2023年年度报告

公司代码：600649公司简称：城投控股上海城投控股股份有限公司

2023年年度报告

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重要提示

一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

二、公司全体董事出席董事会会议。

三、天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。

四、公司负责人张辰、主管会计工作负责人任志坚、财务总监吴春及会计机构负责人（会计主管人员）唐啸戈声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。

五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案经审计，城投控股母公司2023年度实现净利润-92233056.89元，加上年初未分配利润

8557233703.57元，扣除2022年度现金与股票红利分配275495084.48元，2023年度可分配利

润合计为8189505562.20元。

2023年度利润分配预案为：公司拟以实施权益分派股权登记日总股本扣减当日公司回购专用

证券账户中的股份数为基数，向全体股东每10股派发现金股利0.60元（含税），剩余未分配利润结转下一年度。本年度不进行资本公积转增股本。

六、前瞻性陈述的风险声明

√适用□不适用本年度报告中有涉及公司经营和发展战略等未来计划的前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。

七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况否

八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况否

九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性否

十、重大风险提示不适用

十一、其他

□适用√不适用

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目录

第一节释义.................................................3

第二节公司简介和主要财务指标........................................4

第三节管理层讨论与分析...........................................8

第四节公司治理..............................................30

第五节环境与社会责任...........................................46

第六节重要事项..............................................48

第七节股份变动及股东情况.........................................55

第八节优先股相关情况...........................................60

第九节债券相关情况............................................61

第十节财务报告..............................................68

载有公司法定代表人、主管会计工作负责人、财务总监及会计机构负责人签名并盖章的会计报表。

备查文件目录

报告期内在上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）以及《上海证券报》上公开披露过的所有公司公告的原稿。

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第一节释义

一、释义

在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：

常用词语释义

本公司、公司、城投控股指上海城投控股股份有限公司

上海城投、城投集团指上海城投（集团）有限公司

置地集团指上海城投置地（集团）有限公司置业经营公司指上海城投置业经营管理有限公司诚鼎基金指由城投控股投资的私募股权投资基金管理平台投资公司指上海城投控股投资有限公司竹岭风公司指上海竹岭风企业管理有限公司

第二节·公司简介和主要财务指标

一、公司信息公司的中文名称上海城投控股股份有限公司公司的中文简称城投控股

公司的外文名称 Shanghai Chengtou Holding Co.Ltd

公司的外文名称缩写 Chengtou Holding公司的法定代表人张辰

二、联系人和联系方式董事会秘书证券事务代表姓名蒋家智李贞联系地址上海市虹口区吴淞路130号上海市虹口区吴淞路130号

电话021-66981171021-66981376

传真021-66986655021-66986655

电子信箱 ctkg@sh600649.com ctkg@sh600649.com

三、基本情况简介公司注册地址上海市浦东新区北艾路1540号公司注册地址的历史变更情况不适用公司办公地址上海市虹口区吴淞路130号公司办公地址的邮政编码200080

公司网址 http://www.sh600649.com

电子信箱 ctkg@sh600649.com

四、信息披露及备置地点

公司披露年度报告的媒体名称及网址 《上海证券报》 www.cnstock.com

公司披露年度报告的证券交易所网址 www.sse.com.cn公司年度报告备置地点上海市虹口区吴淞路130号

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五、公司股票简况公司股票简况股票种类股票上市交易所股票简称股票代码变更前股票简称

A股 上海证券交易所 城投控股 600649 原水股份

六、其他相关资料

名称天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）

公司聘请的会计师事务所（境内）办公地址上海市浦东新区世纪大道88号13层

签字会计师姓名叶慧、何颢、田梅

七、近三年主要会计数据和财务指标

(一)主要会计数据

单位：元币种：人民币

2022年本期比上年2021年

主要会计数据2023年同期增减

调整后调整前(%)调整后调整前

营业收入2558963969.958468142356.088468142356.08-69.789193004446.839193004446.83

归属于上市公415465384.94782599694.87782555327.01-46.91911521626.48911542960.62司股东的净利润

归属于上市公130501487.16-410934456.34-410978824.20308527712.16308549046.30司股东的扣除非经常性损益的净利润

经营活动产生2095748225.61-8179987359.73-8179987359.73-12678714607.79-12678714607.79的现金流量净额

2022年末本期末比上2021年末

2023年末年同期末增

调整后调整前减（%）调整后调整前

归属于上市公20802920487.3320696020561.3420696066829.880.5220374440772.0520374462106.19司股东的净资产

总资产77947559196.5571330795937.2771329154313.709.2868903779419.5468901650022.25

(二)主要财务指标

2022年本期比上年2021年

主要财务指标2023年调整后调整前同期增减(%)调整后调整前

基本每股收益（元／股）0.170.310.31-46.910.360.36

稀释每股收益（元／股）0.170.310.31-46.910.360.36

扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／股）0.05-0.16-0.16不适用0.120.12

加权平均净资产收益率（%）2.003.823.82减少1.82个4.534.53百分点

扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）0.63-2.00-2.00增加2.63个1.531.53百分点报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明

√适用□不适用

（一）主要会计数据说明：

5/2192023年年度报告2022年11月30日，中华人民共和国财政部发布《关于印发<企业会计准则解释第16号>的通知》（以下简称“解释第16号”），对“关于单项交易产生的资产和负债相关的递延所得税不适用初始确认豁免的会计处理”自2023年1月1日起执行，将累积影响数调整财务报表列报最早期间的期初留存收益及其他相关财务报表项目。具体追溯情况参见“第十节财务报告\五、重要会计政策及会计估计\36、重要会计政策和会计估计的变更”。

（二）主要财务指标变动说明：

*公司本期营业收入较上年同期下降69.78%，主要是公司房产项目竣工交付结转较上年同期减少；

*公司本期归属于上市公司股东的净利润较上年同期减少46.91%，主要是本期股权转让收益较上年同期减少所致；

*公司本期扣除非经常性损益后的归母净利润较上年同期增长，主要是本期经营性利润较上年同期增加且本期股权转让投资收益占营业利润比重较上年同期下降所致；

*公司本期经营活动产生的现金流量净额较上年同期增长，主要是本期徐汇汇樾庭项目、高阳新里项目、虹盛里项目预售回笼资金且本期土地款支付较上年同期减少，使得经营活动产生的现金流量净额较上年同期增加。

八、境内外会计准则下会计数据差异

(一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况

□适用√不适用

(二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况

□适用√不适用

(三)境内外会计准则差异的说明：

□适用√不适用

九、2023年分季度主要财务数据

单位：元币种：人民币

第一季度第二季度第三季度第四季度

（1-3月份）（4-6月份）（7-9月份）（10-12月份）营业收入484507424.07466246755.93433601416.111174608373.84

归属于上市公司股东的净利润58430743.46226007815.1510227603.52120799222.81归属于上市公司股东的扣除非

25399893.37228439223.91-3948820.34-119388809.78

经常性损益后的净利润

经营活动产生的现金流量净额-2378158575.06-682673008.872518501574.562638078234.98季度数据与已披露定期报告数据差异说明

□适用√不适用

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十、非经常性损益项目和金额

√适用□不适用

单位:元币种:人民币

非经常性损益项目2023年金额附注（如适用）2022年金额2021年金额

非流动性资产处置损益，包括已计提资产本期转让子公司上减值准备的冲销部分海城驰房地产有限

344750684.43公司和上海城业房1948263423.191022219160.11

地产有限公司100%股权所致

计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关、符合国家政策规定、

23039764.1816536541.7918286534.38

按照确定的标准享有、对公司损益产生持续影响的政府补助除外除同公司正常经营业务相关的有效套期保

值业务外，非金融企业持有金融资产和金-6462384.40-341839179.56-98297647.78融负债产生的公允价值变动损益以及处置金融资产和金融负债产生的损益

委托他人投资或管理资产的损益10361643.84同一控制下企业合并产生的子公司期初至

-2096.70合并日的当期净损益

除上述各项之外的其他营业外收入和支出65558.71-897293.21-118324807.79

其他符合非经常性损益定义的损益项目1664444.12

减：所得税影响额78378244.35428543214.18231245651.33

少数股东权益影响额（税后）-284075.09-13873.183220.41

合计284963897.781193534151.21602993914.32

对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为的非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。

□适用√不适用

十一、采用公允价值计量的项目

√适用□不适用

单位：元币种：人民币对当期利润的影项目名称期初余额期末余额当期变动响金额

交易性金融资产470811768.92500454742.3729642973.4538474432.79

其他权益工具投资2188436.001909464.08-278971.92

其他非流动金融资产612564535.37581779177.52-30785357.85-4635770.85

合计1085564740.291084143383.97-1421356.3233838661.94

十二、其他

□适用√不适用

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第三节管理层讨论与分析

一、经营情况讨论与分析

2023年，城投控股迎来了上市三十周年，公司在前两年“质量”“品质”“品牌”全面提升的基础上，迈入新的历史阶段，公司顺应房地产发展趋势，以“稳增长、促发展、强基础、树标杆”为工作目标，加快向房地产全生命周期发展转型，扎实推进年度工作任务，在复杂多变的环境中保持了稳中有进的增长态势。

1.开发业务稳健增长

报告期内，公司在建项目规模约120万平方米，实现新开工约27万平方米，竣工约37万平方米。

报告期内，公司加速项目建设。万安路、高阳里、露香园二期、康健项目均按销售节点抓好进度管控，同步做好项目红线内外的配套工程建设。长宁、朱家角二期项目开工，光华、浦江、临港、张江社区建成交付。

报告期内，公司加快销售回笼。全年实现销售资金回笼85亿元，虹盛里、高阳里、汇樾庭等新盘上市销售，取得较好成绩，同时加快推进尚云里、璟云里项目尾盘销售，并全面启动车位销售，水尚华庭项目加快去化，在金山地区销售排行榜中名列前茅，露香园 T5酒店式公寓启动首批房源上市。

报告期内，公司扩充项目储备。公司深耕优势领域，跟踪本市商品房供地情况，年内以12.64亿元的总价，成功竞得杨浦区大桥街道94街坊项目，“十四五”至今已获得8宗土地，投资金额超过300亿元。同时，公司也积极参与城市更新、城中村改造、住房保障体系建设。

2.运营业务规模升级

报告期内，“城投宽庭”品牌顺利推进规模化运营。全年新开5个社区，新增房源数量9357套。截至报告期末，“城投宽庭”已在运营的社区总数达到7个，已入市租赁房源累计约1.2万套。光华社区于2023年3月正式投入运营，在开业3个月内出租率达到90%；湾谷社区，包括新湾谷社区，出租率维持在90%以上；浦江社区于4月正式开业，单月租赁合同签约量突破600单，取得较好市场成绩；张江社区于9月开业，中国商飞、吉祥航空等企业客户已大批量入住；临港社区于11月开业，出租率达87%；长兴岛泊湾社区于12月开业，出租率达67%。“城投宽庭”品牌2023年累计荣获近20项各类荣誉，包括“2023房地产开发企业优秀产品系”“2023中国品牌

500强”等。

为提升社区品质，公司倾力打造社区配套与服务平台——“宽庭荟”，年内加速商业招商，江湾、光华社区商业出租率近100%。同时在汇聚社区入驻商户资源，引进商铺基本满足社区租户日常需求的基础上，公司开展了丰富多元的活动，加强社区管理与社区租户的连接和互动，提升社区服务质量和温度，年内成功举办了“宽庭一夏（爱心义卖集市）”“社区青年节”“建筑艺术沙龙”等活动，为租户提供便捷舒适的居住生活体验，“宽庭荟”也荣获“2023年度文化创新空间”称号。

报告期内，公司延伸运营产业链，酒店、餐饮业态逐步成熟，初步形成了覆盖多种类型消费客群的产品线。朱家角宽璟酒店经过一系列压力测试，软、硬件能力得到进一步优化，于年内开业。露香园璟源长租公寓上半年开业，年底出租率达90%。黄山凯悦嘉轩酒店开业一年来市场反馈在黄山区域一直保持前列。

3.金融投资深化协同

公司金融投资业务与房地产业发展深度协同，为投融资打开新的渠道。报告期内共计收到已上市证券分红约0.38亿元。截至报告期末，公司持有的已上市证券市值约为40.97亿元。

公司旗下直投平台投资公司在国内 REITs市场“首发+扩募”的双轮驱动格局下，积极主动解决重资产低周转率问题，有效盘活基础设施资产，形成“投资、建设、运营、退出、再投资”的良性产业链循环。年内，投资公司全力推进保障性租赁住房公募 REITs发行工作，于 2024年 1月

12 日成功发行了长三角地区首单、迄今为止规模最大的保租房公募 REITs——国泰君安城投宽庭

保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金。项目募集规模30.50亿元，底层基础设施资产为江湾社区和光华社区，以上两社区合计为市场供应近3000套租赁住房，建筑面积约16.94万平

8/2192023年年度报告方米。

公司旗下诚鼎基金平稳运作，围绕主业布局产业链，年内新增设立了两支基金，新增资金管理规模合计3亿元，投资方向聚焦智慧城市和绿色城市领域的数字信息、人工智能、新材料、新能源、智能制造等硬科技领域的优质投资标的，以及冷链物流全产业链，包括冷库建设、冷库租赁、冷库改建、冷库运营、相关资产资本化，把握消费升级带来的产业发展机遇，助力公司在现有地产业务基础上增加新的增长点。

4.ESG治理推进实施

公司高度重视 ESG建设工作，积极推进 ESG管理实践，开展相关培训和研讨，将董事会下设的专门委员会之一“战略委员会”更名为“战略与 ESG委员会”，在原委员会职能中增加 ESG管理职能，并同步将原《董事会战略委员会工作细则》更名为《董事会战略与 ESG 委员会工作细则》，对细则中部分条款进行修订。年内公司建立了“董事会-战略与 ESG委员会-战略与 ESG 工作小组”三级 ESG治理架构，统筹开展公司战略与 ESG相关工作，以 ESG治理促进企业高质量发展。

5.科技创新赋能主业

公司在数字化转型方面持续发力，梳理项目建设运营的关键管理节点，布局数字化顶层设计，基本实现了核心业务的数字化覆盖，不断强化职能管理的数字化转型。“城投宽庭”数字化运营示范场景在四大社区投入使用，推进数字社区降本增效。城投控股综合管控平台一期建设完成，初步形成“一屏观”。经营性资产运营管理平台、人力资源系统一期、项目信息化管理平台、成本标准化平台陆续上线，赋能精细化建设和运营管理。

公司聚焦产业发展的前沿方向，聚焦新技术、新产业、新模式、新动能的孵化培育，深化科研攻关、创新突破。年内公司积极开展双碳战略及关键降碳技术研究，初步形成双碳行动建议及细化工作事项，从绿色开发、低碳运营、绿色金融三方面指导公司各领域业务发展低碳转型。公司也支持建筑相关的前沿技术及应用研究，积极通过产学研合作开发新技术，结合公司业务进行科技成果转化，持续探索绿色低碳发展模式。

二、报告期内公司所处行业情况

1.房地产开发行业情况

2023年，全国土地市场持续表现低迷，成交金额和面积持续下降。据中指研究院统计数据，

2023年，全国300城住宅用地供求规模同比降幅均在两成以上，共推出地块6.1亿平方米，同比

下降22.4%；成交4.8亿平方米，同比下降23.1%，绝对规模为近十年最低位，土拍整体低迷态势未改。分城市来看，一线、二线住宅用地推出面积同比降幅均接近两成，三四线城市降幅超过20%。

成交方面，房企投资仍趋审慎等因素影响下，各线城市成交面积同比下降均在两成左右，土地出让金亦呈不同程度下降。

房地产市场持续承压，销售整体保持低位运行状态。根据国家统计局的发布数据，2023年度，全国商品房销售面积111735万平方米，同比减少8.5%；商品房销售金额116622亿元，同比减少6.5%；房地产开发投资额110913亿元，同比减少9.6%。年末商品房待售面积67295万平方米，同比增长19.0%，其中住宅待售面积增长22.2%。2023年，房地产开发企业房屋施工面积838364万平方米，比上年下降7.2%。其中，住宅施工面积589884万平方米，下降7.7%。房屋新开工面积95376万平方米，下降20.4%。其中，住宅新开工面积69286万平方米，下降20.9%。房屋竣工面积99831万平方米，增长17.0%。其中，住宅竣工面积72433万平方米，增长17.2%。

从政策层面看，2023年政策力度前弱后强，供需两侧支持力度加强。上半年房地产政策方面力度较弱，多为对现行制度的优化，进一步规范行业发展。下半年以7月份中央政治局会议定调“我国房地产市场供求关系发生重大变化”为分水岭，房地产行业政策体现更多实质性支持。同时会议还进一步明确推进城中村改造、“平急两用”公共基础设施以及规划建设保障性住房等三大工程。8月以来，多部委积极表态并出台具体措施，各地的限制性政策也逐步放松。2023年10月，中央金融工作会议明确“促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等‘三大工程’建设，构建房地产发展新模式。”随后12月，中央经济工作会议明确2024年政策方向，一是继续强调“坚决守住不发生系统性风险的底线”“积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展”，二是进一步明确“加快推进保障性

9/2192023年年度报告住房建设、‘平急两用’公共基础设施建设、城中村改造等‘三大工程’”，同时提出“完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式”。

2.租赁住房行业情况分析

我国目前正处于租赁市场发展期，租赁需求有序放大，租赁政策延续支持力度。2023年，国家层面住房租赁政策保持延续性，并在金融支持、房源筹集、市场监管等多方面不断深入，全年共计颁布租赁相关政策26条。2023年年初的全国住房和城乡建设工作会议上提出，保障性租赁住房的建设工作仍是房地产行业今年的重点工作之一。新建保租房仍是解决青年人和新市民住有所居的重要方式。同年全国22城成交93宗涉租地块中上海供应达34万方，用以建设保障性租赁住房及配租型保障性住房。

住房租赁金融政策进一步放宽。中国人民银行与国家金融监督管理总局联合发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》（以下简称《意见》），并自2024年2月5日起施行。《意见》从加强住房租赁信贷产品和服务模式创新、拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道、加强和完善住房租

赁金融管理等方面推出17条举措，支持住房租赁市场发展。《意见》提出，金融支持住房租赁市场发展应突出重点、瞄准短板，主要在大城市，围绕解决新市民、青年人等群体住房问题，支持各类主体新建、改建和运营长期租赁住房，盘活存量房屋，有效增加保障性和商业性租赁住房供应。

上海市租赁住房建设持续推进，扩大租赁住房供给。2024年上海市政府工作报告指出，持续改善市民居住条件。坚持租购并举，健全住房保障体系，建设筹措7万套（间）保障性租赁住房，筹措供应“新时代城市建设者管理者之家”床位3万张以上，建设筹措保障性住房1万套以上。

截至2023年，全市已建设筹措32.9万套（间）保障性租赁住房，其中已经完成“十四五”目标的70%。

3.对外投资市场情况分析

国内 REITs 市场保持提质扩容的发展态势，公募 REITs 试点范围已逐步扩大至消费基础设施领域。根据瑞思研究院统计，2023 年，国家发展改革委共向证监会推荐 25 个基础设施 REITs 项目（含 4个扩募项目），累计推荐项目总数达到 54个，正式上市交易的 REITs为 29只，募集规模合计1005.16亿元（含扩募发行50.65亿元）。按照沪深交易所网站公开信息统计，已受理但未上市的 REITs共 20只（上交所 13只，深交所 7只），募集规模合计约 509.64亿元。目前已发行和待发行的 REITs 总规模约 1500 亿元。基础设施 REITs 所覆盖的资产类别也在迅速扩容。2023 年已获得证监会准予注册批复的新增资产类别有消费基础设施（含购物中心、社区商业）、水力发电等，国家发展改革委已受理的项目还涉及市政供热、水利、数据中心、文旅等新增资产类别。

2023年股市整体活跃度有所下降，未来资本市场各项改革将持续推进。2023年，A股首发上

市企业数量和融资规模均有所下降。根据清科研究中心统计数据，2023年 A股共有 313家企业上市，同比下降 26.2%，A 股首发融资额合计 3531.71 亿元，同比下降 38.9%。分板块来看，科创板、创业板和北交所上市企业分别为67家、110家和77家，占全年境内市场上市企业数量的81%，首发融资额占比也达到了79%。随着《私募投资基金登记备案办法》及配套指引和《私募投资基金监督管理条例》的正式施行，对私募基金行业的监管力度也有所加强，2023年12月中央经济工作会议首次明确提出“鼓励发展创业投资、股权投资”，为行业发展注入新的动力。2024年3月6日，十四届全国人大二次会议举行经济主题记者会，央行从“五篇大文章”角度提出金融服务实体经济，商务部再提加强中小微企业服务保障，证监会强调“强本强基、严监严管”，提升上市公司质量吸引长期资金参与。

三、报告期内公司从事的业务情况

公司是一家以地产开发、运营和金融为主业，围绕房地产全产业链开展相关业务布局的综合性房地产集团，业务范围涵盖商品房开发与销售、保障性租赁住房开发与运营、科技园区开发与运营、城市历史风貌保护街区功能性开发、酒店建设与管理、配套餐饮、物业服务、商业管理、不动产金融等。

近年来，公司积极参与市场竞争，不断提升市场化程度，打造职业团队，提升专业能力，开发、运营及金融各版块协同发展，基本形成了多元化、差异化、特色化的经营格局。在行业宏观调控继续从严的大背景下，通过产品力的提升和经营能效的提高，增强应对市场周期波动的能力，确保业务平稳发展，树立行业优势地位。报告期内，公司获得“2023房地产开发企业综合实力

10/2192023年年度报告TOP100 第 58 位”，负责运营的保障性租赁住宅品牌“城投宽庭”跻身“2023 中国品牌 500 强”，并荣膺“2023中国（行业）十大领军品牌”，综合实力进一步提升。

四、报告期内核心竞争力分析

√适用□不适用

城投控股通过“开发、运营与金融”三者协同发展，实现产业与资本双重力量的充分发挥，同时助力公司主业实现快速发展和战略转型升级，实现房地产业务新的增长和产业链延伸。

稳健的经营策略和风险控制优势

公司始终保持稳健经营的发展理念，合理安排中长期滚动投资计划，聚焦城市更新、中高端住宅以及保障性租赁住房项目，积极关注上海中心城区、“五大新城”、“长三角一体化”等公司优势领域的投资机会，谨慎布局、稳步拓展。同时兼顾风险防范与规模扩张能力，强化风险防范，提升抗市场波动的能力。

集团化平台资源和产业协同优势

公司依托上海城投的平台资源和产业协同优势，深耕上海房地产市场，积累了丰富的项目开发经验，具有良好发展基础，形成了与城投产业链协同发展以及公司开发、运营与金融三大板块相融合的双循环格局，为各版块业务的开展提供了有力的支持和保障。

多元化业务布局和区域规模优势

公司拥有商品房、保障房、租赁住宅、办公、商业、科技园区等多元化的产品体系，具有开发、运营以及金融三个业务板块，业务呈现多元化和规模化特点，累计交付保障房超过6万套，运营保障性租赁住宅近1.2万套，成功投资案例百余起，运营管理科技园区超过50万方，在建商品房项目近10个。

市场化运作机制和专业团队优势

公司采用完全市场化的运作机制，构建专业化人才团队，通过多元产品线的开发管理实践，逐步建立并不断优化了一支具有较强专业水平和创新能力的技术、建设、投资、销售、运营、管理团队，在项目开发、项目运营、项目投资、合规风控、投后管理等方面积累了丰富的经验，逐步形成“产业+专业”的核心竞争力。

创新型科研能力和优质品牌优势

公司以技术创新为引领，坚持开发标准化、建造低碳化、管理数字化、科研创新化，专注技术研究应用及成果转化，为行业提供城投方案。同时，积极参编保障性租赁住宅、绿色建筑等行业报告、行业标准，助力行业生态建设，提升业内影响力。公司充分利用产业链资源优势，在开发、运营及金融领域培育优质品牌，以“创新+品质+专业”不断深化品牌内涵，璟雲里、露香园、城投宽庭、诚鼎基金等品牌具有较强的市场认可度和行业美誉度，公司充分发挥三个板块协同优势，不断推动科技、产业、金融高水平循环，持续提升公司在市场中的竞争优势。

五、报告期内主要经营情况

报告期内，公司实现营业收入25.59亿元，同比下降69.78%，实现归属于上市公司股东净利润4.15亿元，同比下降46.91%，截至本报告期末，公司归母净资产208.03亿元，同比增长0.52%，总资产779.48亿元，同比增长9.28%，净资产收益率2.00%。

(一)主营业务分析

1.利润表及现金流量表相关科目变动分析表

单位：元币种：人民币

科目本期数上年同期数变动比例（%）

营业收入2558963969.958468142356.08-69.78

营业成本1528039366.087633420398.50-79.98

销售费用142851057.2170817381.15101.72

管理费用274273788.21221721624.4923.70

财务费用626694547.38426140424.1547.06

研发费用3333509.35不适用

经营活动产生的现金流量净额2095748225.61-8179987359.73不适用

11/2192023年年度报告

投资活动产生的现金流量净额-413102064.563333353443.21-112.39

筹资活动产生的现金流量净额1490043461.704710770524.25-68.37

税金及附加-258492734.71366955184.36-170.44

其他收益15893463.605705041.79178.59

投资收益523718695.812095769248.22-75.01

公允价值变动损益-1142384.40-341839179.56不适用

信用减值损失-10058242.92-1335009.84不适用

资产减值损失-217279927.49不适用

资产处置收益214703.29不适用

所得税费用213063877.37733868879.64-70.97

*营业收入变动原因说明：本期营业收入同比减少590917.84万元，主要是公司房产项目竣工交付结转较上年同期减少；

*营业成本变动原因说明：本期营业成本同比减少610538.10万元，主要是本期营业收入减少而相应成本结转减少；

*销售费用变动原因说明：本期销售费用同比增加7203.37万元，主要是本期新开楼盘产生销售费用较上年同期增加所致；

*管理费用变动原因说明：本期管理费用同比增加5255.22万元，主要是人工成本增加，餐饮及酒店等项目开办运营，使得管理费用较上年同期增加所致；

*财务费用变动原因说明：本期财务费用同比增加20055.41万元，主要是有息债务增加及长租房等项目竣工后利息支出不再资本化所致；

*研发费用变动原因说明：本期研发费用同比增加333.35万元，主要是本期成立不动产研究院投入项目科研支出所致；

*经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期经营活动产生的现金流量净额同比增加

1027573.56万元，主要是本期徐汇汇樾庭项目、高阳新里项目、虹盛里项目预售回笼资金且

本期土地款支付较上年减少所致；

*投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期投资活动产生的现金流量净额同比减少

374645.55万元，主要是由于本期股权转让收到的现金较上年同期减少所致；

*筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期筹资活动产生的现金流量净额同比减少

322072.71万元，主要是由于本期借入和偿还带息借款净额较上年同期减少所致；

*税金及附加变动原因说明：本期税金及附加同比减少62544.79万元，主要是由于本期房产项目完成土地增值税清算所致；

*其他收益变动原因说明：本期其他收益同比增加1018.84万元，主要是由于本期收到政府补贴收入较上年同期增加所致；

*投资收益变动原因说明：本期投资收益同比减少157205.06万元，主要是由于公司本期股权转让收益较上年同期减少所致；

?公允价值变动损益变动原因说明：本期公允价值变动收益同比增加34069.68万元，主要是由于证券市场价值波动所致；

?信用减值损失变动原因说明：本期信用减值损失同比增加872.32万元，主要是由于公司本期应收款项、合同资产变动所致；

?资产减值损失变动原因说明：本期资产减值损失同比增加21727.99万元，主要是由于公司所属置地集团子公司上海城展置业有限公司所售水尚华庭项目本期计提存货跌价准备所致；

?资产处置收益变动原因说明：本期资产处置收益同比增加21.47万元，主要是由于本期处置固定资产所致；

?所得税费用变动原因说明：本期所得税费用同比减少52080.50万元，主要是由于公司本期应税所得额减少所致。

本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明

√适用□不适用

12/2192023年年度报告

项目本期发生额占利润总额上期发生额占利润总额利润总额占比

比例(%)比例(%)增减变动(%)

营业利润31034432.915.53-246542624.62-16.2521.78

投资收益及公允522576311.4193.181753930068.66115.60-22.42价值变动收益

营业外利润7228026.041.299881184.350.650.64

本期营业利润较上年同期占比增加，主要是*本期房地产营业利润较上年同期增加；*本期公司转让股权投资收益较上年同期减少。

2.收入和成本分析

√适用□不适用

公司主营业务收入及成本具体情况如下：

(1).主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况

单位:元币种:人民币主营业务分行业情况营业收营业成毛利率入比上本比上毛利率比上年增减分行业营业收入营业成本

（%）年增减年增减（%）

（%）（%）

房地产业务2080630976.331359290788.1434.67-78.01-81.97增加24.29个百分点主营业务分地区情况营业收营业成毛利率入比上本比上毛利率比上年增减分地区营业收入营业成本

（%）年增减年增减（%）

（%）（%）

上海*1825784489.471286378109.8729.54-77.98-82.87增加20.13个百分点

安徽*24360977.825310015.7178.2087.63不适用减少49.24个百分点

江苏*230485509.0467602662.5670.6724.75100.73减少11.10个百分点

主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况的说明上述主营业务以资产所在地为分地区标准。

报告期房产业务毛利率以及分地区毛利率波动原因如下：

*上海地区房地产业务营业收入和营业成本较上年同期减少系本期房产项目竣工交付结转较上年同期减少；

*安徽地区营业收入及成本较上年同期增加主要系黄山酒店系上年四季度开业，本期全年营业收入及营业成本较上年同期增加所致；

* 江苏地区营业收入、营业成本较上年同期增加主要系本期 PPP 竣工进入运营的子项目较

上年同期增加，且本期大部分项目为全年运营所致。

(2).产销量情况分析表

□适用√不适用

(3).重大采购合同、重大销售合同的履行情况

□适用√不适用

13/2192023年年度报告

(4).成本分析表

单位：元分行业情况本期金额本期占总上年同期较上年同分行业成本构成项目本期金额成本比例上年同期金额占总成本期变动比

(%)比例(%)

例(%)

房产建造及销售房屋建造成本856558451.6156.067094884521.5092.95-87.93

房产出租及物业房产出租及物224338797.6414.68104.28

109817841.631.44

管理业管理

市政代建市政代建成本210790876.3313.79301212957.703.95-30.02

PPP 项目 PPP项目 67602662.56 4.42 34268045.78 0.45 97.28成本分析其他情况说明

*报告期，房产建造及销售成本较上年同期下降主要系销售收入减少而相应成本结转减少所致；

*报告期，房产出租及物业管理成本较上年同期增长主要系本期租赁房开业产生成本所致；

*报告期，市政代建成本较上年同期增长主要系公司所属置地集团子公司上海城投置地项目管理有限公司代建闵行区市政项目完工进度较上年同期增长所致；

* 报告期，PPP 项目成本较上年同期增长主要系本期 PPP 竣工进入运营的子项目较上年同期增加，且本期大部分项目为全年运营所致。

(5).报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化

√适用□不适用

2023年7月13日公司所属子公司上海城投控股投资有限公司投资设立上海城投房屋租赁有

限公司并拥有其100%股权。

公司所属子公司上海城投房屋租赁有限公司（以下简称“城投房屋租赁”）持有上海城驰房地

产有限公司100%（以下简称“上海城驰”）和上海城业房地产有限公司（以下简称“上海城业”）

100%股权。上海城驰持有江湾社区基础设施项目；上海城业持有光华社区基础设施项目。2023年

12月27日，城投房屋租赁以江湾社区和光华社区两个保租房项目成功发行“国泰君安城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金”，公司也100%转让所持上海城驰和上海城业股权，自此不再纳入公司合并范围。

(6).公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况

□适用√不适用

(7).主要销售客户及主要供应商情况

A.公司主要销售客户情况

√适用□不适用

前五名客户销售额73522.20万元，占年度销售总额28.73%；其中前五名客户销售额中关联方销售额0万元，占年度销售总额0%。

报告期内向单个客户的销售比例超过总额的50%、前5名客户中存在新增客户的或严重依赖于少数客户的情形

□适用√不适用

B.公司主要供应商情况

√适用□不适用

前五名供应商采购额357058.51万元，占年度采购总额65.10%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额0万元，占年度采购总额0%。

14/2192023年年度报告

报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的50%、前5名供应商中存在新增供应商的或严重依赖于少数供应商的情形

□适用√不适用其他说明不适用

3.费用

√适用□不适用报告期，费用类科目财务数据及变化说明参见本节“五、报告期内主要经营情况\(一)主营业务分析\1、利润表及现金流量表相关科目变动分析表”。

4.研发投入

(1).研发投入情况表

√适用□不适用

单位：元

本期费用化研发投入3333509.35本期资本化研发投入

研发投入合计3333509.35

研发投入总额占营业收入比例（%）0.13

研发投入资本化的比重（%）

研发投入用于公司核心业务发展及产品、技术、管理创新相关研究。

(2).研发人员情况表

□适用√不适用

(3).情况说明

□适用√不适用

(4).研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响

□适用√不适用

5.现金流

√适用□不适用报告期，现金流科目财务数据及变化说明参见本节“五、报告期内主要经营情况\(一)主营业务分析\1、利润表及现金流量表相关科目变动分析表”。

(二)非主营业务导致利润重大变化的说明

□适用√不适用

(三)资产、负债情况分析

√适用□不适用

1.资产及负债状况

单位：元本期期末数占上期期末数本期期末金额项目名称本期期末数上期期末数总资产的比例占总资产的较上期期末变

15/2192023年年度报告

（%）比例（%）动比例（%）

货币资金6556985574.628.413305433027.384.6398.37

应收账款1253313137.861.611987595628.572.79-36.94

预付款项1435768338.111.84315734943.780.44354.74

其他应收款1556740646.922.00807644967.371.1392.75

存货49511870066.1463.5248834645161.4368.461.39

合同资产282470.760.0004-100.00

其他流动资产891535048.301.14680463901.010.9531.02

长期应收款27987186.000.04100.00

长期股权投资5688746094.277.304874610050.876.8316.70

投资性房地产5364359278.546.885928306571.558.31-9.51

固定资产661878391.150.85233964882.930.33182.90

在建工程1562238.020.002100.00

使用权资产14891249.840.026838264.930.01117.76

无形资产441216398.900.57415182100.010.586.27

长期待摊费用18399997.420.029246331.080.0199.00

递延所得税资产715427190.660.92741961204.231.04-3.58

其他非流动资产2722734975.833.492103321691.082.9529.45

短期借款1451754200.721.862773150601.213.89-47.65

应付账款4909783353.646.305303564142.387.44-7.42

预收款项11392453.190.01100.00

合同负债6719855140.718.62871685930.961.22670.90

应付职工薪酬86698461.370.1179020182.530.119.72

应交税费951877709.571.222227996165.513.12-57.28

其他应付款772661913.200.99740650353.181.044.32

一年内到期的非5631910697.877.231926196980.322.70192.38流动负债

其他流动负债586603897.250.7563890499.610.09818.14

长期借款25508682314.7732.7325898758044.7636.31-1.51

应付债券8713683373.2811.188710124306.0412.210.04

租赁负债8823085.120.015757380.020.0153.25

递延收益33733728.600.0482153730.410.12-58.94其他说明

*货币资金较年初增加325155.25万元，主要是由于本期房产项目开盘销售回笼所致；

*应收账款较年初减少73428.25万元，主要是收回颛桥以及七宝动迁安置房款项所致；

*预付款项较年初增加112003.34万元，主要是本期预付土地款所致；

*其他应收款较年初增加74909.57万元，主要是应收股权转让款所致；

*合同资产较年初减少28.25万元，主要是冲回配套设施相关代建款项所致；

*其他流动资产较年初增加21107.11万元，主要是本期预缴税金增加所致；

*长期应收款较年初增加2798.72万元，主要是本期新增应收代建款项所致；

*固定资产较年初增加42791.35万元，主要是本期朱家角酒店进入运营阶段转入所致；

*在建工程较年初增加156.22万元，主要是本期新增装修工程所致；

*使用权资产较年初增加805.30万元，主要是本期新增租赁所致；

*长期待摊费用较年初增加915.37万元，主要是本期新增装修费用所致；

*短期借款较年初减少132139.64万元，主要是本期归还借款所致；

?预收款项较年初增加1139.25万元，主要是本期预收房屋租赁款项所致；

?合同负债较年初增加584816.92万元，主要是本期预收房产销售款增加所致；

?应交税费较年初减少127611.85万元，主要是支付企业所得税及土地增值税所致；

16/2192023年年度报告

?一年内到期的非流动负债较年初增加370571.37万元，主要是一年内到期的应付债券以及长期借款转入所致；

?其他流动负债较年初增加52271.34万元，主要是本期房产预售相关税金增加所致；

?租赁负债较年初增加306.57万元，主要是本期新增租入合同所致；

?递延收益较年初减少4842.00万元，主要是本期结转新建租赁住房专项补贴所致。

2.境外资产情况

□适用√不适用

3.截至报告期末主要资产受限情况

√适用□不适用

具体参见本报告“第十节财务报告\七、合并财务报表项目注释21”。

4.其他说明

□适用√不适用

17/2192023年年度报告

(四)行业经营性信息分析

√适用□不适用公司的房地产业务按照分行业信息披露要求在本段详细披露。

房地产行业经营性信息分析

1.报告期内房地产储备情况

√适用□不适用

持有待开发土地一级土地整理规划计容建筑是/否涉及合作合作开发项目涉及合作开发项目的序号持有待开发土地的区域

的面积(平方米)面积(平方米)面积(平方米)开发项目的面积(平方米)权益占比(%)

1 金山区朱泾镇 JSS2-0201单元 61137 122273 是 110046 90

B02a-01、B02b-01地块

2杨浦区新江湾城科技园北块53969118732否100

3 黄山高铁新城 A-1地块 III期 23989 84894 是 59426 70

4 虹口区江湾镇街道 HK0015-06号 2426 3008 是 2406 80

地块

5 杨浦区平凉社区 02F1-01地块 10284 16455 否 100（大桥街道94街坊）

注：1.上述表格中的规划计容建筑面积最终以规划调整结果为准。

2.上海新江湾城投资发展有限公司负责开发杨浦区新江湾城科技园北块项目。2023年12月31日，城投控股全资子公司置地集团通过上海联合产

权交易所以摘牌方式收购上海现代建筑设计（集团）有限公司持有的上海新江湾城投资发展有限公司4%股权后，拥有上海新江湾城投资发展有限公司

100%股权。

18/2192023年年度报告

2.报告期内房地产开发投资情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币

在建项目/项目规划计项目用地面总建筑面积在建建筑面已竣工面积报告期实际序号地区项目经营业态新开工项目容建筑面积总投资额

积(平方米)(平方米)积(平方米)(平方米)投资额

/竣工项目(平方米)

1 上海市青浦区 朱家角 E 地块 商品房 在建项目 418000 213007 476866 122717 282818 338331 50252

2上海市杨浦区杨浦扶苏路租赁房租赁住房竣工项目19085438956657366573651808610313821

3上海市金山区金山水上新村商品房商品房竣工项目6955015300921399921399921314531531923844

4上海市闵行区九星01-02租赁房租赁住房竣工项目27526633099005790057901749976025319

5上海市黄浦区露香园二期商品房商品房在建项目1963463401203401202099964143354

6上海市闵行区九星05-08动迁房保障房在建项目332336585398306983068484224803

7上海市徐汇区康健项目商品房在建项目2446253817792237922339182228404

8 上海市虹口区 万安路旧改项目 ABC 地块 商品房 在建项目 15896 31282 50953 50953 258102 16239

9 上海市虹口区 万安路旧改项目 DEF 地块 商品房 在建项目 13662 48767 81157 81157 348513 24135

杨浦区平凉社区 02F3-02

10上海市杨浦区商品房新开工项目86401382421861218611151889391

地块长宁区新泾镇232街坊

11上海市长宁区商品房新开工项目2304827657474474744729944214756

17/1丘77-01地块

3.报告期内房地产销售和结转情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币

可供出售面积已售（含已预售）面积报告期末待结转面积

序号地区项目经营业态结转面积(平方米)结转收入金额

(平方米)(平方米)(平方米)

1 上海市青浦区 朱家角 E 地块-一期商品房 商品房 855 525 4873 17030 94

2 上海市青浦区 朱家角 E 地块-一期商品房 车位 61134 34294 34160 4370 134

3上海市松江区松江新农河商品房商品房31015587592

4上海市松江区松江新农河商品房车位19750888586533073232

5上海市黄浦区露香园商品房（低区）商品房189432164

6上海市黄浦区露香园商品房（低区）车位95477115441814397

19/2192023年年度报告

7上海市黄浦区露香园商品房（高区）车位16078267687526

8上海市金山区金山水上新村商品房商品房1108311306114099396138748

9上海市金山区金山水上新村商品房车位4560548734873

10 安徽省黄山市 黄山高铁-I 期商品房 商品房 20455 972 1325 935 1761

11上海市虹口区万安路旧改项目商品房539201061410614

12 上海市杨浦区 杨浦区平凉社区 02F3-02 地块 商品房 12773 12313 12313

13上海市徐汇区康健项目商品房483864796447964

14上海市黄浦区馥公馆商品房12205219152370021668

15上海市黄浦区露香园动拆迁房商铺187187187497

报告期内，公司共计实现销售金额821512万元，销售面积136030平方米，实现结转收入金额114615万元，结转面积69503平方米，报告期末待结转面积88798平方米。

4.报告期内房地产出租情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币

出租房地产的建筑面出租房地产的是否采用公允价值租金收入/房地产

序号地区项目经营业态权益比例（%）

积(平方米)租金收入计量模式公允价值(%)

1上海市虹口区城投控股大厦办公楼26355.333252.69100否不适用

2上海市杨浦区政悦路商业商业950120.32100否不适用

3上海市松江区松江新凯商业5187.49168.97100否不适用

4上海市虹口区四川北路商铺商业2686228.53100否不适用

5上海市黄浦区露香园商业6323.952608.52100否不适用

6 上海市杨浦区 新江湾城 C4 商业 12341 956.13 100 否 不适用

7上海市杨浦区湾谷科技园一期商业11012.79241.31100否不适用

8上海市杨浦区城投宽庭·湾谷社区长租公寓47158.615348.69100否不适用

9上海市杨浦区城投宽庭·江湾社区长租公寓76624.97430.14100否不适用

10上海市杨浦区城投宽庭·光华社区长租公寓40280.615923.78100否不适用

11上海市闵行区城投宽庭*浦江社区长租公寓81523.383188.05100否不适用

20/2192023年年度报告

5.报告期内公司财务融资情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币

期末融资总额整体平均融资成本(%)利息资本化金额

41365534.17128320

6.其他说明

□适用√不适用

21/2192023年年度报告

(五)投资状况分析对外股权投资总体分析

√适用□不适用报告期，本公司对外投资80217万元，较上年同期减少45580万元，变动率为-36.23%。

报告期主要情况如下：

*公司通过上海联合产权交易所摘牌方式，以12189.28万元收购上海现代建筑设计（集团）有限公司（简称“现代设计”）持有的上海新江湾城投资发展有限公司（简称“新江湾城投资”）4%股权。

