上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

公司代码：600639、900911 公司简称：浦东金桥、金桥 B 股

上海金桥出口加工区开发股份有限公司

2024年年度报告

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重要提示

一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

二、公司全体董事出席董事会会议。

三、众华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。

四、公司负责人王颖、主管会计工作负责人李建芳及会计机构负责人（会计主管人员）戚昕睿

声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。

五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案

公司在提取法定盈余公积、任意盈余公积后，以2024年末总股本1122412893股为基数，并扣除累计回购的股份数22624800股后的股份数1099788093股，按每10股向全体股东实际分配现金红利人民币3.227元（含税），共计分配现金红利约35490万元；无公积金转增股本方案。上述利润分配预案尚待公司股东会批准。

六、前瞻性陈述的风险声明

√适用□不适用

本报告中所涉及的未来规划、经营计划、发展战略等前瞻性描述，不构成对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。

七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况否

八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况否

九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性否

十、重大风险提示

公司已在本报告中描述了可能存在的相关风险，敬请查阅第三节《管理层讨论与分析》中的相关内容。

十一、其他

□适用√不适用

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目录

第一节释义.................................................4

第二节公司简介和主要财务指标........................................4

第三节管理层讨论与分析...........................................7

第四节公司治理..............................................28

第五节环境与社会责任...........................................41

第六节重要事项..............................................44

第七节股份变动及股东情况.........................................51

第八节优先股相关情况...........................................56

第九节债券相关情况............................................57

第十节财务报告..............................................65

载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名、盖章的财务报表备查文件

载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件

目录报告期内在公司指定信息披露媒体上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿

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第一节释义

一、释义

在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：

常用词语释义

公司、本公司指上海金桥出口加工区开发股份有限公司

金桥集团指上海金桥（集团）有限公司

金桥联发公司、联发公司指上海金桥出口加工区联合发展有限公司

金桥房产公司、房产公司指上海金桥出口加工区房地产发展有限公司新金桥广场指上海新金桥广场实业有限公司宝山北郊公司指上海北郊未来产业园开发运营有限公司盛讯投资指上海盛讯投资有限公司盛盎基金指上海盛盎私募基金管理有限公司

金桥投资/金桥资本指上海金桥投资合伙企业（有限合伙）金桥智造指上海金桥智造企业发展有限公司（原名上海由宏企业管理有限公司）报告期指2024年1月1日至2024年12月31日

第二节公司简介和主要财务指标

一、公司信息公司的中文名称上海金桥出口加工区开发股份有限公司公司的中文简称浦东金桥

公司的外文名称 SHANGHAI JINQIAO EXPORT PROCESSING ZONE DEVELOPMENT CO.LTD

公司的外文名称缩写 Golden Bridge公司的法定代表人王颖

二、联系人和联系方式董事会秘书姓名严少云联系地址上海浦东新区新金桥路27号18号楼3楼

电话021-50307702

传真021-50301533

电子信箱 jqir@shpdjq.com

三、基本情况简介

公司注册地址中国（上海）自由贸易试验区新金桥路28号公司注册地址的历史变更情况无公司办公地址上海市浦东新区新金桥路27号18号楼公司办公地址的邮政编码201206

公司网址 www.shpdjq.com

电子信箱 jqir@shpdjq.com

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四、信息披露及备置地点

公司披露年度报告的媒体名称及网址《上海证券报》·中国证券网

https://www.cnstock.com/

《证券时报》·证券时报网https://www.stcn.com/

公司披露年度报告的证券交易所网址 www.sse.com.cn公司年度报告备置地点公司董事会办公室

五、公司股票简况公司股票简况股票种类股票上市交易所股票简称股票代码变更前股票简称

A股 上海证券交易所 浦东金桥 600639 不适用

B股 上海证券交易所 金桥B股 900911 不适用

六、其他相关资料

名称众华会计师事务所（特殊普通合伙）公司聘请的会计师事务所（境上海市虹口区东大名路1089号北外滩来福士办公地址

内）广场东塔楼18楼

签字会计师姓名严臻、龚成

七、近三年主要会计数据和财务指标

(一)主要会计数据

单位：元币种：人民币本期比上主要会计数据2024年2023年年同期增2022年减(%)

营业收入2724786282.836585310852.05-58.625053493602.89

归属于上市公司股东的净利润1001950138.861818789939.00-44.911583573935.75归属于上市公司股东的扣除非经

360785108.571781194542.34-79.741522481371.96

常性损益的净利润

经营活动产生的现金流量净额-1199042707.51-6702977654.40不适用-2531546279.34本期末比上年同期

2024年末2023年末2022年末末增减（%）

归属于上市公司股东的净资产14523957029.6014113202980.652.9112811758637.47

总资产48634341185.6839780978141.4022.2634547678961.12

(二)主要财务指标

主要财务指标2024年2023年本期比上年同期增减(%)2022年基本每股收益（元／股）0.89311.6204-44.881.4109

稀释每股收益（元／股）0.89311.6204-44.881.4109扣除非经常性损益后的基本每股

0.32161.5869-79.731.3564收益（元／股）

加权平均净资产收益率（%）7.0013.43减少6.43个百分点12.76扣除非经常性损益后的加权平均

2.5213.15减少10.63个百分点12.27

净资产收益率（%）

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报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明

√适用□不适用

2024年度营业收入、归属于上市公司股东的净利润、归属于上市公司股东的扣除非经常性损

益的净利润同比减幅超过30%，是因为上年同期商品房销售收入结转金额较大。详见公司于2025年3月13日披露的《2024年度业绩快报公告》（编号：临2025-005）。

八、境内外会计准则下会计数据差异

(一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况

□适用√不适用

(二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况

□适用√不适用

(三)境内外会计准则差异的说明：

□适用√不适用

九、2024年分季度主要财务数据

单位：元币种：人民币

第一季度第二季度第三季度第四季度

（1-3月份）（4-6月份）（7-9月份）（10-12月份）营业收入909616180.52543262385.93581120083.16690787633.22

归属于上市公司股东的净利润228094378.9699600270.0262901118.19611354371.69归属于上市公司股东的扣除非经

226828773.1898513122.9557746970.78-22303758.34

常性损益后的净利润

经营活动产生的现金流量净额-152642108.81-291584495.97320877577.32-1075693680.05季度数据与已披露定期报告数据差异说明

□适用√不适用

十、非经常性损益项目和金额

√适用□不适用

单位：元币种：人民币附注非经常性损益项目2024年金额（如适2023年金额2022年金额用）

非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲825137011.8119454.1125329.06销部分

计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切

相关、符合国家政策规定、

13969371.9124405537.8211329859.28

按照确定的标准享有、对公司损益产生持续影响的政府补助除外

除同公司正常经营业务相关37197847.4618753282.4616890655.64

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的有效套期保值业务外，非金融企业持有金融资产和金融负债产生的公允价值变动损益以及处置金融资产和金融负债产生的损益委托他人投资或管理资产的

7307429.297157745.2251735619.35

损益单独进行减值测试的应收款

3000000.00

项减值准备转回除上述各项之外的其他营业

887317.13-209100.201312523.15

外收入和支出

减：所得税影响额246311717.2812285466.9820190946.18

少数股东权益影响额（税后）22230.03246055.7710476.51

合计641165030.2937595396.6661092563.79

对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。

□适用√不适用

十一、采用公允价值计量的项目

√适用□不适用

单位：元币种：人民币对当期利润的影项目名称期初余额期末余额当期变动响金额

其他权益工具1205317018.821470068604.63264751585.8133455889.33投资

交易性金融资38674769.791821309519.821782634750.0344505276.75产

其他非流动金851017527.31952080624.74101063097.432091609.82融资产

合计2095009315.924243458749.192148449433.2780052775.90

十二、其他

□适用√不适用

第三节管理层讨论与分析

一、经营情况讨论与分析

2024年是公司全面改革转型的关键年，公司深入贯彻落实党的二十大、二十届三中全会精神

和习近平总书记上海考察重要讲话精神，围绕浦东新区“三个现代化”发展目标，以高水平产业促进及组织服务，推动公司高质量发展，打造世界级产业集群。

（一）主要指标完成情况

2024年，公司实现总现金流入88.47亿元（不含债务融资），其中：销售收入43.89亿元、租赁、酒店经营、以及物业收入21.97亿元、投资收入21.29亿元、筹资收入1.29亿元；总现金

流出约110.43亿元（不含归还的融资本金），其中投资支出42亿元、开发建设支出39.23亿元、

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筹资支出11.44亿元、税金支出10.81亿、经营成本4.52亿元（含捐赠支出40万元）、销售及

管理费用2亿元。公司实现营业总收入27.25亿元，归母净利润10.02亿元，净资产收益率7%。

报告期末，实现总资产486.34亿元，归母净资产145.24亿元；持有各类经营性物业达312万㎡（含新金桥广场）。针对市场的复杂形势，在采取招投联动、优化营销策略以及实施安商稳商等措施后，总体平均出租率基本保持在78%左右。

（二）重点工作完成情况

1、坚持创新为先，积极推动现代化产业体系构建

一是全面提速产业投资业务，加快布局新质生产力。2024年公司产业投资平台“金桥资本”正式设立并举办品牌发布会，不断完善盛讯投资的直投和盛盎基金的基金投资体系。金桥资本首期30亿元已正式运作，通过参控并举深入产业布局，加强在先进制造装备材料、新一代通讯技术及应用等领域的渗透力，同时积极开拓投资合作生态圈。盛盎基金作为公司持牌基金管理人，持续推进浦东智能制造基金投资工作，涉及智能制造、芯片制造等领域，同时年内完成金桥科技产业早期基金正式设立，规模1亿元，聚焦初创企业，产业投资矩阵得到进一步夯实；此外，联合产业及投资合作伙伴推进设立 CVC 新通信基金募资。盛讯投资年内积极推进产业基金募资设立。

二是推动一批优质企业落地，巩固产业发展优势。公司重点聚焦未来车、新通信和智能造等金桥硬核产业，全力招引优质企业，加快发展新质生产力。全年累计落地近200个项目，累计签约面积近10万㎡，完成续租面积近50万㎡。同时，继续以特色产业园建设为抓手，不断优化产业生态，凸显聚集优势。

三是增加服务要素投入，组建专业产业服务平台公司。为积极夯实开发区产业基础，切实到位为园区企业落实好各项服务内容，公司全资子公司上海由宏企业发展有限公司更名为“上海金桥智造企业发展有限公司”，向专业产业服务平台公司战略转型，联合行业主管单位及龙头企业共同筹建“未来通信产业测试研究中心”，重点加大新通信产业的行研力度，形成招商地图，同时深入贯彻服务管家工作，持续完善“一企一档”动态服务管理机制，为重点企业提供服务包，帮助解决各类问题。

四是积极开拓空间资源储备，支撑未来产业发展。一方面增加资源储备。报告期内公司全力推进到期土地的处置工作，按“一地一策”拟定各幅地块处置方向。另一方面向存量要增量，推进产业焕新。围绕53号地块生物医药园区大力推进城市更新，落实“工业上楼”创新举措，公司制定整体规划、分期实施的初步方案。

2、坚持品质为本，持续打造现代化精品城区

一是奋力谱写城市开发新篇章。公司组建工作专班重点推进碧云综合体城市更新项目。期初土地规划调整获批，项目启动立项实施，设计方案持续深化，并积极推进商业、酒店“好人家”合作洽谈，全部商户清退及原有物业灭失工作已完成。

二是有序推进产城载体建设。公司全年按照既定计划推动金桥壹中心、金桥新通信产业园等多个项目的开发建设工作。碧云北外滩项目138街坊、祝桥碧云馨悦住宅项目等项目实现开工。

报告期内有序推进碧云焕新及产业焕新，重点推进 Office Park 总部园部分楼栋改造、金桥壹中心商办项目周边第五立面提升等项目。

三是不断优化城区运营水平，软硬件同步提升。报告期内完成碧云商业管理轻资产公司设立，专注提升商业运营服务水平。全年筹备和开展各类社区节日活动、商业活动及大型活动，如举办国际运动会嘉年华、复活节彩蛋、碧云啤酒节、“Family Day”等活动，吸引上千人次参加，提升“碧云里”知名度。邀请碧云社区外籍住户进行“我和上海”主题短视频拍摄展播活动，展现社区生活风采。

3、坚持效益为先，持续提升公司现代化治理水准

一是稳固完善轻资产运营模式。服务公寓板块，碧云酒店管理公司完成设立，在管服务公寓项目全部转为轻资产运营模式，通过数字化营销赋能、软硬件提质增效、居住体验细节提升等方式，实现出租率及收入指标显著提升。物业管理板块，针对碧云尊邸、Office Park 金科园及金湘园项目，不断提升日常管理、房屋维修、设备维保水平，组织社区及园区活动，提升客户满意度。金科园会议中心正式投入运营，年内举办百余场会务活动，受到一致好评。维修服务中心加快响应速度，服务标准有效提升。产业运营板块，产业轻资产项目金桥智造金吉园高效推进完成绿化整治、道路修缮、配套完善、设备更新等工作，项目进入招商运营阶段。

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二是优化公司资产结构，推动重点项目去化。通过对 Office Park 金湘园、金海园和金领之都等重点项目优化营销策略，出租率均稳中有升。以推动资产管理和运营模式转型为目标，通过类 REITs 完成新金桥广场项目资产证券化工作，盘活了存量资产。对新金桥大厦、金湘园和金海园等重点销售项目，推进去化。销售住宅项目周浦碧云澧悦二期和碧云北外滩尊邸开盘预售，均有较好的表现。

三是大力推进数字化赋能，提升整体运营管理效率。租赁运营平台、客户服务平台、投资管理平台、合同管理系统、统一费控系统和智能报表平台等成功完成验收运营。

二、报告期内公司所处行业情况

受宏观经济承压影响，2024年产业园区市场全年净吸纳量维持近年低位。同时，新增供给保持较高水平，全国主要城市出租率及租金水平整体继续保持下行趋势。受政策及产业发展等因素驱动，新质生产力及消费行业成为主要扩张领域。根据高力国际研究数据显示，截至2024年末，上海产业园区市场在存量去化不畅、新增供应加速入市的双重压力下，租金降幅显著，全市平均租金全年累计下降13%，空置率同比上升5.7个百分点。另外，商务写字楼业态租金及出租率水平也持续走弱。

2024年中央及地方采取一系列措施推动国内房地产市场逐步实现止跌回稳。各城市因城施策

调减限制性措施，释放刚性和改善性住房需求潜力，着力稳定预期。城市空间结构和土地利用方式得到优化，新增房地产用地供应受到动态调控。同时，受宏观经济、人口结构、供需关系等中长期因素的影响，租赁市场整体发展格局持续调整。

三、报告期内公司从事的业务情况

公司专注于浦东引领区等重大战略，围绕现代化产业体系、现代化精品城区和现代化企业治理等发展目标，主要从事上海金桥开发区及碧云国际社区的开发建设、招商引资、产业投资和服务运营，致力于打造上海最重要的先进制造业基地、最适宜国际家庭居住的碧云国际社区和国际一流的产城融合示范区。

公司主营业务主要集中在产业园区，涉及的物业类型包括工业、办公、科研、住宅、公寓、商业地产等，并在基金投资、产业服务、孵化创新、服务公寓、物业管理、商业管理等领域持续发力，加快推进公司战略转型。报告期内，公司基于自身的“十四五”战略发展规划，积极推动主业发展创新、做强产业功能，积极构建“产业投资服务＋城市开发运营”双轮驱动的主营业务模式，持续提升公司开发能级和核心竞争力，着力推动公司高质量发展。

四、报告期内核心竞争力分析

√适用□不适用

公司的核心竞争力是新兴城区的规划、开发、运营和管理于一体的“集成”开发能力。主要体现在以下方面：

1、区域开发能力优势。一是公司在过去30余年开发、运营碧云国际社区以及产业园区方面

积累了丰富的经验，成功将金桥打造成为产城融合示范区。在规划、设计、产业招商、园区功能等方面，呈现出较强的区域开发“集成”能力。二是良好的经营业绩为未来开展业务重组、直接参与市场竞争提供了坚实基础。三是实现了项目全过程控制和规范化操作，内部管理高效，对主营业务的稳步、健康发展起到了积极的推动作用，也是公司竞争优势的一个重要体现和来源。四是形成了两大品牌体系“金桥股份”和“碧云”，尤其是“碧云”品牌，在业界具有较高的知名度和美誉度。

2、战略发展优势。一是稳中求进，可持续发展。多年来，公司始终坚持精品开发战略，保持

稳健合理的开发节奏和适度的开发建设量，规避了过度扩张的风险，并积极推动城市更新，保持健康可持续发展。二是开发持有大量高品质物业。公司始终坚持“租售并举”的经营模式，积累了逾300万㎡自持物业，在未来发展中对公司现金流形成重要支撑。三是财务结构稳健。公司资产负债率在行业内处于较低水平，主要流动性及偿债能力指标业内领先，主体信用评级长期保持在 AAA，财务状况较为健康。四是决策效率高、内控制度健全。公司始终坚持较为扁平化的发展

9/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告模式，内部管理层级较少、决策机制较快。公司已建立了较为完善的内控管理制度体系，在有效提升经营效率的同时，可管控经营风险。

3、规划引领优势。公司坚持规划引领、谋定后动的开发建设模式。多年来，围绕金桥产业园

区和碧云国际社区不断变化的发展态势和发展需求，通过规划先行、城市更新等开发建设思路，积累储备了优质土地资源。在未来区域开发及运营过程中，公司将充分利用好这一优势，继续以规划引领区域发展，坚持整体谋划和长期思维，不断夯实产城融合良性循环。

4、转型发展的优势。公司密切关注研究宏观经济环境、行业发展趋势以及市场竞争格局的变化情况，及时调整公司战略，努力开辟第二增长曲线。近年来，顺应发展需要，以稳健的传统业务为基础，逐步培育壮大了产业投资和专业产业服务业务。目前，“金桥资本”产业投资平台、金桥智造产业服务平台正式设立，从而基本形成招商﹣投资﹣孵化协同联动的业务模式，已经成为公司招商引资、产业促进的重要手段。随着产业投资、轻资产运营等主要转型业务的壮大完善，将与传统的区域开发及产业招商业务高度互补，协同发展优势得到进一步增强。

五、报告期内主要经营情况首先，报告期内主要在营项目经盘点后，报告如下：

（在营重要项目一览表待补充）

竣工/获得日

项目名称地上建筑面积(㎡)总建筑面积(㎡)权益比例期住宅

S5 地块碧云别墅一、二、三期 35079.27 35079.27 2002 100%

S6 地块碧云别墅四、五、六期 36432.05 37050.39 2010 100%

S4 地块碧云花园一期 68936.05 80718.75 2002 100%

S8 地块碧云花园二期 44899.81 56109.03 2005 100%

S8F 地块碧云国际社区人才公 8562.29 13564.36 2014 100%寓一期

S8DE 地块碧云国际社区人才公 46664.78 47926.41 2014 100%寓二期

S3 地块银杏苑 48800.81 56381.39 2014 100%

S1 地块服务式公寓 42367.51 59694.49 2014 100%

碧云公馆的公寓80547.7288192.502015100%

小计412290.29474716.59厂房

由度浙桥园（T17） 18420.93 19600.84 1993 100%

由度云桥园（T25）⑴ 35214.72 35214.72 2009 100%

由度云桥园（T25）⑵ 23434.14 23434.14 2014 100%

金桥智造金沪园（T4） 31078.23 31078.23 2002 100%

金桥智造宁桥园（T15） 57212.81 58609.72 1994 100%

金桥智造金京园（T68） 51752.02 51752.02 2005 100%

金桥智造金滇园（T48） 16373.87 16373.87 2006 100%

金桥智造金藏园（T20） 35762.84 35762.84 1993 100%

T40B 地块通用厂房（北幢） 10803.13 10803.13 2014 100%

金桥智造川桥园（T40B） 34191.27 34191.27 2002 100%

金桥智造申江园（T52） 90047.49 90047.49 2002 100%

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金桥智造金穗园（T72） 15766.21 15766.21 2004 100%

由度宁桥园（T12B） 24712.30 24712.30 1994 100%

T34 地块通用厂房 22180.21 22180.21 2005 100%

金桥智造金科园（T22） 6154.19 6154.19 1993 100%

金桥智造秦桥园（T71） 57470.81 57470.81 2002 100%

T32 地块通用厂房 9369.63 9369.63 2002 100%

金桥综保3号园116618.04116618.042004100%

金桥综保6号园106211.47106211.472005100%

金桥智造川沙园（南区关外 T2） 9995.43 9995.43 2002 100%金桥智造利枝园（南区关外19974.1919974.192002100%T12）金桥智造创业园（南区关外4770.074770.072002100%T19）

金桥智造金港园（T30） 28655.84 28655.84 2017 100%

T32 地块原心华制衣厂区 16958.00 17777.45 2016 100%

T28-01 地块原皇冠厂房 12990.36 12990.36 2018 100%

T14-1 地块厂房 8766.15 8766.15 1999 100%

小计864884.35868280.62办公楼

新金桥大厦35840.1338491.561997100%新金桥广场的办公楼（新金桥11386.8315322.372006100%广场股权于2024年12月转让，下同）

碧云公馆的办公楼9960.9934994.552016100%

Office Park 金海园的办公楼 96288.96 157469.59 2020 100%

啦啦宝都商业办公综合体的办11298.4615720.822020100%公楼

小计164775.37261998.89研发楼

Office Park 总部园（G1） 88970.42 121109.45 2009 100%

Office Park 金湘园（T28） 75647.58 131904.39 2011 100%

金领之都 A 区 153841.15 153107.79 2017 100%

由度金闽园（T36） 94061.40 128271.72 2016 100%

由度金港园（T31） 24135.76 33620.74 2020 100%

Office Park 金科园（4-02） 103466.75 197752.47 2023 100%

宝山北郊未来产业园200262.88315448.30202160%

小计740385.941081214.86商业

红枫路商业街4289.398218.112007100%

新金桥广场的商铺3856.393856.392006100%

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T17-B1 地块碧云 90 商业中心 15590.76 27917.23 2011 100%

T20 地块锦艺大厦（和颐酒店） 10599.94 10599.94 1999 100%

S1 地块服务式公寓的商铺 7753.24 7753.24 2014 100%

碧云壹零的商铺4965.366744.772019100%

碧云公馆的商业28163.8648375.402015100%

Office Park 金海园的商铺 3377.69 3377.69 2020 100%

啦啦宝都商业办公综合体的商95895.76130852.332020100%场

S11 碧云尊邸的商铺 10252.99 10575.46 2021 100%

小计184745.38258270.56酒店

新金桥广场的酒店21975.1621975.162006100%

小计21975.1621975.16其他

德威幼儿园5670.275670.271996100%

德威英国学校18818.3418818.342007100%

德威学校体育中心6215.506215.502017100%

平和民办学校39040.1239040.121995100%

平和学校高中部6660.7015886.182016100%

碧云美术馆（原吴昌硕纪念馆）5902.495902.492014100%

杨高路以北区域零星商铺及存7649.249006.871997100%量房

小计89956.66100539.77

合计2479013.153066996.45

(一)主营业务分析

1、利润表及现金流量表相关科目变动分析表

单位：元币种：人民币

科目本期数上年同期数变动比例（%）

营业收入2724786282.836585310852.05-58.62

营业成本1335835287.272101985207.06-36.45

销售费用42792647.7628989716.5747.61

管理费用139131700.32126127695.6710.31

财务费用449605138.97399150860.8712.64

经营活动产生的现金流量净额-1199042707.51-6702977654.40不适用

投资活动产生的现金流量净额-754208994.461277455846.65-159.04

筹资活动产生的现金流量净额3493898869.925099868611.96-31.49

营业收入变动原因说明：本期发生额较上年同期减少38.61亿元，减少比例58.62%，主要原因为结转的住宅销售收入有所减少。

营业成本变动原因说明：本期发生额较上年同期减少7.66亿元，减少比例36.45%，主要原因为销售收入减少相应减少的销售成本。

销售费用变动原因说明：本期发生额较上年同期增加0.14亿元，增加比例47.61%，主要原

12/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

因为中介费及折旧摊销费有所增加。

财务费用变动原因说明：本期发生额较上年同期增加0.50亿元，增加比例12.64%，主要原因为有息负债增加相应增加的利息支出。

经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期发生额较上年同期增加55.04亿元，主要原因为本期支付的土地购置款有所减少、收到的房屋预售款有所增加。

投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期发生额较上年同期减少20.32亿元，主要原因为本期净购入的银行理财产品较上年同期有所增加。

筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期发生额较上年同期减少16.06亿元，主要原因为本期净融入的有息负债较上年同期有所减少。

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本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明

□适用√不适用

2、收入和成本分析

□适用√不适用

(1).主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况

单位：元币种：人民币主营业务分行业情况

分行业营业收入营业成本毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）

房地产经营业务2487586440.771174431647.0352.79-60.79-39.44减少16.64个百分点

酒店公寓服务业务200613253.75136837726.5331.7910.8216.99减少3.60个百分点

物业管理业务28923266.6620230622.0230.0572.3136.94增加18.06个百分点

合计2717122961.181331499995.5851.00-58.47-35.70减少17.35个百分点主营业务分产品情况

分产品营业收入营业成本毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）

房地产销售653212196.43215810696.8666.96-85.56-81.56减少7.18个百分点

房地产租赁1834374244.34958620950.1747.740.8124.67减少10.00个百分点

酒店公寓服务200613253.75136837726.5331.7910.8216.99减少3.60个百分点

物业管理28923266.6620230622.0230.0572.3136.94增加18.06个百分点

合计2717122961.181331499995.5851.00-58.47-35.70减少17.35个百分点主营业务分地区情况

分地区营业收入营业成本毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）

上海2717122961.18-58.4751.00-58.47-35.70减少17.35个百分点

主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况的说明无

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(2).产销量情况分析表

□适用√不适用

(3).重大采购合同、重大销售合同的履行情况

□适用√不适用

(4).成本分析表

单位：元分行业情况情本期金额较上本期占总成本比例上年同期占总成本况分行业成本构成项目本期金额上年同期金额年同期变动比

(%)比例(%)说

例(%)明

房地产经营业务销售成本215810696.8616.211170190039.3256.51-81.56

租赁成本958620950.1771.99768938735.4037.1324.67

酒店公寓服务业务酒店公寓成本136837726.5310.28116965931.025.6516.99

物业管理业务物业管理成本20230622.021.5214773278.280.7136.94

合计1331499995.58100.002070867984.02100.00-35.70分产品情况情本期金额较上本期占总成本比例上年同期占总成本况分产品成本构成项目本期金额上年同期金额年同期变动比

(%)比例(%)说

例(%)明

房地产销售销售成本215810696.8616.211170190039.3256.51-81.56

房地产租赁租赁摊销成本581738303.0843.69518181151.7925.0212.27

租赁运维成本376882647.0928.31250757583.6112.1150.30

酒店公寓服务酒店公寓摊销成本51982656.253.9053204655.362.57-2.30

酒店公寓运维成本84855070.286.3763761275.663.0833.08

物业管理服务物业管理成本20230622.021.5214773278.280.7136.94

合计1331499995.58100.002070867984.02100.00-35.70成本分析其他情况说明

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无

(5).报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化

□适用√不适用

(6).公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况

□适用√不适用

(7).主要销售客户及主要供应商情况

A.公司主要销售客户情况

√适用□不适用

前五名客户销售额59798.78万元，占年度销售总额21.95%；其中前五名客户销售额中关联方销售额0万元，占年度销售总额0%。

报告期内向单个客户的销售比例超过总额的50%、前5名客户中存在新增客户的或严重依赖于少数客户的情形

□适用√不适用

B.公司主要供应商情况

√适用□不适用

前五名供应商采购额24264.34万元，占年度采购总额5.35%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额0万元，占年度采购总额0%。

报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的50%、前5名供应商中存在新增供应商的或严重依赖于少数供应商的情形

□适用√不适用

其他说明：

无

3、费用

√适用□不适用

本年公司三项费用总额为人民币6.32亿元，较上年同期增加0.77亿元，主要原因为财务费用有所增加。

4、研发投入

(1).研发投入情况表

□适用√不适用

(2).研发人员情况表

□适用√不适用

(3).情况说明

□适用√不适用

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(4).研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响

□适用√不适用

5、现金流

√适用□不适用

经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期发生额较上年同期增加55.04亿元，主要原因为本期支付的土地购置款有所减少、收到的房屋预售款有所增加。

投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期发生额较上年同期减少20.32亿元，主要原因为本期净购入的银行理财产品较上年同期有所增加。

筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期发生额较上年同期减少16.06亿元，主要原因为本期净融入的有息负债较上年同期有所减少。

(二)非主营业务导致利润重大变化的说明

□适用√不适用

(三)资产、负债情况分析

√适用□不适用

1、资产及负债状况

单位：元本期期末数占总资上期期末数占总资本期期末金额较上期项目名称本期期末数上期期末数情况说明

产的比例（%）产的比例（%）期末变动比例（%）

货币资金4823430152.539.922303889490.505.79109.36增加主要为收到的房屋预售款及融资款项

交易性金融资产1821309519.823.7438674769.790.104609.30增加主要为购买的银行理财产品

预付款项1908584.820.004728876.770.01-59.64减少主要为预付采购款本期结转

其他应收款26780379.450.0618197111.510.0547.17增加主要为支付的租赁保证金

其他流动资产964704770.631.981471582279.953.70-34.44减少主要为前期支付的土地转让款结转存货

在建工程1363351079.542.80803302549.872.0269.72增加主要为在建项目的工程投入

无形资产179438727.200.37257314472.370.65-30.26减少主要为合并范围子公司减少相应减少的土地使用权

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使用权资产203721025.270.42100.00增加主要为承租的产业园区增加

长期待摊费用34454618.410.0724584207.140.0640.15增加主要为样板房装修工程增加

应付账款865069846.691.781572829033.813.95-45.00减少主要为支付应付工程款

合同负债3940017821.408.101657481905.224.17137.71增加主要为收到的房屋预售款

一年内到期的非流3018253516.146.211080114697.532.72179.44增加主要为一年内到期的长期借款、中动负债期票据重分类

其他流动负债354337488.700.73134067570.960.34164.30增加主要为待结转的销项税

应付债券 6247139388.89 12.85 4645876444.45 11.68 34.47 增加主要为发行的 CMBS

其他非流动负债196455076.900.400.000.00不适用增加主要为应付的承租产业园区租金

其他综合收益772292934.241.59573729244.891.4434.61增加主要为持有的其他权益工具公允价值上升

少数股东权益4266449891.548.772864881223.467.2048.92增加主要为子公司收到的少数股东投资款

其他说明：

无

2、境外资产情况

□适用√不适用

18/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

3、截至报告期末主要资产受限情况

√适用□不适用

2015年11月，公司以由度金闽园作为抵押物，向农业银行借款，期限至2025年11月，报

告期末借款余额人民币2.3亿元。

2018年5月，控股子公司宝山北郊公司以北郊未来产业园项目作为抵押物，向建设银行、农

业银行借款，期限至2027年12月，报告期末借款余额人民币15.63亿元。

2020 年 5 月，公司以 Office Park 金海园作为抵押物，向农业银行借款，期限至 2029 年 4月，报告期末借款余额人民币2.2亿元。

2022年8月，因福达控股集团有限公司与金桥联发公司及第三人福达集团（上海）投资有限

公司项目转让合同纠纷一案，福达控股集团有限公司向上海市第一中级人民法院申请财产保全。

2022年8月，该法院作出裁定，查封金桥联发公司名下位于上海市浦东新区金桥出口加工区5街

坊1/6丘8571.64㎡土地使用权及其全部在建工程。（查封不动产的期限三年）

2022 年 9 月，公司以金桥壹中心（T17B-06）项目土地使用权及在建工程作为抵押物，向农

业银行、工商银行、中国银行借款，期限至2041年8月，报告期末借款余额人民币3.87亿元。

2023 年 3 月，控股子公司上海综舜建设开发有限公司以该公司“临港综合产业区 ZH-02 单元E03-01、E04A-01、E04B-01、E07-01、E08-01 地块”项目的土地使用权作为抵押物，向建设银行、农业银行、农商银行借款，期限至2028年3月，报告期末借款余额人民币13.51亿元。

2023 年 6 月，控股子公司上海综诺建设开发有限公司以该公司“临港综合产业区 ZH-02 单元E01-04、E02A-01、E03A-01 地块”项目的土地使用权及在建工程作为抵押物，向工商银行借款，期限至2027年12月，报告期末借款余额人民币16.32亿元。

2023 年 6 月，控股子公司上海综奥建设开发有限公司以该公司“临港综合产业区 ZH-02 单元E05-04 地块、E06-01 地块”项目的土地使用权及在建工程作为抵押物，向浦发银行借款，期限至

2028年6月，报告期末借款余额人民币7.69亿元。

2024年1月，控股子公司上海耘北置业有限公司以该公司“虹口北外滩135街坊”项目的土

地使用权作为抵押物，向农商银行、农业银行借款人民币1.29亿元，期限至2028年6月。

2024 年 3 月，公司以全资子公司金桥联发公司所持有的 Office Park 总部园作为抵押物，发

行“国君华安资产﹣金桥股份 Office Park 总部园资产支持专项计划”17.5 亿元，期限至 2041年10月。

2024年7月，控股子公司上海耘北置业有限公司以该公司“虹口北外滩138街坊”项目的土

地使用权作为抵押物，向农业银行借款人民币0.84亿元，期限至2028年3月。

2024年7月，控股子公司上海耘桥置业有限公司以该公司祝桥项目的土地使用权作为抵押物，

向农商银行借款人民币1.45亿元，期限至2029年7月。

截至2024年12月31日，商品房预售监管资金9.8亿元，其中：控股子公司上海耘周置业有限公司“碧云澧悦二期”项目预售监管资金7.7亿元、控股子公司上海耘北置业有限公司“虹口北外滩135街坊地块”项目预售监管资金2.1亿元。

4、其他说明

□适用√不适用

(四)行业经营性信息分析

√适用□不适用公司的主营业务属房地产。其行业经营性信息分析见下文。

19/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

房地产行业经营性信息分析

1、报告期内房地产储备情况

√适用□不适用

持有待开发土地的区持有待开发土地一级土地整理规划计容建筑面是/否涉及合作合作开发项目涉及合作开发项目的权序号

域的面积(平方米)面积(平方米)积(平方米)开发项目的面积(平方米)益占比(%)1 18-08 地块（原 G1-8 11667.00 44918.00 否地块）2 18-09 地块（原 G1-9 4133.00 7439.00 否地块）

3 北至 OP 金海园项目、 69298.36 221754.75 否

南至新金桥路、西至

金皖路、东至东陆路

（3-5地块）

4西北至金科路、东至1377.00否

浦东公交地块、南至

锦绣路（G3 地块）

合计86475.36274111.75

2、报告期内房地产开发投资情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币

在建项目/新开

项目用地面积项目规划计容建总建筑面积(平在建建筑面积已竣工面积(平报告期实际投资

序号地区项目经营业态工项目/竣工项总投资额

(平方米)筑面积(平方米)方米)(平方米)方米)额目

1金桥地区4-02地块项目工业竣工项目68929.00103392.75198863.00198863.00198777.20183200.0027250.00

2 金桥地区 17B-06 地块项目 商办 在建项目 17114.00 115759.94 172375.00 172375.00 259900.00 31343.00

3金桥地区29-04地块项目工业在建项目26350.0051600.0092000.0092000.0095500.0010051.00

20/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

4 金桥地区 12B-03 地块项目 工业 在建项目 5399.00 10798.00 11200.00 11200.00 13300.00 5718.00

5金桥地区29/30-02地块改扩建项目工业在建项目50525.0045370.4459279.5659279.5676600.0020993.00

6金桥地区25地块通用厂房改扩建项目工业在建项目11000.0028760.8137911.1137911.1140000.005529.00

临港综合区 ZH-02 组团

7 临港地区 E01-04E02A-01E03A-01 地块项 住宅 在建项目 101997.60 243838.45 421284.11 421284.11 542568.00 157488.00

目

临港综合区 ZH-02 组团

8 临港地区 E08-01E07-01E03B-01E04B-01 住宅 在建项目 96315.70 239779.25 406596.31 406596.31 577232.00 147638.00

E04A-01 地块项目

临港综合区 ZH-02 组团

9临港地区住宅在建项目63149.30126298.60231356.84231356.84281861.0082708.00

E06-01E05-04 地块项目

10周浦地区周浦镇08单元16-02住宅地块项目住宅在建项目55998.90100798.02154329.00154329.00456400.00125605.00

在建项目、新开

11虹口地区北外滩135、138街坊项目住宅30187.9053805.48106284.39106284.39704900.00213601.00

工项目

祝桥老镇社区PDS7-0101单元H-21

12祝桥地区住宅新开工项目48989.00146518.00146518.00146518.00381000.0034645.00

地块住宅项目

合计575955.401266719.742037997.322037997.32198777.203612461.00862569.00

3、报告期内房地产销售和结转情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币已售（含已预售）

可供出售面积结转面积(平方报告期末待结转面序号地区项目经营业态面积结转收入金额

(平方米)米)积(平方米)

(平方米)

1金桥地区碧云尊邸住宅90228.9290228.92386.424270.28609.32

2浦东地区碧云澧悦住宅95276.5873237.880073237.88

3上海地区碧云北外滩尊邸住宅27035.7217397.930017397.93

报告期内，公司共计实现销售金额28.28亿元，销售面积50818.61平方米，实现结转收入金额4270.28万元，结转面积386.42平方米，报告期末待结转面积91245.13平方米。

4、报告期内房地产出租情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币

出租房地产的建筑面出租房地产的租金是否采用公允价值租金收入/房地产公允

序号地区项目经营业态权益比例（%）

积(平方米)收入计量模式价值(%)

