事项：

公司发布2026 年三季报：2026 年前三季度实现营业收入229.81 亿元，同比-19.08%；归母净利润1.68 亿元，同比扭亏；扣非归母净利润0.67 亿元，同比扭亏。单2026Q3 实现营业收入59.64 亿元，同比-35.78%；归母净利润0.07 亿元，同比扭亏；扣非归母净利润-0.71 亿元，同比减亏。

评论：

收入规模持续收缩，黄金珠宝与地产结转形成主要拖累。2026 年前三季度公司收入同比-19.08%，单Q3 收入同比-35.78%，降幅较上半年进一步扩大,主要受黄金消费结构调整、国际金价持续震荡及不同物业项目结盘影响。分业务来看，产业运营/商业综合运营与物业综合服务/物业开发与销售分别实现收入164.47/16.20/49.15 亿元，同比-21.62%/-8.72%/-12.87%。其中，珠宝时尚收入143.32 亿元，同比-22.31%。区域方面，港澳地区收入7.14 亿元，同比+273.06%，主要受益于黄金珠宝业务市场拓展，海外渠道成为消费业务的重要增量来源。

综合毛利率显著提升，费用率上行制约利润释放。2026 年前三季度公司毛利率（扣除税金及附加）同比+7.32pp 至19.10%，主要受珠宝产品结构优化、地产项目结转共同影响。其中，珠宝时尚毛利率同比+0.99pp 至8.72%，物业开发与销售毛利率同比+31.46pp 至34.68%。2026 年前三季度销售/管理/研发费用率分别为7.39%/5.79%/0.10%，同比+1.02/+0.32/-0.01pp。

大豫园片区商业运营持续提质，核心项目建设稳步推进。2026H1 豫园一期实现GMV 22.5 亿元、入园客流1,919 万人次，出租率维持98%，通过老铺黄金升级及君佩、敦煌金、潮宏基·臻等品牌入驻，持续强化古法金及非遗珠宝品类集聚。二期南里已于6 月底实现结构结顶，北里规划获得国家文物局批复，福佑地块作为大豫园长期战略项目继续推进。公司围绕上海国际珠宝时尚功能区建设，通过品牌招商、非遗主题活动及片区联动提升商业运营能力，长期有望推动客流价值向商业收入和资产价值转化。此外，前三季度物业开发与销售毛利率显著提升，非核心地产项目结转贡献阶段性收益，存量资产退出与大豫园核心资产运营共同构成商置板块的经营重点。

投资建议：公司是拥有19 个中华老字号品牌的家庭快乐时尚消费产业集团，随着珠宝和地产业务企稳修复、大豫园片区再开发贡献增量、出海业务起量，公司业绩有望触底反弹。基于公司业绩表现，我们预计26/27/28 年归母净利润分别为1.12/6.89/9.52 亿元（26/27/28 年前值为2.02/8.33/11.47 亿元），参考公司历史估值，给予公司27 年0.7X PB，目标价5.54 元，维持“推荐”评级。

风险提示：消费复苏不及预期；新项目建设进度不及预期；海外扩张不及预期；股权质押风险；潜在负债处置风险。