上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

公司代码：600649公司简称：城投控股

上海城投控股股份有限公司

2025年年度报告

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重要提示

一、本公司董事会及董事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在

虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

二、公司全体董事出席董事会会议。

三、天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。

四、公司负责人张辰、主管会计工作负责人任志坚、财务总监吴春及会计机构负责人（会计主管人员）伍捷声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。

五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案经审计，城投控股母公司2025年度实现净利润747451254.30元，加上年初未分配利润

7989942511.21元，扣除2024年度现金与股票红利分配100180030.72元，2025年度可分配

利润合计为8637213734.79元。

2025年度利润分配预案为：公司拟以实施权益分派股权登记日总股本扣减公司回购专用证券

账户中的股份数为基数，向全体股东每10股派发现金股利0.40元（含税），剩余未分配利润结转下一年度。本年度不进行资本公积转增股本。

截至报告期末，母公司存在未弥补亏损的相关情况及其对公司分红等事项的影响□适用√不适用

六、前瞻性陈述的风险声明

√适用□不适用本年度报告中有涉及公司经营和发展战略等未来计划的前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。

七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况否

八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况否

九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性否

十、重大风险提示不适用

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十一、其他

□适用√不适用

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目录

第一节释义.................................................5

第二节公司简介和主要财务指标........................................5

第三节管理层讨论与分析...........................................8

第四节公司治理、环境和社会........................................30

第五节重要事项..............................................47

第六节股份变动及股东情况.........................................54

第七节债券相关情况............................................61

第八节财务报告..............................................71

载有公司法定代表人、主管会计工作负责人、财务总监及会计机构负责人签名并盖章的会计报表。

备查文件目录

报告期内在上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）以及《上海证券报》上公开披露过的所有公司公告的原稿。

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第一节释义

一、释义

在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：

常用词语释义

本公司、公司、城投控股指上海城投控股股份有限公司

上海城投、城投集团指上海城投（集团）有限公司

置地集团指上海城投置地（集团）有限公司置业经营公司指上海城投置业经营管理有限公司投资公司指上海城投控股投资有限公司诚鼎基金指由城投控股投资的私募股权投资基金管理平台

第二节公司简介和主要财务指标

一、公司信息公司的中文名称上海城投控股股份有限公司公司的中文简称城投控股

公司的外文名称 Shanghai Chengtou Holding Co.Ltd

公司的外文名称缩写 Chengtou Holding公司的法定代表人张辰

二、联系人和联系方式董事会秘书证券事务代表姓名蒋家智李贞联系地址上海市虹口区吴淞路130号上海市虹口区吴淞路130号

电话021-66981171021-66981376

传真021-66986655021-66986655

电子信箱 ctkg@sh600649.com ctkg@sh600649.com

三、基本情况简介公司注册地址上海市虹口区吴淞路130号19楼

由“上海市浦东新区北艾路1540号”变更为“上海市虹公司注册地址的历史变更情况口区吴淞路130号19楼”公司办公地址上海市虹口区吴淞路130号公司办公地址的邮政编码200080

公司网址 http://www.sh600649.com

电子信箱 ctkg@sh600649.com

四、信息披露及备置地点

公司披露年度报告的媒体名称及网址 《上海证券报》 www.cnstock.com

公司披露年度报告的证券交易所网址 www.sse.com.cn公司年度报告备置地点上海市虹口区吴淞路130号

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五、公司股票简况公司股票简况股票种类股票上市交易所股票简称股票代码变更前股票简称

A股 上海证券交易所 城投控股 600649 原水股份

六、其他相关资料

名称天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）公司聘请的会计师事务所（境办公地址上海市浦东新区世纪大道88号13层

内）

签字会计师姓名叶慧、何颢、田梅

七、近三年主要会计数据和财务指标

(一)主要会计数据

单位：元币种：人民币本期比上主要会计数据2025年2024年年同期增2023年减(%)

营业收入14456690982.899432295856.5853.272558963969.95

利润总额651476767.64512487481.6927.12560838770.36

归属于上市公司股东的净利润289297930.88242712915.8519.19415465384.94

归属于上市公司股东的扣除非经331372126.65106156389.55212.15130501487.16常性损益的净利润

经营活动产生的现金流量净额2123913809.862656461453.77-20.052095748225.61本期末比

20252024上年同期年末年末2023年末末增减（%）

归属于上市公司股东的净资产21035770444.0220901546685.360.6420802920487.33

总资产81500045755.3884669442670.21-3.7477947559196.55

(二)主要财务指标

20252024本期比上年同期主要财务指标年年

增减(%)2023年基本每股收益（元／股）0.120.1019.290.17

稀释每股收益（元／股）0.120.1019.290.17

扣除非经常性损益后的基本每股0.130.04212.420.05收益（元／股）

加权平均净资产收益率（%）1.381.16增加0.22个百分点2.00扣除非经常性损益后的加权平均

%1.580.51增加1.07个百分点0.63净资产收益率（）报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明

√适用□不适用

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（一）主要财务指标变动说明：

*公司本期营业收入较上年同期增加53.27%，主要是公司房产项目竣工交付结转较上年同期增加所致；

*公司本期扣除非经常性损益后的归母净利润较上年同期增加212.15%，主要是（1）本期房产业务交付结转，净利润同比增加；（2）由于证券市场价值波动，非经常性损益中公允价值变动损益同比下降。

八、境内外会计准则下会计数据差异

(一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况

□适用√不适用

(二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况

□适用√不适用

(三)境内外会计准则差异的说明：

□适用√不适用

九、2025年分季度主要财务数据

单位：元币种：人民币

第一季度第二季度第三季度第四季度

（1-3月份）（4-6月份）（7-9月份）（10-12月份）营业收入2339745978.743587046986.663587787506.254942110511.24

归属于上市公司股东的净利润23588808.57129682645.77133337589.062688887.48

归属于上市公司股东的扣除非经30582216.6397612450.56176183861.6626993597.80常性损益后的净利润

经营活动产生的现金流量净额-1760968169.612295512456.97771466168.04817903354.46季度数据与已披露定期报告数据差异说明

□适用√不适用

十、非经常性损益项目和金额

√适用□不适用

单位：元币种：人民币非经常性损益项目2025年金额2024年金额2023年金额

非流动性资产处置损益，包括已计提资产132393.03509722.69344750684.43减值准备的冲销部分

计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关、符合国家政策规定、13051025.4218468291.7823039764.18

按照确定的标准享有、对公司损益产生持续影响的政府补助除外

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除同公司正常经营业务相关的有效套期

保值业务外，非金融企业持有金融资产和-3089691.33176855924.07-6462384.40金融负债产生的公允价值变动损益以及处置金融资产和金融负债产生的损益计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费委托他人投资或管理资产的损益

对外委托贷款取得的损益4167685.75

除上述各项之外的其他营业外收入和支-53349486.39-1068847.2065558.71出

其他符合非经常性损益定义的损益项目1664444.12

减：所得税影响额-1284398.6262324048.6078378244.35

少数股东权益影响额（税后）102835.1252202.19-284075.09

合计-42074195.77136556526.30284963897.78

对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。

□适用√不适用

十一、存在股权激励、员工持股计划的公司可选择披露扣除股份支付影响后的净利润

□适用√不适用

十二、采用公允价值计量的项目

√适用□不适用

单位：元币种：人民币对当期利润的影响项目名称期初余额期末余额当期变动金额

交易性金融资产272677388.28290875078.3718197690.0922232944.89

其他权益工具投资1909464.081909464.08

其他非流动金融资641511179.85622199798.43-19311381.426745480.58产

合计916098032.21914984340.88-1113691.3328978425.47

十三、其他

□适用√不适用

第三节管理层讨论与分析

一、报告期内公司从事的业务情况

公司是一家以地产开发、运营和投资为主业，围绕房地产全生命周期开展相关业务布局的综合性房地产集团，业务范围涵盖商品房开发与销售、保障性租赁住房开发与运营、科技园区开发与运营、城市历史风貌保护街区功能性开发、酒店建设与管理、物业服务、商业管理、不动产金融和相关产业投资等。

近年来，公司积极参与市场竞争，不断提升市场化程度，打造职业团队，提升专业能力，各板块协同发展，基本形成了多元化、差异化、特色化的经营格局。通过产品力的提升和经营能效的提高，增强应对市场周期波动的能力，确保业务平稳发展，树立行业优势地位。报告期内，公司荣获“2025房地产开发企业综合实力 TOP50”、“2025房地产开发企业创新能力 TOP10”、

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“2025房地产开发企业稳健经营 TOP10”、“2025房地产开发企业国企综合实力 TOP30”、“多层级 REITs市场年度优秀机构”等荣誉，行业影响力不断提升。

报告期内公司新增重要非主营业务的说明

□适用√不适用

二、报告期内公司所处行业情况

1.房地产开发行业情况分析

2025年，全国土地市场在“好房子”建设导向和结构性供地策略推动下，整体呈现“规模收缩、结构优化、热点聚焦”的特征。根据安居客检测数据显示，全国重点65城经营性土地成交

8466宗，总规划建筑面积达55394.13万平方米，成交规模同比下降18%；其中涉宅用地成交

2243宗，总规划建筑面积16439.8万平方米，成交规模同比下降11%，跌幅较去年显著收窄。

整体来看，2025年涉宅用地成交规模降幅低于土地市场整体回落幅度，部分热点城市表现亮眼。

一线城市住宅用地供应呈现“向核心区域集中、向低密品质倾斜”的趋势，涉宅用地成交楼面价同比上涨15.5%，平均溢价率提升至11.6%，反映出市场对优质地块的竞争依然激烈。

上海土地市场贴合全国整体趋势，同时呈现鲜明结构性特征，全年涉宅用地成交规模较上年有所收缩，价格整体保持坚挺，核心区域优质地块持续受行业关注。

数据来源: CRIC、易居研究院

房地产市场持续承压调整，整体朝着止跌回稳的方向迈进。根据国家统计局公布的数据，2025年，全国房地产开发投资82788亿元，比上年下降17.2%；其中，住宅投资63514亿元，下降

16.3%。新建商品房销售面积88101万平方米，比上年下降8.7%；其中住宅销售面积下降9.2%。

新建商品房销售额83937亿元，下降12.6%；其中住宅销售额下降13.0%。2025年末，商品房待售面积76632万平方米，比上年末增长1.6%，比11月末回落1.0个百分点。其中，住宅待售面积增长2.8%。2025年，房地产开发企业房屋施工面积659890万平方米，比上年下降10.0%。其中，住宅施工面积460123万平方米，下降10.3%。房屋新开工面积58770万平方米，下降20.4%。

其中，住宅新开工面积42984万平方米，下降19.8%。房屋竣工面积60348万平方米，下降18.1%。

其中，住宅竣工面积42830万平方米，下降20.2%。

数据来源:国家统计局

上海房地产市场整体韧性较强、结构持续分化。根据上海市统计局公布的数据，投资增速稳中有降，全年完成房地产开发投资6034.13亿元，比上年下降3.1%。新房市场稳中有降，全年新建商品房销售面积1579.85万平方米，比上年下降4.6%。其中，住宅销售面积1224.93万平

9/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告方米，下降9.7%；商办销售面积127.53万平方米，增长1.4%。全市新建住宅销售均价46268元/平方米。剔除征收安置住房和共有产权保障住房等保障性住房后的市场化新建住宅均价为

81019元/平方米。全市房屋施工面积16266.36万平方米，比上年下降3.3%。其中，新开工面

积1492.00万平方米，下降31.8%；房屋竣工面积2019.55万平方米，增长18.2%。二手住宅市场成交保持稳定，价格有所回调，整体延续以价换量态势。

从资金端看，行业资金面仍面临一定压力，但随着相关支持政策落地，降幅逐步收窄。2025年全国房地产开发企业到位资金93117亿元，比上年下降13.4%。其中，国内贷款14094亿元，下降7.3%；利用外资25亿元，下降20.8%；自筹资金33149亿元，下降12.2%；定金及预收款

28089亿元，下降16.2%；个人按揭贷款12852亿元，下降17.8%。

从政策层面来看，2025年房地产政策核心目标明确转向“促进房地产市场止跌回稳”，围绕“好房子建设、存量盘活、需求激活、城市更新”四大方向发力，同时将“防范化解系统性金融风险”与“去库存”作为双重重要任务，各地因城施策力度显著加大。中央层面持续用好金融支持政策“组合拳”，通过“金融16条”、融资“三支箭”及项目融资“白名单”机制，重点支持优质项目竣工交付与房企资金链适度恢复；同时推动地方政府或国有企业收储存量商品房，用于补充保障性住房供给，进一步优化存量住房结构。地方层面紧跟中央部署，精准落地各项调控措施。上海于2025年8月25日出台“沪六条”，聚焦放宽外环外住房限购、优化公积金使用与信贷政策、完善住房税收、推动房票政策落地等，精准释放刚性和改善性住房需求，促进市场平稳修复。2025年末中央经济工作会议进一步明确部署，着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，有序推动“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式，为2026年房地产平稳健康发展奠定政策基调。

2.租赁住房行业情况分析

2025年，我国住房租赁市场在政策深化、金融赋能与需求升级的三重驱动下，从“规模扩张”

向“质量提升”加速转型，多层次租赁住房体系进一步完善，市场供需结构持续优化，租住品质显著提升，成为房地产行业转型发展的重要增长极。上海保障性租赁住房行业具有显著的政策驱动特征，虽受宏观经济走势、人口流入变化及房地产市场调整等因素影响，呈现出阶段性周期性波动，但整体展现出较强的发展韧性。

2025年，保障性租赁住房行业政策以规范化与支持并重为主线，《住房租赁条例》（国务院

令第812号）于2025年7月正式公布实施，这是我国首部专门规范住房租赁领域的行政法规，对

行业发展具有里程碑式意义。其核心内容及影响主要体现在三方面：一是强化监管力度，明确要求加强房屋租赁合同备案管理、押金及租金监管，严格落实居住安全标准，规范租赁企业与经纪机构经营行为，有效防范租赁企业“爆雷”风险，切实提升承租人合法权益保障水平；二是优化供给路径，积极鼓励存量房源改造，支持非居住用房改租赁、商业办公用房转租赁等模式；三是完善行业生态，推动住房租赁市场从以往的乱象丛生向规范化、标准化转型，同步提高行业合规运营门槛，引导行业高质量发展。地方配套政策方面，2025年4月上海优化保租房申请政策明确高校毕业生在毕业两年内可凭毕业证申请保租房无需再提供就业证明；在公积金方面，提高公积金支付保租房房租上限，可全额提取公积金支付；同时，政策对灵活从业群体倾斜，优化就业材料审核认定规则。此外，中央层面优化保障性住房供给，地方层面持续推进 REITs 等融资创新。

整体来看，政策红利有效推动了保租房供应规模的稳步增长和运营管理的专业化升级，同时也对行业企业提出了更高要求。

从市场格局来看，上海保租房行业以国资企业为主导，其市场份额持续提升。2025年，上海保租房市场整体呈现“供应突破、政策护航、运营稳健”的积极态势，在房地产调整期发挥了稳定器作用。作为民生保障体系的重要组成部分，上海保障性租赁住房供应规模持续稳步扩大。根据上海市政府工作报告，2025年上海市建设筹措保租房7.4万套（间），累计总量达61万套（间），已完成“十四五”规划确定的目标任务。

3.对外投资市场情况分析

政策引领下，REITs 常态化发行工作持续推进，多层次 REITs 市场逐步形成互补发展格局。

2025 年全年发行公募 REITs 合计 25 单（含扩募），发行规模合计超 470 亿元；其中首次发行 20单，发行规模超400亿元，扩募发行5单，发行规模71.5亿元。在资产类型上2025年新增了市政供热、数据中心、农贸市场等行业和业态，并进一步形成“首发+扩募”双轮驱动模式，优质项目的扩募将成为未来市场容量增长的关键驱动力。2025 年中证 REITs 全收益（收盘）指数年涨幅

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为 4.34%，分行业板块来看，保障房、IDC、市政水利、消费等现金流更稳健的板块享有更高的溢价率。2025 年，证监会就启动商业不动产 REITs 试点征求意见，国家发展改革委发布 2025 年版基础设施 REITs 项目行业范围清单，机构间 REITs 实现爆发式增长，REITs 市场实现从基础设施到商业地产、从公募到私募的全面扩容、多层次发展。

2025 年中资企业境内外 IPO 市场回暖。境内端，科创板“1+6”政策、创业板第三套上市标准落地，为具备高成长潜力的优质科技企业带来多重实质性利好，提升了资本市场的包容性、精准性与支持力度。根据 WIND 统计数据，全年 A 股新增上市 116 家，较 2024 年上升 16%；首发融资额合计 1317.71 亿元，较 2024 年上升 95.6%。境外端，在龙头企业赴港上市激励、A 股公司赴港流程简化等政策驱动下，港股 IPO 活跃度领跑境外市场。A 股及港股市场的持续深化改革与制度完善，将进一步畅通科创企业资本化路径。

2025 年国内 VC/PE 募投同比升温。根据中国证券投资基金业协会统计数据，2025 年私募股权

投资基金和创业投资基金备案通过基金数量共计4926支，同比增加19%；募资规模合计3048亿元，同比增加 13%。根据投中数据，投资方面 VC/PE 投资案例数量 11015 起，同比上涨 30.6%；

投资规模13396.8亿元，同比上升23.43%。

三、经营情况讨论与分析

2025年，面对复杂多变的市场环境和持续承压的行业现状，城投控股积极统筹资源、攻坚克难，以强大的战略定力和发展韧性，全力打好“十四五”收官战，深入谋划“十五五”作战图。

1.开发板块夯实产品力，建设“好房子”

公司坚守品质初心，持续提升产品力与交付质量。交付项目建立联合验收整改机制，年内顺利完成了露香园 B 地块、虹盛里一二期、青溪云邸、璟云里二期西地块 5 个项目高品质交付。前湾、小东门项目对标市场先进水平，加强产品前端策划支撑后端销售。露香园二期、兴华里等在建项目按节点推进施工。全年在建项目规模约84万平方米，实现新开工约14万平方米，竣工约

36万平方米。

公司精准施策加快资金回笼，存量资产盘活与去化取得成效。全年累计落实房产销售回笼约

97亿元。续销项目结合市场及时调整营销策略，“一房一策”促成去化，取得阶段性成效。青溪云邸和露香园二期在亿级产品去化方面崭露头角；璟云里二期取得青浦别墅市场“销售金额、面积、套数”的三冠王；水尚华庭项目成功实践了属地动迁房票联动的去化模式。露香园商业完成商业定位和业态布置，落地配套业态。湾谷科技园稳定运营，出租率保持在90%以上。控股大厦启动楼宇改造提升工程，推动资产保值增值。

公司深度聚焦优势领域，持续积蓄长远发展势能。公司持续开展上海市出让地块研究、测算工作，杜行、诸翟城中村项目启动调规、前策等工作，为后续资源获取做好准备。

2.运营板块延伸产品线，打造“好社区”

“城投宽庭”运营规模和产品再升级。现有在营项目16个、1.7万套房源，年租金规模超过

6亿元，开业一年以上稳定运营项目出租率总体超90%。在“城投宽庭”核心产品线之上，研发了

“城投宽庭 Lite”基础版轻享产品线、“建设者之家”民生产品线、“宽岚”服务式公寓高端产品线，为全端人群品质居住需求提供解决方案。宽岚大境服务式公寓已完成改造并开业，北青社区东航“飞行公寓”已投入使用。品牌全年荣获“2025年度中国住房租赁国有企业品牌力 TOP1”“2024年租赁住房运营商品牌影响力 TOP1”及“2025中国住房租赁 ESG（社会责任）卓越企业TOP1” “2025 中国保租房运营商综合实力 TOP3”等殊荣。旗下项目入选“2025中国租赁住房‘好房子’十大案例”及“2025 中国租赁住房十大品质作品”，并在“2025Q3 中国住房租赁地方国企品牌传播力榜”中位列第二。

“宽成服务”物管体系进一步完善。逐步构建起从项目交付、日常运营到维保工作的全周期服务标准，以高品质物业服务为公司商品房品牌赋能。现有受托管理项目10个、已接管7个，物业费综合收缴率达96%。

3.投资板块赋能产业链，蓄力“新发展”

投资板块以“金融+”赋能，激活产业链。报告期内，公司共计收到已上市证券分红约0.97亿元(含 REITs)。截至报告期末，公司持有的已上市证券市值约 53.35 亿元(含 REITs)。公司旗下诚鼎基金平稳运作，围绕主业布局产业链，投资方向聚焦新一代信息技术、新材料、新能源、智能制造和未来产业等行业领域科技创新企业，专注打造智慧城市和绿色城市产业链的专业投资平台。报告期内，诚鼎基金完成基金投资0.5亿元，存量退出1.13亿元荣获上海股权投资协会

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“PEAS-2024 年度股权投资榜单”的多项荣誉，投资的英韧科技项目荣获年度“最佳投资案例”和“科创之星”奖项。

金融驱动存量盘活取得实质性进展。REITs 首个存量收购盘活项目——徐汇社区 5 月正式开业，年末出租率达到80%以上。浦江、九星社区完成拟扩募公告发布，按计划推进扩募准备。同时，聚焦上海市存量盘活需求，积极探索轻资产合作模式与创新路径。

产业投资撬动创新生态与资源协同。海桐合创孵化器4月在湾谷科技园正式投入运营，以产业园区为载体，培育发展新质生产力，在孵项目6个，落实投资2050万元，正在申报上海市高质量孵化器，推进配套产业基金设立。

4.治理体系优化升级，护航“稳发展”公司统筹推进全产业链精细化管理。技术条线研究建立覆盖五大维度192项要点的“城投好房子配置清单”，公司3个商品房项目、1个租赁社区获评上海市房地产行业协会“好房子”案例。合约条线推行供应商履约考核和供应商库管理机制，积累优质供应商资源，提升采购质效。

财务条线搭建经营类资管项目财务核算体系，树立以经济效益为核心的资产运营导向。资管条线以独立经营项目计划书为抓手，明确资产经营的核心目标，为资产价值管理奠定基础。风控条线形成覆盖6大业务领域的风险管理信息库，构建更加精准的风险防范网络。

公司全面深化 ESG 治理与“无废集团”建设，持续推动绿色低碳高质量发展。报告期内，运营板块顺利通过 ISO 质量、环境、职业健康安全三体系认证；江湾社区取得“公共租赁绿色实效”

服务认证证书，配套光伏项目成功申报碳普惠项目。公司 Wind ESG 评级提升至 BBB，ESG 优秀案例入选《上海市国有控股上市公司 ESG 蓝皮书》，《上海城投控股企业双碳 ESG 协同治理体系构建项目》荣获 2025 年度上海市优秀工程咨询成果一等水平，公司获评中国上市公司协会 ESG 最佳实践案例、上海证券报“2025 上证鹰·金质量 ESG 奖”等多项行业殊荣。

公司着力打造数字化应用场景。业务提效方面，完成城投宽庭 APP 3.0 一期全面上线，重点优化财务、营销等功能，进一步提升用户体验和运营效率；物业小程序完成二期开发上线，实现在管项目服务全覆盖。管理提标方面，综合管控平台（二期）实现施工现场可视化监管，工程管理、安全管理模块完成升级；合约管理、资产管理等专业条线管理系统持续推进功能迭代。

公司全面塑造内外部企业形象。对外，实现从业务输出到价值引领的品牌升级，参与行业论坛、展会10余场，权威媒体刊发报道300余篇，露香园、城投宽庭等品牌先后获评红点品牌与传播设计大奖、Transform Awards Asia 最佳场所品牌金奖、中国住房租赁地方国企品牌传播力榜

首等荣誉，品牌在国际领域首次露出。对内，深入开展企业文化系统性梳理和宣贯，形成了全体员工对企业价值理念和发展路径的共识，凝聚了高质量发展的内生动力。

四、报告期内核心竞争力分析

√适用□不适用

城投控股通过“开发、运营与投资”三者协同发展，依靠金融与科技双重赋能，以打造成为面向现代化人民城市的“高品质城市综合生态服务商”为定位，积极探索国资国企改革和上市公司高质量发展路径，稳步塑造核心竞争力和可持续发展潜力。

稳健的经营策略和风险控制优势

公司始终保持稳健经营的发展理念，合理安排中长期滚动投资计划，聚焦城市更新、中高端住宅以及保障性租赁住房项目，通过参与土拍、城市更新、产城融合、片区建设以及收并购等方式，积极关注上海中心城区商品房、城市更新、城中村等公司优势领域的投资机会，谨慎布局、稳步拓展；同时兼顾风险防范与规模扩张能力，强化风险防范，提升抗市场波动的能力。

集团化平台资源和产业协同优势

公司依托上海城投的平台资源和产业协同优势，深耕上海房地产市场，积累了丰富的项目开发经验，具有良好发展基础；平台间联动，形成了与城投产业链协同发展以及公司开发、运营与投资三大板块相融合的双循环格局，为各板块业务的开展提供了有力的支持和保障。

多元化业务布局和优质品牌优势

公司拥有商品房、保障房、租赁住宅、办公、商业、科技园区等多元化的产品体系，业态多样，产品系不断迭代升级，累计交付保障房超过6万套，运营保障性租赁住宅超1.7万套，运营管理科技园区超过50万平方米；公司在开发、运营及投资领域培育优质品牌，新江湾城、露香园、城投宽庭、诚鼎基金等品牌具有较强的市场认可度和行业美誉度。

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资源整合和金融创新协同优势

公司依托独特背景与前瞻性布局，建立了资源获取与价值实现的良性循环机制。通过成功实践并持续深化保障性租赁住房 REITs，公司不仅打造了高质量稳定运营的行业典范，更积极通过Pre-REITs 资产储备、存量资产收购及后续扩募计划，构建了“投、融、建、管、退”的资产闭环，实现了资产的良性循环与价值高效释放，助力主业稳健发展。

市场化运作机制和专业团队优势

公司采用市场化运作机制，构建与公司战略相适应、与岗位工作相匹配、与人才职业发展相衔接的人才培养体系。重点做好拓展业务领域的人才引进和储备，加强现有岗位人员培养，建立了分级管理、分类培养的人才开发机制；通过设立与业绩直接挂钩的激励制度，以及多元产品线的开发管理实践，和形式多样的培训培养管理，逐步打造起一支对市场有深刻认知、具备强大战斗力的团队，形成“产业+专业”的核心竞争力。

可持续发展能力和科研创新优势

公司围绕房地产行业转型升级需求，秉持科技创新、绿色低碳、数字智能的新发展理念，加快科创体系建设和成果转化。积极参编保障性租赁住宅、绿色建筑等行业报告、行业标准，助力行业生态建设，提升业内影响力。积极部署产业链和创新链，借助不动产研究院优势，与多家创新主体联合搭建科创平台；加大科研成果在实践中的应用与迭代，推动超低能耗技术、近零能耗和智能建造技术在项目实践中充分应用；深化数智赋能并打造示范场景，推动公司向创新、绿色、低碳、智慧的高质量发展模式转变。

五、报告期内主要经营情况

报告期内，公司实现营业收入144.57亿元，同比增长53.27%，实现归属于上市公司股东净利润2.89亿元，同比增加19.19%，截至本报告期末，公司归母净资产210.36亿元，同比增长0.64%，总资产815.00亿元，同比下降3.74%，净资产收益率1.38%。

(一)主营业务分析

1、利润表及现金流量表相关科目变动分析表

单位：元币种：人民币

科目本期数上年同期数变动比例（%）

营业收入14456690982.899432295856.5853.27

营业成本11937523757.198061033511.9448.09

销售费用251975816.08154342636.5863.26

管理费用265955628.19292050003.60-8.93

财务费用870981883.07644616060.0035.12

研发费用3558099.404044155.55-12.02

经营活动产生的现金流量净额2123913809.862656461453.77-20.05

投资活动产生的现金流量净额-121328667.20637685356.66-119.03

筹资活动产生的现金流量净额-2515890394.17-1117318677.30不适用

税金及附加685508581.28182574093.15275.47

公允价值变动收益-1113691.33160754648.24-100.69

信用减值损失-11883.50773312.77-101.54

资产减值损失-9230154.53-19270152.12不适用

资产处置收益24071.32508952.69-95.27

营业外收入6036050.981297319.22365.27

营业外支出59561782.082661936.462137.54

所得税费用407226600.74301337151.0135.14

*营业收入变动原因说明：本期营业收入同比增加502439.51万元，主要是公司房产项目竣工交付结转较上年同期增加所致；

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*营业成本变动原因说明：本期营业成本同比增加387649.02万元，主要是本期营业收入增加而相应成本结转增加所致；

*销售费用变动原因说明：本期销售费用同比增加9763.32万元，主要是本期房产营销费用较上年同期增加所致；

*管理费用变动原因说明：本期管理费用同比减少2609.44万元，主要是本期办公费及物业管理费等较上年同期减少所致；

*财务费用变动原因说明：本期财务费用同比增加22636.58万元，主要是项目竣工后利息支出不再资本化所致；

*研发费用变动原因说明：本期研发费用同比减少48.61万元，主要是项目科研当期支出减少所致；

*经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期经营活动产生的现金流量净额同比减少

53254.76万元，主要是本期房产项目销售回笼资金较上年同期减少所致；

*投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期投资活动产生的现金流量净额同比减少

75901.40万元，主要是由于上期收到股权转让款所致；

*筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期筹资活动产生的现金流量净额同比减少

139857.17万元，主要是由于本期借入和偿还带息借款净额较上年同期减少所致；

*税金及附加变动原因说明：本期税金及附加同比增加50293.45万元，主要是由于本期房地产销售业务税费同比增加所致；

*公允价值变动收益变动原因说明：本期公允价值变动收益同比减少16186.83万元，主要是由于证券市场价值波动所致；

*信用减值损失变动原因说明：本期信用减值损失同比增加78.52万元，主要是由于公司本期应收款项变动所致；

?资产减值损失变动原因说明：本期资产减值损失同比减少1004.00万元，主要是由于上期计提存货跌价准备所致；

?资产处置收益变动原因说明：本期资产处置收益同比减少48.49万元，主要是由于上期租赁合同终止，终止确认使用权资产及租赁负债所致；

?营业外收入变动原因说明：本期营业外收入同比增加473.87万元，主要是由于本期收到赔偿款同比增加所致；

?营业外支出变动原因说明：本期营业外支出同比增加5689.98万元，主要是由于本期支付滞纳金所致；

?所得税费用变动原因说明：本期所得税费用同比增加10588.94万元，主要是由于本期应税所得额增加所致。

本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占利润总额比占利润总额比占比增减变项目本期发生额上期发生额例（%）例（%）动（%）

营业利润445304842.8168.3594412340.9218.4249.93

投资收益及公允259697655.9339.86419439758.0181.84-41.98价值变动收益

营业外利润-53525731.10-8.22-1364617.24-0.27-7.95

本期营业利润较上年同期占比增加，主要是*本期房地产营业利润较上年同期增加；*本期公允价值变动损益较上年同期减少。

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2、收入和成本分析

√适用□不适用

公司主营业务收入及成本具体情况如下：

(1).主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况

单位：元币种：人民币主营业务分行业情况营业收入营业成本毛利率比毛利率

分行业营业收入营业成本%比上年增比上年增上年增减（）减（%）减（%）（%）

房地产业务14425014476.8011853030969.1617.8353.4848.31增加2.86个百分点主营业务分地区情况营业收入营业成本毛利率比毛利率

分地区营业收入营业成本%比上年增比上年增上年增减（）减（%）减（%）（%）

上海*14249004410.4611763839642.5117.4454.8548.57增加3.49个百分点

安徽14957201.9314203770.525.04-2.192.77减少4.59个百分点

江苏161052864.4174987556.1353.44-11.2924.45减少13.37个百分点

主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况的说明上述主营业务以资产所在地为分地区标准。

*上海地区房地产业务营业收入和营业成本较上年同期增加，主要是本期房产项目竣工交付结转较上年同期增加所致；

(2).产销量情况分析表

□适用√不适用

(3).重大采购合同、重大销售合同的履行情况

□适用√不适用

(4).成本分析表

单位：元币种：人民币分行业情况上年同本期金额本期占总期占总较上年同分行业成本构成项目本期金额成本比例上年同期金额

(%)成本比期变动比

例(%)例(%)房产建造及

房屋建造成本11233029315.3294.777461240134.3293.3650.55销售

房产出租及房产出租及物470398397.253.97386413807.144.8321.73物业管理业管理

市政代建市政代建成本74615700.460.6384172578.981.05-11.35

PPP项目 PPP项目 74987556.13 0.63 60255750.09 0.75 24.45

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成本分析其他情况说明报告期，房产建造及销售成本较上年同期增加主要系销售收入增加而相应成本结转增加所致；

(5).报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化

√适用□不适用

2025年1月8日，公司所属子公司上海城投置地（集团）有限公司投资设立上海城航置业有限公

司并拥有其90%股权。

2025年1月10日，公司所属子公司上海城投置地（集团）有限公司投资设立上海城芮置业有限

公司并拥有其100%股权。

2025年2月28日，公司所属子公司上海盛馨庭管理咨询合伙企业（有限合伙）以资产收购方式

收获取上海馨伴寓置业有限公司100%股权。

2025年4月18日，公司所属子公司上海城投置地（集团）有限公司投资设立上海城紫置业有限

公司并拥有其90%股权。

2025年6月17日，公司所属子公司上海新凯房地产开发有限公司投资设立上海城霖置业有限公

司并拥有其100%股权。

(6).公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况

□适用√不适用

(7).主要销售客户及主要供应商情况

属于同一控制人控制的客户或供应商视为同一客户或供应商合并列示，受同一国有资产管理机构实际控制的除外。

下列客户及供应商信息按照同一控制口径合并计算列示的情况说明公司将属于同一控制人控制的客户或供应商视为同一客户或供应商合并列示。

A.公司主要销售客户及主要供应商情况

√适用□不适用

前五名客户销售额207786.14万元，占年度销售总额14.37%；其中前五名客户销售额中关联方销售额0万元，占年度销售总额0%。

前五名供应商采购额511348.08万元，占年度采购总额76.34%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额0万元，占年度采购总额0%。

B.报告期内向单个客户的销售比例超过总额的 50%、前 5名客户中存在新增客户的或严重依赖于少数客户的情形

□适用√不适用

报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的50%、前5名供应商中存在新增供应商的或严重依赖于少数供应商的情形

□适用√不适用

C. 报告期内公司股票被实施退市风险警示或其他风险警示前五名销售客户

□适用√不适用前五名供应商

□适用√不适用

16/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

D. 报告期内公司存在贸易业务收入

□适用√不适用

贸易业务占营业收入比例超过10%前五名销售客户

□适用√不适用

贸易业务收入占营业收入比例超过10%前五名供应商

□适用√不适用

其他说明：

不适用

3、费用

√适用□不适用报告期，费用类科目财务数据及变化说明参见本节“五、报告期内主要经营情况\(一)主营业务分析\1、利润表及现金流量表相关科目变动分析表”。

4、研发投入

(1).研发投入情况表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

本期费用化研发投入3558099.40

研发投入合计3558099.40

研发投入总额占营业收入比例（%）0.02

研发投入资本化的比重（%）

(2).研发人员情况表

□适用√不适用

(3).情况说明

□适用√不适用

(4).研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响

□适用√不适用

5、现金流

√适用□不适用报告期，现金流科目财务数据及变化说明参见本节“五、报告期内主要经营情况\(一)主营业务分析\1、利润表及现金流量表相关科目变动分析表”。

(二)非主营业务导致利润重大变化的说明

□适用√不适用

(三)资产、负债情况分析

√适用□不适用

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1、资产及负债状况

单位：元币种：人民币本期期末上期期末数占本期期末金额数占总资项目名称本期期末数上期期末数总资产的比例较上期期末变产的比例

（%）动比例（%）

（%）

应收账款2212905380.802.721068781042.351.26107.05

预付款项137784177.740.178673009879.1910.24-98.41

投资性房地产10223029418.5712.547606541619.378.9834.40

使用权资产197059787.390.247113531.650.012670.21

长期待摊费用67192472.420.0812340310.810.01444.50

其他非流动资产284743954.170.35744015809.130.88-61.73

预收款项33478695.020.0424821740.280.0334.88

应交税费451487278.480.55754323928.860.89-40.15

其他应付款767631514.310.941395011347.241.65-44.97

其他流动负债703663492.170.861020496778.061.21-31.05

租赁负债185256808.850.234889948.110.013688.52

其他说明：

*应收账款较年初增加114412.30万元，主要是本期应收房款增加所致；

*预付账款较年初减少853522.57万元，主要是本期土地款转入存货所致；

*投资性房地产较年初增加261648.78万元，主要是本期新增租赁房项目所致；

*使用权资产较年初增加18994.63万元，主要是本期租入租赁房所致；

*长期待摊费用较年初增加5485.22万元，主要是本期新增租赁房装修改造支出所致；

*其他非流动资产较年初减少45927.19万元，主要是本期转出预付股权转让款所致；

*预收款项较年初增加865.70万元，主要是本期预收房屋租赁款项增加所致；

*应交税费较年初减少30283.67万元，主要是本期缴纳土地增值税所致；

*其他应付款较年初减少62737.98万元，主要是本期转出销售意向金及定金所致；

*其他流动负债较年初减少31683.33万元，主要是本期转出房产预售款销项税所致；

*租赁负债较年初增加18036.69万元，主要是本期租入租赁房所致。

2、境外资产情况

□适用√不适用

3、截至报告期末主要资产受限情况

√适用□不适用

具体参见本报告“第八节财务报告\七、合并财务报表项目注释20”。

4、其他说明

□适用√不适用

(四)行业经营性信息分析

√适用□不适用公司的房地产业务按照分行业信息披露要求在本段详细披露。

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地产行业经营性信息分析

1、报告期内房地产储备情况

√适用□不适用

持有待开发土地的区持有待开发土地一级土地整理规划计容建筑面是/否涉及合作开合作开发项目涉及合作开发项目的权序号

域的面积(平方米)面积(平方米)积(平方米)发项目的面积(平方米)益占比(%)金山区朱泾镇

1 JSS2-0201 单 元B02a-01 B02b-01 61137 122273 是 110046 90、 地

块

2杨浦区新江湾城科技53969118732否

园北块

3 黄山高铁新城 A-1 地III 23989 84894 是 59426 70块 期

4 虹口区江湾镇街道HK0015-06 2426 3008 是 2406 80号地块

5 黄浦区小东门街道235B-03 31317 79250 否地块等

6浦江镇杜行老街“城约13.48万约11.61万是90中村”改造项目

7华漕镇诸翟“城中村”约11.62万约21.04万是90

改造项目

注：上述表格中的规划计容建筑面积最终以规划调整结果为准。

2、报告期内房地产开发投资情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币

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项目规

在建项目/项目用划计容在建建筑经营业总建筑面已竣工面报告期实

序地区项目新开工项目地面积建筑面(面积(平方总投资额态/()(积平方米))积(平方米)际投资额号竣工项目平方米积平方米

米)1璟云里（梦珠上海市青浦区商品房在建项目41800021300747686619679140498449754254887里）

2上海市黄浦区露香园二期商品房在建项目5765719634634012029424510616123315131054483虹盛里（江岸嘉上海市虹口区商品房竣工项目15896312825095350953504612503779948苑）4虹盛里（江境雅上海市虹口区商品房在建项目136624876781157811578109935827124993苑）5青溪云邸（青溪上海市长宁区商品房竣工项目230482765747447474474742534532615953名邸）6兴华里（明华上海市杨浦区商品房在建项目1028416454296302963015489121336里）华漕镇

7 MHP0-1404 单上海市闵行区 39-02 40-02 商品房 新开工项目 43480 86960 139226 139226 317283 171625元 、地块

3、报告期内房地产销售和结转情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币已售（含已预售）

可供出售面积结转面积(平方报告期末待结转面

序号地区项目经营业态()面积)结转收入金额平方米(米积(平方米)平方米)

1上海市金山区水尚华庭商品房（住宅）983486216758118617410

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2江岸嘉苑、江上海市虹口区商品房（住宅）41885360915095125398702

境雅苑

3上海市杨浦区高阳新里商品房（住宅）460053357390

4上海市杨浦区高阳新里车位---839-

5上海市徐汇区汇樾庭商品房（住宅）21021074674220

6上海市徐汇区汇樾庭车位---7365-

7上海市黄浦区馥公馆商品房（住宅）61894803774580747507

露香园二期

8上海市黄浦区（香境里、露商品房（住宅）1125758378515694350

璟庭）露香园二期9上海市黄浦区（香境里、露车位---10930-璟庭）

10露香园二期上海市黄浦区商品房（别墅）399312402073518040（香境里）

11露香园一期商上海市黄浦区商品房（住宅）2100966759127031291品房（低区）

12上海市黄浦区露香园一期车位---172-

13 露香园 B4-6万上海市黄浦区 41 商品房（别墅） 1354 1354 1354 36115 0竹街 号

14上海市长宁区青溪云邸商品房（住宅）38262413173282585433182

15上海市长宁区青溪云邸车位---2308-

16 露香园二期 A上海市黄浦区 商品房（住宅） 33625 20022 - - 43368地块（露璟庭）

17上海市青浦区梦珠里二期商品房（别墅）33450142138762413985451

18上海市杨浦区兴华里商品房（住宅）91672994--7403

19上海市杨浦区现代星洲城车位---1063-

20 上海市杨浦区 新江湾城 C4 车位 - - - 152 -

21梦珠里一期商上海市青浦区车位---731-

品房

22上海市闵行区鑫悦珑庭保障房613605129963732116310-

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23上海市闵行区九星家园保障房94725351-18987-

24上海市静安区闻喜华庭商铺--84015330

报告期内，公司共计实现销售金额788231万元，销售面积115502平方米，实现结转收入金额1368612万元，结转面积164634平方米，报告期末待结转面积62314平方米。

4、报告期内房地产出租情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币

出租房地产的建筑出租房地产的租是否采用公允价租金收入/房地产公

序号地区项目经营业态(权益比例（%）面积平方米)金收入值计量模式允价值(%)

1上海市虹口区城投控股大厦办公楼506812915100否不适用

2上海市杨浦区政悦路商业商业234089100否不适用

3上海市松江区松江新凯商业5187170100否不适用

4上海市虹口区四川北路商铺商业2686240100否不适用

5上海市黄浦区露香园商业228361626100否不适用

6 上海市杨浦区 新江湾城 C4 商业 12341 656 100 否 不适用

7上海市杨浦区湾谷科技园一期商业21453482100否不适用

8办公楼及上海市杨浦区湾谷科技园二期735174943100否不适用

商业

9城投宽庭·湾谷上海市杨浦区长租公寓556864789100否不适用

社区

10城投宽庭·浦江上海市闵行区长租公寓15366610310100否不适用

社区

11城投宽庭·九星上海市闵行区长租公寓81840688655否不适用

社区

12上海市松江区尚云里公寓长租公寓1235253170否不适用

13城投宽庭·徐汇上海市徐汇区长租公寓65121251380否不适用

社区

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5、报告期内公司财务融资情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币