21/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

1金桥地区碧云国际社区等住宅326829.6042702.68100否不适用

碧云国际社区、新金桥广

2上海商业273592.9319062.39100否不适用

场、碧云公馆商业等

金桥开发区内研发楼、北

3金桥地区研发办公楼1081214.8649062.79100、60否不适用

郊未来产业园

新金桥大厦、碧云公馆、

4上海办公楼246676.526350.91100否不适用

新金桥广场、啦啦宝都等

5金桥地区通用厂房等厂房及仓库867127.4746115.48100否不适用

6金桥地区学校、配套等其他109305.9211213.36100否不适用

7上海碧云花园酒店服务公寓酒店公寓109862.1520061.33100否不适用

房产小计3014609.45194568.94

1金桥地区金桥北区土地土地331122.008929.81100否不适用

5、报告期内公司财务融资情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币

期末融资总额整体平均融资成本(%)利息资本化金额

2026690.002.9813853.00

6、其他说明

□适用√不适用

(五)投资状况分析对外股权投资总体分析

√适用□不适用

报告期内，公司未发生重大股权投资，发生的重大非股权投资详见下文。

控股子公司上海耘桥置业有限公司作为祝桥老镇社区 PDS7-0101 单元 H-21 地块住宅项目的项目公司，于 2024 年 1 月成立。详见公司于 2024 年 1月27日披露的《关于子公司新设项目公司的公告》（编号：临2024-003）。公司实质上的全资子公司金桥房产公司现金出资共计10.80亿元，权益比例42％。该项目公司的经营范围——许可项目：房地产开发经营；建设工程施工。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体

22/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）一般项目：物业管理；停车场服务；市场营销策划；企业管理咨询；建筑材料销售。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）金桥投资合伙企业（有限合伙）于2024年6月完成了市场主体设立登记（详见下文）。同年11月，由其作为主要发起人，与江苏新华沣裕资本管理有限公司联合发起设立了上海金资创兴一期创业投资合伙企业（有限合伙）完成了市场主体设立登记。同年12月，该一期基金成功通过中国基金业协会备案，主要聚焦于新通信、智能制造、未来汽车等各类战略性新兴产业中的初创项目。详见公司于2025年1月9日披露的关于上海金桥投资合伙企业（有限合伙）新设有限合伙企业的公告（编号：临2025-002）。

1、重大的股权投资

□适用√不适用

2、重大的非股权投资

√适用□不适用

上海金桥投资合伙企业（有限合伙）（详见公司于2024年2月3日披露的编号为临2024-007的《关于新设合伙企业的公告》）于2024年6月27日成立，出资额30.05亿元，经营范围——一般项目：以自有资金从事投资活动；自有资金投资的资产管理服务；投资管理。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）

3、以公允价值计量的金融资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

本期公允价值变计入权益的累计公本期出售/赎回资产类别期初数本期计提的减值本期购买金额其他变动期末数动损益允价值变动金额

股票1196746242.821143275949.951461497828.63

股权投资8570776.008570776.00

理财产品1680000000.001680000000.00

基金889692297.1037173681.49103524165.971030390144.56

资产支持证券63000000.0063000000.00

合计2095009315.9237173681.491143275949.951846524165.974243458749.19证券投资情况

23/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期公允计入权益的累计公本期购买本期出售会计核算证券品种证券代码证券简称最初投资成本资金来源期初账面价值价值变动本期投资损益期末账面价值允价值变动金额金额科目损益

股票600958东方证券298632612.181081661186.401014280276.1427973996.201312912888.32其他权益工具投资

股票601211国泰君安9302464.0071795107.2080682667.002653717.0089985131.00其他权益工具投资

股票601328交通银行10286802.5043289949.2248313006.812828176.1358599809.31其他权益工具投资

合计//318221878.68/1196746242.821143275949.9533455889.331461497828.63/证券投资情况的说明

□适用√不适用私募基金投资情况

√适用□不适用

2024年11月，由上海金桥投资合伙企业（有限合伙）作为主要发起人，与江苏新华沣裕资本管理有限公司联合发起设立了上海金资创兴一期创业

投资合伙企业（有限合伙）完成了市场主体设立登记。同年12月，该一期基金成功通过中国基金业协会备案，主要聚焦于新通信、智能制造、未来汽车等各类战略性新兴产业中的初创项目。详见公司于2025年1月9日披露的关于上海金桥投资合伙企业（有限合伙）新设有限合伙企业的公告（编号：临

2025-002）。

衍生品投资情况

□适用√不适用

24/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

4、报告期内重大资产重组整合的具体进展情况

□适用√不适用

(六)重大资产和股权出售

√适用□不适用

经公司第十届董事会第17次会议审议通过，新金桥广场股权于2024年11月至12月在上海联合产权交易所正式挂牌，公开征集意向受让方，转让底价11.90亿元。12月13日，联交所公告了“产权成交公告”并出具了产权交易凭证，确认受让方为华安未来资产管理有限公司，成交价为11.98亿元。本次交易已履行完毕，新金桥广场不再纳入公司合并报表范围，并实现了资产证券化。详见公司于2024年12月18日披露的编号为临2024-039的《关于挂牌转让新金桥广场股权暨发行“国君华安资产-金桥股份新金桥广场资产支持专项计划资产支持证券”的进展公告》。

(七)主要控股参股公司分析

√适用□不适用

公司名称业务性质主要产品或服务注册资本（万元）总资产（万元）净资产（万元）净利润（万元）

上海金桥出口加工区房主要从事于房地产开发、经营报告期内，主要开发经营碧地产发展有限公司云壹零及碧云公馆项目、自150002472894.78276314.8411519.40有物业出租。

上海金桥出口加工区联主要从事于金桥出口加工区内报告期内，主要开发区内研合发展有限公司市政基础设施建设和房地产开发办公楼、酒店式公寓、住69000797923.49316010.2224485.78发经营宅及配套项目。

上海北郊未来产业园开宝山工业园区的开发建设、经营报告期内，主要开发宝山工发运营有限公司管理，综合配套设施开发投资，业园区内房产项目。

房地产开发经营，物业管理，实60000200367.3327138.13-4583.88业投资

上海由鹏资产管理有限资产管理、物业管理、停车场收

1500033510.306961.233080.19

公司费

上海盛讯投资有限公司创业投资、项目投资、房地产投

资、投资咨询管理等500002148.932128.2388.14

上海由川企业管理有限企业管理、物业管理、停车场管

1000059066.315649.04480.13

公司理

上海金桥智造企业发展企业管理、物业管理、停车场管

3000012237.801672.53123.94

有限公司理

上海碧云酒店管理有限酒店管理、物业管理、住房租赁

10002102.361385.15385.15

公司

上海金桥投资合伙企业以自有资金从事投资活动、资产（有限合伙）管理服务、投资管理。30050010597.607244.94-255.06上海碧云商业经营管理商业综合体管理服务、物业管

1000477.03476.70-23.30

有限公司理、住房租赁

公司控股100%的子公司金桥房产公司，本期营业收入3.65亿元，较上年同期减少35.36亿元，减少比例90.64%，主要原因为上年同期结转“碧云尊邸”销售收入37亿元，本期仅零星尾盘收入结转。公司本期营业利润1.48亿元、净利润1.15亿元，对归属于母公司的净利润贡献占比11.50%。

公司控股100%的子公司金桥联发公司，本期营业收入10.18亿元，较上年同期减少1.63亿元，减少比例13.80%，主要为销售收入减少。公司本期营业利润3.20亿元、净利润2.45亿元，对归属于母公司的净利润的贡献占比为

24.44%。

(八)公司控制的结构化主体情况

□适用√不适用

六、公司关于公司未来发展的讨论与分析

(一)行业格局和趋势

√适用□不适用

2025年，产业园区及办公市场方面，受到宏观经济逐步转暖、新质生产力加速发展等因素驱动，需求端较2024年有望小幅改善；供给端，未来2-3年新增供应将继续保持高位，预计租金水平及空置率将继续承压。

25/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

产业园区发展逐渐由工业集聚向融合式城市综合体转型，业务从前期开发建设向后期产业投资及运营服务迁移，更多依赖于创新服务和运营能力的提升。科技创新、城市更新、数字化赋能等成为新主题，需要推动园区焕新和二次开发，逐步进入到更为注重稳健财务、精细运营、服务实业的“自持时代”。

房地产市场方面，2024年，在政策、金融、财政等多重因素推动下，已出现止跌企稳迹象，部分一、二线城市呈现价稳量升态势。中央经济工作会议定调，2025年将持续用力推动房地产市

场止跌回稳，行业格局将持续调整。其一是城中村和危旧房改造将加速推进，刚性和改善性住房需求潜力将得到进一步释放。其二是供需结构持续调整，一方面继续控制新增房地产用地供应，另一方面通过回购处置存量商品房及土地，实现库存降低。其三是推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度，稳妥处置防范金融风险。

(二)公司发展战略

√适用□不适用

2025年是公司服务浦东引领区建设、推动落实公司改革转型的关键年，也是“十四五”战略

发展规划收官和“十五五”战略发展规划谋划之年。公司将以“科技产业投资控股服务商”为发展愿景，积极构建“产业投资服务+城市开发运营”双轮驱动的主营业务模式。

1、聚焦投资服务，加快构建现代化产业体系

以“金桥资本”产业投资平台为核心，全面深化提升科技产业投资布局水平。锚定“未来出行”、半导体设备及材料、先进制造、新通信等高能级产业赛道，联合产业龙头企业设立若干支产业投资基金，构建对外服务区域、对内协同业务的产业投资体系。以提升投资的高度、广度、力度、深度为着力点，加速推进公司转型，引导浦东、金桥的主导产业聚集发展。

聚焦新通信、未来车和高端智造等金桥特色硬核产业，构建产业促进能力矩阵，立体化助力区域产业发展。以“金桥智造”产业服务平台为核心，夯实“招投孵服研”一体化协作能力。围绕龙头项目，合作筹建高能级专业平台，带动产业链发展。提升专业化服务能力，探索开放多元化应用场景，加快推动形成现代化产业体系。

全方位提升产业招引能力。招投深度联动，以产业投资扩宽项目来源，加强项目拓展能力。

深挖金桥产业朋友圈、以商招商。不断完善新通信产业图谱，实施产业生态招商、产业链招商。

提升客户服务集成度、服务效率、便利性及综合性，以服务抓手提升招商、安商、稳商能力。

2、深耕城市建设运营，提升可持续发展能力

做精城市开发，扩大公司品牌影响力。以碧云综合体等城市更新项目为核心，不断打造精品社区、精品园区等各类载体，提升城市能级，优化城市界面，完善城市功能，保障公司业务发展新空间。精益求精提升开发建设能力，不断完善标准化产品体系和开发流程管控体系。持续推动土地资源储备，为新质生产力壮大打好坚实基础。

积极强化轻资产运营模式，推动公司完成从“重开发”到“强运营”的蜕变。在产业运营、服务公寓运营、物业管理、商业运营等板块持续提升轻资产经营能力，提高资产运营效率，提升成本效益产出，提升资产流动能力。在完善存量项目运营服务的同时，积极通过各类渠道接洽外部项目，实现管理及品牌输出。

(三)经营计划

√适用□不适用

2025年，公司将继续贯彻党的二十大和二十届三中全会精神，深入学习落实习近平总书记考

察上海重要讲话精神，遵循中央经济工作会议部署，不断提高战略敏捷、战略主动的能力，完整准确全面贯彻新发展理念，为高质量推动浦东引领区和现代化产业体系建设贡献最大力量。

1、主要目标

2025年收入预算各项合计71.50亿元，其中，销售收入38.84亿元，租赁、酒店经营以及物

业管理服务收入19.30亿元，投资性收入10.28亿元，筹资性收入3亿元（不含债务融资），其他收入0.08亿元；支出预算各项合计115.96亿元，其中，开发建设支出39.79亿元、土地储备开发支出34.10亿元、经营成本支出3.96亿元（含捐赠支出40万元），销售、管理费用支出2.94

26/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告亿元，上缴税金支出17.66亿元，投资性支出8.48亿元，筹资性支出9.03亿元（不含归还的融资本金）。各项预算收支相抵后逆差为44.46亿元。

2、重点工作

2025年，公司将继续贯彻党的二十大精神和二十届三中全会精神，深入学习落实习近平总书

记考察上海重要讲话精神，遵循中央经济工作会议部署，坚持稳中求进工作基调，完整准确全面贯彻新发展理念，不断提高战略敏捷、战略主动的能力，高质量推动浦东引领区和现代化产业体系建设，为推进中国式现代化贡献最大力量。

2.1坚持产业主导，加快推进组织服务

围绕重点产业布局，构建产业生态闭环一是围绕产业定位，夯实产业生态。坚持金桥产业特色，聚焦新通信、未来车和高端智造等硬核产业，加快推动一批重点项目落地，以龙头项目、功能项目带动产业链发展。全面做好“招商+培育”联动，形成“基金+基地”的综合产业服务体系，推动形成创新创业生态体系。加大市场渠道拓展力度，开展各类重大产业活动，提升金桥品牌影响力。

二是做好产业载体运营。对新入市产业空间项目制定营销运营方案，确保资产运作效率。对存量项目充分发挥自身优势，采取多种措施手段推动项目去化。积极拜访沟通园区客户，服务企业需求，加强安商稳商。

三是做大做强产业平台，加速培育专业产业服务能力。全面提高“招投孵服研”五位一体协同水平，大力开展新通信产业行研工作，联合合作伙伴共建专业产业服务平台，打造新通信产业创新高地。重点建设新通信及智能制造行业服务能力，共建金桥产业生态。“金桥创新坊”全力复制推广 GOI 业务模式，形成产业链集群集中落地。

加速布局产业投资板块，推动公司转型完善投资业务机制策略，联合产业合作伙伴加速推进 CVC 产业基金的设立运作，实现主导产业全覆盖，提升产业链渗透力度。围绕主要产业领域加快投资进度，按计划推动项目退出。加强投资信息系统建设使用，完善投资管理，持续强化招投联动。

拓展增量空间，增强区域产业发展潜力一是加快推进优质产业载体建设。推动一批产业载体项目如期竣工，增加产业发展空间。加快推进定制项目开发，为重点企业增资扩产提供支撑。利用好重要土地资源，继续通过“工业上楼”等方式提升存量土地利用效率，实现开发区产业提质增效。

二是加强产业空间资源储备。持续开展到期土地处置工作，加快推进到期地块回收，利用新增产业用地资源接洽引进大型龙头企业，优先考虑定制开发、租赁等方式招引企业。

2.2深耕城市建设运营，提升可持续发展能力

做好战略谋划，探索发展新路径以“科技产业投资控股服务商”为发展愿景，科学合理地开展“十五五”发展战略和规划研究编制工作，制定公司未来五年发展目标和行动纲领。

聚焦以城促产，做优精品城区建设一是全力推进碧云综合体城市更新项目，将践行“人民城市人民建，人民城市为人民”的核心理念，进一步提升碧云社区服务能级和区域整体形象，带动存量资产价值提升。全力推动项目启动建设，拟定完善商业运营方案。

二是深耕“精品城区”开发，按计划推进金桥壹中心等重点城区开发项目，优化区域城市界面及商务氛围。“碧云”系列住宅项目保持良性开发节奏，推进开盘、续销、交房等重要环节。

有序推动碧云焕新及产业焕新。

优化运营管理，提升运营效益一是完善轻资产运营能力。产业运营板块，首个外拓项目金桥智造金吉园项目全面投入运营。

服务公寓板块，用好新媒体数字营销工具，优化场景布局提升活力与品质，关注运营的成本效益产出。提升品牌形象和管理输出外拓能力，力争在外接项目方面取得突破。物业管理板块，全面提升服务标准，制订 SOP 操作流程，提升会务服务的运营能力和管理效能。商业运营板块，活跃社区生活氛围，提升住户满意度。优化存量商业定位布局，开展市场营销。加快完成碧云玖零商业布局，为区域提供优质商业配套。

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二是数字化赋能工作。继续以提升经营管理效率、赋能各项业务开展为目标深化数字化水平，推进深化业财一体化建设。以运用提升为方向，根据实际使用反馈，持续深化迭代租赁运营、大会员服务平台等业务系统，进一步提升业务系统的自动化、智能化能力。

(四)可能面对的风险

√适用□不适用

一是园区租赁市场和销售市场供应端竞争激烈，对公司的招商引资、物业去化带来冲击；上海市外环线外的部分住宅楼盘面临较大去化压力。

二是重资产运营方式给可持续发展带来挑战。随着自持物业体量的不断增大，租金价格走弱将压缩盈利空间、延长资金回笼周期，需要提升资产的流动性，以提升盈利能力。

三是产业投资业务带来的投资风险。随着“金桥资本”设立运作，公司正开展多维度的产业投资业务，产业投资风险无法完全避免。

(五)其他

□适用√不适用

七、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因，未按准则披露的情况和原因说明

□适用√不适用

第四节公司治理

一、公司治理相关情况说明

√适用□不适用

公司按照《公司法》《证券法》以及《上市公司独立董事管理办法》《上市公司治理准则》

等法律法规、规范性文件的规定，制定了公司章程以及股东大会、董事会、监事会的议事规则，明确了决策、执行、监督等方面的职责权限，形成了权力机构、决策机构、监督机构与经营层之间权责分明、各司其职、有效制衡、科学决策、协调运作的法人治理结构，股东大会、董事会、监事会运作正常；并且，公司保持了与控股股东在资产、人员、财务、机构和业务分开，各自独立核算，独立承担责任和风险，没有发生控股股东资金占用、违规担保问题。

根据2023年上市公司独立董事制度改革的要求，公司于2024年4月修订了公司独立董事工作细则、专门委员会工作规程等制度，积极落实独立董事制度改革，完善公司治理，提升公司治理水平。

2024年，公司董事会各专门委员会按修订的工作规程，有效运作。2024年，独立董事专门会议召开1次，董事会专门委员会共计召开9次会议（其中战略委员会召开1次会议、审计委员会召开5次会议、提名委员会召开1次会议、薪酬与考核委员会召开2次会议）。

公司董事会、监事会也运作正常。董事会召开了7次会议，作出了31项决议，披露了4份定期报告、40份临时公告等。

公司治理是项长期、持续的工作，公司将继续按照监管部门发布的法律法规、规范性文件以及证交所自律规则的要求，不断完善公司治理，建立提高公司治理水平的长效机制，切实提高公司的规范运作水平，维护公司和股东的合法权益，促进公司健康稳定发展。

公司治理与法律、行政法规和中国证监会关于上市公司治理的规定是否存在重大差异；如有重大差异，应当说明原因□适用√不适用

28/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

二、公司控股股东、实际控制人在保证公司资产、人员、财务、机构、业务等方面独立性的具体措施，以及影响公司独立性而采取的解决方案、工作进度及后续工作计划□适用√不适用

控股股东、实际控制人及其控制的其他单位从事与公司相同或者相近业务的情况，以及同业竞争或者同业竞争情况发生较大变化对公司的影响、已采取的解决措施、解决进展以及后续解决计划

□适用√不适用

三、股东大会情况简介决议刊登的指定网站决议刊登的披露会议届次召开日期会议决议的查询索引日期

2023年年度股2024年5月28日《上海证券报》、《证2024年5月29详见《2023年年东大会券时报》和上海证券日度股东大会决议交易所网站公告》（www.sse.com.cn）表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会

□适用√不适用股东大会情况说明

□适用√不适用

29/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

四、董事、监事和高级管理人员的情况

(一)现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况

√适用□不适用

单位：股报告期内年度内股从公司获是否在公年初持年末持增减变动姓名职务性别年龄任期起始日期任期终止日期份增减变得的税前司关联方股数股数原因动量报酬总额获取报酬（万元）

2018年9月202025年9月15

董事长-王颖女58日日否

党委书记2016年3月2日97.32

2022年9月16

副董事长-日2025年9月15

2022年7月20日

杜少雄总经理男4183.82否日

2022年6月29

党委副书记-日

2023年10月252025年9月15

张萍董事女58-否日日

2022年6月292025年9月15

刘广安董事男46-否日日

2022年9月162025年9月15

职工董事-刘淼女44日日否

副总经理2023年2月8日67.08

2022年9月162025年9月15

张军独立董事男6118否日日

2019年6月252025年9月15

陶武平独立董事男6918否日日

30/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

LI 2019 年 6 月 25 2025 年 9 月 15独立董事男5718否

YIFAN 日 日

2019年6月252025年9月15

雷良海独立董事男6218否日日沈晓明

2019年6月252024年9月13

（已离监事会主席男60-否日日

任）

2023年5月252025年9月15

董俏梅监事女48-否日日

2022年9月162025年9月15

韩永祥职工监事男5071.26否日日

2019年6月252025年9月15

罗嘉宁职工监事男4555.16否日日

2016年5月252025年9月15

石婉卿职工监事女4458.39否日日

2020年12月312025年9月15

戴红副总经理女5677.88否日日

2014年8月272025年9月15

沈彤副总经理男567750775077.88否日日

2020年12月312025年9月15

毛巧丽副总经理女5070.98否日日

2022年8月292025年9月15

施良副总经理男5067.08否日日

2025年9月15

李建芳财务总监男452024年2月1日45.94否日

2014年11月252025年9月15

严少云董事会秘书男5663.76否日日

合计/////77507750/908.55/

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姓名主要工作经历

王颖历任：上海市人民政府外事办公室主任科员；上海市政府办公厅秘书处副处级秘书；上海国际赛车场有限公司党总支书记、副总经理；

上海金桥（集团）有限公司党委委员、副总裁。现任：本公司党委书记、董事长。

杜少雄历任：浦东新区区委组织部人才工作处主任科员；上海张江科技创业投资有限公司副总经理，上海张江（集团）有限公司办公室主任、营销中心主任、招商服务中心主任、公司党委委员、副总经理；上海金桥出口加工区开发股份有限公司党委副书记、总经理。现任：

本公司党委副书记、副董事长、总经理。

张萍历任：浦东新区祝桥镇副镇长，上海市浦东新区建设和交通委员会总经济师、副主任、一级调研员。现任：本公司董事。

刘广安历任：上海国际集团有限公司行政管理部副总经理、办公室、董事会办公室副主任、战略研究部总经理。现任：上海国际集团资产管理有限公司党委副书记、副董事长、总经理。兼任：本公司董事。

刘淼历任：上海金桥出口加工区开发股份有限公司投资规划部总经理助理、副总经理、综合事务部（党办）副总经理、投资发展部副总经理（主持工作）、总经理、运营总监兼投资发展部总经理。现任：本公司党委委员、职工董事、副总经理。

张军历任：复旦大学经济学院教师。现任：复旦大学文科资深教授、经济学院院长，中国经济研究中心主任，复旦大学长三角一体化研究院院长。兼任：本公司独立董事以及雅本化学股份有限公司、绿地控股集团股份有限公司独立董。

陶武平历任：上海市申达律师事务所主任、首席合伙人。现任：北京观韬中茂（上海）律师事务所主任。兼任：本公司独立董事。

LI YINFAN 历任：上海浦东发展银行总行资金财务部副总经理；中国协同作业网联席创始人、董事、首席执行官；分时广告传媒有限公司首席财务官；标准水务有限公司首席财务官；正兴车轮集团有限公司执行副总裁兼首席财务官；三胞集团有限公司副总裁、国际首席财务官；

浙江吉利控股集团有限公司副总裁；华人运通控股有限公司首席财务官。现任：华人运通控股有限公司首席金融与投融资顾问。兼任：

本公司独立董事。

雷良海历任：苏州铁道师范学院团委书记；上海理工大学金融系主任、商学院副院长、财务处处长、审计处处长、管理学院党委书记。现任：

上海理工大学管理学院教授、博士生导师。兼任：中国机械工业审计学会副会长、中国机械工业会计审计研究中心主任及本公司独立董事、上海移为通信技术股份有限公司独立董事。

沈晓明（已离历任：浦东新区区委宣传部（文广影视局）文明创建处处长；浦东新区区级机关党工委副书记；浦东新区区委办公室副主任；本公司

任）监事会主席。已离任。

董俏梅历任上海市质子重离子临床技术研发中心财务部副主任；上海陆家嘴（集团）有限公司专职监事、上海浦东科创集团有限公司专职监事。现任：本公司监事。

韩永祥历任：上海金桥出口加工区开发股份有限公司投资规划部设计主管、总经理助理、副总经理、规划土地设计部副总经理（主持工作）、总经理，技术总监兼规划土地设计部总经理、本公司纪委委员。现任：本公司技术总监、职工监事。

罗嘉宁历任：上海金桥出口加工区开发股份有限公司审计法务部副总经理（主持工作）。现任：本公司审计法务部总经理及职工监事。

石碗卿历任：上海金桥出口加工区开发股份有限公司住宅及配套建筑部营销主管、经理助理、住宅建筑运营部总经理助理、副总经理。现任：

本公司住宅商业部总经理及职工监事、房产公司总经理、碧云商管执行董事。

戴红历任：上海金桥出口加工区开发股份有限公司党委副书记、纪委书记、工会主席、监事会副主席。现任：本公司党委委员、副总经理。

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沈彤历任：上海市金桥出口加工区开发公司综合事务部业务员；上海金鑫贸易实业公司业务部经理；上海金桥出口加工区贸易公司业务部

副经理；上海金桥原产地市场部及人事部副经理；上海金桥出口加工区开发股份有限公司住宅部业务主管、租售中心副经理、住宅及

配套建筑部经理助理、副经理、战略投资部副总经理、总经理、住宅建筑运营部总经理。现任：本公司党委委员、副总经理。

毛巧丽历任：上海金桥出口加工区开发股份有限公司住宅部副总经理、投资规划部副总经理、总经理，本公司运营总监、公司第七届董事会董事、第八、九届董事会职工董事。现任：本公司党委委员、副总经理。

施良历任：浦东新区源深体育发展中心主任、党支部书记；浦东新区教育局体育处副处长；浦东新区区委宣传部体育处副处长、副处长（主持工作）、处长。现任：本公司党委委员、副总经理。

李建芳历任：深圳华强集团有限公司财务主管；大亚科技集团下属公司财务总监；上海阿拉丁投资有限公司财务总监；黑盛控股有限公司副总裁；上海双创投资管理有限公司财务副总；海银控股有限公司财务部总经理。现任公司财务总监（财务负责人）。

严少云历任：上海金桥（集团）有限公司审计法务部法务主管、行政人事部法务主管、审计监察部主任助理；上海金桥出口加工区开发股份

有限公司综合事务部经理助理兼审计/法务主管、副经理、审计法务部副总经理（主持工作）、董事会办公室副主任（主持工作）。现任：本公司董事会办公室主任及董事会秘书。

其它情况说明

√适用□不适用

2024年2月，经公司十届董事会第十二次会议审议通过，聘任李建芳先生担任公司财务总监。

2024年9月，监事会主席沈晓明先生，因退休离任。

33/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

(二)现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员的任职情况

1、在股东单位任职情况

√适用□不适用在股东单位担任任职人员姓名股东单位名称任期起始日期任期终止日期的职务

刘广安上海国际集团资产管党委副书记、副董2018年1月理有限公司事长、总经理在股东单位任职无情况的说明

2、在其他单位任职情况

√适用□不适用任职人员在其他单位其他单位名称任期起始日期任期终止日期姓名担任的职务刘广安上海桥合置业有限公司董事长2021年11月新上海国际大厦有限公司董事长2018年2月上海国方私募基金管理有限公董事2018年3月司上海海仑宾馆有限公司董事长2020年11月金浦产业投资基金管理有限公监事会主席2018年3月司上海陆家嘴金融贸易开发股份董事2024年5月202027年5月19有限公司日日张军绿地控股集团股份有限公司独立董事2022年2月162025年2月17日日雅本化学股份有限公司独立董事2025年2月242028年2月23日日雷良海上海移为通信技术股份有限公独立董事2023年12月12026年11月30司日日在其他单无位任职情况的说明

(三)董事、监事、高级管理人员报酬情况

√适用□不适用

董事、监事、高级管理人员按公司章程以及2024年4月修订的《薪酬与考核委员会工作规程》

报酬的决策程序规定的决策程序，经理层的薪酬方案及绩效考核由董事会决定。公司（职工）董事、（职工）监事并未因担任董事、监事而获得报酬，仍按其本职获得报酬。

董事在董事会讨论本人薪酬是事项时是否回避薪酬与考核委员会或独立董

事专门会议关于董事、监事、均无异议高级管理人员报酬事项发表建议的具体情况董事、监事、高级管理人员经理层的薪酬方案及绩效考核由董事会审议通过；按公司《经营层报酬确定依据经营目标责任制管理办法》规定，每年制订年度经营业绩责任书，

34/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

由董事会审议通过；经理层在下一年度将完成情况进行自评，形成自评报告，提交董事会审议；自评报告经薪酬与考核委员会初审后，由董事会审议。公司经理层2022–2024年目标责任书于2024年4月28日，经公司第十届董事会第14次会议审议通过；2023年度经营业绩自评报告、2024年度经营业绩责任书于2024年8月28日，经公司第十届董事会第16次会议审议通过。

董事、监事和高级管理人员2024年度本公司发放的董事、监事和高级管理人员的薪酬总额实

报酬的实际支付情况际为人民币908.55万元。

全体董事、监事和高级管理

人民币908.55万元。

人员实际获得的报酬合计

(四)公司董事、监事、高级管理人员变动情况

√适用□不适用姓名担任的职务变动情形变动原因李建芳财务总监聘任聘任沈晓明监事会主席离任退休

(五)近三年受证券监管机构处罚的情况说明

□适用√不适用

(六)其他

□适用√不适用

五、报告期内召开的董事会有关情况会议届次召开日期会议决议

十届董事会第十2024年2月审议通过：*关于聘任公司财务总监的议案；*关于设立金桥

二次会议1日产业投资合伙企业，多维度开展产业投资业务的议案。

十届董事会第十2024年4月审议通过：*关于修订公司独立董事工作细则的议案；*关于

三次会议10日修订公司董事会专门委员会实施细则的议案；*关于提高独立

董事津贴的议案；*公司2023年度经营工作总结及2024年度

经营计划；*关于公司2023年末资产检查情况的报告；*公

司2023年度财务决算报告；*公司2023年度利润分配预案；

*公司2023年度内部控制评价报告；*公司2023年年度报告；

*公司董事会2023年度工作报告；*关于授权公司（含控股子公司）参加土地竞买的议案；*关于同意公司择机减持部

分金融资产的议案；?关于同意公司运用闲置自有资金投资

低风险理财产品的议案；?关于债务融资并提供担保的议案；

?关于同意公司注册发行债券类产品及一般性授权事宜的议案；?公司2024年度财务收支预算报告；?关于续聘2024年度财务报告及内部控制审计机构的议案；?关于召开2023年年度股东大会的议案。

十届董事会第十2024年4月审议通过：*公司2024年第一季度报告；*关于开发建设碧

四次会议28日云综合体新建项目的议案；*关于公司经理层2022–2024年目标责任书的议案。

十届董事会第十2024年5月以通讯表决方式审议通过：关于修订《上海浦东科技创新投资五次会议31日基金合伙企业（有限合伙）之合伙协议》暨关联交易的议案

十届董事会第十2024年8月审议通过：*公司2023年度经营业绩自评报告；*公司2024

35/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

六次会议28日年度经营业绩责任书；*公司2024年半年度报告。

十届董事会第十2024年10月以通讯表决方式审议通过：*公司2023年第三季度报告；*

七次会议 30 日 关于开发建设金桥 B 单元 53-04 地块通用厂房新建项目的议案；*关于同意子公司挂牌转让新金桥广场股权的议案。

十届董事会第十2024年11月以通讯表决方式审议通过：关于以集中竞价交易方式回购股份八次会议11日方案的议案。

六、董事履行职责情况

(一)董事参加董事会和股东大会的情况参加股东参加董事会情况是否大会情况董事独立本年应参以通讯是否连续两出席股东姓名亲自出委托出缺席董事加董事会方式参次未亲自参大会的次席次数席次数次数次数加次数加会议数王颖否77300否1杜少雄否77300否1张萍否77300否0刘广安否77300否1刘淼否77300否1张军是77300否1陶武平是77300否1

LIYIFAN 是 7 7 4 0 0 否 1雷良海是77300否1连续两次未亲自出席董事会会议的说明

□适用√不适用年内召开董事会会议次数7

其中：现场会议次数3通讯方式召开会议次数3现场结合通讯方式召开会议次数1

(二)董事对公司有关事项提出异议的情况

□适用√不适用

(三)其他

□适用√不适用

七、董事会下设专门委员会情况

√适用□不适用

(一)董事会下设专门委员会成员情况专门委员会类别成员姓名

审计委员会 雷良海（主任委员）、张萍、刘广安、陶武平、LI YIFAN

提名委员会 陶武平（主任委员）、王颖、张萍、LI YIFAN、雷良海

薪酬与考核委员会张军（主任委员）、张萍、刘广安、陶武平、雷良海

战略委员会 王颖（主任委员）、杜少雄、刘淼、张军、LI YIFAN

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(二)报告期内审计委员会召开5次会议召开日期会议内容重要意见和建议其他履行职责情况

2024年2听取：年审注册会计师关于2023年年度发表初审意见，并

月1日审计工作方案提交公司董事会。

初审：关于聘任公司财务总监的议案

2024年4听取：年审注册会计师关于2023年年度发表初审意见，并向董事会报告审计委

月10日审计工作总结、2023年度公司内审工作提交公司董事会。员会2023年度履职情总结与2024年内审工作计划。况、对年审会计师事讨论：2023年度审计委员会履职情况报务所履职情况评估及

告、对年审会计师事务所履职情况评估履行监督职责情况及履行监督职责情况的报告。

初审：公司《2023年度内部控制评价报告》《2023年年度报告》的财务信息、《关于续聘2024年度财务报告及内部控制审计机构的议案》

2024年4公司《2024年第一季度报告》的财务信发表初审意见，并

月28日息提交公司董事会。

2024年8公司《2024半年度报告》的财务信息发表初审意见，并

月28日提交公司董事会。

2024年公司《2024年第三季度报告》的财务信发表初审意见，并

10月30息提交公司董事会。

日

(三)报告期内提名委员会召开1次会议召开日期会议内容重要意见和建议其他履行职责情况

2024年2关于聘任公司财务总监的议案发表初审意见，并

月1日提交公司董事会。

(四)报告期内薪酬与考核委员会召开2次会议召开日期会议内容重要意见和建议其他履行职责情况

2024年4关于公司经理层2022-2024年目标责任发表初审意见，并

月28日书的议案提交公司董事会。

2024年8公司2023年度经营业绩自评报告、2024发表初审意见，并

月28日年度经营业绩责任书提交公司董事会。

(五)报告期内战略委员会召开1次会议召开日期会议内容重要意见和建议其他履行职责情况

2024年2关于设立金桥产业投资合伙企业，多维发表初审意见，并

月1日度开展产业投资业务的议案提交公司董事会。

(六)存在异议事项的具体情况

□适用√不适用

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八、监事会发现公司存在风险的说明

□适用√不适用监事会对报告期内的监督事项无异议。

九、报告期末母公司和主要子公司的员工情况

(一)员工情况母公司在职员工的数量174主要子公司在职员工的数量68在职员工的数量合计242母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工0人数专业构成专业构成类别专业构成人数生产人员75销售人员55技术人员22财务人员32行政人员58合计242教育程度

教育程度类别数量（人）研究生以上56本科160大专19大专以下7合计242

(二)薪酬政策

√适用□不适用

公司员工薪酬由基本工资（固定工资＋考核工资）、年终奖等构成。考核工资、年终奖均与绩效考核结果挂钩，充分体现可持续发展绩效导向性，并运用岗位价值评估工具对公司基层岗位进行评估，形成以岗定薪的薪酬机制。公司薪酬管理体系遵循绩效导向性、内部公平性、外部竞争性的原则，体现了以绩效考核为核心，以公司发展战略目标的实现为导向，以完善国有控股上市公司企业法人治理、建立上市公司持续发展的内在机制、提高核心竞争力为目标。

(三)培训计划

√适用□不适用

公司的培训主要分为业务专项、通识/管理类及党校干部类，并有外部与内部两种渠道进行。

外部培训主要为员工参加各类培训机构、院校及局委办/行业协会等组织的业务专项能力（财税、投资、规划/设计、工程、造价/审计、安全或招投标等）、专业资质（技术职称、执/职业资格及岗位资格等）或通识/管理类能力的培训；同时，公司也安排领导干部或骨干力量积极参与组织部、国资委或党校条线的思想政治、业务能力等教育培训。

内部培训主要由公司聘请相关培训机构、院校的师资或内部有关职能部门的业务骨干，为员工开展通用管理、专项经营管理或与工作密切相关的管理能力或实战技能等方面的培训。

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(四)劳务外包情况

□适用√不适用

十、利润分配或资本公积金转增预案

(一)现金分红政策的制定、执行或调整情况

√适用□不适用

公司历来重视并多年坚持持续、稳定的现金分红。报告期内，公司实施完成2023年年度利润分配方案，本次利润分配以2023年末总股本1122412893股为基数，每10股派发现金红利5.70元（含税），共计派发现金红利6.40亿元。该分配方案已于2024年5月28日召开的公司2023年股东大会审议通过，并于2024年7月23日前实施完成。

关于公司2024年度利润分配预案，公司根据中国证监会《上市公司监管指引第3号——上市公司现金分红》以及公司章程、公司2023–2025年股东回报规划，综合考虑盈利、现金流、债务、成长阶段、发展目标等多重因素，充分考虑企业发展阶段和未来成长规划、股东收益权的实现后，拟订如下：以2024年末总股本1122412893股并扣除库存股22624800股为基数，按每10股向全体股东实际分配现金红利人民币3.227元（含税），共计分配现金红利约35490万元，占当年度公司合并报表归属于上市公司股东净利润约100195万元的35.42％；无公积金转增股本方案。上述利润分配预案尚待公司股东大会批准。

(二)现金分红政策的专项说明

√适用□不适用

是否符合公司章程的规定或股东大会决议的要求√是□否

分红标准和比例是否明确和清晰√是□否

相关的决策程序和机制是否完备√是□否

独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用√是□否

中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，其合法权益是否得到了充分保√是□否护

(三)报告期内盈利且母公司可供股东分配利润为正，但未提出现金利润分配方案预案的，公司应当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划

□适用√不适用

(四)本报告期利润分配及资本公积金转增股本预案

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

每10股送红股数（股）0

每10股派息数（元）（含税）3.227

每10股转增数（股）0

现金分红金额（含税）354901617.61合并报表中归属于上市公司普通股股东的净利

1001950138.86

润现金分红金额占合并报表中归属于上市公司普

35.42

通股股东的净利润的比率（%）

以现金方式回购股份计入现金分红的金额149969264.00

合计分红金额（含税）504870881.61

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合计分红金额占合并报表中归属于上市公司普

50.39

通股股东的净利润的比率（%）

(五)最近三个会计年度现金分红情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

最近三个会计年度累计现金分红金额（含税）(1)1555883413.12

最近三个会计年度累计回购并注销金额(2)0最近三个会计年度现金分红和回购并注销累计金额

1555883413.12

(3)=(1)+(2)

