事件：公司公布2019 年中报，公司实现营收18.2 亿，同比-56%；归母净利润3.74 亿，同比下降47.1%；每股收益EPS 为0.15 元，同比下降47.1%。

上半年竣工主力在保障房、下半年有望实现高增：公司上半年竣工面积37万方，同比去年12.9 万方大幅增长187%，但公司结算收入却有所下滑，主要是本报告期竣工项目主要为九亭保障房项目、洞泾 保障房项目；公司预收款近30 亿，可结算资源仍旧充足，上半年营收跌幅已经较一季度跌幅明显收窄，下半年有望实现增长。

在建项目稳步推进、高毛利商品房项目入市在即：总建面74 万方的公司湾谷科技园二期结构封顶，完成精装修准备工作；露香园项目展示已经开始，其中黄浦露香园商品房项目计划投资 98.5 亿元， 总建面 30 万方，平均成本仅 32833 元/平米，计容面积 18.4 万方，而预计售价 15 万/平方米以上，总货值近 300 亿，是未来可售预期。

投资业务继续高增长、创投基金退出回报率高：公司拥有的已上市公司股权包括申通地铁、光大银行、西部证券、国投资本等，总市值规模约为 59.76亿元；公司旗下创投基金诚鼎基金平稳运作，重点投资于节能环保、智慧城市、智能制造等行业，上半年新增完成全部退出项目 4 个，完全退出项目收益率 183.39%。

长三角区位优势突出、上海国资改革持续推进：公司主动参与自贸试验区新片区、长三角一体化发展示范区和进口博览会相关项目的建设和运营管理，有望持续受益于上海区位优势的提升，上海国资综合改革实现方案已经发布，公司有望受益于上海国资改革。

投资建议：公司积极布局长三角一体化建设，且有望受益于上海国资改革，虽然短期因竣工结构为保障房为主业绩承压，但按季环比改善，未来随着高毛利项目进入收获期，公司业绩有望持续改善，我们预计公司2019-2021年EPS 为0.61 元、0.89 元和1.25 元，维持“买入”评级。

风险提示：房地产调控政策超预期，长三角一体化政策不及预期。