*公司所属子公司上海房屋租赁有限公司作为国泰君安城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金原始权益人出资61000万元，认购基金发售份额的20.00%。

1.重大的股权投资

□适用√不适用

2.重大的非股权投资

□适用√不适用

3.以公允价值计量的金融资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

本期公允价值变动计入权益的累计公本期计提的本期购买本期出售/资产类别期初数其他变动期末数损益允价值变动减值金额赎回金额

股票373683768.9224322973.45-61270664.27398006742.37

私募基金235654871.56-5820669.78-175605900.22229834201.78

其他474037663.81-19644688.07-163109073.76454392975.74

合计1083376304.29-1142384.40-399985638.251082233919.89

22/2192023年年度报告

证券投资情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币资本期证券证券代金本期公允价值计入权益的累计证券简称最初投资成本期初账面价值本期购买金额出售本期投资损益期末账面价值会计核算科目品种码来变动损益公允价值变动金额源

股票600834申通地铁9277406.64自交易性金融资产

68175956.42416723.4559315273.23383385.5768592679.87

筹

股票600837海通证券450000000.00自交易性金融资产

305507812.5023906250.00-120585937.507382812.50329414062.50

筹

合计//459277406.64/373683768.9224322973.45-61270664.277766198.07398006742.37/证券投资情况的说明

□适用√不适用私募基金投资情况

√适用□不适用被投资公司的名称投资成本占该公司股权期末账面价值公允价值变动损益现金分红收益当年增资（减资以会计核算科目资金比例（％）“-”号表示）来源

上海诚鼎创盈投资合伙企业26.621833943.78-269192.30其他非流动金融资产自筹（有限合伙）

弘毅贰零壹伍（上海）投资405440102.0011.12228000258.00-5551477.4814080587.00其他非流动金融资产自筹中心（有限合伙）

合计405440102.00/229834201.78-5820669.7814080587.00//

23/2192023年年度报告

其他被投资公司的名称投资成本占该公司股权期末账面价值公允价值变动损益现金分红收益当年增资（减资以会计核算科目资金比例（％）“-”号表示）来源

诺德基金千金175号管理150834049.50不适用102448000.005320000.001398400.00交易性金融资产自筹

资产管理计划（注）

广州银行股份有限公司466668000.001.27351944975.74-24964688.0712069000.00其他非流动金融资产自筹

合计617502049.50/454392975.74-19644688.0713467400.00//

注：诺德基金千金 175号管理资产管理计划主要从事 A股股票的投资。

衍生品投资情况

□适用√不适用

24/2192023年年度报告

4.报告期内重大资产重组整合的具体进展情况

□适用√不适用

(六)重大资产和股权出售

√适用□不适用报告期，本公司所属房屋租赁公司完成上海城驰房地产有限公司以及上海城业房地产有限公司100%股权的转让。此次股权转让取得税前收益3.43亿元。

25/2192023年年度报告

(七)主要控股参股公司分析

√适用□不适用

单位：万元归属于母公归属于母公报告期对上

公司名称业务性质主要产品或服务投资比例注册资本总资产司的净资产/司的净利润市公司贡献

净资产/净利润的净利润主要子公司

房地产开发、经营，物上海城投（置地）集团有限公司房地产开发100%2500004141637787185510834315业管理

创业投资、创业投资管

上海城投控股投资有限公司股权投资100%1250002644581568663171131711

理、投资咨询等业务

房地产开发、经营，物上海新江湾城投资发展有限公司房地产开发100%10000442803236795-1832-1759业管理

房地产开发、经营，物上海露香园建设发展有限公司房地产开发100%7200002162676701554-400-400业管理

租赁代理服务、物业管

上海城投置业经营管理有限公司物业管理100%100007949010858514514

理、酒店管理等城市综合配套服务的开

江阴高新区新城镇开发建设有限公司城市配套服务50%100003501976899427071605发与运营等

26/2192023年年度报告

重要参股公司证券经纪；证券投资咨询；与证券交

易、证券投资活动有关的财务顾问；

证券承销与保荐；

证券自营；证券资

西部证券股份有限公司证券业10.26%4469589590523278308410527610875产管理；融资融券；

证券投资基金代销；为期货公司提供中间介绍业务；

代销金融产品；股票期权做市。

27/2192023年年度报告

(八)公司控制的结构化主体情况

□适用√不适用

六、公司关于公司未来发展的讨论与分析

(一)行业格局和趋势

√适用□不适用

2023年12月中央经济工作会议提出要“坚持稳中求进、以进促稳、先立后破”“要强化宏

观政策逆周期和跨周期调节，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，加强政策工具创新和协调配合”，未来货币政策或将进一步发力，供需两端政策仍有发力空间。2024年1月26日，住建部召开城市房地产融资协调机制部署会，提出“充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策”，为一线城市优化调整限购政策提供了有力支撑。

根据2024年3月5日发布的政府工作报告，今年国内生产总值预期目标是增长5%左右，城镇新增就业1200万人以上。报告强调，要积极推进新型城镇化，稳步实施城市更新行动，推进“平急两用”公共基础设施建设和城中村改造。对于房地产行业，报告强调要优化房地产政策，促进房地产市场平稳健康发展。适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。

(二)公司发展战略

√适用□不适用

战略定位：公司以地产开发、地产运营和金融投资为主业，致力于成为一家具有卓越竞争力的全产业链综合性房地产集团。

发展愿景：公司将持续秉持“人民城市”的理念，积极参与区域综合开发和城市更新建设，打造质高品优的商品房和保障房项目；重点推进保障性租赁住房开发运营，塑造“城投宽庭”品牌影响力；着力培育餐饮、酒店、物业管理等商业经营新业态，围绕主业开展金融服务和产业链投资项目；以数字化和科技创新全面赋能企业高质量发展，持续探索绿色低碳发展模式，实现“让城市生活更美好”的企业愿景。

(三)经营计划

√适用□不适用

2024年是“十四五”规划校准方向再出发、落实战略目标的重要一年。董事会将继续带领公司，强化国企担当，擦亮品牌形象，深度接轨市场，持续推动主业发展再上新台阶。

1.开发板块聚焦全周期管理，提升建设质效

一是明确工程节点，强化过程管控。结合年度营收计划，明确各项目交付节点，以开发大纲为抓手，加快推进项目建设，落实全过程品质把控。重点完成高阳里、露香园二期 D1地块、徐汇康健、九星05-08保障房等项目交付。

二是做好资金回笼，做实闭环管理。加快商品房项目销售，万安路、水尚华庭、露香园 T5三个项目做好市场分析，及时调整推广与销售方案，多措并举、精准施策。围绕长宁项目、朱家角二期项目，加快推进各项销售准备工作落地。积极盘活存量资产，全面梳理存量资产现状，针对性开展处置方案研究和落地。

三是着眼中长期发展，落实资源储备。及时跟进土地集中供应，对本市各批次集中供应土地情况开展研究工作，适时参与土地竞拍，获取优质项目。聚焦城中村改造及城市更新项目，关注中心城区旧改和非中心城区城中村改造项目情况，开展可行性研究。继续参与保障房建设，重点关注市属保障房项目。

2.运营管理聚焦规模化经营，做强品牌口碑

一是做好规模化经营，提升运管水平。做好新社区筹开工作，相关在营社区加快出租率爬坡，尽快进入稳定运营期后持续增强客户粘性。以品牌建设为引领，建立运营管理考核、运营分析、筹开工作三大社区一线业务标准，及时评估项目运营状况，提出可行性运营策略及调整建议，确

28/2192023年年度报告

保各社区工作要求一致、管理标准一致、服务形象一致。

二是做好酒店、餐饮业务差异化、特色化经营。社会化餐饮业务明确主要服务宽庭社区住户的功能定位，大力发展社区刚需餐饮与聚会型餐饮，以自有社区为品牌发展根据地，逐步构建社区餐饮文化。朱家角酒店项目加强市场拓展与销售体系完善，持续挖掘目标客群。露香园璟源酒店尽快完成筹备和开业。

三是物业管理业务做好人员和机制准备。以带给广大业主和客户愉悦体验为目标，做好租赁社区物业管理工作，锤炼团队、积累经验、建立体系。完成预售商品房项目的物业管理方案，落实前期工程对接及相关准备工作。建立健全商品房物业管理体系，提前策划项目全生命周期物业管理模式，依托信息化手段，输出高品质服务。

3.金融业务聚焦产业链延伸，凸显投资价值

一是金融创新助力发展。用好 REITs 回收资金开展项目投资，对拟扩募资产浦江、九星、湾谷社区，开展 REITs 项目测算模型研究，从金融市场端促进实体建造经营发展，帮助拟扩募资产提高收益水平。研究资产证券化、房地产 REITs、合资合作、引进战略投资者等多种方式，探讨房地产基金运作的可行性，有效充实公司营运资金，促进企业可持续发展。

二是产业投资联动主业。围绕城投控股主业发展，积极引进产业链相关市场优质投资项目，加强投后管理，适时推动项目多渠道退出。

4.ESG实践提升内在价值，构建可持续发展能力

一是持续推进 ESG 管理实践。推动 ESG实质性议题的识别和管理，制定公司 ESG 中长期发展战略规划，加强制度建设，落实实践措施，建立绩效数据收集机制，开展重点难点问题相关课题和培训。

二是推进绿色产品研发和环保技术应用。持续探索践行低碳绿色建筑，推进绿色、节能、低碳的建筑设计，将先进的人居理念融入现代人的居住空间。围绕规划设计和施工建造两大环节，聚焦光伏、超低能耗、近零能耗、智能建造等新兴方向，开展研究，以绿色设计和绿色建造赋能公司主业经营，降低建筑全生命周期碳排放。

(四)可能面对的风险

√适用□不适用

宏观经济风险：全球经济增长放缓、外需不振出口低迷、贸易摩擦、美国对中国经济和科技

的进一步封锁打压，加上国内经济面临的通缩压力、就业压力以及人口结构老龄化等问题，宏观经济层面短期前景不容乐观，将给房地产行业带来一定冲击。

政策风险：在“我国房地产市场供求关系发生重大变化”定调下，房地产行业已迎来政策底，

2024年整体宏观政策风险相对较小。但各地方政府在房地产调控上将具有更多自主权，区域调控

政策差异化，对房地产企业战略定位、重点区域选择、细分市场把握能力提出了更高要求，公司将聚焦上海本地市场，重点关注长三角一体化潜力区域，加强宏观政策敏感性，强化研究分析，在城市准入研判、项目区位选择、客户细分筛选、市场发展预判和投资战略制定等方面做好分析研究工作。

市场风险：伴随着本轮房地产业的深度调整，不同能级城市的房地产市场走势日趋分化，即便是一线城市的不同区域和不同产品，市场供求和竞争格局也发生了极大的差异，部分城市、部分区域出现需求下降、销售滞缓等情况，而部分核心区域和热点区域仍存在较大的一二手价格差，市场热度居高不下，需要房地产企业在拿地阶段就要提前预判分析，及时调整投资策略、优化区域布局。

经营风险：在宏观经济整体低迷、消费降级的大背景下、商业、办公、酒店和产业园区项目

将面临更大的经营风险。尽管公司具备较为丰富的园区和商办项目运作经验，但仍有可能面临招商、招租、运营等方面的问题，经营效益有可能遭遇阶段性的低谷。公司将进一步整合内外部资源，加强专业运营团队建设、深挖潜力、开源节流，提高经营效率和投资效益。

(五)其他

□适用√不适用

29/2192023年年度报告

七、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因，未按准则披露的情况和原因说明

□适用√不适用

第四节公司治理

一、公司治理相关情况说明

√适用□不适用

报告期内，公司严格按照《公司法》《证券法》《上市公司治理准则》《上海证券交易所股票上市规则》等法律法规的要求，结合公司实际情况，不断完善法人治理结构，规范公司运作。公司股东大会、董事会、监事会和经营层之间权责明确，公司董事、监事工作勤勉尽责，公司经营层严格按照董事会授权忠实履行职务，更好地维护了公司权益和广大股东的合法权益。公司法人治理结构基本符合《上市公司治理准则》的要求。具体如下：

1.股东与股东大会

报告期内公司召开了2022年年度股东大会。公司按照《公司章程》和公司《股东大会议事规则》的要求，规范实施股东大会的召集、召开、表决等相关程序。聘请律师对股东大会出具法律意见书，确保所有股东尤其是中小股东的合法权益，平等对待所有股东，中小股东和大股东享有平等地位，均能充分行使权利。股东大会对关联交易的审议均严格按照规定的程序进行，关联股东在表决时实行回避，保证关联交易符合公开、公平、公正的原则。

2.董事与董事会

公司严格按照《公司法》《上海证券交易所股票上市规则》《上海证券交易所上市公司自律监管指引第1号——规范运作》《公司章程》规定的选聘程序选举董事，公司董事会设有9名董事席位。截至本报告披露日，公司在任董事9名。公司董事会职责清晰，全体董事均勤勉尽责，能够积极参加公司董事会会议并认真履行职责，维护公司和全体股东的合法权益。

公司2022年年度股东大会于2023年6月20日召开，大会选举产生5名非独立董事和3名独立董事，与公司第二届第八次职工代表大会选举产生的1名职工董事共同组成了公司第十一届董事会。同日下午，公司组织召开新一届董事会会议，审议并通过了选举公司董事长、董事专门委员会、聘任公司高级管理人员等共计4项议案。详见公司临时公告2023-028、2023-029。

公司董事会设有独立董事席位3名，目前在任独立董事3名，人数和人员构成符合法律、法规的要求，公司独立董事的人数不少于董事会总人数的 1/3。董事会下设战略与 ESG 委员会、审计委员会、薪酬与考核委员会，其中，审计委员会、薪酬与考核委员会中独立董事占多数，并担任召集人。为贯彻落实上市公司独立董事制度改革，优化公司独立董事制度，提升独董履职能力，公司新建了独立董事专门会议机制，于2023年11月24日召开了独立董事第一次专门会议。

3.监事与监事会

公司严格按照《公司法》《公司章程》规定的选聘程序选举监事，公司监事会由3名监事组成，其中职工监事1名，目前在任监事3名，监事会的人数和人员构成符合法律法规的要求。公司监事会会议的召集、召开程序符合《监事会议事规则》的有关规定。公司监事均能认真履行职责，本着对公司及全体股东负责的态度，依法独立对公司财务以及公司董事、总裁和其他高级管理人员履行职责的合法性、合规性进行监督。

公司2022年年度股东大会于2023年6月20日召开，大会选举产生2名监事，与公司第二届

第八次职工代表大会选举产生的1名职工监事共同组成了公司第十一届监事会。同日下午，公司

组织召开新一届监事会会议，审议并通过了选举公司监事会主席的议案。详见公司临时公告2023-

028、2023-030。

4.控股股东与上市公司关系

公司控股股东行为规范，依法行使股东权利，没有超越股东大会直接或间接干预公司的经营决策的行为。公司与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面均保持独立，具有完整的业务体系和直接面向市场独立经营的能力，独立组织生产销售和经营规划，重大决策均按《公司章程》和有关法律法规的规定由股东大会、董事会依法做出，与控股股东不存在同业竞争的情况，也不存在控股股东干预公司决策和经营的情况，未发生控股股东及其关联方占用公司资金的情况。

5.信息披露与透明度

报告期内，公司按照预约日期及时披露各项定期报告，共计披露临时公告50则。公司按照

30/2192023年年度报告

《公司法》《证券法》《上海证券交易所股票上市规则》《上海证券交易所上市公司自律监管指引第1号——规范运作》及《公司章程》等相关规定，严格遵守公平、公开、公正的原则，真实、准确、完整、及时地披露信息。公司根据监管部门的要求，结合公司实际情况，严格执行公司《信息披露事务管理制度》《内幕信息及知情人管理制度》，确保所有股东有平等的权利和机会获得公司披露的信息。

公司治理与法律、行政法规和中国证监会关于上市公司治理的规定是否存在重大差异；如有重大差异，应当说明原因□适用√不适用

二、公司控股股东、实际控制人在保证公司资产、人员、财务、机构、业务等方面独立性的具体措施，以及影响公司独立性而采取的解决方案、工作进度及后续工作计划□适用√不适用

控股股东、实际控制人及其控制的其他单位从事与公司相同或者相近业务的情况，以及同业竞争或者同业竞争情况发生较大变化对公司的影响、已采取的解决措施、解决进展以及后续解决计划

□适用√不适用

三、股东大会情况简介决议刊登会议届次召开日期决议刊登的指定网站的查询索引的披露日会议决议期2022 年 年 2023年 6月 https://static.sse.com.cn/disclosure/li 2023 年 6 详见《上海城投控度股东大会 20日 stedinfo/announcement/c/new/2023-06- 月 22日 股股份有限公司

22/600649_20230622_F5H1.pdf 2022 年年度股东大会决议公告》（公告编号2023-028）表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会

□适用√不适用股东大会情况说明

□适用√不适用

31/2192023年年度报告

四、董事、监事和高级管理人员的情况

(一)现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况

√适用□不适用

单位：股报告期内从公司是否在公司关联姓名职务性别年龄任期起始日期任期终止日期获得的税前报酬方获取报酬总额（万元）

张辰董事长男442023年6月20日2026年6月19日107.78否

任志坚董事、总裁男562023年6月20日2026年6月19日101.47否范春羚董事女512020年6月5日2026年6月19日是叶源新董事男452022年6月28日2026年6月19日是张列列董事男462018年6月29日2026年6月19日是

张驰独立董事男652020年6月5日2026年6月19日12.50否

王鸿祥独立董事男672023年6月20日2026年6月19日7.50否

王广斌独立董事男562023年6月20日2026年6月19日7.50否

张舰职工董事男392023年6月20日2026年6月19日16.94否龚达夫监事会主席男532017年3月28日2026年6月19日是吴晓颖监事女362022年6月28日2026年6月19日是

唐啸戈职工监事男492023年6月20日2026年6月19日16.31否

蒋家智副总裁、董事会秘书男522023年6月20日2026年6月19日18.92否

吴春副总裁、财务总监男572020年4月28日2026年6月19日90.31否

严佳梁副总裁男432021年9月30日2026年6月19日80.64否

张琛副总裁男522021年9月30日2026年6月19日80.64否

陈晓波董事长（离任）男602021年6月25日2023年6月20日85.30否

严杰独立董事（离任）男582017年3月28日2023年6月20日5.00否

薛涛独立董事（离任）男502017年3月28日2023年6月20日5.00否

俞有勤副总裁、董事会秘书（离任）男532021年6月25日2023年3月24日61.95否

陈骅职工监事（离任）男572017年3月28日2023年6月20日60.83否

合计/////758.59/

32/2192023年年度报告

姓名主要工作经历

张辰本公司党委书记、董事长。曾任上海露香园置业有限公司助理经理、副总经理，上海城投置地（集团）有限公司总师室副主任、主任、规划设计部总经理、技术总监、党总支委员、副总经理，上海城投控股股份有限公司副总裁、总裁、董事等职务。

任志坚本公司党委副书记、董事、总裁。曾任上海浦东明珠房地产发展公司副总经理，上海新凯房地产开发有限公司工程部副经理、副总经理、副总经理（主持工作），上海三林项目筹建部主任、普陀项目筹建部主任，上海义品置业有限公司总经理，上海露香园置业有限公司总经理，上海其越置业有限公司总经理，上海城投置地（集团）有限公司副总经理兼第二项目事业部总经理、上海城投控股股份有限公司副总裁等职务。现兼任上海城投置地（集团）有限公司党总支副书记、董事长、总经理。

范春羚本公司董事。曾任上海市城市建设投资开发总公司计划部科员、业务主管，上海城投环境投资有限公司职工，上海市城市建设投资开发总公司项目计划财务部高级业务主管、总经理助理、副总经理，上海城投（集团）有限公司计划财务部副总经理、项目管理部副总经理、重大工程建设协调推进领导小组办公室副主任、总裁办公室副主任（主持工作）等职务。现任上海城投(集团)有限公司资产（投资）管理部总经理。

叶源新本公司董事。曾任深圳市水利规划设计院设计二室职工，上海青草沙投资建设发展有限公司职工、副总工程师、总师室主任，上海城投原水有限公司科研技术部经理，上海城投水务（集团）有限公司总经理助理、副总经理，上海城投水务工程项目管理有限公司党总支书记、董事长、总经理等职务。现任上海城投（集团）有限公司项目管理部（重大办）总经理（主任）。

张列列本公司董事。曾担任浦发银行外高桥保税区支行公司银行部经理，第一营业部公司业务主管总经理，上海分行公司银行产品部总经理、投资银行部总经理等职务。于 2015年加入弘毅投资，于 2018年 1月 1日起担任 PE业务管理部总监，现任 PE投资部总监。

张驰本公司独立董事。曾任华东政法大学民商法教研室教授，民商法硕、博士生导师，民法研究中心副主任，中国法学会和上海市法学会民法研究会理事。现任上海市中信正义律师事务所律师，同时担任上海船舶运输科学研究所有限公司独立董事。

王鸿祥本公司独立董事。曾任上海财经大学会计系教师、副教授，申能（集团）有限公司副总会计师。现任杭州立昂微电子股份有限公司独立董事。

王广斌本公司独立董事。同济大学教授，曾任同济大学经济与管理学院助教、讲师、副教授、教授、副院长。现任同济大学工程管理研究所所长，建筑产业创新发展研究院院长，民航飞行区设施耐久与运行安全重点实验室副主任，国家数字建造技术创新中心理事，国家土建结构预制装配化工程技术研究中心装配式建筑集成管理技术研究室主任，同时担任上海建科集团股份有限公司、杭州新中大科技股份有限公司独立董事。

张舰本公司职工董事。曾任中国人民解放军驻安徽省航务军事代表办事处副连职参谋、正连职参谋，中国人民解放军南京军区航务军事代表办事处综合计划处正连职参谋、副营职参谋、正营职参谋，上海城投（集团）有限公司党委组织部(人力资源部)高级业务主管、党委办公室见习经理，上海城投兴港投资建设（集团）有限公司纪委书记、工会主席、党委委员等职务。现任上海城投控股股份有限公司纪委书记、工会主席人选，兼任上海城投置地（集团）有限公司党总支书记。

龚达夫本公司监事会主席。曾任上海市中级人民法院经济庭书记员，上海市第一中级人民法院经一庭书记员、助理审判员、办公室助理审判

33/2192023年年度报告

员、办公室综合科副科长、研究室助理审判员、民五庭助理审判员、审监庭审判员、民四庭审判员、审判长，上海市城市建设投资开发总公司法务部总经理、总法律顾问等职务。现任上海城投（集团）有限公司总法律顾问兼合规风控部总经理。

吴晓颖本公司监事。曾任通用电气（中国）有限公司财务管理培训生、内部审计项目培训生、中航通用民用航电系统有限公司财务分析经理，通用电气（中国）有限公司高级项目经理。现任上海城投（集团）有限公司计划财务部高级业务主管。

唐啸戈本公司职工监事。曾任上海复旦大学附属中山医院财务处会计、上海复兴明方会计师事务所执业注册会计师、上海城投环境投资有限公司审计部经理助理、上海城投控股股份

有限公司审计部总经理助理、计划财务部总经理助理、计划财务部副总经理、上海城投置地（集团）有限公司财务中心主任。现任上海城投控股股份有限公司计划财务部总经理。

蒋家智本公司副总裁、董事会秘书。曾任南京第二机床厂外经处外销员，江苏环球杰必克信息处理有限公司信息处理员，上海道勤企业咨询公司职工，上海水务资产经营发展有限公司投资发展部职工、经理助理，上海市城市建设投资开发总公司水务事业部资产经营部副经理，上海市原水股份有限公司资产经营部副经理，上海城投控股股份有限公司投资管理部总经理、董事会办公室主任、证券事务代表，上海城投（集团）有限公司战略企划部副总经理，上海城投资产管理（集团）有限公司副总经理等职务。

吴春本公司副总裁、财务总监。曾任上海统计技术学校教师，上海公路管理处沪嘉高速公路管理所计划财务科科长，上海市沪嘉高速公路实业有限公司计划财务部经理、总会计师，上海城投置地有限公司计划财务部副经理、经理，上海城投置地（集团）有限公司审计监察部副经理、计划财务部经理、副总会计师、纪委委员、财务总监，上海城投控股股份有限公司财务总监、副总裁等职务。

严佳梁本公司副总裁。曾任上海市市政工程建设发展有限公司职工、总工程师助理、副总工程师，上海市城市建设投资开发总公司路桥事业部

第二事业部副总工程师、总工程师、第二现场指挥部总工程师，上海城投公路投资（集团）有限公司第二事业部副总经理、常务副总经理等职务。

张琛本公司副总裁。曾任上海实业发展有限公司工程师，上海瑞南置业有限公司工程师，上海安居房发展中心工程师，上海城捷置业有限公司工程师，上海城投新江湾城工程建设指挥部工程主管，上海城投置地（集团）有限公司工程管理部高级业务主管，上海城投悦城置业有限公司副总经理，上海城展置业有限公司总经理，上海新江湾城投资发展有限公司副总经理，上海城投置地（集团）有限公司新江湾城项目部副总经理、项目部总经理，上海城投置地（集团）有限公司总经理助理、副总经理等职务。

陈晓波本公司离任党委书记、董事长。曾任上海市第四建筑工程公司项目经理、分公司党支部书记、经理、公司经理助理，上海地玖建筑工程有限公司总经理，上海建工（集团）总公司纽约领事馆项目执行经理、海外部副经理、美国公司副经理、生产经营部经理，上海市第五建筑有限公司党委副书记、总经理，上海中心大厦建设发展有限公司副总经理、常务副总经理、党委副书记、纪委书记，上海建工材料工程有限公司党委副书记、董事长，上海城投控股股份有限公司党委书记、总裁等职务。

严杰本公司离任独立董事。曾任中国迅达电梯有限公司上海电梯厂主管会计、上海轮胎橡胶机械模具有限公司总会计师、上海三毛纺织股份有限公司副总会计师兼监察审计部主任、上海佳华会计师事务所高级经理等职。现任上海市会计学会常务理事兼所属证券市场工委副主任、上海市商业会计学会副秘书长、上海上市公司协会财务专家、上海交运集团股份有限公司独立董事、上海纳尔实业股份有限公司独立董事。

薛涛本公司离任独立董事。曾任中国仪器进出口总公司中仪国际招标公司业务员、部门经理，中国通用技术集团中国通用咨询投资公司董事

34/2192023年年度报告

兼市场总监、清华大学环保产业研究中心副主任等职。现任北京大学环境学院 E20联合研究院副院长及 E20环境产业研究院执行院长、中建环能科技股份有限公司及盐城海普润科技股份有限公司独立董事、天津创业环保股份有限公司独立董事；湖南大学公管学院兼职教授，华北水利水电大学客座教授；国家发改委和财政部的 PPP 专家库定向邀请专家、世界银行和亚洲开发银行注册专家（基础设施与PPP方向）、生态环境部环境规划院 PPP中心专家委员会委员，清华大学公管学院 PPP研究中心投融资专业委员会专家委员、全国工商联环境商会 PPP 专委会秘书长；国家绿色发展基金股份有限公司专家咨询委员会专家库专家、巴塞尔公约亚太区域中心化学品和废物

环境管理智库专家、环保部水专项污泥处理处置产业技术联盟专家委员会成员，住建部主管《城乡建设》和《环境卫生工程》杂志编委，财政部主管《政府采购与 PPP》杂志编委；中金、光大证券、美林、野村证券、海通证券、安信证券、招商证券、银河证券、中信建投等金融行研机构长期合作的市政基础设施领域专家。

俞有勤本公司离任副总裁、董事会秘书。曾任上海实业医药投资股份有限公司化学药品事业部总经理，上海城投控股股份有限公司财务部经理、董事会秘书、副总裁等职务。

陈骅本公司离任职工监事。曾任上海城投置地(集团)有限公司投资管理部高级业务主管、战略与规划研究部副经理、投资发展部副经理（主持工作）、投资发展部总经理、副总经济师、投资总监、战略投资部总经理，上海城投控股股份有限公司投资管理部副总经理（主持工作）等职务，现任上海城投控股股份有限公司投资管理部总经理。

其它情况说明

□适用√不适用

35/2192023年年度报告

(二)现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员的任职情况

1.在股东单位任职情况

√适用□不适用任职人股东单位名称在股东单位担任的职务任期起始日期任期终止日期员姓名

龚达夫上海城投（集团）有限公司总法律顾问2013年7月龚达夫上海城投（集团）有限公司合规风控部总经理2014年12月范春羚上海城投（集团）有限公司资产（投资）管理部总经理2020年1月叶源新上海城投（集团）有限公司项目管理部（重大办）总经理2020年8月（主任）

蒋家智上海城投（集团）有限公司战略企划部副总经理2020年6月2023年6月吴晓颖上海城投（集团）有限公司计划财务部高级业务主管2020年3月张列列 弘毅（上海）股权投资基金中心 PE投资部总监 2019年 1月（有限合伙）在股东单位任职情况的说明

2.在其他单位任职情况

√适用□不适用任职人其他单位名称在其他单位担任的职务任期起始日期任期终止日期员姓名张辰上海建科集团股份有限公司董事2023年11月张辰无锡诚鼎智慧城市创业股权投资合执行事务合伙人委派代表、2023年8月伙企业（有限合伙）投决会委员、投决会主任任志坚上海合庭房地产开发有限公司董事2018年11月范春羚上海城投公路投资（集团）有限公司董事2017年2月范春羚上海城投水务（集团）有限公司董事2019年9月叶源新上海城投兴港投资建设（集团）有限董事2020年12月公司张驰上海船舶运输科学研究所有限公司独立董事2019年1月王鸿祥杭州立昂微电子股份有限公司独立董事2023年5月王广斌同济大学教授，同济大学工程管理研2023年1月究所所长王广斌上海建科集团股份有限公司独立董事2020年11月王广斌杭州新中大科技股份有限公司独立董事2023年1月龚达夫上海城投公路投资（集团）有限公司监事会主席2015年2月龚达夫上海环境集团股份有限公司监事会主席2023年6月张舰上海城投兴港投资建设（集团）有限纪委书记、工会主席2021年8月2023年3月公司蒋家智上海城投商业保理有限公司董事长2017年5月吴春上海城投集团财务有限公司董事2020年6月吴春西部证券股份有限公司董事2022年6月吴春弘毅贰零壹伍（深圳）股权投资基金顾问委员会成员2020年6月中心（有限合伙）张琛上海合庭房地产开发有限公司监事2018年11月陈晓波上海建科集团股份有限公司董事2018年12月2023年10月陈晓波无锡诚鼎智慧城市创业股权投资合执行事务合伙人委派代表、2019年9月2023年8月

36/2192023年年度报告

伙企业（有限合伙）投决会委员、投决会主任

严杰上海市会计学会常务理事、证券市场工委副2007年6月主任严杰上海纳尔实业股份有限公司独立董事2018年10月严杰上海交运集团股份有限公司独立董事2020年9月薛涛北京易二零环境股份有限公司总经理2021年8月薛涛 北京大学环境学院 E20 联合研究院 副院长 2015年 7月薛涛 E20环境产业研究院 执行院长 2014年 5月薛涛盐城海普润科技股份有限公司独立董事2019年9月薛涛中建环能科技股份有限公司独立董事2022年1月薛涛天津创业环保股份有限公司独立董事2022年9月薛涛云南合续环境科技股份有限公司独立董事2023年1月陈骅上海合庭房地产开发有限公司董事2016年1月陈骅上海欣顺建设工程监理有限公司董事2020年3月在其他单位任职情况的说明

(三)董事、监事、高级管理人员报酬情况

√适用□不适用

董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序董事、监事报酬由公司董事会讨论并提出分配预案，最终由股东大会审议通过。公司高级管理人员的报酬由董事长提出方案，薪酬与考核委员会审批。

董事在董事会讨论本人薪酬事项时是否回避否

薪酬与考核委员会或独立董事专门会议关于公司薪酬与考核委员会包括3名独立董事在内，与会委员就高级董事、监事、高级管理人员报酬事项发表建议管理人员报酬事项进行投票表决并一致同意通过相关事项。

的具体情况

董事、监事、高级管理人员报酬确定依据（1）在本公司担任专职工作的董事、监事、高级管理人员的薪金

标准按其在本公司实际担任的经营管理职务，参照本公司薪酬制度确定；（2）不在本公司担任专职工作的董事（除独立董事）、

监事不在本公司领取报酬和津贴；（3）本公司独立董事由本公司聘任后，每年可领取15万元津贴。

董事、监事和高级管理人员报酬的实际支付详见“现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动情况及报酬情况”。

报告期末全体董事、监事和高级管理人员实报告期内，公司全体董事、监事和高级管理人员实际获得的报酬际获得的报酬合计合计758.59万元（税前）。

(四)公司董事、监事、高级管理人员变动情况

√适用□不适用姓名担任的职务变动情形变动原因张辰董事长选举工作需要任志坚董事选举工作需要范春羚董事选举工作需要叶源新董事选举工作需要张列列董事选举工作需要张驰独立董事选举工作需要王鸿祥独立董事选举工作需要王广斌独立董事选举工作需要

37/2192023年年度报告

张舰职工董事选举工作需要龚达夫监事会主席选举工作需要吴晓颖监事选举工作需要唐啸戈职工监事选举工作需要

蒋家智副总裁、董事会秘书聘任工作需要

吴春副总裁、财务总监聘任工作需要严佳梁副总裁聘任工作需要张琛副总裁聘任工作需要陈晓波董事长离任任期届满张辰董事离任任期届满范春羚董事离任任期届满叶源新董事离任任期届满张列列董事离任任期届满严杰独立董事离任任期届满薛涛独立董事离任任期届满张驰独立董事离任任期届满龚达夫监事会主席离任任期届满吴晓颖监事离任任期届满陈骅职工监事离任任期届满

吴春副总裁、财务总监离任任期届满任志坚副总裁离任任期届满

俞有勤副总裁、董事会秘书离任工作变动严佳梁副总裁离任任期届满张琛副总裁离任任期届满

(五)近三年受证券监管机构处罚的情况说明

□适用√不适用

(六)其他

□适用√不适用

五、报告期内召开的董事会有关情况会议届次召开日期会议决议第十届董事会第二十 2023年 1月 4日 审议通过《关于开展保障性租赁住房公募 REITs项目申报发行工九次会议作的议案》

第十届董事会第三十2023年3月23日审议通过：1）公司2022年度董事会工作报告；2）关于公司次会议2022年度财务决算和2023年度财务预算的议案；3）关于公司

2022年度日常关联交易情况及2023年预计日常关联交易的议案；4）公司2022年度利润分配预案；5）关于2023年度公司及子公司综合授信的议案；6）关于2023年度预计提供对外担保的议案；7）关于上海城投集团财务有限公司的风险评估报告；8）关于公司与城投集团财务公司签订金融服务协议暨关联交易的议案；9）关于发行债券及非金融企业债务融资工具的议案；10）关于开展资产证券化业务的议案；11）关于申请信托融资的议案；

12）关于开展售后回租业务的议案；13）关于2022年度内部控制评价报告的议案；14）关于支付2022年度年报审计、内控审计费用的议案；15）关于更新公司关联人名单的议案；16）公司2023年度审计工作计划；17）公司2022年度董事会审计委员会履职报

38/2192023年年度报告告；18）公司2022年度独立董事述职报告；19）关于修订《公司章程》的议案；20）《公司2022年年度报告》及摘要；21）《公司2022年度社会责任报告》

第十届董事会第三十2023年4月27日审议通过：1）关于会计政策变更的议案；2）关于续聘会计师事一次会议务所的议案；3）公司2023年第一季度报告

第十届董事会第三十2023年5月9日审议通过：1）关于公司参与设立上海诚鼎智慧冷链产业基金暨关二次会议联交易的议案；2）关于公司参与设立泰兴诚鼎硬科技基金暨关联交易的议案

第十届董事会第三十2023年5月30日审议通过：1）关于董事会非独立董事换届选举的议案；2）关于三次会议董事会独立董事换届选举的议案；3）关于独立董事津贴和董监事报酬的议案；4）关于修订《公司章程》的议案；5）关于召集召开公司2022年年度股东大会的议案

第十一届董事会第一2023年6月20日审议通过：1）关于选举公司董事长的议案；2）关于选举公司董次会议事会专门委员会的议案；3）关于聘任公司总裁的议案；4）关于聘任公司高级管理人员及相关人员的议案

第十一届董事会第二2023年8月24日审议通过：1）关于子公司城鸿置业向银行申请经营性物业抵押贷次会议款的议案；2）关于子公司城曦置业向银行申请项目贷款的议案；

3）关于上海城投集团财务有限公司的风险持续评估报告；4）

《公司2023年半年度报告》及摘要

第十一届董事会第三2023年10月30审议通过：1）关于预计新增日常关联交易的议案;2）关于对智慧次会议日冷链基金减资等相关事项的议案；3）公司2023年第三季度报告第十一届董事会第四 2023年 11月 28 审议通过《关于参与保障性租赁住房公募 REITs项目战略配售暨次会议日关联交易的议案》第十一届董事会第五 2023年 11月 30 审议通过《关于子公司置地集团参与上海杨浦区平凉社区 02F1-次会议日01地块商品住宅项目竞买的议案》

第十一届董事会第六2023年12月15审议通过：1）关于成立公司资产管理部的议案；2）关于董事会次会议日战略委员会更名并修订工作细则的议案；3）关于新建《独立董事专门会议工作细则》的议案；4）关于修订《独立董事工作制度》的议案；5）关于修订《对外担保管理制度》的议案；6）关于修订《资产减值准备计提与核销管理制度》的议案；7）关于修订

《投资管理制度》的议案

六、董事履行职责情况

(一)董事参加董事会和股东大会的情况参加股东大会参加董事会情况情况是否独立董事姓名本年应参以通讯是否连续两董事亲自出委托出缺席出席股东大会加董事会方式参次未亲自参席次数席次数次数的次数次数加次数加会议张辰否1111600否1任志坚否66300否1范春羚否1111800否1叶源新否1111800否1张列列否1111700否0张驰是1111600否1王鸿祥是66300否1王广斌是66400否1张舰否66300否1

39/2192023年年度报告

陈晓波否55300否1严杰是55300否1薛涛是55500否1连续两次未亲自出席董事会会议的说明

□适用√不适用年内召开董事会会议次数11

其中：现场会议次数0通讯方式召开会议次数6现场结合通讯方式召开会议次数5

(二)董事对公司有关事项提出异议的情况

□适用√不适用

(三)其他

□适用√不适用

七、董事会下设专门委员会情况

√适用□不适用

(一)董事会下设专门委员会成员情况专门委员会类别成员姓名

审计委员会王鸿祥、张驰、范春羚

薪酬与考核委员会王广斌、张驰、王鸿祥、叶源新、张舰

战略与 ESG 委员会 张辰、任志坚、范春羚、叶源新、张列列、王广斌、张驰

独立董事专门会议张驰、王鸿祥、王广斌

(二)报告期内审计委员会召开6次会议重要意见召开日期会议届次会议内容和建议

2023年1月17日第十届董事会审计委员会审议《公司2022年内部审计工作总结》《公审议通过

第十二次会议司2023年内部审计工作计划》与会议案2023年3月17日第十届董事会审计委员会审议《公司2022年度报告外部审计工作总审议通过第十三次会议结》《公司2022年度日常关联交易情况和与会议案2023年度预计日常关联交易的报告》《公司关于与城投集团财务公司签订金融服务协议暨关联交易的议案》《公司2022年度内部控制检查监督工作报告》《公司2022年度内部控制评价报告》《公司支付2022年度审计费用的议案》《公司更新关联人名单的议案》

《公司2022年度审计委员会履职报告》2023年4月23日第十届董事会审计委员会审议《公司关于续聘天职国际会计师事务所审议通过

第十四次会议（特殊普通合伙）为公司2023年度审计机构与会议案的议案》《关于公司对外担保事项内部检查情况的议案》《公司2023年第一季度报告》

40/2192023年年度报告2023年5月8日第十届董事会审计委员会审议《公司参与设立上海诚鼎智慧冷链产业审议通过第十五次会议基金暨关联交易的议案》《公司参与设立泰与会议案兴诚鼎硬科技基金暨关联交易的议案》

2023年8月23日第十一届董事会审计委员审议《公司2023年度预审工作计划安排》审议通过

会第一次会议《公司2023年半年度报告》《关于上海城投与会议案集团财务有限公司的风险持续评估报告》，并听取《公司2023上半年度内部控制检查监督工作报告》

2023年10月27日第十一届董事会审计委员审议《关于预计新增日常关联交易的议案》审议通过会第二次会议《关于对智慧冷链基金减资等相关事项的议与会议案案》《公司2023年第三季度报告》《公司

2023年上半年度关联交易事项内部检查情况的议案》

(三)报告期内薪酬与考核委员会召开2次会议重要意见召开日期会议届次会议内容和建议2023年1月19日第十届董事会薪酬与考核审议《关于修订高级管理人员薪酬与考核相审议通过委员会第九次会议关管理办法的议案》《城投控股领导人员薪与会议案酬分配方案》《关于城投控股高级管理人员

2022年度业绩考核情况及激励分配的议案》2023年5月29日第十届董事会薪酬与考核审议《关于独立董事津贴和董监事报酬的议审议通过委员会第十次会议案》与会议案

(四)报告期内独立董事专门会议召开1次会议重要意见召开日期会议届次会议内容和建议2023年 11月 24日 独立董事专门会议 2023年 审议《关于参与保障性租赁住房公募 REITs 审议通过

第一次会议项目战略配售暨关联交易的议案》与会议案

(五)存在异议事项的具体情况

□适用√不适用

八、监事会发现公司存在风险的说明

□适用√不适用监事会对报告期内的监督事项无异议。

九、报告期末母公司和主要子公司的员工情况

(一)员工情况母公司在职员工的数量100主要子公司在职员工的数量363在职员工的数量合计463母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数0专业构成专业构成类别专业构成人数投资人员12

