公司临2025-036号、2025-037号、2025-038号、2025-039号、2025-044号和2025-045号公告）

(5).关联方资产转让、债务重组情况

□适用√不适用

(6).关键管理人员报酬

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

关键管理人员报酬652.12661.28

(7).其他关联交易

□适用√不适用

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6、应收、应付关联方等未结算项目情况

(1).应收项目

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备

应收账款有限合伙企业汇总403459763.20237718591.88334697946.38168694886.75

应收账款契约式基金汇总450661.8288341.52451830.4645718.04

应收账款重庆英利购物广场管理有限公司2399252.10131958.872621335.60144173.46

应收账款重庆英利卓越购物广场有限公司3206211.66176341.643308209.92181951.55

应收账款北京汇众智达投资管理有限公司16899006.19929445.349823781.95459893.41

应收账款北京华信恒盛投资管理有限公司10534487.97579396.845183631.44285099.73

应收账款北京天盛智达投资管理有限公司2524393.86138841.661198521.3965918.68

应收账款北京华恒业房地产开发有限公司141175270.9978049154.08140202064.6365806371.57

应收账款北京华恒兴业房地产开发有限公司2610699.323607005.58123671.38

应收账款北京华富新业房地产开发有限公司80332066.6745109150.7980332066.6738063193.99

应收账款江门市国翔企业发展有限公司3479406.73188892.374867514.04262763.27

应收账款重庆维碚仓储服务有限公司3734054.01205372.973259438.80179269.13

应收账款上海融光寰芃企业管理有限公司338337.851475716.8781164.43

其他应收款有限合伙企业汇总18531380.0031279501.62

其他应收款契约式基金汇总20000.004000.00

其他应收款上海安依投资有限公司597617374.29399412053.80572760149.29262044836.74

其他应收款上海安曼投资有限公司66267808.3763017808.34

其他应收款香港嘉达利发展有限公司8660617.698660617.698660617.698660617.69

(2).应付项目

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目名称关联方期末账面余额期初账面余额

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预收账款重庆大融城实业发展有限公司160730.38

应付账款光歆设施管理（上海）有限公司2094837.071318469.11

应付账款北京汇众智达投资管理有限公司426677.341397404.07

合同负债有限合伙企业汇总241745.15

合同负债青岛环海湾安石商业管理有限公司94339.62

合同负债上海融光寰芃企业管理有限公司5901313.2412801886.79

合同负债重庆大融城实业发展有限公司6534.70

其他流动负债有限合伙企业汇总14504.71

其他流动负债青岛环海湾安石商业管理有限公司5660.38

其他流动负债上海融光寰芃企业管理有限公司354438.80768113.21

其他流动负债重庆大融城实业发展有限公司60.09

其他应付款上海建嘉皓企业管理有限公司10361989.9611156313.97

其他应付款上海格林风范房地产发展有限公司993608.9174147000.00

其他应付款上海嘉定老庙黄金有限公司166700.00166700.00

其他应付款上海安瑰投资管理有限公司1614842465.78260046301.38

其他应付款北京华信恒盛投资管理有限公司2269880.93

其他应付款北京华富新业房地产开发有限公司745701.03

其他应付款北京华恒业房地产开发有限公司1032622.421376676.43

其他应付款北京华恒兴业房地产开发有限公司61546612.34245134909.75

其他应付款昆山安住此间商务信息咨询有限公司387813.26

其他应付款重庆大融城实业发展有限公司955605.03

应付账款北京华恒业房地产开发有限公司3094398.892648293.44

应付账款北京华恒兴业房地产开发有限公司64438.631790381.67

其他应付款上海安岩普石企业咨询有限公司16812442.0421417039.92

其他应付款徐州光鑫房地产开发有限公司383561.17

其他应付款光歆设施管理（上海）有限公司1192194.493229754.78

其他应付款光大控股（江苏）投资有限公司911095890.39911095890.41

其他应付款宜兴光控投资有限公司231494084.49217725593.26

其他应付款光大控股创业投资（深圳）有限公司25344.00

