新黄浦:立信会计师事务所出具的新黄浦2025年度审计报告

上海新黄浦实业集团股份有限公司

审计报告及财务报表

二○二五年度上海新黄浦实业集团股份有限公司审计报告及财务报表

（2025年01月01日至2025年12月31日止）目录页次

一、审计报告1-5

二、财务报表

合并资产负债表和母公司资产负债表1-4

合并利润表和母公司利润表5-6

合并现金流量表和母公司现金流量表7-8

合并所有者权益变动表和母公司所有者权益变动表9-12

财务报表附注1-113审计报告

信会师报字[2026]第 ZA11700 号

上海新黄浦实业集团股份有限公司全体股东：

一、审计意见

我们审计了上海新黄浦实业集团股份有限公司（以下简称新黄浦）

财务报表，包括2025年12月31日的合并及母公司资产负债表，2025年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司所有者权益变动表以及相关财务报表附注。

我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了新黄浦2025年12月31日的合并及母公司财务状况以及2025年度的合并及母公司经营成果和现金流量。

二、形成审计意见的基础我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照《中国注册会计师独立性准则第1号——财务报表审计和审阅业务对独立性的要求》和中国注册会计师职业道德守则，我们独立于新黄浦，并履行了职业道德方面的其他责任。我们在审计中遵循了对公众利益实体审计的独立性要求。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。

三、关键审计事项

关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。

我们在审计中识别出的关键审计事项汇总如下：

审计报告第1页关键审计事项该事项在审计中是如何应对的

（一）房地产开发项目收入

针对房地产开发项目的收入确认事项，我们实施的主要审计程序如下：

1、了解、评价和测试与房地产开发项目的收入确

认相关的关键内部控制的设计和运行有效性；

请参阅合并财务报表附注“三、重要会计政策和会计

2、检查新黄浦的房产标准买卖合同条款，以评价估计”（二十六）所述的会计政策及“五、合并财务报新黄浦有关房地产开发项目的收入确认政策是否符表项目注释”（四十二）。

合企业会计准则的要求；

2025年度，新黄浦实现房地产开发项目收入为

3、就本年确认房产销售收入的项目，选取样本，

190746.60万元，占2025年度营业收入总额84.31%。

检查可以证明房产已经被客户接受或被视为已获客由于房地产开发项目的收入对新黄浦的利润产生重

户接受的支持性文件，以评价相关房产销售收入是大影响，因此，我们将房地产开发项目的收入确认识否已按照新黄浦的收入确认政策确认；

别为关键审计事项。

4、就资产负债表日前后确认房产销售收入的项目，

选取样本，检查可以证明房产已经被客户接受或被视为已获客户接受的支持性文件，以评价相关房产销售收入是否在恰当的期间确认。

（二）存货的可变现净值我们就评估存货的可变现净值实施的主要审计程序

如下：

1、了解、评价和测试管理层与编制和监督管理预算请参阅合并财务报表附注“三、重要会计政策和会计及预测各存货项目的建造和其他成本相关的关键内估计”（十一）所述的会计政策及“五、合并财务报部控制的设计和运行有效性；

表项目注释”（八）

2、在抽样的基础上对存货项目进行实地观察，并询

2025年12月31日，新黄浦合并资产负债表的存

问管理层存货项目的进度和各项目最新预测所反映

货账面价值为84736.54万元，包括开发成本和开发的总开发成本预算；

产品（以下统称“存货”）84655.88万元，占新黄浦

3、评价管理层所采用的估值方法，并将估值中采用

2025年12月31日合并资产总额的4.23%，该等存货

的关键假设，包括与平均净售价有关的关键假设，按照成本与可变现净值孰低计量。

与市场可获取数据和新黄浦的销售预算计划进行比

在确定存货可变现净值过程中，管理层需要对每个拟较；

开发项目和在建项目至完工时将要发生的建造成本

4、将各存货项目的估计建造成本与新黄浦的最新预

作出估计，并估算每个开发项目的预期未来售价和未算进行比较，并将截至2025年12月31日发生的来销售费用以及相关销售税金等，该过程涉及重大的成本与截至2024年12月31日的预算进行比较，管理层判断和估计，因此我们将存货的可变现净值的以评价管理层预测的准确性和预算过程；

评估作为关键审计事项。

5、进行敏感性分析，以确定该等估计将导致开发项

目发生重大错报的变动程度，并考虑关键假设出现此类变动的可能性。

审计报告第2页四、其他信息

新黄浦管理层（以下简称管理层）对其他信息负责。其他信息包括新黄浦2025年年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。

我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。

结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。

基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。

五、管理层和治理层对财务报表的责任

管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。

在编制财务报表时，管理层负责评估新黄浦的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非计划进行清算、终止运营或别无其他现实的选择。

治理层负责监督新黄浦的财务报告过程。

六、注册会计师对财务报表审计的责任我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致

的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出

的经济决策，则通常认为错报是重大的。

在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：

审计报告第3页（一）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。

（二）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。

（三）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。

（四）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根

据获取的审计证据，就可能导致对新黄浦持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致新黄浦不能持续经营。

（五）评价财务报表的总体列报（包括披露）、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。

（六）就新黄浦中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的

审计证据，以对合并财务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。

我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事

项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。

我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。

从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利

益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。

审计报告第4页（此页无正文）

立信会计师事务所中国注册会计师：

（特殊普通合伙）（项目合伙人）

中国注册会计师：

中国*上海二〇二六年四月二十日审计报告第5页上海新黄浦实业集团股份有限公司

二○二五年度财务报表附注上海新黄浦实业集团股份有限公司

二○二五年度财务报表附注（除特殊注明外，金额单位均为人民币元）一、公司基本情况

上海新黄浦实业集团股份有限公司（以下简称“公司”或“本公司”）前身系黄浦区房

地产经营公司、黄浦区兴华实业开发公司和美华房屋建筑装饰公司三家全民所有制

企业改制而成的公司。1992年12月经批准改制为股份有限公司，公司统一社会信用代码：91310000132345908G。1993 年 3 月在上海证券交易所上市。所属行业为房地产业。

2006年4月24日，公司股权分置改革相关股东大会决议通过：公司非流通股股东

为使其持有的本公司非流通股获得流通权而向本公司流通股股东支付的对价为：流

通股股东每持有10股获得3股的股份对价。实施上述送股对价后，公司股份总数不变，股份结构发生相应变化。2009年5月11日公司完成股权分置改革，股本总数为561163988股，已全部上市流通。

2018年5月17日，经公司2017年年度股东大会决议通过，以2017年末总股本

561163988股为基数，以资本公积向全体股东每10股转增2股，转增后的股本总

额为673396786股。

2019年6月28日，经公司2018年年度股东大会审议通过，公司中文名称“上海新黄浦置业股份有限公司”变更为“上海新黄浦实业集团股份有限公司”，公司英文名称变更为“SHANGHAI NEW HUANG PU INDUSTRIAL GROUP CO.LTD.”。

截至2025年12月31日，本公司累计发行股本总数673396786股，注册资本为

673396786元，注册地：上海市北京东路668号东楼32层，总部地址：上海市北

京东路668号东楼32层。

本公司主要经营活动为：房地产经营，旧危房改造，室内外建筑装潢，物业管理，房产咨询，机械设备安装（含维修），餐饮业，旅馆业；销售装潢材料、金属材料、木材、建筑材料、五金交电、百货、化工原料（除危险品）、电工器材、汽车配件。

【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】本财务报表业经公司董事会于2026年4月20日批准报出。

财务报表附注第1页上海新黄浦实业集团股份有限公司

二○二五年度财务报表附注

二、财务报表的编制基础

(一)编制基础

本财务报表按照财政部颁布的《企业会计准则——基本准则》和各项具体会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定（以下合称“企业会计准则”），以及中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则

第15号——财务报告的一般规定》的相关规定编制。

(二)持续经营本财务报表以持续经营为基础编制。

三、重要会计政策及会计估计以下披露内容已涵盖了本公司根据实际生产经营特点制定的具体会计政策和会计估计。详见本附注详见本附注“三、（十）金融工具”、“(十一)存货”、“(十六)投资性房地产”、“(十七)固定资产”、“(二十)无形资产”、“(二十二)长期待摊费用”、“（二十六）收入”。

(一)遵循企业会计准则的声明

本财务报表符合财政部颁布的企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司2025年12月31日的合并及母公司财务状况以及2025年度的合并及母公司经营成果和现金流量。

(二)会计期间自公历1月1日起至12月31日止为一个会计年度。

(三)营业周期本公司营业周期为12个月。

(四)记账本位币本公司采用人民币为记账本位币。

(五)同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法同一控制下企业合并：合并方在企业合并中取得的资产和负债（包括最终控制方收购被合并方而形成的商誉），按照合并日被合并方资产、负债在最终控制方合并财务报表中的账面价值为基础计量。在合并中取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。

财务报表附注第2页上海新黄浦实业集团股份有限公司

二○二五年度财务报表附注

非同一控制下企业合并：合并成本为购买方在购买日为取得被购买方的控制权而付

出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。在合并中取得的被购买方符合确认条件的各项可辨认资产、负债及或有负债在购买日按公允价值计量。

为企业合并发生的直接相关费用于发生时计入当期损益；为企业合并而发行权益性

证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。

(六)控制的判断标准和合并财务报表的编制方法

1、控制的判断标准

合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，合并范围包括本公司及全部子公司。控制，是指公司拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。

2、合并程序

本公司将整个企业集团视为一个会计主体，按照统一的会计政策编制合并财务报表，反映本企业集团整体财务状况、经营成果和现金流量。本公司与子公司、子公司相互之间发生的内部交易的影响予以抵销。内部交易表明相关资产发生减值损失的，全额确认该部分损失。如子公司采用的会计政策、会计期间与本公司不一致的，在编制合并财务报表时，按本公司的会计政策、会计期间进行必要的调整。

子公司所有者权益、当期净损益和当期综合收益中属于少数股东的份额分别

在合并资产负债表中所有者权益项目下、合并利润表中净利润项目下和综合收益总额项目下单独列示。子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有份额而形成的余额，冲减少数股东权益。

（1）增加子公司或业务

在报告期内，因同一控制下企业合并增加子公司或业务的，将子公司或业务合并当期期初至报告期末的经营成果和现金流量纳入合并财务报表，同时对合并财务报表的期初数和比较报表的相关项目进行调整，视同合并后的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。

因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资方实施控制的，在取得被合并方控制权之前持有的股权投资，在取得原股权之日与合并方和被合并方同处于同一控制之日孰晚日起至合并日之间已确认有关损益、其他综合收益以及

其他净资产变动，分别冲减比较报表期间的期初留存收益或当期损益。

财务报表附注第3页上海新黄浦实业集团股份有限公司

二○二五年度财务报表附注

在报告期内，因非同一控制下企业合并增加子公司或业务的，以购买日确定的各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值为基础自购买日起纳入合并财务报表。

因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资方实施控制的，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益。购买日之前持有的被购买方的股权涉及的以后可重分类进损益的其他综合收益、权益法核算下的其他所有者权益变动转为购买日所属当期投资收益。

（2）处置子公司

*一般处理方法

因处置部分股权投资或其他原因丧失了对被投资方控制权时，对于处置后的剩余股权投资，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额与商誉之和的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的以后可重分类进损益的其他综合收益、权益法核算下的其他所有者权益变动，在丧失控制权时转为当期投资收益。

*分步处置子公司

通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明该多次交易事项为一揽子交易：

ⅰ．这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；

ⅱ．这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；

ⅲ．一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；

ⅳ．一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。

各项交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的

享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。

各项交易不属于一揽子交易的，在丧失控制权之前，按不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资进行会计处理；在丧失控制权时，按处置子公司一般处理方法进行会计处理。

（3）购买子公司少数股权因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公

司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。

财务报表附注第4页上海新黄浦实业集团股份有限公司

二○二五年度财务报表附注

（4）不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续

计算的净资产份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。

(七)合营安排分类及共同经营会计处理方法合营安排分为共同经营和合营企业。

共同经营，是指合营方享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。

本公司确认与共同经营中利益份额相关的下列项目：

（1）确认本公司单独所持有的资产，以及按本公司份额确认共同持有的资产；

（2）确认本公司单独所承担的负债，以及按本公司份额确认共同承担的负债；

（3）确认出售本公司享有的共同经营产出份额所产生的收入；

（4）按本公司份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；

（5）确认单独所发生的费用，以及按本公司份额确认共同经营发生的费用。

本公司对合营企业的投资采用权益法核算，详见本附注“三、（十五）长期股权投资”。

(八)现金及现金等价物的确定标准现金，是指本公司的库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物，是指本公司持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额的现金、价值变动风险很小的投资。

(九)外币业务外币业务采用交易发生日的即期汇率作为折算汇率将外币金额折合成人民币记账。

资产负债表日外币货币性项目余额按资产负债表日即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，除属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借款费用资本化的原则处理外，均计入当期损益。

(十)金融工具

本公司在成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产、金融负债或权益工具。

1、金融工具的分类

根据本公司管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，金融资产于初始确认时分类为：以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产和以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

财务报表附注第5页上海新黄浦实业集团股份有限公司

二○二五年度财务报表附注本公司将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期

损益的金融资产，分类为以摊余成本计量的金融资产：

－业务模式是以收取合同现金流量为目标；

－合同现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。

本公司将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期

损益的金融资产，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）：

－业务模式既以收取合同现金流量又以出售该金融资产为目标；

－合同现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。

对于非交易性权益工具投资，本公司可以在初始确认时将其不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）。该指定在单项投资的基础上作出，且相关投资从发行者的角度符合权益工具的定义。

除上述以摊余成本计量和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外，本公司将其余所有的金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。在初始确认时，如果能够消除或显著减少会计错配，本公司可以将本应分类为以摊余成本计量或以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和以摊余成本计量的金融负债。

符合以下条件之一的金融负债可在初始计量时指定为以公允价值计量且其变

动计入当期损益的金融负债：

1）该项指定能够消除或显著减少会计错配。

2）根据正式书面文件载明的企业风险管理或投资策略，以公允价值为基础对

金融负债组合或金融资产和金融负债组合进行管理和业绩评价，并在企业内部以此为基础向关键管理人员报告。

3）该金融负债包含需单独分拆的嵌入衍生工具。

2、金融工具的确认依据和计量方法

（1）以摊余成本计量的金融资产

以摊余成本计量的金融资产包括应收票据、应收账款、其他应收款、长期应

收款、债权投资等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额；不包含重大融资成分的应收账款以及本公司决定不考虑不超过一年的

融资成分的应收账款，以合同交易价格进行初始计量。

持有期间采用实际利率法计算的利息计入当期损益。

财务报表附注第6页上海新黄浦实业集团股份有限公司

二○二五年度财务报表附注

收回或处置时，将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额计入当期损益。

（2）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）

以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）包括应

收款项融资、其他债权投资等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。该金融资产按公允价值进行后续计量，公允价值变动除采用实际利率法计算的利息、减值损失或利得和汇兑损益之外，均计入其他综合收益。

终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。

（3）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）

以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）包括其

他权益工具投资等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。该金融资产按公允价值进行后续计量，公允价值变动计入其他综合收益。取得的股利计入当期损益。

终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。

（4）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产包括交易性金融资产、衍

生金融资产、其他非流动金融资产等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入当期损益。该金融资产按公允价值进行后续计量，公允价值变动计入当期损益。

（5）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债包括交易性金融负债、衍

生金融负债等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入当期损益。该金融负债按公允价值进行后续计量，公允价值变动计入当期损益。

终止确认时，其账面价值与支付的对价之间的差额计入当期损益。

（6）以摊余成本计量的金融负债

以摊余成本计量的金融负债包括短期借款、应付票据、应付账款、其他应付

款、长期借款、应付债券、长期应付款，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。

财务报表附注第7页上海新黄浦实业集团股份有限公司

二○二五年度财务报表附注持有期间采用实际利率法计算的利息计入当期损益。

终止确认时，将支付的对价与该金融负债账面价值之间的差额计入当期损益。

3、金融资产终止确认和金融资产转移的确认依据和计量方法

满足下列条件之一时，本公司终止确认金融资产：

－收取金融资产现金流量的合同权利终止；

－金融资产已转移，且已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；

－金融资产已转移，虽然本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但是未保留对金融资产的控制。

本公司与交易对手方修改或者重新议定合同而且构成实质性修改的，则终止确认原金融资产，同时按照修改后的条款确认一项新金融资产。

发生金融资产转移时，如保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则不终止确认该金融资产。

在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时，采用实质重于形式的原则。

公司将金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：

（1）所转移金融资产的账面价值；

（2）因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额

（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）的情形）之和。

金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：

（1）终止确认部分的账面价值；

（2）终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）的情形）之和。

金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认该金融资产，所收到的对价确认为一项金融负债。

财务报表附注第8页上海新黄浦实业集团股份有限公司

二○二五年度财务报表附注

4、金融负债终止确认

金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，则终止确认该金融负债或其一部分；本公司若与债权人签订协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，则终止确认现存金融负债，并同时确认新金融负债。

对现存金融负债全部或部分合同条款作出实质性修改的，则终止确认现存金融负债或其一部分，同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。

金融负债全部或部分终止确认时，终止确认的金融负债账面价值与支付对价（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。

本公司若回购部分金融负债的，在回购日按照继续确认部分与终止确认部分的相对公允价值，将该金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分的账面价值与支付的对价（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）

之间的差额，计入当期损益。

5、金融资产和金融负债的公允价值的确定方法

存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃市场的金融工具，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入值，并优先使用相关可观察输入值。只有在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，才使用不可观察输入值。

6、金融工具减值的测试方法及会计处理方法

本公司对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综

合收益的金融资产（债务工具）和财务担保合同等以预期信用损失为基础进行减值会计处理。

本公司考虑有关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有

依据的信息，以发生违约的风险为权重，计算合同应收的现金流量与预期能收到的现金流量之间差额的现值的概率加权金额，确认预期信用损失。

对于由《企业会计准则第14号——收入》规范的交易形成的应收款项和合同资产，无论是否包含重大融资成分，本公司始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。

财务报表附注第9页上海新黄浦实业集团股份有限公司

二○二五年度财务报表附注

对于由《企业会计准则第21号——租赁》规范的交易形成的租赁应收款，本公司选择始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。

对于其他金融工具，本公司在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后的变动情况。

本公司通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发

生违约的风险，以确定金融工具预计存续期内发生违约风险的相对变化，以评估金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。通常逾期超过30日，本公司即认为该金融工具的信用风险已显著增加，除非有确凿证据证明该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。

如果金融工具于资产负债表日的信用风险较低，本公司即认为该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。

如果该金融工具的信用风险自初始确认后已显著增加，本公司按照相当于该金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备；如果该金融工