期末融资总额整体平均融资成本(%)利息资本化金额

42182943.5376279

6、其他说明

□适用√不适用

23/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

(五)投资状况分析对外股权投资总体分析

√适用□不适用报告期，本公司对外投资39872万元，较上年同期减少15215万元，变动率为-27.62%。

报告期主要情况如下：

*公司所属子公司上海城投置地（集团）有限公司以2.69亿元收购上海东荣房地产开发有限公司13%股权。

1、重大的股权投资

□适用√不适用

2、重大的非股权投资

□适用√不适用

3、以公允价值计量的金融资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

本期公允价值计入权益的累计本期计提的本期出售/赎回资产类别期初数本期购买金额其他变动期末数变动损益公允价值变动减值金额

股票158373388.2816221690.0960917671.73174595078.37

私募基金259252336.85-10823245.02-157011010.17248429091.83

其他496562843.00-6512136.40-127451342.90490050706.60

合计914188568.13-1113691.33-223544681.34913074876.80证券投资情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

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本期本期证券证券代证券资金本期公允价值变计入权益的累计公本期投资损会计核最初投资成本期初账面价值购买出售期末账面价值品种码简称来源动损益允价值变动益算科目金额金额交易性申通

股票6008349277406.64自筹67675888.283000408.8461398890.48158354.9170676297.12金融资地铁产交易性

股票601211国泰450000000.00自筹90697500.0013221281.25-481218.752174456.25103918781.25金融资海通产

合计//459277406.64/158373388.2816221690.0960917671.73--2332811.16174595078.37/证券投资情况的说明

□适用√不适用私募基金投资情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币被投资公司的名称投资成本占该公司股权期末账面价值公允价值变动现金分红收当年增资（减资以会计核算资金比例（％）损益益“-”号表示）科目来源其他非流

上海诚鼎创盈投资合伙企业26.621872890.8323617.98动金融资自筹（有限合伙）产其他非流

弘毅贰零壹伍（深圳）股权投405440102.0011.12246556201.00-10846863.0024566862.00动金融资自筹

资基金中心（有限合伙）产

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合计405440102.00/248429091.83-10823245.0224566862.00//其他

单位：元币种：人民币被投资公司的名称投资成本占该公司股权比期末账面价值公允价值变动损现金分红收益当年增资（减资以“-”会计核算科资金例（％）益号表示）目来源

诺德基金千金175号管理资产150834049.50不适用116280000.001976000.001930400.00交易性金融自筹

管理计划（注）资产

广州银行股份有限公司466668000.001.27373770706.60-8488136.401490000.00其他非流动自筹金融资产

合计617502049.50/490050706.60-6512136.403420400.00//

注：诺德基金千金 175 号管理资产管理计划主要从事 A 股股票的投资。

衍生品投资情况

□适用√不适用

4、报告期内重大资产重组整合的具体进展情况

□适用√不适用

(六)重大资产和股权出售

□适用√不适用

(七)主要控股参股公司分析

√适用□不适用

主要子公司及对公司净利润影响达10%以上的参股公司情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币公司名称公司类型主要业务注册资本总资产净资产营业收入营业利润净利润

上海城投（置地）子公司房地产开发、经营，物业管理250000449322395384877810412051-17628

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集团有限公司

上海城投控股投资创业投资、创业投资管理、投资咨询等

子公司1250002920051670654541-3994-4091有限公司业务上海新江湾城投资

子公司房地产开发、经营，物业管理100004254902390379004213452发展有限公司上海露香园建设发

子公司房地产开发、经营，物业管理72000021263767666136322967282054616展有限公司上海城投置业经营

子公司租赁代理服务、物业管理、酒店管理等1000073724943624489-1478-1447管理有限公司江阴高新区新城镇

子公司城市综合配套服务的开发与运营等100002728946161816241-3169-591开发建设有限公司证券经纪；证券投资咨询；与证券交易

、证券投资活动有关的财务顾问；证券西部证券股份有限承销与保荐；证券自营；证券资产管理参股公司446958121660733013936598462226898175365公司；融资融券；证券投资基金代销；为期货公司提供中间介绍业务；代销金融产品；股票期权做市

注：西部证券股份有限公司财务数据未经审计，具体财务数据请参阅其披露的2025年年度报告。

报告期内取得和处置子公司的情况

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

(八)公司控制的结构化主体情况

□适用√不适用

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六、公司关于公司未来发展的讨论与分析

(一)行业格局和趋势

√适用□不适用

2026年作为“十五五”开局之年，全国房地产行业将进入存量优化、品质提升的深度转型期，

基调从“深化调整”向“稳中有进”过渡，核心围绕“严控增量、优化存量、提质增效”展开，政策延续适度宽松、精准施策导向，聚焦“好房子”建设、租购并举、存量盘活与风险防控，明确“着力稳定房地产市场”核心目标，推动行业高质量发展。

一是政策端精准发力，中央定调锚定“稳”字核心，地方政策精准落地。2025年底中央经济工作会议明确提出“着力稳定房地产市场”，确立“因城施策控增量、去库存、优供给”发展路线，重点强调深化住房公积金制度改革、有序推动“好房子”建设、鼓励收购存量商品房用于保障性住房等，政策导向从全面宽松转向精准滴灌，聚焦支持刚性与改善性住房需求，助力行业风险稳步收敛。2026年全国两会进一步细化政策部署，明确深化住房公积金制度改革，鼓励多渠道盘活存量商品房并用于保障性住房，为地方政策落地提供了清晰指引。地方层面紧跟中央部署，上海于2026年2月25日由五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》（“沪七条”），以“降门槛、降成本、促流通”为核心，优化非沪籍购房条件、完善公积金贷款与房产税支持、试点收购存量住房用作保障性租赁住房，健全租购并举格局，为全国房地产政策优化提供重要借鉴，也成为上海楼市稳增长的核心支撑。

二是供求关系深度调整，“好房子”引领品质升级，存量市场成为发展重心。当前行业供应总量与结构性过剩、有效需求不足的格局短期难以根本扭转，去库存、稳需求、优结构仍是行业发展重要导向。需求端，居民住房需求已从“有没有”彻底转向“好不好”，绿色低碳、智慧宜居、适老友好成为“好房子”核心标配，与中央有序推动“好房子”建设的政策导向高度契合，各地也将逐步规范“好房子”标准，推动行业产品迭代升级。供给端，新增供应持续向核心城市集中，保障性住房建设提速扩容，城市更新与存量盘活成为稳定投资、优化供给的重要抓手，行业发展动能由增量开发转向存量运营与品质升级。

三是风险逐步收敛，企业分化加剧，行业发展更趋稳健。2025年房企债务重组成效显著，行业债务压力得到有效缓解。两会进一步强化“保交房”白名单机制，聚焦长效防范债务违约风险，推动融资环境持续优化，助力行业风险有序出清。2026年行业风险处置进入收尾期，融资环境将持续改善，房地产融资“白名单”制度迎来关键优化，为优质项目与稳健企业提供充足资金支持，引导风险有序出清。伴随行业深度调整，市场集中度持续提升，具备资金实力、产品能力与运营优势的市场主体占据主导，行业发展更加规范、稳健、可持续。

(二)公司发展战略

√适用□不适用

城投控股秉持“共创城市美好生活范式”的愿景，以打造成为“面向现代化人民城市的高品质城市综合生态服务商”为定位，聚焦开发、运营、投资三大业务板块，坚持“稳健增长、优化结构、提升效率”战略主线，加快迈向高质量发展目标。在每年一定量滚动开发规模的基础上，加快推动向不动产市场化运营延伸，深化“投、融、建、管、退”全产业链布局，同时进一步拓展产业投资，围绕主业服务，着重房地产上下游产业链进行布局。构建“科技+金融”双轮驱动，凭借专业硬实力巩固城市更新、租赁运营、优质住宅开发等核心业务优势，以科技创新提升城市服务全链条效能，以金融工具激活存量资产价值与产业活力，为业务发展注入持续动能，推动公司综合实力不断跃升，进一步巩固行业竞争地位。

开发业务做精做实，保障稳健增长。深耕上海核心区域，科学研判、精准布局，保持稳健的滚动开发节奏，在高品质住宅、城市更新、城中村改造、片区综合开发等优势领域持续发力。紧扣地段、产品、圈层等核心要素，持续打造符合市场需求的“好房子”、好产品、好服务，全面提升客户洞察、产品策划、技术应用、成本管控等方面的产品营造能力，加速营销创新和策略升级，促进项目精准去化，以高品质产品赢得市场的信赖和认可。

运营业务增效提质，规模效益并重。持续发挥“城投宽庭”品牌效应，通过“规模化+品质化+生态化”路径，构建融合居住、社区服务和数字平台的租赁生态，强化智慧运营与社区文化，形

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成可复制的轻资产模式，打造成为租赁住房运营领域的行业标杆。加快对商业运营、物业服务等业务培育，提升专业化运营能力和标准化、精细化管理水平，全面提高运营效率与经营价值。

投资业务拓展创新，深化产投融合。进一步强化三大板块间的协同优势，灵活探索运用 REITs、Pre-REITs、产业基金等金融工具，持续完善投资-退出-再投资的资金运作闭环。以投资为牵引，加强产融结合赋能转型创新，围绕公司主业及产业链上下游，深度挖掘智慧城市、绿色城市等领域新兴产业和未来产业的发展投资潜力，努力把握有价值的投资机会，进一步拓展企业高质量发展的“第二增长曲线”。

(三)经营计划

√适用□不适用

2026年是“十五五”规划的开局之年，也是城投控股构建转型发展新格局的关键一年，公司

将坚持稳中求进、求变、求新的主基调，以科技与金融作为发展双引擎，聚焦城投主业深耕细作，积极对接市场需求，稳步巩固在上海开发企业中的优势地位。

一、推动主业转型升级，强化发展优势

（一）开发筑基，兑现投资回报。

一是全力落实投资和回款。严格执行开发计划和品质标准，新凯二、三期商业按期实施开工，

加快推进小东门、前湾项目，露香园 A、D2地块按期完成交付。在售项目创新营销策略，拓宽渠道引流获客，“一项目一方案”促成转化。

二是持续提升资产经营效能。露香园商业加速氛围成型，推动招商中心有序对外开放，同步拓展多经点位，提升整体运营收益。露香园、青溪云邸两个项目会所引入高端市场化服务资源，夯实产品口碑。加快存量资产处置、兑现收益。

三是积极拓展土地资源储备。深耕上海核心区域，获取优质资产。同时，深度参与潜力片区开发，创新合作机制，为区域功能升级贡献城投模式与方案。

（二）运营增值，优化服务生态

一是推动租赁社区管理规模的稳健增长。稳步扩大租赁社区管理规模，加快租赁住宅品牌与管理模式输出，持续提升在营房源与管理房源总量。张江社区等项目按期投入运营，积极拓展优质新项目。以 REITs扩募为目标，重点提升在营社区的出租率和资产估值，推动配套商业盘活和运营降本增效。升级租赁住宅2.0产品体系，健全四大核心产品线的改造、运营标准。

二是推动运营服务质量的系统升级。以 ISO体系为基础，优化租赁住宅和商品房物业的标准化操作规程，实现形象、服务等标准的全面拉通。着力提升非租收入，挖掘增值服务场景，加强多经点位精细化运营，适时推动成熟运营经验与专业资源的产品化，培育新的利润增长点。

（三）投资驱动，培育增长引擎

一是构建专业基金管理人体系。按照实控基金100%持股、参股基金财务投资协同的模式，推进“一控一参”方案深化、细化，年内实现落地，同步完善实控基金管理人组织架构，形成权责清晰、运作高效的市场化投资业务体系。

二是打造多层次资本运作平台。积极推进 REITs扩募、Pre-REITs 基金设立，重点布局存量更新赛道，实现重点项目盘活，提升资本运作效能。

三是强化产业投资赋能。加快海桐产业基金设立和募集，通过“股权投资+产业基金”双轮驱动模式，导入优质产业资源，发挥产业集聚效应，赋能科技园区的产业化开发与运营，助力城投控股主业转型升级。

二、内部管理创新创效，增强发展动能

一是全面推动业务管理提质增效。项目运作上，系统梳理商品房、存量改造等项目的关键节点、管控目标与流程，并应用信息化手段，提升管理效率。品质管控上，加强产品研发与设计标准化管理，强化全过程质量监督与整改闭环，保障产品高标准落地。成本控制上，持续完善成本标准与动态数据库，加快核心供应商库建设与全周期管理，推动条线运作精细化、智能化。

二是全面推动技术创新与成果转化。建立“战略引领、需求响应”双向驱动的立项机制，完善成果评估与激励配套制度，打通“研发-应用-迭代”转化链路。聚焦主业核心竞争力培育，深化城市更新研究，探索存量盘活与产业转型融合路径，推出城投“好房子”产品标准。加强与高校、科研院所、行业协会等平台的合作联动，力争在关键领域形成一批有行业影响力的创新成果。

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三是全面推动数字化与智能化升级。完成城投宽庭 APP 、宽岚小程序、综合管控平台持续迭代升级，完善资产和成本管理系统，推动业务数据整合，提升精细化管理水平。以租赁社区 AI客服、销售辅助、数据分析等业务为试点，探索 AI+业务融合应用。

四是全面推动人力资源市场化机制。统筹推进人才精准引进和优化配置，构建“结构合理、能力适配、效能突出、活力充沛”的人才队伍。强化工效联动的工资决定机制，以经营业绩为导向，形成多劳多得的利益共享氛围。优化考核管理的深度和行业匹配度，形成高效可控的业绩管理体系，完善分类考核指标体系和分配机制。

2026年，城投控股将围绕“稳健经营、创新突破、提质增效”的主线，做优、做强主业，为

“十五五”高质量发展开好局、起好步。

(四)可能面对的风险

√适用□不适用

宏观经济风险：全球经济复苏进程仍显脆弱，贸易摩擦持续扰动，国内经济虽然总体保持恢复态势但仍面临多重压力，有效需求不足、社会预期偏弱的问题依然突出。人口结构方面，老龄化进程加速及人口总量下降的趋势，从中长期看对房地产刚性需求根基构成深远影响。宏观经济处于结构调整期的背景下，房地产行业的复苏节奏受到抑制，对公司经营环境与市场预期带来持续性挑战。

政策风险：房地产政策全面转向“止跌回稳”的目标导向，中央层面持续释放宽松信号，从供需两端协同发力：需求端通过降低房贷利率、优化公积金政策、实施购房补贴等方式支持刚性

和改善性住房需求；供给端强调控制增量、消化存量、优化供给，加大城市更新支持力度。因城施策赋予地方政府更大调控自主权，区域调控政策差异化显著，对房企战略定位、区域选择、市场把握能力提出更高要求。公司将坚持聚焦上海市场，加强宏观政策敏感性，在项目区位、客户细分、市场预判等方面做好分析研究。

市场风险：房地产市场整体仍处深度调整与分化加剧阶段，整体市场承压明显。不同能级城市、同一城市不同区域及物业类型走势差异显著，即便上海等一线城市，也存在区域和产品层面的供求分化，部分区域出现需求下滑、销售滞缓、库存积压等问题。公司将在拿地阶段做好市场预判，动态调整投资策略，优化区域布局，把握结构性机会。

经营风险：在复杂多变的外部环境影响下，商业、办公、酒店和产业园区项目面临较大的挑战。招商引流、租赁履约、日常运营等各环节持续承压，经营效益或将遭遇阶段性低谷。公司将进一步整合内外部资源，强化专业运营团队建设，深挖存量价值，坚持开源节流，提高经营效率和投资效益，以专业化运营能力抵御周期性波动。

(五)其他

□适用√不适用

七、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因，未按准则披露的情况和原因说明

□适用√不适用

第四节公司治理、环境和社会

一、公司治理相关情况说明

√适用□不适用

报告期内，公司严格按照《公司法》《证券法》《上市公司治理准则》《上海证券交易所股票上市规则》等法律法规的要求，结合公司实际情况，不断完善法人治理结构，规范公司运作。

公司股东会、董事会和经营层之间权责明确，公司董事工作勤勉尽责，公司经营层严格按照董事

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会授权忠实履行职务，更好地维护了公司权益和广大股东的合法权益。公司法人治理结构基本符合《上市公司治理准则》的要求。具体如下：

1.股东与股东会

报告期内公司召开了2024年年度股东会。公司按照《公司章程》和公司《股东会议事规则》的要求，规范实施股东会的召集、召开、表决等相关程序。聘请律师对股东会出具法律意见书，确保所有股东尤其是中小股东的合法权益，平等对待所有股东，中小股东和大股东享有平等地位，均能充分行使权利。股东会对关联交易的审议均严格按照规定的程序进行，关联股东在表决时实行回避，保证关联交易符合公开、公平、公正的原则。

2.董事与董事会

公司严格按照《公司法》《上海证券交易所股票上市规则》《上海证券交易所上市公司自律监管指引第1号——规范运作》《公司章程》规定的选聘程序选举董事，公司董事会设有9名董事席位。截至本报告披露日，公司在任董事9名。

公司董事会设有独立董事席位3名，目前在任独立董事3名，人数和人员构成符合法律、法规的要求，公司独立董事的人数不少于董事会总人数的 1/3。董事会下设战略与 ESG 委员会、审计委员会、薪酬与考核委员会，其中，审计委员会、薪酬与考核委员会中独立董事占多数，并担任召集人。为持续贯彻落实上市公司独立董事制度改革，提升独董履职能力，公司及时更新修订《董事会议事规则》及相关专门委员会工作细则。公司独立董事专门会议有效运作，报告期内共召开2次会议，审议通过关联交易等多项议案。

公司董事会职责清晰，全体董事均勤勉尽责，能够积极参加公司董事会会议并认真履行职责，维护公司和全体股东的合法权益。

3.监事会改革

2025年6月20日公司年度股东会审议通过了取消监事会并修订公司章程及其附件的议案，

标志着公司监事会改革核心任务圆满落地。下半年，公司下属39家全资及控股子公司相继完成监事会改革工作。

4.控股股东与上市公司关系

公司控股股东行为规范，依法行使股东权利，没有超越股东会直接或间接干预公司的经营决策的行为。公司与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面均保持独立，具有完整的业务体系和直接面向市场独立经营的能力，独立组织生产销售和经营规划，重大决策均按《公司章程》和有关法律法规的规定由股东会、董事会依法做出，与控股股东不存在同业竞争的情况，也不存在控股股东干预公司决策和经营的情况，未发生控股股东及其关联方占用公司资金的情况。

5.信息披露与透明度报告期内，公司按照预约日期及时披露各项定期报告，共计披露临时公告46则。公司按照《公司法》《证券法》《上海证券交易所股票上市规则》《上海证券交易所上市公司自律监管指引第1号——规范运作》及《公司章程》等相关规定，严格遵守公平、公开、公正的原则，真实、准确、完整、及时地披露信息。公司根据监管部门的要求，结合公司实际情况，严格执行公司《信息披露事务管理制度》《内幕信息及知情人管理制度》，确保所有股东有平等的权利和机会获得公司披露的信息。

公司治理与法律、行政法规和中国证监会关于上市公司治理的规定是否存在重大差异；如有重大差异，应当说明原因□适用√不适用

二、公司控股股东、实际控制人在保证公司资产、人员、财务、机构、业务等方面独立性的具体措施，以及影响公司独立性而采取的解决方案、工作进度及后续工作计划□适用√不适用

控股股东、实际控制人及其控制的其他单位从事与公司相同或者相近业务的情况，以及同业竞争或者同业竞争情况发生较大变化对公司的影响、已采取的解决措施、解决进展以及后续解决计划

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□适用√不适用

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三、董事和高级管理人员的情况

(一)现任及报告期内离任董事和高级管理人员持股变动及薪酬情况

√适用□不适用

单位：股报告期内从公司是否在公司性年初持年末持股年度内股份增减变姓名职务年龄任期起始日期任期终止日期获得的税前薪酬关联方获取别股数数增减变动量动原因总额（万元）薪酬

张辰董事长男462023年6月20日2026年6月20日000/107.37否

任志坚董事、总裁男582023年6月20日2026年6月20日000/107.37否

范春羚董事女532020年6月5日2026年6月20日000//是

王锋董事男442024年11月29日2026年6月20日000//是

张列列董事男482018年6月29日2026年6月20日000//是

张驰独立董事男672020年6月5日2026年6月20日000/15否

王鸿祥独立董事男692023年6月20日2026年6月20日000/15否

王广斌独立董事男582023年6月20日2026年6月20日000/15否

张舰职工董事男412023年6月20日2026年6月20日000/80.94否

严佳梁副总裁男452021年9月30日2026年6月20日000/82.89否

蒋家智副总裁、董事会秘书男542023年6月20日2026年6月20日000/90.13否

吴春副总裁、财务总监男592020年4月28日2026年6月20日000/90.13否

张琛副总裁男542021年9月30日2026年6月20日000/80.94否

合计/////000/684.77/姓名主要工作经历

张辰本公司党委书记、董事长。曾任上海露香园置业有限公司助理经理、副总经理，上海城投置地（集团）有限公司总师室副主任、主任、规划设计部总经理、技术总监、党总支委员、副总经理，上海城投控股股份有限公司副总裁、总裁、董事等职务。

任志坚本公司党委副书记、董事、总裁。曾任上海浦东明珠房地产发展公司副总经理，上海新凯房地产开发有限公司工程部副经理、副总经理、副总经理（主持工作），上海三林项目筹建部主任、普陀项目筹建部主任，上海义品置业有限公司总经理，上海露香园置业有限公司总经理，上海其越置业有限公司总经理，上海城投置地（集团）有限公司副总经理兼第二项目事业部总经理、上海城投控股股份有限公司

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副总裁、总裁等职务。

本公司董事。曾任上海市城市建设投资开发总公司计划部科员、业务主管，上海城投环境投资有限公司职工，上海市城市建设投资开发总公司项目计划财务部高级业务主管、总经理助理、副总经理，上海城投（集团）有限公司计划财务部副总经理、项目管理部副总经理、范春羚

重大工程建设协调推进领导小组办公室副主任、总裁办公室副主任（主持工作）等职务。现任上海城投(集团)有限公司资产（投资）管理部总经理。

本公司董事。曾任上海市浦东新区建设（集团）有限公司项目总工，上海市市政工程管理局建设运营管理处试用期，上海市建设交通委工程建设处（市重大办）试用期、副主任科员、主任科员，上海市水务局（上海市海洋局）建设管理处主任科员、副处长，上海市国有王锋

资产监督管理委员会企业改革处副处长，上海市国有资产监督管理委员会综合协调处副处长、处长等职务。现任上海城投（集团）有限公司项目管理部（重大办）总经理（主任）、采购管理中心主任。

本公司董事。曾担任浦发银行外高桥保税区支行公司银行部经理，第一营业部公司业务主管总经理，上海分行公司银行产品部总经理、张列列

投资银行部总经理等职务。于 2015年加入弘毅投资，于 2018年 1月 1日起担任 PE业务管理部总监，现任 PE投资部总监。

张驰本公司独立董事。曾任华东政法大学民商法教研室教授，民商法硕、博士生导师，民法研究中心副主任，中国法学会和上海市法学会民法研究会理事。现任上海市中信正义律师事务所律师，同时担任上海船舶运输科学研究所有限公司独立董事。

王鸿祥本公司独立董事。曾任上海财经大学会计系教师、副教授，申能（集团）有限公司副总会计师。

王广斌本公司独立董事。同济大学教授，现任同济大学工程管理研究所所长，建筑产业创新发展研究院院长，民航飞行区设施耐久与运行安全重点实验室副主任，国家数字建造技术创新中心理事，国家土建结构预制装配化工程技术研究中心装配式建筑集成管理技术研究室主任，同时担任杭州新中大科技股份有限公司独立董事。曾任同济大学经济与管理学院助教、讲师、副教授、教授、副院长。

张舰本公司职工董事。曾任中国人民解放军驻安徽省航务军事代表办事处副连职参谋、正连职参谋，中国人民解放军南京军区航务军事代表办事处综合计划处正连职参谋、副营职参谋、正营职参谋，上海城投（集团）有限公司党委组织部(人力资源部)高级业务主管、党委办公室见习经理，上海城投兴港投资建设（集团）有限公司纪委书记、工会主席、党委委员等职务。现任上海城投控股股份有限公司党委委员、纪委书记、工会主席。

严佳梁本公司党委副书记、副总裁。曾任上海市市政工程建设发展有限公司职工、总工程师助理、副总工程师，上海市城市建设投资开发总公司路桥事业部第二事业部副总工程师、总工程师、第二现场指挥部总工程师，上海城投公路投资（集团）有限公司第二事业部副总经理、常务副总经理等职务。

蒋家智本公司党委委员、副总裁、董事会秘书。曾任南京第二机床厂外经处外销员，江苏环球杰必克信息处理有限公司信息处理员，上海道勤企业咨询公司职工，上海水务资产经营发展有限公司投资发展部职工、经理助理，上海市城市建设投资开发总公司水务事业部资产经营部副经理，上海市原水股份有限公司资产经营部副经理，上海城投控股股份有限公司投资管理部总经理、董事会办公室主任、证券事务代表，上海城投（集团）有限公司战略企划部副总经理，上海城投资产管理（集团）有限公司副总经理等职务。

吴春本公司副总裁、财务总监。曾任上海统计技术学校教师，上海公路管理处沪嘉高速公路管理所计划财务科科长，上海市沪嘉高速公路实业有限公司计划财务部经理、总会计师，上海城投置地有限公司计划财务部副经理、经理，上海城投置地（集团）有限公司审计监察部副经理、计划财务部经理、副总会计师、纪委委员、财务总监，上海城投控股股份有限公司财务总监、副总裁等职务。

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张琛本公司副总裁。曾任上海实业发展有限公司工程师，上海瑞南置业有限公司工程师，上海安居房发展中心工程师，上海城投新江湾城工程建设指挥部工程主管，上海城投置地（集团）有限公司工程管理部高级业务主管，上海城投悦城置业有限公司副总经理，上海城展置业有限公司总经理，上海新江湾城投资发展有限公司副总经理，上海城投置地（集团）有限公司新江湾城项目部副总经理、项目部总经理，上海城投置地（集团）有限公司总经理助理、副总经理等职务。

其它情况说明

□适用√不适用

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(二)现任及报告期内离任董事和高级管理人员的任职情况

1、在股东单位任职情况

√适用□不适用在股东单位担任职人员姓名股东单位名称任期起始日期任期终止日期任的职务

上海城投（集团）有限公资产（投资）管范春羚2020年1月司理部总经理项目管理部（重上海城投（集团）有限公王锋大办）总经理2024年6月司（主任）

上海城投（集团）有限公采购管理中心王锋2025年2月司主任弘毅（上海）股权投资基

张列列 PE投资部总监 2019年 1月金中心（有限合伙）在股东单位任职情况的说明

2、在其他单位任职情况

√适用□不适用在其他单位担任任职人员姓名其他单位名称任期起始日期任期终止日期的职务上海建科咨询集团股份张辰董事2023年11月有限公司无锡诚鼎智慧城市创业执行事务合伙人张辰股权投资合伙企业（有委派代表、投决会2023年7月限合伙）委员、投决会主任执行事务合伙人上海诚鼎智酷私募基金

张辰委派代表、投决会2023年6月合伙企业（有限合伙）

委员、投决会主任执行事务合伙人泰兴诚鼎硬科技创业投

张辰委派代表、投决会2023年6月资合伙企业

委员、投决会主任上海合庭房地产开发有任志坚董事2018年8月限公司上海东荣房地产开发任志坚董事2018年9月有限公司上海城投公路投资（集范春羚董事2017年2月2025年11月团）有限公司

上海城投水务（集团）范春羚董事2019年9月2025年11月有限公司上海城投资产管理（集范春羚董事2025年11月团）有限公司

上海城投环境（集团）范春羚董事2025年11月有限公司上海城投长兴建设发展范春羚董事2025年11月（集团）有限公司上海城投公路投资（集王锋董事2025年11月团）有限公司

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上海环境集团股份有限王锋董事2024年12月公司上海城投兴港投资建设王锋董事2024年8月（集团）有限公司上海城投长兴建设发展王锋董事2025年11月（集团）有限公司江苏先声医学诊断有限张列列董事2024年4月公司

I-MAB(纳斯达克上市张列列董事2024年9月2025年8月公司，代码 IMAB.O)上海船舶运输科学研究张驰独立董事2019年1月所有限公司教授，同济大学工王广斌同济大学程管理研究所所2023年1月长杭州新中大科技股份有王广斌独立董事2023年1月限公司上海城投集团财务有限吴春董事2020年6月公司吴春西部证券股份有限公司董事2022年6月2025年10月上海诚鼎创佳投资管理董事、投决会委吴春2018年8月有限公司员、投决会主任

上海诚鼎创富投资管理董事、投决会委吴春2018年8月有限公司员、投决会主任

上海诚鼎华建投资管理管委会委员、投决吴春2019年5月合伙企业（有限合伙）会委员上海合庭房地产开发有张琛监事2015年12月限公司上海东荣房地产开发有张琛监事2015年12月2025年5月限公司上海海桐合创科技有限张琛董事2024年11月公司蒋家智西部证券股份有限公司董事2025年10月上海城投商业保理有限蒋家智董事长2017年5月公司在其他单位任职情况的说明

(三)董事、高级管理人员薪酬情况

√适用□不适用

董事报酬由公司董事会讨论并提出分配预案，最终由股东会审议通董事、高级管理人员薪酬的过。公司高级管理人员的报酬由董事长提出方案，薪酬与考核委员决策程序会审批。

董事在董事会讨论本人薪酬是事项时是否回避薪酬与考核委员会或独立董

事专门会议关于董事、高级公司薪酬与考核委员会包括3名独立董事在内，与会委员就高级管管理人员薪酬事项发表建议理人员报酬事项进行投票表决并一致同意通过相关事项。

的具体情况

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（1）在本公司担任专职工作的董事、高级管理人员的薪金标准按

其在本公司实际担任的经营管理职务，参照本公司薪酬制度确定；

董事、高级管理人员薪酬确

（2）不在本公司担任专职工作的董事（除独立董事）不在本公司定依据

领取报酬和津贴；（3）本公司独立董事由本公司聘任后，每年可领取15万元津贴。

董事和高级管理人员薪酬的详见“现任及报告期内离任董事和高级管理人员持股变动及薪酬情实际支付情况况”。

报告期末全体董事和高级管报告期内，公司全体董事和高级管理人员实际获得的报酬合计理人员实际获得的薪酬合计684.77万元（税前）。

报告期末全体董事和高级管公司董事、高级管理人员薪酬方案由董事会薪酬与考核委员会制

理人员实际获得薪酬的考核定，明确薪酬确定依据和具体构成。董事薪酬方案由股东会决定，依据和完成情况并予以披露。

报告期末全体董事和高级管公司董事、高级管理人员绩效薪酬、任期激励部分自2025年起实

理人员实际获得薪酬的递延行递延支付。绩效薪酬递延支付期限为3年，任期激励收入实行锁支付安排定期，锁定期为3年。各类嘉奖的递延支付同绩效薪酬发放方式。

报告期末全体董事和高级管理人员实际获得薪酬的止付未发生追索情况

(四)公司董事、高级管理人员变动情况

□适用√不适用

(五)近三年受证券监管机构处罚的情况说明

□适用√不适用

(六)其他

□适用√不适用

四、董事履行职责情况

(一)董事参加董事会和股东会的情况参加股东参加董事会情况是否会情况董事独立本年应参以通讯是否连续两姓名亲自出委托出缺席出席股东董事加董事会方式参次未亲自参席次数席次数次数会的次数次数加次数加会议张辰否13131100否1任志坚否13131200否0范春羚否13131200否0王锋否13131200否0张列列否13131200否0张驰是13131100否1王鸿祥是13131100否1王广斌是13131100否1张舰否13131100否1连续两次未亲自出席董事会会议的说明

□适用√不适用

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年内召开董事会会议次数13

其中：现场会议次数1通讯方式召开会议次数11现场结合通讯方式召开会议次数1

(二)董事对公司有关事项提出异议的情况

□适用√不适用

(三)其他

□适用√不适用

五、董事会下设专门委员会情况

√适用□不适用

(一)董事会下设专门委员会成员情况专门委员会类别成员姓名

审计委员会王鸿祥、张驰、范春羚

薪酬与考核委员会王广斌、张驰、王鸿祥、王锋、张舰

战略与 ESG 委员会 张辰、任志坚、范春羚、王锋、张列列、王广斌、张驰

(二)报告期内审计委员会召开6次会议其他履行职召开日期会议届次会议内容重要意见和建议责情况2025年1月24日第十一届董事会审议通过《公司2025年审计工作计审计委员会第八划》、审阅《公司2024年审计工作次会议总结》《公司2024年度大额资金往来检查报告》《公司2024年度对外担保事项检查报告》《公司2024年度对外投资、证券投资与衍生品交易审议通过与会议案无事项检查报告》《公司2024年度关联交易检查报告》《公司2024年度募集资金存放及实际使用情况检查报告》《公司2024年度提供财务资助事项检查报告》审议通过《公司2024年度报告外部审计工作总结及2024年度审计报告初稿》《公司2024年度财务会计报告》《公司2024年度内部控制检查监督工作报告》《公司2024年度内

第十一届董事会2025319部控制评价报告》《公司关于2024年月日审计委员会第九审议通过与会议案无年度会计师事务所履职情况评估报次会议告》《董事会审计委员会对会计师事务所2024年度履行监督职责情况报告》《公司续聘天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）为公司2025年度审计机构的议案》《公司2024年

39/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告度董事会审计委员会履职报告》第十一届董事会审议通过《公司2025年第一季度报2025年4月27日审计委员会第十告》、审阅《公司2025年一季度审审议通过与会议案无次计工作汇报》第十一届董事会审议通过修订《董事会审计委员会工2025年6月18日审计委员会第十作细则》《内部审计管理制度》《内审议通过与会议案无一次部控制评价制度》审议通过《公司2025年度预审工作计划安排》《公司2025年半年度报

第十一届董事会2025821告及摘要》、审阅《公司2025年二年月日审计委员会第十审议通过与会议案无季度审计工作汇报》《公司2025年二次上半年度内部控制专项检查情况报告》2025年10月27日第十一届董事会审议通过《公司2025年第三季度报审计委员会第十告》、审阅《公司2025年三季度审审议通过与会议案无三次计工作汇报》

(三)报告期内薪酬与考核委员会召开1次会议其他履行职召开日期会议届次会议内容重要意见和建议责情况审议《关于城投控股高级管理人员

第十一届董事会

202512024年度业绩考核情况及激励分配年月24日薪酬与考核委员审议通过与会议案无的议案》《关于独立董事津贴和董监

会第三次会议事报酬的议案》

(四) 报告期内战略与 ESG委员会召开1次会议其他履行职召开日期会议届次会议内容重要意见和建议责情况审议《城投控股“十四五”规划2024年战略执行评价及2025年改革发展

第十一届董事会2025 3 20 ESG 重点任务的报告》《关于建立 ESG年 月 日 战略与 委员 ESG 审议通过与会议案 无实质性议题矩阵的议案》《公司

会第二次会议战略》《公司2024年度环境、社会及治理（ESG）报告》

(五)存在异议事项的具体情况

□适用√不适用

六、审计委员会发现公司存在风险的说明

□适用√不适用审计委员会对报告期内的监督事项无异议。

七、报告期末母公司和主要子公司的员工情况

(一)员工情况母公司在职员工的数量145主要子公司在职员工的数量380

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在职员工的数量合计525母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工0人数专业构成专业构成类别专业构成人数经营管理人员31销售人员27技术人员173财务人员48行政人员94投资人员31运营人员121合计525教育程度

教育程度类别数量（人）博士6硕士及以上184本科282大专46高中及以下7合计525

(二)薪酬政策

√适用□不适用

报告期内，公司董事会薪酬与考核委员会依据当年的利润完成情况等指标对公司高级管理人员进行考核并制定薪酬及奖励方案。方案综合考虑了公司各子公司相关行业的年薪平均水平以及公司现状，将公司经营者的年薪与公司的资产状况、公司的盈利能力以及年度经营目标完成情况相挂钩，以充分调动经营者的积极性，进一步健全公司高级管理人员的工作绩效考核和激励机制，强化责任目标约束，不断提高上市公司高级管理人员的进取精神和责任意识。

(三)培训计划

√适用□不适用

2025年，培训与开发条线紧紧围绕公司战略发展目标，坚持“体系牵引、精准赋能、实效导向”，在职能整合与组织变革中稳步推进培训体系优化与重点项目实施，全年累计开展各类培训

156场，覆盖2846人次，培训课时达916课时，覆盖公司全层级员工，为人才梯队建设和组织能

力提升提供了有力支撑。

一、优化管理机制，夯实培训运行基础

以“统筹管理、分级实施”为原则，修订发布《教育培训管理办法》，明确各级职责与流程节点。结合年度需求调研，统筹制定《2025年度培训计划》，涵盖156场培训项目。建立培训联络员机制，形成信息共享与资源协调常态，推动置业经营公司培训体系、社区与物业岗位专项培训、新员工培训体系等有序落地，提升培训管理的系统性与执行力。

二、聚焦核心骨干，提升管理队伍综合素质

根据工作实际需求，针对公司近百名中层管理人员，灵活采取线上自学与线下集训搭配的混合式培养模式，线上依托“控股宽学堂”学习平台，推出Mini-MBA等专题课程，人均在线学习时长达42小时，提升综合履职能力。线下共开展集中培训6期，内容涵盖战略思维、领导力、AI技术应用等前沿领域，有效拓宽员工管理视野。

三、推动知识沉淀，构建内部课程体系

41/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

启动内部微课开发项目，构建“经验萃取—课程开发—资源共享”知识管理闭环。全年共征集微课及相关材料27份，涵盖组织管理、业务实操、制度宣贯等内容。在公司内网公布并利用微信等方式推广，推动隐性知识显性化、显性知识体系化，助力骨干赋能与组织经验传承。

四、协同业务发展，精准支撑专业能力建设

围绕业务实际需求，自主举办新员工培训、AI专题培训等 5场，协同安管、财务、工程等部门开展专项培训6场，协办竞赛及外部培训对接22场，有效支撑各业务条线能力提升。通过训前需求对接、训中资源整合、训后反馈优化，持续提升培训服务的针对性和实效性。

五、对标行业前沿，谋划人才长远发展深入调研标杆企业人才培养实践，提出符合公司实际的人才发展建议。初步设计“青年英才计划”，并与相关专业机构加强合作，为后续核心梯队建设储备优质资源。

(四)劳务外包情况

□适用√不适用

八、利润分配或资本公积金转增预案

(一)现金分红政策的制定、执行或调整情况

√适用□不适用

报告期内，公司利润分配政策未进行调整。公司认真执行《公司章程》，实现了分红政策的连续性和稳定性。

1.公司2024年度利润分配方案的实施情况

经公司2024年年度股东会表决通过，公司2024年年度利润分配方案为：以实施权益分派股权登记日总股本2529575634股，扣减公司回购专用证券账户中的股份数25074866股，即以

2504500768股为基数，向全体股东每10股派发现金股利0.40元（含税），剩余未分配利润结转下一年度。2024年度不进行资本公积转增股本。上述权益分派方案已于2025年7月23日实施完成。

2.公司2025年度利润分配预案经审计，城投控股母公司2025年度实现净利润747451254.30元，加上年初未分配利润

7989942511.21元，扣除2024年度现金与股票红利分配100180030.72元，2025年度可分配利

润合计为8637213734.79元。

2025年度利润分配预案为：公司拟以实施权益分派股权登记日总股本扣减公司回购专用证券

账户中的股份数为基数，向全体股东每10股派发现金股利0.40元（含税），剩余未分配利润结转下一年度。本年度不进行资本公积转增股本。

(二)现金分红政策的专项说明

√适用□不适用

是否符合公司章程的规定或股东会决议的要求√是□否

分红标准和比例是否明确和清晰√是□否

相关的决策程序和机制是否完备√是□否

独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用√是□否

中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，其合法权益是否得到了充分保√是□否护

(三)报告期内盈利且母公司可供股东分配利润为正，但未提出现金利润分配方案预案的，公司应当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划

□适用√不适用

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(四)本报告期利润分配及资本公积金转增股本预案

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

每10股送红股数（股）不适用

每10股派息数（元）（含税）0.4

每10股转增数（股）0

现金分红金额（含税）99672030.72

合并报表中归属于上市公司普通股股东的净利润289297930.88

现金分红金额占合并报表中归属于上市公司普通34.45

股股东的净利润的比率（%）

以现金方式回购股份计入现金分红的金额59855993.00

合计分红金额（含税）159528023.72

合计分红金额占合并报表中归属于上市公司普通55.14

股股东的净利润的比率（%）

(五)最近三个会计年度现金分红情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

最近三个会计年度累计现金分红金额（含税）(1)350122107.52

最近三个会计年度累计回购并注销金额(2)99999682.73

最近三个会计年度现金分红和回购并注销累计金额450121790.25

(3)=(1)+(2)

最近三个会计年度年均净利润金额(4)315825410.56

最近三个会计年度现金分红比例（%）(5)=(3)/(4)142.52

最近一个会计年度合并报表中归属于上市公司普通股289297930.88股东的净利润

最近一个会计年度母公司报表年度末未分配利润8637213734.79

九、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响

(一)相关激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的

□适用√不适用

(二)临时公告未披露或有后续进展的激励情况股权激励情况

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用员工持股计划情况

□适用√不适用其他激励措施

□适用√不适用

43/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

(三)董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况

□适用√不适用

(四)报告期内对高级管理人员的考评机制，以及激励机制的建立、实施情况

√适用□不适用

报告期内，公司董事会薪酬与考核委员会依据当年的利润完成情况等指标对公司高级管理人员进行考核并制定薪酬及奖励方案。方案综合考虑了公司各子公司相关行业的年薪平均水平以及公司现状，将公司经营者的年薪与公司的资产状况、盈利能力、年度经营目标完成情况及 ESG建设情况相挂钩，以充分调动经营者的积极性，进一步健全公司高级管理人员的工作绩效考核和激励机制，强化责任目标约束，不断提高上市公司高级管理人员的进取精神和责任意识。

