天地源:天地源股份有限公司关于公司2025年年度报告信息披露监管问询函的回复公告

天地源股份有限公司

Tande Co . L t d .证券代码：600665证券简称：天地源公告编号：临2026-053

债券代码：242114债券简称：24天地一

债券代码：242304债券简称：25天地一

债券代码：259269债券简称：25天地二

债券代码：259414债券简称：25天地三天地源股份有限公司关于公司2025年年度报告信息披露监管问询函的回复公告

本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者

重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

天地源股份有限公司（以下简称“公司”）于2026年6月24日收到上海证券交易所下发的《关于天地源股份有限公司2025年年度报告的信息披露监管问询函》（上证公函【2026】1122号）。公司组织相关人员及年审会计师对问询问题逐项核实，现就问询事项作出详细回复，具体内容如下：

一、关于存货与投资性房地产。年报显示，2025年末，公司存货账面价值

164.83亿元，主要系房地产开发成本和开发产品；累计计提跌价准备26.11亿元，

占存货余额的13.68%，其中2023年至2025年存货跌价准备计提金额分别为6.67亿元、11.42亿元和8.41亿元。2025年末，公司投资性房地产账面价值5.19亿元，同比增长510.18%，主要为本期存货转入新增，累计计提减值1.16亿元。请公司：（1）补充列示近三年开发成本和开发产品期末余额前十大项目的基本情况，包括但不限于项目名称、所在区域、账面余额、开发进度、销售和结转情况、去

化情况、跌价准备余额及计提依据等，并结合存货跌价准备计提的关键假设、关键参数、可变现净值的确认方式和依据，以及房地产市场变化趋势和周边可比项目情况，说明近三年存货跌价准备计提的充分性及合理性；（2）补充列示主要投资性房地产项目的基本情况，包括但不限于项目名称、购入/转入来源、所在区域、建筑面积、运营模式、租金及出租率、账面余额、减值金额及计提依据等，说明本期大额转入的原因，并结合减值测试的关键假设、关键参数、可收回金额的确认方式和依据、转换前后的减值测试方式变化等，说明本年度减值计提的充- 1 - www.tande.cn天地源股份有限公司

Tande Co . L t d .分性与合理性。

公司回复：

（一）补充列示近三年开发成本和开发产品期末余额前十大项目的基本情况，包括但不限于项目名称、所在区域、账面余额、开发进度、销售和结转情况、去化情况、跌价准备余额及计提依据等，并结合存货跌价准备计提的关键假设、关键参数、可变现净值的确认方式和依据，以及房地产市场变化趋势和周边可比项目情况，说明近三年存货跌价准备计提的充分性及合理性。

1、近三年开发成本和开发产品期末余额前十大项目的基本情况

（1）截至2025年12月31日，公司账面存货原值190.94亿元，存货跌价

准备余额26.11亿元，占存货原值的13.68%；报告期内新增计提存货跌价准备

8.41亿元。报告期末，存货余额前十大项目的基本情况如下：

单位：亿元/万平方米

2025年结转收入2025年销售累计去化情况跌价

序所在账面余项目名称开发进度号区域额总可售累计已准备面积金额面积金额面积售面积余额

1高新宸樾西安21.56本年竣工12.2726.777.0816.2821.6516.09-

2#3#4#地

2万熙天地西安21.540.220.340.180.3085.1940.250.14

块已竣工

3云和锦上西安20.23新获取-------

4永安观棠西安16.78在建--2.844.3212.474.142.19

3#5#楼本

5伴山溪谷广州16.471.102.300.940.577.412.023.93年竣工

6时光里镇江13.29在建----13.39-4.30

1#2#商墅

7悦唐阁珠海12.460.050.100.050.104.410.463.37

在建以前年度

8棠樾坊西安6.860.050.100.020.035.723.291.35

竣工

27#公寓

9水墨江山重庆6.860.900.670.910.7122.7216.001.42

在建以前年度

10熙湖畔天津5.710.240.220.210.218.754.501.11

竣工

合计141.7614.8330.5012.2322.52181.7186.7517.81

注1：高新宸樾项目位于西安高新区成熟核心地段，依托区位优势及优质教育资源，自2023年9月入市后客户认可度较高，稳居区域改善项目销售前列，2025年销售额为板块第2位、高新区第3位，年末去化率已达74%，截至目前去化率已接近90%。项目已于2025年末交付并实现收入结转，项目毛利率9.23%。

经测算可变现净值高于成本，不存在减值情况。

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Tande Co . L t d .注 2：万熙天地项目账面存货余额主要为 DK7待开发商业综合体及已交付的 DK2/3/4（去化率超 93%）。

项目位于雁塔区电子城成熟板块，紧靠高新锦业路 CBD，双地铁加持、交通通达性好，周边人口集聚度高，商业、文教等配套成熟完善。DK7项目定位商业综合体开发，未来拟打造区域高品质综合体项目，目前正在进行规划变更及开发方案优化。因土地获取时间较早、土地成本相对较低，根据项目定位策划及可研分析，综合评估后续开发总投入及未来收益水平测算后，可变现净值高于账面成本，暂不存在减值迹象。

（2）截至2024年12月31日，公司账面存货原值228.03亿元，存货跌价

准备余额21.08亿元，占存货原值的9.25%；报告期内新增计提存货跌价准备11.42亿元。报告期末，存货余额前十大项目的基本情况如下：

单位：亿元/万平方米

2024年结转收2024年销售累计去化情况

入跌价序所在账面余项目名称开发进度总可累计准备号区域额面积金额面积金额售面已售余额积面积

1高新宸樾西安38.71在建--5.1813.1621.659.01-

2#3#4#地块

2万熙天地西安21.820.410.730.430.8085.1940.070.08

已竣工

3伴山溪谷广州18.75在建--0.300.737.341.083.71

4时光里镇江14.17在建----13.38-4.50

5永安观棠西安13.19在建--1.312.2412.501.310.02

1#2#商墅在

6悦唐阁珠海12.250.310.630.160.374.410.412.18

建

7棠颂坊西安11.63在建--1.553.395.393.120.76

27#公寓在

8水墨江山重庆8.790.500.440.570.5322.7115.090.56

建

9永安华府西安8.64本年竣工15.8136.992.376.0419.0116.310.02

10上唐府珠海8.30本年竣工0.050.160.060.216.183.220.29

合计156.2517.0838.9511.9327.47197.7689.6212.12

（3）截至2023年12月31日，公司账面存货原值262.63亿元，存货跌价

准备余额10.20亿元，占存货原值的3.88%；报告期内新增计提存货跌价准备6.67亿元。报告期末，存货余额前十大项目的基本情况如下：

单位：亿元/万平方米

2023年结转收2023年销售累计去化情况

入跌价序所在账面余项目名称开发进度总可累计准备号区域额面积金额面积金额售面已售余额积面积

1永安华府西安37.15在建--13.9435.7218.4013.94-

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2高新宸樾西安28.34在建--3.879.5121.193.87-

3平江观棠苏州24.54在建--5.5117.329.749.08-

2#3#4#地

4万熙天地西安22.5014.0620.980.441.0485.1939.640.07

块已竣工

5伴山溪谷广州17.06在建--0.781.877.340.783.03

6时光里镇江12.74在建----13.38-1.29

7棠樾坊西安12.49在建--2.535.995.503.29-

8悦唐阁珠海11.60在建--0.250.594.400.251.00

9棠颂坊西安10.00在建--1.573.605.391.57-

27#公寓

10水墨江山重庆9.874.463.862.362.1922.7114.520.15

在建

合计186.2918.5224.8431.2577.83193.2486.945.54

2、近三年存货跌价准备计提的充分性及合理性说明

（1）存货跌价准备计提的关键假设、关键参数、可变现净值的确认方式和依据

根据企业会计准则及公司会计政策规定，存货应当按照成本与可变现净值孰低计量。存货的成本高于其可变现净值的，按其差额计提存货跌价准备；存货成本低于其可变现净值的，按其成本计量；原已计提存货跌价准备的，在已计提存货跌价准备金额的范围内转回。

可变现净值按存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销

售费用以及相关税费后的金额确定。其中：

*项目估计将要发生的成本，按项目完全总成本减去已经实际投入的成本确认；

*预计售价（或测算均价）按已签约及未签约部分分别确定，对于已签约部分，按照实际签约金额确定售价；对于未签约部分，综合考虑项目自身定位、近期产品售价、去化因素、销售计划并参照周边竞品的可比市场售价、未来市场预期等多种因素综合确认；

*估计销售费用：包括为出售存货所支出的人工费、广告费、宣传费等，参照公司最近3年平均销售费用率水平，结合未售存货的销售金额予以确定；

*相关税费：包括城建税、教育费附加、地方教育费附加、印花税及土地增

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Tande Co . L t d .值税，按照法定计税口径、现行税收政策及项目预计销售回款、土地增值额测算预估。

（2）近三年存货跌价准备计提情况

2023年，房地产市场投资、开发和销售持续放缓，房企业绩普遍下滑，行

业艰难寻底、修复。国家统计局数据显示，2023年，房地产投资额11.1万亿元，同比下降9.6%；商品房销售面积11.2亿平方米，同比下降8.5%；商品房销售额

11.7万亿元，同比下降6.5%，商品房销售规模回到2014年水平。受行业及各区

域房地产市场持续下行影响，公司存量存货项目已出现明显减值迹象。经减值测试后2023年度计提存货跌价准备6.67亿元，2023年12月31日存货跌价准备余额为10.20亿元，占存货原值的比例为3.88%。