具的信用风险自初始确认后并未显著增加，本公司按照相当于该金融工具未来12个月内预期信用损失的金额计量其损失准备。由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。对于以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具），在其他综合收益中确认其损失准备，并将减值损失或利得计入当期损益，且不减少该金融资产在资产负债表中列示的账面价值。

如果有客观证据表明某项应收款项已经发生信用减值，则本公司在单项基础上对该应收款项计提减值准备。

除单项计提坏账准备的上述应收款项外，本公司依据信用风险特征将其余金融工具划分为若干组合，在组合基础上确定预期信用损失。本公司对应收账款、其他应收款等计提预期信用损失的组合类别、确定依据及计提方法如下：

项目组合类别确定依据计提方法

参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对本组合以应收账款的账

组合1：账龄组合未来经济的预测，编制应收账款账龄与整个存龄作为信用风险特征

续期预计损失率对照表，计算预期信用损失应收账款

对于组合2的应收账款，除非有确凿证据表明组合2：合并范围纳入合并范围内的公司该金融工具的信用风险自初始确认后显著增内关联方组合之间的应收款项加外，不计提预期信用损失本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况本组合以其他应收款的以及对未来经济的预测，编制其他应收款账龄组合1：账龄组合

账龄作为信用风险特征与整个存续期预计损失率对照表，计算预期信其他应收款用损失除非有确凿证据表明该金融工具的信用风险

组合2：合并范围纳入合并范围内的公司

自初始确认后显著增加外，不计提预期信用损内关联方组合之间的其他应收款失财务报表附注第10页上海新黄浦实业集团股份有限公司

二○二五年度财务报表附注

(十一)存货

1、存货的分类和成本

本公司存货分为房地产开发类和非开发类存货。房地产开发类存货包括开发产品、开发成本；非开发类存货包括库存商品。

存货按成本进行初始计量，存货成本包括采购成本、加工成本和其他使存货达到目前场所和状态所发生的支出。

2、发出存货的计价方法

存货发出时按加权平均法或个别认定法计价。

3、存货的盘存制度

采用永续盘存制。

4、低值易耗品的摊销方法

低值易耗品采用一次转销法

5、开发用土地的核算方法

纯土地开发项目，其费用支出单独构成土地开发成本；

连同房产整体开发的项目，其费用可分清负担对象的，一般按实际面积分摊计入商品房成本。

6、维修基金的核算方法

本公司未计提维修基金准备。维修费用于实际发生时核算，若需维修的开发项目尚未销售完毕，则计入该项目的“开发成本”；若需维修的开发项目已经销售完毕，则计入当期损益。

本公司根据项目所在地的相关政策，代业主垫付的维修基金在缴纳时计入”其他应收款”，并按本公司坏账准备计提政策计提坏账准备。待向业主收取垫付的维修基金时，冲减相应的”其他应收款”。

7、存货跌价准备的确认标准和计提方法

资产负债表日，存货应当按照成本与可变现净值孰低计量。当存货成本高于其可变现净值的，应当计提存货跌价准备。可变现净值，是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。

财务报表附注第11页上海新黄浦实业集团股份有限公司

二○二五年度财务报表附注

库存商品和用于出售的材料等直接用于出售的商品存货，在正常生产经营过程中，以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；开发成本、开发产品以估计售价减去至完工时估计将要发生

的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值，按单个存货项目的成本与可变现净值孰低提取或调整存货跌价准备；为执行销售合

同或者劳务合同而持有的存货，其可变现净值以合同价格为基础计算，若持有存货的数量多于销售合同订购数量的，超出部分的存货的可变现净值以一般销售价格为基础计算。

计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。

(十二)合同资产

1、合同资产的确认方法及标准

本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。本公司已向客户转让商品或提供服务而有权收取对价的权利（且该权利取决于时间流逝之外的其他因素）列示为合同资产。同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示。本公司拥有的、无条件（仅取决于时间流逝）向客户收取对价的权利作为应收款项单独列示。

2、合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法合同资产的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见本附注“三、（十）

6.金融工具减值的测试方法及会计处理方法”。

(十三)持有待售

主要通过出售（包括具有商业实质的非货币性资产交换）而非持续使用一项

非流动资产或处置组收回其账面价值的，划分为持有待售类别。

本公司将同时满足下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售类别：

（1）根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；

（2）出售极可能发生，即本公司已经就一项出售计划作出决议且获得确定的

购买承诺，预计出售将在一年内完成。有关规定要求本公司相关权力机构或者监管部门批准后方可出售的，已经获得批准。

财务报表附注第12页上海新黄浦实业集团股份有限公司

二○二五年度财务报表附注划分为持有待售的非流动资产（不包括金融资产、递延所得税资产、职工薪酬形成的资产）或处置组，其账面价值高于公允价值减去出售费用后的净额的，账面价值减记至公允价值减去出售费用后的净额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。

(十四)债权投资本公司对债权投资的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见本附注“三、（十）

6.金融工具减值的测试方法及会计处理方法”。

(十五)长期股权投资

1、共同控制、重大影响的判断标准

共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。本公司与其他合营方一同对被投资单位实施共同控制且对被投资单位净资产享有权利的，被投资单位为本公司的合营企业。

重大影响，是指对被投资单位的财务和经营决策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。本公司能够对被投资单位施加重大影响的，被投资单位为本公司联营企业。

2、初始投资成本的确定

（1）企业合并形成的长期股权投资

对于同一控制下的企业合并形成的对子公司的长期股权投资，在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付对价账面价值之间的差额，调整资本公积中的股本溢价；资本公积中的股本溢价不足冲减时，调整留存收益。因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资单位实施控制的，按上述原则确认的长期股权投资的初始投资成本与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价

值之和的差额，调整股本溢价，股本溢价不足冲减的，冲减留存收益。

对于非同一控制下的企业合并形成的对子公司的长期股权投资，按照购买日确定的合并成本作为长期股权投资的初始投资成本。因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资单位实施控制的，按照原持有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和作为初始投资成本。

财务报表附注第13页上海新黄浦实业集团股份有限公司

二○二五年度财务报表附注

（2）通过企业合并以外的其他方式取得的长期股权投资

以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。

以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。

3、后续计量及损益确认方法

（1）成本法核算的长期股权投资

公司对子公司的长期股权投资，采用成本法核算，除非投资符合持有待售的条件。除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，公司按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认当期投资收益。

（2）权益法核算的长期股权投资

对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算。初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨

认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。

公司按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配

以外所有者权益的其他变动（简称“其他所有者权益变动”），调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。

在确认应享有被投资单位净损益、其他综合收益及其他所有者权益变动的份额时，以取得投资时被投资单位可辨认净资产的公允价值为基础，并按照公司的会计政策及会计期间，对被投资单位的净利润和其他综合收益等进行调整后确认。

公司与联营企业、合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照应享有的比

例计算归属于公司的部分，予以抵销，在此基础上确认投资收益，但投出或出售的资产构成业务的除外。与被投资单位发生的未实现内部交易损失，属于资产减值损失的，全额确认。

财务报表附注第14页上海新黄浦实业集团股份有限公司

二○二五年度财务报表附注

公司对合营企业或联营企业发生的净亏损，除负有承担额外损失义务外，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对合营企业或联营企业净投资

的长期权益减记至零为限。合营企业或联营企业以后实现净利润的，公司在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。

（3）长期股权投资的处置

处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。

部分处置权益法核算的长期股权投资，剩余股权仍采用权益法核算的，原权益法核算确认的其他综合收益采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相

同的基础按相应比例结转，其他所有者权益变动按比例结转入当期损益。

因处置股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，其他所有者权益变动在终止采用权益法核算时全部转入当期损益。

因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位控制权的，在编制个别财务报表时，剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整，对于取得被投资单位控制权之前确认的其他综合收益采用与被投资单位直接处置相

关资产或负债相同的基础按比例结转，因采用权益法核算确认的其他所有者权益变动按比例结转入当期损益；剩余股权不能对被投资单位实施共同控制

或施加重大影响的，确认为金融资产，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益，对于取得被投资单位控制权之前确认的其他综合收益和其他所有者权益变动全部结转。

通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，属于一揽子交易的，各项交易作为一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处理；在丧失控制权之前每一次处置价款与所处置的股权对应得长期股权投资

账面价值之间的差额，在个别财务报表中，先确认为其他综合收益，到丧失控制权时再一并转入丧失控制权的当期损益。不属于一揽子交易的，对每一项交易分别进行会计处理。

(十六)投资性房地产

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物（含自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物以及正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物）。此外，对于本公司持有以备经营出租的空置建筑物，若董事会作出财务报表附注第15页上海新黄浦实业集团股份有限公司

二○二五年度财务报表附注

书面决议，明确表示将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，也作为投资性房地产列报。

本公司的投资性房地产按其成本作为入账价值，外购投资性房地产的成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。与投资性房地产有关的后续支出，在相关的经济利益很可能流入且其成本能够可靠的计量时，计入投资性房地产成本；否则，于发生时计入当期损益。

本公司对现有投资性房地产采用成本模式计量，按其预计使用寿命及净残值率对建筑物和土地使用权计提折旧或摊销。

投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，本公司将该投资性房地产转换为固定资产或无形资产。自用房地产的用途改变为赚取租金或资本增值时，自改变之日起，本公司将固定资产或无形资产转换为投资性房地产。发生转换时，以转换前的账面价值作为转换后的入账价值。

当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。

(十七)固定资产

1、固定资产的确认和初始计量

固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超过一个会计年度的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认：

（1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；

（2）该固定资产的成本能够可靠地计量。

固定资产按成本（并考虑预计弃置费用因素的影响）进行初始计量。

与固定资产有关的后续支出，在与其有关的经济利益很可能流入且其成本能够可靠计量时，计入固定资产成本；对于被替换的部分，终止确认其账面价值；所有其他后续支出于发生时计入当期损益。

2、折旧方法

固定资产折旧采用年限平均法分类计提，根据固定资产类别、预计使用寿命和预计净残值率确定折旧率。对计提了减值准备的固定资产，则在未来期间按扣除减值准备后的账面价值及依据尚可使用年限确定折旧额。如固定资产各组成部分的使用寿命不同或者以不同方式为企业提供经济利益，则选择不同折旧率或折旧方法，分别计提折旧。

财务报表附注第16页上海新黄浦实业集团股份有限公司

二○二五年度财务报表附注

各类固定资产折旧方法、折旧年限、残值率和年折旧率如下：

类别折旧方法折旧年限（年）残值率（%）年折旧率（%）

房屋及建筑物年限平均法30-4052.375-3.167

酒店专用设备年限平均法10-2054.75-9.50

电子设备年限平均法5-6515.83-19.00

运输设备年限平均法5519.00

其他设备年限平均法5519.00

3、固定资产处置

当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。

(十八)在建工程

在建工程按实际发生的成本计量。实际成本包括建筑成本、安装成本、符合资本化条件的借款费用以及其他为使在建工程达到预定可使用状态前所发生的必要支出。

在建工程在达到预定可使用状态时，转入固定资产并自次月起开始计提折旧。本公司在建工程结转为固定资产或投资性房地产的标准和时点如下：

类别转为固定资产或投资性房地产的标准和时点房屋及建筑物改造工程自达到预定可使用状态之日起

(十九)借款费用

1、借款费用资本化的确认原则

公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。

符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。

2、借款费用资本化期间

资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停资本化的期间不包括在内。

借款费用同时满足下列条件时开始资本化：

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二○二五年度财务报表附注

（1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资

产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；

（2）借款费用已经发生；

（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。

当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。

3、暂停资本化期间

符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间

连续超过3个月的，则借款费用暂停资本化；该项中断如是所购建或生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态必要的程序，则借款费用继续资本化。在中断期间发生的借款费用确认为当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始后借款费用继续资本化。

4、借款费用资本化率、资本化金额的计算方法

对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入的专门借款，以专门借款当期实际发生的借款费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，来确定借款费用的资本化金额。

对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款，根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的借款费用金额。资本化率根据一般借款加权平均实际利率计算确定。

在资本化期间内，外币专门借款本金及利息的汇兑差额，予以资本化，计入符合资本化条件的资产的成本。除外币专门借款之外的其他外币借款本金及其利息所产生的汇兑差额计入当期损益。

(二十)无形资产

1、无形资产的计价方法

（1）公司取得无形资产时按成本进行初始计量；

外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。

财务报表附注第18页上海新黄浦实业集团股份有限公司

二○二五年度财务报表附注

（2）后续计量在取得无形资产时分析判断其使用寿命。

对于使用寿命有限的无形资产，在为企业带来经济利益的期限内摊销；无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产，不予摊销。

2、使用寿命有限的无形资产的使用寿命估计情况

项目预计使用寿命摊销方法残值率预计使用寿命的确定依据

软件2-5年直线法0受益期

3、使用寿命不确定的无形资产的判断依据以及对其使用寿命进行复核的程序

无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产。对于使用寿命不确定的无形资产，在持有期间内不摊销，每期末对无形资产的寿命进行复核。如果期末重新复核后仍为不确定的，在每个会计期间继续进行减值测试。

经复核，本公司无使用寿命不确定的无形资产。

(二十一)长期资产减值

长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、使用权

资产、使用寿命有限的无形资产等长期资产，于资产负债表日存在减值迹象的，进行减值测试。减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。

对于因企业合并形成的商誉、使用寿命不确定的无形资产、尚未达到可使用状态的

无形资产，无论是否存在减值迹象，至少在每年年度终了进行减值测试。

本公司进行商誉减值测试，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合理的方法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产组组合。相关的资产组或者资产组组合，是能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或者资产组组合。

财务报表附注第19页上海新黄浦实业集团股份有限公司

二○二五年度财务报表附注

在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。然后对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较其账面价值与可收回金额，如可收回金额低于账面价值的，减值损失金额首先抵减分摊至资产组或者资产组组合中商誉的账面价值，再根据资产组或者资产组组合中除商誉之外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。

上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。

(二十二)长期待摊费用长期待摊费用为已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用。

各项费用的摊销期限及摊销方法为：

项目摊销年限预计使用寿命的确定依据摊销方法科技京城改造项目10年预计可使用年限直线法科技京城财产保险10年受益期直线法科技京城装修费10年预计可使用年限直线法

售楼处装修、酒店改造等2-10年受益期直线法

(二十三)合同负债本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。本公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品或提供服务的义务列示为合同负债。同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示。

(二十四)职工薪酬

1、短期薪酬的会计处理方法

本公司在职工为本公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。

本公司为职工缴纳的社会保险费和住房公积金，以及按规定提取的工会经费和职工教育经费，在职工为本公司提供服务的会计期间，根据规定的计提基础和计提比例计算确定相应的职工薪酬金额。

本公司发生的职工福利费，在实际发生时根据实际发生额计入当期损益或相关资产成本，其中，非货币性福利按照公允价值计量。

财务报表附注第20页上海新黄浦实业集团股份有限公司

二○二五年度财务报表附注

2、离职后福利的会计处理方法

（1）设定提存计划

本公司按当地政府的相关规定为职工缴纳基本养老保险和失业保险，在职工为本公司提供服务的会计期间，按以当地规定的缴纳基数和比例计算应缴纳金额，确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。此外，本公司还参与了由国家相关部门批准的补充养老保险基金。本公司按职工工资总额的一定比例向当地社会保险机构缴费，相应支出计入当期损益或相关资产成本。

（2）设定受益计划本公司根据预期累计福利单位法确定的公式将设定受益计划产生的福利义务

归属于职工提供服务的期间，并计入当期损益或相关资产成本。

设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价值所形成的赤字或盈余

确认为一项设定受益计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余的，本公司以设定受益计划的盈余和资产上限两项的孰低者计量设定受益计划净资产。

所有设定受益计划义务，包括预期在职工提供服务的年度报告期间结束后的十二个月内支付的义务，根据资产负债表日与设定受益计划义务期限和币种相匹配的国债或活跃市场上的高质量公司债券的市场收益率予以折现。

设定受益计划产生的服务成本和设定受益计划净负债或净资产的利息净额计入当期损益或相关资产成本；重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生

的变动计入其他综合收益，并且在后续会计期间不转回至损益，在原设定受益计划终止时在权益范围内将原计入其他综合收益的部分全部结转至未分配利润。

在设定受益计划结算时，按在结算日确定的设定受益计划义务现值和结算价格两者的差额，确认结算利得或损失。

3、辞退福利的会计处理方法

本公司向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。

(二十五)预计负债

与或有事项相关的义务同时满足下列条件时，本公司将其确认为预计负债：

（1）该义务是本公司承担的现时义务；

（2）履行该义务很可能导致经济利益流出本公司；

（3）该义务的金额能够可靠地计量。

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二○二五年度财务报表附注预计负债按履行相关现时义务所需的支出的最佳估计数进行初始计量。

在确定最佳估计数时，综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。对于货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。

所需支出存在一个连续范围，且该范围内各种结果发生的可能性相同的，最佳估计数按照该范围内的中间值确定；在其他情况下，最佳估计数分别下列情况处理：

*或有事项涉及单个项目的，按照最可能发生金额确定。

*或有事项涉及多个项目的，按照各种可能结果及相关概率计算确定。

清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收到时，作为资产单独确认，确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。

本公司在资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核，有确凿证据表明该账面价值不能反映当前最佳估计数的，按照当前最佳估计数对该账面价值进行调整。

(二十六)收入

1、收入确认和计量所采用的会计政策

本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务控制权时确认收入。取得相关商品或服务控制权，是指能够主导该商品或服务的使用并从中获得几乎全部的经济利益。

合同中包含两项或多项履约义务的，本公司在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品或服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务。本公司按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。

交易价格是指本公司因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取的款项以及预期将退还给客户的款项。本公司根据合同条款，结合其以往的习惯做法确定交易价格，并在确定交易价格时，考虑可变对价、合同中存在的重大融资成分、非现金对价、应付客户对价等因素的影响。本公司以不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额确定包含可变对价的交易价格。合同中存在重大融资成分的，本公司按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格，并在合同期间内采用实际利率法摊销该交易价格与合同对价之间的差额。满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行履约义务：

*客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益。

*客户能够控制本公司履约过程中在建的商品。

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二○二五年度财务报表附注

*本公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本公司在整个合同期内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。

对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该段时间内按照履约进度确认收入，但是，履约进度不能合理确定的除外。本公司考虑商品或服务的性质，采用产出法或投入法确定履约进度。当履约进度不能合理确定时，已经发生的成本预计能够得到补偿的，本公司按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。

对于在某一时点履行的履约义务，本公司在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。在判断客户是否已取得商品或服务控制权时，本公司考虑下列迹象：

*本公司就该商品或服务享有现时收款权利，即客户就该商品或服务负有现时付款义务。

*本公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权。

*本公司已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品。

*本公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬。

*客户已接受该商品或服务等。

本公司根据在向客户转让商品或服务前是否拥有对该商品或服务的控制权，来判断从事交易时本公司的身份是主要责任人还是代理人。本公司在向客户转让商品或服务前能够控制该商品或服务的，本公司为主要责任人，按照已收或应收对价总额确认收入；否则，本公司为代理人，按照预期有权收取的佣金或手续费的金额确认收入。