199/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

十五、股份支付

1、各项权益工具

(1).明细情况

□适用√不适用

(2).期末发行在外的股票期权或其他权益工具

□适用√不适用

2、以权益结算的股份支付情况

□适用√不适用

3、以现金结算的股份支付情况

□适用√不适用

4、本期股份支付费用

□适用√不适用

5、股份支付的修改、终止情况

□适用√不适用

十六、承诺及或有事项

1、重要承诺事项

□适用√不适用

2、或有事项

(1).资产负债表日存在的重要或有事项

□适用√不适用

(2).公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：

√适用□不适用

截至2025年12月31日，本公司未发生影响本财务报表阅读和理解的重大或有事项。

十七、资产负债表日后事项

1、重要的非调整事项

□适用√不适用

2、利润分配情况

□适用√不适用

2026年4月21日，本公司召开第十一届董事会第三十五次会议，审议通过了2025年度利润分配

方案的议案，决定2025年度不进行利润分配，也不进行资本公积转增股本。上述利润分配方案的议案尚需提交股东大会审议。

200/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

3、销售退回

□适用√不适用

4、其他资产负债表日后事项说明

√适用□不适用（1）2026年4月8日，公司披露了《光大嘉宝股份有限公司关于控股子公司受让珠海安石宜鸿投资中心（有限合伙）份额暨关联交易公告》（公告编号：临2026-006）。公司控股子公司光大安石（北京）资产管理有限公司（以下简称“安石资管”）拟与上海恒承实业发展有限公司（以下简称“恒承实业”）

签署份额转让协议，由安石资管或其指定第三方以人民币1.3亿元的交易对价受让恒承实业持有的1.1亿元珠海安石宜鸿投资中心（有限合伙）（以下简称“珠海安石基金”）已实缴份额。

截至本财务报告批准报出日，相关协议尚未正式签署。本次交易不影响2025年度财务报表金额。

（2）截至审计报告日，公司控股子公司光控安石（北京）投资管理有限公司（以下简称“光控安石”）

及其关联方曾于2019年向普洛斯（珠海）股权投资管理有限公司（以下简称“普洛斯”）及其关联方转让多个物流不动产项目。在转让过程中，光控安石与普洛斯及其他主体签署了《股权收购价款支付调整协议》及其补充协议(以下简称“《调整协议》”)，就部分原定的出售对价列为考核价款的事项进行了约定。同时，光控安石又与上海安岩普石企业咨询有限公司（以下简称“上海安岩”）、普洛斯签署了《关于物流合作项目之补充协议》，就上海安岩应向光控安石及其关联方支付补偿款及普洛斯对上海安岩的补偿款支付义务承担连带担保责任等有关事项进行了约定。鉴于上述补偿款的支付条件已经触发，且上海安岩未按约定支付补偿款，普洛斯亦未按约定承担担保责任，光控安石就物流资产包补偿事宜纠纷向上海国际经济贸易仲裁委员会提出仲裁申请，请求裁决上海安岩向光控安石支付补偿款及相关违约金等、并请求裁决普洛斯承担连带保证责任等，相关仲裁金额至2026年2月6日暂合计为140140000元。截止本报告披露日，本次仲裁尚未开庭审理。

（3）北京国澄创伟科技有限公司(以下简称"国澄创伟")诉称对北京光耀东方商业管理有限公司(以下简

称"光耀商管")享有合法到期债权。国澄创伟主张因上海安依投资有限公司(以下简称“上海安依”)、公司控股子公司光控安石(北京)投资管理有限公司(以下简称"光控安石")于2019年5月26日与光耀商

管等签订《中关村广场购物中心项目权益转让暨债权债务处理协议》，光耀商管享有上述协议中目标权益剩余对价款债权。国澄创伟认为光耀商管怠于向上海安依、光控安石行使其债权从而影响了国澄创伟对光耀商管到期债权的实现，故国澄创伟以债权人代位权纠纷为案由提起诉讼，请求判令上海安依、光控安石在国澄创伟对光耀商管债权范围内，共同代光耀商管向国澄创伟清偿生效法律文书所确认的光耀商管尚未履行的债务，相关诉讼金额暂合计为105445617.32元。截止本报告披露日，本次诉讼尚未开庭审理。

除上述事项外，截至本财务报表签发日2026年4月21日，本公司未发生其他影响本财务报表阅读和理解的资产负债表日后事项。

十八、其他重要事项

1、前期会计差错更正

（1）本报告期未发生采用追溯重述法的前期会计差错更正事项。

（2）本报告期未发生采用未来适用法的前期会计差错更正事项。

201/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

2、重要债务重组

□适用√不适用

3、资产置换

(1).非货币性资产交换

□适用√不适用

(2).其他资产置换

□适用√不适用

4、年金计划

□适用√不适用

5、终止经营

□适用√不适用

6、分部信息

(1).报告分部的确定依据与会计政策

√适用□不适用

公司以内部组织结构、管理要求、内部报告制度等为依据确定经营分部。公司的经营分部是指同时满足下列条件的组成部分：

该组成部分能够在日常活动中产生收入、发生费用；

管理层能够定期评价该组成部分的经营成果，以决定向其配置资源、评价其业绩；

能够通过分析取得该组成部分的财务状况、经营成果和现金流量等有关会计信息。

本公司以行业分部/产品分部为基础确定报告分部，与各分部共同使用的资产、负债按照规模比例在不同的分部之间分配。公司目前主要分为四个分部，分部一为房地产业务，即房地产开发销售，物业租赁等；分部二不动产资产管理业务，即相关咨询管理业务及资产投资管理业务；分部三为不动产投资业务，即通过不动产基金管理的份额，投资或持有高品质的地产资产；分部四为并表地产基金投资业务，即纳入公司合并报表范围的不动产基金投资。