十、报告期内的内部控制制度建设及实施情况

√适用□不适用

报告期内，公司在严格依照《公司法》《证券法》等法律法规及《公司章程》的要求建立了严密的内控管理体系基础上，结合行业特征及企业经营实际，对内控制度进行持续完善与细化，提高了企业决策效率，为企业经营管理的合法合规及资产安全提供了保障，有效促进公司战略的稳步实施。

公司内部控制体系结构合理，内部控制制度框架符合财政部、中国证监会等五部委对于内部控制体系完整性、合理性、有效性的要求，能够适应公司管理和发展的需要。公司不断健全内控体系，内控运行机制有效，达到了内部控制预期目标，保障了公司及全体股东的利益。

公司第十一届董事会第三十一次会议审议通过了公司《2025年内部控制评价报告》，全文详

见上海证券交易所网站 www.sse.com.cn。

报告期内部控制存在重大缺陷情况的说明

□适用√不适用

十一、报告期内对子公司的管理控制情况

√适用□不适用

为实现公司的一体化治理和科学管控，公司对子公司管控工作给予高度重视，通过合理构建管理机制、有效划分管理权责、科学建设企业文化等措施实现对子公司的高效管理，保障公司在发展过程中有效发挥协同效应。2025年，公司从以下方面重点加强了对子公司的管理控制：

（1）进一步加强外派董监事的管理，根据股权关系调整参控股单位董监高人员，共计调整董

监高159人次，其中任职70人次，免职89人次（包含因监事会改革取消监事）；加强了对子公司关键岗位人员管理，进一步明确关键岗位人员名单，加强因私证照集中管理，因私外出请假等规章制度的执行。

（2）2025年修订《绩效考核管理办法》，对子公司形成目标明确、评价科学的绩效考核制度。年初完成与直属公司的考核目标责任书签订，明确各直属公司的工作重点，有针对性地设置了激励指标，运营板块制定实施了符合市场化要求的绩效和激励方案，对社区出租率提升起到了一定作用，并在年末完成了对各层级的年度业绩考核工作。

（3）对公司《重大事项报告制度》进行了修订，依据《公司章程指引》《上市规则》等规则修订相关条款，删除监事会相关内容，进一步完善重大事项的范围，并督促各业务板块执行《重大事项报告制度》。

（4）从会计核算、预算管理等方面加强对子公司的管控。公司定期取得子公司财务报表，汇

总生成公司合并财务报表，包括资产负债表、利润表、现金流量表及其他相关业务报表，每年委托会计师事务所对公司及子公司年度财务报告进行审计并出具审计报告，逐级汇总编制公司年度全面预算和月度资金预算，定期对公司经营情况和预算执行完成情况进行分析。

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（5）指导子公司修订完善制度体系，形成各自的制度汇编，年内组织完成常规内控检查2次，监督制度的执行和落实情况。

对子公司的管理控制存在异常的风险提示

□适用√不适用

十二、内部控制审计报告的相关情况说明

√适用□不适用

公司聘请天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）对公司内部控制的有效性进行独立审计。

天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）出具了标准无保留意见的内部控制审计报告，与公司内部控制自我评价报告意见一致。

是否披露内部控制审计报告：是

内部控制审计报告意见类型：标准的无保留意见

十三、上市公司治理专项行动自查问题整改情况不适用

十四、纳入环境信息依法披露企业名单的上市公司及其主要子公司的环境信息情况

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

十五、社会责任工作情况

(一)是否单独披露社会责任报告、可持续发展报告或 ESG 报告

√适用□不适用

详见公司 2025年度环境、社会和公司治理（ESG）报告。

(二)社会责任工作具体情况

□适用√不适用具体说明

□适用√不适用

十六、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况

√适用□不适用

扶贫及乡村振兴项目数量/内容情况说明

总投入（万元）178.65

依据第五轮结对帮扶协议约定，每年投

其中：资金（万元）20入专项资金20万元。

1.采购崇明新村乡产品（大米、羊肉、158.65锅具等）27.38万元。物资折款（万元）2.采购新疆喀什莎车县特产131.27万元。

惠及人数（人）2000

45/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告帮扶形式（如产业扶贫、就业扶资金帮扶、消费扶贫、贫、教育扶贫等）产业扶贫具体说明

√适用□不适用

1.结对升级：城投控股严格履行社会责任，依据第五轮结对帮扶协议，于2025年按时足额拨

付帮扶资金20万元。从最初的资金援助，已深化发展为涵盖产业协同、人才交流的综合性、机制化帮扶体系。十七年的坚持，不仅体现了城投控股助力乡村振兴战略的坚定决心，更将短期的“项目帮扶”升华为长期的“命运共同体”建设，为帮扶地区实现可持续发展注入了可靠而持久的动力。

2.消费帮扶：城投控股积极响应乡村振兴号召，创新帮扶模式，通过“以购代捐”“以买代帮”

认真落实与新卫村签订的《乡村振兴农产品购销合作协议》。依托节日慰问、职工福利等多重载体，常态化采购新村乡大米、果蔬、畜禽制品、锅具等本土农产品和特色产品。与此同时，城投控股持续推进对口帮扶工作，加大对新疆喀什莎车县特色农产品采购力度，积极探索市场化产销衔接长效机制，以实际行动赋能产业发展、助推富民增收。全年实现消费帮扶物资折款总计158万余元。

3.志愿服务：城投控股积极弘扬志愿服务精神，推动志愿服务制度化、常态化、品牌化发展。

各级组织紧密围绕“3·5学雷锋日”等关键节点，全年开展中医义诊、政策宣讲、植树护绿、爱心义卖等多元化志愿服务14场，累计参与志愿者130人次，服务时长近520小时，惠及市民超

4000人次。城投控股管理的新江湾城“四史”学习教育基地作为上海国企开放日固定开放点，以

“回望国企红色记忆”为主题，向社会公众生动展现了国企在城市建设与生态保护中的担当与成就，有力地支持了社区教育与文化发展。

十七、其他

□适用√不适用

46/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

第五节重要事项

一、承诺事项履行情况

(一)公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期内的承诺事项

□适用√不适用

(二)公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目是否达到原盈利预测及其原因作出说明

□已达到□未达到√不适用

(三)业绩承诺情况

□适用√不适用业绩承诺变更情况

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

47/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况

□适用√不适用

三、违规担保情况

□适用√不适用

四、公司董事会对会计师事务所“非标准意见审计报告”的说明

□适用√不适用

五、公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明

（一）公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明

□适用√不适用

（二）公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明

□适用√不适用

（三）与前任会计师事务所进行的沟通情况

□适用√不适用

（四）审批程序及其他说明

□适用√不适用

六、聘任、解聘会计师事务所情况

单位：元币种：人民币现聘任

境内会计师事务所名称天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）

境内会计师事务所报酬1500000.00境内会计师事务所审计年限5

境内会计师事务所注册会计师姓名叶慧、何颢、田梅

境内会计师事务所注册会计师审计服务的累计叶慧（3年）、何颢（3年）、田梅（3年）年限名称报酬天职国际会计师事务所（特殊400000.00内部控制审计会计师事务所普通合伙）

聘任、解聘会计师事务所的情况说明

√适用□不适用

经公司2024年年度股东会表决通过，公司续聘天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）为公司2025年度财务审计机构及内控审计机构。详见公司临时公告2025-013。

审计期间改聘会计师事务所的情况说明

□适用√不适用

审计费用较上一年度下降20%以上（含20%）的情况说明

48/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

□适用√不适用

七、面临退市风险的情况

(一)导致退市风险警示的原因

□适用√不适用

(二)公司拟采取的应对措施

□适用√不适用

(三)面临终止上市的情况和原因

□适用√不适用

八、破产重整相关事项

□适用√不适用

九、重大诉讼、仲裁事项

□本年度公司有重大诉讼、仲裁事项√本年度公司无重大诉讼、仲裁事项

十、上市公司及其董事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违规、受到处罚及整改情况

□适用√不适用

十一、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明

□适用√不适用

十二、重大关联交易

(一)与日常经营相关的关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

√适用□不适用事项概述查询索引

经公司2024年年度股东会审议通过，公司2025全年预计发生日常关联交易16691万元，实际发生10225万元，主要情况如下：

1.预计销售商品、提供劳务类关联交易8511万元，实际发生该类关联交易 4427万元，主要是 https://static.sse.com.cn/disclosure/listedinfo/anno向关联企业收取的运营管理费等； uncement/c/new/2025-03-29/600649_20250329_V

2.预计发生购买商品、接受劳务类关联交易 Q39.pdf

6780万元，实际发生该类关联交易4256万元，

主要是向关联企业支付的物业管理费等支出；

3.预计发生租赁类关联交易1400万元，实际发

生该类关联交易1542万元。

49/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

(二)资产或股权收购、出售发生的关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

4、涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况

□适用√不适用

(三)共同对外投资的重大关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

(四)关联债权债务往来

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

50/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

(五)公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务

√适用□不适用

1、存款业务

√适用□不适用

单位：元币种：人民币每日最高存款利率本期发生额关联方关联关系期初余额期末余额存款限额范围本期合计存入金额本期合计取出金额

上海城投集团0.10%-1.30

同受一方控制不适用%863813828.0013187056824.0212428675562.451622195089.57财务有限公司

合计///863813828.0013187056824.0212428675562.451622195089.57

2、贷款业务

□适用√不适用

3、授信业务或其他金融业务

□适用√不适用

4、其他说明

□适用√不适用

(六)其他

□适用√不适用

十三、重大合同及其履行情况

(一)托管、承包、租赁事项

1、托管情况

□适用√不适用

2、承包情况

□适用√不适用

3、租赁情况

□适用√不适用

51/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

(二)担保情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币

公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）

报告期内担保发生额合计（不包括对子公司的担保）

报告期末担保余额合计（A）（不包括对子公司的担保）公司及其子公司对子公司的担保情况

报告期内对子公司担保发生额合计240500.00

报告期末对子公司担保余额合计（B） 376300.00

公司担保总额情况（包括对子公司的担保）

担保总额（A+B） 376300.00

担保总额占公司净资产的比例(%)17.89

其中：

为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额（C）

直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债务担保365800.00

金额（D）

担保总额超过净资产50%部分的金额（E）

上述三项担保金额合计（C+D+E） 365800.00未到期担保可能承担连带清偿责任说明

根据金融机构住房按揭贷款相关政策和房地产开发企业的商业惯例，本公司部分所属子公司拟为购买其所开发建设的房产项目的合格银行按揭贷款客户提供阶段性担保。报告担保情况说明期，本公司所属房产项目公司提供的阶段性担保净增加337423.70万元。截至2025年12月31日，累计提供的阶段性担保余额为895870.00万元。

52/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

(三)委托他人进行现金资产管理的情况

1、委托理财情况

(1).委托理财总体情况

□适用√不适用其他情况

□适用√不适用

(2).单项委托理财情况

□适用√不适用其他情况

□适用√不适用

(3).委托理财减值准备

□适用√不适用

2、委托贷款情况

(1).委托贷款总体情况

□适用√不适用其他情况

□适用√不适用

(2).单项委托贷款情况

□适用√不适用其他情况

□适用√不适用

(3).委托贷款减值准备

□适用√不适用

3、其他情况

□适用√不适用

(四)其他重大合同

□适用√不适用

十四、募集资金使用进展说明

□适用√不适用

53/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

十五、其他对投资者作出价值判断和投资决策有重大影响的重大事项的说明

□适用√不适用

第六节股份变动及股东情况

一、股本变动情况

(一)股份变动情况表

1、股份变动情况表

单位：股

本次变动前本次变动增减（+，-）本次变动后发公积比例行送比例

数量(%)金转其他小计数量新股(%)股股

一、有限售条件股份

1、国家持股

2、国有法人持

股

3、其他内资持

股

其中：境内非国有法人持股境内自然人持股

4、外资持股

其中：境外法人持股境外自然人持股

二、无限售条2529575634100-25074866-250748662504500768100件流通股份

1、人民币普通2529575634100-25074866-250748662504500768100

股

2、境内上市的

外资股

3、境外上市的

外资股

4、其他

三、股份总数2529575634100-25074866-250748662504500768100

2、股份变动情况说明

√适用□不适用

54/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

公司分别于2025年3月27日和2025年6月20日召开第十一届董事会第二十次会议和2024年年度股东会，审议通过了《关于将已回购股份用途变更为注销并减少注册资本的议案》，同意公司对回购专用证券账户中的25074866股回购股份的用途进行变更，由“出售”变更为“用于注销并减少注册资本”。

股份注销事宜于2025年8月7日办理完成，本次部分回购股份注销手续符合法律法规相关要求。回购股份注销完成后，公司总股本减少25074866股，总股本将由2529575634股变更为2504500768股。具体内容详见2025年8月7日披露的《关于注销已回购股份的实施公告》（公告编号：2025-031）。

3、股份变动对最近一年和最近一期每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）

√适用□不适用

股份变动对最近一年和最近一期每股收益、每股净资产等财务指标不构成重大影响。

4、公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容

□适用√不适用

(二)限售股份变动情况

□适用√不适用

二、证券发行与上市情况

(一)截至报告期内证券发行情况

√适用□不适用

单位：万股币种：人民币股票及其衍生发行价格获准上市交易终止发行日期发行数量上市日期

证券的种类（或利率）交易数量日期债券（包括企业债券、公司债券以及非金融企业债务融资工具）

公司债2022-12-213.501000.002022-12-211000.002027-12-20

公司债2023-03-163.232000.002023-03-162000.002028-03-16

公司债2023-07-242.781000.002023-07-241000.002028-07-26

资产证券化2020-10-123.90不适用2020-10-12不适用2029-09-25

中期票据2024-04-152.68不适用2024-04-15不适用2029-04-14

中期票据2025-09-262.40不适用2025-09-26不适用2030-09-25

非金融企业债务2022-08-194.50不适用2022-08-19不适用2027-08-18融资工具

非金融企业债务2022-09-304.50不适用2022-09-30不适用2027-10-27融资工具

非金融企业债务2022-10-123.03不适用2022-10-12不适用2025-10-11融资工具

非金融企业债务2023-05-043.38不适用2023-05-04不适用2026-05-04融资工具

截至报告期内证券发行情况的说明（存续期内利率不同的债券，请分别说明）：

□适用√不适用

(二)公司股份总数及股东结构变动及公司资产和负债结构的变动情况

□适用√不适用

55/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

(三)现存的内部职工股情况

□适用√不适用

三、股东和实际控制人情况

(一)股东总数

截至报告期末普通股股东总数(户)64889年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数

()73143户

(二)截至报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表

单位：股

前十名股东持股情况（不含通过转融通出借股份）

持有有质押、标记或冻结股东名称比例限售条情况报告期内增减期末持股数量股东性质（全称）(%)件股份股份状态数量数量

上海城投（集团）有限公0117531859946.930无0国有法人司弘毅（上海）股权投资基01503529446.000无0其他

金中心（有限合伙）中国对外经济贸易信托

有限公司－外贸信托－27486493274864931.100无0其他仁桥泽源股票私募证券投资基金

香港中央结算有限公司-6483233183564810.730无0其他中国工商银行股份有限

公司－中证上海国企交2103928121197790.480无0其他易型开放式指数证券投资基金招商银行股份有限公司

－南方中证1000交易型1037822114881320.460无0其他开放式指数证券投资基金中国工商银行股份有限

公司－南方中证全指房624760105901520.420无0其他地产交易型开放式指数证券投资基金

唐建华098055230.390无0其他上海烜鼎私募基金管理

有限公司－烜鼎金麒麟895594089559400.360无0其他三号私募证券投资基金上海阿杏投资管理有限

公司－阿杏金牛2号私888932388893230.350无0其他募证券投资基金

前十名无限售条件股东持股情况（不含通过转融通出借股份）股份种类及数量股东名称持有无限售条件流通股的数量种类数量

56/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

上海城投（集团）有限公司1175318599人民币普通股1175318599弘毅（上海）股权投资基金中心（有限合伙）150352944人民币普通股150352944

中国对外经济贸易信托有限公司－外贸信27486493人民币普通股27486493

托－仁桥泽源股票私募证券投资基金香港中央结算有限公司18356481人民币普通股18356481

中国工商银行股份有限公司－中证上海国12119779人民币普通股12119779企交易型开放式指数证券投资基金

招商银行股份有限公司－南方中证1000交11488132人民币普通股11488132易型开放式指数证券投资基金

中国工商银行股份有限公司－南方中证全10590152人民币普通股10590152指房地产交易型开放式指数证券投资基金唐建华9805523人民币普通股9805523

上海烜鼎私募基金管理有限公司－烜鼎金8955940人民币普通股8955940麒麟三号私募证券投资基金

上海阿杏投资管理有限公司－阿杏金牛28889323人民币普通股8889323号私募证券投资基金

公司回购专户未在“前十大股东持股情况”中列示，截至本报告期末，前十名股东中回购专户情况说明

公司回购专户持有12700000股，占公司总股本的0.51%。

上述股东委托表决权、受托表决权、放弃表不适用决权的说明上述股东关联关系或一致行动的说明不适用表决权恢复的优先股股东及持股数量的说不适用明

持股5%以上股东、前十名股东及前十名无限售流通股股东参与转融通业务出借股份情况

□适用√不适用

前十名股东及前十名无限售流通股股东因转融通出借/归还原因导致较上期发生变化

□适用√不适用前十名有限售条件股东持股数量及限售条件

□适用√不适用

(三)战略投资者或一般法人因配售新股成为前10名股东

□适用√不适用

四、控股股东及实际控制人情况

(一)控股股东情况

1、法人

√适用□不适用

名称上海城投（集团）有限公司单位负责人或法定代表人杭迎伟成立日期1992年7月21日

57/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

城市建设和公共服务投资、市场营销策划、项目投资与资产

主要经营业务管理、实业投资、股权投资、自有设备租赁、投资咨询、管

理咨询、房地产开发经营。

报告期内控股和参股的其他境内外国泰海通（601211）1.40%、上港集团（600018）4.19%、绿

上市公司的股权情况地控股（600606）20.55%、上海环境（601200）46.50%。

其他情况说明无

2、自然人

□适用√不适用

3、公司不存在控股股东情况的特别说明

□适用√不适用

4、报告期内控股股东变更情况的说明

□适用√不适用

5、公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图

√适用□不适用

(二)实际控制人情况

1、法人

√适用□不适用名称上海市国有资产监督管理委员会

2、自然人

□适用√不适用

3、公司不存在实际控制人情况的特别说明

□适用√不适用

4、报告期内公司控制权发生变更的情况说明

□适用√不适用

58/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

5、公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

√适用□不适用

6、实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司

□适用√不适用

(三)控股股东及实际控制人其他情况介绍

□适用√不适用

五、公司控股股东或第一大股东及其一致行动人累计质押股份数量占其所持公司股份数量比例

达到80%以上

□适用√不适用

六、其他持股在百分之十以上的法人股东

□适用√不适用

七、股份限制减持情况说明

□适用√不适用

八、股份回购在报告期的具体实施情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币回购股份方案名称关于以集中竞价方式回购股份的方案回购股份方案披露时间2025年8月30日

拟回购股份数量及占总股本的比例预计回购数量约7278020股至14556041股，约占公司总(%)股本比例的0.29%至0.58%

拟回购金额0.5亿元-1亿元

拟回购期间2025年8月28日-2025年11月27日

为维护公司价值及股东权益，回购后的股份拟在披露回购结回购用途果暨股份变动公告后三年内履行相关程序予以注销。

已回购数量(股)12700000

59/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

已回购数量占股权激励计划所涉及

的标的股票的比例(%)不适用（如有）公司采用集中竞价交易方式减持回不适用购股份的进展情况

九、优先股相关情况

□适用√不适用

60/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

第七节债券相关情况

一、公司债券（含企业债券）和非金融企业债务融资工具

√适用□不适用

(一)公司债券（含企业债券）

√适用□不适用

1、公司债券基本情况

单位：元币种：人民币

2026年4是否存在

月30投资者日后利率还本付交易场主承销受托管终止上市

债券名称简称代码发行日起息日到期日债券余额%适当性交易机制的最近回（）息方式所商理人或挂牌的安排售日风险国泰海国泰海上海证

22沪控0122沪控011387572022-12-212022-12-212027-12-20950000000.002.00单利按通证券通证券专业投券交易公开否

年付息股份有股份有资者所限公司限公司国泰海国泰海上海证

230123011150522023-03-162023-03-162028-03-161999976318.093.23单利按通证券通证券专业投沪控沪控券交易公开否

年付息股份有股份有资者所限公司限公司国泰海国泰海上海证

23沪控0223沪控021156172023-07-242023-07-262026-07-262028-07-26999878255.802.78单利按通证券通证券专业投券交易公开否

年付息股份有股份有资者所限公司限公司

西部证券-上海西部证西部证半年付上海证

城投控股-宽庭

沪城租优1801562022-06-242022-06-242028-03-252034-03-071080000000.002.35券股份券股份合格投息，到期券交易公开否住房租赁资产有限公有限公资人还本所支持专项计划司司

注：

1、公司之子公司上海城投控股投资有限公司于2026年1月8日发行“西部-上海城投控股商业物业1期绿色资产支持专项计划（助力“双一流”建设高校）”，发行规模合计12.50亿元，其中优先级资产支持证券规模11.87亿元，票面利率2.24%，发行期限为18年。

61/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

2、公司于2026年2月6日至2026年2月10日，对债券“23沪控01”执行回售，回售金额为20亿元，回售资金兑付日为2026年3月16日。2026年3月18日，公司发布提前摘牌公告，决定对本次回售债券不进行转售，注销债券金额为20亿元，提前摘牌日为2026年3月23日。

3、公司于2026年3月10日发行公司债券(第一期)（26沪控01），发行规模20亿元，债券期限3+2年，票面利率为1.95%。

公司对债券终止上市或挂牌风险的应对措施

□适用√不适用报告期内债券付息兑付情况

√适用□不适用债券名称付息兑付情况的说明

22沪控012025年度已支付利息3500万元。

23沪控012025年度已支付利息6460万元。

23沪控022025年度已支付利息2780万元。

西部证券-上海城投控股-宽庭住房租2025年度已支付利息3280万元。

赁资产支持专项计划

2、公司或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况

√适用□不适用本年度公司根据《上海城投控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书》中设定的回售条款，回购公司债券“22沪控01”370000手，回售金额为3.7亿元。根据《上海城投控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）2025年债券回售实施公告》，公司可对回售债券进行转售，截至2025年12月31日，债券“22沪控01”本年度已完成转售债券金额3.2亿元。

3、为债券发行及存续期业务提供服务的中介机构

中介机构名称办公地址签字会计师姓名（如适用）联系人联系电话上海市静安区南京西路768

国泰海通证券股份有限公司不适用刘泽真021-38674728号国泰君安大厦上海市浦东新区银城中路

上海市锦天城律师事务所501号上海中心9/11/12不适用谢静鲁玮雯021-20511000层上海新世纪资信评估投资服上海市黄浦区汉口路398号

务有限公司华盛大厦14不适用帅月珍021-63501349楼

62/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

上海市浦东新区耀体路276

西部证券股份有限公司不适用孟霆邹骐阳029-87406171

号 T3办公楼上述中介机构发生变更的情况

□适用√不适用

4、信用评级结果调整情况

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

5、担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的变更、变化和执行情况及其影响

□适用√不适用

63/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

(二)公司债券募集资金情况

□公司债券在报告期内涉及募集资金使用或者整改

√本公司所有公司债券在报告期内均不涉及募集资金使用或者整改

(1).募集资金用于特定项目

□适用√不适用

(三)专项品种债券应当披露的其他事项

□适用√不适用

(四)报告期内公司债券相关重要事项

√适用□不适用

1、非经营性往来占款和资金拆借

(1).非经营性往来占款和资金拆借余额报告期初，公司合并口径应收的非因生产经营直接产生的对其他方的往来占款和资金拆借（以下简称非经营性往来占款和资金拆借）余额：0亿元；

报告期内，非经营性往来占款和资金拆借新增：0亿元，收回：0亿元；

报告期内，非经营性往来占款或资金拆借情形是否存在违反募集说明书相关约定或承诺的情况□是√否

报告期末，未收回的非经营性往来占款和资金拆借合计：0亿元，其中控股股东、实际控制人及其他关联方占款或资金拆借合计：0亿元。

(2).非经营性往来占款和资金拆借明细

报告期末，公司合并口径未收回的非经营性往来占款和资金拆借占合并口径净资产的比例：0%是否超过合并口径净资产的10%：□是√否

(3).以前报告期内披露的回款安排的执行情况

√完全执行□未完全执行□不适用

2、负债情况

(1).有息债务及其变动情况

1.1公司债务结构情况

报告期初和报告期末，公司（非公司合并范围口径）有息债务余额分别为284.08亿元和255.03亿元，报告期内有息债务余额同比变动-10.23%。

单位：亿元币种：人民币到期时间金额占有息有息债务类别金额合计

已逾期1年以内（含）超过1年（不含）债务的占比

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（%）

公司信用类债38.0052.7790.7735.59券

银行贷款6.4410.9817.426.83

非银行金融机21.6060.8382.4332.32构贷款

其他有息债务39.0025.4064.4025.25

合计105.04149.99255.03—

报告期末公司存续的公司信用类债券中，公司债券余额39.50亿元，企业债券余额0亿元，非金融企业债务融资工具余额51.27亿元。

1.2公司合并口径有息债务结构情况

报告期初和报告期末，公司合并报表范围内公司有息债务余额分别为419.69亿元和421.83亿元，报告期内有息债务余额同比变动0.51%。

单位：亿元币种：人民币到期时间金额合金额占有息债有息债务类别

已逾期1年以内（含）超过1年（不含）计务的占比（%）

公司信用类债38.0063.57101.5724.08券

银行贷款10.09136.49146.5834.75

非银行金融机21.6080.91102.5124.30构贷款

其他有息债务39.4731.6971.1616.87

合计109.10312.67421.83—

报告期末，公司合并口径存续的公司信用类债券中，公司债券余额50.30亿元，企业债券余额0亿元，非金融企业债务融资工具余额51.27亿元。

1.3境外债券情况

截止报告期末，公司合并报表范围内发行的境外债券余额0亿元人民币。

(2).报告期末公司及其子公司存在逾期金额超过1000万元的有息债务或者公司信用类债券逾期情况

□适用√不适用

(3).可对抗第三人的优先偿付负债情况

截至报告期末，公司合并报表范围内存在可对抗第三人的优先偿付负债：

□适用√不适用

3、报告期内信息披露事务管理制度变更情况

□发生变更√未发生变更

65/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

(五)银行间债券市场非金融企业债务融资工具

√适用□不适用

1、非金融企业债务融资工具基本情况

单位：元币种：人民币是否存在投资者适利率还本付息方终止上市

债券名称简称代码发行日起息日到期日债券余额%交易场所当性安排交易机制（）式交易的风（如有）险中国银行定向债务融

不适用不适用2022-10-122022-10-122025-10-1203.03单利按年付间市场交不适用非公开否资工具息易商协会中国银行定向债务融23沪城控

PPN001 032300379 2023-05-04 2023-05-04 2026-05-04 800490223.05 3.38单利按年付间市场交不适用非公开否资工具息易商协会中国银行

24沪城控24沪城控单利按年付

MTN001 MTN001 102481466 2024-04-15 2024-04-15 2029-04-14 2598286122.08 2.68 间市场交 不适用 公开 否息易商协会中国银行

25沪城控25沪城控

MTN001 MTN001 102584140 2025-09-26 2025-09-26 2030-9-25 1728810671.21 2.40单利按年付间市场交不适用公开否息易商协会

注：截至报告期末，本公司已偿还定向债务融资工具本金16.8亿元。

公司对债券终止上市交易风险的应对措施

□适用√不适用逾期未偿还债券

□适用√不适用报告期内债券付息兑付情况

√适用□不适用债券名称付息兑付情况的说明

定向债务融资工具2025年度偿还本金168000万元，按约定利率支付利息5090.40万元。

66/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

定向债务融资工具2025年度已支付利息2704万元。

24沪城控MTN001 2025年度已支付利息 6968 万元。

25沪城控MTN001 未到付息期

2、公司或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况

□适用√不适用

3、为债券发行及存续期业务提供服务的中介机构

中介机构名称办公地址签字会计师姓名（如适用）联系人联系电话上海市静安区新闸路669号

国泰海通证券股份有限公司36不适用刘泽真021-38676666博华广场层中国（上海）自由贸易试验上海银行股份有限公司

区银城中路168不适用杨琴严亦佳021-63237165021-68476439号上海新世纪资信评估投资服上海市黄浦区汉口路398号

14不适用帅月珍021-63501349务有限公司华盛大厦楼天职国际会计师事务所（特上海市浦东新区世纪大道88叶慧何颢田梅田梅021-51028018殊普通合伙）号13层上海市浦东新区银城中路

上海市锦天城律师事务所50112不适用鲁玮雯021-20510888号上海中心大厦楼江苏省南京市秦淮区中华路

江苏银行股份有限公司26不适用彭释之025-51811241号江苏银行上海浦东发展银行股份有限上海市浦东新区世博大道

9098不适用杨云021-31882823公司号浦发银行大厦楼

上述中介机构发生变更的情况

□适用√不适用

4、报告期末募集资金使用情况

√适用□不适用

67/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

单位：万元币种：人民币是否与募集说明书募集资金专项账户募集资金违规使用

债券名称募集资金总金额已使用金额未使用金额承诺的用途、使用计

运作情况（如有）的整改情况（如有）划及其他约定一致

定向债务融资工具248000.00248000.00正常不适用是

24沪城控MTN001 260000.00 260000.00 正常 不适用 是

25沪城控MTN001 173000.00 173000.00 正常 不适用 是

募集资金用于建设项目的进展情况及运营效益

□适用√不适用报告期内变更上述债券募集资金用途的说明

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

5、信用评级结果调整情况

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

6、担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行和变化情况及其影响

□适用√不适用

7、非金融企业债务融资工具其他情况的说明

√适用□不适用

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经中国银行间市场交易商协会中市协注[2025]MTN930号文核准，本公司于 2025年 9月 26日发行中期票据，期限 5年，发行金额 17.30亿元。此票据采用单利按年计息，固定年利率为2.40%，每年付息一次。

69/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

(六)公司报告期内合并报表范围亏损超过上年末净资产10%

□适用√不适用

(七)报告期末除债券外的有息债务逾期情况

□适用√不适用

(八)报告期内违反法律法规、公司章程、信息披露事务管理制度规定的情况以及债券募集说明书约定或承诺的情况对债券投资者权益的影响

□适用√不适用

(九)截至报告期末公司近2年的会计数据和财务指标

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期比上年主要指标2025年2024年同期增减变动原因

（%）参见“第二节公司简介和主要财

归属于上市公司股东的扣331372126.65106156389.55212.15务指标七、近三除非经常性损益的净利润年主要会计数据和财务指标”

流动比率2.172.093.83

速动比率0.470.3823.68

减少1.16个

资产负债率（%）73.1574.31百分点主要是本期息税

EBITDA全部债务比 0.03 0.02 50.00 前利润较上年同期增加

利息保障倍数0.930.7229.17

现金利息保障倍数2.612.87-9.06

EBITDA利息保障倍数 1.12 0.87 28.74

贷款偿还率（%）100.00100.00

利息偿付率（%）100.00100.00

二、可转换公司债券情况

□适用√不适用

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第八节财务报告

一、审计报告

√适用□不适用审计报告

天职业字[2026]9597号

上海城投控股股份有限公司全体股东：

一、审计意见

我们审计了上海城投控股股份有限公司（以下简称“贵公司”或“城投控股”）财务报表，包括2025年12月31日的合并及母公司资产负债表，2025年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司所有者权益变动表以及财务报表附注。

我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了贵公司2025年12月31日的合并及母公司财务状况以及2025年度的合并及母公司经营成果和现金流量。

二、形成审计意见的基础我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师独立性准则及中国注册会计师职业道德守则，我们独立于贵公司，适用了对公众利益实体的独立性要求，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。

三、关键审计事项

关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。

71/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

关键审计事项该事项在审计中是如何应对的

1、房地产销售收入确认

针对房地产销售收入的确认，我们实施的审计程序包括但不限于：

参见财务报表项目注释42

（1）我们通过检查房屋销售合同并与城投城投控股2025年度的营业收入主要来源于

控股管理层讨论，了解和评估了城投控股的房地房地产业务收入，其中房产业务为人民币产销售收入确认政策。

14079291734.95元，约占营业收入的97.39%。

（2）我们了解、评估并测试了城投控股与房城投控股房地产销售收入主要来源于商品房地产销售收入确认相关的内部控制。

和保障房（主要包括配套商品房和经济适用房）的销售。商品房和经济适用房销售收入于完成交（3）对商品房和经济适用房销售收入，我们付时确认。配套商品房销售收入于动迁实施用房选取样本检查了销售合同及业主确认接收房屋的单位确认房屋已交付时确认。单证等支持性文件。

由于房地产销售收入存在不同类型，涉及的（4）对配套商品房销售收入，我们检查了配交易量大，客户数量众多，销售收入的确认时点套商品房供应协议及动迁实施用房单位确认的房涉及判断，我们在审计中投入了大量资源。因此，屋交接书等支持性文件。

我们将房地产销售收入确认作为关键审计事项。

（5）我们对资产负债表日前后确认的房地

产销售收入，选取样本核对了业主确认接收房屋的单证及动迁实施用房单位确认的房屋交接书，以评估销售收入是否记录在恰当的期间。

2、房地产开发项目的成本计量

针对房地产开发项目成本的计量，我们实施参见财务报表项目注释42的审计程序包括但不限于：

2025年度，城投控股的营业成本主要是房产（6）我们了解、评估并测试了城投控股的房

业务成本，其中房产业务成本为人民币地产开发项目成本核算流程相关的内部控制。

11590829263.30元，约占营业成本的97.10%。

（7）我们抽样测试了房地产开发项目成本，由于房地产项目开发成本金额重大，且管理包括检查项目成本计算表、相关合同、工程量报层需要按照开发成本和开发进度对其做出估计及表、项目监理报告、决算报告、审价结果等支持判断，因此，我们将房地产开发项目的成本计量性文件，以评估房地产开发项目成本是否真实发作为关键审计事项。生、金额是否准确、是否记录在恰当的期间以及成本估计是否合理。

3、长期股权投资的计量

针对长期股权投资的计量，我们实施的审计

72/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

参见财务报表项目注释9程序包括但不限于：

于2025年12月31日，城投控股合并资产负（8）我们了解、评估并测试了长期股权投资债表中的长期股权投资余额为自合同审批、初始入账到后续计量流程中的关键

6122288088.48元，其中，对联营企业的长期内部控制。

股权投资账面价值为6104892539.09元。

（9）对本年新增的长期股权投资，我们检查

由于长期股权投资的计量对财务报表有重大了投资协议、被投资企业章程、银行付款记录等影响，被投资企业类型和数量众多，存在计量不文件，以评价长期股权投资的分类及初始计量是准确的重大错报风险，我们将长期股权投资的计否准确。

量作为关键审计事项。

（10）对本年处置的长期股权投资，我们检

查了相关合同、银行收款凭证等文件，并检查了长期股权投资处置损益的会计处理是否正确。

（11）对以权益法核算的长期股权投资，我

们获取了联营企业的财务报表，并对重要联营企业执行审阅程序。

四、其他信息

贵公司管理层对其他信息负责。其他信息包括年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。

我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。

结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。

基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。

五、管理层和治理层对财务报表的责任

管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。

在编制财务报表时，管理层负责评估贵公司的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非管理层计划进行清算、终止运营或别无其他现实的选择。

治理层负责监督贵公司的财务报告过程。

六、注册会计师对财务报表审计的责任

73/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。

在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：

（1）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对

这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。

（2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。

（3）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。

（4）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对贵公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致贵公司不能持续经营。

（5）评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。

（6）就城投控股中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。

我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。

我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施。（如适用）从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期合并财务报表审计最为重要，因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。

[以下无正文]

74/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

[此页无正文]

中国注册会计师：

（项目合伙人）

中国·北京

中国注册会计师：

二○二六年三月二十七日

中国注册会计师：

75/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

二、财务报表合并资产负债表

2025年12月31日

编制单位：上海城投控股股份有限公司

单位：元币种：人民币项目附注2025年12月31日2024年12月31日

流动资产：

货币资金七、18281035864.658700351651.78结算备付金拆出资金

交易性金融资产七、2290875078.37272677388.28衍生金融资产应收票据

应收账款七、32212905380.801068781042.35应收款项融资

预付款项七、4137784177.748673009879.19应收保费应收分保账款应收分保合同准备金

其他应收款七、5558636768.62655528879.45

其中：应收利息应收股利买入返售金融资产

存货七、646729546186.2344569663464.69

其中：数据资源合同资产持有待售资产一年内到期的非流动资产

其他流动资产七、71589249631.011412334066.47

流动资产合计59800033087.4265352346372.21

非流动资产：

发放贷款和垫款债权投资其他债权投资

长期应收款七、81785927559.952017285907.75

长期股权投资七、96122288088.485764304581.96

其他权益工具投资七、101909464.081909464.08

其他非流动金融资产七、11622199798.43641511179.85

投资性房地产七、1210223029418.577606541619.37

固定资产七、131082690581.451119373568.11

在建工程七、149024121.97生产性生物资产油气资产

使用权资产七、15197059787.397113531.65

无形资产七、16478509633.51565211102.90

其中：数据资源

76/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

开发支出

其中：数据资源商誉

长期待摊费用七、1767192472.4212340310.81

递延所得税资产七、18825437787.54837489222.39

其他非流动资产七、19284743954.17744015809.13

非流动资产合计21700012667.9619317096298.00

资产总计81500045755.3884669442670.21

流动负债：

短期借款七、213756857177.193955248307.46向中央银行借款拆入资金交易性金融负债衍生金融负债应付票据

应付账款七、225757055488.665134301789.70

预收款项七、2333478695.0224821740.28

合同负债七、248538143995.4711644053534.66卖出回购金融资产款吸收存款及同业存放代理买卖证券款代理承销证券款

应付职工薪酬七、25117319174.5199850167.27

应交税费七、26451487278.48754323928.86

其他应付款七、27767631514.311395011347.24

其中：应付利息

应付股利七、279091464.649038851.33应付手续费及佣金应付分保账款持有待售负债

一年内到期的非流动负债七、287376059096.097206256742.35

其他流动负债七、29703663492.171020496778.06

流动负债合计27501695911.9031234364335.88

非流动负债：

保险合同准备金

长期借款七、3024630515981.6722235451367.92

应付债券七、316357096793.298476059278.20

其中：优先股永续债

租赁负债七、32185256808.854889948.11

长期应付款七、3318718346.6818598109.68长期应付职工薪酬

预计负债七、34500183365.02541088340.52

递延收益七、358528406.7911321722.37

递延所得税负债七、18411858807.48392143576.33其他非流动负债

非流动负债合计32112158509.7831679552343.13

负债合计59613854421.6862913916679.01

77/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

所有者权益（或股东权益）：

实收资本（或股本）七、362504500768.002529575634.00其他权益工具

其中：优先股永续债

资本公积七、371435337803.231513054943.45

减：库存股七、3859862581.3299999682.73

其他综合收益七、3918455670.8810694907.57专项储备

盈余公积七、402427287916.182427287916.18一般风险准备

未分配利润七、4114710050867.0514520932966.89

归属于母公司所有者权益21035770444.0220901546685.36（或股东权益）合计

少数股东权益850420889.68853979305.84所有者权益（或股东权21886191333.7021755525991.20益）合计负债和所有者权益（或81500045755.3884669442670.21股东权益）总计

公司负责人：张辰主管会计工作负责人：任志坚财务总监：吴春会计机构负责人：伍捷母公司资产负债表

2025年12月31日

编制单位：上海城投控股股份有限公司

单位：元币种：人民币项目附注2025年12月31日2024年12月31日

流动资产：

货币资金2293112435.291453771679.96

交易性金融资产174595078.37158373388.28衍生金融资产应收票据

应收账款母、11699617.502321777.48应收款项融资

预付款项799095.002442311.48

其他应收款母、21697880021.463948506636.35

其中：应收利息应收股利存货

其中：数据资源合同资产持有待售资产

一年内到期的非流动资产574144101.26546602163.88

其他流动资产2712905.292029914.43

流动资产合计4744943254.176114047871.86

非流动资产：

债权投资其他债权投资

78/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

长期应收款

长期股权投资母、318925961168.9018752527779.27

其他权益工具投资1599464.081599464.08

其他非流动金融资产622199798.43641511179.85投资性房地产

固定资产8277785.499214584.34在建工程生产性生物资产油气资产

使用权资产21780373.4526690164.94无形资产

其中：数据资源开发支出

其中：数据资源商誉

长期待摊费用4027421.423170179.54

递延所得税资产65845440.0266100821.79

其他非流动资产17347865130.1518326203225.57

非流动资产合计36997556581.9437827017399.38

资产总计41742499836.1143941065271.24

流动负债：

短期借款3404219719.883604864164.65交易性金融负债衍生金融负债应付票据应付账款

预收款项436666.671309259.22

合同负债2656661.761711008.43

应付职工薪酬37323648.1037214059.34

应交税费5402384.035612816.02

其他应付款314998966.98299605258.84

其中：应付利息

应付股利9091464.649038851.33持有待售负债

一年内到期的非流动负债7288376029.645581936828.51

其他流动负债5660.38131450.94

流动负债合计11053419737.449532384845.95

非流动负债：

长期借款9805875864.6912025171076.79

应付债券5277096793.297396059278.20

其中：优先股永续债

租赁负债18786447.4821117711.77长期应付款长期应付职工薪酬预计负债递延收益

递延所得税负债28752450.5225757331.93

79/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

其他非流动负债

非流动负债合计15130511555.9819468105398.69

负债合计26183931293.4229000490244.64

所有者权益（或股东权益）：

实收资本（或股本）2504500768.002529575634.00其他权益工具

其中：优先股永续债

资本公积2376572447.542426203153.75

减：库存股59862581.3299999682.73

其他综合收益15985670.8810694907.57专项储备

盈余公积2084158502.802084158502.80

未分配利润8637213734.797989942511.21所有者权益（或股东权15558568542.6914940575026.60益）合计负债和所有者权益（或41742499836.1143941065271.24股东权益）总计