41/2192023年年度报告

销售人员64技术人员149财务人员39行政人员78运营管理人员121合计463教育程度

教育程度类别数量（人）博士研究生4硕士研究生141本科254专科49高中及以下15合计463

(二)薪酬政策

√适用□不适用

公司实行效率优先、兼顾公平的薪酬分配政策，以职责、能力和业绩为导向，推进薪酬制度进一步向专业化、市场化、科学化发展。高级管理人员严格执行公司《高级管理人员薪酬分配管理办法》，形成了规则统一和分类管理相结合、业绩导向和风险约束相结合、统筹兼顾和科学管理相结合的分配原则；各业务板块员工按照统一的职级、薪酬、绩效体系进行管理，形成了基本保障和绩效激励相统一，业绩发展与薪酬提升相推进、薪酬水平与福利科目相补充的分配原则，进一步健全了科学合理的薪酬管理机制，营造了鼓励员工干事创业的企业氛围，适应公司创新发展要求。

(三)培训计划

√适用□不适用

城投控股高度重视员工培训工作，以全面提升员工政治素养、综合素质、专业能力、操作技能为目标，不断健全公司教育培训管理体系，持续完善内外结合的师资队伍，综合运用多种形式相结合的培养模式，提高培训质量，增强培训实效，推进人才队伍建设，支撑公司战略及业务发展需求。

2023年，公司以“内外结合、优势互补”“按需施教、突出实效”“统分结合、自主管理”

三大原则为导向，积极采取“请进来、走出去”相结合、集中教育和日常自学同步推进、线上线下共同开展等多种模式，累计开展思想政治类、综合管理类、专业能力类、职业素养类等各类培训130余项次，全面提升了员工队伍的政治素质、综合管理能力和专业技术能力。通过党的二十大精神、“两会”精神、红色寻访等思政专题培训，坚定了员工思想信念，提升了政治素质；通过开展“控股讲堂”、当前经济形势与实现共同富裕等培训促进员工了解宏观形势，拓宽视野；通过舆情应对专题培训、公募基金设施 REITs 法律实务、物业与开发协同等培训课程紧密结合工作实际，为公司发展提供助力。

2023年，公司还大力实施企业内训师计划，24名年轻干部、专业骨干成为内部讲师，并开展

授课工作，在传授知识的同时，总结提炼经验和心得，综合能力得到进一步提升。

(四)劳务外包情况

□适用√不适用

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十、利润分配或资本公积金转增预案

(一)现金分红政策的制定、执行或调整情况

√适用□不适用

报告期内，公司利润分配政策未进行调整。公司认真执行《公司章程》，实现了分红政策的连续性和稳定性。

1.公司2022年度利润分配方案的实施情况

经公司2022年年度股东大会表决通过，公司2022年度利润分配方案为：以实施权益分派股权登记日总股本2529575634股，扣减当日公司回购专用证券账户中的股份25074866股，即以2504500768股为基数，向全体股东每10股派发现金股利1.10元（含税），剩余未分配利润结转下一年度。2022年度不进行资本公积转增股本。公司独立董事对该议案发表了一致同意的独立意见。上述权益分派方案已于2023年8月16日实施完成。

2.公司2023年度利润分配预案经审计，城投控股母公司2023年度实现净利润-92233056.89元，加上年初未分配利润

8557233703.57元，扣除2022年度现金与股票红利分配275495084.48元，2023年度可分配

利润合计为8189505562.20元。

2023年度利润分配预案为：公司拟以实施权益分派股权登记日总股本扣减当日公司回购专用

证券账户中的股份数为基数，向全体股东每10股派发现金股利0.60元（含税），剩余未分配利润结转下一年度。本年度不进行资本公积转增股本。

(二)现金分红政策的专项说明

√适用□不适用

是否符合公司章程的规定或股东大会决议的要求√是□否

分红标准和比例是否明确和清晰√是□否

相关的决策程序和机制是否完备√是□否

独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用√是□否

中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，其合法权益是否得到了充√是□否分保护

(三)报告期内盈利且母公司可供股东分配利润为正，但未提出现金利润分配方案预案的，公司应当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划

□适用√不适用

(四)本报告期利润分配及资本公积金转增股本预案

√适用□不适用

单位:元币种:人民币

每10股送红股数（股）不适用

每10股派息数（元）（含税）0.6

每10股转增数（股）0

现金分红金额（元）（含税）150270046.08

分红年度合并报表中归属于上市公司普通股股东的净利润（元）415465384.94

占合并报表中归属于上市公司普通股股东的净利润的比率（%）36.17

以现金方式回购股份计入现金分红的金额（元）0

合计分红金额（元）（含税）a 150270046.08合计分红金额占合并报表中归属于上市公司普通股股东的净利润的

36.17比率（%）

43/2192023年年度报告

十一、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响

(一)相关激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的

□适用√不适用

(二)临时公告未披露或有后续进展的激励情况股权激励情况

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用员工持股计划情况

□适用√不适用其他激励措施

□适用√不适用

(三)董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况

□适用√不适用

(四)报告期内对高级管理人员的考评机制，以及激励机制的建立、实施情况

√适用□不适用

报告期内，公司董事会薪酬与考核委员会依据当年的利润完成情况等指标对公司高级管理人员进行考核并制定薪酬及奖励方案。方案综合考虑了公司各子公司相关行业的年薪平均水平以及公司现状，将公司经营者的年薪与公司的资产状况、公司的盈利能力以及年度经营目标完成情况相挂钩，以充分调动经营者的积极性，进一步健全公司高级管理人员的工作绩效考核和激励机制，强化责任目标约束，不断提高上市公司高级管理人员的进取精神和责任意识。

十二、报告期内的内部控制制度建设及实施情况

√适用□不适用

报告期内，公司在严格依照《公司法》《证券法》等法律法规及《公司章程》的要求建立了严密的内控管理体系基础上结合行业特征及企业经营实际，对内控制度进行持续完善与细化，提高了企业决策效率，为企业经营管理的合法合规及资产安全提供了保障，有效促进公司战略的稳步实施。

公司内部控制体系结构合理，内部控制制度框架符合财政部、中国证监会等五部委对于内部控制体系完整性、合理性、有效性的要求，能够适应公司管理和发展的需要。公司不断健全内控体系，内控运行机制有效，达到了内部控制预期目标，保障了公司及全体股东的利益。

公司第十一届董事会第八次会议审议通过了公司《2023年内部控制评价报告》，全文详见上

海证券交易所网站 www.sse.com.cn。

报告期内部控制存在重大缺陷情况的说明

□适用√不适用

44/2192023年年度报告

十三、报告期内对子公司的管理控制情况

√适用□不适用

为实现公司的一体化治理和科学管控，公司对子公司管控工作给予高度重视，通过合理构建管理机制、有效划分管理权责、科学建设企业文化等措施实现对子公司的高效管理，保障公司在发展过程中有效发挥协同效应。2023年，公司从以下方面重点加强了对子公司的管理控制：

（1）进一步加强外派董监事的管理，根据股权关系调整参控股单位董监事高人员，共发文委

派董监事52人次；加强了对子公司关键岗位人员管理，进一步明确关键岗位人员名单，加强因私证照集中管理，因私外出请假等规章制度的执行。

（2）2023年修订《绩效考核管理办法》，形成目标明确、评价科学的绩效考核制度。年初完

成与直属公司的考核目标责任书签订，明确各直属公司的工作重点，有针对性地设置了激励指标，创新增设了实现过程控制的阶段性目标节点，并在年末完成了对各层级的年度业绩考核工作。

（3）督促各业务板块执行《重大事项报告制度》。2023年，置地集团上报了四项重大事项报告；置业经营、控股投资公司、竹岭风公司无重大事项上报。

（4）从会计核算、预算管理等方面加强对子公司的管控。公司定期取得子公司财务报表，汇

总生成公司合并财务报表，包括资产负债表、利润表、现金流量表及其他相关业务报表，每年委托会计师事务所对公司及子公司年度财务报告进行审计并出具审计报告，逐级汇总编制公司年度全面预算和月度资金预算，定期对公司经营情况和预算执行完成情况进行分析。

十四、内部控制审计报告的相关情况说明

√适用□不适用

公司聘请天职国际会计师事务所(特殊普通合伙)对公司内部控制的有效性进行独立审计。天职国际会计师事务所(特殊普通合伙)出具了标准无保留意见的内部控制审计报告，与公司内部控制自我评价报告意见一致。

是否披露内部控制审计报告：是

内部控制审计报告意见类型：标准的无保留意见

十五、上市公司治理专项行动自查问题整改情况不适用

十六、其他

□适用√不适用

45/2192023年年度报告

第五节环境与社会责任

一、环境信息情况是否建立环境保护相关机制是

报告期内投入环保资金（单位：万元）839

(一)属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其主要子公司的环保情况说明

□适用√不适用

(二)重点排污单位之外的公司环保情况说明

□适用√不适用

(三)有利于保护生态、防治污染、履行环境责任的相关信息

□适用√不适用

(四)在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果是否采取减碳措施是

减少排放二氧化碳当量（单位：吨）不适用减碳措施类型（如使用清洁能源发电、在生产过程中使万安路、露香园二期项目研究应用超低能耗用减碳技术、研发生产助于减碳的新产品等）建筑技术，认证面积达3767.06平方米。

具体说明

√适用□不适用

公司积极响应国家“碳达峰、碳中和”的号召，深入贯彻落实绿色发展理念，积极开展超低能耗、净零能耗、绿色建筑、光伏等相关课题的研究及应用，万安路、露香园二期项目实施了超低能耗建筑技术，认证面积达3767.06平方米；围绕城投集团“无废工地”建设要求，推进建立标准化、定型化、智能化管理体系，通过土方、雨水井点降水、历史保护建筑构件二次利用，太阳能临时照明等措施，从绿色节能、精细运营、技术创新等方面着手打造绿色无废工地；积极开发完善 OA 办公系统、成本标准化信息平台、投资测算模型等智慧管理平台，逐步实现轻量化办公、无纸化办公。

二、社会责任工作情况

(一) 是否单独披露社会责任报告、可持续发展报告或 ESG报告

√适用□不适用详见公司2023年度社会责任报告。

(二)社会责任工作具体情况

□适用√不适用具体说明

□适用√不适用

46/2192023年年度报告

三、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况

√适用□不适用

扶贫及乡村振兴项目数量/内容情况说明

总投入（万元）41.4

其中：资金（万元）20按照崇明区第五轮结对帮扶协议约定，每年投入专项资金20万元。

物资折款（万元）21.4积极开展消费扶贫工作，采购稻米、锅具累计21.4万元。

惠及人数（人）2000帮扶形式（如产业扶贫、就业资金帮扶、消费扶扶贫、教育扶贫等）贫、产业扶贫具体说明

√适用□不适用

1．结对帮扶助振兴。公司认真总结回顾16年帮扶经验，并签订了崇明区第五轮城乡党组织

结对帮扶协议书，约定每年提供20万元用于新卫村党群阵地建设、家庭农场扶持、基础设施完善、旅游文化产业、特殊群体关爱、新红湾微治理等项目的落地落实。

2.开展消费帮扶工作。公司通过工会将新村乡冠华喜时生产的优质锅具产品向广大职工推广；

通过采购新村乡的优质大米，在给广大职工带去福利的同时，为帮扶地区的企业带去新的销售渠道和收入来源。

47/2192023年年度报告

第六节重要事项

一、承诺事项履行情况

(一)公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期内的承诺事项

□适用√不适用

(二)公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目是否达到原盈利预测及其原因作出说明

□已达到□未达到√不适用

(三)业绩承诺的完成情况及其对商誉减值测试的影响

□适用√不适用

二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况

□适用√不适用

三、违规担保情况

□适用√不适用

四、公司董事会对会计师事务所“非标准意见审计报告”的说明

□适用√不适用

五、公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明

（一）公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明

√适用□不适用2022年11月30日，中华人民共和国财政部发布《关于印发<企业会计准则解释第16号>的通知》（以下简称“解释第16号”），对“关于单项交易产生的资产和负债相关的递延所得税不适用初始确认豁免的会计处理”自2023年1月1日起执行，将累积影响数调整财务报表列报最早期间的期初留存收益及其他相关财务报表项目。

上述会计政策变更情况可参见本报告“第十节五、重要会计政策及会计估计\36、重要会计政策和会计估计的变更”。

（二）公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明

□适用√不适用

（三）与前任会计师事务所进行的沟通情况

□适用√不适用

（四）审批程序及其他说明

√适用□不适用上述事项经第十届董事会第三十一次会议审议通过。

48/2192023年年度报告

六、聘任、解聘会计师事务所情况

单位：元币种：人民币现聘任

境内会计师事务所名称天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）

境内会计师事务所报酬1491000.00境内会计师事务所审计年限3

境内会计师事务所注册会计师姓名叶慧、何颢、田梅境内会计师事务所注册会计师审计服务的累计年限3名称报酬

内部控制审计会计师事务所天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）400000.00

聘任、解聘会计师事务所的情况说明

√适用□不适用

经公司2022年年度股东大会表决通过，公司续聘天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）为公司2023年度财务审计机构及内控审计机构。详见公司临时公告2023-028。

审计期间改聘会计师事务所的情况说明

□适用√不适用

审计费用较上一年度下降20%以上（含20%）的情况说明

□适用√不适用

七、面临退市风险的情况

(一)导致退市风险警示的原因

□适用√不适用

(二)公司拟采取的应对措施

□适用√不适用

(三)面临终止上市的情况和原因

□适用√不适用

八、破产重整相关事项

□适用√不适用

九、重大诉讼、仲裁事项

□本年度公司有重大诉讼、仲裁事项√本年度公司无重大诉讼、仲裁事项

十、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违规、受到处罚及整改情况

□适用√不适用

十一、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明

□适用√不适用

49/2192023年年度报告

十二、重大关联交易

(一)与日常经营相关的关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

√适用□不适用事项概述查询索引

经公司 2022 年年度股东大会和第十一届董事会第三次 https://static.sse.com.cn/disclosu

会议审议通过，公司 2023 全年预计发生日常关联交易 re/listedinfo/announcement/c/new/2

12870万元，实际发生 9304 万元，主要情况如下： 023-03-25/600649_20230325_GG9O.pdf

1.预计销售商品、提供劳务类关联交易7196万元，实

际发生该类关联交易 4946万元，主要是向关联企业收 https://static.sse.com.cn/disclosu取的建设管理费等。 re/listedinfo/announcement/c/new/2

2.预计发生购买商品、接受劳务类关联交易 4888万元， 023-10-31/600649_20231031_JYDO.pdf

实际发生该类关联交易3579万元，主要是向关联企业支付的物业管理费等支出。

3.预计发生租赁类关联交易786万元，实际发生该类关

联交易779万元。

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

(二)资产或股权收购、出售发生的关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

4、涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况

□适用√不适用

(三)共同对外投资的重大关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

√适用□不适用事项概述查询索引

公司与上海诚鼎创富投资管理有限公司共同出资设 https://static.sse.com.cn/disclosure/li

立泰兴诚鼎硬科技创业投资合伙企业（有限合伙）。 stedinfo/announcement/c/new/2023-05-截至报告披露日，该基金已完成工商注册登记，并取 11/600649_20230511_UN4A.pdf得《私募投资基金备案证明》。基金各合伙方已缴纳

50/2192023年年度报告首期出资款。

公司以自持的“城投宽庭·江湾社区”和“城投宽庭·光 https://static.sse.com.cn/disclosure/l华社区”作为首发基础设施项目申报发行国泰君安城 istedinfo/announcement/c/new/2023-11-

投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基 30/600649_20231130_CYMW.pdf金，并根据相关规定参与基础设施基金战略配售。公

司第一大股东上海城投（集团）有限公司及其控股企

业参与认购本次基金发售份额的14%。

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

√适用□不适用

公司与上海诚鼎创富投资管理有限公司（以下简称“诚鼎创富”）共同出资设立上海诚鼎智酷

私募基金合伙企业（有限合伙）。2023年9月，公司收到基金管理人诚鼎创富通知，根据中国证券投资基金业协会备案审核要求，基金各合伙人上一年度经审计的账面净资产应大于该合伙人对基金的认缴出资。为满足上述要求，全体合伙人进行同比例减资，同时变更了合伙人出资结构。

截至报告披露日，该基金已完成工商注册登记手续变更，并取得《私募投资基金备案证明》，基金各合伙方已缴纳首期出资款。详见公司临时公告2023-020、2023-042、2023-046。

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

(四)关联债权债务往来

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

(五)公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务

√适用□不适用

1.存款业务

√适用□不适用

单位：元币种：人民币关联每日最高本期发生额关联方存款利率范围期初余额期末余额关系存款限额本期合计存入金额本期合计取出金额同受上海城投集团

一方不适用0.20%/1.30%1.50%400550108.815489454658.944330104409.641559900358.11财务有限公司控制

合计///400550108.815489454658.944330104409.641559900358.11

2.贷款业务

□适用√不适用

51/2192023年年度报告

3.授信业务或其他金融业务

□适用√不适用

4.其他说明

□适用√不适用

(六)其他

□适用√不适用

十三、重大合同及其履行情况

(一)托管、承包、租赁事项

1、托管情况

□适用√不适用

2、承包情况

□适用√不适用

3、租赁情况

□适用√不适用

52/2192023年年度报告

(二)担保情况

√适用□不适用

单位:万元币种:人民币

公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）

报告期内担保发生额合计（不包括对子公司的担保）

报告期末担保余额合计（A）（不包括对子公司的担保）公司及其子公司对子公司的担保情况

报告期内对子公司担保发生额合计8231.00

报告期末对子公司担保余额合计（B） 144031.00

公司担保总额情况（包括对子公司的担保）

担保总额（A+B） 144031.00

担保总额占公司净资产的比例(%)6.92%

其中：

为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额（C）

直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债务担保30000.00

金额（D）

担保总额超过净资产50%部分的金额（E）

上述三项担保金额合计（C+D+E） 30000.00未到期担保可能承担连带清偿责任说明

担保情况说明根据金融机构住房按揭贷款相关政策和房地产开发企业的商业惯例，本公司部分所属子公司拟为购买其所开发建设的房产项目的合格银行按揭贷款客户提供阶段性担保。

报告期，本公司所属房产项目公司提供的阶段性担保净增加83378.45万元。截至2023年12月31日，累计提供的阶段性担保余额为203701.50万元。

53/2192023年年度报告

(三)委托他人进行现金资产管理的情况

1.委托理财情况

(1)委托理财总体情况

□适用√不适用其他情况

□适用√不适用

(2)单项委托理财情况

□适用√不适用其他情况

□适用√不适用

(3)委托理财减值准备

□适用√不适用

2.委托贷款情况

(1)委托贷款总体情况

□适用√不适用其他情况

□适用√不适用

(2)单项委托贷款情况

□适用√不适用其他情况

□适用√不适用

(3)委托贷款减值准备

□适用√不适用

3.其他情况

□适用√不适用

(四)其他重大合同

□适用√不适用

十四、募集资金使用进展说明

□适用√不适用

十五、其他对投资者作出价值判断和投资决策有重大影响的重大事项的说明

□适用√不适用

54/2192023年年度报告

第七节股份变动及股东情况

一、股本变动情况

(一)股份变动情况表

1、股份变动情况表

报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。

2、股份变动情况说明

□适用√不适用

3、股份变动对最近一年和最近一期每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）

√适用□不适用

公司于2022年实施了股份回购。截至报告期末，公司回购专用证券账户持有25074866股，占公司总股本的0.99%。公司在计算每股收益等财务指标时，以总股本扣减回购数量加权平均的方式进行计算。

4、公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容

□适用√不适用

(二)限售股份变动情况

□适用√不适用

二、证券发行与上市情况

(一)截至报告期内证券发行情况

√适用□不适用

单位：万股币种：人民币发行价股票及其衍生获准上市发行日期格（或发行数量上市日期交易终止日期证券的种类交易数量

利率）债券（包括企业债券、公司债券以及非金融企业债务融资工具）

公司债2022-12-213.510002022-12-2110002027-12-20

公司债2023-03-163.2320002023-03-1620002028-03-16

公司债2023-07-242.7810002023-07-2410002028-07-26

资产证券化2020-10-123.9不适用2020-10-12不适用2029-09-25

资产证券化2022-06-243.2不适用2022-06-24不适用2023-09-22

中期票据2019-04-154.53不适用2019-04-15不适用2024-04-14

非金融企业债务融资工具2020-07-304.15不适用2020-07-30不适用2023-07-29

非金融企业债务融资工具2022-08-194.5不适用2022-08-19不适用2027-08-18

非金融企业债务融资工具2022-09-304.5不适用2022-09-30不适用2027-10-27

非金融企业债务融资工具2022-10-123.03不适用2022-10-12不适用2025-10-11

非金融企业债务融资工具2023-05-043.38不适用2023-05-04不适用2026-05-04

截至报告期内证券发行情况的说明（存续期内利率不同的债券，请分别说明）：

□适用√不适用

55/2192023年年度报告

(二)公司股份总数及股东结构变动及公司资产和负债结构的变动情况

□适用√不适用

(三)现存的内部职工股情况

□适用√不适用

三、股东和实际控制人情况

(一)股东总数

截至报告期末普通股股东总数(户)71613年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数(户)72161

(二)截至报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表

单位:股

前十名股东持股情况（不含通过转融通出借股份）

持有质押、标记或有限冻结情况股东名称比例售条股股东性报告期内增减期末持股数量（全称）(%)件股份质数量份数状量态国有法

上海城投（集团）有限公司0117531859946.460无0人弘毅（上海）股权投资基金中心（有限

01606148476.350无0其他

合伙）上海双创宝励股权投资管理合伙企业

50465353504653532.000无0其他（有限合伙）

李赣东3358200300731971.190无0其他

戴志强22704100227041000.900无0其他

张国情12485000124850000.490无0其他

香港中央结算有限公司9761163122348570.480无0其他

上海汇海投资有限公司11935900119359000.470无0其他

中国工商银行股份有限公司－南方中证

全指房地产交易型开放式指数证券投资307071698034510.390无0其他基金

中国工商银行股份有限公司－中证上海

-249300072106680.290无0其他国企交易型开放式指数证券投资基金前十名无限售条件股东持股情况持有无限售条件流股份种类及数量股东名称通股的数量种类数量

上海城投（集团）有限公司1175318599人民币普通股1175318599弘毅（上海）股权投资基金中心（有限合伙）160614847人民币普通股160614847

上海双创宝励股权投资管理合伙企业（有限合伙）50465353人民币普通股50465353李赣东30073197人民币普通股30073197戴志强22704100人民币普通股22704100张国情12485000人民币普通股12485000香港中央结算有限公司12234857人民币普通股12234857上海汇海投资有限公司11935900人民币普通股11935900

56/2192023年年度报告

中国工商银行股份有限公司－南方中证全指房地产交易

9803451人民币普通股9803451

型开放式指数证券投资基金

中国工商银行股份有限公司－中证上海国企交易型开放

9235368人民币普通股9235368

式指数证券投资基金

公司回购专户未在“前十名股东持股情况”中列示，截前十名股东中回购专户情况说明至本报告期末，公司回购专用账户持有25074866股，占公司总股本的0.99%。

上述股东委托表决权、受托表决权、放弃表决权的说明不适用上述股东关联关系或一致行动的说明不适用表决权恢复的优先股股东及持股数量的说明不适用前十名股东参与转融通业务出借股份情况

√适用□不适用

单位:股前十名股东参与转融通出借股份情况

期初普通账户、信用账期初转融通出借股期末普通账户、信用账户期末转融通出借股份户持股份且尚未归还持股且尚未归还

股东名称（全称）比例比例比例比例数量合计数量合计数量合计数量合计

（%）（%）（%）（%）

上海城投（集团）

117531859946.4600117531859946.4600

有限公司弘毅（上海）股权投资基金中心（有1606148476.35001606148476.3500限合伙）上海双创宝励股权

投资管理合伙企业0000504653532.0000（有限合伙）

李赣东267149971.0600300731971.1900

戴志强0000227041000.9000

张国情0000124850000.4900香港中央结算有限

24736940.1000122348570.4800

公司上海汇海投资有限

0000119359000.4700

公司中国工商银行股份

有限公司－南方中

证全指房地产交易67327350.270098034510.3900型开放式指数证券投资基金中国工商银行股份

有限公司－中证上

海国企交易型开放102155680.405119000.0292353680.3720247000.08式指数证券投资基金

57/2192023年年度报告

前十名股东较上期发生变化

√适用□不适用

单位:股前十名股东较上期末变化情况

期末转融通出借股份且尚期末股东普通账户、信用账户持股以本报告期新增

股东名称（全称）未归还数量及转融通出借尚未归还的股份数量

/退出

数量合计比例（%）数量合计比例（%）

上海城投（集团）有限公司000117531859946.46弘毅（上海）股权投资基金

0001606148476.35中心（有限合伙）上海双创宝励股权投资管

5046535300504653532.00

理合伙企业（有限合伙）

李赣东335820000300731971.19

戴志强2270410000227041000.90

张国情1248500000124850000.49

香港中央结算有限公司976116300122348570.48

上海汇海投资有限公司1193590000119359000.47中国工商银行股份有限公

司－南方中证全指房地产

30707160098034510.39

交易型开放式指数证券投资基金中国工商银行股份有限公

司－中证上海国企交易型-98020020247000.0892353680.37开放式指数证券投资基金前十名有限售条件股东持股数量及限售条件

□适用√不适用

(三)战略投资者或一般法人因配售新股成为前10名股东

□适用√不适用

四、控股股东及实际控制人情况

(一)控股股东情况

1法人

√适用□不适用

名称上海城投（集团）有限公司单位负责人或法定代表人蒋曙杰成立日期1992年7月21日

主要经营业务城市建设和公共服务投资、市场营销策划、项目投资与资产

管理、实业投资、股权投资、自有设备租赁、投资咨询、管

理咨询、房地产开发经营

报告期内控股和参股的其他境内国泰君安（601211）2.77%、上港集团（600018）4.21%、绿

外上市公司的股权情况地控股(600606)20.55%、上海环境（601200）46.50%

2自然人

□适用√不适用

58/2192023年年度报告

3公司不存在控股股东情况的特别说明

□适用√不适用

4报告期内控股股东变更情况的说明

□适用√不适用

5公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图

√适用□不适用

(二)实际控制人情况

1法人

√适用□不适用名称上海市国有资产监督管理委员会

2自然人

□适用√不适用

3公司不存在实际控制人情况的特别说明

□适用√不适用

4报告期内公司控制权发生变更的情况说明

□适用√不适用

5公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

√适用□不适用

59/2192023年年度报告

6实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司

□适用√不适用

(三)控股股东及实际控制人其他情况介绍

□适用√不适用

五、公司控股股东或第一大股东及其一致行动人累计质押股份数量占其所持公司股份数量比例

达到80%以上

□适用√不适用

六、其他持股在百分之十以上的法人股东

□适用√不适用

七、股份限制减持情况说明

□适用√不适用

八、股份回购在报告期的具体实施情况

□适用√不适用

第八节优先股相关情况

□适用√不适用

60/2192023年年度报告

第九节债券相关情况

一、企业债券、公司债券和非金融企业债务融资工具

√适用□不适用

(一)企业债券

□适用√不适用

(二)公司债券以及资产证券化

√适用□不适用

1.公司债券、资产证券化基本情况

单位：元币种：人民币是否投资者存在交利率适当性终止还本付交易易债券名称简称代码发行日起息日到期日债券余额（%安排上市息方式场所机

）（如交易制

有）的风险上海单利按证券专业投公

22沪控0122沪控011387572022-12-212022-12-212027-12-20999596034.233.50否

年付息交易资者开所上海单利按证券专业投公

23沪控0123沪控011150522023-03-162023-03-162028-03-161998618567.703.23否

年付息交易资者开所上海单利按证券专业投公

23沪控0223沪控021156172023-7-242023-07-262028-07-26999278015.202.78否

年付息交易资者开所

西部证券-上上海半年付海城投控股证券合格投公

上城投优1692472020-10-122020-10-222023-09-223.90息，到否大厦资产支交易资人开期还本持专项计划所

西部证券-上上海

海城投控股-半年付证券合格投公

宽庭住房租沪城租优1801562022-06-242022-06-242034-03-271080000000.003.20息，到否交易资人开赁资产支持期还本所专项计划

注：截至本报告期末，本公司已偿还西部证券-上海城投控股大厦资产支持专项计划13亿。

61/2192023年年度报告

公司对债券终止上市交易风险的应对措施

□适用√不适用逾期未偿还债券

□适用√不适用报告期内债券付息兑付情况

√适用□不适用债券名称付息兑付情况的说明

22沪控012023年度已支付利息3500万元。

23沪控01未到付息期。

23沪控02未到付息期。

西部证券-上海城投控股大厦2023年度偿还本金130000万元，支付利息5702.88万元。

资产支持专项计划

西部证券-上海城投控股-宽庭2023年度已支付利息3762万元。

住房租赁资产支持专项计划

2.发行人或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况

□适用√不适用

3.为债券发行及存续期业务提供服务的中介机构

签字会计师中介机构名称办公地址联系人联系电话姓名国泰君安证券股份有限公司上海市静安区南京西路768号时光

不适用021-38674728国泰君安大厦刘泽真天职国际会计师事务所（特殊上海市浦东新区世纪大道88丁启新高亭亭021-51028018普通合伙）号13层郭炎伟普华永道中天会计师事务所上海市浦东新区东育路588号孙颖

刘玉玉021-23238888（特殊普通合伙）前滩中心42楼刘玉玉上海市锦天城律师事务所上海市浦东新区银城中路501谢静

不适用021-20511000

号上海中心9/11/12层鲁玮雯上海新世纪资信评估投资服上海市黄浦区汉口路398号华

不适用帅月珍021-63501349务有限公司盛大厦14楼西部证券股份有限公司上海市浦东新区耀体路276路

不适用田野029-87406081

T3办公楼深圳市戴德梁行土地房地产深圳市福田区福田街道福安社

评估有限公司区中心四路1号嘉里建设广不适用顾悦如021-22080503

场 T2 座 503A、502B1众华会计师事务所（特殊普通上海市黄浦区中山南路100吴秀玲周敏021-63525500

合伙）号6楼周敏

北京金诚同达（上海）律师事上海市世纪大道88号金茂大

不适用孙尧尧010-38862288务所厦18层西部证券股份有限公司陕西省西安市新城区东新街孟霆

319号8幢10000室不适用邹骐阳029-87406171

王梓淇

浙商银行股份有限公司浙江省杭州市庆春路288号不适用常卜巾0571-56566677中国建设银行股份有限公司上海市黄浦区九江路50号

不适用周明惠021-63231188

上海第五支行

62/2192023年年度报告

上述中介机构发生变更的情况

□适用√不适用

4.报告期末募集资金使用情况

√适用□不适用

单位:万元币种:人民币是否与募集募集资金募集资金违规说明书承诺募集资金总未使用金专项账户

债券名称已使用金额使用的整改情的用途、使金额额运作情况况（如有）用计划及其（如有）他约定一致

22沪控01100000.00100000.00正常不适用是

23沪控01200000.00200000.00正常不适用是

23沪控02100000.00100000.00正常不适用是

西部证券-上海城投控股大厦

130000.00130000.00正常不适用是

资产支持专项计划

西部证券-上海城投控股-宽庭

108000.00108000.00正常不适用是

住房租赁资产支持专项计划募集资金用于建设项目的进展情况及运营效益

□适用√不适用报告期内变更上述债券募集资金用途的说明

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

5.信用评级结果调整情况

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

6.担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行和变化情况及其影响

□适用√不适用

7.公司债券其他情况的说明

√适用□不适用本报告期，公司发行剩余额度30亿元公司债。根据2022年本公司收到的《关于同意上海城投控股股份有限公司向专业投资者公开发行公司债券注册的批复》（证监许可【2022】2897号），截至2023年12月31日，公司完成了批文项下所有40亿公司债的发行工作。

63/2192023年年度报告

(三)银行间债券市场非金融企业债务融资工具

√适用□不适用

1.非金融企业债务融资工具基本情况

单位：元币种：人民币投资者适是否存在终利率还本付息债券名称简称代码发行日起息日到期日债券余额交易场所当性安排交易机制止上市交易

（%）方式（如有）的风险中国银行间

19沪城控单利按年

19 沪城控 MTN001 101900542 2019-04-15 2019-04-17 2024-4-17 2498197799.52 4.53 市场交易商 不适用 公开 否

MTN001 付息协会

债权融资计划（3年期）单利按年北京金融资

不适用不适用2020-07-302020-07-302023-07-294.15不适用非公开否

（一期）付息产交易所单利按年

太平洋债权投资计划不适用不适用2022-08-192022-08-192027-08-18858783018.864.50不适用非公开否付息单利按年

太平洋债权投资计划不适用不适用2022-09-302022-09-302027-10-27299575471.704.50不适用非公开否付息中国银行间单利按年

定向债务融资工具不适用不适用2022-10-122022-10-122025-10-121678632265.593.03市场交易商不适用非公开否付息协会中国银行间单利按年

定向债务融资工具不适用不适用2023-05-042023-05-042026-05-04799200000.003.38市场交易商不适用非公开否付息协会

注：截至本报告期末，本公司已偿还债权融资计划（3年期）（一期）8亿元。

64/2192023年年度报告

公司对债券终止上市交易风险的应对措施

□适用√不适用逾期未偿还债券

□适用√不适用报告期内债券付息兑付情况

√适用□不适用债券名称付息兑付情况的说明

19沪城控 MTN001 2023年度已支付利息 11325万元。

债权融资计划（3年期）2023年度偿还本金80000万元，按约定利率支付利息2592.33万

（一期）元。

太平洋债权投资计划2023年度已支付利息5292.50万元。

定向债务融资工具2023年度已支付利息5090.40万元。

2.发行人或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况

□适用√不适用

3.为债券发行及存续期业务提供服务的中介机构

签字会计师中介机构名称办公地址联系人联系电话姓名

国泰君安证券股份有限公司上海市静安区新闸路669号谢欣灵021-38676666博华广场36层

中国建设银行股份有限公司北京市西城区金融大街25号公超然010-67594573季宇婷

上海银行股份有限公司中国（上海）自由贸易试验区杨琴021-63237165

银城中路168号严亦佳021-68476439

上海新世纪资信评估投资服上海市黄浦区汉口路398号帅月珍021-63501349务有限公司华盛大厦14楼众华会计师事务所（特殊普上海市黄浦区中山南路100周敏周敏021-63525500通合伙）号6楼吴秀玲

上海市锦天城律师事务所上海市浦东新区银城中路鲁玮雯021-20510888

501号上海中心大厦12楼

上述中介机构发生变更的情况

□适用√不适用

4.报告期末募集资金使用情况

√适用□不适用

单位:万元币种:人民币是否与募集说明募集资金专项募集资金违规使

募集资金总未使用书承诺的用途、债券名称已使用金额账户运作情况用的整改情况金额金额使用计划及其他（如有）（如有）约定一致

19 沪城控 MTN001 250000.00 250000.00 正常 不适用 是

65/2192023年年度报告债权融资计划（3年

80000.0080000.00正常不适用是期）（一期）

太平洋债权投资计划116000.00116000.00正常不适用是

定向债务融资工具248000.00248000.00正常不适用是募集资金用于建设项目的进展情况及运营效益

□适用√不适用报告期内变更上述债券募集资金用途的说明

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

5.信用评级结果调整情况

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

6.担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行和变化情况及其影响

□适用√不适用

7.非金融企业债务融资工具其他情况的说明

□适用√不适用

(四)公司报告期内合并报表范围亏损超过上年末净资产10%

□适用√不适用

(五)报告期末除债券外的有息债务逾期情况

□适用√不适用

(六)报告期内违反法律法规、公司章程、信息披露事务管理制度规定的情况以及债券募集说明书约定或承诺的情况对债券投资者权益的影响

□适用√不适用

(七)截至报告期末公司近2年的会计数据和财务指标

√适用□不适用

单位:元币种:人民币本期比上年同期主要指标2023年2022年变动原因增减（%）参见“第二节公司简介和主要财务指归属于上市公司股东的扣

130501487.16-410934456.34不适用标七、近三年主要

除非经常性损益的净利润会计数据和财务指标”的说明

流动比率2.924.03-27.54

66/2192023年年度报告

速动比率0.500.52-3.85

资产负债率（%）72.3069.742.57主要是本期预收房产销售款项使得合

EBITDA 全部债务比 39.04 23.98 62.80 同负债增加从而使

得负债增加，指标较上年同期上升主要是本期息税前利润较上年同期下

利息保障倍数0.621.18-47.46降，利息费用又较上年同期增加使得指标下降主要是本期经营性活动现金流量净额

现金利息保障倍数2.50-3.05不适用较上年同期增长使得指标上升

EBITDA 利息保障倍数 0.75 -39.02 主要是本期息税前利润较上年同期下

1.23降，利息费用又较上

年同期增加使得指标下降

贷款偿还率（%）100.00100.00

利息偿付率（%）100.00100.00

二、可转换公司债券情况

□适用√不适用

67/2192023年年度报告

第十节财务报告

一、审计报告

√适用□不适用审计报告

天职业字[2024]2302号

上海城投控股股份有限公司董事会：

一、审计意见

我们审计了上海城投控股股份有限公司（以下简称“贵公司”）财务报表，包括2023年12月

31日的合并及母公司资产负债表，2023年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司所有者权益变动表以及财务报表附注。

我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了贵公司2023年12月31日的合并及母公司财务状况以及2023年度的合并及母公司经营成果和现金流量。

二、形成审计意见的基础我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于贵公司，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。

三、关键审计事项

关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。

68/2192023年年度报告

关键审计事项该事项在审计中是如何应对的

1、房地产销售收入确认

针对房地产销售收入的确认，我们实施的审计程序包括但不限于：

参见财务报表项目注释43。

（1）我们通过检查房屋销售合同并与城投上海城投控股股份有限公司（以下简称“城投控股管理层（以下简称“管理层”）讨论，了解和控股”）2023年度的营业收入主要来源于房地产业评估了城投控股的房地产销售收入确认政策。

务收入，其中房产业务为人民币

1929388667.40元，约占营业收入的75.40%。（2）我们了解、评估并测试了城投控股与房

地产销售收入确认相关的内部控制。

城投控股房地产销售收入主要来源于商品房

和保障房（主要包括配套商品房和经济适用房）（3）对商品房和经济适用房销售收入，我们的销售。商品房和经济适用房销售收入于业主确选取样本检查了销售合同及业主确认接收房屋的认物业已交接时确认。配套商品房销售收入于动单证等支持性文件。

迁实施用房单位确认房屋已交付时确认。

（4）对配套商品房销售收入，我们检查了配

由于房地产销售收入存在不同类型，涉及的套商品房供应协议及动迁实施用房单位确认的房交易量大，客户数量众多，销售收入的确认时点屋交接书等支持性文件。

涉及判断，我们在审计中投入了大量资源。因此，

（5）我们对资产负债表日前后确认的房地我们将房地产销售收入确认作为关键审计事项。

产销售收入，选取样本核对了业主确认接收房屋的单证及动迁实施用房单位确认的房屋交接书，以评估销售收入是否记录在恰当的期间。

2、房地产开发项目的成本计量

针对房地产开发项目成本的计量，我们实施参见财务报表项目注释43。的审计程序包括但不限于：

2023年度，城投控股的营业成本主要是房产（1）我们了解、评估并测试了城投控股的房

业务成本，其中房产业务成本为人民币地产开发项目成本核算流程相关的内部控制。

1125572583.62元，约占营业成本的73.66%。

（2）我们抽样测试了房地产开发项目成本，由于房地产项目开发成本金额重大，且管理包括检查项目成本计算表、相关合同、工程量报层需要按照开发成本和开发进度对其做出估计及表、项目监理报告、决算报告、审价结果等支持性判断，因此，我们将房地产开发项目的成本计量文件，以评估房地产开发项目成本是否真实发生、作为关键审计事项。金额是否准确、是否记录在恰当的期间以及成本估计是否合理。

3、长期股权投资的计量

针对长期股权投资的计量，我们实施的审计

69/2192023年年度报告

关键审计事项该事项在审计中是如何应对的

参见财务报表项目注释10。程序包括但不限于：

于2023年12月31日，城投控股合并资产负（1）我们了解、评估并测试了长期股权投资债表中的长期股权投资余额为自合同审批、初始入账到后续计量流程中的关键

5688746094.27元，其中，对联营企业的长期内部控制。

股权投资账面价值为5672608347.11元。

（2）对本年新增的长期股权投资，我们检查

由于长期股权投资的计量对财务报表有重大了投资协议、被投资企业章程、银行付款记录等文影响，被投资企业类型和数量众多，存在计量不件，以评价长期股权投资的分类及初始计量是否准确的重大错报风险，我们将长期股权投资的计准确。

量作为关键审计事项。

（3）对本年处置的长期股权投资，我们检查

了相关合同、银行收款凭证等文件，并检查了长期股权投资处置损益的会计处理是否正确。

（4）对以权益法核算的长期股权投资，我们

获取了联营企业的财务报表，并对重要联营企业执行审阅程序。

四、其他信息

管理层对其他信息负责。其他信息包括年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。

我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。

结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。

基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。

五、管理层和治理层对财务报表的责任

管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。

在编制财务报表时，管理层负责评估贵公司的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非管理层计划进行清算、终止运营或别无其他现实的选择。

治理层负责监督贵公司的财务报告过程。

六、注册会计师对财务报表审计的责任

70/2192023年年度报告

我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。

在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：

（1）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对

这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。

（2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部控制的有效性发表意见。

（3）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。

（4）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对贵公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致贵公司不能持续经营。

（5）评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。

（6）就城投控股中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。

我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。

我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施。

从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期合并财务报表审计最为重要，因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。

[以下无正文]

71/2192023年年度报告

[此页无正文]

