核心观点

2023 年全年地产销售先扬后抑，3-4 月前期积压需求集中释放，5-6 月销售动能减弱，7 月后核心城市调控政策持续放松，销售降幅连续三个月收窄。在积极稳妥化解风险，促进行业信用恢复的政策思路下，市场需求在恢复的过程中。行业资金面依然承压，房企整体投资开工意愿较弱，需要销售市场先行修复才会在一定程度上支撑投资开工。当然，2023 年的数据中尚未明显体现三大重点工程的作用，可以认为2024 年三大工程对支撑投资开工会有积极作用。相较而言，竣工持续受保交楼的支撑，正增长势头有望延续。

统计局公布2023 年房地产市场运行情况，全年房地产销售面积、投资额、新开工面积、竣工面积分别为111735 万平方米、110913亿元、95376 万平方米、99831 万平方米，同比增速分别为-8.5%、-9.6%、-20.4%、17.0%。

全年销售先扬后抑，政策放松推动需求修复。回顾2023 年，春节后3-4 月前期积压需求集中释放，带动单月销售面积增速转正；5-6 月销售重回下行区间，在724 政治局会议定调行业供求关系发生重大变化、核心一二线城市密集放松调控后，7-9 月销售面积降幅连续3 个月收窄；伴随政策持续释放，10-12 月销售面积降幅在-10%至-12%左右波动。我们认为，在当前政策思路下，市场需求正处于恢复的过程中。

行业资金面与投资改善需待销售恢复，竣工正增长有望延续。行业资金面依然承压，2023 年房地产到位资金同比下降13.6%，房企整体投资开工意愿较弱，需要销售市场先行修复才会在一定程度上支撑投资开工。当然，2023 年的数据中尚未明显体现三大重点工程的作用，可以认为2024 年三大工程对支撑投资开工会有积极作用。相较而言，竣工持续受保交楼的支撑，正增长势头有望延续。

聚焦需求修复和城中村改造双主线，我们看好核心城市和二手房市场的率先复苏。重点推荐 A 股：招商蛇口、华发股份、建发股份、滨江集团、招商积余，港股：华润置地、华润万象生活、中国海外发展、中海物业、建发国际集团、绿城中国、绿城管理控股、龙湖集团。二手房龙头重点推荐贝壳-W。超大特大城市城中村改造过程中，相关地方国企将优先受益，重点推荐：越秀地产、城建发展、天健集团。

风险提示：房地产销售、结转及房企信用修复可能不及预期。