2024年，受宏观经济环境、居民就业、收入预期等综合因素影响，房地产

市场逐步经历深度调整，虽支持政策密集出台，但房地产市场仍震荡下行。依据企业会计准则相关要求，公司结合不同区域市场环境、项目销售表现、产品定位、结构类型及未来经营策略安排等，采用第三方评估+自测的形式对存货开展了全面减值测试。2024年度共计提存货跌价准备11.42亿元，2024年12月31日公司存货跌价准备余额为21.08亿元，占存货原值的比例为9.25%。

2025年房地产行业持续处于深度调整周期，行业投资、开发、销售指标同步回落，全国新建商品房成交规模回落至2010年水平，各区域市场成交价格普遍承压、项目去化周期拉长，公司存货减值迹象进一步凸显。2025年度公司继续沿用第三方评估+自测的形式对存货进行减值测试，共计提存货跌价准备8.41亿元，2025年12月31日存货跌价准备余额为26.11亿元，占存货原值的比例为

13.68%，存货跌价准备计提比例逐年增长。

2023年度-2025年度计提存货跌价准备的主要项目情况如下：

单位：亿元

2025年度2024年度2023年度

地区项目存货跌价存货跌价存货跌价存货余额存货余额存货余额计提金额计提金额计提金额

永安观棠16.782.1713.190.02--

西安棠樾坊6.860.616.880.7512.49-

棠颂坊2.560.2511.630.7610.00-

苏州平江观棠1.310.326.69-24.54-

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2025年度2024年度2023年度

地区项目存货跌价存货跌价存货跌价存货余额存货余额存货余额计提金额计提金额计提金额

镇江时光里13.290.1014.173.2112.741.29

广州伴山溪谷16.470.9318.750.6817.063.03

珠海悦唐阁12.461.2212.251.3111.601.00

熙湖畔5.710.225.990.826.360.14

天津熙悦湾2.180.283.610.683.760.25

叠璟院2.840.043.160.223.260.34

郑州熙樾坊3.160.653.080.773.08-

咸阳和樾溪谷3.890.206.510.12--

水墨江山6.861.008.790.439.870.06重庆

玖玺香都1.270.114.500.586.180.26

合计95.648.10119.2010.35120.946.37

主要项目减值测算过程：

永安观棠：2024年至2025年累计计提存货跌价准备2.19亿元。该项目位于西安市高新区 CID板块，项目开发业态主要为住宅高层产品，2024年 10月入市销售，目前仍在开发过程中，预计2026年12月交付。根据中指数据库，2025年度西安高新区商品房销售均价约2.24万元/平方米，项目周边竞品价格约在

1.35万元-1.55万元/平方米之间。结合项目年度销售均价、第三方评估机构现场

走访市场以及项目营销推售计划等，综合确定2025年末项目剩余住宅预计平均售价约1.54万元/平方米。2025年末，项目剩余住宅面积12.10万平方米、商业

0.23万平方米、车位1374个；该项目预计不含税总售价18.84亿元，预计可变

现净值13.7亿元，低于成本2.19亿元，公司据此在2025年度对该项目按差额计提了减值准备2.17亿元。

时光里：2023年至2025年累计计提存货跌价准备4.60亿元。该项目位于镇江市丹徒区，开发业态主要为高层住宅（毛坯+精装），目前暂未入市销售。根据中指数据库，2023年度镇江市丹徒区商品房销售均价约0.92万元/平方米，项目周边普通毛坯住宅价格约在0.72万元-1万元/平方米之间。结合区域市场及公司对该项目全龄段康养社区的定位配套规划、后续营销策略，并考虑同类型康养项目较普通住宅项目的溢价水平，年末预计住宅销售价格为1.05万元-1.13万元/平方米。2023年末，项目剩余住宅面积13.33万平方米、车位485个，预计不含- 6 - www.tande.cn天地源股份有限公司

Tande Co . L t d .税总售价14.32亿元，预计可变现净值11.45亿元，低于成本1.29亿元，公司据此在2023年度对该项目计提了减值准备1.29亿元。根据中指数据库，2024年度镇江市丹徒区商品房销售均价在0.96万元/平方米左右，项目周边普通毛坯住宅价格约在0.79万元-0.9万元/平方米之间。结合公司对该项目全龄段康养社区的定位配套规划及第三方评估机构现场走访市场及竞品项目，预计项目不同类型住宅售价约0.85万元-1万元/平方米。2024年末，项目剩余住宅面积13.28万平方米、车位485个，预计不含税总售价11.38亿元，预计可变现净值9.67亿元，低于成本4.5亿元，公司据此在2024年度按差额对该项目计提了减值准备3.21亿元。根据中指数据库，2025年度丹徒区普通商品房销售均价在0.77万元/平方米，项目周边普通毛坯住宅价格约在0.85万元-0.88万元/平方米结合公司对该项目

旅居社区的定位以及第三方评估机构现场走访市场及竞品项目等情况，2025年末预计住宅销售价格0.82万元-0.91万元/平方米。2025年末，项目剩余住宅面积12.77万平方米、车位422个；项目预计不含税总售价10.4亿元，预计可变现净值8.42亿元，低于成本4.3亿元（2#楼已转为投资性房地产，相应存货跌价准备已转入投资性房地产减值准备），公司据此在2025年度按差额对该项目计提了减值准备0.1亿元。

伴山溪谷：2023年至2025年累计计提存货跌价准备4.64亿元。该项目位于广州市番禺区，项目开发业态主要为高层住宅，2022年底住宅入市销售。根据中指数据库，2023年番禺区商品房销售均价在4.2万元/平方米左右，项目周边竞品价格约在2.88万元-3万元/平方米之间。结合项目自身资源、营销策略及未来市场预期等，2023年末预计住宅销售均价为2.41万元-2.87万元/平方米。2023年末，项目剩余住宅面积7.16万平方米、商业0.11万平方米、车位663个，预计不含税总售价18.41亿元，预计可变现净值14.03亿元，低于成本3.03亿元，公司据此在2023年度对该项目计提了减值准备3.03亿元。根据中指数据库，2024年番禺区商品房销售均价在3.87万元/平方米左右，项目周边竞品价格约在2.45万元-2.82万元/平方米之间。根据第三方评估机构现场走访市场及竞品项目等综合评估测算，预计项目未来综合平均售价约2.6万元/平方米。2024年末，项目剩余住宅面积7.16万平方米、商业0.11万平方米、车位663个，预计总售价17.76亿元，预计可变现净值15.04亿元，低于成本3.71亿元，公司据此在2024年度- 7 - www.tande.cn天地源股份有限公司

Tande Co . L t d .对该项目按差额计提了减值准备0.68亿元。根据中指数据库，2025年番禺区商品房销售均价约3.35万元/平方米，项目周边竞品价格约在2.2万元-2.75万元/平方米之间。结合项目自身资源、营销策略、未来市场预期以及第三方评估机构现场走访市场及竞品项目等，2025年末预计住宅销售价格2.37万元/平方米。2025年末，项目剩余住宅面积6.29万平方米、商业0.11万平方米、车位653个；预计不含税总售价12.84亿元，预计可变现净值11.69亿元，低于成本3.93亿元，公司据此在2025年度按差额对该项目计提了减值准备0.93亿元。

悦唐阁：2023年至2025年累计计提存货跌价准备3.53亿元。该项目位于珠海市香洲区，项目开发业态主要为高层住宅，2023年初住宅入市销售。根据中指数据库，2023年珠海市香洲区商品房销售均价约3.4万元/平方米，项目周边竞品价格约2.36万元-2.67万元/平方米。结合项目自身资源、营销策略及未来市场预期等，2023年末预计未售住宅价格约2.56万元/平方米。2023年末，项目剩余住宅面积3.48万平方米、商业0.9万平方米、车位183个，预计不含税总售价

11.18亿元，预计可变现净值10.6亿元，低于成本1亿元，公司据此在2023年

度对该项目计提了减值准备1亿元。根据中指数据库，2024年珠海市香洲区商品房销售均价约3.23万元/平方米，项目周边竞品价格约2.42万元-2.77万元/平方米。根据第三方评估机构现场走访市场及竞品项目，预计项目未来平均售价约

2.45万元/平方米。2024年末，项目剩余住宅面积3.18万平方米、商业0.91万平

方米、车位183个，该项目预计总售价11.01亿元，预计可变现净值10.07亿元，低于成本2.18亿元，公司据此在2024年度对该项目按差额计提了减值准备1.31亿元。根据中指数据库，2025年珠海市香洲区商品房销售均价在3.13万元/平方米，周边竞品价格约在2万元-2.3万元/平方米左右。结合项目高新海岸社区定位、创新建筑布局及超大楼间距的实物优势，综合考虑项目营销策略、未来市场预期以及第三方评估机构现场走访市场及竞品项目等，2025年末预计未售住宅价格为2.28万元/平方米。2025年末，项目剩余住宅面积3.41万平方米、商业