(2).报告分部的财务信息

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币项目分部一分部二分部三分部四分部间抵销合计营业

13855.0940335.342626.8974908.73-7544.74124181.31

收入营业

3043.379762.741406.6952656.13-1493.9765374.96

成本资产

343396.98245329.44929978.641329555.61-851157.801997102.87

总额负债

87100.6365676.87698106.351392842.18-601271.041642454.99

总额

202/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

十九、母公司财务报表主要项目注释

1、应收账款

(1).按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）4564569.382170755.00

1年以内4564569.382170755.00

1至2年959260.00

2至3年

3至4年

4至5年

5年以上

合计5523829.382170755.00

(2).按坏账计提方法分类披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备计计类别比提账面比提账面金金金额例比价值金额例比价值额额

(%)例(%)例

(%)(%)按单项计提坏账准备按组合

计提坏5523829.381005523829.382170755.001002170755.00账准备

其中：

账龄组

5523829.381005523829.382170755.001002170755.00

合

合计5523829.38//5523829.382170755.00//2170755.00

按组合计提坏账准备：

√适用□不适用

组合计提项目：账龄组合

单位：元币种：人民币期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）

1年以内4564569.38

1-2年959260.00

合计5523829.38

203/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

(3).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占应收账款和应收账款和合应收账款期末合同资产合同资产期末坏账准备期末单位名称同资产期末余余额期末余额余额合计数的余额额比例（%）上海众馨投资有

4728955.294728955.2985.61

限公司上海梵骋电力科

794130.00794130.0014.38

技有限公司

合计5523085.295523085.2999.99

2、其他应收款

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额应收利息应收股利

其他应收款2681255343.702949412949.46

合计2681255343.702949412949.46应收利息

(1).应收利息分类

□适用√不适用应收股利

(1).应收股利

□适用√不适用其他应收款

(1).按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）134029412.05286511580.14

1年以内134029412.05286511580.14

1至2年286288187.43154130702.34

2至3年154130702.34553451276.00

3年以上2994596401.582441145125.58

合计3569044703.403435238684.06

204/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

(2).按款项性质分类情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币款项性质期末账面余额期初账面余额

保证金2000000.002000000.00

关联方往来3451275091.653348454890.34

其他非关联方往来115769611.7584783793.72

合计3569044703.403435238684.06

(3).坏账准备计提情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预期信整个存续期预期信坏账准备未来12个月预合计

用损失(未发生信用用损失(已发生信用期信用损失

减值)减值)

2025年1月1日余

210165404.68275660329.92485825734.60

额

2025年1月1日余

额在本期

--转入第二阶段

--转入第三阶段

--转回第二阶段

--转回第一阶段

本期计提264596408.04137367217.06401963625.10本期转回本期转销本期核销其他变动

2025年12月31日

474761812.72413027546.98887789359.70

余额

(4).坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回转销或核销

坏账准备485825734.60401963625.10887789359.70

合计485825734.60401963625.10887789359.70

(5).本期实际核销的其他应收款情况

□适用√不适用

205/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

(6).按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占其他应收款期末余坏账准备单位名称期末余额款项的性质账龄

额合计数的比例(%)期末余额

瑞诗房地产开发（上海）有1年以内、1-2年、

1190379569.3233.35借款263543048.23

限公司2-3年、3年以上

上海嘉宝实业集团投资管理1年以内、1-2年、

961594334.0726.94往来款

有限公司2-3年、3年以上

1年以内、1-2年、上海安依投资有限公司597617374.2916.74借款399412053.80

2-3年、3年以上

重庆光控新业实业发展有限1年以内、1-2年、

536150416.5915.02借款113264645.92

公司2-3年、3年以上

重庆光控兴渝置业有限公司98205340.272.75借款3年以上

合计3383947034.5494.80//776219747.95

206/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

3、长期股权投资

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

对子公司投资4439005094.81336935424.114102069670.704889005094.81202568000.004686437094.81