最近三个会计年度年均净利润金额(4)4404314013.61

最近三个会计年度现金分红比例（%）(5)=(3)/(4)35.33最近一个会计年度合并报表中归属于上市公司普通股

1001950138.86

股东的净利润

最近一个会计年度母公司报表年度末未分配利润5215447508.29

十一、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响

(一)相关激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的

□适用√不适用

(二)临时公告未披露或有后续进展的激励情况股权激励情况

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用员工持股计划情况

□适用√不适用其他激励措施

□适用√不适用

(三)董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况

□适用√不适用

(四)报告期内对高级管理人员的考评机制，以及激励机制的建立、实施情况

□适用√不适用

十二、报告期内的内部控制制度建设及实施情况

√适用□不适用

公司同时披露内部控制评价报告，全文详见上海证券交易所网站。

报告期内部控制存在重大缺陷情况的说明

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□适用√不适用

十三、报告期内对子公司的管理控制情况

√适用□不适用

公司由投资发展部牵头，对子公司进行日常管理和年度考核工作。在日常管控工作中，根据公司《投资管理办法》及《投资企业管理办法（暂行）》，以各子公司的章程建立规范的法人治理结构，向各子公司派遣董事、监事、高级管理人员或者财务总监等，掌握子公司的运营情况，参与子公司的经营管理。通过召开股东会、董事会、监事会等，对子公司的重大事项进行决策，并落实股东对于子公司经营目标的考核。公司还将在未来根据上述管理制度、体系运作的实际情况，适时对制度进行修订和调整，使得对子公司的管理控制能够适应公司的战略并有利于子公司的自身发展。

十四、内部控制审计报告的相关情况说明

√适用□不适用

公司聘请了众华会计师事务所（特殊普通合伙）对公司2024年度内部控制情况进行独立审计，会计师事务所出具的是标准无保留意见的内部控制审计报告。公司同时披露内部控制审计报告，全文详见上海证券交易所网站。

是否披露内部控制审计报告：是

内部控制审计报告意见类型：标准的无保留意见

十五、上市公司治理专项行动自查问题整改情况不适用

十六、其他

□适用√不适用

第五节环境与社会责任

一、环境信息情况是否建立环境保护相关机制是

报告期内投入环保资金（单位：万元）1530.64

(一)属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其主要子公司的环保情况说明

□适用√不适用

(二)重点排污单位之外的公司环保情况说明

□适用√不适用

(三)有利于保护生态、防治污染、履行环境责任的相关信息

√适用□不适用

公司所建立的环境管理体系基本符合 GB/T24001-2016 标准，适合本公司特点和产品特点，环境方针、目标、环境指标能得到实现，房地产开发工作基本符合适用的法律法规要求，租售活动基本符合环境管理要求，该体系仍然在基本有效运行中。

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(四)在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果是否采取减碳措施是

减少排放二氧化碳当量（单位：吨）1386.02

减碳措施类型（如使用清洁能源发电、公司（含控股子公司）已与相关能源企业签约，提供金在生产过程中使用减碳技术、研发生产桥出口加工区内部分厂房的屋面（估计面积合计约15.1助于减碳的新产品等）万㎡），用于分布式光伏电站建设，以合同能源管理的方式合作运营。该能源企业已完成建站施工并投入运营装机容量累计 4.3989MW，正在开工建设的光伏电站装机容量约 2.486MW，持续跟进开发的光伏电站装机容量约6.15MW。以上电站所产生的电能将优先给厂房租户使用，

多余部分将并入公共电网。建成运营的光伏项目所产生的碳中和、减少碳排放的指标利益将归公司与该能源企

业两方各半共享。截止至2024年12月31日，已建成投产的光伏项目共发电 330.0056 万 kWh，减少排放二氧化碳当量1386.02吨。

具体说明

□适用√不适用

二、社会责任工作情况

(一)是否单独披露社会责任报告、可持续发展报告或 ESG 报告

□适用√不适用

(二)社会责任工作具体情况

√适用□不适用

对外捐赠、公益项目数量/内容情况说明

总投入（万元）126.35

其中：资金（万元）40.00公司出资企、村结对帮扶资金，详见下文。

物资折款（万元）86.35公司为惠南镇四墩村申报2024年乡村振兴示范村，编制了示范村建设方案及建设项目清单，2024年结清尾款；公司于2023年为惠南镇长江村打造了益智健身苑项目，2024年结清项目款。

惠及人数（人）惠及结对帮扶村整体，人数不详。

具体说明

√适用□不适用

在创新、协调、绿色、开放、共享的新发展理念引领下，公司通过“智造金桥”“生态金桥”和“人文金桥”三个理念作为诠释社会责任的基本内涵；将员工发展、服务提升、管理优化、诚

信经营、社会公益作为实现社会责任的有力支撑；以企业文化和责任管理体系作为实践基础，不断努力、不懈追求，逐渐实现自身价值和社会责任。2024年，公司纳税约9.20亿元，并带动了上下游产业的税收贡献，尽力为社会创造价值。

金桥开发区是上海首家被国家环保部、商务部、科技部等三部委联合命名为国家生态工业示

范园区的国家级开发区。相配套的碧云国际社区绿化率超过70％，以生态化、以人为本的规划理念，成为上海知名的国际社区，为产业区吸引、凝聚了全球高端人才。公司作为上海市绿色建筑协会会员，践行绿色建筑理念，促进公司的开发建设走上绿色、循环、低碳的可持续发展轨道。

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公司作为国资控股的上市公司，充分发挥党建引领作用，坚持高站位，践行以人民为中心的发展思想，高度重视与利益相关方的沟通。对员工，通过民主管理及多种形式的企业文化活动凝聚干事创业精气神，通过企业培训、薪酬福利体系和激励机制努力培育各类人才。对投资者，公司坚持自身发展与投资者共享，历来重视并多年实施现金分红，积极回报股东；公司董事会以实际行动落实市值管理新规，为了维护公司价值及股东权益所必需，自2024年11月29日起通过上海证券交易所交易系统以集中竞价交易方式回购公司股份，至2025年1月21日完成本次回购，已实际回购公司股份22624800股，占公司总股本的比例为2.02%，成交均价为11.05元/股，已支付的总金额为249986321.61元（不含交易费用）。对产业客户，公司除了提供产业载体，还向入驻的企业派出服务管家，提供相应的“服务包”，帮助解决各类问题，积极实施安商稳商措施；在碧云国际社区，每年筹办的运动嘉年华、碧云 Family Day 家庭日活动等各类社区活动，都会吸引大量的住户与游人前来参与。

三、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况

√适用□不适用

扶贫及乡村振兴项目数量/内容情况说明

总投入（万元）126.35

其中：资金（万元）40.00公司出资企、村结对帮扶资金，详见下文。

物资折款（万元）86.35公司为惠南镇四墩村申报2024年乡村振兴示范村，编制了示范村建设方案及建设项目清单，2024年结清尾款；公司于2023年为惠南镇长江村打造了益智健身苑项目，2024年结清项目款。

惠及人数（人）惠及结对帮扶村整体，人数不详。

帮扶形式（如产业扶贫、就业扶详见下文贫、教育扶贫等）具体说明

√适用□不适用为更好地践行国有上市公司社会责任，并考虑到帮扶工作的持续性，公司积极开展“携手兴乡村”工作，2021﹣2025年开展新一轮结对帮扶，结对云南阿塔登村以及西藏吉定村、纳如村、卓普村、仁庆林村、亚吾村六个村。2024年3月，公司出资企村结对帮扶资金人民币合计40万元。

公司全年助力惠南镇推进乡村振兴示范村建设，践行社会责任。2024年双方工作专班机制持续高效运行。一是谋划村庄设计节点，积极投入到四墩村乡村振兴方案研讨，为示范村建设出谋划策。二是碧云社区服务公寓客户答谢会落地惠南镇，延续了2023年惠南镇“印象惠南”走进碧云社区农产品推广的合作势头，实现良性互动。三是碧云“Family Day”家庭日活动无偿提供展台助力“印象惠南”品牌推广。四是探索在商业和产业项目等领域合作可行性。五是探讨和谋划惠南镇全域骑行线路和实施方案。

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第六节重要事项

一、承诺事项履行情况

(一)公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期内的承诺事项

□适用√不适用

(二)公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目是否达到原盈利预测及其原因作出说明

□已达到□未达到√不适用

(三)业绩承诺的完成情况及其对商誉减值测试的影响

□适用√不适用

二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况

□适用√不适用

三、违规担保情况

□适用√不适用

四、公司董事会对会计师事务所“非标准意见审计报告”的说明

□适用√不适用

五、公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明

（一）公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明

□适用√不适用

（二）公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明

□适用√不适用

（三）与前任会计师事务所进行的沟通情况

□适用√不适用

（四）审批程序及其他说明

□适用√不适用

44/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

六、聘任、解聘会计师事务所情况

单位：元币种：人民币现聘任

境内会计师事务所名称众华会计师事务所（特殊普通合伙）境内会计师事务所报酬150万境内会计师事务所审计年限7年境内会计师事务所注册会计师姓名严臻、龚成

境内会计师事务所注册会计师审计服务的累计年限严臻2年、龚成4年名称报酬

内部控制审计会计师事务所众华会计师事务所（特殊普通合伙）35万

聘任、解聘会计师事务所的情况说明

√适用□不适用2024年4月10日召开的公司第十届董事会第13次会议审议通过了《关于续聘2024年度财务报告及内部控制审计机构的议案》，并经2024年5月28日召开的公司2023年年度股东大会审议通过。

审计期间改聘会计师事务所的情况说明

□适用√不适用

审计费用较上一年度下降20%以上（含20%）的情况说明

□适用√不适用

七、面临退市风险的情况

(一)导致退市风险警示的原因

□适用√不适用

(二)公司拟采取的应对措施

□适用√不适用

(三)面临终止上市的情况和原因

□适用√不适用

八、破产重整相关事项

□适用√不适用

九、重大诉讼、仲裁事项

□本年度公司有重大诉讼、仲裁事项√本年度公司无重大诉讼、仲裁事项

十、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违规、受到处罚及整改情况

□适用√不适用

45/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

十一、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明

√适用□不适用

报告期内，公司及控股股东诚信状况良好，不存在重大失信情况，包括但不限于未履行法院生效判决、所负数额较大的债务到期未清偿、被证券监管机构采取行政监管措施或受到证券交易所纪律处分等情况。

十二、重大关联交易

(一)与日常经营相关的关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

(二)资产或股权收购、出售发生的关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

4、涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况

□适用√不适用

(三)共同对外投资的重大关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

√适用□不适用公司十届董事会第15次会议审议通过了《关于修订<上海浦东科技创新投资基金合伙企业（有限合伙）之合伙协议暨关联交易的议案》，为更好地发挥国有资本引领放大作用，高效提升国有资金使用效率，同意公司签署了《上海浦东科技创新投资基金合伙企业（有限合伙）合伙协议之变更协议》，对原基金合伙协议部分条款进行修订。截至2024年12月31日，该项修订已完成。

46/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

(四)关联债权债务往来

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

(五)公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务

□适用√不适用

(六)其他

□适用√不适用

十三、重大合同及其履行情况

(一)托管、承包、租赁事项

1、托管情况

□适用√不适用

2、承包情况

□适用√不适用

3、租赁情况

□适用√不适用

47/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

(二)担保情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币

公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）担保发生担保方与担保是否

日期(协担保担保担保物担保是否担保逾期反担保情是否为关关联担保方上市公司被担保方担保金额担保类型已经履行

议签署起始日到期日（如有）逾期金额况联方担保关系的关系完毕

日)上海金桥出口至办理房加工区控股子公商品房购贷款发放连带责任控股子

142042.97地产权证否否否否

房地产司买者之日起担保公司止发展有限公司

报告期内担保发生额合计（不包括对子公司的担保）142042.97

报告期末担保余额合计（A）（不包括对子公司的担保） 142042.97公司及其子公司对子公司的担保情况

报告期内对子公司担保发生额合计16278.00

报告期末对子公司担保余额合计（B） 190164.00

公司担保总额情况（包括对子公司的担保）

担保总额（A+B） 332206.97

担保总额占公司净资产的比例(%)17.68

其中：

为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额（C） 0

直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债务担保金额（D） 0

担保总额超过净资产50%部分的金额（E） 0

上述三项担保金额合计（C+D+E） 0

48/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

未到期担保可能承担连带清偿责任说明不适用担保情况说明无

(三)委托他人进行现金资产管理的情况

1、委托理财情况

(1)委托理财总体情况

□适用√不适用其他情况

□适用√不适用

(2)单项委托理财情况

□适用√不适用其他情况

□适用√不适用

(3)委托理财减值准备

□适用√不适用

2、委托贷款情况

(1)委托贷款总体情况

□适用√不适用

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其他情况

□适用√不适用

(2)单项委托贷款情况

□适用√不适用其他情况

□适用√不适用

(3)委托贷款减值准备

□适用√不适用

3、其他情况

□适用√不适用

(四)其他重大合同

□适用√不适用

十四、募集资金使用进展说明

√适用□不适用

(一)募集资金整体使用情况

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

(二)募投项目明细

□适用√不适用

(三)报告期内募投变更或终止情况

□适用√不适用

(四)报告期内募集资金使用的其他情况

1、募集资金投资项目先期投入及置换情况

□适用√不适用

2、用闲置募集资金暂时补充流动资金情况

□适用√不适用

3、对闲置募集资金进行现金管理，投资相关产品情况

□适用√不适用

50/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

4、其他

□适用√不适用

十五、其他对投资者作出价值判断和投资决策有重大影响的重大事项的说明

□适用√不适用

第七节股份变动及股东情况

一、股本变动情况

(一)股份变动情况表

1、股份变动情况表

报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。

2、股份变动情况说明

□适用√不适用

3、股份变动对最近一年和最近一期每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）

□适用√不适用

4、公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容

□适用√不适用

(二)限售股份变动情况

□适用√不适用

二、证券发行与上市情况

(一)截至报告期内证券发行情况

□适用√不适用

截至报告期内证券发行情况的说明（存续期内利率不同的债券，请分别说明）：

√适用□不适用

详见本报告“第九节债券相关情况”。

(二)公司股份总数及股东结构变动及公司资产和负债结构的变动情况

□适用√不适用

(三)现存的内部职工股情况

□适用√不适用

51/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

三、股东和实际控制人情况

(一)股东总数

截至报告期末普通股股东总数(户)69357年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数(户)64319

截至报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户）不适用

年度报告披露日前上一月末表决权恢复的优先股股东总数（户）不适用

(二)截至报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表

单位：股

前十名股东持股情况（不含通过转融通出借股份）

持有质押、标记或有限冻结情况股东名称报告期内增期末持股数比例售条股东性质（全称）减量(%)件股股份状数份数态量量

上海金桥(集团)有限

055408145749.37-无0国家

公司上海国际集团资产管

0198865701.77-未知国有法人

理有限公司境内自然

陈国铭4711695141832851.26-未知人

VANGUARD TOTAL

INTERNATIONAL STOCK -99400 5098443 0.45 - 未知 境外法人

INDEX FUND

GREENWOODS CHINA

049999310.45-未知境外法人

ALPHA MASTER FUND香港中央结算有限公

-101429447919520.43-未知境外法人司

VANGUARD EMERGING

MARKETS STOCK INDEX 0 4751858 0.42 - 未知 境外法人

FUND

GUOTAI JUNANSECURITIES（HONG -608682 3835516 0.34 - 未知 境外法人KONG） LIMITED

NOMURA SINGAPORE

037999700.34-未知境外法人

LIMITED中国工商银行股份有

限公司－中证上海国

29160035970380.32-未知其他

企交易型开放式指数证券投资基金

前十名无限售条件股东持股情况（不含通过转融通出借股份）股份种类及数量股东名称持有无限售条件流通股的数量种类数量人民币普

上海金桥(集团)有限公司554081457554081457通股

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人民币普上海国际集团资产管理有限公司1988657019886570通股人民币普陈国铭1418328514183285通股

VANGUARD TOTAL INTERNATIONAL 境内上市

50984435098443

STOCK INDEX FUND 外资股

GREENWOODS CHINA ALPHA MASTER 境内上市

49999314999931

FUND 外资股人民币普香港中央结算有限公司47919524791952通股

VANGUARD EMERGING MARKETS STOCK 境内上市

47518584751858

INDEX FUND 外资股GUOTAI JUNAN SECURITIES（HONG 境内上市

38355163835516KONG） LIMITED 外资股境内上市

NOMURA SINGAPORE LIMITED 3799970 3799970外资股

中国工商银行股份有限公司－中证人民币普上海国企交易型开放式指数证券投35970383597038通股资基金

公司回购专用证券账户至报告期末持有13333200股，占前十名股东中回购专户情况说明

公司总股本1.19%。

上述股东委托表决权、受托表决权、不适用放弃表决权的说明

金桥集团与其他股东之间无关联关系，不属于一致行动人。

上述股东关联关系或一致行动的说公司未知上述其他股东之间是否存在关联关系或属于一致明行动人。

表决权恢复的优先股股东及持股数不适用量的说明

持股5%以上股东、前十名股东及前十名无限售流通股股东参与转融通业务出借股份情况

□适用√不适用

前十名股东及前十名无限售流通股股东因转融通出借/归还原因导致较上期发生变化

□适用√不适用前十名有限售条件股东持股数量及限售条件

□适用√不适用

(三)战略投资者或一般法人因配售新股成为前10名股东

□适用√不适用

四、控股股东及实际控制人情况

(一)控股股东情况

1、法人

√适用□不适用

名称上海金桥（集团）有限公司单位负责人或法定代表人郭嵘

53/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

成立日期1997年12月2日主要经营业务房地产开发经营，物业管理，再生资源回收（不含固体废物、危险废物、报废汽车等需经相关部门批准的项目）、加工（限分公司经营），第三方物流服务，仓储（除危险化学品），商务信息咨询，投资兴办企业，保税，经营和代理各类商品及技术的进出口业务（国家限定公司经营或禁止进出口的商品及技术除外），对销贸易和转口贸易，进料加工和“三来一补”，国内贸易（除专项规定）。【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】报告期内控股和参股的其他境内外无上市公司的股权情况其他情况说明无

2、自然人

□适用√不适用

3、公司不存在控股股东情况的特别说明

□适用√不适用

4、报告期内控股股东变更情况的说明

□适用√不适用

5、公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图

√适用□不适用

(二)实际控制人情况

1、法人

√适用□不适用名称上海市浦东新区国有资产监督管理委员会单位负责人或法定代表人王勇成立日期1996年9月1日主要经营业务不适用

报告期内控股和参股的其他境内外为以下上市公司的实际控制人：上海浦东路桥建设股份有限

54/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

上市公司的股权情况 公司（600284.SH）、上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限

公司（600663.SH、900932.SH）、上海外高桥集团股份有限

公司（600648.SH、900912.SH）、上海张江高科技园区开发

股份有限公司（600895.SH）其他情况说明无

2、自然人

□适用√不适用

3、公司不存在实际控制人情况的特别说明

□适用√不适用

4、报告期内公司控制权发生变更的情况说明

□适用√不适用

5、公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

√适用□不适用

6、实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司

□适用√不适用

(三)控股股东及实际控制人其他情况介绍

□适用√不适用

五、公司控股股东或第一大股东及其一致行动人累计质押股份数量占其所持公司股份数量比例

达到80%以上

□适用√不适用

六、其他持股在百分之十以上的法人股东

□适用√不适用

55/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

七、股份限制减持情况说明

□适用√不适用

八、股份回购在报告期的具体实施情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币回购股份方案名称以集中竞价交易方式回购股份回购股份方案披露时间2024年11月12日

拟回购股份数量及占总股本的比例9765625股～19531250股（依照回购价格上限测算），(%)占总股本的比例：0.87%～1.74%。

拟回购金额1.25亿元～2.5亿元拟回购期间董事会审议通过后3个月回购用途维护公司价值及股东权益所必需。

已回购数量(股)22624800股已回购数量占股权激励计划所涉及不适用

的标的股票的比例(%)（如有）公司采用集中竞价交易方式减持回不适用购股份的进展情况

第八节优先股相关情况

□适用√不适用

56/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

第九节债券相关情况

一、公司债券（含企业债券）和非金融企业债务融资工具

√适用□不适用

(一)公司债券（含企业债券）

√适用□不适用

1、公司债券基本情况

单位：万元币种：人民币

2025年4是否存在终

月30日投资者适当止上市交易还本付息方主承

债券名称简称代码发行日起息日后的最到期日债券余额利率（%）交易场所受托管理人性安排（如交易机制的风险式销商近回售有）日上海金桥出口加工区开

东方匹配成交、发股份有限

2025年证点击成交、公司2022年2022年11月2022年11月2027年11月按年付息，上海证券交面向专业机

22 金桥债 138579.SH 11 月 15 130000.00 2.99 券、 中信证券 询价成交、 否

面向专业投15日15日15日到期还本易所构投资者

日中信竞买成交、资者公开发证券协商成交行公司债券

（第一期）上海金桥出口加工区开

东方匹配成交、发股份有限

证点击成交、

公司2023年2023年3月2023年3月2026年32028年3月按年付息，上海证券交面向专业机

23 金桥 01 138948.SH 100000.00 3.30 券、 中信证券 询价成交、 否

面向专业投6日7日月7日7日到期还本易所构投资者

中信竞买成交、资者公开发证券协商成交行公司债券

（第一期）公司对债券终止上市交易风险的应对措施

□适用√不适用

57/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

报告期内债券付息兑付情况

√适用□不适用债券名称付息兑付情况的说明

22金桥债2024年11月15日支付2023年11月15日至2024年11月14日利息。

23金桥012024年03月07日支付2023年03月07日至2024年03月06日利息。

2、公司或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况

□适用√不适用

3、为债券发行及存续期业务提供服务的中介机构

签字会计中介机构名称办公地址联系人联系电话师姓名

中信证券股份上海市浦东新区世纪大道黄晨源、马勋法、021-20262310

有限公司1568号中建大厦36层凌伟豪、姜晓峰

东方证券承销上海市黄浦区中山南路318刘畅、李青林021-23153888保荐有限公司号24层

上海市锦天城上海市浦东新区银城中路胡晴021-20511000

律师事务所501号上海中心大厦9、11、

12层

众华会计师事上海市虹口区东大名路龚立诚、龚龚立诚021-63525500

务所（特殊普通1089号北外滩来福士广场成合伙）东塔楼18楼上述中介机构发生变更的情况

□适用√不适用

4、信用评级结果调整情况

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

5、担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的变更、变化和执行情况及其影响

□适用√不适用

(二)公司债券募集资金情况

□公司债券在报告期内涉及募集资金使用或者整改

√本公司所有公司债券在报告期内均不涉及募集资金使用或者整改

(三)项品种债券应当披露的其他事项

□适用√不适用

(四)报告期内公司债券相关重要事项

√适用□不适用

58/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

1、非经营性往来占款和资金拆借

(1).非经营性往来占款和资金拆借余额报告期初，公司合并口径应收的非因生产经营直接产生的对其他方的往来占款和资金拆借（以下简称非经营性往来占款和资金拆借）余额：0亿元；

报告期内，非经营性往来占款或资金拆借情形是否存在违反募集说明书相关约定或承诺的情况□是√否

报告期末，未收回的非经营性往来占款和资金拆借合计：0亿元

(2).非经营性往来占款和资金拆借明细

报告期末，公司合并口径未收回的非经营性往来占款和资金拆借占合并口径净资产的比例：0%是否超过合并口径净资产的10%：□是√否

(3).以前报告期内披露的回款安排的执行情况

√完全执行□未完全执行

2、负债情况

(1).有息债务及其变动情况

1.1公司债务结构情况

报告期初和报告期末，公司（非公司合并范围口径）有息债务余额分别为101.4亿元和126亿元，报告期内有息债务余额同比变动24.26%。

单位：亿元币种：人民币到期时间金额合金额占有息债有息债务类别

已逾期1年以内（含）超过1年（不含）计务的占比（%）公司信用类债

-9.0045.5054.5043.25券

银行贷款-12.7031.3044.0034.92非银行金融机

-10.0010.007.94构贷款

其他有息债务-0.5017.0017.5013.89

合计-22.20103.80126.00100.00

报告期末公司存续的公司信用类债券中，公司债券余额23亿元，企业债券余额0亿元，非金融企业债务融资工具余额31.5亿元，且共有22亿元公司信用类债券在2025年5至12月内到期或回售偿付。

1.2公司合并口径有息债务结构情况

报告期初和报告期末，公司合并报表范围内公司有息债务余额分别为154.7亿元和201.74亿元，报告期内有息债务余额同比变动30.38%。

单位：亿元币种：人民币到期时间金额合金额占有息债有息债务类别

已逾期1年以内（含）超过1年（不含）计务的占比（%）

59/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

公司信用类债

-9.0045.5054.5027.01券

银行贷款-19.39100.35119.7459.35非银行金融机

--10.0010.004.96构贷款

其他有息债务-0.5017.0017.508.67

合计-28.89172.85201.74100.00

报告期末，公司合并口径存续的公司信用类债券中，公司债券余额23亿元，企业债券余额0亿元，非金融企业债务融资工具余额31.5亿元，且共有22亿元公司信用类债券在2025年5至12月内到期或回售偿付。

1.3境外债券情况

截止报告期末，公司合并报表范围内发行的境外债券余额0亿元人民币，且在2025年5至12月内到期的境外债券余额为0亿元人民币。

(2).报告期末公司及其子公司存在逾期金额超过1000万元的有息债务或者公司信用类债券逾期情况

□适用√不适用

(3).主要负债情况及其变动原因

单位：亿元币种：人民币

变动比例超过30%的

负债项目本期末余额2023年余额变动比例（%），说明原因

公司经营所需，公司应付债券62.4746.4634.46债券发行规模增加

(4).可对抗第三人的优先偿付负债情况

截至报告期末，公司合并报表范围内存在可对抗第三人的优先偿付负债：

□适用√不适用

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(五)银行间债券市场非金融企业债务融资工具

√适用□不适用

1、非金融企业债务融资工具基本情况

单位：万元币种：人民币是否存投资者在终止债券余还本付息交易场适当性交易机

债券名称简称代码发行日起息日到期日利率（%）上市交额方式所安排（如制易的风

有）险上海金桥出口加工区开发股到期还

20金桥开

份有限公1020009822020/5/72020/5/92025/5/9900003.28本，每年银行间不涉及不涉及否发 MTN001司2020年付息一次

第一期中期票据上海金桥出口加工区开发股到期还

23金桥

份有限公1023822952023/8/292023/8/292026/8/291450002.82本，每年银行间不涉及不涉及否MTN001司2023年付息一次

第一期中期票据上海金桥出口加工区开发股到期还

24金桥开

份有限公1024834152024/8/72024/8/92029/8/9800002.22本，每年银行间不涉及不涉及否发 MTN001司2024年付息一次

度第一期中期票据

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公司对债券终止上市交易风险的应对措施

□适用√不适用逾期未偿还债券

□适用√不适用报告期内债券付息兑付情况

√适用□不适用债券名称付息兑付情况的说明

20 金桥开发 MTN001 2024 年 5 月 9 日支付 2023 年 5 月 10 日至 2024 年 5 月 9日利息。

23 金桥 MTN001 2024 年 8 月 29 日支付 2023 年 8 月 30 日至 2024 年 8 月 29 日利息。

21 金桥开发 MTN001 2024 年 8 月 19 日支付 2023 年 8 月 20 日至 2024 年 8 月 19 日利息，并归还到期本金。

2、公司或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况

□适用√不适用

3、为债券发行及存续期业务提供服务的中介机构

中介机构名称办公地址签字会计师姓名联系人联系电话

上海市锦天城律师事务所上海市浦东新区银城中路胡晴021-20511000

501号上海中心大厦9、11、

12层众华会计师事务所（特殊普上海市虹口区东大名路1089龚立诚、龚成龚立诚021-63525500通合伙）号北外滩来福士广场东塔楼

18楼

上述中介机构发生变更的情况

□适用√不适用

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4、报告期末募集资金使用情况

√适用□不适用

单位：亿元币种：人民币是否与募集说明书募集资金专项账户募集资金违规使用

债券名称募集资金总金额已使用金额未使用金额承诺的用途、使用计

运作情况（如有）的整改情况（如有）划及其他约定一致

20 金桥开发 MTN001 9 9 0 不适用 不适用 是

23 金桥 MTN001 14.5 14.5 0 不适用 不适用 是

24 金桥开发 MTN001 8 8 0 不适用 不适用 是

募集资金用于建设项目的进展情况及运营效益

□适用√不适用报告期内变更上述债券募集资金用途的说明

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

5、信用评级结果调整情况

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

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6、担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行和变化情况及其影响

□适用√不适用

7、非金融企业债务融资工具其他情况的说明

□适用√不适用

(六)公司报告期内合并报表范围亏损超过上年末净资产10%

□适用√不适用

(七)报告期末除债券外的有息债务逾期情况

□适用√不适用

(八)报告期内违反法律法规、公司章程、信息披露事务管理制度规定的情况以及债券募集说明书约定或承诺的情况对债券投资者权益的影响

□适用√不适用

(九)截至报告期末公司近2年的会计数据和财务指标

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

主要指标2024年2023年本期比上年同期增减（%）变动原因

归属于上市公司股东的扣除 本报告期发行类 REITs 产

非经常性损益的净利润360785108.571781194542.34-79.74品取得的投资收益属非经常损益，已扣除。

流动比率本期流动负债较期初增加

1.952.09-6.70

所致速动比率本期速动资产较期初增加

0.500.3638.89

所致

资产负债率（%）本期负债总额较期初增加

61.4057.307.16

所致

EBITDA 全部债务比 本期EBITDA较上年同期减

0.120.21-42.86

少所致

利息保障倍数 本期EBIT较上年同期减少

3.816.17-38.25

所致现金利息保障倍数本期经营性现金流量增加

-1.90-14.7587.12所致

EBITDA 利息保障倍数 本期EBITDA较上年同期减

2.917.34-60.35

少所致

贷款偿还率（%）100.00100.00

利息偿付率（%）100.00100.00

二、可转换公司债券情况

□适用√不适用

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第十节财务报告

一、审计报告

√适用□不适用审计报告

众会字（2025）第01472号

上海金桥出口加工区开发股份有限公司全体股东：

一、审计意见

我们审计了上海金桥出口加工区开发股份有限公司（以下简称“金桥股份公司”）财务报表，包括2024年12月31日的合并及公司资产负债表，2024年度的合并及公司利润表、合并及公司现金流量表、合并及公司所有者权益变动表以及相关财务报表附注。

我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了金桥股份公司2024年12月31日的合并及公司财务状况以及2024年度的合并及公司经营成果和现金流量。

二、形成审计意见的基础我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于金桥股份公司，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。

三、关键审计事项

关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。

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三、关键审计事项（续）

（一）房地产销售及租赁收入确认

1、事项描述

如财务报表附注5.39所示，金桥股份公司于2024年实现营业收入金额为2724786282.83元，其中房地产销售收入金额为653212196.43元，占营业收入总额的23.97%；房地产租赁收入金额为1834374244.34元，占营业收入总额的67.32%。又如财务报表附注3.30.1.3.1.1所述，房地产销售业务以签订有关转让销售合同，完成合同内订明的开发建设工程，将有关的土地、房产移交给买方，经买方验收取得土地、房产控制权，金桥股份公司取得土地、房产的结算证明，已经收回销售款项或取得了收款凭证且相关的经济利益很可能流入时，确认转让土地使用权、销售物业（房产）收入的实现；又如财务报表附注3.33.3.1所述，房地产租赁业务在房地产租赁期内各个期间，采用直线法或其他系统合理的方法将经营租赁的租赁收款额确认为租金收入。

由于营业收入是金桥股份公司的关键绩效指标之一，同时房地产销售及租赁业务涉及众多客户及租户且合同条款各有不同，这可能加大收入确认及计算的复杂性，使得收入确认产生错报的固有风险较高。因此，我们将房地产销售及租赁的收入确认作为关键审计事项。

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三、关键审计事项（续）

（一）房地产销售及租赁收入确认（续）

2、审计应对

（1）针对房地产销售项目的收入，我们实施的审计程序主要包括：

*了解和评价与房地产开发项目的收入确认相关的关键内部控制的设计和运行有效性；

*检查房产销售合同条款，以评价有关房地产开发项目的销售收入确认政策是否符合相关会计准则的要求；

*针对本年结转的房产销售收入，选取样本，检查销售合同、收款记录、交房验收相关文件及其他可以证明房产已交付的支持性文件，以评价相关房产销售收入是否按照公司的收入确认政策确认；

*在资产负债表日前后对房产销售收入进行截止性测试，选取样本，检查相关支持性文件，以评价相关房产销售收入是否已在恰当的期间确认。

（2）针对房地产租赁项目的收入，我们实施的审计程序主要包括：

*了解租赁收入确认的内部控制程序，评估并测试与租赁收入确认相关的关键内部控制，复核相关会计政策是否正确且一贯地运用；

*结合房地产类型对租赁收入、出租率及租金单价差异情况执行分析，判断本期各类房产的租赁收入金额是否存在异常；

*从租赁收入的会计记录中选取样本，查看该笔租赁收入对应的合同，根据合同条款对租赁收入进行重新计算并与会计记录进行比较，评价相关房产租赁收入的确认是否符合企业会计准则的规定。此外，检查样本的租金收款凭证及发票等支持性文件。

*在资产负债表日前后对房产租赁收入进行截止性测试，选取样本，检查相关支持性文件，以评价相关房产租赁收入是否已在恰当的期间确认。

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三、关键审计事项（续）

（二）房地产开发支出核算的准确性

1、事项描述

如财务报表附注5.6所示，金桥股份公司于2024年12月31日存货金额为22819408024.68元，其中达到预定可销售状态的房地产开发产品金额为2142943002.99元，未达到预定可销售状态的房地产开发成本金额为20676464671.69元，又如财务报表附注5.13所示，金桥股份公司于2024年12月31日在建投资性房地产金额为1363351079.54元。由于房地产开发项目是公司日常经营相关的重要资产，交易金额重大且存在跨期建设的情况，需要根据项目实际进度确认开发支出，相关估计及判断可能造成重大财务影响，开发支出核算的准确性可能存在重大错报。

因此，我们将房地产开发支出核算的准确性作为关键审计事项。

2、审计应对

针对房地产开发支出，我们实施的审计程序主要包括：

*了解公司针对房地产开发业务的内控流程，并对其中关键控制的设计及实施和运行有效性进行测试；

*取得房地产开发支出中重大项目的成本预算、监理报告、工程进度单以及施工合同等与公司

财务记录中的开发支出金额、工程进度进行核对，确认是否不存在重大差异；

*对重大房地产项目进行现场勘查，访谈项目管理人员，了解项目施工进度等，检查工程实际进度与监理报告是否不存在重大差异；

*取得已完工项目的竣工结算审价报告，并与公司财务记录中的项目完工结转金额比对，确认是否一致。

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四、其他信息

金桥股份公司管理层（以下简称管理层）对其他信息负责。其他信息包括金桥股份公司2024年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。

我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。

结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。

基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。

五、管理层和治理层对财务报表的责任

管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。

在编制财务报表时，管理层负责评估金桥股份公司的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项，并运用持续经营假设，除非管理层计划清算金桥股份公司、终止运营或别无其他现实的选择。

治理层负责监督金桥股份公司的财务报告过程。

六、注册会计师对财务报表审计的责任

我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。

在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：

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六、注册会计师对财务报表审计的责任（续）

（1）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对

这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。

（2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。

（3）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。

（4）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对金桥股份公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致金桥股份公司不能持续经营。

（5）评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。

（6）就金桥股份公司中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报

表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。

我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。

我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施。

从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。

70/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告（此页无正文）

众华会计师事务所（特殊普通合伙）中国注册会计师（项目合伙人）中国注册会计师中国，上海2025年4月11日二、财务报表合并资产负债表

2024年12月31日

编制单位：上海金桥出口加工区开发股份有限公司

单位：元币种：人民币项目附注2024年12月31日2023年12月31日

流动资产：

货币资金七4823430152.532303889490.50结算备付金拆出资金

交易性金融资产七1821309519.8238674769.79

71/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

衍生金融资产应收票据

应收账款七187223934.61189568071.59应收款项融资

预付款项七1908584.824728876.77应收保费应收分保账款应收分保合同准备金

其他应收款七26780379.4518197111.51

其中：应收利息

应收股利617851.52买入返售金融资产

存货七22819408024.6819232479398.65

其中：数据资源合同资产持有待售资产一年内到期的非流动资产

其他流动资产七964704770.631471582279.95

流动资产合计30644765366.5423259119998.76

非流动资产：

发放贷款和垫款债权投资其他债权投资长期应收款

长期股权投资七25757239.3023800104.86

其他权益工具投资七1470068604.631205317018.82

其他非流动金融资产七952080624.74851017527.31

投资性房地产七12219846956.1211788915718.68

固定资产七847963606.65958520723.13

在建工程七1363351079.54803302549.87生产性生物资产油气资产

使用权资产七203721025.27

无形资产七179438727.20257314472.37

其中：数据资源开发支出

其中：数据资源商誉

长期待摊费用七34454618.4124584207.14

递延所得税资产七692893337.28609085820.46其他非流动资产

非流动资产合计17989575819.1416521858142.64

资产总计48634341185.6839780978141.40

流动负债：

短期借款七4219166502.063685012333.67向中央银行借款拆入资金交易性金融负债

72/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

衍生金融负债应付票据

应付账款七865069846.691572829033.81

预收款项七165889267.96164272156.04

合同负债七3940017821.401657481905.22卖出回购金融资产款吸收存款及同业存放代理买卖证券款代理承销证券款

应付职工薪酬七28600542.4231331192.44

应交税费七1426209256.551296892922.20

其他应付款七1608638509.131494894007.39

其中：应付利息应付股利应付手续费及佣金应付分保账款持有待售负债

一年内到期的非流动负债七3018253516.141080114697.53

其他流动负债七354337488.70134067570.96

流动负债合计15626182751.0511116895819.26

非流动负债：

保险合同准备金

长期借款七6818631644.296132012936.85

应付债券七6247139388.894645876444.45

其中：优先股永续债

租赁负债七196455076.90

长期应付款七331897727.21347125191.39长期应付职工薪酬预计负债

递延收益七304982695.34315387388.94

递延所得税负债七318644980.86245596156.40其他非流动负债

非流动负债合计14217751513.4911685998118.03

负债合计29843934264.5422802893937.29

所有者权益（或股东权益）：

实收资本（或股本）七1122412893.001122412893.00其他权益工具

其中：优先股永续债

资本公积七1708961241.261708961241.26

减：库存股七149984430.25

其他综合收益七772292934.24573729244.89专项储备

盈余公积七1846684719.141731642884.75一般风险准备

未分配利润七9223589672.218976456716.75

归属于母公司所有者权益14523957029.6014113202980.65

73/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告（或股东权益）合计

少数股东权益4266449891.542864881223.46所有者权益（或股东权18790406921.1416978084204.11益）合计负债和所有者权益（或48634341185.6839780978141.40股东权益）总计

