重点城市量价回升，建议关注具备核心城市资源及运营稳健的房企

11 月房地产市场延续回暖态势，新房各能级城市销售套数同环比均增长，二手房各能级销售套数同比均增长，三线城市环比小幅回落，一线城市单月成交套数突破23 年3 月高点。我们认为房地产市场预期修复和基本面企稳有望在政策加持下提速，在核心城市资源充沛以及运营稳健的房企有望率先受益。重点推荐：1）A 股开发：城投控股、城建发展、滨江集团、招商蛇口、建发股份、新城控股；2）港股开发：华润置地、中国海外发展、建发国际集团、越秀地产；3）物管公司：华润万象生活、绿城服务、中海物业、保利物业、招商积余。

新房：同环比均增长，一线城市明显领先整体

11 月64 个样本城市新房成交备案套数约19.8 万套，同比+23%，环比+7%；一线/二线/三线城市分别同比+46%/+24%/+9%；环比+17%/+7%/+2%。11月样本城市新房同比增幅较10 月扩大14pct；各能级城市同环比均增长，城市能级越高，增长幅度越大。目前整体/一线/二线/三线城市11 月新房销售套数较23 年3 月(近年高点)低35%/7%/34%/49%。但需要注意的是，房企近两年拿地和开工意愿较低，今年新房供给持续缩量，或对成交产生一定压制。据中指院数据，1-11 月，55 城新推盘套数同比-27%，而24 年10-11月合计与23 年2-3 月合计的推盘相比大约下滑33%。新推盘减少且销售加快背景下新房库存有所消化。据中指院，截至11 月24 日，21 城库存四周滚动同比-8%，去化周期四周滚动同比加快0.3 个月，四周滚动环比加快5.2个月至19.8 个月。

二手房：延续强势，一线城市突破去年小阳春高点

11 月15 个样本城市二手房成交备案约12.4 万套，同比+39%，环比+17%；一线/二线/三线城市分别同比+80%/+19%/+25%；环比+17%/+19%/-1%。

北京/上海/深圳同比+50%/+98%/+127%，环比+8%/24%/16%。11 月样本城市二手房同比增幅较10 月扩大5pct；各能级城市同比均增长，但三线城市环比微降。一线城市（北上深）11 月单月成交套数已突破去年小阳春高点，较23 年3 月销售套数+6%，整体城市较23 年3 月销售套数低9%。截至11 月，样本城市二手房交易占比达到66%，较23 年提高9pct，较21年提高21pct。此外，截至11 月30 日，我们跟踪的18 城贝壳二手房挂牌量较10 月末下降0.5%，二手挂牌在市场情绪好转背景下有所下降，去化周期环比加快0.34 个月至16.5 个月。

一线城市密集拍地带动土地市场点状回暖

11 月土地市场量减价升，单月成交面积同比-20%，成交金额同比+15%，其中一线/二线/三线城市土地成交金额分别同比+923%/-19%/+8%。11 月一线城市成交土地23 宗，为今年月成交宗数最高，北上广深分别5/11/6/1 宗。

11 月土地市场成交溢价率约4.9%，较1-10 月提高9pct。一线城市溢价率达到10.7%，成交的23 宗地块中14 宗溢价成交，11 宗溢价率大于10%，反应市场热度较高。截至11 月末，全年土地成交面积同比-26%，一线/二线/三线分别同比-42%/-30%/-24%；成交金额同比-30%，一线/二线/三线分别同比-29%/-39%/-20%。销售市场仍在筑底中，房企拿地聚焦核心的趋势使得市场呈现点状回暖，但在“严控增量”约束之下，整体市场减量提质，地块分化的格局短期或较难改变。

风险提示：行业政策调整对企业经营的扰动；行业高峰期或已结束导致的基本面下行风险；部分房企因现金流压力造成的经营风险。