尖峰集团:资产评估报告

本资产评估报告依据中国资产评估准则编制

金华尖峰陶瓷有限责任公司迁建补偿

涉及的土地使用权价值评估项目

资产评估报告

坤元评报〔2022〕786号（共一册第一册）坤元资产评估有限公司

二〇二二年十一月一日目录

声明....................................................1

资产评估报告·摘要.............................................2

资产评估报告·正文.............................................4

一、委托人、产权持有人及其他资产评估报告使用人..............................4

二、评估目的................................................5

三、评估对象和评估范围...........................................5

四、价值类型及其定义............................................5

五、评估基准日...............................................6

六、评估依据................................................6

七、评估方法................................................7

八、评估程序实施过程和情况.........................................8

九、评估假设................................................9

十、评估结论...............................................10

十一、特别事项说明............................................10

十二、资产评估报告使用限制说明......................................11

十三、资产评估报告日...........................................12

资产评估报告·附件

一、产权持有人委托评估资产清单......................................13

二、委托人（产权持有人）法人营业执照...................................14

三、评估对象涉及的主要权属证明资料....................................15

四、委托人（产权持有人）的承诺函.....................................19

五、签名资产评估师的承诺函........................................20

六、资产评估机构法人营业执照.......................................21

七、资产评估机构备案公告.........................................22

八、资产评估机构从事证券服务业务备案名单.................................23

九、签名资产评估师职业资格证书登记卡...................................24

十、资产评估委托合同...........................................26

评估结果明细表...........................................产评估报告声明

一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。

二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用

人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。

本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使

用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。

本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

三、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持

独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。

四、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者

预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。

五、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报

告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分关注资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。

1坤元资产评估有限公司金华尖峰陶瓷有限责任公司迁建补偿涉及的土地使用权价值评估项目资产评估报告

金华尖峰陶瓷有限责任公司迁建补偿涉及的土地使用权价值评估项目资产评估报告

坤元评报〔2022〕786号摘要

以下内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当认真阅读评估报告正文。

一、委托人和产权持有人及其他资产评估报告使用人

本次资产评估的委托人和产权持有人均为金华尖峰陶瓷有限责任公司(以下简

称尖峰陶瓷公司)。

根据《资产评估委托合同》，本资产评估报告的其他使用人为国家法律、法规规定的评估报告使用人。

二、评估目的根据金华金义新区新城建设管理中心出具的《关于做好金华铁路枢纽扩容改造工程涉及地块征迁工作的函》，尖峰陶瓷公司位于金华市金东区孝顺农场的工厂拟迁建，为此需要对尖峰陶瓷公司的无形资产—土地使用权价值进行评估。

本次评估目的是为该经济行为提供委托评估的土地使用权价值的参考依据。

三、评估对象和评估范围

评估对象和评估范围为尖峰陶瓷公司迁建补偿涉及的无形资产--土地使用权。

按照尖峰陶瓷公司提供的委估资产明细表反映，截至2022年9月30日，委估无形资产—土地使用权的账面价值为1328078.04元，系1宗工业用地，土地面积

66891.00平方米，位于金华市金东区孝顺农场，已取得金东国用（2002）字第5-25

号《国有土地使用证》。

四、价值类型

2坤元资产评估有限公司金华尖峰陶瓷有限责任公司迁建补偿涉及的土地使用权价值评估项目资产评估报告

本次评估的价值类型为市场价值。

五、评估基准日评估基准日为2022年9月30日。

六、评估方法

根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，对土地使用权采用市场法进行评估。

七、评估结论

在本报告所揭示的评估假设基础上，委托评估的尖峰陶瓷公司的无形资产—土地使用权在2022年9月30日的含增值税评估价值为70168659.00元（大写为人民币柒仟零壹拾陆万捌仟陆佰伍拾玖元整），与账面价值1328078.04元相比，评估增值68840580.96元，增值率为5183.47%。

八、评估结论的使用有效期

本评估结论仅对尖峰陶瓷公司的无形资产—土地使用权迁建补偿之经济行为有效。本评估结论的使用有效期为一年，即自评估基准日2022年9月30日起至2023年9月29日止。

资产评估报告的特别事项说明和使用限制说明请参阅资产评估报告正文。

3坤元资产评估有限公司金华尖峰陶瓷有限责任公司迁建补偿涉及的土地使用权价值评估项目资产评估报告

金华尖峰陶瓷有限责任公司迁建补偿涉及的土地使用权价值评估项目资产评估报告

坤元评报〔2022〕786号

金华尖峰陶瓷有限责任公司：

坤元资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，采用市场法，按照必要的评估程序，对贵公司迁建补偿涉及的无形资产—土地使用权在2022年9月30日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：

一、委托人、产权持有人及其他资产评估报告使用人

本次资产评估的委托人和产权持有人均为金华尖峰陶瓷有限责任公司(以下简

称尖峰陶瓷公司)。

(一)委托人和产权持有人概况

1.名称：金华尖峰陶瓷有限责任公司(以下简称尖峰陶瓷公司)