公司负责人：王颖主管会计工作负责人：李建芳会计机构负责人：戚昕睿母公司资产负债表

2024年12月31日

编制单位：上海金桥出口加工区开发股份有限公司

单位：元币种：人民币项目附注2024年12月31日2023年12月31日

流动资产：

货币资金2556519140.70558739411.55

交易性金融资产1637785353.8538674769.79衍生金融资产应收票据

应收账款十九75087827.0171372467.42应收款项融资

预付款项848233.032452173.00

其他应收款十九7953142897.219465138338.66

其中：应收利息应收股利

存货63631996.57980407425.71

其中：数据资源合同资产持有待售资产一年内到期的非流动资产

其他流动资产34591020.8716042112.91

流动资产合计12321606469.2411132826699.04

非流动资产：

债权投资其他债权投资长期应收款

长期股权投资十九3331343863.423401541052.52

其他权益工具投资1470068604.631205317018.82

其他非流动金融资产952080624.74851017527.31

投资性房地产7083268024.716448109603.32

固定资产13026972.4111332288.06

在建工程915572149.27585148898.47生产性生物资产油气资产使用权资产

无形资产21675282.71

其中：数据资源

74/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

开发支出

其中：数据资源商誉长期待摊费用

递延所得税资产189522774.54176956722.29其他非流动资产

非流动资产合计13976558296.4312679423110.79

资产总计26298164765.6723812249809.83

流动负债：

短期借款3465277658.342931082555.53交易性金融负债衍生金融负债应付票据

应付账款216345822.33255157086.97

预收款项64084297.8157351859.99合同负债

应付职工薪酬9700000.0010000000.00

应交税费444064586.17280594581.60

其他应付款2026102638.03626666927.03

其中：应付利息应付股利持有待售负债

一年内到期的非流动负债2245247015.28944337634.59其他流动负债

流动负债合计8470822017.965105190645.71

非流动负债：

长期借款666875000.001688950000.00

应付债券4546174888.894645876444.45

其中：优先股永续债租赁负债长期应付款长期应付职工薪酬预计负债

递延收益283736669.66293461528.22

递延所得税负债281761424.38205725899.40其他非流动负债

非流动负债合计5778547982.936834013872.07

负债合计14249370000.8911939204517.78

所有者权益（或股东权益）：

实收资本（或股本）1122412893.001122412893.00其他权益工具

其中：优先股永续债

资本公积3243329289.213243329289.21

减：库存股149984430.25

其他综合收益777624680.16579060990.81专项储备

75/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

盈余公积1839964824.371724922989.98

未分配利润5215447508.295203319129.05所有者权益（或股东权12048794764.7811873045292.05益）合计负债和所有者权益（或26298164765.6723812249809.83股东权益）总计

公司负责人：王颖主管会计工作负责人：李建芳会计机构负责人：戚昕睿合并利润表

2024年1—12月

单位：元币种：人民币项目附注2024年度2023年度

一、营业总收入2724786282.836585310852.05

其中：营业收入七2724786282.836585310852.05利息收入已赚保费手续费及佣金收入

二、营业总成本2308424572.784235971160.21

其中：营业成本七1335835287.272101985207.06利息支出手续费及佣金支出退保金赔付支出净额提取保险责任准备金净额保单红利支出分保费用

税金及附加七341059798.461579717680.04

销售费用七42792647.7628989716.57

管理费用七139131700.32126127695.67研发费用

财务费用七449605138.97399150860.87

其中：利息费用490939093.50430745347.77

利息收入52203620.1934841984.85

加：其他收益七14198600.9324719634.99投资收益（损失以“－”号填七

870987102.3341226397.86

列）

其中：对联营企业和合营企业

3023840.306738009.12

的投资收益以摊余成本计量的金融资产终止确认收益汇兑收益（损失以“－”号填列）净敞口套期收益（损失以“-”号填列）公允价值变动收益（损失以七

37197847.4618753282.46“－”号填列）信用减值损失（损失以“-”七4323446.06-25668488.04

76/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告号填列）资产减值损失（损失以“-”号填列）资产处置收益（损失以“－”七

28678.2219454.11号填列）

三、营业利润（亏损以“－”号填列）1343097385.052408389973.22

加：营业外收入七1123570.23952846.67

减：营业外支出七465482.121476044.04四、利润总额（亏损总额以“－”号1343755473.162407866775.85填列）

减：所得税费用七365736666.22609580582.83

五、净利润（净亏损以“－”号填列）978018806.941798286193.02

（一）按经营持续性分类1.持续经营净利润（净亏损以

978018806.941798286193.02“－”号填列）2.终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）

（二）按所有权归属分类

1.归属于母公司股东的净利润

1001950138.861818789939.00（净亏损以“-”号填列）2.少数股东损益（净亏损以“-”-23931331.92-20503745.98号填列）

六、其他综合收益的税后净额198563689.3543860850.68

（一）归属母公司所有者的其他综

198563689.3543860850.68

合收益的税后净额

1．不能重分类进损益的其他综

198563689.3543860850.68

合收益

（1）重新计量设定受益计划变动额

（2）权益法下不能转损益的其他综合收益

（3）其他权益工具投资公允价值

198563689.3543860850.68

变动

（4）企业自身信用风险公允价值变动

2．将重分类进损益的其他综合

收益

（1）权益法下可转损益的其他综合收益

（2）其他债权投资公允价值变动

（3）金融资产重分类计入其他综合收益的金额

（4）其他债权投资信用减值准备

（5）现金流量套期储备

（6）外币财务报表折算差额

（7）其他

（二）归属于少数股东的其他综合收益的税后净额

七、综合收益总额1176582496.291842147043.70

77/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

（一）归属于母公司所有者的综合1200513828.211862650789.68收益总额

（二）归属于少数股东的综合收益-23931331.92-20503745.98总额

八、每股收益：

（一）基本每股收益(元/股)0.89311.6204

（二）稀释每股收益(元/股)0.89311.6204

本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0元上期被合并方实现的净利润为：0元。

公司负责人：王颖主管会计工作负责人：李建芳会计机构负责人：戚昕睿母公司利润表

2024年1—12月

单位：元币种：人民币项目附注2024年度2023年度

一、营业收入十九1028491741.001461006232.74

减：营业成本十九539567016.17488151055.92

税金及附加93917454.50113573375.09

销售费用14287011.7511978513.76

管理费用102668791.2193178457.17研发费用

财务费用284835387.46272492972.96

其中：利息费用303479152.40291272603.47

利息收入27982862.4520929627.42

加：其他收益11735150.5616736425.53投资收益（损失以“－”号填十九966157739.34494187376.50

列）

其中：对联营企业和合营企业

360810.90629134.35

的投资收益以摊余成本计量的金融资产终止确认收益净敞口套期收益（损失以“-”号填列）公允价值变动收益（损失以

37173681.4919481929.04“－”号填列）信用减值损失（损失以“-”

2927345.32-23669590.97号填列）资产减值损失（损失以“-”号填列）资产处置收益（损失以“－”号填列）

二、营业利润（亏损以“－”号填列）1011209996.62988367997.94

加：营业外收入1800.00663776.30

减：营业外支出150000.001151361.89三、利润总额（亏损总额以“－”号1011061796.62987880412.35填列）

减：所得税费用244116233.98125000715.55

四、净利润（净亏损以“－”号填列）766945562.64862879696.80

78/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

（一）持续经营净利润（净亏损以

766945562.64862879696.80“－”号填列）

（二）终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）

五、其他综合收益的税后净额198563689.3543860850.68

（一）不能重分类进损益的其他综

198563689.3543860850.68

合收益

1.重新计量设定受益计划变动

额

2.权益法下不能转损益的其他

综合收益

3.其他权益工具投资公允价值

198563689.3543860850.68

变动

4.企业自身信用风险公允价值

变动

（二）将重分类进损益的其他综合收益

1.权益法下可转损益的其他综

合收益

2.其他债权投资公允价值变动

3.金融资产重分类计入其他综

合收益的金额

4.其他债权投资信用减值准备

5.现金流量套期储备

6.外币财务报表折算差额

7.其他

六、综合收益总额965509251.99906740547.48

七、每股收益：

（一）基本每股收益(元/股)

（二）稀释每股收益(元/股)

公司负责人：王颖主管会计工作负责人：李建芳会计机构负责人：戚昕睿合并现金流量表

2024年1—12月

单位：元币种：人民币项目附注2024年度2023年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现

5404862418.884270139689.50

金客户存款和同业存放款项净增加额向中央银行借款净增加额向其他金融机构拆入资金净增加额收到原保险合同保费取得的现金

79/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

收到再保业务现金净额保户储金及投资款净增加额

收取利息、手续费及佣金的现金拆入资金净增加额回购业务资金净增加额代理买卖证券收到的现金净额收到的税费返还收到其他与经营活动有关的

七68022266.00106032712.15现金

经营活动现金流入小计5472884684.884376172401.65

购买商品、接受劳务支付的现

4539061394.969933530381.91

金客户贷款及垫款净增加额存放中央银行和同业款项净增加额支付原保险合同赔付款项的现金拆出资金净增加额

支付利息、手续费及佣金的现金支付保单红利的现金支付给职工及为职工支付的

127550854.81104334180.38

现金

支付的各项税费919589952.48725965368.22支付其他与经营活动有关的

七1085725190.14315320125.54现金

经营活动现金流出小计6671927392.3911079150056.05经营活动产生的现金流

-1199042707.51-6702977654.40量净额

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金1487745875.052119453982.87

取得投资收益收到的现金37232056.53305074530.93

处置固定资产、无形资产和其

627085.3228532.94

他长期资产收回的现金净额处置子公司及其他营业单位

1103220551.82

收到的现金净额收到其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流入小计2628825568.722424557046.74

购建固定资产、无形资产和其

56534563.1827101200.66

他长期资产支付的现金

投资支付的现金3326500000.001119999999.43质押贷款净增加额取得子公司及其他营业单位支付的现金净额支付其他与投资活动有关的现金

80/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

投资活动现金流出小计3383034563.181147101200.09投资活动产生的现金流

-754208994.461277455846.65量净额

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金119050000.00440000000.00

其中：子公司吸收少数股东投

119050000.00440000000.00

资收到的现金

取得借款收到的现金9443233707.4411493216270.19收到其他与筹资活动有关的

七10000000.00643501020.00现金

筹资活动现金流入小计9572283707.4412576717290.19

偿还债务支付的现金4737208000.006533549672.94

分配股利、利润或偿付利息支

1185049827.88940824747.55

付的现金

其中：子公司支付给少数股东

的股利、利润支付其他与筹资活动有关的

七156127009.642474257.74现金

筹资活动现金流出小计6078384837.527476848678.23筹资活动产生的现金流

3493898869.925099868611.96

量净额

四、汇率变动对现金及现金等价

135761.1296830.99

物的影响

五、现金及现金等价物净增加额1540782929.07-325556364.80

加：期初现金及现金等价物余

2301889490.502627445855.30

额

六、期末现金及现金等价物余额3842672419.572301889490.50

公司负责人：王颖主管会计工作负责人：李建芳会计机构负责人：戚昕睿母公司现金流量表

2024年1—12月

单位：元币种：人民币项目附注2024年度2023年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现

1093378762.911147162652.68

金收到的税费返还收到其他与经营活动有关的

30386272.5238255710.31

现金

经营活动现金流入小计1123765035.431185418362.99

购买商品、接受劳务支付的现

647722166.95491735429.27

金支付给职工及为职工支付的

85140317.6678070712.63

现金

支付的各项税费214422666.96330039151.53支付其他与经营活动有关的

39222386.6440603823.68

现金

81/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

经营活动现金流出小计986507538.21940449117.11经营活动产生的现金流量净

137257497.22244969245.88

额

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金2602755875.051035674613.86

取得投资收益收到的现金35547499.15767923753.36

处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额处置子公司及其他营业单位收到的现金净额收到其他与投资活动有关的

1656946875.98520653087.70

现金

投资活动现金流入小计4295250250.182324251454.92

购建固定资产、无形资产和其

29927599.755578392.86

他长期资产支付的现金

投资支付的现金3267500000.00620099999.43取得子公司及其他营业单位支付的现金净额支付其他与投资活动有关的

143600000.005025596461.57

现金

投资活动现金流出小计3441027599.755651274853.86投资活动产生的现金流

854222650.43-3327023398.94

量净额

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金

取得借款收到的现金6270000000.007644683333.34收到其他与筹资活动有关的

1404090513.31368930541.97

现金

筹资活动现金流入小计7674090513.318013613875.31

偿还债务支付的现金3778050000.004774025000.00

分配股利、利润或偿付利息支

957882841.03815209334.85

付的现金支付其他与筹资活动有关的

1931984430.25

现金

筹资活动现金流出小计6667917271.285589234334.85筹资活动产生的现金流

1006173242.032424379540.46

量净额

四、汇率变动对现金及现金等价

126339.4786387.20

物的影响

五、现金及现金等价物净增加额1997779729.15-657588225.40

加：期初现金及现金等价物余

558739411.551216327636.95

额

六、期末现金及现金等价物余额2556519140.70558739411.55

公司负责人：王颖主管会计工作负责人：李建芳会计机构负责人：戚昕睿

82/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

合并所有者权益变动表

2024年1—12月

单位：元币种：人民币

2024年度

归属于母公司所有者权益其他权益工具一项目少数股东权益所有者权益合计专般

实收资本(或股本)资本公积减：库存股其他综合收益项盈余公积风未分配利润其小计优永他其储险先续他备准股债备

一、上

年年末1122412893.001708961241.26573729244.891731642884.758976456716.7514113202980.652864881223.4616978084204.11余额

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本

年期初1122412893.001708961241.26573729244.891731642884.758976456716.7514113202980.652864881223.4616978084204.11余额

三、本期增减变动金

额（减-149984430.25198563689.35115041834.39247132955.46410754048.951401568668.081812322717.03少以

“－”号填

列）

（一）

综合收198563689.351001950138.861200513828.21-23931331.921176582496.29益总额

（二）所有者

投入和-149984430.25-149984430.251425500000.001275515569.75减少资本

83/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

1．所有

者投入

1425500000.00

的普通股

2．其他

权益工具持有者投入资本

3．股份

支付计入所有者权益的金额

4．其他-149984430.25-149984430.25

（三）

利润分115041834.39-754817183.40-639775349.01-639775349.01配

1．提取

盈余公115041834.39-115041834.39积

2．提取

一般风险准备

3．对所

有者

（或股-639775349.01-639775349.01-639775349.01东）的分配

4．其他

（四）所有者权益内部结转

1．资本

公积转增资本

（或股本）

2．盈余

公积转增资本

（或股本）

3．盈余

公积弥补亏损

4．设定

受益计划变动额结转

84/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

留存收益

5．其他

综合收益结转留存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期

提取

2．本期

使用

（六）其他

四、本

期期末1122412893.001708961241.26-149984430.25772292934.241846684719.149223589672.2114523957029.604266449891.5418790406921.14余额

2023年度

归属于母公司所有者权益一其他权益工具项目专般少数股东权益所有者权益合计

实收资本(或股项风其

优永资本公积减：库存股其他综合收益盈余公积未分配利润小计他

本)其先续储险他股债备准备

一、上

年年末1122412893.001708961241.26735960485.461571297116.547673126901.2112811758637.472445384969.4415257143606.91余额

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本1122412893.001708961241.26735960485.461571297116.547673126901.2112811758637.472445384969.4415257143606.91

85/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

年期初余额

三、本期增减变动金

额（减-162231240.57160345768.211303329815.541301444343.18419496254.021720940597.20少以

“－”号填

列）

（一）

综合收43860850.681818789939.001862650789.68-20503745.981842147043.70益总额

（二）所有者

投入和440000000.00440000000.00减少资本

1．所有

者投入

440000000.00

的普通股

2．其他

权益工具持有者投入资本

3．股份

支付计入所有者权益的金额

4．其他

（三）

利润分129431954.52-690638401.02-561206446.50-561206446.50配

86/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

1．提取

盈余公129431954.52-129431954.52积

2．提取

一般风险准备

3．对所

有者

（或股-561206446.50-561206446.50-561206446.50东）的分配

4．其他

（四）所有者

-206092091.2530913813.69175178277.56权益内部结转

1．资本

公积转增资本

（或股本）

2．盈余

公积转增资本

（或股本）

3．盈余

公积弥补亏损

4．设定

受益计划变动额结转留存收益

5．其他-206092091.2530913813.69175178277.56

87/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

综合收益结转留存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期

提取

2．本期

使用

（六）其他

四、本

期期末1122412893.001708961241.26573729244.891731642884.758976456716.7514113202980.652864881223.4616978084204.11余额

公司负责人：王颖主管会计工作负责人：李建芳会计机构负责人：戚昕睿母公司所有者权益变动表

2024年1—12月

单位：元币种：人民币

2024年度

其他权益工具专项目

实收资本(或股本)永资本公积减：库存股其他综合收益项盈余公积未分配利润所有者权益合计优续其储先债他备股

一、上年年末余额1122412893.003243329289.21579060990.811724922989.985203319129.0511873045292.05

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本年期初余额1122412893.003243329289.21579060990.811724922989.985203319129.0511873045292.05三、本期增减变动金额（减少以-149984430.25198563689.35115041834.3912128379.24175749472.73“－”号填列）

（一）综合收益总额198563689.35766945562.64965509251.99

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（二）所有者投入和减少资本-149984430.25-149984430.25

1．所有者投入的普通股

2．其他权益工具持有者投入资本

3．股份支付计入所有者权益的金

额

4．其他-149984430.25-149984430.25

（三）利润分配115041834.39-754817183.40-639775349.01

1．提取盈余公积115041834.39-115041834.39

2．对所有者（或股东）的分配-639775349.01-639775349.01

3．其他

（四）所有者权益内部结转

1．资本公积转增资本（或股本）

2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

4．设定受益计划变动额结转留存

收益

5．其他综合收益结转留存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四、本期期末余额1122412893.003243329289.21-149984430.25777624680.161839964824.375215447508.2912048794764.78

2023年度

其他权益工具专项目

实收资本(或股本)资本公积减：库存股其他综合收益项盈余公积未分配利润所有者权益合计优永其储先续他备股债

一、上年年末余额1122412893.003243329289.21741292231.381564577221.774855899555.7111527511191.07

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本年期初余额1122412893.003243329289.21741292231.381564577221.774855899555.7111527511191.07三、本期增减变动金额（减少以-162231240.57160345768.21347419573.34345534100.98“－”号填列）

（一）综合收益总额43860850.68862879696.80906740547.48

（二）所有者投入和减少资本

1．所有者投入的普通股

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2．其他权益工具持有者投入资本

3．股份支付计入所有者权益的金

额

4．其他

（三）利润分配129431954.52-690638401.02-561206446.50

1．提取盈余公积129431954.52-129431954.52

2．对所有者（或股东）的分配-561206446.50-561206446.50

3．其他

（四）所有者权益内部结转-206092091.2530913813.69175178277.56

1．资本公积转增资本（或股本）

2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

4．设定受益计划变动额结转留存

收益

5．其他综合收益结转留存收益-206092091.2530913813.69175178277.56

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四、本期期末余额1122412893.003243329289.21579060990.811724922989.985203319129.0511873045292.05

公司负责人：王颖主管会计工作负责人：李建芳会计机构负责人：戚昕睿

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三、公司基本情况

1、公司概况

√适用□不适用

1.1.1注册地：中国（上海）自由贸易试验区新金桥路28号

1.1.2组织形式：股份有限公司（中外合资、上市）

1.1.3总部地址：中国（上海）自由贸易试验区新金桥路27号18号楼

1.1.4公司设立情况

上海金桥出口加工区开发股份有限公司（以下简称“本公司”或“公司”）是由上海金桥（集团）

有限公司（原名为上海金桥出口加工区开发公司）和上海国际信托投资有限公司发起设立，于1992年5月19日经上海市建设委员会“沪建经（92）第431号”文批准采用公开募集方式在上海注册

成立的股份有限公司。本公司成立时股本为3亿元，股票于1993年3月26日在上海证券交易所上市交易。1993年8月13日，经上海市外国投资工作委员会发出的《关于上海金桥出口加工区开发股份有限公司由股份制变更为中外合资股份制企业和增资的批复》，同意本公司发行人民币特种股票（B 股）1.1 亿股，股本由 3亿元增加为 4.1 亿元。本公司的营业执照注册号为

913100001322093592。

经过历年数次配股和股票股利分配等，至2021年末本公司的总股本为1122412893.00元，计

1122412893股。其中人民币普通股为850236703股，占总股份的75.75%；境内上市的外资

股为272176190股，占总股份的24.25%。以上股份于2021年12月31日全部为无限售条件的流通股份。

本公司的母公司为上海金桥（集团）有限公司，最终控制方为上海市浦东新区国有资产监督管理委员会。

1.1.5企业的业务性质和主要经营活动

1.1.5.1业务性质：房地产业。

1.1.5.2营业范围：一般项目：在依法取得的地块上从事房地产开发、经营、销售、出租和中介（含侨汇、外汇房）；物业管理；停车场（库）经营管理；市政基础设施建设；工程承包和建筑装潢；保税仓库；仓储运输、服装、家电、办公用品、日用百货的批发；娱乐业、餐饮旅馆业（仅限分支机构）、出租车；转口贸易和各类咨询。【除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动】

1.1.5.3主要经营活动：在上海从事房地产开发、经营、销售及出租。

1.1.6本财务报告的批准报出日：2025年4月11日。本公司的营业期限：1993年10月7日至不约定期限。

四、财务报表的编制基础

1、编制基础本公司财务报表以持续经营为编制基础。根据实际发生的交易和事项，按照《企业会计准则—基本准则》和其他各项会计准则的规定进行确认和计量，在此基础上编制财务报表。

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2、持续经营

√适用□不适用

经本公司评估，自本报告期末起的12个月内，本公司持续经营能力良好，不存在导致对本公司持续经营能力产生重大怀疑的因素。

五、重要会计政策及会计估计

具体会计政策和会计估计提示：

√适用□不适用

本公司从事上海金桥开发区及碧云国际社区的开发建设、招商引资和服务运营工作，致力于打造上海最重要的先进制造业基地、最适宜国际家庭居住的碧云国际社区和国际一流的产城融合示范区。本公司根据实际生产经营特点，依据相关企业会计准则的规定，对收入确认等交易和事项制定了若干项具体会计政策和会计估计，详见本财务报告五、34“收入”各项描述。关于管理层所

作出的重要会计政策和估计的变更说明，请参阅财务报告五“重要会计政策、会计估计的变更”。

1、遵循企业会计准则的声明

本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、经营成果、股东权益变动和现金流量等有关信息。

2、会计期间

本公司会计年度自公历1月1日起至12月31日止。

3、营业周期

√适用□不适用

12个月

4、记账本位币

本公司的记账本位币为人民币。

5、重要性标准确定方法和选择依据

√适用□不适用项目重要性标准重要的单项计提坏账准备的应收款项金额大于等于500万元账龄超过1年的重要应付账款金额大于等于5000万元重要的投资活动项目金额大于等于1亿元重要的非全资子公司资产总额大于等于10亿元

6、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法

√适用□不适用

6.1同一控制下的企业合并

参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制且该控制并非暂时性的，认定为同一控制下的企业合并。

合并方以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式作为合并对价的，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长

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期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。

合并方以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。按照发行股份的面值总额作为股本，长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。

合并方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生时计入当期损益。

6.2非同一控制下的企业合并

参与合并的各方在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，认定为非同一控制下的企业合并。

购买方通过一次交换交易实现的企业合并，合并成本为购买方在购买日为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生时计入当期损益；购买方作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。

购买方的合并成本和购买方在合并中取得的可辨认净资产按购买日的公允价值计量。合并成本大于合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。

6.3因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资单位实施控制的

在编制个别财务报表时，按照原持有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的初始投资成本。购买日之前持有的股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。购买日之前持有的股权投资按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》的有关规定进行

会计处理的，原计入其他综合收益的累计公允价值变动在改按成本法核算时转入当期损益。

在合并财务报表中，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益等的，与其相关的其他综合收益等应当转为购买日所属当期收益。

7、控制的判断标准和合并财务报表的编制方法

√适用□不适用

7.1合并范围

合并财务报表的合并范围包括本公司及子公司。合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。

7.2控制的依据

投资方拥有对被投资方的权利，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权利影响其回报金额，视为投资方控制被投资方。相关活动，系为对被投资方的回报产生重大影响的活动。

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7.3决策者和代理人

代理人仅代表主要责任人行使决策权，不控制被投资方。投资方将被投资方相关活动的决策权委托给代理人的，将该决策权视为自身直接持有。

在确定决策者是否为代理人时，公司综合考虑该决策者与被投资方以及其他投资方之间的关系。

1）存在单独一方拥有实质性权利可以无条件罢免决策者的，该决策者为代理人。

2）除1）以外的情况下，综合考虑决策者对被投资方的决策权范围、其他方享有的实质性权利、决策者的薪酬水平、决策者因持有被投资方中的其他权益所承担可变回报的风险等相关因素进行判断。

7.4投资性主体

当同时满足下列条件时，视为投资性主体：

1）该公司是以向投资者提供投资管理服务为目的，从一个或多个投资者处获取资金；

2）该公司的唯一经营目的，是通过资本增值、投资收益或两者兼有而让投资者获得回报；

3）该公司按照公允价值对几乎所有投资的业绩进行考量和评价。

属于投资性主体的，通常情况下符合下列所有特征：

1）拥有一个以上投资；

2）拥有一个以上投资者；

3）投资者不是该主体的关联方；

4）其所有者权益以股权或类似权益方式存在。

如果母公司是投资性主体，则母公司仅将为其投资活动提供相关服务的子公司（如有）纳入合并范围并编制合并财务报表；其他子公司不予以合并，母公司对其他子公司的投资按照公允价值计量且其变动计入当期损益。

投资性主体的母公司本身不是投资性主体，则将其控制的全部主体，包括那些通过投资性主体所间接控制的主体，纳入合并财务报表范围。

7.5合并程序

子公司所采用的会计政策或会计期间与本公司不一致的，按照本公司的会计政策或会计期间对子公司财务报表进行必要的调整；或者要求子公司按照本公司的会计政策或会计期间另行编报财务报表。

合并资产负债表、合并利润表、合并现金流量表及合并所有者权益变动表分别以本公司和子公司

的资产负债表、利润表、现金流量表及所有者权益变动表为基础，在抵销本公司与子公司、子公司相互之间发生的内部交易对合并资产负债表、合并利润表、合并现金流量表及合并所有者权益

变动表的影响后，由本公司合并编制。

本公司向子公司出售资产所发生的未实现内部交易损益，全额抵销“归属于母公司所有者的净利润”。子公司向本公司出售资产所发生的未实现内部交易损益，按照本公司对该子公司的分配比例在“归属于母公司所有者的净利润”和“少数股东损益”之间分配抵销。子公司之间出售资产所发生的未实现内部交易损益，应当按照本公司对出售方子公司的分配比例在“归属于母公司所有者的净利润”和“少数股东损益”之间分配抵销。

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子公司所有者权益中不属于本公司的份额，作为少数股东权益，在合并资产负债表中所有者权益项目下以“少数股东权益”项目列示。子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。子公司当期综合收益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中综合收益总额项目下以“归属于少数股东的综合收益总额”项目列示。有少数股东的，在合并所有者权益变动表中增加“少数股东权益”栏目，反映少数股东权益变动的情况。子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份额的，其余额仍应当冲减少数股东权益。

本公司在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，编制合并资产负债表时，调整合并资产负债表的期初数；编制合并利润表时，将该子公司以及业务合并当期期初至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；编制现金流量表时，将该子公司以及业务合并当期期初至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表；同时对比较报表的相关项目进行调整，视同合并后的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。

因非同一控制下企业合并或其他方式增加的子公司以及业务，编制合并资产负债表时，不调整合并资产负债表的期初数；编制合并利润表时，将该子公司以及业务购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；编制合并现金流量表时，将该子公司购买日至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表。

本公司在报告期内处置子公司以及业务，编制合并资产负债表时，不调整合并资产负债表的期初数；编制合并利润表时，将该子公司以及业务期初至处置日的收入、费用、利润纳入合并利润表；

编制合并现金流量表时，将该子公司以及业务期初至处置日的现金流量纳入合并现金流量表。

7.6特殊交易会计处理

7.6.1购买子公司少数股东拥有的子公司股权

在合并财务报表中，因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本公积（资本溢价或股本溢价），资本公积不足冲减的，调整留存收益。

7.6.2不丧失控制权的情况下处置对子公司长期股权投资

在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资，在合并财务报表中，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，应当调整资本公积（资本溢价或股本溢价），资本公积不足冲减的，调整留存收益。

7.6.3处置部分股权投资等原因丧失了对被投资方的控制权时，对于剩余股权的处理

在编制合并财务报表时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益等，在丧失控制权时转为当期投资收益。

7.6.4企业通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，且该多次交易属于一揽子

交易的处理

处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，应当将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置

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投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。

判断分步处置股权至丧失控制权过程的各项交易是否属于一揽子交易的原则如下：

处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明多次交易事项属于一揽子交易：

1）这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；

2）这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；

3）一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；

4）一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。

8、合营安排分类及共同经营会计处理方法

√适用□不适用

8.1合营安排的分类

合营安排分为共同经营和合营企业。

8.2共同经营参与方的会计处理

合营方确认其与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规定进行会计处理：

1）确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；

2）确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债；

3）确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入；

4）按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；

5）确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。

合营方向共同经营投出或出售资产等（该资产构成业务的除外），在该资产等由共同经营出售给

第三方之前，仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。投出或出售的资

产发生符合《企业会计准则第8号——资产减值》等规定的资产减值损失的，合营方全额确认该损失。

合营方自共同经营购买资产等（该资产构成业务的除外），在将该资产等出售给第三方之前，仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。购入的资产发生符合《企业会计

准则第8号——资产减值》等规定的资产减值损失的，合营方按其承担的份额确认该部分损失。

对共同经营不享有共同控制的参与方，如果享有该共同经营相关资产且承担该共同经营相关负债的，按照上述方法进行会计处理；否则，按照相关企业会计准则的规定进行会计处理。

9、现金及现金等价物的确定标准

现金等价物是指企业持有的期限短（一般指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为

已知金额现金、价值变动风险很小的投资。

10、外币业务和外币报表折算

√适用□不适用

10.1外币业务

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外币业务按业务发生日的即期汇率将外币金额折算为人民币入账。

于资产负债表日，外币货币性项目采用资产负债表日的即期汇率折算为人民币，所产生的折算差额除了为购建或生产符合资本化条件的资产而借入的外币借款产生的汇兑差额按资本化的原则处理外，其他直接计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目，于资产负债表日采用交易发生日的即期汇率折算。

10.2外币财务报表的折算

以非记账本位币编制的资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算成记账本位币，所有者权益中除未分配利润项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。以非记账本位币编制的利润表中的收入与费用项目，采用当期平均汇率折算成记账本位币。上述折算产生的外币报表折算差额，在其他综合收益中以单独项目列示。以非记账本位币编制的现金流量表中各项目的现金流量采用当期平均汇率折算成记账本位币。汇率变动对现金的影响额，在现金流量表中单独列示。

11、金融工具

√适用□不适用

11.1金融工具的确认和终止确认

本公司于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。

对于以常规方式购买或出售金融资产的，本公司在交易日确认将收到的资产和为此将承担的负债，或者在交易日终止确认已出售的资产，同时确认处置利得或损失以及应向买方收取的应收款项。

金融资产满足下列条件之一的，终止确认：

1）收取该金融资产现金流量的合同权利终止；

2）该金融资产已转移，且本公司转移了该金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬；

3）该金融资产已转移，且本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但是，本公司未保留对该金融资产的控制。

金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除的，本公司终止确认该金融负债（或该部分金融负债）。

11.2金融资产的分类

根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产划分为以下三类：

1）以摊余成本计量的金融资产。

2）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。

3）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

1）以摊余成本计量的金融资产

金融资产同时符合下列条件的，本公司将其分类为以摊余成本计量的金融资产：

（1）本公司管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标。

（2）该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。

2）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具投资）

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金融资产同时符合下列条件的，本公司将其分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产：

（1）本公司管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资产为目标。

（2）该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。

当应收票据和应收账款同时满足以上条件时，本公司将其划分为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产，在报表中列示为应收款项融资。

3）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产按照本条第1）项分类为以摊余成本计量的金融资产和按照本条第2）项分类为以公允价值计量且

其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具投资）之外的金融资产，本公司将其分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

在初始确认时，本公司可以将非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（非交易性权益工具投资），并按照规定确认股利收入。该指定一经做出，不得撤销。本公司在非同一控制下的企业合并中确认的或有对价构成金融资产的，该金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

11.3金融负债的分类

除下列各项外，本公司将金融负债分类为以摊余成本计量的金融负债：

1）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具）和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。

2）金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债。

3）不属于本条第1）项或第2）项情形的财务担保合同，以及不属于本条第1）项情形的以低于

市场利率贷款的贷款承诺。

在非同一控制下的企业合并中，本公司作为购买方确认的或有对价形成金融负债的，该金融负债按照以公允价值计量且其变动计入当期损益进行会计处理。

在初始确认时，为了提供更相关的会计信息，本公司可以将金融负债指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，该指定满足下列条件之一：

1）能够消除或显著减少会计错配。

2）根据正式书面文件载明的企业风险管理或投资策略，以公允价值为基础对金融负债组合或金融

资产和金融负债组合进行管理和业绩评价，并在本公司内部以此为基础向关键管理人员报告。

该指定一经做出，不得撤销。

11.4嵌入衍生工具

嵌入衍生工具，是指嵌入到非衍生工具（即主合同）中的衍生工具。

混合合同包含的主合同属于金融工具确认和计量准则规范的资产的，本公司将该混合合同作为一个整体适用该准则关于金融资产分类的相关规定。

混合合同包含的主合同不属于金融工具确认和计量准则规范的资产，且同时符合下列条件的，本公司从混合合同中分拆嵌入衍生工具，将其作为单独存在的衍生工具处理：

1）嵌入衍生工具的经济特征和风险与主合同的经济特征和风险不紧密相关。

2）与嵌入衍生工具具有相同条款的单独工具符合衍生工具的定义。

3）该混合合同不是以公允价值计量且其变动计入当期损益进行会计处理。

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11.5金融工具的重分类

本公司改变管理金融资产的业务模式时，对所有受影响的相关金融资产进行重分类。本公司对所有金融负债均不得进行重分类。

本公司对金融资产进行重分类，自重分类日起采用未来适用法进行相关会计处理。重分类日，是指导致本公司对金融资产进行重分类的业务模式发生变更后的首个报告期间的第一天。

11.6金融工具的计量

1）初始计量

本公司初始确认金融资产或金融负债，按照公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产或金融负债，相关交易费用应当计入初始确认金额。

2）后续计量

初始确认后，本公司对不同类别的金融资产，分别以摊余成本、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益或以公允价值计量且其变动计入当期损益进行后续计量。

初始确认后，本公司对不同类别的金融负债，分别以摊余成本、以公允价值计量且其变动计入当期损益或以其他适当方法进行后续计量。

金融资产或金融负债的摊余成本，以该金融资产或金融负债的初始确认金额经下列调整后的结果确定：

1）扣除已偿还的本金。

2）加上或减去采用实际利率法将该初始确认金额与到期日金额之间的差额进行摊销形成的累计摊销额。

3）扣除累计计提的损失准备（仅适用于金融资产）。

本公司按照实际利率法确认利息收入。利息收入根据金融资产账面余额乘以实际利率计算确定，但下列情况除外：

1）对于购入或源生的已发生信用减值的金融资产，本公司自初始确认起，按照该金融资产的摊余

成本和经信用调整的实际利率计算确定其利息收入。

2）对于购入或源生的未发生信用减值、但在后续期间成为已发生信用减值的金融资产，本公司在

后续期间，按照该金融资产的摊余成本和实际利率计算确定其利息收入。本公司按照上述政策对金融资产的摊余成本运用实际利率法计算利息收入的，若该金融工具在后续期间因其信用风险有所改善而不再存在信用减值，并且这一改善在客观上可与应用上述政策之后发生的某一事件相联系（如债务人的信用评级被上调），本公司转按实际利率乘以该金融资产账面余额来计算确定利息收入。

11.7金融工具的减值

1）减值项目

本公司以预期信用损失为基础，对下列项目进行减值会计处理并确认损失准备：

（1）分类为以摊余成本计量的金融资产和分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。

（2）租赁应收款。

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（3）贷款承诺和财务担保合同。

本公司持有的其他以公允价值计量的金融资产不适用预期信用损失模型，包括以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（非交易性权益工具投资），以及衍生金融资产。

2）减值准备的确认和计量

除了对于购买或源生的已发生信用减值的金融资产以及始终按照相当于整个存续期内预期信用损

失的金额计量损失准备的金融资产之外，本公司在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加，并按照下列情形分别计量其损失准备、确认预期信用损失及其变动：

如果该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加，处于第一阶段，本公司按照相当于该金融工具未来12个月内预期信用损失的金额计量其损失准备，无论本公司评估信用损失的基础是单项金融工具还是金融工具组合，由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。

如果该金融工具的信用风险自初始确认后已显著增加，处于第二阶段，本公司按照相当于该金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。无论本公司评估信用损失的基础是单项金融工具还是金融工具组合，由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。

对于已发生信用减值的金融资产，处于第三阶段，本公司在资产负债表日仅将自初始确认后整个存续期内预期信用损失的累计变动确认为损失准备。在每个资产负债表日，本公司将整个存续期内预期信用损失的变动金额作为减值损失或利得计入当期损益。即使该资产负债表日确定的整个存续期内预期信用损失小于初始确认时估计现金流量所反映的预期信用损失的金额，本公司也将预期信用损失的有利变动确认为减值利得。

对于分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具投资），本公司在其他综合收益中确认其损失准备，并将减值损失或利得计入当期损益，且不应减少该金融资产在资产负债表中列示的账面价值。

本公司在前一会计期间已经按照相当于金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量了损失准备，但在当期资产负债表日，该金融工具已不再属于自初始确认后信用风险显著增加的情形的，本公司在当期资产负债表日按照相当于未来12个月内预期信用损失的金额计量该金融工具的损失准备，由此形成的损失准备的转回金额应当作为减值利得计入当期损益。