中国注册会计师：叶慧

中国·北京

中国注册会计师：何颢

二○二四年三月二十九日

中国注册会计师：田梅

72/2192023年年度报告

二、财务报表合并资产负债表

2023年12月31日

编制单位:上海城投控股股份有限公司

单位:元币种:人民币项目附注2023年12月31日2022年12月31日

流动资产：

货币资金七、16556985574.623305433027.38

交易性金融资产七、2500454742.37470811768.92应收票据

应收账款七、31253313137.861987595628.57

预付款项七、51435768338.11315734943.78

其他应收款七、61556740646.92807644967.37

其中：应收利息应收股利

存货七、749511870066.1448834645161.43

合同资产七、4282470.76一年内到期的非流动资产

其他流动资产七、8891535048.30680463901.01

流动资产合计61706667554.3256402611869.22

非流动资产：

长期应收款七、927987186.00

长期股权投资七、105688746094.274874610050.87

其他权益工具投资七、111909464.082188436.00

其他非流动金融资产七、12581779177.52612564535.37

投资性房地产七、135364359278.545928306571.55

固定资产七、14661878391.15233964882.93

在建工程七、151562238.02

使用权资产七、1614891249.846838264.93

无形资产七、17441216398.90415182100.01

长期待摊费用七、1818399997.429246331.08

递延所得税资产七、19715427190.66741961204.23

其他非流动资产七、202722734975.832103321691.08

非流动资产合计16240891642.2314928184068.05

资产总计77947559196.5571330795937.27

73/2192023年年度报告

流动负债：

短期借款七、221451754200.722773150601.21

应付账款七、234909783353.645303564142.38

预收款项七、2411392453.19

合同负债七、256719855140.71871685930.96

应付职工薪酬七、2686698461.3779020182.53

应交税费七、27951877709.572227996165.51

其他应付款七、28772661913.20740650353.18

其中：应付利息

应付股利七、289107708.949105738.68

一年内到期的非流动负债七、295631910697.871926196980.32

其他流动负债七、30586603897.2563890499.61

流动负债合计21122537827.5213986154855.70

非流动负债：

长期借款七、3125508682314.7725898758044.76

应付债券七、328713683373.288710124306.04

其中：优先股永续债

租赁负债七、338823085.125757380.02

长期应付款七、3417033761.4016558511.80

预计负债七、35592735097.74723646770.87

递延收益七、3633733728.6082153730.41

递延所得税负债七、19357867629.78326253492.84其他非流动负债

非流动负债合计35232558990.6935763252236.74

负债合计56355096818.2149749407092.44

所有者权益（或股东权益）：

实收资本（或股本）七、372529575634.002529575634.00

资本公积七、381507152746.181537445529.97

减：库存股七、3999999682.7399999682.73

其他综合收益七、4010413776.5813191367.26

盈余公积七、412427287916.182427287916.18

未分配利润七、4214428490097.1214288519796.66归属于母公司所有者权益（或

20802920487.3320696020561.34股东权益）合计

少数股东权益789541891.01885368283.49

所有者权益（或股东权益）合

21592462378.3421581388844.83

计负债和所有者权益（或股

77947559196.5571330795937.27东权益）总计

公司负责人：张辰主管会计工作负责人：任志坚财务总监：吴春会计机构负责人：唐啸戈

74/2192023年年度报告

母公司资产负债表

2023年12月31日

编制单位:上海城投控股股份有限公司

单位:元币种:人民币项目附注2023年12月31日2022年12月31日

流动资产：

货币资金1962605184.051654369227.07

交易性金融资产398006742.37373683768.92应收票据

应收账款母、12599415.001999550.00应收款项融资

预付款项1988302.041060945.23

其他应收款母、23869698363.763011883298.07

其中：应收利息应收股利存货合同资产

一年内到期的非流动资产538146528.37514978167.25

其他流动资产1696342.07252678.45

流动资产合计6774740877.665558227634.99

非流动资产：

长期应收款

长期股权投资母、318681963724.8217931549545.16

其他权益工具投资1599464.081878436.00

其他非流动金融资产581779177.52612564535.37投资性房地产

固定资产10175579.178095858.02在建工程

使用权资产32343910.2126512185.40无形资产开发支出商誉

长期待摊费用4472942.823455034.79

递延所得税资产91529286.0294575279.14

其他非流动资产17433238761.6616600518949.16

非流动资产合计36837102846.3035279149823.04

资产总计43611843723.9640837377458.03

75/2192023年年度报告

流动负债：

短期借款1101355138.902379711125.99交易性金融负债衍生金融负债应付票据应付账款

预收款项1245512.52合同负债

应付职工薪酬25273007.0619052255.48

应交税费21133399.6522222052.87

其他应付款666699367.91437015370.03

其中：应付利息

应付股利9107708.949105738.68持有待售负债

一年内到期的非流动负债4436710927.551438369215.17其他流动负债

流动负债合计6252417353.594296370019.54

非流动负债：

长期借款14555611302.1914673916149.83

应付债券7633683373.286330124306.04

其中：优先股永续债

租赁负债27985583.3523766064.79长期应付款长期应付职工薪酬预计负债递延收益

递延所得税负债8085977.556628046.35其他非流动负债

非流动负债合计22225366236.3721034434567.01

负债合计28477783589.9625330804586.55

所有者权益（或股东权益）：

实收资本（或股本）2529575634.002529575634.00其他权益工具

其中：优先股永续债

资本公积2420406341.152422413346.58

减：库存股99999682.7399999682.73

其他综合收益10413776.5813191367.26专项储备

盈余公积2084158502.802084158502.80

未分配利润8189505562.208557233703.57所有者权益（或股东权

15134060134.0015506572871.48

益）合计负债和所有者权益

43611843723.9640837377458.03（或股东权益）总计

公司负责人：张辰主管会计工作负责人：任志坚财务总监：吴春会计机构负责人：唐啸戈

76/2192023年年度报告

合并利润表

2023年1—12月

单位:元币种:人民币项目附注2023年度2022年度

一、营业总收入2558963969.958468142356.08

其中：营业收入七、432558963969.958468142356.08

二、营业总成本2316699533.528719055012.65

其中：营业成本七、431528039366.087633420398.50

税金及附加七、44-258492734.71366955184.36

销售费用七、45142851057.2170817381.15

管理费用七、46274273788.21221721624.49

研发费用七、473333509.35

财务费用七、48626694547.38426140424.15

其中：利息费用646842749.73488311108.52

利息收入30788967.3765426401.23

加：其他收益七、4915893463.605705041.79投资收益（损失以“－”号七、50523718695.812095769248.22

填列）

其中：对联营企业和合营

142553390.96108715205.22

企业的投资收益以摊余成本计量的金融资产终止确认收益汇兑收益（损失以“－”号填列）净敞口套期收益（损失以“-”号填列）公允价值变动收益（损失七、51-1142384.40-341839179.56以“－”号填列）信用减值损失（损失以七、52-10058242.92-1335009.84“-”号填列）资产减值损失（损失以七、53-217279927.49“-”号填列）资产处置收益（损失以七、54214703.29“－”号填列）三、营业利润（亏损以“－”号填

553610744.321507387444.04

列）

加：营业外收入七、558652095.0211488313.00

减：营业外支出七、561424068.981607128.65四、利润总额（亏损总额以“－”

560838770.361517268628.39号填列）

减：所得税费用七、57213063877.37733868879.64五、净利润（净亏损以“－”号填

347774892.99783399748.75

列）

（一）按经营持续性分类1.持续经营净利润（净亏损

347774892.99783399748.75以“－”号填列）2.终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）

（二）按所有权归属分类

77/2192023年年度报告

1.归属于母公司股东的净利

415465384.94782599694.87润（净亏损以“-”号填列）2.少数股东损益（净亏损以-67690491.95800053.88“-”号填列）

六、其他综合收益的税后净额七、58-2777590.68-3685620.49

（一）归属母公司所有者的其

-2777590.68-3685620.49他综合收益的税后净额

1．不能重分类进损益的其他

-278971.92综合收益

（1）重新计量设定受益计划变动额

（2）权益法下不能转损益的其他综合收益

（3）其他权益工具投资公允价

-278971.92值变动

（4）企业自身信用风险公允价值变动

2．将重分类进损益的其他综

-2498618.76-3685620.49合收益

（1）权益法下可转损益的其他

-2498618.76-3685620.49综合收益

（2）其他债权投资公允价值变动

（3）金融资产重分类计入其他综合收益的金额

（4）其他债权投资信用减值准备

（5）现金流量套期储备

（6）外币财务报表折算差额

（7）其他

（二）归属于少数股东的其他综合收益的税后净额

七、综合收益总额344997302.31779714128.26

（一）归属于母公司所有者的

412687794.26778914074.38

综合收益总额

（二）归属于少数股东的综合

-67690491.95800053.88收益总额

八、每股收益：

（一）基本每股收益(元/股)0.170.31

（二）稀释每股收益(元/股)0.170.31

公司负责人：张辰主管会计工作负责人：任志坚财务总监：吴春会计机构负责人：唐啸戈

78/2192023年年度报告

母公司利润表

2023年1—12月

单位:元币种:人民币项目附注2023年度2022年度

一、营业收入母、46328740.3130921890.54

减：营业成本母、41216882.79373042.32

税金及附加6177982.305131487.54销售费用

管理费用82767246.9464930288.34

研发费用995100.97

财务费用1188073598.431040927508.35

其中：利息费用1201105783.151057137496.31

利息收入15062189.1019137220.38

加：其他收益665533.1391417.20投资收益（损失以“－”号母、51183172581.85873218116.90

填列）

其中：对联营企业和合营企

母、5157470084.3386913201.98业的投资收益以摊余成本计量的金融资产终止确认收益净敞口套期收益（损失以“-”号填列）公允价值变动收益（损失以-6462384.40-314023179.56“－”号填列）信用减值损失（损失以“-”

219707.97-42414.15号填列）资产减值损失（损失以“-”号填列）资产处置收益（损失以“－”号填列）二、营业利润（亏损以“－”号填-95306632.57-521196495.62

列）

加：营业外收入7577500.0010831500.37

减：营业外支出225224.90三、利润总额（亏损总额以“－”号-87729132.57-510590220.15

填列）

减：所得税费用4503924.32-64165501.98四、净利润（净亏损以“－”号填-92233056.89-446424718.17

列）

（一）持续经营净利润（净亏损-92233056.89-446424718.17以“－”号填列）

（二）终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）

五、其他综合收益的税后净额-2777590.68-3685620.49

（一）不能重分类进损益的其他综合收益

1.重新计量设定受益计划变动

额

2.权益法下不能转损益的其他

79/2192023年年度报告

综合收益

3.其他权益工具投资公允价值

变动

4.企业自身信用风险公允价值

变动

（二）将重分类进损益的其他综

-2777590.68-3685620.49合收益

1.权益法下可转损益的其他综

-2777590.68-3685620.49合收益

2.其他债权投资公允价值变动

3.金融资产重分类计入其他综

合收益的金额

4.其他债权投资信用减值准备

5.现金流量套期储备

6.外币财务报表折算差额

7.其他

六、综合收益总额-95010647.57-450110338.66

七、每股收益：

（一）基本每股收益(元/股)

（二）稀释每股收益(元/股)

公司负责人：张辰主管会计工作负责人：任志坚财务总监：吴春会计机构负责人：唐啸戈

80/2192023年年度报告

合并现金流量表

2023年1—12月

单位：元币种：人民币项目附注2023年度2022年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金9681344867.522870241689.89

收到的税费返还66764647.00275926153.14

收到其他与经营活动有关的现金七、591786621421.34355030141.89

经营活动现金流入小计11534730935.863501197984.92

购买商品、接受劳务支付的现金5848308683.688880574208.18

支付给职工及为职工支付的现金217639590.23181315129.26

支付的各项税费1446345715.572357289706.83

支付其他与经营活动有关的现金七、591926688720.77262006300.38

经营活动现金流出小计9438982710.2511681185344.65

经营活动产生的现金流量净额七、602095748225.61-8179987359.73

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金41783504.003592451744.55

取得投资收益收到的现金73621568.72102142905.52

处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回

366132.37

的现金净额处置子公司及其他营业单位收到的现金净额

收到其他与投资活动有关的现金七、59287000000.00118000000.00

投资活动现金流入小计402771205.093812594650.07

购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付

72907776.46362714621.24

的现金

投资支付的现金680278000.00103497972.00质押贷款净增加额取得子公司及其他营业单位支付的现金净额

支付其他与投资活动有关的现金七、5962687493.1913028613.62

投资活动现金流出小计815873269.65479241206.86

投资活动产生的现金流量净额-413102064.563333353443.21

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金69600000.00

其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金69600000.00

取得借款收到的现金10437723035.6021929978356.32

收到其他与筹资活动有关的现金七、5924000000.0047832821.99

筹资活动现金流入小计10461723035.6022047411178.31

偿还债务支付的现金6773032897.6313744961946.73

分配股利、利润或偿付利息支付的现金2016006452.012067273714.30

其中：子公司支付给少数股东的股利、利润

支付其他与筹资活动有关的现金七、59182640224.261524404993.03

筹资活动现金流出小计8971679573.9017336640654.06

筹资活动产生的现金流量净额1490043461.704710770524.25

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响

五、现金及现金等价物净增加额七、603172689622.75-135863392.27

加：期初现金及现金等价物余额七、603292178419.043428041811.31

六、期末现金及现金等价物余额七、606464868041.793292178419.04

公司负责人：张辰主管会计工作负责人：任志坚财务总监：吴春会计机构负责人：唐啸戈

81/2192023年年度报告

母公司现金流量表

2023年1—12月

单位:元币种:人民币项目附注2023年度2022年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金7407668.2930835429.66收到的税费返还

收到其他与经营活动有关的现金2095379149.8852873550.35

经营活动现金流入小计2102786818.1783708980.01

购买商品、接受劳务支付的现金6885145.361227612.49

支付给职工及为职工支付的现金51867863.6541287451.84

支付的各项税费66561735.96101362890.53

支付其他与经营活动有关的现金2467399772.1840758929.03

经营活动现金流出小计2592714517.15184636883.89

经营活动产生的现金流量净额-489927698.98-100927903.88

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金3185574363.50443207906.70

取得投资收益收到的现金1094607333.16879156934.80

处置固定资产、无形资产和其他长期资产收

832103.13

回的现金净额处置子公司及其他营业单位收到的现金净额

收到其他与投资活动有关的现金2531000000.00

投资活动现金流入小计4280181696.663854196944.63

购建固定资产、无形资产和其他长期资产支

1773931.71745937.78

付的现金

投资支付的现金4648255000.005922420637.16取得子公司及其他营业单位支付的现金净额

支付其他与投资活动有关的现金4330132.791028648812.63

投资活动现金流出小计4654359064.506951815387.57

投资活动产生的现金流量净额-374177367.84-3097618442.94

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金

取得借款收到的现金7320000000.0018413197558.87

收到其他与筹资活动有关的现金560000000.0060000.00

筹资活动现金流入小计7880000000.0018413257558.87

偿还债务支付的现金4468090993.1312955857831.93

分配股利、利润或偿付利息支付的现金1424256102.621342324653.97

支付其他与筹资活动有关的现金819642013.24400630222.75

筹资活动现金流出小计6711989108.9914698812708.65

筹资活动产生的现金流量净额1168010891.013714444850.22

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响

五、现金及现金等价物净增加额303905824.19515898503.40

加：期初现金及现金等价物余额1654369227.071138470723.67

六、期末现金及现金等价物余额1958275051.261654369227.07

公司负责人：张辰主管会计工作负责人：任志坚财务总监：吴春会计机构负责人：唐啸戈

82/2192023年年度报告

合并所有者权益变动表

2023年1—12月

单位:元币种:人民币

2023年度

项目归属于母公司所有者权益少数股东权益所有者权益合计

实收资本(或股本)资本公积减：库存股其他综合收益盈余公积未分配利润小计

一、上年年末余额2529575634.001537445529.9799999682.7313191367.262427287916.1814288519796.6620696020561.34885368283.4921581388844.83

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本年期初余额2529575634.001537445529.9799999682.7313191367.262427287916.1814288519796.6620696020561.34885368283.4921581388844.83三、本期增减变动金额（减少以-30292783.79-2777590.68139970300.46106899925.99-95826392.4811073533.51“－”号填列）

（一）综合收益总额-2777590.68415465384.94412687794.26-67690491.95344997302.31

（二）所有者投入和减少资本-30292783.79-30292783.79-28135900.53-58428684.32

1．所有者投入的普通股66582000.0066582000.00

2．其他权益工具持有者投入资本

3．股份支付计入所有者权益的金额

4．其他-30292783.79-30292783.79-94717900.53-125010684.32

（三）利润分配-275495084.48-275495084.48-275495084.48

1．提取盈余公积

2．提取一般风险准备

3．对所有者（或股东）的分配-275495084.48-275495084.48-275495084.48

4．其他

（四）所有者权益内部结转

1．资本公积转增资本（或股本）

2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

4．设定受益计划变动额结转留存收

益

5．其他综合收益结转留存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四、本期期末余额2529575634.001507152746.1899999682.7310413776.582427287916.1814428490097.1220802920487.33789541891.0121592462378.34

83/2192023年年度报告

2022年度

归属于母公司所有者权益少数股东权益所有者权益合计项目

实收资本(或股本)资本公积减：库存股其他综合收益盈余公积未分配利润小计

一、上年年末余额2529575634.001616457510.3316876987.752427266488.4113784285485.7020374462106.191889061000.9622263523107.15

加：会计政策变更21427.77-112064.17-90636.40-90636.40前期差错更正其他

二、本年期初余额2529575634.001616457510.3316876987.752427287916.1813784173421.5320374371469.791889061000.9622263432470.75三、本期增减变动金额（减少以“－”号-79011980.3699999682.73-3685620.49504346375.13321649091.55-1003692717.47-682043625.92

填列）

（一）综合收益总额-3685620.49782599694.87778914074.38800053.88779714128.26

（二）所有者投入和减少资本-79011980.3699999682.73-179011663.09-1004492771.35-1183504434.44

1．所有者投入的普通股99999682.73-99999682.7369600000.00-30399682.73

2．其他权益工具持有者投入资本

3．股份支付计入所有者权益的金额

4．其他-79011980.36-79011980.36-1074092771.35-1153104751.71

（三）利润分配-278253319.74-278253319.74-278253319.74

1．提取盈余公积

2．提取一般风险准备

3．对所有者（或股东）的分配-278253319.74-278253319.74-278253319.74

4．其他-

（四）所有者权益内部结转

1．资本公积转增资本（或股本）

2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

4．设定受益计划变动额结转留存收益

5．其他综合收益结转留存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四、本期期末余额2529575634.001537445529.9799999682.7313191367.262427287916.1814288519796.6620696020561.34885368283.4921581388844.83

公司负责人：张辰主管会计工作负责人：任志坚财务总监：吴春会计机构负责人：唐啸戈

84/2192023年年度报告

母公司所有者权益变动表

2023年1—12月

单位:元币种:人民币

2023年度

项目

实收资本(或股本)资本公积减：库存股其他综合收益盈余公积未分配利润所有者权益合计

一、上年年末余额2529575634.002422413346.5899999682.7313191367.262084158502.808557233703.5715506572871.48

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本年期初余额2529575634.002422413346.5899999682.7313191367.262084158502.808557233703.5715506572871.48三、本期增减变动金额（减少以“－”号填-2007005.43-2777590.68-367728141.37-372512737.48

列）

（一）综合收益总额-2777590.68-92233056.89-95010647.57

（二）所有者投入和减少资本-2007005.43-2007005.43

1．所有者投入的普通股

2．其他权益工具持有者投入资本

3．股份支付计入所有者权益的金额

4．其他-2007005.43-2007005.43

（三）利润分配-275495084.48-275495084.48

1．提取盈余公积

2．对所有者（或股东）的分配-275495084.48-275495084.48

3．其他

（四）所有者权益内部结转

1．资本公积转增资本（或股本）

2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

4．设定受益计划变动额结转留存收益

5．其他综合收益结转留存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四、本期期末余额2529575634.002420406341.1599999682.7310413776.582084158502.808189505562.2015134060134.00

85/2192023年年度报告

2022年度

项目

实收资本(或股本)资本公积减：库存股其他综合收益盈余公积未分配利润所有者权益合计

一、上年年末余额2529575634.002425880650.0816876987.752084137075.039281718891.5216338189238.38

加：会计政策变更21427.77192849.96214277.73前期差错更正其他

二、本年期初余额2529575634.002425880650.0816876987.752084158502.809281911741.4816338403516.11三、本期增减变动金额（减少以“－”号-3467303.5099999682.73-3685620.49-724678037.91-831830644.63

填列）

（一）综合收益总额-3685620.49-446424718.17-450110338.66

（二）所有者投入和减少资本-3467303.5099999682.73-103466986.23

1．所有者投入的普通股99999682.73-99999682.73

2．其他权益工具持有者投入资本

3．股份支付计入所有者权益的金额

4．其他-3467303.50-3467303.50

（三）利润分配-278253319.74-278253319.74

1．提取盈余公积

2．对所有者（或股东）的分配-278253319.74-278253319.74

3．其他

（四）所有者权益内部结转

1．资本公积转增资本（或股本）

2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

4．设定受益计划变动额结转留存收益

5．其他综合收益结转留存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四、本期期末余额2529575634.002422413346.5899999682.7313191367.262084158502.808557233703.5715506572871.48

公司负责人：张辰主管会计工作负责人：任志坚财务总监：吴春会计机构负责人：唐啸戈

86/2192023年年度报告

三、公司基本情况

1.公司概况

√适用□不适用

上海城投控股股份有限公司(“本公司”或“公司”或“城投控股”)是一家在中华人民共和

国上海市注册的股份有限公司于1992年7月21日经上海市建设委员会“沪建经(92)第657号”文批准由上海市自来水公司水源厂和月浦水厂长江引水部分组成并改制而成的股份制企业并经

上海市工商行政管理局核准登记统一社会信用代码：91310000132207927C。本公司所发行人民币普通股 A 股股票于 1993年 5 月 18 日在上海证券交易所上市交易。注册地址为上海市浦东新区北艾路1540号，总部地址为中华人民共和国上海市吴凇路130号。

根据本公司于2015年6月18日召开董事会审议通过的《关于上海城投控股股份有限公司换股吸收合并上海阳晨投资股份有限公司及分立上市暨关联交易方案的议案》本公司以换股方式吸收合并上海阳晨投资股份有限公司(“阳晨投资”）并于合并实施后以存续方式实施分立（以下简称“本次交易”或“本次重组”)。本次交易获得中国证券监督管理委员会《关于核准上海城投控股股份有限公司吸收合并上海阳晨投资股份有限公司并分立上市的批复》（证监许可(2016)2368号）核准。于2017年2月22日上海环境集团股份有限公司(“环境集团”)从本公司分立。本公司总股本减少702543884股变更为2529575634股。

于2023年12月31日本公司注册资本为人民币2529575634.00元股本总数

2529575634股。本公司股票面值为每股人民币1元。

上海城投（集团）有限公司（以下简称“上海城投”)为本公司的母公司和最终母公司。本公司及子公司主要经营范围包括：工程技术咨询服务房地产开发、经营物业管理工程、

建设监理；实业投资给排水设施运营、维修给排水工程建设，技术开发咨询及服务。

本年度纳入合并范围的主要子公司详见本节“十、在其他主体中的权益\1、在子公司中的权益”本年度新纳入合并范围的子公司以及本年度不再纳入合并范围的子公司详见本节“九、合并范围的变更”。

本财务报表由本公司董事会于2024年3月29日批准报出。

四、财务报表的编制基础

1.编制基础

本财务报表以公司持续经营假设为基础，根据实际发生的交易事项，按照企业会计准则的有关规定，并基于以下所述重要会计政策、会计估计进行编制。

2.持续经营

√适用□不适用本公司自报告期末起12个月的持续经营能力不存在重大疑虑。

五、重要会计政策及会计估计

具体会计政策和会计估计提示：

□适用√不适用

87/2192023年年度报告

1.遵循企业会计准则的声明

本公司基于上述编制基础编制的财务报表符合财政部已颁布的最新企业会计准则及其应用指

南、解释以及其他相关规定（统称“企业会计准则”）的要求，真实完整地反映了公司的财务状况、经营成果和现金流量等有关信息。

此外本财务报告编制参照了证监会发布的《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15号——财务报告的一般规定》（2023年修订）的列报和披露要求。

2.会计期间和经营周期

本公司会计年度自公历1月1日起至12月31日止。

3.营业周期

□适用√不适用

4.记账本位币

本公司的记账本位币为人民币。

5.重要性标准确定方法和选择依据

√适用□不适用项目重要性标准重要预计负债对财务报表有重大影响重要的投资活动现金流量基于城投控股各期投资现流情况

重要非全资子公司参考交易所对于经营分部的披露要求，并综合考虑对财务报表有重大影响及公司相关战略部署重要合营企业或联营企业综合考虑对财务报表有重大影响及公司相关战略部署

6.同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法

√适用□不适用

(1)同一控制下企业合并的会计处理方法本公司在一次交易取得或通过多次交易分步实现同一控制下企业合并企业合并中取得的资产和负债按照合并日被合并方在最终控制方合并财务报表中的的账面价值计量。本公司取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额调整资本公积；资本公积不足冲减的调整留存收益。

(2)非同一控制下企业合并的会计处理方法本公司在购买日对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额确认为商誉；如果合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额首先对取得的

被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核经复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的其差额计入当期损益。

通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并，应按以下顺序处理：

(1)调整长期股权投资初始投资成本。购买日之前持有股权采用权益法核算的按照该股权在

88/2192023年年度报告

购买日的公允价值进行重新计量公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持

有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益、其他所有者权益变动的转为购买日所属当期收益由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动以及持有的其他权益工具投资公允价值变动而产生的其他综合收益除外。

(2)确认商誉（或计入当期损益的金额）。将第一步调整后长期股权投资初始投资成本与购买日应享有子公司可辨认净资产公允价值份额比较前者大于后者差额确认为商誉；前者小于后者差额计入当期损益。

通过多次交易分步处置股权至丧失对子公司控制权的情形

(1)判断分步处置股权至丧失对子公司控制权过程中的各项交易是否属于“一揽子交易”的原

则处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明应将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：

1）这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；

2）这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；

3）一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；

4）一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。

(2)分步处置股权至丧失对子公司控制权过程中的各项交易属于“一揽子交易”的会计处理方法

处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，应当将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中应当确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。

在合并财务报表中，对于剩余股权，应当按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。

处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原子公司股权投资相关的其他综合收益，应当在丧失控制权时转为当期投资收益或留存收益。

(3)分步处置股权至丧失对子公司控制权过程中的各项交易不属于“一揽子交易”的会计处理方法

处置对子公司的投资未丧失控制权的，合并财务报表中处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额计入资本公积（资本溢价或股本溢价），资本溢价不足冲减的，应当调整留存收益。

处置对子公司的投资丧失控制权的，在合并财务报表中，对于剩余股权，应当按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制

89/2192023年年度报告

权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，应当在丧失控制权时转为当期投资收益或留存收益。

7.控制的判断标准和合并财务报表的编制方法

√适用□不适用本公司合并财务报表的合并范围应当以控制为基础予以确定。

控制是指本公司拥有对被投资方的权力通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。相关活动是指对被投资方的回报产生重大影响的活动。被投资方的相关活动应当根据具体情况进行判断通常包括商品或劳务的销售和购买、金融资产的管理、资产的购买和处置、研究与开发活动以及融资活动等。

本公司在综合考虑所有相关事实和情况的基础上对是否控制被投资方进行判断。一旦相关事实和情况的变化导致对控制定义所涉及的相关要素发生变化的本公司进行重新评估。

合并财务报表以母公司及其子公司的财务报表为基础根据其他有关资料由本公司按照《企业会计准则第33号——合并财务报表》编制。

8.合营安排分类及共同经营会计处理方法

√适用□不适用

(1)合营安排的认定和分类

合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。合营安排具有下列特征：

1）各参与方均受到该安排的约束；2）两个或两个以上的参与方对该安排实施共同控制。任何一

个参与方都不能够单独控制该安排，对该安排具有共同控制的任何一个参与方均能够阻止其他参与方或参与方组合单独控制该安排。

共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。

合营安排分为共同经营和合营企业。共同经营，是指合营方享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。合营企业，是指合营方仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。

(2)合营安排的会计处理

共同经营参与方应当确认其与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规定进行会计处理：1）确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；2）确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债；3）确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入；4）按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；5）确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。

合营企业参与方应当按照《企业会计准则第2号——长期股权投资》的规定对合营企业的投资进行会计处理。

90/2192023年年度报告

9.现金及现金等价物的确定标准

现金流量表的现金指企业库存现金及可以随时用于支付的存款。现金等价物指持有的期限短

（一般是指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。

10.外币业务和外币报表折算

√适用□不适用

(1)外币业务折算

外币交易在初始确认时，采用交易发生日的即期汇率折算为人民币金额。资产负债表日，外币货币性项目采用资产负债表日即期汇率折算，因汇率不同而产生的汇兑差额，除与购建符合资本化条件资产有关的外币专门借款本金及利息的汇兑差额外，计入当期损益；以历史成本计量的外币非货币性项目仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其人民币金额；以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，差额计入当期损益或其他综合收益。

(2)外币财务报表折算资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用交易发生日的即期汇率折算；利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。按照上述折算产生的外币财务报表折算差额，确认为其他综合收益。

11.金融工具

√适用□不适用

(1)金融工具的确认和终止确认本公司于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。

以常规方式买卖金融资产，按交易日会计进行确认和终止确认。常规方式买卖金融资产，是指按照合同条款的约定，在法规或通行惯例规定的期限内收取或交付金融资产。交易日，是指本公司承诺买入或卖出金融资产的日期。

满足下列条件的，终止确认金融资产(或金融资产的一部分，或一组类似金融资产的一部分)，即从其账户和资产负债表内予以转销：

1）收取金融资产现金流量的权利届满；

2）转移了收取金融资产现金流量的权利，或在“过手协议”下承担了及时将收取的现金

流量全额支付给第三方的义务；并且（a）实质上转让了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，或（b）虽然实质上既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但放弃了对该金融资产的控制。

(2)金融资产分类和计量本公司的金融资产于初始确认时根据本公司管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金

91/2192023年年度报告

流量特征分类为：以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产以及以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。金融资产的后续计量取决于其分类。

本公司对金融资产的分类，依据本公司管理金融资产的业务模式和金融资产的现金流量特征进行分类。

1）以摊余成本计量的金融资产

金融资产同时符合下列条件的，分类为以摊余成本计量的金融资产：本公司管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标；该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。对于此类金融资产，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量，其摊销或减值产生的利得或损失，均计入当期损益。

2）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资

金融资产同时符合下列条件的，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产：本公司管理该金融资产的业务模式是既以收取合同现金流量为目标又以出售金融资产为目标；

该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。对于此类金融资产，采用公允价值进行后续计量。其折价或溢价采用实际利率法进行摊销并确认为利息收入或费用。除减值损失及外币货币性金融资产的汇兑差额确认为当期损益外，此类金融资产的公允价值变动作为其他综合收益确认，直到该金融资产终止确认时，其累计利得或损失转入当期损益。与此类金融资产相关利息收入，计入当期损益。

3）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资

本公司不可撤销地选择将部分非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其

他综合收益的金融资产，仅将相关股利收入计入当期损益，公允价值变动作为其他综合收益确认，直到该金融资产终止确认时，其累计利得或损失转入留存收益。

4）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

上述以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产之

外的金融资产，分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。在初始确认时，为了能够消除或显著减少会计错配，可以将金融资产指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。对于此类金融资产，采用公允价值进行后续计量，所有公允价值变动计入当期损益。

当且仅当本公司改变管理金融资产的业务模式时，才对所有受影响的相关金融资产进行重分类。

对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益，其他类别的金融资产相关交易费用计入其初始确认金额。

(3)金融负债分类和计量

本公司的金融负债于初始确认时分类为：以摊余成本计量的金融负债与以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。

92/2192023年年度报告

符合以下条件之一的金融负债可在初始计量时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益

的金融负债：（a）该项指定能够消除或显著减少会计错配；（b）根据正式书面文件载明的集团风

险管理或投资策略，以公允价值为基础对金融负债组合或金融资产和金融负债组合进行管理和业绩评价，并在集团内部以此为基础向关键管理人员报告；（c）该金融负债包含需单独分拆的嵌入衍生工具。

本公司在初始确认时确定金融负债的分类。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，相关交易费用直接计入当期损益，其他金融负债的相关交易费用计入其初始确认金额。

金融负债的后续计量取决于其分类：

1）以摊余成本计量的金融负债

对于此类金融负债，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。

2）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债(含属于金融负债的衍生工具)和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。

(4)金融工具抵销

同时满足下列条件的，金融资产和金融负债以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。

(5)金融资产减值

本公司对于以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具

投资和财务担保合同等，以预期信用损失为基础确认损失准备。信用损失，是指本公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。

本公司考虑所有合理且有依据的信息，包括前瞻性信息，以单项或组合的方式对以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）的预期信用损失进行估计。

1）预期信用损失一般模型

如果该金融工具的信用风险自初始确认后已显著增加，本公司按照相当于该金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备；如果该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加，本公司按照相当于该金融工具未来12个月内预期信用损失的金额计量其损失准备。由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。本公司对信用风险的具体评估，详见“十二、与金融工具相关的风险”。

通常逾期超过30日，本公司即认为该金融工具的信用风险已显著增加，除非有确凿证据证明该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。

93/2192023年年度报告

具体来说，本公司将购买或源生时未发生信用减值的金融工具发生信用减值的过程分为三个阶段，对于不同阶段的金融工具的减值有不同的会计处理方法：

第一阶段：信用风险自初始确认后未显著增加

对于处于该阶段的金融工具，企业应当按照未来12个月的预期信用损失计量损失准备，并按其账面余额（即未扣除减值准备）和实际利率计算利息收入（若该工具为金融资产，下同）。

第二阶段：信用风险自初始确认后己显著增加但尚未发生信用减值

对于处于该阶段的金融工具，企业应当按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备，并按其账面余额和实际利率计算利息收入。

第三阶段：初始确认后发生信用减值

对于处于该阶段的金融工具，企业应当按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备，但对利息收入的计算不同于处于前两阶段的金融资产。对于已发生信用减值的金融资产，企业应当按其摊余成本（账面余额减已计提减值准备，也即账面价值）和实际利率计算利息收入。

对于购买或源生时已发生信用减值的金融资产，企业应当仅将初始确认后整个存续期内预期信用损失的变动确认为损失准备，并按其摊余成本和经信用调整的实际利率计算利息收入。

2）本公司对在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，选择不与其初始确认时的信用

风险进行比较，而直接做出该工具的信用风险自初始确认后未显著增加的假定。

如果企业确定金融工具的违约风险较低，借款人在短期内履行其支付合同现金流量义务的能力很强，并且即使较长时期内经济形势和经营环境存在不利变化，也不一定会降低借款人履行其支付合同现金流量义务的能力，那么该金融工具可被视为具有较低的信用风险。

3）应收款项及租赁应收款本公司对于《企业会计准则第14号——收入》所规定的、不含重大融资成分（包括根据该准则不考虑不超过一年的合同中融资成分的情况）的应收款项，采用预期信用损失的简化模型，始终按照整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。

本公司对包含重大融资成分的应收款项和《企业会计准则第21号——租赁》规范的租赁应收款，本公司作出会计政策选择，选择采用预期信用损失的简化模型，即按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备。

(6)金融资产转移

本公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；

保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产。

本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处理：放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产并确认产生的资产和负债；未放弃对该金融资产控制的，按照其继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。

通过对所转移金融资产提供财务担保方式继续涉入的，按照金融资产的账面价值和财务担保

94/2192023年年度报告

金额两者之中的较低者，确认继续涉入形成的资产。财务担保金额，是指所收到的对价中，将被要求偿还的最高金额。

12.应收账款

√适用□不适用应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法

√适用□不适用本公司对于《企业会计准则第14号——收入》所规定的、不含重大融资成分（包括根据该准则不考虑不超过一年的合同中融资成分的情况）的应收账款采用预期信用损失的简化模型即始终按照整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备由此形成的损失准备的增加或转回金额作为减值损失或利得计入当期损益。

预期信用损失的计提方法：参照历史信用损失经验将各单位评级对标不同穆迪评级得到违约概率经前瞻性调整得到预期违约概率；测算各类型的违约损失率；将债权投资和其他债权投资的

账面金额与相应阶段的违约概率、违约损失率相乘据此测算预期信用损失并计提减值准备。

按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据

√适用□不适用

本公司对应收款采用预期信用损失一般模型(即“三阶段”法)进行处理。除单项评估信用风险的应收账款外基于其信用风险特征将其划分为不同组合：

组合名称确定组合的依据应收账款组合1应收政府单位的款项应收账款组合2应收关联方款项应收账款组合3应收租金

除应收政府单位的款项、应收关联方款项、应收租金、以单项计提信用减应收账款组合4值准备的应收款项之外的应收账款基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法

□适用√不适用按照单项计提坏账准备的认定单项计提判断标准

√适用□不适用

详见本节“五、重要会计政策及会计估计11、金融工具”。

13.其他应收款

√适用□不适用其他应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法

√适用□不适用本公司其他应收款坏账准备按照整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。

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预期信用损失的计提方法：参照历史信用损失经验将各单位评级对标不同穆迪评级得到违约概率经前瞻性调整得到预期违约概率；测算各类型的违约损失率；将债权投资和其他债权投资的

账面金额与相应阶段的违约概率、违约损失率相乘据此测算预期信用损失并计提减值准备。

按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据

√适用□不适用

本公司对其他应收款采用预期信用损失一般模型(即“三阶段”法)进行处理。除单项评估信用风险的其他应收款外基于其信用风险特征将其划分为不同组合：

组合名称确定组合的依据其他应收账款组合1应收关联方款项其他应收账款组合2应收政府单位款项其他应收账款组合3应收代垫款项

其他应收账款组合4应收押金、保证金

其他应收账款组合 5 应收银行 POS 机未达款项其他应收账款组合6应收股权转让款其他应收账款组合7上述款项之外的应收其他客户款项基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法

□适用√不适用按照单项计提坏账准备的单项计提判断标准

√适用□不适用

详见本节“五、重要会计政策及会计估计11、金融工具”。

14.存货

√适用□不适用

存货类别、发出计价方法、盘存制度、低值易耗品和包装物的摊销方法

√适用□不适用

(1)存货的分类

存货主要包括在建或已建成的待售物业（即∶开发成本和开发产品）以及外购商品房等按成本与可变现净值孰低计量。

开发成本是指尚未建成、以出售为开发目的之物业。本公司将购入且用于商品房开发的土地使用权作为开发成本核算。开发产品是指已建成、待出售之物业。外购商品房是指外购以动拆迁安置或出售为目的之物业。

(2)发出存货的计价方法

存货于取得时按成本入账。开发成本和开发产品的成本包括土地使用权、建筑开发成本、资本化的借款费用、其他直接和间接开发费用。开发产品结转成本时按实际总成本于已售和未售物

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业间按建筑面积比例分摊核算。

存货的盘存制度本公司存货的盘存制度为永续盘存制。

存货跌价准备的确认标准和计提方法

√适用□不适用资产负债表日存货采用成本与可变现净值孰低计量按照存货类别成本高于可变现净值的差额计提存货跌价准备。直接用于出售的存货在正常生产经营过程中以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；需要经过加工的存货在正常生产经营过程中

以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后

的金额确定其可变现净值；资产负债表日同一项存货中一部分有合同价格约定、其他部分不存在合同价格的分别确定其可变现净值并与其对应的成本进行比较分别确定存货跌价准备的计提或转回的金额。

按照组合计提存货跌价准备的组合类别及确定依据、不同类别存货可变现净值的确定依据

√适用□不适用

公司基于存货的不同状态将其划分为不同组合：

组合名称确定组合的依据存货可变现净值的确定依据同一地区生产和销售的产品系列相存货的估计售价减去估计的销售费用以及相关税在售房产组合

关、具有相同或类似最终用途或目的费后的金额确定同一地区生产和销售的产品系列相存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成在建房产组合

关、具有相同或类似最终用途或目的本、估计的销售费用以及相关税费后的金额确定基于库龄确认存货可变现净值的各库龄组合可变现净值的计算方法和确定依据

□适用√不适用

15.合同资产

√适用□不适用合同资产的确认方法及标准

√适用□不适用本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。

本公司已向客户转让商品或提供服务而有权收取的对价（除应收款项）列示为合同资产。

合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法

√适用□不适用本公司对于《企业会计准则第14号——收入》所规定的、不含重大融资成分（包括根据该准则不考虑不超过一年的合同中融资成分的情况）的合同资产采用预期信用损失的简化模型即始终按照整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备由此形成的损失准备的增加或转回金

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额作为减值损失或利得计入当期损益。

选择采用预期信用损失的一般模型详见本节“五、重要会计政策及会计估计11、金融工具”进行处理。

按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据

□适用√不适用基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法

□适用√不适用按照单项计提坏账准备的认定单项计提判断标准

□适用√不适用

16.持有待售的非流动资产或处置组

□适用√不适用划分为持有待售的非流动资产或处置组的确认标准和会计处理方法

√适用□不适用

本公司将同时满足下列条件的集团组成部分（或非流动资产）划分为持有待售：（1）根据类

似交易中出售此类资产或处置组的惯例在当前状况下即可立即出售；（2）出售极可能发生已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺（确定的购买承诺是指企业与其他方签订的具有法律约束力的购买协议该协议包含交易价格、时间和足够严厉的违约惩罚等重要条款使协议出现重大调整或者撤销的可能性极小。预计出售将在一年内完成。已经获得按照有关规定需得到相关权力机构或者监管部门的批准。

本公司将持有待售的预计净残值调整为反映其公允价值减去出售费用后的净额（但不得超过该项持有待售的原账面价值）原账面价值高于调整后预计净残值的差额作为资产减值损失计入当期损益同时计提持有待售资产减值准备。对于持有待售的处置组确认的资产减值损失金额应当先抵减处置组中商誉的账面价值再根据处置组中适用本准则计量规定的各项非流动资产账面价值所占比重按比例抵减其账面价值。

后续资产负债表日持有待售的非流动资产公允价值减去出售费用后的净额增加的以前减记的金额应当予以恢复并在划分为持有待售类别后确认的资产减值损失金额内转回转回金额计入当期损益。划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不得转回。后续资产负债表日持有待售的处置组公允价值减去出售费用后的净额增加的以前减记的金额应当予以恢复并在划分为持有待售类别后适用本准则计量规定的非流动资产确认的资产减值损失金额内转回转回金额计入当期损益。已抵减的商誉账面价值以及适用本准则计量规定的非流动资产在划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不得转回。持有待售的处置组确认的资产减值损失后续转回金额应当根据处置组中除商誉外适用本准则计量规定的各项非流动资产账面价值所占比重按比例增加其账面价值。企业因出售对子公司的投资等原因导致其丧失对子公司控制权的无论出售后企业是否保留部分权益性投资应当在拟出售的对子公司投资满足持有待售类别划分条件时在母公司个别财务报

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表中将对子公司投资整体划分为持有待售类别在合并财务报表中将子公司所有资产和负债划分为持有待售类别。