0.91万平方米、车位183个；预计总售价（不含税）8.91亿元，预计可变现净值

8.55亿元，低于成本3.37亿元，公司据此在2025年度按差额对该项目计提了减

值准备1.22亿元。

平江观棠：2023年至2025年累计计提存货跌价准备0.32亿元。该项目位于- 8 - www.tande.cn天地源股份有限公司

Tande Co . L t d .苏州市姑苏区，开发业态主要为高层及洋房住宅，项目于2022年8月入市销售，2024年12月交付。作为平江新城板块内唯一同步供应洋房及高层产品的项目，

平江观棠项目历次开盘的去化率均超过90%。2023年度项目销售均价为3.18万元/平方米，在考虑续建成本及相关销售费用、税金后，测算项目整体预计可变现净值高于成本，无需计提减值准备。2024年12月交付后，项目销售均价为3.16万元/平方米，在考虑相关销售费用、税金后，测算项目整体预计可变现净值高于成本，无需计提减值准备。根据中指数据库，2025年度姑苏区商品住宅项目销售价格为3.46万元/平方米，项目周边竞品价格约2.83万元/平方米。结合项目剩余产品特点（仅剩余少量底复洋房资源）、市场惯例及项目清盘计划，2025年末预计销售均价为1.54万元/平方米，在考虑相关销售费用、税金后，测算预计可变现净值低于成本0.32亿元，公司据此对该项目计提了减值准备0.32亿元。

（3）与同行业可比上市公司对比

选取 A 股房地产行业分类中同属于房地产开发且存货规模及企业性质相同（国有控股）的5家可比公司，对其存货跌价准备计提比例进行对比。受各房企项目布局区域、城市能级、产品定位、土地储备获取周期等多重因素影响，各家公司存货跌价准备计提比例存在一定差异。本公司项目主要布局西安，同时辐射广州、天津、珠海等区域，受房地产市场持续调整影响，基于审慎评估，公司存货跌价准备计提比例高于同行业国有控股可比公司平均水平。

具体情况如下：

单位：亿元

2025年末2024年末2023年末

对标可比企业存货存货存货存货原计提比计提计提跌价存货原值跌价存货原值跌价值例比例比例准备准备准备

中华企业278.376.362.28%252.986.282.48%276.466.702.43%

合肥城建217.015.842.69%232.773.841.65%252.242.500.99%

天健集团168.7021.2112.57%247.7415.166.12%275.0810.623.86%

栖霞建设159.0034.9221.96%189.4513.577.16%180.833.291.82%

南山控股145.2623.2816.03%211.3915.157.17%234.266.262.67%

可比公司平均值193.6718.329.46%226.8710.804.76%243.785.882.41%

天地源190.9426.1113.68%228.0321.089.25%262.6310.203.88%

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Tande Co . L t d .综上，2023年至2025年度，房地产市场投资、开发和销售持续放缓，房企业绩普遍下滑，行业艰难寻底、修复，公司存货出现较为明显的减值迹象，近3年公司在存货跌价准备计提过程中的关键假设、关键参数、可变现净值的确认方

式和依据根据企业会计准则及公司会计政策规定确认且保持一致，近三年公司存货跌价准备计提具备充分性及合理性。

（二）补充列示主要投资性房地产项目的基本情况，包括但不限于项目名

称、购入/转入来源、所在区域、建筑面积、运营模式、租金及出租率、账面余

额、减值金额及计提依据等，说明本期大额转入的原因，并结合减值测试的关键假设、关键参数、可收回金额的确认方式和依据、转换前后的减值测试方式变化等，说明本年度减值计提的充分性与合理性。

1、投资性房地产项目的基本情况

报告期末，公司投资性房地产账面原值6.52亿元，累计折旧0.17亿元，减值准备1.16亿元，账面价值5.19亿元。具体如下：

单位：亿元序购入/转入建筑面积（平项目名称所在区域转入时间运营模式租金号来源方米）

上唐府公珠海市香约40元/平方米

1存货转入2025.0316299自持出租

寓洲区/月

水墨江山重庆市北2024.08/约20-25元/平

2存货转入22798自持出租

公寓碚区2025.02方米/月

时光里2#镇江市丹约15.67元/平

3存货转入2025.115744自持出租

楼徒区方米/月合计44841

续表：

序账面原累计折减值余账面价计提依项目名称出租率转入原因号值旧额值据上唐府公

195%3.960.100.743.11评估

寓为尽快实现现金流，采水墨江山取“租售并举”，由开

294%1.720.060.091.57评估

公寓发销售模式转为阶段

时光里2#性租赁运营

354%0.840.00150.330.51评估

楼

合计6.520.171.165.19

2、投资性房地产项目减值计提的充分性与合理性说明公司投资性房地产项目采用成本模式后续计量。根据《企业会计准则第8- 10 - www.tande.cn天地源股份有限公司

Tande Co . L t d .号—资产减值》，公司于每个资产负债表日判断是否存在减值迹象。公司针对投资性房地产减值及时进行监测，定期核查租金收入、出租率、周边同类产品市场价格，确认是否存在减值迹象。如前文所述，公司投资性房地产系公司为积极实现存量资源盘活、尽快实现现金流，采取“租售并举”，由开发销售模式转为阶段性租赁运营，将存货转换投资性房地产核算，受房地产行业整体影响，投资性房地产项目出现减值迹象。

报告期末，相关资产同类存货项目售价下浮，公司委托评估机构对可收回金额进行测试。根据评估结果，各项目公允价值减处置费用的金额均大于按照收益法评估的预计未来现金流现值，因此选用公允价值减处置费用后净额作为项目可收回金额，并计提减值准备。公允价值减处置费用的核心关键参数，均与存货资源减值测试保持一致的选用逻辑和方法。

项目关键假设、关键参数、可收回金额的确认方式和依据具体如下：

上唐府公寓：该项目1#公寓转为租赁运营的存货资源为公寓楼的2-15层（精装），共422间、16299平方米，租金约40元/平方米/月，出租率约95%。经调查对比竞品项目，其售价约在1.91万元-1.96万元/平方米之间，综合考量本项目紧邻珠海北站、位于 TOD核心区域、交通便利的区位优势，加之精装标准较高的实物状况优势，预计2025年末销售价格为2.11万元/平方米，考虑处置费用后测算可收回金额为3.11亿元，低于账面价值0.74亿元，公司据此在报告期末对该项目计提了减值准备0.74亿元。

水墨江山公寓：该项目1#、2#公寓均为精装交付，共440间房、22798平方米，租金约20-25元/平方米/月，出租率已达94%以上。经调查对比竞品项目，其售价约在0.82万元-0.87万元/平方米之间，结合本项目资源情况，预计2025年末销售价格为0.82万元/平方米，考虑处置费用后测算可收回金额为1.57亿元，低于账面价值0.09亿元，公司据此在报告期末对该项目计提了减值准备0.09亿元。

时光里2#楼：该项目2#楼住宅为精装，共60间房、5744平方米，租金约

15.67元/平方米/月，出租率54%。经调查对比竞品项目，其售价约在0.85万元

-0.88万元/平方米之间，综合考量本项目长租+旅居模式定位、社区规划全龄健康配套与精装修的实物状况优势，具备差异化运营潜力，预计2025年末销售价- 11 - www.tande.cn天地源股份有限公司

Tande Co . L t d .格为0.96万元/平方米，考虑处置费用后测算可收回金额为0.51亿元，低于账面价值0.04亿元，公司据此在报告期末对该项目补计提了减值准备0.04亿元。

综上，公司已根据项目实际情况对投资性房地产实施减值测试，审慎选取关键参数，在投资性房地产转换前后关键参数选取标准一致，可收回金额测算依据充分，报告期已对投资性房地产计提充分的减值准备。

年审会计师回复：

针对2025年度存货跌价准备的计提，项目组实施了以下审计程序：

1、了解与存货可变现净值计量相关的关键内部控制，评价这些控制的设计有效性，并测试相关内部控制的运行有效性；

2、复核管理层的存货可变现净值估计，并将管理层采用的关键假设和重要参数，包括预计销售价格、平均销售价格等，与公司的实际成交数据、市场可获取数据进行比较，分析其合理性；

3、复核管理层存货可变现净值相关的计算过程和会计处理，关注计算结果

是否存在重大差异；

4、与管理层聘请的评估专家就存货资产的可变现净值结果进行沟通，并复

核了其出具的评估报告采用的方法和假设；

5、对存货项目进行实地观察，结合项目的实际建设情况，了解存货项目的

开发进度、最新预测的项目总成本是否出现重大变化；

6、向前任会计师华兴会计师事务所邮寄《沟通函》并取得回函，事务所与

天地源无重大会计、审计等问题上存在的意见分歧。

经核查，我们认为2025年度公司存货跌价准备计提是充分的。

针对2025年度投资性房地产项目转换及减值准备的计提，项目组实施了以下审计程序：

1、了解、评价了管理层存货资源转投资性房地产相关的内部控制，并测试

了关键控制运行的有效性；

2、评价第三方资产评估机构的独立性、客观性和专业胜任能力了解资产评

估师工作范围获取投资性房地产的明细表了解各投资性房地产的情况，包括地址、面积、状态、签约情况等；

3、取得资产评估报告与管理层和资产评估师沟通根据对房地产行业及投资

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Tande Co . L t d .性房地产业务的了解对评估机构采用的关键假设和重要参数及其依据进行复核；

