主要观点：

经济复苏势头良好，市场流动性偏松

2013 年1 月PMI 和汇丰PMI 分别为50.40%和52.30%，继续保持在荣枯线之上，经济复苏势头延续。1 月金融机构人民币新增贷款达到10700亿元，市场流动性偏松。1 月份CPI 同比上涨2.0%，比上月小幅回落。

房价涨幅明显土地市场活跃

市场延续去年末翘尾行情，市场呈现持续回暖态势。据中指院统计今年2 月，全国100 个城市（新建）住宅均价环比1 月上涨0.83% ，自2012年6 月连续第9 个月环比上涨，但相对上月涨幅缩小0.17 个百分点。近期市场销售向好及住建部提出对改善性需求的支持，使得开发企业对市场预期更加乐观，部分城市的高端楼盘入市增加。

“国五条”及细则出台稳定市场预期

（1）新一届政府表明了将继续推动房地产调控，加快经济结构转型的决心和态度；（2）房产税试点推广的政策效果取决于征税城市范围、纳税主体和税率等因素；（3）在“认房、认贷、认人”标准下，提高二套房贷的门槛将削弱投资性购房和部分改善型需求，最终效果取决于银行与地方政府出台相关细则；（4）房屋转让所得税严格按20%计征，将对二手房成交量起到“先扬后抑”，基于“量在价先”的逻辑，一线城市的二手房成交量受压会抑制一线城市房价上涨预期，而一线城市作为全国楼市风向标，将对二、三线城市起到示范效应；由于一二手房市场存在联动和“买涨不买跌”心理，二手房成交下滑有可能加重一手房的观望情绪，短期受新房供给约束，二手房向一手房挤出效应预计有限。

投资建议：

未来六个月，维持行业投资“大市同步”评级

“国五条”细则出台重点指向全国房价过快上涨的部分城市；预计通过更加严厉的限购、限贷、税收等市场调控手段抑制投资需求，影响市场供求关系。调控升级预期，直接影响3-4 月楼市成交量，不同区域和城市以及一二手房间的分化进一步加剧。在政策趋紧和市场短期运行压力加大的背景下，我们建议投资者对3 月份的地产板块保持警惕，从“区域投资+业绩锁定+产业地产+高周转”的角度自下而上选股。