核心观点

房地产新发展模式下，行业呈现城市聚焦、存量运营和轻资产化三大趋势，而央国企有望全面受益。城市聚焦方面，央国企在核心城市优势明显，强投资+强销售推动竞争优势持续扩大；存量运营方面，央国企手握大量优质资产同时具备长足经验；轻资产化方面，央国企的品牌优势和信用优势凸显。我们看好头部央国企和优质民企重塑中国特色房地产行业估值体系。

摘要

新发展模式下，房地产行业呈现城市聚焦、重视存量运营和轻资产化三大趋势。1）城市聚焦：一二线成交金额占比从2018 年的61.5%提升至2022 年的65.8%，集中供地22 城宅地出让金全国占比从2018 年的40.0%提升至2022 年的47.9%。2）存量运营：全国商业、办公、园区、租赁住房及仓储物流五大业态均有大量存量资产亟待盘活，运营能力成为开发商发展的重要驱力。3）轻资产化：轻资产化转型已成趋势，代建业务最值关注，市场空间预计达1400 亿元，品牌价值和信用资质为企业核心竞争力。

三大趋势下央国企优势凸显。央国企在核心城市优势明显，强投资+强销售推动竞争优势持续扩大。2022 年核心11 城拿地金额Top20 房企央国企占比59.5%；销售金额Top20 房企中，央国企占比提升7pct 至57.8%。央国企风险抗性强，总资产逆市扩张，2022 年达20 万亿占行业73.9%，先发布局持有大量优质存量资产。品牌与信用优势同样突出，在轻资产化转型中占尽先机。

央国企积极作为，有望重塑中国特色房地产行业估值体系。购房者对于新房的交付更加看重，高信用开发商将更得购房者青睐；央国企的信用优势凸显，2023Q1 前20 强央国企销售金额同比+64.2%，大幅优于其他房企的-11.7%。央国企在债权、股权融资方面均具备优势，仍具备扩表能力，未来有望通过投资与销售的良性循环获取更大发展动能，进而得到价值重估。

投资建议：由于央国企顺应了房地产行业城市聚焦、存量运营和轻资产化三大趋势，我们看好其经营持续提升和价值重估。推荐A 股：华发股份、滨江集团、万科A、保利发展、建发股份，港股：越秀地产、中国海外发展、建发国际集团、绿城中国、碧桂园。随着地产销售复苏，商业及物管企业盈利和估值有望修复，推荐A 股：新城控股，港股：龙湖集团、华润置地、华润万象生活、碧桂园服务、万物云、保利物业。“保交楼”工作持续推进，推荐代建龙头绿城管理控股。

风险提示：房地产行业调控政策升级；销售及结转不及预期。