终止经营的认定标准和列报方法

√适用□不适用

终止经营是指企业满足下列条件之一的、能够单独区分的组成部分且该组成部分已经处置

或划分为持有待售类别：（1）该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地

区；（2）该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相

关联计划的一部分；（3）该组成部分是专为转售而取得的子公司。

终止经营的定义包含以下三方面含义：

（1）终止经营应当是企业能够单独区分的组成部分。该组成部分的经营和现金流量在企业经营和编制财务报表时是能够与企业的其他部分清楚区分的。

（2）终止经营应当具有一定的规模。终止经营应当代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区或者是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相关联计划的一部分。

（3）终止经营应当满足一定的时点要求。符合终止经营定义的组成部分应当属于以下两种情

况之一该组成部分在资产负债表日之前已经处置包括已经出售和结束使用（如关停或报废等）；

该组成部分在资产负债表日之前已经划分为持有待售类别。

17.长期股权投资

√适用□不适用

（1）投资成本的确定

1）同一控制下的企业合并形成的，合并方以支付现金、转让非现金资产、承担债务或发行权

益性证券作为合并对价的，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为其初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的合并对价的账面价值或发行股份的面值总额之间的差额调整资本公积(资本溢价或股本溢价)；资本公积不足冲减的，调整留存收益。

分步实现同一控制下企业合并的，应当以持股比例计算的合并日应享有被合并方账面所有者权益份额作为该项投资的初始投资成本。初始投资成本与其原长期股权投资账面价值加上合并日取得进一步股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积（资本溢价或股本溢价），资本公积不足冲减的，冲减留存收益。

2）非同一控制下的企业合并形成的，在购买日按照支付的合并对价的公允价值作为其初始投

99/2192023年年度报告资成本。

3）除企业合并形成以外的：以支付现金取得的，按照实际支付的购买价款作为其初始投资成本；以发行权益性证券取得的，按照发行权益性证券的公允价值作为其初始投资成本；投资者投入的，按照投资合同或协议约定的价值作为其初始投资成本（合同或协议约定价值不公允的除外）。

（2）后续计量及损益确认方法本公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资在本公司个别财务报表中采用成本法核算；对具有共同控制或重大影响的长期股权投资，采用权益法核算。

采用成本法时长期股权投资按初始投资成本计价除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外按享有被投资单位宣告分派的现金股利或利润确认为当期投资收益并同时根据有关资产减值政策考虑长期投资是否减值。

采用权益法时长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的归入长期股权投资的初始投资成本；长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的其差额计入当期损益同时调整长期股权投资的成本。

采用权益法时取得长期股权投资后按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益的份额确认投资损益并调整长期股权投资的账面价值。在确认应享有被投资单位净损益的份额时以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础按照本公司的会计政策及会计期间并抵

销与联营企业及合营企业之间发生的内部交易损益按照持股比例计算归属于投资企业的部分(但

内部交易损失属于资产减值损失的应全额确认)，对被投资单位的净利润进行调整后确认。按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应分得的部分相应减少长期股权投资的账面价值。本公司确认被投资单位发生的净亏损以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限本公司负有承担额外损失义务的除外。对于被投资单位除净损益以外所有者权益的其他变动调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。

（3）确定对被投资单位具有控制、重大影响的依据控制，是指拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响回报金额；重大影响，是指投资方对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。

（4）长期股权投资的处置

1）部分处置对子公司的长期股权投资，但不丧失控制权的情形

部分处置对子公司的长期股权投资，但不丧失控制权时，应当将处置价款与处置投资对应的账面价值的差额确认为当期投资收益。

100/2192023年年度报告

2）部分处置股权投资或其他原因丧失了对子公司控制权的情形

部分处置股权投资或其他原因丧失了对子公司控制权的，对于处置的股权，应结转与所售股权相对应的长期股权投资的账面价值，出售所得价款与处置长期股权投资账面价值之间差额，确认为投资收益（损失）；同时，对于剩余股权，应当按其账面价值确认为长期股权投资或其它相关金融资产。处置后的剩余股权能够对子公司实施共同控制或重大影响的，应按有关成本法转为权益法的相关规定进行会计处理。

（5）减值测试方法及减值准备计提方法

对子公司、联营企业及合营企业的投资，在资产负债表日有客观证据表明其发生减值的，按照账面价值与可收回金额的差额计提相应的减值准备。

18.投资性房地产

如果采用成本计量模式的：

(1)投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。

(2)投资性房地产按照成本进行初始计量，采用成本模式进行后续计量，并采用与固定资产和

无形资产相同的方法计提折旧或进行摊销。资产负债表日，有迹象表明投资性房地产发生减值的，按照账面价值与可收回金额的差额计提相应的减值准备。

(3)各类投资性房地产的摊销方法

项目预计使用寿命(年)预计净残值率(%)

房屋及建筑物38-665.00

土地使用权土地使用权剩余使用年限5.00房屋装修10

19.固定资产

(1).确认条件、计价和折旧方法

√适用□不适用

固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的使用年限超过一个会计年度的有形资产。

固定资产在与其有关的经济利益很可能流入本公司、且其成本能够可靠计量时予以确认。购置或新建的固定资产按取得时的成本进行初始计量。

与固定资产有关的后续支出在与其有关的经济利益很可能流入本公司且其成本能够可靠计量时计入固定资产成本；对于被替换的部分终止确认其账面价值；所有其他后续支出于发生时计入当期损益。

101/2192023年年度报告

固定资产折旧采用年限平均法并按其入账价值减去预计净残值后在预计使用寿命内计提。对计提了减值准备的固定资产则在未来期间按扣除减值准备后的账面价值及依据尚可使用年限确定折旧额。

(2).各类固定资产的折旧方法

√适用□不适用

类别折旧方法折旧年限（年）残值率年折旧率

房屋及建筑物年限平均法20-405.002.38—4.75

运输设备年限平均法5-105.009.5-19.00

办公及其他设备年限平均法3-105.009.5-31.67

(3).固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法资产负债表日有迹象表明固定资产发生减值的按照账面价值与可收回金额的差额计提相应的减值准备。

20.在建工程

√适用□不适用在建工程达到预定可使用状态时按工程实际成本转入固定资产。已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的先按估计价值转入固定资产待办理竣工决算后再按实际成本调整原暂估价值但不再调整原已计提的折旧。

各类在建工程结转为固定资产的标准和时点如下：

类别结转为固定资产的标准结转为固定资产的时点建筑安装工程达到预定可使用状态竣工验收合格且达到预定可使用状态的时点其他达到预定可使用状态验收合格且能够正常使用或出租的时点资产负债表日有迹象表明在建工程发生减值的按照账面价值与可收回金额的差额计提相应的减值准备。

21.借款费用

√适用□不适用

（1）借款费用资本化的确认原则

本公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时确认为费用，计入当期损益。

（2）借款费用资本化期间

1）当借款费用同时满足下列条件时，开始资本化：*资产支出已经发生；*借款费用已经发生；*为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。

102/2192023年年度报告

2）若符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，并且中断时间连续超过

3个月，暂停借款费用的资本化；中断期间发生的借款费用确认为当期费用，直至资产的购建或

者生产活动重新开始。

3）当所购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态时，借款费用停止资本化。

（3）借款费用资本化金额为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的以专门借款当期实际发生的利息费用（包括按照实际利率法确定的折价或溢价的摊销）减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定应予资本化的利息金额；为购建或者生产符合资本化条件的资产占用了一般借款的根据累计资产支出超过专门借款的资产支出加权平均数乘以占用一般借款的资本化率计算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率根据一般借款的加权平均利率计算确定。

22.无形资产

(1).使用寿命及其确定依据、估计情况、摊销方法或复核程序

√适用□不适用本公司无形资产主要为特许经营权及外购软件按成本进行初始计量。

特许经营权以成本计量。本公司采用建设经营移交方式(BOT)参与公共基础设施业务本公司从国家行政部门获取公共基础设施项目的特许经营权参与项目的建设和运营。在特许经营权期满后本公司需要将有关基础设施移交还国家行政部门。

外购无形资产的成本包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。

1).使用寿命有限的无形资产的使用寿命确认依据、估计情况以及摊销方法

使用寿命有限的无形资产在使用寿命内按照与该项无形资产有关的经济利益的预期实现方

式系统合理地摊销无法可靠确定预期实现方式的采用直线法摊销。具体年限如下：

项目摊销年限（年）摊销方法依据

计算机软件5-10年平均年限法预计受益期限

BOT 特许经营权 12 年 平均年限法 预计产生经济利益期限每年度终了对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。经复核本年期末无形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计未有不同。本公司无使用寿命不确定的无形资产。

2).研发支出的归集范围及相关会计处理方法

103/2192023年年度报告

*研发支出的归集范围

本公司将与开展研发活动直接相关的各项费用归集为研发支出包括咨询费、材料费、办公

费用、设计费、职工薪酬、折旧费及摊销、其他费用等。

*研发支出相关会计处理方法内部研究开发项目研究阶段的支出于发生时计入当期损益。内部研究开发项目开发阶段的支出同时满足下列条件的确认为无形资产：（a）完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具

有可行性；（b）具有完成该无形资产并使用或出售的意图；（c）无形资产产生经济利益的方式包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场无形资产将在内部使

用的能证明其有用性；（d）有足够的技术、财务资源和其他资源支持以完成该无形资产的开发

并有能力使用或出售该无形资产；（e）归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。

本公司划分内部研究开发项目研究阶段支出和开发阶段支出的具体标准：

a) 本公司将为进一步开发活动进行的资料及相关方面的准备活动作为研究阶段无形资产研究阶段的支出在发生时计入当期损益。

b) 在本公司已完成研究阶段的工作后再进行的开发活动作为开发阶段。

(2).研发支出的归集范围及相关会计处理方法

□适用√不适用

23.长期资产减值

√适用□不适用企业应当在资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象。

因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年都应当进行减值测试。

存在下列迹象的，表明资产可能发生了减值：

(1)资产的市价当期大幅度下跌，其跌幅明显高于因时间的推移或者正常使用而预计的下跌；

(2)企业经营所处的经济、技术或者法律等环境以及资产所处的市场在当期或者将在近期发生重大变化，从而对企业产生不利影响；(3)市场利率或者其他市场投资报酬率在当期已经提高，从而影响企业计算资产预计未来现金流量现值的折现率，导致资产可收回金额大幅度降低；(4)有证据表明资产已经陈旧过时或者其实体已经损坏；(5)资产已经或者将被闲置、终止使用或者计划提

前处置；(6)企业内部报告的证据表明资产的经济绩效已经低于或者将低于预期，如资产所创造的净现金流量或者实现的营业利润（或者亏损）远远低于（或者高于）预计金额等；(7)其他表明资

104/2192023年年度报告

产可能已经发生减值的迹象。

资产存在减值迹象的，应当估计其可收回金额。

可收回金额应当根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。

处置费用包括与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬运费以及为使资产达到可销售状态所发生的直接费用等。

资产预计未来现金流量的现值，应当按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流量，选择恰当的折现率对其进行折现后的金额加以确定。预计资产未来现金流量的现值，应当综合考虑资产的预计未来现金流量、使用寿命和折现率等因素。

可收回金额的计量结果表明，资产的可收回金额低于其账面价值的，应当将资产的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。

24.长期待摊费用

√适用□不适用

(1).性质

长期待摊费用按实际发生额入账，在受益期或规定的期限内分期平均摊销。如果长期待摊的费用项目不能使以后会计期间受益则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。

(2).各类长期待摊费用摊销方法及年限

类别摊销方法摊销年限（年）软件使用费规定的期限内分期平均摊销5

酒店装修及家具规定的期限内分期平均摊销5-10

餐厅经营用装修、餐具、家具规定的期限内分期平均摊销5-10

25.合同负债

√适用□不适用本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。

本公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品或提供服务的义务列示为合同负债。

26.职工薪酬

职工薪酬是指本公司为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的除股份支付以外的各种

形式的报酬或补偿。本公司的职工薪酬主要包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。本公司提供给职工配偶、子女、受赡养人、已故员工遗属及其他受益人等的福利也属于

105/2192023年年度报告职工薪酬。

(1).短期薪酬的会计处理方法

√适用□不适用

本公司在职工为其提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益，其他会计准则要求或允许计入资产成本的除外。

对于利润分享计划的，在同时满足下列条件时确认相关的应付职工薪酬：

1）本公司因过去事项导致现在具有支付职工薪酬的法定义务或推定义务；

2）因利润分享计划所产生的应付职工薪酬义务金额能够可靠估计。

如果本公司在职工为其提供相关服务的年度报告期间结束后十二个月内，不需要全部支付利润分享计划产生的应付职工薪酬，该利润分享计划适用其他长期职工福利的有关规定。本公司根据经营业绩或职工贡献等情况提取的奖金，属于奖金计划，比照短期利润分享计划进行处理。

(2).离职后福利的会计处理方法

√适用□不适用

1）设定提存计划

本公司在职工为其提供服务的会计期间，将根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。预期不会在职工提供相关服务的年度报告期结束后十二个月内支付全部应缴存金额的，按确定的折现率将全部应缴存金额以折现后的金额计量应付职工薪酬。

2）设定受益计划

本公司根据预期累计福利单位法确定的公式将设定受益计划产生的福利义务归属于职工提供

服务的期间，并计入当期损益或相关资产成本。当职工后续年度的服务将导致其享有的设定受益计划福利水平显著高于以前年度时，本公司按照直线法将累计设定受益计划义务分摊确认于职工提供服务而导致本公司第一次产生设定受益计划福利义务至职工提供服务不再导致该福利义务显著增加的期间。在确定该归属期间时，不考虑仅因未来工资水平提高而导致设定受益计划义务显著增加的情况。

报告期末，本公司将设定受益计划产生的职工薪酬成本确认为下列组成部分：

*服务成本，包括当期服务成本、过去服务成本和结算利得或损失。

*设定受益计划净负债或净资产的利息净额，包括计划资产的利息收益、设定受益计划义务的利息费用以及资产上限影响的利息。

*重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动。

除非其他会计准则要求或允许职工福利成本计入资产成本，上述第*项和第*项计入当期损

106/2192023年年度报告益；第*项计入其他综合收益。

(3).辞退福利的会计处理方法

√适用□不适用

辞退福利主要包括：

1）在职工劳动合同尚未到期前，不论职工本人是否愿意，本公司决定解除与职工的劳动关系而给予的补偿。

2）在职工劳动合同尚未到期前，为鼓励职工自愿接受裁减而给予的补偿，职工有权利选择继

续在职或接受补偿离职。

公司向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：

*公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；

*公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。

辞退福利预期在其确认的年度报告期结束后十二个月内完全支付的，适用短期薪酬的相关规定；辞退福利预期在年度报告期结束后十二个月内不能完全支付的，适用其他长期职工福利的有关规定。

(4).其他长期职工福利的会计处理方法

√适用□不适用

向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划条件的按设定提存计划的有关规定进行处理，除此之外的其他长期职工福利，按设定受益计划的有关规定确认和计量其他长期职工福利净负债或净资产。

27.租赁负债

在租赁期开始日本公司对租赁确认使用权资产和租赁负债应用准则进行简化处理的短期租赁和低价值资产租赁除外。

租赁负债按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。

租赁付款额是指本公司向出租人支付的与在租赁期内使用租赁资产的权利相关的款项包括：

*固定付款额及实质固定付款额存在租赁激励的扣除租赁激励相关金额；

*取决于指数或比率的可变租赁付款额该款项在初始计量时根据租赁期开始日的指数或比率确定；

*购买选择权的行权价格前提是本公司合理确定将行使该选择权；

107/2192023年年度报告

*行使终止租赁选择权需支付的款项前提是租赁期反映出本公司将行使终止租赁选择权；

*根据本公司提供的担保余值预计应支付的款项。

在计算租赁付款额的现值时本公司采用租赁内含利率作为折现率；无法确定租赁内含利率的本公司采用增量借款利率作为折现率。

28.预计负债

√适用□不适用

（1）预计负债的确认标准

因对外提供担保、诉讼事项、产品质量保证、亏损合同等或有事项形成的义务成为本公司承

担的现时义务，履行该义务很可能导致经济利益流出本公司，且该义务的金额能够可靠的计量时，本公司将该项义务确认为预计负债。

（2）各类预计负债的计量方法

本公司按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行初始计量，并在资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核。

类别计量方法保障房外墙维修按照预计完工成本扣除已支付的工程成本计量其他或有负债事项按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量

29.股份支付

√适用□不适用

(1)股份支付的种类包括以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。

(2)权益工具公允价值的确定方法

1）存在活跃市场的，按照活跃市场中的报价确定。

2）不存在活跃市场的，采用估值技术确定，包括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近进行的

市场交易中使用的价格、参照实质上相同的其他金融工具的当前公允价值、现金流量折现法和期权定价模型等。

(3)确认可行权权益工具最佳估计的依据根据最新取得的可行权职工数变动等后续信息进行估计。

(4)实施、修改、终止股份支付计划的相关会计处理

1）以权益结算的股份支付

108/2192023年年度报告

授予后立即可行权的换取职工服务的以权益结算的股份支付，在授予日按照权益工具的公允价值计入相关成本或费用，相应调整资本公积。完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的换取职工服务的以权益结算的股份支付，在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按权益工具授予日的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或费用，相应调整资本公积。

换取其他方服务的权益结算的股份支付，如果其他方服务的公允价值能够可靠计量的，按照其他方服务在取得日的公允价值计量；如果其他方服务的公允价值不能可靠计量，但权益工具的公允价值能够可靠计量的，按照权益工具在服务取得日的公允价值计量，计入相关成本或费用，相应增加所有者权益。

2）以现金结算的股份支付

授予后立即可行权的换取职工服务的以现金结算的股份支付，在授予日按本公司承担负债的公允价值计入相关成本或费用，相应增加负债。完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的换取职工服务的以现金结算的股份支付，在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权情况的最佳估计为基础，按本公司承担负债的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或费用和相应的负债。

3）修改、终止股份支付计划

如果修改增加了所授予的权益工具的公允价值，本公司按照权益工具公允价值的增加相应地确认取得服务的增加；如果修改增加了所授予的权益工具的数量，本公司将增加的权益工具的公允价值相应地确认为取得服务的增加；如果本公司按照有利于职工的方式修改可行权条件，公司在处理可行权条件时，考虑修改后的可行权条件。

如果修改减少了授予的权益工具的公允价值，本公司继续以权益工具在授予日的公允价值为基础，确认取得服务的金额，而不考虑权益工具公允价值的减少；如果修改减少了授予的权益工具的数量，本公司将减少部分作为已授予的权益工具的取消来进行处理；如果以不利于职工的方式修改了可行权条件，在处理可行权条件时，不考虑修改后的可行权条件。

如果本公司在等待期内取消了所授予的权益工具或结算了所授予的权益工具（因未满足可行权条件而被取消的除外），则将取消或结算作为加速可行权处理，立即确认原本在剩余等待期内确认的金额。

30.收入

(1).按照业务类型披露收入确认和计量所采用的会计政策

√适用□不适用

1）收入的确认

本公司的收入主要包括房地产销售收入、提供劳务、建设、运营及移交合同、租赁收入等。

本公司在履行了合同中的履约义务即在客户取得相关商品控制权时确认收入。取得相关商品

109/2192023年年度报告

控制权是指能够主导该商品的使用并从中获得几乎全部的经济利益。

2）本公司依据收入准则相关规定判断相关履约义务性质属于“在某一时段内履行的履约义务”或

“某一时点履行的履约义务”分别按以下原则进行收入确认。

本公司满足下列条件之一的属于在某一时段内履行履约义务：

*客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益。

*客户能够控制本公司履约过程中在建的资产。

*本公司履约过程中所产出的资产具有不可替代用途且本公司在整个合同期内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。

对于在某一时段内履行的履约义务本公司在该段时间内按照履约进度确认收入但是履约进度不能合理确定的除外。本公司考虑商品的性质采用产出法或投入法确定恰当的履约进度。

本公司“在某一时段内履行的履约义务”收入确认政策主要适用于提供劳务相关收入。

对于不属于在某一时段内履行的履约义务属于在某一时点履行的履约义务本公司在客户取得相关商品控制权时点确认收入。

在判断客户是否已取得商品控制权时本公司考虑下列迹象：

*本公司就该商品享有现时收款权利即客户就该商品负有现时付款义务。

*本公司已将该商品的法定所有权转移给客户即客户已拥有该商品的法定所有权。

*本公司已将该商品实物转移给客户即客户已实物占有该商品。

*本公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬。

*客户已接受该商品。

*其他表明客户已取得商品控制权的迹象。

本公司“某一时点履行的履约义务”收入确认政策主要适用于房产销售业务。

110/2192023年年度报告

本公司收入确认的具体政策：

房产业务销售房地产开发产品或外购商品房的收入在房产完工并验收合格签订具有法律约束力的销售合同将开发产品或外购商品房的控制权转移给购买方时确认销售收入。

本公司房地产销售收入主要来源于商品房和保障房（主要包括配套商品房和经济适用房）的销售。商品房和经济适用房销售收入于业主确认物业已交接时确认。配套商品房销售收入于动迁实施用房单位确认房屋已交付时确认。

代建收入本公司对外提供的劳务根据已完成劳务的进度在一段时间内确认收入。其中已完成劳务的进度按照已发生的成本占预计总成本的比例确定。于资产负债表日本公司对已完成劳务的进度进行重新估计以使其能够反映履约情况的变化。

本公司按照已完成劳务的进度确认收入时对于本公司已经取得无条件收款权的部分确认为应收账款其余部分确认为合同资产并对应收账款和合同资产以预期信用损失为基础确认损失准备；如果本公司已收或应收的合同价款超过已完成的劳务则将超过部分确认为合同负债。本公司对于同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示。

合同成本包括合同履约成本和合同取得成本。本公司为提供工程建造劳务而发生的成本确认为合同履约成本并在确认收入时按照履约进度结转计入主营业务成本。本公司将为获取劳务合同而发生的增量成本确认为合同取得成本对于摊销期限不超过一年的合同取得成本在其发生时

计入当期损益;对于摊销期限在一年以上的合同取得成本本公司按照相关合同下与确认劳务收入相同的基础摊销计入损益。如果合同成本的账面价值高于因提供该劳务预期能够取得的剩余对价减去估计将要发生的成本本公司对超出的部分计提减值准备确认为资产减值损失并进一步考虑是否应计提亏损合同有关的预计负债。于资产负债表日本公司对于合同履约成本根据其初始确认时摊销期限是否超过一年以减去相关资产减值准备后的净额分别列示为存货和其他非流动资产。

对于初始确认时摊销期限超过一年的合同取得成本以减去相关资产减值准备后的净额列示为其他非流动资产。

特许经营权项目收入

本公司采用建设经营移交方式（BOT）参与公共基础设施业务本公司从国家行政部门获取公共基础设施项目的特许经营权参与项目的建设和运营。在特许经营权期满后本公司需要将有关基础设施移交还国家行政部门。

若本公司可以无条件地自合同授予方收取确定金额的货币资金或其他金融资产的;或在本公司提供经营服务的收费低于某一限定金额的情况下合同授予方按照合同规定负责将有关差价补

111/2192023年年度报告偿给本公司的本公司在确认收入的同时确认金融资产并按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》的规定处理；本公司确认的金融资产在其存续期间按照实际利率法计算确定利息收入计入当期损益。

若合同规定本公司在有关基础设施建成后从事经营的一定期间内有权利向获取服务的对象收取费用但收费金额不确定的该权利不构成一项无条件收取现金的权利本公司在确认收入的同时确认无形资产该无形资产在从事经营期限内按直线法摊销。

对于混合模式：本公司根据 PPP 项目合同约定，在项目运营期间，对满足有权收取可确定金额的现金（或其他金融资产）条件的，在拥有收取该对价的权利（该权利仅取决于时间流逝的因素）时确认为应收款项，并按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》的规定进行会计处理。并在 PPP 项目资产达到预定可使用状态时，将相关 PPP 项目资产的对价金额或确认的建造收入金额，超过有权收取可确定金额的现金（或其他金融资产）的差额，确认为无形资产。

3）收入的计量

本公司应当按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。在确定交易价格时，本公司考虑可变对价、合同中存在的重大融资成分、非现金对价、应付客户对价等因素的影响。

*可变对价

本公司按照期望值或最可能发生金额确定可变对价的最佳估计数，但包含可变对价的交易价格，应当不超过在相关不确定性消除时累计己确认收入极可能不会发生重大转回的金额。公司在评估累计已确认收入是否极可能不会发生重大转回时，应当同时考虑收入转回的可能性及其比重。

*重大融资成分

合同中存在重大融资成分的，本公司应当按照假定客户在取得商品控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，应当在合同期间内采用实际利率法摊销。

*非现金对价

客户支付非现金对价的，本公司按照非现金对价的公允价值确定交易价格。非现金对价的公允价值不能合理估计的，本公司参照其承诺向客户转让商品的单独售价间接确定交易价格。

*应付客户对价针对应付客户对价的，应当将该应付对价冲减交易价格，并在确认相关收入与支付（或承诺支付）客户对价二者孰晚的时点冲减当期收入，但应付客户对价是为了向客户取得其他可明确区分商品的除外。

公司应付客户对价是为了向客户取得其他可明确区分商品的，应当采用与本公司其他采购相一致的方式确认所购买的商品。公司应付客户对价超过向客户取得可明确区分商品公允价值的，超过金额冲减交易价格。向客户取得的可明确区分商品公允价值不能合理估计的，公司应当将应付客户对价全额冲减交易价格。

112/2192023年年度报告

(2).同类业务采用不同经营模式涉及不同收入确认方式及计量方法

□适用√不适用

31.合同成本

√适用□不适用合同成本分为合同履约成本与合同取得成本。

本公司为履行合同发生的成本同时满足下列条件的，作为合同履约成本确认为一项资产：

(1)该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用（或类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；

(2)该成本增加了企业未来用于履行履约义务的资源；

3.该成本预期能够收回。

本公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产；但是，该资产摊销不超过一年的可以在发生时计入当期损益。

与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销。

与合同成本有关的资产，其账面价值高于下列两项的差额的，本公司将对于超出部分计提减值准备，并确认为资产减值损失：

(1)因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；

(2)为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。

上述资产减值准备后续发生转回的，转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。

32.政府补助

√适用□不适用

(1)政府补助包括与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。

(2)政府补助为货币性资产的按照收到或应收的金额计量；政府补助为非货币性资产的按照公允价值计量公允价值不能可靠取得的按照名义金额计量。

(3)政府补助采用总额法：

*与资产相关的政府补助确认为递延收益在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的将尚未分配的相关递延收益余额转入资产处置当期的损益。

*与收益相关的政府补助用于补偿以后期间的相关费用或损失的确认为递延收益在确认

113/2192023年年度报告

相关费用的期间计入当期损益；用于补偿已发生的相关费用或损失的直接计入当期损益。

(4).政府补助采用净额法：

*与资产相关的政府补助冲减相关资产的账面价值；

*与收益相关的政府补助用于补偿以后期间的相关费用或损失的确认为递延收益在确认相关费用的期间冲减相关成本；用于补偿已发生的相关费用或损失的直接冲减相关成本。

本公司将与新建租赁住房项目相关的政府补助采用净额法。

(5)对于同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助区分不同部分分别进行会计处理；难以区分的整体归类为与收益相关的政府补助。

(6)本公司将与本公司日常活动相关的政府补助按照经济业务实质计入其他收益或冲减相关成本费用；将与本公司日常活动无关的政府补助应当计入营业外收支。

(7)本公司将取得的政策性优惠贷款贴息按照财政将贴息资金拨付给贷款银行和财政将贴息

资金直接拨付给本公司两种情况处理：

*财政将贴息资金拨付给贷款银行由贷款银行以政策性优惠利率向本公司提供贷款的本

公司选择按照下列方法进行会计处理：

以实际收到的借款金额作为借款的入账价值按照借款本金和该政策性优惠利率计算相关借款费用。

*财政将贴息资金直接拨付给本公司的本公司将对应的贴息冲减相关借款费用。

33.递延所得税资产/递延所得税负债

√适用□不适用(1)根据资产、负债的账面价值与其计税基础之间的差额（未作为资产和负债确认的项目按照税法规定可以确定其计税基础的，该计税基础与其账面数之间的差额），按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计算确认递延所得税资产或递延所得税负债。

(2)确认递延所得税资产以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。资

产负债表日，有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时性差异的，确认以前会计期间未确认的递延所得税资产。

(3)资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来期间很可能无法获得

足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，转回减记的金额。

(4)本公司当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益，但不包括下列情

况产生的所得税：（a）企业合并；（b）直接在所有者权益中确认的交易或者事项。

114/2192023年年度报告

34.租赁

√适用□不适用作为承租方对短期租赁和低价值资产租赁进行简化处理的判断依据和会计处理方法

√适用□不适用

(1)判断依据

短期租赁，是指在租赁期开始日，租赁期不超过12个月的租赁。包含购买选择权的租赁不属于短期租赁。

低价值资产租赁，是指单项租赁资产为全新资产时价值较低的租赁。

承租人在判断是否是低价值资产租赁时，应基于租赁资产的全新状态下的价值进行评估，不应考虑资产已被使用的年限。

(2)会计处理方法

本公司对于短期租赁和低价值资产租赁，选择不确认使用权资产和租赁负债，将短期租赁和低价值资产租赁的租赁付款额，在租赁期内各个期间按照直线法的方法计入相关资产成本或当期损益。

作为出租方的租赁分类标准和会计处理方法

√适用□不适用

(1)融资租赁

本公司作为出租人的，在租赁期开始日，对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产，并按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。

(2)经营租赁

本公司作为出租人的，在租赁期内各个期间，采用直线法的方法，将经营租赁的租赁收款额确认为租金收入。将发生的与经营租赁有关的初始直接费用进行资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。

对于经营租赁资产中的固定资产，本公司应当采用类似资产的折旧政策计提折旧；对于其他经营租赁资产，应当根据该资产适用的企业会计准则，采用系统合理的方法进行摊销。本公司按照《企业会计准则第8号——资产减值》的规定，确定经营租赁资产是否发生减值，并进行相应会计处理。

35.其他重要的会计政策和会计估计

√适用□不适用

(1)税项本公司在多个地区缴纳多种税项。在正常的经营活动中很多交易和事项的最终税务处理都存在不确定性。在计提各个地区的土地增值税和所得税费用时本公司需要作出重大判断。如果这些

115/2192023年年度报告

税务事项的最终认定结果与最初入账的金额存在差异该差异将对作出上述最终认定期间的所得税费用和递延所得税的金额产生影响。

(2)递延所得税递延所得税资产的估计需要对未来各个年度的应纳税所得额及适用税率进行估计递延所得税资产的实现取决于公司未来是否很可能获得足够的应纳税所得额。未来税率的变化和暂时性差异的转回时间也可能影响所得税费用/(收益)以及递延所得税的余额。此外本公司根据对长期股权投资的持有意图判断对其账面价值与计税基础的差异是否需要确认递延所得税负债。上述估计的变化可能导致对递延所得税的重要调整。

(3)房地产开发成本本公司确认开发成本时需要按照开发项目的开发成本和开发进度作出重大估计和判断。当房地产开发项目的最终决算成本、审价结果与预算成本不一致时其差额将影响相应的开发产品、开发成本和主营业务成本。本公司对保障房项目预计发生的维修成本进行估计若最终决算的维修成本与预算成本不一致其差额将影响营业成本。

(4)交易性金融资产公允价值变动本公司在对交易性金融资产和其他非流动金融资产的公允价值进行评估时将采用估值技术。

估值技术的输入值主要包括无风险利率、股价波动率、PE 乘数、缺乏流动性折扣等。这些输入值估计的变化可能导致对公允价值变动损益的调整。

(5)预期信用损失的计量本公司通过违约风险敞口和预期信用损失率计算预期信用损失并基于违约概率和违约损失率确定预期信用损失率。在确定预期信用损失率时本公司使用内部历史信用损失经验等数据并结合当前状况和前瞻性信息对历史数据进行调整。

36.重要会计政策和会计估计的变更

(1).重要会计政策变更

√适用□不适用

1）对合并报表的影响：

单位：元币种：人民币受重要影响的报2022年12月31日2022年12月31日会计政策变更的内容和原因影响金额表项目名称调整前金额调整后金额

采用《企业会计准则解释第16号》递延所得税资产740319580.661641623.57741961204.23

采用《企业会计准则解释第16号》递延所得税负债324543926.601709566.24326253492.84

采用《企业会计准则解释第16号》盈余公积2427266488.4121427.772427287916.18

采用《企业会计准则解释第16号》未分配利润14288587492.97-67696.3114288519796.66

采用《企业会计准则解释第16号》所得税费用733891573.37-22693.73733868879.64

116/2192023年年度报告

2）对母公司报表的影响：

会计政策变更的内容和原因受重要影响的报2022年12月31日影响金额2022年12月31日表项目名称调整前金额调整后金额

采用《企业会计准则解释第16号》递延所得税资产87517363.207057915.9494575279.14

采用《企业会计准则解释第16号》递延所得税负债6628046.356628046.35

采用《企业会计准则解释第16号》盈余公积2084137075.0321427.772084158502.80

采用《企业会计准则解释第16号》未分配利润8556825261.75408441.828557233703.57

采用《企业会计准则解释第16号》所得税费用-63949910.12-215591.86-64165501.98其他说明本公司自2023年1月1日采用《企业会计准则解释第16号》（财会〔2022〕31号）中“关于单项交易产生的资产和负债相关的递延所得税不适用初始确认豁免的会计处理”相关规定解释发布前企业的财务报表未按照上述规定列报的应当按照本解释对可比期间的财务报表数据进行相应调整。

(2).重要会计估计变更

□适用√不适用

(3).2023年起首次执行新会计准则或准则解释等涉及调整首次执行当年年初的财务报表

□适用√不适用

37.其他

□适用√不适用

117/2192023年年度报告

六、税项

1.主要税种及税率

主要税种及税率情况

√适用□不适用税种计税依据税率增值税5%、6%、9%应纳税增值额（应纳税额按应纳税销售额乘以适用税率扣除当期允许抵扣的进项税后的余额计算）

城市维护建设税5%、7%缴纳的增值税税额

企业所得税25%应纳税所得额

教育费附加2%、3%缴纳的增值税税额

房产税12%、1.2%应纳税租赁收入、应税房产原

值的70%

土地增值税30%至60%超率累进税率土地增值额部分以30%至60%的超率累进税率计算

存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明□适用√不适用

2.税收优惠

□适用√不适用

3.其他

√适用□不适用根据2016年3月24日发布的《财政部、国家税务总局关于全面开展营业税改征增值税时点的通知》[财税(2016)36号]规定，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称“营改增”）时点，建筑业、房地产、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人纳入时点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。自2016年5月1日起，本公司的房屋出租业务收入适用增值税简易征收，税率为5%，委托贷款、委托管理业务适用增值税，税率为6%。

根据2016年3月31日发布的《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》[国家税务总局公告(2016)18号]规定，自2016年5月1日起，房地产开发企业中一般纳税人自行开发的房地产项目及租赁收入，适用11%的增值税税率。但一般纳税人自行开发的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产老项目的出售和出租，可以选择简易计税方法按照

5%的征收率计税，进项税额不得抵扣。

根据财政部、国家税务总局颁布的《财政部、国家税务总局关于调整增值税税率的通知》[财

税(2018)32号]及相关规定，自2018年5月1日起，房地产销售业务适用的增值税税率从11%调整为10%。根据财政部、税务总局及海关总署颁布的《关于深化增值税改革有关政策的公告》[财政部税务总局海关总署公告(2019)39号]的相关规定，自2019年4月1日起，增值税一般纳税人原适用10%税率的，税率调整为9%。

本公司下属子公司上海城投置地（集团）有限公司（以下简称“置地集团”）及其子公司与2016

118/2192023年年度报告

年4月30日前开工房地产项目，适用的增值税征收率为5%，2016年4月30日后开工的房地产项目，适用的增值税税率为9%。

七、合并财务报表项目注释

1、货币资金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

库存现金10523.80

银行存款6464712282.653291410178.34

其他货币资金92262768.1714022849.04

合计6556985574.623305433027.38

其中：存放在境外

78185.5578487.81

的款项总额

存放财务公司存款1559900358.11400550108.81其他说明期末使用有限制款项92117532.83元，受限原因为上海露香园置业有限公司（以下简称：“露香园”）诉讼事项、工程建设保函业务等其他事项。

2、交易性金融资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额指定理由和依据

以公允价值计量且其变动计398006742.37373683768.92/入当期损益的金融资产

指定以公允价值计量且其变102448000.0097128000.00动计入当期损益的金融资产

合计500454742.37470811768.92/

其他说明：

√适用□不适用交易性权益工具投资的公允价值根据上海证券交易所年度最后一个交易日收盘价确定。

指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产为本公司下属子公司上海城投控股

投资有限公司（以下简称“控股投资”）购买的诺德基金千金175号资产管理计划。该计划主要从事 A 股股票的投资，持有人可根据合同约定取得其委托财产投资运作产生的收益，或提取委托财产，既以收取合同现金流量为目标，又以出售金额资产为目标，并且运用公允价值选择权，在初始确认时，如果能消除或减少会计错配，可以将金融资产不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，因此将其指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。本公司在该基金的最大风险敞口为本公司所购份额在资产负债表日的账面价值

102448000.00元（2022年12月31日：97128000.00元）。本公司不存在向该基金提供财务

支持的义务和意图。

119/2192023年年度报告

3、应收账款

(1).按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内250413528.491313731215.56

1年以内小计250413528.491313731215.56

1至2年821203695.8143964756.65

2至3年4225302.33565732277.49

3年以上

3至4年120984485.7749484119.00

4至5年49484119.00

5年以上19671392.8019671392.80

合计1265982524.201992583761.50

(2).按坏账计提方法分类披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别账面计提账面比例计提比比例金额金额价值金额金额比例价值

(%)例(%)(%)

(%)按单项

计提坏3382087.000.273382087.003382087.000.173382087.00账准备

其中：

单项计提坏账

准备的3382087.000.273382087.00100.003382087.000.173382087.00100应收账款按组合

计提坏1262600437.2099.739287299.341253313137.861989201674.5099.831606045.931987595628.57账准备

其中：

应收政

府单位1116057669.0788.165340160.840.481110717508.231907343094.9795.72429152.190.021906913942.78款项应收关

64323430.675.0814472.770.0264308957.9052961694.162.6513198.140.0252948496.02

联方应收租

58863332.474.652678840.034.5556184492.4426205792.161.321160261.514.4325045530.65

金

其他23356004.991.841253825.705.3722102179.292691093.210.143434.090.132687659.12

合计1265982524.20100.0012669386.34/1253313137.861992583761.50100.004988132.93/1987595628.57

按单项计提坏账准备：

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）计提理由

其它第三方3382087.003382087.00100.00预计无法收回

合计3382087.003382087.00

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

120/2192023年年度报告

按组合计提坏账准备：

√适用□不适用

组合计提项目：应收政府单位款项

单位：元币种：人民币期末余额名称

应收账款坏账准备计提比例（%）

未逾期1116057669.075340160.840.48

合计1116057669.075340160.840.48

按组合计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

组合计提项目：应收关联方

单位：元币种：人民币期末余额名称

应收账款坏账准备计提比例（%）

未逾期64323430.6714472.770.02

合计64323430.6714472.770.02

按组合计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

组合计提项目：应收租金

单位：元币种：人民币期末余额名称

应收账款坏账准备计提比例（%）

未逾期58863332.472678840.034.55

合计58863332.472678840.034.55

按组合计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

组合计提项目：其他

单位：元币种：人民币期末余额名称

应收账款坏账准备计提比例（%）

未逾期23356004.991253825.705.37

合计23356004.991253825.705.37

按组合计提坏账准备的说明：

□适用√不适用按预期信用损失一般模型计提坏账准备

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预期整个存续期预期坏账准备未来12个月预合计

信用损失(未发信用损失(已发期信用损失

生信用减值)生信用减值)

2023年1月1日余额1606045.933382087.004988132.93

2023年1月1日余额在本期

--转入第二阶段

--转入第三阶段

--转回第二阶段

121/2192023年年度报告

--转回第一阶段

本期计提7685892.557685892.55本期转回本期转销本期核销

其他变动-4639.14-4639.14

2023年12月31日余额9287299.343382087.0012669386.34

对本期发生损失准备变动的应收账款账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(3).坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额收回或转销或期末余额计提其他变动转回核销

单项计提3382087.00

3382087.00

坏账准备组合计提

1606045.937685892.55-4639.149287299.34

坏账准备

合计4988132.937685892.55-4639.1412669386.34

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

其他说明：

本期其他变动主要系上海城驰房地产有限公司、上海城业房地产有限公司退出合并范围所致。

(4).本期实际核销的应收账款情况

□适用√不适用其中重要的应收账款核销情况

□适用√不适用

应收账款核销说明：

□适用√不适用

(5).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占应收账款和合同资产应收账款和合同资合同资产期末单位名称应收账款期末余额坏账准备期末余额期末余额产期末余额余额合计数的比例（%）

余额前五名的1147159545.701147159545.7090.613642860.96应收账款总额

合计1147159545.701147159545.7090.613642860.96

122/2192023年年度报告

其他说明：

□适用√不适用

4、合同资产

(1).合同资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目账面余额坏账准备账面价值账面余额坏账准备账面价值

合同资产282470.76282470.76

合计282470.76282470.76

(2).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因

□适用√不适用

(3).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

对本期发生损失准备变动的合同资产账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(4).本期合同资产计提坏账准备情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(5).本期实际核销的合同资产情况

□适用√不适用其中重要的合同资产核销情况

□适用√不适用

合同资产核销说明：

□适用√不适用

123/2192023年年度报告

其他说明：

□适用√不适用

5、预付款项

(1).预付款项按账龄列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额账龄

金额比例(%)金额比例(%)

1年以内1313757436.1791.5085085686.2326.95

1至2年3424680.470.241381666.740.44

2至3年198821.300.01205466590.8165.07

3年以上118387400.178.2523801000.007.54

合计1435768338.11100.00315734943.78100.00

(2).按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况

√适用□不适用占预付款项期末余额合计数单位名称期末余额

的比例(%)

余额前五名的预付款项总额1402018382.7997.65

合计1402018382.7997.65其他说明上述预付账款主要为预付土地出让金。

其他说明

□适用√不适用

6、其他应收款

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额应收利息应收股利

其他应收款1556740646.92807644967.37

合计1556740646.92807644967.37

其他说明：

□适用√不适用应收利息

(1).应收利息分类

□适用√不适用

124/2192023年年度报告

(2).重要逾期利息

□适用√不适用

(3).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用

(4).按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

对本期发生损失准备变动的应收利息账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(5).坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(6).本期实际核销的应收利息情况