4、对投资性房地产项目进行实地观察，结合项目的实际运营情况，了解项

目运行是否出现重大变化。

经核查，我们认为2025年度公司投资性房地产项目减值准备计提是充分的。

二、关于其他应收款。年报显示，2025年末，公司其他应收款余额为11.06亿元，主要为往来款，其中3年以上账龄款项占比75.95%；累计计提减值准备

1.25亿元，其中单项计提减值准备0.73亿元，主要为应收镇江扬启房地产开发

有限公司等3家公司的往来款，计提比例分别为21.00%、22.33%和3.88%，组合计提减值准备0.52亿元，计提比例约7.13%。请公司：（1）补充列示其他应收款期末余额前十大项目的具体情况，包括但不限于欠款方名称及关联关系、资信情况、期末余额、款项性质、形成背景、账龄、逾期情况、累计回款情况、减值

准备计提情况及依据等，并结合减值测试的关键参数、测算程序、欠款方履约能力、款项实际回收比例及未来可回收性评估情况，说明其他应收款减值准备计提的充分性与合理性；（2）结合单项计提款项的账龄、对手方资信情况等，逐项说明该款项列入单项计提的具体原因及依据，以及计提比例的确定方法及依据，并测算如按组合方式对该款项进行减值计提的金额，结合该金额与单项计提金额的差异，说明采用单项计提方式及计提比例选取的合理性和充分性。

公司回复：

（一）补充列示其他应收款期末余额前十大项目的具体情况，包括但不限

于欠款方名称及关联关系、资信情况、期末余额、款项性质、形成背景、账龄、

逾期情况、累计回款情况、减值准备计提情况及依据等，并结合减值测试的关键参数、测算程序、欠款方履约能力、款项实际回收比例及未来可回收性评估情况，说明其他应收款减值准备计提的充分性与合理性。

报告期末，公司其他应收款账面余额11.06亿元，坏账准备余额1.25亿元，账面价值9.81亿元。

1、其他应收款期末余额前十大项目的具体情况

报告期末，公司其他应收款前十大客商合计余额10.30亿元，坏账准备合计余额1.17亿元，具体情况如下：

单位：亿元

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Tande Co . L t d .坏账坏账序关联期末是否累计欠款方名称资信情况款项性质形成背景账龄准备计提号关系余额逾期回款余额分类镇江扬启房国有参悦山园项

合营参股公司项2-5年/5

1地产开发有股，无失1.71目运营资否1.390.36单项

企业目合作款年以上限公司信金投入苏州吴江锐国有参星斓雅园

合营参股公司项2-3年

2泽置业有限股，无失1.57项目运营否1.480.35单项

企业目合作款/4-5年公司信资金投入陕西省煤田国有全控股合作项蘭樾坊项

3地质集团有否资，无失1.51目盈余资金目盈余资4-5年否3.75-单项

限公司信分配款项金提取咸阳市城市国有全控股合作项珺樾坊项建设投资控

4否资，无失1.32目盈余资金目盈余资1-2年否8.23-单项

股集团有限信分配款项金提取公司西安龙湖地控股合作项春江天境民营，无4-5年/5

5产发展有限否1.21目盈余资金项目盈余否2.34-单项

失信年以上公司分配款项资金提取榆林丹轩榆林市城市国有全控股合作项坊项目盈

6投资经营集否资，无失0.80目盈余资金1年以内否3.60-单项

余资金提团有限公司信分配款项取镇江恒尧城国有参京源里项1年以内合营参股公司项

7市建设发展股，无失0.75目运营资/2-3年否1.34-单项

企业目合作款

有限公司信金投入/4-5年苏州万天璟国有参四季星光合营参股公司项

8源房地产有股，无失0.53项目运营4-5年否3.18-单项

企业目合作款限公司信资金投入民营，自陕西融兴投控股合作项九悦香都然人独

9资发展有限否0.46目盈余资金项目盈余1-5年是-0.02单项资，无失公司分配款项资金提取信天津滨海发国有全项目合作项目合作借

10展投资控股否资，失信0.44借款，后续5年以上是0.560.44组合

款有限公司被执行人未落地

合计10.3025.871.17

注1：控股合作项目盈余资金分配款项系项目现金流回正、经营盈利后，合作各方依据投资合作协议阶段性提取的盈余资金，以股东借款形式签订协议、约定还款期限，到期偿还后可滚动续借。累计回款金额系自项目合作起至报告期末累计从欠款方收回的款项。

注2：对陕西融兴投资发展有限公司的挂账，系公司控股合作的九悦香都项目盈余资金分配，根据资金分配协议，陕西融兴投资发展有限公司分配资金0.35亿元本金已到约定归还日期，陕西融兴投资发展有限公司尚未归还，公司按照（其他流动资产+未分配利润+货币资金+存货净值-负债总额）*持股比例计算陕- 14 - www.tande.cn天地源股份有限公司

Tande Co . L t d .西融兴投资发展有限公司持有股权份额的价值，并对本金及利息超过测算金额计提坏账准备。

注3：天津滨海发展投资控股有限公司0.44亿元其他应收款账龄为5年以上，以前年度已按照组合100%计提坏账准备，故公司未单独进行减值测试。

2、坏账准备计提的充分性与合理性说明

（1）坏账计提政策及依据

公司基于单项和组合评估其他应收款的预期信用损失，以组合为基础进行评估时，公司基于共同信用风险特征将其他应收款分为不同组别。公司采用的共同信用风险特征包括：金融工具类型、信用风险评级、债务人所处地理位置、债务

人所处行业、逾期信息、应收款项账龄等。

若某一客户信用风险特征与组合中其他客户显著不同，或该客户信用风险特征发生显著变化，例如客户发生严重财务困难，应收该客户款项的预期信用损失率已显著高于其所处于账龄、逾期区间的预期信用损失率等，本集团对应收该客户款项按照单项计提损失准备。除单项计提坏账准备外的其他应收款客户，公司按照其所属组合及组合预期信用损失率计提坏账准备。

（2）坏账准备计提的充分性与合理性按往来款的不同合作模式并结合欠款方的具体情况分析减值计提的合理性

如下：

1）控股合作项目盈余资金分配款项：共计5.3亿元，坏账准备0.02亿元，

均为合作各方根据项目进度阶段性提取的盈余资金。

对于公司控股合作项目，在前期项目现金流回正、经营盈利后，依据投资合作协议，项目盈余资金可按股东持股比例分配，合作各方可阶段性提取盈余资金。

公司提取的盈余资金已在合并层面抵消，参股的外部股东提取的资金形成其他应收款挂账。对于该部分资金严格按照合作协议及利润分配比例管控，公司与参股的外部股东均按股权比例分配项目盈余资金并进行减值测试，报告期末根据项目盈利测算及模拟分红计算可收回金额。明细如下：

单位：亿元序期末坏账款项回收欠款方名称欠款方履约能力未来可回收性

号余额准备比例（%）

陕西省煤田地省属全资国企，无失蘭樾坊项目已销售并回款，去化

1质集团有限公1.51信、限高记录，历史71%率达93%，按模拟分红计算可收

司无逾期回金额2.02亿元大于账面余额

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Tande Co . L t d .序期末坏账款项回收欠款方名称欠款方履约能力未来可回收性

号余额准备比例（%）

咸阳市城市建咸阳市属城投平台，珺樾坊项目已销售并回款，去化

2设投资控股集1.32无失信、限高记录，86%率达98%，按模拟分红计算可收

团有限公司历史无逾期回金额1.51亿元大于账面余额

龙湖集团全资子公春江天境项目已销售并回款，去西安龙湖地产

31.21司，无失信、限高记66%化率达98%，按模拟分红计算可

发展有限公司录，历史无逾期收回金额1.45亿元大于账面余额榆林丹轩坊项目已销售并回款，榆林市城市投榆林市级城投平台，去化率达99%，项目已进入清算

4资经营集团有0.80无失信、限高记录，82%阶段，已成立清算小组并制定清限公司历史无逾期算方案，待执行九悦香都项目已销售并回款，去自然人独资企业，虽陕西融兴投资化率达99%，按拟分红计算可收

50.460.02无失信记录，但履约0%

发展有限公司回金额0.44亿元小于账面余额的能力偏弱

部分0.02亿元计提坏账准备

合计5.300.02

注：模拟分红计算可收回金额=（其他流动资产+未分配利润+货币资金+存货净值-负债总额）*持股比例

2）参股公司项目合作款：共计4.55亿元，坏账准备余额0.71亿元。参股公

司项目合作款系公司根据参股公司项目进展提供的股东资金支持，实质构成对参股公司的投资，公司根据持股比例与合营公司报表计算的净资产份额，调整长期股权投资的账面价值，超过长期股权投资账面价值部分对项目合作款计提信用减值损失。明细如下：