2、按照业务类型披露具体收入确认方式及计量方法

（1）房地产销售

房产开发项目已竣工并经有关部门验收合格，买卖双方签订具有法律约束力的销售合同，买方按照销售合同付款条件支付了约定的购房款项，买方取得相关房产控制权时点，确认销售收入的实现。

（2）期货经纪手续费收入

客户下达期货交易指令并成交之后，公司根据代理合同书拟定的收费标准，确认手续费收入，并直接在客户保证金账户中结算扣除。

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二○二五年度财务报表附注

（3）提供劳务

在资产负债表日提供劳务交易的结果能够可靠估计的，公司根据已完成劳务的进度在一段时间内确认收入，其中已完成劳务的进度根据已经发生的成本占预计总成本的比例确定。

3、特定交易的收入处理原则

（1）附有销售退回条款的合同

对于附有销售退回条款的销售，本公司在客户取得相关商品控制权时，按照因向客户转让商品而预期有权收取的对价金额(即，不包含预期因销售退回将退还的金额)确认收入，按照预期因销售退回将退还的金额确认负债；同时，按照预期将退回商品转让时的账面价值，扣除收回该商品预计发生的成本(包括退回商品的价值减损)后的余额，确认为一项资产，按照所转让商品转让时的账面价值，扣除上述资产成本的净额结转成本。

（2）附有质量保证条款的合同

对于附有质量保证条款的销售，如果该质量保证在向客户保证所销售商品或服务符合既定标准之外提供了一项单独的服务，该质量保证构成单项履约义务。否则，本公司按照《企业会计准则第13号——或有事项》规定对质量保证责任进行会计处理

（3）附有客户额外购买选择权的销售合同

公司评估该选择权是否向客户提供了一项重大权利。提供重大权利的，则作为单项履约义务，将交易价格分摊至该履约义务，在客户未来行使购买选择权取得相关商品控制权时，或者该选择权失效时，确认相应的收入。客户额外购买选择权的单独售价无法直接观察的，则综合考虑客户行使和不行使该选择权所能获得的折扣的差异、客户行使该选择权的可能性等全部相关信息后，予以合理估计。

(二十七)合同成本合同成本包括合同履约成本与合同取得成本。

本公司为履行合同而发生的成本，不属于存货、固定资产或无形资产等相关准则规范范围的，在满足下列条件时作为合同履约成本确认为一项资产：

*该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关。

*该成本增加了本公司未来用于履行履约义务的资源。

*该成本预期能够收回。

本公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产。

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二○二五年度财务报表附注与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销；但是对于合同取得成本摊销期限未超过一年的，本公司在发生时将其计入当期损益。

与合同成本有关的资产，其账面价值高于下列两项的差额的，本公司对超出部分计提减值准备，并确认为资产减值损失：

1、因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；

2、为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。

以前期间减值的因素之后发生变化，使得前述差额高于该资产账面价值的，本公司转回原已计提的减值准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。

(二十八)政府补助

1、类型

政府补助，是本公司从政府无偿取得的货币性资产或非货币性资产，分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。

与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。

本公司将政府补助划分为与资产相关的具体标准为：有明确证据表明政府相

关部门提供的补助是规定用于形成长期资产的，本公司将其划分为与资产相关的政府补助。

本公司将政府补助划分为与收益相关的具体标准为：与资产相关的政府补助以外的政府补助。

对于政府文件未明确规定补助对象的，本公司将该政府补助划分为与收益相关。

2、确认时点

政府补助在本公司能够满足其所附的条件并且能够收到时，予以确认。

3、会计处理

与资产相关的政府补助，冲减相关资产账面价值或确认为递延收益。确认为递延收益的，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入当期损益（与本公司日常活动相关的，计入其他收益；与本公司日常活动无关的，计入营业外收入）；

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二○二五年度财务报表附注

与收益相关的政府补助，用于补偿本公司以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益（与本公司日常活动相关的，计入其他收益；与本公司日常活动无关的，计入营业外收入）或冲减相关成本费用或损失；用于补偿本公司已发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益（与本公司日常活动相关的，计入其他收益；与本公司日常活动无关的，计入营业外收入）或冲减相关成本费用或损失。

本公司取得的政策性优惠贷款贴息，区分以下两种情况，分别进行会计处理：

（1）财政将贴息资金拨付给贷款银行，由贷款银行以政策性优惠利率向本公

司提供贷款的，本公司以实际收到的借款金额作为借款的入账价值，按照借款本金和该政策性优惠利率计算相关借款费用。

（2）财政将贴息资金直接拨付给本公司的，本公司将对应的贴息冲减相关借款费用。

已确认的政府补助需要返还时，初始确认时冲减相关资产账面价值的，调整资产账面价值；存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益；不存在相关递延收益的，直接计入当期损益。

(二十九)递延所得税资产和递延所得税负债

所得税包括当期所得税和递延所得税。除因企业合并和直接计入所有者权益(包括其他综合收益)的交易或者事项产生的所得税外，本公司将当期所得税和递延所得税计入当期损益。

递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额

(暂时性差异)计算确认。

对于可抵扣暂时性差异确认递延所得税资产，以未来期间很可能取得的用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。

对于应纳税暂时性差异，除特殊情况外，确认递延所得税负债。

不确认递延所得税资产或递延所得税负债的特殊情况包括：

*商誉的初始确认；

*既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额(或可抵扣亏损)，且初始确认的资产和负债未导致产生等额应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异的交易或事项。

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二○二五年度财务报表附注

对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，确认递延所得税负债，除非本公司能够控制该暂时性差异转回的时间且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，当该暂时性差异在可预见的未来很可能转回且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额时，确认递延所得税资产。

资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预期收回相关资产或清偿相关负债期间的适用税率计量。

资产负债表日，本公司对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。

当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。

资产负债表日，递延所得税资产及递延所得税负债在同时满足以下条件时以抵销后的净额列示：

*纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；

*递延所得税资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的

所得税相关或者是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债。

(三十)租赁租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。

在合同开始日，本公司评估合同是否为租赁或者包含租赁。如果合同中一方让渡了在一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。

合同中同时包含多项单独租赁的，本公司将合同予以分拆，并分别各项单独租赁进行会计处理。合同中同时包含租赁和非租赁部分的，承租人和出租人将租赁和非租赁部分进行分拆。

1、本公司作为承租人

（1）使用权资产

在租赁期开始日，本公司对除短期租赁和低价值资产租赁以外的租赁确认使用权资产。使用权资产按照成本进行初始计量。该成本包括：

?租赁负债的初始计量金额；

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?在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；

?本公司发生的初始直接费用；

?本公司为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢

复至租赁条款约定状态预计将发生的成本，但不包括属于为生产存货而发生的成本。

本公司后续采用直线法对使用权资产计提折旧。对能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，本公司在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧；否则，租赁资产在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。

本公司按照本附注“三、（二十一）长期资产减值”所述原则来确定使用权资产

是否已发生减值，并对已识别的减值损失进行会计处理。

（2）租赁负债

在租赁期开始日，本公司对除短期租赁和低价值资产租赁以外的租赁确认租赁负债。租赁负债按照尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。租赁付款额包括：

?固定付款额（包括实质固定付款额），存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；

?取决于指数或比率的可变租赁付款额；

?根据公司提供的担保余值预计应支付的款项；

?购买选择权的行权价格，前提是公司合理确定将行使该选择权；

?行使终止租赁选择权需支付的款项，前提是租赁期反映出公司将行使终止租赁选择权。

本公司采用租赁内含利率作为折现率，但如果无法合理确定租赁内含利率的，则采用本公司的增量借款利率作为折现率。

本公司按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益或相关资产成本。

未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益或相关资产成本。

在租赁期开始日后，发生下列情形的，本公司重新计量租赁负债，并调整相应的使用权资产，若使用权资产的账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，将差额计入当期损益：

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*当购买选择权、续租选择权或终止选择权的评估结果发生变化，或前述选择权的实际行权情况与原评估结果不一致的，本公司按变动后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值重新计量租赁负债；

*当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变动或用于

确定租赁付款额的指数或比率发生变动，本公司按照变动后的租赁付款额和原折现率计算的现值重新计量租赁负债。但是，租赁付款额的变动源自浮动利率变动的，使用修订后的折现率计算现值。

（3）短期租赁和低价值资产租赁

本公司选择对短期租赁和低价值资产租赁不确认使用权资产和租赁负债的，将相关的租赁付款额在租赁期内各个期间按照直线法计入当期损益或相关资产成本。短期租赁，是指在租赁期开始日，租赁期不超过12个月且不包含购买选择权的租赁。低价值资产租赁，是指单项租赁资产为全新资产时价值较低的租赁。

（4）租赁变更

租赁发生变更且同时符合下列条件的，公司将该租赁变更作为一项单独租赁进行会计处理：

?该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；

?增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。

租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，在租赁变更生效日，公司重新分摊变更后合同的对价，重新确定租赁期，并按照变更后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值重新计量租赁负债。

租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，本公司相应调减使用权资产的账面价值，并将部分终止或完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损益。

其他租赁变更导致租赁负债重新计量的，本公司相应调整使用权资产的账面价值。

2、本公司作为出租人

在租赁开始日，本公司将租赁分为融资租赁和经营租赁。融资租赁，是指无论所有权最终是否转移，但实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁。经营租赁，是指除融资租赁以外的其他租赁。本公司作为转租出租人时，基于原租赁产生的使用权资产对转租赁进行分类。

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（1）经营租赁会计处理经营租赁的租赁收款额在租赁期内各个期间按照直线法确认为租金收入。本公司将发生的与经营租赁有关的初始直接费用予以资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同的基础分摊计入当期损益。未计入租赁收款额的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。经营租赁发生变更的，公司自变更生效日起将其作为一项新租赁进行会计处理，与变更前租赁有关的预收或应收租赁收款额视为新租赁的收款额。

（2）融资租赁会计处理

在租赁开始日，本公司对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。本公司对应收融资租赁款进行初始计量时，将租赁投资净额作为应收融资租赁款的入账价值。租赁投资净额为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和。

本公司按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。应收融资租赁款的终止确认和减值按照本附注“三、（十）金融工具”进行会计处理。

未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。

融资租赁发生变更且同时符合下列条件的，本公司将该变更作为一项单独租赁进行会计处理：

*该变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；

*增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。

融资租赁的变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，本公司分别下列情形对变更后的租赁进行处理：

*假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为经营租赁的，本公司自租赁变更生效日开始将其作为一项新租赁进行会计处理，并以租赁变更生效日前的租赁投资净额作为租赁资产的账面价值；

*假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为融资租赁的，本公司按照本附注“三、（十）金融工具”关于修改或重新议定合同的政策进行会计处理。

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(三十一)债务重组

1、本公司作为债权人

本公司在收取债权现金流量的合同权力终止时终止确认债权。以资产清偿债务或者将债务转为权益工具方式进行债务重组的，本公司在相关资产符合其定义和确认条件时予以确认。

以资产清偿债务方式进行债务重组的，本公司初始确认受让的非金融资产时，以成本计量。存货的成本，包括放弃债权的公允价值和使该资产达到当前位置和状态所发生的可直接归属于该资产的税金、运输费、装卸费、保险费等其他成本。对联营企业或合营企业投资的成本，包括放弃债权的公允价值和可直接归属于该资产的税金等其他成本。投资性房地产的成本，包括放弃债权的公允价值和可直接归属于该资产的税金等其他成本。固定资产的成本，包括放弃债权的公允价值和使该资产达到预定可使用状态前所发生的可直接

归属于该资产的税金、运输费、装卸费、安装费、专业人员服务费等其他成本。生物资产的成本，包括放弃债权的公允价值和可直接归属于该资产的税金、运输费、保险费等其他成本。无形资产的成本，包括放弃债权的公允价值和可直接归属于使该资产达到预定用途所发生的税金等其他成本。将债务转为权益工具方式进行的债务重组导致债权人将债权转为对联营企业或合营

企业的权益性投资的，本公司按照放弃债权的公允价值和可直接归属于该资产的税金等其他成本计量其初始投资成本。放弃债权的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。

采用修改其他条款方式进行债务重组的，本公司按照本附注“三、（十）金融工具”确认和计量重组债权。

以多项资产清偿债务或者组合方式进行债务重组的，本公司首先按照本附注“三、（十）金融工具”确认和计量受让的金融资产和重组债权，然后按照受让

的金融资产以外的各项资产的公允价值比例，对放弃债权的公允价值扣除受让金融资产和重组债权确认金额后的净额进行分配，并以此为基础按照前述方法分别确定各项资产的成本。放弃债权的公允价值与账面价值之间的差额，应当计入当期损益。

2、本公司作为债务人

本公司在债务的现时义务解除时终止确认债务。

以资产清偿债务方式进行债务重组的，本公司在相关资产和所清偿债务符合终止确认条件时予以终止确认，所清偿债务账面价值与转让资产账面价值之间的差额计入当期损益。

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二○二五年度财务报表附注

将债务转为权益工具方式进行债务重组的，本公司在所清偿债务符合终止确认条件时予以终止确认。本公司初始确认权益工具时按照权益工具的公允价值计量，权益工具的公允价值不能可靠计量的，按照所清偿债务的公允价值计量。所清偿债务账面价值与权益工具确认金额之间的差额，应当计入当期损益。

采用修改其他条款方式进行债务重组的，本公司按照本附注“三、（十）金融工具”确认和计量重组债务。

以多项资产清偿债务或者组合方式进行债务重组的，本公司按照前述方法确认和计量权益工具和重组债务，所清偿债务的账面价值与转让资产的账面价值以及权益工具和重组债务的确认金额之和的差额，计入当期损益。

(三十二)重要性标准确定方法和选择依据项目重要性标准重要的单项计提坏账准备的应收款项单项计提金额大于500万元重要的单项计提减值准备的其他流动资产单项计提金额大于500万元

本年转回、核销的重要其他流动资产金额超过5000万元

本年转回、核销的重要应收款项金额超过5000万元账龄超过1年的重要预付款项金额大于5000万元账龄超过1年的重要应付账款金额大于5000万元账龄超过1年的重要其他应付账款金额大于5000万元重要的债权投资金额大于5000万元对单个被投资单位的长期股权投资账面价值占集团重要的合营企业或联营企业

合并长期股权投资金额5%以上

子公司总资产占集团总资产5%以上且营业收入占重要的非全资子公司

集团营业收入10%以上

(三十三)主要会计估计及判断

编制财务报表时，本公司管理层需要运用估计和假设，这些估计和假设会对会计政策的应用及资产、负债、收入的金额产生影响。实际情况可能与这些估计不同。本公司管理层对估计涉及的关键假设和不确定因素的判断进行持续评估，会计估计变更的影响在变更当期和未来期间予以确认。

（1）金融资产的分类本公司在确定金融资产的分类时涉及的重大判断包括业务模式及合同现金流量特征的分析等。本公司在金融资产组合的层次上确定管理金融资产的业务模式，考虑的因素包括评价和向关键管理人员报告金融资产业绩的方式、影响金融资产业绩的风

险及其管理方式、以及相关业务管理人员获得报酬的方式等。

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二○二五年度财务报表附注

本公司在评估金融资产的合同现金流量是否与基本借贷安排相一致时，存在以下主要判断：本金是否可能因提前还款等原因导致在存续期内的时间分布或者金额发生变动；利息是否仅包括货币时间价值、信用风险、其他基本借贷风险以及成本和利润的对价。例如，提前偿付的金额是否仅反映了尚未支付的本金及以未偿付本金为基础的利息，以及因提前终止合同而支付的合理补偿。

（2）房地产开发成本本公司确认开发成本时需要按照开发项目的预算成本和开发进度作出重大估计和判断。当房地产开发项目的最终决算成本和预算成本不一致时，其差额将影响相应的开发产品、开发成本和主营业务成本。

（3）投资性房地产的使用寿命本公司至少于每年年度终了对投资性房地产的使用寿命进行复核。对可使用寿命的估计是根据对类似性质及功能的投资性房地产的实际可使用年限历史经验为基础，并可能因使用情况发生变化等原因而有重大改变。当投资性房地产预计可使用年限与先前估计不同时，本公司将作为会计估计变更处理。

(三十四)重要会计政策和会计估计的变更

1、重要会计政策变更

执行《金融工具准则实施问答》关于标准仓单交易相关会计处理的规定

财政部于2025年7月8日发布标准仓单交易相关会计处理实施问答，明确规定，根据金融工具确认计量准则，企业在期货交易场所通过频繁签订买卖标准仓单的合同以赚取差价、不提取标准仓单对应的商品实物的，通常表明企业具有收到合同标的后在短期内将其再次出售以从短期波动中获取利润的惯例，企业应当将其签订的买卖标准仓单的合同视同金融工具，并按照金融工具确认计量准则的规定进行会计处理。企业按照前述合同约定取得标准仓单后短期内再将其出售的，不应确认销售收入，而应将收取的对价与所出售标准仓单的账面价值的差额计入投资收益；企业期末持有尚未出售的标准仓单的，应将其列报为其他流动资产。对于按照前述合同约定取得的标准仓单，如果能够消除或显著减少会计错配的，企业可以在初始确认时选择以公允价值计量且其变动计入当期损益，并一致应用于符合选择条件的所有标准仓单。

对于初始确认时已选择以公允价值计量且其变动计入当期损益的标准仓单，企业在后续期间不得撤销该选择。

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二○二五年度财务报表附注

根据《关于严格执行企业会计准则切实做好企业2025年年报工作的通知》（财会〔2025〕33号）的要求，企业因执行上述标准仓单相关规定而调整会计处理方法的，应当对财务报表可比期间信息进行调整。执行该规定未对本公司财务状况和经营成果产生重大影响。

2、重要会计估计变更

本报告期未发生重要会计估计变更。

四、税项主要税种和税率税种计税依据税率按税法规定计算的销售货物和应税劳务收入

增值税为基础计算销项税额，在扣除当期允许抵扣6%、9%、13%的进项税额后，差额部分为应交增值税按照销售额和征收率计算应纳税额（简易计增值税3%、5%税方法及小规模纳税人）

城市维护建设税按实际缴纳的增值税计缴5%、7%

企业所得税按应纳税所得额计缴25%

按转让房地产所取得的增值额和规定的税率增值额部分以30%至60%的土地增值税计缴超率累进税率计算预收售房款注1

房产税按照房产原值的70%或租金收入为纳税基准12%、4%（注2）、1.2%

注1：本公司及所属子公司根据当地税务机关规定的预缴税率预缴土地增值税。

注2：根据《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（财政部税务总局住房城乡建设部公告2021年第24号）规定：对企事业单位、社会团体以及其他组织向个