□适用√不适用其中重要的应收利息核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用应收股利

(1).应收股利

□适用√不适用

(2).重要的账龄超过1年的应收股利

□适用√不适用

125/2192023年年度报告

(3).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用

(4).按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

对本期发生损失准备变动的应收股利账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(5).坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(6).本期实际核销的应收股利情况

□适用√不适用其中重要的应收股利核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用其他应收款

(1).按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内987749442.07363373203.14

1年以内小计987749442.07363373203.14

1至2年267630464.2644674959.60

2至3年43031774.67305426335.67

3至4年165644845.8720837595.47

4至5年20837595.4789171201.50

5年以上185755015.1997088251.27

合计1670649137.53920571546.65

126/2192023年年度报告

(2).按款项性质分类情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币款项性质期末账面余额期初账面余额

应收股权转让款848818254.89

应收押金保证金359120057.81275032081.49

应收政府单位款项168336356.55257015931.06

应收关联方款项142471102.95235426742.24

应收代垫款项38491202.4340285106.25

应收银行 POS 机未达款项 2308401.76

其他111103761.14112811685.61

合计1670649137.53920571546.65

(3).坏账准备计提情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预期信整个存续期预期信坏账准备未来12个月预合计

用损失(未发生信用损失(已发生信期信用损失

用减值)用减值)

2023年1月1日余

2576022.11110350557.17112926579.28

额

2023年1月1日余

额在本期

--转入第二阶段

--转入第三阶段

--转回第二阶段

--转回第一阶段

本期计提1568511.961568511.96

本期转回586600.63586600.63本期转销本期核销其他变动

2023年12月31日

3557933.44110350557.17113908490.61

余额

对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：

□适用√不适用

(4).坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回转销其他

127/2192023年年度报告

或核变动销单项计提

110350557.17110350557.17

坏账准备组合计提

2576022.111568511.96586600.633557933.44

坏账准备

合计112926579.281568511.96586600.63113908490.61

其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：

□适用√不适用

(5).本期实际核销的其他应收款情况

□适用√不适用

其中重要的其他应收款核销情况：

□适用√不适用

其他应收款核销说明：

□适用√不适用

(6).按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占其他应收款期坏账准备单位名称期末余额末余额合计数的款项的性质账龄期末余额

比例(%)国君资管城投宽庭848818254.8950.81应收股权转1年以内（含168066.01保障性租赁住房基让款1年）础设施资产支持专项计划平安国际融资租赁200000000.0011.97应收押金保1年以内（含39600.00有限公司证金1年）、1至

2年

常州明城置业发展142301742.248.52应收关联方3至4年、582760.96有限公司款项年以上

应收政府单位外墙113153756.926.77应收政府单3至4年395736.60维修款项位款项

百瑞信托有限责任80100000.004.79应收押金保1至2年46585.18公司证金

合计1384373754.0582.86732748.75

(7).因资金集中管理而列报于其他应收款

□适用√不适用

128/2192023年年度报告

其他说明：

√适用□不适用

按坏账计提方法分类披露：

期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别比例计提比例账面价值计提比例账面价值

金额金额金额比例（%）金额

（%）（%）（%）按单项计提坏

110350557.176.61110350557.17110350557.1711.99110350557.17

账准备

其中：

单项计提坏账

准备的其他应110350557.176.61110350557.17100110350557.1711.99110350557.17100收款项按组合计提坏

1560298580.3693.393557933.441556740646.92810220989.4888.012576022.11807644967.37

账准备

其中：

应收股权转让

848818254.8950.81168066.010.02848650188.88

款应收押金保证

359120057.8121.5221511.150.06358898546.66275032081.4929.88119350.490.04274912731.00

金应收政府单位

168336356.5510.08588728.640.35167747627.91257015931.0627.92492131.720.19256523799.34

款项应收关联方款

142471102.958.5290612.550.06142380490.40235426742.2425.5771649.070.03235355093.17

项

应收代垫款项37453460.342.242183697.855.8335269762.4939247364.164.261541886.063.9337705478.10

应收银行 POS

2308401.760.142308401.76

机未达款项

其他1790946.060.1305317.2417.051485628.823498870.530.38351004.7710.033147865.76

合计1670649137.53100113908490.611556740646.92920571546.65100112926579.28807644967.37

129/2192023年年度报告

按单项计提坏账准备：

期末余额名称计提比例账面余额坏账准备计提理由

（%）

新华证券有限公司46390288.0146390288.01100预计无法收回

海南原水房地产开发经营有限公司27719488.6527719488.65100预计无法收回

上海百玛士绿色能源有限公司19745100.2119745100.21100预计无法收回

南京中鼎证券公司15000000.0015000000.00100预计无法收回

其他单项计提坏账准备的其他应收款项1495680.301495680.30100预计无法收回

合计110350557.17110350557.17

按组合计提坏账准备：

期末余额名称

其他应收款坏账准备计提比例（%）

应收股权转让款848818254.89168066.010.02

应收押金保证金359120057.81221511.150.06

应收政府单位款项168336356.55588728.640.35

应收关联方款项142471102.9590612.550.06

应收代垫款项37453460.342183697.855.83

应收银行 POS 机未达款项 2308401.76

其他1790946.06305317.2417.05

合计1560298580.363557933.44

130/2192023年年度报告

7、存货

(1).存货分类

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额存货跌价

存货跌价准备/合

项目准备/合同账面余额同履约成本减值账面价值账面余额账面价值履约成本准备减值准备

开发成本43055413549.9243055413549.9242961018529.4242961018529.42

开发产品6661563955.80207717678.196453846277.615869164687.955869164687.95外购商品

2179921.302179921.304134276.374134276.37

房低值易耗

430317.31430317.31327667.69327667.69

品

合计49719587744.33207717678.1949511870066.1448834645161.4348834645161.43

（i）开发成本项目名称开发时间预计竣工时间项目总投资期末余额期初余额

露香园二期项目2021年12月2024年8月27409620000.0021483930570.7619943972092.67

万安项目2022年2月2024年12月7000000000.005616568355.025112880574.65

露香园项目2009年6月待定7824190000.00772145139.05909918510.84

青浦区朱家角镇10街坊18/5丘2023年2月2025年12月2641460000.001349811932.70916792357.90

金山区朱泾镇城中村改造项目2016年4月待定6106840000.001869863781.854770624310.38

杨浦区新江湾社区租赁住房项目2018年12月2023年1月998158900.00788810379.32

黄山高铁 A-1 商服地块 II期 2019 年 5 月 待定 639480000.00 585280182.61 475676828.23

黄山高铁 A-1 商服地块 III 期 待定 待定 待定 42275225.62 42275225.62

七宝社区 MHPO-0105 单元 01-02

2021年7月2024年7月1463236800.001121285871.91866551828.00

地块项目

新凯家园二期集中商铺2012年4月待定470000000.00195520400.21173522003.42

松江区车墩镇36-07地块待定待定待定1895907.841895907.84

闵行区七宝社区05-08地块2021年12月2024年3月1056100000.001007008935.61705363618.10

新凯家园三期 B块集中商业 2009 年 12月 待定 226355500.00 797859.86 429963.35

新江湾城科技园区待定待定待定802723385.40802474952.31

平凉社区 02F3-02 地块 2022 年 11月 2026年 9 月 1527200000.00 1188920601.87 1057960015.09

新泾镇商品住宅项目2023年5月2025年5月3712010000.003008698650.972762600000.00

康健街道 S031002 单元 N08-14 2022 年 4 月 2024年 11月 4797510000.00 4008686748.64 3629269961.70

合计43055413549.9242961018529.42（ii）开发产品项目名称竣工日期期初余额本期增加本期减少期末余额

露香园高区2014年8月525016065.82402587727.1620229170.63907374622.35

露香园低区2021年7月1465919002.17-15664183.41621087647.77829167170.99

新江湾城科技园区2020年6月1711215669.4311966582.77855012830.25868169421.95

璟云里2021年8月401808794.05199432823.07573901377.4627340239.66

新江湾城 C4地块 2014 年 4 月 480172594.46 400588632.16 79583962.30

尚云里2021年12月511244562.93119088974.48392155588.45

山海天地2021年9月415613352.58-21456135.385872543.41388284673.79

韵意一期项目2018年6月259339562.412419924.44256919637.97

131/2192023年年度报告

诸光路 2号地块 E 地块 2015 年 6 月 11563826.50 319569.64 11244256.86

青浦徐泾华新拓展基地 C区项目 2016 年 6 月 8190084.36 7276188.64 913895.72

新凯家园一期2006年10月14260086.7214260086.72

新凯家园二期2010年3月2202708.44590355.001612353.44

新凯家园三期 D地块 2013年 12月 9577682.63 1991531.24 7586151.39

新凯家园三期 C地块 2014 年 9 月 8508214.59 8508214.59

闸北闻喜华庭2016年6月26974981.521000000.0025974981.52

水尚华庭2023年1月3287728030.17462816831.412824911198.76杨浦区新江湾社区租赁住房项

目2023年1月926205393.10926205393.10

其他17557499.3417557499.34

合计5869164687.954790800237.483998400969.636661563955.80

(2).存货跌价准备及合同履约成本减值准备

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增加金额本期减少金额项目期初余额转回或转期末余额计提其他其他销

开发产品207717678.19207717678.19

合计207717678.19207717678.19组合计提存货跌价准备组合名称期末金额期初金额账面余额跌价准备跌价准备计账面余额跌价准跌价准备提比例备计提比例

（%）（%）

在售房产组合6661563955.80207717678.193.125869164687.95

在建房产组合43055413549.9242961018529.42

合计49716977505.72207717678.1948830183217.37

按组合计提存货跌价准备的计提标准：

组合名称确定组合的依据存货可变现净值的确定依据

在售房产组合同一地区生产和销售的产品系列相关、具有相同或类存货的估计售价减去估计的销售费用以及相关税似最终用途或目的费后的金额确定

在建房产组合同一地区生产和销售的产品系列相关、具有相同或类存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成

似最终用途或目的本、估计的销售费用以及相关税费后的金额确定

(3).存货期末余额含有的借款费用资本化金额及其计算标准和依据

√适用□不适用截至2023年12月31日本公司计入存货开发成本余额中含有的借款费用资本化金额为

3089995609.28元（2022年12月31日∶2233506110.88元）。用于确定借款费用资本化额

的资本化率为年利率4.16%（2022年度∶4.69%）。

于2023年12月31日账面价值为28455280115.08元的开发成本及开发产品作为

5646282987.12元长期借款（其中一年到期的金额为602000000.00元）的抵押物。

(4).合同履约成本本期摊销金额的说明

√适用□不适用

132/2192023年年度报告

本公司为提供工程建造劳务而发生的成本确认为合同履约成本并在确认收入时按照履约进度结转计入主营业务成本。

其他说明

□适用√不适用

8、其他流动资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

合同取得成本18273341.53168770.64

预缴增值税168444872.0999809660.82

预缴土地增值税175120395.58174997141.49

预缴企业所得税25147110.165936830.96

预缴其他税金12279765.9111581224.52

待认证进项税54581974.2739981860.48

预缴营业税8583743.118583743.11

待抵扣进项税额429103845.65339404668.99

合计891535048.30680463901.01

9、长期应收款

(1).长期应收款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额折现项目账面余坏账准账面价率区账面余额坏账准备账面价值额备值间

分期收款提供劳务29377625.041390439.0427987186.00

合计29377625.041390439.0427987186.00/

(2).按坏账计提方法分类披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备计账类别计提账面比提面金金

金额比例(%)金额比例价值例比价额额

(%)(%)例值

(%)按组合计

提坏账准29377625.04100.001390439.0427987186.00备

其中：

分期收款

29377625.04100.001390439.044.7327987186.00

提供劳务

合计29377625.04100.001390439.0427987186.00//

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

133/2192023年年度报告

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

√适用□不适用

组合计提项目：分期收款提供劳务

单位：元币种：人民币期末余额名称

长期应收款坏账准备计提比例（%）

分期收款提供劳务29377625.041390439.044.73

合计29377625.041390439.04按组合计提坏账准备的说明

□适用√不适用

(3).按预期信用损失一般模型计提坏账准备

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预期信整个存续期预期信坏账准备未来12个月合计

用损失(未发生信用损失(已发生信预期信用损失

用减值)用减值)

2023年1月1日余

额

2023年1月1日余

额在本期

--转入第二阶段

--转入第三阶段

--转回第二阶段

--转回第一阶段

本期计提1390439.041390439.04本期转回本期转销本期核销其他变动

2023年12月31日1390439.041390439.04

余额

对本期发生损失准备变动的长期应收款账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据

□适用√不适用

(4).坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币类别期初余额本期变动金额期末余额

134/2192023年年度报告

收回或转转销或核计提其他变动回销

分期收款提1390439.041390439.04供劳务

合计1390439.041390439.04

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(5).本期实际核销的长期应收款情况

□适用√不适用其中重要的长期应收款核销情况

□适用√不适用

长期应收款核销说明：

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

135/2192023年年度报告

10、长期股权投资

(1).长期股权投资情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期初本期增减变动期末减值准备被投资单位余额追加投资减少投资权益法下确认的投资损益其他综合收益调整其他权益变动宣告发放现金股利或利润计提减值准备其他余额期末余额

一、合营企业

上海诚鼎创富投资管理有限公司17016127.201150775.822500000.0015666903.02

上海湾谷科技园管理有限公司1945435.77-1474591.63470844.14

小计18961562.97-323815.812500000.0016137747.16

二、联营企业

西部证券股份有限公司3062598880.20108745132.51-2486190.49-2138766.5822466326.883144252728.76

上海诚鼎创佳投资管理有限公司425050.94-20705.09404345.85上海诚鼎智酷私募基金合伙企业

7000000.00-36831.276963168.73（有限合伙）泰兴诚鼎硬科技创业投资合伙企

35000000.00-458422.4934541577.51业（有限合伙）上海诚鼎新扬子投资合伙企业（有

81705915.374975119.00-426217.0276304579.35限合伙）上海诚鼎华建投资管理合伙企业

2338628.33754244.62350000.002742872.95（有限合伙）

上海城投集团财务有限公司212842061.6410137149.39222979211.03上海欣顺建设工程监理有限公司

扬州市华建诚鼎股权投资合伙企27438017.0

125345170.8811713037.22109620191.10业（有限合伙）0无锡诚鼎智慧城市创业股权投资

367878843.944451040.001979493.12474777.60364932519.46

合伙企业（有限合伙）

上海建科集团股份有限公司305109600.4423932427.52-12428.27131761.156720000.00322441360.84上海诚鼎德同股权投资基金有限

3219433.78-161442.013057991.77

公司上海德同诚鼎股权投资基金管理

1873326.671200000.00437544.22-1110870.89

有限公司上海电科诚鼎智能产业投资合伙

25754137.57-6091152.275628572.0014034413.30企业（有限合伙）

海纳云物联科技有限公司100888099.603379724.68104267824.28国泰君安城投宽庭保障性租赁住

610000000.00610000000.00

房封闭式基础设施证券投资基金

上海黄山合城置业有限公司82241257.31-7368426.6974872830.62

上海合庭房地产开发有限公司182570230.64-778134.68181792095.96

上海东荣房地产开发有限公司248060883.64101403000.00-288050.07349175833.57

常州明城置业发展有限公司52796966.95-2572164.9250224802.03

38064176.0

小计4855648487.90753403000.00142877206.77-2498618.76-3117876.3235639676.485672608347.11

0

38064176.0

合计4874610050.87753403000.00142553390.96-2498618.76-3117876.3238139676.485688746094.27

0

136/2192023年年度报告

(2).长期股权投资的减值测试情况

√适用□不适用本公司长期股权投资不存在减值迹象。

可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定

□适用√不适用可收回金额按预计未来现金流量的现值确定

□适用√不适用前述信息与以前年度减值测试采用的信息或外部信息明显不一致的差异原因

□适用√不适用公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的差异原因

□适用√不适用其他说明

本公司对上海建科集团股份有限公司的持股比例虽然低于20%但是上海建科集团股份有限公司董事会11名董事中的1名由本公司任命本公司能够对上海建科集团股份有限公司施加重大影响故将其作为联营企业核算。

本公司对海纳云物联科技有限公司的持股比例虽然低于20%但是海纳云物联科技有限公司董事会7名董事中的1名由本公司任命本公司能够对海纳云物联科技有限公司施加重大影响故将其作为联营企业核算。

本公司对西部证券股份有限公司的持股比例虽然低于20%但是西部证券股份有限公司董事会

11名董事中的2名由本公司任命本公司能够对西部证券股份有限公司施加重大影响故将其作为联营企业核算。

137/2192023年年度报告

11、其他权益工具投资

(1).其他权益工具投资情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增减变动指定为以公累计计入其累计计入其他允价值计量期初本期计入其他本期计入其他期末本期确认的项目他综合收益综合收益的损且其变动计余额追加投资减少投资综合收益的利综合收益的损其他余额股利收入的利得失入其他综合得失收益的原因上海管道纯净

水股份有限公1878436.00278971.921599464.08278971.92司上海莱福（集团）股份有限公2740000.00司上海飞骋房地

310000.00310000.00

产有限公司

合计2188436.00278971.921909464.083018971.92/

(2).本期存在终止确认的情况说明

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

138/2192023年年度报告

12、其他非流动金融资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

股权投资基金229834201.78235654871.56

非上市公司股权投资351944975.74376909663.81

合计581779177.52612564535.37

其他说明：

√适用□不适用

本公司持有的股权投资基金包括弘毅贰零壹伍（深圳）股权投资基金中心（有限合伙）和上

海诚鼎创盈投资合伙企业（有限合伙）。本公司为该合伙企业的有限合伙人并且不具有重大影响。

非上市公司股权投资为本公司持有的广州银行股份有限公司的149000000股份。

13、投资性房地产

投资性房地产计量模式

(1).采用成本计量模式的投资性房地产

单位：元币种：人民币

项目房屋、建筑物房屋装修土地使用权合计

一、账面原值

1.期初余额5574605498.98147399169.02663107240.396385111908.39

2.本期增加金额2508485149.1456101914.75138237638.392702824702.28

（1）外购56101914.7556101914.75

（2）存货\固定资产\在

2414923942.66138237638.392553161581.05

建工程转入

（3）其他93561206.4893561206.48

3.本期减少金额3081819856.14151672444.453233492300.59

（1）转出337069165.88151672444.45488741610.33

（2）其他

（3）企业合并减少2744750690.262744750690.26

4.期末余额5001270791.98203501083.77649672434.335854444310.08

二、累计折旧和累计摊销

1.期初余额308560437.5013186212.02135058687.32456805336.84

2.本期增加金额129817173.4114988475.7614316482.08159122131.25

（1）计提或摊销129817173.4114988475.7614316482.08159122131.25

3.本期减少金额104855551.7920986884.76125842436.55

（1）转出65093068.7220986884.7686079953.48

（2）企业合并减少39762483.0739762483.07

4.期末余额333522059.1228174687.78128388284.64490085031.54

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金额

（1）计提

3、本期减少金额

（1）处置

（2）其他转出

139/2192023年年度报告

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面价值4667748732.86175326395.99521284149.695364359278.54

2.期初账面价值5266045061.48134212957.00528048553.075928306571.55

(2).未办妥产权证书的投资性房地产情况

□适用√不适用

(3).采用成本计量模式的投资性房地产的减值测试情况

√适用□不适用

本公司投资性房地产项目均位于上海，其资产的可回收金额与其账面价值，且各项目出租情况良好，投资性房地产经营情况稳定，投资性房地产不存在减值迹象。

可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定

□适用√不适用可收回金额按预计未来现金流量的现值确定

□适用√不适用公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的差异原因

□适用√不适用其他说明

√适用□不适用

本期房屋、建筑物的其他增加主要系根据最新的总包结算价及按递延收益净额法调整原值。

投资性房地产在长期借款中抵押情况详见“七、合并财务报表项目注释31”，在应付债券中的

抵押情况详见“七、合并财务报表项目注释32”。

14、固定资产

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

固定资产661878391.15233964882.93固定资产清理

合计661878391.15233964882.93

其他说明：

√适用□不适用

于2023年12月31日账面价值为203211971.27元的固定资产作为483000000.00元长

期借款（其中一年到期的金额为0元）的抵押物。

140/2192023年年度报告

固定资产

(1).固定资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币办公及其他设项目房屋及建筑物运输工具合计备

一、账面原值：

1.期初余额244053531.264687020.7516294232.58265034784.59

2.本期增加金额438602429.301132379.804051210.71443786019.81

（1）购置1132379.804051210.715183590.51

（2）存货转入438602429.30438602429.30

（3）企业合并增加

3.本期减少金额6618969.63659060.05927466.338205496.01

（1）处置或报

659060.05888174.301547234.35

废

（2）其他变动6618969.636618969.63

（3）企业合并

39292.0339292.03

减少

4.期末余额676036990.935160340.5019417976.96700615308.39

二、累计折旧

1.期初余额17324847.823256766.6210488287.2231069901.66

2.本期增加金额6925875.86420928.731736112.239082916.82

（1）计提6925875.86420928.731736112.239082916.82

3.本期减少金额823055.00592846.241415901.24

（1）处置或报

823055.00588917.021411972.02

废

（2）企业合并

3929.223929.22

减少

4.期末余额24250723.682854640.3511631553.2138736917.24

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金额

（1）计提

3.本期减少金额

（1）处置或报废

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面价值651786267.252305700.157786423.75661878391.15

2.期初账面价值226728683.441430254.135805945.36233964882.93

(2).暂时闲置的固定资产情况

□适用√不适用

(3).通过经营租赁租出的固定资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末账面价值

141/2192023年年度报告

房屋及建筑物8623711.60

合计8623711.60

(4).未办妥产权证书的固定资产情况

□适用√不适用

(5).固定资产的减值测试情况

√适用□不适用报告期内本公司固定资产运营情况良好不存在企业会计准则所认定的减值迹象无需计提资产减值准备。

其他说明：

□适用√不适用固定资产清理

□适用√不适用

15、在建工程

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

在建工程1562238.02

合计1562238.02

其他说明：

□适用√不适用在建工程

(1).在建工程情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目账面余账面余额减值准备账面价值减值准备账面价值额“工业互联网创644085.83644085.83新平台暨智能制造创新中心项目”装修项目“工业互联网创918152.19918152.19新平台暨智能制造创新中心项目”美工布展、多媒体安装项目

合计1562238.021562238.02

142/2192023年年度报告

(2).重要在建工程项目本期变动情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

期本期转本期工程累其中：

利息资本期利初入固定其他期末计投入工程本期利资金来项目名称预算数本期增加金额本化累息资本余资产金减少余额占预算进度息资本源

计金额化率(%)

额额金额比例(%)化金额工业互联网创新平自有资

台暨智能制造创新2101432.47644085.83644085.8330.6530.65金中心项目工业互联网创新平台暨智能制造创新自有资中心项目”美工布3400563.69918152.19918152.1927.0027.00金

展、多媒体安装项目

合计5501996.161562238.021562238.02////

(3).本期计提在建工程减值准备情况

□适用√不适用

(4).在建工程的减值测试情况

√适用□不适用报告期内本公司在建工程运营情况良好不存在企业会计准则所认定的减值迹象无需计提资产减值准备。

其他说明

□适用√不适用工程物资

(1).工程物资情况

□适用√不适用

16、使用权资产

(1)使用权资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目房屋及建筑物家电设备合计

一、账面原值

1.期初余额2146173.148073104.2710219277.41

2.本期增加金额15556623.9815556623.98

新增15556623.9815556623.98

3.本期减少金额

4.期末余额17702797.128073104.2725775901.39

二、累计折旧

1.期初余额1570222.561810789.923381012.48

2.本期增加金额6598244.11905394.967503639.07

(1)计提6598244.11905394.967503639.07

143/2192023年年度报告

3.本期减少金额

(1)处置

4.期末余额8168466.672716184.8810884651.55

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金额

(1)计提

3.本期减少金额

(1)处置

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面价值9534330.455356919.3914891249.84

2.期初账面价值575950.586262314.356838264.93

(2)使用权资产的减值测试情况

√适用□不适用报告期内本公司使用权资产不存在企业会计准则所认定的减值迹象无需计提资产减值准备。

可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定

□适用√不适用可收回金额按预计未来现金流量的现值确定

□适用√不适用前述信息与以前年度减值测试采用的信息或外部信息明显不一致的差异原因

□适用√不适用公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的差异原因

□适用√不适用

17、无形资产

(1).无形资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

项目 计算机软件 BOT 特许经营权 合计

一、账面原值

1.期初余额16519849.99419699964.82436219814.81

2.本期增加金额3240662.4565949149.4569189811.90

144/2192023年年度报告

(1)购置3240662.4565949149.4569189811.90

(2)内部研发

(3)企业合并增加

3.本期减少金额

(1)处置

4.期末余额19760512.44485649114.27505409626.71

二、累计摊销

1.期初余额2120296.7018917418.1021037714.80

2.本期增加金额746418.0842409094.9343155513.01

（1）计提746418.0842409094.9343155513.01

3.本期减少金额

(1)处置

4.期末余额2866714.7861326513.0364193227.81

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金额

（1）计提

3.本期减少金额

(1)处置

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面价值16893797.66424322601.24441216398.90

2.期初账面价值14399553.29400782546.72415182100.01

于2023年12月31日本公司将账面价值为2426960272.82元的其他非流动资产及

424322601.24 元的无形资产对应的 BOT 合同特许经营权出质作为 2851282874.06 元长期借款的质押物。

(2).未办妥产权证书的土地使用权情况

□适用√不适用

(3)无形资产的减值测试情况

√适用□不适用本公司无形资产不存在减值迹象。

可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定

□适用√不适用可收回金额按预计未来现金流量的现值确定

□适用√不适用

145/2192023年年度报告

前述信息与以前年度减值测试采用的信息或外部信息明显不一致的差异原因

□适用√不适用公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的差异原因

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

18、长期待摊费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加金额本期摊销金额其他减少金期末余额额

软件使用费9246331.082097322.602277613.859066039.83

餐厅经营用4419261.69692032.213727229.48

装修、餐具、家具

酒店装修及5729352.89122624.785606728.11家具

合计9246331.0812245937.183092270.8418399997.42

19、递延所得税资产/递延所得税负债

(1).未经抵销的递延所得税资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目递延所得税递延所得税可抵扣暂时性差异可抵扣暂时性差异资产资产

资产减值准备68540919.3017135229.8551236825.6612809206.42

预计负债28885675.007221418.7528885675.007221418.75预提土地增值

502512497.40125628124.341484036213.90371009053.47

税暂时未支付成

425311454.00106327863.50541886771.82135471692.96

本费用预收账款预计

798037058.96199509264.75153365073.1438341268.28

利润

可抵扣亏损677823011.77169455752.95340138707.1285034676.78存货账面价值

与计税基础的20485323.125121330.7821549467.725387366.93差额金融资产公允

价值变动引起399985638.2599996409.57398843253.8599710813.47的调整新租赁准则会

15373566.443843391.616566494.281641623.57

税差异

其他1711176.98427794.25

合计2938666321.22734666580.353026508482.49756627120.63

146/2192023年年度报告

(2).未经抵销的递延所得税负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目递延所得税递延所得税应纳税暂时性差异应纳税暂时性差异负债负债

非同一控制企1217496058.36304374014.59

业合并资产评1226932378.41306733094.60估增值

长期股权投资账82701963.2520675490.8264408070.1116102017.53面价值和计税价值差异

建设、运营及移193790647.1948447661.8065498923.4716374730.87交合同账面价值与计税基础差异

新租赁准则会税14439409.043609852.26

6838264.961709566.24

差异

合计1508428077.84377107019.471363677636.95340919409.24

(3).以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币递延所得税资抵销后递延所得递延所得税资抵销后递延所得项目产和负债期末税资产或负债期产和负债期初税资产或负债期互抵金额末余额互抵金额初余额

递延所得税资产19239389.69715427190.6614665916.40741961204.23

递延所得税负债19239389.69357867629.7814665916.40326253492.84

(4).未确认递延所得税资产明细

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

资产减值准备279447324.1866677886.55

递延收益89121204.0090108155.76

预计负债450955972.84441269682.87

可抵扣亏损1688494410.971188323273.84

可抵扣暂时性差异387818198.98519375626.81

合计2895837110.972305754625.83

(5).未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期

√适用□不适用

单位：元币种：人民币年份期末金额期初金额备注

202355469036.42

2024305599832.23336690515.97

202538707649.77100557685.48

2026265711430.78280191980.12

147/2192023年年度报告

2027411956285.49415414055.85

2028666519212.70

合计1688494410.971188323273.84/

其他说明：

√适用□不适用

注：2028年未确认递延所得税资产的可抵扣亏损未经汇算清缴。

20、其他非流动资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面余额减值账面价值账面价值准备

江阴 PPP

2435484468.468524195.642426960272.822103321691.082103321691.08

项目代建项

296812756.671038053.66295774703.01

目

合计2732297225.139562249.302722734975.832103321691.082103321691.08

其他说明：

其他非流动资产主要系：公司之子公司江阴高新区新城镇开发建设有限公司（以下简称“江阴新城镇”）在合作期内，对政府方享有的收取可行性缺口补助的权利。因该收款权利待江阴高新区新城镇综合开发 PPP 项目全部竣工验收合格（资产所有权归政府方，江阴新城镇享有运营权）后次日进入运营期(合同约定各子项目十二年运营期，运营期结束即进行资产移交)，政府开始付费，因此将其划分至其他非流动资产。

合作期内，江阴新城镇根据合同约定，完成本项目的投融资、建设、运营和管理维护、移交工作。

于2023年12月31日本公司将账面价值为2426960272.82元的其他非流动资产及

424322601.24 元的无形资产对应的 BOT 合同特许经营权出质作为 2851282874.06 元长期借款的质押物。

21、所有权或使用权受限资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末期初项目受限类受限情账面余额账面价值受限情况账面余额账面价值受限类型型况

七、合并

七、合并财务报财务报表表项目

货币资金92117532.8392117532.83其他项目注释13254608.3413254608.34其他

注释1、

1、货币资

货币资金金租金收

应收账款14089597.5813448387.23质押质押借款3771662.573771662.57质押益权质押土地使

存货28455280115.0828455280115.08抵押抵押借款30487590018.3330487590018.33抵押用权抵押投资性房现房抵

3072027944.512740912968.63抵押抵押借款5928306571.555928306571.55抵押

地产押

固定资产209524783.25203211971.27抵押抵押借款特许经

148/2192023年年度报告

营权质押特许经

无形资产485649114.27424322601.24质押质押借款400782546.72400782546.72质押营权质押其他非流质押借

2435484468.462426960272.82质押质押借款2103321691.082103321691.08质押

动资产款

合计34764173555.9834356253849.10//38937027098.5938937027098.59//

22、短期借款

(1).短期借款分类

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

保证借款301841916.671049436587.58

信用借款1521325083.33

委托借款1149912284.05202388930.30

合计1451754200.722773150601.21

短期借款分类的说明：

于2023年12月31日银行保证借款301841916.67元（2022年12月31日：301196753.25元）其中应计利息1841916.67元系由本公司为子公司上海城投置地（香港）有限公司提供国内信用证担保。

根据本公司之子公司黄山山海置业有限公司（以下简称“黄山山海”）与其母公司置地集团和

股东黄山市富徽城市综合开发有限公司（以下简称“黄山富徽”）签署的集团式委托贷款协议黄

山山海在此协议下的短缺金额将以委托贷款的方式向置地集团及黄山富徽借入年利率为5.22%。

于2023年12月31日黄山山海通过委托贷款向股东黄山富徽借入的余额为48557145.15元

（2022年12月31日：92242721.97元）其中应计利息2039145.15元。

于2023年12月31日银行委托贷款600797500.00元（2022年12月31日：100132916.66元），其中应计利息797500.00元。系由上海城投通过上海城投财务有限公司借予本公司之委托借款，年利率为4.35%。

于2023年12月31日新增银行委托贷款500557638.90元，其中应计利息557638.90元。

系由上海城投环城高速建设发展有限公司通过中国建设银行股份有限公司上海第五支行借予本公

司之委托借款，年利率为3.65%。

综上于2023年12月31日短期借款利率为3.65%-5.22%（2022年12月31日：3.25%-

5.22%）。

(2).已逾期未偿还的短期借款情况

□适用√不适用

其中重要的已逾期未偿还的短期借款情况如下：

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

149/2192023年年度报告

23、应付账款

(1).应付账款列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

应付工程及配套设施款4842547598.915068411148.23

其他67235754.73235152994.15

合计4909783353.645303564142.38

(2).账龄超过1年或逾期的重要应付账款

□适用√不适用其他说明

√适用□不适用

于2023年12月31日账龄超过一年的应付账款为1959672956.30元(2022年12月31日：1790220915.29元)主要为未结算工程及配套设施款。

24、预收款项

(1).预收账款项列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

预收租金11392453.19

合计11392453.19

(2).账龄超过1年的重要预收款项

□适用√不适用

(3).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

25、合同负债

(1).合同负债情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

房地产开发项目预收款6686748332.12838467876.26

预收代建工程款21255911.9227975473.79

其他11850896.675242580.91

合计6719855140.71871685930.96

150/2192023年年度报告

(2).账龄超过1年的重要合同负债

□适用√不适用

(3).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因

□适用√不适用

其他说明：

√适用□不适用

预收款项中包含的开发项目预收账款分析如下:

单位：元币种：人民币项目名称期末余额期初余额

汇樾庭项目4294197712.84

高阳新里项目1358290066.06

虹盛里项目610636037.13

露香园项目166178812.29347658730.27

韵意一期项目49836213.3047047619.07

金山区朱泾镇城中村改造项目42112474.50233395005.87

新凯家园项目20755144.9124733761.76

丰启一期项目1154537.18109810386.57

洞泾镇新农河三号-1地块838188.7039063726.97

黄山高铁 A-1商服地块 251277.06 1962714.67

七宝社区05-08地块142497868.159499857.88

南部新城04、05地块19429274.33

青浦徐泾华新拓展基地 C区项目 3631936.47

闸北闻喜华庭400000.00

新江湾城科技园区1834862.4

合计6686748332.12838467876.26

26、应付职工薪酬

(1).应付职工薪酬列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

一、短期薪酬78011074.78198959421.39191310908.2985659587.88

二、离职后福利-26779657.5826749891.841038873.49

1009107.75

设定提存计划

三、辞退福利246782.83246782.83

四、一年内到期的其他福利

合计79020182.53225985861.80218307582.9686698461.37

(2).短期薪酬列示

√适用□不适用

单位：元币种:人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

一、工资、奖金、津

71318961.25161280894.00151060235.0881539620.17

贴和补贴

151/2192023年年度报告

二、职工福利费227817.315205562.725303453.92129926.11

三、社会保险费2513485.6413128998.1415557654.8084828.98

其中：医疗保险费2513485.6412869387.7315298044.3984828.98

工伤保险费246060.87246060.87

生育保险费13549.5413549.54

四、住房公积金138097.7413021491.0013027181.70132407.04

五、工会经费和职

3535666.214211191.504250894.053495963.66

工教育经费

六、短期带薪缺勤

七、短期利润分享计划

八、其他短期薪酬277046.632111284.032111488.74276841.92

合计78011074.78198959421.39191310908.2985659587.88

(3).设定提存计划列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

1、基本养老保险956632.4026250887.1826221121.44986398.14

2、失业保险费52475.35528770.40528770.4052475.35

3、企业年金缴费

合计1009107.7526779657.5826749891.841038873.49

其他说明：

√适用□不适用辞退福利

单位：元币种：人民币项目本期缴费金额期末应付未付金额

离职经济补偿金246782.83

合计246782.83

27、应交税费

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

企业所得税217791628.68560944546.35

增值税192360932.49153955811.75

土地增值税502645855.461484393728.47

土地使用税4244194.063559557.66

房产税5502532.09993950.22

城市维护建设税12536081.7913340982.47

教育费附加9380342.718758376.93

印花税3895990.55

契税1060880.78

个人所得税692967.85774183.41

其他税费2827183.89214147.47

152/2192023年年度报告

合计951877709.572227996165.51

28、其他应付款

(1).项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额应付利息

应付股利9107708.949105738.68

其他应付款763554204.26731544614.50

合计772661913.20740650353.18

其他说明：

□适用√不适用

(2).应付利息分类列示

□适用√不适用

逾期的重要应付利息：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

(3).应付股利分类列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

普通股股利9107708.949105738.68

合计9107708.949105738.68

(4).其他应付款按款项性质列示其他应付款

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

应付关联方248684363.88255454761.98

应付往来款（注）411409387.99291474727.52

销售意向金及定金18824043.1077252662.48

其他84636409.29107362462.52

合计763554204.26731544614.50账龄超过1年或逾期的重要其他应付款

□适用√不适用

其他说明：

153/2192023年年度报告

√适用□不适用

注：2019年1月本公司之子公司置地集团联合农工商房地产（集团）有限公司（以下简称“农工商房地产”）、上海松江城乾投资有限公司（以下简称“松江城乾”）、上海松江商业发展集

团有限公司（以下简称“松江商业”）签订关于松江区洞泾镇新农河三号-1地块合作开发协议由

置地集团、农工商房地产、松江城乾以及松江商业各自按认缴出资比例向置地集团之子公司上海

城明置业有限公司(以下简称“城明置业”)提供借款截至2023年12月31日城明置业应付往来

款项中包含股东借款本金176347547.27元。

2020年10月农工商房地产将城明置业的股东借款债权转至光明房地产集团股份有限公司（以下简称“光明房地产”）。于2023年12月31日城明置业应付往来款中包含光明房地产的借款本金147，233280.83元。

2019年本公司之子公司置地集团与上海新九星企业发展股份有限公司（以下简称“上海新九星”）签订关于闵行区七宝镇社区 MHPO-0105 单元 01-02 地块合作开发协议由上海新九星按其

认缴出资比例向置地集团之子公司城兆星置业（上海）有限公司(以下简称“城兆星”)提供借款。

于2023年12月31日城兆星应付往来款中应付上海新九星股东借款本金114916500.00元应

付新九星股东借款利息7201434.00元。

2022年本公司之子公司置地集团与上海中虹（集团）有限公司（以下简称“中虹”）约定上

海市城虹万岸建设发展有限公司（以下简称“城虹万岸”）向上海市虹口区建设管理委员会支付的

景观提升费120000000.00元由股东置地集团和中虹按照股权比例向城虹万岸提供借款。于

2023年12月31日城虹万岸应付往来款中应付中虹借款本金24000000.00元应付股东借款利

息1183561.64元。

29、1年内到期的非流动负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

1年内到期的长期借款2943790306.01998399752.22

1年内到期的应付债券2681244731.30926988113.85

1年内到期的租赁负债6875660.56809114.25

合计5631910697.871926196980.32

30、其他流动负债

其他流动负债情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

待转销项税额586603897.2563890499.61

合计586603897.2563890499.61

154/2192023年年度报告

短期应付债券的增减变动：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

155/2192023年年度报告

31、长期借款

(1).长期借款分类

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

项目期末余额期初余额利率区间（%）

信用借款11760611302.1910814000000.003.25-5.18

抵押借款7008232987.128481111741.323.40-6.20

委托借款3445000000.003945000000.003.20-6.00

质押借款2236838025.461600646303.443.75-3.85

保证借款1058000000.001058000000.004.70

合计25508682314.7725898758044.76

长期借款分类的说明：

截至2023年12月31日，质押借款主要为本公司之子公司江阴新城镇开发的PPP项目下应收账款及所有收益和权益的质押借款；抵押借款主要为不动产权证的抵押借款；委托借款为上海城投下属子公司与本公司及本公司之子公司的资金池委贷；保证借款为城投控股提供担保的保证借款。

质押借款情况：

2020年，本公司之子公司江阴新城镇与若干银行签订质押借款合同。江阴新城镇以2019年

7月签署的《江阴高新区新城镇综合开发 PPP项目合同》和 2019年 9月签署的《江阴高新区新城镇综合开发 PPP 项目承继合同》项下应收账款及所有收益和权益提供质押担保。2023 年 12 月 31日，该合同下借款本金为2236838025.46元。

抵押借款情况：

2020年，本公司之子公司城虹万岸与中国建设银行股份有限公司上海第五支行、中国工商银

行股份有限公司上海市分行营业部签订银团贷款合同，由中国建设银行股份有限公司上海第五支行、中国工商银行股份有限公司上海市分行营业部作为牵头行、代理行，招商银行股份有限公司上海分行、上海银行股份有限公司漕河泾支行、中国银行股份有限公司上海市分行作为参贷行。

城虹万岸以虹口区340、341、354、355、350、351街坊旧区改造项目具备抵押条件后的土地及在

建工程进行抵押。于2023年12月31日，该合同下借款本金余额为3870312689.06元。

2019年，本公司之子公司上海城源房地产有限公司（以下简称“城源”）与中国工商银行股份

有限公司上海市分行营业部、交通银行股份有限公司上海市分行和中国银行股份有限公司上海市

分行签订贷款额度为13.7亿元的抵押贷款协议，由中国工商银行股份有限公司上海市分行营业部和交通银行股份有限公司上海市分行作为联合牵头行和代理行，中国银行股份有限公司上海分行作为成员行。城源以浦江镇451街坊9/3丘土地使用权、在建工程抵押及后续现房抵押作为该借款的抵押物。于2023年12月31日，该合同下借款本金为949950000.00元。

2021年，本公司之子公司城兆星与交通银行股份有限公司上海市分行、中国建设银行股份有

限公司上海第五支行签订银团贷款合同。该借款期限为2021年8月18日至2046年6月21日，以七宝镇731街坊3/1丘土地使用权作为该借款的抵押物。于2023年12月31日，该合同下借款本金余额为437449908.30元。

156/2192023年年度报告

2022年，本公司之子公司上海城协房地产有限公司（以下简称“城协”）与中国农业银行股份

有限公司上海闵行支行签订抵押借款合同。该借款期限为2022年9月27日起至2027年9月26日，以七宝镇634街坊7/1丘05-08地块土地使用权作为抵押。于2023年12月31日，该合同下借款本金余额为327428018.35元。

2022年，本公司之子公司上海露香园建设发展有限公司（以下简称“露建发"）与中国建设银行股份有限公司上海市第五支行、交通银行股份有限公司上海市分行、中国农业银行股份有限公