本公司在单项工具层面无法以合理成本获得关于信用风险显著增加的充分证据时，本公司在组合基础上评估信用风险是否显著增加。

对于适用本项政策有关金融工具减值规定的各类金融工具，本公司按照下列方法确定其信用损失：

（1）对于金融资产，信用损失为本公司收取的合同现金流量与预期收取的现金流量之间差额的现值。

（2）对于租赁应收款项，信用损失为本公司应收取的合同现金流量与预期收取的现金流量之间差额的现值。

（3）对于未提用的贷款承诺，信用损失应为在贷款承诺持有人提用相应贷款的情况下，本公司应收取的合同现金流量与预期收取的现金流量之间差额的现值。

（4）对于财务担保合同，信用损失应为本公司就该合同持有人发生的信用损失向其做出赔付的预

计付款额，减去本公司预期向该合同持有人、债务人或任何其他方收取的金额之间差额的现值。

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（5）对于资产负债表日已发生信用减值但并非购买或源生已发生信用减值的金融资产，信用损失为该金融资产账面余额与按原实际利率折现的估计未来现金流量的现值之间的差额。

3）信用风险显著增加

本公司通过比较金融工具在初始确认时所确定的预计存续期内的违约概率和该工具在资产负债表

日所确定的预计存续期内的违约概率，来判定金融工具信用风险是否显著增加。除特殊情形外，本公司采用未来12个月内发生的违约风险的变化作为整个存续期内发生违约风险变化的合理估计，以确定自初始确认后信用风险是否已显著增加。

本公司确定金融工具在资产负债表日只具有较低的信用风险的，可以假设该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。通常逾期超过30日，本公司即认为该金融工具的信用风险已显著增加，除非有确凿证据证明该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。

4）应收票据及应收账款减值

对于应收票据及应收账款，无论是否存在重大融资成分，本公司均按照整个存续期的预期信用损失计量损失准备。

当单项应收票据及应收账款无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本公司依据信用风险特征将应收票据及应收账款划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失。如果有客观证据表明某项应收票据及应收账款已经发生信用减值，则本公司对该应收票据及应收账款单项计提坏账准备并确认预期信用损失。对于划分为组合的应收票据及应收账款，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。对于按账龄划分组合的应收账款，账龄自确认之日起计算。

应收账款组合：

组合名称确定组合依据应收账款组合1账龄组合应收账款组合2合并范围内关联方组合

5）其他应收款减值按照11.72）中的描述确认和计量减值。

当单项其他应收款无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本公司依据信用风险特征将其他应收款划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失，确定组合的依据如下：

组合名称确定组合依据其他应收款组合1账龄组合其他应收款组合2合并范围内关联方组合

6）合同资产减值

对于合同资产，无论是否存在重大融资成分，本公司均按照整个存续期的预期信用损失计量损失准备。

11.8利得和损失

本公司将以公允价值计量的金融资产或金融负债的利得或损失计入当期损益，除非该金融资产或金融负债属于下列情形之一：

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1）属于《企业会计准则第24号——套期会计》规定的套期关系的一部分。

2）是一项对非交易性权益工具的投资，且本公司将其指定为以公允价值计量且其变动计入其他综

合收益的金融资产。

3）是一项被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，该负债由本公司自身信用

风险变动引起的其公允价值变动应当计入其他综合收益。

4）是一项分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具投资），其减

值损失或利得和汇兑损益之外的公允价值变动计入其他综合收益。

本公司只有在同时符合下列条件时，才能确认股利收入并计入当期损益：

1）本公司收取股利的权利已经确立；

2）与股利相关的经济利益很可能流入本公司；

3）股利的金额能够可靠计量。

以摊余成本计量且不属于任何套期关系的一部分的金融资产所产生的利得或损失，在终止确认、按照本项重分类、按照实际利率法摊销或确认减值时，计入当期损益。本公司将一项以摊余成本计量的金融资产重分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产的，按照该资产在重分类日的公允价值进行计量。原账面价值与公允价值之间的差额计入当期损益。将一项以摊余成本计量的金融资产重分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产的，按照该金融资产在重分类日的公允价值进行计量。原账面价值与公允价值之间的差额计入其他综合收益。

以摊余成本计量且不属于任何套期关系的一部分的金融负债所产生的利得或损失，在终止确认时计入当期损益或在按照实际利率法摊销时计入相关期间损益。

对于本公司将金融负债指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，该金融负债所产生的利得或损失按照下列规定进行处理：

1）由本公司自身信用风险变动引起的该金融负债公允价值的变动金额，计入其他综合收益；

2）该金融负债的其他公允价值变动计入当期损益。

按照本条第1）规定对该金融负债的自身信用风险变动的影响进行处理会造成或扩大损益中的会

计错配的，本公司将该金融负债的全部利得或损失（包括本公司自身信用风险变动的影响金额）计入当期损益。该金融负债终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失应当从其他综合收益中转出，计入留存收益。

本公司将非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产的，当该金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。

分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产所产生的所有利得或损失（债务工具投资），除减值损失或利得和汇兑损益之外，均计入其他综合收益，直至该金融资产终止确认或被重分类。但是，采用实际利率法计算的该金融资产的利息计入当期损益。该金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失应当从其他综合收益中转出，计入当期损益。本公司将该金融资产重分类为其他类别金融资产的，对之前计入其他综合收益的累计利得或损失转出，调整该金融资产在重分类日的公允价值，并以调整后的金额作为新的账面价值。

11.9报表列示

本公司将分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，在“交易性金融资产”科目中列示。自资产负债表日起超过一年到期且预期持有超过一年的以公允价值计量且其变动计入当期损益的非流动金融资产，在“其他非流动金融资产”科目列示。

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本公司将分类为以摊余成本计量的长期债权投资，在“债权投资”科目中列示。自资产负债表日起一年内到期的长期债权投资，在“一年内到期的非流动资产”科目列示。本公司购入的以摊余成本计量的一年内到期的债权投资，在“其他流动资产”科目列示。

本公司将分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的长期债权投资，在“其他债权投资”科目列示。自资产负债表日起一年内到期的长期债权投资的期末账面价值，在“一年内到期的非流动资产”科目列示。本公司购入的以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的一年内到期的债权投资，在“其他流动资产”科目列示。

本公司将指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资，在“其他权益工具投资”科目列示。

本公司承担的交易性金融负债，以及本公司持有的直接指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，在“交易性金融负债”科目列示。

11.10权益工具权益工具是指能证明拥有本公司在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。本公司发行（含再融资）、回购、出售或注销权益工具作为权益的变动处理，与权益性交易相关的交易费用从权益中扣减。本公司不确认权益工具的公允价值变动。本公司对权益工具持有方的分配作为利润分配处理，发放的股票股利不影响所有者权益总额。

12、应收票据

□适用√不适用

13、应收账款

√适用□不适用按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据

√适用□不适用

详见本财务报告五、11金融工具基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法

√适用□不适用

详见本财务报告五、11金融工具按照单项计提坏账准备的认定单项计提判断标准

√适用□不适用

详见本财务报告五、11金融工具

14、应收款项融资

√适用□不适用按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据

√适用□不适用

详见本财务报告五、11金融工具基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法

√适用□不适用

详见本财务报告五、11金融工具

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按照单项计提坏账准备的单项计提判断标准

√适用□不适用

详见本财务报告五、11金融工具

15、其他应收款

√适用□不适用按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据

√适用□不适用

详见本财务报告五、11金融工具基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法

√适用□不适用

详见本财务报告五、11金融工具按照单项计提坏账准备的单项计提判断标准

√适用□不适用

详见本财务报告五、11金融工具

16、存货

√适用□不适用

存货类别、发出计价方法、盘存制度、低值易耗品和包装物的摊销方法

√适用□不适用

16.1存货的分类

本公司的存货分为开发产品、开发成本及低值易耗品等。开发产品包括达到预定可销售状态的土地开发产品、物业（房屋）开发产品；开发成本包括未达到预定可销售状态的土地开发成本、物业（房屋）开发成本、公共配套设施等。低值易耗品在领用时按一次摊销法摊销。

16.2存货成本的核算方法

存货按照购建时的实际成本进行初始计量。存货发出时，采用个别计价法确定其实际成本。

（1）土地开发成本的核算：开发用土地在取得及投入开发建设时，记入“土地开发成本”。在开

发建设过程中发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和配套设施费等，属于直接费用的，直接计入“土地开发成本”；需在各地块间分摊的间接费用，按土地或建筑受益面积分摊计入。不符合资本化条件的间接费用，于实际发生时直接计入当期营业成本。在转让土地结转土地开发成本时，对于尚未支付的开发成本，按照对工程预算成本的最佳估计予以计提，待未来实际发生时结转相关计提的项目。

（2）物业（房屋）开发成本的核算：物业（房屋）在建造过程中，发生的前期费用、建安工程费、市政基础设施费、公共配套设施费、装潢工程费等，属于直接费用的，以工程项目为对象归集，直接计入“房屋开发成本”；需在各工程项目间分摊的间接费用，按各项目受益面积分摊计入。

（3）公共配套设施费用的核算：商品住宅小区中非营业性的配套设施费用计入商品住宅成本。

（4）为土地开发、房地产开发项目借入资金，符合资本化条件的银行及其他金融机构借款费用，按照《企业会计准则第17号-借款费用》的规定处理，详见本财务报告五、23。

（5）按照国家有关规定提取的维修基金，计入相关的房产项目成本，并划入监管部门指定账户。

16.3存货的盘存制度

存货盘存制度采用永续盘存制。

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存货跌价准备的确认标准和计提方法

√适用□不适用

存货成本高于其可变现净值的，计提存货跌价准备，计入当期损益。可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。

在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。

为生产而持有的材料等，用其生产的产成品的可变现净值高于成本的，该材料仍然按照成本计量；

材料价格的下降表明产成品的可变现净值低于成本的，该材料按照可变现净值计量。

为执行销售合同或者劳务合同而持有的存货，其可变现净值以合同价格为基础计算。持有存货的数量多于销售合同订购数量的，超出部分的存货的可变现净值以一般销售价格为基础计算。

按照组合计提存货跌价准备的组合类别及确定依据、不同类别存货可变现净值的确定依据

□适用√不适用基于库龄确认存货可变现净值的各库龄组合可变现净值的计算方法和确定依据

□适用√不适用

17、合同资产

√适用□不适用合同资产的确认方法及标准

√适用□不适用

本公司将拥有的、无条件（即仅取决于时间流逝）向客户收取对价的权利作为应收款项列示，将已向客户转让商品而有权收取对价的权利，且该权利取决于时间流逝之外的其他因素作为合同资产列示。

按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据

√适用□不适用

详见本财务报告五、11金融工具基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法

√适用□不适用

详见本财务报告五、11金融工具按照单项计提坏账准备的认定单项计提判断标准

√适用□不适用

详见本财务报告五、11金融工具

18、持有待售的非流动资产或处置组

□适用√不适用划分为持有待售的非流动资产或处置组的确认标准和会计处理方法

□适用√不适用终止经营的认定标准和列报方法

□适用√不适用

105/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

19、长期股权投资

√适用□不适用

19.1共同控制、重大影响的判断标准

按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策，则视为共同控制。如果存在两个或两个以上的参与方组合能够集体控制某项安排的，不视为共同控制。

对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定，则视为对被投资单位实施重大影响。

19.2初始投资成本的确定企业合并形成的长期股权投资，按照本财务报告“五、6同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法”的相关内容确认初始投资成本；除企业合并形成的长期股权投资以外，其他方式取得的长期股权投资，按照下述方法确认其初始投资成本：

1）以支付现金取得的长期股权投资，应当按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。初始投资

成本包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出。

2）以发行权益性证券取得的长期股权投资，应当按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。与发行权益性证券直接相关的费用，应当按照《企业会计准则第37号——金融工具列报》的有关规定确定。

3）在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下，

非货币性资产交换换入的长期股权投资以换出资产的公允价值为基础确定其初始投资成本，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入长期股权投资的初始投资成本。

4）通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照公允价值为基础确定。

19.3后续计量及损益确认方法

19.3.1成本法后续计量

公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算，长期股权投资按照初始投资成本计价。追加或收回投资调整长期股权投资的成本。被投资单位宣告分派的现金股利或利润，确认为当期投资收益。

19.3.2权益法后续计量

公司对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；

长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。

采用权益法核算时，投资方取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；投资方按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；投资方对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。投资方在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位可辨认净资产的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。被投资单位采用的会计政策及会计期间与投资方不一致的，按照投资方的会计政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整，并据以确认投资收益和其他综合收益等。

106/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

投资方确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限，投资方负有承担额外损失义务的除外。被投资单位以后实现净利润的，投资方在其收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。

投资方计算确认应享有或应分担被投资单位的净损益时，与联营企业、合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照应享有的比例计算归属于投资方的部分，予以抵销，在此基础上确认投资收益。投资方与被投资单位发生的未实现内部交易损失，按照《企业会计准则第8号——资产减值》等的有关规定属于资产减值损失的，全额确认。

3.19.3.3因追加投资等原因能够对被投资单位施加重大影响或实施共同控制但不构成控制的处

理

按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》确定的原持有的股权投资的公允价值加上

新增投资成本之和，作为改按权益法核算的初始投资成本。原持有的股权投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资的，其公允价值与账面价值之间的差额，以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动转入改按权益法核算时的留存收益。

19.3.4处置部分股权的处理

因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股权改按本财务报告“金融工具”的政策核算，其在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。

因处置部分权益性投资等原因丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报表时，处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或

施加重大影响的，改按本财务报告“金融工具”的有关政策进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益。在编制合并财务报表时，按照本财务报告“合并财务报表的编制方法”的相关内容处理。

19.3.5对联营企业或合营企业的权益性投资全部或部分分类为持有待售资产的处理

分类为持有待售资产的对联营企业或合营企业的权益性投资，以账面价值与公允价值减去处置费用孰低的金额列示，公允价值减去处置费用低于原账面价值的金额，确认为资产减值损失。对于未划分为持有待售资产的剩余权益性投资，采用权益法进行会计处理。已划分为持有待售的对联营企业或合营企业的权益性投资，不再符合持有待售资产分类条件的，从被分类为持有待售资产之日起采用权益法进行追溯调整。分类为持有待售期间的财务报表作相应调整。

19.3.6处置长期股权投资的处理

处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款之间的差额，计入当期损益。采用权益法核算的长期股权投资，在处置该项投资时，采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础，按相应比例对原计入其他综合收益的部分进行会计处理。

107/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

20、投资性房地产

(1).如果采用成本计量模式的：

折旧或摊销方法

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、自行建造或开发完成后用于出租的建筑物等。

投资性房地产按成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入投资性房地产成本。其他后续支出，在发生时计入当期损益。

本公司用成本模式对所有投资性房地产进行后续计量，按其预计使用寿命对建筑物和土地使用权计提折旧或摊销。投资性房地产的预计使用寿命、年折旧（摊销）率列示如下：

类别建筑物结构预计使用寿命（年）年折旧（摊销）率(%)

房屋及建筑物：

高层办公楼钢混402.5

商品住宅钢混402.5商品住宅砖木205商业用房轻钢205

商业用房钢混402.5通用厂房轻钢205通用厂房钢混205

土地使用权：

工业用地-502

综合用地-502

科教用地-502

住宅用地-701.43

当投资性房地产剩余使用年限低于预计使用寿命时按剩余使用年限进行折旧（摊销）。

投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。

21、固定资产

(1).确认条件

√适用□不适用

固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的有形资产。固定资产同时满足下列条件的予以确认：

（1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；

（2）该固定资产的成本能够可靠地计量。

(2).折旧方法

√适用□不适用

类别折旧方法折旧年限（年）残值率年折旧率

房屋及建筑物年限平均法20-4052.38-4.75

固定资产装修年限平均法5-20

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机器设备年限平均法4-1059.5-23.75

电子设备年限平均法3531.67

运输设备年限平均法4523.75其他设备年限平均法5519

当固定资产处于处置状态或预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。

本公司至少于年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如发生改变则作为会计估计变更处理。

22、在建工程

√适用□不适用

在建工程按实际发生的成本计量。实际成本包括建筑费用、其他为使在建工程达到预定可使用状态所发生的必要支出以及在资产达到预定可使用状态之前所发生的符合资本化条件的借款费用。

在建工程在达到预定可使用状态时，转入固定资产并自次月起开始计提折旧。在建投资性房地产项目在建造完成前于在建工程下核算，达到预定可使用状态后结转为投资性房地产并自次月起开始计提折旧。

类别转为投资性房地产或固定资产的标准和时点

房屋及建筑物（1）主体建设工程及配套工程已实质上完工；（2）建造工程在达到预定设计要求，经相关单位及政府部门验收；（3）建设工程达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的，自达到预定可使用状态之日起，根据工程实际造价按预估价值转入投资性房地产或固定资产。

23、借款费用

√适用□不适用

发生的可直接归属于需要经过相当长时间的购建活动才能达到预定可使用状态的房地产开发产品、

投资性房地产和固定资产购建的借款费用，在资产支出及借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用状态所必要的购建活动已经开始时，开始资本化并计入该资产的成本。当购建的资产达到预定可使用状态时停止资本化，其后发生的借款费用计入当期损益。如果资产的购建活动发生非正常中断，并且中断时间连续超过3个月，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建活动重新开始。

在资本化期间内，专门借款（指为购建或者生产符合资本化条件的资产而专门借入的款项）以专门借款当期实际发生的利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后确定应予资本化的利息金额；一般借款则根据累计资产支出超过专门

借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。

借款存在折价或者溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或者溢价金额，调整每期利息金额。

24、生物资产

□适用√不适用

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25、油气资产

□适用√不适用

26、无形资产

(1).使用寿命及其确定依据、估计情况、摊销方法或复核程序

√适用□不适用

26.1使用寿命及其确定依据、估计情况、摊销方法或复核程序

本公司无形资产包括土地使用权及软件使用权。除本公司自行开发建设的土地、以出售为开发目的之房产项目有关的土地以及与投资性房地产项目有关的土地以外，本公司取得的土地使用权计入“无形资产”，无形资产以实际成本计量。

项目预计使用寿命确定依据摊销方法

土地使用权33-70年预计可使用期限直线法

软件使用权5-10年预计受益期限直线法当无形资产的公允价值减去处置费用后的净额和资产预计未来现金流量的现值均低于无形资产账

面价值时，确认无形资产存在减值迹象。无形资产存在减值迹象的，其账面价值减记至可收回金额。可收回金额根据无形资产的公允价值减去处置费用后的净额与无形资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。

对使用寿命有限的无形资产的预计使用寿命及摊销方法于每年年度终了进行复核并作适当调整。

(2).研发支出的归集范围及相关会计处理方法

√适用□不适用

根据内部研究开发项目支出的性质以及研发活动最终形成无形资产是否具有较大不确定性，分为研究阶段支出和开发阶段支出。

研究阶段的支出，于发生时计入当期损益；开发阶段的支出，同时满足下列条件的，确认为无形资产：

1）完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；

2）管理层具有完成该无形资产并使用或出售的意图；

3）能够证明该无形资产将如何产生经济利益；

4）有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该

无形资产；

5）归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。

不满足上述条件的开发阶段的支出，于发生时计入当期损益。前期已计入损益的开发支出不在以后期间确认为资产。已资本化的开发阶段的支出在资产负债表上列示为开发支出，自该项目达到预定可使用状态之日起转为无形资产。

当开发支出的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额。

27、长期资产减值

√适用□不适用

在财务报表中单独列示的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，至少每年进行减值测试。固定资产、无形资产、以成本模式计量的投资性房地产及长期股权投资等，于资

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产负债表日存在减值迹象的，进行减值测试。减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。前述资产减值损失一经确认，如果在以后期间价值得以恢复，也不予转回。

28、长期待摊费用

√适用□不适用长期待摊费用为已经发生但应由本报告期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用。

长期待摊费用在预计受益期间按直线法摊销。

长期待摊费用性质摊销方法摊销年限

装修费直线法3-10年

29、合同负债

√适用□不适用合同负债的确认方法本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同负债。本公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品或提供服务的义务列示为合同负债。

30、职工薪酬

(1).短期薪酬的会计处理方法

√适用□不适用

在职工为公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。发生的职工福利费，在实际发生时根据实际发生额计入当期损益或相关资产成本。职工福利费为非货币性福利的，按照公允价值计量。为职工缴纳的医疗保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费和住房公积金，以及按规定提取的工会经费和职工教育经费，在职工为公司提供服务的会计期间，根据规定的计提基础和计提比例计算确定相应的职工薪酬金额，并确认相应负债，计入当期损益或相关资产成本。

在职工提供服务从而增加了其未来享有的带薪缺勤权利时，确认与累积带薪缺勤相关的职工薪酬，并以累积未行使权利而增加的预期支付金额计量。在职工实际发生缺勤的会计期间确认与非累积带薪缺勤相关的职工薪酬。

利润分享计划同时满足下列条件时，公司确认相关的应付职工薪酬：

1）因过去事项导致现在具有支付职工薪酬的法定义务或推定义务；

2）因利润分享计划所产生的应付职工薪酬义务金额能够可靠估计。

(2).离职后福利的会计处理方法

√适用□不适用

公司在职工为其提供服务的会计期间，将根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。根据设定提存计划，预期不会在职工提供相关服务的年度报告期结

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束后十二个月内支付全部应缴存金额的，公司将全部应缴存金额以折现后的金额计量应付职工薪酬。

本公司未设定受益计划。

(3).辞退福利的会计处理方法

√适用□不适用

公司向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：

1）公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时。

2）公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。

公司按照辞退计划条款的规定，合理预计并确认辞退福利产生的应付职工薪酬。

(4).其他长期职工福利的会计处理方法

√适用□不适用

公司向职工提供的其他长期职工福利，采用设定提存计划条件，按照关于设定提存计划的有关政策进行处理。长期残疾福利水平取决于职工提供服务期间长短的，公司在职工提供服务的期间确认应付长期残疾福利义务；长期残疾福利与职工提供服务期间长短无关的，公司在导致职工长期残疾的事件发生的当期确认应付长期残疾福利义务。

本公司未设定其他重大的长期职工福利。

31、预计负债

√适用□不适用

对因产品质量保证、亏损合同等形成的现时义务，其履行很可能导致经济利益的流出，在该义务的金额能够可靠计量时，确认为预计负债。对于未来经营亏损，不确认预计负债。

预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数；因随着时间推移所进行的折现还原而导致的预计负债账面价值的

增加金额，确认为利息费用。

于资产负债表日，对预计负债的账面价值进行复核并作适当调整，以反映当前的最佳估计数。

32、股份支付

□适用√不适用

33、优先股、永续债等其他金融工具

□适用√不适用

34、收入

(1).按照业务类型披露收入确认和计量所采用的会计政策

√适用□不适用

34.1按照业务类型披露收入确认和计量所采用的会计政策

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34.1.1各业务类型收入确认和计量一般原则

合同开始日，本公司对合同进行评估，识别合同所包含的各单项履约义务，并确定各单项履约义务是在某一时段内履行，还是在某一时点履行。

满足下列条件之一时，属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行履约义务：

1）客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益。

2）客户能够控制本公司履约过程中在建商品或服务。

3）本公司履约过程中所产出的商品或服务具有不可替代用途，且本公司在整个合同期间内有权就

累计至今已完成的履约部分收取款项。

对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该段时间内按照履约进度确认收入。履约进度不能合理确定时，已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。

对于在某一时点履行的履约义务，在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。在判断客户是否已取得商品控制权时，公司考虑下列迹象：

1）本公司就该商品享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务。

2）本公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权。

3）本公司已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品。

4）本公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬。

5）客户已接受该商品。

6）其他表明客户已取得商品控制权的迹象。

34.1.2收入计量原则

本公司按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。交易价格是本公司因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取的款项以及预期将退还给客户的款项。

合同中存在可变对价的，本公司按照期望值或最可能发生金额确定可变对价的最佳估计数，但包含可变对价的交易价格，不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额。

(2).同类业务采用不同经营模式涉及不同收入确认方式及计量方法

□适用√不适用

35、合同成本

√适用□不适用

35.1与合同成本有关的资产金额的确定方法

本公司与合同成本有关的资产包括合同履约成本和合同取得成本。

合同履约成本，即本公司为履行合同发生的成本，不属于其他企业会计准则规范范围且同时满足下列条件的，作为合同履约成本确认为一项资产：

1）该成本与一份当期或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用（或类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；

2）该成本增加了本公司未来用于履行履约义务的资源；

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3）该成本预期能够收回。

合同取得成本，即本公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产；该资产摊销期限不超过一年的，在发生时计入当期损益。增量成本，是指本企业不取得合同就不会发生的成本（如销售佣金等）。本公司为取得合同发生的、除预期能够收回的增量成本之外的其他支出（如无论是否取得合同均会发生的差旅费等），在发生时计入当期损益，但是，明确由客户承担的除外。

35.2与合同成本有关的资产的摊销

本公司与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。

35.3与合同成本有关的资产的减值

本公司在确定与合同成本有关的资产的减值损失时，首先对按照其他相关企业会计准则确认的、与合同有关的其他资产确定减值损失；然后根据其账面价值高于本公司因转让与资产相关的商品

预期能够取得的剩余对价以及为转让该相关商品估计将要发生的成本这两项的差额的，超出部分应当计提减值准备，并确认为资产减值损失。

以前期间减值的因素之后发生变化，使得前述差额高于该资产账面价值的，转回原已计提的资产减值准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值不应超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。

36、政府补助

√适用□不适用

36.1与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法

与资产相关的政府补助，冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。与资产相关的政府补助确认为递延收益的，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。

相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，应当将尚未分配的相关递延收益余额转入资产处置当期的损益。

36.2与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法

用于补偿企业以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益或冲减相关成本；用于补偿企业已发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益或冲减相关成本。

36.3同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助

对于同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，区分不同部分分别进行会计处理；

难以区分的，应当整体归类为与收益相关的政府补助。

36.4政府补助在利润表中的核算

与企业日常活动相关的政府补助，应当按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。

与企业日常活动无关的政府补助，应当计入营业外收支。

36.5政府补助退回的处理

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已确认的政府补助需要退回的，在需要退回的当期分情况按照以下规定进行会计处理：初始确认时冲减相关资产账面价值的，调整资产账面价值；存在相关递延收益的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益；属于其他情况的，直接计入当期损益。

37、递延所得税资产/递延所得税负债

√适用□不适用

递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额(包括应纳税

暂时性差异和可抵扣暂时性差异)计算确认。对于按照税法规定能够于以后年度抵减应纳税所得额的可抵扣亏损，视同可抵扣暂时性差异。对于商誉的初始确认产生的暂时性差异，不确认相应的递延所得税负债。

除单项交易（包括承租人在租赁期开始日初始确认租赁负债并计入使用权资产的租赁交易，以及因固定资产等存在弃置义务而确认预计负债并计入相关资产成本的交易等）之外，对于其他既不影响会计利润也不影响应纳税所得额(或可抵扣亏损)的非企业合并的交易中产生的资产或负债的

初始确认形成的暂时性差异，不确认相应的递延所得税资产和递延所得税负债。对于前述单项交易因资产和负债的初始确认所产生的应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异，在交易发生时分别确认相应的递延所得税负债和递延所得税资产。

于资产负债表日，递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。递延所得税资产的确认以本公司很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的应纳税所得额为限。对子公司、联营企业及合营企业投资相关的暂时性差异产生的递延所得税资产和递延所得税负债，予以确认。但本公司能够控制暂时性差异转回的时间且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回的，不予确认。

38、租赁

√适用□不适用作为承租方对短期租赁和低价值资产租赁进行简化处理的判断依据和会计处理方法

√适用□不适用租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。

在合同开始日，本公司评估合同是否为租赁或者包含租赁。如果合同中一方让渡了在一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。

合同中同时包含多项单独租赁的，本公司将合同予以分拆，并分别各项单独租赁进行会计处理。

合同中同时包含租赁和非租赁部分的，本公司将租赁和非租赁部分分拆后进行会计处理。

1初始确认

在本公司作为承租人对租赁确认使用权资产和租赁负债。

2租赁变更

租赁变更，是指原合同条款之外的租赁范围、租赁对价、租赁期限的变更，包括增加或终止一项或多项租赁资产的使用权，延长或缩短合同规定的租赁期等。租赁变更生效日，是指双方就租赁变更达成一致的日期。

租赁发生变更且同时符合下列条件的，本公司将该租赁变更作为一项单独租赁进行会计处理：

1）该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；

2）增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。

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租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，在租赁变更生效日，本公司按照租赁准则有关租赁分拆的规定对变更后合同的对价进行分摊，重新确定变更后的租赁期；并采用修订后的折现率对变更后的租赁付款额进行折现，以重新计量租赁负债。在计算变更后租赁付款额的现值时，本公司采用剩余租赁期间的租赁内含利率作为折现率；无法确定剩余租赁期间的租赁内含利率的，本公司采用租赁变更生效日的承租人增量借款利率作为折现率。就上述租赁负债调整的影响，本公司区分以下情形进行会计处理：

1）租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，承租人应当调减使用权资产的账面价值，并将部

分终止或完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损益。

2）其他租赁变更导致租赁负债重新计量的，承租人相应调整使用权资产的账面价值。

3短期租赁和低价值资产租赁

对于租赁期不超过12个月的短期租赁和单项租赁资产为全新资产时价值较低的低价值资产租赁，本公司选择不确认使用权资产和租赁负债。本公司将短期租赁和低价值资产租赁的租赁付款额，在租赁期内各个期间按照直线法或其他系统合理的方法计入相关资产成本或当期损益。

4使用权资产

使用权资产，是指本公司作为承租人可在租赁期内使用租赁资产的权利。

在租赁期开始日，本公司按照成本对使用权资产进行初始计量。该成本包括下列四项：

1）租赁负债的初始计量金额；

2）在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；

3）承租人发生的初始直接费用；

4）承租人为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态

预计将发生的成本，属于为生产存货而发生的除外。

在租赁期开始日后，本公司采用成本模式对使用权资产进行后续计量，即以成本减累计折旧及累计减值损失计量使用权资产。

本公司按照租赁准则有关规定重新计量租赁负债的，相应调整使用权资产的账面价值。

自租赁期开始日起，本公司对使用权资产计提折旧。使用权资产通常自租赁期开始的当月计提折旧。计提的折旧金额根据使用权资产的用途，计入相关资产的成本或者当期损益。

本公司在确定使用权资产的折旧方法时，根据与使用权资产有关的经济利益的预期实现方式做出决定，以直线法对使用权资产计提折旧。

本公司在确定使用权资产的折旧年限时，遵循以下原则：能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧；无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。

如果使用权资产发生减值，本公司按照扣除减值损失之后的使用权资产的账面价值，进行后续折旧。

5、租赁负债

本公司按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值对租赁负债进行初始计量。

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租赁付款额，是指本公司向出租人支付的与在租赁期内使用租赁资产的权利相关的款项，包括：

1）固定付款额及实质固定付款额，存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；

2）取决于指数或比率的可变租赁付款额，该款额在初始计量时根据租赁期开始日的指数或比率确定；

3）本公司合理确定将行使购买选择权时，购买选择权的行权价格；

4）租赁期反映出本公司将行使终止租赁选择权时，行使终止租赁选择权需支付的款项；

5）根据本公司提供的担保余值预计应支付的款项。

在计算租赁付款额的现值时，本公司采用租赁内含利率作为折现率，该利率是指使出租人的租赁收款额的现值与未担保余值的现值之和等于租赁资产公允价值与出租人的初始直接费用之和的利率。本公司因无法确定租赁内含利率的，采用增量借款利率作为折现率。该增量借款利率，是指本公司在类似经济环境下为获得与使用权资产价值接近的资产，在类似期间以类似抵押条件借入资金须支付的利率。该利率与下列事项相关：

1）本公司自身情况，即集团的偿债能力和信用状况；

2）“借款”的期限，即租赁期；

3）“借入”资金的金额，即租赁负债的金额；

4）“抵押条件”，即标的资产的性质和质量；

5）经济环境，包括承租人所处的司法管辖区、计价货币、合同签订时间等。

本公司以银行贷款利率为基础，考虑上述因素进行调整而得出该增量借款利率。

在租赁期开始日后，本公司按以下原则对租赁负债进行后续计量：

1）确认租赁负债的利息时，增加租赁负债的账面金额；

2）支付租赁付款额时，减少租赁负债的账面金额；

3）因重估或租赁变更等原因导致租赁付款额发生变动时，重新计量租赁负债的账面价值。

按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益，但应当资本化的除外。周期性利率是指本公司对租赁负债进行初始计量时所采用的折现率，或者因租赁付款额发生变动或因租赁变更而需按照修订后的折现率对租赁负债进行重新计量时，本公司所采用的修订后的折现率。

在租赁期开始日后，发生下列情形时，本公司按照变动后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值重新计量租赁负债，并相应调整使用权资产的账面价值。使用权资产的账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，本公司将剩余金额计入当期损益。

1）实质固定付款额发生变动；

2）担保余值预计的应付金额发生变动；

3）用于确定租赁付款额的指数或比率发生变动；

4）购买选择权的评估结果发生变化；

5）续租选择权或终止租赁选择权的评估结果或实际行使情况发生变化。

作为出租方的租赁分类标准和会计处理方法

√适用□不适用

在租赁开始日，本公司将租赁分为融资租赁和经营租赁。

如果一项租赁实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬，出租人将该项租赁分类为融资租赁，除融资租赁以外的其他租赁分类为经营租赁。

1经营租赁会计处理

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在租赁期内各个期间，本公司采用直线法或其他系统合理的方法将经营租赁的租赁收款额确认为租金收入。

提供免租期的，本公司将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法进行分配，免租期内应当确认租金收入。本公司承担了承租人某些费用的，将该费用自租金收入总额中扣除，按扣除后的租金收入余额在租赁期内进行分配。

本公司发生的与经营租赁有关的初始直接费用应当资本化至租赁标的资产的成本，在租赁期内按照与租金收入相同的确认基础分期计入当期损益。

对于经营租赁资产中的固定资产，本公司采用类似资产的折旧政策计提折旧；对于其他经营租赁资产，采用系统合理的方法进行摊销。

本公司取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁付款额，在实际发生时计入当期损益。经营租赁发生变更的，本公司自变更生效日开始，将其作为一项新的租赁进行会计处理，与变更前租赁有关的预收或应收租赁收款额视为新租赁的收款额。

2融资租赁会计处理

在租赁开始日，本公司对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。本公司对应收融资租赁款进行初始计量时，将租赁投资净额作为应收融资租赁款的入账价值。租赁投资净额为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和。

本公司按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。本公司取得的未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。

3转租赁

本公司作为转租出租人，将原租赁及转租赁合同作为两个合同单独核算。本公司基于原租赁产生的使用权资产，而不是租赁资产，对转租赁进行分类。

4售后租回

本公司按照“收入”附注所述原则评估确定售后租回交易中的资产转让是否属于销售。

售后租回交易中的资产转让属于销售的，本公司作为承租人按原资产账面价值中与租回获得的使用权有关的部分，计量售后租回所形成的使用权资产，并仅就转让至出租人的权利确认相关利得或损失；售后租回交易中的资产转让不属于销售的，本公司作为承租人继续确认被转让资产，同时确认一项与转让收入等额的金融负债。金融负债的会计处理详见“3.11金融工具”。

售后租回交易中的资产转让属于销售的，本公司作为出租人对资产购买进行会计处理，并根据前述“本公司作为出租人”的政策对资产出租进行会计处理；售后租回交易中的资产转让不属于销售的，本公司作为出租人不确认被转让资产，但确认一项与转让收入等额的金融资产。金融资产的会计处理详见“五、11金融工具”附注。

39、其他重要的会计政策和会计估计

□适用√不适用

118/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

40、重要会计政策和会计估计的变更

(1).重要会计政策变更

√适用□不适用

单位：元币种：人民币会计政策变更的内容和原因受重要影响的报表项目名称影响金额财政部于2023年10月25日发无影响0布了《企业会计准则解释第17号》（财会〔2023〕21号），“关于流动负债与非流动负债的划分”、“关于供应商融资安排的披露”、“关于售后租回交易的会计处理”相关内容自2024年1月1日起施行。

财政部于2024年12月6日发无影响0布了《企业会计准则解释第18号》（财会〔2024〕24号），“关于浮动收费法下作为基础项目持有的投资性房地产的后续计量的会计处理”、“关于不属于单项履约义务的保证类质量保证的会计处理”相关内容自印发之日起施行。

其他说明：

除上述事项外，本报告期其他重要会计政策未发生变更。

(2).重要会计估计变更

□适用√不适用本公司报告期无重要会计估计变更事项。

重大会计判断和估计

本公司在运用上述的会计政策过程中，由于经营活动内在的不确定性，本公司需要对无法准确计量的报表项目的账面价值进行判断、估计和假设。这些判断、估计和假设是基于本公司管理层过去的历史经验，并在考虑其他相关因素的基础上作出的。实际的结果可能与本公司的估计存在差异。

本公司对下述判断、估计和假设在持续经营的基础上进行定期复核，会计估计的变更仅影响变更当期的，其影响数在变更当期予以确认；既影响变更当期又影响未来期间的，其影响数在变更当期和未来期间予以确认。

于资产负债表日，会计估计中很可能导致未来期间资产、负债账面价值作出重大调整的关键假设和不确定性主要有：

1）土地和房屋开发成本

本公司确认土地开发成本和房屋开发成本时，由于存在跨期建设的情况，需要根据项目实际进度确认开发成本。本公司按照资产负债表日的项目状况和市场情况对项目进度进行估计时，这需要

119/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

管理层运用大量的判断。当开发项目的实际进度和估计进度不一致时，其差额将影响当期资产账面余额与当期损益。

2）投资性房地产的使用寿命

本公司至少于每年年度终了对投资性房地产的使用寿命进行复核。对可使用寿命的估计是根据对类似性质及功能的投资性房地产的实际可使用年限历史经验为基础，并可能因使用情况发生变化等原因而有重大改变。当投资性房地产预计可使用年限与先前估计不同时，本公司将作为会计估计变更处理。

3）土地增值税

本公司存在土地增值税应税行为尚未与税务部门进行土地增值税清算的情况，管理层需对土地增值税的计提作出重大估计。本公司所确认的土地增值税是基于管理层的最佳估计，最终土地增值税的清算结果可能与记录的金额不同，而该差异也将影响相关期间计提的所得税。