2、住所：浙江省金华市金东区孝顺农场

3、法定代表人：陈天赐

4、注册资本：叁仟万元

5、经济性质：有限责任公司

6、统一社会信用代码：9133070372109908x6(1/1)

7、登记机关：金华市金东区市场监督管理局8、经营业务范围：陶瓷产品及原辅材料的生产和技术开发（除危险品及有污染的工艺）。（凡涉及后置审批项目的，凭相关许可证经营，浙江省后置审批目录详见浙江省人民政府官网）

9、历史沿革：尖峰陶瓷公司成立于1996年10月1日，初始注册资本2000

4坤元资产评估有限公司金华尖峰陶瓷有限责任公司迁建补偿涉及的土地使用权价值评估项目资产评估报告万元。

历经多次股权变更，截至评估基准日，尖峰陶瓷公司的股权结构如下：

股东名称出资额（万元）出资比例

浙江尖峰集团股份有限公司2400.0080.00%

金华市通济国有资产投资有限公司600.0020.00%

合计3000.00100.00%

尖峰陶瓷公司执行《企业会计准则》及其补充规定。

(二)其他评估报告使用人

根据《资产评估业务约定书》，本评估报告的其他使用人为国家法律、法规规定的评估报告使用人。

本次评估目的是为该经济行为提供委托评估的土地使用权价值的参考依据。

三、评估对象和评估范围

评估对象和评估范围为委托评估的尖峰陶瓷公司迁建补偿涉及的无形资产--土地使用权。按照尖峰陶瓷公司提供的委托评估资产清单反映，截至2022年9月30日，委托评估的无形资产—土地使用权的账面价值为1328078.04元，系1宗工业用地，土地面积66891.00平方米，位于金华市金东区孝顺农场，已取得金东国用

（2002）字第5-25号《国有土地使用证》。

委托评估对象和评估范围与上述经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。

四、价值类型及其定义1.价值类型及其选取：评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值（投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等）两种类型。经评估人员与委托人充分沟通后，根据本次评估目的、市场条件、评估假设及评估对象自身条件等因素，最终选定市场价值作为本评估报告的评估结论的价值类型。需要说明的是，同一资产

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在不同市场的价值可能存在差异。

2.市场价值的定义：市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受

任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

五、评估基准日

为使得评估基准日与拟进行的经济行为和评估工作日接近，由委托人确定本次评估基准日为2022年9月30日，并在评估委托合同中作了相应约定。

评估基准日的选取是委托人根据本项目的实际情况、评估基准日尽可能接近经

济行为的实现日，尽可能减少评估基准日后的调整事项等因素后确定的。

六、评估依据

(一)经济行为文件金华金义新区新城建设管理中心出具的《关于做好金华铁路枢纽扩容改造工程涉及地块征迁工作的函》。

(二)法律法规依据

1.《资产评估法》；

2．《国有资产评估管理办法》；

3．《国有资产评估管理若干问题的规定》；

4．《企业国有资产监督管理暂行条例》；

5．《企业国有资产评估管理暂行办法》；

6．《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》；

7．《企业国有资产法》；

8．《企业国有资产交易监督管理办法》；

9.《公司法》《民法典》《证券法》；

10.其他与资产评估有关的法律、法规等。

(三)评估准则依据

1.《资产评估基本准则》；

2.《资产评估职业道德准则》；

3.《资产评估执业准则——资产评估程序》；

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4.《资产评估执业准则——资产评估报告》；

5.《资产评估执业准则——资产评估方法》；

6.《资产评估执业准则——资产评估委托合同》；

7.《资产评估执业准则——资产评估档案》；

8.《资产评估执业准则——不动产》；

9.《企业国有资产评估报告指南》

10.《资产评估价值类型指导意见》；

11.《资产评估对象法律权属指导意见》。

(四)权属依据

1.尖峰陶瓷公司提供的《营业执照》，公司章程等；

2.国有土地使用证等权属证明；

3.其他产权证明文件。

(五)取价依据

1．产权持有人提供的评估申报表及相关的会计资料；

2．资产所在地的房地产市场价格的调查资料；

3．浙江省人民政府及相关政府部门颁布的有关政策、规定、实施办法等法规文件；

4.企业会计准则及其他会计法规和制度、部门规章等；

5．评估专业人员对资产核实、勘察、检测、分析等所搜集的佐证资料；

6．其他资料。

七、评估方法

(一)评估方法的选择

根据《资产评估执业准则—不动产》，通行的评估方法有成本法、市场法、收益法、假设开发法、基准地价系数修正法等。因待估宗地所在区域交易案例比较容易取得，本次采用市场法对上述宗地进行评估。

(二)土地使用权的价值内涵

本次对委估宗地的土地使用权评估价值定义为：土地用途设定为工业用地、土

地开发程度设定为宗地红线外“五通”（即通路、供电、供水、排水、通讯）、红线

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内“一平”条件下于评估基准日2022年9月30日土地剩余使用年限的土地使用权价值。

(三)选用的评估方法简介及参数的选取路线

市场法是在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域、个别因素、使用年期、容积率等差别，修正得出待估土地的评估基准日地价的方法。计算公式为：