单位：亿元款项回序期末坏账单位名称欠款方履约能力收比例未来可回收性号余额准备

（%）

悦山园项目，一期已竣工销售，二期、镇江扬启房地合营公司，自身三期筹建中，项目去化15.16%；项目

1产开发有限公1.710.36无失信、限高记45%亏损，预计公司应承担的超额亏损金司录，历史无逾期额为0.36亿元

星斓雅园项目，一期已竣工销售，二合营公司，自身苏州吴江锐泽期建设中，项目去化率49%；项目亏

21.570.35无失信、限高记49%

置业有限公司损，预计公司应承担的超额亏损金额录，历史无逾期为0.35亿元

镇江恒尧城市合营公司，自身京源里项目已全部竣工，项目去化率

3建设发展有限0.75-无失信、限高记64%

79%；经测算，预计不存在超额亏损公司录，历史无逾期- 16 - www.tande.cn天地源股份有限公司

Tande Co . L t d .苏州万天璟源合营公司，自身四季星光项目，一、二期已竣工销售，

4房地产有限公0.53-无失信、限高记86%三期建设中，项目住宅去化率78.65%；

司录，历史无逾期经测算，预计不存在超额亏损合计4.550.71

3）其他项目合作借款：对天津滨海发展投资控股有限公司的4420万元挂账，系公司子公司天津天地源置业有限公司（以下简称“天津公司”）2013年根据与天津滨海发展投资控股有限公司签订的《关于天津市东丽区张贵庄南侧中心商业地块合作协议》，支付了1亿元项目合作款，后解除协议后陆续收回5580万元，报告期末挂账余额4420万元。天津公司已通过诉讼等法律途径追讨欠款，胜诉后已申请强制执行，但天津滨海发展投资控股有限公司被列入失信被执行人，存在大量未结执行案件、资产查封情形，履约及回款能力显著不足，因此公司按组合中“有合同已逾期”类别的信用减值损失比例已全额计提坏账准备，报告期末坏账准备余额4420万元。

综上，公司对其他应收款预计信用损失的测算过程中，充分考虑了款项类别、合作模式、项目经营情况及欠款方资信、账龄、履约能力等，减值计提依据金融工具准则要求执行，具备充分性与合理性。

（二）结合单项计提款项的账龄、对手方资信情况等，逐项说明该款项列

入单项计提的具体原因及依据，以及计提比例的确定方法及依据，并测算如按组合方式对该款项进行减值计提的金额，结合该金额与单项计提金额的差异，说明采用单项计提方式及计提比例选取的合理性和充分性。

报告期末，公司按照单项计提的其他应收款余额10.30亿元，坏账准备0.73亿元，具体情况如下：

单位：亿元坏账序期末余列入单项计提欠款方名称资信情况账龄准备计提比例的确定方法及依据号额的原因及依据余额

榆林市城市该部分款项为项目已进入清算阶段，已成立清国有全资，无

1投资经营集0.801年以内-控股合作项目算小组并制定清算方案，未来可

失信

团有限公司盈余分配款，系通过利润分配等形式冲减挂账项目现金流回根据项目盈利测算、货值及模拟陕西省煤田

国有全资，无正并实现盈利分红计算可收回金额，预计可收

2地质集团有1.514-5年-失信后，公司依据投回金额超过1.51亿元，未来可通限公司资合作协议约过利润分配等形式冲减挂账

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Tande Co . L t d .坏账序期末余列入单项计提欠款方名称资信情况账龄准备计提比例的确定方法及依据号额的原因及依据余额

咸阳市城市定，按持股比例根据项目盈利测算、货值及模拟

建设投资控国有全资，无阶段性收回的

31.321-2-分红计算可收回金额，预计可收年

股集团有限失信项目盈余资金，回金额超过1.32亿元，未来可通过利润分配等形式冲减挂账公司其款项形成背

景、回款来源及根据项目盈利测算、货值及模拟

西安龙湖地民营，龙湖集

4-5年/5信用风险特征分红计算可收回金额，预计可收

4产发展有限1.21团全资子公-

年以上与公司其他应回金额超过1.21亿元，未来可通公司司，无失信收款常规组合过利润分配等形式冲减挂账民营，新城控存在显著差异根据项目盈利测算、货值及模拟南京新城恒

股旗下合营地分红计算可收回金额，预计可收

5盛房地产开0.031年以内-

产项目公司，回金额超过0.03亿元，未来可通发有限公司无失信过利润分配等形式冲减挂账

根据项目盈利测算、货值及模拟陕西融兴投民营，自然人分红计算可收回金额，预计可收

6资发展有限0.461-5年0.02独资，无失信回金额0.44亿元，故按照差额公司

0.02亿元计提坏账准备

宁波秦韵企根据项目盈利测算、货值及模拟员工出资成立

业管理合伙4-5年/5分红计算可收回金额，预计可收

70.13的春江天境项-

企业（有限合年以上回金额超过0.13亿元，未来可通目跟投公司

伙）过利润分配等形式冲减挂账

宁波秦樾企根据项目盈利测算、货值及模拟员工出资成立

业管理合伙分红计算可收回金额，预计可收

80.28的蘭樾坊项目4-5年-

企业（有限合回金额超过0.28亿元，未来可通跟投公司

伙）过利润分配等形式冲减挂账

该部分款项为悦山园项目，一期已竣工销售，参股项目合作二期、三期筹建中，项目去化镇江扬启房

国有参股，无2-5年/5款，系各股东按15.16%；项目亏损，预计公司应

9地产开发有1.710.36

失信年以上持股比例追加承担的超额亏损金额为0.36亿限公司

的项目运营资元，故按照预计超额亏损计提坏金，项目产生经账准备营回款后优先星斓雅园项目，一期已竣工销返还股东追加售，二期建设中，项目去化率苏州吴江锐

国有参股，无2-3年投入，剩余收益49%；项目亏损，预计公司应承

10泽置业有限1.570.35

失信/4-5年按持股比例分担的超额亏损金额为0.35亿元，公司配，其款项形成故按照预计超额亏损计提坏账背景、回款来源准备

镇江恒尧城1年以内及信用风险特京源里项目已全部竣工，项目去国有参股，无

11市建设发展0.75/2-3年-征与公司其他化率79%；经测算，预计不存在

失信

有限公司/4-5年应收款常规组超额亏损

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Tande Co . L t d .坏账序期末余列入单项计提欠款方名称资信情况账龄准备计提比例的确定方法及依据号额的原因及依据余额

合存在显著差四季星光项目，一、二期已竣工苏州万天璟

国有参股，无异销售，三期建设中，项目住宅去

12源房地产有0.534-5年-

失信化率78.65%；经测算，预计不存限公司在超额亏损

合计10.300.73

参股项目合作款计提坏账准备计算过程：

对镇江扬启房地产开发有限公司：2024年度长期股权投资账面价值已减记

为0，并对超额亏损0.42亿元确认了坏账准备。2025年度按照镇江扬启房地产开发有限公司净利润0.18亿元和持股比例33%计算的投资收益为0.06亿元，故转回坏账准备0.06亿元，报告期末对该公司坏账准备余额为0.36亿元。

对苏州吴江锐泽置业有限公司：2024年度长期股权投资账面价值已减记为0，

并对超额亏损0.07亿元确认了坏账准备。2025年度按照苏州吴江锐泽置业有限公司净利润-0.93亿元和持股比例30%计算的投资损失为0.28亿元，故补计提坏账准备0.28亿元，报告期末对该公司坏账准备余额为0.35亿元。

因公司控股合作项目盈余分配款及参股项目合作款为房地产项目合作过程

中的特殊安排，与组合类别中其他客户显著不同，不适用组合方式对该款项进行减值计提。

综上，公司对上述款项的形成背景、回款来源及信用风险特征进行了充分分析，与公司其他应收款常规组合存在显著差异，因此对上述往来款项单独实施单项减值测试。同时结合欠款方履约能力、项目去化及清算计划等综合测算预期可收回金额，差异化测算信用损失，充分区分不同债权的信用风险水平，减值测算程序完整、计提依据充分审慎，能够客观、真实反映各项其他应收款的可收回状况，相关减值计提具备充分性与合理性。

年审会计师回复：

针对其他应收款，项目组实施的审计程序：

1、选取样本对其他应收客户实施函证程序；

2、选取样本检查其他应收款形成的投资协议、股东会决议；根据股权比例

核实公司是否与外部股东同比例分配项目盈余资金；

3、对参股合作项目进行实地检查，核实参股合作项目进展、经营状况、减

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Tande Co . L t d .值计提的充分性等；

4、评价公司其他应收组合划分的准确性；对减值计提模型进行复核并测算减值金额。

经核实，项目组已获取充分适当的审计证据，未发现公司其他应收款减值准备计提存在不充分不合理的情形。

三、关于少数股东权益。年报显示，2023-2025年末，公司少数股东权益余

额分别为8.06亿元、8.96亿元和7.62亿元，占所有者权益的比重分别为17.15%、

23.76%和32.62%；2023至2025年度，公司实现少数股东损益分别为8535.58

万元、4700.80万元和802.92万元，同期净利润分别为-3.05亿元、-9.73亿元和-12.93亿元。请公司：（1）结合近三年少数股东权益期末余额前十大项目具体情况，包括但不限于项目名称、股权结构、合作方背景及关联关系、项目业绩情况及利润分配机制、确认的少数股东权益和少数股东损益情况等，量化分析少数股东损益和少数股东权益不匹配、净利润亏损情况下少数股东损益为正的原因及合理性；（2）结合问题（1）、项目合作协议的主要条款、少数股东退出机制等，自查公司对少数股东是否存在保底回购、强制或优先分红、对赌或其他兜底安排，如有，说明具体情况，以及对相关项目的会计计量、收入和成本结算是否充分考虑了相关安排的影响。