司上海市分行营业部、中国银行股份有限公司上海分行签订抵押借款合同，由中国建设银行股份有限公司上海市第五支行、中国农业银行股份有限公司上海市分行营业部作为牵头行、代理行，交通银行股份有限公司上海市分行、中国银行股份有限公司上海分行作为参加行。该借款期限为

2022年7月6日起至2025年7月4日，以豫园街道512街坊1/1丘、豫园街道526街坊1/3丘、豫园街道526街坊1/4丘、豫园街道532街坊1/1丘、豫园街道532街坊1/2丘、豫园街道533

街坊1/1丘、豫园街道533街坊1/2丘、豫园街道533街坊1/3丘、豫园街道534街坊1/1丘、

豫园街道534街坊1/2丘地块土地使用权作为抵押。于2023年12月31日，该合同下借款本金余额459085778.63元。

2023年，本公司之子公司上海城曦置业有限公司（以下简称“城曦）与中国邮政储蓄银行股份有限公司上海长宁区支行签订抵押借款合同。该借款期限为2023年9月27日起至2026年9月

26日，以长宁区新泾镇232街坊17/1丘地块土地使用权及该土地上全部在建工程作为抵押。于

2023年12月31日，该合同下借款本金余额为69006592.78元。

2018年，本公司之子公司上海城鸿置业有限公司（以下简称“城鸿"）与上海浦东发展银行第一营业部行签订抵押借款合同。该借款期限为2023年9月6日起至2038年8月31日，以峨嵋路69号、吴淞路130号、闵行路259号国有建设用地使用权作为抵押。于2023年12月31日，该合同下借款本金余额为895000000.00元。

委托借款情况：

于2023年12月31日，银行委托借款300000000.00元。系上海城投通过中国建设银行借予置地集团之委托贷款，年利率为3.20%。

于2023年12月31日，银行委托贷款250000000.00元。系由上海市市政规划设计研究院有限公司通过上海城投集团财务有限公司借予本公司之委托借款，其中200000000.00元年利率为4.60%，50000000.00元年利率为4.30%。

于2023年12月31日，银行委托贷款700000000.00元，由上海沧达投资经济发展有限公司通过上海城投集团财务有限公司借予本公司之委托借款。其中600000000.00元年利率为

4.60%；另有100000000.00元年利率为4.35%。

于2023年12月31日，银行委托贷款90000000.00元，系由上海城投环保产业投资管理有限公司通过中国建设银行借予本公司之委托借款，年利率为4.00%。

于2023年12月31日，上海城投环保金融服务有限公司通过中国建设银行借予本公司之委托借款1755000000.00元，年利率为4.00%。

157/2192023年年度报告

于2023年12月31日银行委托借款350000000.00元，系上海城投通过中国建设银行借予城源之委托借款，年利率为3.70%。

保证借款情况：

于2020年5月29日，本公司之子公司置地集团与平安资产管理有限公司签订保证借款合同，由城投控股提供担保。于2023年12月31日，该借款1058000000.00元。

以上借款的应计利息均已转入一年内到期的非流动负债。

其他说明：

□适用√不适用

32、应付债券

(1).应付债券

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

19沪城控 MTN001 2573594374.87

2568210989.15

（101900542）

城投控股大厦-西部证券专项

1315739313.00

资产管理计划

债权融资计划(3年期)(一期)812076593.54太平洋债权投资计划（5年

1162853490.561161595000.00

期）

定向债务融资工具（3年期）1689928769.701689446723.81

公司债券第一期1000650828.761000214467.06

西部证券-上海城投控股-宽庭

1089312000.001089829333.33

住房租赁资产专项计划

公司债2023年第一期2050121581.40

2023年第一期定向债务融资

817078907.10

工具（3年期）

公司债2023年第二期1011388152.19

减：一年内到期的应付债券2681244731.30926988113.85

合计8713683373.288710124306.04

158/2192023年年度报告

(2).应付债券的具体情况：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）

√适用□不适用

单位：元币种：人民币票面债券面值发行债券发行期初本期按面值计提本期期末面值利率溢折价摊销名称总额日期期限金额余额发行利息偿还余额

（%）

19沪城控

MTN001(101900542 2500000000.00 4.53 2019-04-15 5 年 2500000000.00 2568210989.15 113250000.00 5383385.72 113250000.00 2573594374.87

)

城投控股大厦-西

部证券专项资产管1300000000.003.902020-10-129年1300000000.001315739313.0041289458.331357028771.33理计划债权融资计划（3年1000000000.004.152020-07-303年991900000.00812076593.5411865701.191980992.94825923287.67期）（一期）

太平洋债权投资计

1160000000.004.502022-08-195年1160000000.001161595000.0055825000.00-1641509.4452925000.001162853490.56划（5年期）

定向债务融资工具

1680000000.003.032022-10-123年1678150219.701689446723.8150904000.00482045.8950904000.001689928769.70（3年期）

公司债券第一期1001000000000.003.502022-12-215年999150943.401000214467.0635000000.01436361.6935000000.001000650828.76

西部证券-上海城

投控股-宽庭住房

1080000000.003.202022-06-2412年1080000000.001089829333.3337102666.6737620000.001089312000.00租赁资产支持专项

计划公司债2023年第

1002000000000.003.232023-3-165年2000000000.002000000000.0051503013.70-1381432.302050121581.40

一期

2023年第一期定向债务融资工具（3800000000.003.382023-5-43年800000000.00800000000.0017878907.10-800000.00817078907.10年期）公司债2023年第

1001000000000.002.782023-7-265年1000000000.001000000000.0012110136.99127071.80849056.601011388152.19

二期

合计////13509201163.109637112419.893800000000.00426728883.994586916.302473500115.6011394928104.58

(3).可转换公司债券的说明

□适用√不适用转股权会计处理及判断依据

□适用√不适用

159/2192023年年度报告

(4).划分为金融负债的其他金融工具说明

期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况

□适用√不适用

期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表

□适用√不适用

其他金融工具划分为金融负债的依据说明：

□适用√不适用

其他说明：

√适用□不适用

（1）经中国银行间市场交易商协会中市协注[2019]MTN132 号文核准本公司于 2019 年 4 月

15日发行中期票据期限5年票据原值25亿元。此票据采用单利按年计息固定年利率为4.53%每年付息一次。于2023年12月31日本公司该中期票据余额为2573594374.87元全部转入一年内到期的非流动负债。

（2）本公司于2020年10月12日与西部证券股份有限公司（以下简称“西部证券”）签订西

部证券-上海城投控股大厦资产支持专项计划该专项计划的管理人为西部证券托管人为中国民

生银行股份有限公司上海分行。该计划募集资金13.7亿元包括优先级13亿元及次级债0.7亿元次级债全部由本公司之子公司控股投资购入。该资产计划以本公司之子公司城鸿持有的城投控股大厦为抵押以城鸿账面的应收账款为质押。该计划自2020年10月22日起至2029年10月止每半年付息一次。本期已兑付。

（3）本公司于2020年7月30日于北京金融资产交易所非公开向合格投资者发行债券融资计划该计划募集资金30亿元分三期发行每期债权计划期限3年。此计划采用单利按年计息固定年利率为4.15%每年支付一次。债权融资计划(3年期)(一期)本期已兑付。

（4）本公司于2022年8月19日于太平洋资产管理有限责任公司签订太平洋-上海城投控股债权投资计划该计划募集资金20亿元发行期次不超过6次。此计划采用单利按年计息固定年利率为4.50%每季度支付一次。于2023年12月31日本公司在该计划下余额为1162853490.56元，其中应计利息4495000.00元转入一年内到期的非流动负债。

（5）2022年 10月 12 日经中国银行间市场交易商协会中市协注[2022]PPN432 号文核准面向全国银行间债券市场的机构投资者发行定向债务融资工具本期定向债务融资工具为3年面值

1680000000.00。此票据采用单利按年计息固定年利率为3.03%每年付息一次。于2023年12月31日本公司在定向债务融资工具下余额为1689928769.70元其中应计利息

11296504.11元转入一年内到期的非流动负债。

（6）本公司于2022年12月21日于上海证券交易所向专业投资者公开发行公司债券第一期

本期债券发行规模为不超过人民币20亿元（含20亿元）债券期限为5年期。此计划采用单利按年计息票面利率为3.50%每年支付一次。于2023年12月31日本公司在该公司债下余额为

160/2192023年年度报告

1000650828.76元其中应计利息1054794.53元转入一年内到期的非流动负债。

（7）本公司于2022年6月24日与西部证券签订西部证券-上海城投控股-宽庭住房租赁资

产支持专项计划该专项计划的管理人为西部证券。该计划募集资金11.4亿元包括优先级10.8亿元及次级债0.6亿元次级债全部由本公司之子公司控股投资购入。该资产计划以本公司之子公司上海新江湾城投资发展有限公司（以下简称“新江湾城”）持有的杨浦区国权北路1566弄41-

43、46-48、57-59、65-67号地块为抵押。该计划自2022年6月24日起至2034年3月7日止

每半年付息一次。于2023年12月31日本公司在该计划下余额为1089312000.00元。其中应计利息9312000.00元转入一年内到期的非流动负债。

（8）本公司于2023年3月16日于上海证券交易所向专业投资者公开发行公司债2023年第

一期本期债券发行规模为不超过人民币20亿元（含20亿元）债券期限为5年期。此计划采用单利按年计息票面利率为3.23%每年支付一次。于2023年12月31日本公司在该公司债下余额为2050121581.40元其中应计利息51503013.70元转入一年内到期的非流动负债。

（9）2023年 5 月 4 日经中国银行间市场交易商协会中市协注[2022]PPN432号文核准面向

全国银行间债券市场的机构投资者发行2023年第一期定向债务融资工具（3年期）本期定向债

务融资工具为3年面值800000000.00元。此票据采用单利按年计息固定年利率为3.38%每年付息一次。于2023年12月31日本公司在定向债务融资工具下余额为817078907.10元其中应计利息17878907.10元转入一年内到期的非流动负债。

（10）本公司于2023年7月26日于上海证券交易所向专业投资者公开发行公司债2023年

第二期本期债券发行规模为不超过人民币10亿元（含10亿元）债券期限为5年期。此计划采

用单利按年计息票面利率为2.78%每年支付一次。于2023年12月31日本公司在该公司债下余额为1011388152.19元其中应计利息12110136.99元转入一年内到期的非流动负债。

161/2192023年年度报告

33、租赁负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

租赁付款额17265853.917899524.78

减：未确认的融资费用1567108.231333030.51

一年内到期的非流动负债6875660.56809114.25

合计8823085.125757380.02

34、长期应付款

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

长期应付款17033761.4016558511.80

合计17033761.4016558511.80

其他说明：

□适用√不适用长期应付款

(1).按款项性质列示长期应付款

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

租赁押金17033761.4016558511.80

合计17033761.4016558511.80专项应付款

(1).按款项性质列示专项应付款

□适用√不适用

35、预计负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额期末余额形成原因

保障房外墙维修694761095.87563849422.74外墙维修

预计违约损失28885675.0028885675.00合同违约

合计723646770.87592735097.74/

其他说明，包括重要预计负债的相关重要假设、估计说明：

162/2192023年年度报告

重要预计负债：

项目计量方法保障房外墙维修按照预计完工成本扣除已支付的工程成本计量预计违约损失按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量

36、递延收益

递延收益情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额形成原因本期本公司之子公司

政府补助82153730.414830339.7253250341.5333733728.60城鸿收到虹科委政府

补助4830339.72元。

合计82153730.414830339.7253250341.5333733728.60/

其他说明：

□适用√不适用

37、股本

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

本次变动增减（+、一）公积期初余额发行期末余额送股金其他小计新股转股

股份总数2529575634.002529575634.00

38、资本公积

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

股本溢价888864619.1427174907.47861689711.67

其他资本公积（注）648580910.83131761.153249637.47645463034.51

合计1537445529.97131761.1530424544.941507152746.18

其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：

注：于2023年度本公司所持有的西部证券其他权益变动本公司根据持股比例同比调减

资本公积2138766.58元；本公司所持有的上海建科集团股份有限公司其他权益变动本公司

根据持股比例同比调增资本公积131761.15元。

于2023年度城投控股子公司置地集团出资1.21亿元收购城投控股子公司新江湾城少数

163/2192023年年度报告

股东上海现代建筑设计（集团）有限公司4%股权购买价款高于合并日公允价值持续计量净资

产份额部分调减资本公积27174907.47元。

于2023年度本公司子公司控股投资退出所持联营企业上海德同诚鼎股权投资基金管理有

限公司全部股权，按照权益法计提的资本公积减少1110870.89元。

39、库存股

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

库存股99999682.7399999682.73

合计99999682.7399999682.73

其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：

根据公司2022年9月23日第十届董事会第二十六次会议，审议通过的《关于以集中竞价交易方式回购公司股份方案的议案》，为维护公司价值及股东权益，本公司拟使用自有资金以集中竞价交易方式回购本公司发行的人民币普通股（A 股）。截至 2023年 12月 31 日，公司通过集中竞价交易方式回购股份25074866股，支付的成交总金额为99999682.73元（含交易费用）计入库存股，公司本次回购方案已实施完毕，2023年度库存股未发生变动。

164/2192023年年度报告

40、其他综合收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期发生金额

期初减：前期计入其减：前期计入其税后归属期末

项目本期所得税前发生减：所得税后归属于母公余额他综合收益当期他综合收益当期于少数股余额额税费用司转入损益转入留存收益东

一、不能重分类进损益的-278971.92-278971.92-278971.92其他综合收益

其中：重新计量设定受益计划变动额权益法下不能转损益的其他综合收益

其他权益工具投资公-278971.92-278971.92-278971.92允价值变动

二、将重分类进损益的其13191367.26-2498618.76-2498618.7610692748.50他综合收益

其中：权益法下可转损益15931367.26-2498618.76-2498618.7613432748.50的其他综合收益

其他权益投资公允价值-2740000.00-2740000.00变动

其他综合收益合计13191367.26-2777590.68-2777590.6810413776.58

165/2192023年年度报告

41、盈余公积

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

法定盈余公积2427287916.182427287916.18

合计2427287916.182427287916.18

盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：

根据《中华人民共和国公司法》及本公司章程本公司按年度净利润的10%提取法定盈余公积当法定盈余公积累计额达到注册资本50%以上时可不再提取。法定盈余公积经批准后可用于弥补亏损或者增加股本。

166/2192023年年度报告

42、未分配利润

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期上期

调整前上期末未分配利润14288519796.6613784285485.70调整期初未分配利润合计数（调增-112064.17+，调减－）调整后期初未分配利润14288519796.6613784173421.53

加：本期归属于母公司所有者的净782599694.87

415465384.94

利润

减：提取法定盈余公积提取任意盈余公积提取一般风险准备

应付普通股股利275495084.48278253319.74转作股本的普通股股利

期末未分配利润14428490097.1214288519796.66

根据2023年6月20日的股东大会决议，本公司向全体股东派发现金股利，每股人民币0.11元，以实施权益分派股权登记日总股本扣减当日公司回购专用证券账户中的股份数，即

2504500768股为基数计算，共计275495084.48元。

43、营业收入和营业成本

(1).营业收入和营业成本情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

主营业务2080630976.331359290788.148413650462.317540183366.61

其他业务478332993.62168748577.9454491893.7793237031.89

合计2558963969.951528039366.088468142356.087633420398.50

167/2192023年年度报告

(2).营业收入、营业成本的分解信息

√适用□不适用

单位：元币种：人民币总部房地产板块合计合同分类营业收入营业成本营业收入营业成本营业收入营业成本商品类型

房产业务2285344.08324363.071927103323.321125248220.551929388667.401125572583.62

代建收入211653083.88210790876.33211653083.88210790876.33特许经营权项目

67602662.56

收入230485509.04230485509.0467602662.56运营管理收入及

123180723.85

其他1156603.78892519.72186280105.85187436709.63124073243.57按经营地区分类

上海3441947.861216882.792300675535.231453909805.022304117483.091455126687.81

安徽24360977.825310015.7124360977.825310015.71

江苏230485509.0467602662.56230485509.0467602662.56按商品转让的时间分类

时点法确认收入1156603.78324363.071817492419.601024090146.761818649023.381024414509.83

时段法确认收入2285344.08892519.72738029602.49502732336.53740314946.57503624856.25

合计3441947.861216882.792555522022.091526822483.292558963969.951528039366.08其他说明

□适用√不适用

(3).履约义务的说明

√适用□不适用

单位：元币种：人民币公司承诺转公司承担的预期履行义务的时是否为主项目重要的支付条款让商品的性将退还给客户的间要责任人质款项购房人在签订本合同

前可以向财税部门、详见“五、重要贷款银行咨询相关税房产业务会计政策及会计销售商品是

收、信贷政策了解房估计30”屋转让涉及的税费慎重确定购房款支付方式详见“五、重要按进度向甲方申请工程代建收入会计政策及会计代建服务是建设费用估计30”详见“五、重要运营管理收入按季度提交申请表由甲会计政策及会计运营管理是及其他方审核并支付估计\30”根据绩效考核结果于各子项目运营日开始每满详见“五、重要12个月的末月结束前将特许经营权项特许经营权项会计政策及会计申请报告报有关方审是目收入目收入估计\30”核，有关方在收到30个工作日内完成审批并安排支付

合计////

(4).分摊至剩余履约义务的说明

√适用□不适用

168/2192023年年度报告

于2023年12月31日，代建项目已签订销售合同105528.16万元，尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金额为64009.36万元预计将于2024年及以后确认收入。

(5).重大合同变更或重大交易价格调整

□适用√不适用

44、税金及附加

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

城市维护建设税9214773.1720170706.72

教育费附加7698137.7717609016.65

房产税70778806.1723712626.73

印花税12843603.0012037068.66

土地增值税-362390478.90291410095.24

其他3362424.082015670.36

合计-258492734.71366955184.36

45、销售费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

房地产营销费用81113664.1342699247.45

其他61737393.0828118133.70

合计142851057.2170817381.15

46、管理费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

职工薪酬171670118.29138486268.38

办公及其他行政费23910547.5119838385.06

折旧与摊销9746697.0515479856.62

聘请中介机构费用13513616.1111861152.55

物业管理费23775027.3711351170.68

委托管理费5938155.44

开办费4880513.2810469344.09

咨询费12869219.447866936.61

福利费4687795.273346273.39

业务招待费421244.34195255.23

差旅费1384671.52106300.48

其他1476182.592720681.40

合计274273788.21221721624.49

47、研发费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

169/2192023年年度报告

委托研发3333509.35

合计3333509.35

48、财务费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

利息支出646842749.73488311108.52

减：利息收入30788967.3765426401.23

银行手续费10640765.023255716.86

合计626694547.38426140424.15

49、其他收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币按性质分类本期发生额上期发生额

代扣代缴个人所得税手续费430199.42179624.77返还

虹科委政府补助7089261.531731462.91

防疫减租补助8190329.98

杨浦区级财政中小企业发展154716.98

121698.11

专项资金

公建补贴收入3672256.00

其他28955.69

合计15893463.605705041.79

50、投资收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

权益法核算的长期股权投资收益142553390.96108715205.22

处置长期股权投资产生的投资收益344519814.391948316445.63

交易性金融资产在持有期间的投资收8831459.34

13089045.47

益

其他非流动金融资产持有期间取得的26149587.0025648551.90投资收益

其他1664444.12

合计523718695.812095769248.22

51、公允价值变动收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币产生公允价值变动收益的来源本期发生额上期发生额

交易性金融资产29642973.45-168242512.01

其他非流动金融资产-30785357.85-173596667.55

合计-1142384.40-341839179.56

170/2192023年年度报告

52、信用减值损失

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

应收账款坏账损失-7685892.55-407336.55

其他应收款坏账损失-981911.33-927673.29

长期应收款坏账损失-1390439.04

合计-10058242.92-1335009.84

53、资产减值损失

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

一、存货跌价损失及合同履约成本

-207717678.19减值损失

二、其他非流动资产减值损失-9562249.30

合计-217279927.49

54、资产处置收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

处置非流动资产的利得214703.29

合计214703.29

55、营业外收入

营业外收入情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币计入当期非经常性损项目本期发生额上期发生额益的金额非流动资产处置利

37848.14380.0037848.14

得合计

其中：固定资产处置

37848.14380.0037848.14

利得

政府补助7576500.0010831500.007576500.00

违约赔偿收入1036488.20655997.111036488.20

其他1258.68435.891258.68

合计8652095.0211488313.008652095.02计入当期损益的政府补助

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

与资产相关/与收益相补助项目本期发生金额上期发生金额关

政府扶持金7576500.0010831500.00与收益相关

合计7576500.0010831500.00/

171/2192023年年度报告

其他说明：

□适用√不适用

56、营业外支出

√适用□不适用

单位：元币种：人民币计入当期非经常性损项目本期发生额上期发生额益的金额

罚款支出及滞纳金1351587.59857988.421351587.59

赔偿费支出50000.0050000.00

非流动资产处置损失合计：21681.3953402.4421681.39

其中：固定资产处置损失21681.3953402.4421681.39

对外捐赠460000.00

违约金235562.79

其他800.00175.00800.00

合计1424068.981607128.651424068.98

57、所得税费用

(1).所得税费用表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

当期所得税费用154915726.86666073971.56

递延所得税费用58148150.5167794908.08

合计213063877.37733868879.64

(2).会计利润与所得税费用调整过程

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额

利润总额560838770.36

按法定/适用税率计算的所得税费用140209692.57子公司适用不同税率的影响

调整以前期间所得税的影响-93909681.47

非应税收入的影响-24816321.47

不可抵扣的成本、费用和损失的影响9047366.32

长期股权投资计税基础与会计基础的差异-565500.18

归属于合营企业和联营企业的损益9453500.51

使用前期未确认递延所得税的暂时性差异-24259031.25

使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏-39909955.46损的影响

当期未确认递延所得税资产的暂时性差异50908306.10

当期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损175601039.71

其他11304461.99

所得税费用213063877.37

其他说明：

172/2192023年年度报告

□适用√不适用

58、其他综合收益

√适用□不适用

详见本节“七、合并财务报表项目注释40”。

59、现金流量表项目

(1).与经营活动有关的现金收到的其他与经营活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

收回的保证金及押金1607097416.5142932342.52

收到政府补贴款113812032.0924036484.68

银行存款利息30788967.3765426401.23

收到赔偿款1036488.20655997.11

收到住发中心项目结算款8407662.2994846606.75

收回黄山预售款重点监管资金95342115.50

其他25478854.8831790194.10

合计1786621421.34355030141.89支付的其他与经营活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

支付往来款9399722.8073125000.00

支付押金保证金1632101509.763452336.64

支付房地产营销费67479636.1896439551.88

诉讼导致的冻结资金51566547.34

支付开办费4880513.2810189551.03

其他161260791.4178799860.83

合计1926688720.77262006300.38

(2).与投资活动有关的现金收到的重要的投资活动有关的现金

□适用√不适用

本期无收到单项金额超过资产总额0.5%的投资活动现金流量。

支付的重要的投资活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额购买国泰君安城投宽庭保障性租

赁住房封闭式基础设施证券投资610000000.00基金

合计610000000.00收到的其他与投资活动有关的现金

173/2192023年年度报告

√适用□不适用

单位：元币种:人民币项目本期发生额上期发生额

收回往来款287000000.0082000000.00

收回保函保证金36000000.00

合计287000000.00118000000.00支付的其他与投资活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

处置子公司支付的现金流量净额62687493.19

支付往来款28613.62

支付保函保证金13000000.00

合计62687493.1913028613.62

(3).与筹资活动有关的现金收到的其他与筹资活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

收到往来款24000000.00

收回应付租赁受限资金44767248.61

其他3065573.38

合计24000000.0047832821.99支付的其他与筹资活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

租赁负债支付的现金7286592.031983010.21购买子公司少数股东股权支付的

121892808.001154476800.00

现金

支付保证金50000000.00204600000.00

回购库存股99999682.73

归还股东方借款62752452.73

其他3460824.23593047.36

合计182640224.261524404993.03筹资活动产生的各项负债变动情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增加本期减少期末余额项目期初余额现金变动非现金变动现金变动非现金变动

短期借款2773150601.21527000000.0092230480.041874044880.5366582000.001451754200.72一年内到期的

1926196980.325318785007.501258355.465631910697.87

非流动负债1611812934.49

长期借款25898758044.766110723035.602850927389.263649871376.3325508682314.77

应付债券8710124306.043800000000.002170000000.001626440932.768713683373.28

租赁负债5757380.0210352297.137286592.038823085.12

合计39313987312.3510437723035.605421367784.678514071796.315344152664.5541314853671.76

174/2192023年年度报告

(4).以净额列报现金流量的说明

□适用√不适用

(5).不涉及当期现金收支、但影响企业财务状况或在未来可能影响企业现金流量的重大活动及财务影响

√适用□不适用

本公司下属公司上海城投房屋租赁有限公司（以下简称“房屋租赁”）于2024年1月收回项目

公司城驰及城业的股权转让款，共计848818254.89元。

60、现金流量表补充资料

(1).现金流量表补充资料

√适用□不适用

单位：元币种：人民币补充资料本期金额上期金额

1．将净利润调节为经营活动现金流量：

净利润347774892.99783399748.75

加：资产减值准备217279927.49

信用减值损失10058242.921335009.84

固定资产折旧、油气资产折耗、生

168205048.0757927378.12

产性生物资产折旧

使用权资产摊销7503639.071690506.24

无形资产摊销43155513.0121037714.80

长期待摊费用摊销3092270.841777342.67

处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以“－”号填-214703.29列）固定资产报废损失（收益以“－”-16166.7553022.44号填列）公允价值变动损失（收益以“－”

1142384.40341839179.56号填列）

财务费用（收益以“－”号填列）646842749.73488311108.52

投资损失（收益以“－”号填列）-523718695.81-2095769248.22递延所得税资产减少（增加以

26534013.5765587734.52“－”号填列）递延所得税负债增加（减少以

31614136.942229867.29“－”号填列）存货的减少（增加以“－”号填-2197796610.25-1368585281.15

列）经营性应收项目的减少（增加以-1294446363.28-1427465697.48“－”号填列）经营性应付项目的增加（减少以

4608737945.96-5053355745.63“－”号填列）其他

经营活动产生的现金流量净额2095748225.61-8179987359.73

2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：

债务转为资本66582000.00一年内到期的可转换公司债券融资租入固定资产

3．现金及现金等价物净变动情况：

175/2192023年年度报告

现金的期末余额6464868041.793292178419.04

减：现金的期初余额3292178419.043428041811.31

加：现金等价物的期末余额

减：现金等价物的期初余额

现金及现金等价物净增加额3172689622.75-135863392.27

(2).本期支付的取得子公司的现金净额

□适用√不适用

(3).本期收到的处置子公司的现金净额

√适用□不适用

单位：元币种：人民币金额本期处置子公司于本期收到的现金或现金等价物

其中：上海城驰房地产有限公司上海城业房地产有限公司

减：丧失控制权日子公司持有的现金及现金等价物

其中：上海城驰房地产有限公司47803197.86

上海城业房地产有限公司14884295.33

加：以前期间处置子公司于本期收到的现金或现金等价物

其中：上海城驰房地产有限公司上海城业房地产有限公司

处置子公司收到的现金净额-62687493.19

(4).现金和现金等价物的构成

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

一、现金6464868041.793292178419.04

其中：库存现金10523.80

可随时用于支付的银行存款6464712282.653291410178.34可随时用于支付的其他货币

145235.34768240.70

资金

二、现金等价物

其中：三个月内到期的债券投资

三、期末现金及现金等价物余额6464868041.793292178419.04

其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金和现金等价物

(5).使用范围受限但仍作为现金和现金等价物列示的情况

□适用√不适用

(6).不属于现金及现金等价物的货币资金

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

176/2192023年年度报告

61、所有者权益变动表项目注释

说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：

□适用√不适用

62、租赁

(1)作为承租人

√适用□不适用未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额

□适用√不适用简化处理的短期租赁或低价值资产的租赁费用

□适用√不适用售后租回交易及判断依据

□适用√不适用

与租赁相关的现金流出总额7286592.03元。

(2)作为出租人作为出租人的经营租赁

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

其中:未计入租赁收款额的可项目租赁收入变租赁付款额相关的收入

长租房项目218906701.34

控股大厦项目32526868.34

其他44457439.89

合计295891009.57作为出租人的融资租赁

□适用√不适用未折现租赁收款额与租赁投资净额的调节表

□适用√不适用未来五年未折现租赁收款额

□适用√不适用

(3)作为生产商或经销商确认融资租赁销售损益

□适用√不适用

63、其他

八、研发支出

(1).按费用性质列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

177/2192023年年度报告

委托研发3333509.35

合计3333509.35

其中：费用化研发支出3333509.35

合计3333509.35

(2).符合资本化条件的研发项目开发支出

□适用√不适用重要的资本化研发项目

□适用√不适用开发支出减值准备

□适用√不适用

(3).重要的外购在研项目

□适用√不适用

九、合并范围的变更

1、非同一控制下企业合并

□适用√不适用

2、同一控制下企业合并

□适用√不适用

3、反向购买

□适用√不适用

178/2192023年年度报告

4、处置子公司

本期是否存在丧失子公司控制权的交易或事项

√适用□不适用

单位:元币种:人民币丧失控丧失控制按照公允丧失控制权之与原子公司股丧失控处置价款与处置丧失控制权丧失控制权之权之日合价值重新日合并财务报权投资相关的制权时投资对应的合并之日合并财丧失控制权丧失控制权时点制权时丧失控制权时点日剩余并财务报计量剩余表层面剩余股其他综合收益子公司名称点的处财务报表层面享务报表层面的时点的处置价款点的处的判断依据股权的表层面剩股权产生权公允价值的转入投资损益置比例有该子公司净资剩余股权的置方式比例余股权的的利得或确定方法及主或留存收益的

（%）产份额的差额账面价值

（%）公允价值损失要假设金额以签署股权转让协议，完成股权股东名册、公司

上海城驰房地高管变更决议，

2023-12-27473614786.69100.00转让176577954.46

产有限公司完成公司印鉴、业财资料的移交手续，管理权移交等实质性工作以签署股权转让协议，完成股权股东名册、公司

上海城业房地高管变更决议，

2023-12-27375203468.20100.00转让166867159.93

产有限公司完成公司印鉴、业财资料的移交手续，管理权移交等实质性工作

其他说明：

□适用√不适用是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形

□适用√不适用

其他说明：

179/2192023年年度报告

□适用√不适用

5、其他原因的合并范围变动

说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：

√适用□不适用

本期新纳入合并范围的主体相关基本情况：

序企业名称新设日持股比例享有的表注册资本层号期（%）决权(%)（万元）级

1上海城投房屋租2023-100.00100.0065000.003

赁有限公司07-13于2023年7月13日本公司所属子公司上海城投控股投资有限公司投资设立房屋租赁并拥

有其100%股权。

6、其他

□适用√不适用

180/2192023年年度报告

十、在其他主体中的权益

1、在子公司中的权益

(1).企业集团的构成

√适用□不适用

单位:元币种:人民币取得

子公司持股比例(%)主要经营地注册资本注册地业务性质方式名称直接间接上海城投置业服

上海市50000000.00上海市服务业100.00设立或投资务有限公司上海新凯房地产

上海市10000000.00上海市房地产100.00设立或投资开发有限公司上海韵意房地产

上海市350000000.00上海市房地产100.00设立或投资开发有限公司上海城协房地产

上海市700000000.00上海市房地产100.00设立或投资有限公司上海露香园置业

上海市2200000000.00上海市房地产45.4554.55设立或投资有限公司上海城鸿置业有

上海市200000000.00上海市房地产100.00设立或投资限公司上海城浦置业有

上海市160000000.00上海市房地产100.00设立或投资限公司上海城源房地产

上海市420000000.00上海市房地产100.00设立或投资有限公司上海城明置业有

上海市100000000.00上海市房地产70.00设立或投资限公司黄山山海置业有

黄山市500000000.00黄山市房地产70.00设立或投资限公司上海城投置地项

上海市20000000.00上海市房地产100.00设立或投资目管理有限公司上海城投置地（香港）有限公香港香港投资控股100.00设立或投资司上海城欣置业有

上海市20000000.00上海市房地产100.00设立或投资限公司上海城越置业有

上海市20000000.00上海市房地产100.00设立或投资限公司上海城亭置业有

上海市330000000.00上海市房地产100.00设立或投资限公司上海城展置业有

上海市400000000.00上海市房地产90.00设立或投资限公司城兆星置业（上上海市300000000.00上海市房地产55.00设立或投资

海）有限公司上海竹岭风企业

上海市50000000.00上海市餐饮管理100.00设立或投资管理有限公司上海城投置业经

上海市100000000.00上海市物业管理100.00设立或投资营管理有限公司上海城辰置业有

上海市450000000.00上海市房地产100.00设立或投资限公司江阴高新区新城

镇开发建设有限无锡市100000000.00无锡市房地产50.00设立或投资公司上海城投房屋租

上海市650000000.00上海市房地产100.00设立或投资赁有限公司上海城投置地同一控制下的

上海市2500000000.00上海市房地产100.00（集团）有限公企业合并

181/2192023年年度报告

司上海其越置业有同一控制下企

上海市230000000.00上海市房地产100.00限公司业合并上海城投控股投非同一控制下

上海市1250000000.00上海市股权投资100.00资有限公司企业合并上海新江湾城投非同一控制下

上海市100000000.00上海市房地产50.0050.00资发展有限公司企业合并上海城颐置业有非同一控制下

上海市262600000.00上海市房地产100.00限公司企业合并上实丰启置业英属维尔京英属维尔

（BVI）有限公 投资控股 100.00 资产收购群岛京群岛司上实丰启置业有

香港香港投资控股100.00资产收购限公司上海丰启置业有

上海市266244898.00上海市房地产100.00资产收购限公司上海露香园建设

上海市7200000000.00上海市房地产100.00设立或投资发展有限公司上海城虹万岸建同一控制下的

上海市1240000000.00上海市房地产80.00设发展有限公司企业合并上海城凌置业有

上海市1300000000.00上海市房地产100.00设立或投资限公司上海城晖置业有

上海市370000000.00上海市房地产100.00设立或投资限公司上海城曦置业有

上海市900000000.00上海市房地产100.00设立或投资限公司

(2).重要的非全资子公司

√适用□不适用

单位:元币种:人民币少数股东持股本期归属于少数本期向少数股东期末少数股东权子公司名称比例股东的损益宣告分派的股利益余额上海城展置业

10.00-36253495.47-17012960.11

有限公司黄山山海置业

30.00-10385671.76147949950.98

有限公司江阴高新区新

城镇开发建设50.0011019494.56290106194.34有限公司

子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

182/2192023年年度报告

(3).重要非全资子公司的主要财务信息

√适用□不适用子公期末余额期初余额司名称流动资产非流动资产资产合计流动负债非流动负债负债合计流动资产非流动资产资产合计流动负债非流动负债负债合计

城展4700117648.581246348.284701363996.864871493597.874871493597.874819844409.177423954.534827268363.704634863010.054634863010.05置业

黄山1186503299.20208154523.151394657822.35901491319.07901491319.071274619701.04227939316.021502559017.061196713607.921196713607.92山海

江阴648273264.872853698359.043501971623.91526744427.232285285687.262812030114.49396591639.492504310779.982900902419.47621014800.941617021034.312238035835.25新城

单位:元币种:人民币本期发生额上期发生额子公司名称营业收入净利润综合收益总额经营活动现金流量营业收入净利润综合收益总额经营活动现金流量

城展置业396130912.65-362534954.66-362534954.6616699510.11-4178215.19-4178215.19-1204315555.91

黄山山海24360977.82-34618905.86-34618905.86-153637146.5814326524.05-8626181.87-8626181.87-124269017.08

江阴新城230485509.0427074925.2027074925.20-324263393.56184761199.9560872899.7860872899.78218913160.21

183/2192023年年度报告

(4).使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制

□适用√不适用

(5).向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

2、在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易

√适用□不适用

(1).在子公司所有者权益份额的变化情况的说明

√适用□不适用

本公司以人民币121892808.00元收购上海现代建筑设计（集团）有限公司持有的新江湾城

4%股权。上述事项于2023年12月27日完成在产权交易所的产权交易变更。此次股权收购完成后，本公司持有新江湾城100%股权。

(2).交易对于少数股东权益及归属于母公司所有者权益的影响

√适用□不适用

单位:元币种:人民币项目上海新江湾城投资发展有限公司

购买成本/处置对价121892808.00

--现金121892808.00

--非现金资产的公允价值

购买成本/处置对价合计121892808.00

减：按取得/处置的股权比例计算的子公司净94717900.53资产份额

差额27174907.47

其中：调整资本公积27174907.47调整盈余公积调整未分配利润其他说明

□适用√不适用

3、在合营企业或联营企业中的权益

√适用□不适用

(1).重要的合营企业或联营企业

√适用□不适用

合营企业持股比例(%)对合营企业或联或联营企主要经营地注册地业务性质营企业投资的会业名称直接间接计处理方法西部证券

股份有限陕西省陕西省证券业务10.26权益法公司

上海合庭上海市上海市房地产开36.00权益法

184/2192023年年度报告

房地产开发发有限公司上海城投

集团财务上海市上海市金融服务20.00权益法有限公司上海黄山房地产开

合城置业上海市上海市25.00权益法发有限公司本公司对上述股权投资均采用权益法核算。

持有20%以下表决权但具有重大影响，或者持有20%或以上表决权但不具有重大影响的依据：

本公司对西部证券的持股比例虽然低于20%，但是西部证券董事会11名董事中的2名由本公司任命，本公司能够对西部证券施加重大影响，故将其作为联营企业核算。

(2).重要合营企业的主要财务信息

□适用√不适用

(3).重要联营企业的主要财务信息

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

期末余额/本期发生额期初余额/上期发生额西部证券股份有限上海城投集团财务西部证券股份有限上海城投集团财务公司有限公司公司有限公司

流动资产93650761311.287494449621.2693163419047.375429304672.30

非流动资产2254472871.413938526418.682554440400.023532878441.87

资产合计95905234182.6911432976039.9495717859447.398962183114.17

流动负债51251576809.4510314372170.0654536516090.067889027613.12

非流动负债16643884113.253707814.7914000416458.328945192.91

负债合计67895460922.7010318079984.8568536932548.387897972806.03少数股东权

178937989.74146081508.56

益归属于母公

27830835270.251114896055.0927034845390.451064210308.14

司股东权益按持股比例

计算的净资2854929272.42222979211.032773275423.86212842061.64产份额

调整事项289323456.34289323456.34

--商誉

--内部交易未实现利润

--其他289323456.34289323456.34对联营企业

权益投资的3144252728.76222979211.033062598880.20212842061.64账面价值

存在公开报2549240356.522792243484.03

185/2192023年年度报告

价的联营企业权益投资的公允价值

营业收入7512242663.93205802966.545309360859.93187474857.22

净利润1052756076.0950685746.95420731461.6732266330.33终止经营的净利润其他综合收

-20511429.70-35589696.60益综合收益总

1032244646.3950685746.95385141765.0732266330.33

额

本年度收到49059121.97

的来自联营22466326.88企业的股利

期末余额/本期发生额期初余额/上期发生额上海合庭房地产上海黄山合城置上海合庭房地产上海黄山合城置开发有限公司业有限公司开发有限公司业有限公司

流动资产513697580.82287549560.09518451292.57409454029.51

非流动资产13914759.65764159.185758072.31

资产合计513697580.82301464319.74519215451.75415212101.82

流动负债8719536.491972997.2712075922.1986247072.58非流动负债

负债合计8719536.491972997.2712075922.1986247072.58少数股东权益

归属于母公司股东权益504978044.33299491322.47507139529.56328965029.24按持股比例计算的净资

181792095.9674872830.62182570230.6482241257.31

产份额调整事项

--商誉

--内部交易未实现利润

--其他对联营企业权益投资的

181792095.9674872830.62182570230.6482241257.31

账面价值存在公开报价的联营企业权益投资的公允价值

营业收入148571.435012772.15342857.1558484437.37

净利润-2161485.23-22427889.31-559678.1318831465.27终止经营的净利润其他综合收益

综合收益总额-2161485.23-22427889.31-559678.1318831465.27本年度收到的来自联营企业的股利

186/2192023年年度报告

(4).不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

期末余额/本期发生额期初余额/上期发生额

合营企业：

投资账面价值合计16137747.1618961562.97下列各项按持股比例计算的合计数

--净利润-323815.814565978.65

--其他综合收益

--综合收益总额-323815.814565978.65

联营企业：

投资账面价值合计2048711480.741315396058.11下列各项按持股比例计算的合计数

--净利润32194197.2960157299.34

--其他综合收益0.0035921.85

--综合收益总额32194197.2960193221.19

(5).合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明

□适用√不适用

(6).合营企业或联营企业发生的超额亏损

□适用√不适用

(7).与合营企业投资相关的未确认承诺

□适用√不适用

(8).与合营企业或联营企业投资相关的或有负债

□适用√不适用

4、重要的共同经营

□适用√不适用

5、在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益

未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：

□适用√不适用

6、其他

□适用√不适用

十一、政府补助

1、报告期末按应收金额确认的政府补助

□适用√不适用未能在预计时点收到预计金额的政府补助的原因

□适用√不适用

187/2192023年年度报告

2、涉及政府补助的负债项目

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

本期新增补助本期计入营业本期转入其他与资产/收益财务报表项目期初余额本期其他变动期末余额金额外收入金额收益相关新建租赁住房专

64172476.00-46161080.0018011396.00与资产相关

项补贴

虹科委政府补助17981254.414830339.727089261.5315722332.60与资产相关

合计82153730.414830339.727089261.53-46161080.0033733728.60/递延收益本期其他变动系长租房项目均将对应的政府补助以净额法冲减投资性房地产原值。

3、计入当期损益的政府补助

√适用□不适用

单位：元币种：人民币类型项目本期发生额上期发生额

杨浦区级财政中小企154716.98121698.11与收益相关业发展专项资金

代扣代缴个人所得税430199.42179624.77与收益相关手续费返还

与收益相关公建补贴收入3672256.00

与收益相关政府扶持金7576500.0010831500.00

与收益相关虹科委政府补助7089261.531731462.91

与收益相关防疫减租补助8190329.98

与收益相关其他28955.69

合计23469963.6016536541.79

十二、与金融工具相关的风险

1、金融工具的风险

√适用□不适用

本公司的主要金融工具，除衍生工具外，包括银行借款、其他计息借款、货币资金等。这些金融工具的主要目的在于为本公司的运营融资。本公司具有多种因经营而直接产生的其他金融资产和负债，如应收账款和应付账款等。