公司负责人：张辰主管会计工作负责人：任志坚财务总监：吴春会计机构负责人：伍捷合并利润表

2025年1—12月

单位：元币种：人民币项目附注2025年度2024年度

一、营业总收入14456690982.899432295856.58

其中：营业收入七、4214456690982.899432295856.58利息收入已赚保费手续费及佣金收入

二、营业总成本14015503765.219338660460.82

其中：营业成本七、4211937523757.198061033511.94利息支出手续费及佣金支出退保金赔付支出净额提取保险责任准备金净额保单红利支出分保费用

税金及附加七、43685508581.28182574093.15

销售费用七、44251975816.08154342636.58

管理费用七、45265955628.19292050003.60

研发费用七、463558099.404044155.55

财务费用七、47870981883.07644616060.00

其中：利息费用899733948.39685600219.22

利息收入34238020.6148239429.60

加：其他收益七、4813335591.8418764831.82投资收益（损失以“－”号填七、49260811347.26258685109.77

80/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

列）

其中：对联营企业和合营企业232409974.93205274805.16的投资收益以摊余成本计量的金融资产终止确认收益汇兑收益（损失以“－”号填列）净敞口套期收益（损失以“-”号填列）公允价值变动收益（损失以七、50-1113691.33160754648.24“－”号填列）信用减值损失（损失以“-”号七、51-11883.50773312.77

填列）资产减值损失（损失以“-”号七、52-9230154.53-19270152.12

填列）资产处置收益（损失以“－”七、5324071.32508952.69号填列）

三、营业利润（亏损以“－”号填列）705002498.74513852098.93

加：营业外收入七、546036050.981297319.22

减：营业外支出七、5559561782.082661936.46四、利润总额（亏损总额以“－”号填651476767.64512487481.69列）

减：所得税费用七、56407226600.74301337151.01

五、净利润（净亏损以“－”号填列）244250166.90211150330.68

（一）按经营持续性分类1.持续经营净利润（净亏损以“”244250166.90211150330.68－号填列）2.终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）

（二）按所有权归属分类

1.归属于母公司股东的净利润-”289297930.88242712915.85（净亏损以“号填列）2.少数股东损益（净亏损以“-”-45047763.98-31562585.17号填列）

六、其他综合收益的税后净额7760763.31281130.99

（一）归属母公司所有者的其他综7760763.31281130.99合收益的税后净额

1．不能重分类进损益的其他综

合收益

（1）重新计量设定受益计划变动额

（2）权益法下不能转损益的其他综合收益

（3）其他权益工具投资公允价值变动

（4）企业自身信用风险公允价值变动

2．将重分类进损益的其他综合

七、577760763.31281130.99收益

81/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

（1）权益法下可转损益的其他综

七、577760763.31281130.99合收益

（2）其他债权投资公允价值变动

（3）金融资产重分类计入其他综合收益的金额

（4）其他债权投资信用减值准备

（5）现金流量套期储备

（6）外币财务报表折算差额

（7）其他

（二）归属于少数股东的其他综合收益的税后净额

七、综合收益总额252010930.21211431461.67

（一）归属于母公司所有者的综合297058694.19242994046.84收益总额

（二）归属于少数股东的综合收益-45047763.98-31562585.17总额

八、每股收益：

（一）基本每股收益(元/股)0.120.10

（二）稀释每股收益(元/股)0.120.10

公司负责人：张辰主管会计工作负责人：任志坚财务总监：吴春会计机构负责人：伍捷母公司利润表

2025年1—12月

单位：元币种：人民币项目附注2025年度2024年度

一、营业收入母、47884185.6914686343.32

减：营业成本母、43231620.08369646.09

税金及附加6339168.955917734.59销售费用

管理费用126051564.89115595535.95

研发费用3005503.172625754.66

财务费用1087867670.431115893169.16

其中：利息费用1100284697.651138000077.90

利息收入13038749.5522131365.80

加：其他收益1096796.133895691.42投资收益（损失以“－”号填母、51969084935.271050668458.70

列）

其中：对联营企业和合营企业

母、5237903005.84208321731.08的投资收益以摊余成本计量的金融资产终止确认收益净敞口套期收益（损失以“-”号填列）公允价值变动收益（损失以-3089691.33148898648.24“－”号填列）信用减值损失（损失以“-”号448418.2021228.03填列）资产减值损失（损失以“-”号

82/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

填列）资产处置收益（损失以“－”43329.623320.90号填列）

二、营业利润（亏损以“－”号填列）748972446.06-22228149.84

加：营业外收入1750000.00500000.00

减：营业外支出20691.40150000.00三、利润总额（亏损总额以“－”号750701754.66-21878149.84填列）

减：所得税费用3250500.3627414855.07

四、净利润（净亏损以“－”号填列）747451254.30-49293004.91

（一）持续经营净利润（净亏损以“”747451254.30-49293004.91－号填列）

（二）终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）

五、其他综合收益的税后净额5290763.31281130.99

（一）不能重分类进损益的其他综合收益

1.重新计量设定受益计划变动

额

2.权益法下不能转损益的其他

综合收益

3.其他权益工具投资公允价值

变动

4.企业自身信用风险公允价值

变动

（二）将重分类进损益的其他综合5290763.31281130.99收益

1.权益法下可转损益的其他综5290763.31281130.99

合收益

2.其他债权投资公允价值变动

3.金融资产重分类计入其他综

合收益的金额

4.其他债权投资信用减值准备

5.现金流量套期储备

6.外币财务报表折算差额

7.其他

六、综合收益总额752743323.59-49011873.92

七、每股收益：

（一）基本每股收益(元/股)

（二）稀释每股收益(元/股)

公司负责人：张辰主管会计工作负责人：任志坚财务总监：吴春会计机构负责人：伍捷合并现金流量表

2025年1—12月

单位：元币种：人民币项目附注2025年度2024年度

一、经营活动产生的现金流量：

83/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

销售商品、提供劳务收到的现10141848477.6016140414726.80金客户存款和同业存放款项净增加额向中央银行借款净增加额向其他金融机构拆入资金净增加额收到原保险合同保费取得的现金收到再保业务现金净额保户储金及投资款净增加额

收取利息、手续费及佣金的现金拆入资金净增加额回购业务资金净增加额代理买卖证券收到的现金净额

收到的税费返还59951764.26104971305.20收到其他与经营活动有关的

七、58720598936.232760366672.25现金

经营活动现金流入小计10922399178.0919005752704.25

购买商品、接受劳务支付的现5261819316.3212381616722.74金客户贷款及垫款净增加额存放中央银行和同业款项净增加额支付原保险合同赔付款项的现金拆出资金净增加额

支付利息、手续费及佣金的现金支付保单红利的现金

支付给职工及为职工支付的246933208.41230816924.13现金

支付的各项税费2377219563.711746326903.44支付其他与经营活动有关的

七、58912513279.791990530700.17现金

经营活动现金流出小计8798485368.2316349291250.48经营活动产生的现金流

七、582123913809.862656461453.77量净额

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金193198666.33446003901.83

取得投资收益收到的现金128813326.4598396728.17

处置固定资产、无形资产和其232926.8933915.66他长期资产收回的现金净额

处置子公司及其他营业单位848818254.89收到的现金净额收到其他与投资活动有关的

七、5811407391.36现金

84/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

投资活动现金流入小计333652311.031393252800.55

购建固定资产、无形资产和其55261762.54184301719.63他长期资产支付的现金

投资支付的现金398719215.69550865724.26质押贷款净增加额取得子公司及其他营业单位支付的现金净额支付其他与投资活动有关的

七、581000000.0020400000.00现金

投资活动现金流出小计454980978.23755567443.89

投资活动产生的现金流-121328667.20637685356.66量净额

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金82185000.0096000000.00

其中：子公司吸收少数股东投82185000.0096000000.00资收到的现金

取得借款收到的现金9369297292.558338056815.17收到其他与筹资活动有关的

七、5830000000.00现金

筹资活动现金流入小计9481482292.558434056815.17

偿还债务支付的现金9696645204.657733761983.39

分配股利、利润或偿付利息支1678922943.901791474184.11付的现金

其中：子公司支付给少数股东40695652.18

的股利、利润支付其他与筹资活动有关的

七、58621804538.1726139324.97现金

筹资活动现金流出小计11997372686.729551375492.47

筹资活动产生的现金流-2515890394.17-1117318677.30量净额

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响

五、现金及现金等价物净增加额七、59-513305251.512176828133.13

加：期初现金及现金等价物余

七、598641696174.926464868041.79额

六、期末现金及现金等价物余额七、598128390923.418641696174.92

公司负责人：张辰主管会计工作负责人：任志坚财务总监：吴春会计机构负责人：伍捷母公司现金流量表

2025年1—12月

单位：元币种：人民币项目附注2025年度2024年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现6787373.9515380407.48金收到的税费返还

收到其他与经营活动有关的18340555.2448545881.35现金

85/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

经营活动现金流入小计25127929.1963926288.83

购买商品、接受劳务支付的现3570014.181853844.52金

支付给职工及为职工支付的89880421.7674744986.63现金

支付的各项税费56114064.2051682647.15

支付其他与经营活动有关的28569487.1046615696.82现金

经营活动现金流出小计178133987.24174897175.12

经营活动产生的现金流量净-153006058.05-110970886.29额

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金15838204914.0011467139437.92

取得投资收益收到的现金1817539324.88906478360.01

处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额处置子公司及其他营业单位收到的现金净额

收到其他与投资活动有关的3182523122.55206200000.00现金

投资活动现金流入小计20838267361.4312579817797.93

购建固定资产、无形资产和其194019.80154236.29他长期资产支付的现金

投资支付的现金14828341904.5811914100000.00取得子公司及其他营业单位支付的现金净额

支付其他与投资活动有关的914925106.93275001329.35现金

投资活动现金流出小计15743461031.3112189255565.64

投资活动产生的现金流5094806330.12390562232.29量净额

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金

取得借款收到的现金4600554787.907121809774.60

收到其他与筹资活动有关的972000000.012224034154.50现金

筹资活动现金流入小计5572554787.919345843929.10

偿还债务支付的现金7422150000.006213150000.00

分配股利、利润或偿付利息支1208210904.861316413805.04付的现金

支付其他与筹资活动有关的1044521937.652600506303.50现金

筹资活动现金流出小计9674882842.5110130070108.54

筹资活动产生的现金流-4102328054.60-784226179.44量净额

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响

五、现金及现金等价物净增加额839472217.47-504634833.44

加：期初现金及现金等价物余1453640217.821958275051.26

86/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

额

六、期末现金及现金等价物余额2293112435.291453640217.82

公司负责人：张辰主管会计工作负责人：任志坚财务总监：吴春会计机构负责人：伍捷

87/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

合并所有者权益变动表

2025年1—12月

单位：元币种：人民币

2025年度

归属于母公司所有者权益项目其他权益工具专一般少数股东权益所有者权益合计

实收资本(或股优永项其

其资本公积减：库存股其他综合收益盈余公积风险未分配利润小计本)他先续储他准备股债备

一、上年年2529575634.001513054943.4599999682.7310694907.572427287916.1814520932966.8920901546685.36853979305.8421755525991.20末余额

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本年期2529575634.001513054943.4599999682.7310694907.572427287916.1814520932966.8920901546685.36853979305.8421755525991.20初余额

三、本期增减变动金

额（减少以-25074866.00-77717140.22-40137101.417760763.31189117900.16134223758.66-3558416.16130665342.50“－”号填

列）

（一）综合7760763.31289297930.88297058694.19-45047763.98252010930.21收益总额

（二）所有

者投入和-25074866.00-74924816.73-40137101.41-59862581.3282185000.0022322418.68减少资本

1．所有者

投入的普82185000.0082185000.00通股

2．其他权

益工具持有者投入资本

3．股份支

88/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

付计入所有者权益的金额

4．其他-25074866.00-74924816.73-40137101.41-59862581.32-59862581.32

（三）利润-100180030.72-100180030.72-40695652.18-140875682.90分配

1．提取盈

余公积

2．提取一

般风险准备

3．对所有

者（或股-100180030.72-100180030.72-40695652.18-140875682.90东）的分配

4．其他

（四）所有者权益内部结转

1．资本公

积转增资

本（或股本）

2．盈余公

积转增资

本（或股本）

3．盈余公

积弥补亏损

4．设定受

益计划变动额结转留存收益

5．其他综

合收益结转留存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提

89/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

取

2．本期使

用

（六）其他-2792323.49-2792323.49-2792323.49

四、本期期2504500768.001435337803.2359862581.3218455670.882427287916.1814710050867.0521035770444.02850420889.6821886191333.70末余额

2024年度

归属于母公司所有者权益项目其他权益工具专一般少数股东权益所有者权益合计

实收资本(或股项其优永

其资本公积减：库存股其他综合收益盈余公积风险未分配利润小计

本)他先续储他准备股债备

一、上年年2529575634.001507152746.1899999682.7310413776.582427287916.1814428490097.1220802920487.33789541891.0121592462378.34末余额

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本年期2529575634.001507152746.1899999682.7310413776.582427287916.1814428490097.1220802920487.33789541891.0121592462378.34初余额

三、本期增减变动金

额（减少以5902197.27281130.9992442869.7798626198.0364437414.83163063612.86“－”号填

列）

（一）综合281130.99242712915.85242994046.84-31562585.17211431461.67收益总额

（二）所有

者投入和5902197.275902197.2796000000.00101902197.27减少资本

1．所有者

投入的普96000000.0096000000.00通股

2．其他权

益工具持有者投入

90/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

资本

3．股份支

付计入所有者权益的金额

4．其他5902197.275902197.275902197.27

（三）利润-150270046.08-150270046.08-150270046.08分配

1．提取盈

余公积

2．提取一

般风险准备

3．对所有

者（或股-150270046.08-150270046.08-150270046.08东）的分配

4．其他

（四）所有者权益内部结转

1．资本公

积转增资

本（或股本）

2．盈余公

积转增资

本（或股本）

3．盈余公

积弥补亏损

4．设定受

益计划变动额结转留存收益

5．其他综

合收益结转留存收益

6．其他

（五）专项

91/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

储备

1．本期提

取

2．本期使

用

（六）其他

四、本期期2529575634.001513054943.4599999682.7310694907.572427287916.1814520932966.8920901546685.36853979305.8421755525991.20末余额

公司负责人：张辰主管会计工作负责人：任志坚财务总监：吴春会计机构负责人：伍捷母公司所有者权益变动表

2025年1—12月

单位：元币种：人民币

2025年度

项目其他权益工具

实收资本(或股本)资本公积减：库存股其他综合收益专项储备盈余公积未分配利润所有者权益合计优先股永续债其他

一、上年年末余额2529575634.002426203153.7599999682.7310694907.572084158502.807989942511.2114940575026.60

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本年期初余额2529575634.002426203153.7599999682.7310694907.572084158502.807989942511.2114940575026.60三、本期增减变动金额（减少以“”-25074866.00-49630706.21-40137101.415290763.31647271223.58617993516.09－号填列）

（一）综合收益总额5290763.31747451254.30752742017.61

（二）所有者投入和减少资本-25074866.00-74924816.73-40137101.41-59862581.32

1．所有者投入的普通股

2．其他权益工具持有者投入资

本

3．股份支付计入所有者权益的

金额

4．其他-25074866.00-74924816.73-40137101.41-59862581.32

（三）利润分配-100180030.72-100180030.72

1．提取盈余公积

2．对所有者（或股东）的分配-100180030.72-100180030.72

3．其他

（四）所有者权益内部结转

1．资本公积转增资本（或股本）

92/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

4．设定受益计划变动额结转留

存收益

5．其他综合收益结转留存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他25294110.5225294110.52

四、本期期末余额2504500768.002376572447.5459862581.3215985670.882084158502.808637213734.7915558568542.69

2024年度

项目其他权益工具专项

实收资本(或股本)资本公积减：库存股其他综合收益盈余公积未分配利润所有者权益合计优先股永续债其他储备

一、上年年末余额2529575634.002420406341.1599999682.7310413776.582084158502.808189505562.2015134060134.00

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本年期初余额2529575634.002420406341.1599999682.7310413776.582084158502.808189505562.2015134060134.00三、本期增减变动金额（减少以“”5796812.60281130.99-199563050.99-193485107.40－号填列）

（一）综合收益总额281130.99-49293004.91-49011873.92

（二）所有者投入和减少资本5796812.605796812.60

1．所有者投入的普通股

2．其他权益工具持有者投入资本

3．股份支付计入所有者权益的金

额

4．其他5796812.605796812.60

（三）利润分配-150270046.08-150270046.08

1．提取盈余公积

2．对所有者（或股东）的分配-150270046.08-150270046.08

3．其他

（四）所有者权益内部结转

1．资本公积转增资本（或股本）

2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

93/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

4．设定受益计划变动额结转留存

收益

5．其他综合收益结转留存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四、本期期末余额2529575634.002426203153.7599999682.7310694907.572084158502.807989942511.2114940575026.60

公司负责人：张辰主管会计工作负责人：任志坚财务总监：吴春会计机构负责人：伍捷

94/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

三、公司基本情况

1、公司概况

√适用□不适用

上海城投控股股份有限公司(“本公司”或“公司”或“城投控股”)是一家在中华人民共和国上海

市注册的股份有限公司于1992年7月21日经上海市建设委员会“沪建经(92)第657号”文批准由上海市自来水公司水源厂和月浦水厂长江引水部分组成并改制而成的股份制企业并经上海市工

商行政管理局核准登记统一社会信用代码：91310000132207927C。本公司所发行人民币普通股 A股股票于1993年5月18日在上海证券交易所上市交易。注册地址为上海市虹口区吴淞路130号

19楼，总部地址为中华人民共和国上海市吴淞路130号。

根据本公司于2015年6月18日召开董事会审议通过的《关于上海城投控股股份有限公司换股吸收合并上海阳晨投资股份有限公司及分立上市暨关联交易方案的议案》本公司以换股方式吸收合并上海阳晨投资股份有限公司(“阳晨投资”）并于合并实施后以存续方式实施分立（以下简称“本次交易”或“本次重组”)。本次交易获得中国证券监督管理委员会《关于核准上海城投控股股份有限公司吸收合并上海阳晨投资股份有限公司并分立上市的批复》（证监许可(2016)2368号）核准。于2017年2月22日上海环境集团股份有限公司(“环境集团”)从本公司分立。本公司总股本减少702543884股变更为2529575634股。

根据公司第十届董事会第二十六次会议审议通过的《关于以集中竞价交易方式回购公司股份方案的议案》，本公司于2022年12月13日完成回购股份共计25074866股。于2025年8月7日，因上述原计划进行出售的已回购股份期限即将届满，本公司根据规定将已回购的25074866股注销并相应减少公司注册资本。本公司总股本减少25074866股，变更为2504500768股。

于2025年12月31日本公司注册资本为人民币2504500768.00元股本总数2504500768股。本公司股票面值为每股人民币1元。

上海城投（集团）有限公司（以下简称“上海城投”)为本公司的母公司和最终母公司。本公司及子公司主要经营范围包括：工程技术咨询服务房地产开发、经营物业管理工程、

建设监理；实业投资给排水设施运营、维修给排水工程建设，技术开发咨询及服务。

本年度纳入合并范围的主要子公司详见本节“十、在其他主体中的权益\1、在子公司中的权益”本年度新纳入合并范围的子公司以及本年度不再纳入合并范围的子公司详见本节“九、合并范围的变更”。

本财务报表由本公司董事会于2026年3月26日批准报出。

四、财务报表的编制基础

1、编制基础

本财务报表以公司持续经营假设为基础根据实际发生的交易事项按照企业会计准则的有关

规定并基于以下所述重要会计政策、会计估计进行编制。

2、持续经营

√适用□不适用本公司自报告期末起12个月的持续经营能力不存在重大疑虑。

五、重要会计政策及会计估计

具体会计政策和会计估计提示：

□适用√不适用

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1、遵循企业会计准则的声明

本公司基于上述编制基础编制的财务报表符合财政部已颁布的最新企业会计准则及其应用指

南、解释以及其他相关规定（统称“企业会计准则”）的要求真实完整地反映了公司的财务状况、经营成果和现金流量等有关信息。

此外本财务报告编制参照了证监会发布的《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15号——财务报告的一般规定》（2023年修订）的列报和披露要求。

2、会计期间

本公司会计年度自公历1月1日起至12月31日止。

3、营业周期

□适用√不适用

4、记账本位币

本公司采用人民币作为记账本位币。

5、重要性标准确定方法和选择依据

√适用□不适用项目重要性标准

单个类型的预计负债占预计负债总额50%以上重要预计负债且金额大于1亿

单项金额超过资产总额0.5%的投资活动现金重要的投资活动现金流量流量

子公司净资产占合并净资产8%以上，或本期重要非全资子公司非全资子公司中净利润占比前三，并综合考虑公司相关战略部署单个被投资单位长期股权投资账面价值占公

司净资产5%以上，或长投权益法下投资损益重要合营企业或联营企业

占公司合并净利润20%以上，并综合考虑公司相关战略部署

6、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法

√适用□不适用

1.同一控制下企业合并的会计处理方法

本公司在一次交易取得或通过多次交易分步实现同一控制下企业合并企业合并中取得的资产和负债按照合并日被合并方在最终控制方合并财务报表中的的账面价值计量。本公司取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额调整资本公积；资本公积不足冲减的调整留存收益。

2.非同一控制下企业合并的会计处理方法

本公司在购买日对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额确认为商誉；如果合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额首先对取得的

被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核经复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的其差额计入当期损益。

通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并应按以下顺序处理：

（1）调整长期股权投资初始投资成本。购买日之前持有股权采用权益法核算的按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前

持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益、其他所有者权益变动的转为购买日所

96/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

属当期收益由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动以及持有的其他权益工具投资公允价值变动而产生的其他综合收益除外。

（2）确认商誉（或计入当期损益的金额）。将第一步调整后长期股权投资初始投资成本与购买日应享有子公司可辨认净资产公允价值份额比较前者大于后者差额确认为商誉；前者小于后者差额计入当期损益。

通过多次交易分步处置股权至丧失对子公司控制权的情形：

（1）判断分步处置股权至丧失对子公司控制权过程中的各项交易是否属于“一揽子交易”的原则

处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况通常

表明应将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：

1）这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；

2）这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；

3）一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；

4）一项交易单独看是不经济的但是和其他交易一并考虑时是经济的。

（2）分步处置股权至丧失对子公司控制权过程中的各项交易属于“一揽子交易”的会计处理方法处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的应当将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额在合并财务报表中应当确认为其他综合收益在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。

在合并财务报表中对于剩余股权应当按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和减去按原持股比例计算应享有原子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额计入丧失控制权当期的投资收益。与原子公司股权投资相关的其他综合收益应当在丧失控制权时转为当期投资收益或留存收益。

（3）分步处置股权至丧失对子公司控制权过程中的各项交易不属于“一揽子交易”的会计处理方法处置对子公司的投资未丧失控制权的合并财务报表中处置价款与处置投资对应的享有该子

公司净资产份额的差额计入资本公积（资本溢价或股本溢价）资本溢价不足冲减的应当调整留存收益。

处置对子公司的投资丧失控制权的在合并财务报表中对于剩余股权应当按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益应当在丧失控制权时转为当期投资收益或留存收益。

7、控制的判断标准和合并财务报表的编制方法

√适用□不适用本公司合并财务报表的合并范围应当以控制为基础予以确定。

控制是指本公司拥有对被投资方的权力通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。相关活动是指对被投资方的回报产生重大影响的活动。被投资方的相关活动应当根据具体情况进行判断通常包括商品或劳务的销售和购买、金融资产的管理、资产的购买和处置、研究与开发活动以及融资活动等。

本公司在综合考虑所有相关事实和情况的基础上对是否控制被投资方进行判断。一旦相关事实和情况的变化导致对控制定义所涉及的相关要素发生变化的本公司进行重新评估。

合并财务报表以母公司及其子公司的财务报表为基础根据其他有关资料由本公司按照《企业会计准则第33号——合并财务报表》编制。

8、合营安排分类及共同经营会计处理方法

√适用□不适用

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1.合营安排的认定和分类

合营安排是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。合营安排具有下列特征：（1）各参与方均受到该安排的约束；（2）两个或两个以上的参与方对该安排实施共同控制。任何一个参与方都不能够单独控制该安排对该安排具有共同控制的任何一个参与方均能够阻止其他参与方或参与方组合单独控制该安排。

共同控制是指按照相关约定对某项安排所共有的控制并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。

合营安排分为共同经营和合营企业。共同经营是指合营方享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。合营企业是指合营方仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。

2.合营安排的会计处理

共同经营参与方应当确认其与共同经营中利益份额相关的下列项目并按照相关企业会计准

则的规定进行会计处理：（1）确认单独所持有的资产以及按其份额确认共同持有的资产；（2）

确认单独所承担的负债以及按其份额确认共同承担的负债；（3）确认出售其享有的共同经营产

出份额所产生的收入；（4）按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；（5）确认单独所发生的费用以及按其份额确认共同经营发生的费用。

合营企业参与方应当按照《企业会计准则第2号——长期股权投资》的规定对合营企业的投资进行会计处理。

9、现金及现金等价物的确定标准

现金流量表的现金指企业库存现金及可以随时用于支付的存款。现金等价物指持有的期限短

（一般是指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。

10、外币业务和外币报表折算

√适用□不适用

1.外币业务折算

外币交易在初始确认时采用交易发生日的即期汇率折算为人民币金额。资产负债表日外币货币性项目采用资产负债表日即期汇率折算因汇率不同而产生的汇兑差额除与购建符合资本化条件资产有关的外币专门借款本金及利息的汇兑差额外计入当期损益；以历史成本计量的外币非货币性项目仍采用交易发生日的即期汇率折算不改变其人民币金额；以公允价值计量的外币非货币性项目采用公允价值确定日的即期汇率折算差额计入当期损益或其他综合收益。

2.外币财务报表折算资产负债表中的资产和负债项目采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益项目除“未分配利润”项目外其他项目采用交易发生日的即期汇率折算；利润表中的收入和费用项目采用交易发生日的即期汇率折算。按照上述折算产生的外币财务报表折算差额确认为其他综合收益。

11、金融工具

√适用□不适用

1.金融工具的确认和终止确认

本公司于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。

以常规方式买卖金融资产按交易日会计进行确认和终止确认。常规方式买卖金融资产是指按照合同条款的约定在法规或通行惯例规定的期限内收取或交付金融资产。交易日是指本公司承诺买入或卖出金融资产的日期。

满足下列条件的终止确认金融资产(或金融资产的一部分或一组类似金融资产的一部分)即

从其账户和资产负债表内予以转销：

（1）收取金融资产现金流量的权利届满；

（2）转移了收取金融资产现金流量的权利或在“过手协议”下承担了及时将收取的现金流量

全额支付给第三方的义务；并且（a）实质上转让了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬或

98/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

（b）虽然实质上既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬但放弃了对该金融资产的控制。

2.金融资产分类和计量

本公司的金融资产于初始确认时根据本公司管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金

流量特征分类为：以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产以及以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。金融资产的后续计量取决于其分类。

本公司对金融资产的分类依据本公司管理金融资产的业务模式和金融资产的现金流量特征进行分类。

（1）以摊余成本计量的金融资产

金融资产同时符合下列条件的分类为以摊余成本计量的金融资产：本公司管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标；该金融资产的合同条款规定在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。对于此类金融资产采用实际利率法按照摊余成本进行后续计量其摊销或减值产生的利得或损失均计入当期损益。

（2）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资金融资产同时符合下列条件的分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资

产：本公司管理该金融资产的业务模式是既以收取合同现金流量为目标又以出售金融资产为目标；

该金融资产的合同条款规定在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。对于此类金融资产采用公允价值进行后续计量。其折价或溢价采用实际利率法进行摊销并确认为利息收入或费用。除减值损失及外币货币性金融资产的汇兑差额确认为当期损益外此类金融资产的公允价值变动作为其他综合收益确认直到该金融资产终止确认时其累计利得或损失转入当期损益。与此类金融资产相关利息收入计入当期损益。

（3）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资本公司不可撤销地选择将部分非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产仅将相关股利收入计入当期损益公允价值变动作为其他综合收益确认直到该金融资产终止确认时其累计利得或损失转入留存收益。

（4）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产上述以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产之外的金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。在初始确认时为了能够消除或显著减少会计错配可以将金融资产指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。对于此类金融资产采用公允价值进行后续计量所有公允价值变动计入当期损益。

当且仅当本公司改变管理金融资产的业务模式时才对所有受影响的相关金融资产进行重分类。

对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产相关交易费用直接计入当期损益其他类别的金融资产相关交易费用计入其初始确认金额。

3.金融负债分类和计量

本公司的金融负债于初始确认时分类为：以摊余成本计量的金融负债与以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。

符合以下条件之一的金融负债可在初始计量时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益

的金融负债：（1）该项指定能够消除或显著减少会计错配；（2）根据正式书面文件载明的集团风险管理或投资策略以公允价值为基础对金融负债组合或金融资产和金融负债组合进行管理和

业绩评价并在集团内部以此为基础向关键管理人员报告；（3）该金融负债包含需单独分拆的嵌入衍生工具。

本公司在初始确认时确定金融负债的分类。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债相关交易费用直接计入当期损益其他金融负债的相关交易费用计入其初始确认金额。

金融负债的后续计量取决于其分类：

（1）以摊余成本计量的金融负债对于此类金融负债采用实际利率法按照摊余成本进行后续计量。

（2）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债

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以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债包括交易性金融负债(含属于金融负债的

衍生工具)和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。

4.金融工具抵销

同时满足下列条件的金融资产和金融负债以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：具有抵销已确认金额的法定权利且该种法定权利是当前可执行的；计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。

5.金融资产减值

本公司对于以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资和财务担保合同等以预期信用损失为基础确认损失准备。信用损失是指本公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流量之间的差额即全部现金短缺的现值。

本公司考虑所有合理且有依据的信息包括前瞻性信息以单项或组合的方式对以摊余成本计

量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）的预期信用损失进行估计。

（1）预期信用损失一般模型如果该金融工具的信用风险自初始确认后已显著增加本公司按照相当于该金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备；如果该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加本公司按照相当于该金融工具未来12个月内预期信用损失的金额计量其损失准备。由此形成的损失准备的增加或转回金额作为减值损失或利得计入当期损益。本公司对信用风险的具体评估详见本节“十二、与金融工具相关的风险”。

通常逾期超过30日本公司即认为该金融工具的信用风险已显著增加除非有确凿证据证明该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。

具体来说本公司将购买或源生时未发生信用减值的金融工具发生信用减值的过程分为三个

阶段对于不同阶段的金融工具的减值有不同的会计处理方法：

第一阶段：信用风险自初始确认后未显著增加对于处于该阶段的金融工具企业应当按照未来12个月的预期信用损失计量损失准备并按其

账面余额（即未扣除减值准备）和实际利率计算利息收入（若该工具为金融资产下同）。

第二阶段：信用风险自初始确认后己显著增加但尚未发生信用减值对于处于该阶段的金融工具企业应当按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备并按其账面余额和实际利率计算利息收入。

第三阶段：初始确认后发生信用减值对于处于该阶段的金融工具企业应当按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备但对利息收入的计算不同于处于前两阶段的金融资产。对于已发生信用减值的金融资产企业应当按其摊余成本（账面余额减已计提减值准备也即账面价值）和实际利率计算利息收入。

对于购买或源生时已发生信用减值的金融资产企业应当仅将初始确认后整个存续期内预期信用损失的变动确认为损失准备并按其摊余成本和经信用调整的实际利率计算利息收入。

（2）本公司对在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具选择不与其初始确认时的信用风险进行比较而直接做出该工具的信用风险自初始确认后未显著增加的假定。

如果企业确定金融工具的违约风险较低借款人在短期内履行其支付合同现金流量义务的能力很强并且即使较长时期内经济形势和经营环境存在不利变化也不一定会降低借款人履行其支付合同现金流量义务的能力那么该金融工具可被视为具有较低的信用风险。

（3）应收款项及租赁应收款本公司对于《企业会计准则第14号——收入》所规定的、不含重大融资成分（包括根据该准则不考虑不超过一年的合同中融资成分的情况）的应收款项采用预期信用损失的简化模型始终按照整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。

本公司对包含重大融资成分的应收款项和《企业会计准则第21号——租赁》规范的租赁应收款本公司作出会计政策选择选择采用预期信用损失的简化模型即按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备。

6.金融资产转移

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本公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的终止确认该金融资产；

保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的不终止确认该金融资产。

本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的分别下列情况处

理：放弃了对该金融资产控制的终止确认该金融资产并确认产生的资产和负债；未放弃对该金融资产控制的按照其继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产并相应确认有关负债。

通过对所转移金融资产提供财务担保方式继续涉入的按照金融资产的账面价值和财务担保金额两者之中的较低者确认继续涉入形成的资产。财务担保金额是指所收到的对价中将被要求偿还的最高金额。

12、应收账款

√适用□不适用按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据

√适用□不适用

本公司对应收款采用预期信用损失一般模型(即“三阶段”法)进行处理。除单项评估信用风险的应收账款外基于其信用风险特征将其划分为不同组合：

组合名称确定组合的依据应收账款组合1应收政府单位款项应收账款组合2应收关联方款项应收账款组合3应收租金应收账款组合4应收房款

除应收政府单位的款项、应收关联方款项、应收租金、应收房款、以单项计提信用应收账款组合5减值准备的应收款项之外的应收账款基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法

√适用□不适用不适用。

按照单项计提坏账准备的认定单项计提判断标准

√适用□不适用

详见本节“五、重要会计政策及会计估计11、金融工具”。

13、其他应收款

√适用□不适用其他应收款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法本公司其他应收款坏账准备按照整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。

预期信用损失的计提方法：参照历史信用损失经验将各单位评级对标不同穆迪评级得到违约概率经前瞻性调整得到预期违约概率；测算各类型的违约损失率；将债权投资和其他债权投资的

账面金额与相应阶段的违约概率、违约损失率相乘据此测算预期信用损失并计提减值准备。

按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据

√适用□不适用

本公司对其他应收款采用预期信用损失一般模型(即“三阶段”法)进行处理。除单项评估信用风险的其他应收款外基于其信用风险特征将其划分为不同组合：

组合名称确定组合的依据其他应收账款组合1应收关联方款项其他应收账款组合2应收政府单位款项其他应收账款组合3应收代垫款项

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其他应收账款组合4应收押金、保证金

其他应收账款组合 5 应收银行 POS机未达款项其他应收账款组合6应收股权转让款其他应收账款组合7股权收购意向金其他应收账款组合8上述款项之外的应收其他客户款项基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法

□适用√不适用按照单项计提坏账准备的单项计提判断标准

√适用□不适用

详见本节“五、重要会计政策及会计估计11、金融工具”。

14、存货

√适用□不适用

存货类别、发出计价方法、盘存制度、低值易耗品和包装物的摊销方法

√适用□不适用

1.存货的分类

存货主要包括在建或已建成的待售物业（即：开发成本和开发产品）以及外购商品房等按成本与可变现净值孰低计量。

开发成本是指尚未建成、以出售为开发目的之物业。本公司将购入且用于商品房开发的土地使用权作为开发成本核算。开发产品是指已建成、待出售之物业。外购商品房是指外购以动拆迁安置或出售为目的之物业。

2.发出存货的计价方法

存货于取得时按成本入账。开发成本和开发产品的成本包括土地使用权、建筑开发成本、资本化的借款费用、其他直接和间接开发费用。开发产品结转成本时按实际总成本于已售和未售物业间按建筑面积比例分摊核算。

3.存货的盘存制度

本公司存货的盘存制度为永续盘存制。

存货跌价准备的确认标准和计提方法

√适用□不适用资产负债表日存货采用成本与可变现净值孰低计量按照存货类别成本高于可变现净值的差额计提存货跌价准备。直接用于出售的存货在正常生产经营过程中以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；需要经过加工的存货在正常生产经营过程中

以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后

的金额确定其可变现净值；资产负债表日同一项存货中一部分有合同价格约定、其他部分不存在合同价格的分别确定其可变现净值并与其对应的成本进行比较分别确定存货跌价准备的计提或转回的金额。

按照组合计提存货跌价准备的组合类别及确定依据、不同类别存货可变现净值的确定依据

√适用□不适用

公司基于存货的不同状态将其划分为不同组合：

组合名确定组合的依据存货可变现净值的确定依据称

在售房同一地区生产和销售的产品系列相关、具存货的估计售价减去估计的销售费用以及相关税费后的产组合有相同或类似最终用途或目的金额确定

在建房同一地区生产和销售的产品系列相关、具存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计产组合有相同或类似最终用途或目的的销售费用以及相关税费后的金额确定基于库龄确认存货可变现净值的各库龄组合可变现净值的计算方法和确定依据

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□适用√不适用

15、合同资产

√适用□不适用合同资产的确认方法及标准

√适用□不适用本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。

本公司已向客户转让商品或提供服务而有权收取的对价（除应收款项）列示为合同资产。

按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据

√适用□不适用本公司对于《企业会计准则第14号——收入》所规定的、不含重大融资成分（包括根据该准则不考虑不超过一年的合同中融资成分的情况）的合同资产采用预期信用损失的简化模型即始终按照整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备由此形成的损失准备的增加或转回金额作为减值损失或利得计入当期损益。

选择采用预期信用损失的一般模型详见本节“五、重要会计政策及会计估计11、金融工具”进行处理。

基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法

□适用√不适用按照单项计提坏账准备的认定单项计提判断标准

□适用√不适用

16、持有待售的非流动资产或处置组

□适用√不适用划分为持有待售的非流动资产或处置组的确认标准和会计处理方法

√适用□不适用

本公司将同时满足下列条件的集团组成部分（或非流动资产）划分为持有待售：（1）根据类

似交易中出售此类资产或处置组的惯例在当前状况下即可立即出售；（2）出售极可能发生已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺（确定的购买承诺是指企业与其他方签订的具有法律约束力的购买协议该协议包含交易价格、时间和足够严厉的违约惩罚等重要条款使协议出现重大调整或者撤销的可能性极小。预计出售将在一年内完成。已经获得按照有关规定需得到相关权力机构或者监管部门的批准。

本公司将持有待售的预计净残值调整为反映其公允价值减去出售费用后的净额（但不得超过该项持有待售的原账面价值）原账面价值高于调整后预计净残值的差额作为资产减值损失计入当期损益同时计提持有待售资产减值准备。对于持有待售的处置组确认的资产减值损失金额应当先抵减处置组中商誉的账面价值再根据处置组中适用本准则计量规定的各项非流动资产账面价值所占比重按比例抵减其账面价值。

后续资产负债表日持有待售的非流动资产公允价值减去出售费用后的净额增加的以前减记的金额应当予以恢复并在划分为持有待售类别后确认的资产减值损失金额内转回转回金额计入当期损益。划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不得转回。后续资产负债表日持有待售的处置组公允价值减去出售费用后的净额增加的以前减记的金额应当予以恢复并在划分为持有待售类别后适用本准则计量规定的非流动资产确认的资产减值损失金额内转回转回金额计入当期损益。已抵减的商誉账面价值以及适用本准则计量规定的非流动资产在划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不得转回。持有待售的处置组确认的资产减值损失后续转回金额应当根据处置组中除商誉外适用本准则计量规定的各项非流动资产账面价值所占比重按比例增加其账面价值。企业因出售对子公司的投资等原因导致其丧失对子公司控制权的无论出售后企业是否保留部分权益性投资应当在拟出售的对子公司投资满足持有待售类别划分条件时在母公司个别财务报

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表中将对子公司投资整体划分为持有待售类别在合并财务报表中将子公司所有资产和负债划分为持有待售类别。

终止经营的认定标准和列报方法

√适用□不适用

终止经营是指企业满足下列条件之一的、能够单独区分的组成部分且该组成部分已经处置或

划分为持有待售类别：（1）该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区；（2）该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相关联计划的

一部分；（3）该组成部分是专为转售而取得的子公司。

终止经营的定义包含以下三方面含义：

（1）终止经营应当是企业能够单独区分的组成部分。该组成部分的经营和现金流量在企业经营和编制财务报表时是能够与企业的其他部分清楚区分的。

（2）终止经营应当具有一定的规模。终止经营应当代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区或者是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相关联计划的一部分。

（3）终止经营应当满足一定的时点要求。符合终止经营定义的组成部分应当属于以下两种情

况之一该组成部分在资产负债表日之前已经处置包括已经出售和结束使用（如关停或报废等）；

该组成部分在资产负债表日之前已经划分为持有待售类别。

17、长期股权投资

√适用□不适用

（1）投资成本的确定

1）同一控制下的企业合并形成的合并方以支付现金、转让非现金资产、承担债务或发行权

益性证券作为合并对价的在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为其初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的合并对价的账面价值或发行股份的面值总额之间的差额调整资本公积(资本溢价或股本溢价)；资本公积不足冲减的调整留存收益。

分步实现同一控制下企业合并的应当以持股比例计算的合并日应享有被合并方账面所有者权益份额作为该项投资的初始投资成本。初始投资成本与其原长期股权投资账面价值加上合并日取得进一步股份新支付对价的账面价值之和的差额调整资本公积（资本溢价或股本溢价）资本公积不足冲减的冲减留存收益。

2）非同一控制下的企业合并形成的在购买日按照支付的合并对价的公允价值作为其初始投资成本。

3）除企业合并形成以外的：以支付现金取得的按照实际支付的购买价款作为其初始投资成本；以发行权益性证券取得的按照发行权益性证券的公允价值作为其初始投资成本；投资者投入

的按照投资合同或协议约定的价值作为其初始投资成本（合同或协议约定价值不公允的除外）。

（2）后续计量及损益确认方法本公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资在本公司个别财务报表中采用成本法核算；对具有共同控制或重大影响的长期股权投资采用权益法核算。

采用成本法时长期股权投资按初始投资成本计价除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外按享有被投资单位宣告分派的现金股利或利润确认为当期投资收益并同时根据有关资产减值政策考虑长期投资是否减值。

采用权益法时长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的归入长期股权投资的初始投资成本；长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的其差额计入当期损益同时调整长期股权投资的成本。

采用权益法时取得长期股权投资后按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益的份额确认投资损益并调整长期股权投资的账面价值。在确认应享有被投资单位净损益的份额时以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础按照本公司的会计政策及会计期间并抵

销与联营企业及合营企业之间发生的内部交易损益按照持股比例计算归属于投资企业的部分(但

内部交易损失属于资产减值损失的应全额确认)对被投资单位的净利润进行调整后确认。按照被

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投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应分得的部分相应减少长期股权投资的账面价值。本公司确认被投资单位发生的净亏损以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限本公司负有承担额外损失义务的除外。对于被投资单位除净损益以外所有者权益的其他变动调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。

（3）确定对被投资单位具有控制、重大影响的依据控制是指拥有对被投资方的权力通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报并且有能力运用对被投资方的权力影响回报金额；重大影响是指投资方对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。

