投资要点

2017 年的房地产行业将进入调整期，并会经历较为困难的一年。主要体现在：投资增速下滑、销售增速放缓或出现负增长、去库压力加大、行业景气度下滑；另一方面，我国人口结构的变化导致中长期房地产市场需求不足。总体来看，房地产行业将面临小周期的下降通道，行业将面临内外压力。

从整体来看，2017 年的房地产市场将以“控”为主。一、二线重点城市今年市场较为火热，2017 年预计政策将会明显收紧，市场局面主要由库存降低后的供求相对平衡来决定。三、四线城市库存压力大，虽然2016 年受到一、二线城市的传导，价格出现上涨、销售增加。但是预计2017 年政策仍将以去库存为主要任务。

我们的展望：1、各地政策已经表露了抑制房价快速上涨、降低房地产杠杆，以及去房地产库存的决心。我们预计政策、货币及信贷将接连收紧；2、2016 年持续大幅度增长的新开工对于2015 年的楼市来说也是从另一个角度“新增库存”，由于房地产开工到销售的周期从原先的2-3 年缩短至今的15-18 个月。同时，我国房地产销售模式采用的是预售制，房屋销售数据要先于竣工数据。我们预计2017 年房地产新屋建成与销售数据将出现背离，销售压力巨大；

3、2017 年融资环境将会收紧，M1 和M2 剪刀差将会被收窄，使得居民存款流向企业账户将会减少，房企在行业调整期内虽持有相对充裕的资金储备，但是资金压力将会显现。届时，企业转型和行业整合将至；4、我们预计2017 年调控政策将对自住和改善型需求的购房者更有利。同时，我们判断各地对保障房、廉租房的覆盖面积将较今年有更大的增加，用以满足需求性购房者的供应。

我们给予房地产行业“同步大市”评级。推荐投资组合：苏宁环球（000718）、粤宏远A（000573）、荣丰控股（000668）、华发股份（600325）、信达地产（600657）、世联行（002285）；华夏幸福（600340）、空港股份（600463）、张江高科（600895）、南京高科（600064）、中房地产（000736）、陆家嘴（600663）。