事件：浦东金桥公布2023 年年度报告，全年实现营业收入65.9 亿元，同比+30.3%；实现归母净利润18.2 元，同比+14.9%。

全年营收大幅增长，优质项目去化火热。2023 年，公司实现营业收入65.9亿元（yoy+30.3%），实现归母净利润18.2 亿元（yoy+14.9%）。房地产销售实现收入45.2亿元，同比+36.3%，主要系碧云尊邸项目结转实现收入37.7亿元，该项目已基本结算完毕；公司碧云澧悦项目仍存在4.0 万㎡待结面积，该项目第一批次于2023 年11 月正式预售，开盘首日去化80%。

土地储备充足，标杆项目开工。截止报告期末，公司持有5 块待开发地块，总计规划计容建筑面积3.7 万㎡，公司市场化外拓销售住宅项目总建筑面达到153 万㎡，预计货值320 亿元。报告期内，公司于金桥地区新开工2 个工业项目，于虹口区新开工1 个住宅项目，该住宅项目旨在打造“碧云·北外滩”区域标杆产品，提升碧云品牌全市影响力。

租赁业务稳健发展，产业投资持续推进。截至报告期末，公司持有各类经营性物业319 万㎡，平均出租率83.3％，实现房地产租赁收入18.2 亿元，同比+14.6%。公司围绕未来车、智能造、新通信等重点产业，全年累计引进77个内外资项目，完成首个直投项目中科新松出资，并成功落地Office Park金科园，浦东智能制造基金一期完成投资约2.4 亿元。

三条红线维持绿档，融资渠道畅通。2023 年，公司剔除预收账款的资产负债率55.27%、净负债率 77.98%、现金短债比为0.48，三道红线稳定维持绿档。公司融资渠道畅通，2023 年发行10 亿元公司债和14.5 亿元中票，票面利率分别为3.30%和2.82%，连续多年在资本市场融资。

盈利预测与估值：公司收入大幅增长，租售并举模式走在地产前沿，产业投资持续推进，作为浦东新区内重点发展先进智能产业的产业运营商，将直接沐及浦东新区改革春风。我们预计公司24-26 年营业收入分别为56.2、69.1、91.2 亿元,归母净利13.2、15.3、18.3 亿元，对应PE 分别为9.3、8.0、6.7 倍，给予“推荐”评级。

风险提示：房地产市场持续低迷；政策落地不及预期；产业投资不及预期。