人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的，减按4%的税率征收房产税。

五、合并财务报表项目注释

(一)货币资金项目期末余额上年年末余额

库存现金65898.8445035.01

银行存款1589134773.162650731993.80

其他货币资金5551088609.223111867663.70

合计7140289281.225762644692.51财务报表附注第34页上海新黄浦实业集团股份有限公司

二○二五年度财务报表附注

注：其他货币资金期末余额中，子公司华闻期货有限公司期货保证金存款为5549085435.75元。本公司所属子公司因诉讼冻结的资金金额12116565.67元，

除此之外不存在其他质押、冻结，或有潜在收回风险的款项。

(二)结算备付金项目期末余额期初余额

结算备付金22066294.985326868.21

(三)交易性金融资产项目期末余额上年年末余额

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产210664828.82270357173.94

其中：权益工具投资11866966.2010540605.14

其他198797862.62259816568.80指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

合计210664828.82270357173.94

(四)应收账款

1、应收账款按账龄披露

账龄期末余额上年年末余额

1年以内（含1年）30902870.3925847784.57

1至2年33859.453135906.38

2至3年981688.00

3至4年981500.0012811263.00

4至5年13214995.28

5年以上13430401.28215406.00

小计45348631.1256207043.23

减：坏账准备14806023.2514935624.24

合计30542607.8741271418.99财务报表附注第35页上海新黄浦实业集团股份有限公司

二○二五年度财务报表附注

2、应收账款按坏账计提方法分类披露

期末余额上年年末余额类别账面余额坏账准备账面余额坏账准备账面价值账面价值

金额比例（%）金额计提比例（%）金额比例（%）金额计提比例（%）

按单项计提坏账准备13282571.2829.2912987278.7897.78295292.5026517611.2847.1813158782.7849.6213358828.50按信用风险特征组合计

32066059.8470.711818744.475.6730247315.3729689431.9552.821776841.465.9827912590.49

提坏账准备

其中：组合1账龄组合32066059.8470.711818744.475.6730247315.3729689431.9552.821776841.465.9827912590.49组合2合并范围内关联方组合

合计45348631.12100.0014806023.2530542607.8756207043.23100.0014935624.2441271418.99

重要的按单项计提坏账准备的应收账款：

期末余额上年年末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）计提依据账面余额坏账准备佶深（上海）汽车销售有

9233722.508938430.0096.80预计无法全部收回9233722.508938430.00

限公司（注）

其他客户合计4048848.784048848.78100.00预计无法收回17283888.784220352.78

合计13282571.2812987278.7826517611.2813158782.78

注：本公司应收佶深（上海）汽车销售有限公司债权诉讼于2021年6月11日判决，本公司胜诉。上述债权以吉欣能源（浙江自贸区）有限公司股权质押和上海金鲨电脑科技有限公司的四川北路1774弄108号后门全幢房产为抵押物，参考股权价值和抵押物（房产）市场价值评估结果，对佶深（上海）汽车销售有限公司应收款项累计计提坏账准备10851078.00元。2024年收到上海市黄浦区人民法院执行款

1912648.00元，转回对应坏账准备1912648.00元。

财务报表附注第36页上海新黄浦实业集团股份有限公司

二○二五年度财务报表附注

按信用风险特征组合计提坏账准备：

组合计提项目：组合1账龄组合期末余额名称

应收账款坏账准备计提比例（%）

1年以内（含1年）30902870.391545143.525.00

1－2年33859.453385.9510.00

2－3年

3－4年981500.00196300.0020.00

4－5年

5年以上147830.0073915.0050.00

合计32066059.841818744.47

3、本期计提、转回或收回的坏账准备情况

本期变动金额类别上年年末余额期末余额计提收回或转回转销或核销其他变动单项计提预期信用

13158782.78171504.0012987278.78

损失的应收账款按组合计提预期信

1776841.4641903.011818744.47

用损失的应收账款

其中：组合1账龄

1776841.4641903.011818744.47

组合

合计14935624.2441903.01171504.0014806023.25

注：本期无需披露的金额重要的坏账准备收回或转回的应收账款。

财务报表附注第37页上海新黄浦实业集团股份有限公司

二○二五年度财务报表附注

4、按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况

应收账款和合同资产期末占应收账款和合同资产期应收账款坏账准备和合同单位名称应收账款期末余额合同资产期末余额

余额末余额合计数的比例(%)资产减值准备期末余额

上海春申江实业有限公司16757573.4516757573.4536.95837878.68佶深（上海）汽车销售有

9233722.509233722.5020.368938430.00

限公司

仪征众成涤纶有限公司3951088.783951088.788.713951088.78上海浩众浩广企业管理

3296301.103296301.107.27164815.06（集团）有限公司上海海派智谷电子市场经

2489941.722489941.725.49124497.09

营管理有限公司

合计35728627.5535728627.5578.7814016709.61财务报表附注第38页上海新黄浦实业集团股份有限公司

二○二五年度财务报表附注

(五)预付款项

1、预付款项按账龄列示

期末余额上年年末余额账龄

金额比例(%)金额比例(%)

1年以内37121999.7426.20297187179.2399.89

1至2年104458310.3273.7367407.060.02

2至3年52407.060.04161298.980.06

3年以上35826.870.0398718.600.03

小计141668543.99100.00297514603.87100.00

减值准备45362526.45

合计96306017.54100.00297514603.87100.00

注：减值准备计提情况见本附注“十四、其他重要事项”

2、按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况

占预付款项期末余额合预付对象期末余额

计数的比例(%)

第一名39381567.8927.80

第二名36474270.8325.75

第三名16140286.0011.39

第四名16037290.5511.32

第五名14239049.1010.05

合计122272464.3786.31

(六)其他应收款项目期末余额上年年末余额

应收利息609000.00188735.36

应收股利454224825.55180000000.00

其他应收款项92115356.3779682026.95

合计546949181.92259870762.31财务报表附注第39页上海新黄浦实业集团股份有限公司

二○二五年度财务报表附注

1、应收利息

（1）应收利息分类项目期末余额上年年末余额

定期存款609000.00

基金产品188735.36

小计609000.00188735.36

减：坏账准备

合计609000.00188735.36

2、应收股利

（1）应收股利明细项目（或被投资单位）期末余额上年年末余额

中泰信托有限责任公司449730000.00180000000.00

灏闰企业管理（上海）有限公司4494626.93

基金产品应收股利198.62

小计454224825.55180000000.00

减：坏账准备

合计454224825.55180000000.00

注：应收股利的受限情况详见附注“十五、（二）其他应收款”。

3、其他应收款项

（1）按账龄披露账龄期末余额上年年末余额

1年以内（含1年）63591747.0862146990.76

1至2年16175281.279843941.44

2至3年8395158.367073926.19

3至4年5903364.45677918.07

4至5年677309.9923291826.85

5年以上115673211.3997456521.18

小计210416072.54200491124.49

减：坏账准备118300716.17120809097.54

合计92115356.3779682026.95财务报表附注第40页上海新黄浦实业集团股份有限公司

二○二五年度财务报表附注

（2）按坏账计提方法分类披露期末余额上年年末余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别比例计提比例账面价值比例计提比例账面价值金额金额金额金额

（%）（%）（%）（%）单项计提预期信用

106381630.8250.56106282401.8099.9199229.02111394781.5055.56111295552.4899.9199229.02

损失的其他应收款按组合计提预期信用

104034441.7249.4412018314.3711.5592016127.3589096342.9944.449513545.0610.6879582797.93

损失的其他应收款

其中：组合1账龄

104034441.7249.4412018314.3711.5592016127.3589096342.9944.449513545.0610.6879582797.93

组合组合2合并范围内关联方组合

合计210416072.54100.00118300716.1792115356.37200491124.49100.00120809097.5479682026.95

重要的按单项计提坏账准备的其他应收款项：

期末余额上年年末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）计提依据账面余额坏账准备

上海米速实业集团有限公司18040726.0018040726.00100预计无法收回18040726.0018040726.00福建省闽中有机食品有限公司

84271118.8284271118.82100预计无法收回89284269.5089284269.50

（注）

其他客户4069786.003970556.9897.56预计无法全额收回4069786.003970556.98

合计106381630.82106282401.80111394781.50111295552.48

注：本期收到上海金融法院福建省闽中有机食品有限公司债权（以下简称“福建闽中债权”）抵押物房产拍卖分配款296169.55元；此外，根据公司第九届六次董事会会议决议，公司签署了福建闽中债权转让协议，并实际收到不含税金额4716981.13元，合计转回相应坏账准备5013150.68元。

财务报表附注第41页上海新黄浦实业集团股份有限公司

二○二五年度财务报表附注

按信用风险特征组合计提坏账准备：

组合计提项目：组合1账龄组合期末余额名称

其他应收款项坏账准备计提比例（%）

1年以内（含1年）63591747.083179587.305.00

1－2年16175281.271617528.1310.00

2－3年8395158.361259273.7515.00

3－4年5903364.451180672.8920.00

4－5年677309.99135462.0120.00

5年以上9291580.574645790.2950.00

合计104034441.7212018314.37

（3）坏账准备计提情况

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预整个存续期预期坏账准备未来12个月预合计

期信用损失(未信用损失(已发期信用损失

发生信用减值)生信用减值)

上年年末余额9513545.06111295552.48120809097.54

上年年末余额在本期9513545.06111295552.48120809097.54

本期计提2504769.312504769.31

本期转回5013150.685013150.68本期转销本期核销其他变动

期末余额12018314.37106282401.80118300716.17财务报表附注第42页上海新黄浦实业集团股份有限公司

二○二五年度财务报表附注

（4）本期计提、转回或收回的坏账准备情况本期变动金额类别上年年末余额期末余额计提收回或转回转销或核销其他变动

单项计提预期信用损失的应收账款111295552.485013150.68106282401.80

按组合计提预期信用损失的应收账款9513545.062504769.3112018314.37

其中：组合1账龄组合9513545.062504769.3112018314.37

合计120809097.542504769.315013150.68118300716.17

其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：

单位名称收回或转回金额转回原因收回方式确定原坏账准备的依据及其合理性

福建省闽中有机食品有限公司5013150.68债权转让、抵押物拍卖款分配现金收回预计无法收回

本期坏收回坏账准备的情况见本附注“五（六）3、（2）注”。

财务报表附注第43页上海新黄浦实业集团股份有限公司

二○二五年度财务报表附注

（5）按款项性质分类情况款项性质期末账面余额上年年末账面余额

借款133003633.3189284269.50

押金及保证金46193351.3382154933.07

暂付款21786312.0021786312.00

代垫款、代收代付、备用金等9432775.907265609.92

合计210416072.54200491124.49财务报表附注第44页上海新黄浦实业集团股份有限公司

二○二五年度财务报表附注

（6）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款项情况

单位名称款项性质期末余额账龄占其他应收款项期末余额合计数的比例(%)坏账准备期末余额

福建省闽中有机食品有限公司借款84271118.825年以上40.0584271118.82

蓝绿双城科技集团有限公司借款48732514.491年以内23.162436625.72

上海米速实业集团有限公司暂付款18040726.005年以上8.5718040726.00湖州市南浔区住房和城乡建设局物业

押金及保证金16937367.401-5年8.055092133.63保修金专户

北京东亚里程会议服务有限公司押金及保证金10000000.001年以内4.75500000.00

合计177981726.7184.58110340604.17

(七)存货

1、存货分类

期末余额上年年末余额

类别存货跌价准备/合同存货跌价准备/合同账面余额账面价值账面余额账面价值履约成本减值准备履约成本减值准备

库存商品806628.36806628.36841700.72841700.72

开发成本335444257.98335444257.981322794726.281322794726.28

开发产品541333582.8830219061.17511114521.71686641708.1526403948.80660237759.35

合计877584469.2230219061.17847365408.052010278135.1526403948.801983874186.35

2、存货跌价准备及合同履约成本减值准备

本期增加金额本期减少金额类别上年年末余额期末余额计提其他转回或转销其他

开发产品26403948.8010986101.257170988.8830219061.17

存货跌价准备本期转销主要为南浔玉象府项目及外购商品房因实现收入而转销存货跌价准备合计7170988.88元。

财务报表附注第45页上海新黄浦实业集团股份有限公司

二○二五年度财务报表附注

3、开发成本

项目名称开工时间预计竣工时间预计投资总额（万元）期末余额期初余额

新黄浦花园名都四象府（ABD 地块） 2019/4/1 已竣工 66000.00 3425852.04 3425852.04

江南颐景轩（江南里）2023/3/15已竣工147230.371319368874.24

南京江北新区 G27 地块 2025/7/22 2027/11 76084.00 332018405.94

合计335444257.981322794726.28

4、开发产品

项目名称竣工时间期初余额本期增加本期减少期末余额

南川基地1996年4217606.864217606.86

外购商品房15103126.0615103126.06

科技京城2000年11467175.3011467175.30

新黄浦花园名都四象府（ABD 地块） 2022 年 74685996.50 2602262.27 13197460.04 64090798.73

新黄浦花园名都四象府（CD 地块） 2020 年 999253.34 70490.28 392761.12 676982.50

南浔经济开发区塘南单元 CX 地块（玉象府） 2023 年 260353013.06 27563807.28 232789205.78

青浦区徐泾北欣沁苑2015年36233275.048329427.0727903847.97

松江南站欣哲苑2021年33906446.0311706137.2322200308.80

松江南站欣畅苑2021年25064463.181611816.4323452646.75

奉贤南桥基地欣平苑2021年51377462.9413415542.3564793005.29

新顾城保障住房项目0419-01地块（欣康苑）2021年8115653.331196750.136918903.20

杭州风荷叠翠府2024年88276058.7483571967.964704090.78

杭州听悦雅庭2024年76842177.7770725687.496116490.28

江南颐景轩（江南里）2025年1504968043.471432965522.8372002520.64

合计686641708.151521056338.371666364463.64541333582.88财务报表附注第46页上海新黄浦实业集团股份有限公司

二○二五年度财务报表附注

5、计入期末存货余额的借款费用资本化金额

本期减少本期确认资本化金存货项目名称期初余额本期增加期末余额

出售减少其他减少额的资本化率(%)

新黄浦花园名都四象府（ABD 地块） 8985759.97 1111786.10 7873973.87

南浔经济开发区塘南单元 CX 地块（玉象府） 13208091.38 901133.76 12306957.62

奉贤南桥基地欣平苑2981407.3475382.152906025.19

松江南站欣哲苑589211.26203694.03385517.23

松江南站欣畅苑796949.5782624.94714324.63

新顾城保障住房项目0419-01地块（欣康苑）102722.8311346.9291375.91

青浦区徐泾北欣沁苑1998963.14428438.011570525.13

杭州风荷叠翠府1845969.981746858.6199111.37

杭州听悦雅庭2438302.722358004.3680298.36

江南颐景轩（江南里）77795332.2875865286.991930045.29

南京江北新区 G27 地块 4797760.91 4797760.91 4.18

合计110742710.474797760.9182784555.8732755915.51财务报表附注第47页上海新黄浦实业集团股份有限公司

二○二五年度财务报表附注

(八)其他流动资产项目期末余额上年年末余额

增值税留抵税额、待抵扣进项税额50814689.1365836610.64

预缴增值税12073105.6354237384.57

预缴企业所得税5890071.4746877902.34

预缴其他税金34176582.37110863647.84

合同取得成本2637978.4731863599.64

应收质押保证金20169246.4010361529.60

应收货币保证金4814952289.283877926666.76

应收结算担保金41006188.7322356629.67

固定收益类投资产品（注1）169120000.00172596530.00

上海智富茂城置业有限公司收购意向金（注2）100000000.00100000000.00

其他74030306.5692298899.38

减：减值准备190000000.00190000000.00

合计5134870458.044395219400.44

注1：固定收益类投资产品其中：中信建投证券基金外包募集专户宇艾供应链账面

原值9000.00万元，累计计提减值准备9000.00万元。

注2：上海智富茂城置业有限公司收购意向金原值10000.00万元，累计计提减值准备10000.00万。

1、应收质押保证金

项目期末余额上年年末余额

上海期货交易所803941.6010361529.60

大连商品交易所7235474.40

郑州商品交易所8913024.00

中国金融期货交易所3216806.40

合计20169246.4010361529.60财务报表附注第48页上海新黄浦实业集团股份有限公司

二○二五年度财务报表附注

2、应收货币保证金

期末金额项目结算准备金交易保证金损失准备合计

上海期货交易所157854919.411052020404.851209875324.26

大连商品交易所92410605.08261362371.12353772976.20

郑州商品交易所78080547.21311324794.62389405341.83

中国金融期货交易所18086211.622560629350.202578715561.82

上海国际能源交易中心51352807.6135118807.3086471614.91

广州期货交易所51578542.21145132928.05196711470.26

合计449363633.144365588656.144814952289.28

（续）上年年末余额项目结算准备金交易保证金损失准备结算准备金

上海期货交易所41213199.29614786508.65655999707.94

大连商品交易所42558143.02275986563.00318544706.02

郑州商品交易所44346916.88312708364.72357055281.60

中国金融期货交易所2000000.002352307447.782354307447.78

上海国际能源交易中心40799124.8874832023.90115631148.78

广州期货交易所23986843.5552401531.0976388374.64

合计194904227.623683022439.143877926666.76

3、应收结算担保金

项目期末余额上年年末余额

中国金融期货交易所41006188.7322356629.67财务报表附注第49页上海新黄浦实业集团股份有限公司

二○二五年度财务报表附注

4、与合同取得成本有关的资产相关的信息

减值准备类别上年年末余额本期增加本期摊销期末余额摊销方法本期计提本期转回

为取得合同发生的佣金支出31863599.646256610.3035482231.472637978.47与相关收入确认采用相同基础

(九)债权投资期末余额上年年末余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

其他债务工具13000000.0013000000.0013054166.6713054166.67

减：一年内到期部分

合计13000000.0013000000.0013054166.6713054166.67财务报表附注第50页上海新黄浦实业集团股份有限公司

二○二五年度财务报表附注

(十)长期股权投资本期增减变动减值准备上年年减值准备期末被投资单位上年年末余额权益法下确认的其他综合收益调其他权宣告发放现金股利或计提减其期末余额末余额追加投资减少投资余额投资损益整益变动利润值准备他合营企业上海昱葆企业管理合伙企业（有限49002401.726281736.89-6281684.4149002454.20合伙）上海浦樾辰企业管理合伙企业（有1949893.134550000.00-45421.776454471.36限合伙）

小计50952294.854550000.006236315.12-6281684.4155456925.56联营企业中泰信托有限责

1413515838.9412408545.51-1215463.62-269730000.001154978920.83

任公司江西瑞奇期货有

132278859.731524077.77133802937.50

限公司上海上体产业发

12579190.4612579190.4612579190.4612579190.46

展有限公司灏闰企业管理（上

63618210.00-63451543.0071834980.32-71751646.82250000.50

海）有限公司上海浦盈信企业

2250000.00-11121.192238878.81

管理有限公司上海微星住房租

58336040.20-58336040.20

赁运营有限公司

小计1616709929.3312579190.4665868210.00-121787583.2085756482.41-1215463.62-341481646.821303849928.1012579190.46