公司回复：

（一）结合近三年少数股东权益期末余额前十大项目具体情况，包括但不

限于项目名称、股权结构、合作方背景及关联关系、项目业绩情况及利润分配

机制、确认的少数股东权益和少数股东损益情况等，量化分析少数股东损益和少数股东权益不匹配、净利润亏损情况下少数股东损益为正的原因及合理性。

1、截至2025年12月31日公司并表范围内的合作项目的基本情况如下：

我方持主要经注册资本取得公司名称业务性质项目名称股比例营地（万元）方式

（%）西安天地源沣东房地产

西安20000.00房地产——58.50设立开发有限公司非同一控制

西安越航置业有限公司西安500.00房地产蘭樾坊58.50下企业合并西安天地国际时尚小镇

西安10000.00房地产春江天境50.00设立房地产开发有限公司

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Tande Co . L t d .镇江恒祥房地产开发有非同一控制

镇江4082.00房地产君和雅苑51.00限公司下企业合并常熟天地源置业有限公

常熟10000.00房地产金兰雅苑93.30设立司深圳天地源中房豪杰置

深圳5000.00房地产——51.00设立业有限公司天津天辉房地产开发有

天津10000.00房地产熙湖畔58.50设立限公司榆林城投天地源置业有榆林丹轩非同一控制

榆林15000.00房地产60.00限公司坊下企业合并宝鸡市融兴置业有限公非同一控制

宝鸡10000.00房地产九悦香都60.00司下企业合并咸阳天投房地产开发有

咸阳10000.00房地产珺樾坊51.00设立限公司咸阳启点金源房地产开非同一控制

咸阳10500.00房地产和樾溪谷51.43发有限公司下企业合并陕西深宝水电开发有限非同一控制

宝鸡1500.00发电——51.00责任公司下企业合并西安创典智库商务咨询

100.00广告代理、西安——70.00设立

管理有限责任公司报纸出刊

西安报业广告信息有限广告代理、非同一控制

西安121.80——70.00责任公司市场调查下企业合并

2、截至2025年12月31日合作方的基本情况

合作方是否与我方持合作方公司名称合作方背景股比例持股比名称存在关例联关系陕西省煤田地质集团有限公司是陕西省煤田地质局于2008年12月经企业化整体改制而组建的新型综合

类国有独资地勘企业。主要从事煤炭资源勘探、地球陕西省煤田

35%物理勘探、测量测绘等领域的工程施工及技术研究与地质集团有否

西安天地源应用。陕西省煤田地质集团有限公司系由陕西投资集限公司

沣东房地产团有限公司100%控股子公司，陕西投资集团有限公司开发有限公系由陕西省人民政府国有资产监督管理委员会出资58.5%

司/西安越航成立的全资陕西省属国企。

置业有限公宁波秦樾企业管理合伙企业（有限合伙）成立于2019

司宁波秦樾企年1月22日，注册地位于浙江省宁波市北仑区梅山业管理合伙 6.5% 七星路 88号 1幢 401室 B区 H0758，执行事务合伙否

企业（有限人为西安檀德典森企业管理有限公司。经营范围包括合伙）企业管理服务。宁波秦樾企业管理合伙企业（有限合伙）系由员工出资成立的蘭樾坊项目跟投公司。

西安龙湖地产发展有限公司成立于2007年9月4日，西安天地国注册地位于陕西省西安市曲江新区芙蓉西路3888号西安龙湖地

际时尚小镇50%45%龙湖雁塔天宸9号楼1层西南角102室。经营范围包产发展有限否房地产开发括：房地产咨询；物业管理等。西安龙湖地产发展有公司

有限公司限公司系由重庆龙湖地产发展有限公司100%控股子公司。

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Tande Co . L t d .合作方是否与我方持合作方公司名称合作方背景股比例持股比名称存在关例联关系

宁波秦韵企业管理合伙企业（有限合伙）成立于2019

宁波秦韵企年9月18日，注册地位于浙江省宁波市北仑区梅山业管理合伙 5% 七星路 88号 1幢 401室 B区 H0812，执行事务合伙否

企业（有限人为西安檀德典森企业管理有限公司。经营范围包括合伙）企业管理服务。宁波秦韵企业管理合伙企业（有限合伙）系由员工出资成立的春江天境项目跟投公司。

南京新城恒盛房地产开发有限公司成立于2021年1月29日，注册地位于南京市江北新区七里桥北路1镇江恒祥房南京新城恒

51%49%号南京江北新区人力资源服务产业园一期17栋地产开发有盛房地产开103-15否室。经营范围包括许可项目：房地产开发经营

限公司发有限公司等。南京新城恒盛房地产开发有限公司系新城控股集团股份有限公司控股子公司。

宁波秦熙企业管理合伙企业（有限合伙）成立于2020

宁波秦熙企年5月26日，注册地位于浙江省宁波市北仑区梅山常熟天地源

93.30% 业管理合伙 6.7% 七星路 88号 1幢 401室 B区 H0787，执行事务合伙置业有限公否

企业（有限人为西安檀德典森企业管理有限公司。经营范围包括司

合伙）企业管理等。宁波秦熙企业管理合伙企业（有限合伙）系由员工出资成立的金兰雅苑项目跟投公司。

中房集团深圳房产开发有限公司成立于2011年3月

16日，注册地位于深圳市罗湖区深南东路5016号京

深圳天地源中房集团深基 100大厦 A座 6001-02单元。经营范围包括房地产中房豪杰置51%圳房产开发49%开发经营等。中房集团深圳房产开发有限公司股东为否业有限公司有限公司中深汇成（深圳）投资顾问有限公司与深圳市友德投

资策划有限公司，最终控制人为林义成、汪军、贝璇华、郑俊旭等个人。

陕西建工房地产开发集团有限公司成立于1994年，具有房地产开发一级资质，是集地产开发、运营管理陕西建工房

35%和物业服务为主营业务的综合性企业集团。陕西建工地产开发集否

房地产开发集团有限公司是陕建控股集团旗下控股团有限公司子公司，陕建控股集团系由陕西省人民政府国有资产天津天辉房监督管理委员会出资成立的全资陕西省属国企。

地产开发有58.50%

宁波秦颂企业管理合伙企业（有限合伙）成立于2018限公司

宁波秦颂企年9月30日，注册地位于浙江省宁波市北仑区梅山业管理合伙 6.5% 七星路 88号 1幢 401室 B区 H0089，执行事务合伙否

企业（有限人为西安檀德典森企业管理有限公司。经营范围包括合伙）企业管理服务。宁波秦颂企业管理合伙企业（有限合伙）系由员工出资成立的熙湖畔项目跟投公司。

榆林市城市投资经营集团有限公司成立于2007年2月1日，注册地位于陕西省榆林市高新技术产业园区榆林城投天榆林市城市沙苑路榆林金融中心7、8、9楼。经营范围包括一般地源置业有60%投资经营集40%项目：市政设施管理；城市绿化管理；城市公园管理否限公司团有限公司等。榆林市城市投资经营集团有限公司系由榆林市人民政府国有资产监督管理委员会出资成立的榆林市属国企。

陕西融兴投资发展有限公司成立于2005年11月16宝鸡市融兴陕西融兴投日，注册地位于陕西省西安市莲湖区西北二路1号楼。

置业有限公60%资发展有限40%经营范围包括投资信息咨询；房地产的开发咨询及项否司公司目的投资等。陕西融兴投资发展有限公司的最终控制人为张琨。

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Tande Co . L t d .合作方是否与我方持合作方公司名称合作方背景股比例持股比名称存在关例联关系咸阳市城市建设投资控股集团有限公司成立于2000年3月6日，注册地位于陕西省咸阳市渭城区人民东路56号咸阳城发创业园区，法定代表人为杨小平。

咸阳市城市

咸阳天投房经营范围包括城市基础设施项目的融资投资、城建国

地产开发有51%建设投资控49%有资产经营管理、投资服务，城市基础设施建设、土否股集团有限

限公司地开发、房地产开发等。咸阳市城市建设投资控股集公司

团有限公司系咸阳市城市发展集团有限公司100%控

股子公司，咸阳市城市发展集团有限公司系由咸阳市国有资产监督管理委员会出资成立的咸阳市属国企。

陕西工发兴投实业发展有限公司，曾用名咸阳启点实业发展有限公司，成立于2018年4月8日，注册地位于陕西省咸阳市高新技术产业开发区咸阳高新区咸阳启点金陕西工发兴

源房地产开51.43%投实业发展48.57%启点科技产业园21号楼。经营范围包括一般项目：否房地产经纪；房地产咨询等。陕西工发兴投实业发展发有限公司有限公司

有限公司系咸阳金融控股集团有限公司100%控股子公司，咸阳金融控股集团有限公司系由咸阳市国有资产监督管理委员会出资成立的咸阳市属国企。

杨虎26.95%杨虎、王广权、杨海为陕西深宝水电开发有限责任公否

司原股东，三人持有陕西深宝水电开发有限责任公司陕西深宝水

51%王广权19.6%100%股权。2006年公司下属西安天地源房地产开发否电开发有限

有限公司收购杨虎、王广权、杨海合计持有的51%股责任公司

杨海2.45%权。收购后，杨虎、王广权、杨海的持股比例分别由否

55%、40%、5%下降为26.95%、19.6%、2.45%。

西安创典智西安华典广告文化传播有限公司成立于2009年12月库商务咨询18日，注册地位于陕西省西安市碑林区南二环西段管理有限责西安华典广69121202

任公司/西安70%30%号国家创新设计中心层室。经营范围包括告文化传播否一般项目：信息咨询服务；企业管理；广告设计、代报业广告信有限公司理；广告制作等。西安华典广告文化传播有限公司股息有限责任