（4）长期股权投资的处置

1）部分处置对子公司的长期股权投资但不丧失控制权的情形

部分处置对子公司的长期股权投资但不丧失控制权时应当将处置价款与处置投资对应的账面价值的差额确认为当期投资收益。

2）部分处置股权投资或其他原因丧失了对子公司控制权的情形

部分处置股权投资或其他原因丧失了对子公司控制权的对于处置的股权应结转与所售股权相对应的长期股权投资的账面价值出售所得价款与处置长期股权投资账面价值之间差额确认为

投资收益（损失）；同时对于剩余股权应当按其账面价值确认为长期股权投资或其它相关金融资产。处置后的剩余股权能够对子公司实施共同控制或重大影响的应按有关成本法转为权益法的相关规定进行会计处理。

（5）减值测试方法及减值准备计提方法

对子公司、联营企业及合营企业的投资在资产负债表日有客观证据表明其发生减值的按照账面价值与可收回金额的差额计提相应的减值准备。

18、投资性房地产

(1).如果采用成本计量模式的：

折旧或摊销方法

1）投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。

2）投资性房地产按照成本进行初始计量采用成本模式进行后续计量并采用与固定资产和无

形资产相同的方法计提折旧或进行摊销。资产负债表日有迹象表明投资性房地产发生减值的按照账面价值与可收回金额的差额计提相应的减值准备。

3）各类投资性房地产的摊销方法

项目预计使用寿命(年)预计净残值率(%)

房屋及建筑物38-665.00

土地使用权土地使用权剩余使用年限5.00房屋装修10

19、固定资产

(1).确认条件

√适用□不适用

固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的使用年限超过一个会计年度的有形资产。

固定资产在与其有关的经济利益很可能流入本公司、且其成本能够可靠计量时予以确认。购置或新建的固定资产按取得时的成本进行初始计量。

与固定资产有关的后续支出在与其有关的经济利益很可能流入本公司且其成本能够可靠计量时计入固定资产成本；对于被替换的部分终止确认其账面价值；所有其他后续支出于发生时计入当期损益。

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固定资产折旧采用年限平均法并按其入账价值减去预计净残值后在预计使用寿命内计提。对计提了减值准备的固定资产则在未来期间按扣除减值准备后的账面价值及依据尚可使用年限确定折旧额。

(2).折旧方法

√适用□不适用

类别折旧方法折旧年限（年）残值率年折旧率

房屋及建筑物年限平均法20-405.002.38-4.75

运输设备年限平均法5-105.009.50-19.00

办公及其他设备年限平均法3-105.009.50-31.67

20、在建工程

√适用□不适用在建工程达到预定可使用状态时按工程实际成本转入固定资产。已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的先按估计价值转入固定资产待办理竣工决算后再按实际成本调整原暂估价值但不再调整原已计提的折旧。

各类在建工程结转为固定资产的标准和时点如下：

类别结转为固定资产的标准结转为固定资产的时点建筑安装工程达到预定可使用状态竣工验收合格且达到预定可使用状态的时点其他达到预定可使用状态验收合格且能够正常使用或出租的时点资产负债表日有迹象表明在建工程发生减值的按照账面价值与可收回金额的差额计提相应的减值准备。

21、借款费用

√适用□不适用

（1）借款费用资本化的确认原则本公司发生的借款费用可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的予以资本化计入相关资产成本；其他借款费用在发生时确认为费用计入当期损益。

（2）借款费用资本化期间

1）当借款费用同时满足下列条件时开始资本化：*资产支出已经发生；*借款费用已经发生；*为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。

2）若符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断并且中断时间连续超过3

个月暂停借款费用的资本化；中断期间发生的借款费用确认为当期费用直至资产的购建或者生产活动重新开始。

3）当所购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态时借款费用停止资本化。

（3）借款费用资本化金额为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的以专门借款当期实际发生的利息费用（包括按照实际利率法确定的折价或溢价的摊销）减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定应予资本化的利息金额；为购建或者生产符合资本化条件的资产占用了一般借款的根据累计资产支出超过专门借款的资产支出加权平均数乘以占用一般借款的资本化率计算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率根据一般借款的加权平均利率计算确定。

22、无形资产

(1).使用寿命及其确定依据、估计情况、摊销方法或复核程序

√适用□不适用

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本公司无形资产主要为特许经营权及外购软件按成本进行初始计量。

特许经营权以成本计量。本公司采用建设经营移交方式(BOT)参与公共基础设施业务本公司从国家行政部门获取公共基础设施项目的特许经营权参与项目的建设和运营。在特许经营权期满后本公司需要将有关基础设施移交还国家行政部门。

外购无形资产的成本包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。

1).使用寿命有限的无形资产的使用寿命确认依据、估计情况以及摊销方法使用寿命有限的无

形资产在使用寿命内按照与该项无形资产有关的经济利益的预期实现方式系统合理地摊销，无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销。具体年限如下：

项目摊销年限（年）摊销方法依据

计算机软件5-10平均年限法预计受益期限

BOT特许经营权 12 平均年限法 预计产生经济利益期限每年度终了对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。经复核本年期末无形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计未有不同。本公司无使用寿命不确定的无形资产。

(2).研发支出的归集范围及相关会计处理方法

√适用□不适用

1）研发支出的归集范围

本公司将与开展研发活动直接相关的各项费用归集为研发支出包括咨询费、材料费、办公费

用、设计费、职工薪酬、折旧费及摊销、其他费用等。

2）研发支出相关会计处理方法

内部研究开发项目研究阶段的支出于发生时计入当期损益。内部研究开发项目开发阶段的支出同时满足下列条件的确认为无形资产：*完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有

可行性；*具有完成该无形资产并使用或出售的意图；*无形资产产生经济利益的方式包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场无形资产将在内部使用的能

证明其有用性；*有足够的技术、财务资源和其他资源支持以完成该无形资产的开发并有能力使

用或出售该无形资产；*归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。

本公司划分内部研究开发项目研究阶段支出和开发阶段支出的具体标准：

*本公司将为进一步开发活动进行的资料及相关方面的准备活动作为研究阶段无形资产研究阶段的支出在发生时计入当期损益。

*在本公司已完成研究阶段的工作后再进行的开发活动作为开发阶段。

23、长期资产减值

√适用□不适用企业应当在资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象。

因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产无论是否存在减值迹象每年都应当进行减值测试。

存在下列迹象的表明资产可能发生了减值：

（1）资产的市价当期大幅度下跌其跌幅明显高于因时间的推移或者正常使用而预计的下跌；

（2）企业经营所处的经济、技术或者法律等环境以及资产所处的市场在当期或者将在近期发生重

大变化从而对企业产生不利影响；（3）市场利率或者其他市场投资报酬率在当期已经提高从而

影响企业计算资产预计未来现金流量现值的折现率导致资产可收回金额大幅度降低；（4）有证

据表明资产已经陈旧过时或者其实体已经损坏；（5）资产已经或者将被闲置、终止使用或者计划

提前处置；（6）企业内部报告的证据表明资产的经济绩效已经低于或者将低于预期如资产所创

造的净现金流量或者实现的营业利润（或者亏损）远远低于（或者高于）预计金额等；（7）其他表明资产可能已经发生减值的迹象。

资产存在减值迹象的应当估计其可收回金额。

可收回金额应当根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。

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处置费用包括与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬运费以及为使资产达到可销售状态所发生的直接费用等。

资产预计未来现金流量的现值应当按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流量选择恰当的折现率对其进行折现后的金额加以确定。预计资产未来现金流量的现值应当综合考虑资产的预计未来现金流量、使用寿命和折现率等因素。

可收回金额的计量结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的应当将资产的账面价值减记至可收回金额减记的金额确认为资产减值损失计入当期损益同时计提相应的资产减值准备。

24、长期待摊费用

√适用□不适用

（1）性质长期待摊费用按实际发生额入账在受益期或规定的期限内分期平均摊销。如果长期待摊的费用项目不能使以后会计期间受益则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。

（2）各类长期待摊费用摊销方法及年限

类别摊销方法摊销年限（年）软件使用费规定的期限内分期平均摊销5

装修费规定的期限内分期平均摊销5-10改造支出规定的期限内分期平均摊销预计受益期限与物业租赁期限孰短

25、合同负债

√适用□不适用本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。

本公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品或提供服务的义务列示为合同负债。

26、职工薪酬

(1).短期薪酬的会计处理方法

√适用□不适用本公司在职工为其提供服务的会计期间将实际发生的短期薪酬确认为负债并计入当期损益其他会计准则要求或允许计入资产成本的除外。

对于利润分享计划的在同时满足下列条件时确认相关的应付职工薪酬：

1）本公司因过去事项导致现在具有支付职工薪酬的法定义务或推定义务；

2）因利润分享计划所产生的应付职工薪酬义务金额能够可靠估计。

如果本公司在职工为其提供相关服务的年度报告期间结束后十二个月内不需要全部支付利润分享计划产生的应付职工薪酬该利润分享计划适用其他长期职工福利的有关规定。本公司根据经营业绩或职工贡献等情况提取的奖金属于奖金计划比照短期利润分享计划进行处理。

(2).离职后福利的会计处理方法

√适用□不适用

1）设定提存计划

本公司在职工为其提供服务的会计期间将根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债并计入当期损益或相关资产成本。预期不会在职工提供相关服务的年度报告期结束后十二个月内支付全部应缴存金额的按确定的折现率将全部应缴存金额以折现后的金额计量应付职工薪酬。

2）设定受益计划

本公司根据预期累计福利单位法确定的公式将设定受益计划产生的福利义务归属于职工提供服务的期间并计入当期损益或相关资产成本。当职工后续年度的服务将导致其享有的设定受益计划福利水平显著高于以前年度时本公司按照直线法将累计设定受益计划义务分摊确认于职工提供服务而导致本公司第一次产生设定受益计划福利义务至职工提供服务不再导致该福利义务显著

108/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告增加的期间。在确定该归属期间时不考虑仅因未来工资水平提高而导致设定受益计划义务显著增加的情况。

报告期末本公司将设定受益计划产生的职工薪酬成本确认为下列组成部分：

*服务成本包括当期服务成本、过去服务成本和结算利得或损失。

*设定受益计划净负债或净资产的利息净额包括计划资产的利息收益、设定受益计划义务的利息费用以及资产上限影响的利息。

*重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动。

除非其他会计准则要求或允许职工福利成本计入资产成本上述第*项和第*项计入当期损益；第*项计入其他综合收益。

(3).辞退福利的会计处理方法

√适用□不适用

辞退福利主要包括：

1）在职工劳动合同尚未到期前不论职工本人是否愿意本公司决定解除与职工的劳动关系而给予的补偿。

2）在职工劳动合同尚未到期前为鼓励职工自愿接受裁减而给予的补偿职工有权利选择继续

在职或接受补偿离职。

公司向职工提供辞退福利的在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债并计入当

期损益：

*公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；

*公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。

辞退福利预期在其确认的年度报告期结束后十二个月内完全支付的适用短期薪酬的相关规定；辞退福利预期在年度报告期结束后十二个月内不能完全支付的适用其他长期职工福利的有关规定。

(4).其他长期职工福利的会计处理方法

√适用□不适用向职工提供的其他长期职工福利符合设定提存计划条件的按设定提存计划的有关规定进行处理除此之外的其他长期职工福利按设定受益计划的有关规定确认和计量其他长期职工福利净负债或净资产。

27、租赁负债

在租赁期开始日本公司对租赁确认使用权资产和租赁负债应用准则进行简化处理的短期租赁和低价值资产租赁除外。

租赁负债按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。

租赁付款额是指本公司向出租人支付的与在租赁期内使用租赁资产的权利相关的款项包括：

（1）固定付款额及实质固定付款额存在租赁激励的扣除租赁激励相关金额；

（2）取决于指数或比率的可变租赁付款额该款项在初始计量时根据租赁期开始日的指数或比率确定；

（3）购买选择权的行权价格前提是本公司合理确定将行使该选择权；

（4）行使终止租赁选择权需支付的款项前提是租赁期反映出本公司将行使终止租赁选择权；

（5）根据本公司提供的担保余值预计应支付的款项。

在计算租赁付款额的现值时本公司采用租赁内含利率作为折现率；无法确定租赁内含利率的本公司采用增量借款利率作为折现率。

28、预计负债

√适用□不适用

109/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

（1）预计负债的确认标准

因对外提供担保、诉讼事项、产品质量保证、亏损合同等或有事项形成的义务成为本公司承担的现时义务履行该义务很可能导致经济利益流出本公司且该义务的金额能够可靠的计量时本公司将该项义务确认为预计负债。

（2）各类预计负债的计量方法本公司预计按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行初始计量并在资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核。

类别计量方法保障房外墙维修按照预计完工成本扣除已支付的工程成本计量其他或有负债事项按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量

29、股份支付

√适用□不适用

（1）股份支付的种类包括以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。

（2）权益工具公允价值的确定方法

1）存在活跃市场的按照活跃市场中的报价确定。

2）不存在活跃市场的采用估值技术确定包括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近进行的市

场交易中使用的价格、参照实质上相同的其他金融工具的当前公允价值、现金流量折现法和期权定价模型等。

（3）确认可行权权益工具最佳估计的依据根据最新取得的可行权职工数变动等后续信息进行估计。

（4）实施、修改、终止股份支付计划的相关会计处理

1）以权益结算的股份支付

授予后立即可行权的换取职工服务的以权益结算的股份支付在授予日按照权益工具的公允价值计入相关成本或费用相应调整资本公积。完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的换取职工服务的以权益结算的股份支付在等待期内的每个资产负债表日以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础按权益工具授予日的公允价值将当期取得的服务计入相关成本或费用相应调整资本公积。

换取其他方服务的权益结算的股份支付如果其他方服务的公允价值能够可靠计量的按照其他方服务在取得日的公允价值计量；如果其他方服务的公允价值不能可靠计量但权益工具的公允价值能够可靠计量的按照权益工具在服务取得日的公允价值计量计入相关成本或费用相应增加所有者权益。

2）以现金结算的股份支付

授予后立即可行权的换取职工服务的以现金结算的股份支付在授予日按本公司承担负债的公允价值计入相关成本或费用相应增加负债。完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的换取职工服务的以现金结算的股份支付在等待期内的每个资产负债表日以对可行权情况的最佳估计为基础按本公司承担负债的公允价值将当期取得的服务计入相关成本或费用和相应的负债。

3）修改、终止股份支付计划

如果修改增加了所授予的权益工具的公允价值本公司按照权益工具公允价值的增加相应地确认取得服务的增加；如果修改增加了所授予的权益工具的数量本公司将增加的权益工具的公允价值相应地确认为取得服务的增加；如果本公司按照有利于职工的方式修改可行权条件公司在处理可行权条件时考虑修改后的可行权条件。

如果修改减少了授予的权益工具的公允价值本公司继续以权益工具在授予日的公允价值为基础确认取得服务的金额而不考虑权益工具公允价值的减少；如果修改减少了授予的权益工具的数量本公司将减少部分作为已授予的权益工具的取消来进行处理；如果以不利于职工的方式修改了可行权条件在处理可行权条件时不考虑修改后的可行权条件。

110/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告如果本公司在等待期内取消了所授予的权益工具或结算了所授予的权益工具（因未满足可行权条件而被取消的除外）则将取消或结算作为加速可行权处理立即确认原本在剩余等待期内确认的金额。

30、收入

(1).按照业务类型披露收入确认和计量所采用的会计政策

√适用□不适用

1）收入的确认

本公司的收入主要包括房地产销售收入、提供劳务、建设、运营及移交合同、租赁收入等。

本公司在履行了合同中的履约义务即在客户取得相关商品控制权时确认收入。取得相关商品控制权是指能够主导该商品的使用并从中获得几乎全部的经济利益。

2）本公司依据收入准则相关规定判断相关履约义务性质属于“在某一时段内履行的履约义务”

或“某一时点履行的履约义务”分别按以下原则进行收入确认。

本公司满足下列条件之一的属于在某一时段内履行履约义务：

*客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益。

*客户能够控制本公司履约过程中在建的资产。

*本公司履约过程中所产出的资产具有不可替代用途且本公司在整个合同期内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。

对于在某一时段内履行的履约义务本公司在该段时间内按照履约进度确认收入但是履约进度不能合理确定的除外。本公司考虑商品的性质采用产出法或投入法确定恰当的履约进度。

本公司“在某一时段内履行的履约义务”收入确认政策主要适用于提供劳务相关收入。

对于不属于在某一时段内履行的履约义务属于在某一时点履行的履约义务本公司在客户取得相关商品控制权时点确认收入。

在判断客户是否已取得商品控制权时本公司考虑下列迹象：

*本公司就该商品享有现时收款权利即客户就该商品负有现时付款义务。

*本公司已将该商品的法定所有权转移给客户即客户已拥有该商品的法定所有权。

*本公司已将该商品实物转移给客户即客户已实物占有该商品。

*本公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬。

*客户已接受该商品。

*其他表明客户已取得商品控制权的迹象。

本公司“某一时点履行的履约义务”收入确认政策主要适用于房产销售业务。

本公司收入确认的具体政策：

房产业务销售房地产开发产品或外购商品房的收入在房产完工并验收合格签订具有法律约束力的销售合同将开发产品或外购商品房的控制权转移给购买方时确认销售收入。

本公司房地产销售收入主要来源于商品房和保障房（主要包括配套商品房和经济适用房）的销售。商品房和经济适用房销售收入于完成交付时确认。配套商品房销售收入于动迁实施用房单位确认房屋已交付时确认。

代建收入本公司对外提供的劳务根据已完成劳务的进度在一段时间内确认收入。其中已完成劳务的进度按照已发生的成本占预计总成本的比例确定。于资产负债表日本公司对已完成劳务的进度进行重新估计以使其能够反映履约情况的变化。

本公司按照已完成劳务的进度确认收入时对于本公司已经取得无条件收款权的部分确认为应收账款其余部分确认为合同资产并对应收账款和合同资产以预期信用损失为基础确认损失准备；如果本公司已收或应收的合同价款超过已完成的劳务则将超过部分确认为合同负债。本公司对于同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示。

111/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

合同成本包括合同履约成本和合同取得成本。本公司为提供工程建造劳务而发生的成本确认为合同履约成本并在确认收入时按照履约进度结转计入主营业务成本。本公司将为获取劳务合同而发生的增量成本确认为合同取得成本对于摊销期限不超过一年的合同取得成本在其发生时计

入当期损益;对于摊销期限在一年以上的合同取得成本本公司按照相关合同下与确认劳务收入相同的基础摊销计入损益。如果合同成本的账面价值高于因提供该劳务预期能够取得的剩余对价减去估计将要发生的成本本公司对超出的部分计提减值准备确认为资产减值损失并进一步考虑是否应计提亏损合同有关的预计负债。于资产负债表日本公司对于合同履约成本根据其初始确认时摊销期限是否超过一年以减去相关资产减值准备后的净额分别列示为存货和其他非流动资产。对于初始确认时摊销期限超过一年的合同取得成本以减去相关资产减值准备后的净额列示为其他非流动资产。

特许经营权项目收入

本公司采用建设经营移交方式（BOT）参与公共基础设施业务本公司从国家行政部门获取公共基础设施项目的特许经营权参与项目的建设和运营。在特许经营权期满后本公司需要将有关基础设施移交还国家行政部门。

若本公司可以无条件地自合同授予方收取确定金额的货币资金或其他金融资产的;或在本公司提供经营服务的收费低于某一限定金额的情况下合同授予方按照合同规定负责将有关差价补偿给本公司的本公司在确认收入的同时确认金融资产并按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》的规定处理；本公司确认的金融资产在其存续期间按照实际利率法计算确定利息收入计入当期损益。

若合同规定本公司在有关基础设施建成后从事经营的一定期间内有权利向获取服务的对象收取费用但收费金额不确定的该权利不构成一项无条件收取现金的权利本公司在确认收入的同时确认无形资产该无形资产在从事经营期限内按直线法摊销。

对于混合模式：本公司根据 PPP 项目合同约定，在项目运营期间，对满足有权收取可确定金额的现金（或其他金融资产）条件的，在拥有收取该对价的权利（该权利仅取决于时间流逝的因素）时确认为应收款项，并按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》的规定进行会计处理。并在 PPP项目资产达到预定可使用状态时，将相关 PPP 项目资产的对价金额或确认的建造收入金额，超过有权收取可确定金额的现金（或其他金融资产）的差额，确认为无形资产。

（3）收入的计量

本公司应当按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。在确定交易价格时，本公司考虑可变对价、合同中存在的重大融资成分、非现金对价、应付客户对价等因素的影响。

*可变对价

本公司按照期望值或最可能发生金额确定可变对价的最佳估计数，但包含可变对价的交易价格，应当不超过在相关不确定性消除时累计己确认收入极可能不会发生重大转回的金额。公司在评估累计已确认收入是否极可能不会发生重大转回时，应当同时考虑收入转回的可能性及其比重。

*重大融资成分

合同中存在重大融资成分的，本公司应当按照假定客户在取得商品控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，应当在合同期间内采用实际利率法摊销。

*非现金对价

客户支付非现金对价的，本公司按照非现金对价的公允价值确定交易价格。非现金对价的公允价值不能合理估计的，本公司参照其承诺向客户转让商品的单独售价间接确定交易价格。

*应付客户对价针对应付客户对价的，应当将该应付对价冲减交易价格，并在确认相关收入与支付（或承诺支付）客户对价二者孰晚的时点冲减当期收入，但应付客户对价是为了向客户取得其他可明确区分商品的除外。

公司应付客户对价是为了向客户取得其他可明确区分商品的，应当采用与本公司其他采购相一致的方式确认所购买的商品。公司应付客户对价超过向客户取得可明确区分商品公允价值的，超过金额冲减交易价格。向客户取得的可明确区分商品公允价值不能合理估计的，公司应当将应付客户对价全额冲减交易价格。

112/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

(2).同类业务采用不同经营模式涉及不同收入确认方式及计量方法

□适用√不适用

31、合同成本

√适用□不适用合同成本分为合同履约成本与合同取得成本。

本公司为履行合同发生的成本同时满足下列条件的，作为合同履约成本确认为一项资产：

（1）该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用（或类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；

（2）该成本增加了企业未来用于履行履约义务的资源；

（3）该成本预期能够收回。

本公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产；但是，该资产摊销不超过一年的可以在发生时计入当期损益。

与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销。

与合同成本有关的资产，其账面价值高于下列两项的差额的，本公司将对于超出部分计提减值准备，并确认为资产减值损失：

（1）因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；

（2）为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。

上述资产减值准备后续发生转回的，转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。

32、政府补助

√适用□不适用

（1）政府补助包括与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。

（2）政府补助为货币性资产的按照收到或应收的金额计量；政府补助为非货币性资产的按照公允价值计量公允价值不能可靠取得的按照名义金额计量。

（3）政府补助采用总额法：

*与资产相关的政府补助确认为递延收益在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的将尚未分配的相关递延收益余额转入资产处置当期的损益。

*与收益相关的政府补助用于补偿以后期间的相关费用或损失的确认为递延收益在确认相关费用的期间计入当期损益；用于补偿已发生的相关费用或损失的直接计入当期损益。

（4）政府补助采用净额法：

*与资产相关的政府补助冲减相关资产的账面价值；

*与收益相关的政府补助用于补偿以后期间的相关费用或损失的确认为递延收益在确认相关费用的期间冲减相关成本；用于补偿已发生的相关费用或损失的直接冲减相关成本。

本公司将与新建租赁住房项目相关的政府补助采用净额法。

（5）对于同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助区分不同部分分别进行会计处理；难以区分的整体归类为与收益相关的政府补助。

（6）本公司将与本公司日常活动相关的政府补助按照经济业务实质计入其他收益或冲减相关成本费用；将与本公司日常活动无关的政府补助应当计入营业外收支。

（7）本公司将取得的政策性优惠贷款贴息按照财政将贴息资金拨付给贷款银行和财政将贴息

资金直接拨付给本公司两种情况处理：

*财政将贴息资金拨付给贷款银行由贷款银行以政策性优惠利率向本公司提供贷款的本公

司选择按照下列方法进行会计处理：

以实际收到的借款金额作为借款的入账价值按照借款本金和该政策性优惠利率计算相关借款费用。

*财政将贴息资金直接拨付给本公司的本公司将对应的贴息冲减相关借款费用。

113/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

33、递延所得税资产/递延所得税负债

√适用□不适用

（1）根据资产、负债的账面价值与其计税基础之间的差额（未作为资产和负债确认的项目按照税法规定可以确定其计税基础的该计税基础与其账面数之间的差额）按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计算确认递延所得税资产或递延所得税负债。

（2）确认递延所得税资产以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。资产负债表日有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时性差异的确认以前会计期间未确认的递延所得税资产。

（3）资产负债表日对递延所得税资产的账面价值进行复核如果未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时转回减记的金额。

（4）本公司当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益但不包括下列情况产生的所得税：1）企业合并；2）直接在所有者权益中确认的交易或者事项。

34、租赁

√适用□不适用作为承租方对短期租赁和低价值资产租赁进行简化处理的判断依据和会计处理方法

√适用□不适用

（1）判断依据

短期租赁，是指在租赁期开始日，租赁期不超过12个月的租赁。包含购买选择权的租赁不属于短期租赁。

低价值资产租赁，是指单项租赁资产为全新资产时价值较低的租赁。

承租人在判断是否是低价值资产租赁时，应基于租赁资产的全新状态下的价值进行评估，不应考虑资产已被使用的年限。

（2）会计处理方法

本公司对于短期租赁和低价值资产租赁，选择不确认使用权资产和租赁负债，将短期租赁和低价值资产租赁的租赁付款额，在租赁期内各个期间按照直线法的方法计入相关资产成本或当期损益。

作为出租方的租赁分类标准和会计处理方法

√适用□不适用

（1）融资租赁

本公司作为出租人的，在租赁期开始日，对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产，并按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。

（2）经营租赁

本公司作为出租人的，在租赁期内各个期间，采用直线法的方法，将经营租赁的租赁收款额确认为租金收入。将发生的与经营租赁有关的初始直接费用进行资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。

对于经营租赁资产中的固定资产，本公司应当采用类似资产的折旧政策计提折旧；对于其他经营租赁资产，应当根据该资产适用的企业会计准则，采用系统合理的方法进行摊销。本公司按照《企业会计准则第8号——资产减值》的规定，确定经营租赁资产是否发生减值，并进行相应会计处理。

35、其他重要的会计政策和会计估计

√适用□不适用

（1）税项本公司在多个地区缴纳多种税项。在正常的经营活动中很多交易和事项的最终税务处理都存在不确定性。在计提各个地区的土地增值税和所得税费用时本公司需要作出重大判断。如果这些

114/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

税务事项的最终认定结果与最初入账的金额存在差异该差异将对作出上述最终认定期间的所得税费用和递延所得税的金额产生影响。

（2）递延所得税递延所得税资产的估计需要对未来各个年度的应纳税所得额及适用税率进行估计递延所得税资产的实现取决于公司未来是否很可能获得足够的应纳税所得额。未来税率的变化和暂时性差异的转回时间也可能影响所得税费用/(收益)以及递延所得税的余额。此外本公司根据对长期股权投资的持有意图判断对其账面价值与计税基础的差异是否需要确认递延所得税负债。上述估计的变化可能导致对递延所得税的重要调整。

（3）房地产开发成本本公司确认开发成本时需要按照开发项目的开发成本和开发进度作出重大估计和判断。当房地产开发项目的最终决算成本、审价结果与预算成本不一致时其差额将影响相应的开发产品、开发成本和主营业务成本。本公司对保障房项目预计发生的维修成本进行估计若最终决算的维修成本与预算成本不一致其差额将影响营业成本。

（4）交易性金融资产公允价值变动本公司在对交易性金融资产和其他非流动金融资产的公允价值进行评估时将采用估值技术。

估值技术的输入值主要包括无风险利率、股价波动率、PE乘数、缺乏流动性折扣等。这些输入值估计的变化可能导致对公允价值变动损益的调整。

（5）预期信用损失的计量本公司通过违约风险敞口和预期信用损失率计算预期信用损失并基于违约概率和违约损失率确定预期信用损失率。在确定预期信用损失率时本公司使用内部历史信用损失经验等数据并结合当前状况和前瞻性信息对历史数据进行调整。

36、重要会计政策和会计估计的变更

财政部于2025年发布了若干《企业会计准则实施问答》(以下简称“实施问答”)，本公司一贯采用的会计政策与上述实施问答的原则一致，该实施问答对公司的财务报表没有重大影响。

37、2025年起首次执行新会计准则或准则解释等涉及调整首次执行当年年初的财务报表

□适用√不适用

38、其他

□适用√不适用

六、税项

1、主要税种及税率

主要税种及税率情况

√适用□不适用税种计税依据税率

企业所得税应纳税所得额25%应纳税增值额（应纳税额按应纳税销增值税售额乘以适用税率扣除当期允许抵扣5%、6%、9%、13%的进项税后的余额计算）

教育费附加缴纳的增值税税额2%、3%

城市维护建设税缴纳的增值税税额5%、7%

应纳税租赁收入、应税房产原值的

房产税70%12%、1.2%

土地增值额部分以30%至60%的超率

土地增值税30%至60%超率累进税率累进税率计算

存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明□适用√不适用

115/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

2、税收优惠

√适用□不适用根据2016年3月24日发布的《财政部、国家税务总局关于全面开展营业税改征增值税时点的通知》[财税(2016)36号]规定，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称“营改增”）时点，建筑业、房地产、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人纳入时点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。自2016年5月1日起，本公司的房屋出租业务收入适用增值税简易征收，税率为5%，委托贷款、委托管理业务适用增值税，税率为6%。

根据2016年3月31日发布的《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》[国家税务总局公告(2016)18号]规定，自2016年5月1日起，房地产开发企业中一般纳税人自行开发的房地产项目及租赁收入，适用11%的增值税税率。但一般纳税人自行开发的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产老项目的出售和出租，可以选择简易计税方法按照5%的征收率计税，进项税额不得抵扣。

根据财政部、国家税务总局颁布的《财政部、国家税务总局关于调整增值税税率的通知》[财

税(2018)32号]及相关规定，自2018年5月1日起，房地产销售业务适用的增值税税率从11%调整为10%。根据财政部、税务总局及海关总署颁布的《关于深化增值税改革有关政策的公告》[财政部税务总局海关总署公告(2019)39号]的相关规定，自2019年4月1日起，增值税一般纳税人原适用10%税率的，税率调整为9%。

本公司下属子公司上海城投置地（集团）有限公司（以下简称“置地集团”）及其子公司与2016年4月30日前开工房地产项目，适用的增值税征收率为5%，2016年4月30日后开工的房地产项目，适用的增值税税率为9%。

3、其他

□适用√不适用

七、合并财务报表项目注释

说明：期初指2025年01月01日期末指2025年12月31日上期指2024年度本期指2025年度。

1、货币资金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

库存现金38000.0031123.20

银行存款6184484768.037761587222.81

其他货币资金474318007.0574919477.77

存放财务公司存款1622195089.57863813828.00

合计8281035864.658700351651.78

其中：存放在境外75326.3576754.03的款项总额

其他说明：

期末使用有限制款项152644941.24元，受限原因为运营期履约保函、司法诉讼冻结及保证金等其他事项。

2、交易性金融资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

116/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

项目期末余额期初余额指定理由和依据

以公允价值计量且其变动计174595078.37158373388.28/入当期损益的金融资产

其中：

/

指定以公允价值计量且其变116280000.00114304000.00注1动计入当期损益的金融资产

其中：

合计290875078.37272677388.28/

其他说明：

√适用□不适用交易性权益工具投资的公允价值根据上海证券交易所年度最后一个交易日收盘价确定。

注1：指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产为本公司下属子公司上海城

投控股投资有限公司（以下简称“控股投资”）购买的诺德基金千金175号资产管理计划。该计划主要从事 A股股票的投资，持有人可根据合同约定取得其委托财产投资运作产生的收益，或提取委托财产，既以收取合同现金流量为目标，又以出售金额资产为目标，并且运用公允价值选择权，在初始确认时，如果能消除或减少会计错配，可以将金融资产不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，因此将其指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。本公司在该基金的最大风险敞口为本公司所购份额在资产负债表日的账面价值

116280000.00元（2024年12月31日：114304000.00元）。本公司不存在向该基金提供财务支

持的义务和意图。

3、应收账款

(1).按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）1528212806.68184734142.73

1年以内小计1528212806.68184734142.73

1至2年4571501.1382514153.97

2至3年3409235.46620824025.10

3年以上

3至4年620676735.782609622.36

4至5年2609622.36120984485.77

5年以上69200897.5769155511.80

合计2228680798.981080821941.73

(2).按坏账计提方法分类披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额类别账面余额坏账准备账面余额坏账准备账面账面比例计提比比例计提比

金额价值价值(%)金额例(%)金额(%)金额例(%)

按单项计提坏3382087.000.153382087.003382087.000.313382087.00账准备

其中：

单项计提坏账3382087.000.153382087.00100.003382087.000.313382087.00100.00

117/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

准备的应收账款

按组合计提坏2225298711.9899.8512393331.182212905380.801077439854.7399.698658812.381068781042.35账准备

其中：

应收政府单位

1614606209.4872.456954269.910.431607651939.57932308759.2886.264731992.120.51927576767.16

款项

应收房款463950167.0020.821589380.100.34462360786.90

应收关联方60943859.572.7322352.590.0460921506.9862334456.095.7714025.270.0262320430.82

应收租金69157713.463.102976639.254.3066181074.2144277113.794.101903091.074.3042374022.72

其他16640762.470.75850689.335.1115790073.1438519525.573.562009703.925.2236509821.65

合计2228680798.98100.0015775418.18/2212905380.801080821941.73100.0012040899.38/1068781042.35

按单项计提坏账准备：

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）计提理由

其他第三方3382087.003382087.00100.00预计无法收回

合计3382087.003382087.00/

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

√适用□不适用

组合计提项目：应收政府单位款项

单位：元币种：人民币期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）

未逾期1614606209.486954269.910.43

合计1614606209.486954269.910.43

按组合计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

组合计提项目：应收房款

单位：元币种：人民币期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）

未逾期463950167.001589380.100.34

合计463950167.001589380.100.34

按组合计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

组合计提项目：应收关联方

单位：元币种：人民币期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）

未逾期60943859.5722352.590.04

合计60943859.5722352.590.04

按组合计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

118/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

组合计提项目：应收租金

单位：元币种：人民币期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）

未逾期69157713.462976639.254.30

合计69157713.462976639.254.30

按组合计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

组合计提项目：其他

单位：元币种：人民币期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）

未逾期16640762.47850689.335.11

合计16640762.47850689.335.11

按组合计提坏账准备的说明：

□适用√不适用按预期信用损失一般模型计提坏账准备

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期整个存续期预坏账准备未来12个月预期预期信用损期信用损失合计

信用损失失(未发生信(已发生信用

用减值)减值)

2025年1月1日余额8658812.383382087.0012040899.38

2025年1月1日余额在本期

--转入第二阶段

--转入第三阶段

--转回第二阶段

--转回第一阶段

本期计提3734518.803734518.80本期转回本期转销本期核销其他变动

2025年12月31日余额12393331.183382087.0015775418.18

对本期发生损失准备变动的应收账款账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(3).坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额收回或转转销或核其他变期末余额计提回销动

119/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

按信用风险

特征组合计8658812.383734518.8012393331.18提坏账准备的应收账款单项计提坏

账准备的应3382087.003382087.00收账款

合计12040899.383734518.8015775418.18

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(4).本期实际核销的应收账款情况

□适用√不适用其中重要的应收账款核销情况

□适用√不适用

应收账款核销说明：

□适用√不适用

(5).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占应收账款和合同资产应收账款和合同合同资产期末坏账准备期单位名称应收账款期末余额期末余额资产期末余额余额合计数的末余额比例（%）余额前五

名的应收1954755087.801954755087.8087.716545491.03账款总额

合计1954755087.801954755087.8087.716545491.03

其他说明：

□适用√不适用

4、预付款项

(1).预付款项按账龄列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额账龄

金额比例(%)金额比例(%)

1年以内17245539.7112.528542130629.1098.49

1至2年645506.580.4710236654.180.12

2至3年362733.570.262550718.540.03

3年以上119530397.8886.75118091877.371.36

合计137784177.74100.008673009879.19100.00

120/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

(2).按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占预付款项期末余额合计数的单位名称期末余额

比例(%)

余额前五名的预付款项总额127539505.6392.56

合计127539505.6392.56

其他说明：

上述预付款项主要为预付住发中心差价款。

其他说明：

□适用√不适用

5、其他应收款

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额应收利息应收股利

其他应收款558636768.62655528879.45

合计558636768.62655528879.45

其他说明：

□适用√不适用应收利息

(1).应收利息分类

□适用√不适用

(2).重要逾期利息

□适用√不适用

(3).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用

121/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

(4).按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

对本期发生损失准备变动的应收利息账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(5).坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(6).本期实际核销的应收利息情况

□适用√不适用其中重要的应收利息核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用应收股利

(7).应收股利

□适用√不适用

(8).重要的账龄超过1年的应收股利

□适用√不适用

(9).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用

(10).按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

对本期发生损失准备变动的应收股利账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

122/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

(11).坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(12).本期实际核销的应收股利情况

□适用√不适用其中重要的应收股利核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用其他应收款

(13).按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）23674332.4260140817.75

1年以内小计23674332.4260140817.75

1至2年30666457.9787389715.48

2至3年52349310.72267267334.47

3年以上

3至4年227266334.4742809265.22

4至5年40574338.58104583164.89

5年以上297270349.21206592520.19

合计671801123.37768782818.00

(14).按款项性质分类情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币款项性质期末账面余额期初账面余额

股权收购意向金20400000.00

应收押金保证金296057644.88359239328.06

应收政府单位款项66689547.8090380963.40

应收关联方款项147885336.84146885336.84

应收代垫款项40090904.1037457881.58

应收银行 POS 机未达款项 994447.84 1150000.00

其他120083241.91113269308.12

合计671801123.37768782818.00

123/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

(15).坏账准备计提情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预期信整个存续期预期信坏账准备未来12个月预合计

用损失(未发生信用损失(已发生信期信用损失

用减值)用减值)

2025年1月1日余2903381.38110350557.17113253938.55

额

2025年1月1日余

额在本期

--转入第二阶段

--转入第三阶段

--转回第二阶段

--转回第一阶段

本期计提-89583.80-89583.80本期转回本期转销本期核销其他变动

2025年12月31日2813797.58110350557.17113164354.75

余额

对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：

□适用√不适用

(16).坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额收回或转转销或核其他变期末余额计提回销动

按单项计提110350557.17110350557.17坏账准备

按组合计提2903381.38-89583.802813797.58坏账准备

合计113253938.55-89583.80113164354.75

其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：

□适用√不适用

124/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

(17).本期实际核销的其他应收款情况

□适用√不适用

其中重要的其他应收款核销情况：

□适用√不适用

其他应收款核销说明：

□适用√不适用

(18).按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占其他应收款坏账准备单位名称期末余额期末余额合计款项的性质账龄

(%)期末余额数的比例

平安国际融资200000000.0029.76应收押金保2至3年、

租赁有限公司证金3439600.00至年

常州明城置业146719489.1321.84应收关联方4至5年、35163.32发展有限公司款项5年以上

百瑞信托有限60100000.008.95应收押金保3至4年14403.78责任公司证金

新华证券有限46390288.016.91其他5年以上46390288.01公司上海市青浦区

应收政府单1至2年、

建设和管理委40454626.806.025135462.19位款项年以上员会

合计493664403.9473.48//46614917.30

(19).因资金集中管理而列报于其他应收款

□适用√不适用

125/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

其他说明：

√适用□不适用

按坏账计提方法分类披露：

期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别计提比例账面价值计提比例账面价值

金额比例（%）金额%金额比例（%）金额（）（%）

按单项计提坏账准备110350557.1716.43110350557.17110350557.1714.35110350557.17

其中：

单项计提坏账准备的其110350557.1716.43110350557.17100.00110350557.1714.35110350557.17100他应收款项

按组合计提坏账准备561450566.2083.572813797.58558636768.62658432260.8385.652903381.38655528879.45

其中：

股权收购意向金20400000.002.6520400000.00

应收押金保证金296057644.8844.07155690.470.05295901954.41359239328.0646.73193490.290.05359045837.77

应收政府单位款项66689547.809.93223309.730.3366466238.0790380963.4011.76310413.480.3490070549.92

应收关联方款项147885336.8422.0140455.910.03147844880.93146885336.8419.1142330.260.03146843006.58

应收代垫款项39053162.015.811993007.645.1037060154.3736420139.494.742008129.575.5134412009.92

应收银行 POS 机未达款 994447.84 0.15 994447.84 1150000.00 0.15 1150000.00项

其他10770426.831.60401333.833.7310369093.003956493.040.51349017.788.823607475.26

合计671801123.37100.00113164354.75558636768.62768782818.00100.00113253938.55655528879.45

126/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

按单项计提坏账准备：

期末余额名称计提比例账面余额坏账准备（%计提理由）

新华证券有限公司46390288.0146390288.01100.00预计无法收回

其他单项计提坏账准备的其他应收款项63960269.1663960269.16100.00预计无法收回

合计110350557.17110350557.17

按组合计提坏账准备：

期末余额名称

其他应收款坏账准备计提比例（%）

应收押金保证金296057644.88155690.470.05

应收政府单位款项66689547.80223309.730.33

应收关联方款项147885336.8440455.910.03

应收代垫款项39053162.011993007.645.10

应收银行 POS 机未达款项 994447.84 0.00

其他10770426.83401333.833.73

合计561450566.202813797.58

127/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

6、存货

(1).存货分类

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额

存货跌价准备/合存货跌价准备/项目账面余额同履约成本减值账面价值账面余额合同履约成本账面价值准备减值准备

开发成本34209431717.8934209431717.8937411343339.4937411343339.49

开发产品12723583846.07205684415.2512517899430.827368797719.58213079296.297155718423.29

外购商品房1758811.301758811.302179921.302179921.30

低值易耗品456226.22456226.22421780.61421780.61

合计46935230601.48205684415.2546729546186.2344782742760.98213079296.2944569663464.69