合计1667662224.1812579190.4670418210.00-121787583.2091992797.53-1215463.62-347763331.231359306853.6612579190.46财务报表附注第51页上海新黄浦实业集团股份有限公司

二○二五年度财务报表附注

(十一)其他权益工具投资本期增减变动指定为以公允价累计计入其他累计计入其上年年本期计入其本期计入其本期确认的股值计量且其变动项目名称期末余额综合收益的利他综合收益末余额追加投资减少投资他综合收益他综合收益其他利收入计入其他综合收得的损失的利得的损失益的原因

新华新材（广东）

科技产业发展有5000000.00295634.944704365.06295634.94战略投资限公司财务报表附注第52页上海新黄浦实业集团股份有限公司

二○二五年度财务报表附注

(十二)其他非流动金融资产项目期末余额上年年末余额以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

其中：债务工具投资权益工具投资衍生金融资产其他

指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产174108228.93168633116.19

其中：债务工具投资

权益工具投资174108228.93168633116.19

合计174108228.93168633116.19

(十三)投资性房地产采用成本计量模式的投资性房地产

项目房屋、建筑物

1．账面原值

（1）上年年末余额4462732684.31

（2）本期增加金额14993290.31

—存货转入14993290.31

（3）本期减少金额678702.43

—其他原因减少（注）678702.43

（4）期末余额4477047272.19

2．累计折旧和累计摊销

（1）上年年末余额671920776.09

（2）本期增加金额91946810.48

—计提或摊销91946810.48

（3）本期减少金额

（4）期末余额763867586.57

3．减值准备

（1）上年年末余额15499693.30

（2）本期增加金额

（3）本期减少金额

（4）期末余额15499693.30

4．账面价值

（1）期末账面价值3697679992.32

（2）上年年末账面价值3775312214.92

注：子公司上海陇闵置业发展有限公司于本期完成项目竣工结算，较暂估入账金额核减

678702.43元。

财务报表附注第53页上海新黄浦实业集团股份有限公司

二○二五年度财务报表附注

(十四)固定资产

1、固定资产及固定资产清理

项目期末余额上年年末余额

固定资产412241023.84421142158.33固定资产清理

合计412241023.84421142158.33财务报表附注第54页上海新黄浦实业集团股份有限公司

二○二五年度财务报表附注

2、固定资产情况

项目房屋及建筑物酒店专用设备运输工具电子设备其他设备合计

1．账面原值

（1）上年年末余额571875975.1470904564.6011055820.3648771622.5714368396.52716976379.19

（2）本期增加金额10781798.174957083.691182262.8016921144.66

—购置4957083.691182262.806139346.49

—其他增加10781798.1710781798.17

（3）本期减少金额19347.20244323.58702381.00143492.571109544.35

—处置或报废19347.20244323.58702381.00143492.571109544.35

（4）期末余额582657773.3170885217.4010811496.7853026325.2615407166.75732787979.50

2．累计折旧

（1）上年年末余额177246826.3962603199.057842473.6136074668.198991017.82292758185.06

（2）本期增加金额16776229.66712845.28848340.394964230.341676555.7524978201.42

—计提16776229.66712845.28848340.394964230.341676555.7524978201.42

（3）本期减少金额11642.44226369.48673414.93135837.941047264.79

—处置或报废11642.44226369.48673414.93135837.941047264.79

（4）期末余额194023056.0563304401.898464444.5240365483.6010531735.63316689121.69

3．减值准备

（1）上年年末余额3076035.803076035.80

（2）本期增加金额781798.17781798.17

—计提781798.17781798.17

（3）本期减少金额

（4）期末余额3857833.973857833.97

4．账面价值

（1）期末账面价值384776883.297580815.512347052.2612660841.664875431.12412241023.84

（2）上年年末账面价值391553112.958301365.553213346.7512696954.385377378.70421142158.33财务报表附注第55页上海新黄浦实业集团股份有限公司

二○二五年度财务报表附注

(十五)在建工程

1、在建工程及工程物资

期末余额上年年末余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

在建工程224105468.54224105468.541821664.851821664.85

2、在建工程情况

期末余额上年年末余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值科技京城楼宇

1821664.851821664.85

更新北京昌平硅谷

SOHO 保租房 224105468.54 224105468.54改造项目

合计224105468.54224105468.541821664.851821664.85财务报表附注第56页上海新黄浦实业集团股份有限公司

二○二五年度财务报表附注

3、重要的在建工程项目本期变动情况

工程累计投其中：本期上年年本期转入固本期其他减利息资本化累本期利息资项目名称预算数本期增加金额期末余额入占预算比工程进度利息资本化资金来源

末余额定资产金额少金额计金额本化率(%)

例(%)金额北京昌平硅谷装饰工程及户

SOHO保租房改 29902万元 224105468.54 224105468.54 74.95 内安装工作进 3618027.38 3618027.38 4.68 自筹资金造项目行中财务报表附注第57页上海新黄浦实业集团股份有限公司

二○二五年度财务报表附注

(十六)使用权资产项目房屋及建筑物长租房专用设备合计

1．账面原值

（1）上年年末余额8518932.6325883996.2634402928.89

（2）本期增加金额1472740.541472740.54

—新增租赁1472740.541472740.54

（3）本期减少金额3346258.253346258.25

—处置3346258.253346258.25

（4）期末余额6645414.9225883996.2632529411.18

2．累计折旧

（1）上年年末余额4215953.1512941596.5617157549.71

（2）本期增加金额3339951.245176373.258516324.49

—计提3339951.245176373.258516324.49

（3）本期减少金额3346258.253346258.25

—处置3346258.253346258.25

（4）期末余额4209646.1418117969.8122327615.95

3．减值准备

（1）上年年末余额

（2）本期增加金额

（3）本期减少金额

（4）期末余额

4．账面价值

（1）期末账面价值2435768.787766026.4510201795.23

（2）上年年末账面价值4302979.4812942399.7017245379.18

(十七)无形资产项目软件

1．账面原值

（1）上年年末余额11146943.33

（2）本期增加金额

（3）本期减少金额541221.12

—处置541221.12

（4）期末余额10605722.21财务报表附注第58页上海新黄浦实业集团股份有限公司

二○二五年度财务报表附注项目软件

2．累计摊销

（1）上年年末余额8610999.51

（2）本期增加金额913735.33

—计提913735.33

（3）本期减少金额437636.12

—处置437636.12

（4）期末余额9087098.72

3．减值准备

（1）上年年末余额

（2）本期增加金额

（3）本期减少金额

（4）期末余额

4．账面价值

（1）期末账面价值1518623.49

（2）上年年末账面价值2535943.82

(十八)商誉被投资单位名称或形成商誉的事项上年年末余额本期增加本期减少期末余额账面原值

新黄浦（浙江）投资发展有限公司32009686.0832009686.08减值准备

新黄浦（浙江）投资发展有限公司32009686.0832009686.08账面价值

(十九)长期待摊费用其他减项目上年年末余额本期增加金额本期摊销金额期末余额少金额

科技京城财产保险367389.00270270.0097119.00

科技京城装修费3166939.511085808.002081131.51

花园酒店暖气改造958403.00142971.70194255.62907119.08

其他10140010.731220644.041405772.219954882.56

合计14632742.241363615.742956105.8313040252.15财务报表附注第59页上海新黄浦实业集团股份有限公司

二○二五年度财务报表附注

(二十)递延所得税资产和递延所得税负债

1、未经抵销的递延所得税资产

期末余额上年年末余额项目可抵扣暂时性差异递延所得税资产可抵扣暂时性差异递延所得税资产

资产减值准备70950359.7317737589.9157573358.9414393339.70交易性金融资产公允

72452.9018113.23

价值变动

预提成本费用5320000.001330000.007000000.001750000.00

递延收益4500000.001125000.009200000.002300000.00可用以后年度税前利

62869.9115717.481700766.27425191.57

润弥补的亏损

租赁负债11137464.012784366.0418218094.254554523.56旅游发展专项资金补

142227195.2435556798.81147671386.3236917846.58

助

内部交易未实现利润10884037.362721009.3411679464.122919866.03

合计245081926.2561270481.58253115522.8063278880.67

2、未经抵销的递延所得税负债

期末余额上年年末余额项目应纳税暂时性差异递延所得税负债应纳税暂时性差异递延所得税负债交易性金融资产公允

141245101.1735311275.31135329456.2233832364.07

价值变动合并财务报表层面反

应借款利息的资本化64620824.3816155206.1062085311.5615521327.89金额高于计税基础

使用权资产10201795.232550448.8117245379.184311344.80非同一控制企业合并

存货公允价值高于计9205781.322301445.3310755524.702688881.18税基础非同一控制企业合并

固定资产公允价值高94811603.9223702900.9899455437.6224863859.40于计税基础

收购股权收益16996839.604249209.9016996839.604249209.90

预缴土地增值税29844246.477461061.62

合计366926192.0991731548.05341867948.8885466987.24财务报表附注第60页上海新黄浦实业集团股份有限公司

二○二五年度财务报表附注

3、以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债

期末上年年末项目递延所得税资产和抵销后递延所得税递延所得税资产和抵销后递延所得税资负债互抵金额资产或负债余额负债互抵金额产或负债余额

递延所得税资产12443322.2348827159.3513452345.1449826535.53

递延所得税负债12443322.2379288225.8213452345.1472014642.10

4、未确认递延所得税资产明细

项目期末余额上年年末余额

资产减值准备369511348.28335566894.57

房地产企业预收款项30412449.3110614502.19

可用以后年度税前利润弥补的亏损846491991.05714730583.97

合计1246415788.641060911980.73

5、未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期

年份期末余额上年年末余额备注

2025年34667919.98

2026年54283857.6239753234.70

2027年112548231.52145220531.85

2028年230932740.31285565235.53

2029年265204109.01209523661.91

2030年183523052.59

合计846491991.05714730583.97

(二十一)其他非流动资产期末余额上年年末余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

合同取得成本904726.71904726.71132714.95132714.95

期货会员资格1400000.001400000.001400000.001400000.00留抵及预缴增

27183867.0427183867.0423046623.0723046623.07

值税

合计29488593.7529488593.7524579338.0224579338.02财务报表附注第61页上海新黄浦实业集团股份有限公司

二○二五年度财务报表附注

(二十二)所有权或使用权受到限制的资产期末上年年末项目账面余额账面价值受限类型受限情况账面余额账面价值受限类型受限情况

工程款保证金、

货币资金（注1）12116565.6712116565.67冻结诉讼冻结835589289.50835589289.50保证金专项用途资金存货（注10）290000000.00290000000.00抵押借款抵押1677746.681677746.68抵押借款抵押投资性房地产（注

4365952172.303631836667.81抵押借款抵押4345720235.963695255607.43抵押借款抵押

2-注8、注11）

固定资产（注9）625939617.68372621546.87抵押借款抵押625939617.68389548991.07抵押借款抵押

应收股利449730000.00449730000.00监管限制监管限制180000000.00180000000.00监管限制监管限制

合计5743738355.654756304780.355988926889.825102071634.68

注1：子公司上海新佘山置业有限公司、新黄浦（浙江）投资发展有限公司及新黄浦（湖州）房地产开发有限公司因诉讼冻结受限金额分

别为4488310.53元、3166277.69元及4461977.45元。

注2：截至2025年12月31日，本公司以本公司投资性房地产350477487.55元为抵押物同时公司所属子公司上海科技京城管理发展有限公司提供连带责任保证，取得810000000.00元借款，借款利率3.2%，借款期限为2024年12月31日至2037年7月14日。

注3：截至2025年12月31日，本公司以所属子公司上海恒立房地产有限公司的投资性房地产66608061.29元为抵押物同时公司所属子公司上海恒立房地产有限公司提供连带责任保证，取得125710000.00元借款，借款利率4.68%，其中960000.00元借款期限为2025年11月25日至2028年5月15日，124750000.00元借款期限为2025年5月30日至2028年5月22日。

注4：截至2025年12月31日，本公司所属子公司上海新蒲置业发展有限公司以投资性房地产2047840572.71元为抵押物，同时本公司提供连带责任保证，并以本公司持有的上海新蒲置业发展有限公司100%股权为质押，取得1248250000.00元借款，其中

978999537.04元借款利率3.75%，269250462.96元借款利率3.30%，借款期限为2020年12月16日至2045年12月13日。

财务报表附注第62页上海新黄浦实业集团股份有限公司

二○二五年度财务报表附注

注5：截至2025年12月31日，本公司所属子公司上海陇闵置业发展有限公司以投资性房地产894621926.08元为抵押物，同时本公司及子公司上海玮浦企业管理有限公司提供连带责任保证，并以本公司持有的上海陇闵置业发展有限公司100%股权为质押，取得

650000000.00元借款，借款利率为3.75%，借款期限为2021年1月28日至2045年12月21日。

注6：截至2025年12月31日，本公司所属子公司欣龙新干线供应链（上海）有限公司以本公司所属子公司上海恒立房地产有限公司的投资性房地产62131549.89元为抵押物，同时本公司提供连带责任保证，取得19243000.00元借款，借款利率3.30%，其中9243000.00元借款期限为2025年11月26日至2026年5月25日，10000000.00元借款期限为2025年9月29日至2026年3月27日。

注7：截至2025年12月31日，本公司所属子公司欣龙新干线供应链（上海）有限公司以本公司的投资性房地产5472217.50元为抵押物，取得10000000.00元借款，借款利率2.70%，借款期限为2025年4月9日至2026年4月9日。

注8：截至2025年12月31日，本公司所属子公司上海欣龙企业发展有限公司以投资性房地产192407972.42元为抵押物，同时本公司及本公司所属子公司上海科技京城管理发展有限公司提供连带责任保证，取得106000000.00元借款，借款利率3.88%，借款期限为2024年12月10日至2039年11月4日。

注9：截至2025年12月31日，本公司以本公司所属子公司新黄浦（浙江）投资发展有限公司的固定资产372621546.87元为抵押物，同时本公司所属子公司新黄浦（浙江）投资发展有限公司、湖州南浔嘉顺投资管理有限公司提供连带责任保证，并以本公司持有的上海新黄浦投资管理有限公司100%股权、新黄浦(浙江)投资发展有限公司80%股权为质押，取得300000000.00元借款，借款利率9%，其中

200000000.00元借款期限为2024年9月20日至2027年9月25日，100000000.00元借款期限为2024年9月25日至2027年9月25日。

注10：截至2025年12月31日，本公司所属子公司南京浦扬房地产开发有限公司以存货290000000.00元为抵押物取得155960000.00元借款，借款利率2.51%，借款期限为2025年11月14日至2030年9月29日。

注11：截至2025年12月31日，本公司所属子公司欣龙新干线供应链（上海）有限公司以本公司投资性房地产12276880.37元为抵押物，同时本公司提供连带责任保证，合同项下借款已清偿完毕，解除抵押手续正在办理中。