4）递延所得税资产的确认

于本期末及期初，本公司已确认递延所得税资产分别为692893337.28元及609085820.46元。

递延所得税资产的实现主要取决于未来的实际盈利及可抵扣暂时性差异在未来使用年度的实际税率。如果未来产生的实际盈利高于或低于预期，则可能需要额外确认或转回递延所得税资产。此外，如本财务报告七、29所示，于本期末及期初，由于未来是否很可能获得足够的应纳税所得额

具有不确定性，部分子公司的可抵扣亏损及可抵扣暂时性差异未确认递延所得税资产。

(3).2024年起首次执行新会计准则或准则解释等涉及调整首次执行当年年初的财务报表

□适用√不适用

41、其他

□适用√不适用

六、税项

1、主要税种及税率

主要税种及税率情况

√适用□不适用税种计税依据税率增值税按税法规定计算的销售货物和应税劳务收入为基础计算销项税额，在扣除当期允许抵扣的进6%、9%、13%项税额后，差额部分为应交增值税。

销售（出租）房地产项目采用简

易计税方法计税的应税额，以取

5%

得的全部价款和价外费用为销售额乘以征收率计算。

消费税营业税

城市维护建设税应纳增值税5%、7%

120/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

注2

企业所得税应税所得额20%、25%注1

土地增值税销售在建房地产项目，于收到预按增值额对应各级税率收房款时，按照预收房款的3.5%预交土地增值税。房地产项目开发完成，确认房地产项目销售收入的当期，将预计土地增值税额按适用税率计算的应税额与已预交土地增值税的差额计作应交土地增值税

房产税依照房产余值或租赁收入1.2%或12%

注1：根据国家税务总局国税发【2010】53号“关于加强土地增值税征管工作的通知”和上海市

地方税务局公告【2010】1号“关于调整住宅开发项目土地增值税预征办法”，自2010年10月1日起按不同的销售价格确定土地增值税预征率。除保障性住房外，住宅开发项目销售均价低于项目所在区域（区域按外环内、外环外划分）上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%。本公司按主管税务部门通知要求，按3.5%预征率预交土地增值税。

注2：根据《财政部税务总局关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》

财政部税务总局公告2023年第12号的规定，对小型微利企业减按25%计算应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税政策，延续执行至2027年12月31日。子公司上海盛讯投资有限公司满足小型微利企业标准，本年度按照上述政策计缴企业所得税。

存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明□适用√不适用

2、税收优惠

□适用√不适用

3、其他

□适用√不适用

七、合并财务报表项目注释

1、货币资金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

库存现金27546.4461145.64

银行存款4722446027.552301827515.19

其他货币资金100956578.542000829.67存放财务公司存款

合计4823430152.532303889490.50

其中：存放在境外的款项总额

其他说明：

121/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

货币资金期末余额比期初余额增加2519540662.03元，增加比例为109.36%，主要系筹资活动的现金流入大于经营活动和投资活动的现金流出所致。

2、交易性金融资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额指定理由和依据

以公允价值计量且其变动计1821309519.8238674769.79/入当期损益的金融资产

其中：

债务工具投资1821309519.8238674769.79/

权益工具投资/指定以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

其中：

合计1821309519.8238674769.79/

其他说明：

√适用□不适用

交易性金融资产期末余额比期初余额增加1782634750.03元，增加比例为4609.30%，主要系购买的结构性存款增加所致。

3、衍生金融资产

□适用√不适用

4、应收票据

(1).应收票据分类列示

□适用√不适用

(2).期末公司已质押的应收票据

□适用√不适用

(3).期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据

□适用√不适用

(4).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用

122/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用各阶段划分依据和坏账准备计提比例无

对本期发生损失准备变动的应收票据账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(5).坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

其他说明：

无

(6).本期实际核销的应收票据情况

□适用√不适用

其中重要的应收票据核销情况：

□适用√不适用

应收票据核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

5、应收账款

(1).按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内

其中：1年以内分项

1年以内177340087.93182421407.27

1年以内小计177340087.93182421407.27

1至2年18204923.3931341979.58

2至3年14837897.137393695.80

3年以上2167619.885889563.73

3至4年

4至5年

123/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

5年以上166263377.85159813369.99

合计378813906.18386860016.37

(2).按坏账计提方法分类披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类计提账面计提账面别比例金额金额比例价值比例金额金额比例价值

(%)(%)

(%)(%)按单项计

100.0100.0

提32411434.848.5632411434.8435411434.849.1535411434.84

00

坏账准备

其中：

按单项

100.0100.0

计32411434.848.5632411434.8435411434.849.1535411434.84

00

提坏账准按组合计

346402471.391.4159178536.7187223934.6351448581.590.8161880509.9189568071.5

提45.9546.06

44313549

坏账准备

其中：

按组合计

346402471.391.4159178536.7187223934.6351448581.590.8161880509.9189568071.5

提45.9546.06

44313549

坏账准备

合378813906.1191589971.5187223934.6386860016.3197291944.7189568071.5

////计871789

按单项计提坏账准备：

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）计提理由

上海联家超市有限18280900.0018280900.00100.00预计无法收回公司

上海浦东鱼美人大6008065.366008065.36100.00预计无法收回酒店经营管理有限公司

124/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

点视投资（上海）有4842433.084842433.08100.00预计无法收回限公司

上海索朗太阳能科3280036.403280036.40100.00预计无法收回技有限公司

合计32411434.8432411434.84100.00/

按单项计提坏账准备的说明：

√适用□不适用

按单项计提坏账准备的说明：详见本财务报告五、11.7。

按组合计提坏账准备：

√适用□不适用

组合计提项目：按组合计提坏账准备

单位：元币种：人民币期末余额名称

应收账款坏账准备计提比例（%）

1年以内177340087.932932671.821.65

1至2年11500650.571725097.5915.00

2至3年3261269.951174057.1836.00

3至5年2167619.881213867.1356.00

5年以上152132843.01152132843.01100.00

合计346402471.34159178536.7345.95

按组合计提坏账准备的说明：

√适用□不适用

按组合计提坏账的确认标准及说明：详见本财务报告五、11.7按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用各阶段划分依据和坏账准备计提比例

按组合计提坏账的确认标准及说明：详见本财务报告五、11.7

对本期发生损失准备变动的应收账款账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(3).坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额转销类别期初余额期末余额计提收回或转回或核其他变动销

按单项计提35411434.84-3000000.0032411434.84坏账准

按组合计提161880509.94-2510427.34-191545.87159178536.73坏账准备

其中：

组合1：账161880509.94-2510427.34-191545.87159178536.73龄组合

合计197291944.78-5510427.34-191545.87191589971.57

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

125/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

□适用√不适用

其他说明：

无

(4).本期实际核销的应收账款情况

□适用√不适用其中重要的应收账款核销情况

□适用√不适用

应收账款核销说明：

□适用√不适用

(5).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况

□适用√不适用

其他说明：

√适用□不适用

本期末应收账款前五名余额合计为193834059.42元，占期末应收账款总额的51.17%。相应计提坏账准备177003283.72元。

6、合同资产

(1).合同资产情况

□适用√不适用

(2).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因

□适用√不适用

(3).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用各阶段划分依据和坏账准备计提比例无

126/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

对本期发生损失准备变动的合同资产账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(4).本期合同资产计提坏账准备情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

其他说明：

无

(5).本期实际核销的合同资产情况

□适用√不适用其中重要的合同资产核销情况

□适用√不适用

合同资产核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

7、应收款项融资

(1).应收款项融资分类列示

□适用√不适用

(2).期末公司已质押的应收款项融资

□适用√不适用

(3).期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收款项融资

□适用√不适用

(4).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

127/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

□适用√不适用按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用各阶段划分依据和坏账准备计提比例无

对本期发生损失准备变动的应收款项融资账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(5).坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

其他说明：

无

(6).本期实际核销的应收款项融资情况

□适用√不适用其中重要的应收款项融资核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

(7).应收款项融资本期增减变动及公允价值变动情况：

□适用√不适用

(8).其他说明

□适用√不适用

8、预付款项

(1).预付款项按账龄列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额账龄

金额比例(%)金额比例(%)

1年以内991850.0951.974524820.0795.68

1至2年916734.7348.03204056.704.32

2至3年

3年以上

128/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

合计1908584.82100.004728876.77100.00

账龄超过1年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：

尚待结算

(2).按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况

□适用√不适用

其他说明：

√适用□不适用

1、本期末预付款项前五名余额合计为1693157.06元，占期末预付款项总额的88.71%。

2、本报告期末预付款项中无预付持有公司5%以上（含5%）表决权股份的股东单位或其他关联方的款项。

3、预付款项期末余额比期初余额减少2820291.95元，减少比例为59.64%，减少主要系预付的

软件采购款本期结转所致。

9、其他应收款

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额应收利息

应收股利617851.52

其他应收款26780379.4517579259.99

合计26780379.4518197111.51

其他说明：

√适用□不适用无应收利息

(1).应收利息分类

□适用√不适用

(2).重要逾期利息

□适用√不适用

(3).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

129/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用

(4).按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用各阶段划分依据和坏账准备计提比例无

对本期发生损失准备变动的应收利息账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(5).坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

其他说明：

无

(6).本期实际核销的应收利息情况

□适用√不适用其中重要的应收利息核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用应收股利

(1).应收股利

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

项目(或被投资单位)期末余额期初余额

上海新金桥物业经营管理有限公司617851.52

合计617851.52

130/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

(2).重要的账龄超过1年的应收股利

□适用√不适用

(3).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用

(4).按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

各阶段划分依据和坏账准备计提比例：

无

对本期发生损失准备变动的应收股利账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(5).坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

其他说明：

无

(6).本期实际核销的应收股利情况

□适用√不适用其中重要的应收股利核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

131/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

其他应收款

(1).按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内

其中：1年以内分项

1年以内13520990.1710437055.20

1年以内小计13520990.1710437055.20

1至2年7489999.511683471.24

2至3年1792327.304441771.93

3年以上13221633.399560800.15

3至4年

4至5年

5年以上2636102.812152542.68

合计38661053.1828275641.20

(2).按款项性质分类情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币款项性质期末账面余额期初账面余额

应收代垫款32652304.7228275641.20

保证金6008748.46

合计38661053.1828275641.20

(3).坏账准备计提情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预期信整个存续期预期信坏账准备未来12个月预合计

用损失(未发生信用损失(已发生信期信用损失

用减值)用减值)

2024年1月1日余

10696381.2110696381.21

额

2024年1月1日余

额在本期

--转入第二阶段

--转入第三阶段

--转回第二阶段

--转回第一阶段

本期计提1186981.281186981.28本期转回本期转销

132/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

本期核销

其他变动-2688.76-2688.76

2024年12月31日

11880673.7311880673.73

余额

注：其他变动系子公司新金桥广场实业有限公司期末余额不再纳入合并范围所致。

各阶段划分依据和坏账准备计提比例

详见本财务报告五、11.7

对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：

√适用□不适用

详见本财务报告五、11.7

(4).坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额收回或转销或其他变期末余额计提转回核销动按单项计提坏账准

按组合计提10696381.211184292.5211880673.73坏账准备

其中：

组合1：账龄10696381.211184292.5211880673.73组合

合计10696381.211184292.5211880673.73

其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：

□适用√不适用

其他说明：

无

(5).本期实际核销的其他应收款情况

□适用√不适用

其中重要的其他应收款核销情况：

□适用√不适用

其他应收款核销说明：

□适用√不适用

(6).按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

√适用□不适用

133/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

单位：元币种：人民币占其他应收款期款项的性坏账准备单位名称期末余额末余额合计数的账龄质期末余额

比例(%)

上海航天设4922800.0012.73保证金1年以内147684.00备制造总厂有限公司

OFFICE PARK 3715512.69 9.61 代垫款 3-5 年 2080687.11

II 现代软件园维修基金

上海建工七839028.972.17代垫款1年以内125854.35

建集团有限633594.951.642-3年228094.18

公司2055449.985.323-5年1151052.00

上海仁恒物2009900.005.20代垫款1-2年301485.00业管理有限公司

上海上房物1000000.002.59代垫款1年以内30000.00

业服务股份500000.001.305年以上500000.00有限公司

合计15676286.5940.56//4564856.64

(7).因资金集中管理而列报于其他应收款

□适用√不适用

其他说明：

√适用□不适用

1、本报告期末其他应收款中无应收持有公司5%以上（含5%）表决权股份的股东单位或关联方的款项。

2、其他应收款期末余额比期初余额增加8583267.94元，增加比例为47.17%，增加主要系本期

支付租赁保证金所致。

10、存货

(1).存货分类

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额存货存货跌价跌价

准备/准备/项目合同合同账面余额账面价值账面余额账面价值履约履约成本成本减值减值准备准备原材料在产品库存商品周转材料消耗性

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生物资产合同履约成本开发

20676464671.6920676464671.6915826394267.5615826394267.56

成本开发

2142943002.992142943002.993406084781.093406084781.09

产品低值

易耗350.00350.00350.00350.00品

合计22819408024.6822819408024.6819232479398.6519232479398.65

(2).确认为存货的数据资源

□适用√不适用

(3).存货跌价准备及合同履约成本减值准备

□适用√不适用本期转回或转销存货跌价准备的原因

□适用√不适用按组合计提存货跌价准备

□适用√不适用按组合计提存货跌价准备的计提标准

□适用√不适用

(4).存货期末余额含有的借款费用资本化金额及其计算标准和依据

√适用□不适用项目期初余额本期增加本期转入本年期末余额开发产品销售转出

开发成本80988019.12123168277.36204156296.48

(5).合同履约成本本期摊销金额的说明

□适用√不适用

其他说明：

√适用□不适用

1、本公司本期末存货经测试未发生减值而毋须计提跌价准备。

2、截至2024年12月31日，开发产品中金额为814304939.15元的“北郊未来产业园”项目

已作为本财务报告七、45、1.3所述银行借款之抵押物。

3、截至2024年12月31日，开发成本中金额为1765649335.56元的“上海临港综合区E05-04E06-01 地块”项目已作为本财务报告七、45、1.4 所述银行借款之抵押物。

135/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

4、截至2024年12月31日，开发成本中金额为3169778430.73元的“上海临港综合区E03B-01E04A-01E04B-01E07-01E08-01 地块”项目已作为本财务报告七、45、1.5 所述银行借款之抵押物。

5、截至2024年12月31日，开发成本中金额为3264540751.20元的“上海临港综合区E01-04E02A-01E03A-01 地块”项目已作为本财务报告七、45、1.6 所述银行借款之抵押物。

6、截至 2024 年 12 月 31 日，开发成本中金额为 2522774318.88 元的 “祝桥镇 H-21 地块住宅项目”项目已作为本财务报告七、45、1.7所述银行借款之抵押物。

7、截至2024年12月31日，开发成本中金额为3247707882.38元的“虹口138住宅地块项目”项目已作为本财务报告七、45、1.8所述银行借款之抵押物

8、截至2024年12月31日，开发成本中金额为2444816416.63元的“虹口135住宅地块项目”项目已作为本财务报告七、45、1.9所述银行借款之抵押物。

11、持有待售资产

□适用√不适用

12、一年内到期的非流动资产

□适用√不适用一年内到期的债权投资

□适用√不适用一年内到期的其他债权投资

□适用√不适用

一年内到期的非流动资产的其他说明：

无

13、其他流动资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

合同取得成本18525380.56应收退货成本

待抵扣进项税682682847.28337912760.07

内部交易形成的土地增值税143202651.73153304481.05

预缴税金120293891.0634315038.83

商品住房用地土地出让金946050000.00

合计964704770.631471582279.95

其他说明：

136/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

其他流动资产期末余额比期初余额减少506877509.32元，减少比例为34.44%，主要系商品住房用地土地出让金本期结转存货与待抵扣进项税增加相抵所致。

14、债权投资

(1).债权投资情况

□适用√不适用债权投资减值准备本期变动情况

□适用√不适用

(2).期末重要的债权投资

□适用√不适用

(3).减值准备计提情况

□适用√不适用

各阶段划分依据和减值准备计提比例：

无

对本期发生损失准备变动的债权投资账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据

□适用√不适用

(4).本期实际的核销债权投资情况

□适用√不适用其中重要的债权投资情况核销情况

□适用√不适用

债权投资的核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

15、其他债权投资

(1).其他债权投资情况

□适用√不适用其他债权投资减值准备本期变动情况

□适用√不适用

137/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

(2).期末重要的其他债权投资

□适用√不适用

(3).减值准备计提情况

□适用√不适用

各阶段划分依据和减值准备计提比例：

无

对本期发生损失准备变动的其他债权投资账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据

□适用√不适用

(4).本期实际核销的其他债权投资情况

□适用√不适用其中重要的其他债权投资情况核销情况

□适用√不适用

其他债权投资的核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

16、长期应收款

(1).长期应收款情况

□适用√不适用

(2).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用

(3).按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

138/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

各阶段划分依据和坏账准备计提比例无

对本期发生损失准备变动的长期应收款账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据

□适用√不适用

(4).坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

其他说明：

无

(5).本期实际核销的长期应收款情况

□适用√不适用其中重要的长期应收款核销情况

□适用√不适用

长期应收款核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

17、长期股权投资

(1).长期股权投资情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增减变动减值减权益法其他宣告发被投资期初其他期末准备追加投少下确认综合放现金计提减单位余额权益其他余额期末资投的投资收益股利或值准备变动余额资损益调整利润

一、合营企业小计

二、联营企业上海新

18943-542420540

金桥物435726631

909.3205.8379.5

业经营500.0076.06

978

管理有

139/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

限公司上海盛盎私募

43323608104693

基金管

269.23.90080.13

理有限公司上海新金桥物业管理有限公司上海博瑞吉信

5239252377

息科技-146.65

6.249.59

有限公司

23800-542425757

435730238

小计104.8205.8239.3

500.0040.31

670

23800-542425757

435730238

合计104.8205.8239.3

500.0040.31

670

(2).长期股权投资的减值测试情况

□适用√不适用

其他说明：

上海新金桥物业管理有限公司本期实现的净利润分享额为-507.63元（2023年-106.36元），截至2024年12月31日，上海新金桥物业管理有限公司未确认的超额亏损份额为-1131747.30元

（2023年12月31日金额为-1131645.77元）。

140/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

18、其他权益工具投资

(1).其他权益工具投资情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增减变动指定为以公累计计入其他允价值计量期初本期计入其期末本期确认的股累计计入其他综合项目本期计入其他综综合收益的损且其变动计余额追加投资减少投资他综合收益其他余额利收入收益的利得合收益的利得失入其他综合的损失收益的原因

东方证券股份1081661186.40231251701.921312912888.3227973996.20902269146.02初始确认时有限公司指定

国泰君安证券71795107.2018190023.8089985131.002653717.0086250754.11初始确认时股份有限公司指定

交通银行股份43289949.2215309860.0958599809.312828176.1348313006.81初始确认时有限公司指定

上海华德美居3310840.003310840.00初始确认时建材装饰仓储指定有限公司

国泰君安投资5259936.005259936.00初始确认时管理股份有限指定公司上海华德美居初始确认时超市有限公司指定

上海东申企业7500000.00初始确认时（集团）有限公指定司

合计1205317018.82264751585.811470068604.6333455889.331036832906.947500000.00/

(2).本期存在终止确认的情况说明

□适用√不适用

其他说明：

√适用□不适用

1、上海华德美居超市有限公司系中外合作企业，根据投资合同，上海华德美居超市有限公司自正式开业之日起，将给予本公司相应的投资回报以先行收

回公司的投资成本。截止2009年年末，投资成本已全部收回，以后年度的投资回报全部确认为投资收益。

141/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

2、上述本公司持有的东方证券股份有限公司（“东方证券”）、国泰君安证券股份有限公司（“国泰君安”）和交通银行股份有限公司（“交通银行”）的股票，期末公允价值按照上海证券交易所2024年度最后一个交易日收盘价确定。

142/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

19、其他非流动金融资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

上海浦东科技创新投资基金合伙企业879185320.54841017527.31（有限合伙）“国君华安资产-金桥股份新金桥广62000000.00场资产支持专项计划”的权益级资产支持证券苏州海望科松创业投资合伙企业（有9895304.2010000000.00限合伙）“国君华安资产-金桥股份 Office 1000000.00Park 总部园资产支持专项计划”的次级资产支持证券

合计952080624.74851017527.31

其他说明：

□适用√不适用

20、投资性房地产

投资性房地产计量模式

(1).采用成本计量模式的投资性房地产

单位：元币种：人民币在建工

项目房屋、建筑物土地使用权合计程

一、账面原值

1.期初余额17081592606.74278593975.2617360186582.00

2.本期增加金额1071638523.711071638523.71

（1）外购

（2）存货\固定资1028089865.131028089865.13

产\在建工程转入

（3）企业合并增加

（4）其他增加43548658.5843548658.58

3.本期减少金额395756185.264471200.00400227385.26

（1）处置194654214.034471200.00199125414.03

（2）其他转出

（3）转让子公司减201101971.23201101971.23少

4.期末余额17757474945.19274122775.2618031597720.45

二、累计折旧和累计摊销

1.期初余额5478105692.7793165170.555571270863.32

2.本期增加金额458906823.785644907.02464551730.80

（1）计提或摊销458906823.785644907.02464551730.80

143/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

3.本期减少金额221925653.792146176.00224071829.79

（1）处置133010136.972146176.00135156312.97

（2）其他转出

（3）转让子公司减88915516.8288915516.82少

4.期末余额5715086862.7696663901.575811750764.33

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金额

（1）计提

3、本期减少金额

（1）处置

（2）其他转出

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面价值12042388082.43177458873.6912219846956.12

2.期初账面价值11603486913.97185428804.7111788915718.68

(2).未办妥产权证书的投资性房地产情况

□适用√不适用

(3).采用成本计量模式的投资性房地产的减值测试情况

□适用√不适用

其他说明：

√适用□不适用未办妥产权证书的投资性房地产情况

于2024年12月31日，净值为1872023923.89元的投资性房地产尚待办理产证。管理层认为公司可以在合理的时间内取得产证（2023年12月31日上述资产的净值为1934542294.76元）。

1）截至2024年12月31日，投资性房地产“金闽园”项目中净值为2031001877.06元的房屋

产权已作为本财务报告七、43、1所述银行借款之抵押物。

2）截至 2024 年 12 月 31 日，投资性房地产“OFFICE PARK II 金海园”项目中净值为

1834013491.79元的房屋产权及土地使用权已作为本财务报告七、45、1.1所述银行借款之抵押物。

3）截至2024年12月31日，投资性房地产“北郊未来产业园”项目中净值为1066190446.17

元的房屋产权已作为本财务报告七、45、1.3所述银行借款之抵押物。

144/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

4）截至 2024 年 12 月 31 日，投资性房地产“OFFICE PARK 总部园”项目中净值为 404216864.56

元的房屋产权及土地使用权已作为本财务报告七、46、8所述 CMBS 之抵押物。

21、固定资产

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

固定资产847963606.65958520723.13固定资产清理

合计847963606.65958520723.13

其他说明：

□适用√不适用固定资产

(1).固定资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目房屋及建筑物固定资产装修机器设备运输工具电子设备其他设备合计

一、账面原值：

1.期初余额1375588106.02134940953.655409032.124578588.4267770194.9649959815.771638246690.94

2.本期增加

4803577.21434920.2110463835.461454202.1817156535.06

金额

（1）购置4803577.21434920.2110463835.461454202.1817156535.06

（2）在建工程转入

（3）企业合并增加

3.本期减少

126302192.659595093.421345730.929500710.1418871191.23165614918.36

金额

（1）处置

94752.21483750.441013049.541448264.413039816.60

或报废

（2）转让

126302192.659500341.21861980.488487660.6017422926.82162575101.76

子公司减少

4.期末余额1249285913.37134940953.65617515.913667777.7168733320.2832542826.721489788307.64

二、累计折旧

1.期初余额440081440.49134940953.654974266.903398792.7255356549.2940973964.76679725967.81

2.本期增加

45600820.43429651.35392002.057808225.091498029.1055728728.02

金额

（1）计提45600820.43429651.35392002.057808225.091498029.1055728728.02

3.本期减少

62742285.504786402.34848437.638355327.2516897542.1293629994.84

金额

（1）处置

46448.81376373.59901734.571250373.922574930.89

或报废

（2）转让62742285.504739953.53472064.047453592.6815647168.2091055063.95子公司减少

4.期末余额422939975.42134940953.65617515.912942357.1454809447.1325574451.74641824700.99

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加

金额

（1）计提

3.本期减少

金额

145/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

（1）处置或报废

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面

826345937.95725420.5713923873.156968374.98847963606.65

价值

2.期初账面

935506665.53434765.221179795.7012413645.678985851.01958520723.13

价值

(2).暂时闲置的固定资产情况

□适用√不适用

(3).通过经营租赁租出的固定资产

□适用√不适用

(4).未办妥产权证书的固定资产情况

□适用√不适用

(5).固定资产的减值测试情况

□适用√不适用

其他说明：

√适用□不适用

1）本公司认为：上述期末固定资产未发生可收回金额低于其账面价值的情况而毋须计提减值准备。

2）于2024年12月31日，净值为509355688.31元的固定资产尚待办理产证。管理层认为公司

可以在合理的时间内取得产证（2023年12月31日上述资产的净值为536922479.16元）。

3）截至2024年12月31日，固定资产“北郊未来产业园”项目中净值为20919476.93元的房

屋产权已作为本财务报告七、45、1.3所述银行借款之抵押物。

固定资产清理

□适用√不适用

22、在建工程

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

在建工程1363351079.54803302549.87工程物资

合计1363351079.54803302549.87

其他说明：

□适用√不适用

146/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

在建工程

(1).在建工程情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目减值减值账面余额账面价值账面余额账面价值准备准备

T17B-06 新建 785743295.68 785743295.68 567571681.52 567571681.52商办楼（第五中心）

T30-02地块通 345121478.88 345121478.88 177273524.45 177273524.45用厂房改扩建项目

T12B-03 地块 85272150.32 85272150.32 32487624.45 32487624.45通用厂房改扩建项目

T25 号地块通 55662827.78 55662827.78 4737292.98 4737292.98用厂房改扩建项目

金桥社区37204994.5437204994.549267396.949267396.94

Y001101 单元

08A-02地块商

办新建项目

S类住宅装修 26756166.21 26756166.21 3572527.03 3572527.03项目

金桥智造金吉16553304.8516553304.85园修缮项目

17B-01碧云玖 10053209.40 10053209.40

零装修项目

碧云庭装修改4113990.724113990.72造项目

其他983651.88983651.884278511.784278511.78

合计1363351079.541363351079.54803302549.87803302549.87

(2).重要在建工程项目本期变动情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本本工程期期累计利工

其投入其中：本期息资项目预算期初本期增加金本期转入固期末程利息资本化他占预利息资本化资金名称数余额额定资产金额余额进累计金额减算比金额本来度少例化源

金(%)率

额(%)

T17B- 自

06新有

建商2599施资

567571681218171614785743295.630.221143341119563862.9

办楼00万工金.52.1683.65.108

（第元中/五中借

心）款金桥社区前自

Y0011 5844

9267396.927937597.期有

01单00万37204994.540.64

460阶资

元元段金

08A-0

2地块

147/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

商办新建项目自

T30-0有

2地块

施资

通用6110177273524167847954345121478.856.43398986.3398986.2.8工金

厂房0万元.45.438810105

中/改扩借建款

T12B-

03地自

施

块通133032487624.52784525.64.1有

85272150.32工

用厂0万元45871资中房改金扩建施工

S类住 中， 自宅装10803572527.050018806.2683516724.7部有

26756166.21

修项0万元318.007分资目已金完工

T25 号地块自通用施

40904737292.950925534.13.6有

厂房55662827.78工

0万元8801资

改扩中金建项目

17B-0

自

1碧云施

110010053209.有

玖零10053209.409.14工

0万元40资

装修中金项目金桥智造自施

金吉16553304.有

16553304.85工

园修85资中缮项金目碧云自庭装施

4113990.74113990.有

修改工

272资

造项中金目自

其4278511.71069091.54363951.有

983651.88

他8040资金

9814

8033025495953616383531310913633510792454232715355372

合计00万////.87.79.12.54.75.20元

(3).本期计提在建工程减值准备情况

□适用√不适用

(4).在建工程的减值测试情况

□适用√不适用

其他说明：

√适用□不适用

注：本年度完工转出的项目包括：（1）S类住宅装修项目部分完工转入投资性房地产；（2）碧云庭装修改造项目完工转入长期待摊费用。

1）截至 2024 年 12 月 31 日， “T17B-06 新建商办楼（第五中心）”中余额为 785743295.68

元的在建工程及土地使用权已作为本财务报告七、45、1.2所述银行借款之抵押物。

148/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

2）在建工程期末余额比期初余额增加560048529.67元，增加比例为69.72%，主要系本期

“T17B-06 新建商办楼（第五中心）”、“T30-2 地块厂房改扩建项目”工程建造投入所致。

工程物资

(1).工程物资情况

□适用√不适用

23、生产性生物资产

(1).采用成本计量模式的生产性生物资产

□适用√不适用

(2).采用成本计量模式的生产性生物资产的减值测试情况

□适用√不适用

(3).采用公允价值计量模式的生产性生物资产

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

24、油气资产

(1)油气资产情况

□适用√不适用

(2)油气资产的减值测试情况

□适用√不适用

其他说明：

无

25、使用权资产

(1)使用权资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目房屋建筑物合计

一、账面原值

1.期初余额

2.本期增加金额222758422.23222758422.23

149/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

(1)新增租赁222758422.23222758422.23

3.本期减少金额

4.期末余额222758422.23222758422.23

二、累计折旧

1.期初余额

2.本期增加金额19037396.9619037396.96

(1)计提19037396.9619037396.96

3.本期减少金额

(1)处置

4.期末余额19037396.9619037396.96

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金额

(1)计提

3.本期减少金额

(1)处置

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面价值203721025.27203721025.27

2.期初账面价值

(2)使用权资产的减值测试情况

□适用√不适用

其他说明：

使用权资产期末余额比期初余额增加203721025.27元，增加比例为100.00%，主要系子公司上海由鹏资产管理有限公司本期承租产业园区所致。

26、无形资产

(1).无形资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币非专利技项目土地使用权专利权软件使用权合计术

150/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

一、账面原值

1.期初余额348242808.6210121531.26358364339.88

2.本期增加25851433.2425851433.24

金额

(1)购置25851433.2425851433.24

(2)内部研发

(3)企业合并增加

3.本期减少152918571.98981168.99153899740.97

金额

(1)处置357023.48357023.48

(2)转让152918571.98624145.51153542717.49子公司减少

4.期末余额195324236.6434991795.51230316032.15

二、累计摊销

1.期初余额92291732.058758135.46101049867.51

2.本期增加7496794.804076716.2911573511.09

金额

（1）计提7496794.804076716.2911573511.09

3.本期减少61332783.98413289.6761746073.65

金额

(1)处置52763.2552763.25

(2)转让61332783.98360526.4261693310.40子公司减少

4.期末余额38455742.8712421562.0850877304.95

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加

金额

（1）计提

3.本期减少

金额

(1)处置

4.期末余额

151/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

四、账面价值

1.期末账面156868493.7722570233.43179438727.20

价值

2.期初账面255951076.571363395.80257314472.37

价值本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例是0

(2).确认为无形资产的数据资源

□适用√不适用

(3).未办妥产权证书的土地使用权情况

□适用√不适用

(3)无形资产的减值测试情况

□适用√不适用

其他说明：

√适用□不适用

无形资产期末余额比期初余额减少77875745.17元，减少比例为30.26%，主要系本期合并范围减少子公司上海新金桥广场实业有限公司所致。

27、商誉

(1).商誉账面原值

□适用√不适用

(2).商誉减值准备

□适用√不适用

(3).商誉所在资产组或资产组组合的相关信息

□适用√不适用资产组或资产组组合发生变化

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

(4).可收回金额的具体确定方法可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定

□适用√不适用可收回金额按预计未来现金流量的现值确定

□适用√不适用

152/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

前述信息与以前年度减值测试采用的信息或外部信息明显不一致的差异原因

□适用√不适用公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的差异原因

□适用√不适用

(5).业绩承诺及对应商誉减值情况形成商誉时存在业绩承诺且报告期或报告期上一期间处于业绩承诺期内

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

28、长期待摊费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加金额本期摊销金额其他减少金额期末余额

装修费24584207.1439731308.5014119864.7215741032.5134454618.41

合计24584207.1439731308.5014119864.7215741032.5134454618.41

其他说明：

长期待摊费用期末余额比期初余额增加9870411.27元，增加比例为40.15%，主要系子公司上海综舜建设开发有限公司和上海耘北置业有限公司本期装修费增加所致。

29、递延所得税资产/递延所得税负债

(1).未经抵销的递延所得税资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目递延所得税递延所得税可抵扣暂时性差异可抵扣暂时性差异资产资产资产减值准备

内部交易未实531948992.64132987248.14439602512.21109900628.02现利润可抵扣亏损

预提未缴纳的土1044533287.36261133321.841025095367.80256273841.95地增值税

房地产特殊涉税470647025.96117661756.50232463281.2558115820.31

事项-视同销售

递延收益304982695.3476245673.84315387388.9478846847.24

应收款项坏账准202813004.2950703251.09207703313.3351925828.33备

其他预提费用141048759.5635262189.894543473.971135868.49

存货预计成本差14744597.693686149.4114925434.103731358.51异

交易性金融资产12214646.153053661.5411325230.212831307.55

153/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

公允价值变动

其他非流动金融11672231.892918057.974098351.151024587.79资产

租赁负债231940723.0057985180.75

其他权益工具投7500000.001875000.007500000.001875000.00资公允价值变动

未支付的其他费1048113.20262028.30用

其他非流动金融104695.8026173.95资产公允价值变动

职工住房基金95601.5023900.3895601.5023900.38

未弥补税务亏损173603327.5643400831.89

合计2975294374.38743823593.602436343282.02609085820.46

(2).未经抵销的递延所得税负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目递延所得税应纳税暂时性差递延所得税应纳税暂时性差异负债异负债非同一控制企业合并资产评估增值其他债权投资公允价值变动其他权益工具投资

1036832906.94259208226.74772081321.13193020330.29

公允价值变动内部交易形成的土

143202651.7335800662.93153304481.0538326120.26

地增值税其他非流动金融资

79185320.5419796330.1441017527.3110254381.83

产公允价值变动

固定资产税会差异15359044.183839761.0515981296.033995324.02

使用权资产203721025.2750930256.32

合计1478300948.66369575237.18982384625.52245596156.40

(3).以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币递延所得税资抵销后递延所得递延所得税资抵销后递延所得项目产和负债期末税资产或负债期产和负债期初税资产或负债期互抵金额末余额互抵金额初余额

递延所得税资产50930256.32692893337.28609085820.46

递延所得税负债50930256.32318644980.86245596156.40

(4).未确认递延所得税资产明细

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

154/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

项目期末余额期初余额

可抵扣暂时性差异657641.01285012.66

可抵扣亏损309225095.76290916142.25

视同销售形成的可抵扣76260017.04暂时性时间差异

合计309882736.77367461171.95

(5).未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期

√适用□不适用

单位：元币种：人民币年份期末金额期初金额备注

2025年24720449.3733177457.02

2026年120699577.14125593699.62

2027年63322538.8175155218.70

2028年45584506.7356989766.91

2029年54898023.71

合计309225095.76290916142.25/

其他说明：

√适用□不适用税前可弥补亏损额以主管税务部门认定数为准。

30、其他非流动资产

□适用√不适用

31、所有权或使用权受限资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末期初账面余额账面价值受账面余额账面价值项受限受受目限情限限类况类情型型况货保保币其函其函

资928200.00928200.00他保2000000.002000000.00他保金证证金金其商他品房

979829532.96979829532.96

预售资

155/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

金应收票据存诉诉货查讼查讼

285585900.74285585900.74188373297.78188373297.78

封查封查封封抵借抵借押款押款

17229572074172295720748497479422.8497479422.