V＝VB×A×B×C×D×E×F

式中：V—待估宗地使用权价值；

VB—比较案例价格；

A—待估宗地交易情况指数/比较案例交易情况指数；

B—待估宗地期日地价指数/比较案例期日地价指数；

C—待估宗地区域因素条件指数/比较案例区域因素条件指数；

D—待估宗地个别因素条件指数/比较案例个别因素条件指数；

E—待估宗地使用年期指数/比较案例使用年期指数；

F—待估宗地容积率指数/比较案例容积率指数。

八、评估程序实施过程和情况

本项资产评估工作于2022年10月9日开始，评估报告日为2022年11月1日。整个评估工作分五个阶段进行：

(一)接受委托阶段

1．项目调查与风险评估，明确评估业务基本事项，确定评估目的、评估对象和

范围、评估基准日；

2．接受委托人委托，签订资产评估委托合同；

3．编制资产评估计划；

4．组成项目小组，并对项目组成员进行培训。

(二)资产核实阶段

1.评估机构根据资产评估工作的需要，向产权持有人提供资产评估申报表表样，并协助其进行资产清查工作；

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2．了解产权持有人委估资产状况，并收集相关资料；

3．审查核对产权持有人提供的资产评估申报表；

4.根据资产评估申报表的内容进行现场核实和勘察，收集整理资产购建、运行、维修等相关资料，并对资产状况进行勘查、记录；

5．收集整理委估资产的产权证、合同、发票等产权证明资料，核实资产权属情况；

6．收集并查验资产评估所需的其他相关资料。

(三)评定估算阶段

1．根据委估资产的实际状况和特点，制订具体评估方法；

2．收集市场信息；

3．对委估资产进行评估，测算其评估价值。

(四)结果汇总阶段

1．分析评估结果，形成评估结论；

2．编制初步资产评估报告；

3．对初步资产评估报告进行内部审核；

4．征求有关各方意见。

(五)出具报告阶段

征求意见后，正式出具资产评估报告。

九、评估假设

1.交易假设：假设评估对象已经处在交易过程中。

2.公开市场假设：假设评估对象拟进入的市场为一个充分发达与完善的市场，

即公开市场，评估对象在公开市场上实现的交换价值隐含着市场对该评估对象在当时条件下有效使用的社会认同。

3.本次评估以产权持有人提供的有关法律性文件、各种会计凭证、账簿和其他

资料真实、完整、合法、可靠为前提。

评估人员根据资产评估的要求，认定这些前提条件在评估基准日时成立，当以上评估前提和假设条件发生变化，评估结论将失效。

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十、评估结论

在本报告所揭示的评估假设基础上，尖峰陶瓷公司委估的无形资产—土地使用权在2022年9月30日的含增值税评估价值为70168659.00元（大写为人民币柒仟零壹拾陆万捌仟陆佰伍拾玖元整），与账面价值1328078.04元相比，评估增值

68840580.96元，增值率为5183.47%。

评估结论根据以上工作得出，详细情况见评估明细表。

十一、特别事项说明

1．在对尖峰陶瓷公司委估资产价值评估中，评估人员对尖峰陶瓷公司提供的评

估对象和相关资产的法律权属资料及其来源进行了必要的查验，未发现评估对象和相关资产的权属资料存在瑕疵情况。提供有关资产真实、合法、完整的法律权属资料是尖峰陶瓷公司的责任，评估人员的责任是对尖峰陶瓷公司提供的资料作必要的查验，资产评估报告不能作为对评估对象和相关资产的法律权属的确认和保证。若被评估单位不拥有前述资产的所有权，或对前述资产的所有权存在部分限制，则前述资产的评估结论和尖峰陶瓷公司涉及迁建的资产价值评估结论会受到影响。

2．截至评估基准日，尖峰陶瓷公司存在以下租赁事项，可能对相关资产产生影响，但评估时难以考虑：

出租人承租人租赁物面积期限备注

尖峰陶尖峰瓷砖土地使用权及建土地 66891m2，房屋建 2022.7.1- 期后已解除

瓷公司公司筑物类固定资产筑物 13705.63m2 2024.6.30 租赁协议

尖峰陶瓷公司承诺，截至评估基准日，委托评估资产不存在其他抵押、对外担保、未决诉讼、重大财务承诺等或有事项。

3．本次委估资产的评估结果包含增值税。

4.本次评估时，未对资产评估增值额考虑相关的税收影响。

5.新冠肺炎疫情现已在全球多国爆发，已对宏观经济以及市场信息产生重大影响。但目前该疫情对经济形势的后续影响难以准确预估，因此本次评估未考虑该疫情后续发展对基准日评估结论可能产生的影响。

6．本评估结果是依据本次评估目的、以报告中揭示的假设前提而确定的委估资

产的现时市场价值，没有考虑特殊的交易方式可能追加或减少付出的价格等对评估价值的影响，也未考虑宏观经济环境发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资

10坤元资产评估有限公司金华尖峰陶瓷有限责任公司迁建补偿涉及的土地使用权价值评估项目资产评估报告产价格的影响。

7．本次委估资产价值评估时，评估人员依据现时的实际情况作了评估人员认为