东为滑璞、何晓溪。

公司

3、近三年合作项目业绩、利润分配、确认的少数股东权益和少数股东损益

情况合作项目利润分配机制：在合作项目提取10%的法定公积金（法定公积金累计额为公司注册资本的50%以上时可不再提取）后仍存在利润盈余及项目现金流

回正且存在结余的，向股东按出资比例分配利润，但法律另有规定或股东另有约定的除外。

近三年重要的少数股东权益及少数股东损益情况如下：

2025年少数股东权益前十大公司情况

单位：万元本期向少本期归属期末少数少数股东数股东宣子公司名称净利润于少数股股东权益持股比例告分派的东的损益余额股利

西安天地源沣东房地产开发有限公司-0.05

41.50%2049.77-29993.35

西安越航置业有限公司4897.75

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Tande Co . L t d .本期向少本期归属期末少数少数股东数股东宣子公司名称净利润于少数股股东权益持股比例告分派的东的损益余额股利

西安天地国际时尚小镇房地产开发有限公20.6450.00%10.32-17778.38司

咸阳天投房地产开发有限公司7219.9849.00%3580.0312250.0017612.21

榆林城投天地源置业有限公司-1080.2940.00%-432.121000.008254.68

宝鸡市融兴置业有限公司-79.1240.00%-31.65-5504.13

咸阳启点金源房地产开发有限公司-5775.0448.57%-2804.94-4182.33

镇江恒祥房地产开发有限公司498.4749.00%244.25968.982390.17

常熟天地源置业有限公司1152.786.70%77.24-103.83

深圳天地源中房豪杰置业有限公司517.8549.00%236.52--1268.06

天津天辉房地产开发有限公司-7644.2941.50%-2178.68--8033.29

合计-271.32750.7414218.9876517.73

注：上表中列示的咸阳启点金源房地产开发有限公司、西安越航置业有限公司净利润与公司2025年度

报告第23、24页披露的净利润金额不一致，主要原因为公司在编制合并报表、计算归属少数股东损益及权益时，对非同一控制下企业合并后被购买方的资产、负债以购买日的公允价值为基础进行调整，并在后续期间持续基于该公允价值进行计量。

2024年少数股东权益前十大公司情况

单位：万元本期向少本期归属期末少数少数股东数股东宣子公司名称净利润于少数股股东权益持股比例告分派的东的损益余额股利

西安天地源沣东房地产开发有限公司-0.04

41.50%199.46-27943.58

西安越航置业有限公司480.65

咸阳天投房地产开发有限公司11319.5549.00%5546.58-26282.18

西安天地国际时尚小镇房地产开发有限2060.7650.00%1030.38-17768.05公司

榆林城投天地源置业有限公司536.4040.00%214.563000.009686.80

咸阳启点金源房地产开发有限公司-620.6648.57%-301.45-6987.27

宝鸡市融兴置业有限公司-1008.4240.00%-403.37-5535.78

镇江恒祥房地产开发有限公司4604.0249.00%2255.97-3114.89

常熟天地源置业有限公司-3613.316.70%-242.09-26.60

深圳天地源中房豪杰置业有限公司2542.4449.00%1245.79--1504.58

天津天辉房地产开发有限公司-11542.4041.50%-4790.09--5854.62

合计4758.994755.743000.0089985.95

2023年少数股东权益前十大公司情况

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Tande Co . L t d .单位：万元本期向少本期归属期末少数少数股东数股东宣子公司名称净利润于少数股股东权益持股比例告分派的东的损益余额股利

西安天地源沣东房地产开发有限公司-25.54

41.50%3336.44-27744.12

西安越航置业有限公司23214.40

咸阳天投房地产开发有限公司16666.4849.00%8166.57-20735.59

西安天地国际时尚小镇房地产开发有限-848.8250.00%-424.41-16737.67公司

榆林城投天地源置业有限公司1961.5940.00%778.34-12472.24

宝鸡市融兴置业有限公司-108.4040.00%-43.36-5939.15

镇江恒祥房地产开发有限公司-229.7749.00%-112.59-858.92

常熟天地源置业有限公司-3913.596.70%-262.21-268.69

陕西深宝水电开发有限责任公司59.2449.00%29.03--235.90

深圳天地源中房豪杰置业有限公司1312.9449.00%643.34--2750.37

天津天辉房地产开发有限公司-8301.2541.50%-3445.02--1064.52

合计29787.288637.10-80941.49

4、量化分析少数股东损益和少数股东权益不匹配、净利润亏损情况下少数

股东损益为正的原因及合理性

根据近三年的少数股权相关数据，公司少数股东损益和少数股东权益不匹配，系报告期间新增合作项目少数股东、控股公司向少数股东分配股利等非当期经营类权益变动事项叠加所致。其中2024年通过非同一控制下企业合并对咸阳启点金源房地产开发有限公司持股比例由49%变更为51.43%，增加少数股东权益0.70亿元；2024年榆林城投天地源置业有限公司向少数股东分配股利0.30亿元；2025年咸阳天投房地产开发有限公司、榆林城投天地源置业有限公司、镇江恒祥房地

产开发有限公司向少数股东分配股利合计1.42亿元。

公司2023年至2025年合并净利润为负而少数股东损益为正，主要为合并范围内部分控股合作项目系前期与城投类公司合作获取，土地成本较低，盈利较好，按少数股东持股比例计算形成正向少数股东损益；但公司合并净利润受毛利降低、

存货减值、费用化利息增加等因素影响整体出现亏损，整体亏损规模超过控股合作项目盈利，进而出现合并净利润为负、少数股东损益为正的情况，相关会计处理符合企业会计准则要求。

（二）结合问题（1）、项目合作协议的主要条款、少数股东退出机制等，- 25 - www.tande.cn天地源股份有限公司

Tande Co . L t d .自查公司对少数股东是否存在保底回购、强制或优先分红、对赌或其他兜底安排，如有，说明具体情况，以及对相关项目的会计计量、收入和成本结算是否充分考虑了相关安排的影响。

根据公司历史项目合作协议签订的主要条款、少数股东退出机制等，经自查，公司对少数股东不存在保底回购、强制或优先分红、对赌或其他兜底安排。

在与少数股东回购及转让安排上，项目合作期间任何一方不得将其合同权利义务或对项目公司的股权转让给任何第三方（但与双方有实质控制关系的第三方除外），公司股东之间可以相互转让其全部或者部分股权。公司存续期间，股东向股东以外的人转让股权的，须经其他股东同意。

参股公司利润分配按照下列顺序执行：提取10%的法定公积金（法定公积金累计额为公司注册资本的50%以上时可不再提取）；弥补亏损；向股东按出资比

例分配利润，但法律另有规定或股东另有约定的除外。

年审会计师回复：

针对少数股东权益，项目组实施的审计程序：

1、获取并检查公司2024年度、2025年度合并底稿，对公司少数股东权益

计算过程进行复核并重新计算；

2、对公司并表范围内子公司实施审计，选取重要组成部分执行内部控制测试，实质性审计程序，对涉及少数股东的所在公司财务报表进行审计。

经核实，主要受部分项目盈利状况影响使得少数股东损益和少数股东权益不匹配、净利润亏损情况下少数股东损益为正符合公司实际状况；未发现公司对少

数股东存在保底回购、强制或优先分红、对赌或其他兜底安排。

四、关于预付款项。年报显示，2025年末，公司预付款项余额为6.50亿元，

其中预付给西安正昕房地产开发有限公司、西安佳旺房地产开发有限公司和西安

国宏能源科技有限公司的项目合作款6.43亿元，占比98.97%，账龄3年以上，目前仍未结算且未计提减值。公开信息显示，前述三家公司为同一实控人控制的企业，穿透后实际控制人为2位自然人。请公司：（1）补充列示上述预付款项的交易背景、账龄、对手方情况及关联关系、资金流向，以及公司近三年与前述对手方业务往来和资金结转情况，并核实是否存在资金流向关联方的情形；（2）结合项目具体运营情况、合同主要条款、对手方资信、减值测试具体情况等，说明- 26 - www.tande.cn天地源股份有限公司

Tande Co . L t d .上述款项长期未结算、未计提减值的原因及合理性。

公司回复：

（一）补充列示上述预付款项的交易背景、账龄、对手方情况及关联关系、资金流向，以及公司近三年与前述对手方业务往来和资金结转情况，并核实是否存在资金流向关联方的情形。

1、预付款项的交易背景、账龄2021年7月3日，公司发布临2021-047号《天地源股份有限公司关于西安天地源房产开发有限公司进行土地预储备暨关联交易的公告》，公司下属西安天地源房地产开发有限公司（以下简称“西安天地源”），与西安国宏能源科技有限公司（以下简称“西安国宏”）合作，通过受让西安国宏控股的西安佳旺房地产开发有限公司（以下简称“佳旺公司”）和西安正昕房地产开发有限公司（以下简称“正昕公司”）100%股权的方式，间接取得西安市高新区老烟庄村城改项目（英发寨用地）（以下简称“目标地块”）的国有土地使用权。