抵抵.53.537777押押物物其

中：

数据资源固借借定款款

资23115240.2920919476.93抵抵23115240.2921468417.77抵抵产押押押押物物无形资产其

中：

数据资源

投5490063562.4931205815.抵借4573434101.4158596513.抵借资4102押款6542押款性抵抵房押押地物物

产 779776909.49 404216864.56 抵 CMB

押 S抵押物

在785743295.68785743295.68抵借567571681.52567571681.52抵借建押款押款工抵抵程押押物物

156/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

合2557461471624638001160//1385197374413435489333//

计.10.42.01.26

其他说明：

无

32、短期借款

(1).短期借款分类

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额质押借款抵押借款

保证借款753340000.00753340000.00

信用借款3463000000.002929000000.00

借款利息2826502.062672333.67

合计4219166502.063685012333.67

短期借款分类的说明：

无

(2).已逾期未偿还的短期借款情况

□适用√不适用

其中重要的已逾期未偿还的短期借款情况如下：

□适用√不适用

其他说明：

√适用□不适用

上述期末保证借款系子公司上海金桥出口加工区联合发展有限公司借入，由本公司提供保证。

33、交易性金融负债

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

34、衍生金融负债

□适用√不适用

35、应付票据

(1).应付票据列示

□适用√不适用

157/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

36、应付账款

(1).应付账款列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

应付工程及项目款865069846.691572829033.81

合计865069846.691572829033.81

(2).账龄超过1年或逾期的重要应付账款

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额未偿还或结转的原因

上海建工七建集团有限公司172940622.35尚未完成结算

上海建工四建集团有限公司134149883.27尚未完成结算

上海建工集团股份有限公司82902945.08尚未完成结算

合计389993450.70/

其他说明：

√适用□不适用

1、本报告期末应付账款中无应付持有公司5%以上（含5%）表决权股份的股东单位款项，应付其

他关联方款项详见本财务报告十四、4所示。

2、应付账款期末余额比期初余额减少707759187.12元，减少比例为45.00%，主要系支付项目工程款所致。

37、预收款项

(1).预收账款项列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

预收租金款165889267.96164272156.04

合计165889267.96164272156.04

(2).账龄超过1年的重要预收款项

□适用√不适用

(3).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因

□适用√不适用

其他说明：

√适用□不适用

158/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

本报告期末预收款项中预收持有公司5%以上（含5%）表决权股份的股东单位及关联方款项详见本

财务报告十四、4所示。

38、合同负债

(1).合同负债情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

房产销售款3931213980.581645367816.03

酒店房费8803840.8210815285.77

物业管理费1298803.42

合计3940017821.401657481905.22

(2).账龄超过1年的重要合同负债

□适用√不适用

(3).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目变动金额变动原因

房产销售款2285846164.55房产销售回笼资金与结转收入相抵所致

合计2285846164.55/

其他说明：

√适用□不适用

房产销售预收款具体如下：

项目期末余额期初余额预计交付时间预售比例

S11 碧云尊邸 68025173.30 110727961.47 现房销售 不适用

碧云澧悦3501340646.791252794622.942025年78.53%

北郊未来产业园14854291.828518469.72现房销售不适用

碧云北外滩尊邸346993868.672026年66.42%

T28 地块 5号楼 184571428.57 2024 年 不适用

38-06地块88755333.332024年不适用

合计3931213980.581645367816.03

39、应付职工薪酬

(1).应付职工薪酬列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

一、短期薪酬31331192.4487305045.1790035695.1928600542.42

二、离职后福利-设定提存计划18657482.0518657482.05

三、辞退福利35513.6535513.65

四、一年内到期的其他福利

159/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

合计31331192.44105998040.87108728690.8928600542.42

(2).短期薪酬列示

√适用□不适用

单位：元币种:人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

一、工资、奖金、津贴和补贴12624653.0062437083.7763861736.7711200000.00

二、职工福利费18523966.593435010.264607010.2617351966.59

三、社会保险费6993911.536993911.53

其中：医疗保险费6416636.836416636.83

工伤保险费98856.5598856.55生育保险费

残疾人保障金478418.15478418.15

四、住房公积金12586531.0012586531.00

五、工会经费和职工教育经费182572.851810587.611944584.6348575.83

六、短期带薪缺勤

七、短期利润分享计划

八、其他41921.0041921.00

合计31331192.4487305045.1790035695.1928600542.42

(3).设定提存计划列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

1、基本养老保险14368878.7914368878.79

2、失业保险费531258.30531258.30

3、企业年金缴费

4、补充养老保险3757344.963757344.96

合计18657482.0518657482.05

其他说明：

□适用√不适用

40、应交税费

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

增值税20637.232409325.83消费税营业税

企业所得税277204931.20169509789.03

个人所得税403188.20453708.22

城市维护建设税1554844.323144450.78

土地增值税1093361402.961067904231.68

房产税45092076.0543862994.73

160/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

教育费附加3133595.294517326.71

土地使用税3041841.443006362.01

印花税2396739.862084733.21

合计1426209256.551296892922.20

其他说明：

无

41、其他应付款

(1).项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额应付利息应付股利

其他应付款1608638509.131494894007.39

合计1608638509.131494894007.39

其他说明：

□适用√不适用

(2).应付利息分类列示

□适用√不适用

逾期的重要应付利息：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

(3).应付股利分类列示

□适用√不适用

(4).其他应付款按款项性质列示其他应付款

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

关联方往来款758464045.03724628938.66

保证金、押金489567650.54501918650.69

专项工程款165262266.7092785981.15

161/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

暂收款88603050.2265642498.06

应付养吸劳人员费用16916739.8418784584.00

代收代付款14177052.3718498190.48

房屋维修基金13332976.8612660527.17

应付土地拆迁补偿6983172.406983172.40

购房意向金6095229.3010794118.72

其他49236325.8742197346.06

合计1608638509.131494894007.39账龄超过1年或逾期的重要其他应付款

□适用√不适用

其他说明：

√适用□不适用

本报告期末其他应付款中应付持有公司5%以上（含5%）表决权股份的股东单位及关联方款项详见

本财务报告十四、4所示。

42、持有待售负债

□适用√不适用

43、1年内到期的非流动负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

1年内到期的长期借款

1年内到期的应付债券

1年内到期的长期应付款

1年内到期的租赁负债36292635.34

一年内到期的信用借款1000050000.0025000.00

一年内到期的中期票据899820000.00599790000.00

一年内到期的抵押借款872000000.00350000000.00

一年内到期的保证借款67240000.0051800000.00

一年内到期的 CMBS 48977500.00

中期票据利息40785249.9940786916.66

公司债券利息32574694.3731658027.70

CMBS 利息 13165005.56

长期借款利息7348430.886054753.17

合计3018253516.141080114697.53

其他说明：

1、上述期末一年内到期的抵押借款230000000.00元系本公司借入，借款总额度990000000.00元，借款期限10年，自2015年11月27日至2025年11月26日，自2017起分期偿还。借款抵押物系本公司“金闽园”项目的房屋产权，详见本财务报告七、20、3所述。

2、上述期末一年内到期的信用借款1000000000.00元系本公司借入，借款总额度为

1400000000.00元，借款期限5年，自2023年3月22日至2028年3月22日止。

3、上述剩余期末一年内到期的长期借款的抵押物及担保情况详见本财务报告七、45、项下所述。

162/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

4、一年内到期的非流动负债期末余额比期初余额增加1938138818.61元，增加比例为179.44%，

主要系一年内到期需偿还的信用借款、中期票据和抵押借款增加所致。

44、其他流动负债

其他流动负债情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额短期应付债券应付退货款

待转销项税354337488.70134067570.96

合计354337488.70134067570.96

163/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

短期应付债券的增减变动：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

164/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

45、长期借款

(1).长期借款分类

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额质押借款

抵押借款5637696644.294098342936.85

保证借款1081060000.00933720000.00

信用借款99875000.001099950000.00

合计6818631644.296132012936.85

长期借款分类的说明：

无

其他说明：

√适用□不适用

1.1上述期末抵押借款中，借款180000000.00元与本财务报告七、43项下抵押借款

40000000.00元系本公司借入，借款总额度400000000.00元，借款期限9年，自2020年5月 18 日至 2029 年 4 月 18 日，自 2025 年 4 月起分期偿还。借款抵押物系本公司“OFFICE PARK II金海园”项目的房屋产权，详见本财务报告七、20、4所述。

1.2上述期末抵押借款中，借款387000000.00元系本公司借入，借款总额度为

2000000000.00元，借款期限20年，自2021年至2041年止，自2027年3月起分期偿还。借

款的抵押物系本公司“T17B-06 新建商办楼（第五中心）”在建工程及土地使用权，详见本财务报告七、22、3所述。

1.3上述期末抵押借款中，借款1110990000.00元与本财务报告七、43项下抵押借款

452000000.00元系子公司上海北郊未来产业园开发运营有限公司借入，为银团借款，借款总额

度为2000000000.00元，借款期限10年，自2018年5月29日至2027年12月31日止，自

2020年4月起分期偿还。借款抵押物系该公司“北郊未来产业园”项目的房屋产权，详见本财务

报告七、10、20、以及21所述。

1.4上述期末抵押借款中，借款769328331.62元系子公司上海综奥建设开发有限公司借入，借

款总额度为1130000000.00元，借款期限5年，自2023年6月起至2028年6月止。自2026年 11 月起分期偿还，借款抵押物系子公司上海综奥建设开发有限公司" E05-04E06-01 地块"项目的土地使用权及在建工程。详见本财务报告七、10所述。

1.5上述期末抵押借款中，借款1250867418.08元与本财务报告七、43项下抵押借款

100000000.00元系子公司上海综舜建设开发有限公司借入，借款总额度3300000000.00元，

借款期限5年，自2023年5月起至2028年3月止，自2025年6月起分期偿还，借款抵押物系子公司上海综舜建设开发有限公司" E03B-01E04A-01E04B-01E07-01E08-01 地块"项目的土地使

用权及在建工程。详见本财务报告七、10所述。

1.6上述期末抵押借款中，借款1632274118.86元系子公司上海综诺建设开发有限公司借入，

借款总额度2900000000.00元，借款期限4年，自2023年4月起至2027年12月止，自2026

165/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

年 6 月起分期偿还，借款抵押物系子公司上海综诺建设开发有限公司" E01-04E02A-01E03A-01地块"项目的土地使用权及在建工程。详见本财务报告七、10所述。

1.7上述期末抵押借款中，借款144756464.48元系子公司上海耘桥置业有限公司借入，借款总

额度1200000000.00元，借款期限5年，自2024年7月15日至2029年7月13日止，自2028年起分期偿还，借款抵押物系子公司上海耘桥置业有限公司祝桥镇三八村73丘的土地使用权。详见本财务报告七、10所述。

1.8上述期末抵押借款中，借款83582950.00元系子公司上海耘北置业有限公司借入，借款总

额度990000000.00元，借款期限4年，自2024年3月25日至2028年3月24日止，自2026年3月26日起分期偿还，借款抵押物系子公司上海耘北置业有限公司嘉兴路街道138街坊23丘土地使用权。详见本财务报告七、10所述。

1.9上述期末抵押借款中，借款78897361.25元与本财务报告七、43项下抵押借款

50000000.00元系子公司上海耘北置业有限公司借入，借款总额度690000000.00元，借款期限3年，自2023年12月27日至2026年12月28日止，自2025年6月26日起分期偿还，借款抵押物系子公司上海耘北置业有限公司嘉兴路街道135街坊15丘土地使用权。详见本财务报告七、

10所述。

1.10上述期末保证借款中，借款424060000.00元与本财务报告七、43项下保证借款

47240000.00元系子公司上海金桥出口加工区联合发展有限公司借入，借款总额度为

700000000.00元，借款期限15年，自2018年8月10日至2033年7月20日止，自2020年10月起分期偿还。该借款由本公司提供担保。

1.11上述期末保证借款中，借款527000000.00元与本财务报告七、43项下保证借款

10000000.00元系子公司上海金桥出口加工区联合发展有限公司借入，借款总额度为

990000000.00元，借款期限20年，自2021年1月28日至2041年1月27日止，将于2024年

1月起分期偿还。该借款由本公司提供担保。

1.12上述期末保证借款中，借款130000000.00元与本财务报告七、43项下保证借款

10000000.00元系子公司上海由川企业管理有限公司借入，借款总额度为450000000.00元，

借款期限155个月，自2024年1月15日至2036年12月15日，自2025年12月21日起分期偿还。该借款由本公司提供担保。

1.13上述期末信用借款中，借款99875000.00元与本财务报告七、43项下信用借款50000.00

元系本公司借入，借款总额度为100000000.00元，借款期限3年，自2023年3月6日至2026年3月5日止，将于2023年8月起分期偿还。

46、应付债券

(1).应付债券

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

公司债2299458222.222298916444.45

中期票据2246716666.672346960000.00

CMBS 1700964500.00

合计6247139388.894645876444.45

166/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

(2).应付债券的具体情况：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）

√适用□不适用

单位：元币种：人民币重分类至债券票面利发行债券发行期初本期按面值计提本期一年内到期期末面值（元）溢折价摊销是否违约

名称率（%）日期期限金额余额发行利息偿还的余额非流动负债

2022-11-11300000129938738870000388700001299693

22金桥债100.002.99%5年306222.22否

5000.00555.56.00.00777.78

20金桥开发9000000089928000295200002952000089982000

100.003.28%2020-5-95年540000.00否

MTN001 0.00 0.00 .00 .00 0.00

23金桥01100000099952888330000003300000099976444

100.003.30%2023-3-65年235555.55否

债000.008.89.00.004.44

23金桥开发1450000144768040890000408900001448550

100.002.82%2023-8-283年870000.00否

MTN001 000.00 000.00 .00 .00 000.00

24金桥开发800000007153333.79816666

100.002.22%2024-8-95年798000000.166666.67否

MTN001 0.00 33 6.67

00

国君华安资

产﹣金桥股

份 Office

17820001749942005621867743053671489775001700964

Park 总部园 100.00 3.00% 2024-1-2 18 年 否

000.000.00.02.46.00500.00

资产支持专项计划

（CMBS）

合计////723200046458762547942205652012118444.18533367948797506247139/

000.00444.45000.000.35441.460.00388.89

(3).可转换公司债券的说明

□适用√不适用转股权会计处理及判断依据

□适用√不适用

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(4).划分为金融负债的其他金融工具说明

期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况

□适用√不适用

期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表

□适用√不适用其他金融工具划分为金融负债的依据说明

□适用√不适用

其他说明：

√适用□不适用

注：“24 金桥开发 MTN001”的发行金额中扣除了发行手续费 2000000.00 元； CMBS 本期发行金额 1782000000.00 元，包括优先级资产支持证券

1781000000.00元和次级资产支持证券1000000.00元，本公司认购次级资产支持证券部分1000000.00元；本期偿还金额32058000.00元。

1）经中国证券监督管理委员会证监许可〔2022〕2596号文《关于同意上海金桥出口加工区开发股份有限公司向专业投资者公开发行公司债券注册的批复》，本公司于2022年11月15日完成公开发行13亿元债券，本期债券期限为5年，附第3年末发行人上调票面利率选择权和投资者回售选择权。票面利率2.99%，采用单利按年计息，不计复利，每年付息一次，到期一次还本。经上海证券交易所同意，上述公司债于2022年11月21日起在上海证券交易所挂牌交易，债券简称“22金桥债”，债券代码“138579”。

2） 2020 年 4 月 14 日，公司收到中国银行间市场交易商协会印发的《接受注册通知书》（中市协注[2020]MTN362 号），获准面向全国银行间债券市场机构投资者发行总额不超过 15 亿元的中期票据。公司分别于 2020 年 5 月 9 日及 2021 年 8 月 19 日发行了中期票据（简称“20 金桥开发 MTN001”及“21金桥开发 MTN001”，代码“102000982”及“102101592”。）。2020 年实际发行金额 9 亿元，期限为 5 年，起息日为 2020 年 5 月 9日，兑付日为 2025年5月9日，发行价格为100元，票面利率为3.28%。募集资金已经于2020年5月11日全额到账。于2021年实际发行金额6亿元，期限为3年，起息日为2021年8月19日，兑付日为2024年8月18日，发行价格为100元，票面利率为3.18%。募集资金已经于2021年8月19日全额到账。

3）经中国证券监督管理委员会证监许可〔2022〕2596号文《关于同意上海金桥出口加工区开发股份有限公司向专业投资者公开发行公司债券注册的批复》，本公司于2023年3月6日完成公开发行10亿元债券，本期债券期限为5年，附第2年末发行人上调票面利率选择权和投资者回售选择权。票面利率3.30%，采用单利按年计息，不计复利，每年付息一次，到期一次还本。经上海证券交易所同意，上述公司债于2023年3月13日起在上海证券交易所挂牌交易，债券简称“23金桥01债”，债券代码“138948”。

168/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

4） 2023 年 8 月，公司收到交易商协会出具的《接受注册通知书》（中市协注 [2023]MTN843 号），获准面向全国银行间债券市场机构投资者发行总额

不超过 20 亿元的中期票据。公司于 2023 年 8 月 29 日发行了中期票据（简称“23 金桥开发 MTN001”，代码“102382295”。），本期实际发行金额 14.5亿元，期限为3年，起息日为2023年8月29日，兑付日为2026年8月29日，发行价格为100元，票面利率为2.82%。募集资金已经于2023年8月29日全额到账。

5） 2024 年 8 月，公司收到中国银行间市场交易商协会出具的《接受注册通知书》（中市协注[2024]MTN698 号），交易商协会决定接受公司中期票据注册，注册金额为 20 亿元。2024 年 8 月 9 日，公司发行 2024 年度第一期中期票据（简称：24 金桥开发 MTN001，代码：102483415），本期实际发行金额

8亿元，期限为5年，起息日为2024年8月9日，兑付日为2029年8月9日，发行价格为100元，票面利率为2.22%。募集资金已经于2024年8月9日全额到账。

6） 2023 年 10 月，上海证券交易所下发了《关于对国君华安资产-金桥股份 Office Park 总部园资产支持专项计划资产支持证券挂牌转让无异议的函》（上证函〔2023〕2967 号），同意国君华安资产﹣金桥股份 Office Park 总部园资产支持专项计划资产支持证券发行，总额不超过 17.82 亿元。于 2024年1月本公司发行了上述专项计划，总规模为人民币17.82亿元，其中优先级资产支持证券发行规模为人民币17.81亿元（期限为18年（10+8）），次级资产支持证券发行规模为0.01亿元（期限为18年），每份资产支持证券的初始面值为100元，优先级资产支持证券的预期收益率为3.00%。募集资金已经于 2024 年 1 月全额到账。该专项计划以子公司上海金桥出口加工区联合发展有限公司名下“OFFICE PARK 总部园”作为抵押物，并由本公司提供流动性支持。

7）应付债券期末余额比期初余额增加 1601262944.44 元，增加比例为 34.47%，主要系本期公司发行了 CMBS 和中期票据所致。

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47、租赁负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

租赁付款额225819239.11

减：未确认融资费用29364162.21

合计196455076.90

其他说明：

项目租赁付款额未确认融资费用合计

1至2年30894234.39-7331010.1323563224.26

2至3年28709657.17-6030286.2322679370.94

3年以上166215347.55-16002865.85150212481.70

合计225819239.11-29364162.21196455076.90

1）租赁负债期末余额比期初余额增加196455076.90元，增加比例为100.00%，主要系子公司

上海由鹏资产管理有限公司本期承租产业园区所致。

48、长期应付款

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

长期应付款331897727.21347125191.39专项应付款

合计331897727.21347125191.39

其他说明：

□适用√不适用长期应付款

(1).按款项性质列示长期应付款

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

金桥北区存量土地开发成本213910452.84213910452.84

土地动拆迁养老吸劳人员费用注117987274.37133214738.55

合计331897727.21347125191.39

其他说明：

注：土地动拆迁养老吸劳人员费用系子公司上海金桥出口加工区联合发展有限公司预估的应付金

桥出口加工区土地动拆迁养吸劳人员的安置费用，用于支付被征用土地的人均落实保障费用，每月支付直至退休为止。该等款项的估计需要管理层运用判断和估计，以上海市最低工资标准为基础，根据历年的人员社会保障费用的增长、养老吸劳人员费用的历年支付情况以及考虑政府宏观

170/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

政策的影响，合理估计包括工资增长率、折现率和其他因素等，以确定土地动拆迁养老吸劳人员费用的最佳估计，确定长期应付款，并相应计提土地开发成本。

1）本公司管理层认为所采用的假设是合理的，但实际经验值及假设条件的变化将影响该等土地开

发成本和负债的余额。其中预计未来一年以内需要支付的金额计入其他应付款，详见财务报告

5.25。

专项应付款

(1).按款项性质列示专项应付款

□适用√不适用

49、长期应付职工薪酬

□适用√不适用

50、预计负债

□适用√不适用

51、递延收益

递延收益情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额形成原因

政府补助315387388.9410404693.60304982695.34补助资金

合计315387388.9410404693.60304982695.34/

其他说明：

□适用√不适用

52、其他非流动负债

□适用√不适用

53、股本

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

本次变动增减（+、-）期初余额发行公积金期末余额送股其他小计新股转股

股份总1122412893.001122412893.00

171/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

数

其他说明：

无

54、其他权益工具

(1).期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况

□适用√不适用

(2).期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表

□适用√不适用

其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明，以及相关会计处理的依据：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

55、资本公积

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额资本溢价（股本

1720497422.621720497422.62

溢价）

其他资本公积-11536181.36-11536181.36

合计1708961241.261708961241.26

其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：

无

56、库存股

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

库存股149984430.25149984430.25

合计149984430.25149984430.25

其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：

2024年11月本公司董事会审议通过了《关于以集中竞价交易方式回购公司股份的预案》。本次

回购的股份将在符合相关法律、法规要求及《公司章程》规定的前提下用于维护公司价值及股东权益。截至本期末累计已回购股份数量为13333200股，占公司总股本的比例为1.19%。

57、其他综合收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

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本期发生金额

期初减：前期计减：前期计期末项目

余额本期所得税前发入其他综合入其他综合税后归属于母公税后归属于减：所得税费用余额生额收益当期转收益当期转司少数股东入损益入留存收益

一、不能重分类进损益

573435990.80264751585.8066187896.45198563689.35771999680.15

的其他综合收益

其中：重新计量设定受益计划变动额权益法下不能转损益的其他综合收益其他权益

工具投资公573435990.80264751585.8066187896.45198563689.35771999680.15允价值变动企业自身信用风险公允价值变动

二、将重分类进损益的

293254.09293254.09

其他综合收益

其中：权益法下可转损

293254.09293254.09

益的其他综合收益其他债权投资公允价值变动金融资产重分类计入其他综合收益的金额其他债权投资信用减值准备现金流量套期储备外币财务报表折算差额其他综合收

573729244.89264751585.8066187896.45198563689.35772292934.24

益合计

其他说明，包括对现金流量套期损益的有效部分转为被套期项目初始确认金额调整：

无

58、专项储备

□适用√不适用

59、盈余公积

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

法定盈余公积1208928492.7776694556.261285623049.03

任意盈余公积522714391.9838347278.13561061670.11储备基金

173/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

企业发展基金其他

合计1731642884.75115041834.391846684719.14

盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：

本期增加的盈余公积115041834.39元系本公司按照净利润的10%和5%分别计提的法定盈余公积和任意盈余公积。

60、未分配利润

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期上期

调整前上期末未分配利润8976456716.757673126901.21调整期初未分配利润合计数（调增+，调减－）

调整后期初未分配利润8976456716.757673126901.21

加：本期归属于母公司所有者的净利

1001950138.861818789939.00

润

其他175178277.56

减：提取法定盈余公积76694556.2686287969.68

提取任意盈余公积38347278.1343143984.84提取一般风险准备

应付普通股股利639775349.01561206446.50转作股本的普通股股利

期末未分配利润9223589672.218976456716.75

1）根据2024年5月28日召开的股东大会审议通过的利润分配方案：按2023年末总股本

1122412893 股为分配基数，向全体股东按每 10 股派发现金红利 5.70 元（含税）。其中 B 股

股东派发现金红利按照股东大会决议日下一工作日（即2024年5月29日）中国人民银行公布的

美元对人民币的中间价折算，每股派发现金红利0.080162美元（含税）。总计分配人民币

639775349.01元。

2）“其他”系公司出售了其他权益工具投资中的部分股票，按照新金融工具准则将处置收益直接计入留存收益。

调整期初未分配利润明细：

1、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润0元。

2、由于会计政策变更，影响期初未分配利润0元。

3、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润0元。

4、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润0元。

5、其他调整合计影响期初未分配利润0元。

61、营业收入和营业成本

(1).营业收入和营业成本情况

√适用□不适用

174/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

单位：元币种：人民币本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

主营业务2717122961.181331499995.586542050160.802070867984.02

其他业务7663321.654335291.6943260691.2531117223.04

合计2724786282.831335835287.276585310852.052101985207.06

175/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

(2).营业收入、营业成本的分解信息

□适用√不适用

详见本财务报告十八、6分部的财务信息

其他说明：

□适用√不适用

(3).履约义务的说明

□适用√不适用

(4).分摊至剩余履约义务的说明

□适用√不适用

(5).重大合同变更或重大交易价格调整

□适用√不适用

其他说明：

1）营业收入本期发生额比上期发生额减少3860524569.22元，减少比例为58.62%，主要系本

期房地产销售收入减少所致。

2）营业成本本期发生额比上期发生额减少766149919.79元，减少比例为36.45%，主要系房地

产销售收入减少而相应的销售成本结转减少所致。

62、税金及附加

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额消费税营业税

城市维护建设税8388051.935803782.42

教育费附加8324490.995716277.08资源税

房产税178376595.63171939230.44

土地使用税12197583.8612073414.31

车船使用税3960.006600.00

印花税6245406.059689590.51

土地增值税127523710.001374488785.28

合计341059798.461579717680.04

其他说明：

税金及附加本期发生额比上期发生额减少1238657881.58元，减少比例为78.41%，主要系本期因房地产销售收入减少而相应土地增值税减少所致。

176/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

63、销售费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

销售服务费14737353.6410822963.11

装修费10851706.493569905.05

广告宣传费9848342.659464805.81

职工薪酬4502927.004422852.30

物业服务费1245048.24

业务招待费198095.27286415.02

差旅费115971.2566821.81

其他1293203.22355953.47

合计42792647.7628989716.57

其他说明：

销售费用本期发生额比上期发生额增加13802931.19元，增加比例为47.61%，主要系本期销售服务费、装修费以及物业服务费较上期增加所致。

64、管理费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

职工薪酬103693366.7096235337.55

中介机构费20118353.2311779928.50

办公费6139003.305864399.81

折旧摊销费5684798.205696188.02

差旅费2202206.681201811.08

董事会务费647428.78171243.50

业务招待费271433.49115179.93

其他375109.945063607.28

合计139131700.32126127695.67

其他说明：

无

65、研发费用

□适用√不适用

66、财务费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

利息费用490939093.50430745347.77

减：利息收入52203620.1934841984.85

利息净支出438735473.31395903362.92

汇兑净损失3575844.551665196.43

银行手续费7293821.111582301.52

177/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

合计449605138.97399150860.87

其他说明：

无

67、其他收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币按性质分类本期发生额上期发生额

浦东新区“十三五”财政扶持12000000.00资金

递延收益结转10404693.6010818821.62

个税返还229229.02192307.69

进项税加计扣除121789.48

其他注3564678.311586716.20

合计14198600.9324719634.99

其他说明：

注：系收到的直接计入当期损益的政府补助。

1）其他收益本期发生额比上期发生额减少10521034.06元，减少比例为42.56%，主要系上期

收到浦东新区“十三五”财政扶持资金而本期无此项补助所致。

68、投资收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

权益法核算的长期股权投资收益3023840.306738009.12

处置长期股权投资产生的投资收益825108333.59交易性金融资产在持有期间的投资收

9399039.117157745.22

益其他权益工具投资在持有期间取得的

33455889.3327330643.52

股利收入债权投资在持有期间取得的利息收入其他债权投资在持有期间取得的利息收入处置交易性金融资产取得的投资收益处置其他权益工具投资取得的投资收益处置债权投资取得的投资收益处置其他债权投资取得的投资收益债务重组收益

合计870987102.3341226397.86

其他说明：

投资收益本期发生额比上期发生额增加829760704.47元，增加比例为2012.69%，主要系本期处置子公司上海新金桥广场实业有限公司股权确认了转让收益所致。

178/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

69、净敞口套期收益

□适用√不适用

70、公允价值变动收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币产生公允价值变动收益的来源本期发生额上期发生额

交易性金融资产-865249.97-13200551.56

其中：衍生金融工具产生的公允价值变动收益交易性金融负债按公允价值计量的投资性房地产

其他非流动金融资产38063097.4331953834.02

合计37197847.4618753282.46

其他说明：

公允价值变动收益本期发生额比上期发生额增加18444565.00元，增加比例为98.35%，主要系本期交易性金融资产和其他非流动金融资产的公允价值变动增加所致。

71、信用减值损失

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额应收票据坏账损失

应收账款坏账损失5510427.34-22391807.95

其他应收款坏账损失-1186981.28-3276680.09债权投资减值损失其他债权投资减值损失长期应收款坏账损失财务担保相关减值损失

合计4323446.06-25668488.04

其他说明：

信用减值损失本期发生额比上期发生额减少29991934.10元，减少比例为116.84%，主要系部分应收账款坏账准备本期转回所致。

72、资产减值损失

□适用√不适用

73、资产处置收益

√适用□不适用

179/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

处置固定资产利得或损失28678.2219454.11

合计28678.2219454.11

74、营业外收入

营业外收入情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币计入当期非经常性损益项目本期发生额上期发生额的金额非流动资产处置利得合计

其中：固定资产处置利得无形资产处置利得非货币性资产交换利得接受捐赠政府补助

违约金收入924173.33245643.89924173.33

其他199396.90707202.78199396.90

合计1123570.23952846.671123570.23

其他说明：

□适用√不适用

75、营业外支出

√适用□不适用

单位：元币种：人民币计入当期非经常性损益项目本期发生额上期发生额的金额非流动资产处置损

65235.221024426.1565235.22

失合计

其中：固定资产处置

65235.221024426.1565235.22

损失无形资产处置损失非货币性资产交换损失

对外捐赠400000.00400000.00400000.00

其他246.9051617.89246.90

合计465482.121476044.04465482.12

180/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

其他说明：

营业外支出本期发生额比上期发生额减少1010561.92元，减少比例为68.46%，主要系本期固定资产报废损失减少所致。

76、所得税费用

(1).所得税费用表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

当期所得税费用432110616.66295103918.77

递延所得税费用-76846610.29314466012.23

以前年度所得税清算影响额10472659.8510651.83

合计365736666.22609580582.83

(2).会计利润与所得税费用调整过程

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额

利润总额1343755473.16

按法定/适用税率计算的所得税费用335938868.30

子公司适用不同税率的影响-183481.58

调整以前期间所得税的影响10472659.85

非应税收入的影响14815581.74

不可抵扣的成本、费用和损失的影响161828.64

使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏-12367854.21损的影响

本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性16899063.48差异或可抵扣亏损的影响

所得税费用365736666.22

其他说明：

√适用□不适用

所得税费用本期发生额比上期发生额减少243843916.61元，减少比例为40.00%，主要系当期所得税费用增加与递延所得税费用减少相抵所致。

77、其他综合收益

□适用√不适用

78、现金流量表项目

(1).与经营活动有关的现金收到的其他与经营活动有关的现金

181/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

利息收入52203620.1934841984.85

保证金押金6031995.9227353376.35

购房意向金5500000.00

政府补助3564678.3129000494.35

代收暂收款项587233.8010224879.92

收回代垫维修基金及水电费等134737.784611976.68

合计68022266.00106032712.15

收到的其他与经营活动有关的现金说明：

无支付的其他与经营活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

商品房预售监管资金979829532.96

支付与销售费用及管理费用有关的54566492.1642167885.69现金

支付销售佣金18525380.56

退还保证金及押金11071836.653256520.00

退还专项工程款及暂收款10150000.00237678385.84

代垫维修基金及水电费等5930486.6426168169.21

银行手续费等1432123.00930993.78

代付物业费814436.202096595.94

捐赠支出400000.00400000.00

其他3004901.972621575.08

合计1085725190.14315320125.54

支付的其他与经营活动有关的现金说明：

无

(2).与投资活动有关的现金收到的重要的投资活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

收回理财产品本金及利息1407307429.291987157745.21

出售“东方证券”收到的现金395066161.98

合计1407307429.292382223907.19收到的重要的投资活动有关的现金说明无支付的重要的投资活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

购买理财产品3263500000.00900000000.00

支付上海浦东科技创新投资基金合160000000.00

182/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

伙企业

(有限合伙)投资款

合计3263500000.001060000000.00支付的重要的投资活动有关的现金说明无收到的其他与投资活动有关的现金

□适用√不适用支付的其他与投资活动有关的现金

□适用√不适用

(3).与筹资活动有关的现金收到的其他与筹资活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

收到上海北商发企业服务有限公司往来款10000000.00643501020.00

合计10000000.00643501020.00

收到的其他与筹资活动有关的现金说明：

无支付的其他与筹资活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

股份回购支出149984430.25

归还上海宝山工业园投资管理有限公司往来款1822950.001822950.00

支付租金1447931.28

支付融资手续费2871698.11651307.74

合计156127009.642474257.74

支付的其他与筹资活动有关的现金说明：

无筹资活动产生的各项负债变动情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增加本期减少项目期初余额期末余额现金变动非现金变动现金变动非现金变动

短期借款3685012333.674316340000.00108342319.093890528150.704219166502.06

一年内到期的非流2897253516.14959114697.533018253516.14

动负债1080114697.53

长期借款6132012936.852546893707.44277965903.54319950903.541818290000.006818631644.29

应付债券4645876444.452580000000.0082949171.54112888727.10948797500.006247139388.89

租赁负债234195643.521447931.2836292635.34196455076.90

其他应付款-上海北10000000.0028732701.24702580823.61商发企业服务有限

公司663848122.37

其他应付款-上海金1668751.2758197469.42

桥56528718.15

183/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告（集团）有限公司

其他应付款-上海宝1822950.00山工业园投资管理

有限公司1822950.00

合计16265216203.029453233707.443631108006.345285753360.152803380135.3421260424421.31

(4).以净额列报现金流量的说明

□适用√不适用

(5).不涉及当期现金收支、但影响企业财务状况或在未来可能影响企业现金流量的重大活动及财务影响

□适用√不适用

79、现金流量表补充资料

(1).现金流量表补充资料

√适用□不适用

单位：元币种：人民币补充资料本期金额上期金额

1．将净利润调节为经营活动现金流量：

净利润978018806.941798286193.02

加：资产减值准备

信用减值损失-4323446.0625668488.04

固定资产折旧、油气资产折耗、生产

520280458.82503468256.49

性生物资产折旧

使用权资产摊销19037396.96

无形资产摊销11573511.097690856.07

长期待摊费用摊销14119864.7211047771.25

处置固定资产、无形资产和其他长期

-28678.22-19454.11

资产的损失（收益以“－”号填列）固定资产报废损失（收益以“－”号

65235.221024426.15

填列）公允价值变动损失（收益以“－”号-37197847.46-18753282.46

填列）

财务费用（收益以“－”号填列）500386467.51433072691.38

投资损失（收益以“－”号填列）-870987102.33-41226397.86递延所得税资产减少（增加以“－”-83856075.47474401336.20号填列）递延所得税负债增加（减少以“－”

7009465.18-159935323.98号填列）

存货的减少（增加以“－”号填列）-2157310348.67-7682291795.00经营性应收项目的减少（增加以

503380675.44-283220650.64“－”号填列）经营性应付项目的增加（减少以

1949190856.86-2056805264.15“－”号填列）

其他-2548401948.04284614495.20

经营活动产生的现金流量净额-1199042707.51-6702977654.40

2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：

债务转为资本

184/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

一年内到期的可转换公司债券融资租入固定资产

3．现金及现金等价物净变动情况：

现金的期末余额3842672419.572301889490.50

减：现金的期初余额2301889490.502627445855.30

加：现金等价物的期末余额

减：现金等价物的期初余额

现金及现金等价物净增加额1540782929.07-325556364.80

(2).本期支付的取得子公司的现金净额

□适用√不适用

(3).本期收到的处置子公司的现金净额

√适用□不适用

单位：元币种：人民币金额

本期处置子公司于本期收到的现金或现金等价物1195010000.00

其中：上海新金桥广场实业有限公司1195010000.00

减：丧失控制权日子公司持有的现金及现金等价物91789448.18

其中：上海新金桥广场实业有限公司91789448.18

加：以前期间处置子公司于本期收到的现金或现金等价物

处置子公司收到的现金净额1103220551.82

其他说明：

无

(4).现金和现金等价物的构成

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

一、现金3842672419.572301889490.50

其中：库存现金27546.4461145.64

可随时用于支付的银行存款3742616494.592301827515.19可随时用于支付的其他货币资

100028378.54829.67

金可用于支付的存放中央银行款项存放同业款项拆放同业款项

二、现金等价物

185/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

其中：三个月内到期的债券投资

三、期末现金及现金等价物余额3842672419.572301889490.50

其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金和现金等价物

(5).使用范围受限但仍作为现金和现金等价物列示的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期金额理由

979829532.96商品房预售监管资金

受限货币资金

928200.00保函保证金

合计980757732.96/

(6).不属于现金及现金等价物的货币资金

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

80、所有者权益变动表项目注释

说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：

□适用√不适用

81、外币货币性项目

(1).外币货币性项目

√适用□不适用

单位：元期末折算人民币项目期末外币余额折算汇率余额

货币资金--

其中：美元607600.787.18844367677.45欧元港币

应收账款--

其中：美元欧元港币

长期借款--

其中：美元欧元港币其他应付款

186/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

其中：美元63115.227.1884453697.45欧元港币

其他说明：

无

(2).境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币

及选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因□适用√不适用

82、租赁

(1)作为承租人

√适用□不适用未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额

□适用√不适用简化处理的短期租赁或低价值资产的租赁费用

□适用√不适用售后租回交易及判断依据

□适用√不适用

与租赁相关的现金流出总额1447931.28(单位：元币种：人民币)

(2)作为出租人作为出租人的经营租赁

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

其中:未计入租赁收款额的可项目租赁收入变租赁付款额相关的收入

房地产租赁收入1834374244.34

合计1834374244.34作为出租人的融资租赁

□适用√不适用未折现租赁收款额与租赁投资净额的调节表

□适用√不适用未来五年未折现租赁收款额

□适用√不适用

187/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

(3)作为生产商或经销商确认融资租赁销售损益

□适用√不适用

其他说明：

无

83、数据资源

□适用√不适用

84、其他

□适用√不适用

八、研发支出

1、按费用性质列示

□适用√不适用

2、符合资本化条件的研发项目开发支出

□适用√不适用重要的资本化研发项目

□适用√不适用开发支出减值准备

□适用√不适用

其他说明：

无

3、重要的外购在研项目

□适用√不适用

九、合并范围的变更

1、非同一控制下企业合并

□适用√不适用

2、同一控制下企业合并

□适用√不适用

3、反向购买

□适用√不适用

188/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

189/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

4、处置子公司

本期是否存在丧失子公司控制权的交易或事项

√适用□不适用

单位：元币种：人民币与原子公司股权投处置价款与处置投丧失控制权之日丧失控制丧失控制权之丧失控制权之按照公允价值重资相关的丧失控制丧失控制权资对应的合并财务丧失控制权之合并财务报表层子公司丧失控制权权时点的丧失控制权时日合并财务报日合并财务报新计量剩余股权其他综合权时点的时点的处置报表层面享有该子日剩余股权的面剩余股权公允名称的时点处置比例点的判断依据表层面剩余股表层面剩余股产生的利得或损收益转入

处置价款方式公司净资产份额的比例（%）价值的确定方法

（%）权的账面价值权的公允价值失投资损益差额及主要假设或留存收益的金额上海新收妥股权转让金桥广

2024年12款

场实业119501.00100.00挂牌转让82510.83月并工商变更登有限公记司

其他说明：

√适用□不适用

于2024年11月，上海证券交易所出具了《关于对国君华安资产-金桥股份新金桥广场资产支持专项计划资产支持证券挂牌转让无异议的函》(上证函

(2024)3061 号)，上海新金桥广场实业有限公司的股权在上海联合产权交易所官网的《项目中心》进行了正式挂牌(项目编号：G32024SH1000322)。于 2024年12月，上海新金桥广场实业有限公司股权已成交，成交价格为11.98亿元，受让方为华安未来资产管理(上海)有限公司，公司已收讫股权转让款项并完成了工商变更登记。

注：处置价款中扣除了专项计划的发行手续费299万元。

是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

190/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

5、其他原因的合并范围变动

说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：

√适用□不适用

1）本期本公司设立上海碧云酒店管理有限公司、上海碧云商业经营管理有限公司及上海金桥投资合伙企业(有限合伙)；子公司上海金桥出口加工区房地

产发展有限公司（以下简称“金桥房产公司”）设立了子公司上海耘桥置业有限公司；子公司上海金桥投资合伙企业(有限合伙)设立子公司上海金资创

兴一期创业投资合伙企业（有限合伙）。期末合并范围增加了上述新设立的子公司。

2）本期新纳入合并范围的子公司

子公司全称期末净资产本期净利润

上海耘桥置业有限公司2398753289.21-1246710.79

上海碧云酒店管理有限公司13851538.433851538.43

上海碧云商业经营管理有限公司4766952.79-233047.21

上海金桥投资合伙企业(有限合伙)72440657.78-2559342.22

上海金资创兴一期创业投资合伙企业（有限合伙）103512945.1412945.14

6、其他

□适用√不适用

191/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

十、在其他主体中的权益

1、在子公司中的权益

(1).企业集团的构成

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

子公司持股比例(%)取得主要经营地注册资本注册地业务性质名称直接间接方式上海金桥出口加工区房

地产上海市15000.00上海市房地产经营86.0014.00设立发展有限公司注1上海金桥出口加工区联同一控制下企

合上海市69000.00上海市房地产经营100.00业合并发展有限公司上海盛讯投

上海市50000.00上海市项目投资100.00设立资有限公司上海由鹏资

资产管理、物

产管理有限上海市15000.00上海市100.00设立业管理公司上海北郊未来产业园

上海市60000.00上海市项目投资60.00设立开发运营有注2限公司上海由川企

企业管理、物

业管理有限上海市10000.00上海市100.00设立业管理公司上海金桥智造企业发展有限公司

企业管理、物

（原名：上上海市30000.00上海市100.00设立业管理海由宏企业管理有限公

司）上海综奥建

设开发有限上海市105000.00上海市房地产经营51.00设立公司注3上海综诺建

设开发有限上海市190000.00上海市房地产经营51.00设立注3公司上海综舜建

设开发有限上海市175000.00上海市房地产经营51.00设立公司注3上海耘北置

业有限公司上海市220000.00上海市房地产经营80.00设立注4上海耘周置

业有限公司上海市323000.00上海市房地产经营100.00设立注5上海耘桥置

业有限公司上海市240000.00上海市房地产经营42.00设立注6

上海碧云酒上海市1000.00上海市酒店管理、物100.00设立

192/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

店管理有限业管理公司上海碧云商商业综合体管

业经营管理上海市1000.00上海市100.00设立理有限公司上海金桥投资合伙企业

上海市300500.00上海市投资管理99.830.17设立

(有限合伙)注7上海金资创兴一期创业

投资合伙企上海市11050.00上海市创业投资63.35设立

业（有限合伙）注8上海新金桥

房地产、酒店

广场实业有上海市27505.80上海市100.00设立租赁注9限公司

在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：

无

持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依

据：

无

对于纳入合并范围的重要的结构化主体，控制的依据：

无

确定公司是代理人还是委托人的依据：

无

其他说明：

注1：对子公司金桥房产公司间接的持股比例由本公司全资子公司上海金桥出口加工区联合发展有限公司持有。

注2：子公司上海北郊未来产业园开发运营有限公司系本公司与上海宝山工业园投资管理有限公

司于2016年5月11日共同出资成立的子公司，本公司持股比例60%，上海宝山工业园投资管理有限公司持股比例40%。

注3：子公司上海综奥建设开发有限公司、上海综诺建设开发有限公司及上海综舜建设开发有限

公司皆系子公司金桥房产公司与母公司上海金桥（集团）有限公司（以下简称“金桥集团公司”）

共同出资成立的子公司，金桥房产公司持股比例51%，金桥集团公司持股比例49%。

注4：子公司上海耘北置业有限公司系子公司金桥房产公司与上海北商发企业服务有限公司共同

出资成立的子公司，金桥房产公司持股比例80%，上海北商发企业服务有限公司持股比例20%。

注5：对子公司上海耘周置业有限公司间接的持股比例由子公司金桥房产公司持有。

注6：子公司上海耘桥置业有限公司系子公司金桥房产公司与上海外高桥集团股份有限公司以及

上海浦东土地控股（集团）有限公司共同出资成立的子公司，金桥房产公司持股比例42%，上海外高桥集团股份有限公司持股比例33%，上海浦东土地控股（集团）有限公司持股比例25%。

注7：对子公司上海金桥投资合伙企业(有限合伙)间接的持股比例由本公司全资子公司上海盛讯投资有限公司持有。

193/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

注8：子公司上海金资创兴一期创业投资合伙企业（有限合伙）系子公司上海金桥投资合伙企业(有

限合伙)与江苏新华沣裕资本管理有限公司以及上海盛盎智鑫企业咨询管理中心（有限合伙）共同

出资成立的子公司，上海金桥投资合伙企业(有限合伙)持股比例63.35%，江苏新华沣裕资本管理有限公司持股比例27.15%，上海盛盎智鑫企业咨询管理中心（有限合伙）持股比例9.50%。

注9：本期合并范围减少了上海新金桥广场实业有限公司，本期合并该公司期初至处置日的利润表及现金流量表。

(2).重要的非全资子公司

√适用□不适用

单位：元币种：人民币少数股东持股本期归属于少数股本期向少数股东宣期末少数股东权益子公司名称比例东的损益告分派的股利余额

上海北郊未来40%-18335519.28108552502.61产业园开发运营有限公司

上海综奥建设49%-58172.49513892954.87开发有限公司

上海综诺建设49%-110712.23856431305.55开发有限公司

上海综舜建设49%-4429840.90923723741.78开发有限公司

上海耘北置业20%-278184.73439068289.02有限公司

上海耘桥置业58%-723092.261391276907.74有限公司

子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

(3).重要非全资子公司的主要财务信息

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额子公司流动资资产合流动负负债合流动资资产合流动负负债合非流动资产非流动负债非流动资产非流动负债名产计债计产计债计称上海北郊未来109062003611109173221047511215216901410418518

912979621301441348

产94152.73250.90000.91993.00674.57543.58217.90000.38162.