对联营、合营企业投资27142863.665000000.0022142863.66157001739.605000000.00152001739.60

合计4466147958.47341935424.114124212534.365046006834.41207568000.004838438834.41

(1).对子公司投资

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增减变动期初余额（账面价减值准备期初余期末余额（账面价减值准备期末余被投资单位追加值）额减少投资计提减值准备值）额投资上海嘉宝神马房地产

1838194355.81450000000.001388194355.81

有限公司上海嘉宝劳动服务有

300000.00300000.00

限公司上海嘉宝实业集团投

50000000.0050000000.00

资管理有限公司上海奇伊投资管理咨

5000000.005000000.00

询有限公司

光大安石（北京）房地

1542608322.00134367424.111408240897.89134367424.11

产投资顾问有限公司

光大安石（北京）资产

1270359.001270359.00

管理有限公司

CEL JIABAO (HONG

64058.0064058.00

KONG) LIMITED

207/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告上海光野投资中心（有

1233000000.001233000000.00限合伙）上海嘉宝安石置业有

16000000.0016000000.00

限公司上海雷泰投资中心（有

202568000.00202568000.00限合伙）

合计4686437094.81202568000.00450000000.00134367424.114102069670.70336935424.11

(2).对联营、合营企业投资

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增减变动投资期初期末减值准备期末追加权益法下确认的宣告发放现金股计提减值准

单位余额（账面价值）减少投资余额（账面价值）余额投资投资损益利或利润备

一、合营企业香港嘉达利发

5000000.00

展有限公司

小计5000000.00

二、联营企业中核高泰（宜宾）精密管材股50658936.46-50658936.46份有限公司上海格林风范

房地产发展有91157344.28-54000000.00-571916.61-26147000.0010438427.67限公司上海嘉定老庙

10185458.865737186.59-4218209.4611704435.99

黄金有限公司

小计152001739.60-104658936.465165269.98-30365209.4622142863.66

合计152001739.60-104658936.465165269.98-30365209.4622142863.665000000.00

208/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

4、营业收入和营业成本

(1).营业收入和营业成本情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

主营业务11058303.205600936.7420873772.765964123.99

其他业务15210641.638465922.2027309972.748559455.10

合计26268944.8314066858.9448183745.5014523579.09

5、投资收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

成本法核算的长期股权投资收益246000000.002560000000.00

权益法核算的长期股权投资收益5165269.9810915646.22

处置长期股权投资产生的投资收益7541063.54

交易性金融资产在持有期间的投资收益3361975.778472105.08其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入债权投资在持有期间取得的利息收入其他债权投资在持有期间取得的利息收入

处置交易性金融资产取得的投资收益563034.29-23822996.77处置其他权益工具投资取得的投资收益处置债权投资取得的投资收益处置其他债权投资取得的投资收益债务重组收益

合计262631343.582555564754.53

6、其他

√适用□不适用公允价值变动收益

单位：元币种：人民币产生公允价值变动收益的来源本期金额上期金额

交易性金融资产-412118726.24-895971514.40其他非流动金融资产

合计-412118726.24-895971514.40

209/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

二十、补充资料

1、当期非经常性损益明细表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目金额说明

非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销部分7373712.06计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关、符合国家政策规定、按照确定的标准享有、对公司损益产生持续影响的6921313.66政府补助除外

除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业持有金融资产和金融负债产生的公允价值变动损益以及处置金融资-4778879.92产和金融负债产生的损益

计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费25903136.95委托他人投资或管理资产的损益对外委托贷款取得的损益

因不可抗力因素，如遭受自然灾害而产生的各项资产损失单独进行减值测试的应收款项减值准备转回

企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益非货币性资产交换损益债务重组损益

企业因相关经营活动不再持续而发生的一次性费用，如安置职工的支出等

因税收、会计等法律、法规的调整对当期损益产生的一次性影响

因取消、修改股权激励计划一次性确认的股份支付费用

对于现金结算的股份支付，在可行权日之后，应付职工薪酬的公允价值变动产生的损益采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益交易价格显失公允的交易产生的收益与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益受托经营取得的托管费收入

除上述各项之外的其他营业外收入和支出114027363.59其他符合非经常性损益定义的损益项目

减：所得税影响额19148616.06

少数股东权益影响额（税后）-1548749.25

合计131846779.53

对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。

□适用√不适用

210/211光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

2、净资产收益率及每股收益

√适用□不适用加权平均净资产收每股收益报告期利润益率（%）基本每股收益稀释每股收益

归属于公司普通股股东的净利润-49.63-0.93-0.93扣除非经常性损益后归属于公司普通

-54.33-1.02-1.02股股东的净利润

3、境内外会计准则下会计数据差异

□适用√不适用

董事长：苏扬

董事会批准报送日期：2026年4月21日