（i）开发成本项目名称开发时间预计竣工时间项目总投资期末余额期初余额

露香园二期项目2021年12月2026年9月27716060000.0016219197647.8620939323316.17

万安项目2022年2月待定7000000000.00220231793.375928179481.70

露香园项目2009年6月2025年11月7824190000.00373814707.21

青浦区朱家角镇10街坊18/52023年2月2025年12月2641460000.00587561943.741861710188.56丘

金山区朱泾镇城中村改造项2016年4月待定待定1970280479.801953246579.12目

黄山高铁 A-1商服地块Ⅱ期 2019年 5月 待定 576976229.98 529523472.52 537692246.60

黄山高铁 A-1商服地块Ⅲ期 待定 待定 待定 42275225.62 42275225.62

新凯家园二三期商业2009年12月2028年9月1310270000.00168931927.77164344722.69

松江区车墩镇36-07地块2028年3月2030年6月1150000000.001895907.841895907.84

新江湾城科技园区待定待定待定803627851.51803106654.07

新泾镇商品住宅项目2023年5月2025年12月3580000000.003344499604.01

平凉社区 02F1-01地块 2024年 6月 2026年 5月 1837090000.00 1664672454.77 1461254705.90华漕“城中村”改造项目（城待定待定待定100000000.00

翟）

杜行老街“城中村”改造项

待定待定待定312311818.23目（城渡）

杜行老街“城中村”改造项

待定待定待定898659936.94目（城航）

小东门商品房项目2025年12月2028年12月10501710000.007490581566.55

闵行区华漕镇MHPO-1404单

39-022025年6月2027年10月2850259738.051730033215.41元地块

闵行区华漕镇MHPO-1404单

40-022025年6月2027年10月2443406111.001469646475.96元地块

合计69431422079.0334209431717.8937411343339.49（ii）开发产品项目名称竣工日期期初余额本期增加本期减少期末余额

露香园高区2014年8月389690565.23-21733613.80231956151.37136000800.06

露香园低区2021年7月813733301.62371512586.33240339056.22944906831.73

新江湾城科技园区2020年6月581570305.00557540906.6124029398.39

璟云里2021年8月22999342.439366.704692823.9018315885.23

新江湾城 C4地块 2014年 4月 79433962.30 15450000.00 63983962.30

尚云里2021年12月25283578.92420000.0024863578.92

128/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

山海天地2021年9月387116005.14-8994.34387107010.80

韵意一期项目2018年6月255750976.04255750976.04

诸光路 2号地块 E地块 2015年 6月 11244256.86 11244256.86

青浦徐泾华新拓展基地 C 2016年 6月 913895.72 913895.72区项目

新凯家园一期2006年10月14260086.7214260086.72

新凯家园二期2010年3月1415568.441415568.44

新凯家园三期 D地块 2013年 12月 1713400.37 385851.39 1327548.98

闸北闻喜华庭2016年6月25974981.5212587358.4913387623.03

水尚华庭2023年1月2594249344.59195017527.912399231816.68

露香园二期2024年11月711130179.226099851020.106324746770.53486234428.79

高阳新里2024年11月131922824.33-18484242.1841144466.7672294115.39

汇樾庭2024年12月155055764.82-23677491.7478271484.0953106788.99

鑫悦珑庭2024年7月1149745382.08-6728270.301143017111.78

璟云里二期2025年12月2050470579.81339199653.461711270926.35

虹盛里2025年3月6355000170.121262170090.135092830079.99

青溪云邸2025年12月3627410284.572622086029.551005324255.02

其他15593998.23291937.5010101924.095784011.64

合计7368797719.5818433913332.7713079127206.2812723583846.07

注：部分开发产品本期增加为负数主要系根据最新的结算价调整开发产品账面金额。

(2).确认为存货的数据资源

□适用√不适用

(3).存货跌价准备及合同履约成本减值准备

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增加金额本期减少金额项目期初余额期末余额计提其他转回或转销其他

开发产品213079296.299230154.5316625035.57205684415.25

合计213079296.299230154.5316625035.57205684415.25本期转回或转销存货跌价准备的原因

√适用□不适用

本期水尚华庭项目确认销售收入，相应结转开发产品，因此转销存货跌价准备。

按组合计提存货跌价准备

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末期初跌价准组合名跌价准备备计提称账面余额跌价准备计提比例账面余额跌价准备（%比例）

（%）

在售房12723583846.07205684415.251.627368797719.58213079296.292.89产组合

在建房34209431717.8937411343339.49产组合

合计46933015563.96205684415.2544780141059.07213079296.29

129/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

按组合计提存货跌价准备的计提标准

√适用□不适用组合名确定组合的依据存货可变现净值的确定依据称

在售房同一地区生产和销售的产品系列相关、具存货的估计售价减去估计的销售费用以及相关税费后的产组合有相同或类似最终用途或目的金额确定

在建房同一地区生产和销售的产品系列相关、具存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计产组合有相同或类似最终用途或目的的销售费用以及相关税费后的金额确定

(4).存货期末余额含有的借款费用资本化金额及其计算标准和依据

√适用□不适用截至2025年12月31日本公司计入存货开发成本余额中含有的借款费用资本化金额为

3728874676.63元（2024年12月31日：3746692830.50元）。用于确定借款费用资本化额的

资本化率为2.89%年利率（2024年度：3.72%）。

于2025年12月31日账面价值为28356029194.31元的开发成本及开发产品作为

6222942773.80元长期借款（其中一年到期的金额为6000000.00元）的抵押物。

(5).合同履约成本本期摊销金额的说明

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

7、其他流动资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

预缴土地增值税738667199.63476592687.61

预缴增值税332265194.48385332425.22

待抵扣进项税额324887789.40436425178.63

待认证进项税68381269.4558892182.65

预缴企业所得税32436801.7810290842.12

预缴其他税费32005526.7618509486.20

合同取得成本52275982.7917961397.32

预缴营业税8329866.728329866.72

合计1589249631.011412334066.47

8、长期应收款

(1).长期应收款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额折现率项目账面余额坏账准备账面价值账面余额坏账准备账面价值区间

分期收款提20417083.50878778.2119538305.2924991186.501187959.8323803226.674.20%供劳务

江阴PPP项目 1772301785.88 5912531.22 1766389254.66 2002719082.18 9236401.10 1993482681.08 4.90%

130/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

合计1792718869.386791309.431785927559.952027710268.6810424360.932017285907.75/

(2).按坏账计提方法分类披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别计提账面计提账面比例比例

金额价值价值(%)金额比例金额金额比例(%)(%)(%)按组合

计提坏1792718869.38100.006791309.431785927559.952027710268.68100.0010424360.932017285907.75账准备

其中：

分期收

款提供20417083.501.14878778.214.3019538305.2924991186.501.231187959.834.7523803226.67劳务

江阴 PPP 1772301785.88 98.86 5912531.22 0.33 1766389254.66 2002719082.18 98.77 9236401.10 0.46 1993482681.08项目

合计1792718869.38/6791309.43/1785927559.952027710268.68/10424360.93/2017285907.75

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

√适用□不适用

组合计提项目：分期收款提供劳务

单位：元币种：人民币期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）

分期收款提供劳务20417083.50878778.214.30

合计20417083.50878778.214.30按组合计提坏账准备的说明

□适用√不适用

组合计提项目：江阴 PPP项目

单位：元币种：人民币期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）

江阴 PPP项目 1772301785.88 5912531.22 0.33

合计1772301785.885912531.220.33按组合计提坏账准备的说明

□适用√不适用

(3).按预期信用损失一般模型计提坏账准备

√适用□不适用

单位：元币种：人民币坏账准备第一阶段第二阶段第三阶段合计

131/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

12整个存续期预期信整个存续期预期信未来个月预

用损失(未发生信用用损失(已发生信用期信用损失

减值)减值)

2025年1月1日余10424360.9310424360.93

额

2025年1月1日余

额在本期

--转入第二阶段

--转入第三阶段

--转回第二阶段

--转回第一阶段

本期计提-3633051.50-3633051.50本期转回本期转销本期核销其他变动

2025年12月31日6791309.436791309.43

余额

对本期发生损失准备变动的长期应收款账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据

□适用√不适用

(4).坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回转销或核销其他变动

分期收款提供1187959.83-309181.62878778.21劳务

江阴 PPP项目 9236401.10 -3323869.88 5912531.22

合计10424360.93-3633051.506791309.43

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(5).本期实际核销的长期应收款情况

□适用√不适用其中重要的长期应收款核销情况

□适用√不适用

长期应收款核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

132/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

√适用□不适用长期应收款主要系：公司之子公司江阴高新区新城镇开发建设有限公司（以下简称“江阴新城镇”）在合作期内，对政府方享有的收取可行性缺口补助的权利。

于2025年12月31日本公司将账面价值为1766389254.66元的长期应收款、221723660.08

元的应收账款及 464584024.28 元的无形资产对应的 BOT合同特许经营权出质作为

2006678025.46元长期借款的质押物。

133/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

9、长期股权投资

(1).长期股权投资情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增减变动期初计提期末减值准备被投资单位权益法下确认的投其他综合收益宣告发放现金股余额（账面价值）追加投资减少投资其他权益变动减值其他余额（账面价值）期末余额资损益调整利或利润准备

一、合营企业

上海诚鼎创富投资管理有限公16093236.391302313.0017395549.39司上海湾谷科技园管理有限公司

小计16093236.391302313.0017395549.39

二、联营企业

西部证券股份有限公司3252969349.72180915192.216967655.20-5139252.5955019576.043380693368.50上海诚鼎创佳投资管理有限公

393278.5813079.87406358.45

司上海诚鼎智酷私募基金合伙企

7081859.5540847.357122706.90业（有限合伙）

泰兴诚鼎硬科技创业投资合伙33723273.87-759030.0832964243.79企业（有限合伙）

上海诚鼎新扬子投资合伙企业62789077.1112064675.001329908.0252054310.13（有限合伙）上海诚鼎华建投资管理合伙企

2930309.30175623.22350000.002755932.52业（有限合伙）

上海城投集团财务有限公司236454610.9314458100.98250912711.91上海欣顺建设工程监理有限公司

扬州市华建诚鼎股权投资合伙101782019.526611570.004665830.8299836280.34企业（有限合伙）无锡诚鼎智慧城市创业股权投

311449395.8612848669.008611697.47307212424.33

资合伙企业（有限合伙）

上海建科咨询集团股份有限公345747102.2227149442.98-1676891.892346929.108160000.00365406582.41司

上海电科诚鼎智能产业投资合12486395.2110000000.00-65942.115389101.525628572.002659923.58

伙企业（有限合伙）

海纳云物联科技有限公司85635783.22-2781293.3882854489.84国泰海通城投宽庭保障性租赁

694279061.3119150000.3929625352.03683803709.67

住房封闭式基础设施证券投资

134/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

基金

上海黄山合城置业有限公司35330568.375000000.00-1656816.0428673752.33

上海合庭房地产开发有限公司182200410.05-5768.48182194641.57

上海东荣房地产开发有限公司348867909.59286719215.69-113918.55635473206.73

常州明城置业发展有限公司34090941.16-19205252.6814885688.48

上海海桐合创科技有限公司2000000.00-814040.062470000.003655959.94

小计5748211345.57288719215.6946524914.00231107661.937760763.31-2792323.49127217781.925628572.006104892539.09

合计5764304581.96288719215.6946524914.00232409974.937760763.31-2792323.49127217781.925628572.006122288088.48

135/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

(2).长期股权投资的减值测试情况

√适用□不适用本公司长期股权投资不存在减值迹象。

可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定

□适用√不适用可收回金额按预计未来现金流量的现值确定

□适用√不适用前述信息与以前年度减值测试采用的信息或外部信息明显不一致的差异原因

□适用√不适用公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的差异原因

□适用√不适用

其他说明：

本公司对上海建科咨询集团股份有限公司的持股比例虽然低于20%但是上海建科咨询集团股份有限公司董事会14名董事中的1名由本公司任命本公司能够对上海建科咨询集团股份有限公司施加重大影响故将其作为联营企业核算。

本公司对海纳云物联科技有限公司的持股比例虽然低于20%但是海纳云物联科技有限公司董事会7名董事中的1名由本公司任命本公司能够对海纳云物联科技有限公司施加重大影响故将其作为联营企业核算。

本公司对西部证券股份有限公司的持股比例虽然低于20%但是西部证券股份有限公司董事会11名董事中的2名由本公司任命本公司能够对西部证券股份有限公司施加重大影响故将其作为联营企业核算。

136/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

10、其他权益工具投资

(1).其他权益工具投资情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增减变动指定为以公允累计计价值计本期计本期计入本期确认入其他累计计入其量且其期初入其他期末项目追加投减少其他综合的股利收综合收他综合收益变动计余额综合收其他余额资投资收益的利入益的利的损失入其他益的损得得综合收失益的原因上海管道纯净

水股份有限公1599464.081599464.08278971.92司上海莱福（集团）股份有限公2740000.00司

上海飞骋房地310000.00310000.00产有限公司

合计1909464.081909464.083018971.92/

(2).本期存在终止确认的情况说明

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

11、其他非流动金融资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

股权投资基金248429091.83259252336.85

非上市公司股权373770706.60382258843.00

合计622199798.43641511179.85

其他说明：

√适用□不适用

本公司持有的股权投资基金包括弘毅贰零壹伍（深圳）股权投资基金中心（有限合伙）和上

海诚鼎创盈投资合伙企业（有限合伙）。本公司为该合伙企业的有限合伙人并且不具有重大影响。

非上市公司股权投资为本公司持有的广州银行股份有限公司的149000000股份。

12、投资性房地产

投资性房地产计量模式

(1).采用成本计量模式的投资性房地产

单位：元币种：人民币

项目房屋、建筑物房屋装修土地使用权合计

一、账面原值

137/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

1.期初余额7157186055.08230587245.45879895477.008267668777.53

2.本期增加金额1573614208.1325173438.631265188324.462863975971.22

（1）外购24807759.5424807759.54

（2）存货\固定

\673547898.47585246454.121258794352.59资产在建工程转入

（3）企业合并975061376.43365679.09679941870.341655368925.86增加

（4）其他-74995066.77-74995066.77

3.本期减少金额

（1）处置

（2）其他转出

（3）企业合并减少

4.期末余额8730800263.21255760684.082145083801.4611131644748.75

二、累计折旧和累计摊销

1.期初余额470488284.5347106619.77143532253.86661127158.16

2.本期增加金额201082259.4314879212.7131526699.88247488172.02

（1）计提或摊181003966.8714879212.7124872601.36220755780.94销

（2）企业合并20078292.566654098.5226732391.08增加

3.本期减少金额

（1）处置

（2）其他转出

（3）企业合并减少

4.期末余额671570543.9661985832.48175058953.74908615330.18

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金额

（1）计提

3、本期减少金

额

（1）处置

（2）其他转出

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面价值8059229719.25193774851.601970024847.7210223029418.57

2.期初账面价值6686697770.55183480625.68736363223.147606541619.37

(2).未办妥产权证书的投资性房地产情况

□适用√不适用

(3).采用成本计量模式的投资性房地产的减值测试情况

√适用□不适用

138/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

本公司投资性房地产项目均位于上海，可回收金额均高于其账面价值，且各项目出租情况良好、经营情况稳定，不存在减值迹象。

可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定

□适用√不适用可收回金额按预计未来现金流量的现值确定

□适用√不适用前述信息与以前年度减值测试采用的信息或外部信息明显不一致的差异原因

□适用√不适用公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的差异原因

□适用√不适用

其他说明：

√适用□不适用

本期房屋、建筑物的其他增加主要系按递延收益净额法调整原值。

投资性房地产在长期借款中抵押情况详见“七、合并财务报表项目注释30”，在应付债券中

的抵押情况详见“七、合并财务报表项目注释31”。

13、固定资产

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

固定资产1082690581.451119373568.11固定资产清理

合计1082690581.451119373568.11

其他说明：

□适用√不适用固定资产

(1).固定资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币办公及其他设项目房屋及建筑物运输设备合计备

一、账面原值：

1.期初余额1155143461.035160340.5020907966.061181211767.59

2.本期增加金额-7881573.422645701.14-5235872.28

（1）购置1788291.541788291.54

（2）存货转入

139/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

（3）其他变动-7881573.42-7881573.42

（4）在建工程转入

（5）企业合并增加857409.60857409.60

3.本期减少金额105579.5986689.70192269.29

（1）处置或报废105579.5986689.70192269.29

（2）其他变动

（3）企业合并减少

（4）其他变动

4.期末余额1147261887.615054760.9123466977.501175783626.02

二、累计折旧

1.期初余额44846033.773373043.8313619121.8861838199.48

2.本期增加金额27743550.52467273.013135756.9931346580.52

（1）计提27743550.52467273.012909630.8131120454.34

（2）其他变动-

（3）企业合并增加226126.18226126.18

3.本期减少金额9903.1181832.3291735.43

（1）处置或报废9903.1181832.3291735.43

（2）企业合并减少

4.期末余额72589584.293830413.7316673046.5593093044.57

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金额

（1）计提

3.本期减少金额

（1）处置或报废

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面价值1074672303.321224347.186793930.951082690581.45

2.期初账面价值1110297427.261787296.677288844.181119373568.11

(2).暂时闲置的固定资产情况

□适用√不适用

(3).通过经营租赁租出的固定资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末账面价值

房屋及建筑物7691615.91

合计7691615.91

(4).未办妥产权证书的固定资产情况

□适用√不适用

(5).固定资产的减值测试情况

√适用□不适用

140/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

报告期内本公司固定资产运营情况良好不存在企业会计准则所认定的减值迹象无需计提资产减值准备。

可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定

□适用√不适用可收回金额按预计未来现金流量的现值确定

□适用√不适用前述信息与以前年度减值测试采用的信息或外部信息明显不一致的差异原因

□适用√不适用公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的差异原因

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用固定资产清理

□适用√不适用

14、在建工程

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

在建工程9024121.97

合计9024121.97

其他说明：

□适用√不适用在建工程

(1).在建工程情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目账面余账面余额减值准备账面价值减值准备账面价值额

在建工程9024121.979024121.97

合计9024121.979024121.97

(2).重要在建工程项目本期变动情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

141/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

本期

工程累其中：本转入本期其利息资本期利期初本期增加金期末计投入工程进期利息资金项目名称预算数固定他减少本化累息资本余额额余额占预算度资本化来源资产金额

比例(%)计金额化率(%)金额金额

租赁房改造13607547.389024121.979024121.9766.3266.32自有提升项目资金

合计13607547.389024121.979024121.97////

(3).本期计提在建工程减值准备情况

□适用√不适用

(4).在建工程的减值测试情况

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用报告期内本公司在建工程不存在企业会计准则所认定的减值迹象无需计提减值准备。

工程物资

(5).工程物资情况

□适用√不适用

15、使用权资产

(1).使用权资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目房屋及建筑物家电设备合计

一、账面原值

1.期初余额5126877.858073104.2713199982.12

2.本期增加金额202718929.49202718929.49

新增202718929.49202718929.49

3.本期减少金额

4.期末余额207845807.348073104.27215918911.61

二、累计折旧

1.期初余额2464870.633621579.846086450.47

2.本期增加金额11867278.79905394.9612772673.75

（1）计提11867278.79905394.9612772673.75

3.本期减少金额

（1）处置

4.期末余额14332149.424526974.8018859124.22

三、减值准备

1.期初余额

142/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

2.本期增加金额

（1）计提

3.本期减少金额

（1）处置

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面价值193513657.923546129.47197059787.39

2.期初账面价值2662007.224451524.437113531.65

(2).使用权资产的减值测试情况

√适用□不适用报告期内本公司使用权资产不存在企业会计准则所认定的减值迹象无需计提资产减值准备。

可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定

□适用√不适用可收回金额按预计未来现金流量的现值确定

□适用√不适用前述信息与以前年度减值测试采用的信息或外部信息明显不一致的差异原因

□适用√不适用公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的差异原因

□适用√不适用

16、无形资产

(1).无形资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

项目 计算机软件 BOT特许经营权 合计

一、账面原值

1.期初余额19947182.99649121688.10669068871.09

2.本期增加金额5123696.385123696.38

（1）购置5123696.385123696.38

（2）内部研发

（3）企业合并增加

3.本期减少金额45278053.0845278053.08

（1）其他45278053.0845278053.08

（2）处置

4.期末余额25070879.37603843635.02628914514.39

143/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

二、累计摊销

1.期初余额7074309.2496783458.95103857768.19

2.本期增加金额4070960.9042476151.7946547112.69

（1）计提4070960.9042476151.7946547112.69

3.本期减少金额

（1）处置

4.期末余额11145270.14139259610.74150404880.88

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金额

（1）计提

3.本期减少金额

（1）处置

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面价值13925609.23464584024.28478509633.51

2.期初账面价值12872873.75552338229.15565211102.90

于2025年12月31日本公司将账面价值为1766389254.66元的长期应收款、221723660.08

元的应收账款及 464584024.28 元的无形资产对应的 BOT合同特许经营权出质作为

2006678025.46元长期借款的质押物。

(2).确认为无形资产的数据资源

□适用√不适用

(3).未办妥产权证书的土地使用权情况

□适用√不适用

(4).无形资产的减值测试情况

√适用□不适用本公司无形资产不存在减值迹象。

可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定

□适用√不适用可收回金额按预计未来现金流量的现值确定

□适用√不适用前述信息与以前年度减值测试采用的信息或外部信息明显不一致的差异原因

□适用√不适用公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的差异原因

□适用√不适用

144/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

其他说明：

□适用√不适用

17、长期待摊费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加金额本期摊销金额其他减少金额期末余额

软件使用费6607353.843066566.203423206.646250713.40

装修费5732956.975997667.112668078.699062545.39

改造支出52561834.86682621.2351879213.63

合计12340310.8161626068.176773906.5667192472.42

18、递延所得税资产/递延所得税负债

(1).未经抵销的递延所得税资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目可抵扣暂时性差递延所得税递延所得税可抵扣暂时性差异异资产资产

减值损失65369947.4916342486.8965875162.4316468790.64

预提土地增值税131796921.9532949230.48366015208.0891503802.02

暂时未支付成本1276009615.06319002403.77792467363.77198116840.94费用

预收账款预计利929999170.86232499792.751266063696.08316515924.06润

可抵扣亏损353449109.2688362277.33514959392.78128739848.20

存货账面价值与115949779.8228987444.96114672916.7428668229.19计税基础的差额金融资产公允价

值变动引起的调223544681.3455886170.34298770152.7674692538.20整

新租赁准则会税194561340.7948640335.207472159.301868039.83差异

其他11070583.292767645.82

合计3301751149.86825437787.543426296051.94856574013.08

(2).未经抵销的递延所得税负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目应纳税暂时性差递延所得税应纳税暂时性差递延所得税异负债异负债

非同一控制企业合并1183403489.52295850872.381201262983.60300315745.90资产评估增值

长期股权投资账面价100761679.0825190419.77161258596.1540314649.03

145/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

值和计税价值差异

建设、运营及移交合同

账面价值与计税基础166210273.8841552568.47275278356.6768819589.17差异

新租赁准则会税差异197059787.3949264946.867113531.651778382.92

合计1647435229.87411858807.481644913468.07411228367.02

(3).以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额递延所得税资抵销后递延所抵销后递延所项目递延所得税资产产和负债互抵得税资产或负得税资产或负和负债互抵金额金额债余额债余额

递延所得税资产825437787.5419084790.69837489222.39

递延所得税负债411858807.4819084790.69392143576.33

(4).未确认递延所得税资产明细

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

减值损失276989571.26283867353.86

可抵扣暂时性差异214407428.11229005053.90

递延收益62489264.1949676635.74

预计负债443422106.62484327082.12

可抵扣亏损3021467620.322090114745.76

合计4018775990.503136990871.38

(5).未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期

√适用□不适用

单位：元币种：人民币年份期末金额期初金额备注

2025年95859073.36

2026年247003652.24264360665.88

2027年387542048.41403723859.15

2028年627339027.20645920636.61

2029年673945676.53680250510.76

2030年1085637215.94

合计3021467620.322090114745.76/

其他说明：

√适用□不适用

注：2030年未确认递延所得税资产的可抵扣亏损未经汇算清缴。

19、其他非流动资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

146/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

代建项目284097228.63944021.14283153207.49274864164.16944021.14273920143.02

预付股权投资款470095666.11470095666.11

其他1590746.681590746.68

合计285687975.31944021.14284743954.17744959830.27944021.14744015809.13

20、所有权或使用权受限资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末期初项目受限类账面余额账面价值受限类型受限情况账面余额账面价值受限情况型

七、合并财务七、合并财务

货币资金152644941.24152644941.24报表项目注其他58655476.8658655476.86报表项目注其他

释1、货币资释1、货币资金金应收票据

存货28356029194.3128356029194.31抵押抵押借款29861226753.1929861226753.19抵押抵押借款

其中：数据资源

固定资产236963258.36220082102.52抵押抵押借款

无形资产603843635.02464584024.28质押质押借款649121688.10552338229.15质押质押借款

其中：数据资源

应收账款244407275.23242533132.68质押质押借款19234893.7818408151.66质押质押借款

投资性房地产6380110468.215734913554.51抵押抵押借款5041878869.184546015999.51抵押抵押借款

长期应收款1772301785.881766389254.66质押质押借款2002719082.181993482681.08质押质押借款

合计37746300558.2536937176204.20//37632836763.2937030127291.45//

21、短期借款

(1).短期借款分类

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额质押借款抵押借款

保证借款301404768.00301720345.00信用借款

委托借款3455452409.193653527962.46

合计3756857177.193955248307.46

短期借款分类的说明：

于2025年12月31日，银行保证借款301404768.00元（2024年12月31日：301720345.00元），其中应计利息1404768.00元，系由本公司为子公司上海城投置地（香港）有限公司提供国内信用证担保。

根据本公司之子公司黄山山海置业有限公司（以下简称“黄山山海”）与其母公司置地集团和

股东黄山市富徽城市综合开发有限公司（以下简称“黄山富徽”）签署的集团式委托贷款协议，黄山山海在此协议下的短缺金额将以委托贷款的方式向置地集团及黄山富徽借入，年利率为4.20%。

于2025年12月31日，黄山山海通过委托贷款向股东黄山富徽借入的余额为51232689.31元（2024年12月31日：48663797.81元），其中应计利息4714689.31元。

于2025年12月31日，银行委托贷款600797498.00元（2024年12月31日：600797498.00元），其中应计利息797498.00元。系由上海城投通过上海城投财务有限公司借予本公司之委托借款，年利率为4.35%。

147/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告于2025年12月31日，银行委托贷款100122222.22元（2024年12月31日：100122222.22元），其中应计利息122222.22元。系由上海住总（集团）有限公司通过上海城投集团财务有限公司借予本公司之委托借款，年利率为4.00%。

于2025年12月31日，银行委托贷款180220000.00元（2024年12月31日：180220000.00元），其中应计利息220000.00元。系由上海市政实业有限责任公司通过上海城投集团财务有限公司借予本公司之委托借款，年利率为4.00%。

于2025年12月31日，银行委托贷款921124444.44元（2024年12月31日：921124444.44元），其中应计利息1124444.44元。系由上海前卫实业有限公司通过上海城投集团财务有限公司借予本公司之委托借款，年利率为4.00%。

于2025年12月31日，银行委托贷款1501833333.33元（2024年12月31日：1501833333.33元），其中应计利息1833333.33元。系由上海城投公路投资（集团）有限公司通过上海城投集团财务有限公司借予本公司之委托借款，年利率为4.00%。

于2025年12月31日，偿还银行委托贷款514794446.40元，其中应计利息14794446.40元。系由上海中心大厦建设发展有限公司通过上海城投集团财务有限公司借予本公司之委托借款，年利率为4.00%。

于2025年12月31日，银行委托贷款100122221.89元（2024年12月31日：100522222.22元），其中应计利息122221.89元。系由上海沧达投资经济发展有限公司通过中国建设银行股份有限公司上海第五支行借予本公司之委托借款，年利率为4.00%。

综上，于2025年12月31日，短期借款利率为4.00%-4.35%（2024年12月31日：3.65%-4.35%）。

(2).已逾期未偿还的短期借款情况

□适用√不适用

其中重要的已逾期未偿还的短期借款情况如下：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

22、应付账款

(1).应付账款列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

应付工程及配套设施款5691489328.705075833533.60

其他65566159.9658468256.10

合计5757055488.665134301789.70

(2).账龄超过1年或逾期的重要应付账款

□适用√不适用

其他说明：

√适用□不适用于2025年12月31日账龄超过一年的应付账款为3263164639.47元（2024年12月31日：2693713615.85元）主要为未结算工程及配套设施款。

148/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

23、预收款项

(1).预收款项列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

预收租金33478695.0224821740.28

合计33478695.0224821740.28

(2).账龄超过1年的重要预收款项

□适用√不适用

(3).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

24、合同负债

(1).合同负债情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

房地产开发项目预收款8478616938.4111596696799.06

预收代建工程款25790147.0225801194.37

其他33736910.0421555541.23

合计8538143995.4711644053534.66

(2).账龄超过1年的重要合同负债

□适用√不适用

(3).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因

□适用√不适用

其他说明：

√适用□不适用

预收款项中包含的开发项目预收账款分析如下:项目名称期末余额期初余额

露香园项目6983700747.887529477571.34

兴华里项目800497665.04138738282.57

青溪云邸项目460330007.342337980291.74

丰启二期项目132301809.17

韵意一期项目46274208.5746274208.57

虹盛里项目41898688.64921744779.00

新凯家园项目10314242.1010668100.27

149/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

金山区朱泾镇城中村改造项目2988659.5818438192.55

黄山高铁 A-1 商服地块 251277.06 251277.06

丰启一期项目59633.03835291.90

高阳新里项目57453774.55

七宝社区05-08地块514941696.15

汇樾庭项目19056636.11

洞泾镇新农河三号-1地块836697.25

合计8478616938.4111596696799.06

25、应付职工薪酬

(1).应付职工薪酬列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

一、短期薪酬98811293.78230355572.19212886564.95116280301.02

二、离职后福利-设定提存1038873.4933672495.3533672495.351038873.49计划

三、辞退福利316700.36316700.36

四、一年内到期的其他福利

合计99850167.27264344767.90246875760.66117319174.51

(2).短期薪酬列示

√适用□不适用

单位：元币种:人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

一、工资、奖金、津贴和94293976.54186880000.00169967489.05111206487.49补贴

二、职工福利费689976.114454013.374299907.82844081.66

三、社会保险费84828.9815077790.3515077790.3584828.98

其中：医疗保险费84828.9814713365.6414713365.6484828.98

工伤保险费352058.47352058.47

生育保险费12366.2412366.24

四、住房公积金132407.0416013915.0016013915.00132407.04

五、工会经费和职工教育3444094.693907962.003605746.263746310.43经费

六、短期带薪缺勤

七、短期利润分享计划

八、其他短期薪酬166010.424021891.473921716.47266185.42

合计98811293.78230355572.19212886564.95116280301.02

(3).设定提存计划列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

150/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

1、基本养老保险986398.1433005666.9333005666.93986398.14

2、失业保险费52475.35666828.42666828.4252475.35

3、企业年金缴费

合计1038873.4933672495.3533672495.351038873.49

其他说明：

√适用□不适用辞退福利

单位：元币种：人民币项目本期缴费金额期末应付未付金额

离职经济补偿金316700.36

合计316700.36

26、应交税费

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

增值税86297077.90150755663.53

土地增值税134840304.12366333870.27

土地使用税4840142.964234062.45

房产税18460099.068486189.07

企业所得税173697290.11190595582.33

个人所得税781814.72839262.47

城市维护建设税12265179.5112261945.96

教育费附加8936267.989038522.48

印花税1688025.59378821.38

契税6171441.718390350.00

其他税费3509634.823009658.92

合计451487278.48754323928.86

27、其他应付款

(1).项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额应付利息

应付股利9091464.649038851.33

其他应付款758540049.671385972495.91

合计767631514.311395011347.24

其他说明：

□适用√不适用

151/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

(2).应付利息分类列示

□适用√不适用

逾期的重要应付利息：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

(3).应付股利分类列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

普通股股利9091464.649038851.33

合计9091464.649038851.33

(4).其他应付款按款项性质列示其他应付款

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

应付关联方191020677.16190693746.15

销售意向金及定金121503914.25726055354.29

应付往来款（注1）352336693.54419803979.74

其他93678764.7249419415.73

合计758540049.671385972495.91账龄超过1年或逾期的重要其他应付款

□适用√不适用

其他说明：

√适用□不适用

注1：2019年1月本公司之子公司置地集团联合农工商房地产（集团）有限公司（以下简称“农工商房地产”）、上海松江城乾投资有限公司（以下简称“松江城乾”）、上海松江商业发展集

团有限公司（以下简称“松江商业”）签订关于松江区洞泾镇新农河三号-1地块合作开发协议由置

地集团、农工商房地产、松江城乾以及松江商业各自按认缴出资比例向置地集团之子公司上海城

明置业有限公司(以下简称“城明置业”)提供借款。于2020年10月农工商房地产将城明置业的股东借款债权转至光明房地产集团股份有限公司（以下简称“光明房地产”）。截至2025年12月31日城明置业应付往来款项中包含股东借款本金140347547.27元，其中应付光明房地产的借款本金117233280.83元。

2019年本公司之子公司置地集团与上海新九星企业发展股份有限公司（以下简称“上海新九星”）签订关于闵行区七宝镇社区MHPO-0105单元 01-02地块合作开发协议由上海新九星按其认

缴出资比例向置地集团之子公司城兆星置业（上海）有限公司(以下简称“城兆星”)提供借款。于

2025年12月31日城兆星应付往来款中应付上海新九星股东借款本金114916500.00元应付新九

星股东借款利息15383488.80元。

152/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

2022年本公司之子公司置地集团与上海中虹（集团）有限公司（以下简称“中虹”）约定上海

城虹万岸建设发展有限公司（以下简称“城虹万岸”）向上海市虹口区建设管理委员会支付的景观

提升费120000000.00元由股东置地集团和中虹按照股权比例向城虹万岸提供借款。于2025年

12月31日城虹万岸应付往来款中应付中虹借款本金24000000.00元应付股东借款利息

3347506.85元。

28、1年内到期的非流动负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

1年内到期的长期借款3416509599.855370200265.27

1年内到期的应付债券3950244964.301833474265.89

1年内到期的租赁负债9304531.942582211.19

合计7376059096.097206256742.35

29、其他流动负债

其他流动负债情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

待转销项税额703663492.171020496778.06

合计703663492.171020496778.06

153/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

短期应付债券的增减变动：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

154/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

30、长期借款

(1).长期借款分类

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

项目期末余额期初余额利率区间(%)

质押借款2006678025.462231358025.463.05

抵押借款9443612091.527044922265.672.29-4.30

委托借款2890000000.001440000000.002.30-4.60

保证借款1858000000.001058000000.003.50-4.80

信用借款8432225864.6910461171076.791.80-5.18

合计24630515981.6722235451367.92

长期借款分类的说明：

质押借款情况：

2020年，本公司之子公司江阴新城镇与若干银行签订质押借款合同。江阴新城镇以2019年7月签署的《江阴高新区新城镇综合开发 PPP项目合同》和 2019年 9月签署的《江阴高新区新城镇综合开发 PPP项目承继合同》项下应收账款及所有收益和权益提供质押担保。2025年 12月 31日，该合同下借款本金为2006678025.46元。

抵押借款情况：

2020年，本公司之子公司城虹万岸与中国建设银行股份有限公司上海第五支行、中国工商银

行股份有限公司上海市分行营业部签订银团贷款合同，由中国建设银行股份有限公司上海第五支行、中国工商银行股份有限公司上海市分行营业部作为牵头行、代理行，招商银行股份有限公司上海分行、上海银行股份有限公司漕河泾支行、中国银行股份有限公司上海市分行作为参贷行。

城虹万岸以虹口区340、341、354、355、350、351街坊旧区改造项目具备抵押条件后的土地及在

建工程进行抵押。于2025年12月31日，该合同下借款本金余额为4140332983.46元。

2019年，本公司之子公司上海城源房地产有限公司（以下简称“城源”）与中国工商银行股份

有限公司上海市分行营业部、交通银行股份有限公司上海市分行和中国银行股份有限公司上海市

分行签订贷款额度为13.7亿元的抵押贷款协议，由中国工商银行股份有限公司上海市分行营业部和交通银行股份有限公司上海市分行作为联合牵头行和代理行，中国银行股份有限公司上海分行作为成员行。城源以浦江镇451街坊9/3丘土地使用权、在建工程抵押及后续现房抵押作为该借款的抵押物。于2025年12月31日，该合同下借款本金为1060980000.00元。

2021年，本公司之子公司城兆星与交通银行股份有限公司上海市分行、中国建设银行股份有

限公司上海第五支行签订银团贷款合同。该借款期限为2021年8月18日至2046年6月21日，以七宝镇731街坊3/1丘土地使用权、在建工程及后续现房抵押作为该借款的抵押物。于2025年

12月31日，该合同下借款本金余额为610699908.30元。

2022年，本公司之子公司上海城协房地产有限公司（以下简称“城协”）与中国农业银行股份

有限公司上海闵行支行签订抵押借款合同。该借款期限为2022年9月27日起至2027年9月26日，以七宝镇634街坊7/1丘05-08地块土地使用权作为抵押。于2025年12月31日，该合同下借款本金余额为346657573.29元。

2023年，本公司之子公司上海城鸿置业有限公司（以下简称“城鸿”）与上海浦东发展银行

第一营业部行签订抵押借款合同。该借款期限为2023年9月6日起至2038年8月31日，以峨嵋

路69号、吴淞路130号、闵行路259号国有建设用地使用权作为抵押。于2025年12月31日，该合同下借款本金余额为835000000.00元。

2024年，本公司之子公司上海城晖置业有限公司与上海农村商业银行股份有限公司杨浦支行

签订固定资产贷款合同。该借款期限为2024年7月15日至2027年7月14日，以杨浦区大桥街道94街坊2/1丘建设用地使用权作为该借款的抵押物。于2025年12月31日，偿还该合同下借款本金金额70446855.92元。

155/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

2025年，本公司之子公司上海露香园建设发展有限公司（以下简称“露建发”）与中国农业银

行股份有限公司上海市分行营业部签订抵押借款合同。该借款期限为2025年7月24日起至2028年7月23日，以豫园街道532街坊1/3丘土地使用权作为抵押。于2025年12月31日，该合同下借款本金余额为949984619.84元。

2025年，本公司之子公司黄山山海置业有限公司（以下简称“黄山”）与建元信托股份有限公

司签订抵押借款合同。该借款期限为2025年12月25日起至2040年12月25日，以位于黄山高新技术产业开发区迎客松大道18号山海天地1号酒店101号的酒店作为该借款的抵押物，另外由上海城投控股股份有限公司、黄山市建设投资集团有限公司提供担保。于2025年12月31日，该合同下借款本金余额为150000000.00元。

2025年，本公司之子公司上海丰启置业有限公司（以下简称“上海丰启”）与上海银行股份有限公司浦西支行、上海农村商业银行股份有限公司上海长三角一体化示范区分行、东亚银行（中国）有限公司上海分行签订银团贷款合同，由上海银行股份有限公司浦西支行、上海农村商业银行股份有限公司上海长三角一体化示范区分行作为牵头行、上海银行股份有限公司浦西支行作为代理行。上海丰启以青浦区朱家角镇鹏霄路398弄1-84号的土地使用权进行抵押。于2025年12月31日，该合同下借款本金余额为711194838.23元。

2025年，本公司之子公司上海城芮置业有限公司与上海农村商业银行股份有限公司闵行支行、上海银行股份有限公司闵行支行、中国工商银行股份有限公司上海市分行营业部、北京银行股份

有限公司上海分行、兴业银行股份有限公司上海闵行支行签订银团贷款合同，由上海农村商业银行股份有限公司闵行支行、上海银行股份有限公司闵行支行作为牵头行、中国工商银行股份有限

公司上海市分行营业部、北京银行股份有限公司上海分行、兴业银行股份有限公司上海闵行支行作为参贷行。上海城芮以上海市闵行区华漕镇卫星村8998丘的国有建设用地使用权和上海市闵行区华漕镇卫星村9000丘的国有建设用地使用权进行抵押。于2025年12月31日，该合同下借款本金余额为74772758.98元。

2020年，本公司之子公司上海馨伴寓置业有限公司（以下简称“馨伴寓”）与中国建设银行股

份有限公司上海第四支行（原卢湾支行）签订抵押借款合同。该借款期限为2020年2月27日起至2045年2月26日，以漕溪路258弄25号的投资性房地产作为抵押。于2025年12月31日，该合同下借款本金余额为563989409.42元。

委托借款情况：

2025年，本公司之子公司上海城源房地产有限公司与上海城投（集团）有限公司签订委托贷款合同，于2025年12月31日，该借款350000000.00元，年利率为2.3%。

于2025年12月31日，银行委托贷款250000000.00元。系由上海市市政规划设计研究院有限公司通过上海城投集团财务有限公司借予本公司之委托借款，其中200000000.00元年利率为

4.60%，50000000.00元年利率为4.30%。

于2025年12月31日，银行委托贷款700000000.00元，由上海沧达投资经济发展有限公司通过上海城投集团财务有限公司借予本公司之委托借款。其中，600000000.00元年利率为4.60%，

100000000.00元年利率为4.35%。

于2025年12月31日，银行委托贷款90000000.00元，系由上海城投环保产业投资管理有限公司通过中国建设银行借予本公司之委托借款，年利率为4.00%。

于2025年12月31日，银行委托借款500000000.00元，系上海城投环城高速建设发展有限公司通过上海城投集团财务有限公司借予本公司之委托借款，年利率为3.25%。

于2025年12月31日，银行委托借款1000000000.00元，系上海城投环保金融服务有限公司通过中国建设银行借予本公司之委托借款，年利率为4.00%。

保证借款情况：

于2020年5月29日，本公司之子公司置地集团与平安资产管理有限公司签订保证借款合同，由城投控股提供担保。于2025年12月31日，该借款1058000000.00元。

于2025年9月29日，本公司之子公司置地集团与交银国际信托有限公司签订保证借款合同，由城投控股提供担保。于2025年12月31日，该借款800000000.00元。

信用借款情况：

2025年，本公司之子公司上海城渡置业有限公司（以下简称“城渡”）与中国建设银行股份有

限公司上海市分行、中国工商银行股份有限公司上海市分行营业部、中国光大银行股份有限公司

156/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

上海分行签订银团贷款合同，由中国建设银行股份有限公司上海市分行、中国工商银行股份有限公司上海市分行营业部作为牵头行、中国光大银行股份有限公司上海分行作为参贷行。于2025年8月7日，中国建设银行股份有限公司上海市分行将部分承贷额转让至招商银行股份有限公司上海分行，总计231310000.00元；于2025年6月11日，中国工商银行股份有限公司上海市分行营业部将部分承贷额转让至上海银行股份有限公司闵行支行，总计231310000.00元。目前，城渡处于一级开发阶段，无抵押事项，并同意向各贷款人在项目二级开发阶段提供抵押担保。于

