投资要点

盈利能力下降。房地产行业的盈利能力明显下降。从2011 年开始,销售毛利率和净利率都呈持续下滑趋势,且这一趋势仍在延续;营业收入和扣非后的净利润增速降至历史较低点,且目前未见改善迹象;房地产板块的资产负债率也创历史新高。预计房地产企业的业绩仍将分化。

行业回暖较为缓慢。商品房销售已经逐步回暖,但仍未传导至新开工和土地购置等指标。主要原因在于商品房销售面积的回暖幅度和范围有限,开发商信心仍未恢复。在新开工未有效回升之前,预计房地产开发投资仍将继续下滑。

政策持续宽松。房地产政策持续宽松,且利好不断,但力度和范围仍然有限。因此,如果宏观经济仍然没有好转,而房地产销售回暖的速度和范围仍然过于缓慢,开发商信心没有恢复,房地产开发投资继续下滑,则房地产政策仍将继续宽松,且将继续加码。

估值具有一定优势。今年3 季度以来,申万房地产板块下跌30.61%,跑输上证A 股4.45 个百分点。估值方面,以2015 年9 月18 日收盘价计算,无论是横向还是纵向比较,房地产板块的市盈率、市净率都处于较低水平。

投资建议。给予行业“强于大市”评级。房地产板块的盈利能力明显下降。但通过横向对比28 个申万行业近3 年的营业收入增速、净利润增速、毛利率、净利率等指标,发现房地产板块的销售毛利率、销售净利率在各行业中仍处于较高水平。另一方面,房地产板块的估值在各行业中也处于较低水平。从房地产行业数据来看,由于整个商品房销售面积回暖的幅度和范围仍然有限,新开工数据仍未见改善,房地产开发投资数据仍在下滑。政策持续宽松,并将继续宽松。因此,回暖仍将持续。给与行业“强于大市”评级。在投资标的上,我们遵循以下选股逻辑:业绩稳定,收入有保障;估值合理;业务特色鲜明,未来前景可期。建议投资组合:苏宁环球(000718)、信达地产(600657)、华夏幸福(600340)。

核心观点

中报数据显示,房地产行业的盈利能力明显下降。销售毛利率和净利率都呈持续下滑趋势;营业收入和扣非后的净利润增速降至历史较低点;房地产板块的资产负债率也创历史新高。

行业数据显示,商品房销售已经逐步回暖,但仍未传导至新开工和土地购置等指标。

房地产政策持续宽松,且利好不断,但力度和范围仍然有限。因此,如果宏观经济仍然没有好转,而房地产销售回暖的速度和范围仍然过于缓慢,开发商信心没有恢复,房地产开发投资继续下滑,则房地产政策仍将继续宽松,且将继续加码。因此,回暖仍将持续。给与行业“强于大市”评级。