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逆回购重启缓解短期资金紧张预期,催化板块上涨。1 )1 月22日地产股板块大幅上涨,申万房地产指数上涨4.72% ,我们覆盖的重点公司涨幅平均在7%。我们认为,地产板块的大涨主要是由于21日央行重启逆回购、银行间7 天回购利率下行,资金面紧张的预期缓解有关。2)今年下半年以来,地产股对银行间资金利率变化情况有非常强的相关性。然而,继13年12月中旬板块随资金利率提升而下跌之后,资金利率虽然在元旦后已经回落,但由于央行暂停了逆回购投放,市场对后续流动性的预期有增无减,导致地产股继续大幅下跌。而实际上,央行的政策目标并未改变,依然希望维持稳中略紧的货币环境以及资金利率的相对稳定,市场过度悲观预期需要纠偏。而21 日央行重启逆回购,投放量达到2550亿,便使市场对流动性紧张的预期有了显著缓解,也由此带来了板块的大幅反弹。

估值底部,反弹抢跑。1 )市场过度悲观,地产股目前估值已有绝对安全边际。龙头公司到按13年年报预计的净资产,目前PB 已在1 倍附近,而考虑到预收款中对应的利润,实际上的PB 更低,约在0.85倍左右。这相当于隐含了公司现有的土地储备整体还将贬值20% 左右的假设,也就对应着全国一二线城市房价在目前水平上将整体下跌超过30%。而我们认为,只要资金面没有出现异常的紧张,行业未来 3年虽然需求增速逐步放缓,但由于供应增速也相应放缓,房价仍然保持基本稳定,一二线城市还将适度上涨。房价下跌30%的隐含假设显然是过度悲观的。2 )资金紧张预期提前缓解,反弹行情节前抢跑。我们原本认为,由于节前资金紧张以及淡季来临,制约地产股资金紧张和销售下行2 大因素在1 月都难以改变,因此春节之后随着流动性的阶段性宽松和销售的自然释放,可能成为地产股估值修复的更好时点。然而,由于 21日央行逆回购重启带来的资金面紧张预期的提前缓解,我们认为板块可能被提前催化,反弹行情在节前即已抢跑。

投资建议:积极把握反弹机会,优选中盘成长股。当前制约地产股的主要是两大因素:长期需求和短期资金环境,而目前市场在这两方面的预期都已过度悲观。21日央行逆回购重启,短期资金面过度紧张证伪,地产板块的反弹行情在节前已被提前催化,未来板块将有 15 - 20% 的修复空间,以 中盘成长股为代表的重点公司,涨幅估计可达40%,是14年地产股难得机会。当然,全年而言,房地产的长期需求瓶颈因素仍将对地产股产生制约,因此在一季度估值修复完毕之后,14 年全年或仍将归于平静。个股选择上,我们建议首选弹性较大的中盘成长股:华夏幸福、外高桥、阳光城、金地集团、招商地产、荣盛发展、金科股份等。