2025年12月31日，该合同下借款本金余额为212150000.00元。

2025年，本公司之子公司上海城航置业有限公司（以下简称“城航”）与中国建设银行股份有

限公司上海市分行、中国工商银行股份有限公司上海市分行营业部、中国光大银行股份有限公司

上海分行签订银团贷款合同，由中国建设银行股份有限公司上海市分行、中国工商银行股份有限公司上海市分行营业部作为牵头行、中国光大银行股份有限公司上海分行作为参贷行。于2025年8月7日，中国建设银行股份有限公司上海市分行将部分承贷额转让至招商银行股份有限公司上海分行，总计268690000.00元；于2025年6月11日，中国工商银行股份有限公司上海市分行营业部将部分承贷额转让至上海银行股份有限公司闵行支行，总计268690000.00元。目前，城航处于一级开发阶段，无抵押事项，并同意向各贷款人在项目二级开发阶段提供抵押担保。于

2025年12月31日，该合同下借款本金余额为717200000.00元。

以上借款的应计利息均已转入一年内到期的非流动负债。

其他说明：

□适用√不适用

31、应付债券

(1).应付债券

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

定向债务融资工具（3年期）1691840838.22

公司债券第一期（22沪控01）950657534.251000804072.07

西部证券-上海城投控股-宽庭1086814356.161089184438.36住房租赁资产支持专项计划公司债2023年第一期（23沪控

012051479331.792050863939.30）

2023年第一期定向债务融资工

3818369130.15817597343.58具（年期）公司债2023年第二期（23沪控

021012064557.171011760960.51）

24 沪 城 控 MTN001

1024814662648112094.672647481952.05（）

25 沪 城 控 MTN001

1025841401739844753.40（）

减：一年内到期的应付债券3950244964.301833474265.89

合计6357096793.298476059278.20

157/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

(1).应付债券的具体情况：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）

√适用□不适用

单位：元币种：人民币债券票面利发行债券发行期初本期按面值计溢折价摊本期期末面值（元）是否违约

名称率（%）日期期限金额余额发行提利息销偿还余额定向债务

融资工具3.032022-10-316781501691840396074918330241733281年（3年12219.70838.225.89.38358.49否期）公司债券第一期1002.002022-12-3+2999150910008043460273250722.4850000095065752221年（沪43.40072.079.7170.0034.25否控01）西部证券

-上海城

投控股-

2.352022-06-1210800001089184304299132800001086814宽庭住房24年000.00438.367.800.00356.16否

租赁资产支持专项计划公司债

2023年

1003.232023-03-3+2200000020508636460000615392.464600002051479第一期16年000.00939.300.0090.00331.79否

（23沪控01）

2023年

第一期定

3.382023-05-3800000081759732704000771786.527040008183691向债务融04年00.0043.580.0070.0030.15否资工具（3年期）

公司债1002.782023-07-3+2年100000010117602780000303596.627800001012064否

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2023年26000.00960.510.0060.00557.17

第二期

（23沪控02）

24沪城

控

MTN001 2.68 2024-04- 5 2600000 2647481 6967999 630142.6 6968000 2648112年

10248115000.00952.059.9930.00094.67

否

（

466）

25沪城

控

MTN001 2.40 2025-09- 5 1730000 1730000 1103408 1276880 1739844

10258426年000.00000.002.1987551.21.00753.40否

（

140）

////1188730103095317300003047942449221620414781030734合计1163.103544.09000.0035.58.41238.491757.59/

(2).可转换公司债券的说明

□适用√不适用转股权会计处理及判断依据

□适用√不适用

(3).划分为金融负债的其他金融工具说明

期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况

□适用√不适用

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期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表

□适用√不适用其他金融工具划分为金融负债的依据说明

□适用√不适用

其他说明：

√适用□不适用

（1）2022年 10月 12 日经中国银行间市场交易商协会中市协注[2022]PPN432 号文核准面向全国银行间债券市场的机构投资者发行定向债务融资工

具本期定向债务融资工具为3年面值1680000000.00元。此票据采用单利按年计息固定年利率为3.03%每年付息一次。本期已兑付。

（2）本公司于2022年12月21日于上海证券交易所向专业投资者公开发行公司债券第一期（22沪控01）本期债券发行规模为不超过人民币20亿元（含20亿元）债券期限为3+2年期。此计划采用单利按年计息票面利率为3.50%每年支付一次。2025年12月，本债券票面利率调整为2.00%。于

2025年12月31日本公司在该公司债下余额为950000000.00元。

说明：本年度公司根据《上海城投控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书》中设定的回售条款，回购公司债券“22沪控01”370000手，回售金额为370000000.00元。根据《上海城投控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）

2025年债券回售实施公告》，公司可对回售债券进行转售，截至2025年12月31日，债券“22沪控01”本年度已完成转售债券金额320000000.00元。

（3）本公司之子公司上海城投控股投资有限公司于2022年6月24日与西部证券签订西部证券-上海城投控股-宽庭住房租赁资产支持专项计划该专

项计划的管理人为西部证券。该计划募集资金11.4亿元包括优先级10.8亿元及次级债0.6亿元次级债全部由本公司之子公司控股投资购入。该资产计划以本公司之子公司上海新江湾城投资发展有限公司（以下简称“新江湾城”）持有的杨浦区国权北路1566弄41-43、46-48、57-59、65-67号地块为抵押。

该计划自2022年6月24日起至2034年3月7日止每半年付息一次。于2025年12月31日本公司在该计划下余额为1086814356.16元。其中应计利息6814356.16元转入一年内到期的非流动负债。

根据本专项计划交易文件的约定，首次回售日为2025年3月25日，优先级资产支持证券持有人有权选择在对应回售登记期内进行登记，将持有的优先级资产支持证券按面值全部或部分回售给上海城投控股投资有限公司，或选择继续持有本优先级资产支持证券，本专项计划回售有效期登记数量为

128000手，回售金额为128000000.00元。上海城投控股投资有限公司已于2025年3月25日完成证券回售，并于2025年3月25日通过交易过户形式完成全额转售。

（4）本公司于2023年3月16日于上海证券交易所向专业投资者公开发行公司债2023年第一期（23沪控01）本期债券发行规模为不超过人民币

20亿元（含20亿元）债券期限为3+2年期。此计划采用单利按年计息票面利率为3.23%每年支付一次。于2025年12月31日本公司在该公司债下余

额为2051479331.79元其中应计利息51503013.70元转入一年内到期的非流动负债。

（5）2023年 5月 4日经中国银行间市场交易商协会中市协注[2022]PPN432号文核准面向全国银行间债券市场的机构投资者发行 2023年第一期定

向债务融资工具（3年期）本期定向债务融资工具为3年面值800000000.00元。此票据采用单利按年计息固定年利率为3.38%每年付息一次。于2025年12月31日本公司在定向债务融资工具下余额为818369130.15元全部转入一年内到期的非流动负债。

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（6）本公司于2023年7月26日于上海证券交易所向专业投资者公开发行公司债2023年第二期（23沪控02）本期债券发行规模为不超过人民币

10亿元（含10亿元）债券期限为3+2年期。此计划采用单利按年计息票面利率为2.78%每年支付一次。于2025年12月31日本公司在该公司债下余

额为1012064557.17元其中应计利息12186301.37元转入一年内到期的非流动负债。

（7）经中国银行间市场交易商协会中市协注[2024]MTN327号文核准本公司于 2024年 4月 15日发行中期票据 24沪城控MTN001期限 5年票据原值26亿元。此票据采用单利按年计息固定年利率为2.68%每年付息一次。于2025年12月31日本公司该中期票据余额为2648112094.67元其中应计利息49825972.59元转入一年内到期的非流动负债。

（8）经中国银行间市场交易商协会中市协注[2025]MTN930号文核准本公司于 2025年 9月 26日发行中期票据 25沪城控MTN001期限 5年票据原

值17.3亿元。此票据采用单利按年计息固定年利率为2.4%每年付息一次。于2025年12月31日本公司该中期票据余额为1739844753.40元其中应计利息11034082.19元转入一年内到期的非流动负债。

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32、租赁负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

租赁付款额266123950.378284719.52

减：未确认融资费用71562609.58812560.22

一年内到期的非流动负债9304531.942582211.19

合计185256808.854889948.11

33、长期应付款

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

长期应付款18718346.6818598109.68专项应付款

合计18718346.6818598109.68

其他说明：

□适用√不适用长期应付款

(1).按款项性质列示长期应付款

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

租赁押金18718346.6818598109.68

合计18718346.6818598109.68专项应付款

(2).按款项性质列示专项应付款

□适用√不适用

34、预计负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额形成原因

保障房外墙维修500183365.02541088340.52外墙维修

合计500183365.02541088340.52/

其他说明，包括重要预计负债的相关重要假设、估计说明：

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重要预计负债：

项目计量方法保障房外墙维修按照预计完工成本扣除已支付的工程成本计量

35、递延收益

递延收益情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额形成原因

政府补助11321722.372793315.588528406.79

合计11321722.372793315.588528406.79/

其他说明：

□适用√不适用

36、股本

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

本次变动增减（+、-）期初余额发行送公积金期末余额其他小计新股股转股

无限售条件2529575634.00-25074866.00-25074866.002504500768.00流通股份

人民币普通2529575634.00-25074866.00-25074866.002504500768.00股境内上市外资股境外上市外资股其他

股份总数2529575634.00-25074866.00-25074866.002504500768.00

其他说明：

2022年9月23日，本公司召开第十届董事会第二十六次会议通过了《关于以集中竞价交易方式回购公司股份方案的议案》，并于2022年12月13日实际完成回购本公司股票共计25074866股。

2025年8月7日，鉴于上述原计划进行出售的已回购股份期限即将届满，本公司将上述已回

购股份25074866股进行注销并相应减少公司注册资本。

37、资本公积

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额资本溢价（股本861689711.6774924816.73786764894.94溢价）

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其他资本公积651365231.782346929.105139252.59648572908.29

合计1513054943.452346929.1080064069.321435337803.23

其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：

注：本公司于2025年8月7日注销公司回购账户中的25074866股库存股，回购总金额

99999682.73元，其中公司股本减少25074866.00元，资本公积-股本溢价减少74924816.73元；

本公司的联营企业上海建科咨询集团股份有限公司于2025年初通过同一控制下合并的方式

将上海投资咨询集团有限公司纳入其合并范围并导致2025年度期初的净资产发生变动，本公司根据对上海建科咨询集团股份有限公司的持股比例同比调增其他资本公积2346929.10元；

本公司的联营企业西部证券股份有限公司2025年度回购股份并导致其期末净资产发生变动，本公司根据对西部证券股份有限公司的持股比例同比调减其他资本公积5139252.59元。

38、库存股

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

库存股99999682.7359862581.3299999682.7359862581.32

合计99999682.7359862581.3299999682.7359862581.32

其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：

根据公司2022年9月23日第十届董事会第二十六次会议，审议通过的《关于以集中竞价交易方式回购公司股份方案的议案》，为维护公司价值及股东权益，本公司拟使用自有资金以集中竞价交易方式回购本公司发行的人民币普通股(A股)。2022年 10 月公司通过集中竞价交易方式陆续回购股份25074866股支付的成交总金额为99999682.73元(含交易费用)计入库存股，并于

2022年12月13日完成本次回购；2025年8月7日，因上述原计划进行出售的已回购股份期限即将届满，公司根据规定将已回购的25074866股注销并相应减少公司注册资本。

根据公司2025年8月30日第十一届董事会第二十七次会议，审议通过的《关于以集中竞价方式回购股份的方案》，为维护公司价值及股东权益，本公司拟使用自有资金及股票回购专项贷款资金以集中竞价交易方式回购本公司发行的人民币普通股(A股)。2025年 10 月公司通过集中竞价交易方式陆续回购股份12700000股支付的成交总金额为59862581.32元(含交易费用)计入库存股，并于2025年11月27日完成本次回购。截至2025年12月31日，公司库存股未发生其他变动。

39、其他综合收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期发生金额

减：前期计减：前期计入期初税后归期末

项目本期所得税入其他综合其他综合收减：所得税后归属于余额属于少余额前发生额收益当期转益当期转入税费用母公司数股东入损益留存收益

一、不能重分

类进损益的-278971.92-278971.92其他综合收益

其中：重新计量设定受益计划变动额权益法下不能转损益的其他综合收益

其他权益-278971.92-278971.92

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工具投资公允价值变动企业自身信用风险公允价值变动

二、将重分类

进损益的其10973879.497760763.317760763.3118734642.80他综合收益

其中：权益法

下可转损益13713879.497760763.317760763.3121474642.80的其他综合收益其他权益

投资公允价-2740000.00-2740000.00值变动

其他综合收10694907.577760763.317760763.3118455670.88益合计

40、盈余公积

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

法定盈余公积2427287916.182427287916.18任意盈余公积储备基金企业发展基金其他

合计2427287916.182427287916.18

盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：

根据《中华人民共和国公司法》及本公司章程本公司按年度净利润的10%提取法定盈余公积

当法定盈余公积累计额达到注册资本50%以上时可不再提取。法定盈余公积经批准后可用于弥补亏损或者增加股本。

41、未分配利润

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期上期

调整前上期末未分配利润14520932966.8914428490097.12调整期初未分配利润合计数（调增+，调减－）调整后期初未分配利润14520932966.8914428490097.12

加：本期归属于母公司所有者的净利289297930.88242712915.85润

减：提取法定盈余公积提取任意盈余公积提取一般风险准备

应付普通股股利100180030.72150270046.08转作股本的普通股股利

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期末未分配利润14710050867.0514520932966.89

根据2025年6月21日的股东会决议，本公司向全体股东派发现金股利，每股人民币0.04元，以实施权益分派股权登记日总股本扣减当日公司回购专用证券账户中的股份数，即2504500768股为基数计算，共计100180030.72元。上述权益分派方案已于2025年7月22日实施完成。

42、营业收入和营业成本

(1).营业收入和营业成本情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

主营业务14425014476.8011853030969.169398690533.317992082270.53

其他业务31676506.0984492788.0333605323.2768951241.41

合计14456690982.8911937523757.199432295856.588061033511.94

(2).营业收入、营业成本的分解信息

√适用□不适用

单位：元币种：人民币总部房地产板块合计合同分类营业收入营业成本营业收入营业成本营业收入营业成本商品类型

房产业务2402763.56313042.3214076888971.3911590516220.9814079291734.9511590829263.30

代建收入77033710.8374615700.4677033710.8374615700.46

特许经营权项目收入161052864.4174987556.13161052864.4174987556.13

运营管理收入及其他139312672.70197091237.30139312672.70197091237.30按经营地区分类

上海2402763.56313042.3214278278152.9911848019388.2214280680916.5511848332430.54

安徽14957201.9314203770.5214957201.9314203770.52

江苏161052864.4174987556.13161052864.4174987556.13按商品转让的时间分类

时点法确认收入13836795514.4011434859634.7213836795514.4011434859634.72

时段法确认收入2402763.56313042.32617492704.93502351080.15619895468.49502664122.47

合计2402763.56313042.3214454288219.3311937210714.8714456690982.8911937523757.19

其他说明：

□适用√不适用

(3).履约义务的说明

√适用□不适用

单位：元币种：人民币公司承担的预公司提供的质履行履约义务公司承诺转让商品是否为主项目重要的支付条款期将退还给客量保证类型及的时间的性质要责任人户的款项相关义务购房人在签订本合同前可详见“五、重要以向财税部门、贷款银行咨会计政策及会询相关税收、信贷政策了销售商品；租赁服房产业务是无计估计30”解房屋转让涉及的税费慎务重确定购房款支付方式；定期向出租人支付租金代建收入详见“五、重要按进度向甲方申请工程建代建服务是无

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会计政策及会设费用计估计30”详见“五、重要运营管理收入按季度提交申请表由甲方会计政策及会运营管理是无及其他审核并支付计估计30”详见“五、重要根据绩效考核结果于各子会计政策及会项目运营日开始每满12个特许经营权项计估计30”月的末月结束前将申请报特许经营权项目收是无

目收入告报有关方审核，有关方在入收到30个工作日内完成审批并安排支付

合计/////

(4).分摊至剩余履约义务的说明

√适用□不适用

本报告期末已签订合同、但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金额为

26341.41万元，预计将于2026年及以后确认收入。

(5).重大合同变更或重大交易价格调整

□适用√不适用

43、税金及附加

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

城市维护建设税23521497.9533809571.90

教育费附加18182197.4024229805.44

土地增值税535677549.4940121351.35

房产税83708070.4268865784.15

印花税14156251.7010131038.95

其他10263014.325416541.36

合计685508581.28182574093.15

44、销售费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

房产营销费用227209694.58104139680.08

其他24766121.5050202956.50

合计251975816.08154342636.58

45、管理费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

职工薪酬191653238.53180746299.40

办公及其他行政费16960673.3327126925.03

物业管理费11019715.4519750155.76

咨询费17314437.8612066064.50

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聘请中介机构费用6930028.6913736568.14

折旧与摊销12043456.0011331197.67

福利费4491707.375686004.61

委托管理费2999098.066635830.23

差旅费794909.251969046.83

开办费385890.207659203.27

业务招待费66813.00113517.16

其他1295660.455229191.00

合计265955628.19292050003.60

46、研发费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

委托研发3558099.404044155.55

合计3558099.404044155.55

47、财务费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

利息支出899733948.39685600219.22

减：利息收入34238020.6148239429.60

银行手续费5485955.297255270.38其他

合计870981883.07644616060.00

48、其他收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币按性质分类本期发生额上期发生额

企业扶持资金2116215.00

保障性租赁住房项目补助550000.005874689.85

代扣代缴个人所得税手续费返284566.42296540.04还

稳岗补贴19524.73362100.20

租房补贴3590000.00

中小企业发展专项资金3439000.00

防疫减租补助282812.90

其他255768.30421634.73

杨浦区科技和经济委员会补助5390000.00资金

虹口区科技和经济委员会补助4719517.394498054.10资金

合计13335591.8418764831.82

168/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

49、投资收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

权益法核算的长期股权投资收益232409974.93205274805.16

其他非流动金融资产在持有期间的投26056862.0014901846.00资收益

交易性金融资产在持有期间的投资收4035254.805639274.04益

对外贷款取得的投资收益4167685.75

处置交易性金融资产取得的投资收益27957275.83

其他-1690744.47744222.99

合计260811347.26258685109.77

50、公允价值变动收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币产生公允价值变动收益的来源本期发生额上期发生额

交易性金融资产18197690.09101022645.91

其他非流动金融资产-19311381.4259732002.33

合计-1113691.33160754648.24

51、信用减值损失

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

应收账款坏账损失-3734518.80628486.96

其他应收款坏账损失89583.80654552.06

长期应收款坏账损失3633051.50-509726.25

合计-11883.50773312.77

52、资产减值损失

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

一、存货跌价损失及合同履约成本-9230154.53-19364184.64减值损失

二、其他非流动资产减值损失94032.52

合计-9230154.53-19270152.12

53、资产处置收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

处置非流动资产的利得24071.32508952.69

合计24071.32508952.69

169/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

54、营业外收入

营业外收入情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币计入当期非经常性损益项目本期发生额上期发生额的金额

违约赔偿收入4162157.14796449.224162157.14

非流动资产处置利得123893.81770.00123893.81合计

其中：固定资产处置123893.81770.00123893.81利得

其他1750000.03500100.001750000.03

合计6036050.981297319.226036050.98

其他说明：

√适用□不适用

于2025年度，本公司收到南方证券股份有限公司(“南方证券”)破产清算组就南方证券破产程序终结后向债权人实施的破产财产分配款1750000.00元。

55、营业外支出

√适用□不适用

单位：元币种：人民币计入当期非经常性损益项目本期发生额上期发生额的金额

滞纳金45491199.37534702.3145491199.37

赔偿费支出10022254.1159575.3510022254.11

非流动资产处置损15572.1015572.10失合计

其中：固定资产处置15572.1015572.10损失

对外捐赠200000.00553000.00200000.00

违约金3832756.50277173.703832756.50

其他1237485.10

合计59561782.082661936.4659561782.08

56、所得税费用

(1).所得税费用表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

当期所得税费用374876830.49389123236.19

递延所得税费用32349770.25-87786085.18

合计407226600.74301337151.01

170/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

(2).会计利润与所得税费用调整过程

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额

利润总额651476767.64

按法定/适用税率计算的所得税费用162869191.91子公司适用不同税率的影响

调整以前期间所得税的影响19784781.85

长期股权投资计税基础与会计基础的差异7239452.54

归属于合营企业和联营企业的损益-58475334.96

非应税收入的影响-2314140.80

不可抵扣的成本、费用和损失的影响54043048.55

使用前期未确认递延所得税的暂时性差异-3842885.50

使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏-14423907.03损的影响

当期未确认递延所得税资产的暂时性差异-1287959.90

本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性243634354.08差异或可抵扣亏损的影响

所得税费用407226600.74

其他说明：

□适用√不适用

57、其他综合收益

√适用□不适用

详见本节“七、合并财务报表项目注释39”

58、现金流量表项目

(1).与经营活动有关的现金收到的其他与经营活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

收回的保证金及押金572511274.272308079796.12

收到退税款6086316.48121399363.33

收到政府补贴款24233691.8671964048.69

银行存款利息34238020.6148239429.60

收到赔偿款4162157.14796449.22

收到住发中心项目结算款96914700.82

收回诉讼冻结款项300000.0051566547.34

其他79067475.8761406337.13

合计720598936.232760366672.25支付的其他与经营活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

171/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

支付押金保证金339810890.611628010425.22

支付房地产营销费227556165.7976446085.66

支付诉讼赔偿款10423809.1157771350.00

支付往来款39817891.5315536637.01

支付开办费385890.207659203.27

诉讼导致的冻结资金3532643.80300000.00

其他290985988.75204806999.01

合计912513279.791990530700.17

(2).与投资活动有关的现金收到的重要的投资活动有关的现金

□适用√不适用

本期无收到单项金额超过资产总额0.5%的投资活动现金流量。

支付的重要的投资活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

购买上海东荣房地产开发有限公司268719215.69股权

购买上海馨伴寓置业有限公司股权470095666.11

购买国泰君安城投宽庭保障性租赁80770058.15住房封闭式基础设施证券投资基金

合计268719215.69550865724.26收到的其他与投资活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种:人民币项目本期发生额上期发生额

购买日子公司持有的现金及现金等11057391.36价物

收回往来款350000.00

合计11407391.36支付的其他与投资活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

委托贷款支付的资金1000000.00

股权收购意向金20400000.00

合计1000000.0020400000.00

(3).与筹资活动有关的现金收到的其他与筹资活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

收到往来款30000000.00

合计30000000.00

172/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

支付的其他与筹资活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

回购股份支付的现金59862581.32

租赁负债支付的现金23212319.788107799.11

参贷费18031525.86

支付资产证券化合作款项1867924.53

归还企业间借款536861712.54

合计621804538.1726139324.97筹资活动产生的各项负债变动情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增加本期减少项目期初余额期末余额现金变动非现金变动现金变动非现金变动

短期借款3955248307.46715000000.00165995651.541079386781.813756857177.19长期借款（含一27605651633.196604297292.551634593929.667797517273.8828047025581.52年内到期）应付债券（含一10309533544.092050000000.00346344888.952398536675.4510307341757.59年内到期）租赁负债（含一7472159.30210301501.2723212319.78194561340.79年内到期）

合计41877905644.049369297292.552357235971.4211298653050.9242305785857.09

(4).以净额列报现金流量的说明

□适用√不适用

(5).不涉及当期现金收支、但影响企业财务状况或在未来可能影响企业现金流量的重大活动及财务影响

□适用√不适用

59、现金流量表补充资料

(1).现金流量表补充资料

√适用□不适用

单位：元币种：人民币补充资料本期金额上期金额

1．将净利润调节为经营活动现金流量：

净利润244250166.90211150330.68

加：资产减值准备9230154.5319270152.12

信用减值损失11883.50-773312.77

固定资产折旧、油气资产折耗、生产251876235.28194272786.36性生物资产折旧

使用权资产摊销12772673.758135485.93

无形资产摊销46547112.6939664540.38

长期待摊费用摊销6773906.5610004022.40

处置固定资产、无形资产和其他长期-24071.32-508952.69

资产的损失（收益以“－”号填列）

173/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告固定资产报废损失（收益以“－”号填-108321.71-770.00列）公允价值变动损失（收益以“－”号填1113691.33-160754648.24列）

财务费用（收益以“－”号填列）899733948.39685600219.22

投资损失（收益以“－”号填列）-260811347.26-258685109.77递延所得税资产减少（增加以“－”12051434.85-122062031.73号填列）递延所得税负债增加（减少以“－”19715231.1534275946.55号填列）

存货的减少（增加以“－”号填列）-2665120469.663004702096.48经营性应收项目的减少（增加以“－”7328146775.52-7079026954.09号填列）经营性应付项目的增加（减少以“－”-3782245194.646071197652.94号填列）其他

经营活动产生的现金流量净额2123913809.862656461453.77

2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：

债务转为资本一年内到期的可转换公司债券融资租入固定资产

3．现金及现金等价物净变动情况：

现金的期末余额8128390923.418641696174.92

减：现金的期初余额8641696174.926464868041.79

加：现金等价物的期末余额

减：现金等价物的期初余额

现金及现金等价物净增加额-513305251.512176828133.13

(2).本期支付的取得子公司的现金净额

√适用□不适用

单位：元币种：人民币金额本期发生的企业合并于本期支付的现金或现金等价物

其中：上海馨伴寓置业有限公司

减：购买日子公司持有的现金及现金等价物11057391.36

其中：上海馨伴寓置业有限公司11057391.36

加：以前期间发生的企业合并于本期支付的现金或现金等价物

其中：上海馨伴寓置业有限公司

取得子公司支付的现金净额-11057391.36

其他说明：

注：公司购买上海馨伴寓置业有限公司的股权款已于上期支付，故将购买日子公司持有的现金及现金等价物重分类至收到的其他与投资活动有关的现金。

(3).本期收到的处置子公司的现金净额

□适用√不适用

174/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

(4).现金和现金等价物的构成

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

一、现金8128390923.418641696174.92

其中：库存现金38000.0031123.20

可随时用于支付的银行7806679857.608625401050.81存款

可随时用于支付的其他321673065.8116264000.91货币资金

二、现金等价物

其中：三个月内到期的债券投资

三、期末现金及现金等价物余额8128390923.418641696174.92

其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金和现金等价物

(5).使用范围受限但仍作为现金和现金等价物列示的情况

□适用√不适用

(6).不属于现金及现金等价物的货币资金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额理由

其他货币资金152644941.2458655476.86受限资金

合计152644941.2458655476.86/

其他说明：

□适用√不适用

60、所有者权益变动表项目注释

说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：

□适用√不适用

61、租赁

(1).作为承租人

√适用□不适用未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额

□适用√不适用简化处理的短期租赁或低价值资产的租赁费用

□适用√不适用

175/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

售后租回交易及判断依据

□适用√不适用

与租赁相关的现金流出总额23212319.78(单位：元币种：人民币)

(2).作为出租人作为出租人的经营租赁

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

其中:未计入租赁收款额的可变项目租赁收入租赁付款额相关的收入

长租房项目250286771.22

城投控股大厦项目29152651.87

其他99966706.60

合计379406129.69作为出租人的融资租赁

□适用√不适用未折现租赁收款额与租赁投资净额的调节表

□适用√不适用未来五年未折现租赁收款额

□适用√不适用

(3).作为生产商或经销商确认融资租赁销售损益

□适用√不适用

62、数据资源

□适用√不适用

63、其他

□适用√不适用

八、研发支出

1、按费用性质列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

委托研发3558099.404044155.55

合计3558099.404044155.55

其中：费用化研发支出3558099.404044155.55

2、符合资本化条件的研发项目开发支出

□适用√不适用

176/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

重要的资本化研发项目

□适用√不适用开发支出减值准备

□适用√不适用

3、重要的外购在研项目

□适用√不适用

九、合并范围的变更

1、非同一控制下企业合并

□适用√不适用

2、同一控制下企业合并

□适用√不适用

3、反向购买

□适用√不适用

177/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

4、处置子公司

本期是否存在丧失子公司控制权的交易或事项

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

5、其他原因的合并范围变动

说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：

√适用□不适用

1.本期新纳入合并范围的主体相关基本情况：

序号企业名称纳入合并范围日期持股比例（%）享有的表决权(%)注册资本（万元）层级

1上海城紫置业有限公司2025-04-1890.0090.0086000.003

2上海城芮置业有限公司2025-01-10100.00100.00119700.003

3上海城航置业有限公司2025-01-0890.0090.0095000.003

4上海城霖置业有限公司2025-06-17100.00100.0032111.004

5上海馨伴寓置业有限公司2025-02-2880.0080.0028000.005

6、其他

□适用√不适用

178/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

十、在其他主体中的权益

1、在子公司中的权益

(1).企业集团的构成

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

子公司主要经持股比例(%)取得注册资本注册地业务性质名称营地直接间接方式上海城投置地同一控制下（集团）有限上海市2500000000.00上海市房地产100.00企业合并公司上海城投置业

上海市50000000.00上海市服务业100.00设立或投资服务有限公司上海新凯房地

产开发有限公上海市10000000.00上海市房地产100.00设立或投资司上海韵意房地

产开发有限公上海市350000000.00上海市房地产100.00设立或投资司上海城协房地

上海市700000000.00上海市房地产100.00设立或投资产有限公司上海露香园置

上海市2200000000.00上海市房地产45.4554.55设立或投资业有限公司上海城鸿置业

上海市200000000.00上海市房地产100.00设立或投资有限公司上海城浦置业

上海市160000000.00上海市房地产100.00设立或投资有限公司上海其越置业

上海市230000000.00上海市房地产100.00同一控制下有限公司企业合并上海城投置地（香港）有限香港香港投资控股100.00设立或投资公司上实丰启置业英属维

BVI 英属维尔京（ ）有限公 尔京群 投资控股 100.00 资产收购群岛司岛上实丰启置业

香港香港投资控股100.00资产收购有限公司上海丰启置业

上海市266244898.00上海市房地产100.00资产收购有限公司上海城欣置业

上海市20000000.00上海市房地产100.00设立或投资有限公司上海城越置业

上海市20000000.00上海市房地产100.00设立或投资有限公司上海城亭置业

上海市330000000.00上海市房地产100.00设立或投资有限公司上海城展置业

上海市400000000.00上海市房地产90.00设立或投资有限公司

黄山山海置业黄山市500000000.00黄山市房地产70.00设立或投资

179/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

有限公司上海城源房地

上海市420000000.00上海市房地产100.00设立或投资产有限公司上海城投置地

项目管理有限上海市20000000.00上海市房地产100.00设立或投资公司上海城明置业

上海市100000000.00上海市房地产70.00设立或投资有限公司上海城辰置业

上海市450000000.00上海市房地产100.00设立或投资有限公司城兆星置业（上海）有限上海市300000000.00上海市房地产55.00设立或投资公司上海城虹万岸

建设发展有限上海市1240000000.0080.00同一控制下上海市房地产企业合并公司上海城凌置业

上海市1300000000.00上海市房地产100.00设立或投资有限公司上海城晖置业

上海市370000000.00上海市房地产100.00设立或投资有限公司上海城曦置业

上海市900000000.00上海市房地产100.00设立或投资有限公司

上海城投控股1250000000.00100.00非同一控制上海市上海市股权投资投资有限公司下企业合并上海城投房屋

上海市650000000.00上海市房地产100.00设立或投资租赁有限公司上海新江湾城

100000000.0050.0050.00非同一控制投资发展有限上海市上海市房地产

下企业合并公司上海城投置业

经营管理有限上海市100000000.00上海市物业管理100.00设立或投资公司江阴高新区新

城镇开发建设无锡市100000000.00无锡市房地产50.00设立或投资有限公司上海露香园建

设发展有限公上海市7200000000.00上海市房地产100.00设立或投资司上海竹岭风企

业管理有限公上海市50000000.00上海市餐饮管理100.00设立或投资司上海城旭置业

上海市2480000000.00上海市房地产100.00设立或投资有限公司上海城渡置业

上海市360000000.00上海市房地产90.00设立或投资有限公司上海城翟置业

上海市690000000.00上海市房地产90.00设立或投资有限公司上海盛馨庭管

理咨询合伙企上海市800000000.00上海市股权投资80.00设立或投资业（有限合伙）

180/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

上海城霖置业

上海市321110000.00上海市房地产100.00设立或投资有限公司上海城紫置业

上海市860000000.00上海市房地产90.00设立或投资有限公司上海城芮置业

上海市1197000000.00上海市房地产100.00设立或投资有限公司上海城航置业

上海市950000000.00上海市房地产90.00设立或投资有限公司上海馨伴寓置

上海市280000000.00上海市房地产80.00资产收购业有限公司

(2).重要的非全资子公司

√适用□不适用

单位：元币种：人民币少数股东持股本期归属于少数股东本期向少数股东期末少数股东权子公司名称比例的损益宣告分派的股利益余额

上海城展置业有限公司10.00-16857260.06-53105258.87

黄山山海置业有限公司30.00-13677130.99120436484.64

江阴高新区新城镇开发建设50.00-2407157.8940695652.18260091631.94有限公司

子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

181/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

(3).重要非全资子公司的主要财务信息

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额子公司名称流动资产非流动资产资产合计流动负债非流动负债负债合计流动资产非流动资产资产合计流动负债非流动负债负债合计

上海城展置业有限4328272199.2548809.044328321008.29117817496.924741556100.004859373596.924411238432.72657322.664411895755.384774375743.404774375743.40公司

黄山山海置业有限1033099566.05222894186.931255993752.98271538804.18583000000.00854538804.181033384307.26232075813.181265460120.44318414734.99500000000.00818414734.99公司

江阴高新区新城镇496208879.152232727579.792728936458.9464520891.762048230593.932112751485.69594178707.252548396898.923142575606.17120298625.432300177614.632420476240.06开发建设有限公司本期发生额上期发生额子公司名称营业收入净利润综合收益总额经营活动现金流量营业收入净利润综合收益总额经营活动现金流量

上海城展置业有限公司186997778.48-168572600.61-168572600.6196051514.54192294402.51-192350387.01-192350387.01-35887671.92

黄山山海置业有限公司14958164.51-45590436.65-45590436.65-81563908.3015292036.03-46121117.83-46121117.83-28714849.18

江阴高新区新城镇开发建设162414307.81-5914392.86-5914392.86329263366.30191590077.4632157856.6932157856.69123995905.28有限公司

182/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

(4).使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制

□适用√不适用

(5).向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

2、在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易

□适用√不适用

3、在合营企业或联营企业中的权益

√适用□不适用

(1).重要的合营企业或联营企业

√适用□不适用

持股比例(%)对合营企业或联合营企业或联营企主要经营地注册地业务性质营企业投资的会业名称直接间接计处理方法西部证券股份有限

陕西省陕西省证券业务10.26权益法公司上海城投集团财务

上海市上海市金融服务20.00权益法有限公司上海合庭房地产开

上海市上海市房地产开发36.00权益法发有限公司上海黄山合城置业

上海市上海市房地产开发25.00权益法有限公司

在合营企业或联营企业的持股比例不同于表决权比例的说明：

本公司对上述股权投资均采用权益法核算。

本公司对西部证券的持股比例虽然低于20%，但是西部证券董事会11名董事中的2名由本公司任命，本公司能够对西部证券施加重大影响，故将其作为联营企业核算。

上海黄山合城置业有限公司于2025年6月12日注销。

(2).重要合营企业的主要财务信息

□适用√不适用

(3).重要联营企业的主要财务信息

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

期末余额/本期发生额期初余额/上期发生额上海城投集团财务有西部证券股份有限上海城投集团财务西部证券股份有限公司限公司公司有限公司

183/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

流动资产/13023504513.6393313927044.728816956099.91

非流动资产/4130853155.212861703290.734010875759.18

资产合计121660733200.0017154357668.8496175630335.4512827831859.09

流动负债/15885807107.7449231191994.1711635684610.28

非流动负债/13987001.6117850031937.829874194.23

负债合计/15899794109.3567081223931.9911645558804.51

少数股东权益/203764013.55

归属于母公司股东权益30139360116.351254563559.4928890642389.911182273054.58

按持股比例计算的净资产份3091741250.76250912711.912963645893.38236454610.93额

调整事项288952117.74289323456.34

--商誉

--内部交易未实现利润

--其他288952117.74289323456.34

对联营企业权益投资的账面3380693368.50250912711.913252969349.72236454610.93价值

存在公开报价的联营企业权3617537124.633736746206.05益投资的公允价值

营业收入5984624114.13250439179.666715733297.49200452327.62

净利润1753652721.0072290504.911418115888.9167376999.49终止经营的净利润

其他综合收益2731493.47

综合收益总额/72290504.911420847382.3867376999.49

本年度收到的来自联营企业55019576.0445849646.70的股利

注:鉴于西部证券股份有限公司为上市公司，具体主要财务信息请参阅其披露的2025年年度报告。

期末余额/本期发生额期初余额/上期发生额上海合庭房地上海合庭房地上海黄山合城上海黄山合城产开发有限公产开发有限公置业有限公司置业有限公司司司

流动资产514834067.16513446490.03144580784.43非流动资产

资产合计514834067.16513446490.03144580784.43

流动负债8737840.587334239.893258510.98非流动负债

负债合计8737840.587334239.893258510.98少数股东权益

归属于母公司股东权益506096226.58506112250.14141322273.45

按持股比例计算的净资产份182194641.57182200410.0535330568.37额调整事项

--商誉

--内部交易未实现利润

--其他

对联营企业权益投资的账面182194641.57182200410.0535330568.37价值存在公开报价的联营企业权益投资的公允价值

184/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

营业收入1471147.6266544606.37

净利润-53554.291134205.8161830950.98

终止经营的净利润534009.69其他综合收益

综合收益总额-53554.29534009.691134205.8161830950.98本年度收到的来自联营企业的股利

(4).不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

期末余额/本期发生额期初余额/上期发生额

合营企业：

投资账面价值合计17395549.3916093236.39下列各项按持股比例计算的合计数

--净利润1302313.00-44510.77

--其他综合收益

--综合收益总额1302313.00-44510.77

联营企业：

投资账面价值合计2291091817.112041256406.50下列各项按持股比例计算的合计数

--净利润37396953.2621763926.61

--其他综合收益793108.119098.35

--综合收益总额38190061.3721773024.96

(5).合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明

□适用√不适用

(6).合营企业或联营企业发生的超额亏损

√适用□不适用

单位：元币种：人民币合营企业或联营企累积未确认前期累计本期未确认的损失本期末累积未确认的

业名称的损失（或本期分享的净利润）损失

合营企业：

上海湾谷科技园管561038.23-453705.19107333.04理有限公司

小计561038.23-453705.19107333.04

联营企业：

上海欣顺建设工程3110916.2916687.333127603.62监理有限公司

小计3110916.2916687.333127603.62

合计3671954.52-437017.863234936.66

(7).与合营企业投资相关的未确认承诺

□适用√不适用

185/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

(8).与合营企业或联营企业投资相关的或有负债

□适用√不适用

4、重要的共同经营

□适用√不适用

5、在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益

未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：

□适用√不适用

6、其他

□适用√不适用

十一、政府补助

1、报告期末按应收金额确认的政府补助

□适用√不适用未能在预计时点收到预计金额的政府补助的原因

□适用√不适用

2、涉及政府补助的负债项目

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期计入

本期新增本期转入其本期其他变与资产/收财务报表项目期初余额营业外收期末余额补助金额他收益动益相关入金额

新建租赁住房项目1926201.811926201.81与资产相补贴关

虹口区科技和经济11321722.374719517.396602204.98与资产相委员会补助资金关

合计11321722.374719517.391926201.818528406.79/递延收益本期其他变动系本期新增合并范围内子公司上海馨伴寓置业有限公司相关政府补助。

1、计入当期损益的政府补助

√适用□不适用

单位：元币种：人民币类型项目本期发生额上期发生额

与收益相关杨浦区科技和经济委员会补助资金5390000.00

与收益相关虹口区科技和经济委员会补助资金4719517.394498054.10

与收益相关企业扶持资金2116215.00

与收益相关保障性租赁住房项目补助550000.005874689.85

与收益相关代扣代缴个人所得税手续费返还284566.42296540.04

与收益相关稳岗补贴19524.73362100.20

186/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

与收益相关租房补贴3590000.00

与收益相关中小企业发展专项资金3439000.00

与收益相关防疫减租补助282812.90

与收益相关其他255768.30421634.73

合计13335591.8418764831.82

十二、与金融工具相关的风险

1、金融工具的风险

√适用□不适用

本公司的主要金融工具，除衍生工具外，包括银行借款、其他计息借款、货币资金等。这些金融工具的主要目的在于为本公司的运营融资。本公司具有多种因经营而直接产生的其他金融资产和负债，如应收账款和应付账款等。

本公司的金融工具导致的主要风险是信用风险、流动性风险及市场风险。

1.金融工具的分类

（1）资产负债表日的各类金融资产的账面价值

*2025年12月31日以公允价值计量且其以公允价值计量且以摊余成本计量的金金融资产项目变动计入当期损益的其变动计入其他综合计融资产金融资产合收益的金融资产

货币资金8281035864.658281035864.65

交易性金融资产290875078.37290875078.37

应收账款2212905380.802212905380.80

其他应收款558636768.62558636768.62

长期应收款1785927559.951785927559.95

其他权益工具投资1909464.081909464.08

其他非流动金融资622199798.43622199798.43产

*2024年12月31日以公允价值计量且其以公允价值计量且以摊余成本计量的金金融资产项目变动计入当期损益的其变动计入其他综合计融资产金融资产合收益的金融资产

货币资金8700351651.788700351651.78

交易性金融资产272677388.28272677388.28

应收账款1068781042.351068781042.35

其他应收款655528879.45655528879.45

长期应收款2017285907.752017285907.75

其他权益工具投资1909464.081909464.08

其他非流动金融资641511179.85641511179.85产

（2）资产负债表日的各类金融负债的账面价值

*2025年12月31日金融负债项目以摊余成本计量的金融负债其他金融负债合计

短期借款3756857177.193756857177.19

应付账款5757055488.665757055488.66

其他应付款767631514.31767631514.31

长期借款24630515981.6724630515981.67

应付债券6357096793.296357096793.29

187/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

一年内到期的非流动负债7376059096.097376059096.09

长期应付款18718346.6818718346.68

租赁负债185256808.85185256808.85

*2024年12月31日金融负债项目以摊余成本计量的金融负债其他金融负债合计

短期借款3955248307.463955248307.46

应付账款5134301789.705134301789.70

其他应付款1395011347.241395011347.24

长期借款22235451367.9222235451367.92

应付债券8476059278.208476059278.20

一年内到期的非流动负债7206256742.357206256742.35

长期应付款18598109.6818598109.68

2.信用风险

本公司信用风险主要产生于货币资金、应收账款和其他应收款以及未纳入减值评估范围的公

允价值计量且其变动计入当期损益的债务工具投资等。于资产负债表日，本公司金融资产的账面价值已代表其最大信用风险敞口。

本公司货币资金主要为存放于声誉良好并拥有较高信用评级的国有银行和其他大中型上市银

行的银行存款，本公司认为其不存在重大的信用风险，几乎不会产生因银行违约而导致的重大损失。

此外，对于应收账款、合同资产、其他应收款等，本公司设定相关政策以控制信用风险敞口。

本公司基于对客户的财务状况、从第三方获取担保的可能性、信用记录及其他因素诸如目前市场

状况等评估客户的信用资质并设置相应信用期。本公司会定期对客户信用记录进行监控，对于信用记录不良的客户，本公司会采用书面催款、缩短信用期或取消信用期等方式，以确保本公司的整体信用风险在可控的范围内。