财务报表附注第63页上海新黄浦实业集团股份有限公司

二○二五年度财务报表附注

(二十三)短期借款短期借款分类项目期末余额上年年末余额

抵押借款29243000.0030000000.00

保证借款5000000.0030000000.00

应付利息33320.0374250.00

合计34276320.0360074250.00

(二十四)应付账款应付账款列示项目期末余额上年年末余额

应付材料商品服务采购货款197470998.89416069742.12

应付费用3460541.683082955.12

应付固定资产无形资产采购款17824.39404643.09

合计200949364.96419557340.33

(二十五)预收款项预收款项列示项目期末余额上年年末余额

预收货款13120045.6128741983.28

预收租金17017950.9325452050.84

预收权益性投资转让款5850000.00

合计30137996.5460044034.12

(二十六)合同负债

1、合同负债情况

项目期末余额上年年末余额

预收房地产销售款247951645.841990621831.58

预收酒店房款769640.791155594.79

预收物业管理款3529784.891880893.70

预收车位管理款470714.15447114.16

合计252721785.671994105434.23财务报表附注第64页上海新黄浦实业集团股份有限公司

二○二五年度财务报表附注

2、预售房产收款情况

项目名称期末余额期初余额预计竣工时间预售比例(%)新黄浦花园名都（四象府

26761737.4129854088.78已竣工96.53ABD）南浔经济开发区塘南单元

22473704.1734622016.05已竣工84.76

CX 地块（玉象府）奉贤南桥基地大型居住社

62692035.8863522596.82已竣工99.89

区 12-24A-04A 地块

松江南站欣哲苑22538192.9734420798.00已竣工100.00

松江南站欣畅苑24150827.7025810779.22已竣工100.00新顾城保障住房项目

313303.52540453.07已竣工99.63

0419-01地块（欣康苑）

青浦区徐泾北欣沁苑28356748.7136930981.93已竣工100.00

杭州风荷叠翠府5474512.8598400831.22已竣工100.00

杭州听悦雅庭2529532.0975080898.16已竣工100.00

江南颐景轩（江南里）52661050.541591438388.33已竣工100.00

合计247951645.841990621831.58

3、报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因

项目变动金额变动主要原因

江南颐景轩（江南里）-1538777337.79本期转结营业收入

(二十七)应付职工薪酬

1、应付职工薪酬列示

项目上年年末余额本期增加本期减少期末余额

短期薪酬63325881.81256319216.60261423382.1558221716.26

离职后福利-设定提存计划201037.9927017025.1426971785.66246277.47

辞退福利3340058.363340058.36

合计63526919.80286676300.10291735226.1758467993.73财务报表附注第65页上海新黄浦实业集团股份有限公司

二○二五年度财务报表附注

2、短期薪酬列示

项目上年年末余额本期增加本期减少期末余额

（1）工资、奖金、津贴和

62450094.80218715019.51224174384.9056990729.41

补贴

（2）职工福利费35000.005934463.335919463.3350000.00

（3）社会保险费112428.2512996472.6612969750.62139150.29

其中：医疗保险费及生育

109657.3412653680.4112628780.41134557.34

保险

工伤保险费2770.91342792.25340970.214592.95

（4）住房公积金103235.0014574647.2314556675.23121207.00

（5）工会经费和职工教育

625123.764098613.873803108.07920629.56

经费

（6）短期带薪缺勤

（7）短期利润分享计划

合计63325881.81256319216.60261423382.1558221716.26

3、设定提存计划列示

项目上年年末余额本期增加本期减少期末余额

基本养老保险194945.7622161149.8422117281.20238814.40

失业保险费6092.23708820.30707449.467463.07

企业年金缴费4147055.004147055.00

合计201037.9927017025.1426971785.66246277.47

(二十八)应交税费税费项目期末余额上年年末余额

增值税3168591.884799740.82

企业所得税25614295.7911856482.39

个人所得税2352668.932562524.95

城市维护建设税428454.16431285.66

房产税4845028.834882868.88

土地增值税58897807.9356964685.44

教育费附加197989.82200929.61

地方教育费附加286548.14288504.56财务报表附注第66页上海新黄浦实业集团股份有限公司

二○二五年度财务报表附注税费项目期末余额上年年末余额

土地使用税657014.031212076.07

印花税313288.43406166.56

环境保护税7517.48

合计96769205.4283605264.94

(二十九)其他应付款项目期末余额上年年末余额应付利息

应付股利19916410.1619916410.16

其他应付款项1059192764.80938505989.53

合计1079109174.96958422399.69

1、应付股利

项目期末余额期初余额

1995年度3474748.813474748.81

1999年度3249616.213249616.21

2001年度1969813.041969813.04

2003年度2813155.002813155.00

2004年度8409077.108409077.10

合计19916410.1619916410.16

2、其他应付款项

（1）按款项性质列示项目期末余额上年年末余额

往来款319970211.33432928839.38

项目借款及利息615268128.70372154969.74

动迁及补偿款5827825.255827825.25

押金保证金定金53081885.8073288442.76

代收款项2417788.352244048.32

维修基金30016448.4128405866.14

应付费用29544359.7920255196.90

其他3066117.173400801.04

合计1059192764.80938505989.53财务报表附注第67页上海新黄浦实业集团股份有限公司

二○二五年度财务报表附注

（2）账龄超过一年的重要其他应付款项项目期末余额未偿还或结转的原因

自然人300000000.00项目借款

(三十)一年内到期的非流动负债项目期末余额上年年末余额

一年内到期的长期借款40757435.76115190242.04

一年内到期的租赁负债7317489.558398349.77

合计48074925.31123588591.81

(三十一)其他流动负债项目期末余额上年年末余额

政府补助4500000.009200000.00

应付货币保证金10019147524.386816432718.56

应付质押保证金20169246.4010361529.60

待转销项税21068356.18176983481.63

合并结构化主体少数股权权益部分15917750.514996120.55

合计10080802877.477017973850.34

1、应付货币保证金

期末金额期初金额类别户数金额户数金额

自然人535062642963783.42477861995224998.07

法人14237376183740.9613424821207720.49

合计5492910019147524.38491286816432718.56

2、应付质押保证金

期末金额期初金额类别户数金额户数金额

法人220169246.40110361529.60财务报表附注第68页上海新黄浦实业集团股份有限公司

二○二五年度财务报表附注

(三十二)保险合同准备金项目期初余额本期计提数本期使用数期末余额

期货风险准备金69525041.579325563.2278850604.79

注：子公司华闻期货有限公司风险准备金按手续费收入的5%计提。

(三十三)长期借款项目期末余额上年年末余额

抵押加保证借款3091164000.001757000000.00

抵押加质押加保证借款1820072844.70

应付利息3247835.763940242.04

减：一年内到期的长期借款40757435.76115190242.04

合计3053654400.003465822844.70

(三十四)租赁负债项目期末余额上年年末余额

租赁负债11137464.0118218094.25

减：一年内到期的租赁负债7317489.558398349.77

合计3819974.469819744.48

(三十五)其他非流动负债项目期末余额上年年末余额

待转销项税7351527.49439833.00

合同负债（预收房款）85593265.588796660.07

工程质保金4888399.485068034.00

合计97833192.5514304527.07

(三十六)股本

本期变动增（+）减（－）项目上年年末余额公积金期末余额发行新股送股其他小计转股

股份总额673396786.00673396786.00

(三十七)资本公积项目上年年末余额本期增加本期减少期末余额

资本溢价（股本溢价）889200230.51889200230.51

其他资本公积12904209.1212904209.12

合计902104439.63902104439.63财务报表附注第69页上海新黄浦实业集团股份有限公司

二○二五年度财务报表附注

(三十八)其他综合收益本期金额

减：前期计入减：其他综合项目上年年末余额本期所得税前税后归属于税后归属于期末余额

其他综合收益减：所得税费用收益当期转入发生额母公司少数股东当期转入损益留存收益

1．不能重分类进损益的其他综

-295634.94-295634.94-295634.94合收益

其中：其他权益工具投资公允价

-295634.94-295634.94-295634.94值变动

2．将重分类进损益的其他综合

2547640.18-1215463.62-1215463.621332176.56

收益

其中：权益法下可转损益的其他

2547640.18-1215463.62-1215463.621332176.56

综合收益

其他综合收益合计2547640.18-1511098.56-1511098.561036541.62财务报表附注第70页上海新黄浦实业集团股份有限公司

二○二五年度财务报表附注

(三十九)盈余公积项目上年年末余额本期增加本期减少期末余额

法定盈余公积336954397.67336954397.67

任意盈余公积28021951.4928021951.49

合计364976349.16364976349.16

(四十)一般风险准备项目期初余额本期增加本期减少期末余额

一般风险准备13569961.951297479.7914867441.74

(四十一)未分配利润项目本期金额上期金额

调整前上年年末未分配利润2540293382.252476990012.94

调整年初未分配利润合计数（调增+，调减－）调整后年初未分配利润2540293382.252476990012.94

加：本期归属于母公司所有者的净利润67609743.6681708479.32

减：提取法定盈余公积提取任意盈余公积

提取一般风险准备1297479.79-450000.00

应付普通股股利24915681.0818855110.01转作股本的普通股股利

期末未分配利润2581689965.042540293382.25

(四十二)营业收入和营业成本

1、营业收入和营业成本情况

本期金额上期金额项目收入成本收入成本

主营业务2240781656.191690315898.662903635732.572304598789.50

其他业务21625151.7313430745.0618845770.9014349376.35

合计2262406807.921703746643.722922481503.472318948165.85财务报表附注第71页上海新黄浦实业集团股份有限公司

二○二五年度财务报表附注

2、主营业务（分行业）

本期发生额上期发生额行业名称营业收入营业成本营业收入营业成本

房地产业2166122545.331610980550.562813370094.852235519841.99

旅游餐饮服务42636316.4538853503.5040768433.0836263002.86

代管代建收入691598.341261958.843225434.116618807.88

住宿和餐饮业21903561.6623669207.4123556997.7524411650.62

金融业4193814.341880863.571785486.15

批发和零售业5233820.0715550678.3520833909.21

合计2240781656.191690315898.662903635732.572304598789.50

3、主营业务（分项目）

本期发生额上期发生额项目营业收入营业成本营业收入营业成本

房产销售1907466036.511508005164.822544771412.862131648989.58

物业管理服务42636316.4538853503.5040768433.0836263002.86

房地产出租258656508.82102975385.74268598681.99103870852.41

代管代建收入691598.341261958.843225434.116618807.88

酒店业21903561.6623669207.4123556997.7524411650.62

金融服务4193814.341880863.571785486.15

批发和零售5233820.0715550678.3520833909.21

合计2240781656.191690315898.662903635732.572304598789.50

4、主营业务（分地区）

本期发生额上期发生额地区营业收入营业成本营业收入营业成本

上海2004996292.811504708095.08409879659.00170312040.64

浙江235785363.38185607803.582493756073.572134286748.86

合计2240781656.191690315898.662903635732.572304598789.50财务报表附注第72页上海新黄浦实业集团股份有限公司

二○二五年度财务报表附注

(四十三)利息收入和手续费收入项目本期发生额上期发生额

利息净收入60170683.3557075611.26

手续费及佣金净收入199159072.49215073067.86

合计259329755.84272148679.12

(四十四)提取期货风险准备金项目本期发生额上期发生额

提取期货风险准备金9325563.2210040786.36

(四十五)税金及附加项目本期金额上期金额

城市维护建设税4911393.346872562.96

教育费附加2151889.303039912.88

地方教育费附加1434592.812027069.70

土地增值税54512767.3632457156.14

房产税19606674.3818470021.12

土地使用税941164.082136488.46

车船使用税726.00366.00

印花税1239413.431897245.84

营业税364436.16335667.55

河道管理费3644.373356.67

环境保护税17105.35

文化事业建设费1942.56

合计85185749.1467239847.32

(四十六)销售费用项目本期金额上期金额

合计223766935.70217240922.70

其中主要项目如下：

职工薪酬113725116.48112484248.48

广告费20416665.5731354573.34

宣传推广费6232153.4417624215.05财务报表附注第73页上海新黄浦实业集团股份有限公司

二○二五年度财务报表附注项目本期金额上期金额

佣金36039797.097341052.37

使用权资产折旧、租赁费4393099.145773466.39

业务招待费3105293.524078164.72

修理费714659.331110505.00

长期待摊费用摊销268249.12442881.78

水电费75806.69179760.47

(四十七)管理费用项目本期金额上期金额

合计230343957.07254764839.52

其中主要项目如下：

职工薪酬154356994.68178191673.52

信息服务费18254856.7725143553.73

固定资产折旧7501477.059861096.14

咨询费10377491.767213295.27

长期待摊费用摊销5104618.204437741.41

邮电通讯费3273489.463895269.45

办公费2626614.172470501.53

修理费5218837.14972082.56

(四十八)财务费用项目本期金额上期金额

利息费用144280811.91164054474.05

其中：租赁负债利息费用588240.13940156.22

减：利息收入10522013.3718758641.36

汇兑损益-58657.3941216.44

其他847297.52830152.36

合计134547438.67146167201.49财务报表附注第74页上海新黄浦实业集团股份有限公司

二○二五年度财务报表附注

(四十九)其他收益项目本期金额上期金额

政府补助7791387.4311589750.59

进项税加计抵减75909.67

代扣个人所得税手续费551862.42654110.42

合计8343249.8512319770.68计入其他收益的政府补助

项目本期金额与资产相关/与收益相关

重点企业产业扶持资金5250000.00与收益相关

财政扶持金1380000.00与收益相关

社工办综合党委人才驿站奖励奖金500000.00与收益相关

住房保障和房屋管理局运营补贴300000.00与收益相关

区级旅游发展专项资金200000.00与收益相关

节能减排补贴46900.00与收益相关

附加税减半转收益41474.02与收益相关

稳岗补贴32881.10与收益相关

毕业生社保补贴12369.00与收益相关

残保金超比例奖励9252.70与收益相关

上海市残疾人就业服务中心补贴9382.40与收益相关

失业补贴6128.21与收益相关

企业一次性用工补贴2000.00与收益相关

财政局职业技能竞赛1000.00与收益相关

合计7791387.43

(五十)投资收益项目本期金额上期金额

权益法核算的长期股权投资收益91992797.5389670632.12

处置长期股权投资产生的投资收益6070013.917466.18

交易性金融资产在持有期间的投资收益2476010.90442007.33

处置交易性金融资产取得的投资收益26011258.354443387.53

债权投资持有期间取得的利息收入1503210.21财务报表附注第75页上海新黄浦实业集团股份有限公司

二○二五年度财务报表附注项目本期金额上期金额

返售金融资产取得的投资收益24632.35

处置其他非流动金融资产取得的投资收益750000.00

其他流动资产持有期间取得的投资收益8360379.359223262.05

处置其他流动资产取得的投资收益68679.2555943.40

合计136506981.85104592698.61

(五十一)公允价值变动收益产生公允价值变动收益的来源本期金额上期金额

交易性金融资产2027412.099866001.02

其中：衍生金融工具产生的公允价值变动收益

其他非流动金融资产5475112.745396754.11

交易性金融负债-29106.67

合计7502524.8315233648.46

(五十二)信用减值损失项目本期金额上期金额

应收账款坏账损失-129600.99-8364933.17

其他应收款坏账损失-2508381.377442835.42

其他流动资产坏账损失50000000.00

合计-2637982.3649077902.25

(五十三)资产减值损失项目本期金额上期金额

预付款项减值损失45362526.45

存货跌价损失及合同履约成本减值损失10986101.251943049.36

固定资产减值损失781798.17

合计57130425.871943049.36

(五十四)资产处置收益项目本期金额上期金额计入当期非经常性损益的金额

非流动资产处置收益-15762.35413091.23-15762.35

其中：固定资产处置收益-15762.35327116.15-15762.35

使用权资产处置收益85975.08

合计-15762.35413091.23-15762.35财务报表附注第76页上海新黄浦实业集团股份有限公司

二○二五年度财务报表附注

(五十五)营业外收入计入当期非经常性项目本期金额上期金额损益的金额

非流动资产报废收益1415.9389.781415.93

政府补助24074.60

盘盈利得360.76751.4360.76

罚款收入11408.4124490.0011408.41

违约金及赔偿收入703132.084104739.22703132.08

其他175220.50274751.99175220.50

合计891537.684428896.99891537.68

(五十六)营业外支出计入当期非经常性项目本期金额上期金额损益的金额

非流动资产报废损失11573.2823113.1011573.28

非流动资产盘亏15950.0615950.06

对外捐赠600000.00607229.20600000.00

罚款支出、滞纳金380221.661522.92380221.66

违约金及赔偿支出171000.00552278.41171000.00

非常损失43853.217166.2343853.21

其他2739633.5086092.992739633.50

合计3962231.711277402.853962231.71

(五十七)所得税费用

1、所得税费用表

项目本期金额上期金额

当期所得税费用73112177.7876594232.21

递延所得税费用8272959.903120042.24

合计81385137.6879714274.45财务报表附注第77页上海新黄浦实业集团股份有限公司

二○二五年度财务报表附注

2、会计利润与所得税费用调整过程

项目本期金额

利润总额229594132.88

按法定税率计算的所得税费用57398533.22子公司适用不同税率的影响

调整以前期间所得税的影响2669955.48

非应税收入的影响-22029508.43

税法规定额外可扣除费用的影响1270084.38

不可抵扣的成本、费用和损失的影响1548391.74

使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响-21681573.58

本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响62209254.87

所得税费用81385137.68

(五十八)每股收益

1、基本每股收益

基本每股收益以归属于母公司普通股股东的合并净利润除以本公司发行在外

普通股的加权平均数计算：

项目本期金额上期金额

归属于母公司普通股股东的合并净利润67609743.6681708479.32

本公司发行在外普通股的加权平均数673396786.00673396786.00

基本每股收益0.10040.1213

其中：持续经营基本每股收益0.10040.1213终止经营基本每股收益

(五十九)现金流量表项目

1、与经营活动有关的现金

（1）收到的其他与经营活动有关的现金项目本期金额上期金额

经营租赁收入10254516.939410411.54

存款利息收入9913013.3718758641.36

政府补助3089261.137113825.19财务报表附注第78页上海新黄浦实业集团股份有限公司

二○二五年度财务报表附注项目本期金额上期金额

罚款收入11408.4124490.00

违约金及赔偿收入423132.084104739.22

保证金、押金54459990.3240144125.56

备用金883065.45774297.60

资金往来收到的现金267556262.2047979807.12

受限货币资金本期收回15589289.50

收到交易的保证金净额2222072325.13

其他4732103.84927230.09

合计2588984368.36129237567.68

（2）支付的其他与经营活动有关的现金项目本期金额上期金额

费用支出127893580.33202510964.45

银行手续费847297.52830152.36

现金捐赠支出600000.00607229.20

罚款支出380221.66500.00

违约金及赔偿支出171000.00552278.41

保证金、押金39919263.6273994388.09

备用金877953.65690009.60

资金往来支付的现金86396536.84200560941.34

支付交易的保证金净额72161363.96

受限货币资金本期增加12116565.67

租赁支出958160.131469298.79

其他101571.31

合计270262150.73553377126.20财务报表附注第79页上海新黄浦实业集团股份有限公司

二○二五年度财务报表附注

2、与投资活动有关的现金

（1）收到的其他与投资活动有关的现金项目本期金额上期金额

企业间借款收回的资金22491000.009476416.67

（2）支付的其他与投资活动有关的现金项目本期金额上期金额

企业间借款支付的资金67545500.00

3、与筹资活动有关的现金

（1）收到的其他与筹资活动有关的现金项目本期金额上期金额

企业间借款收到的资金303998500.00300000000.00

受限货币资金本期收回820000000.00

合计1123998500.00300000000.00

（2）支付的其他与筹资活动有关的现金项目本期金额上期金额

企业间借款归还的资金113761753.80445000000.00

支付资管产品投资者的资金5460722.9811613774.07

购买子公司少数股权支付的现金6500000.00

租赁负债9999536.1914634055.41

受限货币资金本期增加820000000.00

合计129222012.971297747829.48财务报表附注第80页上海新黄浦实业集团股份有限公司

二○二五年度财务报表附注

（3）筹资活动产生的各项负债的变动本期增加本期减少项目上年年末余额期末余额现金变动非现金变动现金变动非现金变动

银行借款（短期借款、长期借款）3641087336.74435118841.02108681931.881056199953.853128688155.79

租赁负债（含一年内到期的租赁负债）18218094.252918905.959999536.1911137464.01

其他应付款（项目借款及利息）372154969.74303998500.00103480787.61164366128.65615268128.70

合计4031460400.73739117341.02215081625.441230565618.693755093748.50财务报表附注第81页上海新黄浦实业集团股份有限公司

二○二五年度财务报表附注

(六十)现金流量表补充资料

1、现金流量表补充资料

补充资料本期金额上期金额

1、将净利润调节为经营活动现金流量

净利润148208995.20185203896.41

加：信用减值损失-2637982.3649077902.25

资产减值准备57130425.871943049.36

期货风险准备金9325563.2210040786.36

固定资产折旧116925011.90120003623.48

使用权资产折旧8516324.4910582667.59

无形资产摊销913735.331129236.29

长期待摊费用摊销2956105.832952080.43

处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失

15762.35-413091.23（收益以“－”号填列）

固定资产报废损失（收益以“－”号填列）26107.4123023.32

公允价值变动损失（收益以“－”号填列）-7502524.83-15233648.46

财务费用（收益以“－”号填列）144222154.52164095690.49

投资损失（收益以“－”号填列）-136506981.85-104592698.61

递延所得税资产减少（增加以“－”号填列）999376.1819936031.79

递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）7273583.72-16815989.55

存货的减少（增加以“－”号填列）1119005004.622042459426.12

经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列）-545522345.78-862535397.97

经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列）1223837072.69-1592452346.97