本公司的金融工具导致的主要风险是信用风险、流动性风险及市场风险。

1.金融工具的分类

（1）资产负债表日的各类金融资产的账面价值

*2023年12月31日以公允价值计量且以公允价值计量且以摊余成本计量的金融资产项目其变动计入当期损其变动计入其他综合计金融资产益的金融资产合收益的金融资产

6556985574.626556985574.62

货币资金

500454742.37500454742.37

交易性金融资产

1253313137.861253313137.86

应收账款

188/2192023年年度报告

1556740646.921556740646.92

其他应收款

1909464.081909464.08

其他权益工具投资

581779177.52581779177.52

其他非流动金融资产

*2022年12月31日金融资产项目以摊余成本计量的以公允价值计量且以公允价值计量且合计金融资产其变动计入当期损其变动计入其他综益的金融资产合收益的金融资产

货币资金3305433027.383305433027.38

交易性金融资产470811768.92470811768.92

应收账款1987595628.571987595628.57

其他应收款807644967.37807644967.37

其他权益工具投资2188436.002188436.00

其他非流动金融资产612564535.37612564535.37

（2）资产负债表日的各类金融负债的账面价值

*2023年12月31日金融负债项目以摊余成本计量的金融负债其他金融负债合计

短期借款1451754200.721451754200.72

应付账款4909783353.644909783353.64

其他应付款772661913.20772661913.20

长期借款25508682314.7725508682314.77

应付债券8713683373.288713683373.28

一年内到期的非流动负债5631910697.875631910697.87

长期应付款17033761.4017033761.40

*2022年12月31日金融负债项目以摊余成本计量的金融负债其他金融负债合计

短期借款2773150601.212773150601.21

应付账款5303564142.385303564142.38

其他应付款740650353.18740650353.18

长期借款25898758044.7625898758044.76

应付债券8710124306.048710124306.04

一年内到期的非流动负债1926196980.321926196980.32

长期应付款16558511.8016558511.80

2.信用风险

189/2192023年年度报告

本公司信用风险主要产生于货币资金、应收账款和其他应收款以及未纳入减值评估范围的公

允价值计量且其变动计入当期损益的债务工具投资等。于资产负债表日，本公司金融资产的账面价值已代表其最大信用风险敞口。

本公司货币资金主要为存放于声誉良好并拥有较高信用评级的国有银行和其他大中型上市银

行的银行存款，本公司认为其不存在重大的信用风险，几乎不会产生因银行违约而导致的重大损失。

此外，对于应收账款、合同资产、其他应收款等，本公司设定相关政策以控制信用风险敞口。

本公司基于对客户的财务状况、从第三方获取担保的可能性、信用记录及其他因素诸如目前市场

状况等评估客户的信用资质并设置相应信用期。本公司会定期对客户信用记录进行监控，对于信用记录不良的客户，本公司会采用书面催款、缩短信用期或取消信用期等方式，以确保本公司的整体信用风险在可控的范围内。

于2023年12月31日，本公司无重大的因债务人抵押而持有的担保物或其他信用增级。

3.流动性风险

本公司内各子公司负责其自身的现金流量预测。总部财务部门在汇总各子公司现金流量预测的基础上，在公司层面持续监控短期和长期的资金需求，以确保维持充裕的现金储备和可供随时变现的有价证券；同时持续监控是否符合借款协议的规定，从主要金融机构获得提供足够备用资金的承诺，以满足短期和长期的资金需求。

于资产负债表日，本公司各项金融负债以未折现的合同现金流量按到期日列示如下：

项目2023年12月31日

1年以内1到2年2年以上至5年5年以上合计

短期借款1451754200.721451754200.72

应付账款2950110397.341959672956.304909783353.64

其他应付款72828920.74699832992.46772661913.20一年内到期的

5631910697.875631910697.87

非流动负债

长期借款3768885778.6310530558602.3811209237933.7625508682314.77

应付债券1678632265.595955051107.691080000000.008713683373.28

长期应付款1897265.602668395.009442184.823025915.9817033761.40

接上表：

项目2022年12月31日

1年以内1到2年2年以上至5年5年以上合计

2773150601.21

短期借款2773150601.21

5303564142.38

应付账款3513343227.091790220915.29

740650353.18

其他应付款740650353.18

190/2192023年年度报告

1926196980.32

一年内到期的1926196980.32非流动负债

1395000000.0013578494092.710925263952.0425898758044.76

长期借款

2

2492814413.802380000000.003837309892.248710124306.04

应付债券

2783965.006981036.423696955.003096555.3816558511.80

长期应付款

4.市场风险

市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风险。市场风险主要包括利率风险、外汇风险和其他价格风险，如权益工具投资价格风险。

（1）利率风险本公司的利率风险主要产生于长期银行借款及应付债券等长期带息债务。浮动利率的金融负债使本公司面临现金流量利率风险，固定利率的金融负债使本公司面临公允价值利率风险。本公司根据当时的市场环境来决定固定利率及浮动利率合同的相对比例。于2023年12月31日，本公司长期带息债务主要为人民币计价的浮动利率合同，金额为9442022858.80元（2022年12月31日：9181852577.18元）；人民币计价的固定利率合同，金额为16692005315.07元（2022年12月

31日：30248871895.00元）。

本公司总部财务部门持续监控公司利率水平。利率上升会增加新增带息债务的成本以及本公司尚未付清的浮动利率计息的带息债务的利息支出，并对本公司的财务业绩产生重大的不利影响，管理层会依据最新的市场状况及时做出调整。于2023年度及2022年度本公司并无利率互换安排。

于2023年度，如果以浮动利率计算的借款利率上升或下降50个基点，而其他因素保持不变，本公司的利息支出会增加或减少2011931.23元（2022年度：1705817.03元）。

（2）汇率风险无。

（3）权益工具投资价格风险

本公司其他价格风险主要产生于各类权益工具投资，存在权益工具价格变动的风险。

于2023年12月31日，如果本公司各类权益工具投资的预期价格上涨或下跌10%，其他因素保持不变，则本公司将增加或减少净利润约74645194.29元（2022年12月31日：73968622.82元），增加或减少其他综合收益约190946.41元（2022年12月31日：约164132.70元）。

2、套期

(1)公司开展套期业务进行风险管理

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

191/2192023年年度报告

(2)公司开展符合条件套期业务并应用套期会计

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

(3)公司开展套期业务进行风险管理、预期能实现风险管理目标但未应用套期会计

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

3、金融资产转移

(1)转移方式分类

□适用√不适用

(2)因转移而终止确认的金融资产

□适用√不适用

(3)继续涉入的转移金融资产

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

十三、公允价值的披露

1、以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值

√适用□不适用

单位:元币种:人民币期末公允价值

项目第一层次公允价第二层次公允第三层次公允价合计值计量价值计量值计量

一、持续的公允价值计量

（一）交易性金融资产500454742.37500454742.37

1.以公允价值计量且变

动计入当期损益的金融398006742.37398006742.37资产

（1）权益工具投资398006742.37398006742.37

2.指定以公允价值计

量且其变动计入当期损102448000.00102448000.00益的金融资产

（1）债务工具投资102448000.00102448000.00

（二）其他非流动金融

581779177.52581779177.52

资产

1.股权基金投资229834201.78229834201.78

2.非上市公司股权投资351944975.74351944975.74

（三）其他权益工具投

1909464.081909464.08

资

192/2192023年年度报告

1.非上市公司股权投资1909464.081909464.08

持续以公允价值计量的

500454742.37583688641.601084143383.97

资产总额

2、持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据

√适用□不适用相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价。

3、持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息

√适用□不适用

除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值。

4、持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息

√适用□不适用相关资产或负债的不可观察的输入值。

1.计入当期损益的利得和损失分别计入利润表中的公允价值变动收益、投资收益等项目。

2.本公司由投资部门负责金融资产和金融负债的估值工作。上述估值结果由本公司财务部门进行

独立验证和账务处理，并基于经验证的估值结果编制与公允价值有关的披露信息。

5、持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感性分

析

√适用□不适用

本公司在对第三层次的可供出售权益工具公允价值进行评估时，采用的估值模型主要为流动性缺乏折扣的期权模型和市场可比公司模型等。估值技术输入值主要包括无风险利率、股价及股价波动率、缺乏流动性折价等。

6、持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政策

□适用√不适用

7、本期内发生的估值技术变更及变更原因

□适用√不适用

8、不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况

√适用□不适用

本公司以摊余成本计量的金融资产和金融负债主要包括：应收款项、短期借款、应付款项、

长期借款、应付债券和长期应付款等。

9、其他

□适用√不适用

193/2192023年年度报告

十四、关联方及关联交易

1、关联方的认定标准

一方控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响，以及两方或两方以上同受一方控制、共同控制或重大影响的，构成关联方。

2、本企业的母公司情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币母公司对母公司本企对本企本公司母公司名法人代统一社会信用代注册地业务性质注册资本业的业的表最终控称表码持股决权比制方

比例例(%)

(%)城市建设投资上海城上海城投建设承包、项投（集（集团）有 上海 蒋曙杰 5000000.00 46.46 46.46 91310000132211037N目投资、参股团）有限公司经营等限公司

其他说明：

本公司的最终控制方为上海城投（集团）有限公司。

3、本企业的子公司情况

√适用□不适用

本企业子公司的情况详见本节“十、在其他主体中的权益\1、在子公司中的权益”。

4、本企业合营和联营企业情况

√适用□不适用本企业重要的合营和联营企业情况详见本节“十、在其他主体中的权益\3、在合营企业或联营企业中的权益\（1）重要的合营或联营企业”。

本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下

√适用□不适用合营或联营企业名称与本企业关系常州明城置业发展有限公司联营企业上海东荣房地产开发有限公司联营企业

上海诚鼎华建投资管理合伙企业（有限合伙）联营企业

上海诚鼎新扬子投资管理合伙企业（有限合伙）联营企业上海诚鼎创富投资管理有限公司合营企业其他说明

□适用√不适用

194/2192023年年度报告

5、其他关联方情况

√适用□不适用其他关联方名称其他关联方与本企业关系上海城投环保金融服务有限公司与本公司同受最终母公司控制

上海城投资产管理（集团）有限公司与本公司同受最终母公司控制

上海城投公路投资（集团）有限公司与本公司同受最终母公司控制上海中心大厦置业管理有限公司与本公司同受最终母公司控制上海城投环城高速建设发展有限公司与本公司同受最终母公司控制

上海城投水务（集团）有限公司与本公司同受最终母公司控制上海城投环保产业投资管理有限公司与本公司同受最终母公司控制上海沧达投资经济发展有限公司与本公司同受最终母公司控制上海市市政规划设计研究院有限公司与本公司同受最终母公司控制上海城越建设发展有限责任公司与本公司同受最终母公司控制上海义品置业有限公司与本公司同受最终母公司控制上海环境卫生工程设计院有限公司与本公司同受最终母公司控制上海兴港置业发展有限公司与本公司同受最终母公司控制上海市合流工程监理有限公司与本公司同受最终母公司控制上海东飞智慧建设工程发展有限公司与本公司同受最终母公司控制上海中心大厦商务运营有限公司与本公司同受最终母公司控制上海市城市排水有限公司与本公司同受最终母公司控制上海城市排水设备制造安装工程有限公司与本公司同受最终母公司控制上海临港供排水发展有限公司与本公司同受最终母公司控制上海建瓴工程咨询有限公司与本公司同受最终母公司控制上海途时旅行社有限公司与本公司同受最终母公司控制上海东飞环境工程服务有限公司与本公司同受最终母公司控制

6、关联交易情况

(1).购销商品、提供和接受劳务的关联交易

采购商品/接受劳务情况表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币关联方关联交易内容本期发生额上期发生额

上海城投（集团）有限公司接受劳务3410913.36

上海中心大厦置业管理有限公司接受劳务3396353.25915430.92

上海市合流工程监理有限公司接受劳务2107629.89

上海东飞环境工程服务有限公司接受劳务867924.53

上海东飞智慧建设工程发展有限公司接受劳务830075.47

上海中心大厦商务运营有限公司接受劳务280462.26

上海市市政规划设计研究院有限公司接受劳务105660.38158490.56

上海途时旅行社有限公司接受劳务88607.52

上海环境卫生工程设计院有限公司接受劳务4171.52

上海中心大厦置业管理有限公司物业管理支出24697284.5319621142.48

上海城投（集团）有限公司租赁支出5005915.895005915.89

上海城投水务（集团）有限公司接受劳务55462.88

出售商品/提供劳务情况表

√适用□不适用

195/2192023年年度报告

单位：元币种：人民币关联交易内关联方本期发生额上期发生额容

上海城越建设发展有限责任公司提供服务25488985.84

上海东荣房地产开发有限公司提供服务12248161.072070868.86

上海城投（集团）有限公司提供服务6165167.4528770083.28

上海市城市排水有限公司提供服务2856670.042650779.44

上海城投资产管理（集团）有限公司提供服务1399226.151860626.95

上海城市排水设备制造安装工程有限公司提供服务568480.69437452.84

上海义品置业有限公司提供服务342009.43

上海城投环保金融服务有限公司提供服务161259.11139493.70

上海中心大厦置业管理有限公司提供服务219074.63217089.48

上海诚鼎新扬子投资管理合伙企业（有限合伙）提供服务9224.88

上海城投环保金融服务有限公司资产租赁1534102.921534102.92

上海诚鼎创富投资管理有限公司资产租赁856841.93848841.93

上海诚鼎华建投资管理合伙企业（有限合伙）资产租赁392708.52392708.52

上海兴港置业发展有限公司提供服务3125438.68

常州明城置业发展有限公司提供服务990566.04

上海诚鼎华建投资管理合伙企业（有限合伙）提供服务35004.28

上海城投环保产业投资管理有限公司提供服务7358.51

购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明

□适用√不适用

(2).关联受托管理/承包及委托管理/出包情况

本公司受托管理/承包情况表：

□适用√不适用

关联托管/承包情况说明

□适用√不适用

本公司委托管理/出包情况表

□适用√不适用

关联管理/出包情况说明

□适用√不适用

(3).关联租赁情况

本公司作为出租方：

√适用□不适用

单位：元币种：人民币租赁资产承租方名称本期确认的租赁收入上期确认的租赁收入种类

上海城投环保金融服务有限公司房屋1534102.921534102.92

上海诚鼎创富投资管理有限公司房屋856841.93848841.93

上海诚鼎华建投资管理合伙企业（有限合伙）房屋392708.52392708.52

合计2783653.372775653.37

196/2192023年年度报告

本公司作为承租方：

√适用□不适用

单位：元币种：人民币未纳入租赁负债简化处理的短期租赁和计量的可变租赁承担的租赁负债利低价值资产租赁的租金支付的租金增加的使用权资产付款额（如适息支出出租方名租赁资产种费用（如适用）

用）称类上期本期发本期发上期发本期发生上期发上期发生额本期发生额上期发生额发生本期发生额生额生额生额额生额额上海城投（集团）房屋及车位5005915.895005915.895005915.8930615.309596458.66有限公司

合计5005915.895005915.895005915.8930615.309596458.66关联租赁情况说明

□适用√不适用

197/2192023年年度报告

(4).关联担保情况本公司作为担保方

√适用□不适用

单位：元币种：人民币担保是否已经履行完被担保方担保金额担保起始日担保到期日毕

上海城投控股股1058000000.002020-5-292027-5-28否份有限公司

上海城投控股股301841916.672023-7-312024-7-31否份有限公司本公司作为被担保方

□适用√不适用关联担保情况说明

□适用√不适用

(5).关联方资金拆借

√适用□不适用

单位：元币种：人民币关联方拆借金额起始日到期日说明拆入

上海城投（集团）有限公司350000000.002019-9-292024-8-293.70%

上海城投（集团）有限公司200000000.002020-4-262023-12-283.20%

上海城投（集团）有限公司300000000.002020-4-262025-2-273.20%

上海城投（集团）有限公司100000000.002023-3-242024-6-244.35%

上海城投（集团）有限公司500000000.002023-3-242024-3-234.35%

上海城投环保产业投资管理有限公司90000000.002022-7-272027-7-264.00%

上海沧达投资经济发展有限公司100000000.002022-3-282025-3-274.35%

上海沧达投资经济发展有限公司100000000.002022-5-162027-5-154.60%

上海沧达投资经济发展有限公司500000000.002022-5-272027-5-264.60%

上海城投环保金融服务有限公司500000000.002022-5-122025-5-114.00%

上海城投环保金融服务有限公司600000000.002022-5-162025-5-154.00%

上海城投环保金融服务有限公司500000000.002022-5-182025-5-174.00%

上海城投环保金融服务有限公司155000000.002022-12-152025-12-144.00%

上海城投环保金融服务有限公司20000000.002022-12-152023-1-34.00%

上海市市政规划设计研究院有限公司80000000.002022-6-22027-6-14.60%

上海市市政规划设计研究院有限公司10000000.002022-6-102027-6-94.60%

上海市市政规划设计研究院有限公司20000000.002022-6-152027-6-144.60%

上海市市政规划设计研究院有限公司10000000.002022-7-122027-7-114.60%

上海市市政规划设计研究院有限公司30000000.002022-9-92027-9-84.60%

上海市市政规划设计研究院有限公司20000000.002022-9-132027-9-124.60%

上海市市政规划设计研究院有限公司10000000.002022-12-62027-12-54.60%

上海市市政规划设计研究院有限公司10000000.002023-1-52028-1-44.60%

上海市市政规划设计研究院有限公司10000000.002023-4-192028-4-184.30%

上海市市政规划设计研究院有限公司20000000.002023-1-62028-1-54.30%

上海市市政规划设计研究院有限公司10000000.002023-2-92028-2-84.60%

上海市市政规划设计研究院有限公司20000000.002023-2-92028-2-84.30%

上海临港供排水发展有限公司500000000.002023-6-142024-12-133.65%

198/2192023年年度报告

上海城投环城高速建设发展有限公司500000000.002023-1-92024-1-83.65%

拆出：

2023年度，本公司之子公司置地集团收回常州明城置业发展有限公司（以下简称“常州明城”）借款20000000.00元，于2023年12月31日，对常州明城拆出资金余额142301742.24元（其中应计利息29249804.88元）。

(6).关联方资产转让、债务重组情况

□适用√不适用

(7).关键管理人员报酬

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

关键管理人员报酬7585900.007657800.00

(8).其他关联交易

√适用□不适用

（1）存款利息收入关联方关联交易内容本期发生额上期发生额

上海城投集团财务有限公司利息收入4315353.037757356.62

合计4315353.037757356.62

（2）委托借款利息支出关联方本期发生额上期发生额

上海城投环保金融服务有限公司87194819.4486294459.62

上海城投（集团）有限公司64383627.1791350694.54

上海城投环保产业投资管理有限公司4471250.004025750.02

上海市市政规划设计研究院有限公司11269500.028434331.13

上海临港供排水发展有限公司10189584.35

上海沧达投资经济发展有限公司32393749.9232149583.84

上海城投公路投资（集团）有限公司47692501.20

上海城投资产管理（集团）有限公司3371250.50

合计209902530.90273318570.85

7、应收、应付关联方等未结算项目情况

(1).应收项目

√适用□不适用

单位:元币种:人民币期末余额期初余额项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备

应收账款上海义品置业有限公司49484119.0011133.9349484119.0012333.70

上海城越建设发展有限14418325.003244.12应收账款责任公司

上海城市排水设备制造269898.9360.7396215.2121.65应收账款安装工程有限公司

上海市城市排水有限公89753.9020.19882306.67219.91应收账款司

199/2192023年年度报告

上海诚鼎新扬子投资管27894.966.2829674.687.4应收账款

理合伙企业（有限合伙）上海城投资产管理（集20676.884.6527643.216.89应收账款

团）有限公司

上海城投环保金融服务12762.002.8722434.005.59应收账款有限公司

上海中心大厦置业管理169360.717851.59其他应收款有限公司

常州明城置业发展有限142301742.2482760.96162301742.2453422.98其他应收款公司

上海城投（集团）有限公2418101.39602.7应收账款司

上海城投环保产业投资1200.000.3应收账款管理有限公司

上海东荣房地产开发有73125000.0018226.09其他应收款限公司

(2).应付项目

√适用□不适用

单位:元币种:人民币项目名称关联方期末账面余额期初账面余额

其他应付款上海合庭房地产开发有限公司178995300.28178995300.28

其他应付款上海黄山合城置业有限公司55000000.0055000000.00扬州市华建诚鼎股权投资合伙企业

其他应付款6942149.004297521.00（有限合伙）

其他应付款上海中心大厦置业管理有限公司5988881.4411213677.84

其他应付款上海城投（集团）有限公司493713.724429579.67

其他应付款上海城越建设发展有限责任公司500000.00

其他应付款上海城投环保金融服务有限公司482625.00491375.00

其他应付款上海市城市排水有限公司150000.00

其他应付款上海城投环城高速建设发展有限公司106944.44

其他应付款上海城投环保产业投资管理有限公司24750.0024750.00

预付账款上海城投水务（集团）有限公司121364.24

应付账款上海城投水务（集团）有限公司5736490.934154867.09

应付账款上海中心大厦置业管理有限公司2378582.79

应付账款上海东飞智慧建设工程发展有限公司609354.72

应付账款上海市合流工程监理有限公司534745.16

应付账款上海中心大厦商务运营有限公司280462.26

应付账款上海建瓴工程咨询有限公司280182.82

短期借款上海城投环城高速建设发展有限公司500557638.89

短期借款上海城投（集团）有限公司600797500.00100132916.66

长期借款上海城投环保金融服务有限公司1755000000.001775000000.00

长期借款上海城投（集团）有限公司650000000.001200000000.00

长期借款上海沧达投资经济发展有限公司700000000.00700000000.00

长期借款上海市市政规划设计研究院有限公司250000000.00180000000.00

长期借款上海城投环保产业投资管理有限公司90000000.0090000000.00

一年内到期的非流动负债上海临港供排水发展公司500557638.89

一年内到期的非流动负债上海城投环保产业投资管理有限公司2145000.002183888.89

一年内到期的非流动负债上海沧达投资经济发展有限公司976250.01976250.09

一年内到期的非流动负债上海城投（集团）有限公司813463.681280262.33

一年内到期的非流动负债上海市市政规划设计研究院有限公司346805.57253000.00

一年内到期的非流动负债上海城投环保产业投资管理有限公司110000.00110000.00

200/2192023年年度报告

其他应付款上海市市政规划设计研究院有限公司1069.44

其他应付款上海城投资产管理（集团）有限公司578572.09

其他应付款上海城投公路投资（集团）有限公司422916.66

短期借款上海市市政规划设计研究院有限公司10013291.67

(3).其他项目

□适用√不适用

8、关联方承诺

□适用√不适用

9、其他

√适用□不适用与存在关联关系的财务公司的往来情况

（1）存款业务关联方年初余额本年增加本年减少年末余额收取的利息

上海城投集400550108.815489454658.944330104409.641559900358.114315353.03团财务有限责任公司

（2）贷款业务无。

十五、股份支付

1、各项权益工具

□适用√不适用期末发行在外的股票期权或其他权益工具

□适用√不适用

2、以权益结算的股份支付情况

□适用√不适用

3、以现金结算的股份支付情况

□适用√不适用

4、本期股份支付费用

□适用√不适用

5、股份支付的修改、终止情况

□适用√不适用

201/2192023年年度报告

6、其他

□适用√不适用

十六、承诺及或有事项

1、重要承诺事项

□适用√不适用

2、或有事项

(1).资产负债表日存在的重要或有事项

√适用□不适用

本公司之子公司露香园与香港泛太平洋国际投资有限公司（以下简称“泛太平洋公司”）于

2015年12月31日签订了《露香园项目低区商铺定向收购协议》（以下简称“《收购协议》”）。

2023年11月6日，泛太平洋公司就《收购协议》提起诉讼，请求法院确认《收购协议》已解除

并要求双倍返还定金、赔偿损失。

上海市第二中级人民法院于2023年11月立案，案号为（2023）沪02民初104号。

截至报告日，案件尚在审理中。

(2).公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：

□适用√不适用

3、其他

□适用√不适用

十七、资产负债表日后事项

1、重要的非调整事项

□适用√不适用

2、利润分配情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

拟分配的利润或股利150270046.08

经审议批准宣告发放的利润或股利275495084.48

根据2024年3月29日董事会决议，董事会提议拟以实施权益分派股权登记日总股本扣减当日公司回购专用证券账户中的股份数为基数，即2504500768股为基数计算，向全体股东每10股派发现金股利0.6元（含税），合计150270046.08元，上述提议尚待股东大会批准。

3、销售退回

□适用√不适用

4、其他资产负债表日后事项说明

√适用□不适用

根据2024年1月29日董事会决议，公司全资子公司控股投资通过二级市场，增持国泰君安城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（简称“本基金”）的基金份额，增持金额

202/2192023年年度报告

80770058.15元，增持基金份额26823000份，占本基金已发行基金总份额的2.68%。

十八、其他重要事项

1、前期会计差错更正

(1).追溯重述法

□适用√不适用

(2).未来适用法

□适用√不适用

2、重要债务重组

□适用√不适用

3、资产置换

(1).非货币性资产交换

□适用√不适用

(2).其他资产置换

□适用√不适用

4、年金计划

□适用√不适用

5、终止经营

□适用√不适用

6、分部信息

(1).报告分部的确定依据与会计政策

√适用□不适用

本公司的报告分部是提供不同产品和服务、或在不同地区经营的业务单元。由于各种业务或地区需要不同的技术和市场战略，因此，本公司分别独立管理各个报告分部的生产经营活动，分别评价其经营成果，以决定向其配置资源并评价其业绩。

2023年度，本公司有两个报告分部，分别为总部板块及房地产板块。

分部间转移价格参照向第三方销售所采用的价格确定。

管理层出于配置资源和评价业绩的决策目的，对各业务单元的经营成果分开进行管理。分部业绩，以报告的分部利润为基础进行评价。

资产根据分部的经营以及资产的所在位置进行分配，负债根据分部的经营进行分配。

(2).报告分部的财务信息

√适用□不适用

203/2192023年年度报告

单位：元币种：人民币项目总部房地产板块抵销合计

对外交易收入3441947.862555522022.092558963969.95

分部间交易收入2886792.45260660047.25263546839.70对联营和合营企业的投

155034758.95-12481367.99142553390.96

资收益

资产减值损失217279927.49217279927.49

信用减值损失-25391.599951085.20-132549.3110058242.92

折旧费和摊销费-8047755.81-244634969.73-30726254.55-221956470.99

利润总额（亏损总额）281294841.50413810916.16134266987.30560838770.36

所得税费用56417201.71155705585.01-941090.65213063877.37

净利润（净亏损）224877639.79258105331.15135208077.95347774892.99

资产总额46256428228.4071828491976.0340137361007.8877947559196.55

负债总额29553703911.7851368604009.3324567211102.9056355096818.21折旧费和摊销费以外的其他非现金费用对联营企业和合营企业

5032209687.95656536406.325688746094.27

的长期股权投资长期股权投资以外的其

771161023.43210571353.23453549688.54528182688.12

他非流动资产增加额上年同期项目总部房地产模块抵销合计

对外交易收入30921890.548437220465.548468142356.08

分部间交易收入86861176.7286861176.72对联营和合营企业的

74993763.2433721441.98108715205.22

投资收益资产减值损失

信用减值损失42414.151183161.02-109434.671335009.84

折旧费和摊销费-7374398.39-105530000.39-5792073.03-107112325.75

利润总额-557107638.532028653712.88-45722554.041517268628.39

所得税费用-72963733.54809754989.672922376.49733868879.64

净利润-484143904.991218898723.21-48644930.53783399748.75

资产总额41718080846.2666924567728.7837311852637.7771330795937.27

负债总额25428398233.9746789367093.2322468358234.7649749407092.44折旧费和摊销费以外的其他非现金费用对联营企业和合营企

4306995276.56567614774.314874610050.87

业的长期股权投资长期股权投资以外的

其他非流动资产增加4237459456.134292502809.473928389831.994601572433.61额

(3).公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因

□适用√不适用

(4).其他说明

□适用√不适用

7、其他对投资者决策有影响的重要交易和事项

□适用√不适用

204/2192023年年度报告

8、其他

√适用□不适用

（1）借款费用

当期资本化的借款费用金额合计为1283197355.69元，其中计入存货成本中的资本化的借款费用为1276248326.15元，计入无形资产中的资本化借款费用为6949029.54元。

当期用于计算确定借款费用加权平均资本化率为4.16%。

（2）资本管理

本公司资本管理政策的目标是为了保障本公司能够持续经营，从而为股东提供回报，并使其他利益相关者获益，同时维持最佳的资本结构以降低资本成本。

为了维持或调整资本结构，本公司可能会调整支付给股东的股利金额、向股东返还资本、发行新股或出售资产以减低债务。

本公司的总资本为合并资产负债表中所列示的股东权益。本公司不受制于外部强制性资本要求，利用资产负债率监控资本。

于2023年12月31日，本公司的资产负债率为72.30%。

十九、母公司财务报表主要项目注释

1、应收账款

(1).按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内

其中：1年以内分项

1年以内2600000.002000000.00

1年以内小计2600000.002000000.00

5年以上70000.0070000.00

合计2670000.002070000.00

(2).按坏账计提方法分类披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额类别账面余额坏账准备账面余额坏账准备账面账面比例计提比比例计提比金额金额价值金额金额价值

(%)例(%)(%)例(%)按单项计

提坏账准70000.002.6270000.0070000.003.3870000.00备

其中：

按单项计提坏账准

70000.002.6270000.00100.0070000.003.3870000.00100.00

备的应收账款按组合计

提坏账准2600000.0097.38585.002599415.002000000.0096.62450.001999550.00备

205/2192023年年度报告

其中：

应收关联

2600000.0097.38585.000.022599415.002000000.0096.62450.000.021999550.00

方

合计2670000.00100.0070585.00/2599415.002070000.00100.0070450.00/1999550.00

按单项计提坏账准备：

√适用□不适用

位：元币种：人民币期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）计提理由

上海恒鹭房地产开70000.0070000.00100.00预计无法收回发有限公司

合计70000.0070000.00100.00/

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

√适用□不适用

组合计提项目：应收关联方

单位：元币种：人民币期末余额名称

应收账款坏账准备计提比例（%）

应收关联方2600000.00585.000.02

合计2600000.00585.00

按组合计提坏账准备的说明：

□适用√不适用按预期信用损失一般模型计提坏账准备

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预期整个存续期预期坏账准备未来12个月预合计

信用损失(未发信用损失(已发期信用损失

生信用减值)生信用减值)

2023年1月1日余额450.0070000.0070450.00

2023年1月1日余额在本期

--转入第二阶段

--转入第三阶段

--转回第二阶段

--转回第一阶段

本期计提135.00135.00本期转回本期转销本期核销其他变动

2023年12月31日余额585.0070000.0070585.00

对本期发生损失准备变动的应收账款账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

206/2192023年年度报告

(3).坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额收回或转转销或核期末余额计提其他变动回销按信用风险特征组合计

450.00135.00585.00

提坏账准备的应收账款单项计提坏

70000.0070000.00

账准备

合计70450.00135.0070585.00

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(4).本期实际核销的应收账款情况

□适用√不适用其中重要的应收账款核销情况

□适用√不适用

应收账款核销说明：

□适用√不适用

(5).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占应收账款应收账款和合和合同资产应收账款期末合同资产期坏账准备期单位名称同资产期末余期末余额合余额末余额末余额额计数的比例

（%）

江阴高新区2600000.002600000.0097.38585.00新城镇开发建设有限公司

上海恒鹭房70000.0070000.002.6270000.00地产开发有限公司

合计2670000.002670000.00100.0070585.00

其他说明：

□适用√不适用

207/2192023年年度报告

2、其他应收款

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额应收利息应收股利

其他应收款3869698363.763011883298.07

合计3869698363.763011883298.07

其他说明：

□适用√不适用应收利息

(1).应收利息分类

□适用√不适用

(2).重要逾期利息

□适用√不适用

(3).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用

(4).按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

对本期发生损失准备变动的应收利息账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(5).坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(6).本期实际核销的应收利息情况

□适用√不适用

208/2192023年年度报告

其中重要的应收利息核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用应收股利

(1).应收股利

□适用√不适用

(2).重要的账龄超过1年的应收股利

□适用√不适用

(3).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用

(4).按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

对本期发生损失准备变动的应收股利账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(5).坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(6).本期实际核销的应收股利情况

□适用√不适用其中重要的应收股利核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

209/2192023年年度报告

其他说明：

□适用√不适用其他应收款

(1).按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内858143440.29666902926.25

1年以内小计858143440.29666902926.25

1至2年666354923.741038006399.98

2至3年1038006399.981308002315.69

3至4年1308002315.69

4至5年

5年以上47722525.8547722525.85

合计3918229605.553060634167.77

(2).按款项性质分类情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币款项性质期末账面余额期初账面余额

应收关联方款项3567907079.282759763638.99

应收押金保证金102600000.00102600000.00

应收海南房产公司27719488.6527719488.65

应收上海百玛士绿色能源有限19745100.2119745100.21公司

其他200257937.41150805939.92

合计3918229605.553060634167.77

(3).坏账准备计提情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预期信整个存续期预期信坏账准备未来12个月预合计

用损失(未发生信用损失(已发生信期信用损失

用减值)用减值)

2023年1月1日余

1116201.8447634667.8648750869.70

额

2023年1月1日余

额在本期

--转入第二阶段

--转入第三阶段

--转回第二阶段

--转回第一阶段本期计提

210/2192023年年度报告

本期转回219627.91219627.91本期转销本期核销其他变动

2023年12月31日

896573.9347634667.8648531241.79

余额

对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：

□适用√不适用

(4).坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额转销或其他变期末余额计提收回或转回核销动

按单项计47634667.8647634667.86提坏账准备

按组合计1116201.84219627.91896573.93提坏账准备

合计48750869.70219627.9148531241.79

其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：

□适用√不适用

(5).本期实际核销的其他应收款情况

□适用√不适用

其中重要的其他应收款核销情况：

□适用√不适用

其他应收款核销说明：

□适用√不适用

(6).按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占其他应收款款项的性坏账准备单位名称期末余额期末余额合计账龄质期末余额

数的比例(%)上海露香园置2926008715.2574.68应收关联1年以内（含1579349.73业有限公司方款项年）、2至3年、3至4年

211/2192023年年度报告上海城投置地401246551.4010.24应收关联1年以内（含179446.82（香港）有限方款项年）、1至2年公司

上海城投控股202000000.005.16应收关联1年以内（含1年）39996.00投资有限公司方款项平安国际融资200000000.005.10应收押金1年以内（含139600.00租赁有限公司保证金年）、1至2年百瑞信托有限80100000.002.04应收押金1至2年46585.18责任公司保证金

合计3809355266.6597.22//784977.73

(7).因资金集中管理而列报于其他应收款

□适用√不适用

212/2192023年年度报告

其他说明：

√适用□不适用

按坏账计提方法分类披露：

期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别计提比计提比比例账面价值比例账面价值金额金额例金额金额例

（%）（%）

（%）（%）按单项计提

47634667.861.2247634667.8647634667.861.5647634667.86

坏账准备

其中：

单项计提坏

账准备的其47634667.861.2247634667.8610047634667.861.5647634667.86100他应收款项按组合计提

3870594937.6998.78896573.933869698363.763012999499.9198.441116201.843011883298.07

坏账准备

其中：

应收关联方

3567904079.2891.06706445.010.023567197634.272759763638.9990.17620946.140.022759142692.85

款项应收押金保

102600000.002.6259670.910.06102540329.09102600000.003.3525572.610.02102574427.39

证金

其他200090858.415.1130458.010.07199960400.40150635860.924.92469683.090.31150166177.83

合计3918229605.5510048531241.793869698363.763060634167.7710048750869.703011883298.07

213/2192023年年度报告

按单项计提坏账准备：

期末余额名称计提比例计提理账面余额坏账准备

（%）由海南原水房地产开发预计无

27719488.6527719488.65100

经营有限公司法收回上海百玛士绿色能源预计无

19745100.2119745100.21100

有限公司法收回其他单项计提坏账准预计无

170079.00170079.00100

备的其他应收款项法收回

合计47634667.8647634667.86

按组合计提坏账准备：

期末余额名称

其他应收款坏账准备计提比例（%）

应收关联方款项3567904079.28706445.010.02

应收押金保证金102600000.0059670.910.06

其他200090858.41130458.010.07

合计3870594937.69896573.93

3、长期股权投资

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

对子公司投资14381114266.2214381114266.2213756289266.2213756289266.22

对联营、合营

4300849458.604300849458.604175260278.944175260278.94

企业投资

合计18681963724.8218681963724.8217931549545.1617931549545.16

(1).对子公司投资

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期减值计提准备被投资单位期初余额本期增加本期减少期末余额减值期末准备余额上海城投置地（集

3177645200.203177645200.20

团）有限公司上海新江湾城投

1142773427.921142773427.92

资发展有限公司上海露香园置业

1000000000.001000000000.00

有限公司（注1）上海城投控股投

698658189.89625000000.001323658189.89

资有限公司江阴高新区新城

镇开发建设有限341000000.00341000000.00公司上海城投置业经

100000000.00100000000.00

营管理有限公司上海诚鼎恒业投

175000.00175000.00

资管理有限公司上海露香园建设

7252876800.007252876800.00

发展有限公司

214/2192023年年度报告

上海竹岭风企业

43160648.2143160648.21

管理有限公司

合计13756289266.22625000000.00175000.0014381114266.22

注1：本公司之全资子公司置地集团持有露香园剩余54.55%的股权

215/2192023年年度报告

(2).对联营、合营企业投资

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增减变动减值准投资期初期末权益法下确认的其他综合收益宣告发放现金计提减值备期末单位余额追加投资减少投资其他权益变动其他余额投资损益调整股利或利润准备余额

一、合营企业上海诚鼎创富投资管理

17016127.201150775.822500000.0015666903.02

有限公司

小计17016127.201150775.822500000.0015666903.02

二、联营企业

西部证券股份有限公司3062598880.20108745132.51-2486190.49-2138766.5822466326.883144252728.76上海诚鼎创佳投资管理

425050.94-20705.09404345.85

有限公司上海诚鼎智酷私募基金

7000000.00-36831.276963168.73

合伙企业（有限合伙）泰兴诚鼎硬科技创业投

35000000.00-458422.4934541577.51

资合伙企业（有限合伙）上海诚鼎新扬子投资合

81705915.374975119.00-426217.0276304579.35

伙企业（有限合伙）上海诚鼎华建投资管理

2338628.33754244.62350000.002742872.95

合伙企业（有限合伙）上海城投集团财务有限

212842061.6410137149.39222979211.03

公司上海欣顺建设工程监理有限公司扬州市华建诚鼎股权投

125345170.8827438017.0011713037.22109620191.10

资合伙企业（有限合伙）无锡诚鼎智慧城市创业股权投资合伙企业（有367878843.944451040.001979493.12474777.60364932519.46限合伙）上海建科集团股份有限

305109600.4423932427.52-12428.27131761.156720000.00322441360.84

公司

小计4158244151.7442000000.0036864176.00156319308.51-2498618.76-2007005.4330011104.484285182555.58

合计4175260278.9442000000.0036864176.00157470084.33-2498618.76-2007005.4332511104.484300849458.60

216/2192023年年度报告

(3).长期股权投资的减值测试情况

□适用√不适用

4、营业收入和营业成本

(1).营业收入和营业成本情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本主营业务

其他业务6328740.311216882.7930921890.54373042.32

合计6328740.311216882.7930921890.54373042.32

(2).营业收入、营业成本的分解信息

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

总部-分部合计合同分类营业收入营业成本营业收入营业成本商品类型

房产业务2285344.08324363.072285344.08324363.07

委托管理收入3000000.003000000.00

其他1043396.23892519.721043396.23892519.72按经营地区分类

上海地区6328740.311216882.796328740.311216882.79

合计6328740.311216882.796328740.311216882.79其他说明

□适用√不适用

(3).履约义务的说明

√适用□不适用

单位：元币种：人民币公司承诺转让商是否为主要责公司承担的预期将项目履行履约义务的时间重要的支付条款品的性质任人退还给客户的款项销售商品详见本节“五、重要会由乙方按照实际销售商品是计政策及会计估\30、发生数与相关部收入”门自行结算。

委托管理收入详见本节“五、重要会按季度提交申请委托管理是计政策及会计估\30、表由甲方审核并收入”支付

合计////

(4).分摊至剩余履约义务的说明

□适用√不适用

(5).重大合同变更或重大交易价格调整

□适用√不适用

217/2192023年年度报告

5、投资收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

成本法核算的长期股权投资收益-157755.95-1971922.47

权益法核算的长期股权投资收益157470084.3386913201.98处置长期股权投资产生的投资收益

交易性金融资产在持有期间的投资7766198.0710930260.57收益

其他非流动金融资产持有期间取得26149587.0025648551.90的投资收益

对外贷款取得的投资收益990780870.18751698024.92

其他1163598.22

合计1183172581.85873218116.90

6、其他

□适用√不适用

二十、补充资料

1、当期非经常性损益明细表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目金额说明

非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值

344750684.43

准备的冲销部分

计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关、符合国家政策规定、按照确定

23039764.18

的标准享有、对公司损益产生持续影响的政府补助除外除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业持有金融资产和金融负债产-6462384.40生的公允价值变动损益以及处置金融资产和金融负债产生的损益

除上述各项之外的其他营业外收入和支出65558.71

其他符合非经常性损益定义的损益项目1664444.12

减：所得税影响额78378244.35

少数股东权益影响额（税后）-284075.09

合计284963897.78

对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为的非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。

□适用√不适用其他说明

√适用□不适用

本公司无根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义界定

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的非经常性损益项目以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目。

2、净资产收益率及每股收益

√适用□不适用加权平均净资产每股收益报告期利润

收益率（%）基本每股收益稀释每股收益

归属于公司普通股股东的净2.000.170.17利润

扣除非经常性损益后归属于0.630.050.05公司普通股股东的净利润

注:基本每股收益以归属于母公司普通股股东的合并净利润除以母公司发行在外普通股的加权平均数计算稀释每股收益以根据稀释性潜在普通股调整后的归属于母公司普通股股东的合并净利润除以调整后的母公司发行在外普通股的加权平均数计算。报告期本公司无稀释性的潜在普通股因此稀释每股收益与基本每股收益相同。

3、境内外会计准则下会计数据差异

□适用√不适用

4、其他

□适用√不适用

董事长：张辰

董事会批准报送日期：2024年3月29日修订信息

□适用√不适用