3.流动性风险

本公司内各子公司负责其自身的现金流量预测。总部财务部门在汇总各子公司现金流量预测的基础上，在公司层面持续监控短期和长期的资金需求，以确保维持充裕的现金储备和可供随时变现的有价证券；同时持续监控是否符合借款协议的规定，从主要金融机构获得提供足够备用资金的承诺，以满足短期和长期的资金需求。

于资产负债表日，本公司各项金融负债以未折现的合同现金流量按到期日列示如下：

2025年12月31日

项目

1年以内1到2年2年以上至5年5年以上合计

短期借款3756857177.193756857177.19

应付账款2486330252.191608773268.571661951967.905757055488.66

其他应付款208269952.3316116765.56543244796.42767631514.31

一年内到期的非7376059096.097376059096.09流动负债

长期借款5789057573.297173776445.3611667681963.0224630515981.67

应付债券950000000.004327096793.291080000000.006357096793.29

长期应付款9986387.001226487.005700913.701804558.9818718346.68

租赁负债14274692.4161368532.52109613583.92185256808.85

接上表：

2024年12月31日

项目

1年以内1到2年2年以上至5年5年以上合计

短期借款3955248307.463955248307.46

应付账款2440588173.852693713615.855134301789.70

其他应付款804270295.84590741051.401395011347.24

一年内到期的非7206256742.357206256742.35流动负债

长期借款1275996855.929530316578.2411429137933.7622235451367.92

应付债券799718436.486596340841.721080000000.008476059278.20

长期应付款3501688.281897265.6010173239.823025915.9818598109.68

188/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

4.市场风险

市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风险。市场风险主要包括利率风险、外汇风险和其他价格风险，如权益工具投资价格风险。

（1）利率风险本公司的利率风险主要产生于长期银行借款及应付债券等长期带息债务。浮动利率的金融负债使本公司面临现金流量利率风险，固定利率的金融负债使本公司面临公允价值利率风险。本公司根据当时的市场环境来决定固定利率及浮动利率合同的相对比例。于2025年12月31日，本公司长期带息债务主要为人民币计价的浮动利率合同，金额14046040116.98元（2024年12月31日：10833330291.13元）；人民币计价的固定利率合同，金额16941572657.98元（2024年12月31日：19878180354.99元）。

本公司总部财务部门持续监控公司利率水平。利率上升会增加新增带息债务的成本以及本公司尚未付清的浮动利率计息的带息债务的利息支出，并对本公司的财务业绩产生重大的不利影响，管理层会依据最新的市场状况及时做出调整。于2025年度及2024年度本公司并无利率互换安排。

于2025年度，如果以浮动利率计算的借款利率上升或下降50个基点，而其他因素保持不变，本公司的利息支出会增加或减少66622775.58元（2024年度：57471506.02元）。

（2）汇率风险无。

（3）权益工具投资价格风险

本公司其他价格风险主要产生于各类权益工具投资，存在权益工具价格变动的风险。

于2025年12月31日，如果本公司各类权益工具投资的预期价格上涨或下跌10%，其他因素保持不变，则本公司将增加或减少净利润约54836578.50元（2024年12月31日：89893546.65元），增加或减少其他综合收益约190946.41元（2024年12月31日：约190946.41元）。

2、套期

(1).公司开展套期业务进行风险管理

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

(2).公司开展符合条件套期业务并应用套期会计

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

(3).公司开展套期业务进行风险管理、预期能实现风险管理目标但未应用套期会计

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

3、金融资产转移

(1).转移方式分类

□适用√不适用

189/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

(2).因转移而终止确认的金融资产

□适用√不适用

(3).继续涉入的转移金融资产

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

十三、公允价值的披露

1、以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末公允价值

项目第一层次公允价第二层次公允第三层次公允合计值计量价值计量价值计量

一、持续的公允价值计量

（一）交易性金融资产290875078.37290875078.37

1.以公允价值计量且变

动计入当期损益的金融174595078.37174595078.37资产

（1）债务工具投资

（2）权益工具投资174595078.37174595078.37

（3）衍生金融资产

2.指定以公允价值计量

且其变动计入当期损益116280000.00116280000.00的金融资产

（1）债务工具投资116280000.00116280000.00

（二）其他非流动金融资622199798.43622199798.43产

1.非上市公司股权投资373770706.60373770706.60

2.股权基金投资248429091.83248429091.83

（三）其他权益工具投资1909464.081909464.08

1.非上市公司股权投资1909464.081909464.08

持续以公允价值计量的290875078.37624109262.51914984340.88资产总额

2、持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据

√适用□不适用相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价。

3、持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息

√适用□不适用

除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值。

190/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

4、持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息

√适用□不适用相关资产或负债的不可观察的输入值。

1.计入当期损益的利得和损失分别计入利润表中的公允价值变动收益、投资收益等项目。

2.本公司由投资部门负责金融资产和金融负债的估值工作。上述估值结果由本公司财务部门

进行独立验证和账务处理，并基于经验证的估值结果编制与公允价值有关的披露信息。

5、持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感

性分析

√适用□不适用

本公司在对第三层次的可供出售权益工具公允价值进行评估时，采用的估值模型主要为流动性缺乏折扣的期权模型和市场可比公司模型等。估值技术输入值主要包括无风险利率、股价及股价波动率、缺乏流动性折价等。

6、持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政

策

□适用√不适用

7、本期内发生的估值技术变更及变更原因

□适用√不适用

8、不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况

√适用□不适用

本公司以摊余成本计量的金融资产和金融负债主要包括：应收款项、短期借款、应付款项、

长期借款、应付债券和长期应付款等。

9、其他

□适用√不适用

十四、关联方及关联交易

1、本企业的母公司情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币母公司对本企母公司对本母公司名称注册地业务性质注册资本业的持股比例企业的表决

(%)权比例(%)城市建设投资建设承上海城投（集上海包、项目投资、参股经5000000.0046.9346.93

团）有限公司营等本企业的母公司情况的说明

本企业最终控制方是上海城投（集团）有限公司。

2、本企业的子公司情况

本企业子公司的情况详见附注

√适用□不适用

191/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

本公司子公司的情况详见本节“十、在其他主体中的权益\1、在子公司中的权益”。

3、本企业合营和联营企业情况

本企业重要的合营或联营企业详见附注

√适用□不适用本公司重要的合营或联营企业详见本节“十、在其他主体中的权益\3、在合营企业或联营企业中的权益”。

本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下

√适用□不适用合营或联营企业名称与本企业关系常州明城置业发展有限公司联营企业

上海诚鼎华建投资管理合伙企业（有限合伙）联营企业上海城投集团财务有限公司联营企业上海东荣房地产开发有限公司联营企业上海海桐合创科技有限公司联营企业上海合庭房地产开发有限公司联营企业西部证券股份有限公司联营企业上海诚鼎创富投资管理有限公司合营企业

扬州市华建诚鼎股权投资合伙企业（有限合伙）联营企业上海建科咨询集团股份有限公司联营企业上海湾谷科技园管理有限公司合营企业

其他说明：

□适用√不适用

4、其他关联方情况

√适用□不适用其他关联方名称其他关联方与本企业关系上海沧达投资经济发展有限公司与本公司同受最终母公司控制上海城超建设发展有限公司与本公司同受最终母公司控制上海城市排水设备制造安装工程有限公司与本公司同受最终母公司控制上海城投房地产租赁有限公司与本公司同受最终母公司控制

上海城投公路投资（集团）有限公司与本公司同受最终母公司控制上海城投环保产业投资管理有限公司与本公司同受最终母公司控制上海城投环保金融服务有限公司与本公司同受最终母公司控制上海城投环城高速建设发展有限公司与本公司同受最终母公司控制

上海城投水务（集团）有限公司与本公司同受最终母公司控制

上海城投资产管理（集团）有限公司与本公司同受最终母公司控制上海城越建设发展有限责任公司与本公司同受最终母公司控制上海东飞环境工程服务有限公司与本公司同受最终母公司控制上海东飞智慧建设工程发展有限公司与本公司同受最终母公司控制上海环境卫生工程设计院有限公司与本公司同受最终母公司控制上海建瓴工程咨询有限公司与本公司同受最终母公司控制上海临港供排水发展有限公司与本公司同受最终母公司控制上海前卫实业有限公司与本公司同受最终母公司控制

192/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

上海市城市排水有限公司与本公司同受最终母公司控制上海市合流工程监理有限公司与本公司同受最终母公司控制上海市市政规划设计研究院有限公司与本公司同受最终母公司控制上海市政实业有限责任公司与本公司同受最终母公司控制上海途时旅行社有限公司与本公司同受最终母公司控制上海兴港置业发展有限公司与本公司同受最终母公司控制上海兴育置业发展有限公司与本公司同受最终母公司控制上海义品置业有限公司与本公司同受最终母公司控制上海长兴岛置业有限公司与本公司同受最终母公司控制上海中心大厦建设发展有限公司与本公司同受最终母公司控制上海中心大厦商务运营有限公司与本公司同受最终母公司控制上海中心大厦置业管理有限公司与本公司同受最终母公司控制

上海住总（集团）有限公司与本公司同受最终母公司控制

5、关联交易情况

(1).购销商品、提供和接受劳务的关联交易

采购商品/接受劳务情况表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币关联方关联交易内容本期发生额上期发生额上海中心大厦置业管理

物业管理支出21414076.7928070893.43有限公司上海建科咨询集团股份

接受劳务12772582.45有限公司及其子公司上海市合流工程监理有

接受劳务5720704.782418989.62限公司上海东飞环境工程服务

接受劳务1896612.18有限公司上海城投房地产租赁有

接受劳务306701.89限公司上海途时旅行社有限公

接受劳务282189.48518073.55司上海中心大厦置业管理

接受劳务169341.502147543.89有限公司上海中心大厦商务运营

接受劳务774281.06有限公司上海东飞智慧建设工程

接受劳务766792.45发展有限公司上海市市政规划设计研

接受劳务150754.72究院有限公司上海环境卫生工程设计

接受劳务1061.95院有限公司上海城投资产管理（集租赁支出8526410.72

团）有限公司

上海城投（集团）有限

租赁支出1743663.755005915.90公司

出售商品/提供劳务情况表

193/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

√适用□不适用

单位：元币种：人民币关联方关联交易内容本期发生额上期发生额上海城越建设发展有限

提供服务15615307.338510348.15责任公司上海长兴岛置业有限公

提供服务6113207.564906115.14司

上海城投（集团）有限

提供服务11219890.0411865840.09公司上海兴港置业发展有限

提供服务3948966.98公司上海市城市排水有限公

提供服务2753441.552615471.64司上海兴育置业发展有限

提供服务2255639.804186065.07公司上海城投资产管理（集提供服务1397850.921390892.12

团）有限公司上海城市排水设备制造

提供服务433980.191183856.45安装工程有限公司上海城投环保金融服务

提供服务253043.00174752.91有限公司上海诚鼎创富投资管理

提供服务199624.23171910.68有限公司上海诚鼎华建投资管理

提供服务55420.8238278.08

合伙企业（有限合伙）上海中心大厦置业管理

提供服务16761.26299354.14有限公司上海东荣房地产开发有

提供服务7671481.68限公司上海城投环保产业投资

提供服务4800.00管理有限公司

上海城投（集团）有限

资产租赁1730642.20公司上海城投环保金融服务

资产租赁1534102.921534102.92有限公司上海诚鼎创富投资管理

资产租赁788270.45785180.98有限公司上海海桐合创科技有限

资产租赁705484.95公司上海诚鼎华建投资管理

资产租赁392708.52392708.52

合伙企业（有限合伙）

购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明

□适用√不适用

(2).关联受托管理/承包及委托管理/出包情况

本公司受托管理/承包情况表：

□适用√不适用

194/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

关联托管/承包情况说明

□适用√不适用

本公司委托管理/出包情况表

□适用√不适用

关联管理/出包情况说明

□适用√不适用

(3).关联租赁情况

本公司作为出租方：

√适用□不适用

单位：元币种：人民币承租方名称租赁资产种类本期确认的租赁收入上期确认的租赁收入

上海城投（集团）

房屋1730642.20有限公司上海城投环保金

房屋1534102.921534102.92融服务有限公司上海诚鼎创富投

房屋788270.45785180.98资管理有限公司上海海桐合创科

房屋705484.95技有限公司上海诚鼎华建投

资管理合伙企业房屋392708.52392708.52（有限合伙）

合计5151209.042711992.42

195/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

本公司作为承租方：

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期发生额上期发生额简化处理的未纳入租简化处理的未纳入租短期租赁和赁负债计短期租赁和赁负债计租赁资产种承担的租赁出租方名称低价值资产量的可变承担的租赁负增加的使用权低价值资产量的可变增加的使用类支付的租金支付的租金负债利息支租赁的租金租赁付款债利息支出资产租赁的租金租赁付款权资产出费用（如适额（如适费用（如适额（如适用）用）用）用）上海城投资产管理

房屋及车位18165137.616049125.98170528214.14（集团）有限公司

上海城投（集团）

房屋及车位3285714.291221549.4232190715.355005915.9064399.77有限公司关联租赁情况说明

□适用√不适用

196/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

(4).关联担保情况本公司作为担保方

√适用□不适用

单位：元币种：人民币担保是否已经履行完被担保方担保金额担保起始日担保到期日毕上海城投置地（集团）有限公1058000000.002020-5-292027-5-28否司上海城投置地（集团）有限公800000000.002025-9-292030-9-29否司上海城投置地（香港）有限公300000000.002024-7-312025-7-30是司上海城投置地（香港）有限公300000000.002025-7-312026-7-31否司

黄山山海置业有105000000.002025-12-152040-12-15否限公司

上海丰启置业有1500000000.002025-4-282028-4-27否限公司

上海馨伴寓置业388000000.002025-1-132025-6-30是有限公司本公司作为被担保方

□适用√不适用关联担保情况说明

□适用√不适用

(5).关联方资金拆借

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

关联方拆借金额起始日到期日利率(%)拆入

上海城投（集团）有350000000.002019/9/292029/8/292.30限公司

上海城投环保产业90000000.002022/7/272027/7/264.00投资管理有限公司

上海沧达投资经济100000000.002022/3/282028/3/274.35发展有限公司

上海沧达投资经济100000000.002022/5/162027/5/154.60发展有限公司

上海沧达投资经济500000000.002022/5/272027/5/264.60发展有限公司

上海沧达投资经济100000000.002024/11/152026/3/314.00发展有限公司

197/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

上海城投环保金融1000000000.002025/5/162028/5/154.00服务有限公司

上海市市政规划设80000000.002022/6/22027/6/14.60计研究院有限公司

上海市市政规划设10000000.002022/6/102027/6/94.60计研究院有限公司

上海市市政规划设20000000.002022/6/152027/6/144.60计研究院有限公司

上海市市政规划设10000000.002022/7/122027/7/114.60计研究院有限公司

上海市市政规划设30000000.002022/9/92027/9/84.60计研究院有限公司

上海市市政规划设20000000.002022/9/132027/9/124.60计研究院有限公司

上海市市政规划设10000000.002022/12/62027/12/54.60计研究院有限公司

上海市市政规划设10000000.002023/1/52028/1/44.60计研究院有限公司

上海市市政规划设10000000.002023/4/192028/4/184.30计研究院有限公司

上海市市政规划设20000000.002023/1/62028/1/54.30计研究院有限公司

上海市市政规划设10000000.002023/2/92028/2/84.60计研究院有限公司

上海市市政规划设20000000.002023/2/92028/2/84.30计研究院有限公司

上海临港供排水发500000000.002023/6/142026/12/133.65展有限公司

上海城投环城高速500000000.002024/9/192027/9/183.25建设发展有限公司

上海住总（集团）有100000000.002024/11/152026/3/314.00限公司

上海市政实业有限180000000.002024/11/152026/3/314.00责任公司

上海前卫实业有限200000000.002024/11/202026/3/314.00公司

上海前卫实业有限720000000.002024/12/32026/3/314.00公司

上海城投公路投资1500000000.002024/11/182026/9/304.00（集团）有限公司

上海中心大厦建设200000000.002024/12/32025/12/154.00发展有限公司

上海中心大厦建设300000000.002024/12/32025/12/154.00发展有限公司

上海城投（集团）有500000000.002023/3/242026/3/234.35限公司

上海城投（集团）有100000000.002023/3/242026/6/244.35限公司

拆出：

198/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告于2025年12月31日，本公司之子公司置地集团对常州明城置业发展有限公司（以下简称“常州明城”）拆出资金余额146719489.13元（其中应计利息33667551.77元）。

于2025年12月31日，本公司之子公司上海城投置业经营管理有限公司（以下简称“置业经营”）对上海湾谷科技园管理有限公司（以下简称“湾谷科技园”）拆出资金余额1000000.00元。

(6).关联方资产转让、债务重组情况

□适用√不适用

(7).关键管理人员报酬

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

关键管理人员报酬6847700.007177660.00

(8).其他关联交易

√适用□不适用

（1）存款利息收入关联方关联交易内容本期发生额上期发生额

上海城投集团财务有限公司利息收入7387977.5117492081.15

常州明城置业发展有限公司委贷收益4167685.75

合计7387977.5121659766.90

（2）委托借款利息支出关联方关联交易内容本期发生额上期发生额

上海城投环保金融服务有限公司利息支出50736586.7775368805.46

上海城投（集团）有限公司利息支出37352918.1950070845.17

上海沧达投资经济发展有限公司利息支出36449305.5733004722.23

上海临港供排水发展有限公司利息支出18503474.2521423196.50

上海城投环城高速建设发展有限公司利息支出16961806.95

上海中心大厦建设发展有限公司利息支出14550001.96

上海市市政规划设计研究院有限公司利息支出11507638.908670138.91

上海市政实业有限责任公司利息支出7300000.00

上海城投环保产业投资管理有限公司利息支出4471250.004483500.00

上海住总（集团）有限公司利息支出4055558.80

上海城投公路投资（集团）有限公司利息支出7333333.44

合计201888541.39200354541.71

6、应收、应付关联方等未结算项目情况

(1).应收项目

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备上海义品置

应收账款49484119.0011133.9349484119.0011133.93业有限公司上海兴港置

应收账款业发展有限4185905.00941.83公司

应收账款上海兴育置2387397.14537.16655718.97147.54

199/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

业发展有限公司上海长兴岛

应收账款置业有限公1620000.00364.501620000.00364.50司上海城越建

应收账款设发展有限1548500.00348.419668494.042175.41责任公司上海城投（集应收账款637876.67143.52

团）有限公司上海市城市

应收账款排水有限公579700.45130.43118387.2026.64司上海海桐合

应收账款创科技有限201797.798685.64公司上海城市排水设备制造

应收账款174819.7539.33211342.2947.55安装工程有限公司上海城投资应收账款产管理（集96543.7721.7222876.555.15团）有限公司上海城投环

应收账款保金融服务16800.003.7811400.002.57有限公司上海诚鼎创

应收账款富投资管理7200.001.62有限公司上海诚鼎华建投资管理

应收账款2400.000.54合伙企业（有限合伙）常州明城置

其他应收款业发展有限146719489.1335163.32146719489.1337044.40公司上海中心大

其他应收款厦置业管理165847.715292.59165847.715285.86有限公司上海湾谷科

其他应收款技园管理有1000000.00限公司上海城投环保产业投资

应收账款800.000.18管理有限公司上海东荣房

应收账款地产开发有542118.04121.98限公司

200/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

(2).应付项目

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目名称关联方期末账面余额期初账面余额上海合庭房地产开

其他应付款178995300.28178995300.28发有限公司上海城投资产管理

其他应付款578572.09578572.09（集团）有限公司扬州市华建诚鼎股其他应付款权投资合伙企业（有6942149.006942149.00限合伙）上海中心大厦置业

其他应付款2852055.633322474.63管理有限公司上海城越建设发展

其他应付款500000.00500000.00有限责任公司上海城超建设发展

其他应付款500000.00有限公司上海诚鼎华建投资其他应付款管理合伙企业（有限350000.00合伙）

上海城投（集团）有

其他应付款162875.1612875.15限公司上海建科咨询集团

其他应付款股份有限公司及其91100.00277600.00子公司上海城投环保产业

其他应付款24750.0024750.00投资管理有限公司上海兴育置业发展

其他应付款20000.00有限公司上海城投环保金融

其他应付款3875.00317625.00服务有限公司上海建科咨询集团

应付账款股份有限公司及其12886834.117308250.41子公司上海中心大厦置业

应付账款5445524.577814288.56管理有限公司上海城投水务（集应付账款4664692.095736490.93

团）有限公司上海市合流工程监

应付账款3121443.79670899.53理有限公司上海东飞环境工程

应付账款707980.02服务有限公司上海建瓴工程咨询

应付账款280182.82280182.82有限公司上海市市政规划设

应付账款112550.95112550.95计研究院有限公司上海途时旅行社有

应付账款14950.00限公司

应付账款上海东飞智慧建设766792.45

201/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

工程发展有限公司上海城投公路投资

短期借款1501833333.331501833333.33（集团）有限公司

上海城投（集团）有

短期借款600797498.00600797498.00限公司上海市政实业有限

短期借款180220000.00180220000.00责任公司

上海住总（集团）有

短期借款100122222.22100122222.22限公司上海沧达投资经济

短期借款100122221.89100522222.22发展有限公司上海前卫实业有限

短期借款921124444.44921124444.44公司上海中心大厦建设

短期借款200244444.44发展有限公司上海城投环保金融

长期借款1000000000.00服务有限公司上海沧达投资经济

长期借款700000000.00600000000.00发展有限公司上海城投环城高速

长期借款500000000.00500000000.00建设发展有限公司

上海城投（集团）有

长期借款350000000.00限公司上海市市政规划设

长期借款250000000.00250000000.00计研究院有限公司上海城投环保产业

长期借款90000000.0090000000.00投资管理有限公司

一年内到期的非流动上海临港供排水发500557638.90500557638.90负债展有限公司

一年内到期的非流动上海城投环保金融1222222.231156411665.66负债服务有限公司

一年内到期的非流动上海沧达投资经济976250.37100575800.02负债发展有限公司

一年内到期的非流动上海城投环城高速496527.781050000.00负债建设发展有限公司

一年内到期的非流动上海市市政规划设346805.59346805.59负债计研究院有限公司

一年内到期的非流动上海城投（集团）有245968.98650689027.77负债限公司

一年内到期的非流动上海城投环保产业110000.00110000.00负债投资管理有限公司

(3).其他项目

□适用√不适用

7、关联方承诺

□适用√不适用

202/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

8、其他

√适用□不适用与存在关联关系的财务公司的往来情况

(1)存款业务关联方年初余额本年增加本年减少年末余额收取的利息

上海城投集团863813828.0013187056824.0212428675562.451622195089.577387977.51财务有限公司

(2)贷款业务无。

十五、股份支付

1、各项权益工具

(1).明细情况

□适用√不适用

(2).期末发行在外的股票期权或其他权益工具

□适用√不适用

2、以权益结算的股份支付情况

□适用√不适用

3、以现金结算的股份支付情况

□适用√不适用

4、本期股份支付费用

□适用√不适用

5、股份支付的修改、终止情况

□适用√不适用

6、其他

□适用√不适用

十六、承诺及或有事项

1、重要承诺事项

□适用√不适用

203/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

2、或有事项

(1).资产负债表日存在的重要或有事项

□适用√不适用

(2).公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：

□适用√不适用

3、其他

□适用√不适用

十七、资产负债表日后事项

1、重要的非调整事项

□适用√不适用

2、利润分配情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

拟分配的利润或股利99672030.72

经审议批准宣告发放的利润或股利100180030.72

公司拟以实施权益分派股权登记日总股本扣减公司回购专用证券账户中的股份数为基数，即

2491800768股为基数计算，向全体股东每10股派发现金股利0.40元（含税），合计99672030.72元，上述提议尚待股东会批准。

3、销售退回

□适用√不适用

4、其他资产负债表日后事项说明

√适用□不适用公司之子公司上海城投控股投资有限公司于2026年1月8日发行“西部-上海城投控股商业物业1期绿色资产支持专项计划（助力“双一流”建设高校）”，发行规模合计12.50亿元，其中优先级资产支持证券规模11.87亿元，票面利率2.24%，发行期限为18年。

公司于2026年2月6日至2026年2月10日，对债券“23沪控01”执行回售，回售金额为20亿元，回售资金兑付日为2026年03月16日。2026年3月18日，公司发布提前摘牌公告，决定对本次回售债券不进行转售，拟注销债券金额为20亿元，提前摘牌日为2026年3月23日。

公司于2026年3月10日发行公司债券(第一期)（26沪控01），发行规模20亿元，债券期限3+2年，票面利率为1.95%。

十八、其他重要事项

1、前期会计差错更正

详见“重要事项”的“公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明”

204/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

2、重要债务重组

□适用√不适用

3、资产置换

(1).非货币性资产交换

□适用√不适用

(2).其他资产置换

□适用√不适用

4、年金计划

□适用√不适用

5、终止经营

□适用√不适用

6、分部信息

(1).报告分部的确定依据与会计政策

√适用□不适用

本公司的报告分部是提供不同产品和服务、或在不同地区经营的业务单元。由于各种业务或地区需要不同的技术和市场战略，因此，本公司分别独立管理各个报告分部的生产经营活动，分别评价其经营成果，以决定向其配置资源并评价其业绩。

2025年度，本公司有两个报告分部，分别为总部板块及房地产板块。

分部间转移价格参照向第三方销售所采用的价格确定。

管理层出于配置资源和评价业绩的决策目的，对各业务单元的经营成果分开进行管理。分部业绩，以报告的分部利润为基础进行评价。

资产根据分部的经营以及资产的所在位置进行分配，负债根据分部的经营进行分配。

(2).报告分部的财务信息

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目总部房地产板块分部间抵销合计

一、对外交易收入2402763.5614454288219.3314456690982.89

二、分部间交易收入227952657.90227952657.90

三、对联营和合营企业的投254158709.82-21748734.89232409974.93资收益

四、资产减值损失-9230154.53-9230154.53

五、信用减值损失454358.82-36152.85430089.47-11883.50

六、折旧费和摊销费-16034482.03-373114166.84-44446329.51-344702319.36

七、利润总额（亏损总额）756490652.20704229453.97809243338.53651476767.64

八、所得税费用3761058.96395573206.07-7892335.71407226600.74

九、净利润（净亏损）688863311.00372522530.14817135674.24244250166.90

十、资产总额43233711239.4775397383614.3937131049098.4881500045755.38

十一、负债总额26171350128.2254905333157.8321462828864.3759613854421.68

205/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

十二、其他重要的非现金项目

1．折旧费和摊销费以外的其

他非现金费用

2．对联营企业和合营企业的5289734551.70832553536.786122288088.48

长期股权投资

3．长期股权投资以外的其他181269536.681085247240.46-1021137250.372287654027.51

非流动资产增加额

上年同期：

项目总部房地产模块分部间抵销合计

一、对外交易收入3441947.862555522022.092558963969.95

二、分部间交易收入2886792.45260660047.25263546839.70

三、对联营和合营企业的投155034758.95-12481367.99142553390.96资收益

四、资产减值损失217279927.49217279927.49

五、信用减值损失-25391.599951085.20-132549.3110058242.92

六、折旧费和摊销费-8047755.81-244634969.73-30726254.55-221956470.99

七、利润总额（亏损总额）281294841.50413810916.16134266987.30560838770.36

八、所得税费用56417201.71155705585.01-941090.65213063877.37

九、净利润（净亏损）224877639.79258105331.15135208077.95347774892.99

十、资产总额46256428228.4071828491976.0340137361007.8877947559196.55

十一、负债总额29553703911.7851368604009.3324567211102.9056355096818.21

十二、其他重要的非现金项目

1．折旧费和摊销费以外的

其他非现金费用

2．对联营企业和合营企业5032209687.95656536406.325688746094.27

的长期股权投资

3．长期股权投资以外的其771161023.43210571353.23453549688.54528182688.12

他非流动资产增加额

(3).公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因

□适用√不适用

(4).其他说明

□适用√不适用

7、其他对投资者决策有影响的重要交易和事项

□适用√不适用

8、其他

√适用□不适用

（1）借款费用

当期资本化的借款费用金额合计为762786759.00元，其中计入存货成本中的资本化的借款费用为762786759.00元。

当期用于计算确定借款费用加权平均资本化率为2.89%。

206/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

（2）资本管理

本公司资本管理政策的目标是为了保障本公司能够持续经营，从而为股东提供回报，并使其他利益相关者获益，同时维持最佳的资本结构以降低资本成本。

为了维持或调整资本结构，本公司可能会调整支付给股东的股利金额、向股东返还资本、发行新股或出售资产以减低债务。

本公司的总资本为合并资产负债表中所列示的股东权益。本公司不受制于外部强制性资本要求，利用资产负债率监控资本。

于2025年12月31日，本公司的资产负债率为73.15%。

十九、母公司财务报表主要项目注释

1、应收账款

(1).按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）1652700.002322300.00

1年以内小计1652700.002322300.00

1至2年47300.00

5年以上70000.0070000.00

合计1770000.002392300.00

(2).按坏账计提方法分类披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别账面账面比例计提比比例计提比

金额价值价值(%)金额(%)金额(%)金额例例(%)按单项计

提坏账准70000.003.9570000.0070000.002.9370000.00备

其中：

按单项计

提坏账准70000.003.9570000.00100.0070000.002.9370000.00100.00备的应收账款按组合计

提坏账准1700000.0096.05382.501699617.502322300.0097.07522.522321777.48备

其中：

应收关联1700000.0096.05382.500.021699617.502322300.0097.07522.520.022321777.48方

207/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

合计1770000.00/70382.50/1699617.502392300.00/70522.52/2321777.48

按单项计提坏账准备：

√适用□不适用

位：元币种：人民币期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）计提理由

上海恒鹭房地产开70000.0070000.00100.00预计无法收回发有限公司

合计70000.0070000.00/

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

√适用□不适用

组合计提项目：应收关联方

单位：元币种：人民币期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）

应收关联方1700000.00382.500.02

合计1700000.00382.50

按组合计提坏账准备的说明：

□适用√不适用按预期信用损失一般模型计提坏账准备

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预期整个存续期预期坏账准备未来12个月预合计

信用损失(未发信用损失(已发期信用损失

生信用减值)生信用减值)

2025年1月1日余额522.5270000.0070522.52

2025年1月1日余额在本期

--转入第二阶段

--转入第三阶段

--转回第二阶段

--转回第一阶段

本期计提-140.02-140.02本期转回本期转销本期核销其他变动

2025年12月31日余额382.5070000.0070382.50

对本期发生损失准备变动的应收账款账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

208/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

(3).坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额收回或转转销或核期末余额计提其他变动回销按信用风险

特征组合计522.52-140.02382.50提坏账准备的应收账款单项计提坏

账准备的应70000.0070000.00收账款

合计70522.52-140.0270382.50

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(4).本期实际核销的应收账款情况

□适用√不适用其中重要的应收账款核销情况

□适用√不适用

应收账款核销说明：

□适用√不适用

(5).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占应收账款和应收账款和合应收账款期合同资产期末合同资产期末坏账准备期末单位名称同资产期末余末余额余额余额合计数的余额额比例（%）江阴高新区

新城镇开发1700000.001700000.0096.05382.50建设有限公司上海恒鹭房

地产开发有70000.0070000.003.9570000.00限公司

合计1770000.001770000.00100.0070382.50

其他说明：

□适用√不适用

209/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

2、其他应收款

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额应收利息应收股利

其他应收款1697880021.463948506636.35

合计1697880021.463948506636.35

其他说明：

□适用√不适用应收利息

(1).应收利息分类

□适用√不适用

(2).重要逾期利息

□适用√不适用

(3).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用

(4).按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

对本期发生损失准备变动的应收利息账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(5).坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

210/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

(6).本期实际核销的应收利息情况

□适用√不适用其中重要的应收利息核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用应收股利

(7).应收股利

□适用√不适用

(8).重要的账龄超过1年的应收股利

□适用√不适用

(9).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用

(10).按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

对本期发生损失准备变动的应收股利账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(11).坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(12).本期实际核销的应收股利情况

□适用√不适用

211/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

其中重要的应收股利核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用其他应收款

(13).按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）398925106.93280790107.04

1年以内小计398925106.93280790107.04

1至2年5790107.04656143440.29

2至3年656143440.29666351923.74

3年以上

3至4年636351923.741038006399.98

4至5年1008715.251308002315.69

5年以上47722526.2747722525.85

合计1745941819.523997016712.59

(14).按款项性质分类情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币款项性质期末账面余额期初账面余额

应收关联方款项1425619293.253646694186.32

应收押金保证金272600000.00302600000.00

其他47722526.2747722526.27

合计1745941819.523997016712.59

(15).坏账准备计提情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预期信整个存续期预期信坏账准备未来12个月预合计

用损失(未发生信用损失(已发生信期信用损失

用减值)用减值)

2025年1月1日余875408.3847634667.8648510076.24

额

2025年1月1日余

额在本期

212/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

--转入第二阶段

--转入第三阶段

--转回第二阶段

--转回第一阶段

本期计提-448278.18-448278.18本期转回本期转销本期核销其他变动

2025年12月31日427130.2047634667.8648061798.06

余额

对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：

□适用√不适用

(16).坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额转销或其他期末余额计提收回或转回核销变动

按单项计提47634667.8647634667.86坏账准备

按组合计提875408.38-448278.18427130.20坏账准备

合计48510076.24-448278.1848061798.06

其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：

□适用√不适用

(17).本期实际核销的其他应收款情况

□适用√不适用

其中重要的其他应收款核销情况：

□适用√不适用

其他应收款核销说明：

□适用√不适用

(18).按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占其他应收款坏账准备单位名称期末余额期末余额合计款项的性质账龄期末余额

数的比例(%)

213/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

上海露香园

581008715.2533.28应收关联方2至3年、4置业有限公5115039.73款项至年

司1年以内（含1上海城投置地（香港）409961765.3723.48应收关联方年）、1至22381172.43款项年、至年、有限公司3至4年上海城投置

275000000.0015.75应收关联方1年以内（含1地（集团）54450.00款项年）有限公司平安国际融

资租赁有限200000000.0011.46应收押金保2至3年、3439600.00证金至年公司上海城投房应收关联方1年以内（含1屋租赁有限121000000.006.9323958.00款项年）公司

合计1586970480.6290.90//314220.16

(19).因资金集中管理而列报于其他应收款

□适用√不适用

其他说明：

√适用□不适用期末余额期初余额类别账面余额坏账准备账面余额坏账准备比例计提比账面价值比例计提比账面价值

金额%金额金额金额（）例（%）（%）例（%）

按单项计47634667.862.7347634667.8647634667.861.1947634667.86提坏账准备

其中：

单项计提47634667.862.7347634667.8610047634667.861.1947634667.86100.00坏账准备的其他应收款项

按组合计1698307151.6697.27427130.201697880021.463949382044.7398.81875408.383948506636.35提坏账准备

其中：

应收关联1425619293.2581.65282272.620.021425337020.633646694186.3291.24722045.450.023645972140.87方款项

应收押金272600000.0015.6156999.570.02272543000.43302600000.007.5765504.920.02302534495.08保证金

其他87858.410.0187858.011000.487858.4187858.01100.000.40

合计1745941819.5210048061798.061697880021.463997016712.59100.0048510076.243948506636.35

3、长期股权投资

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

214/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

对子公司投资14409200700.2314409200700.2314381114266.2214381114266.22

对联营、合营4516760468.674516760468.674371413513.054371413513.05企业投资

合计18925961168.9018925961168.9018752527779.2718752527779.27

(1).对子公司投资

√适用□不适用

单位：元币种：人民币减值本期增减变动减值准期初余额（账面价准备期末余额（账面价被投资单位减少计提减备期末值）期初追加投资其他值）投资值准备余额余额

上海城投控股投1323658189.891323658189.89资有限公司

上海竹岭风企业43160648.2143160648.21管理有限公司上海城投置地（集3177645200.203177645200.20团）有限公司

上海新江湾城投1142773427.921142773427.92资发展有限公司

上海露香园置业1000000000.001000000000.00有限公司

上海露香园建设7252876800.007252876800.00发展有限公司

上海城投置业经100000000.00100000000.00营管理有限公司江阴高新区新城

镇开发建设有限341000000.00341000000.00公司

上海城投置业服28086434.0128086434.01务有限公司

合计14381114266.2228086434.0114409200700.23

215/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

(2).对联营、合营企业投资

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增减变动减值准投资期初计提期末权益法下确认的其他综合收益宣告发放现金备期末

单位余额（账面价值）追加投资减少投资其他权益变动减值其他余额（账面价值）投资损益调整股利或利润余额准备

一、合营企业

上海诚鼎创富投资管理有限16093236.391302313.0017395549.39公司

小计16093236.391302313.0017395549.39

二、联营企业

西部证券股份有限公司3252969349.72180915192.216967655.20-5139252.5955019576.043380693368.50

上海诚鼎创佳投资管理有限393278.5813079.87406358.45公司

上海诚鼎智酷私募基金合伙7081859.5540847.357122706.90企业（有限合伙）

泰兴诚鼎硬科技创业投资合33723273.87-759030.0832964243.79

伙企业（有限合伙）

上海诚鼎新扬子投资合伙企62789077.1112064675.001329908.0252054310.13业（有限合伙）

上海诚鼎华建投资管理合伙2930309.30175623.22350000.002755932.52企业（有限合伙）

上海城投集团财务有限公司236454610.9314458100.98250912711.91上海欣顺建设工程监理有限公司

扬州市华建诚鼎股权投资合101782019.526611570.004665830.8299836280.34

伙企业（有限合伙）

无锡诚鼎智慧城市创业股权311449395.8612848669.008611697.47307212424.33

投资合伙企业（有限合伙）

上海建科咨询集团股份有限345747102.2227149442.98-1676891.892346929.108160000.00365406582.41公司

小计4355320276.6631524914.00236600692.845290763.31-2792323.4963529576.044499364919.28

合计4371413513.0531524914.00237903005.845290763.31-2792323.4963529576.044516760468.67

216/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

(3).长期股权投资的减值测试情况

√适用□不适用本公司长期股权投资不存在减值迹象。

可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定

□适用√不适用可收回金额按预计未来现金流量的现值确定

□适用√不适用前述信息与以前年度减值测试采用的信息或外部信息明显不一致的差异原因

□适用√不适用公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的差异原因

□适用√不适用

4、营业收入和营业成本

(1).营业收入和营业成本情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本主营业务

其他业务7884185.693231620.0814686343.32369646.09

合计7884185.693231620.0814686343.32369646.09

(2).营业收入、营业成本的分解信息

√适用□不适用

单位：元币种：人民币总部合计合同分类营业收入营业成本营业收入营业成本商品类型

房产业务2402763.56313042.322402763.56313042.32

其他5481422.132918577.765481422.132918577.76按经营地区分类

上海7884185.693231620.087884185.693231620.08

合计7884185.693231620.087884185.693231620.08

其他说明：

□适用√不适用

(3).履约义务的说明

√适用□不适用

217/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

单位：元币种：人民币公司承诺公司承担的预公司提供的质履行履约义重要的支是否为主项目转让商品期将退还给客量保证类型及务的时间付条款要责任人的性质户的款项相关义务详见本节由乙方定“五、重要期向出租租赁服务会计政策及租赁服务是无人支付租会计估计\30金。

详见本节按季度提“五、重要交申请表委托管理收会计政策及由甲方审委托管理是无入会计估计核并支\30付。

合计/////

(4).分摊至剩余履约义务的说明

□适用√不适用

(5).重大合同变更或重大交易价格调整

□适用√不适用

5、投资收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

对外贷款取得的投资收益868826141.20795336376.18

成本法核算的长期股权投资收益833966115.07

权益法核算的长期股权投资收益237903005.84208321731.08

其他非流动金融资产持有期间取得的26056862.0014901846.00投资收益

交易性金融资产在持有期间的投资收2332811.164154229.61益

处置交易性金融资产取得的投资收益27957275.83

其他-3000.00

合计1969084935.271050668458.70

6、其他

□适用√不适用

二十、补充资料

1、当期非经常性损益明细表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

218/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

项目金额说明

非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值132393.03准备的冲销部分

计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关、符合国家政策规定、按照确定13051025.42

的标准享有、对公司损益产生持续影响的政府补助除外除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业持有金融资产和金融负债产-3089691.33生的公允价值变动损益以及处置金融资产和金融负债产生的损益

除上述各项之外的其他营业外收入和支出-53349486.39其他符合非经常性损益定义的损益项目

减：所得税影响额-1284398.62

少数股东权益影响额（税后）102835.12

合计-42074195.77

对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。

□适用√不适用

其他说明：

√适用□不适用

1.本公司无根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目。

2、净资产收益率及每股收益

√适用□不适用加权平均净资产每股收益报告期利润

收益率（%）基本每股收益稀释每股收益

归属于公司普通股股东的净1.380.120.12利润

扣除非经常性损益后归属于1.580.130.13公司普通股股东的净利润

注:基本每股收益以归属于母公司普通股股东的合并净利润除以母公司发行在外普通股的加权平均数计算稀释每股收益以根据稀释性潜在普通股调整后的归属于母公司普通股股东的合并净利润除以调整后的母公司发行在外普通股的加权平均数计算。报告期本公司无稀释性的潜在普通股因此稀释每股收益与基本每股收益相同。

3、境内外会计准则下会计数据差异

□适用√不适用

4、其他

□适用√不适用

219/220上海城投控股股份有限公司2025年年度报告

董事长：张辰

董事会批准报送日期：2026年3月26日修订信息

□适用√不适用