其他3472723.83

经营活动产生的现金流量净额2150658112.3415404241.10

2、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动

债务转为资本一年内到期的可转换公司债券承担租赁负债方式取得使用权资产

3、现金及现金等价物净变动情况

现金的期末余额7128172715.554927055403.01

减：现金的期初余额4927055403.015478356584.77

加：现金等价物的期末余额

减：现金等价物的期初余额

现金及现金等价物净增加额2201117312.54-551301181.76财务报表附注第82页上海新黄浦实业集团股份有限公司

二○二五年度财务报表附注

2、本期收到的处置子公司的现金净额

金额

本期处置子公司于本期收到的现金或现金等价物1090012.09

减：丧失控制权日子公司持有的现金及现金等价物382.60

加：以前期间处置子公司于本期收到的现金或现金等价物

处置子公司收到的现金净额1089629.49

3、现金和现金等价物的构成

项目期末余额上年年末余额

一、现金7128172715.554927055403.01

其中：库存现金65898.8445035.01可随时用于支付的数字货币

可随时用于支付的银行存款1577018207.491815142704.30

可随时用于支付的其他货币资金5551088609.223111867663.70可用于支付的存放中央银行款项存放同业款项拆放同业款项

二、现金等价物

其中：三个月内到期的债券投资

三、期末现金及现金等价物余额7128172715.554927055403.01

其中：持有但不能由母公司或集团内其他子公司使用的现金和现金等价物

不属于现金及现金等价物的货币资金：

不属于现金及现金等项目期末余额上年年末余额价物的理由

履约保证金15589289.50使用受限

专项用途资金820000000.00使用受限

诉讼冻结资金12116565.67使用受限

合计12116565.67835589289.50财务报表附注第83页上海新黄浦实业集团股份有限公司

二○二五年度财务报表附注

(六十一)租赁

1、作为承租人

项目本期金额上期金额

租赁负债的利息费用588240.13940156.22计入相关资产成本或当期损益的简化处理的短

2008572.661226352.87

期租赁费用

与租赁相关的总现金流出12188880.3915970780.04

注：本公司承租的租赁资产包括经营过程中使用的房屋及建筑物、运输设备和专用设备，房屋及建筑物的租赁期通常为1至3年，运输设备的租赁期为1年，专用设备的租赁期通常为1至5年。部分租赁合同包含续租选择权、终止选择权。

2、作为出租人

经营租赁项目本期金额上期金额

经营租赁收入265779866.08276399692.66

六、合并范围的变更

(一)公司本期未发生的非同一控制下企业合并的情况

(二)公司本期未发生的同一控制下企业合并

(三)公司本年度未发生反向购买财务报表附注第84页上海新黄浦实业集团股份有限公司

二○二五年度财务报表附注

(一)处置子公司

1、本期丧失子公司控制权的交易或事项

处置价款与丧失控制权与原子公司处置投资对丧失控制权丧失控制权按照公允价之日合并财股权投资相丧失控制丧失控制权丧失控制权丧失控制权应的合并财丧失控制权之日合并财之日合并财值重新计量务报表层面关的其他综权时点的丧失控制权子公司名称时点的处置时点的处置时点的判断务报表层面之日剩余股务报表层面务报表层面剩余股权产剩余股权公合收益转入处置比例的时点

价款方式依据享有该子公权的比例剩余股权的剩余股权的生的利得或允价值的确投资损益/留

（%）司净资产份账面价值公允价值损失定方法及主存收益的金额的差额要假设额北京新动境科

6940012.09100协议转让2025年5月控制权转移787844.11

技有限公司财务报表附注第85页上海新黄浦实业集团股份有限公司

二○二五年度财务报表附注

(二)其他原因的合并范围变动

1、本期新纳入合并范围的子公司、特殊目的主体等方式形成控制权的经营实体

名称变更原因北京昌浦建设有限公司设立南京浦扬房地产开发有限公司设立上海浦荟湾城市建设发展有限公司设立上海浦新湾城市建设发展有限公司设立浦浩恒升1号私募证券投资基金设立

华闻期货华睿稳盛 FOF 一号单一资产管理计划设立

2、本期不再纳入合并范围的子公司、特殊目的主体等方式形成控制权的经营实

体名称变更原因华闻期货华凌轩哥六号单一资产管理计划注销财务报表附注第86页上海新黄浦实业集团股份有限公司

二○二五年度财务报表附注

七、在其他主体中的权益

(一)在子公司中的权益

1、企业集团的构成

持股比例(%)

子公司名称注册资本（万元）主要经营地注册地业务性质取得方式直接间接

上海欣龙企业发展有限公司18000.00上海上海服务业100设立

上海浦浩投资有限公司25000.00上海上海投资管理100设立

欣龙新干线供应链（上海）有限公司12000.00上海上海商务服务业100设立

吉欣能源（浙江自贸区）有限公司7000.00浙江舟山浙江舟山批发业100设立

上海恒立房地产有限公司12393.29上海上海房地产业100同一控制下企业合并

上海科技京城管理发展有限公司1350.00上海上海服务业100设立

上海新黄浦投资管理有限公司32000.00上海上海投资管理9010设立

上海新浦晟商业保理有限公司10000.00上海上海商务服务业100设立

上海新佘山置业有限公司5000.00上海上海房地产业65设立

上海新蒲置业发展有限公司5000.00上海上海房地产业100设立

上海陇闵置业发展有限公司5000.00上海上海房地产业100设立

华闻期货有限公司55000.00上海上海期货经纪100同一控制下企业合并

上海华闻金融信息服务有限公司15000.00上海上海投资管理100设立

新黄浦（浙江）投资发展有限公司10000.00浙江湖州浙江湖州房地产业80非同一控制下企业合并

湖州南浔花园名都大酒店有限公司2000.00浙江湖州浙江湖州酒店管理80非同一控制下企业合并

湖州南浔嘉顺投资管理有限公司19781.00浙江湖州浙江湖州房地产业80非同一控制下企业合并

新黄浦（湖州）房地产开发有限公司5000.00浙江湖州浙江湖州房地产业80设立

上海欣济置业有限公司1000.00上海上海房地产业100设立

上海欣台置业有限公司1000.00上海上海房地产业100设立

上海欣福置业有限公司1000.00上海上海房地产业100设立

上海欣沁置业有限公司58800.00上海上海房地产业100设立财务报表附注第87页上海新黄浦实业集团股份有限公司

二○二五年度财务报表附注

持股比例(%)

子公司名称注册资本（万元）主要经营地注册地业务性质取得方式直接间接

上海玮浦企业管理有限公司500.00上海上海房地产业100设立

新黄浦（杭州）企业管理有限公司100.00浙江杭州浙江杭州其他组织管理服务100设立

杭州新黄浦滨顺房地产开发有限公司5000.00浙江杭州浙江杭州房地产业50非同一控制下企业合并

杭州新黄浦滨致房地产开发有限公司5000.00浙江杭州浙江杭州房地产业50非同一控制下企业合并

上海稳裕企业发展有限公司100.00上海上海企业总部管理100设立

上海稳健企业发展有限公司100.00上海上海其他综合管理服务100设立

上海浦伦稳晟置业有限公司10000.00上海上海房地产业51设立

上海智浦睿企业管理有限公司1000.00上海上海其他组织管理服务100设立

江苏浦乾基金销售有限公司50000.00江苏南京江苏南京公开募集证券投资基金100设立

上海镌鼎企业管理合伙企业（有限合伙）5005.00上海上海商务服务业80.02设立

上海浦筑置业发展有限公司10000.00上海上海房地产业100设立

上海新黄埔蓝绿企业发展有限公司1000.00上海上海房地产业51设立

北京昌浦建设有限公司100.00北京北京房地产业100设立

南京浦扬房地产开发有限公司5000.00南京南京房地产业26.01设立

上海浦荟湾城市建设发展有限公司100.00上海上海房地产业100设立

上海浦新湾城市建设发展有限公司100.00上海上海房地产业100设立

注：本公司持有上海新蒲置业发展有限公司100%的股权、上海陇闵置业发展有限公司100%股权、上海新黄浦投资管理有限公司100%股

权、新黄浦（浙江）投资发展有限公司80%股权已为借款提供质押担保。

财务报表附注第88页上海新黄浦实业集团股份有限公司

二○二五年度财务报表附注

2、纳入合并范围的结构化主体

结构化主体名称持有份额%业务性质浦浩进取希腊字母2号私募证券投资基金100投资金融产品

浦浩稳健希腊字母1号私募证券投资基金（原名为多策略1号）77.60投资金融产品浦浩致远价值平衡1号私募证券投资基金100投资金融产品

浦浩恒升1号私募证券投资基金44.35投资金融产品

华闻期货华睿稳盛 FOF 一号单一资产管理计划 100 投资金融产品

华闻期货华睿专享 FOF 一号单一资产管理计划 100 投资金融产品华闻期货匠燃进取一号单一资产管理计划100投资金融产品

(二)在合营安排或联营企业中的权益

1、重要的合营企业或联营企业

持股比例(%)对合营企业或联营合营企业或联营企业名称主要经营地注册地业务性质企业投资的会计处直接间接理方法

中泰信托有限责任公司上海上海金融业29.97权益法

江西瑞奇期货有限公司江西江西南昌金融业20.00权益法

2、重要联营企业的主要财务信息

期末余额/本期金额上年年末余额/上期金额中泰信托有限责任江西瑞奇期货有限中泰信托有限责任江西瑞奇期货有限公司公司公司公司

流动资产2467677674.872781179877.102377855094.222689073338.43

非流动资产3009363855.52235985267.283151963841.46159918102.60

资产合计5477041530.393017165144.385529818935.682848991441.03

流动负债1493565184.422132765655.86700112006.331971165020.35

非流动负债53670569.37225161511.2337248773.34226208832.26

负债合计1547235753.792357927167.09737360779.672197373852.61少数股东权益

归属于母公司股东权益3929805776.60659237977.294792458156.01651617588.42按持股比例计算的净资产

1154978920.83131847595.471413515838.94130323517.68

份额调整事项财务报表附注第89页上海新黄浦实业集团股份有限公司

二○二五年度财务报表附注

期末余额/本期金额上年年末余额/上期金额中泰信托有限责任江西瑞奇期货有限中泰信托有限责任江西瑞奇期货有限公司公司公司公司

—商誉1955342.031955342.03

—内部交易未实现利润

—其他对联营企业权益投资的账

1154978920.83133802937.501413515838.94132278859.71

面价值存在公开报价的联营企业权益投资的公允价值

营业收入338279620.33186177041.27413839700.46478367638.99

净利润41403221.587620388.87291970097.6112291174.30终止经营的净利润

其他综合收益-4055600.9912852879.50

综合收益总额37347620.597620388.87304822977.1112291174.30

本期来自联营企业的股利269730000.00

3、不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息

期末余额/本期金额上年年末余额/上期金额

合营企业：

投资账面价值合计55456925.5650952294.85下列各项按持股比例计算的合计数

—净利润6236315.124731878.18

—其他综合收益

—综合收益总额6236315.124731878.18

联营企业：

投资账面价值合计2488879.3158336040.20下列各项按持股比例计算的合计数

—净利润71823859.13-5022919.17

—其他综合收益

—综合收益总额71823859.13-5022919.17财务报表附注第90页上海新黄浦实业集团股份有限公司

二○二五年度财务报表附注

4、合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明根据上海银保监局对本公司联营企业中泰信托有限责任公司下发的《审慎监管强制措施决定书》，实施了限制向本公司等3名股东分配红利的审慎监管强制措施决定，中泰信托有限责任公司2022及2025年度利润分配方案待受到的审慎监管强制措施全部解除后，另行商议对本公司的分红事项。

八、政府补助

(一)计入当期损益的政府补助与收益相关的政府补助计入当期损益或冲减相关计入当期损益或冲减相关成本费用损失的金额政府补助金额成本费用损失的列报项目本期金额上期金额

其他收益7791387.437791387.4311589750.59

营业外收入24074.60

合计7791387.437791387.4311613825.19财务报表附注第91页上海新黄浦实业集团股份有限公司

二○二五年度财务报表附注

(二)涉及政府补助的负债项目

本期新增本期计入营业本期冲减成本费与资产相关/负债项目上年年末余额本期转入其他收益金额其他变动期末余额补助金额外收入金额用金额与收益相关

其他流动负债-递

9200000.004700000.004500000.00与收益相关

延收益财务报表附注第92页上海新黄浦实业集团股份有限公司

二○二五年度财务报表附注

九、与金融工具相关的风险

(一)金融工具产生的各类风险本公司在经营过程中面临各种金融风险：信用风险、流动性风险和市场风险（包括汇率风险、利率风险和其他价格风险）。上述金融风险以及本公司为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述：

董事会负责规划并建立本公司的风险管理架构，制定本公司的风险管理政策和相关指引并监督风险管理措施的执行情况。本公司已制定风险管理政策以识别和分析本公司所面临的风险，这些风险管理政策对特定风险进行了明确规定，涵盖了市场风险、信用风险和流动性风险管理等诸多方面。本公司定期评估市场环境及本公司经营活动的变化以决定是否对风险管理政策及系统进行更新。董事会通过各职能部门递交的月度报告来审查已执行程序的有效性以及风险管理目标和政策的合理性。本公司的内部审计部门也会审计风险管理的政策和程序，并且将有关发现汇报给审计委员会。本公司通过适当的多样化投资及业务组合来分散金融工具风险，并通过制定相应的风险管理政策减少集中于单一行业、特定地区或特定交易对手的风险。

1、信用风险

信用风险是指交易对手未能履行合同义务而导致本公司产生财务损失的风险，管理层已制定适当的信用政策，并且不断监察信用风险的敞口。

本公司已采取政策只与信用良好的交易对手进行交易。另外，本公司基于对客户的财务状况、从第三方获取担保的可能性、信用记录及其它因素诸如目前市

场状况等评估客户的信用资质并设置相应信用期。本公司对应收票据、应收账款余额及收回情况进行持续监控，对于信用记录不良的客户，本公司会采用书面催款、缩短信用期或取消信用期等方式，以确保本公司不致面临重大信用损失。此外，本公司于每个资产负债表日审核金融资产的回收情况，以确保相关金融资产计提了充分的预期信用损失准备。

本公司其他金融资产包括货币资金、其他应收款、债权投资等，这些金融资产的信用风险源自于交易对手违约，最大信用风险敞口为资产负债表中每项金融资产的账面金额。除附注十一、(四)所载本公司作出的财务担保外，本公司没有提供任何其他可能令本公司承受信用风险的担保。

本公司持有的货币资金主要存放于国有控股银行和其他大中型商业银行等金融机构，管理层认为这些商业银行具备较高信誉和资产状况，不存在重大的信用风险，不会产生因对方单位违约而导致的任何重大损失。本公司的政策是根据各知名金融机构的市场信誉、经营规模及财务背景来控制存放当中的存款金额，以限制对任何单个金融机构的信用风险金额。

财务报表附注第93页上海新黄浦实业集团股份有限公司

二○二五年度财务报表附注

作为本公司信用风险资产管理的一部分，本公司利用账龄来评估应收账款和其他应收款的减值损失。本公司的应收账款和其他应收款涉及大量客户，账龄信息可以反映这些客户对于应收账款和其他应收款的偿付能力和坏账风险。本公司根据历史数据计算不同账龄期间的历史实际坏账率，并考虑了当前及未来经济状况的预测，如国家 GDP 增速、基建投资总额、国家货币政策等前瞻性信息进行调整得出预期损失率。对于长期应收款，本公司综合考虑结算期、合同约定付款期、债务人的财务状况和债务人所处行业的经济形势，并考虑上述前瞻性信息进行调整后对于预期信用损失进行合理评估。

2、流动性风险

流动性风险是指企业在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺的风险。

本公司的政策是确保拥有充足的现金以偿还到期债务。流动性风险由本公司的财务部门集中控制。财务部门通过监控现金余额、可随时变现的有价证券以及对未来12个月现金流量的滚动预测，确保公司在所有合理预测的情况下拥有充足的资金偿还债务。同时持续监控公司是否符合借款协议的规定，从主要金融机构获得提供足够备用资金的承诺，以满足短期和长期的资金需求。

本公司各项金融负债以未折现的合同现金流量按到期日列示如下：

财务报表附注第94页上海新黄浦实业集团股份有限公司

二○二五年度财务报表附注期末余额项目即时偿还1年以内1年以上未折现合同金额合计账面价值

短期借款34711064.2334711064.2334276320.03

应付账款200949364.96200949364.96200949364.96

其他应付款1115172188.661115172188.661079109174.96

一年内到期的非流动负债49151614.1649151614.1648074925.31

其他流动负债10080802877.4710080802877.4710080802877.47

长期借款3162123822.643162123822.643053654400.00

租赁负债3894888.763894888.763819974.46

合计1316121553.6210164665555.863166018711.4014646805820.8814500687037.19

（续）上年年末余额项目即时偿还1年以内1年以上未折现合同金额合计账面价值

短期借款60736011.4060736011.4060074250.00

应付账款419557340.33419557340.33419557340.33

其他应付款986972399.69986972399.69958422399.69

一年内到期的非流动负债139523371.23139523371.23123588591.81

其他流动负债7017973850.347017973850.347017973850.34

长期借款3726689643.493726689643.493465822844.70

租赁负债10122170.0710122170.079819744.48

合计1406529740.027218233232.973736811813.5612361574786.5512055259021.35财务报表附注第95页上海新黄浦实业集团股份有限公司

二○二五年度财务报表附注

3、市场风险

金融工具的市场风险是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变

动而发生波动的风险，包括汇率风险、利率风险和其他价格风险。

（1）利率风险利率风险是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。

于2025年12月31日，本公司的带息债务总额为357540.70万元，其中浮动利率债务总额为355116.40万元。在其他变量保持不变的情况下，如果浮动利率计算的借款利率上升或者下降50个基点，则公司将减少或增加净利润

1748.32万元。管理层认为50个基点合理反映了下一年度利率可能发生变动的合理范围。

十、公允价值的披露

公允价值计量所使用的输入值划分为三个层次：

第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价。

第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值。

第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值。

公允价值计量结果所属的层次，由对公允价值计量整体而言具有重要意义的输入值所属的最低层次决定。

(一)以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值期末公允价值

项目第一层次公第二层次公允第三层次公允合计允价值计量价值计量价值计量持续的公允价值计量

◆交易性金融资产11866966.20198797862.62210664828.82

1.以公允价值计量且其变

11866966.20198797862.62210664828.82

动计入当期损益的金融资产

（1）债务工具投资

（2）权益工具投资11866966.2011866966.20

（3）衍生金融资产

（4）其他198797862.62198797862.62

◆其他权益工具投资4704365.064704365.06

◆其他非流动金融资产174108228.93174108228.93持续以公允价值计量的资产

11866966.20198797862.62178812593.99389477422.81

总额财务报表附注第96页上海新黄浦实业集团股份有限公司

二○二五年度财务报表附注

(二)持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据

对于上市权益工具、债务工具投资、基金投资，公司以证券交易所在最接近资产负债表日的交易日的收盘价作为确定公允价值的依据。

(三)持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息

1、对于信托计划、资产管理计划投资、理财产品，公司根据发行方或受托人公布的

最接近资产负债表日的净值作为公允价值的依据。

2、对于非上市基金投资，公司根据资产管理人提供的最接近资产负债表日估值作为

确定公允价值的依据。

3、对于全国银行间债券市场交易的债券，公司采用中央国债登记结算有限责任公司

每日公布的估值作为确定公允价值的依据。

(四)持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息

对于非上市股权投资，公司采用自对手方处获取估值报价，或使用估值技术确定其公允价值，包括现金流贴现分析、净资产价值、市场可比法和期权定价模型等。这些金融工具的公允价值可能基于对估值有重大影响的不可观测输入值，不可观测输入值包括加权平均资本成本、流动性贴现、市净率等。