097.96993.85162.59

业454100852113340059园开发运营

194/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

有限公司上海综奥建

18274182741569115691

设9374176932877870289200511347520268

63607.63607.47858.47858.

开43.71331.62475.3332.14974.58006.72

72724747

发有限公司上海综诺建

338543385416322163752488224882

设5324945402735634740174

18060.18060.74118.99069.19212.19212.

开51.0529.89048.10277.99

828286912424

发有限公司上海综舜建

327483295912508141082775427933

设211811599711784947281851870899152

07964.88979.67418.38486.94324.43849.

开015.41068.44525.23950.25914.17864.42

539408522548

发有限公司上海耘北

6301363330397044137655177551783321033210

置3171716721449810.

09721.27412.71045.85967.56360.06171.73802.73802.

业690.92922.5671

8274096535063333

有限公司上海耘桥

2544825448

置9634.113082144756146064

08355.17990.

业436.31464.48700.79

8600

有限公司子本期发生额上期发生额公司经营活动现金经营活动现金流营业收入净利润综合收益总额营业收入净利润综合收益总额名流量量称上海北郊未

179695228.-45838798.-45838798.-66842954.2266042518.-44227920.-44227920.

来91430957.15

2419191201515

产业园开发

195/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

运营有限公司上海综奥建

设-237138466.-118719.36-118719.36-185680.37-185680.37-511593501.17开08发有限公司上海综诺建

设-865931349.-225943.34-225943.34-274034.62-274034.62-723280474.54开94发有限公司上海综舜建

设-9040491.6-9040491.6-471218938.-3946512.9-3946512.9

-821298275.71开442400发有限公司上海耘北

置-1390923.6-1390923.6-133963169.-3267631.2-3267631.2-5336785041.业44647746有限公司上海耘桥

置-1246710.7-1246710.7-283439478.业9949有限公司

其他说明：

无

196/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

(4).使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制

□适用√不适用

(5).向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

2、在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易

□适用√不适用

3、在合营企业或联营企业中的权益

√适用□不适用

(1).重要的合营企业或联营企业

□适用√不适用

(2).重要合营企业的主要财务信息

□适用√不适用

(3).重要联营企业的主要财务信息

□适用√不适用

(4).不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

期末余额/本期发生额期初余额/上期发生额

合营企业：

投资账面价值合计下列各项按持股比例计算的合计数

--净利润

--其他综合收益

--综合收益总额

联营企业：

投资账面价值合计25757239.3023800104.86下列各项按持股比例计算的合计数

--净利润3023840.316738009.12

--其他综合收益

--综合收益总额3023840.316738009.12

197/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

其他说明：

无

(5).合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明

□适用√不适用

(6).合营企业或联营企业发生的超额亏损

√适用□不适用

单位：元币种：人民币合营企业或联营企累积未确认前期累计本期未确认的损失本期末累积未确认的

业名称的损失（或本期分享的净利润）损失

上海新金桥物业管-1131645.77-507.63-1131747.30理有限公司

其他说明：

无

(7).与合营企业投资相关的未确认承诺

□适用√不适用

(8).与合营企业或联营企业投资相关的或有负债

□适用√不适用

4、重要的共同经营

□适用√不适用

5、在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益

未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：

√适用□不适用发行的资产支持证券情况

本公司本期发行了“国君华安资产-金桥股份 Office Park 总部园资产支持专项计划”商业不动产

抵押贷款资产支持证券和“国君华安资产-金桥股份新金桥广场资产支持专项计划”资产支持证券，本公司持有上述资产支持证券部分次级份额。截至2024年12月31日，本公司持有上述资产支持证券的次级份额合计为人民币6300万元，在其他非流动金融资产中核算。本公司对部分上述资产支持证券优先级资产支持证券本金及固定收益承担流动性补足义务。由于本公司仅持有部分劣后级份额，且评估未来承担流动性补足的可能性低，因而未将上述专项计划纳入本公司合并范围。

6、其他

□适用√不适用

198/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

十一、政府补助

1、报告期末按应收金额确认的政府补助

□适用√不适用未能在预计时点收到预计金额的政府补助的原因

□适用√不适用

2、涉及政府补助的负债项目

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期本期计入与资财务本期

新增营业本期转入其他产/收报表期初余额其他期末余额补助外收收益益相项目变动金额入金关额

递延309667388.9410404693.60299262695.34与资收益产相关

递延4620000.004620000.00与收收益益相关

递延1100000.001100000.00与资

收益产/收益相关

合计315387388.9410404693.60304982695.34/

3、计入当期损益的政府补助

√适用□不适用

单位：元币种：人民币类型本期发生额上期发生额

与收益相关13969371.9124405537.82

合计13969371.9124405537.82

其他说明：

无

十二、与金融工具相关的风险

1、金融工具的风险

√适用□不适用

本公司的主要金融工具包括货币资金、借款、应收账款、应付账款、交易性金融资产、其他权益

工具投资、其他非流动金融资产、应付债券、其他应收款、其他应付款、一年内到期的非流动负

债、长期应付款等，各项金融工具的详细情况说明见财务报告五、与这些金融工具有关的风险，

199/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

以及本公司为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述。本公司管理层对这些风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。

1、风险管理目标和政策

本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，将风险对本公司经营业绩的负面影响降低到最低水平，使股东及其他权益投资者的利益最大化。基于该风险管理目标，本公司风险管理的基本策略是确定和分析本公司所面临的各种风险，建立适当的风险承受底线和进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范围之内。

2、金融工具的风险

2.1信用风险

2024年12月31日，可能引起本公司财务损失的最大信用风险敞口主要来自于合同另一方未能履

行义务而导致本公司金融资产产生的损失以及本公司承担的财务担保，具体包括：合并资产负债表中已确认的金融资产的账面金额；对于以公允价值计量的金融工具而言，账面价值反映了其风险敞口，但并非最大风险敞口，其最大风险敞口将随着未来公允价值的变化而改变。

为降低信用风险，本公司严格控制信用额度和信用审批，并执行其他监控程序以确保采取必要的措施回收过期债权。此外，本公司于每个资产负债表日审核每一单项应收款的回收情况，以确保就无法回收的款项计提充分的坏账准备。因此，本公司管理层认为本公司所承担的信用风险已经大为降低。

本公司采用了必要的政策确保所有销售客户均具有良好的信用记录，除在本财务报告七、5、5中

披露的应收账款前五名客户外，本公司无其他重大信用集中风险。

本公司的流动资金存放在信用评级较高的银行，故流动资金的信用风险较低。

2.2市场风险

2.2.1汇率风险

汇率风险指因汇率变动产生损失的风险。本公司的业务绝大部分以人民币进行交易，因此外币汇率波动对公司的经营成果影响甚微。

2.2.2利率风险

利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。利率风险可源于已确认的计息金融工具和未确认的金融工具。本公司面临的利率风险主要来源于银行借款及公司债券。公司通过建立良好的银企关系，对授信额度、授信品种以及授信期限进行合理的设计，保障银行授信额度充足，满足公司各类短期融资需求。

2.2.3其他价格风险

本公司持有的分类为其他权益工具投资在资产负债表日以公允价值计量。因此，本公司的其他权益工具投资承担着证券市场变动的风险。本公司采取持有多种权益证券组合的方式降低权益证券投资的价格风险。

其他权益期初余额本期增加本期减少期末余额

200/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

工具投资交通银行58599809

43289949.2215309860.09-

股票.31东方证券1312912

1081661186.40231251701.92-

股票888.32国泰君安89985131

71795107.2018190023.80-

股票.00

1461497

合计1196746242.82264751585.81-

828.63

假设在其他条件不变的情况下，股票价格上升或下降10%，对公司当期净利润无影响，会影响当期其他综合收益增加或减少10961.23万元。

2.3流动性风险

管理流动性风险时，本公司保持管理层认为充分的现金及现金等价物并对其进行监控，以满足本公司经营需要，并降低现金流量波动的影响。本公司管理层对银行借款的使用情况进行监控并确保遵守借款协议。

本公司将银行借款、所有者投入资金、企业债券等作为重要的资金来源。

本公司通过采取以下措施来降低流动性风险：

*2024年12月31日，本公司可向银行申请使用的授信合同额度合计为122亿元（2023年12月

31日为98亿元）。

*本公司的日常经营可以产生足够的经营活动现金流以如期偿还未来12个月内到期的借款。

*本公司在集团层面持续监控短期和长期的资金需求，确保维持充裕的现金储备，包括在必要时处置部分有价证券。

综上所述，本公司管理层认为本公司所承担的流动性风险并不重大。

本公司持有的金融负债按未折现剩余合同义务的到期期限分析如下：

期末余额项目一年以内一年以上合计金融负债

短期借款4219166502.06-4219166502.06

应付账款255174288.79609895557.90865069846.69

其他应付款233183261.891375455247.241608638509.13一年内到期的非流

2981960880.80-2981960880.80

动负债

应付债券-6247139388.896247139388.89

长期借款-6818631644.296818631644.29

长期应付款-331897727.21331897727.21金融负债合计

7689484933.5415383019565.53

23072504499.07

201/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

上表系根据本公司金融负债可能的最早偿还日的未折现现金流编制的。合同到期日基于本公司可能被要求偿付的最早之日。

3、资本管理

本公司通过优化负债与股东权益的结构来管理资本，以确保集团内的主体能够持续经营，并同时最大限度增加股东回报。本公司自2016年起采用的整体策略保持不变。

本公司的资本结构由本公司的净债务（财务报告七、中披露的借款、债券与现金和银行存款余额抵减后的净额）和股东权益（包括在财务报告七、中披露的股本、资本公积、库存股、其他综合收益、盈余公积、未分配利润和少数股东权益）组成。

本公司并未受制于外部强制性资本管理要求。本公司的风险管理委员会定期复核本公司的资本结构。作为复核的一部分，该委员会会考虑资本成本以及与各类资本相关的风险。

2、套期

(1)公司开展套期业务进行风险管理

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

(2)公司开展符合条件套期业务并应用套期会计

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

(3)公司开展套期业务进行风险管理、预期能实现风险管理目标但未应用套期会计

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

3、金融资产转移

(1)转移方式分类

□适用√不适用

(2)因转移而终止确认的金融资产

□适用√不适用

(3)继续涉入的转移金融资产

□适用√不适用

202/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

其他说明：

□适用√不适用

十三、公允价值的披露

1、以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末公允价值

项目第一层次公允价值计第二层次公允价值计

第三层次公允价值计量合计量量

一、持续的公允价值计量

（一）交易性金融资产37785353.851783524165.971821309519.82

1.以公允价值计量且变动计入当

37785353.851783524165.971821309519.82

期损益的金融资产

（1）债务工具投资37785353.851783524165.971821309519.82

（2）权益工具投资

（3）衍生金融资产

2.指定以公允价值计量且其变动

计入当期损益的金融资产

（1）债务工具投资

（2）权益工具投资

（二）其他债权投资

（三）其他权益工具投资1461497828.638570776.001470068604.63

（四）投资性房地产

1.出租用的土地使用权

2.出租的建筑物

3.持有并准备增值后转让的土地

使用权

（五）生物资产

1.消耗性生物资产

2.生产性生物资产

（六）其他非流动金融资产952080624.74952080624.74

持续以公允价值计量的资产总额1499283182.481783524165.97960651400.744243458749.19

（六）交易性金融负债

1.以公允价值计量且变动计入当

期损益的金融负债

其中：发行的交易性债券衍生金融负债其他

2.指定为以公允价值计量且变动

计入当期损益的金融负债持续以公允价值计量的负债总额

二、非持续的公允价值计量

（一）持有待售资产非持续以公允价值计量的资产总额

203/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

非持续以公允价值计量的负债总额

2、持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据

√适用□不适用

本公司持有的其他权益工具投资系上市公司股票，其期末公允价值参照上海证券交易所2024年度最后一个交易日之收盘价确定。本公司持有的交易性金融资产-债务工具投资系认购的华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金，其期末公允价值参照公开交易市场2024年度最后一个交易日之单位净值确定。本公司无非持续第一层次公允价值计量的资产和负债。

3、持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息

√适用□不适用

本公司持有的交易性金融资产-债务工具投资系银行结构性存款，使用的重要参数包括合同预期收益率等。本公司无非持续第二层次公允价值计量的资产和负债。

4、持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息

√适用□不适用重要不可金融资产公允价值层级估值技术及主要输入参数观察输入参数未来现金

其他权益工具投资、其公司的其他权益工具投资、其他非流动金融资产主要为非上市股权，流量、流

第三层级他非流动金融资产估值技术包括市场法及收益法动性折扣等

5、持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感

性分析

□适用√不适用

6、持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政

策

□适用√不适用

7、本期内发生的估值技术变更及变更原因

□适用√不适用

8、不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况

□适用√不适用

9、其他

□适用√不适用

204/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

十四、关联方及关联交易

1、本企业的母公司情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币母公司对本企母公司对本企业母公司名称注册地业务性质注册资本业的持股比例

的表决权比例(%)

(%)上海金桥（集上海房地产经营407286.0149.3749.37

团）有限公司本企业的母公司情况的说明无本企业最终控制方是上海市浦东新区国有资产监督管理委员会

其他说明：

无

2、本企业的子公司情况

本企业子公司的情况详见附注

√适用□不适用本公司子公司情况详见本财务报告十所示。

3、本企业合营和联营企业情况

本企业重要的合营或联营企业详见附注

□适用√不适用

本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下

√适用□不适用合营或联营企业名称与本企业关系上海新金桥物业经营管理有限公司受同一母公司控制的联营企业上海新金桥物业管理有限公司受同一母公司控制的联营企业上海博瑞吉信息科技有限公司联营企业上海盛盎私募基金管理有限公司联营企业

其他说明：

□适用√不适用

4、其他关联方情况

√适用□不适用其他关联方名称其他关联方与本企业关系上海新金桥建设发展有限公司受同一母公司控制上海金桥再生资源市场经营管理有限公受同一母公司控制司上海新金桥能源科技有限公司受同一母公司控制上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公公司董事在该公司担任董事司

上海北商发企业服务有限公司持有子公司上海耘北置业有限公司20%股权的少数股

205/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

东

其他说明：

无

5、关联交易情况

(1).购销商品、提供和接受劳务的关联交易

采购商品/接受劳务情况表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币获批的交易是否超过交易关联方关联交易内容本期发生额额度（如适上期发生额额度（如适用）

用）上海新金桥

物业经营管接受劳务21618750.1616762320.95理有限公司上海新金桥

建设发展有接受劳务19799209.8123524190.32限公司上海新金桥

能源科技有接受劳务2749132.481542692.63限公司

出售商品/提供劳务情况表

□适用√不适用

购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明

□适用√不适用

(2).关联受托管理/承包及委托管理/出包情况

本公司受托管理/承包情况表：

□适用√不适用

关联托管/承包情况说明

□适用√不适用

本公司委托管理/出包情况表

□适用√不适用

关联管理/出包情况说明

□适用√不适用

(3).关联租赁情况

本公司作为出租方：

√适用□不适用

单位：元币种：人民币承租方名称租赁资产种类本期确认的租赁收入上期确认的租赁收入

上海金桥（集团）投资性房地产7870915.6515767262.36

206/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

有限公司上海新金桥能源

投资性房地产1297496.89277593.92科技有限公司上海新金桥物业

经营管理有限公投资性房地产891192.553369244.15司上海盛盎私募基

投资性房地产787974.04787974.04金管理有限公司上海金桥再生资

源市场经营管理投资性房地产307704.582211049.17有限公司

207/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

本公司作为承租方：

□适用√不适用关联租赁情况说明

□适用√不适用

208/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

(4).关联担保情况本公司作为担保方

□适用√不适用本公司作为被担保方

□适用√不适用关联担保情况说明

□适用√不适用

(5).关联方资金拆借

□适用√不适用

(6).关联方资产转让、债务重组情况

□适用√不适用

(7).关键管理人员报酬

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

关键管理人员报酬8447900.008426100.00

(8).其他关联交易

√适用□不适用关联方关联交易内容关联交易本期发生额上期发生额定价原则

上海金桥（集团）有限公司股利分配按持股比例315826430.49277040728.50

上海新金桥物业经营管理有限公接受股利分配按持股比例5424205.874975351.51司

上海金桥（集团）有限公司计提资金占用按银行同期贷款利1668751.271404900.93费率

上海北商发企业服务有限公司收到往来款按协议10000000.00643501020.00

上海北商发企业服务有限公司计提资金占用按银行同期贷款利28732701.2420347102.37费率

6、应收、应付关联方等未结算项目情况

(1).应收项目

□适用√不适用

(2).应付项目

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目名称关联方期末账面余额期初账面余额

209/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

上海新金桥物业经

应付账款13425834.327848884.43营管理有限公司上海新金桥建设发

应付账款12076376.624934740.74展有限公司上海新金桥能源科

应付账款220431.49249156.57技有限公司

(3).其他项目

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目名称关联方期末账面余额期初账面余额

上海金桥（集团）有

预收款项381466.03限公司上海金桥再生资源

其他应付款市场经营管理有限210377.14公司上海新金桥物业经

其他应付款1111131.102468571.00营管理有限公司

上海金桥（集团）有

其他应付款54772090.4256528718.15限公司上海北商发企业服

其他应付款702580823.61663848122.37务有限公司

7、关联方承诺

□适用√不适用

8、其他

□适用√不适用

十五、股份支付

1、各项权益工具

□适用√不适用期末发行在外的股票期权或其他权益工具

□适用√不适用

2、以权益结算的股份支付情况

□适用√不适用

3、以现金结算的股份支付情况

□适用√不适用

210/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

4、本期股份支付费用

□适用√不适用

5、股份支付的修改、终止情况

□适用√不适用

6、其他

□适用√不适用

十六、承诺及或有事项

1、重要承诺事项

√适用□不适用

资产负债表日存在的对外重要承诺、性质、金额

1、资本承诺（金额单位为人民币万元）

项目期末余额期初余额已签约但尚未于财务报表中确认的

-购建长期资产承诺810460909890

2、除上述事项外，截至2024年12月31日，本公司未发生影响本财务报表阅读和理解的其他重大承诺事项。

2、或有事项

(1).资产负债表日存在的重要或有事项

√适用□不适用

截至2024年12月31日，子公司上海耘周置业有限公司为按揭购房者的贷款142042.97万元提供担保，担保期限为购房者办妥所购住房的《房屋所有权证》及房屋抵押登记，并将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交给房贷银行保管之日止。

2022年5月，福达控股集团有限公司因与子公司上海金桥出口加工区联合发展有限公司两者之间

的项目转让合同纠纷一案申请财产保全。经法院准许，子公司上海金桥出口加工区联合发展有限公司名下的福达集团上海投资大厦新建项目（位于上海浦东新区金桥出口加工区5街坊1/6丘）

的土地使用权及其全部在建工程被查封。截至2024年12月31日，该案尚在审理过程中。

除上述事项外，截至2024年12月31日，本公司未发生影响本财务报表阅读和理解的其他或有事项。

(2).公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：

□适用√不适用

3、其他

□适用√不适用

211/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

十七、资产负债表日后事项

1、重要的非调整事项

□适用√不适用

2、利润分配情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

拟分配的利润或股利354905501.76经审议批准宣告发放的利润或股利

3、销售退回

□适用√不适用

4、其他资产负债表日后事项说明

√适用□不适用

除上述事项外，截至本财务报告签发日2025年4月11日，本公司未发生影响本财务报表阅读和理解的其他重大资产负债表日后事项。

十八、其他重要事项

1、前期会计差错更正

(1).追溯重述法

□适用√不适用

(2).未来适用法

□适用√不适用

2、重要债务重组

□适用√不适用

3、资产置换

(1).非货币性资产交换

□适用√不适用

(2).其他资产置换

□适用√不适用

4、年金计划

□适用√不适用

212/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

5、终止经营

□适用√不适用

6、分部信息

(1).报告分部的确定依据与会计政策

√适用□不适用

根据本公司的内部组织结构、管理要求及内部报告制度，本公司的经营业务划分为4个报告分部。

本公司的管理层定期评价这些分部的经营成果，以决定向其分配资源及评价其业绩。在经营分部的基础上本公司确定了4个报告分部，分别为房地产销售业务、房地产租赁业务、酒店公寓业务及物业管理业务。这些报告分部是以公司的业务性质为基础确定的。

分部报告信息根据各分部向管理层报告时采用的会计政策及计量标准披露，这些计量基础与编制财务报表时的会计与计量基础保持一致。

(2).报告分部的财务信息

□适用√不适用

(3).公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因

□适用√不适用

(4).其他说明

√适用□不适用报告分部的财务信息

行业分部/产品分部

期末余额/本期发生额项目名称房地产销售业务房地产租赁业务酒店公寓业务物业管理业务未分配项目合计

营业收入653212196.431834374244.34200613253.7528923266.667663321.652724786282.83

营业成本215810696.86958620950.17136837726.5320230622.024335291.691335835287.27

资产总额25704022050.3217061899904.451181967345.2821023638.604665428247.0348634341185.68

负债总额6553998510.4122341123924.5574395706.537172100.17867244022.8829843934264.54

期初余额/上期发生额项目名称房地产销售业务房地产租赁业务酒店公寓业务物业管理业务未分配项目合计

营业收入4524604964.791819637967.58181021828.3216785400.1143260691.256585310852.05

营业成本1170190039.32768938735.40116965931.0214773278.2831117223.042101985207.06

资产总额22065409852.8113590306483.031633282369.5538108594.782453870841.2339780978141.40

负债总额5139017899.7916888135994.3771170726.9427337770.98677231545.2122802893937.29

本公司的对外交易收入均来源于中国上海，资产亦均位于中国上海。

7、其他对投资者决策有影响的重要交易和事项

□适用√不适用

213/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

8、其他

√适用□不适用

除上述事项外，截至2024年12月31日，本公司未发生影响本财务报表阅读和理解的其他重要事项。

十九、母公司财务报表主要项目注释

1、应收账款

(1).按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内

其中：1年以内分项

1年以内72153323.3865999249.63

1年以内小计72153323.3865999249.63

1至2年8328792.8323633683.51

2至3年14837897.137393695.80

3年以上1606792.02704936.05

3至4年

4至5年

5年以上157091269.40157085939.39

合计254018074.76254817504.38

(2).按坏账计提方法分类披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额类账面余额坏账准备账面余额坏账准备别计提账面计提账面比例比例金额金额比例价值金额金额比例价值

(%)(%)

(%)(%)按单项计

10.8100.012.0100.0

提27569001.7627569001.7630569001.7630569001.76

5000

坏账准备

其中：

按单项计

10.8100.012.0100.0

提27569001.7627569001.7630569001.7630569001.76

5000

坏账准备按

组226449073.089.1151361245.975087827.0224248502.688.0152876035.271372467.4

66.8468.17

合05912002计

214/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

提坏账准备

其中：

组合

1：

226449073.089.1151361245.975087827.0224248502.688.0152876035.271372467.4

账66.8468.17

05912002

龄组合组合

2：

合并范围内关联方组合

合254018074.7178930247.775087827.0254817504.3183445036.971372467.4

////计651862

按单项计提坏账准备：

√适用□不适用

位：元币种：人民币期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）计提理由

上海联家超市有限18280900.0018280900.00100.00预计无法收回公司

上海浦东鱼美人大6008065.366008065.36100.00预计无法收回酒店经营管理有限公司

上海索朗太阳能科3280036.403280036.40100.00预计无法收回技有限公司

合计27569001.7627569001.76100.00/

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用各阶段划分依据和坏账准备计提比例无

对本期发生损失准备变动的应收账款账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

215/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

(3).坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额转销类别期初余额其他期末余额计提收回或转回或核变动销

按单项30569001.76-3000000.0027569001.76计提坏账准

按组合152876035.20-1514789.21151361245.99计提坏账准备

其中：

组合1：152876035.20-1514789.21151361245.99账龄组合

组合2：

合并范围内关联方组合

合计183445036.96-4514789.21178930247.75

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

其他说明：

无

(4).本期实际核销的应收账款情况

□适用√不适用其中重要的应收账款核销情况

□适用√不适用

应收账款核销说明：

□适用√不适用

(5).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况

□适用√不适用

其他说明：

√适用□不适用

本期末应收账款前五名余额合计为192674181.09元，占期末应收账款总额的75.85%。相应计提坏账准备173656174.14元。

216/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

2、其他应收款

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额应收利息应收股利

其他应收款7953142897.219465138338.66

合计7953142897.219465138338.66

其他说明：

□适用√不适用应收利息

(1).应收利息分类

□适用√不适用

(2).重要逾期利息

□适用√不适用

(3).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用

(4).按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用各阶段划分依据和坏账准备计提比例无

对本期发生损失准备变动的应收利息账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(5).坏账准备的情况

□适用√不适用

217/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

其他说明：

无

(6).本期实际核销的应收利息情况

□适用√不适用其中重要的应收利息核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用应收股利

(1).应收股利

□适用√不适用

(2).重要的账龄超过1年的应收股利

□适用√不适用

(3).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用

(4).按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用各阶段划分依据和坏账准备计提比例无

对本期发生损失准备变动的应收股利账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

218/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

(5).坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

其他说明：

无

(6).本期实际核销的应收股利情况

□适用√不适用其中重要的应收股利核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用其他应收款

(1).按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内

其中：1年以内分项

1年以内1114998975.395951854351.14

1年以内小计1114998975.395951854351.14

1至2年5951838143.173201096661.59

2至3年786619812.0917092972.17

3年以上103612478.25272847705.70

3至4年

4至5年

5年以上1240252.2625825968.12

合计7958309661.169468717658.72

(2).按款项性质分类情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币款项性质期末账面余额期初账面余额

219/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

合并范围内关联方往来款7943915203.219457231949.95

应收代垫款14394457.9511485708.77

合计7958309661.169468717658.72

(3).坏账准备计提情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预期信整个存续期预期信坏账准备未来12个月预合计

用损失(未发生信用损失(已发生信期信用损失

用减值)用减值)

2024年1月1日余

3579320.063579320.06

额

2024年1月1日余

额在本期

--转入第二阶段

--转入第三阶段

--转回第二阶段

--转回第一阶段

本期计提1587443.891587443.89本期转回本期转销本期核销其他变动

2024年12月31日

5166763.955166763.95

余额各阶段划分依据和坏账准备计提比例

详见本财务报告五、11.7

对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：

√适用□不适用

详见本财务报告五、11.7

本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：

□适用√不适用

(4).坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回转销或核销其他变动按单项计提坏账准

按组合计提坏3579320.061587443.895166763.95账准备

其中：

组合1：账龄组3579320.061587443.895166763.95合

220/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

组合2：合并范围内关联方组合

合计3579320.061587443.895166763.95

其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：

□适用√不适用

其他说明：

无

(5).本期实际核销的其他应收款情况

□适用√不适用

其中重要的其他应收款核销情况：

□适用√不适用

其他应收款核销说明：

□适用√不适用

(6).按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占其他应收款款项的性坏账准备单位名称期末余额期末余额合计账龄质期末余额

数的比例(%)

上海金桥出823386233.5310.35子公司1年以内

口加工区房5859670900.0073.63往来款1-2年地产749230288.109.412-3年发展有限公司

上海由川企203600000.002.56子公司1年以内

业管理有限83202390.891.05往来款1-2年公司10225200.000.132-3年

88041825.441.113－5年

上海金桥智80036901.231.01子公司1年以内

造企业发展454015.580.01往来款1-2年有限公司10141950.030.132-3年上海由鹏资5000190.000.06子公司1年以内

产管理有限4323200.000.05往来款1-2年公司15892100.000.202-3年

10526200.000.133－5年

OFFICE PARK 3715512.69 0.05 代垫款 3－5 年 2080687.11

II 现代软件园维修基金

合计7947446907.4999.88//2080687.11

221/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

(7).因资金集中管理而列报于其他应收款

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

3、长期股权投资

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目减值准减值准账面余额账面价值账面余额账面价值备备

对子公司投资3326650783.293326650783.293397208783.293397208783.29

对联营、合营企业投资4693080.134693080.134332269.234332269.23

合计3331343863.423331343863.423401541052.523401541052.52

(1).对子公司投资

√适用□不适用

单位：元币种：人民币减值准本期增减变动减值准被投资单期初余额（账面价期末余额（账面价备期初计提减备期末位值）追加投资减少投资其他值）余额值准备余额

上海金桥134617212.28134617212.28出口加工区房地产发展有限公司

上海新金275058000.00275058000.00桥广场实业有限公司

上海金桥2461433571.012461433571.01出口加工区联合发展有限公司

上海盛讯100000.0020500000.0020600000.00投资有限注公司

上海北郊360000000.00360000000.00未来产业园开发运营有限公司

上海由鹏56000000.0094000000.00150000000.00资产管理有限公司

上海由川100000000.00100000000.00企业管理有限公司

上海金桥10000000.0010000000.00智造企业发展有限注公司

上海金桥75000000.0075000000.00投资合伙

企业（有限合伙）注

上海碧云5000000.005000000.00商业经营

222/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

管理有限注公司

上海碧云10000000.0010000000.00酒店管理有限公司

合计3397208783.29204500000.00275058000.003326650783.29

注：该些公司系本公司的全资子公司，截至2024年12月31日资本金尚未全部到位。

(2).对联营、合营企业投资

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增减变动权益法宣告发减值准投资期初其他综期末追加投减少投下确认其他权放现金计提减备期末单位余额合收益其他余额资资的投资益变动股利或值准备余额调整损益利润

一、合营企业小计

二、联营企业上海盛盎私募基金4332236081046930

管理有限69.23.9080.13公司

4332236081046930

小计

69.23.9080.13

4332236081046930

合计

69.23.9080.13

(3).长期股权投资的减值测试情况

□适用√不适用

其他说明：

无

4、营业收入和营业成本

(1).营业收入和营业成本情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

主营业务1028491741.00539567016.171090423792.37459653615.55

其他业务370582440.3728497440.37

合计1028491741.00539567016.171461006232.74488151055.92

(2).营业收入、营业成本的分解信息

□适用√不适用

其他说明：

√适用□不适用

223/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

产品名称本期发生额上期发生额收入成本收入成本

房地产租赁1027297455.29537241992.171039489258.53444246948.36

房地产销售1194285.712325024.0050934533.8415406667.19

合计1028491741.00539567016.171090423792.37459653615.55

(3).履约义务的说明

□适用√不适用

(4).分摊至剩余履约义务的说明

□适用√不适用

(5).重大合同变更或重大交易价格调整

□适用√不适用

其他说明：

无

5、投资收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额成本法核算的长期股权投资收益

权益法核算的长期股权投资收益360810.90629134.35

处置长期股权投资产生的投资收益922942000.00462849222.43交易性金融资产在持有期间的投资收

9399039.113378376.20

益其他权益工具投资在持有期间取得的

33455889.3327330643.52

股利收入债权投资在持有期间取得的利息收入其他债权投资在持有期间取得的利息收入处置交易性金融资产取得的投资收益处置其他权益工具投资取得的投资收益处置债权投资取得的投资收益处置其他债权投资取得的投资收益债务重组收益

合计966157739.34494187376.50

其他说明：

无

224/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

6、其他

□适用√不适用

二十、补充资料

1、当期非经常性损益明细表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目金额说明

非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值

825137011.81

准备的冲销部分

计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关、符合国家政策规定、按照确定

13969371.91

的标准享有、对公司损益产生持续影响的政府补助除外除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业持有金融资产和金融负债产

37197847.46

生的公允价值变动损益以及处置金融资产和金融负债产生的损益计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费

委托他人投资或管理资产的损益7307429.29对外委托贷款取得的损益

因不可抗力因素，如遭受自然灾害而产生的各项资产损失

单独进行减值测试的应收款项减值准备转回3000000.00

企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益非货币性资产交换损益债务重组损益企业因相关经营活动不再持续而发生的一次性费用，如安置职工的支出等因税收、会计等法律、法规的调整对当期损益产生的一次性影响

因取消、修改股权激励计划一次性确认的股份支付费用

对于现金结算的股份支付，在可行权日之后，应付职工薪酬的公允价值变动产生的损益采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益交易价格显失公允的交易产生的收益与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益受托经营取得的托管费收入

225/226上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年年度报告

除上述各项之外的其他营业外收入和支出887317.13其他符合非经常性损益定义的损益项目

减：所得税影响额246311717.28

少数股东权益影响额（税后）22230.03

合计641165030.29

对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

2、净资产收益率及每股收益

√适用□不适用加权平均净资产每股收益报告期利润

收益率（%）基本每股收益稀释每股收益归属于公司普通股股东的净

7.000.89310.8931

利润扣除非经常性损益后归属于

2.520.32160.3216

公司普通股股东的净利润

3、境内外会计准则下会计数据差异

□适用√不适用

4、其他

□适用√不适用

董事长：王颖

董事会批准报送日期：2025年4月11日修订信息

□适用√不适用