公司实际控制人高科集团下属西安高科集团高科房产有限责任公司（以下简称“高科房产”）原享有目标地块相关权益。根据政府《关于西安高新区老烟庄村城改项目立项的批复》及相关文件，正昕公司、佳旺公司为老烟庄村城改项目英发寨用地摘地主体。2018年8月高科房产与正昕公司、佳旺公司及其原股东就目标地块签订了《合作协议书》，约定由正昕公司、佳旺公司摘取目标地块，高科房产通过收购正昕公司、佳旺公司100%股权的形式获得目标地块的全部权

益进行土地开发。根据协议约定，由高科房产按照项目地块拆迁进度及整体投资要求，将所需款项支付至城改主体或城改主体指定的投资主体。据此，高科房产共预付了一级土地整理费5亿元（通过正昕与佳旺公司向鱼化区域城中村综合改造办公室指定主体—西安高科鱼化建设有限公司分两笔支付了1.25亿元与0.75亿元；通过正昕与佳旺公司以转账支票背书的方式向西安高新技术产业开发区土地储备中心分两笔支付了1.875亿元与1.125亿元；共计5亿元）及转让款0.19亿元（向原股东支付的正昕与佳旺公司股权收购款及项目城改资金），佳旺公司、正昕公司20%股权过户及剩余80%股权质押至高科房产。

2021年7月，公司实际控制人高科集团为履行避免同业竞争承诺，支持公

司发展、加快土地资源储备，经各方积极协商，高科房产与正昕公司、佳旺公司- 27 - www.tande.cn天地源股份有限公司

Tande Co . L t d .终止合作，退出目标地块的合作开发。根据相关补充协议，高科房产退回正昕公司、佳旺公司20%股权，并解除剩余股权质押；西安国宏取得正昕公司、佳旺公司100%股权，并由西安国宏向高科房产支付一级土地整理费5亿元、净资产转让款0.19亿元及5亿元对应的资金成本1.54亿元（自高科房产支付相应款项之日起至西安国宏实际向高科房产支付之日，按照年利率10.8%计算，暂计算至

2021年7月20日为15427.73万元。），同时约定由西安国宏出具书面委托函

委托西安天地源向高科房产予以支付。原合作终止后，由西安天地源与西安国宏、佳旺公司、正昕公司进行合作，承接英发寨项目用地相关权益，约定待佳旺公司、正昕公司完成目标地块摘牌后，通过受让西安国宏控股的佳旺公司和正昕公司

100%股权的方式实现拿地权益。在与西安天地源签署的投资协议中约定，西安

国宏将持有的佳旺公司和正昕公司股权质押给西安天地源，西安天地源需向西安国宏分批支付诚意金7.24亿元。

投资协议签订后，西安天地源根据西安国宏及佳旺公司、正昕公司出具的委托付款函，将其中6.43亿元合作意向款代西安国宏支付给高科房产，包括原合作期间高科房产按照政府相关规定通过正昕与佳旺公司预付的一级土地整理费

5亿元、高科房产从原股东收购正昕与佳旺公司股权支付的净资产转让款0.19

亿元、以及西安国宏应付的其与高科房产合作退出的资金成本补偿款1.24亿元，剩余款项经双方协商一致暂缓支付。报告期末，该预付款项账龄4-5年。

2、交易对手方情况、关联关系及资金流向

该笔交易的对手方西安国宏成立于2009年，注册资本人民币5000万元，主要经营范围为房地产开发等，实际控制人为文沛，佳旺公司、正昕公司为其全资子公司，为英发寨项目用地实际摘地主体公司。西安国宏、佳旺公司、正昕公司均与本公司无关联关系。

交易资金支付路径及流向：（1）向西安国宏支付的1.28亿元，包括按签订的合作协议西安国宏应付原与高科房产合作形成的成本补偿款1.24亿元、正昕

公司及佳旺公司的净资产转让款0.04亿元。依据委托付款函，该笔1.28亿元最终支付至了高科房产；（2）向正昕公司、佳旺公司支付的5.15亿元，系原合作期间，高科房产及正昕公司、佳旺公司支付的目标地块一级土地整理费。根据委托付款函，由西安天地源代正昕公司、佳旺公司退回至高科房产。

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Tande Co . L t d .

（二）结合项目具体运营情况、合同主要条款、对手方资信、减值测试具

体情况等，说明上述款项长期未结算、未计提减值的原因及合理性。

项目合作以来，公司严格按照合同约定持续督促西安国宏及项目公司推动目标地块挂牌。但受西安高新区整体土地供应安排以及老烟庄村集体土地棚户区改造过程中目标地块涉及部分林地土地变性等问题影响，目标地块目前尚未进入招拍挂流程，项目仍在获取过程中。

鉴于此，为保障公司权益，公司与西安国宏、佳旺公司和正昕公司陆续签订了《高新区老烟庄城改项目（英发寨用地）投资协议之补充协议》及补充协议二、

补充协议三，将英发寨用地摘地时间延期至2026年12月31日，并鉴于目标地块挂牌的不确定性，约定如西安国宏或其关联公司有合适住宅地块，各方可协商就原合同目标地块土地使用权进行置换或合作。合同主要条款如下：

协议签订日协议名称主要内容期

一、暂定正昕公司取得出让用地土地使用权的时间为2022年12月31高新区老烟庄村

2021年7月日，用地规模约为92.905亩（最终土地面积以实际招拍挂亩数为准）。

城改项目（英发寨

20日二、暂定住宅用地面积为92.905亩。投资总额：￥240880.3678万元整

用地）投资协议（大写：人民币贰拾肆亿零捌佰捌拾万零叁仟陆佰柒拾捌元整）。

高新区老烟庄村

经甲乙丙三方协商一致同意，原合同第二条2.2款：暂定正昕公司取得城改项目（英发寨

2023年出让用地土地使用权的时间为2022年12月31日，现延期至2023年

用地）投资协议之

12月31日。

补充协议

一、经甲乙丙三方协商一致同意，暂定正昕公司取得出让用地土地使用权的时间延期至2025年12月31日。

二、经甲乙丙三方协商一致同意，对于原合同第三条3.2.1.1款及3.2.1.2高新区老烟庄村

款中约定的甲方应付未付诚意金，乙丙方予以谅解，甲方无需承担任城改项目（英发寨

2024年何违约责任。

用地）投资协议之

三、如乙方有合适住宅地块，甲方可与乙方协商，就原合同目标项目

补充协议（二）土地使用权进行置换或合作。

四、鉴于土地及房地产市场发生变化，原合同中第2.5条的约定事项，

待土地具备挂牌条件时，由甲乙丙三方协商解决。

一、经甲乙丙三方协商一致同意，暂定正昕公司取得原合同目标地块高新区老烟庄城土地使用权的时间延期至2026年12月31日。

中村（棚户区）改二、如乙方或乙方关联公司有合适住宅地块，各方可协商就原合同目

2026年

造项目投资协议标地块土地使用权进行置换或合作。

之补充协议（三）三、各方一致同意待原合同目标地块具备挂牌条件后，原合同目标地块土地价格双方继续协商。

注：上述协议中甲方为西安天地源房地产开发有限公司、乙方为西安国宏能源科技有限公司、丙方为西安佳旺房地产开发有限公司及西安正昕房地产开发有限公司。

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Tande Co . L t d .针对与西安国宏土地置换或合作事宜，公司已与西安国宏及其实际控制人就其拥有的科技七路红庙村44亩地以及拟获取的81亩地部分权益进行持续磋商洽谈，土地置换或合作具备可实现性。且除上述两宗土地外，根据2018年1月31日西安高新区管委会研究老烟庄城改相关问题专项问题会议纪要及相关合作协议，西安国宏及其实际控制人还拥有老烟庄城改项目的多宗土地权益。

综上，上述预付款项系公司为解决同业竞争及土地储备形成的项目合作预付款，西安高新区老烟庄村集体土地上棚户区改造项目也仍在推进中。同时西安国宏具备土地置换或合作的履约能力，综合分析该笔款项的形成是为获取土地权益，且具备可实现性，未发现减值迹象，因此公司未对该笔款项计提减值准备。

年审会计师回复：

针对6.43亿元预付款项，项目组实施的审计程序如下：

1、获取并检查西安天地源与国宏能源、佳旺公司和正昕公司2021年至2026年签订的《高新区老烟庄村城改项目（英发寨用地）投资协议》及补充协议、董

事会、股东大会决议；

2、获取并检查西安天地源向高科房产付款银行回单及收款收据；

3、对国宏能源、佳旺公司和正昕公司截至2025年12月31日的预付账款余

额进行函证，已全部取得回函；

4、对西安天地源投资拓展部该项目负责人员、总经理、高科房产财务总监、国宏能源相关人员进行访谈，了解项目背景及最新进展；

5、将英发寨6.43亿元预付款项事项与治理层进行沟通及汇报。

项目组通过检查相关协议、董事会、股东大会决议，与治理层、管理层、合作方沟通了解其交易背景，了解其项目进展及后续安排，同时对预付账款进行函证，综合获取的审计证据，同意公司未发现减值迹象的判断，无需进行减值准备计提的判断。

特此公告。