财务报表附注第97页上海新黄浦实业集团股份有限公司

二○二五年度财务报表附注

(五)持续的第三层次公允价值计量项目，上年年末与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感性分析

1、持续的第三层次公允价值计量项目的调节信息

当期利得或损失总额购买、发行、出售和结算对于在报告期末持

有的资产，计入损项目上年年末余额转入第三层次转出第三层次计入其他综合期末余额计入损益购买发行出售结算益的当期未实现利收益得或变动指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

◆其他权益工具投资5000000.00-295634.944704365.06

—权益工具投资5000000.00-295634.944704365.06

◆其他非流动金融资

168633116.195475112.74174108228.935475112.74

产

—权益工具投资168633116.195475112.74174108228.935475112.74

合计168633116.195000000.005475112.74-295634.94178812593.995475112.74财务报表附注第98页上海新黄浦实业集团股份有限公司

二○二五年度财务报表附注

十一、关联方及关联交易

(一)本公司的母公司情况母公司对本公母公司对本公注册资本母公司名称注册地业务性质司的持股比例司的表决权比万元

(%)例(%)上海市闸北区天目中

上海新华闻投资有限公司实业投资50000.0024.7724.77路383号501室上海市黄浦区国有资产监上海市黄浦区延安东

行政单位12.6412.64督管理委员会路300号西13楼

(二)本公司的子公司情况

本公司子公司的情况详见本附注“七、在其他主体中的权益”。

(三)本公司的合营和联营企业情况

本公司重要的合营或联营企业详见本附注“七、在其他主体中的权益”。

(四)关联交易情况

1、关联担保情况

本公司作为担保方：

担保是否已经被担保方担保金额担保起始日担保到期日履行完毕

上海欣龙企业发展有限公司106000000.002024/12/102039/11/4否

欣龙新干线供应链（上海）

5000000.002025/12/92026/6/8否

有限公司

欣龙新干线供应链（上海）

9243000.002025/11/262026/5/25否

有限公司

欣龙新干线供应链（上海）

10000000.002025/9/292026/3/27否

有限公司

上海陇闵置业发展有限公司559754395.582021/1/282045/12/21否

上海陇闵置业发展有限公司2179316.742024/8/262045/12/21否

上海陇闵置业发展有限公司84610880.662025/1/232045/12/21否

上海陇闵置业发展有限公司1282627.902025/2/202045/12/21否

上海陇闵置业发展有限公司2172779.122025/3/262045/12/21否

上海新蒲置业发展有限公司269500000.002023/11/302045/12/13否

上海新蒲置业发展有限公司978750000.002020/12/162045/12/13否财务报表附注第99页上海新黄浦实业集团股份有限公司

二○二五年度财务报表附注

本公司作为被担保方：

担保是否已经担保方担保金额担保起始日担保到期日履行完毕

新黄浦(浙江)投资发展有

300000000.002024/9/202027/9/25否

限公司湖州南浔嘉顺投资管理有

300000000.002024/9/202027/9/25否

限公司

上海恒立房地产有限公司960000.002025/11/252028/5/15否

上海恒立房地产有限公司124750000.002025/5/302028/5/22否上海科技京城管理发展有

810000000.002024/12/312037/7/14否

限公司

2、关键管理人员薪酬

项目本期金额上期金额

关键管理人员薪酬757.27万元1084.80万元

(五)关联方应收应付等未结算项目

1、应收项目

期末余额上年年末余额项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备应收股利

中泰信托有限责任公司449730000.00180000000.00

灏闰企业管理（上海）

4494626.93

有限公司

十二、承诺及或有事项

(一)重要承诺事项

详见本附注五、（二十二）、所有权或使用权受到限制的资产部分相应内容及本附

注十一、（四）1、关联担保情况部分相应内容。

财务报表附注第100页上海新黄浦实业集团股份有限公司

二○二五年度财务报表附注

(二)或有事项

1、资产负债表日存在的重要或有事项

本公司及所属子公司按房地产经营惯例为商品房承购人向银行按揭贷款提供阶段性担保。阶段性担保的担保期限自保证合同生效之日起，至商品房承购人所购住房的《房地产证》办出及抵押登记手续办妥后并交银行执管之日止。截至2025年12月31日，本公司及所属子公司承担阶段性担保金额为6.93亿元。

本公司管理层认为因此引致的财务承诺不会对本公司财务状况和经营成果构成重大不利影响。

十三、资产负债表日后事项

(一)重要的非调整事项公司于2025年4月28日召开了第九届七次董事会会议，审议通过了《关于开展保租房持有型不动产资产支持专项计划的议案》（以下简称“专项计划”）申报发行工

作的相关议案，该专项计划由公司担任原始权益人，太平洋资产管理有限责任公司（以下简称“太平洋资管”）为计划管理人，以闵行区梅陇镇 MHPO-0306 单元

02-03A-01a 地块租赁住房项目为底层资产。

公司于2025年12月25日收到上交所向太平洋资管出具的《关于对太保资产-新黄浦筑梦城保租房持有型不动产资产支持专项计划资产支持证券挂牌转让无异议的函》（上证函〔2025〕4315号），无异议函自出具之日起12个月内有效。

截至2026年2月13日，认购资金已全部划入专项计划托管账户，投资者认购的资产支持证券总份数已达到《太保资产-新黄浦筑梦城保租房持有型不动产资产支持专项计划说明书》等专项计划文件约定的资产支持证券目标募集规模，本专项计划于

2026年2月13日正式设立。

2026年2月24日，公司已按照专项计划约定，履行完毕专项计划底层资产所属项

目公司上海陇闵置业发展有限公司（以下简称“项目公司”）的交割义务，计划管理人（代表专项计划）已作为新股东记载于项目公司股东名册。

(二)利润分配情况

拟分配的股利总额（元）20875300.37

拟分配每10股派息数（元）0.31

经审议批准宣告发放的股利总额（元）20875300.37

2026年4月20日，本公司召开新黄浦第十届二次董

利润分配方案事会会议，审议通过了2025年度利润分配方案的议案。上述利润分配方案的议案尚需提交股东大会审议财务报表附注第101页上海新黄浦实业集团股份有限公司

二○二五年度财务报表附注

十四、其他重要事项

根据公司第九届七次董事会决议，结合市场形势及预付账款实际价值，公司管理层在对预付账款进行清查、减值测试后，按照可变现净值与账面价值孰低的原则对其计提减值损失。本公司下属子公司签订了采购协议并预付货款，截至2025年12月

31日仍有部分货物未交付；且期末市场价格较采购协议签订时回落，导致预付账款出现减值迹象。管理层在评估供应商履约能力、相关合同条款以及货物交付可能性的基础上，根据可变现净值与预付账款账面价值的差额，共计提减值准备4536.25万元。

十五、母公司财务报表主要项目注释

(一)应收账款

1、应收账款按账龄披露

账龄期末余额上年年末余额

1年以内（含1年）12351728.709400580.96

1至2年617482.11

小计12969210.819400580.96

减：坏账准备454889.72369925.10

合计12514321.099030655.86财务报表附注第102页上海新黄浦实业集团股份有限公司

二○二五年度财务报表附注

2、应收账款按坏账计提方法分类披露

期末余额上年年末余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别比例计提比例账面价值比例计提比例账面价值金额金额金额金额

（%）（%）（%）（%）按单项计提坏账准备按信用风险特征组合计

12969210.81100.00454889.723.5112514321.099400580.96100.00369925.103.949030655.86

提坏账准备

其中：组合1账龄组合9097794.6370.15454889.725.008642904.917398502.2878.70369925.105.007028577.18组合2合并范围内关联

3871416.1829.853871416.182002078.6821.302002078.68

方组合

合计12969210.81100.00454889.7212514321.099400580.96100.00369925.109030655.86财务报表附注第103页上海新黄浦实业集团股份有限公司

二○二五年度财务报表附注

按信用风险特征组合计提坏账准备：

组合计提项目：组合1账龄组合期末余额名称

应收账款坏账准备计提比例（%）

1年以内9097794.63454889.725.00

3、本期计提、转回或收回的坏账准备情况

本期变动金额类别上年年末余额期末余额计提收回或转回转销或核销其他变动单项计提预期信用损失的应收账款按组合计提预期信

369925.1084964.62454889.72

用损失的应收账款

其中：组合1账龄组369925.1084964.62454889.72

合计369925.1084964.62454889.72

4、按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况

占应收账款和合同应收账款坏账准备应收账款和合同资单位名称应收账款期末余额合同资产期末余额资产期末余额合计和合同资产减值准产期末余额

数的比例(%)备期末余额上海春申江实业有

7042902.907042902.9054.30352145.15

限公司

新黄浦（湖州）房

3253934.073253934.0725.09

地产开发有限公司上海云硕界科技发

1221283.001221283.009.4261064.15

展有限公司杭州新黄浦滨顺房

617482.11617482.114.76

地产开发有限公司海南永和万新产业

435846.03435846.033.3621792.30

投资有限公司

合计12571448.1112571448.1196.93435001.60财务报表附注第104页上海新黄浦实业集团股份有限公司

二○二五年度财务报表附注

(二)其他应收款项目期末余额上年年末余额应收利息

应收股利454224626.93180000000.00

其他应收款项1580034056.921367730132.47

合计2034258683.851547730132.47

1、应收股利

（1）应收股利明细项目（或被投资单位）期末余额上年年末余额

中泰信托有限责任公司（注）449730000.00180000000.00

灏闰企业管理（上海）有限公司4494626.93

合计454224626.93180000000.00

注：联营企业中泰信托有限责任公司本期向本公司宣告分配利润269730000.00元。

根据上海银保监局对中泰信托有限责任公司下发的《审慎监管强制措施决定书》，实施了限制向本公司等3名股东分配红利的审慎监管强制措施决定，中泰信托有限责任公司2022及2025年度利润分配方案待受到的审慎监管强制措施全部解除后，另行商议对本公司的分红事项。

2、其他应收款项

（1）按账龄披露账龄期末余额上年年末余额

1年以内（含1年）589624324.59376589556.09

1至2年317524457.74304632227.29

2至3年103874134.65335123016.28

3至4年326367772.71267719100.00

4至5年244632227.2984166232.81

5年以上2000000.002000000.00

小计1584022916.981370230132.47

减：坏账准备3988860.062500000.00

合计1580034056.921367730132.47财务报表附注第105页上海新黄浦实业集团股份有限公司

二○二五年度财务报表附注

（2）按坏账计提方法分类披露期末余额上年年末余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别比例计提比账面价值比例计提比账面价值金额金额金额金额

（%）例（%）（%）例（%）单项计提预期信用损失的其他应收款按组合计提预期

信用损失的其他1584022916.98100.003988860.060.251580034056.921370230132.47100.002500000.000.181367730132.47应收款

其中：组合1账

61777202.153.903988860.066.4657788342.0932000000.002.342500000.007.8129500000.00

龄组合组合2合并范围

1522245714.8396.101522245714.831338230132.4797.661338230132.47

内关联方组合

合计1584022916.98100.003988860.061580034056.921370230132.47100.002500000.001367730132.47财务报表附注第106页上海新黄浦实业集团股份有限公司

二○二五年度财务报表附注

按信用风险特征组合计提坏账准备：

组合计提项目：组合1账龄组合期末余额名称

其他应收款项坏账准备计提比例（%）

1年以内59777202.152988860.065.00

5年以上2000000.001000000.0050.00

合计61777202.153988860.06

（3）坏账准备计提情况

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预整个存续期预坏账准备未来12个月预合计

期信用损失(未期信用损失(已期信用损失

发生信用减值)发生信用减值)

上年年末余额2500000.002500000.00

上年年末余额在本期2500000.002500000.00

本期计提1488860.061488860.06本期转回本期转销本期核销其他变动

期末余额3988860.063988860.06

（4）本期计提、转回或收回的坏账准备情况本期变动金额类别上年年末余额期末余额计提收回或转回转销或核销其他变动单项计提预期信用损失的应收账款按组合计提预

期信用损失的2500000.001488860.063988860.06应收账款

其中：组合1账

2500000.001488860.063988860.06

龄组合

合计2500000.001488860.063988860.06财务报表附注第107页上海新黄浦实业集团股份有限公司

二○二五年度财务报表附注

（5）按款项性质分类情况款项性质期末账面余额上年年末账面余额

借款48732514.49

押金及保证金12000000.002000000.00

往来款1523290402.491368230132.47

合计1584022916.981370230132.47

（6）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款项情况占其他应收款项坏账准单位名称款项性质期末余额账龄期末余额合计数备期末

的比例(%)余额上海新蒲置业发

往来款556556003.565年以内35.14展有限公司上海新黄浦投资

往来款287628704.761-2年18.16管理有限公司

上海陇闵置业发1年以内；2-5

往来款283628870.9717.91展有限公司年上海恒立房地产

往来款177139749.421-2年11.18有限公司上海欣龙企业发

往来款100699540.081年以内6.36展有限公司

合计1405652868.7988.75财务报表附注第108页上海新黄浦实业集团股份有限公司

二○二五年度财务报表附注

(三)长期股权投资期末余额上年年末余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

对子公司投资2514152351.367235946.762506916404.602514152351.367235946.762506916404.60

对联营、合营企业投资1301611049.2912579190.461289031858.831616709929.3312579190.461604130738.87

合计3815763400.6519815137.223795948263.434130862280.6919815137.224111047143.47

1、对子公司投资

减值准备上年年本期增减变动被投资单位上年年末余额期末余额减值准备期末余额末余额追加投资减少投资本期计提减值准备其他

上海欣龙企业发展有限公司187235946.767235946.76187235946.767235946.76

上海恒立房地产开发有限公司128568781.44128568781.44

上海科技京城管理发展有限公司13500000.0013500000.00

华闻期货有限公司582996692.18582996692.18

上海欣沁置业有限公司588000000.00588000000.00

上海新佘山置业有限公司32500000.0032500000.00

新黄浦（浙江）投资发展有限公司470950179.14470950179.14

上海欣台置业有限公司10000000.0010000000.00

上海新黄浦投资管理有限公司288000000.00288000000.00

上海欣济置业有限公司10000000.0010000000.00

上海欣福置业有限公司10000000.0010000000.00

上海新蒲置业发展有限公司50000000.0050000000.00

上海陇闵置业有限公司50000000.0050000000.00

湖州南浔嘉顺投资管理有限公司1080000.001080000.00财务报表附注第109页上海新黄浦实业集团股份有限公司

二○二五年度财务报表附注减值准备上年年本期增减变动被投资单位上年年末余额期末余额减值准备期末余额末余额追加投资减少投资本期计提减值准备其他

上海玮浦企业管理有限公司5000000.005000000.00

新黄浦（杭州）企业管理有限公司1000000.001000000.00

杭州新黄浦滨顺房地产开发有限公司24838143.2524838143.25

杭州新黄浦滨致房地产开发有限公司24782608.5924782608.59

上海浦伦稳晟置业有限公司35700000.0035700000.00

合计2514152351.367235946.762514152351.367235946.76

2、对联营、合营企业投资

本期增减变动减值准备上被投资单位上年年末余额权益法下确认的其他综合收益其他权宣告发放现金计提减值期末余额减值准备期末余额年年末余额追加投资减少投资其他投资损益调整益变动股利或利润准备联营企业中泰信托有限责任

1413515838.9412408545.51-1215463.62-269730000.001154978920.83

公司江西瑞奇期货有限

132278859.731524077.77133802937.50

公司上海上体产业发展

12579190.4612579190.4612579190.4612579190.46

有限公司上海微星住房租赁

58336040.20-58336040.20

运营有限公司灏闰企业管理（上

63618210.00-63451543.0071834980.32-71751646.82250000.50

海）有限公司

合计1616709929.3312579190.4663618210.00-121787583.2085767603.60-1215463.62-341481646.821301611049.2912579190.46财务报表附注第110页上海新黄浦实业集团股份有限公司

二○二五年度财务报表附注

(四)营业收入和营业成本

1、营业收入和营业成本情况

本期金额上期金额项目收入成本收入成本

主营业务58629745.8620390322.0054746314.0419949810.52

其他业务7593101.815552067.1310013317.006826975.42

合计66222847.6725942389.1364759631.0426776785.94

2、主营业务（分行业）

本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

房地产业58629745.8620390322.0054746314.0419949810.52

3、主营业务（分项目）

本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

房地产出租58629745.8620390322.0054746314.0419949810.52

4、主营业务（分地区）

本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

上海58629745.8620390322.0054746314.0419949810.52

(五)投资收益项目本期金额上期金额

成本法核算的长期股权投资收益81100000.0090000000.00

权益法核算的长期股权投资收益85767603.6084938753.94

处置长期股权投资产生的投资收益5282169.8012515056.07

处置交易性金融资产取得的投资收益2565352.882075614.60

合计174715126.28189529424.61财务报表附注第111页上海新黄浦实业集团股份有限公司

二○二五年度财务报表附注

十六、补充资料

(一)当期非经常性损益明细表项目金额

非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销部分6044094.21计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关、符合国家政

601635.10

策规定、按照确定的标准享有、对公司损益产生持续影响的政府补助除外

除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业持有金融资产和金融负债产生的公允价值变动损益以及处置金融资产和金融负债产537823.18生的损益

计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费3887026.86委托他人投资或管理资产的损益对外委托贷款取得的损益

因不可抗力因素，如遭受自然灾害而产生的各项资产损失单独进行减值测试的应收款项减值准备转回5184654.68

企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益非货币性资产交换损益债务重组损益

企业因相关经营活动不再持续而发生的一次性费用，如安置职工的支出等因税收、会计等法律、法规的调整对当期损益产生的一次性影响

因取消、修改股权激励计划一次性确认的股份支付费用

对于现金结算的股份支付，在可行权日之后，应付职工薪酬的公允价值变动产生的损益采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益交易价格显失公允的交易产生的收益与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益受托经营取得的托管费收入

除上述各项之外的其他营业外收入和支出-3060536.68其他符合非经常性损益定义的损益项目

小计13194697.35

所得税影响额575718.23

少数股东权益影响额（税后）-160787.01

合计13609628.57财务报表附注第112页上海新黄浦实业集团股份有限公司

二○二五年度财务报表附注

(二)净资产收益率及每股收益

加权平均净资产收每股收益（元）报告期利润益率（%）基本每股收益稀释每股收益

归属于公司普通股股东的净利润1.500.10040.1004扣除非经常性损益后归属于公司普通

1.190.08020.0802

股股东的净利润上海新黄浦实业集团股份有限公司（加盖公章）

二〇二六年四月二十日财务报表附注第113页